Promesse   unilatérale   de   vente   :   éclairage   sur   le  consentement  du  promettant    Publié  le  :  24  septembre  2010  Adresse   de   l’article   original  :   http://www.village-­‐justice.com/articles/Promesse-­‐unilaterale-­‐vente,8517.html      Le   promettant   consent   définitivement   à   vendre   lors   de   la   conclusion   de   la   promesse  unilatérale  de  vente.  L’option  peut  dès  lors  être  valablement  levée  après  son  décès  contre  ses  héritiers  tenus  de  la  dette  contractée  par  leur  auteur,  laquelle  rend  la  vente  parfaite.      La  jurisprudence  et  la  doctrine  abordent  fréquemment  la  question  de  la  rétractation  du  promettant  avant  la  levée  de  l’option,  mais  l’arrêt  rendu  par  la  Troisième  chambre  civile  de  la  Cour  de  cassation  le  8  septembre  2010,  pourvoi  n°  09-­‐13345  (n°  975  FS-­‐P+B)  vient  apporter   un   éclairage   fort   intéressant   en   ce   qui   concerne   l’hypothèse   du   décès   du  promettant  avant  la  levée  de  l’option  par  le  bénéficiaire.    1.  Le  contexte  

 Une   promesse   unilatérale   de   vente   d’un   terrain   avait   été   consentie   par   un   couple   de  particuliers  à  une  société  le  30  mai  2005,  celle-­‐ci  était  valable  jusqu’au  22  avril  2006  et  prorogeable   deux   ans   à   défaut   de   dénonciation   par   le   promettant.   L’un   des  copromettants  décéda   le  31   juillet  2006,   laissant  pour   lui   succéder  un  héritier  mineur  placé  sous  le  régime  de  l’administration  légale  sous  contrôle  judiciaire.  Or,  la  société  leva  l’option   le   18   décembre   2007  mais   les   particuliers   refusèrent   de   régulariser   la   vente  opposant  l’absence  d’autorisation  du  juge  des  tutelles  à  cette  réalisation.  Le  bénéficiaire  de  la  promesse  les  assigna  alors  en  constatation  judiciaire  de  la  vente.    La   cour   d’appel   de   Pau  [1]   refusa   de   faire   droit   à   la   demande   du   bénéficiaire   en  reprenant  mot  pour  mot  dans  son  dispositif   l’attendu  d’un  ancien  arrêt  de   la  Chambre  des  requêtes  du  26  novembre  1935  [2]  selon  lequel  «  la  promesse  unilatérale  de  vente  n’a   pour   effet   de   transmettre   à   celui   qui   en   est   bénéficiaire,   ni   la   propriété,   ni   aucun  droit   immobilier   sur   le   bien   qui   en   est   l’objet  ;   l’obligation   du   promettant,   quoique  relative  à  un  immeuble,  constitue,  tant  que  le  bénéficiaire  n’a  pas  déclaré  acquérir,  non  pas  une  obligation  de  donner,  mais  une  obligation  de  faire  ».  La  Cour  d’appel  jugeait,  en  l’espèce,  que   lors  du  décès  du  copromettant  avant   la   levée  de   l’option,   la  vente  n’était  

