Page 1 : Surendettement : bilan et perspectives

Page 2 : Un petit air de catalogueColocation : les propositions de l’ACMIL

Page 3 : La sécurisation de l’accession à la propriétéPage 6 : La résolution du 70ème congrès du

Mouvement HLM

SOMMAIRE

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Le logement privé d’emprunt ?Début octobre, les organisations patronales et syndicales ont étéinvitées à faire des propositions sur les secteurs qui, selon elles,mériteraient de bénéficier des sommes à la veille d’être levées autitre du “Grand Emprunt”. Ont été cités (et la liste est incomplète) :modernisation des universités, développement du fret ferroviaire,abondement du fonds de réserve des retraites, rénovation desstructures d’accueil pour personnes âgées dépendantes,accompagnement des salariés licenciés, formation des salariés,construction de maisons de retraites, redéploiement des bassinsd’emploi industriels en difficulté vers les marchés et les secteursd’avenir ciblés, investissement dans la recherche et les industrie àhaute valeur ajoutée technologique, etc.

Sauf à avoir été inattentif, je n’ai pas noté que le logement avaitété proposé parmi les bénéficiaires des milliards (30, 50, 100 ? àl’heure où ces lignes sont écrites, nous l’ignorons) empruntés surles marchés financiers par notre gouvernement.

Qu’il me soit permis de le déplorer.

Tout d’abord, parce que les besoins en logement demeurent. Pourrépondre à la demande de logements non satisfaite, l'objectifgouvernemental, proclamé urbi et orbi depuis plusieurs années(se rappeler, par exemple, le discours du président de laRépublique à Vandoeuvre, en décembre 2007), était laconstruction de 500 000 nouveaux logements par an. Il n’a pasété approché au cours des récentes années “fastes” (435 000 en2007, 368 000 en 2008), il sera plus éloigné encore en 2009, avecsans doute moins de 300 000 mises en chantier. Or, le logementest un moyen essentiel de prévention de l’exclusion et, dans lacrise actuelle, il mérite, plus encore que par le passé, d’être misau premier rang de nos préoccupations.

Ensuite, parce qu’en France, 25 % des émissions de gaz à effet deserres sont émis par les bâtiments existants, qui consomment 42 %de l’énergie. L’effort est considérable si l’on veut traiter les “logements passoires” et faire de la France le pays exemplairequ’elle prétend devenir quant au développement durable.

Encore, parce que, bien naturellement, le parc de logementsvieillit, se dégrade et appelle un effort massif de réhabilitation. Làencore, se référer au discours de Vandoeuvre : «doubler lenombre de bâtiments anciens rénovés chaque année, encommençant par les 800 000 logements HLM les plus dégradés».

Encore, parce que, c’est une évidence maintes fois répétées,mais je la fais mienne, tout ce qui contribue à la construction delogements neufs et à la réhabilitation du parc existant est créateurd’emplois. Le bâtiment, c’est aujourd’hui environ un million desalariés et la profession estime qu’elle devra recruter au moins 70 000 collaborateurs par an au cours des prochaines années.Qu’en sera-t-il demain si le nombre des mises en chantiercontinue de baisser ?

Encore, parce que les aides accordées au logement induisentdes recettes fiscales supérieures, ce que le professeur Mouillart aclairement démontré il y a déjà plusieurs années : “lesprélèvements obligatoires assis sur le logement compensentlargement l’ensemble des dépenses engagées”.

Tout cela méritait bien, mériterait bien que le “Grand Emprunt”investît dans différents aspects du logement.

Jean de Mathan

La pr évoyan ce logementLa pr évoyan ce logement N° 95 - octobre-décembre 2009

9,00 Euros

EDITO A LA UNE

28 Janvier 2010 : Cercle de l’ACMIL

Surendettement : bilan et perspectives

Le Parlement est en train d’examiner un projet de loiportant réforme du crédit à la consommation, dont l’objetest de “prévoir des garde-fous à l’entrée dans le crédit etmieux accompagner les personnes qui connaissent desdifficultés d’endettement”.

Si l’endettement immobilier, au sein de la populationorientée vers la Procédure de Rétablissement Personnel,ne représente qu’une part infime de l’endettement total,il n’est pas douteux que la conservation de son logementpeut être gravement menacée chez les ménagessurendettés.

