DOSSIER D’INVESTISSEMENT

____

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D O S S I E R D ’ I N V E S T I S S E M E N T

Projet présenté par

HOTEL PARTICULIER TROCADERO

PROPERTY PARTNERS RETAIL

Garanties réelles et personnelles

Coupons mensuels

Remboursement in fine

500 K€ 18 mois 10,0 %

Juillet 2021

2

DESCRIPTION____

CARACTÉRISTIQUES DE L’EMPRUNT OBLIGATAIRE____

Financement de l’acquisition d’un hôtel particulier situé rue Chardin

(Paris 16ème) dans le cadre d’une opération de marchand de biens

Montant

Maturité

Taux

Société émettrice

500 000 €

18 mois

10,0 %


SURETÉS____

Cautions personnelles et solidaires de M. RHARS et M. GITTON

Garanties à première demande des sociétés SAS FONCIERE

BABYLONE et SARL PROPERTY PARTNERS

Nantissement du compte courant entre PROPERTY PARTNERS

RETAIL et la société projet

L e b e s o i n

10,0

6,4

7,9

7,0

6,0

7,6

8,7

6,8

9,4

10,0

TECHNIQUE

COMMERCIALISATION

ÉLÉMENTS

FINANCIERS DE

L'OPÉRATION

GARANTIES

SOLIDITÉ FINANCIÈRE

LIQUIDITES

ORGANISATION

EQUIPE &

EXPERIENCE

LOCALISATION

ADMINISTRATIF

3

S y n t h è s e d e l ’a n a l y s e

POINTS FORTS____

POINTS D’ATTENTION____

Opérateur expérimenté à Paris

Localisation prestigieuse

Absence de risque technique

Absence de risque administratif

Risque de commercialisation, maîtrisé par un

scénario de repli viable

Risque monoproduit

Risque de perte totale ou partielle des sommes

investies

Risque d’illiquidité

4

L a s o c i é t é

Nom SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL

Historique

• Groupe de plus de 20 ans d’expérience en immobilier auprès d’institutionnels et de grands groupes privés

• Focalise sa stratégie de réhabilitation sur des actifs sans grande qualité structurelle

Société émettrice SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL

Activité Marchands de biens immobiliers

Date de création 12/2019

Localisation91 avenue JB Clément, 92100 Boulogne-Billancourt

Chiffre d’affaires 21K€

Capital social 1 000€

ActionnariatSARL PROPERTY PARTNERS – 40%SAS FONCIERE BABYLONE – 50%FONCIERE MAGELLAN – 10%

ORGANIGRAMME SIMPLIFIÉ____

Emprunt ClubFunding

Rochdi Rhars

SARL PROPERTY PARTNERS

Daniel Gitton

SAS PROPERTY PARTNERS RETAIL

SAS FONCIERE BABYLONE

99%

40% 50%

99,9%

FONCIERE MAGELLAN

10%

SOCIETE PROJET

56%

FONDS LUXEMBOURGEOIS

44%

5

D i r i g e a n t s

Rochdi RHARS

Fondateur et président de PROPERTY PARTNERS (structure créée en 2017)

Monsieur RHARS bénéficie de plus de 22 années dans le secteur de l'immobilier.Avant de fonder Property Partners, il a travaillé en tant que :

• 2010 – 2016 : COO de Rynda Property Investors

• 2008 – 2010 : Consultant chez Nexity

• 2007 – 2008 : Gérant de la SARL WATT Bâtiment

• 2005 – 2007 : Directeur Technique et Sécurité chez Hôtel du Louvre

• 2001 – 2005 : Directeur Technique Hôtel le Meurice

Daniel GITTON

Associé PROPERTY PARTNERS RETAIL via sa société FONCIERE BABYLONE :

• 2010 – maintenant : Activité de marchand de biens, montage d’opérations, promotions immobilières au

travers de différentes structures marchandes (Kalitea Immobilier, Patrigest, De Saxe, Foncière Babylone,

DGS Développement…)

• 2006 – maintenant : Présidence de la société VILLA MONACA Promotion immobilière au Maroc

• 2005 – maintenant : Rachat et présidence de USER CALL Maroc (Société de offschoring, service web et

digital spécialisé notamment sur le marché immobilier)

• 2003 – 2006 : JMC Immobilier Paris Directeur du réseau

• 1998 – 2003 : Création de TARGET BELGIUM 1er catalogue de micro-informatique sur le Benelux (Cession

en 2003 de l’entreprise Target Belgium)

6

P r o j e t s e n c o u r s e t Tr a c k R e c o r d

Avenue de l’Impératrice

Biarritz (64)

