Dossier de déclaration de projet Mise en compatibilité du … · 1.3 Le contenu du dossier de mise en compatibilité ... Il comprend les pièces suivantes : - une notice explicative

Communauté de Communes de

Brocéliande

Dossier de déclaration de projet –

Mise en compatibilité du PLU

Projet de construction d’un nouveau collège

Référence : PU11788

Date : Juin 2017

1

Table des matières

1. Généralités sur la mise en compatibilité des documents d’urbanisme .......................................................... 2

1.1 La mise en compatibilité .......................................................................................................................... 2

1.1.1 Définition ................................................................................................................................................ 2

1.1.2 Champ d’application ............................................................................................................................... 2

1.1.3 Objet ....................................................................................................................................................... 2

1.1.4 Evaluation environnementale de la mise en compatibilité .................................................................... 3

1.2 Le déroulement de la procédure ................................................................................................................... 3

1.2.1 L’initiative de la procédure ..................................................................................................................... 3

1.2.2 Consultation de l’autorité environnementale ........................................................................................ 4

1.2.3 L’enquête publique ................................................................................................................................. 4

1.2.4 L’approbation ......................................................................................................................................... 4

1.3 Le contenu du dossier de mise en compatibilité ..................................................................................... 5

1.4 Les textes règlementaires régissant la procédure de mise en compatibilité ................................................ 5

2. Rapport de présentation du projet.................................................................................................................. 8

2.1 Le contexte du projet .................................................................................................................................... 8

2.2 Les objectifs du maître d’ouvrage et l’intérêt général du projet ................................................................ 10

2.3 Les caractéristiques du collège .................................................................................................................... 11

2.4 Les caractéristiques du site d’étude ............................................................................................................ 15

2.5 Le contexte règlementaire opposable. ........................................................................................................ 20

2.6 Les justifications du choix du site d’implantation ....................................................................................... 22

3. Mise en compatibilité du PLU de Bréal sous Montfort avec le projet........................................................... 25

3.1 Éléments du PLU en lien avec le projet d’aménagement et développement durable ................................ 26

3.2 Éléments du PLU en lien avec le règlement graphique ............................................................................... 28

3.3 Incidences du projet sur le règlement littéral ............................................................................................. 30

3.4 Création d’orientations d’aménagement et de programmation .......................................................... 38

4. Annexes ............................................................................................................................................................. 39

Commune de Bréal sous Montfort - Déclaration de projet – Mise en compatibilité du PLU 2

SETUR/ PU 11788 Juin 2017

1. Généralités sur la mise en compatibilité des documents d’urbanisme

1.1 La mise en compatibilité

1.1.1 Définition

Lorsque les dispositions d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ne permettent pas la réalisation d’une opération

d’intérêt général, elles doivent être revues afin d’être mises en compatibilité avec l’opération, conformément

aux articles L.123-14 à L.123-14-2. La procédure de mise en compatibilité a pour objet de faire évoluer le contenu

du PLU afin que celui-ci permette la réalisation du projet de nouveau collège sur la Commune de Bréal sous

Montfort.

1.1.2 Champ d’application

Les Maîtres d’ouvrages du projet de création du collège, la communauté de Communes de Brocéliande, la

Commune de Bréal sous Montfort et le Conseil Départemental, ont analysé le projet de création du nouveau

collège avec le document d’urbanisme en vigueur sur la Commune de Bréal sous Montfort. Sur la base de cet

examen, il s’avère qu’une mise en compatibilité du PLU est nécessaire pour permettre la création de ce

projet.

En effet, compte tenu de la nature du projet et du fait que le Plan Local d’Urbanisme relève de la compétence

intercommunale, la mise en compatibilité relève des compétences de la Communauté de Communes de

Brocéliande depuis le 16 mars 2017. À ce titre, c’est sous la responsabilité du Président de la communauté de

communes que sera conduite la procédure.

1.1.3 Objet

La procédure de mise en compatibilité du PLU de Bréal-sous-Montfort doit permettre la réalisation des différents

éléments du projet de création du nouveau collège :

Elle est motivée par :

- L’ouverture à l’urbanisation d’une partie de la zone 2AU concernée par le projet,

- La création d’un sous zonage dédié au collège en secteur 1AUeqc, futur zonage du projet.



1.1.4 Évaluation environnementale de la mise en compatibilité

La réglementation impose la réalisation d’une demande au cas par cas dans le cadre d’une mise en compatibilité

comme cela est déjà le cas dans le cadre des élaborations, révisions et modifications des plans et programmes

d’urbanisme, conformément à l’article R 104-8 du code de l’urbanisme.

1.2 Le déroulement de la procédure

1.2.1 L’initiative de la procédure

L’initiative de la mise en œuvre de la procédure de mise en compatibilité du PLU appartient au Maire (article

L 153-54 du Code de l’urbanisme).

- L’examen conjoint par les Personnes Publiques Associées avant l’ouverture de l’enquête publique

Les dispositions proposées par le maire pour assurer la mise en compatibilité du PLU avec la Déclaration de projet

font l’objet d’un examen conjoint (article L153-14) :

- du représentant de l’Etat dans le département,

- du président de l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale compétent,

- du maire de la Commune concernée,

- de l’Etablissement Public chargé de l’élaboration, l’approbation, le suivi et la révision du Schéma de

Cohérence Territoriale(SCoT),

- de la Région,

- du Département,

- de l’autorité compétente en matière d’organisation des transports urbains, dans les Périmètres de

Transports Urbains,

- de l’Etablissement Public de Coopération compétent en matière de programme local de l’habitat,

- des organismes de gestion des parcs naturels régionaux et des parcs nationaux.

