ET Le marché immobilier au Royaume-Uni 260503 défini à travers la description des trois secteurs qui le composent : le marché résidentiel, le marché commercial et le ... de logements,

Mission Économique de Londres 1

Le marché immobilier au Royaume-Uni

par la Mission Économique de Londres

Mai 2003 Document réalisé par Anne PERICOI et Adrien FALCON Revu par Alain GAUGRIS et Valérie MONTANE

21 Grosvenor Place - - Londres SW1X 7HU Tél. : (44 20) 7235 7080 - Fax : (44 20) 7235 8598 - http://www.dree.org/gb


Résumé Qui désire s’implanter, ou tout simplement s’intéresse à l’économie du Royaume-Uni et aux menaces qui pèsent

actuellement sur elle ne peut faire abstraction de la problématique immobilière. Avant d’analyser ce marché, l’environnement général dans lequel il évolue est décrit. A cet effet, les caractéristiques

du Royaume-Uni et de son économie sont rapidement rappelées sous la forme d’indicateurs clés. Le marché immobilier est ensuite défini à travers la description des trois secteurs qui le composent : le marché résidentiel, le marché commercial et le marché rural. Puis, les évolutions du marché immobilier au cours des vingt dernières années sont mentionnées dans un bref historique. Enfin, les principaux acteurs sont présentés, regroupés en trois grandes catégories : les acteurs de la « distribution », qui gèrent les transactions immobilières ; les acteurs de la construction, qui sont à l’origine de la mise en place du parc immobilier britannique ; les acteurs financiers, qui financent ce marché grâce aux investissements immobiliers. Le contexte juridique et fiscal, qui joue également un rôle important dans l’environnement du marché immobilier, est ensuite brièvement présenté.

L’analyse de l’évolution du marché immobilier se concentre d’abord sur le marché de l’immobilier résidentiel, puis sur celui de l’immobilier commercial. Cette distinction tient à la différence de leurs évolutions. En effet, les prix de l’immobilier résidentiel connaissent actuellement un véritable décollage alors que ceux du marché de l’immobilier commercial sont en baisse depuis deux ans. L’hypothèse d’une bulle immobilière peut donc être posée pour le marché résidentiel mais n’a, en revanche, aucun sens en ce qui concerne le marché commercial.

Après avoir mieux défini le concept de bulle immobilière, sa pertinence dans le cas du marché résidentiel au Royaume-Uni est étudiée. Différents facteurs sont à l’origine de la flambée des prix qui inquiète bon nombre d’observateurs. Il s’agit de causes à la fois économiques, juridiques et sociales. Parallèlement à une diminution du nombre de logements, la demande augmente en raison de mesures incitatives à l’achat, de la diminution du coût des emprunts et d’une augmentation du nombre de foyers. Le rythme de croissance des prix devient préoccupant, dans la mesure où il pourrait remettre en cause la bonne santé de la consommation domestique, et in fine de la croissance économique du Royaume-Uni. Toutefois, afin de nuancer l’analyse, les spécificités régionales du marché résidentiel britannique sont évoquées, ainsi que les prévisions d’évolutions de différents spécialistes du marché.

A l’inverse, les observateurs du marché de l’immobilier commercial tendent plutôt à s’inquiéter de la baisse des prix observée depuis 2000. En effet, la demande n’a fait que diminuer, en raison d’un contexte économique peu favorable et d’une perte de confiance des entreprises en leurs perspectives d’avenir. D’autre part, l’investissement dans des locaux commerciaux est dans une large part motivé par des raisons géographiques ou d’infrastructures. Les évolutions régionales sont donc différentes. Enfin, les évolutions sont plus ou moins marquées selon le secteur étudié : le marché des bureaux, des magasins ou des locaux industriels. Tous font l’objet d’une description régionale détaillée.

En annexe sont indiqués les contacts utiles : coordonnées d’agences immobilières et d’associations spécialisées, banques et organismes gouvernementaux fournissant des informations, tant sur le Royaume-Uni en général que sur le marché immobilier en particulier.


SOMMAIRE

1 COMPRENDRE LE MARCHE IMMOBILIER AU ROYAUME-UNI 5 1.1 Le Royaume-Uni en quelques indicateurs clés 5

1.1.1 Géographie et population 5 1.1.2 Economie 6

1.2 Les segments du marché immobilier au Royaume-Uni 7 1.2.1 Le marché de l’immobilier résidentiel 7 1.2.2 Le marché de l’immobilier commercial 7 1.2.3 Le « Rural market » 8

1.3 Evolution du marché immobilier britannique depuis vingt ans 9 1.3.1 Les prix immobiliers ont fortement augmenté sur le long terme 9 1.3.2 Plus d’achat que de location 9 1.3.3 Le clivage Nord/Sud s’accentue 9 1.3.4 Un marché cyclique 9 1.3.5 Le cas du marché commercial diffère 9

1.4 Les acteurs majeurs du marché 9 1.4.1 Les acteurs de la distribution 9 1.4.2 Les acteurs financiers 9 1.4.3 Les acteurs de la construction 9

2 L’ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET FISCAL DU MARCHE IMMOBILIER AU ROYAUME-UNI 9

2.1 Le contexte juridique 9 2.1.1 Angleterre et Pays de Galles 9 2.1.2 Ecosse 9 2.1.3 Irlande 9

2.2 Contexte fiscal 9 2.2.1 Le droit de timbre (Stamp Duty) 9 2.2.2 Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA ) ou Value Added Tax (VAT) 9 2.2.3 Les impôts locaux 9 2.2.4 Imposition des revenus fonciers 9 2.2.5 L’impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax) 9 2.2.6 Déduction des amortissements des propriétés achetées 9 2.2.7 La mise à disposition d’un logement 9 2.2.8 Les droits de succession (Inheritance Tax) 9

3 Y-A-T-IL UNE BULLE IMMOBILIERE AU ROYAUME-UNI ? 9 3.1 Qu’est-ce qu’une bulle immobilière 9

3.1.1 Définition 9 3.1.2 Mécanisme d’une bulle immobilière 9 3.1.3 Risques d’une bulle immobilière 9

3.2 Le Royaume-Uni peut-il être victime d’une bulle immobilière ? 9


4 LE MARCHE RESIDENTIEL ET L’HYPOTHESE DE BULLE IMMOBILIERE 9 4.1 L’analyse de l’évolution des prix immobiliers résidentiels au Royaume-Uni valide-t-elle l’hypothèse d’une bulle ? 9

4.1.1 Une évolution des prix immobiliers résidentiels inquiètante… 9 4.1.2 ….qui résulte d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements 9 4.1.3 Les risques de cette évolution du marché doivent être nuancés 9

4.2 Les spécificités régionales du marché résidentiel britannique 9 4.2.1 Le marché londonien et les signes d’une bulle immobilière 9 4.2.2 Le reste du Royaume-Uni 9

4.3 Conclusion : vers un ralentissement marqué plus qu’un effondrement ? 9

5 LE MARCHE DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL : TROIS SEGMENTS DISTINCTS 9 5.1 Les prix de l’immobilier commercial suivent une évolution contrastée 9

5.1.1 Les loyers des bureaux sont en baisse 9 5.1.2 Le secteur des magasins se porte bien 9 5.1.3 Les loyers de l’immobilier industriel sont stables 9 5.1.4 Trois types de facteurs influent sur l’évolution du marché immobilier commercial 9 5.1.5 Les investisseurs restent actifs et la demande des entreprises devrait augmenter en même temps que leur confiance 9

5.2 Les spécificités régionales du marché des bureaux au Royaume-Uni 9 5.2.1 Le marché londonien 9 5.2.2 Le reste du Royaume-Uni 9 5.2.3 Pays de Galles 9 5.2.4 Ecosse 9 5.2.5 Irlande du Nord 9

5.3 Les spécificités du retail market 9 5.3.1 Le marché londonien 9 5.3.2 Le reste du Royaume-Uni 9

5.4 Les spécificités du marché de l’immobilier industriel 9 5.4.1 Le marché londonien 9 5.4.2 Le reste du Royaume-Uni 9

5.5 L’évolution de l’immobilier commercial n’est ni géographiquement ni sectoriellement uniforme 9

6 ANNEXES 9 6.1 Glossaire 9 6.2 Annexes Marché Résidentiel 9 6.3 Contacts utiles 9

6.3.1 Les principales agences immobilières au Royaume-Uni 9 6.3.2 Agences immobilières francophones 9 6.3.3 Associations d’agences immobilières 9 6.3.4 Les principales banques et building societies au Royaume-Uni 9 6.3.5 Les sites institutionnels britanniques 9 6.3.6 Autres 9


1 COMPRENDRE LE MARCHE IMMOBILIER AU ROYAUME-UNI

Comprendre le marché immobilier au Royaume-Uni, c’est :

avoir des repères chiffrés clés sur la situation économique du Royaume-Uni ;

définir les secteurs clés de ce marché ;

avoir une vision claire de l’évolution de ce marché sur les 20 dernières années ;

en connaître les acteurs majeurs.

1.1 Le Royaume-Uni en quelques indicateurs clés

1.1.1 Géographie et population

Délimitation géographique

Le Royaume-Uni, c’est :

L’Angleterre + L’Ecosse

+ Le Pays de Galles

+ L’Irlande du Nord

Superficie : 243 500 km²

Population : 58 789 194

Ce chiffre est le dernier officiellement publié par le gouvernement. Il est fondé sur un recensement effectué en 2001.

La population britannique se répartit de la manière suivante :

-Angleterre : 49 138 831 ( 83,6 % de la population totale du Royaume-Uni ) -Ecosse : 5 062 011 ( 8,6 % de la population totale du Royaume-Uni ) -Pays de Galles : 2 903 085 ( 4,9 % de la population totale du Royaume-Uni ) -Irlande du Nord : 1 685 267 ( 2,9 % de la population totale du Royaume-Uni )

Densité : 240 habitants / km²

Répartition de la population

La population est inégalement répartie dans le pays et se concentre dans les grandes villes, les bassins industriels et surtout le Sud-Est de l’Angleterre, notamment Londres et sa couronne. Sur les 58 789 194 habitants du Royaume-Uni, 90% sont urbains.


1.1.2 Economie

L’économie britannique se porte relativement bien…

En 2002, le Royaume-Uni, 4ème puissance économique mondiale, a connu une croissance supérieure à celle de la zone euro. Etablie à 1,8% en 2002, la croissance de l’économie britannique est, en effet, deux fois supérieure à celle de l’Union économique et monétaire (estimée à 0,9%). Evolution et comparaison du PIB britannique avec ceux de la France et la zone euro (en %)

Source : Eurostat – OCDE

Source : National Statistics

Les tensions internationales hypothèquent quelque peu les espoirs d’une reprise économique forte. Les conjoncturistes indépendants tablent ainsi sur une croissance de 1,8% en 2003 alors que l’OCDE prévoit une croissance à 2,1%.

…mais montre quelques signes de faiblesse

L’économie britannique va donc plutôt bien. Certes. Mais quelques indicateurs commencent à inquiéter.

o L’inflation immobilière, d’abord. Selon le Land Registry1, antenne gouvernementale responsable du recensement des prix immobiliers au Royaume-Uni le marché de l’immobilier d’achat aurait progressé de 22% en 2002. Halifax, premier établissement de prêts immobiliers au Royaume-Uni, estime cette progression à 26,4%, et Nationwide, son principal concurrent, à 25%.

1 Le Land Registry est à la fois le cadastre britannique et l’équivalent de la conservation des hypothèques.

PIB en valeur

en Mds EUR (2001) Taux de croissance du PIB en % (2002)

PIB par habitant en USD

(PPA – 2001)

Royaume-Uni 1 587 1,8 26 200

France 1 464 1,2 26 200

Zone euro 6 826 0,9 25 300

Nombre de chômeurs en

millions (BIT)

Taux de chômage

en% (BIT)

Royaume-Uni 1 459 5,1

France 2 450 9,1

Zone euro 11 667 8,5

Source : National Statistics, OCDE (2002)

L’inflation : tendances et comparaisons (IPCH)

2000 2001 2002

Royaume-Uni 0,8% 1,2% 1,3%

France 1,8% 1,8% 1,9%

Zone euro 2,3% 2,5% 2,2%

Source : Eurostat

1,8

2

3,1

2,4

2,9

0 1 2 3

2002

2001

2000

1999

1998


o Le niveau préoccupant de l’endettement des ménages, ensuite. Celui-ci serait, selon les estimations du National Statistics, de 118% du revenu disponible brut des ménages britanniques.

o Enfin, la crise des marchés financiers peut, si elle continue, affecter l’économie réelle.

1.2 Les segments du marché immobilier au Royaume-Uni Le secteur immobilier est composé de trois marchés :

Le marché résidentiel

Le marché commercial

Le marché rural

1.2.1 Le marché de l’immobilier résidentiel Ce marché regroupe tous les logements résidentiels possibles : maisons, appartements, lofts, pavillons, cottages, etc. On y inclut également les logements sociaux.

Il y a plus de 24 580 000 logements résidentiels au Royaume Uni, logements sociaux inclus.

Le nombre de transactions immobilières sur le marché résidentiel est passé de 1,67 million en 1983, à 2,15 millions en 1988. En 2002, on a dénombré 1,59 million de transactions.

Le marché de l’immobilier résidentiel se caractèrise de la manière suivante :

70% (contre 59% en 1983) des habitants du Royaume-Uni sont, aujourd’hui, propriétaires-occupants. Le nombre actuel de propriétaires-occupants est ainsi passé à 17,1 millions, soit 4,5 millions de plus qu’en 1983.

20% des habitants du Royaume-Uni louent des logements sociaux, c’est-à-dire possédés par des collectivités locales ou des organismes spécifiques.

Enfin, seulement 10% des habitants du Royaume-Uni sont locataires dans un logement privé.

1.2.2 Le marché de l’immobilier commercial Le marché commercial s’articule autour de trois segments : les bureaux (office market), les locaux industriels (industrial market) et les magasins (retail market).

1.2.2.1 Office market Le secteur de l’office market regroupe les bureaux où sont menées des activités professionnelles, administratives ou de secrétariat.

Ces bureaux sont divisés en trois catégories, de A à C, en fonction de leur qualité. Les bureaux de catégorie A sont des immeubles généralement neufs de première qualité et proposant des prestations ultra-modernes. Ceux de catégorie C sont des immeubles de qualité jugée médiocre ou mauvaise.

Les bureaux peuvent se situer soit dans les villes, soit dans des « business park » (technoparcs ou parcs d’activité) à la périphérie des villes.


1.2.2.2 Industrial market Cette catégorie regroupe les sites de production et les entrepôts.

1.2.2.3 Retail market Il s’agit des magasins (épicerie, magasins de proximité, grands magasins) et des grandes surfaces.

Ce marché se divise lui-même en trois segments distincts :

in-town

Comme son nom l’indique, cette première catégorie regroupe les magasins que l’on trouve dans l’enceinte des villes. La demande actuelle sur ce marché se tourne vers des magasins de plus en plus grands avec des baux plus courts et plus flexibles. Ce marché se développe surtout dans les petites villes.

out-of-town

Les magasins out-of-town sont des magasins ou des retail park (regroupement de magasins) se trouvant plus en périphérie des villes. Il y a peu de disponibilités et obtenir les permissions adéquates pour construire ou même agrandir ces bâtiments devient de plus en plus difficile.

leisure market

Enfin, le leisure market regroupe toute l’industrie du loisir, du cinéma au parc d’attraction, en passant par les bars et les restaurants ou encore les salles de sport.

1.2.3 Le « Rural market » Il s’agit des terrains agricoles (les champs, les prés) et des autres terrains ne faisant pas l’objet d’une activité agricole, comme les forêts.

Sur ce marché, la profitabilité des fermes est en baisse, ce qui affecte le prix des terrains cédés. En effet, les revenus ont diminué de plus de 70% depuis 19951. La fièvre aphteuse et l’interdiction de vendre les viandes britanniques sur le continent n’ont fait qu’aggraver la situation.

Cependant, les prix, sur ce marché, ont été soutenus ces dernières années, et ce pour deux principales raisons.

D’abord parce que, selon l’agence immobilière FDP Savills, de moins en moins de terrains ruraux sont mis en vente.

1 Knight Frank – Agricultural Brief


Variation du nombre de terrains agricoles mis en vente en 2002 (en % par rapport à la moyenne 1998-2000)

Source : FPD Savills

Ensuite, parce que beaucoup de terrains sont désormais achetés afin d’être transformés en propriétés résidentielles (sous réserve de l’obtention des autorisations nécessaires). L’évolution des prix du marché résidentiel affecte donc ceux du marché rural et le tire à la hausse. En 2002, 32% des terrains vendus l’ont été dans ce but, contre 24% en 2001.

Cette nouvelle tendance ne suffit cependant pas à soutenir les prix et ne fait que masquer un ralentissement latent. En 2002, la valeur moyenne des terrains, tous types confondus, a diminué de 0,8%, soit 2 785 EUR1 par arpent2.

1.3 Evolution du marché immobilier britannique depuis vingt ans

1.3.1 Les prix immobiliers ont fortement augmenté sur le long terme Au cours des 20 dernières années, les prix de l’immobilier résidentiel d’achat auraient connu une croissance de 306%, selon Halifax, premier établissement de prêts immobiliers au Royaume-Uni. Le prix actuel moyen est de 193 630 EUR contre 47 704 EUR vingt ans plus tôt. A Londres et dans sa périphérie (Greater London), les prix auraient même augmenté de 456% depuis 1983. L’Ecosse se situe en queue du peloton avec une augmentation des prix de 158%.

En termes réels, c’est-à-dire corrigés de l’inflation, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté en moyenne de 3,3% par an depuis 1983. En termes nominaux, ils ont augmenté de 7,4% par an sur ces vingt dernières années.

1 Le taux de change utilisé tout au long de ce document est 1GBP = 1,5905 EUR.

2 1 arpent = 0,4 hectare

Est East Yorks& N ord Nord West Sud Sud Est Pays Ecosse RU Midlands Humber Est Ouest Midlands Ouest de Galles

30% 20% 10% 0% - 10% - 20% - 30% - 40% - 50%


1.3.2 Plus d’achat que de location Le nombre de propriétaires-occupants a atteint un sommet historique, passant de 59% de la population britannique en 1983 à 70%1 aujourd’hui. Il y a désormais 4,5 millions de propriétaires-occupants de plus qu’il n’y en avait vingt ans auparavant (17,1 millions aujourd’hui contre 12,6 millions en 1983).

Cette évolution du nombre de propriétaires-occupants s’est faite au détriment du marché locatif. Les locations de logements sociaux ne représentent plus que 20% du marché immobilier résidentiel contre 30% en 1983. Une évolution qui résulte principalement de la politique de Right-to-buy de Margaret THATCHER, mise en place en 1979 et qui a permis à 1,8 million de locataires de logements sociaux d’acheter leur logement. Le marché de la location privée n’a pas connu de croissance forte depuis 20 ans, représentant aujourd’hui 10% du marché.

1.3.3 Le clivage Nord/Sud s’accentue Le marché immobilier britannique s’est par ailleurs caractérisé, depuis 20 ans, par sa division entre le Nord et le Sud du Royaume-Uni. C’est dans le Sud du pays que les prix sont les plus élevés. Ce clivage Nord-Sud se vérifie aussi bien au niveau des régions qu’au niveau des villes.

Les quatre régions les plus chères du pays sont ainsi celles de Londres et sa banlieue (Greater London), du South East, du South West et de l’East Anglia, soit quatre régions situées dans le sud du pays.

Les 20 villes les plus chères du Royaume-Uni se situent également toutes dans des régions du Sud du pays, surtout près de Londres et dans le Sud-Est. La première ville du Nord, Lymm dans le Cheshire, n’apparaît qu’en 56ème position dans le classement, avec un prix d’achat résidentiel moyen de 389 502 EUR.

Ce clivage s’est accentué au cours du temps. Par exemple, les prix de l’immobilier résidentiel à Londres sont actuellement 76% au-dessus de la moyenne nationale alors qu’ils n’étaient que 28% supérieurs à cette moyenne en 1983. En revanche, ces prix en Ecosse ne représentent que 59% de la moyenne nationale contre 93% en 1983. Le cas de l’Irlande du Nord est un peu atypique. La différence de prix entre l’Irlande du Nord et le reste du Royaume-Uni a, en effet, diminué au cours des dernières années, probablement en partie grâce au processus de paix, qui a permis d’attirer plus de ménages et donc de soutenir la demande. En moyenne, les prix irlandais en 1990 représentaient 48% de la moyenne nationale. Ils en représentent aujourd’hui 67%.

1.3.4 Un marché cyclique Le marché résidentiel britannique fonctionne de manière cyclique, en fonction des taux d’intérêts, des taux de chômage, de la politique économique gouvernementale, de la croissance économique et de la nature de l’équilibre entre l’offre et la demande de logements.

De fait, au cours des quarante dernières années, le marché immobilier a connu quatre booms2 : deux majeurs, au début des années 1970 et à la fin des années 1980, et deux de moindre ampleur dans les années 1960 et à la fin des années 1970. C’est surtout le boom de la fin des années 1980 qui a marqué les esprits. D’abord parce que l’inflation immobilière durant cette période a atteint un niveau record. Ensuite parce ce boom a engendré, en 1989, une crise immobilière sans précédent au Royaume-Uni.

1 Selon un rappport de la Banque centrale européenne, ce taux est de 58% en France et de 61% en Europe.

2 La Banque centrale européenne définit un « boom » comme étant une période durant laquelle les prix de l’immobilier résidentiel augmentent de plus de 10% par an.


Le boom des années 1980

En 1983, le marché immobilier se remet de l’effondrement que le marché a connu à la fin des années 1970. Les prix augmentent ainsi de 7% entre 1983 et 1984. Cette augmentation annonce les premices d’un boom immobilier record, dont le point culminant est atteint en 1988 : cette année-là, les prix de l’immobilier résidentiel connaissent une inflation de 34%.

Le retournement brutal de 1989

Le niveau des prix de 1988 n’étant pas soutenable, ils s’effondrent en 1989. La chute des prix dure six ans, et atteint son point le plus bas en juillet 1995. Durant cette période, les prix reculent de 12%. Pour la première fois depuis 1970, cette baisse est vérifiée à la fois en termes nominaux (ou monétaires) mais aussi en termes réels (c’est-à-dire corrigés de l’inflation, alors même que cette dernière diminue à partir de 1991).

La reprise en 1996

Le marché renoue avec la croissance à partir de 1996 avec une augmentation des prix de 7%. Depuis, le marché connaît une croissance soutenue, notamment grâce à la combinaison de différents facteurs : une économie qui se porte bien, un faible taux de chômage (et en diminution) et des taux d’intérêts bas.

Les inquiétudes de 2002/2003

En 2002, la croissance annuelle des prix des logements était de 26,4% selon Halifax, taux de croissance le plus fort depuis 1988 (34%). La possibilité d’une nouvelle bulle immobilière est ainsi, aujourd’hui, à nouveau évoquée. Les inquiétudes d’un marché surévalué et donc susceptible de connaître un retournement brutal sont d’autant plus grandes que les premiers mois de 2003 ont montré un ralentissement du marché, qui, selon les observateurs les plus pessimistes, pourraient être annonciateurs de l’éclatement d’une bulle.

1.3.5 Le cas du marché commercial diffère Le marché commercial se distingue quelque peu, dans son évolution, du marché résidentiel. Les prix de l’immobilier résidentiel ont, en effet, augmenté beaucoup plus rapidement que ceux de l’immobilier commercial. Face aux 306% d’augmentation des prix du marché résidentiel, le retail market n’affiche qu’une croissance de 115% depuis 1983. Malgré un dynamisme moindre, l’immobilier commercial tient une place de premier ordre dans l’économie britannique, comptant pour 10% du PIB contre plus de 40% pour l’immobilier résidentiel.

Le marché commercial est, à l’instar du marché résidentiel, un marché cyclique. Il a connu une première récession en 1973 et une seconde en 1990. Les années précédant les récessions de 1973 et 1990 ont été caractérisées par une augmentation du nombre de développements spéculatifs. Voyant que le marché se portait bien et que les prix des loyers augmentaient, les investisseurs ont lancé de nombreuses constructions pour profiter de cette opportunité. Il en a résulté un surplus d’offre sans augmentation de la demande. Le marché ainsi surévalué, s’est écroulé. Cette sur-offre a continué jusqu’en 1995 où elle a atteint un pic. Après une diminution jusqu’en 2000, l’offre a recommencé à augmenter. De 1995 à 2000, les prix ont augmenté pour, depuis 2000, être en baisse constante.