L’une des missions de service public de la Banque deFrance est le traitement des situations de surendettementdes particuliers. L’expérience qui est sienne à travers lesecrétariat des commissions de surendettement font decette institution un expert.

Aussi, l’ACMIL a-t-elle invité Monsieur Armand Pujal,directeur général à la Banque de France, en charge des“Activités Fiduciaires et de Place” et éminent spécialistede la question pour faire le point tant sur l’évolutionrécente du surendettement que sur la réforme de sontraitement,.

Cercle de l’ACMIL28 janvier 2010 à 10h30

75 quai de la Seine Paris 19ème

Un déjeuner buffet suivra la conférence.

Pour tous renseignements et inscriptions : Jacques Decker - Secrétaire général de l’ACMILjacques.decker@mutlog.fr

Directeur de la Publication : Hubert DUMONT SAINT PRIEST

ACMIL : Association de Coordination des Moyens d’Interventionpour le Logement

ARA - Déclarée Loi 1901

75, quai de la Seine - 75940 Paris cedex 19Tél. : 01 44 89 80 90 - Fax : 01 40 37 77 10

ISSN 1146-1519

Imprimerie EDGAR - Tél. : 01 48 11 27 70 • Tirage : 2 100 Ex.

La Lettre

Le rapport au Parlement sur la lutte contre la pauvreté

En octobre 2009, le Gouver -nement a déposé au Parlementun rapport relatif au “Suivi de

l’objectif de baisse d’un tiers de lapauvreté en cinq ans”.

Avec la pauvreté monétaire, l’em-ploi, la santé, l’exclusion financière,la pauvreté des enfants et l’éduca-tion, le logement fait partie dessujets abordés par ce document.Rien de plus normal puisque, et leGouvernement l’écrit noir sur blanc,“l’accès au logement et le maintiendans le logement constituent indé-niablement une action forte de pré-vention de l’exclusion et de luttecontre la pauvreté”.

Pour le Gouvernement, le dispositifdu Droit au Logement Opposable(DALO), connaît une “montée encharge relativement rapide”. Mais ilreconnaît que la part des deman-des de logement social non satisfai-tes après un an était à un niveauélevé en 2006 (47,1 %). De mêmereconnaît-il que le taux d’effort loge-ment des locataires bénéficiaires del’allocation logement a augmentéde 16 % entre 2002 et 2008.

Au delà du constat, le rapport gou-vernemental énumère les différentesmesures prises, dans le domaine dulogement, dans le cadre de l’objec-tif de réduction de la pauvreté.

Au premier rang, figure la loi DALO.

Le rapport met également en avantles efforts de l’Etat pour renforcer lesmoyens consacrés au logement despersonnes les plus défavorisées,notamment à l’hébergement d’ur-gence, aux centres d’hébergementet de réinsertion sociale ou encoreaux maisons relais. Ainsi, “les créditsinscrits à ce titre en loi de financespour 2009 s’élevaient ainsi à 988millions d'euros en autorisations d'en-gagement et crédits de paiement,contre 906 millions d'euros en 2008.Le nombre de places de CHRS aainsi fortement augmenté au coursdes années récentes (+ 23 % parrapport à 2004)”.

Autres initiatives soulignées : lesaides destin&es à aider les proprié-taires, occupants (dont ceux rési-dant dans des copropriétés dégra-dées) à réhabiliter leur logement.

Un catalogue fourni, donc, mais quipeut laisser parfois interrogatif.

Ainsi, en quoi le financement de 30 000 Prêts Locatifs Sociaux (PLS)va-t-il contribuer à faire reculer lapauvreté ? En effet, hors Paris etIle-de-France, pour un locataire céli-bataire, le plafond de ressources duPLS est de 27 472 euros (revenu fiscalde référence N-2) - avec un plafondde loyer de 7,11 euros (par m2 de sur-face utile), alors qu’il est de 10 424euros pour un programme PLAI (PrêtLocatif Aidé d’Intégration), avec unplafond de loyer de 4,20 euros (parm2 de surface utile).

Enfin, mais sans doute est-ce une“erreur” de la part du Gouver -nement, le PASS FONCIER® est citécomme “une aide supplémentaireet exceptionnelle de l’Etat”. Les partenaires sociaux apprécieront.

