ésidence Voltaire 2 Projet de construction · Cette indemnité peut prendre la forme d’une caution bancaire. Elle est demandée par le Maître d’Ouvrage à un organisme bancaire

Sommaire

2. DOCUMENTS NOVASTRADA...................................................................... 14

2.1 PRESENTATION DE L’ENTREPRISE NOVASTRADA ............................................. 14 2.2 PROPOSITION FINANCIERE : LETTRE D’ENGAGEMENT ...................................... 14 2.3 PRESENTATION DU PROJET .......................................................................... 15 2.4 PLANS ET PERSPECTIVES : ........................................................................... 15

2.4.1 Plans : .................................................................................................. 15 2.4.2 Perspectives : ........................................................................................ 16 2.4.3 Volet paysager ...................................................................................... 16

2.5 PROJET DE PERMIS DE CONSTRUIRE : ........................................................... 16 2.6 PLANNINGS : .............................................................................................. 17

2.6.1 Etapes avant construction ..................................................................... 17 2.6.2 Calendrier enveloppe déroulement chantier .......................................... 18

2.7 GARANTIES ET ASSURANCES CONSTRUCTEURS (PHASE DE CONSTRUCTION): .... 18 2.7.1 Caution bancaire / indemnité d’immobilisation : ..................................... 18 2.7.2 Garantie Financière Extrinsèque d’Achèvement .................................... 19 2.7.3 Assurance DO, Constructeur non réalisateur et Tous Risques Chantiers

.............................................................................................................. 19 2.8 GARANTIES LEGALES (SUITE A CONSTRUCTION) : ........................................... 20

2.8.1 Garantie de parfait achèvement (dans l’année de la réception) ............. 20 2.8.2 Garantie de bon fonctionnement dit « Garantie Biennale » ................... 20 2.8.3 Garantie Décennale : ............................................................................ 20

2.9 PROCEDURE DE REFERE PREVENTIF ............................................................. 20 2.10 PLAN DE CIRCULATION DE CHANTIER ............................................................. 21 2.11 CHANTIER PROPRE ..................................................................................... 21

Projet d’Alembert : Chapitre 2 / Document d’informations Novastrada

Résidence Voltaire 2 Assemblée Générale extraordinaire du 17 mai 2017 Page 14 / 22

Livret A.2 - Document Novastrada.Doc

2. Chapitre 2 / Documents Novastrada

Les informations fournies dans les chapitres ci-dessous :

Sont conformes à la législation et à la réglementation en vigueur,

Répondent pleinement au cahier des charges et avenants définis par la copropriété dans le cadre de l’appel d’offres promoteurs,

L’ensemble des frais et coûts inhérents aux postes décrits dans ce chapitre sont intégralement pris en charge par le promoteur.

2.1 Présentation de l’entreprise Novastrada

Créée en 2010, la société Novastrada est née de l’ambition de deux professionnels bénéficiant d’une importante expérience acquise dans la promotion immobilière à des postes à responsabilité au sein des principaux groupes nationaux. Les fondateurs incarnent une nouvelle génération de bâtisseurs dans un secteur qui demande, chaque jour, plus de concertation, d’imagination et de rigueur. Durant les cinq premières années, et dans le seul but d’assurer un développement rapide, Novastrada a constitué pour chacune des opérations qu’elle initiait, des structures ad hoc avec des promoteurs nationaux. Sa production a atteint dans ces conditions, un volant d’affaires de 700 logements répartis en 15 sites en Ile de France pour environ 130 M€. (en progression depuis les chiffres communiqués dans l’offre du 28 novembre 2016) Novastrada bénéficie aujourd’hui d’une place sur le marché et d’une force financière qui lui permettent d’assumer seule le lancement et la réalisation complète de programmes immobiliers de qualité et certains sont déjà en cours. Actuellement ce sont plusieurs opérations menées de front. Toutes bénéficient d’un succès commercial ayant permis de mobiliser les crédits d’accompagnement bancaires auprès de banques de premier ordre comme la SOCFIM, le CIC, le Crédit Mutuel…. Ce sont en conséquence 5 nouvelles opérations engagées actuellement pour environ 200 logements dont les travaux vont s’engager courant du 1er semestre 2017. Novastrada poursuit en parallèle son développement en restant très offensive sur l’Ile de France en intervenant prioritairement sur des sites de grande qualité.