1.4 Les acteurs majeurs du marché Il y a trois types d’acteurs majeurs sur le marché immobilier britannique : les acteurs de la « distribution », qui gèrent les transactions immobilières ; les acteurs de la construction, qui sont à l’origine de la mise en place du parc immobilier britannique ; les acteurs financiers, qui financent ce marché grâce à leurs investissements immobiliers.

1.4.1 Les acteurs de la distribution

1.4.1.1 Les agences immobilières Les agences immobilières, au Royaume-Uni, ont deux rôles majeurs : celui de vendre et celui de louer des logements, relevant principalement du marché résidentiel.

En Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord, ces agences immobilières ont une importance de premier ordre dans le processus de « distribution », et gèrent la plupart des transactions immobilières, qu’il s’agisse de vente ou de location.

En Ecosse, ce sont principalement les notaires ou solicitors qui s’occupent de ce type de question. Leur rôle sera développé plus loin.

Evolution significative

Selon le cabinet d’études Key Note1, le Royaume-Uni comptait près de 12 000 agences immobilières en 2002. Dans ce contexte, le rôle des associations est primordial, notamment en termes de centralisation de l’information. Les huit plus grandes associations d’agences immobilières au Royaume-Uni

Source : Key Note – Estate Agents 2002

Deux évolutions majeures sont à noter en ce qui concerne les agences immobilières britanniques. La première réside dans le phénomène de concentration du marché. La seconde dans l’impact que la mise en place du Sellers Information Pack devrait avoir sur l’activité des agences immobilières.

1 Key Note - Estate Agents-2002

2000 2001 2002NAEA Home link network 902 900 850Home Sale Network 620 650 678Partners in Property 325 523 576The TEAM Association 478 521 540Guild of Professionnal Estate Agents 460 469 507Mayfair Office 210 269 304The London office 108 140 134Legal&General Franchising NA 133 118

Nombre d'agences


- Le phénomène de concentration du marché

Quelques grands acteurs comme Prudential Assurance PLC ou Abbey National PLC1 ont quitté le marché depuis quelques années. Celui-ci reste, cependant, largement dominé par de très grands groupes, souvent détenus par des Public Limited Companies (PLCs) de première importance, comme Halifax PLC ou Royal & Sun Alliance Insurance Group PLC.

Selon Key Note, plus d’un quart de l’ensemble des bureaux d’agences immobilières était détenu, en 2002, par les 14 premières agences immobilières du Royaume-Uni. Les 30 premières agences du Royaume-Uni

Source : Estate Agency News – Février 200/2001/2002

- L’impact du Sellers Information Pack, en 2004

Le Department of Environment, Transports and the Regions (DETR)2 estimait, en 1998, que le système britannique d’achat et de vente de propriétés résidentielles était l’un des plus lents d’Europe et conduisait à l’échec de 28% des transactions immobilières. Près de 40% des acheteurs et des vendeurs se disaient alors mécontents de ce processus.

Devant ce constat, le gouvernement a proposé en novembre 2000 un certain nombre de mesures afin d’accélérer ce processus de vente - mesures regroupées sous le nom de Sellers Information Pack. Refusé une première fois par le parlement, ce projet devrait finalement voir le jour en 2004. Tous les vendeurs d’une propriété résidentielle devront alors fournir aux agences immobilières un dossier d’informations exhaustives sur les caractéristiques de leur propriété avant sa mise en vente. Le rôle des agences immobilières dans les transactions immobilières résidentielles devrait donc être renforcé, puisqu’elles centraliseront toutes les informations sur une même propriété.

1.4.1.2 Les chartered surveyors Les chartered surveyors sont des experts indépendants en bâtiment et en construction. Leur rôle sur le marché immobilier est double. Ils interviennent :

- en tant qu’agent immobilier : les chartered surveyors réalisent des études, pour les futurs acheteurs, sur l’état d’une maison ou d’un bâtiment, notamment sur la solidité des constructions et sur le coût des réparations nécessaires.

- en tant que conseillers financiers : les chartered surveyors réalisent des évaluations techniques sur l’état d’un bâtiment résidentiel ou commercial, dont le but est d’informer les prêteurs sur les éventuels 1 Prudential Assurance PLC et Abbey National PLC étaient respectivement les numéros un et sept du marché immobilier au début des années 1990.

2 Ce département n’existe plus aujourd’hui. Il a été remplacé, en ce qui concerne les questions immobilières, par l'Office of the Deputy Prime Minister.

2000 2001 2002 2000 2001 20021 Countrywide Assured Group 741 724 732 16 Winkworth 37 41 492 The TEAM Association 478 521 540 17 FDPSavills 34 43 433 Halifax Estate Agencies 407 385 377 18 Andrew Estate Agents 37 40 404 Sequence 430 425 365 19 Townends 40 40 405 BBG Estate Agencies 384 376 316 20 Bradley's Estate Agents 28 39 396 Your-Move 340 348 310 21 Knight Frank 30 39 387 TMX Corporation 279 267 255 22 Cluttons 25 25 388 Connell Residential 144 142 147 23 Humberts London Residential 34 29 319 Reeds Rains 139 138 138 24 Keith Pattinson 31 31 3010 Arun Estates 122 117 120 25 Century 21 Estate Agents 39 32 2711 Legal&General Estate Agencies 158 133 118 26 Jackson-Stops&Staff 18 22 2612 Friends Provident Estate Agency 106 102 102 27 Peter Alan 24 24 2413 Kinleigh Folkard&Hayward 50 51 65 28 AP Lettings 25 25 2314 The Chancellors Group of Estate Agents 57 56 55 29 Strutt & Parker 21 23 2315 Hamptons International 52 58 54 30 Burchell Edwards 21 23 21

Nombre d'agencesNombre d'agences


risques financiers qu’ils prennent en accordant un prêt. A l’issue de cette inspection, les chartered surveyors émettent un avis sur le montant et les termes de l’offre de prêt. Cette inspection sert généralement également de base pour déterminer les contrats d’assurance.

Leur association, qui assure l’auto-réglementation de la profession, est la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Elle regroupe environ 110 000 membres dans 120 pays.

1.4.1.3 Les solicitors Le solicitor est en droit britannique un homme de loi dont les fonctions s’apparentent à celles de l’avocat, de l’avoué et du notaire. Il existe pourtant une différence essentielle entre le solicitor en Angleterre et son homologue de l’autre côté de la Manche : le solicitor représente soit le vendeur, soit l’acheteur mais jamais les deux en même temps.

Son rôle, en ce qui concerne les transactions immobilières, et notamment les transferts de titres de propriété du vendeur à l’acheteur, est primordial en Angleterre, au Pays de Galles et en Ecosse: c’est lui qui rédige le contrat de vente et d’achat, qui en analyse les clauses, qui gère les promesses de vente, qui effectue les recherches sur le titre de propriété, qui enregistre la vente auprès du Land Registry ou qui agit en tant que dépositaire des fonds.

En Ecosse, le rôle du solicitor, dans les transactions immobilières, est encore plus central puisqu’à ces tâches s’en ajoute une essentielle : le solicitor écossais, contrairement à son confrère anglais ou gallois (qui ne le fait quasiment jamais), agit en tant qu’agent immobilier, c’est-à-dire qu’il centralise les offres et les demandes de logements et sert d’intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs.

1.4.1.4 Internet Avec quelque 10 millions d’internautes1 britanniques, Internet est devenu un canal de distribution essentiel pour le marché immobilier. « Thisislondon.com », « Findaproperty.com », « Loot.com », « Dawtons.co.uk » ou encore « Londonhometohome.com » ne sont que quelques exemples de sites spécialisés dans les transactions immobilières.

Ces sites mettent en général l’accent sur la vente ou la location entre particuliers.

Internet devrait continuer à s’imposer comme un outil de distribution de première importance pour les transactions immobilières au Royaume-Uni. D’abord parce que cet outil devient, d’une manière générale, de plus en plus incontournable pour les transactions commerciales de toutes sortes. Ensuite parce que les Britanniques, beaucoup plus que les Français par exemple, se sont habitués à ce type de réseaux de distribution relativement informels, et les apprécient.

1.4.2 Les acteurs financiers

1.4.2.1 Banques et building societies Jusqu’à la fin des années 1970, le marché du prêt hypothécaire est la chasse gardée des building societies, existant depuis le milieu du XIXe siècle. Avant 1980, les banques n’ont que peu accès à ce marché, contraintes par les mesures d’encadrement du crédit, c’est-à-dire par un système de dépôts obligatoires non rémunérés appliqué dès que la progression de leurs engagements devient trop rapide. L’abandon de cet encadrement du crédit, au milieu des années 1980, avec l’arrivée de Margaret THATCHER au gouvernement, permet aux banques de se tailler la part du lion sur le marché hypothécaire. Pour faire

1 Ce nombre est tiré d’une étude récente du cabinet « Which ? », association de consommateurs ayant réalisé des statistiques concernant Internet.


face à cette évolution du secteur financier, la BSA cesse de recommander des taux hypothécaires, puis abandonne définitivement, en 1986, son rôle de coordinateur et de conseiller.

Cette évolution s'est trouvée renforcée par le mouvement de démutualisation et de fusion des building societies qui, à partir de 1986, ont choisi de changer de statut et d'adopter celui de Banque PLC (notamment Abbey National en 1989, Alliance & Leicester et Halifax en 1996). Ce phénomène explique, aujourd’hui, le fait que les membres de la BSA ne sont plus que 65, contre 75 vingt ans plus tôt, faisant passer leur part de marché de 72% en 1988 à seulement 15% en 2002.

Banques britanniques qui étaient Evolution des parts de marché des principaux anciennement des Building Societies agents financiers sur le marché des crédits hypothécaires

Source : Banque d'Angleterre / Building Societies Association – 2003 Source : Bank of England / BNP

Les building societies sont des sociétés mutuelles d’épargne logement et dominent, avec les banques, le marché britannique du prêt hypothécaire. Ces établissements, compte tenu de leur statut de mutuelles, se différencient des banques dans la mesure où ils ne sont pas cotés en bourse et n’ont par conséquent pas de compte à rendre à des actionnaires. C’est d’ailleurs le critère principal de différenciation avec les banques que la Building Societies Association (BSA) met en avant : les building societies, étant des mutuelles, ne sont pas contraintes par une politique actionnariale (elles n’ont pas de dividendes à verser par exemple) et peuvent ainsi proposer des prêts immobiliers plus avantageux.

Il existe aujourd’hui 65 building societies, pesant en tout, selon la BSA, plus de 294 Mds EUR et employant quelque 34 000 personnes. La BSA estime à plus de 15 millions le nombre de ses épargnants et à 2,5 millions le nombre de ses emprunteurs. Ces établissements comptent pour 19% de la totalité des prêts immobiliers résidentiels britanniques et pour 18% de l’ensemble des comptes d’épargne britanniques.

Les dix plus grandes building societies au Royaume-Uni

Source : Building Societies Association – Janvier 2003

1 Nationwide BS 6 Skipton BS 2 Britannia BS 7 Chelsea BS 3 Yorkshire BS 8 Leeds & Holbeck BS 4 Portman BS 9 West Bromwich BS 5 Coventry BS 10 Derbyshire BS

Classement Nom Classement Nom

Abbey NationalAlliance & Leicester

Birmingham MidshiresBradford & Bingley

Bristol & WestCheltenham & Gloucester

HalifaxNational & Provincial

Northern RockWoolwich

Nom


Depuis l’abandon de l’encadrement du crédit, dans les années 1980, les banques sont également particulièrement actives sur le marché du prêt hypothécaire et s’inscrivent ainsi en concurrence directe avec les building societies. Les principaux groupes bancaires britanniques et leur composition

Source : British Bankers’ Association

D’ailleurs, aujourd’hui, les banques devancent largement les building societies sur le marché du prêt immobilier : alors qu’elles n’en réalisaient pas 30% à la fin des années 1980, les principaux groupes bancaires britanniques gèrent aujourd’hui 63% des crédits hypothécaires, et 85% si les autres banques et prêteurs sont inclus.

Les prêts immobiliers au Royaume-Uni – Répartition du marché

Source : British Bankers’ Association / Bank of England 2002

Abbey National Group: HBOS Group: Northern Rock plc Abbey National plc Halifax plcAbbey National Treasury Services plc Bank of Scotland The Royal Bank of Scotland Group: Cater Allen Ltd Bank of Scotland Treasury Services plc The Royal Bank of Scotland plc First National Bank plc Capital Bank plc Adam and Company plc

Direct Line Financial Services LtdAlliance & Leicester Group: HSBC Bank Group: Tesco Personal Finance Ltd Alliance & Leicester plc HSBC Bank plc National Westminster Bank plc Girobank HSBC Trust Company (UK) Ltd Coutts & Co

GEM Money Management Ltd Barclays Group: Lloyds TSB Group: Lombard Bank Ltd Barclays Bank plc Lloyds TSB Bank plc Lombard & Ulster LtdBarclays Bank trust Company Ltd AMC Bank Ltd Lombard North Central plc Barclays Private Bank Ltd Cheltenham & Gloucester plc Ulster Bank Ltd Woolwich plc Lloyds Bank (BLSA) Ltd Ulster Bank Ireland Ltd

Lloyds TSB Private Banking Ltd Bradford & Bingley Lloyds TSB Scotland plc

Lloyds UDT Ltd Scottish Widows Bank plc

15%

22%

63%

Building societies

Autres banques etprêteurs

Principaux groupesbancairesbritanniques

783 Mds GBP


1.4.2.2 Les assurances Selon The Association of British Insurers (ABI)1, le réseau d’assureurs britanniques est le plus important d’Europe et le troisième au monde, employant environ 360 000 personnes, et comptant pour près de 20% des investissements boursiers.

Il y a 808 compagnies d’assurances au Royaume-Uni : 600 relèvent de l’assurance générale, 160 de l’assurance long-terme (comme les assurances vie ou les pensions), 56 sont autorisées à pratiquer les deux types d’assurances.

Les 20 premiers groupes d’assurance Les 20 premiers groupes d’assurance générale implantés au Royaume-Uni long-terme implantés au Royaume-Uni

Source : Association of British Insurers - Annual Returns Source: Association of British Insurers – Annual Returns

Les assurances sont des acteurs du marché immobilier à deux niveaux :

- Elles assurent les biens immobiliers, qu’il s’agisse de propriétés commerciales ou résidentielles. En 2002, selon l’ABI, 61% des ménages britanniques avaient contracté une assurance pour leur logement et 17% d’entre eux avaient assuré leur emprunt immobilier (mortgage protection).

- Elles investissent dans l’immobilier. En 2002, les assureurs britanniques, selon l’ABI, avaient ainsi investi près de 126 Mds EUR dans des titres de placement immobilier.

1.4.2.3 Les fonds d’investissement… Un certain nombre de fonds d’investissement britanniques, tels que les compagnies d’assurance ou les fonds de pension, ont constitué une partie de leur portefeuille avec des investissements immobiliers. Si l’immobilier résidentiel s’avère être un investissement de plus en plus rentable, il n’en reste pas moins que c’est principalement vers l’immobilier commercial qu’ils se tournent.

1.4.2.3.1 … spécialisés dans l’immobilier résidentiel… Au Royaume-Uni, trois principaux fonds investissent dans le secteur résidentiel :

Regent Residential Partnership, détenu par Aberdeen Property Investors, et évalué à 175 M EUR ;

Schroders Residential Property Unit Trust évalué à 189 M EUR ;

Baring Houston and Saunders Residential Fund, détenu par la branche britannique de ING Barings, et évalué à 191 M EUR.

1 L’ABI regroupe environ 400 entreprises qui détiennent 95% du marché britannique de l’assurance.

1 CGNU 11 UK Insurance2 Royal & SunAlliance 12 Groupama3 AXA 13 Lloyds TSB4 Zurich Financial Services 14 Fortis5 Credit Suisse 15 Barclays6 BUPA 16 St Paul7 Cornhill 17 QBE International8 Direct Line 18 Munich Re9 NFU Mutual 19 Legal & General10 CIS 20 GE Financial

1 Halifax 11 Abbey National2 CGNU 12 American Life3 Barclays* 13 National Westminster Life4 Prudential 14 Friends Provident5 Standard Life 15 Morgan Grenfell*6 Lloyds TSB 16 AMP7 Legal & General 17 Phillips & Drew*8 AXA 18 Royal & Sun Alliance9 AEGON 19 Royal London10 Zurich Financial Services 20 Skandia


L’activité principale de ces fonds d’investissement relève de la pratique du « buy-to-let » : ils achètent des propriétés résidentielles dans le but de les louer et d’en tirer une plus-value. D’autres fonds se spécialisent plus dans l’achat de résidences en construction afin de les revendre une fois terminées. Il existe également quelques fonds très spécialisés, agissant sur des niches, telles que les logements étudiants, les logements destinés aux travailleurs clés (policiers, infirmiers, professeurs, etc.) ou les maisons de retraite.

Le marché de l’immobilier résidentiel est de plus en plus attractif pour ce type d’acteurs, car de plus en plus rentable. Cependant, il reste principalement du domaine des particuliers.


Le marché résidentiel, bien qu’il ait séduit de plus en plus d’investisseurs privés, ne représente que 1% du portefeuille des fonds d’investissement impliqués dans l’immobilier.

Ce marché s’est pourtant avéré être l’un des actifs financiers les plus rentables de l’année 2001, selon l’Investment Property Databank (IPD), avec un retour sur investissement de l’ordre de 17,1%.

Retour sur investissement, en 2001, des actifs relevant du marché résidentiel, comparé à ceux du marché commercial et à d’autres actifs (equities, gilts, cash)

Source: Investment Property Databank (IPD)

Toutefois, les investisseurs considèrent ce marché trop volatil et ne disposent que de peu d’informations à son sujet. Le secteur privé de la location, par exemple, ne tient encore qu’une petite place sur le marché résidentiel et très peu d’informations fiables sont disponibles. Ce n’est, par exemple, que récemment qu’IPD a décidé d’inclure dans ses études les rendements obtenus sur ce secteur, afin de les comparer à ceux obtenus sur le marché commercial.

1.4.2.3.2 … ou dans l’immobilier commercial L’investissement est beaucoup plus développé sur le marché de l’immobilier commercial. De plus, l’information sur ce marché est beaucoup plus transparente et fluide. Mieux connu des investisseurs, il est le principal segment de marché immobilier sur lequel les fonds d’investissement s’impliquent.

A l’instar des compagnies d’assurances et des fonds de pensions, la plupart des fonds d’investissement achètent des propriétés commerciales pour les louer. Ils sont également à l’origine de bon nombre de constructions de bureaux, zones commerciales ou industrielles qu’ils mettent ensuite en location.



Le marché immobilier commercial attire ces investisseurs pour plusieurs raisons :

- Les rendements obtenus sur ce marché ont été en 2002, pour la troisième année consécutive, supérieurs à ceux des autres actifs financiers. Un constat qui se vérifie, d’ailleurs, sur les 20 dernières années. Les deux récessions du marché (en 1973 et en 1989) mises à part, les rendements des investissements dans l’immobilier commercial auraient été, ainsi, en moyenne de 12,3% entre 1970 et 2000, et de 10,4% entre 1986 et 2002. Les rendements de l’immobilier commercial Les rendements de l’immobilier à long terme par rapport aux autres instruments financiers

Source : IPD Source : IPD

- Le dynamisme de ce marché est également une des raisons de son attrait : les transactions sont régulières au Royaume-Uni, et la demande importante. Revendre les biens n’est donc pas difficile.

- Enfin, la loi britannique rend attractif ce type d’investissement dans la mesure où elle est favorable aux propriétaires. Les baux, par exemple, durent généralement entre 10 et 25 ans et les locataires ne peuvent pas mettre fin à leur bail avant son expiration, sauf s’ils le revendent (auquel cas ils doivent demander l’accord du propriétaire). Le système législatif garantit ainsi au propriétaire un revenu sûr et régulier pendant la période du bail. De plus, en cas de renégociation du loyer (généralement tous les cinq ans), la loi ne prévoit pour l’instant qu’une correction à la hausse. En fonction des clauses de réparation et d’assurances négociées, le propriétaire peut n’être responsable d’aucuns de ces deux points. Et s’il l’est, il facture généralement les dépenses ainsi engendrées au(x) locataire(s), à travers les service charges. Les revenus obtenus de la propriété louée n’en sont donc généralement pas diminués.

Ces avantages font de l’immobilier commercial un placement aux revenus relativement sûrs et réguliers à long terme.

1.4.3 Les acteurs de la construction L’accent est, ici, mis uniquement sur les acteurs en amont du processus de construction, c’est-à-dire ceux qui autorisent et organisent la construction immobilière au Royaume-Uni, à savoir le gouvernement et les collectivités locales, appelées « local authorities ».

1.4.3.1 Le gouvernement Le gouvernement britannique a mis en place un système réglementaire d'aménagement du territoire tourné vers le développement durable. L’objectif de cette politique a été clairement défini par le gouvernement : il s’agit d’équilibrer la répartition des terrains entre les entreprises, les logements, les transports, l'agriculture et les loisirs, tout en favorisant la protection de l’environnement. Autrement dit,


il s’agit d’optimiser l’aménagement du sol urbain dans les villes existantes afin d'éviter l’aménagement de sites naturels et vierges d’infrastructures. Le gouvernement tient, en effet, à ce que les nouveaux logements construits dans les zones rurales ne portent pas atteinte à l'environnement.

En matière de logement, le gouvernement a deux objectifs majeurs : mettre à la disposition de la population suffisamment de logements sociaux (avec des loyers abordables pour les personnes à faibles revenus), et résoudre le problème des sans-abri. A l'heure actuelle, les associations d'aide au logement sont les principaux organismes à fournir des logements à faible coût à ceux qui en ont le plus besoin, notamment aux jeunes à risques et aux personnes âgées démunies.

1.4.3.2 Les collectivités locales En Angleterre, en Ecosse et au Pays de Galles, ce sont les collectivités locales qui sont directement responsables de l'aménagement du territoire, sous l'autorité générale de l’office du vice premier ministre1 pour l’Angleterre, de l’exécutif écossais pour l’Ecosse et de l’Assemblée galloise pour le Pays de Galles. En Irlande du Nord, le ministère de l'Environnement agit par l'intermédiaire de la « Planning Service Agency », chargée des questions d'aménagement.

La plupart des aménagements nécessitent la délivrance de permis de construire spécifiques, dont la responsabilité incombe aux collectivités locales. En Angleterre, selon les statistiques du gouvernement, près de 500 000 demandes sont déposées chaque année. Pour certains types d'aménagement, elles doivent être accompagnées d'un rapport décrivant tout risque d'impact néfaste sur l'environnement, ainsi que les mesures permettant de réduire ce risque.

1.4.3.3 Evolution significative La plupart des spécialistes du secteur immobilier s’accordent à dire que le Royaume-Uni, et plus spécialement la région du Sud-Est, fait face à une pénurie de logements. Le nombre de nouveaux logements au Royaume-Uni, selon le National Statistics, serait ainsi passé de plus de 600 000 par an au milieu des années 1970, à moins de 400 000 par an depuis le début des années 1990. Les nouveaux logements au Royaume-Uni


1 Office of the Deputy Prime Minister

-

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

Angleterre et Pays de Galles Ecosse Irlande du Nord Royaume-Uni


Selon la cellule de recherche de l’agence FDP Savills, il y aurait ainsi un manque annuel de 50 000 nouvelles maisons sur l’ensemble du territoire britannique.

Face à cette situation, le gouvernement a récemment proposé une mesure phare, le plan Prescott. Début février 2003, John PRESCOTT, le Deputy Prime Minister, a annoncé que le gouvernement allouerait 35 Mds EUR à un vaste programme de constructions immobilières en Angleterre.

La teneur de ce plan se résume à trois mesures principales:

Dans le Sud : construire 200 000 maisons d’ici 2016, dont 100 000 dans la région de Thames Gateway (nord du comté du Kent, sur l’estuaire de la Tamise) et 30 000 à Ashford (Kent), Milton Keynes (nouvelle ville au nord de Londres) et Stansted (site d’un des quatre aéroports desservant Londres, dans l’Essex).

Dans le Nord : renouveler le parc immobilier des régions du nord et détruire les maisons trop isolées. Le gouvernement a annoncé que les personnes qui se verront dans l’obligation de quitter leur domicile recevront des indemnités plus élevées que par le passé.