La note trimestrielle de la Directiondes Etudes Economiques du CréditAgricole (octobre 2009) fait état d’unnet repli de la production de créditshabitat : le cumul sur douze moisrecule de 35 % sur un an en août2009. La note prévoit que cette pro-duction pourrait se redresser légère-ment en 2010, de quelque 5 %.

Est relevée également une baissesensible des taux des crédits immobi-liers, passés, en moyenne, de 5,19 % à 4,14 % en août 2009.

La Direction des Etudes Econo miquesnote enfin que “le chômageremonte rapidement, ce qui entraîneun risque de remontée des défautsde crédit” et que les banques “sontplus exigeantes en matière d’apportpersonnel et imposent des durées decrédit un peu plus courtes”.

Dans le même temps, le gouverne-ment reconnaît que le nombre demises en chantier de logements neufsen France a encore reculé au coursde la période juillet - septembre2009, pour atteindre 68 710, soit 36,2 % de moins qu'un an plus tôt. Aucours des 12 derniers mois (octobre2008 à septembre 2009), le nombrede mises en chantier est en repli de21,1 % à 293 315 unités et le nombrede permis chute de 20,0 à 361 386unités.

Admise dans le secteur locatifprivé, reconnue par la loi pour leparc locatif social et pour despublics de moins de 30 ans, lacolocation peut revêtir un intérêtpour un public sans limite d’âgeet pour un patrimoine locatifaussi bien “social” que “privé”.

Au cours du débat parlemen-taire sur le projet de loi “MOLLE”,François Brottes (député PS del’Isère) a déclaré : “la colocationchez les opérateurs HLM… la pra-tique de la colocation est unesolution intéressante pour les personnes âgées vivant dans ungrand appartement et ne vou-lant pas quitter leur quartier”. Il convient de noter que l’articleL442-8-1 II du CCH organise lasous-location.

Dans le parc locatif social, l’extension de l’article 61 (V) dela loi n° 2009-323 du 25 mars 2009de mobilisation pour le logementet la lutte contre l'exclusion à descolocataires de tous âges, et detous statuts familiaux ou / et professionnels, est une premièreproposition. La durée du bail nedoit pas être d’une année(comme dans le texte actuel, quiintéresse les jeunes) mais elle doitêtre indéfinie, sauf à créer un climat d’incertitude et d’inquié-tude.

Une deuxième proposition del’ACMIL est la reconnaissance dela colocation dans le parc loca-tif privé. Les professionnels dusecteur locatif privé ne semblentpas proposer de contrat delocation type pour les situationsde colocation. Un contrat decolocation type pourrait êtrenégocié, sous l’égide des pou-voirs publics, entre les représen-tants des bailleurs et ceux deslocataires, qui organiserait lesrapports bailleurs - colocatairesen adaptant le droit communaux spécificités de la colocation(unicité ou pluralité de contrats,régime des congés, solidarité,etc.).

Moins de crédits immobiliers, moins de logements construits

Colocation : les propositions

de l’ACMIL

Colocation : les propositions

de l’ACMILUn petit air de catalogueUn petit air de catalogue

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La Lettre 3

De la sécurisation des accédants à la propriété

La diffusion de l’accession à lapropriété qui s’est observée enFrance durant quinze années,

de 1993 à 2008, a bénéficié d’unenvironnement exceptionnel. Elles’est appuyée sur une volontépublique d’action (pour se limiter aupassé récent, la réforme du PTZ dejanvier 2005, l’instauration du créditd’impôt en mai 2007, la mise enplace du PASS-foncier en 2008, …),sur un élargissement de l’offre decrédits caractérisé tant par unniveau de production sans précé-dent par le passé que par une trèsgrande diversité des formules et desproduits proposés aux emprunteurs,sur des conditions d’emprunt parti-culièrement attractives en taux et endurée… alors que dans le mêmetemps, les évolutions macro écono-miques et la montée rapide desvaleurs immobilières facilitaient l’émergence des projets d’acces-sion “sans risque”, même chez lesménages les plus modestes.

Ainsi entre 1993, point bas des flux del’accession à la propriété lors de laprécédente crise, et 2007, dernièreannée de haute conjoncture, lenombre des ménages qui réalisentleur projet d’accéder à la propriétéa plus que doublé : passant de 415 000 à 844 300 accédants.