A l’issue de cet examen conjoint, est dressé un procès-verbal.



1.2.2 Consultation de l’autorité environnementale

L’autorité environnementale (MRAE) doit être saisie dans le cadre de l’évaluation environnementale prévue par

la réglementation, le cas présent, il est nécessaire de formuler une demande de « cas par cas ».

L’avis de la MRAE en date du 26 Avril 2017 a indiqué que le présent projet de mise en compatibilité était dispensé

d’évaluation environnementale.

1.2.3 L’enquête publique

L’enquête publique porte à la fois sur l’intérêt général de l’opération et sur la mise en compatibilité du PLU, dès

lors que cette opération n’est pas compatible avec les dispositions de ces plans.

1.2.4 L’approbation

L’approbation de la Déclaration de projet par délibération du Conseil municipal emporte mise en compatibilité

du PLU. A l’issue de l’enquête publique, le dossier de mise en compatibilité du PLU –éventuellement modifié

pour tenir compte des avis joints au dossier d’enquête publique, des observations du public et des résultats de

l’enquête - le rapport et les conclusions du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête ainsi que le

procès-verbal de la réunion d’examen conjoint sont soumis au Conseil Municipal dans un délai de deux mois.

Le Conseil Communautaire se prononcera par une délibération sur l’intérêt général de la déclaration de projet

et sur la mise en compatibilité du PLU.



1.3 Le contenu du dossier de mise en compatibilité

Le présent dossier présente les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité des pièces écrites

et des pièces graphiques du PLU de la Commune de Bréal sous Montfort.

Il comprend les pièces suivantes :

- une notice explicative de présentation formulée de trois parties :

- la présentation du projet soumis à enquête (présentation générale et caractéristiques du projet sur la

Commune),

- La justification du projet au titre de l’intérêt général,

- l’analyse et la présentation des évolutions des différentes parties du document d’urbanisme et leurs

justifications.

1.4 Les textes règlementaires régissant la procédure de mise en compatibilité

La procédure de mise en compatibilité d’un PLU est élaborée, notamment conformément aux articles L.153-54,

à L153-59 du code de l’urbanisme.

Article L.153-54

Une opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure intégrée en application de

l'article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet, et qui

n'est pas compatible avec les dispositions d'un plan local d'urbanisme ne peut intervenir que si :

1° L'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général de

l'opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence ;

2° Les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du plan ont fait l'objet d'un examen conjoint

de l'Etat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la Commune et des

personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9.

Le maire de la ou des Communes intéressées par l'opération est invité à participer à cet examen conjoint.



Article L153-55

Le projet de mise en compatibilité est soumis à une enquête publique réalisée conformément au chapitre III du

titre II du livre Ier du code de l'environnement :

1° Par l'autorité administrative compétente de l'Etat :

a) Lorsqu'une déclaration d'utilité publique est requise ;

b) Lorsqu'une déclaration de projet est adoptée par l'Etat ou une personne publique autre que l'établissement

public de coopération intercommunale compétent ou la Commune ;

c) Lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat ou une personne

publique autre que l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la Commune ;

2° Par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou le maire dans les

autres cas.

Lorsque le projet de mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme intercommunal ne concerne que certaines

Communes, l'enquête publique peut n'être organisée que sur le territoire de ces Communes.

Article L153-56

Lorsque la mise en compatibilité est requise pour permettre la déclaration d'utilité publique d'un projet, ou

lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée, le plan local d'urbanisme ne peut

pas faire l'objet d'une modification ou d'une révision portant sur les dispositions faisant l'objet de la mise en

compatibilité entre l'ouverture de l'enquête publique et la décision procédant à la mise en compatibilité.

Article L153-57

A l'issue de l'enquête publique, l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la

Commune :

1° Emet un avis lorsqu'une déclaration d'utilité publique est requise, lorsque la déclaration de projet est adoptée

par l'Etat ou lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat.

Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas émis dans le délai de deux mois ;

2° Décide la mise en compatibilité du plan dans les autres cas.



Article L153-58

La proposition de mise en compatibilité du plan éventuellement modifiée pour tenir compte des avis qui ont été

joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d'enquête est

approuvée :

1° Par la déclaration d'utilité publique, lorsque celle-ci est requise ;

2° Par la déclaration de projet lorsqu'elle est adoptée par l'Etat ou l'établissement public de coopération

intercommunale compétent ou la Commune ;

3° Par arrêté préfectoral lorsqu'une procédure intégrée mentionnée à l'article L. 300-6-1 est engagée par l'Etat ;

4° Par délibération de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou du conseil municipal

dans les autres cas. A défaut de délibération dans un délai de deux mois à compter de la réception par

l'établissement public ou la Commune de l'avis du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête, la mise

en compatibilité est approuvée par arrêté préfectoral.