Le plan Prescott prévoit, par ailleurs, de donner aux collectivités locales (local authorities et local council) le pouvoir de forcer les propriétaires à louer des logements qu’ils auraient délibérément laissés inoccupés dans un but spéculatif. A Londres et dans le Sud-Est, selon le gouvernement, 70 000 maisons seraient ainsi restées inoccupées en 2002, alors que ces régions étaient en pleine pénurie de logements.


2 L’ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET FISCAL DU MARCHE IMMOBILIER AU ROYAUME-UNI

Les aspects juridiques et fiscaux du marché immobilier au Royaume-Uni sont des éléments de première importance pour bien cerner la nature de ce marché. Cette partie se consacre à ces deux points.

2.1 Le contexte juridique Le droit de la propriété britannique est différent du droit français. La différence majeure réside dans la séparation de la propriété du sol de celle des constructions. Ainsi, le propriétaire d'un immeuble n'est pas nécessairement propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble a été construit, et peut, pour certaines modifications, nécessiter l’aval du propriétaire du terrain.

Les systèmes écossais et irlandais se distinguent du système en vigueur en Angleterre et au Pays de Galles. Toutefois, le principe du leasehold (présenté plus loin) reste similaire.

D’autre part, des réformes sont en cours en Irlande et en Ecosse, afin de mettre en place un système de pleine propriété. A terme, celui qui occupera effectivement les locaux deviendra propriétaire.

En ce qui concerne les contrats et leur expiration, les dispositions mentionnées sont les dispositions anglaises. Cependant, les différentes régions du Royaume-Uni travaillent conjointement pour que les lois demeurent homogènes. Ainsi, les dispositions écossaises et irlandaises s’appuient sur le même principe et ne présentent que quelques particularités régionales ou une différence dans la date de mise en place.

2.1.1 Angleterre et Pays de Galles

2.1.1.1 Le droit de la propriété Il y a deux types de propriété : le freehold ou le leasehold.

2.1.1.1.1 Freehold Le freeholder possède, sans conditions, le terrain et les bâtiments qui y sont sis pour 2 000 ans. Libre à lui, donc, d’en disposer comme il le souhaite, de l'occuper, le louer, l'aliéner, l'hypothéquer ou le transmettre à la personne de son choix ; il ne peut être limité que par les lois et réglementations, telles que celles régissant la nuisance ou l’alignement, ou d’éventuels accords contractuels.

2.1.1.1.2 Leasehold Définition

Il peut accorder un bail (lease) au leaseholder pour une durée déterminée. Ce leasehold confère à son acheteur la propriété des murs (et non du terrain) et les obligations attachées à la propriété pour la durée du bail. En échange, le leaseholder doit payer un loyer en rémunération de l’occupation du sol (ground rent) et des bâtiments, s’il y en a. Le bail peut également imposer certaines restrictions que le locataire se doit


de respecter. Ce système est similaire au bail emphytéotique du droit français1 et concerne la majorité des propriétaires britanniques.

Dans le cas d’un logement, le contrat est souvent de 125 ans, mais il peut durer jusqu’à 999 ans, et être prolongé avant expiration. En ce qui concerne l’immobilier commercial, les contrats sont généralement plus courts : 10, 15, 20, 25 ou même 42 ans, par exemple.

Il est possible que le preneur soit redevable d’un premium lors de la conclusion du bail, ce qui correspond à un droit d’entrée : une partie du loyer capitalisée et payable en un ou plusieurs termes. Son montant dépend, entre autres, de la durée du bail et des taux d’intérêts.

Achat d’un leasehold

Il est possible d’acheter un lease primaire (headlease) ou un lease secondaire (lease ou sublease). L'acquéreur d'un lease primaire devient débiteur envers le propriétaire d'un ground rent, loyer de la terre, et acquiert la propriété, donc la responsabilité de la construction, moyennant le paiement au cédant de la valeur de la construction pour la durée restant à courir jusqu'à l'expiration du bail.

Dans le cas d’un lease secondaire, il faut distinguer la conclusion d'un nouveau bail du rachat d'un lease en cours de validité.

Lorsqu’un nouveau bail est conclu, les deux parties en négocient les clauses et obligations selon les conditions du marché (la durée, ou le loyer, par exemple). L’acheteur est parfois également obligé de racheter au bailleur certains éléments d'aménagement (revêtements de sol, appareils d'éclairage, etc. ).

Si le bail est racheté en cours, l’acheteur reprend à son nom les droits et obligations du cédant. Le loyer proprement dit n'est donc pas librement négociable, puisqu'il est déjà fixé dans le contrat cédé, mais le premium joue un rôle important : il permet de compenser l'écart existant entre la valeur contractuelle du bail cédé et sa valeur au prix du marché, au jour de la cession. Il couvre, en outre, la fraction non amortie du premium versée par le cédant lors de la conclusion du lease.

2.1.1.1.3 Subleasehold Le leaseholder peut ensuite subdiviser son bail (headlease) en plusieurs baux secondaires (subleases) créant ainsi une chaîne de baux successifs pouvant arriver à échéance à des dates différentes, mais toujours avant expiration du lease primaire.

L’acheteur peut, lui aussi, être redevable d’un premium.

2.1.1.1.4 Tenancy Enfin, le détenteur d’un sublease, ou le leaseholder lui-même, peut sous-louer les locaux. Le preneur est alors un simple locataire (tenant) au mois, au trimestre ou à l’année. Il est redevable d’un loyer librement débattu de base généralement hebdomadaire. Ce sont des locations de courte durée.

1 Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée qui présente les caractéristiques suivantes : 1) la durée du bail est de 18 ans au moins et de 99 ans au plus, mais il peut être renouvelé; 2) il doit obligatoirement être établi par un notaire; 3) il ne peut porter que sur des immeubles; 4) le locataire bénéficie d'un droit réel c'est-à-dire qu'il peut hypothéquer l'immeuble, le louer ou le sous-louer; 5) le locataire doit assumer toutes les charges et les grosses réparations; 6) le locataire doit payer une redevance qui est révisable dans les mêmes conditions que le loyer des baux commerciaux; 7) le bail peut être résilié par le tribunal en cas de non paiement de la redevance pendant deux ans ou pour non respect des obligations contractuelles.


Généralement, le locataire (tenant dans ce cas) s’engage à maintenir les lieux en état et souvent à acheter au bailleur les aménagements fixes, « fixtures and fittings ». Les travaux de rénovation restent cependant à la charge du propriétaire.

Cette notion est plus proche de la notion française de la location. Une petite différence reste cependant à noter : le loyer hebdomadaire peut inclure tous les impôts et charges liés à la location.

Proche de cette notion de tenancy existe celle de la licence, pour les entreprises. Le locataire paie sur une base hebdomadaire ou mensuelle un « loyer » (licence fee), et n’a que peu d’obligations. C’est une solution très flexible pour les entreprises (le préavis n’est que d’un mois). Cependant cette solution n’offre que peu de protection, d’où l’importance du contrat. Le droit de la propriété : synthèse

Vente d’un bail (lease) Vente d’un sublease Accord de location (Tenancy Agreement)

Freeholder Il possède la pleine propriété du terrain et des bâtim ents. Il peut donc en disposer com me il le souhaite : l’hypothéquer, lelouer, le vendre etc. Par exemple, à Londres, il s’agit principalement du Duc deW estm inster et du Duc de York.

Leaseholder Il possède un bail pouvant durer 125 ans, au term e duquel il rétrocèdeson bien au freeholder. En échange, il paie un loyer en rémunération de l’occupation du sol(ground rent) et des bâtiments s’il y en a. Soum is aux lois en vigueur, il doit en particulier respecter les clausesdu bail et demander l’accord du freeholder pour certaines opérations,telles que la construction ou la modification de bâtim ents. Par exem ple, une compagnie X peut acheter le bail d’un terrain duDuc de W estm inster et y construire un im meuble, avec son accord.

Tenant La tenancy est une location de courte durée de locaux, meublés ounon, dont le loyer est calculé sur une base hebdom adaire. Cette notion est plus proche de la notion française de location. Toujours dans le m ême exem ple, les locaux peuvent être loués pourun an à Y par un particulier désirant y vivre.

Subleaseholder Le leaseholder peut accorder un sublease, « sous-bail » avec sespropres conditions, à un tiers. Dans ce cas, il paie au leaseholder unloyer et devra se plier aux conditions à la fois du freeholder et duleaseholder. Par exemple, la compagnie X accorde un sublease à la société Y pourvingt ans.


2.1.1.1.5 Les lois Il s’agit ici d’un bref récapitulatif des différentes lois affectant la propriété et les locations.

Lors de la conclusion du contrat, il est important de garder en mémoire le Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, loi précisant que toutes les informations nécessaires et les rôles de chacun doivent être mentionnés dans le contrat. C’est ce document qui fixera les règles et les relations entre le propriétaire et le locataire. Il est donc important de porter une attention spéciale à ses différentes clauses.

Le Law of Property Act 1925 pose les conditions de renouvellement des baux. Il annule également l’existence des freeholds éternels, ou se renouvelant automatiquement, et les convertit en baux de 2 000 ans.

De plus, il pose, conjointement avec le Settled Land Act 1925, les conditions de transmission et de vente des propriétés.

Le Settled Land Act 1925 présente également les droits qu’ont les détenteurs de freehold : vendre, créer un leasehold (le lease maximal pour un immeuble étant de 999 ans), ou de l’hypothéquer, par exemple.

Des amendements successifs en 1926, 1932, 1964, 1989 et 1994 précisent quelques points.

Le Land Registration Act 1925, amendé en 1986, explique quels sont les titres susceptibles d’être enregistrés et ce que cette procédure implique. Il présente également les conséquences en cas de vente ou de transmission, quelle qu’en soit la raison.

Le Landlord and Tenant Act 1927 est le premier à édicter des règles concernant les relations entre propriétaire et locataire, tant dans le cadre d’une utilisation résidentielle des locaux que pour une activité commerciale. Il a été amendé et complété par les Act successifs du même nom de 1985, 1987, 1988, 1990 et 1995.

Le Landlord and Tenant Act 1990 s'applique à la plupart des baux de plus de 21 ans. Cette loi impose des loyers modérés pour les locations de longue durée, les locations de locaux à usage résidentiel et professionnel et les locations par des organismes agréés. Elle prévoit également que le bail se poursuive jusqu'à ce qu'il expire selon les conditions définies par la loi, et que le propriétaire ne puisse reprendre possession des lieux que sous certaines conditions.

En ce qui concerne les locaux à usage d'habitation, le Rent Act 1977 contient un ensemble complexe de règles, qui ne s'appliquent ni en Ecosse ni en Irlande du Nord (ces régions l’ont transposé dans leur législation) : si l'habitation est régie par cette loi, le locataire détient un droit personnel à l'habiter et ne peut être invité à quitter les lieux que sous certaines conditions.

Les locataires d’habitations meublées bénéficient des même garanties de maintien dans les lieux que les locataires d'habitations non meublées, sauf lorsque le propriétaire réside dans une partie du logement.

Cette loi a été amendée successivement par les Housing Acts de 1980, 1988 et 1996, ainsi que par le Rent Amendment Act 1985.

Les baux bénéficiant de la protection totale du Rent Act sont désignés sous le terme regulated tenancies. Le loyer maximum exigible au titre d'un tel bail est normalement celui convenu entre le


propriétaire et le locataire. Un loyer raisonnable peut avoir été fixé officiellement, auquel cas il s’agit du loyer maximal que le propriétaire puisse obtenir. Pour en fixer le montant, le propriétaire ou le locataire doit déposer une demande auprès du Local Rent Officer. En cas de désaccord sur le loyer déterminé, il est possible de faire appel auprès du Rent Assessment Committee.

Le Housing Act 1988 a interdit la création de nouvelles regulated tenancies et a commencé à simplifier ce système. Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, et si elles sont conformes à certaines conditions, les locations accordées sont qualifiées d'assured tenancies. Le Housing Act 1996 continue de simplifier cette procédure et régit les assured et assured shorthold tenancies.

Le Protection from Eviction Act 1977 offre une protection minimale contre le harcèlement et l'éviction illégale des occupants résidentiels tant dans le secteur privé que public.

Le Housing Act 1985 accorde une garantie de maintien dans les lieux aux locataires des biens appartenant aux municipalités et à d'autres organismes. De plus et sous certaines conditions, les locataires peuvent avoir le droit d'acheter leur maison ou d'obtenir des baux à long terme.

Selon le Landlord and Tenant Act 1985, les baux des locaux à usage d'habitation concédés pour une durée de moins de sept ans comportent de façon implicite l'engagement du propriétaire d'entretenir la structure et l'extérieur de la maison et de maintenir en état de marche les installations sanitaires, d'eau, d'électricité et de chauffage. Il peut venir vérifier s’il prévient au moins 24 heures à l’avance.

Le Landlord and Tenant Act 1987 accorde de nouveaux droits à certains locataires vivant dans des immeubles privés, tels que :

o le droit de premier refus en cas de vente par leur propriétaire,

o le droit de demander à un tribunal de nommer un nouveau gérant, si leur propriétaire ne remplit pas cette fonction correctement,

o des droits étendus en matière de charges,

o le droit d’obtenir des informations sur leur propriétaire,

o des services de logement plus efficaces,

o pour les leaseholders, à long terme et dans des cas graves de mauvaise gestion, le droit d'acquérir d'une façon obligatoire les intérêts du freeholder.

Le Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 modifie le Leasehold Reform Act 1967. Les locataires d’immeubles régis par des baux de longue durée ont désormais le droit d'acquérir collectivement le freehold de l’immeuble (collective enfranchisement). Ils gèrent ensuite l’immeuble ensemble ou désignent un gérant.

Si les leaseholders ne peuvent exercer ce droit collectif au rachat, ils peuvent obtenir la prolongation de leur lease pour une période de 90 ans.

Jusqu’en 2002, le locataire ne pouvait exercer ce droit individuel à un nouveau bail (individual enfranchisement) qu’à condition d’avoir occupé l'immeuble, en tant que résidence principale


pendant au moins trois des dix dernières années. Le Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 en a assoupli les conditions. Les conditions de résidence, par exemple, sont différentes. Il suffit désormais de posséder un appartement depuis 2 ans pour y prétendre. Ceci implique un changement majeur : cette option est désormais ouverte aux entreprises.

Le Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 a également créé une nouvelle forme juridique lorsque le freehold est racheté : le commonhold.

Dans ce cas, le sol, la structure et le parties communes du bâtiment appartiennent à une société immatriculée auprès de la Companies House, la Commonhold Association. Chaque co-propriétaire de l’immeuble concerné achète une part du freehold et reçoit donc un droit de vote dans cette société chargée de la gestion et de la maintenance du bâtiment.

La Commonhold Association se doit cependant de suivre certaines règles et sa première tâche sera de déterminer un Community Statement, document disponible au Land Registry posant les conditions de gestion et d’occupation de l’immeuble.

Ce système, sans revêtir de caractère obligatoire, sert d’alternative au leasehold et le remplace progressivement.

Un groupe de leaseholders ayant acheté le freehold de leur immeuble dans le cadre d’un collective enfranchisement peut opter pour la création d’une Commonhold Association, si tous les propriétaires sont d’accord.

2.1.1.1.6 Baux à usage commercial Les immeubles à usage commercial (bureaux, magasins, usines, entrepôts) sont généralement loués pour une période de 10, 15 ou 21 ans, parfois 42 ans.

Le loyer est normalement révisé tous les 5 ou 7 ans (à Londres, la révision intervient tous les 5 ans, voire tous les 3 ans).

Le montant du loyer est généralement fixe.

Il peut cependant être variable dans certains cas : pour les commerces de détail par exemple, où il peut être déterminé en fonction des indices du commerce de détail ou du chiffre d'affaires du commerçant.

Il est payable en avance par année ou par trimestre. La plupart des baux reprennent, pour la clause relative au loyer, le texte de l'article 34 du Landlord and Tenant Act 1954.

2.1.1.1.7 Restrictions relatives à l’usage des lieux Elles peuvent provenir soit du freeholder, soit du headleaseholder, ou encore, être dues à des dispositions législatives, les Town and Country Planning Acts par exemple.

On distingue généralement quatre types de restrictions.

Les premières limitent strictement l'usage des lieux à un certain type de commerce. La formule courante alors employée est : « not to use the premises otherwise than for... »;

Les restrictions peuvent également interdire certaines activités, considérées comme bruyantes ou gênantes en vertu du Public Health Act 1936, ou dangereuses selon le London Building Act 1930 ;

D’autres restrictions peuvent soumettre le changement de destination du commerce à l'accord du propriétaire du freehold et des autorités locales en vertu de la loi la plus


récente sur l'aménagement et l'utilisation des sols The Town and Country Planning Act 1971.

Enfin, une autorisation, une licence ou l’enregistrement auprès des autorités compétentes est obligatoire lorsqu'il s'agit, par exemple, de :

o la fabrication de produits chimiques, Works Regulation Act 1906, Explosives Act 1875 ;

o la vente de produits comestibles sur place (plats cuisinés, glaces, hot dogs, etc.), The Food Safety Act 1990 ;

o l'utilisation de textiles, comme le métier de tapissier-rembourrage, Rag Flock and other Filling Materials Act 1951 ;

o l'ouverture d'un commerce de restauration ouvert tard le soir, au-delà des heures habituelles d'ouverture, Late Night Refreshment Houses Act 1969 ;

o l'ouverture d'un théâtre ou d'un cinéma, Theatres Act 1968, Cinematographic Act 1952 ;

o la création d'une école (Department for Education), Education Act 1944.

D'autres clauses restrictives ou limitatives peuvent être incluses dans les contrats de location concernant :

o la publicité faite par le locataire (placards publicitaires, enseignes lumineuses, affichages etc.) qui doit se conformer aux exigences des Town and Country Planning (Control of Advertisements) Regulations 1963 ;

o ou encore, la destination d'une partie des locaux à usage résidentiel. Ceci n'est pas toujours admis et dépend du Rent Act 1977.

2.1.1.1.8 Clauses d’entretien des lieux Les obligations relatives aux réparations et à l'entretien (clause « full repairing ») sont négociables. Il est donc difficile de généraliser.

On remarque pourtant que la responsabilité du locataire en matière de réparation se traduit souvent dans le montant du loyer : plus il est élevé, moins les obligations du locataire seront lourdes.

La durée du bail joue également un rôle important. Dans les baux courts (jusqu’à cinq ans), les réparations ne sont généralement pas laissées pleinement à la charge du locataire. En revanche, cela est usuel lorsque le bail est plus long.

Ces clauses sont également définies en fonction de la situation et de l’état des lieux loués.

Si le locataire loue l’immeuble entier, il est généralement responsable de toutes les réparations. En revanche, si le locataire n’occupe qu’une partie de l’immeuble et qu’il y a d’autres locataires, le propriétaire restera responsable des réparations, financées par les loyers et les service charges.

2.1.1.1.9 Clause de cession ou de sous-location (assignment ou subletting) Un locataire est en principe libre de céder son bail ou de sous-louer les locaux tenus à bail, sauf mention contraire ou limitative dans le contrat.

Le contrat peut également exiger l’accord du propriétaire, même s’il n’est que verbal.


En cas de sous-location, le sous-locataire (tenant) reprend les obligations du leaseholder avec qui il a négocié le bail. Il est possible que des conditions particulières soient ajoutées au bail de sous-location par rapport au bail primaire.

L’échéance de la sous-location doit généralement arriver à terme avant celle du bail primaire.

Depuis le 1er janvier 1996, en cas de cession de bail, le locataire cédant est libéré de toute obligation vis-à-vis du bailleur dès la revente de son bail.

Auparavant, il demeurait responsable en cas de manquement du nouveau locataire. Cependant, le propriétaire peut demander au locataire sortant des garanties concernant les responsabilités de son successeur, si la clause adéquate se trouve dans le contrat.

Il n'y a pour l’instant aucune restriction en ce qui concerne les circonstances dans lesquelles un propriétaire peut refuser de donner son accord pour la cession d'un bail et les conditions qui pourraient être imposées lorsque l'accord est donné. Le nouveau locataire peut ensuite demander au propriétaire d’établir un nouveau bail, remplaçant et annulant le bail racheté.

2.1.1.1.10 Droit au maintien dans les lieux des activités commerciales

Locaux protégés

Cette protection a été créée par le Landlord and Tenant Act 1954. Elle est accordée à tout locataire qui exerce, dans tout ou partie des locaux, avec l'accord du propriétaire, une activité industrielle ou commerciale. Pour être protégé, le locataire peut être une personne physique ou morale.

Congé signifié par le propriétaire

Lorsqu’un bail a duré plus d’un an, le propriétaire peut signifier congé au locataire avec un préavis de douze mois au plus et six mois au moins. Si le locataire ne souhaite pas quitter les lieux, il doit en informer le propriétaire et peut présenter au Tribunal une requête afin d'obtenir le renouvellement de ce bail dans les conditions qu’il a spécifié. La requête doit être présentée deux mois au plus tôt et quatre mois au plus tard à dater de la réception du congé (article 29 (3)).

De même, à l’issue d’un bail et s’il n’a rien reçu de la part du propriétaire, le locataire peut demander le renouvellement du contrat. Le propriétaire doit y répondre (positivement ou négativement) dans les même délais que pour mettre fin au contrat.

Conditions du nouveau bail

Le bail peut être renouvelé à des conditions nouvelles, débattues de gré à gré entre locataire et bailleur ou déterminées par le Tribunal en cas de désaccord.

Opposition à une requête en renouvellement de bail

Le renouvellement d’un bail ne peut être refusé que pour les raisons suivantes :

- le locataire n’a pas respecté les clauses relatives à l’entretien et aux réparations qui lui incombent ;

- retards répétés dans le paiement du loyer ;

- le locataire a commis des infractions importantes aux obligations figurant dans le bail ;


- motifs découlant de l'usage fait des locaux par le locataire ;

- le propriétaire a proposé au locataire, en temps utile, d'autres locaux correspondants aux besoins de l'entreprise, et lui permettant de conserver son achalandage à des conditions raisonnables ;

- le propriétaire souhaite démolir tout ou partie de l'immeuble en vue d'une construction nouvelle ;

- le propriétaire souhaite occuper lui-même les locaux (ce motif ne peut être invoqué que si le propriétaire ou le locataire principal, dans le cas d'une sous-location, a acquis son titre moins de cinq ans avant la date d'expiration du bail) ;

- ou le propriétaire peut refuser de renouveler le bail d’une entreprise si elle est sous-locataire d'un locataire principal pour une partie seulement des locaux et que ce locataire principal désire ne pas renouveler son bail. Il peut arriver, en effet, que le renouvellement du bail du sous-locataire entraîne pour le propriétaire une perte importante puisqu’il ne peut pas louer l'ensemble des locaux à un nouveau locataire principal ni vendre la propriété en totalité.

Indemnité d'éviction

Si le propriétaire s’est opposé au renouvellement du bail en invoquant l’un de ces trois derniers motifs, et si le Tribunal a accédé à sa demande, le locataire évincé est en droit de recevoir une indemnité égale à :

- deux fois la valeur taxable des locaux, si le locataire ou son prédécesseur dans l’entreprise a occupé les locaux pendant plus de quatorze ans ;

- ou la valeur taxable des locaux dans tout autre cas.

Indemnités pour amélioration apportées aux locaux

Pour pouvoir faire des travaux dans ses locaux, un locataire doit en informer son propriétaire et lui fournir toutes les pièces descriptives.

Le propriétaire dispose de trois mois pour manifester son accord ou désaccord. Le défaut d'opposition vaut autorisation.

En cas de désaccord, le locataire peut recourir au Tribunal. Celui-ci peut ordonner de lever l’interdiction, si les conditions suivantes sont réunies :

- les travaux envisagés sont de nature à augmenter la valeur locative du bien ;

- les travaux peuvent être raisonnablement considérés comme compatibles avec le caractère propre des locaux ;

- et les travaux ne diminueront pas la valeur d'une autre propriété du bailleur.

En cas d'éviction à l’expiration du bail, le locataire a droit à une indemnité au titre des travaux effectués qui s'ajoute à l'indemnité d'éviction et qui ne peut dépasser :

- soit l'accroissement net de valeur résultant des améliorations apportées. Cet accroissement est évalué à l'amiable ou par le Tribunal, compte tenu de l'utilisation qui doit être faite des locaux après le départ du locataire actuel ;

- soit le coût des travaux effectués, ramené au prix en vigueur à la date de cessation du bail et diminué, s'il y a lieu, du coût de la remise en état des locaux conformément aux clauses de ce dernier.