Le déclenchement de la crise finan-cière internationale et la contamina-tion des économies réelles qui s’enest suivie, avec la remontée du chô-mage, ont alors fait ressortir un risquemajeur de déstabilisation des opéra-tions d’accession actuellement encours de réalisation et de blocagedes projets d’accession.

Un double constat préoccupant quine peut être ignoré.

> Les risques sur les opérationsen cours de réalisation

De 2003 à 2008, 4 470 000 ménagesont accédé à la propriété (source :OFL/CSA).

Tous ces ménages ont dû accepter,malgré des taux d’intérêt très bas etcompte tenu du niveau des prix(principalement dans l’ancien), desdurées d’emprunt longues voire trèslongues. Et cela s’est d’autant plusgénéralisé durant ces années 2003 à2008 que les flux de l’accession sesont élargis à des ménages de plusen plus modestes (conséquence,notamment, de la réforme du PTZ dejanvier 2005 et de la mise en placedu crédit d’impôt en mai 2007)1.

Ces ménages sont en situation defragilité potentielle en cas de pertede ressources et/ou de mobilité pro-fessionnelle contrainte : d’autantque seuls de l’ordre de 10 % d’entreeux ont souscrit une assurance perted’emploi. Pour beaucoup d’em-prunteurs, le recours “systématique”à l’assurance perte d’emploi paraîttrop souvent superflu. Autant parcequ’habituellement son temps dedéclenchement est long en cas desurvenance du risque, parce queson coût semble élevé notammentaux accédants les plus modestes…alors qu’en probabilité, ce serait euxqui en auraient le plus besoin, parceque lorsque dans un couple un desco-emprunteurs est fonctionnaire…Ainsi la conjugaison d’offres insuffi-santes émises par le marché (un por-tage de mensualités qui renchérit demanière significative le coût globalde l’opération assorti de modalités

> Opportunité d’une sécurisation spécifique ?

Il est illusoire de prétendre déve-lopper la colocation sans garantirau bailleur le paiement régulierdes loyers auxquels il a droit. A cejour, la clause de solidarité, pourlourde qu’elle puisse être à l’égard de colocataires debonne foi (et notamment pourdes personnes issues de famillesmodestes), constitue la premièredes garanties pour le bailleur.

La méconnaissance actuelle dunombre de logements et de per-sonnes concernés n’incite guèreà recommander la conceptiond’un produit spécifique. Quandbien même le “marché” serait de180 000 colocataires, et dans l’hypothèse d’une couverturesouscrite par chacun d’entre eux,la mutualisation serait insuffisantepour proposer un contrat d’un rapport qualité/prix attractif.

Par contre, il est indispensabled’inciter fortement les bailleurs àla souscription d’un PASS GRL®,autrement plus aisé à mettre enœuvre que la clause de solidaritéet autrement plus sûr au seul planfinancier (la clause de solidaritémettant souvent en jeu des solida-rités familiales, de personnes phy-siques à la solvabilité aléatoire).La question doit être posée de larépercussion du coût de la sous-cription du PASS GRL® sur le mon-tant du loyer.

Plutôt qu’un produit spécifique, ilconvient de développer l’infor-mation des bailleurs et des colo-cataires sur les aides (distribuéespar la CAF ; LOCA-PASS® et PASSGRL®) et militer pour que les diffé-rents outils de solvabilisation et desécurisation proposés avec lescontrats de location le soient auxcontrats de colocation.

Les Européens et la pauvretéLe secteur “Analyse de l'opinion publique” de la Commission européenne vient de publier un sondage, réalisé en septembre 2009, sur le sentiment que les Européens ont de la pauvreté et de l’exclusion sociale. Il ressort de ce sondageque trois Européens sur quatre estiment que la pauvreté se répand dans leur pays. Estimation qu’il est nécessaire denuancer en fonction du pays d’appartenance des personnes interrogées, qu’il s’agisse de la Hongrie (96 %), de laBulgarie (92 %) ou du Danemark (31 %).

Les causes de pauvreté les plus fréquemment citées sont les suivantes : un taux de chômage élevé, le coût excessif deslogements décents, le manque d’éducation, de formation ou de qualifications ou encore la pauvreté “héritée” et lesaddictions.