2.2 Proposition financière : Lettre d’engagement Il s’agit d’une proposition complète et détaillée portant à votre connaissance les conditions dans lesquelles Novastrada se propose d’acquérir les tantièmes de copropriété correspondant au projet. Voir le document figurant en livret B - annexe 2.1 Depuis nos premières réunions d’informations le projet présenté dans cette annexe a été revu et grandement amélioré en fonction des demandes de la copropriété. Un important travail a été fait pour prendre en compte les attentes, avis et contraintes exprimées.




IMPORTANT : Toutes ces évolutions figurent dans la présentation du projet qui vous est faite sachant que les engagements du promoteur Novastrada, notamment financiers n’ont pas été remis en cause.

2.3 Présentation du projet Le projet d’Alembert se veut avant tout un projet immobilier qui s’inscrit en continuité du bâti existant sans créer de ruptures importantes ni volumétriques ni architecturales. Le style de l’ouvrage conçu par l’architecte Jean Claude DELORME se veut volontairement classique avec la création d’un petit hôtel particulier, côté Avenue du Parc en jonction avec le bâtiment E de la résidence (14, avenue du Parc). A la fois moderne avec un parti architectural rappelant la forme d’un bateau en angle de l’avenue du Parc et de la rue du Général de Gaulle, le projet d’Alembert propose des appartements familiaux avec des espaces extérieurs ouvragés. L’ouvrage en R+4, vient en continuité de la copropriété existante en respectant à la fois la hauteur et la densité des gabarit existants, mais également en harmonie avec le style architectural de la copropriété à savoir la création d’un décalage entre les immeubles bâtis, créant ainsi un effet volontairement cadencé. Les teintes de l’ouvrage seront sobres de couleur claires à l’image de la Résidence Voltaire II. Le projet d’Alembert est une extension de la copropriété Voltaire II. L’immeuble construit est considéré comme une surélévation d’une partie des box situés en infrastructure. La continuité des murs périphériques et l’emprise de l’ouvrage sur la toiture des box, confirment le principe d’extension des existants. Dans ce souci d’unicité de la résidence, il sera créé une ouverture dans le mur du garage en sous-sol afin de réunir la zone de garages existante (comprenant 100 box) et la zone de stationnement créé (comprenant 39 nouvelles places). Cette ouverture permettra ainsi aux nouveaux copropriétaires du projet d’Alembert de bénéficier de l’usage de la rampe d’accès située 8 rue du Général de Gaulle. Au niveau du 14 avenue du parc, pour pérenniser la circulation des piétons entre l’avenue du parc et le jardin, un passage libre d’accès est prévu (sous le nouveau bâtiment et jouxtant le bâtiment E). Et au sous-sol, une porte sécurisée permettra de faire communiquer les Bâtiment C-D-E avec le parking souterrain. Voir détail livret B - annexe 2.2

2.4 Plans et perspectives :

Ces documents figurent dans le Livet C - Plan Perspectives Volet Paysager.

2.4.1 Plans :

Livret C.1.1 Plan de masse

Livret C.1.2 Sous-sol

Livret C.1.3 Rez-de-chaussée

Livret C.1.4 1er étage

Livret C.1.5 2eme étage






2.4.2 Perspectives :

Livret C. 2.1 Perspective N°1 Vue au niveau du 14 avenue du parc

Livret C. 2.2 Perspective N°2 Vue du 14 avenue du Gal de Gaulle

Livret C. 2.3 Perspective N°3 Vue de l’impasse de sceaux

2.4.3 Volet paysager

Livret C.3.1 Arbres arbustes et grimpantes

Livret C.3.2 Petits arbustes et vivaces

Livret C.3.3 Petits arbustes, topiaires et vivaces

2.5 Projet de permis de construire :

Un permis de construire est une autorisation administrative permettant à un pétitionnaire d’édifier un ouvrage en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires en matière d'urbanisme, et particulièrement le PLU. La Résidence Voltaire II se trouvant dans une zone règlementée par l’avis des architectes des bâtiments de France, le délai d’instruction du permis de construire sera de 4 mois maximum. Un permis de construire se compose de pièces écrites et graphiques. Les pièces écrites sont les différents descriptifs des prescriptions techniques du projet et les pièces graphiques la matérialisation sur plan de la conception de l’ouvrage.