2.1.1.1.11 Assurances Assurer les biens immobiliers n’est pas légalement obligatoire au Royaume-Uni. Cependant, en cas de souscription d’une hypothèque (mortgage), l'organisme prêteur impose que le bien soit assuré à des conditions bien précises et propose souvent lui-même une police d'assurance.

Seuls les endroits accessibles au public et/ou accueillant du personnel (locaux commerciaux, bureaux, ateliers, usines, entrepôts, etc.) sont légalement soumis à la souscription obligatoire à une assurance : une "Public Liability Insurance" et/ou une "Employer's Liability Insurance", selon les cas.

Les leaseholds peuvent cependant contenir une clause obligeant le locataire à souscrire une assurance. Généralement, le freeholder souscrit l’assurance et la refacture au leaseholder, à travers les service charges. La pratique britannique distingue l'assurance du bien lui-même ("building insurance") de l'assurance de son contenu ("contents insurance"), qui peuvent faire l'objet d'une seule police ("dwelling and contents scheme").

En général, les sommes couvertes ne sont pas celles correspondant à la valeur du marché mais équivalent au coût de la reconstruction du bien détruit, incluant les coûts de nettoyage des débris et les honoraires des architectes et chartered surveyors. Les valeurs assurées doivent être précisées dans le contrat.

2.1.2 Ecosse Le système actuel

Le système écossais est vieux de 800 ans et donc encore d’inspiration largement féodale, ce qui se traduit par une extrême concentration de la propriété. En effet, selon la Scottish Landowners Federation, 80% des terres écossaises appartiennent à seulement 0,08% de la population, et cette concentration serait encore plus importante dans les Highlands.

En théorie, quelques terres suivent un régime de propriété différent, comme les « allodial lands », les « udal lands », ou quelques terres de l’église. Toutefois, en pratique, la différence avec le système féodal en vigueur dans le reste de la région est minime.

Le système du leasehold présenté plus haut coexiste avec ce système féodal. Le locataire achète un bail au propriétaire d’un titre féodal et peut ensuite sous-louer sa propriété. Lors d’une vente, le locataire est face à deux possibilités : il peut soit transférer tous ses droits à l’acheteur, soit en devenir le « suzerain », créant ainsi une pyramide d’intermédiaires successifs entre le locataire-occupant et le propriétaire. Chaque contrat de location peut ainsi créer de nouvelles obligations et conditions qui s’ajoutent à celles des contrats précédents. Cependant, de plus en plus fréquemment, les droits sont transférés à l’acheteur.

Seul le dernier de cette chaîne de baux autorise l’utilisation effective du terrain en question. Le détenteur du leasehold, c’est-à-dire la majorité des « propriétaires » écossais, a le droit d’occuper la terre aussi longtemps qu’il le souhaite tant qu’il respecte les conditions posées par son propriétaire. A défaut, ce dernier pouvait récupérer la terre immédiatement et sans conditions. Ce droit a désormais été aboli, mais le propriétaire peut faire appel à la justice à titre personnel.

Un leasehold peut parfois apporter des droits similaires à la propriété, tels que le droit de revendre ou d’hypothéquer si le bail est assez long. Les baux commerciaux, industriels ou agricoles, peuvent notamment durer jusqu’à 175 ans. Le bail d’une résidence ne peut excéder 20 ans, période trop courte pour exercer ces droits, certains, tel que l’hypothèque, étant d’ailleurs illégaux. (Land Tenure Reform (Scotland) Act 1974).


La réforme

Bien qu’il se soit adapté, ce système féodal a été, en théorie, aboli en Ecosse en 2000 par l’Abolition of Feudal Tenure (Scotland) Act. Mais cette abolition ne sera effective que lorsque le gouvernement écossais aura comblé les nombreux vides juridiques que ce changement entraîne.

En effet, s’il a survécu si longtemps, c’est parce que ce système présente quelques avantages. Les baux comportent beaucoup des restrictions mises en place législativement en Angleterre. Par exemple, les baux limitent le type de bâtiments susceptibles d’être construits sur le terrain et posent des conditions d’harmonisation. C’est ainsi qu’Edimbourg New Town a été crée à la fin du XVIIIè siècle. Les baux posent également des restrictions quant à l’utilisation du terrain, ce qui interdit certains développements. Chaque terrain ne peut être utilisé que pour la résidence, ou l’agriculture, par exemple.

La réforme introduit un système simple de propriété, en éliminant cette hiérarchie. Le locataire occupant effectivement le terrain devient donc propriétaire. Si le propriétaire actuel refuse la vente, les terres peuvent être saisies. Par ailleurs, les droits féodaux accompagnant la terre et les conditions (la majorité étant désuète aujourd’hui) seront abolis ou transmis aux voisins immédiats dans certains cas.

Les lois

Il y a très peu de dispositions légales concernant les baux industriels et commerciaux. Les devoirs et obligations sont donc principalement régis par le contrat et la common law en l’absence de précision. Il s’agit de baux généralement très longs, ce qui leur permet d’obtenir une valeur de marché et donc d’être revendus ou hypothéqués. La législation relative aux baux résidentiels et agricoles est beaucoup plus exhaustive. Le locataire dispose de certains droits.

La réforme du système de propriété a été initié par le Conveyancing and Feudal Reform (Scotland) Act 1970 et le Land Tenure Reform (Scotland) Act 1974.

Le Conveyancing and Feudal Reform (Scotland) Act 1970 diminue le pouvoir des suzerains, et annule ou modifie les obligations vétustes et irraisonnables (Le Land Tribunal est chargé de trancher, à la demande des locataires).

Le Land Tenure Reform (Scotland) Act 1974 gouverne les feuduties et les paiements annuels (ground annuals). Il interdit la création de nouveaux feuduties, dans l’optique de les éliminer, à terme. Les feuduties existants sont éliminés en contrepartie du versement d’une indemnité, que ce soit par obligation (dans le cadre d’une vente par exemple) ou volontairement.

Cette loi limite également la durée des baux résidentiels à 20 ans, afin d’éviter que le propriétaire ne tente de récupérer les feuduties ainsi éliminés par une longue location avec un paiement égal à la somme perdue.

Le Leasehold Casualities (Scotland) Act 2001 annule le paiement de toute autre somme que celle du loyer et le droit du propriétaire de refuser le renouvellement du bail lorsque le contrat précise que le bail ne peut être prolongé qu’après une certaine période et pour une période limitée.

Le Rents (Scotland) Act 1984 amendé par Housing Act 1988 stipule que le loyer doit être raisonnable. Ces lois régulent également les assured tenancies et short assured tenancies, le loyer devant être à la valeur du marché.

Le secteur public est régi par le Housing (Scotland) Act 1987 et son amendement de 2001. Celui-ci introduit d’ailleurs le Right to Buy : après avoir passé plusieurs années dans un logement social, le locataire peut l’acheter à un prix inférieur à la valeur du marché.

Le Land Registration (Scotland) Act 1979 a créé le Land Register, système opérationnel depuis 1982 enregistrant tous les achats et ventes de terres en Ecosse dans la majorité des régions (certaines n’ont pas encore mis le système en place). Contrairement à l’autre système d’enregistrement en place, par le


Register of Sasines, l’enregistrement au Land Register suffit à garantir la validité d’un titre de propriété. Le système de vente lui-même est régi par le Conveyancing (Scotland) Act 1874 amendé en 1924.

Le Town and Country Planning ( Scotland) Act, 1972 définit les règles du planning, c’est-à-dire du développement des différentes constructions, conjointement avec ses amendements de 1981 et 1989 ainsi que le Planning and Compensation Act 1991. Les bâtiments eux-mêmes doivent répondre aux exigences des Building Standards (Scotland) Regulations 1990 et amendements.

Si la propriété est vendue ou héritée, le locataire peut rester dans les mêmes conditions jusqu’à la fin de son bail, même s’il n’a pas de contrat avec le nouveau propriétaire.

Le locataire a le droit de sous-louer les locaux ou de se faire substituer dans le contrat. Il existe deux exceptions à cette règle : les locaux résidentiels meublés et les baux agricoles de durée exceptionnelle.

Le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire :

- n’utilise pas les locaux, ou dans un but différent de celui pour lequel les locaux ont été loués ;

- est négligent (ceci reste vrai même si les obligations de réparation incombent au propriétaire),

- ne paie pas son loyer à temps ;

- ne possède pas suffisamment de garanties que le propriétaire pourrait saisir s’il ne paie pas le loyer.

2.1.3 Irlande L’Irlande du Nord utilise également un système de propriété complexe, surtout en raison du système de « ground rent », en cours d’abolition. Là encore, il s’agit d’un système essentiellement formé de « couches » : le propriétaire loue son terrain, et celui-ci peut être sous-loué indéfiniment..

Le système actuel est également en cours de réforme. L’Office of Law Reform établi en 1965 (en même temps que la Law Commission et la Scottish Law Commission) est responsable de nombreux changements dans le droit de la propriété au fil des ans. Par exemple, la création de nouveau ground rents a été interdite depuis le Property (Northern Ireland) Order 1997. Le Ground Rents (Northern Ireland) Act 2001 a de son côté annulé les ground rents existants.

En pratique, le système de la propriété en Irlande du Nord fonctionne de manière similaire à l’Angleterre (freehold et de leasehold).

Les différents types de locations et les responsabilités qui s’y rattachent sont regroupées dans le Rent (Northern Ireland) Act 1978, complété par le Housing (Northern Ireland) Order 1981 et ses nombreux amendements (le dernier datant de 2003).

Les obligations de réparation et de maintenance du propriétaire se trouvent dans le Defective Premises (Landlord’s Liability) Act (Northern Ireland) 2001.


2.2 Contexte fiscal

Cette partie présente en détail les différents impôts, leurs taux et les abattements ou exonérations pouvant s’appliquer et étant en lien direct avec le marché immobilier.

Les impôts ici abordés sont les suivants :

Entreprises Particulier

Le droit de timbre (stamp duty)

Cet impôt est dû lors de l’acquisition ou de la location d’un bien immobilier. Il est calculé en fonction de la valeur du bien, lors d’un achat, ou de la durée du contrat, lors d’une location. Dans ce dernier cas, un droit de timbre peut également être exigible sur le premium.

Le droit de timbre (stamp duty)

Les dispositions de cet impôt dépendent de la valeur du bien. Il fonctionne donc de manière similaire dans le cas d’une entreprise et dans le cas d’un particulier.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (Value Added Tax, VAT)

Toute opération est susceptible d’être soumise à TVA. En ce qui concerne les immeubles à usage industriel et commercial, la cession d’immeubles neufs, la construction, les réparations et l’entretien sont soumises à TVA. La cession d’immeubles de plus de trois ans et la location sont exonérées.

Taxe sur la Valeur Ajoutée (Value Added Tax, VAT)

Dans le cas d’immeubles à usage d’habitation, seules les dépenses de démolition, de réparations, d’entretien, de rénovation et de modification sont soumises à TVA. La construction et la cession par le constructeur sont soumises au taux zéro. Les autres cas de cession et la location sont exonérés.

Impôts locaux

Une entreprise est redevable de business rates, dont le montant dépend de la valeur locative des immeubles utilisés. Ces taux sont différents entre l’Angleterre, l’Ecosse et le Pays de Galles. Cependant il n’existe qu’un seul et même taux pour chacun de ces trois pays. Par ailleurs, chacun de ces trois taux s’applique indifféremment à toute entreprise, quelle que soit son activité. Il est parfois possible d’obtenir des allègements.

En règle générale, les business rates acquittés par l’entreprise pour son activité sont déductibles de la corporation tax.

En Irlande du Nord, les propriétés résidentielles et commerciales sont soumises à un même impôt, dont le fonctionnement est similaire au business rate.

Impôts locaux

Les particuliers sont redevables de la council tax, similaire à la taxe d’habitation (en Angleterre, au Pays de Galles et en Ecosse). Chaque logement est affecté à une tranche d’imposition en fonction de sa valeur. Chaque collectivité locale détermine l’impôt dû pour la tranche de référence et calcule les autres tranches proportionnellement.

La moyenne nationale de la council tax payée par les ménages est de 1 272 EUR. Il est possible d’en obtenir un allègement dans certains cas.

En Irlande du Nord, les propriétés résidentielles comme commerciales sont soumises à un même impôt, dont le fonctionnement est similaire au business rate.


Entreprises Particulier

Imposition des revenus fonciers

La mise en location de locaux génère des revenus fonciers qui entrent dans l’assiette de la corporation tax. L’impôt est dû sur les revenus nets, c’est-à-dire les loyers ou autres revenus bruts desquels sont soustraites les charges admises en déductibilité (intérêts des emprunts, frais d’entretien, d’assurance etc.). Les amortissements des immeubles ne sont pas déductibles.

Imposition des revenus fonciers

La mise en location de locaux génère des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu (income tax, cédule A ou D pour les locations meublées). L’impôt est dû sur le revenu net, calculé comme dans le cas d’une entreprise.

Impôts sur les plus-values (Capital Gains Tax)

Toute plus-value dégagée sur le territoire britannique est soumise à la capital gains tax (CGT). Les règles de cet impôt ne servent qu’à calculer l’assiette imposable, celle-ci est ensuite soumise à l’impôt sur les sociétés (corporation tax). Cette plus-value est généralement calculée en déduisant le coût de l’actif cédé du prix de vente.

Impôts sur les plus-values (Capital Gains Tax)

Toute plus-value dégagée sur le territoire britannique est soumise à la capital gains tax (CGT). Comme dans le cas d’une entreprise, la CGT ne sert qu’à calculer l’assiette imposable. Celle-ci est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu (income tax). Cette plus-value est généralement calculée en déduisant le coût de l’actif cédé du prix de vente.

Amortissements et déduction des amortissements

Il existe une liste des bâtiments ou structures ouvrant droit à une déduction des amortissements. Les amortissements des bureaux ne peuvent être déduits. La déduction annuelle autorisée pour amortissement est de 4% de la valeur initiale. Une seule exception à cette règle : les entreprises sises dans des enterprise zones peuvent amortir 25% de la valeur de leurs bâtiments par an, avec la possibilité d’amortir 100% initialement. Aucune déduction n’est autorisée au titre du terrain sur lequel est construit le bâtiment.

Droit de succession (inheritance tax)

Si la valeur de l’ensemble des biens transmis est supérieure à 405 578 EUR (255 000 GBP), ils sont taxés à 40%. Une succession entre époux n'est pas taxée, à condition que le bénéficiaire soit domicilié au Royaume-Uni, c’est-à-dire y ait vécu au moins dix-sept ans au cours des vingt dernières années. Dans certaines conditions, les biens peuvent être exonérés (la cession de la résidence principale, par exemple) ou peuvent ouvrir droit à un allègement (biens utilisés par une entreprise, par exemple).

Logement de fonction

Cet avantage en nature est soumis aux cotisations patronales de la National Insurance (11,8%) et à l’impôt sur le revenu. Dans certaines conditions, il peut être exonéré. Si l’entreprise en acquitte les impôts locaux, ceux-ci ne peuvent être déduits de l’assiette imposable. Par ailleurs, si une activité commerciale est menée dans ledit logement, celui-ci sera également soumis au business rate (la proportion de business rate est alors déductible).


2.2.1 Le droit de timbre (Stamp Duty) Le droit de timbre dû lors de l’acquisition d’un bien immobilier dépend de la valeur de ce bien. Depuis le 28 mars 2000, les taux applicables lors de l’achat d’un bien immobilier ou d’un terrain sont les suivants :

Valeur du bien Taux applicable

Inférieure à 95 430 EUR (60 000 GBP) Exonération

Entre 95 430 EUR (60 000 GBP) et 397 625 EUR (250 000 GBP)

1%


3%

Au-dessus de 795 250 EUR (500 000 GBP) 4%

Source : Inland Revenue

En cas de location, le droit de timbre supporté est différent si l’on conclut un nouveau bail ou si l’on en rachète un en cours. Lors d’un rachat, le taux appliqué est le même que lorsque l’on achète le bien ou le terrain (tableau plus haut). Par contre, lorsqu’un nouveau contrat de location est conclu, le droit de timbre supporté au moment de la conclusion du contrat est un pourcentage du loyer qui varie selon la durée du bail :

Durée du bail Taux applicable

Inférieure ou égale à 7 ans (le loyer étant supérieur à 7 952,5 EUR (5 000 GBP) par an)

1%

Entre 7 et 35 ans 2%

Entre 35 et 100 ans 12%

Supérieure à 100 ans 24%


Les locations meublées de courte durée (inférieure à un an) dont le loyer est supérieur à 7 952,5 EUR (5 000 GBP) engendrent un droit de timbre de 7,95 EUR (5 GBP).

Lors de la conclusion d’un nouveau bail, le locataire peut être redevable d’un premium. Dans ce cas, un droit de timbre est également exigible sur cette somme.

Premium Taux applicable

Inférieur à 95 430 EUR (60 000 GBP) et loyer annuel inférieur à 954,3 EUR (600 GBP)

Pas de droit de timbre

Inférieur à 95 430 EUR (60 000 GBP) et loyer annuel supérieur à 954,3EUR (600 GBP)

1%


1%


3%

Premium supérieur à 795 250 EUR (500 000 GBP) 4%



Depuis le 30 novembre 2001, l’achat de certaines propriétés sises dans des régions défavorisées du Royaume-Uni est exonéré de droit de timbre, si le prix de cession (ou le premium au moment de la conclusion du lease) est inférieur à 238 575 EUR (150 000 GBP). Ce droit a été étendu aux propriétés commerciales depuis le 10 avril 2003.

A partir du 1er décembre 2003, les propriétés commerciales d’une valeur inférieure à 238 575 EUR (150 000 GBP) seront exemptées de droit de timbre.

2.2.2 Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA ) ou Value Added Tax (VAT) La cession ou la location d’un immeuble peut être soumise à TVA. Les réparations, les modifications ou encore les constructions le seront aussi, à des taux différents.

Il y a trois taux de TVA au Royaume-Uni. Le taux standard est de 17,5%, un taux réduit de 5% et un taux zéro. Certains biens peuvent être exemptés. Il existe une différence fondamentale pour le fournisseur entre le taux zéro et l’exemption de TVA. Un bien taxé à taux zéro permet de récupérer la TVA décaissée pour l’achat des fournitures utilisées, alors qu’un bien exempté ne permet pas de bénéficier de cet avantage.

Le tableau suivant récapitule les différents taux de TVA applicables en fonction de l’opération considérée :

Opérations Taux de TVA

Terrains non bâtis - cession ou location : cas général - location et/ou droit d’exploitation de bois,

parking, terrains de camping, de sport etc.

Exonération TVA à 17,5%

Immeubles à usage industriel et commercial - construction et démolition - conversion en immeubles d’habitation - réparation et entretien - cession d’immeubles neufs (dans les 3 ans

de leur construction) - cession d’immeubles anciens - location

TVA à 17,5% TVA à 5% TVA à 5% TVA à 17,5% Exonération Exonération

Immeubles à usage d’habitation - construction - démolition - réparation et entretien - rénovation et modification - cession par le constructeur - autres cas de cession - location

Taux zéro TVA à 17,5% TVA à 17,5% TVA à 5% Taux zéro Exonération Exonération

Ouvrages d’art et aménagements autres que des bâtiments

TVA à 17,5%

Source : HM Customs & Excise


Les livraisons à soi-même1 échappent en règle générale à la TVA, tant qu’elles restent inférieures à une valeur de 159 050 EUR (100 000 GBP).

Cependant, il existe diverses exceptions. Par exemple, l’utilisation par une entreprise de son propre personnel pour la construction ou l’agrandissement d’un immeuble, autre qu’un immeuble d’habitation, sera soumis à TVA (on considère qu’il y a agrandissement lorsque la surface au sol est augmentée de plus de 10%).

De plus, toute utilisation à des fins privées ou étrangères à l’entreprise de biens qui lui appartiennent constitue une fourniture taxable, sous la forme de biens si l’utilisation est permanente et définitive, ou de services si elle n’est que temporaire.

2.2.3 Les impôts locaux Quels que soient les locaux considérés, résidentiels ou commerciaux, le locataire devra payer des impôts locaux.

En ce qui concerne l’Angleterre, le Pays de Galles et l’Ecosse, deux systèmes fonctionnent en parallèle: un premier, la council tax, s’adresse aux résidences, et le second, le business rate, taxe les locaux utilisés à des fins commerciales.

En Irlande du Nord, tous les types de locaux sont soumis au même système d’impôts locaux, similaire, dans son fonctionnement, au business rate. Cependant, le taux applicable diffère en fonction de l’utilisation des locaux : logement ou entreprise.

Les impôts locaux acquittés par l’entreprise au titre de ses installations peuvent être déduits de l’assiette imposable. Cependant, la council tax payée par l’entreprise pour un logement de fonction ne sera généralement pas déductible.

2.2.3.1 Council tax Dans le cas d’une résidence, les impôts locaux sont acquittés chaque année sous la forme de la council tax, similaire à la taxe d’habitation. Servant à couvrir les dépenses de la localité, son montant dépend donc très largement des investissements prévus et des besoins de chaque council. En fonction de sa valeur de marché au 1er avril 1991, la résidence est affectée à une des huit tranches d’imposition. Les valeurs-seuils sont différentes selon la région (Angleterre, Pays de Galles ou Ecosse) dans laquelle est située la propriété.

Chaque council fixe annuellement le montant de l’impôt dû pour la tranche D, et les autres tranches sont calculées proportionnellement.

La moyenne nationale de la council tax payée par les ménages est de 1 272,4 EUR (800 GBP) par an2.

1 L'expression "livraison à soi-même" est employée lorsque pour une même opération, un assujetti a la double qualité de fournisseur et de consommateur. La livraison à soi-même est l'opération par laquelle une personne obtient avec ou sans le concours de tiers, un bien ou une prestation de services à partir de biens, d'éléments ou de moyens (personnel, matériel etc.) lui appartenant.

2 Center for Council Reform


Tranche d’imposition

Valeur d’une propriété en Angleterre

(en GBP)

Valeur d’une propriété au Pays de Galles

(en GBP)

Valeur d’une propriété en Ecosse

(en GBP)

Proportion de la taxe par rapport à la tranche D

Tranche A Inférieure à 40 000 Inférieure à 30 000 Inférieure à 27 000 6/9

Tranche B Entre 40 001 et 52 000

Entre 30 001 et 39 000

Entre 27 001 et 35 000

7/9

Tranche C Entre 52 001 et 68 000

Entre 39 001 et 51 000

Entre 35 001 et 45 000

8/9

Tranche D Entre 68 001 et 88 000

Entre 51 001 et 66 000

Entre 45 001 et 58 000

1

Tranche E Entre 88 001 et 120 000

Entre 66 001 et 90 000

Entre 58 001 et 80 000

11/9

Tranche F Entre 120 001 et 160 000

Entre 90 001 et 120 000

Entre 80 001 et 106 000

13/9

Tranche G Entre 160 001 et 320 000

Entre 120 001 et 240 000

Entre 106 001 et 212 000

15/9

Tranche H Supérieure à 320 000

Supérieure à 240 000

Supérieure à 212 000 2

Source : Valuation Office Agency / Scottish Executive

Dans certains cas, il est possible d’obtenir des allègements :

- une personne seule ne paie que 75% de la taxe,

- les propriétaires de logements vides peuvent obtenir une réduction allant jusqu’à 50% du montant initial,

- les personnes handicapées, ayant besoin d’un logement plus grand en raison de ce handicap, bénéficient également d’un abattement.

2.2.3.2 Uniform Business Rate ou Non Domestic Rate Le système des impôts locaux des entreprises est différent. Elles sont redevables d’un business rate, calculé en fonction de valeur locative annuelle des immeubles utilisés.

Cette taxe est collectée par les autorités locales, puis reversée à l’Etat qui la redistribue aux collectivités en fonction de leurs besoins, de leur population et des dépenses prévues.

Son montant est calculé en multipliant la valeur imposable (rateable value), qui correspond à la valeur locative des locaux au 1er avril 1998, par un coefficient fixé chaque année par le gouvernement (poundage) qui détermine l’impôt dû par livre.