Les Européens interrogés considèrent que les personnes âgées sont particulièrement vulnérables et qu’il est très difficilede sortir de la pauvreté. Ils estiment que la lutte contre la pauvreté exige des actions urgentes, que les Etats sont les premiers à pouvoir engager. Enfin près de 75 % d’entre eux pensent que l’Union européenne à un rôle important à jouerdans la lutte contre la pauvreté.

La Lettre 4

de prise en charge des mensualitésqui dissuadent la reprise d’activité),leur caractère souvent facultatif,l’approche consumériste focaliséesur le taux mieux disant et très sou-vent renforcée par l’émergence decomparateurs où le critère de prixreste souvent le paramètre d’ana-lyse prioritaire, ont pesé défavora-blement sur la généralisation de ceproduit. Et il est vrai que la décruerégulière du chômage observée parle passé a pu finir de convaincre lescandidats à l’accession qu’une pré-caution de type assurancielle étaitdevenue superflue.

Aussi, parmi les accédants ayant eurecours à un PTZ ou à un PAS (25,5 %des accédants des générations 2003à 2008), 46.5 % sont endettés sur plusde 20 ans avec des taux d’apportpersonnel faibles (moins de 10 %).Quant aux accédants sans PTZ ni PASmais dont les revenus les rendaientéligibles à un PTZ (33,7 % des accé-dants des générations 2003 à 2008),31,6 % sont endettés sur plus de 20ans avec des taux d’apport person-nel faibles (moins de 10 %).

La dégradation du marché de l’em-ploi va peser fortement sur les condi-tions dans lesquelles ces projets pour-ront être menés à bonne fin : il estsemblerait donc logique de limiterles conséquences d’un déséquilibreéconomique majeur qui risque nonseulement de déstabiliser durable-ment une partie des accédantsconcernés, mais aussi les marchéslocaux de l’habitat sur lesquels desmises en vente (forcées) nombreuseset dans l’urgence ne manquerontpas d’intervenir. D’autant qu’unmillion d’accédants récents à la propriété2 sont susceptibles, comptetenu du retournement du marchéimmobilier - mais aussi parce quel’allongement de la durée de leursprêts ne leur a pas permis de les amortir significativement - deconnaître des difficultés sérieuses s’ilsdoivent revendre leur bien en cas deperte d’emploi, de diminutions deressources ou d’éclatement duménage ; ces emprunteurs doiventpouvoir trouver des solutions d’attente permettant de préserverautant que possible leur projet et depasser un cap difficile.

> Le blocage des projets d’accession

Si le recul des marchés immobiliersconstaté en 2008 n’a pas été plusbrutal que ce qui fut constaté, c’esten raison de la bonne résistance desflux de la primo accession à la pro-priété. Le blocage du marché del’ancien s’est observé, en effet, dèsle début de l’été 2008 : il s’est alorstraduit par des difficultés extrêmespour les revendeurs (notammentpour ceux qui restaient “collés” avecdes prêts relais). Et dans l’ensemble,près de 60 % du recul des flux del’accession sont imputables à ce blocage.

Dans ces conditions, en 2008 la partde la primo accession s’est établie à67,3 %, son niveau le plus élevédepuis 1999.

Depuis le début de l’année 2009,cette primo accession recule forte-ment : elle est affectée par la mon-tée rapide du chômage et par l’ex-tension des mesures de chômagetechnique, mais aussi par la suppres-sion des heures supplémentaires etdes primes dans les entreprises tou-chées par la crise et partout par unralentissement sensible (voire uneréduction) du pouvoir d’achat dessalariés. Faute d’une sécurisationsatisfaisante des parcours résidentiel,les projets immobiliers des ménagesexposés à ces risques sont doncreportés à des jours meilleurs, voireabandonnés. Et d’ailleurs, mêmeparmi les primo accédants bénéfi-ciant d’un PTZ (soit une moitié dutotal de la primo accession), les hési-tations font sentir leurs effets : parexemple, en dépit des dispositionspubliques du Plan de relance dans leneuf (le doublement du PTZ ou l’ex-tension du PASS-foncier), les flux cor-respondants stagnent.