Article L153-59

L'acte de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la Commune, mettant en

compatibilité le plan local d'urbanisme devient exécutoire dans les conditions définies aux articles L. 153-25et

L. 153-26.

Dans les autres cas, la décision de mise en compatibilité devient exécutoire dès l'exécution de l'ensemble des

formalités de publication et d'affichage. Lorsqu'une déclaration de projet nécessite à la fois une mise en

compatibilité du plan local d'urbanisme et du schéma de cohérence territoriale, la mise en compatibilité du plan

devient exécutoire à la date d'entrée en vigueur de la mise en compatibilité du schéma.



2. Rapport de présentation du projet

2.1 Le contexte du projet

Enjeu d’équipements publics

L’Assemblée départementale lors de sa session de juin 2016 a arrêté un plan d’accueil collégiens d’envergure

comprenant notamment la construction de 3 voire 4 nouveaux collèges publics. Ces établissements ouvriront

pour la rentrée de septembre 2020. La Commune de Bréal sous Montfort a été choisie pour accueillir l’un de ces

nouveaux établissements scolaires qui permettra d’accroitre la capacité d’accueil du territoire mais également

d’accueillir les élèves dans des locaux adaptés.

Le Département souhaite viser l’exemplarité en matière de prise en compte de l’environnement, que ce soit en

termes d’intégration dans le paysage local, de préservation et de réduction des impacts pour certains

écosystèmes d’intérêt patrimonial et de maitrise des besoins énergétiques.

La Commune de Bréal sous Montfort présente une démographie dynamique d’environ 5 612 habitants

(recensement population actualisée en 2016) sur une superficie d’environ 3 382 hectares. De nombreux projets

d’aménagement destinés à créer de nouveaux logements ont permis de maintenir et de développer une

dynamique sociale et économique sur la Commune.

L’absence de collège public sur le territoire intercommunal est depuis longtemps perçue comme un facteur

contraignant pour l’accueil de nouveaux ménages et le développement de certaines activités culturelles et

sociales. Actuellement, l’ensemble des jeunes de la Commune est dispersé sur des nombreux collèges.

La Commune de Bréal sous Montfort et le Conseil Départemental ont donc décidé de construire un nouveau

collège au Sud du centre-ville aggloméré.



Le Conseil Départemental et la Commune de Bréal sous Montfort ont fixé cinq objectifs pour la

réalisation du futur collège de Bréal sous Montfort, dans le cadre de sa politique globale :

• La qualité de la vie à l’intérieur de l’établissement, donnée primordiale pour la réussite scolaire,

sera une des préoccupations essentielles des concepteurs,

•L’ouverture sur la vie de la cité est également une donnée importante car elle contribue au

renforcement de la qualité de la formation dispensée aux élèves.

•L’évolutivité des bâtiments est aussi un des aspects qu’il convient d’appréhender dès la

conception.

•La traduction des enjeux du développement durable

•La qualité de la construction est également une préoccupation majeure du Maître d’Ouvrage. La

haute qualité environnementale sera recherchée et amènera à des choix en matière,

d’implantation, de volumétrie, de fonctionnement mais aussi de matériaux et d’équipement (santé,

acoustique, énergie, empreinte écologique, développement local…)



2.2 Les objectifs du maître d’ouvrage et l’intérêt général du projet

Le projet présente un intérêt général en répondant à plusieurs objectifs variés :

- Créer un équipement permettant de répondre aux besoins démographiques

- Concevoir un bâtiment efficient et intelligent,

- Assurer un meilleur suivi pédagogique des élèves concernés,

- Favoriser le lien social et l’attachement à la Commune de Bréal sous Montfort

- Diminuer les temps de déplacement pour l’ensemble des habitants concernés

Ce nouvel équipement va participer activement au rayonnement éducatif du secteur.



2.3 Les caractéristiques du collège

La création de ce nouveau collège a été étudiée notamment par rapport au contexte foncier actuel. En effet, il

était nécessaire que le site d’implantation soit à proximité des équipements existants, soit en continuité

d’urbanisation et desservi par un réseau viaire suffisant.

Ainsi, l’assiette foncière consacrée au projet est d’environ 3.05 hectares en comprenant l’ensemble des

infrastructures nécessaires au projet.

Localisation du site d’étude

Localisation du site d’étude à l’échelle du centre-ville de Bréal sous Montfort, sans échelle, sources :

géoportail.

Site d’étude




Localisation du site d’étude dans son environnement proche, sans échelle, sources : géoportail.

Le site d’étude est composé d’une parcelle : BP 573, nouvellement nommée. Cette propriété foncière ont été

acquises par la commune.

Le site d'implantation de ce nouveau collège se trouve à proximité des équipements sportifs de la Commune,

regroupant 2 salles de sports, un dojo, 3 terrains de foot, 2 terrains de tennis couverts, ce qui permettra d’assurer

l’accompagnement des activités sportives des élèves, tout en limitant les déplacements.



L’ouverture du collège est prévue en septembre 2020. Le budget prévisionnel de l’opération de construction est

estimé à 9 700 000 € HT et sera supporté par le Conseil Départemental. La maitrise d’ouvrage des aménagements

extérieurs sera assurée par la Commune de Bréal sous Montfort.

Le projet de construction et d’aménagement se base sur une programmation spécifique. Le nouveau collège

accueillera 700 élèves et environ 80 personnes d’encadrement.