pas  réalisée  et  que  par  conséquent  l’autorisation  du  juge  des  tutelles  était  nécessaire  à  cette  réalisation.    La   question   portait   donc   sur   le   point   de   savoir   si   le   décès   du   copromettant,   et   la  disparition  corrélative  de  son  consentement  à  la  vente,  faisait  obstacle  à  la  perfection  du  contrat.   Par   suite,   il   aurait   été   nécessaire   de   rechercher   l’autorisation   du   juge   des  tutelles,  l’héritier  mineur  ne  pouvant  librement  consentir  pour  administrer  ses  biens.  La  Cour  de  cassation  casse  l’arrêt  de  la  cour  d’appel  pour  violation  de  l’article  1589  du  code  civil  aux  motifs  que  le  promettant  avait  définitivement  consenti  à  vendre  et  que  l’option  pouvait   être  valablement   levée,   après   son  décès,   contre   ses  héritiers   tenus  de   la  dette  contractée   par   leur   auteur,   sans   qu’il   y   eût   lieu   d’obtenir   l’autorisation   du   juge   des  tutelles.    2.  Analyse  de  la  solution    Pour   déterminer   si   la   vente   était   parfaite,   il   fallait   bien   évidemment   rechercher   si   les  consentements   du   promettant   et   du   bénéficiaire   avaient   été   utilement   donnés   afin   de  former  le  contrat  de  vente  en  vertu  de  la  règle  du  consensualisme  énoncée  par  l’article  1589   du   code   civil   qui   dispose   que   «  la   promesse   de   vente   vaut   vente,   lorsqu’il   y   a  consentement  réciproque  des  deux  parties  sur  la  chose  et  sur  le  prix  ».    S’il   est   acquis   en   jurisprudence   que   l’exercice   de   l’option   entraîne   la   formation   de   la  vente   et   le   transfert   de   propriété   du   bien   promis   à   l’acquéreur   en   présence   d’une  pollicitation  [3],   l’arrêt   commenté   vient   confirmer   la   jurisprudence   selon   laquelle   le  consentement   du   promettant   est   donné   définitivement   lors   de   la   conclusion   de   la  promesse  de  vente  [4].  Dès  1997,   la  Cour  de  cassation   jugeait  en  effet  que   le  décès  de  l’un   des   copromettants   entre   la   conclusion   de   la   promesse   et   la   levée   de   l’option  n’empêche  en  rien  l’efficacité  de  celle-­‐ci,  le  décès  du  copromettant  ne  rendant  pas  l’offre  de  promesse  caduque  [5].    Dans  le  même  sens,  il  faut  également  signaler  le  cas  de  la  personne  morale  pollicitante  liquidée  judiciairement  avant  la  levée  de  l’option  par  le  bénéficiaire  :  il  a  été  jugé  au  visa  de   l’article   1589   du   code   civil   que   la   liquidation   du   promettant   est   sans   effet   sur   la  promesse  unilatérale  de  vente  qu’il  a  consentie  alors  qu’il  était  maître  de  ses  biens  et  ne  prive  pas  le  bénéficiaire  de  son  droit  de  lever  l’option  d’achat  [6].    3.  La  portée  de  l’arrêt    L’arrêt   commenté   précise   que   le   consentement   du   promettant   est   donné   de  manière  définitive   sans  que   son  décès   le   fasse  disparaître.   Par   conséquent,   l’héritier   ou   l’ayant  cause  est   tenu  de   la  dette  contractée  par  son  auteur  en  cas  de   levée  de   l’option  par   le  bénéficiaire,  laquelle  est  valable  en  présence  d’une  pollicitation.    Sans   doute   faut-­‐il   convenir   que   la   solution   retenue   fait   céder   la   sécurité   juridique   de  l’ayant   cause   devant   celle   du   créancier.   C’est   sans   surprise   que   la   Troisième   chambre  civile  de  la  Cour  de  cassation  fait  primer  une  nouvelle  fois  la  fonction  de  circulation  des  richesses  du  contrat  sur  la  protection  de  la  partie  faible,  en  l’espèce,  l’héritier  mineur  et  orphelin   de   père   qui   a   opposé   vainement   le   régime   de   l’administration   légale   sous  contrôle  judiciaire  prévu  par  l’article  389-­‐2  du  code  civil.  

Jonathan  Quiroga-­‐Galdo  Doctorant      [1]  Deux  arrêts  des  21  octobre  2008  et  3  février  2009,  1ère  ch.    [2]  DP  1936.1.37,  rapp.  Pilon.    [3]  Cass.  req.,  6  avril  1925  :  DH  1925,  p.  285  ;  Cass.  2ème  civ.,  21  décembre  1970  :  Bull.  civ.  II,  n°  353  ;  Cass.  3ème  civ.,  1er  juillet  1980  :  Bull.  civ.  1980  III,  n°  131  ;  Cass.  com.,  30  mai  1989,  n°  87-­‐11.413,  inédit    [4]   Cass.   3ème   civ.,   10  décembre  1997,  Bull.   civ.   III,   n°  223,  D.   1999,   somm.  9,   obs.   Ph.  Brun,  Defrénois  1998,  art.  36753,  n°  20,  p.  336,  obs.  D.  Mazeaud    [5]  Contra  antérieurement  :  Cass.  3ème  civ.,  10  mai  1989,  D.  1990,  jur.  365,  note  G.  Virassamy  et  somm.  37,  obs.  E.  N.  Martine  ;  D.  1991,  somm.  317,  obs.  J.-­‐L.  Aubert  ;  RTD  civ.  1990,  p.  69,  obs.  J.  Mestre    [6]  Cass.  com.,  7  mars  2006  :  Bull.  civ.  IV,  n°  63  ;  D.  2006.  AJ  859,  obs.  A.  Lienhard  ;  ibid.  Pan.  2255,  obs.  F.-­‐X.  Lucas  ;  JCP  2006.I.185,  n°  11,  obs.  Cabrillac  et  Pétel  ;  JCP  N  2007.1044,  étude  Coutant-­‐Lapalus,  et  1266,  obs.  Vauvillé  ;  RTD  com.  2006.669,  obs.  Vallens