Les propositions du CNHEn mai 2009, le groupe de travail“Sécurisation de l’accession à la pro-priété” du Conseil National del’Habitat3 a proposé dans ces condi-tions la mise en place d’un dispositifde sécurisation des accédants à lapropriété, quel que soit le type deprêt principal et la structure du plande financement du projet et quelleque soit la nature de la garantieréelle ou personnelle attachée :

• Une mesure exceptionnelle pouraider les accédants récents à pas-ser la crise actuelle (2009-2011) :soutenir et accompagner lesaccédants récents qui sont poten-

tiellement lesplus fragiles s’ilssont victimesdes suppres-sions d’emploiou en cas deperte tempo-raire de ressour-ces. Il s’agitalors “de préve-nir et d’antici-per” en allé-

geant temporairement leursremboursements, sans renchérir lecoût de leurs emprunts et dans lebut de permettre à ces ménagesde poursuivre leur parcours d’ac-cession.

• Une sécurisation pérenne des nou-veaux accédants : relancer lademande de crédits pour l’acces-sion à la propriété en renforçant lesgaranties dont bénéficient lesemprunteurs, notamment ceux quidisposent de revenus modestes ouirréguliers. Il s’agit d’encourager lasouscription d’une assurance perted’emploi et d’améliorer l’efficacitéde cette dernière en y rajoutant undroit au report d’échéances lié àla reprise d’activité.

• Un filet de sécurité de second rang :permettre à un nouvel accédant,en cas de perte durable d’unepartie de ses ressources, son main-tien dans les lieux et favoriser lareprise de son parcours d’acces-sion en cas de retour à meilleurefortune, grâce à un portage trans-itoire de la propriété (sans muta-tion).

De la sécurisation des accédants à la propriété

Sources : OFL/CSA Primo Part de la Accession Ensembleet modèle DESPINA accession primo accession avec revente de l'accession

En milliers d'unités2007 530,6 62,9 313,7 844,32008 470,5 67,3 228,5 699,0

(- 11,3 %) (- 27,2 %) (- 17,2 %)2009 377,0 65,1 202,0 579,0

(- 19,9 %) (- 11,6 %) (- 17,2 %)

(entre parenthèses : variation relative en % par rapport à l'année précédente)

La Lettre 5

Le groupe de travail a ainsibrossé les grandes lignes desdispositifs correspondants :

> Niveau 1 : Une mesure exceptionnellepour passer la crise

La mesure proposée consiste à éviterautant que possible aux accédantsmodestes des “générations” 2003 à2008, la revente à perte en cas dedifficultés consécutives à un acci-dent de la vie et à l’origine d’uneperte de ressources : le projet d’ac-cession doit pouvoir être poursuivi,quitte à le ré étaler et à prendre encharge tout ou partie des surcoûtsengendrés. Il faut les aider à “passerla crise” en restant propriétaires. Etnotamment les salariés en chômagetechnique engagés dans un projetd’accession et sur lesquels la crisefait peser un risque de perte majeur.

Un “Fonds Partenarial de Soutien”(FPS) financerait tout ou partie ducoût des reports d’échéancesaccordés entre 2009 et 2011 auxaccédants dont les ressources sontsous le plafond PTZ (au 1er janvier2009) : le bénéfice du FPS serait alorsouvert aux emprunteurs qui n’ontpas accès à la sécurisation du fondsde soutien des PAS émis entre 1999et le 31 décembre 2003.

Il s’agirait d’une avance remboursa-ble aux banques - et non d’une sub-vention actuarielle - pour refinancerles échéances du prêt principal quisont reportées, dans la limite d’unplafond maximal en montant et endurée. Afin d’éviter les abus, lamesure serait circonscrite à des casbien définis et encadrée par desrègles permettant de doser le sou-tien selon la situation financière etprofessionnelle du ménage bénéfi-ciaire. Elle pourrait même englober -en cas de chômage - tous les accé-dants de ressources modestesn’ayant pas eu de prêts aidés.