Les espaces qui seront réalisés comprennent :

- Le bâtiment du collège : les locaux d’enseignement généraux, le centre de documentation et

d’information, les salles de permanence, les foyers, les locaux du personnel éducatif, le hall d’accueil

- Stationnement des cars de transports scolaires et plateforme de retournement,

- Stationnement minute des parents d'élèves,

- Stationnement des parents d'élèves, professeurs et agents du collège,

- Une esplanade piétonne à l’entrée du bâtiment Elle servira d’espace de transition et permettra aux

élèves d’attendre l’ouverture des portes du collège dans les meilleures conditions de sécurité.

- Les dispositifs de rétention des eaux pluviales de la zone d’étude,

- Les aménagements des voiries d'accès depuis la voirie communale

- Deux logements de fonction sous la forme de deux pavillons individuels dissociés du bâtiment

d’enseignement.

Le collège sera un espace de rencontres privilégié entre les jeunes et les adultes. Sa vocation sociale est

essentielle. Ainsi, le collège offrira des lieux de vie conviviaux, confortables, agréables, fonctionnels et propices

aux échanges.

Si les espaces d'accueil seront être soignés, car un établissement reçoit aussi des publics extérieurs (parents,

entreprises, ...), l'ensemble des espaces de travail et de détente sera pensé et organisé pour que chacun puisse

vivre en harmonie avec les autres dans un environnement adapté à son travail.

En dehors du temps d'enseignement, les élèves bénéficieront d'un choix varié de lieux de détente ou d'activités

qui, soit favoriseront l'organisation de leur travail individuel (permanence, petites salles de travail, CDI), soit leur

permettra de se détendre (foyer, espaces extérieurs, préau, salles d'activités), de manger (restauration).



Les lieux de vie des adultes (administration, vie scolaire, salle des profs, locaux des agents, infirmerie, ...) doivent

être judicieusement positionnés, pour favoriser la présence d'adultes répartis dans l'établissement et donc

faciliter la surveillance.

L'administration sera située près de l'accueil général de l'établissement pour limiter les "intrusions" des

personnes extérieures dans les locaux (parents, entreprises, ...). Les locaux administratifs peuvent être organisés

à l'étage.

La salle des professeurs pourra elle aussi être prévue à l'étage. Mais si elle ne doit pas être trop loin du pôle

administratif, une proximité avec le CDI sera privilégiée ainsi qu'un accès facile vers le parc de stationnement et

les dessertes de transports en commun.

Les locaux de la vie scolaire seront situés près de l'accueil, au centre des espaces de vie des collégiens (vues sur

les halls, cours et préaux, lieux de rassemblement des élèves).

L'espace "santé - prévention" (infirmerie) sera implanté sur une circulation privilégiée des élèves, mais aussi de

manière à ménager la discrétion de l'un de ses accès.

Présents dans tout le collège (entretien des locaux), les agents techniques participeront eux aussi à la vie de

l'établissement et au maintien d'une bonne harmonie dans tous les espaces.

Des locaux techniques judicieusement répartis et en quantité suffisante seront mis à leur disposition pour

faciliter leurs missions

À ce jour, le concours d’architectes, maitre d’œuvre de l’opération, est actuellement en cours. Il n’est donc pas

possible à ce stade de projeter des perspectives ou des croquis d’ambiance du projet architectural.

Le projet sera desservi par l’ensemble des réseaux nécessaires à l’opération. Les effluents générés par le projet

de collège pouvant être estimés à +/-300 Eq habitants (sources : QUARTA) pourront être gérés par la station

d’épuration communale.

Le projet de construction et les aménagements extérieurs feront l’objet :

- D’une demande de permis de construire,

- D’un dossier de déclaration loi sur l’eau.



2.4 Les caractéristiques du site d’étude

Accès

L’accès principal au futur collège se fera depuis la Rue de la Costardais qui dessert différents lotissements et se

raccroche à la Rue de Bruz (RD16) desservant le centre-ville. Un second accès est également programmé Rue de

la Brosse afin de garantir une gestion optimale et sécurisée des différents flux de circulation. Ce second accès

servira pour les livraisons du restaurant scolaire et pour desservir les logements de fonction.

Un marché d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour la requalification du groupe scolaire Pierre Leroux, le complexe

sportif Colette Besson et l’intégration du nouveau collège va être tout prochainement lancé pour notamment

concevoir un projet d’aménagement précisant les accès, les sens de circulation, stationnement, etc afin de tenir

compte des modifications des flux routiers, piétons, vélos, PMR apportées par la création du collège. La

circulation des cars de transports scolaires par la rue de Bruz n’est pas envisagée.




Localisation du site d’étude et réseau viaire, sans échelle, sources : géoportail.



Le site d’étude est relativement plat, présentant une altitude moyenne de 50 m NGF. Le point bas se situe à

45 mètres au Sud-est du terrain d’assiette le point haut à plus de 50 mètres au Nord-ouest. Le périmètre présente

une pente douce de l’ordre de 2.5 à 3 % orientée Sud-Est.

Environnement proche et équipements

L’environnement proche du site d’étude est composé :

- D’un tissu pavillonnaire sur la partie Nord,

- De la Rue de la Costardais à l’Ouest et de la Rue de la Brosse à l’Est

- D’une haie bocagère en partie Sud,

De manière globale, la partie Sud du site d’étude est bordée par des espaces agricoles. L’espace sportif

Colette Besson est situé directement en face du site d’étude.

Site d’étude Complexe sportif



Le site est actuellement occupé par des cultures agricoles.