Achat d’un local commercial dans un emplacement prime à

850K€ et revente après relocation à 1,3M€

CA : 1,3M€

Marge : 34%

Sortie en décembre 2018

34 Schuman, Boulogne-

Billancourt (92)

Opération de marchand de biens portée sur l’acquisition

d’un hôtel particulier puis réhabilitation et surélévation

CA : 15,5M€

Marge : 30%

Sortie 2021

10 rue de Chartres

Paris 18ème (75)

Achat d’un immeuble en bloc et revente de l’ensemble à la

découpe après relocation et travaux de rafraîchissement et

intégration des parties communes pour création d’un

T2

CA attendu : 5M€

Marge prévisionnelle : 20%


8 rue Damiens, Boulogne-

Billancourt (92)

Achat d’un loft avec verrière et extérieur puis dépôt de permis de construire pour création de

deux lofts en R+3

CA attendu : 3M€


EXEMPLES DE PROJETS REALISES____

EXEMPLES DE PROJETS EN COURS____

7

L e p r o j e t ( 1 / 4 )

Nom du projet HOTEL PARTICULIER TROCADERO

Localisation

• Rue Chardin, Paris 16ème (75), à proximité de la Seine et de la Tour Eiffel

• Localisation prestigieuse, desservie par les lignes de métro 6 (Passy, Trocadéro) et 9 (Trocadéro)

Caractéristiques du programme

• Acquisition d’un hôtel particulier de 411m² de surface pondérée à 4 950K€ soit 12 044€/m²

• Revente de l’actif en l’état et en bloc au prix de 6 576K€, soit 16 000€/m² de surface pondérée

Actif

• L’actif désigne un hôtel particulier en bon état en R+3 avec sous-sol et ascenseur d’une superficie totale de 455m² (411m² de surface pondérée)

• L’ensemble ne dispose pas de parking• Promesse de vente signée le 05/05/2021 sans condition suspensive

d’obtention de prêt. L’acquisition est prévue fin 07/2021• Plusieurs expertises ont été réalisée, valorisant l’actif entre 5 900K€

et 7 400K€

Autorisations administratives

Absence d’autorisation administrative

Travaux Absence de travaux

Commercialisation En amont de la commercialisation

Etude de marché Prix de revente cohérent avec le marché

8

L e p r o j e t ( 2 / 4 )

BILAN FINANCIER ____

GRILLE DE COMMERCIALISATION____

LotSurface

(m²)

Prix de

vente

TTC

€/m² Etat

1 411 6 576 000 16 000 Libre

Total Hôtel particulier 411 6 576 000 16 000

CA total 411 6 576 000 16 000

CA pré-commercialisation - - n.a.

% du CA 0% 0%

Prix TTC

(en €)

Prix au m²

(en €)

Vente Hôtel 6 576 000 16 000

Chiffre d'affaires 6 576 000 16 000

Foncier 5 298 975 12 893

Frais de commercialisation 197 280 480

Frais financiers 251 250 611

Prix de revient 5 747 505 13 984

Marge de l'opération 828 495 2 016

% du CA 13%

9

L e p r o j e t ( 3 / 4 )

Analyse de marché____

Localisation Description TypeSurface

(m²)

Prix

(€)

Prix/m²

(€/m²)Auteuil N ord - Paris 16 H ôtel particulier dans une im passe privée M aison / Villa 300 5 250 000 17 500

Victor H ugo - Paris 16 H ôtel particulier XIXèm e avec jardin M aison / Villa 450 9 000 000 20 000

Porte Dauphine - Paris 16 H ôtel particulier avec terrasse M aison / Villa 320 4 500 000 14 063

Trocadéro - Paris 16 H ôtel particulier avec jardin sans vis-à-vis M aison / Villa 450 7 500 000 16 667

Prix m²

Dernières annonces en ligne pour des hôtels particuliers dans le 16ème arrondissement de Paris

10

L e p r o j e t ( 4 / 4 )

TABLEAU DE FINANCEMENT____

SURETÉS____

Cautions personnelles et solidaires de M. RHARS et M. GITTON

Garanties à première demande des sociétés SAS FONCIERE

BABYLONE et SARL PROPERTY PARTNERS

Nantissement du compte courant entre PROPERTY PARTNERS

RETAIL et la société projet

FINANCEMENT BANCAIRE____

Crédit bancaire de 4M€ sollicité auprès d’une banque de 1er

ordre

CALENDRIER____

Signature de la promesse d’achat

05/2021

Acquisition du bien

07/2021

Vente de l’actif

07/2022

Emission obligataire ClubFunding 500 000 €

Fonds Propres Fonds Lux 1 747 505 €

Crédit bancaire 3 500 000 €

Prix de revient 5 747 505 €

11

A N N E X E

C o m p t e s s o c i a u x a r r ê t é s d e S A S P R O P E R T Y P A R T N E R S R E T A I L a u 3 1 / 1 2

SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION ____

BILAN SIMPLIFIÉ - ACTIF____

BILAN SIMPLIFIÉ - PASSIF____

Unité 2020A

Ventes de marchandises K€ -

Achats de marchandises K€ -

Variation des stocks de marchandisesK€ -

Marge brute commerciale K€ -

Marge % 0%

Production vendue K€ 21

Production stockée K€ -

Production immobilisée K€ -

Achats de MP et autres approvisionnementsK€ -

Variation des stocks de MP K€ -

Production de l'exercice (VA) K€ 21

Marge % 100%

Charges externes K€ (20)

Valeur ajoutée K€ 1

Marge % 5%

Impots et taxes K€ -

Charges de personnel K€ -

Autres produits/charges d'exploitationK€ -

Excédent Brut d'Exploitation (EBE) K€ 1

Marge % 5%

DAP nettes des reprises K€ -

Résultat d'Exploitation (REX) K€ 1

Marge % 5%

Résultat des opérations en communK€ -

Résultat financier K€ -

Résultat Courant Avant Impot (RCAI)K€ 1

Marge % 5%

Résultat exceptionnel K€ -

Impôts sur les bénéfices K€ (0)

Résultat Net de l'exercice (RN) K€ 1

Marge % 4%

Unité 2020A

Immobilisations incorporelles K€ -

Immobilisations corporelles K€ -

Immoblisations financières K€ 154

Actif immobilisé K€ 154

Stocks K€ -

Clients et comptes rattachés K€ 25

Autres créances K€ 326

Actif courant K€ 351

VMP et disponibilités K€ 365

Total ACTIF K€ 870

Unité 2020A

Capital social K€ 1

Réserves et autres K€ -

RAN K€ -

Résultat de l'exercice K€ 1

Autres fonds propres K€ -

Capitaux propres K€ 2

Provisions K€ -

Emprunts obligataires K€ 600

Dettes bancaires à MLT K€ -

Dettes bancaires à CT K€ -

Dettes financières diverses K€ 145

Dettes bancaires et financières K€ 745

Dettes fournisseurs K€ 4

Dettes fiscales et sociales K€ 4

Autres dettes K€ 150

Passif courant K€ 158

Total Passif K€ 905

12

A N N E X E

C o m p t e s s o c i a u x a r r ê t é s d e S A R L P R O P E R T Y PA R T N E R S a u 3 1 / 1 2




Unité 2018A 2019A 2020A

Capital social K€ 1 1 1

Réserves et autres K€ 0 0 0

RAN K€ 18 28 85

Résultat de l'exercice K€ 10 57 41

Autres fonds propres K€ - - -

Capitaux propres K€ 29 86 127

Provisions K€ - - -

Emprunts obligataires K€ - - -

Dettes bancaires à MLT K€ 7 51 155

Dettes bancaires à CT K€ - - -

Dettes financières diverses K€ 25 87 70

Dettes bancaires et financières K€ 32 139 225

Dettes fournisseurs K€ 19 67 21

Dettes fiscales et sociales K€ 37 106 189

Autres dettes K€ - 8 82

Passif courant K€ 56 180 293

Total Passif K€ 117 405 644

13

A N N E X E

C o m p t e s s o c i a u x a r r ê t é s d e S A S F O N C I E R E B A B Y L O N E a u 3 1 / 1 2




Unité 2018A 2019A 2020A

Immobilisations incorporelles K€ - - -

Immobilisations corporelles K€ 1 16 2

Immoblisations financières K€ 0 0 3

Actif immobilisé K€ 1 16 5

Stocks K€ - - -

Clients et comptes rattachés K€ 9 69 130

Autres créances K€ 265 136 239

Actif courant K€ 273 205 370

VMP et disponibilités K€ 4 53 97

Total ACTIF K€ 279 275 471

Unité 2018A 2019A 2020A

Capital social K€ 2 2 2

Réserves et autres K€ - 2 4

RAN K€ (35) 5 33

Résultat de l'exercice K€ 43 29 53

Autres fonds propres K€ - - -

Capitaux propres K€ 10 38 91

Provisions K€ - - -

Emprunts obligataires K€ - - -

Dettes bancaires à MLT K€ 3 3 53

Dettes bancaires à CT K€ - - -

Dettes financières diverses K€ - - -

Dettes bancaires et financières K€ 3 3 53

Dettes fournisseurs K€ 47 22 170

Dettes fiscales et sociales K€ - - -

Autres dettes K€ 219 212 157

Passif courant K€ 266 233 327

Total Passif K€ 279 275 471

14

A N N E X E

P h o t o g r a p h i e s

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