> Niveau 2 : Une sécurisation pérenne desnouveaux accédants

La solution simple proposée est d’in-tégrer la cotisation annuelle dans leplafond des charges d’empruntdonnant droit au crédit d’impôt sur les revenus, étalé - dans le casgénéral - sur les 5 premières années

d’amortissement d’un prêt accordépour la résidence principale. Lemontant des cotisations afférentesest plafonné à 400 € par an et pourchacun des deux emprunteur et co-emprunteur couverts par ces assu-rances. Pour un taux annuel de coti-sation fixe sur toute la durée ducrédit représentant en moyenne del’ordre de 0,3 % à 0,4 % du capitalinitial emprunté, le plafond retenupermet aux accédants à revenusmodestes et moyens de bénéficier àplein du dispositif.

La baisse des taux d’intérêt amorcéedepuis novembre 2008 (135 points debase à fin octobre 2009) permet derendre cette extension du dispositif ducrédit d’impôt peu onéreuse pour lebudget de l’Etat : alors que pour l’ac-cédant le coût supplémentaire del’assurance perte d’emploi devientsupportable dès lors qu’il bénéficiede ce coup de pouce fiscal.

> Niveau 3 : Un filet de sécurité desecond rang

Le nouvel accédant en difficultéayant ou non souscrit une assuranceperte d’emploi peut choisir, dans undélai de 6 à 12 mois après l’appari-tion du fait générateur, et éventuel-lement sur le conseil de son ban-quier, de marquer une pause dans laréalisation de son projet. Il pourraalors devenir “locataire à soi même”et acquitter un loyer inférieur aumontant des mensualités de rem-boursement de ses emprunts (suivanten cela le modèle de l’usufruit loca-tif étendu par le décret du 20 mars2009 et permettant à un propriétaireprivé de céder son droit d’usage àun bailleur ou à une associationagréée) : puis après examen de sanouvelle situation - en accord avecson banquier - de le reprendre ou del’abandonner définitivement enredevenant locataire.

Lorsque l’accédant en difficulté faitle choix d’une pause, son dossier estalors présenté à une “société de por-tage” (société immobilière, sociétéfoncière ou réseau de gestion loca-tive - de type bailleur social oubailleur privé). La société signe avecl’accédant une convention permet-tant d’attribuer un droit de préfé-rence à la société de portage en

cas de vente du bien par l’accé-dant qui ne serait pas revenu àmeilleure fortune : il s’agirait alors depréciser que l'accédant s'engage àvendre à la société, sauf renoncia-tion de la société de portage.

Durant la période de portage, leniveau du loyer est établi en fonctiondu niveau des revenus du ménageconcerné - et quelle que soit lanature juridique de la société de por-tage, à l’image de l’AssociationFoncière Logement (AFL) qui sur deslogements PLS pratique des loyersPLAI, PLUS ou PLS uniquement suivantle critère du niveau des ressourcesdu locataire - compte tenu de sanouvelle situation (PLAI, PLUS, PLS, PLIou loyer du secteur libre publié régu-lièrement par CLAMEUR sans toute-fois pouvoir excéder - dans ce der-nier cas - plus de 25 % de ses revenusactuels).

De la sécurisation des accédants à la propriété

Emploi des jeunes :vers des aides spéci-fiques à la mobilité ?

Le document “Propositions en faveurde l’emploi : bilan et actualisation”rendu public le 21 octobre 2009 par leComité d’orientation pour l’emploiévoque notamment le logement desjeunes dans les termes suivants :

“(…) Donner à des jeunes résidantdans les zones urbaines sensibles lesmoyens pratiques de décrocher uncontrat de travail ou une formationen alternance

De nombreux jeunes résidant dans leszones urbaines sensibles (ZUS) ne peu-vent, en pratique, envisager deconclure un contrat de formation enalternance, voire un contrat de tra-vail, car cela impliquerait un démé-nagement que leur famille ne peutenvisager pour des raisons financiè-res. Pour faire face à cette situationparticulière et donner à ces jeunes lesmoyens pratiques d’acquérir unequalification ou de prendre un emploicorrespondant à leurs talents et leurscompétences, une aide spécifique àla mobilité pourrait être mise enplace. Elle pourrait consister en uneprise en charge des frais de déména-gement et/ou de logement. Les fondsdu 1 % logement pourraient êtremobilisés à cet effet. Le Conseil s’as-socie sur cette question aux partenai-res sociaux, qui ont engagé des dis-cussions sur cette problématiquedans son ensemble (transport, loge-ment, restauration, etc…)”.