Vue depuis la Rue de la Costardais vers le Sud du site

Vue depuis la Rue de la Costardais vers le Nord du site.

Environnement et patrimoine bâti

La Commune de Bréal sous Montfort ne présente aucun site NATURA 2000 sur son emprise. Trois ZNIEFF sont

toutefois présentes sur le territoire communal. Ces dernières sont situées à environ 2,4 kms (pour la ZNIEFF la

plus proche) du site d’étude.

Le site d’étude est bordé par le ruisseau de la Costardais bordant le Sud du site d’étude. De ce fait, le site d’étude

est situé sur le bassin versant de faible ampleur de la Costardais. Une étude de ce bassin versant vient d’être

commandée par la Commune.



Le site d’étude ne présente aucune co visibilité avec les différents monuments historiques existants sur la

Commune.

D’après les investigations menées par le bureau Eau et Débit en fin d’année 2016, aucune zone humide n’a été

recensée sur le site d’étude. Ces investigations ont été réalisées selon les critères de l’arrêté de Juin 2008.

Risques naturels et technologiques

Le site d’étude est situé en dehors des secteurs soumis au Plan de Prévention de Risques d’Inondation.

Les risques de remontées de nappe sont faibles à très faibles et ne présentent donc pas d’enjeu particulier pour

le site d’étude. Les risques de retrait et gonflement d’argile sont considérés comme faibles. Aucun établissement

SEVESO n’est situé à proximité du site d’étude.

Desserte par les réseaux

Actuellement les parcelles concernées par le projet de construction ne sont pas raccordables au réseau d’eaux

usées, il est donc prévu une extension de réseau gravitaire vers la Brosse, puis un refoulement vers la rue de

Bruz et sans doute une extension de réseau vers la station d’épuration. Une jonction du réseau existant d’eau

potable est également prévue entre la Rue de Bruz et la Rue de la Brosse. Un poteau incendie complémentaire

aux dispositifs existants sera également mis en œuvre pour assurer la défense incendie. Concernant le réseau

de gaz qui sera nécessaire aux cuisines, une extension sera réalisée depuis la Rue de la Brosse. Les réseaux

électriques et téléphone sont présents sur la Rue de Bruz et de la Brosse, des raccordements y seront donc

faits. Des fourreaux seront mis en attente pour la desserte de la fibre optique.



2.5 Le contexte règlementaire opposable.

Plan Local d’Urbanisme

Le PLU de la Commune de Bréal sous Montfort a fait l’objet de nombreuses procédures d’adaptations depuis son

approbation initiale. Le site d’étude est actuellement situé en zone 2AU et son classement a été initié dès

l’approbation initiale du PLU.

Un emplacement réservé grève une bande en partie Ouest du site. Ce dernier est destiné à l’élargissement de la

voirie.

La haie bocagère encadrant la partie Sud est identifiée au titre de la Loi Paysages.

Le site d’étude ne semble pas concerné par des servitudes impactante.

Extrait du PLU, sans échelle, sources : Mairie de Bréal sous Montfort



Schéma de cohérence territorial

La Commune de Bréal sous Montfort est intégrée au sein du périmètre du SCOT du Pays de Brocéliande. Le

SCOT a été arrêté le 20 Décembre 2016.

La stratégie territoriale est axée sur 5 piliers :

La stratégie territoriale est nourrie par cinq ambitions :

énergétique du territoire

Bréal sous Montfort est identifié comme « pôle d’équilibre principal ».

Le PADD s’appuie sur deux orientations directrices qui permettent de décliner le projet politique :

stratégique du Pays de Brocéliande

« Ainsi, les pôles d’équilibre principaux sont les lieux privilégiés du développement et assurent un rôle de

bassin de vie structurant en termes de services, de commerces, de transport, de développement économique

et d’habitat. Des complémentarités doivent être assurées ».

Le projet de création du collège est tout à fait compatible avec l’esprit des dispositions du SCOT et plus

particulièrement par rapport à l’orientation n°2 du DOO.

Extrait du DOO du SCOT.



2.6 Les justifications du choix du site d’implantation

Le lieu choisi pour l’implantation du nouveau collège a été sélectionné à partir de différents critères :

- La bonne desserte viaire depuis la Rue de la Costardais de la Rue de la Brosse,

- L’environnement paysager permettant un cadre agréable,

- La proximité des équipements sportifs et du centre-ville,

- La proximité des réseaux,

La Commune de Bréal sous Montfort a étudié les secteurs encore densifiables au sein de la zone urbaine avant

de décider de choisir ce site d’étude. Ainsi, le diagnostic des disponibilités foncières révèle l’absence de zones

urbanisables immédiatement dans la mesure où l’ensemble des zones 1AU du bourg a déjà été urbanisée.

Zonage du PLU en vigueur



Diagnostic des disponibilités foncières au sein de l’enveloppe urbaine. Source : Commune

Foncier potentiellement mobilisable en zone U : 5,21 ha

Zone 2AU objet du projet de mise en compatibilité du PLU (ouvert à une urbanisation partielle)

Lots vendus / projet en cours

Zones du PLU



Les potentiels de densification pour implanter un équipement tel qu’un collège, qui nécessite une emprise

foncière d’au moins 3 hectares d’un seul tenant n’existent pas au sein du centre urbain.