Un permis de construire se compose de :

Déclaration Préalable

La demande de permis de construire dit « cerfa »

Attestation BBIO, (relative à la norme thermique)

Notice Descriptive de sécurité (prévention incendie)

Plaquette de présentation o Plan de situation (localisation géographique de la copropriété) o Limite cadastrale (parcelle construite) o Permis de démolir (matérialisation des volumes à démolir) o Permis d’abattage des arbres et Plan des arbres à conserver (matérialisation par

l’architecte des arbres non sains à abattre le long du parking privé situé le long de l’avenue du Général de Gaulle et ceux à conserver)

o Notice paysagère (description architecturale des environs) o Plan de situation terrain (photos des existants) o Notice architecturale (prescription architecturale du projet) o Plans de coupe o Plan d’étage o Note accessibilité handicapé o Plan PMR (appartements type matérialisant la règlementation handicapées). o Plan de clôtures (avec plan du portail situé avenue du parc) o Notice réseau technique (énergie, canalisation, concessionnaires …) o Plan des réseaux o Notice Points d’apport volontaires des déchets (gestion des déchets ménagers) o Plan de pleine terre et note espaces verts (calcul des espaces verts) o Perspectives

Plans format A0 : o Plan de Géomètre (relevés topographiques) o Plan masse et de situation o Plan Sous-sol (parking) o Plan RDC o Plan 1er étage o Plan 2ème étage o Plan 3ème étage o Plan 4ème étage o Plan des toitures o Façade et perspective o Coupes o Pignon

2.6 Plannings :

2.6.1 Etapes avant construction Afin de présenter au mieux le projet d’Alembert, une fiche programme a été réalisée. Cette fiche, permet de matérialiser de façon chronologique les grandes étapes de la construction d’un programme et crée ainsi des dates butoir à respecter.




La fiche programme présente aussi bien les étapes chronologiques foncières, administratives, financières, commerciales, et techniques. Voir exemple : Livret B – Annexes 2.3

2.6.2 Calendrier enveloppe déroulement chantier Les étapes de la construction d’un projet immobilier doivent être programmées en amont et cela bien avant la signature de la promesse de vente. Plusieurs entreprises interviennent sur le chantier et chacune d’elles doit respecter des délais afin de ne pas entâcher le travail de l’autre corps d’état. Ce calendrier permet de présenter les grands avancements du chantier, leurs enchainements dans le temps et leurs délais d’intervention. Voir exemple : Livret B – Annexes 2.4

2.7 Garanties et assurances constructeurs (phase de construction):

Un projet de construction immobilier est soumis par la législation à un encadrement strict sur les assurances liés à la construction de l'ouvrage : DO (dommage ouvrages) / TRC (tous risques chantier) et en termes de garantie des constructions GPA (garantie de parfait achèvement), GB (garantie biennale) GD (garantie décennale). Pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Voltaire II, les assurances et garanties obligatoires souscrites par le maître d'ouvrage, Novastrada, et qui ont une importance directe sont :

La caution bancaire

La garantie financière extrinsèque d’achèvement

L’assurance dommage ouvrages

2.7.1 Caution bancaire / indemnité d’immobilisation :

Dans un projet de promotion immobilière, le versement d’une indemnité d’immobilisation représentant 5 % du montant total du terrain acheté, peut être versée par l’acquéreur. Cette indemnité peut prendre la forme d’une caution bancaire. Elle est demandée par le Maître d’Ouvrage à un organisme bancaire qui finance généralement l’intégralité de l’opération. La présence d’une caution bancaire permet au syndicat des copropriétaires de la résidence Voltaire 2 d’avoir une sécurité sur la remise du dépôt de garantie, une origine des fonds cautionné, et un exemplaire certifié de la présence des fonds. Pour Novastrada, présenter une caution bancaire permet d’avoir une certaine forme d’engagement de l’organisme bancaire sur le financement de l’opération immobilière. Elle permet également au maître d’ouvrage de présenter un dossier financier complet à l’organisme bancaire et de ce fait anticiper son financement.