La Lettre 6

La résolution du 70ème congrès du Mouvement HLM

Le congrès du Mouvement HLM, réuni à Toulouse en septembre 2009, a,dans sa résolution finale, mis en avant les points suivants.

Il entend situer son action dans le cadre de l’évolution qui se dessine dans lesrapports entre l’Etat et les collectivités décentralisées.

Il renouvelle son opposition à plusieurs mesures de la loi de mobilisation pourle logement et son refus de la mise en cause du droit au maintien dans lelogement social. Il s’inquiète du double effet de l’aggravation du barème duSLS et de la baisse des plafonds de ressources. Il demande que l’Etatconfirme son engagement de prolonger jusqu’à fin 2010 les possibilités dedéroger au barème national du SLS.

Il se déclare mobilisé sur la mise en œuvre du droit au logement opposable,mais considère que le recours au parc privé est indispensable sur certains territoires.

Pour l’accession sociale, le Mouvement Hlm demande le maintien du dou-blement du PTZ sur une durée suffisante et un volume suffisant de finance-ments du PASS FONCIER®.

Le Mouvement HLM est engagé sur le programme d’amélioration thermique conformément à l’accord signé avec l’Etat sur 800.000 logements.L’objectif de 40.000 dossiers traités en 2009 sera atteint. Il est prêt à participerà des programmes d’expérimentation et de développement portant sur lesénergies renouvelables en partenariat avec l’industrie. Il demande que legrand emprunt national soit mobilisé pour ce faire.

Pour la rénovation urbaine le Mouvement HLM souligne qu’il manque encoreun milliard d’Euros de subventions pour aller au bout des projets en cours.

Il met en avant les difficultés particulièrement aigues de l’Ile de France et del’Outre-mer.

Il exprime son inquiétude sur le projet de budget 2010.

* Discours introductif au congrès, par Thierry Repentin, président de l’Unionsociale pour l’Habitat.

Voir, par exemple :

1) Michel MOUILLART, “Pauvre et accédant à lapropriété”, La Lette de l’ACMIL, n° 87, janvier-février 2008, pp 4-6.

2) Les accédants des générations 2003 à 2008dont les revenus les rendaient éligibles à un PTZet qu’ils aient ou non utilisé ce type de produit.

3) Marie-Christine CAFFET et Michel MOUILLART,Rapport du Groupe “Sécurisation de l’acces-sion à la propriété”, Conseil National del’Habitat, document approuvé en Assembléeplénière le 19 mai 2009, 45 pages

L’équilibre du financement de l’opé-ration de gestion locative durant lapériode de portage est assuré parune avance remboursable au tauxde 1,5 %, avec remboursement à lafin du prêt principal.

En cas de reprise de l’opérationd’accession, le remboursement del’avance se fera à la fin du prêt prin-cipal : l’accédant ayant la possibilitéde rembourser cette avance paranticipation à tout moment et sanspénalité ni frais de dossiers. Si enrevanche l’opération d’accessionest interrompue et la propriété trans-férée sur la société de portage,cette dernière rembourse l’avanceà la signature de l’acte de transfertdevant notaire.

En guise de conclusionToutes ces dispositions sont faciles etrapides à mettre en œuvre. Et leurcoût reste modéré au regard desconséquences humaines et socialesque la montée du chômage va fairepeser sur au moins 1 million d’accé-dants modestes à la propriété.

Elles s’inscrivent en outre au rangdes préoccupations que la plupartdes acteurs du secteur du logementont exprimées durant les derniersmois. D’ailleurs le rapport du CNHavait été adopté à l’unanimité, enAssemblée plénière.

Bien sûr, la question de la mise enplace d’une GRA reste une prioritépour les centrales syndicales regrou-pées au sein de l’APELS. Elles ontd’ailleurs, en ce sens, lancé uneenquête auprès des salariés accé-dants à la propriété touchés par lacrise (plans sociaux, chômage tech-niques…) afin d’évaluer les consé-quences que cela va faire peser sur la réalisation de leur opération d’accession. Pour autant, rien n’a vraiment avancé sur ce dossier ducôté des pouvoirs publics. Comme sisur ce domaine, la prévention desrisques n’avait rien de naturel.

Michel Mouillart Professeur d’Economie à l’Université

de Paris X-Nanterre

“Le parc HLM joue un rôled’amortisseur social”*

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