En effet, 42 secteurs en dents creuses ont été recensés correspondant à 5,21 ha, dont 12 secteurs en dehors du

centre bourg. Dans le centre bourg, 30 secteurs en dents creuses ont été identifiés, correspondant à 3,36 ha, la

plus importante dent creuse s’étend sur 5164 m², ce qui ne permet pas la création du collège sur ces emprises.

La dispersion de ce potentiel et le fait qu'il soit composé majoritairement de petites entités rend difficile la

réalisation d’un nouveau collège.



.

3. Mise en compatibilité du PLU de Bréal sous Montfort avec le projet

Le projet n’a que des incidences ponctuelles sur les éléments du PLU de Bréal sous Montfort :

1. Il nécessite un léger renforcement du PADD du PLU,

2. il implique l’ouverture à l’urbanisation partielle d’une zone 2AU,

3. Il nécessite une légère adaptation du règlement existant,

4. Il engage la création d’une orientation d’aménagement et de programmation sur l’assiette de la

future zone 1AU.



3.1 Éléments du PLU en lien avec le projet d’aménagement et développement durable

-Le PADD :

Le PLU de la Commune de Bréal sous Montfort comprend un PADD dont les orientations ne sont pas remises en

cause par ce projet d’aménagement.

En effet, l’une des volontés de la collectivité était de « renforcer l’offre d’équipements publics »

« La Commune de Bréal sous Montfort se doit d’anticiper les évolutions démographiques de son territoire en

complétant l’offre en équipements.

Pourraient être envisagés :

-La création d’un pôle petit enfance,

-La création éventuelle d’un établissement de second degré au sein de son territoire,

-La création d’une structure d’accueil pour personnes âgées à proximité du bourg, de ses commerces et services,

-Une extension du cimetière »

Extrait du PADD, page 8.

Étant donné que ce projet de nouveau collège ne pouvait être localisé de manière précise lors de l’élaboration

du PADD, la cartographie de synthèse du PADD n’a pas identifiée le secteur du dit projet.

Il convient donc de renforcer le PADD sur ce point en modifiant la cartographie de synthèse pour faire apparaitre

la vocation « équipement » sur le site choisi pour l’implantation du collège.



Cartographie de synthèse du PADD avant mise en compatibilité

Sans échelle, sources : PADD.

Cartographie de synthèse du PADD après mise en compatibilité sans échelle, sources : PADD.

Secteur d’étude

Secteur d’étude



3.2 Éléments du PLU en lien avec le règlement graphique

-Le règlement graphique du plan local d’urbanisme :

Le secteur d’étude se trouve situé en zone 2AU : Zone non équipée destinée à accueillir un projet

d’habitat et d’équipement compatible avec l’habitat. Il est grevé par un emplacement réservé qu’il

convient de retirer.

Extrait du plan de zonage du PLU actuel, sans échelle



Afin que le PLU puisse être compatible avec le projet, il convient :

- 1. D’ouvrir à l’urbanisation une partie de la zone 2AU pour l’intégrer dans un zonage 1AUEqc (zonage

spécifique pour le Collège) : secteur destiné à accueillir les différents équipements (de loisirs, socio-

éducatifs, de santé et de service) ainsi que les constructions ou installations nécessaires à la pratique de

ces activités.

- 2. De supprimer l’emplacement réservé qui n’a plus lieu d’être.

Seule l’emprise nécessaire à l’implantation du collège sera ouverte à l’urbanisation.

Extrait du zonage du PLU après mise en compatibilité, sans échelle, Juin 2017



3.3 Incidences du projet sur le règlement littéral

Le règlement existant du PLU présente déjà un zonage spécifique pour les secteurs d’équipements publics

(1AUEq). Cependant, ce dernier ne précise pas que les logements de fonction sont autorisés pour l’établissement

scolaire autre que médico éducatif. De plus, il semble qu’il soit nécessaire d’harmoniser la hauteur maximale

autorisée avec celle autorisée en zone UEq soit 12 mètres. Enfin, dans le but de limiter la consommation

d’espace, il convient de limiter le coefficient d’espaces verts étant donné les caractéristiques spécifiques du

projet du collège à 10% minimum. Afin de ne pas bouleverser l’équilibre général du règlement actuel qui

concerne plusieurs zonages, il a été décidé de créer un sous zonage : 1AUeqc.

REGLEMENT APRES MISE EN COMPATIBILITE (les modifications apparaissent en rouge)

CHAPITRE I - REGLEMENT APPLICABLE AUX SECTEURS 1AUe1, 1AUe2 ,1AUeq, 1AUeqc

NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

La zone 1AUe1, 1AUe2, 1AUeq est une zone non ou insuffisamment équipée, réservée à l’urbanisation

future. L’ouverture de la zone à l’urbanisation est conditionnée par l’équipement en réseaux divers de la

zone et par la réalisation d’un schéma d’ensemble permettant de définir les conditions de son urbanisation.

L’objectif est de réaliser des opérations d’ensemble permettant un développement rationnel et harmonieux

de l’urbanisation.

Toutes opérations de construction ou d’aménagement décidées dans un secteur concerné par une orientation

d’aménagement devront être compatibles avec celle-ci.

La zone 1AU comprend :

- le secteur 1AUe1 situé en périphérie du bourg, il correspond aux zones d’extension du bourg de densité

moyenne à forte à vocation d’habitat, de commerces et d’équipements publics.