Voir exemple Livret B - annexe 2.5.1 2.7.2 Garantie Financière Extrinsèque d’Achèvement

Cette garantie permet aux futurs acquéreurs du projet d' Alembert, et au syndicat des copropriétaires d'avoir une garantie d'achèvement des travaux émise par un organisme bancaire, une compagnie d'assurance agréée, ou un établissement financier. Le garant de l'opération de construction a pour mission de se substituer au promoteur ou aux entreprises en cas de défaillance ou de faillite des entreprises.

Elle aura pour mission et obligation de procéder I‘achèvement de l'ouvrage ou de dédommager financièrement les acquéreurs ou les parties impliquées.

Le notaire de l'opération, imposé par le conseil syndical, ne pourra légalement procéder à la signature de l'acte authentique de vente du terrain avec le syndicat des copropriétaires en I'absence de la garantie financière extrinsèque d'achèvement. Ainsi, chaque copropriétaire aura la garantie de voir le projet d’Alembert s’achever.

Lors de l'achèvement de l'ouvrage, la livraison et la prise de possession des parties communes seront matérialisés par un procès-verbal de livraison. Le représentant mandaté du syndicat des copropriétaires aura pour mission de constater l'achèvement des travaux, leurs bonnes exécutions et leurs conformités par rapport aux éléments signés lors de l'acte authentique. Voir exemple : Livret B - annexe 2.5.2

2.7.3 Assurance Dommage Ouvrage, Constructeur non réalisateur et Tous Risques Chantiers

Pour le syndicat des copropriétaires, cette assurance obligatoirement souscrite par le Maître D’ouvrage, a pour vocation de répondre aux sinistres causés sur l’édifice une fois la livraison effectuée. Elle permet d’obtenir la réparation des dommages immobiliers qui relèvent de la garantie décennale sans attendre qu’un tribunal ait déterminé la responsabilité de chacun des intervenants sur l’ouvrage. L’assurance Dommage Ouvrage permet de répondre de façon urgente à tous les vices et malfaçons de l’ouvrage et de ses éléments indissociables qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou en compromettent la solidité. La dommage ouvrage répond donc essentiellement aux éléments portant sur le gros œuvre de l’immeuble. Elle ne couvre ni les sinistres survenus pendant les travaux qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur (Assurance Tous Risques Chantier) ni le non-achèvement des travaux dans les délais prévus (Garantie Financière Extrinsèque d’Achèvement). L’assurance Dommage Ouvrage, valable 10 ans, prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception. Voir exemple livret B - annexe 2.5.3




2.8 Garanties Légales (suite à construction) :

Ces garanties imposées par le législateur sont dues par le maitre d’ouvrage soit la SCCV (société civile de construction vente) D’ALEMBERT (qui sera créée ultérieurement).

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Voltaire 2 ne sera nullement redevable de ces garanties envers les futurs acquéreurs.

2.8.1 Garantie de parfait achèvement (dans l’année de la réception) Cette garantie dure un an à compter de la livraison du logement. L'entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les désordres, mentionnés dans le procès-verbal lors de la réception.

2.8.2 Garantie de bon fonctionnement dit « Garantie Biennale »

Cette garantie dure deux ans à compter de la livraison du logement. La garantie de bon fonctionnement est liée aux éléments d'équipement du logement qui pourront durant la période de garantie être réparés ou remplacés si cela s'avère nécessaire et si cela ne porte pas atteinte aux éléments gros œuvre (volet,

porte, radiateur. .. ).

En cas de dysfonctionnement d'un de ces éléments, le constructeur ou I ‘entrepreneur doit en être informé dans un délai maximum de deux ans à compter de la date de réception des travaux.