Ce poundage, uniforme pour tous les types de commerce depuis 1990, est pour l’année fiscale 2003-2004 de 44,4 pence par livre en Angleterre, 47,8 pence par livre en Ecosse et 44 pence par livre au Pays de Galles. L’Ecosse a introduit un nouveau système pour cette année fiscale : les petites entreprises bénéficieront d’un allègement de la taxe. En contrepartie, la taxe des plus grandes entreprises sera augmentée de 0,6 pence par livre (soit un taxe de 48,4 pence par livre), si la valeur de leurs locaux est supérieure à 39 762,5 EUR (25 000 GBP).

La valeur locative est normalement réévaluée tous les cinq ans. Les entreprises peuvent alors bénéficier d’une période de transition en cas de changement important de la taxe due.


Là encore, des allègements peuvent être obtenus si les locaux sont vides ou partiellement occupés, ou s’ils appartiennent à une société à but caritatif. Selon les régions, les petites entreprises peuvent également bénéficier d’abattements.

2.2.3.3 Le cas de l’Irlande du Nord En Irlande du Nord, toutes les propriétés, commerciales comme résidentielles, sont soumises à la même taxe, comparable dans son fonctionnement au business rate. Dans ce cas, le poundage applicable dépend de deux taux : un taux régional uniforme fixé par le gouvernement irlandais et un second taux fixé par la localité, en fonction de ses dépenses propres.

Les taux sont différents selon l’usage des locaux, commercial ou résidentiel.

La rateable value de chaque propriété est consignée dans les registres de la Valuation and Lands Agency.

2.2.3.4 Déduction des impôts locaux de l’assiette de l’impôt des sociétés Pour être admise en déductibilité de la corporation tax (impôt sur les sociétés), une dépense doit être nécessaire à l’activité de l’entreprise et y être totalement et exclusivement liée.

En règle générale, les business rates acquittés par le propriétaire au titre d'un immeuble utilisé à des fins commerciales remplissent ces conditions et peuvent à ce titre constituer des charges déductibles du bénéfice imposable soumis à la corporation tax.

En revanche, la mise à disposition des employés de logements n’est généralement pas considérée nécessaire à l’activité de l’entreprise.

De plus, les locaux résidentiels ne bénéficient généralement pas des autorisations nécessaires pour qu’une activité commerciale y soit entreprise.

Pour ces deux raisons, la council tax supportée pour ces logements n’est généralement pas considérée comme déductible de la corporation tax.

Enfin, si un logement est utilisé dans une proportion importante pour une activité commerciale en même temps que lieu de résidence, il sera également soumis au business rate, en plus de la council tax. La proportion du business rate est alors déductible de la corporation tax, mais la proportion de council tax ne le sera pas.

En Irlande du Nord, l’impôt sur les sociétés (corporation tax) applicable est le même que dans le reste du Royaume Uni, les conditions de déductibilité sont donc similaires.

2.2.4 Imposition des revenus fonciers Tout revenu foncier, perçu par une entreprise ou par un particulier, est taxé.

Dans le cas d’une société, il entrera généralement dans l’assiette imposable de la corporation tax.

Un individu sera assujetti à l’impôt sur le revenu, income tax. Les revenus fonciers sont imposés sous la cédule A de l’income tax, hormis les locations meublées (relevant normalement de la catégorie D sauf option du propriétaire).


L’impôt est dû sur le revenu net, c’est-à-dire les loyers ou autres revenus bruts desquels sont soustraites les charges admises en déduction, telles que :

- les intérêts des emprunts contractés pour l’achat du bien,

- les frais d’entretien,

- les frais de réparation,

- les frais d’assurance et de gestion,

- les prestations qui incombent au propriétaire (et pour lesquelles il n’est pas rémunéré),

- les impôts locaux acquittés par le propriétaire, le cas échéant.

Les amortissements des immeubles ne sont pas autorisés en déduction.

2.2.5 L’impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax) Lors de la revente d’un bien immobilier, l’entreprise, comme le particulier, peut être redevable de l’impôt sur les plus-values, ou capital gain tax (CGT), que cette plus-value soit réalisée au Royaume-Uni ou non.

Contrairement au système français, le système fiscal britannique ne différencie pas les plus-values à court terme des plus-values à long terme.

L’assiette imposable des plus-values réalisées est calculée selon les règles de la CGT mais est soumise à la corporation tax, dans le cas d’une entreprise, ou à l’income tax, si la plus-value est réalisée par un particulier. L’année d’imposition suit donc celle de l’impôt auquel la plus-value est rattachée.

En règle générale, la CGT est exigible sur tous les gains réalisés sur les biens et droits de propriété de toute nature, qu’ils soient immobiliers, mobiliers, corporels ou incorporels. Cette règle est valable quelle que soit l’origine des droits de propriété : acquisition, donation, héritage, création par le cédant lui-même.

Dans le cas d’une entreprise, tout actif ouvrant droit à amortissement sera soumis à la CGT.

Les particuliers bénéficient d’une exemption si la plus-value réalisée est inférieure à 12 565 EUR (7 900 GBP). Ce seuil est fixé à 6 282 EUR (3 950 GBP) lorsque la plus-value est réalisée par un trust. Toute plus-value réalisée sur des biens situés au Royaume-Uni qui font partie d’une agence ou d’une succursale détenue par un non-résident pour l’exercice d’une activité non commerciale est également soumise à la CGT.

En principe, la plus-value imposable est calculée en déduisant le coût de l’actif cédé du prix de cession.

Dans le cas de donations, le prix de cession peut être remplacé par la valeur vénale1 au jour de l’opération.

Le coût fiscal du bien est égal au coût d’acquisition augmenté des dépenses accessoires et des dépenses d’amélioration. Ni les dépenses d’entretien ni les dépenses relatives au bien ayant été déduites au titre de l’income tax ou de la corporation tax ne peuvent être prises en compte. Grâce à un système d’indexation, l’appréciation due à l’inflation est éliminée de la plus-value réalisée.

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée de la CGT.

1 La valeur vénale correspond au prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande compte tenu de ses caractéristiques "physiques" (consistance, éléments d'équipements, état d'entretien etc.) et "juridiques" (existence d'un contrat de location portant sur l'immeuble, par exemple).


Si l'habitation n'a pas été la résidence principale du contribuable pendant toute la période pendant laquelle il en a été le propriétaire, l'exemption n'est applicable que prorata temporis. Des abattements seront également accordés au titre des périodes pendant lesquelles la résidence principale était mise en location.

2.2.5.1.1 Imposition des non-résidents Les plus-values réalisées par des non-résidents en cas de cessation d’activité d’une succursale ou d’une agence ou de transfert des actifs hors du Royaume-Uni sont soumises aux impôts britanniques.

De plus, si le non-résident bénéficiaire de la plus-value est une société appartenant à un groupe, les autres sociétés peuvent être tenues solidairement au paiement de la CGT1, notamment celles qui résident au Royaume-Uni.

Les sociétés étrangères fournissant des services financiers ont l’obligation de transformer leurs agences ou succursales en sociétés résidentes. Elles bénéficient dans ce cadre d’allègements pour que les plus-values dégagées à l’occasion de ce transfert d’actifs ne soient pas soumises à CGT. Les actifs concernés ne dégagent ni plus-values ni moins-values après indexation. Ce régime de neutralité fiscale ne peut être appliqué aux sociétés d’investissement résidentes de deux pays, ni aux investment trusts ni aux sociétés dont les actifs sont, après transfert, hors du champ d’application de la CGT.

2.2.5.1.2 Sociétés résidentes de deux Etats Une entreprise est considérée comme résidente du Royaume-Uni si elle y a été immatriculée.

Cependant, en cas de double résidence, les conventions fiscales considèrent généralement l’entreprise comme résidente du pays où s’exerce la direction centrale et le contrôle. S’il est ainsi déterminé que l’entreprise est résidente de l’autre pays, et échappe à la CGT britannique, les plus-values latentes sur les biens exclus sont réputées réalisées immédiatement avant l’événement entraînant la sortie du champ d’application et sont donc imposées à ce moment-là.

Il s’agit du seul cas où les plus-values latentes sont soumises à la CGT.

De plus, les sociétés ayant une double-résidence ne peuvent plus être exonérées de la CGT sur le transfert de certains actifs, en vertu d’une convention fiscale.

Certains actifs professionnels peuvent être transférés, sans impôt, d’une société à une autre appartenant au même groupe ou à l’occasion d’une réorganisation de sociétés. Mais cette exonération est supprimée si la société bénéficiant du transfert est elle-même double résidente et si ces actifs bénéficient d’une exonération prévue par la convention fiscale entre les deux Etats de résidence.

2.2.6 Déduction des amortissements des propriétés achetées Si l’entreprise achète un bureau ou un immeuble, elle peut comptablement l’amortir.

Au niveau fiscal, le Finance Act 1984 a supprimé, sauf dans les entreprise zones, les déductions initiales au titre des bâtiments ou structures industriels construits ou acquis par les entreprises.

L'article 18 du Capital Allowance Act 1968 présente une liste des activités faisant des bâtiments concernés des bâtiments ou structures industriels.

Cependant, les amortissements liés à des bâtiments à usage de bureau ne sont pas admis en déductibilité.

1 En cas de défaut de paiement d’un des entreprises du groupe, les autres peuvent être obligées d’acquitter le montant de la taxe. Ce versement peut être effectué par une entreprise du groupe seule, ou par plusieurs entreprises du même groupe.


La déduction annuelle autorisée pour amortissement est désormais de 4 % de la valeur initiale du bâtiment (25% pour les bâtiments sis dans une enterprise zone, avec la possibilité d’amortir 100% initialement).

Aucune déduction n’est possible concernant le terrain sur lequel est construit le bâtiment.

2.2.7 La mise à disposition d’un logement En plus de ses bureaux ou des bâtiments liés à son activité, l’entreprise peut investir dans des logements mis à la disposition des employés.

Cet avantage en nature est taxé sous la cédule E de l’impôt sur le revenu et soumis aux cotisations de classe 1A de la National Insurance acquittées par l’employeur (12,8% à partir du 6 avril 2003).

L’assiette imposable est composée de la valeur locative annuelle, ou du loyer acquitté s’il est supérieur, augmenté des dépenses courantes (électricité, eau, gaz, etc.) à la charge de l'employeur. Si la valeur totale excède 119 287 EUR (75 000 GBP), l’impôt sur la fraction supérieure à cette limite sera acquitté par l’employé.

Dans certaines conditions, cet avantage peut être exonéré :

- si le logement est nécessaire pour l'exercice des fonctions ;

- s’il est fourni en raison de craintes liées à la sécurité de l'employé ;

- si la mise à disposition d’un logement est habituelle et permet à l'employé de travailler dans de meilleures conditions ;

- ou enfin si le logement est procuré par une collectivité locale.

Lorsque le bénéficiaire est un dirigeant ou un salarié dont la rémunération annuelle excède 13 519 EUR (8 500 GBP), l’exonération est en outre subordonnée à deux conditions supplémentaires :

- le bénéficiaire possède moins de 5% des actions ;

- il travaille à temps complet pour l’entreprise.

Cet avantage peut également être défiscalisé dans le cadre d’une création d’entreprise, sous certaines conditions.

2.2.8 Les droits de succession (Inheritance Tax) L’inheritance tax est l’impôt relatif à l’immobilier qui préoccupe le plus les Britanniques. En effet, en cas de succession, si la valeur de l’ensemble des biens transmis est supérieure à 405 578 EUR (255 000 GBP), ils sont généralement taxés à 40%. Transmettre une maison peut donc parfois suffire à atteindre ce plafond.

Les biens transmis dans les sept années précédentes peuvent également être taxés selon un taux dégressif. Un cadeau (ou une donation) ne sera donc exonéré que s’il a été donné plus de sept ans auparavant.

Une succession entre époux ne sera pas soumise à cet impôt, à condition que le bénéficiaire soit considéré comme domicilié au Royaume-Uni, c’est-à-dire qu’il y ait vécu pendant au moins 17 ans au cours des 20 dernières années.


Lorsque les biens transmis sont utilisés pour une activité commerciale, et si le donateur les a possédés pendant au moins deux ans, le bénéficiaire peut obtenir un allègement de la taxe. Cependant, pour y prétendre, l’activité de l’entreprise ne doit être liée ni à des investissements financiers ni à la vente de terrains ou de bâtiments.

Si les biens appartiennent au donateur mais sont utilisés par une entreprise dans laquelle il possède des parts, l’héritier bénéficie généralement d’une allègement de 50% de la taxe.

Enfin, une entreprise, des parts d’une entreprise (dans un partnership, par exemple) ou des actions d’une société non-cotée ou appartenant à l’Alternative Investment Market (AIM) seront généralement exonérées.


3 Y-A-T-IL UNE BULLE IMMOBILIERE AU ROYAUME-UNI ?

« Bulle ou pas ? »…Une question que tous les investisseurs du Royaume-Uni et spécialistes du secteur immobilier se posent aujourd’hui sans pour autant s’accorder sur la réponse. Alors que la presse britannique inquiète, en publiant presque tous les jours des articles mentionnant l’existence d’une bulle immobilière et les risques d’un « crash immobilier » sur l’économie du Royaume-Uni, les cellules de recherche des grandes agences immobilières rassurent, expliquant que cette évolution reste normale et cohérente par rapport aux autres indicateurs économiques.

Comprendre ce débat, c’est, d’une part, savoir de quoi on parle lorsque l’on se réfère au concept de bulle immobilière et voir, d’autre part, en quoi ce concept peut s’appliquer à la situation du Royaume-Uni.

3.1 Qu’est-ce qu’une bulle immobilière

3.1.1 Définition Le terme de bulle, en économie, fait référence à un phénomène de surévaluation des prix par rapport à leur valeur réelle, dont l’origine est purement spéculative. Deux critères principaux permettent donc de détecter l’existence d’une bulle spéculative :

Une forte augmentation des prix immobiliers à court terme, qui s’inscrit en rupture avec l’évolution de long terme.

Une évolution des prix immobiliers déconnectée de l’économie réelle et en rupture avec d’autres indicateurs économiques connexes (évolution de la croissance, évolution des taux d’intérêt).

A ces deux critères s’en ajoutent trois autres qui permettent de préciser le caractère spécifiquement « immobilier » d’une bulle spéculative. On parle ainsi de « bulle immobilière » lorsqu’aux critères précédents s’ajoute le fait que cette augmentation des prix immobiliers :

touche aussi bien le marché résidentiel que le marché commercial

se vérifie, géographiquement parlant, sur l’ensemble du marché étudié sans se confiner à la dynamique de certains marchés

s’explique plus par des déterminants cycliques de court terme que par des déterminants relevant du long terme, à l’instar d’une croissance démographique forte.

3.1.2 Mécanisme d’une bulle immobilière Le mécanisme d’une bulle immobilière est un mécanisme de prix purement endogène. A l’origine de cette augmentation des prix de l’immobilier, on note l’importance du mécanisme d’anticipation auto réalisatrice des investisseurs :


3.1.3 Risques d’une bulle immobilière Le risque d’une bulle immobilière réside dans l’éclatement de celle-ci et dans la chute brutale des prix immobiliers qui en découle.

Deux grands risques peuvent être alors distingués.

Le premier concerne les prêteurs. Lorsque les prix immobiliers s’effondrent, les prix des actifs immobiliers détenus par les investisseurs sont dévalorisés. Ils risquent alors d’être dans l’incapacité d’honorer leurs dettes ce qui conduit les organismes prêteurs à constituer des provisions pour créances douteuses ou irrecouvrables. Une situation qui, à grande échelle, met en péril la pérénité de ces établissements bancaires, ou en tous cas leur dynamisme.

Le second risque concerne les emprunteurs. Les ménages financent, pour la plupart, leur achat immobilier par des emprunts hypothécaires. Lorsque la bulle éclate, la valeur de leur patrimoine immobilier est fortement dévalorisé. Le risque vient alors de leur niveau de confiance. Inquiets face à l’avenir, ils ralentissent sensiblement leur consommation.

L’impact final est un ralentissement fort de la croissance économique d’un pays.

Anticipation que le prix del’actif va augmenter et queles plus-values de reventeseront plus importantes.

Augmentation de lademande de cet actifimmobilier

Flambée des prix immobiliers,dont l’origine n’est due à aucunautre facteur réel

Anticipation de l’augmentationdes prix vérifiée

E f f o n d r e m e n t d e s p r ix i m m o b i l i e r s

E c l a t e m e n t d e l a b u l l e i m m o b i l i è r e

B u l l e im m o b i l i è r e

P r i s e d e c o n s c i e n c e d e si n v e s t i s s e u r s q u e l e sp r ix i m m o b i l i e r s s o n td é c o n n e c t é s d e l e u rv a l e u r f o n d a m e n t a l e

R i s q u e p o u r l e s e m p r u n t e u r s : l a v a l e u r d u p a t r i m o in e i m m o b i l i e r d e s m é n a g e s e s t d é v a l o r i s é . I n q u i e t s f a c e à l ’ a v e n i r , i l s r a l e n t i s s e n t l e u r c o n s o m m a t i o n

R is q u e p o u r l e s p r ê t e u r s : i n c a p a c i t é d e s i n v e s t i s s e u r s d ’ h o n o r e r l e u r s d e t t e s

R a l e n t i s s e m e n t f o r t d e l a c r o i s s a n c e é c o n o m i q u e


3.2 Le Royaume-Uni peut-il être victime d’une bulle immobilière ? L’inflation de l’immobilier résidentiel d’achat britannique se chiffre en 2002, selon les spécialistes du secteur, entre 22% et 26% (contre seulement 11%-15% sur l’année 2001). Une flambée des prix qui inquiète car elle ravive le spectre de la fin des années 1980, où les prix de l’immobilier d’achat avaient connu une croissance de plus de 30% en 1988 (contre 14,7% en 1987), avant de s’effondrer à 5% en 1989.

Ainsi le risque d’une possible bulle immobilière au Royaume-Uni et d’un retournement brutal du marché resurgit. Un tel retournement affecterait directement la confiance des ménages britanniques car les biens immobiliers représentent plus de la moitié de leur richesse (alors que le portefeuille d’actions en représente seulement 21%) et que c’est désormais 6,6% de leur revenu qui relève de leurs emprunts hypothécaires. Une fois contractés, ces emprunts sont de plus en plus consacrés à des achats autres que l’immobilier, faisant de ce mécanisme de refinancement hypothécaire un stimulant fort de la consommation des ménages sur ces dernières années. En cas de chute brutale des prix du marché immobilier résidentiel, la perte de confiance qui en résulterait aurait une incidence marquée sur leur niveau de consommation. In fine, c’est la croissance de l’économie britannique qui pourrait être remise en cause.

Mais y a-t-il réellement une bulle immobilière, aujourd’hui, au Royaume-Uni ?

Répondre à cette question nécessite de s’intéresser, dans un premier temps, au seul marché résidentiel (partie 3) puis dans un second temps au marché commercial (partie 4). Ces deux marchés connaissent en effet des évolutions tout à fait différentes. Alors que l’hypothèse de bulle immobilière peut-être posée pour le marché résidentiel, celle-ci n’a, en revanche, aucun sens pour le marché commercial.


4 LE MARCHE RESIDENTIEL ET L’HYPOTHESE DE BULLE IMMOBILIERE

Y a-t-il une bulle immobilière sur le marché résidentiel britannique ? Répondre à cette question passe par une analyse approfondie de l’hypothèse de bulle immobilière résidentielle au Royaume-Uni.

Pour comprendre parfaitement l’évolution de ce marché, il faudra s’attacher à ses spécificités, c’est-à-dire aux différences d’évolution qu’il existe entre le marché londonien et le reste du Royaume-Uni.

Note préalable

Nous n’insisterons quasiment que sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel d’achat et non locatif. C’est, en effet, sur le marché de l’achat que les mouvements de l’immobilier comportent les risques de bulle immobilière. Et ce pour deux raisons. La première est que 70% des Britanniques sont propriétaires de leur logement et c’est donc les mouvements du marché de l’achat qui auront une répercussion sur le comportement de consommation et d’emprunt des ménages. La seconde raison est liée au fait que c’est sur le marché de l’achat et non du locatif que l’on observe une inflation record. Toute la problématique de l’hypothétique bulle résidentielle et des risques qui y sont associés porte donc sur les prix à l’achat et non à la location.

4.1 L’analyse de l’évolution des prix immobiliers résidentiels au Royaume-Uni valide-t-elle l’hypothèse d’une bulle ?

L’évolution actuelle des prix immobiliers est d’ampleur similaire à la bulle immobilière des années 1980, dont l’éclatement avait largement affecté la rentabilité du système bancaire britannique. L’indice du prix des logements d’Halifax s’était alors accru d’environ 100% entre 1985 et 1989. Entre 1995 et 2002, cet indice a augmenté d’un peu plus de 80% selon Halifax et d’environ 115% selon l’indice Nationwide. L’endettement des ménages est par ailleurs plus élevé. Il s’élève à environ 115% de leur revenu disponible brut aujourd’hui, contre environ 112% fin 1991.

Si certains signes peuvent alarmer, il faut cependant les nuancer : contrairement à la crise des années 1980, les origines de l’évolution des prix immobiliers résidentiels sont, en fait, multiples. Elles ne relèvent pas du seul facteur spéculatif mais aussi de nombreux facteurs économiques et financiers plus structurels, ainsi que de facteurs juridiques et sociaux.


4.1.1 Une évolution des prix immobiliers résidentiels inquiètante… L’évolution des prix immobiliers résidentiels a de quoi inquiéter puisque trois des critères de détection d’une bulle imobilière semblent s’appliquer, aujourd’hui, au marché résidentiel britannique : une flambée des prix sur le court terme qui se confirme sur l’ensemble du territoire britannique et qui semble déconnectée de l’économie réelle.

4.1.1.1 Une flambée des prix sur le court terme Selon le Land Registry, le cadastre britannique, le marché de l’immobilier britannique aurait progressé de 22% en 2002. Halifax, premier établissement de prêts immobiliers au Royaume-Uni, estime cette progression à 26,4% et Nationwide, son principal concurrent, à 25%.

Variations mensuelles des prix de l’immobilier résidentiel au Royaume-Uni, en 2002 (en %)

Source : Nationwide

La progression des prix immobiliers résidentiels est, sans aucun doute, l’un des principaux arguments de ceux qui défendent la thèse d’une bulle immobilière. Le premier critère d’identification d’une bulle semble respecté puisqu’il s’agit bien d’une « flambée » des prix sur le court terme. Halifax estime ainsi que le marché immobilier a connu une croissance plus de deux fois supérieure a l’année 2001 (durant laquelle les prix immobiliers avaient augmenté de 11,5%) et plus de quatre fois supérieure à l’année 2000 (où la croissance des prix immobiliers était estimée à 5,4%).

L’évolution inquiète parce qu’elle semble s’inscrire exactement dans la lignée de celle observée à la fin des années 1980, qui s’était conclue, en 1989, par un retournement brutal du marché immobilier. Comme entre 1987 et 1988, les prix ont augmenté de plus de 10% entre 2001 et 2002, atteignant des sommets historiques d’inflation immobilière ( 30,5% en 1988, 26,4% en 20021).

1Chiffres de Halifax


Variations annuelles des prix immobiliers résidentiels au Royaume- Uni, entre janvier 1993 et mars 2003 (en %)

Source : Halifax

De plus, malgré une croissance soutenue des prix immobiliers résidentiels sur le mois de mars 2003 (+1,9% de croissance selon Nationwide et +1,1% selon Halifax), le premier trimestre 2003 a été plutôt marqué par son atonie. Une tendance qui ne rassure pas ceux qui pensent que le marché pourrait bientôt s’effondrer.

Nationwide estime ainsi que la croissance mensuelle des prix immobiliers n’était que de 0,4% en février 2003. Hometrack, l’un des principaux instituts spécialisés dans l’analyse des prix immobiliers résidentiels du Royaume-Uni, estime, de son côté, que la croissance de ces prix n’était que de 0,1% en janvier et février 2003 et de 0,0% en mars 2003. Trois chiffres, qui selon Hometrack, confirment le ralentissement des prix observé depuis le pic de mai 2002, où la croissance mensuelle était de 2%. Ce ralentissement s’explique principalement par la chute des prix de l’immobilier résidentiel sur Londres depuis le mois de décembre 2002 (-0,2%) ( janvier 2003 (-0,1%) et février 2003 (-0,1%) et mars 2003 (-0,2%)).