- le secteur 1AUe2 situé en périphérie du bourg, il correspond aux zones d’extension du bourg de densité faible

à vocation d’habitat et équipements publics.



- le secteur 1AUeq situé en périphérie du bourg, il correspond au secteur destiné à accueillir les différents

équipements (de loisirs, socio-éducatifs, de santé et de service) ainsi que les constructions ou installations

nécessaires à la pratique de ces activités.

- le secteur 1AUeqc situé en périphérie du bourg, il correspond au secteur destiné à accueillir les différents

équipements scolaires, sportifs, socio-éducatifs et de loisirs ainsi que les constructions ou installations

nécessaires à la pratique de ces activités.

Rappels

- L’édification des clôtures est soumise à déclaration, conformément aux dispositions des articles L 441-1

et R 441- 1 et suivants du Code de l’Urbanisme,

- les installations et travaux divers sont soumis à autorisation selon les dispositions prévues aux articles L 442 1

et R 442-2 et suivants du Code de l’Urbanisme,

Toute coupe ou abattage d’arbre qui porterait atteinte à la protection des éléments de paysage (haies

bocagères) repérés au titre de l’article L.123-1-7° est soumise à autorisation au titre des installations et

travaux divers.

En application de l’article L.430-1 du Code de l’Urbanisme, les démolitions sont soumises au permis de démolir

pour les bâtiments situés dans les secteurs repérés au titre du 7° de l’article L.123-1 du Code de l’Urbanisme et

pour les bâtiments repérés individuellement au titre de ce même article.

ARTICLE 1AU 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

L’implantation ou l’extension d’activités incompatibles avec l’habitat en raison de leurs nuisances ainsi que

l’édification de constructions destinées à les abriter.

Les installations et travaux divers suivants relevant de l’article R 442-2 du Code de l’Urbanisme :

- les parcs d’attraction ainsi que toute pratique de sports motorisés,

- les dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes visés,

- les affouillements et exhaussements du sol non liés à une construction



- L’ouverture ou l’extension de carrières et de mines,

- L’implantation ou le stationnement de caravanes, de résidences mobiles et d’habitations légères de loisirs en

dehors des terrains de camping aménagés dûment autorisés, quelle qu’en soit la durée, sauf dans les bâtiments

et remises où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur,

- La construction de dépendances avant la réalisation de la construction principale,

- Les dépendances détachées de la construction principale, de plus de 50 m² d’emprise au sol et de plus de

3,5 m de hauteur au total,

- L’implantation de plus d’un abri de jardin par unité foncière.

ARTICLE 1AU 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

En secteur 1AUe1 et 1Aue2 : la construction à usage d’habitation, les constructions ou installations nécessaires

aux services publics ou d’intérêt collectif, les constructions à usage de commerces.

En secteur 1AUeq : Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Les

constructions à usage d’habitat directement liées aux équipements médico-éducatifs

En zone 1AUeqc : Les constructions et installations nécessaires aux services liés aux équipements scolaires,

sportifs, socio-éducatifs et de loisirs. Les constructions à usage d’habitat directement liées à ces équipements

scolaires.

ARTICLE 1AU 3 - VOIRIE ET ACCES

Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux

usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir.

Les voies doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de

la défense contre l’incendie et de la protection civile et comporter une chaussée d’au moins 4,00 m de largeur.

Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation

publique.

Lorsque le terrain, sur lequel l’opération est envisagée, est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès

sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Aucune opération ne peut être desservie par les chemins de marchepied, les pistes cyclables, les sentiers piétons,

les sentiers touristiques.

ARTICLE 1AU 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX



Alimentation en eau

Toute construction ou installation nouvelle qui requiert une alimentation en eau doit être desservie par une

conduite de distribution d'eau potable de caractéristiques suffisantes et raccordée au réseau public.

Assainissement

Eaux usées

Le branchement sur le réseau d'assainissement est obligatoire pour toute construction ou installation

sous réserve que la nature des effluents soit compatible avec les conditions d'exploitation du réseau.

Pour certains effluents particulièrement nocifs, un pré-traitement pourra être imposé.

Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur tout terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux

pluviales dans le réseau collecteur.

En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, le pétitionnaire doit réaliser les aménagements

permettant le libre écoulement des eaux pluviales sur son terrain.

Electricité et téléphone

Les branchements en réseau électrique basse tension et téléphonique des constructions et installations

autorisées devront obligatoirement être réalisés en souterrain à la charge du maître d'ouvrage.

ARTICLE 1AU 5 -SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Sans objet

ARTICLE 1AU 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Par rapport aux voies et emprises ouvertes à la circulation automobile, les constructions principales doivent

être implantées suivant des règles définies par secteur : .



Pour les parcelles d'angle ou entre plusieurs voies, l'implantation des façades ne comportant pas l'accès pourra

être régie par les dispositions de l'article 1AU 7.

Autres emprises publiques (Chemins piétons, espaces verts publics) :

Les limites par rapport aux autres emprises publiques seront considérées comme des limites séparatives

pour lesquelles les dispositions de l'article 1AU 7 s'appliquent.

En secteur 1AUe1 : s'il existe en « alignement de fait » des constructions avoisinantes, les constructions

nouvelles doivent s'y conformer.