2.8.3 Garantie Décennale : Cette garantie dure dix ans à compter de la livraison du logement. Cette garantie couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage mais englobe également tous les éléments d'équipements qui sont indissociables de la construction (toiture, escalier, ... ). Elle court à compter de la date de réception des travaux.

2.9 Procédure de référé préventif

Le référé préventif est une procédure engagée par un Maître d’ouvrage, le promoteur, avec les propriétaires riverains du projet. Dans le cadre du projet d’Alembert, le syndicat des copropriétaires Voltaire-2, le syndicat des copropriétaires Voltaire-1 et certains concessionnaires. Le référé préventif a pour vocation d’obtenir la désignation d’un expert qui se rendra sur site afin de retranscrire l’état des existants et des limites séparatives existantes.




L’expert est nommé par le juge après saisine du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble à construire. La nomination de l’expert est réalisée par référé. La convocation se fait par le biais d’une assignation des parties transmise par exploit d’huissier. La nomination de l’expert par le tribunal de Grande Instance permet aux parties la neutralité de l’expert dans l’exécution de la mission confiée.

La demande de référé préventive émise par Novastrada, permet essentiellement : - De rassurer les syndicats des copropriétaires sur notre volonté de respecter l’intégrité

des ouvrages bâtis et des existants sans leur causer de dommages.

- De rassurer les propriétaires du bâtiment E sur l’état de leur bien,

- De transmettre un document fiable et neutre aux assureurs dans le cadre de Dommage-

Ouvrage et de la Garantie Décennale.

L’expert nommé par le tribunal de Grande Instance aura pour mission d’établir un rapport détaillé de l’état de l’existant, agrémenté de photographies, ainsi que des limites de propriétés à l’image de la mission du géomètre. L’avis de l’expert sera pris en compte par Novastrada et nos différents bureaux d’études afin de prévenir aux mieux la solidité des existants et la pérennité de notre ouvrage. L’architecte, les entreprises choisies par notre société pour intervenir sur le chantier, les bureaux de contrôles, les différentes compagnies d’assurance, les concessionnaires, pourront être appeler aux opérations d’expertise, afin de respecter le principe du contradictoire

2.10 Plan de circulation de chantier

L’objectif du plan de circulation est de garantir que les travaux de construction n’auront qu’un impact limité sur la circulation et le stationnement.

Il identifie les contraintes existantes, les problèmes à prendre en compte,

Il définit les solutions permettant d’y répondre

Il met en place un process de contrôle, de suivi et de validation des adaptations si nécessaires.

Ce plan de circulation est défini entre les parties prenantes suivantes :

Les services techniques de la commune pour le domaine public

Les entreprises mandatées par Novastrada

La copropriété voltaire 2

Les résidences Voltaire 1 et Voltaire 2 pour l’avenue du parc Voir plan détaillé livret B - Annexe 2.6

2.11 Chantier propre

Les méthodes de construction d’un ouvrage immobilier ainsi que le déroulement de ses travaux, sont aujourd’hui soumis à davantage de règlementations que par le passé, avec l’objectif de rendre la phase construction plus propre, plus saine, et cela dans une finalité de développement durable.




Novastrada, sensible à cet objectif, prend particulièrement en considération les nuisances que peuvent présenter la construction et porte une attention particulière à la préservation des espaces verts existant de la résidence, au confinement des poussières et au nettoyage des aires de circulation. Ainsi nous prenons l’engagement de nous référer à des normes environnementales très précises ayant pour principal objectif : - la sensibilisation du personnel de chantier au respect environnemental et du cadre de vie

du chantier (circulation des camions, nuisances sonores, poussières, gravas,…), - le respect des existants et de la bio diversité, - le traitement des énergies primaires que représente l’eau, l’électricité et les matières

premières, - le respect du sol et le traitement des terres escavées (valorisation des plantations

existantes, réhabilitation des terres usagées).

Les méthodes et process de construction les plus appropriés seront utilisés afin de faire du projet d’Alembert un chantier de qualité environnementale. Voir normes livret B - Annexe 2.7