Evolution de l’inflation immobilière sur le marché résidentiel, au Royaume-Uni (en %)

Source : Nationwide

-15,0-10,0-5,00,05,0

10,015,020,025,030,035,0

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003


4.1.1.2 La déconnexion entre l’évolution des prix immobiliers et l’économie réelle amplifie les craintes d’une bulle immobilière

Le deuxième critère de détection d’une bulle immobilière - la déconnexion qu’il existe entre l’évolution des prix immobiliers et l’économie réelle - se vérifie aujourd’hui au Royaume-Uni. Alors que la croissance ralentit, les prix immobiliers explosent.

Comparaison entre l’évolution du PIB britannique et l’évolution des prix immobiliers résidentiels au Royaume-Uni (en %)

Source : ONS / Halifax

Ce paradoxe économique inquiète et fait pencher la balance du côté de l’hypothèse d’une bulle immobilière : comment expliquer, sinon autrement que par un phénomène spéculatif déconnecté de l’économie réelle, la flambée des prix immobiliers alors que la tendance économique générale est au ralentissement ?

En fait, les origines de cette évolution sont multiples. Elles relèvent aussi bien de facteurs économiques et financiers que de facteurs sociaux, démographiques et juridiques. Si le déterminant spéculatif est nécessairement à prendre en compte pour expliquer l’évolution des prix immobiliers, il n’est cependant pas le seul. Les origines de cette évolution des prix immobiliers résidentiels sont analysées, plus bas, en partie 4.1.3.

4.1.2 ….qui résulte d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements L’inflation galopante, observée en 2002, sur le marché résidentiel britannique resulte d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements : alors que la demande ne cesse d’augmenter (cf. 4.1.2.1), l’offre a diminué (cf. 4.1.2.2). Si l’envolée des prix est, certes, liée au jeu des spéculateurs, elle doit également beaucoup à des facteurs plus structurels. Trois sphères d’analyse doivent être étudiées pour déceler les causes exactes de cette évolution : les sphères économique (rôle du crédit immobilier) et juridique (mesures qui ont favorisé le dynamisme du marché immobilier), mais aussi la sphère socio-structurelles (carence de l’offre de logements).

-15-10-505

1015202530

1990

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1997

1998

1999

2000

2001

2002

Variation annuelle des prix immobiliersVariation annuelle du PIB


4.1.2.1 La demande de logements ne cesse d’augmenter…

4.1.2.1.1 La faiblesse des taux d’emprunts hypothécaires a soutenu la demande de logements

Les emprunts immobiliers ont joué un rôle important dans l’évolution des prix du marché immobilier résidentiel britannique. Le niveau des taux d’emprunt au Royaume-Uni a encouragé les ménages britanniques à emprunter pour financer leurs acquisitions et à continuer, en dépit de la récente flambée des prix, à alimenter la demande pour l’immobilier d’achat. De fait, les taux hypothécaires étaient en 2002 à un niveau historiquement bas, avec un taux moyen des prêts hypothécaires estimé, selon le Council of Mortgages Lenders, à 4,58 %. Une tendance à la baisse que le mois de janvier 2003 confirmait, affichant un taux mensuel de 4,39%.

Evolution des taux d’intérêt sur le marché Des taux d’intérêt historiquement bas résidentiel

Source : Council of Mortgages Lenders Source : Council of Mortgages Lenders

Le niveau extrêmement bas des taux d’emprunts hypothécaires s’explique principalement par la concurrence accrue, sur le marché du prêt hypothécaire, entre les différents intermédiaires financiers (cf. notamment partie 1.4.2 - les acteurs financiers). Ces derniers cherchent à capter un marché immobilier en pleine expansion en proposant une gamme très large de produits, allant des variable repayment mortgage aux current account mortgages, en passant par les endowment mortgages.

Les ménages se sont ainsi fortement endettés. Selon le National Statistics, le taux d’endettement total (crédit hypothécaire garanti et crédit à la consommation) des ménages est ainsi passé de 110% de leur revenu disponible brut à la fin des années 1980 à 118% en 2002. L’endettement des ménages se chiffre ainsi, en 2002, à 1 245 Mds EUR, soit environ 80% du PIB britannique.

0

1

2

3

4

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6

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8

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Taux d'intérêthypothécairemoyen (en %)

Année Taux d'intérêt hypothécairemoyen (en %)

1996 5,611997 6,821998 6,811999 5,752000 6,152001 5,422002 4,582003 - Janvier 4,39


La dette totale des ménages britanniques, en % du revenu brut disponible

Source : National Statistics / Calculs BNP

Cette facilité d’emprunt a fortement soutenu la croissance des prix immobiliers résidentiels au Royaume-Uni, dans la mesure où, malgré des prix immobiliers de plus en plus élevés, les ménages, grâce à leur emprunt, restaient en mesure d’investir. La demande d’achat ne faiblissant pas, les prix pouvaient continuer d’augmenter.

4.1.2.1.2 L’abaissement des taux d’intérêt de la Banque d’Angleterre joue sur la facilité d’emprunt des ménages et donc sur leur demande de logements

Dans la mesure où les deux tiers des crédits aux particuliers sont à taux variables, la baisse des taux d’intérêts de la Banque d’Angleterre a un impact direct sur le coût du crédit.

Dans son principe, le mécanisme est simple. Le taux d’intérêt directeur ou taux d’intervention de la Banque d’Angleterre correspond au taux d’intérêt à court terme auquel la Banque centrale procure des liquidités aux banques pour leur propre refinancement. En augmentant ce taux, la banque centrale contraint les banques à augmenter les taux qu’elles consentent à leurs clients. En baissant ce taux, elle permet aux banques de proposer des taux plus avantageux à leurs clients.

Or, les taux d’intérêt de la Banque d’Angleterre ont nettement baissé ces dernières années et sont actuellement à leur plus bas niveau depuis 1955. Après avoir réduit à sept reprises ce taux en 2001, le faisant passer de 6% à 4%, la banque d’Angleterre a décidé de l’abaisser une nouvelle fois d’un quart de point en février 2003, le faisant passer de 4% à 3,75%. Variations annuelles du taux d’intérêt de la Banque d’Angleterre (en %)

Source : Banque d’Angleterre


Une décision que la banque d’Angleterre justifie par un risque de dérapage des prix, et notamment des prix immobiliers, contrôlé. Selon elle, le ralentissement de la croissance a largement contrebalancé les effets de surchauffe entraînés à la fois par la hausse des prix à la consommation et la flambée des prix de l’immobilier résidentiel, et ce d’autant plus que le marché immobilier donne quelques signes d’essoufflement. Selon la banque centrale, la hausse des prix devrait ralentir progressivement pour passer de 25% de croissance aujourd’hui à près de zéro à la fin 2004.

La récente baisse des taux de la Banque d’Angleterre risque toutefois, à court terme, de favoriser le recours au crédit et notamment aux mortgages. Le risque de cette politique est clair pour un certain nombre de spécialistes de la City. Ils craignent, à l’instar de Jonathan LOYNES, économiste en chef du cabinet de conseil Capital Economics, que « les prix immobiliers, déjà surévalués, renchérissent » et qu’ils amplifient les risques de bulle immobilière.

4.1.2.1.3 Le jeu des spéculateurs immobiliers fait gonler la demande de logements

La pierre : une valeur refuge

Dans un contexte boursier particulièrement maussade, la pierre reste au Royaume-Uni comme ailleurs, une valeur refuge. Or la baisse des valeurs boursières depuis deux ans a fortement poussé les investisseurs et les ménages à se tourner massivement vers l’immobilier, ce qui a contribué à son envolée.

La spéculation immobilière

Si la spéculation immobilière relève essentiellement du marché commercial, il existe, cependant, sur le marché immobilier résidentiel britannique, deux pratiques spéculatives : celle du Buy-to-let et celle du Buying off plans.

- Le Buy-to-let

La pratique du Buy-to-let consiste, comme son nom l’indique, à acheter pour louer et dégager, sur moyen terme, une plus-value. Cette pratique est détaillée plus bas dans la partie traitant des facteurs juridiques ayant contribué à l’augmentation des prix immobiliers résidentiels (cf. 4.1.2.1.5).

- Le Buying off plans

C’est l’autre grande pratique qui permet la spéculation sur le marché résidentiel britannique.

Il s’agit d’acheter une propriété à partir de ses plans, avant que la construction n’ait commencé mais après qu’elle ait été autorisée par les autorités compétentes. L’investisseur ne débourse alors que 10% du prix d’achat au moment de l’échange des contrats puis attend la fin de la construction, ce qui peut prendre près de deux ans.

Les propriétés sont ainsi acquises pour un prix inférieur à celui auquel elles seront vendues une fois achevées. Etant donnée l’augmentation annuelle des prix au Royaume-Uni, la valeur de marché de ces constructions a généralement augmenté entre le moment de l’achat sur plans et le moment où la construction est achevée. Par conséquent, beaucoup d’appartements ainsi achetés sont revendus au moment de la livraison, et permettent de dégager une plus-value intéressante.

Cette pratique, purement spéculative, alimente ainsi la hausse des prix de l’immobilier résidentiel : de plus en plus de particuliers ou de fonds d’investissements achètent sur plans, ce qui renforce la demande de biens immobiliers, augmente leur prix et justifie l’intérêt de cette pratique.

Selon DTZ Residential, 60% des appartements vendus en 2002 en Angleterre et au Pays de Galles l’ont été sur plans.


4.1.2.1.4 La tension du marché de l’emploi incite à l’investissement immobilier Le taux de chômage n’a cessé de baisser depuis 1993 pour atteindre, en février 2003, un niveau historiquement bas (5,1%).

Or, d’après le National Statistics, depuis 2001, un peu plus de 90% des foyers qui ont contracté un prêt hypothécaire pour acheter leur logement avaient un emploi.

Le chômage baissant, le nombre potentiel d’emprunteurs de prêts immobiliers augmente. Plus d’emprunts sur ce marché engendre une demande de plus en plus soutenue pour l’immobilier d’achat. L’inflation des prix immobiliers n’en est que renforcée. Taux de chômage– critère BIT (évolution trimestrielle, en%)


4.1.2.1.5 La demande de logement est également soutenue par des mesures juridiques

Les prix de l’immobilier résidentiel doivent également leur évolution à des mesures qui relèvent de la sphère politico-juridique, dont l’objectif est de favoriser l’accès au logement. En favorisant l’achat immobilier ( notamment par le Right to buy) ou la location (par le Buy-to-let), le gouvernement a contribué indirectement à l’inflation des prix de l’immobilier résidentiel dans la mesure où plus de ménages pouvaient accéder à la propriété et devenaient donc demandeurs de logement. Une demande plus forte pour une offre quasiment inchangée ne pouvait qu’encourager la hausse des prix de l’immobilier résidentiel.

L’impact du Right-to-buy et la question des logements sociaux

Le programme du « Droit à l’achat » ou « Right-to-Buy », introduit en 1979 en Ecosse et en 1980 en Angleterre et au Pays de Galles1, a favorisé, au cours des vingt dernières années, l’accession à la propriété de nombreux foyers modestes. Initié par Margaret THATCHER, ce programme a permis aux locataires de logements sociaux de s’en porter acquéreurs auprès des autorités locales propriétaires. Celles-ci cèdent au locataire le leasehold d’un appartement ou le freehold d’une maison relevant de la catégorie « logement social ». Si les locataires de logements sociaux ne représentaient plus que 20% des foyers britanniques en 2002, contre 23% dix ans plus tôt et 32% en 1981, il n’en reste pas moins que l’acquisition de ces logements a joué, ces vingt dernières années, un rôle important dans le dynamisme du marché immobilier britannique et dans la pression à la hausse des prix qui en a découlé.

Les locataires de logements sociaux ont ainsi l’opportunité, après deux ans, d’acheter leur logement à un prix de 32% à 70% inférieur à sa valeur de marché. Le pourcentage de réduction dépend d’une part du 1L’Irlande du Nord possède également un système comparable

0123456789

10

1995

1

1995

3

1996

1

1996

3

1997

1

1997

3

1998

1

1998

3

1999

1

1999

3

2000

1

2000

3

2001

1

2001

3

2002

1

2002

3

2003

1


nombre d’années passées dans ce logement, et donc du nombre de loyers déjà payés, et d’autre part du plafond maximal de réduction autorisé dans cette zone.

Ce programme a déjà aidé 1 300 000 locataires de logements sociaux à acheter leur maison en Angleterre et bénéficie, aujourd’hui encore, à environ 40 000 ménages par an.

Les mesures parallèles au Right-to-buy

D’autres logements sociaux ont également été cédés par l’intermédiaire des Voluntary Schemes . Ces logements ne sont alors généralement pas vendus aux locataires mais à des Registered Social Landlords, sociétés gérant des logements sociaux mais étant indépendantes des autorités locales. Ces sociétés permettent alors aux locataires d’acheter leur logement, soit par un système similaire au Right to Buy appelé Right to Acquire, soit par le Conventional Shared Ownership. Ce dernier donne un droit de propriété partielle: le locataire achète une partie du logement au Registered Social Landlord et continue de payer un loyer sur la part résiduelle.

D’autres programmes existent pour aider les locataires à acheter un logement sur le marché. Par exemple, le Cash Incentive Scheme permet aux locataires d’obtenir une subvention pour l’achat de leur logement. Le Homebuy aide, de son côté, les locataires de logements sociaux désirant devenir propriétaires, à obtenir un emprunt sans intérêts égal à 25% du prix d’achat de la maison.

Enfin, d’autres mesures du même type sont aujourd’hui à l’étude. Le Starter Home Initiative, par exemple, qui prévoit de venir en aide aux « travailleurs clés » (les infirmières, les policiers, les professeurs, par exemple), désireux d’acheter un logement proche de leur lieu de travail et dont les revenus sont souvent modestes.

L’encouragement à la pratique du Buy-to-let depuis 1995

Le marché locatif britannique est assez peu développé. Selon l’Office of Deputy Prime Minister, seulement un ménage britannique sur dix était, en 2002, locataire dans un logement privé.

Le gouvernement a donc tenté d’encourager la location. La réglementation britannique autorise ainsi, depuis 1995, les propriétaires à mettre en location des logements pour de courtes durées. Cette pratique du Buy-to-let était jusqu’alors réservée aux professionnels. Le Buy-to-let permet ainsi aux propriétaires de disposer de leurs biens et de les remettre sur le marché en révisant les prix à leur convenance tous les six mois. Cette évolution de la réglementation a clairement incité les particuliers à se porter acquéreurs à des fins spéculatives.

Elle a notamment permis aux acheteurs qui désiraient louer leur logement de bénéficier de taux d’emprunt plus avantageux. En effet, historiquement, les hypothèques accordées pour l’achat de propriétés destinées à être louées supportaient des taux d’intérêt supérieurs aux prêts accordés aux acheteurs dont le projet était de vivre dans la propriété considérée. Désormais, les buy-to-letters bénéficient des mêmes taux que les « acheteurs-occupants ».

Si le Buy-to-let ne constitue encore, sur l’ensemble du Royaume-Uni, que 5% des transactions immobilières, il n’en reste pas moins que cette pratique a contribué au dynamisme du marché immobilier britannique et à la forte croissance des prix immobiliers résidentiels. A la fin de l’année 2002, le Council of Mortgages Lenders (CML) estimait ainsi que ce marché pesait près de 38,5 Mds EUR.

4.1.2.2 La pénurie de logements au Royaume-Uni Si les prix immobiliers résidentiel au Royaume-Uni s’expliquent largement par l’évolution du crédit immobilier, ils doivent également leur évolution à la pénurie de logements observée actuellement dans le pays. Les logements sont, par rapport à la demande qui en est faite, une denrée rare au Royaume-Uni. De fait, depuis vingt ans, le nombre de ménages augmente alors que le nombre de logements décroît, faute d’investissements.


Evolution du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements au Royaume-Uni

Source : National Statisitcs

La progression du nombre de foyers, liée au développement des familles monoparentales et à l’installation des célibataires, a été de près de 42% en 35 ans, alors que la construction de nouveaux logements baissait de 4% sur la même période. De ce déséquilibre découle une pression à la hausse sur les prix immobiliers.

4.1.2.2.1 Le nombre de ménages augmente… Plus de ménages…

Selon les chiffres du dernier recensement national, effectué par le gouvernement en 2001, la population britannique a cru de 1,4 million de personnes entre 1991 et 2001, soit une augmentation de 2,4%, à 58 789 194 d’habitants. La croissance démographique du Royaume-Uni est d’ailleurs l’une des plus lentes d’Europe, où la population a cru en moyenne de 23% depuis 1951, contre seulement 17% au Royaume-Uni.

Mais, dans le même temps, le nombre de ménages a, lui, considérablement augmenté et devrait, selon les prévisions du gouvernement, très certainement, progresser à un rythme soutenu sur ces 20 prochaines années. Et c’est en fait le nombre de ménages, bien plus que le nombre de personnes, qui détermine le nombre de logement requis par un pays. Evolution et estimation du nombre de ménages en Angleterre et au Pays de Galles entre 2001 et 2021 (en millions de ménages)

Source : Office of the Deputy Prime Minister / National Statistics

72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02

130

125

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1050

875

700

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175

0

-175

-350

En milliers indice base 100 en 1970

Variation annuelle du parc de logem ents

Progression annuelle du nom bre de m énages


L’explication principale de cette évolution du nombre de ménages est à chercher du côté de l’évolution du nombre de ménages à une personne.

…car plus de personnes seules

La constitution des ménages britanniques a, en effet, changé. De plus en plus de couples se marient tard, ont des enfants tard, et surtout divorcent ou se séparent. Les derniers chiffres du gouvernement font ainsi état de 144 000 divorces en 2001, soit une augmentation de 1,9% par rapport à l’année 2000. Le taux de divorce en Angleterre et au Pays de Galles était, en 2001, de 13 ‰.

Cette évolution, selon le gouvernement, a considérablement augmenté le nombre des ménages constitués d’une seule personne. Les ménages constitués d’une seule personne : évolution du nombre de ménages britanniques à une seule personne, par âge et sexe, entre 1971 et 2021


Par ailleurs, ces tendances devraient, selon le gouvernement, se confirmer dans les prochaines années, accentuant l’augmentation significative, observée ces dernières années, du nombre de familles monoparentales et de ménages constitués d’une seule personne. Evolution de la constitution des ménages entre 1996 et 2021, au Royaume-Uni (en milliers de ménages)


M énages à une seule personne, âgée de moins de 60 ans

Couples dont les concubins ont plus de 60 ans

M énages à u ne seule personne, âgée de plus de 60 ans

Couples dont les concubins ont moins de 60 ans

Famille monoparentale

En %

Hommes âgés de moins de 65 ans

Femmes âgées de 65 ans et plus

Femmes âgées de moins de 65 ans

Hommes âgés de 65 ans et plus


Cette évolution sociale a modifié sensiblement la donne sur le marché immobilier. Halifax estime, ainsi, que quatre ménages sur dix ayant acheté une maison en 2002 étaient des ménages constitués d’une seule personne, alors que cette proportion n’était que d’un quart en 1983.

La demande de logement a donc nettement augmenté dans la mesure où le nombre de ménages a sensiblement augmenté, ces dernières années.

4.1.2.2.2 …tandis que l’offre de logements diminue La construction de nouveaux logements n’a cessé de chuter depuis 30 ans. Sur dix ans, entre les années 1990 et 2000, elle aurait reculé de 15%, passant de 190 488 nouveaux logements construits en 1990, à 162 057 début 2002.

Le nombre d’habitations construites au Royaume-Uni est en baisse

Source : Office of the Prime Deputy Minister Source : Office of the Prime Deputy Minister

Le taux de construction de nouveaux logements au Royaume-Uni se situe actuellement au niveau le plus faible depuis la seconde Guerre mondiale1.

Selon la cellule de recherche de l’agence FDP Savills, ce sont ainsi près de 50 000 nouvelles maisons qui manqueraient chaque année au Royaume-Uni pour répondre à la demande des ménages britanniques.

La Joseph Rowntree Foundation (JRF), l’un des principaux organismes indépendants de recherche en politique et développement social au Royaume-Uni, est encore plus pessimiste et a souligné très précisément ce problème de pénurie de logement dans une étude publiée en 20022.

La JRF estime ainsi que ce sont, en tout, 200 000 maisons qui seraient nécessaires chaque année en Angleterre pour répondre à la demande des ménages. Un chiffre qui prend tout son poids lorsque l’on sait que depuis dix ans, entre 160 000 et 190 000 maisons seulement ont été construites par an. Cette carence aurait conduit, fin juin 2002, 15% des ménages en Angleterre à loger en Bed & Breakfast, faute de mieux3.

1 S. Nickell (2002) : Monetary Policy Issues : Past, Present, Future, mimeo, juin

2 Britain’s Housing in 2022

3 Ce chiffre est tiré d’un article de recherche publié, en janvier 2003, par la BNP dans son mensuel Conjoncture.

1990/91 1904881991/92 1845091992/93 1713541993/94 1787981994/95 1904371995/96 1889631996/97 1767191997/98 1805281998/99 1670091999/00 1746762000/01 1651742001/02 162057

Nombre d'habitationsconstruites

Année

145000150000155000160000165000170000175000180000185000190000195000

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/96

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/98

1999

/00

2001

/02

Nombred'habitationsconstruites


Le problème de la construction est d’autant plus gênant que celle-ci semble être mal répartie sur le territoire. L’exemple des régions de Londres et du Sud-Est de l’Angleterre est assez édifiant : alors que ces régions regroupent, à elles deux, 70% de l’augmentation de la demande d’achat de maisons, elles ne bénéficient que de 50% du nombre des nouvelles maisons construites1.

Face a ce manque de logements, le gouvernement est resté relativement passif et aurait même contribué à ce phénomène, dans la mesure où les investissements des autorités locales ont baissé ces dernières années.

Une contribution des autorités locales à la construction de nouvelles maisons, en baisse constante depuis 1990

Source : Office of the Deputy Prime Minister

La récente réaction gouvernementale, avec notamment la proposition du plan Prescott (cf. partie 1.4.3.3), cherche à renverser cette tendance. Il semble toutefois que la politique gouvernementale actuelle ne soit pas à même d’endiguer, à court terme, la hausse de la demande de logement, ni même de parer au plus pressé, c’est-à-dire trouver un logement aux 13 000 ménages sur liste d’attente de logements sociaux. D’abord parce que, si les projets proposés ont le mérite d’augmenter et de renouveler le parc immobilier britannique, ils ne peuvent pas rattraper 10 voire 30 ans de retard d’investissements. Ensuite, parce qu’il existe, au Royaume-Uni, un très fort lobby anti-construction, mené par les environnementalistes. Ce lobby, selon la House Builders Federation2, a fortement limité le développement de la construction de maisons d’habitation et devrait continuer à faire pression sur le gouvernement pour freiner de trop vastes projets de construction.

Investissements insuffisants et mal répartis ont donc contribué à rigidifier l’offre sur le court/moyen terme. Cette pénurie de logement risque de s’aggraver sur le long terme. D’ici 2022, la JRF estime que ce seront ainsi 1,1 million de logements qui manqueront pour répondre à la demande des ménages britanniques.

1 Ces chiffres sont tirés de l’étude de la JRF

2 Chambre syndicale des constructeurs de maisons d’habitation

1990/91 7 021 15 226 1991/92 3 547 9 066 1992/93 2 511 3 484 1993/94 1 912 2 723 1994/95 1 344 2 092 1995/96 910 1 683 1996/97 520 715 1997/98 451 439 1998/99 173 343 1999/00 368 171 2000/01 445 548 2001/02 201 240

Nombre de nouvelles maisons

commencées

Nombre denouvelles maisons

achevéesAnnée


La lenteur du système de transactions immobilières

Le processus d’achat et de vente en Angleterre et au Pays de Galles est l’un des plus lents d’Europe. La procédure de transfert de titre de propriété du vendeur à l'acheteur, qu’on appelle conveyancing est, en effet, extrêmement longue au Royaume-Uni. En Angleterre et au Pays de Galles, on ne devient propriétaire qu'après une longue série de procédures aboutissant à « l'échange des contrats » et la fixation du jour de la signature des ces contrats (completion). Jusqu'à l'échange des contrats entre le vendeur et l'acheteur, qui se fait par l’intermédiaire des solicitors respectifs, tout est sujet à négociation (subject to contract ), et les parties peuvent se dédire sans subir de pénalités financières, car le dédit n’existe pas en Angleterre. Ainsi, dans la pratique, c'est toujours l'acheteur qui perd, car il aura dépensé de l'argent sur l'expertise du bien, qui sera irrécouvrable en cas d’échec.