L'aménagement, la reconstruction après sinistre et l'extension mesurée des constructions existantes,

ne respectant pas les règles précitées, peuvent être autorisés dans les limites de l'alignement existant.

Toutefois, de telles possibilités ne sauraient être admises dans le cas de constructions qu'il n'est pas souhaitable

de maintenir en raison de leur état de dégradation ou du danger résultant de leur implantation par rapport au

tracé de la voie (visibilité notamment).

Exceptions pour tous les secteurs :

- Si l'espace non bâti en façade sur rue se limite à l'accès du cœur d’îlot ou de la parcelle, l'implantation de la

construction dans la parcelle devra respecter les dispositions de l'article 1AU 7.

- Les extensions des constructions existantes ne respectant pas cette implantation, pourront être autorisées

en prolongement de celles-ci.

ARTICLE 1AU 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les constructions doivent être implantées suivant les secteurs :

1AUEqc A au moins 3 mètres des voies (publiques ou privées) et emprises ouvertes à la circulation

automobile



Pour tous les secteurs, une implantation à 1 mètre de la limite séparative pourra être autorisée pour assurer le

maintien d'un élément végétal (arbres, haies...) ou la mise en valeur d'un bâtiment d'intérêt patrimonial.

ARTICLE 1AU 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE

MEME PROPRIETE

Sans objet.

ARTICLE 1AU 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Sans objet.

ARTICLE 1AU 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

ARTICLE 1AU 11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENTS DE LEURS ABORDS –

Aspect des constructions :

Tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants.

1AUEqc Sur une des deux limites séparatives latérales ou en retrait d’une distance au moins

égale à la hauteur maximale du bâtiment divisé par deux avec une distance minimale

de 3 mètres.

1AUEqc 12 mètres au faîtage ou à l’acrotère.



La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture que les percements,

les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux.

Les couleurs apparentes devront avoir une tonalité en harmonie avec les tons en usage dans la

construction traditionnelle.

Les matériaux destinés à être enduits devront l’être le plus rapidement possible.

Dans les secteurs repérés au titre du 7° de l’article L.123- 1 du Code de l’Urbanisme et pour les bâtiments repérés

individuellement au titre de ce même article, seront repris les matériaux, mise en œuvre et aspect d’origine dans

la conservation ou la restitution, dans le domaine du possible, des données d’origine de la construction.

Hormis les principes d’ordre général ci-dessus visés :

- le matériau de toiture sera l’ardoise ou le zinc, ou tout matériau présentant un aspect similaire.

- les annexes doivent être en harmonie à celui de la construction existante.

Clôture :

Sont interdits les murs de parpaings non colorés bruts, ainsi que les plaques de béton ou panneaux plastiques.

Les clôtures végétales ou non préexistantes de qualité, telles que les murs de pierre doivent être conservées et

entretenues.

Les clôtures seront d’un style simple et constituées de matériaux de bonne qualité, en harmonie avec les

clôtures préexistantes de qualité. En front de rue, la hauteur maximale des murs minéraux est de 1,20m ; celle

des grillages ou haies végétales est de 2 m.

La végétation nouvelle qui peut être prévue au projet devra également s’intégrer au cadre végétal environnant.

ARTICLE 1AU 12 - REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

Le stationnement des véhicules automobiles et des deux roues, correspondant aux besoins des

constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées, comme déterminé

en annexe 1.

ARTICLE 1AU 13 - REALISATION D’ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

Les plantations et talus existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes.

Dans les espaces délimités aux documents graphiques du présent P.L.U. comme espaces boisés classés en

application des articles L130-1 et suivants du code de l’urbanisme, sont interdits :



- les défrichements,

- toute coupe et tout abattage d’arbres qui serait de nature à porter atteinte à la protection, voire à la

conservation du boisement.

Les Espaces Boisés Classés (EBC) à créer devront être des haies bocagères de même typologie que les haies

bocagères traditionnelles de la Commune.

Les opérations d’aménagement de plus de 5 logements doivent obligatoirement comprendre :

- au moins 10 % d’espaces verts (hors voirie et stationnement) en secteur 1AUe1

- au moins 15% d’espaces verts (hors voirie et stationnement) en secteur 1AUe2

Les opérations d’aménagement doivent obligatoirement comprendre :

- au moins 15 % d’espaces verts (hors voirie et stationnement) en secteur 1AUeq.

- au moins 10 % d’espaces verts (hors voirie et stationnement) en secteur 1AUeqc.

Ces espaces verts doivent participer au projet urbain et comporter un espace public commun aménagé

et proportionné à la taille de l’opération (aires de jeu, chemin piéton, placette).

ARTICLE 1AU 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

Sans objet



3.4 Création d’orientations d’aménagement et de programmation

L’ouverture à l’urbanisation nécessite la création d’orientations d’aménagement et de programmation telles que définies dans les articles R 151.20

et R 151.8 du Code de l’urbanisme. Ainsi, le schéma ci-dessous correspond à l’orientation et au programme fixé sur le site. Les orientations

concernent les accès au site d’étude, la création de chemin piéton, la préservation de la haie bocagère au Sud.



4. Annexes

ANNEXE A :

Demande de cas par cas – Évaluation environnementale

Documents

Dossier de déclaration de projet Mise en compatibilité du … · 1.3 Le contenu du dossier de mise en compatibilité ... Il comprend les pièces suivantes : - une notice explicative