Ce système, selon les derniers chiffres du gouvernement, conduisait ainsi, en 1998, à l’échec de 28% des transactions immobilières. Près de 40% des acheteurs et des vendeurs se disaient alors être mécontents de ce processus.

Cette pression supplémentaire sur l’acquisition des logements existants a, très probablement, contribué à l’inflation des prix immobiliers résidentiels, dans la mesure où elle a renforcé le déséquilibre du côté de l’offre. Le gouvernement semble avoir récemment réagi à ce problème en proposant la mise en place du Seller’s Pack (cf. partie 1.4.3). Si on peut espérer que cette mesure donnera un peu de souffle à l’offre de logement, il n’en reste pas moins que, sur ces dernières années, le marché immobilier a très certainement souffert de la lenteur du système de transactions immobilières.

Augmentation de l’espérance de vie

Enfin, on peut également noter l’impact de l’espérance de vie sur la réduction de l’offre de logement. Alors que, 20 ans auparavant, les maisons, selon le gouvernement, se retrouvaient souvent vacantes suite au décès de leurs occupants plutôt sexagénaires, il semble que de plus en plus d’occupants résident toujours dans leur logement alors qu’ils sont octogénaires. Selon les derniers chiffres officiels du gouvernement, l’espérance de vie à la naissance, au Royaume-Uni, était de 75,6 ans en 2001 pour les hommes et de 80,4 ans pour les femmes. Des espérances qui pourraient passer respectivement à 79,0 ans et 83,3 ans en 2026.

En définitive, les logements sont occupés plus longtemps par leur propriétaire car ceux-ci vivent plus longtemps. Cette augmentation de l’espérance de vie a pu contribuer à la réduction de l’offre de logement.

L’évolution future de l’espérance de vie au Royaume-Uni, entre 2001 et 2021 (en milliers de personnes)

Source : Office of the Deputy Prime Minister/National Statistics


L’augmentation des prix de l’immobilier résidentiel s’explique donc également par des déterminants socio-structurels : face à une demande en constante progression, liée à une profonde modification de la structure des ménages britanniques, le gouvernement n’a pas su, pour l’instant, trouver de réponse adéquate. Trop peu de logements sont proposés par rapport à la demande exprimée. Résultat : une pression supplémentaire à la hausse sur les prix immobiliers.

4.1.3 Les risques de cette évolution du marché doivent être nuancés Les risques que fait peser l’évolution des prix immobiliers résidentiels sont de deux ordres. Le premier risque est inhérent à la consommation des ménages, le second, qui découle du premier, à la croissance économique du Royaume-Uni. Deux risques dont il faut nuancer l’intensité.

L’analyse de ces risques faite, il sera possible de présenter les différents scénarios d’évolution proposés par les principaux spécialistes du marché immobilier résidentiel.

4.1.3.1 Un risque majeur sur la consommation des ménages britanniques… L’évolution des prix de l’immobilier résidentiel influence sensiblement les comportements de consommation des ménages. C’est en effet la confiance des ménages qui détermine leur niveau de consommation. Cette confiance dépend, aujourd’hui, beaucoup de l’évolution des prix immobiliers résidentiels. Selon la Fed1, les biens immobiliers représentent plus de la moitié de la richesse des ménages britanniques alors que leur portefeuille d’actions en représente seulement 21 %. En cas de chute brutale des prix du marché immobilier résidentiel, la perte de confiance qui en résulterait pourrait donc avoir une incidence marquée sur leur niveau de consommation.

Le House-price-to-income ratio, qui est le rapport entre le prix moyen d’une maison et le revenu moyen du ménage qui détient cette maison, est, par ailleurs, en augmentation depuis les années 1970. En 2002, le Council of Mortgage Lenders estimait ainsi que ce ratio était de 3,4 alors qu’il n’était que de 2,9 dix ans plus tôt. Cet indicateur confirme lui aussi l’importance croissante des biens immobiliers ont dans le vecteur de consommation des ménages.

1 “Equity prices, household wealth and Consumption growth in foreign industrial countries » Carol Bertaut, avril 2002

Les origines de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel sont donc multiples au Royaume-Uni. La flambée des prix est, certes, née de comportements spéculatifs (Buying off plans, Buy-to-let ) mais aussi de causes plus structurelles, relevant aussi bien du domaine économique (l’évolution du crédit au Royaume-Uni) que du domaine social (la pénurie de logement).

Théoriquement, si on s’en tient à la stricte définition d’une bulle immobilière, c’est-à-dire à un phénomène purement spéculatif, il semble que ce concept ne peut s’appliquer à la situation britannique. En revanche, les risques encourus par l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel, semblent bien être ceux d’une bulle immobilière. C’est peut-être là toute l’ambiguïté du débat : en théorie, le concept de bulle, tel qu’il est défini, ne s’applique pas au Royaume-Uni car l’évolution des prix immobiliers a des sous-jacents structurels et n’est donc pas un phénomène purement spéculatif. En pratique, en revanche, il semble bien que les risques soient ceux induits par une bulle immobilière. C’est de ces risques de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel britannique dont il est question dans la prochaine partie.


Evolution du House-price-to-income ratio au Royaume-Uni

Source : Council of Mortgage Lenders

La hausse des prix du secteur immobilier résidentiel au Royaume-Uni a, de fait, un effet particulièrement important sur la consommation des ménages britanniques: selon la Fed, une augmentation de 10% des prix de l’immobilier a pour effet d’augmenter la consommation des ménages britanniques de 1 à 1,2%.

On observe, depuis plusieurs années, deux canaux spécifiques de transmission entre la hausse des prix de l’immobilier et celle de la consommation.

Le premier tient au fait que la hausse des prix immobiliers augmente la richesse patrimoniale des ménages. De cet enrichissement résulte un renforcement de la confiance des ménages dans l’avenir. Dès lors, ils consomment plus.

Le second est lié à l’augmentation du crédit à la consommation dont disposent les ménages par le biais des prêts adossés aux actifs immobiliers. Les ménages britanniques consacrent en effet de plus en plus leurs emprunts hypothécaires à des achats autres que l’immobilier. L’utilisation des prêts hypothécaires à des fins de consommation est mesurée par un indicateur calculé par la Banque d’Angleterre et appelé Mortgage Equity Withdrawal (MEW). Le MEW a considérablement augmenté depuis 1997, contribuant au dynamisme de la consommation des ménages britanniques. En 2002, il atteignait un niveau élevé, à 6,6% du revenu des ménages, dépassant largement les 4,2% qu’il affichait en 2001. Evolution du MEW, en % du revenu des ménages avant impôts

Source : Banque d’Angleterre

0,00,51,01,52,02,53,03,54,0

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

-2

0

2

4

6

8

10

1970

1972

1974

1976

1979

1981

1983

1985

1988

1990

1992

1994

1997

1999

2001


D’un effondrement du marché immobilier résulterait donc une dévalorisation prononcée de la richesse nette des ménages britanniques. Les ménages épargneraient davantage, restreindraient leur demande de crédit à la consommation et plus spécifiquement leur demande de crédit hypothécaire. In fine, c’est leur niveau de consommation qui serait en recul sensible.

4.1.3.2 …qui pourrait bien se répercuter sur la croissance de l’économie britannique

Les conséquences d’un retournement du marché immobilier sont d’autant plus préoccupantes qu’une chute des prix immobiliers aurait un effet en cascade sur la croissance britannique. De fait, selon le Ministère des Finances britannique1, celle-ci repose, aujourd’hui, principalement sur la vigueur de la consommation des ménages.

Décomposition du PIB du Royaume-Uni, en Mds GBP, à prix constants (base 100 = 1995)

Source : HM-Treasury

Si la consommation des ménages s’effondre suite à une chute des prix immobiliers, la croissance britannique pourrait bien en souffrir.

4.1.3.3 Estimer la réalisation de ces risques

4.1.3.3.1 La faiblesse de la confiance des ménages pourrait favoriser la réalisation de ces risques

Si on n’observe pas de retournement brutal du marché immobilier résidentiel, celui-ci commence, tout de même, à donner des signes de ralentissement depuis le début 2003 (cf. partie 4.1.2.1). Mais le problème réside moins dans ce qui se passe objectivement que dans ce que les ménages et investisseurs pensent qu’il se passe ou va se passer. Si ceux-ci anticipent une baisse des prix, il y a de grandes chances que celle-ci se réalise et conduise aux risques décrits plus haut. Or, compte tenu de leur niveau de confiance actuel, il est tout à fait possible que ce ralentissement s’accélère.

1 HM Treasury

des Ménages des NPISH 1

du Gouvernement GFCF2 Variation de stock Exportations 3Importations 3 PIB 4

1980 297,0 6,8 122,3 78,4 -4,7 111,4 102,6 506,51985 331,1 9,2 126,9 90,3 1,1 128,2 125,7 560,31990 415,6 12,1 133,2 119,3 -2,1 157,2 176,5 659,21995 443,4 16,5 141,0 117,4 4,5 203,5 207,1 719,21996 460,8 16,7 142,7 123,0 1,8 220,3 227,0 738,01997 478,7 17,1 142,8 131,4 4,0 238,5 249,0 763,51998 496,2 18,3 145,0 148,3 4,8 245,8 272,9 785,81999 519,2 18,2 149,4 149,1 6,3 258,9 296,7 804,72000 545,8 19,5 152,5 152,0 6,0 285,1 331,4 829,52001 566,4 20,4 156,0 153,2 0,4 287,7 339,1 845,72002 588,4 21,3 162,6 146,3 -0,6 283,6 343,1 859,3

1 Non-profit making institutions serving households = Organisation à but non lucratif 2 Gross fixed capital formation = Fonds immobilisés. 3 Biens et services. 4 PIB à prix constants (1995)

Dépenses de consommation finale


Les ménages britanniques ont, en effet, de moins en moins confiance en l’avenir, selon le MORI1. L’indice de confiance des ménages calculé par le MORI montrait, qu’en décembre 2002, plus d’un ménage sur deux2 estimait que la situation économique du Royaume-Uni allait empirer.

Question : Pensez-vous que la situation économique générale du Royaume-Uni va s’améliorer, va se stabiliser, ou va empirer ?

Note : Les indices de confiance ci-dessous résultent de la différence entre les réponses « va s’améliorer » et « va empirer »

Source : MORI - 2002

La confiance des primo-accédants est notamment particulièrement faible selon le Council of Mortgage Lenders (CML). La proportion d’emprunts hypothécaires destinés aux primo-accédants est à un niveau historiquement pas. Ces emprunts ne représentaient ainsi, en février 2003, que 29% de l’ensemble des emprunts hypothécaires contre une moyenne de plus de 45% sur le long terme ; et en avril 2003 ils auraient, selon le CML, atteint leur niveau le plus bas depuis 30 ans. Pour Michael COOGAN, directeur général du CML, la confiance des primo-accédants est particulièrement fragile dans la mesure où ils n’ont, en général, aucun filet de secours en cas de récession. Ils reportent donc leurs décisions d’achat.

Un manque de confiance dans l’avenir qui s’observe également chez les entrepreneurs et investisseurs britanniques.

1 Sondage tiré d’ une étude du MORI portant sur l’année 2002 et publiée en décembre 2002 2 L’indice –40 de décembre 2002, correspond, sur un échantillon de 1000 personnes interrogées, à la différence entre le nombre de personnes interrogées estimant que la situation allait s’améliorer (480) et le nombre de personnes interrogées estimant que la situation allait s’empirer (520)


Question : Pensez-vous que la situation économique générale du Royaume-Uni va s’améliorer, va se stabiliser, va empirer dans les douze prochains mois?

Source : MORI - 2002

Relations internationales tendus, menaces du nouveau syndrôme respiratoire aigu sévère (SRAS) et craintes quant à un ralentissement fort de la croissance américaine et internationale sont autant de facteurs qui fragilisent encore plus la confiance des ménages et des investisseurs britanniques.

L’impact des relations internationales tendues

La guerre en Irak, les tensions politiques entre la Syrie et les Etats-Unis ou entre la Corée du Nord et les Etats-Unis, les craintes d’une nouvelle vague d’attentats ont et devraient continuer d’avoir un impact non négligeable sur l’évolution des prix du marché immobilier résidentiel, dans la mesure où ces événements minent la confiance des investisseurs et des consommateurs. Fin avril 2003, le Financial times, en partenariat avec le MORI, indiquait d’ailleurs que 43% des Britanniques craignaient des attentats terroristes de grande ampleur dans les deux derniers trimestres de 2003. Deux Britanniques sur trois estimaient par ailleurs que la guerre en Irak menée par Georges BUSH et Tony BLAIR a augmenté très fortement le risque d’attentats au Royaume-Uni.

Nationwide, la plus importante des building societies britanniques, a affirmé, dans son rapport du premier trimestre 2003, qu’elle maintenait sa prévision de 10% d’inflation immobilière sur le marché résidentiel1 pour l’année 2003. Alex BANNISTER, économiste en chef de l’établissement, a cependant également annoncé, fin mars, qu’il n’excluait pas, compte tenu de l’impact de la guerre en Irak sur la confiance des ménages, une révision à la baisse de ces prévisions, à 5% de croissance pour 2003 et 0% pour 2004.

De même, la RICS expliquait que le ralentissement fort de la croissance des prix immobiliers résidentiels observés sur les mois de décembre 2002 (0,1%), janvier 2003 (0,1%), février 2003 (0,1%) et mars 2003 (0,0%)2 était principalement dû aux inquiétudes grandissantes des consommateurs vis-à-vis du contexte international et, à l’époque, de la guerre en Irak.

Le nouveau virus SRAS

L’Organisation mondiale du commerce (OMC) estime que l’épidémie de syndrôme respiratoire aigu sévère (SRAS) risque, elle aussi, de freiner sensiblement la consommation des ménages.

1 Prévision faite en décembre 2002 2 Chiffres de Hometrack. Rappel : ces taux de croissance constituent un fort ralentissement, dans la mesure où jusqu’au mois de mai 2002 (+2%), les taux de croissance mensuels étaient supérieurs à 1%.

« Va empirer »

« Va rester la même »

« Va s’améliorer »


Les craintes d’une récession mondiale

Horst Kohler, directeur général du Fonds monétaire international (FMI)3, indiquait, fin mars 2003, que le pronostic du FMI d’environ 3% de croissance mondiale pour 2003 pourrait bien être revue à la baisse. Un ralentissement économique mondial se répercuterait très certainement sur le marché immobilier britannique.

4.1.3.3.2 Ces risques doivent cependant être nuancés Malgé les articles alarmants de la presse britannique qui lient, souvent, le ralentissement des prix immobiliers aux premières manifestations d’un retournement brutal du marché, la plupart des spécialistes des établissements de crédit et des agences immobilières restent sereins.

Pour Neil CHEGWIDDEN, directeur de recherche chez Cluttons, la presse se contente de « piocher » une information qui fera sensation au mépris d’une information réellement pertinente. Car, s’il est vrai que certains risques existent, le marché semble, pourtant, suffisamment fort pour pouvoir résister aux chocs exogènes que constituent les évenements mentionnés plus haut (en 4.1.3.3.1) et qui pourraient affecter la confiance des ménages.

D’abord parce qu’il faut relativiser la récente flambée des prix immobiliers résidentiels: si les prix immobiliers ont incontestablement connu une croissance exceptionnelle sur 2002, il n’en reste pas moins que cette évolution reste en ligne avec l’évolution globale des prix immobiliers depuis une trentaine d’années. Depuis 1970 la tendance générale est, en effet, à la hausse continue et soutenue des prix immobiliers. Evolution, sur le long terme, des prix immobiliers au Royaume-Uni depuis les années 1970 (en GBP)

Source : Nationwide

Note : L’axe des abscisses correspond à l’évolution trimestrielle des prix immobiliers.Pour Q170, il faut lire : « premier trimestre de l’année 1970 » (Q correspond au terme anglais quarter)

A la question du ralentissement des prix immobiliers sur le premier trimestre 2003, un certain nombre de spécialistes s’accordent ainsi pour dire que la poursuite du mouvement de hausse de 2002 n’apparaît plus soutenable aujourd’hui et que ce ralentissement reflète simplement une correction du mouvement actuel.

3 Interview donnée à l’hebdomadaire allemand WirtschaftWoche, semaine du 24 mars 2003.


Ce n’est d’ailleurs pas la première correction du marché de ces dernières années. Neil CHEGWIDDEN rappelle ainsi qu’à la fin de l’année 1998 les prix immobiliers connurent une baisse sensible, alors que les marchés financiers asiatiques menaçaient la stabilité financière internationale. Pourtant ils retrouvèrent, dès début 1999, des niveaux de croissance supérieure à 1% par mois. De même, on observa une baisse des prix immobiliers au début et à la fin de l’année 2000, lorsque les inquiétudes concernant l’économie américaine sapèrent la confiance et la croissance économique des pays européens, et plus particulièrement du Royaume-Uni. Pourtant, là encore, le marché immobilier retrouva rapidement une croissance forte (un peu plus de 1% de croissance mensuelle) alors même que la croissance américaine ne montrait pas de signes de reprise forts. Enfin, le 11 septembre 2001 eut également un impact négatif sur le marché immobilier résidentiel britannique. Les prix immobiliers reculèrent sur les deux mois qui suivirent les attentats du 11 septembre mais retrouvèrent dès novembre 2001 un niveau de croissance exceptionnel (plus de 2% de croissance mensuelle).

La nature cyclique du marché résidentiel britannique explique ainsi, selon bon nombre de spécialistes, qu’aux baisses et ralentissements des prix immobiliers font souvent suite des périodes de croissance exponentielle. Les ralentissements du marché observés sur 2003 ne sont donc pas, selon eux, les signes d’un retournement brutal mais d’une correction du marché.

Les corrections précédentes du marché immobilier résidentiel n’ont pas conduit à des « crash » et ont été suivies d’une reprise forte

Source Halifax

4.1.3.4 Les scénarios envisagés pour 2003 Le but est simplement ici de présenter brièvement les différents scénarios envisagés par quelques spécialistes du marché immobilier britannique, pour l’année 2003.

4.1.3.4.1 Les banques

Halifax

Halifax prévoit une croissance de 9% des prix de l’immobilier résidentiel sur 2003. Selon Halifax, la confiance des ménages britannique devrait, malgré le contexte international actuel, rester forte dans la


mesure où elle sera soutenue par des taux d’intérêts faibles et un niveau de chômage des plus bas. La différence entre le sud et le nord du Royaume-Uni devrait s’amenuiser sur 2003. Londres ne devrait connaître qu’une croissance de 2% alors que le Nord devrait montrer les signes les plus forts de croissance (entre 13% et 16%).

Nationwide

Nationwide, la plus importante des building societies britanniques, maintient, pour l’instant, sa prévision de 10% d’inflation immobilière sur le marché résidentiel pour l’année 2003, justifiant ce chiffre de la même manière qu’Halifax : malgré le contexte international actuel et l’impact qu’il aura sur la confiance des ménages, la croissance du marché devrait être soutenue par des taux d’intérêts faibles et un niveau de chômage des plus bas. L’établissement a annoncé, fin mars, par l’intermédiaire de son chef économiste, qu’elle n’excluait pas cependant une révision à la baisse de ces prévisions, à 5% de croissance pour 2003 et 0% pour 2004. Pour l’heure, Nationwide insiste pour dire que le marché connaîtra, en 2003, 10% de croissance. Des différences de croissance devraient s’observer entre la région Londonienne et le reste du Royaume-Uni. Alors que Londres devrait connaître une croissance de simplement 5%, le Nord du Royaume-Uni devrait afficher une croissance de l’ordre de 15%. Enfin, à un niveau encore plus local, il est possible que l’on observe certaines baisses de prix.

BNP

Selon la direction des études économiques de la BNP, la hausse des prix immobiliers au Royaume-Uni ne paraît plus soutenable à moyen terme et le marché devrait amorcer un « atterrissage en douceur ». Il n’est donc absolument pas fait référence à une chute brutale du marché. Le scénario central de la BNP pour 2003 reposait donc sur une correction de faible amplitude du mouvement observé à la fin de l’année 2002.

4.1.3.4.2 Les agences immobilières

Cluttons

Cluttons reconnaît que suite aux prévisions économiques moroses pour l’année 2003 et l’impact de la guerre en Irak sur la confiance des ménages, les prix de l’immobilier résidentiel risquent de baisser sensiblement. L’agence avait, début 2003, modélisé l’impact d’une guerre en Irak sur le marché immobilier résidentiel d’achat britannique. Selon ce modèle, compte tenu de la courte durée de la guerre, la croissance du marché immobilier résidentiel britannique pouvait chuter à 2% en 2003 (en cas de « guerre longue » la récession immobilière serait apparu dès 2003 et se serait poursuivie en 2004. Les prix auraient chuté de 16% sur Londres).

Cluttons, comme la majorité des autres analystes, pense que les prix de l’immobilier résidentiel connaîtront une croissance, mais moins qu’en 2002. Selon l’agence, il n’y aurait que 5 à 10% de chance pour que les prix chutent en 2003. Cluttons chiffre l’inflation immobilière résidentielle à 9% sur 2003.

FPDSavills

FPD Savills estime que la croissance de l’immobilier résidentiel au Royaume-Uni sera de l’ordre de 12% en 2003. Un chiffre que l’agence explique par le fait que si le sud du Royaume-Uni devrait montrer quelques signes de ralentissement, le nord devrait, en revanche, montrer un croissance relativement forte.

Knight Frank

Knight Frank prévoit une croissance de 8% des prix de l’immobilier résidentiel sur 2003.


4.1.3.4.3 Autres spécialistes du marché

Council of Mortgage Lenders

Michael COOGAN, directeur général du CML, s’attend à ce que la croissance des prix immobiliers résidentiels ralentisse fortement sur 2003 sans pour autant que le marché expérimente une croissance négative. Le CML prévoit donc une croissance d’environ 7% des prix de l’immobilier résidentiel.

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

La RICS table sur une croissance des prix immobiliers résidentiels comprise entre 10% et 15%.

Hometrack

En décembre 2002, Hometrack prévoyait une croissance des prix immobiliers de l’ordre de 4% sur l’ensemble de l’Angleterre et du Pays de Galles. En revanche, la marché londonien devrait connaître une chute des prix résidentiels. Pour Patrick Currie, managing director chez Hometrack, « les choses ne peuvent clairement pas continuer de la même manière en 2003 ».

La plupart des observateurs tablent donc, en 2003, sur un ralentissement des prix de l’immobilier résidentiel. S’ils reconnaissent quasiment tous le fait que la conjoncture internationale actuelle risque de freiner sensiblement le marché, ils insistent également tous sur le fait que le marché a, sur 2003, les moyens de résister aux aléas de la conjoncture internationale et plus spécifiquement britannique. Cependant, c’est bien l’idée de « resister à » qui est évoquée et qui suggère que les risques associés à l’évolution du marché ne sont pas à écarter.

Tous les observateurs insistent également sur la nécessité de relativiser et de nuancer un tel ralentissement dans la mesure où le marché immobilier résidentiel britannique est en fait à analyser sous deux angles spécifiques : celui du marché immobilier londonien et celui du reste du marché britannique.

Ces marchés sont, en effet, à la fois très différents et intrinsèquement hétérogènes. Il semble même qu’ils évoluent en sens inverse : alors que le marché londonien donne des signes d’essoufflement fort, le reste du marché reste, en revanche, très dynamique.

La prochaine partie traite de cette différence fondamentale d’évolution entre le marché londonien et le reste du Royaume-Uni.

4.2 Les spécificités régionales du marché résidentiel britannique

S’il semble difficile de parler de bulle immobilière pour l’ensemble du Royaume-Uni, on peut, en revanche, parler de bulle immobilière locale sur la région londonienne. Le marché londonien - qui regroupe à lui seul 12% des logements existants au Royaume-Uni - a en effet connu une flambée des prix immobiliers sur les trois premiers trimestres de 2002, suivie, depuis novembre 2002, d’une chute des prix. Le reste du Royaume-Uni a en revanche mieux resisté.

Londres n’est donc pas représentative du marché britannique et semble évoluer en sens inverse du reste du marché du Royaume-Uni.


4.2.1 Le marché londonien et les signes d’une bulle immobilière

4.2.1.1 Une flambée des prix… Les prix de l’immobilier résidentiel d’achat londonien ont doublé sur ces cinq dernières années, atteignant un prix moyen de 370 905 EUR en janvier 2003, selon Hometrack. Ils auraient, selon Halifax, ainsi augmenté de 19,4% sur la seule année 2002.

Variations trimestrielles des prix de l’immobilier sur Londres

Période

(par trimestre)

Variations des prix de l’immobilier résidentiel par rapport à l’année passée (en %)

T4 2000

T1 2001

T2 2001

T3 2001

T4 2001

T1 2002

T2 2002

T3 2002

T4 2002

8,3

6,4

17,0

17,4

17,1

16,2

15,8

17,9

19,4

Source : Halifax

Londres affiche ainsi des prix immobiliers résidentiel d’achat largement au-dessus de la moyenne nationale. Selon Hometrack1, ils seraient 72% plus élevés que la moyenne nationale : le prix moyen d’une maison dans la région de Londres est de 370 905 EUR, alors que la moyenne nationale ne se situe qu’à 215 672 EUR.

4.2.1.2 …suivie d’une chute des prix… Après le pic du mois de mai 2002 (+2%), les prix de l’immobilier d’achat sur Londres n’ont cessé de chuter depuis le mois de novembre 2002 où la croissance mensuelle des prix immobiliers était de -0,2% (décembre 2002 (-0,1%) ; janvier 2003 (-0,1%) ; février 2003 (0,0%) ; mars 2003 (-0,2%)).

1 Hometrack est un des grands instituts de recherche spécialisé dans le marché immobilier résidentiel


Variations mensuelles des prix immobiliers d’achat sur Londres, depuis décembre 2002 (en %)

Source : Hometrack

Hometrack prévoit ainsi, pour 2003, un recul des prix de l’immobilier résidentiel d’achat sur Londres de -5% en glissement annuel. L’explication est à trouver, selon la plupart des spécialistes, dans un rééquilibrage de la demande par rapport à l’offre. La demande baisse alors que l’offre continue d’augmenter.

Du côté de la demande, l’évolution à la baisse peut s’expliquer principalement par deux facteurs. Le premier relève du rapport salaires/prix de l’immobilier, particulièrement défavorable, sur Londres, aux ménages. Le second est lié aux impacts de la chute de la Bourse sur l’activité de la City.

Parallèlement à cette diminution de la demande, l’offre sur Londres, selon la plupart des agences immobilières, aurait augmenté sur les six derniers mois. Le ressac de la City auraient notamment joué dans ce sens : licenciées, un certain nombre de personnes auraient déménagé.

De ce réajustement du marché a découlé une pression à la baisse sur les prix immobiliers.

4.2.1.3 …et qui se vérifie de manière uniforme sur Londres Enfin, dernier signe qui va dans le sens de l’hypothèse d’une bulle immobilière sur le marché londonien, le fait que ce phénomène de gonflement des prix, suivi d’un retournement brutal du marché, se vérifie dans les cinq grandes régions du marché londonien, à savoir London – Central South West, London – Central West, London – Central North West, London – South West of the River, London- South Bank, City & Docklands.

Le détail des prix immobiliers d’achat est présenté en annexe (6.1 Annexe résidentiel).


London – Central South West London Central South West regroupe les quartiers de South Kensington, Chelsea, Knightsbridge, Belgravia, Pimlico et Westminster

Variation des prix de l'immobilier à Central South West en 2002 (en %)

Immobilier d'achat Immobilier de location

Source: Cluttons Central London Residential Property, London View - Autumn 2002


London – Central West London Central West regroupe les quartiers de Hyde Park, Notting Hill Gate, Marylebone, Bayswater, Kensington, Mayfair et Holland Park.

London – Central North West London Central North West regroupe les quartiers de St John’s Wood, Regent’s Park, Hampstead, Primrose Hill, Belsize Park et Maida Vale.

Variation des prix de l'immobilier à Central West en 2002 (en %)



Variation des prix de l'immobilier à Central North West en 2002 (en %)




London – South West of the River London – South West of the River (au sud de la Tamise) regroupe les quartiers de Battersea, Clapham, Wandsworth, Balham et Vauxhall.

London- South Bank, City & Docklands London- South Bank, City & Docklands regroupe les quartiers de Shad Thames, Borough, South Bank, Surrey Quays, Wapping, Limehouse et Canary Wharf. Cette partie de Londres regroupe les anciens quartiers des docks et les quartiers pauvres de la capitale, qui ont été régénérés.

Variation des prix de l'immobilier à South West of the River en 2002 (en %)



Variation des prix de l'immobilier à South Bank, City & Docklands en 2002 (en %)




4.2.2 Le reste du Royaume-Uni Londres mise à part, le marché de l’immobilier résidentiel a évolué de manière relativement uniforme sur l’ensemble du Royaume-Uni, montrant une tendance à la hausse des prix immobiliers d’achat.

4.2.2.1 L’Angleterre1 L’Angletterre se décompose en huit grandes regions (sans prendre en compte Londres) : East Anglia, East Midlands, West Midlands, North, North West, South West, South East et Yorkshire & Humberside

4.2.2.1.1 East Anglia

Couverture géographique de la région

Evolution et analyse du marché de l’achat

La région de l’East Anglia a connu, en 2002, une inflation des prix immobiliers de l’ordre de 20%. Le prix moyen d’une maison dans cette région est maintenant de 200 626 EUR.

La ville de Norwich a notamment connu une croissance importante, alimentée par une demande forte pour les nouveaux quartiers résidentiels de l’ouest de la ville, dotée d’un réseau routier et ferroviaire particulièrement attractif.

Le marché résidentiel de la ville de Cambridge a affiché également une croissance forte en 2002. La demande continue, selon Halifax, de dépasser largement l’offre. L’excellent réseau routier et le caractère universitaire de la ville contribue au dynamisme de ce marché.

A Peterborough (principale ville du comté du Cambridgeshire), les prix ont également continué d’augmenter et le marché reste vigoureux. On observe notamment une demande forte dans le nord et le sud de la ville émanant de ménages qui ne peuvent se payer un logement à Cambridge (ville

1 Vous trouverez en annexe le détail de l’inflation immobilière et des prix immobiliers résidentiels de chacune de ces régions.

Comtés :

Cambridgeshire

Norfolk

Suffolk

Principaux hot spots de l’East Anglia :

Norwich

Cambridge

Peterborough

Ipswich


universitaire entourée de parcs technologiques issus de l’essaimage de la recherche universitaire). Les villages limitrophes à la ville ont également connu une demande en forte augmentation. The Ortons, village à l’ouest de Peterborough, est ainsi devenu un hot spot pour les primo-accédants, c’est-à-dire une région particulièrement attractive pour ce type de ménages.

Enfin, le marché immobilier a également montré des signes de croissance du côté de la ville d’Ipswich (chef-lieu du comté du Suffolk) où, là encore, la demande a excédé l’offre. Les nouvelles maisons y sont vendues très rapidement.

4.2.2.1.2 East Midlands



L’East Midlands a connu le plus haut taux d’inflation immobilière du Royaume-Uni sur l’année 2002. Les prix de l’immobilier résidentiel d’achat y ont ainsi augmenté de 42% entre janvier 2002 et janvier 2003, le prix moyen d’une maison étant à présent dans cette région de 178 626 EUR. Tous les agents immobiliers de la région font état d’un niveau d’activité très soutenu.

L’offre pour les logements de haut standing est trop peu importante pour la demande qui lui est adressés, et explique principalement la progression des prix immobiliers en 2002. La demande pour des logements plus bas de gamme est restée également très forte.

Ce très haut niveau des prix pénalise les ménages primo-accédants.

La croissance des prix immobiliers sur l’année 2003 devrait, selon Halifax, s’avérer également particulièrement forte, même si elle n’atteindra pas les niveaux de 2002.

Comtés :

Derbyshire

Leicestershire

North Lincolnshire

Nottinghamshire

South Lincolnshire

Principaux hot spots de l’East Midlands:

Chesterfield Mansfield

Derby Kettering

Leicester Lincoln

Northhampton Nottingham

Lincoln Mansfield

Northhampton Nottingham


4.2.2.1.3 West Midlands



Les West Midlands ont enregistré la seconde plus importante inflation immobilière sur 2002, avec 35,8% d’augmentation des prix immobiliers résidentiels. Le prix moyen d’une maison est désormais de 189 357 EUR.

Les agents immobiliers, à l’instar de leur collègues de l’East Midlands, font état d’un niveau d’activité particulièrement soutenu.

Le marché des primo-accédants a été dynamique dans cette région, notamment dans les villes de Dudley, Stafford et Wolverhampton. Pour les maisons haut de gamme, le dynamisme s’est plutôt observé du côté de Birmingham City Centre et de Bromsgrove.

L’année 2003 devrait être dans la continuité de l’année 2002, même si le niveau de croissance des prix immobiliers ne sera certainement pas aussi élevé que l’année passée.

Comtés :

Birmingham

Hereford and Worcester

Northhamptonshire

Shropshire

Staffordshire

Warwickshire

Principaux hot spots des West Midlands :

Dudley Stafford

Wolverhampton Bromsgrove

Birmingham Bedworth

Coventry


4.2.2.1.4 North-East



Les prix de l’immobilier résidentiel d’achat ont augmenté, dans cette région, de 25,5% sur l’année 2002. Le prix moyen d’une maison dans cette région est maintenant de 123 197 EUR.

Dans le comté de Cumbria (dans la région des lacs), la ville de Kendal et les villages qui lui sont limitrophes sont redevenus attractifs après avoir souffert de départs liés à la fièvre aphteuse. Par ailleurs un certain nombre de villes au bord de la mer, comme Bolton-le-Sands ou Grange-over-Sands, sont notamment particulièrement demandées par des personnes partant en retraite.

Dans le comté du Northumberland, la ville de Cramlington a fait l’objet d’une demande forte pour tous les types de propriétés. Cependant, là encore, l’augmentation des prix de l’immobilier d’achat commence à poser un problème au primo-accédants.

Enfin, le comté de Teesside semble avoir les faveurs des primo-accédants qui cherchent souvent un premier logment dans les villes de Etherley Dene et Toft Hill.

Comtés :

County Durham

Cumbria

Northumberland

Teeside

Tyne and Wear

Principaux hot spots du North-East :

Carlisle Kendal

Grange-over-sands Blyth

Cramlington Etherley Dene

Tyne […]


4.2.2.1.5 North West



Le North West a connu une augmentation des prix immobiliers d’achat de 25,1% sur l’année 2002, portant le prix moyen d’une maison à 133 583 EUR dans cette région.

La pénurie de logements observée dans le sud du comté du Lancashire et dans le nord du comté du Cheshire maintient la demande à des niveaux élevés et alimente ainsi l’inflation immobilière. Cette demande porte sur toutes les gammes de propriétés.

Cependant les prix restent abordables dans la plupart des villes, notamment dans les environs de St Helens et Prescot.

Le Cheshire a expérimenté la plus forte croissance de la région, avec 28% d’augmentation des prix, notamment grâce à l’attractivité de certaines grandes villes. Frodsham, Helsby, Lymm ou encore Stockton Heath continuent d’être des hot spots dans la mesure où elles se situent à proximité de bonnes écoles, d’un réseau routier dense et offrent une qualité de vie remarquable.

Comtés :

Cheshire

Greater Manchester

Lancashire

Merseyside

Principaux hot spots du North West:

Churchtown Rainhill

Roby Tarbock

Ormskirk Formby

Eccleston Rainford

Windle


4.2.2.1.6 South West



Le South West a connu, en 2002, une augmentation de 32,7% de ses prix sur l’immobilier d’achat. Le prix moyen d’une maison y est désormais à 243 106 EUR.

La demande d’achat a été particulièrement soutenue dans la ville et la périphérie de Bristol, notamment grâce au faible taux de chômage de la région. Les prix y ont ainsi augmenté de 30%.

Les prix ont augmenté de 35% à Bath, même si quelques signes d’essoufflement ont été repérés sur l’année 2002. De même, du côté de Swindon, la demande semble s’être quelque peu ralentie même si Swindon affichait une croissance de 15% des prix immobiliers résidentiels.

Comtés :

Avon Cornwall

Devon Dorset

Gloucestershire Somerset

Wiltshire

Principaux hot spots du South West:

Bath Bristol

Bournemouth Cheltenham

Exeter Gloucester

Plymouth


4.2.2.1.7 South East



Le South East a connu une augmentation des prix immobiliers d’achat de 25,8% sur l’année 2002, portant le prix moyen d’une maison à 301 766 EUR dans cette région.

Les facilités de transports vers Londres ont joué un rôle important dans l’attractivité de certaines villes de cette région. Colchester et Brighton, par exemple, ont connu ainsi une augmentation de 24% des prix et Oxford et Basildon de 35%.

Les prévisions d’Halifax pour 2003 restent très positives pour cette région, même si la progression des prix ne sera pas aussi forte qu’en 2002.

Comtés :

Bedforshire Berkshire

Buckinghamshire East Sussex

Essex Hampshire

Hertfordshire Isle of Wight

Kent Oxfordshire

Surrey West Sussex

Principaux hot spots du South East:

Colchester Brighton

Basildon Oxford

Marlow Cookham


4.2.2.1.8 Yorkshire & Humberside



Le Yorkshire & Humberside a connu une augmentation des prix immobiliers d’achat de 26,3% sur l’année 2002, portant le prix moyen d’une maison à 125 223 EUR dans cette région.

Encore une fois, ce sont les villes à proximité des réseaux routiers les plus empruntés qui ont les faveurs des acheteurs. Huddersfield, par exemple, a continué d’être très demandée par les personnes travaillant dans des grandes villes comme Leeds, Manchester ou Sheffield, tout comme les villages en bordure de l’A58. Fixby, Lindley, Marsh et Outlane pour les villes du nord et Shelley, Shepley, Hughburton, Emley et Lepton pour les villes du sud, ont été très demandées pour ces raisons.

A Sheffield comme à Barnsley, la demande a largement dépassé l’offre et explique les très fortes augmentations.

Dans la ville d’Halifax, c’est plutôt le faible niveau de chômage qui a soutenu l’augmentation des prix immobiliers.

Les prévisions du groupe Halifax pour 2003 restent très positives pour cette région, même si la progression des prix ne sera pas aussi forte qu’en 2002.

Comtés :

East Riding of Yorkshire

North Yorkshire

South Yorkshire

West Yorkshire

Principaux hot spots du Yorkshire & Humberside:

Huddersfield Leeds

Manchester Sheffield

Barnsley Doncaster

Goole Grimsby

Halifax


4.2.2.2 Ecosse



En 2002, l’inflation immobilière a progressé, selon la Bank of Scotland, de 11,6% contre 26,4% sur l’ensemble du Royaume-Uni. Cette augmentation des prix est la plus forte depuis 1989. Le prix moyen d’une maison en Ecosse est de 114 196 EUR.

Cette évolution s’explique principalement, selon Martin ELLIS, économiste en chef à la Bank of Scotland, par un niveau de chômage en baisse qui soutient la demande, et une reprise économique qui fait suite à la rapide récession observée fin 2001-début 2002.

Le comté de Fife a connu la plus forte progression (+42%) d’Ecosse. A l’origine de cette évolution, le rejet de plus en plus marqué des primo-accédants de la ville d’Edimbourg, qui devient au-dessus de leurs moyens, le prix moyen d’une maison y étant de 218 802 EUR. Ces derniers se sont ainsi dernièrement tournés vers le Fife, où le prix moyen d’une maison y est de 135 590 EUR.

En queue du peloton, on trouve les comtés de Grampian (+5%) et des Highlands (+6%).

Les villes de Dundee (+23%) et Glasgow (+22%) ont connu les plus fortes croissances.

En 2003, selon les prévisions de la Bank of Scotland, les prix immobiliers devraient progresser de 12%.

Comtés :

Borders Central

Dumfries and Galloway Fife

Highlands Grampian

Lothian Orkney

Strathclyde Tayside

Principaux hot spots d’Ecosse

Aberdeen Dundee

Edimbourgh Glasgow


4.2.2.2.1 Pays de Galles Couverture géographique de la région


En 2002, le Pays de Galles a connu une inflation immobilière de 28,1%, soit 1,7% de plus que la moyenne du Royaume-Uni. Le prix moyen d’une maison y est de 140 548 EUR.

Le comté de Dyfed a enregistré la plus forte croissance du Pays de Galles mais également du Royaume-Uni (+44%). Dans le nord, la popularité de villes comme Llandudno, Wrexham ou Prestatyn a permis une croissance forte.

Cardiff reste la ville la plus chère du Pays de Galles, avec un prix moyen de 228 111 EUR.

4.2.2.3 Irlande du Nord Couverture géographique de la région


En 2002, les prix immobiliers résidentiels en Irlande du Nord ont progressé de 5,8%, soit 1% de moins qu’en 2001. Le prix moyen d’une maison y est de 130 356 EUR.

Belfast reste le principal hot spot de ce pays, avec un prix moyen de 164 023 EUR, et la demande pour les villes périphériques de Belfast (Lisburn, Bangor et Carrickfergus) reste forte.

En 2003, les prix devraient connaître un taux de croissance similaire à celui de 2002.

Comtés :

Clywd Dyfed

Gwent Glamorgan

Gwynedd Powys

Principaux hot spots du Pays de Galles

Cardiff

Swansea

Wrexham

Comtés :

Antrim Armagh

Derry Down

Fermanagh Tyrone

Principaux hot spots d’Irlande du Nord

Belfast


4.3 Conclusion : vers un ralentissement marqué plus qu’un effondrement ?

Il faut relativiser les propos alarmistes qui soutiennent l’idée d’un retournement brutal et imminent du marché immobilier résidentiel d’achat britannique. Les prix sur ce marché ont, certes, connu une inflation sans précédent depuis le dernier « crash » immobilier de 1989, et le ralentissement observé sur le premier trimestre 2003 semble bien annonciateur d’une croissance beaucoup plus faible des prix pour l’année en cours.

Pourtant, il semble pour l’instant plus juste de parler de « boom » que de bulle et d’atterissage en douceur plus que d’effondrement. Le terme de « boom » renvoie à une croissance exponentielle des prix qui reste cohérente avec le contexte économique dans lequel elle s’inscrit. Or, c’est bien de ce type d’évolution dont il s’agit pour l’instant au Royaume-Uni. Les origines de la flambée des prix immobiliers résidentiels (principalement carence du côté de l’offre et faiblesse des taux d’intérêts) relèvent, en effet, bien plus du domaine structurel que du domaine purement spéculatif et conjoncturel.

La croissance observée sur 2002 ne semble, aujourd’hui, plus soutenable compte tenu du contexte international et des menaces qui pèsent sur la croissance mondiale et in fine sur la croissance britannique. Le marché devrait donc connaître une correction de moyenne amplitude qui, selon les spécialistes, devrait ramener l’inflation immobilière du marché résidentiel à environ 9%-10% en 2003. Les plus pessimistes, comme Hometrack, parlent de 4% de croissance des prix pour l’année 2003. Pour tous les observateurs, le marché a les moyens de resister à un choc exogène, que le contexte politique au Moyen-Orient et son impact sur la confiance des ménages pourrait constituer. La faiblesse des taux d’intérêts et du taux de chômage devraient aider fortement à maintenir cette vigueur du marché.

Le danger de l’existence et de l’éclatement d’une bulle n’est cependant pas à écarter. Les prix du marché d’achat pourraient tout aussi bien, contrairement aux prévisions des spécialistes, continuer de croitre fortement en 2003 et 2004. En 2001, la plupart des spécialistes annonçaient que l’année 2002 serait celle du ralentissement : Halifax prévoyait 5% d’inflation immobilière pour 2002, Nationwide parlait de 6% et Hometrack avançait le chiffre de 5% ; des prévisions bien loin de la réalité de 2002 et des estimations faites par ces trois observateurs fin 2002. Si ce scénario se reproduisait en 2003, les prix immobiliers résidentiels risqueraient d’être bien loin de leurs valeurs fondamentales. La probabilité d’un crash immobilier serait alors d’autant plus forte.

Le marché résidentiel d’achat ne semble pas devoir connaître, de manière imminente, un effondrement brutal, même si les menaces que fait peser l’inflation galopante de 2002 sur la consommation des ménages - et in fine sur la croissance britannique - sont bien réelles. La vigilance est donc de mise et l’évolution du marché immobilier résidentiel doit faire l’objet de toutes les attentions. Pour l’heure, c’est plus vers un ralentissement marqué que vers un effondrement que le marché semble se diriger.


5 LE MARCHE DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL : TROIS SEGMENTS DISTINCTS

L’immobilier commercial ne connaît pas les mêmes évolutions que l’immobilier résidentiel. L’hypothèse d’une bulle immobilière ne peut en effet être posée sur le marché du commercial. De fait, ce marché ne présente, aujourd’hui, aucun des signes caractérisant ce phénomène : les prix de l’immobilier commercial n’ont pas connu de flambée ces deux dernières années, ni de rupture d’évolution. Au contraire, la tendance générale est à la baisse. Enfin, les évolutions varient en fonction des régions observées.

Pour étudier le marché de l’immobilier commercial, il importe de faire plusieurs distinctions. La première (définie en première partie) réside dans la subdivision du marché. Trois segments le composent : celui des bureaux, des magasins, et de l’immobilier industriel. Ces segments ne connaissent pas les mêmes évolutions et sont plus ou moins sensibles à certains facteurs. Une baisse ou une hausse de la consommation des ménages se fait, par exemple, sentir plus vite sur le marché immobilier des magasins que sur celui des bureaux. A l’inverse, le marché des bureaux est plus sensible aux problèmes économiques rencontrés par les secteurs d’activité. Ces évolutions sont présentées plus loin.

La seconde distinction est liée à la dichotomie entre les entreprises investissant dans l’immobilier commercial en tant que placement et celles investissant dans l’optique d’occuper les locaux. Aujourd’hui par exemple, les loyers sont constants ou en baisse, alors que la valeur des locaux augmente légèrement.

Les placements sur le marché de l’immobilier commercial sont principalement réalisés par les compagnies d’assurances, les fonds de pension ou encore les property companies1. Le Royaume-Uni a connu un développement important de ce marché et de nombreux fonds d’investissement ont été crées ces dernières années. Ces investisseurs sont également les promoteurs de nombreuses constructions de locaux commerciaux.

L’impact de la faiblesse des économies américaine et européenne, et le déclin du secteur des télécommunications, auparavant très actif, s’est surtout ressenti à Londres et dans sa périphérie, où la croissance des loyers s’est ralentie et est désormais négative. Le marché de l’immobilier commercial y est beaucoup plus volatil que celui des villes régionales qui ont réussi, elles, à bénéficier d’une croissance constante. Cette tendance suit celle de la plupart des capitales européennes, où les bureaux libres sont en nombre croissant et les loyers diminuent. Par exemple, Amsterdam a un taux d’inoccupation de 12,5%, celui de Düsseldorf est juste sous les 10% et Londres arrive en troisième place avec 9%, bien qu’elle ait, et de loin, les loyers les plus chers d’Europe. Cependant, elle ne peut être généralisée aux trois segments qui composent le marché, ni même aux différentes régions.

5.1 Les prix de l’immobilier commercial suivent une évolution contrastée

Le ralentissement économique s’est ressenti dans l’évolution des prix du marché immobilier commercial, affectant particulièrement le segment des bureaux. Le retail market a, de son côté, été soutenu par la consommation des ménages et l’investissement dans ce secteur se porte bien.. Il a d’ailleurs offert aux investisseurs les meilleurs rendements en 2002, tant par rapport aux autres secteurs de l’immobilier commercial que par rapport aux instruments des marchés financiers. Le marché de l’immobilier industriel a également généré de bons rendements et a connu une diminution des loyers moindre que le segment des bureaux, surtout grâce aux entreprises de distribution, elles aussi soutenues indirectement par la consommation des ménages. 1 Les property companies sont définies comme des sociétés dont l’activité consiste à la construction, l’achat, la vente et la location de propriétés immobilières, résidentielles ou commerciales.


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Magasins Bureaux Locaux industriels Tous segments confondus

Toutefois, depuis 2000, la demande d’immobilier commercial ralentit globalement, et les loyers diminuent, comme l’illustre le graphique suivant. Evolution des loyers de l’immobilier commercial de 1980 à 2002, en pourcentage

Source : Investment Property Databank (IPD)

Pourtant, malgré cette baisse, la valeur locative actuelle reste supérieure à celle des années 1980, comme l’illustre le graphique suivant. Evolution des loyers de 1980 à 2002 (Décembre 1980 = base 100)

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Tous segments confondus MagasinsBureaux Locaux industriels

Source : IPD

Enfin, malgré les quelques turbulences du marché et les problèmes qu’il a connu au début des années 1990, la valeur des biens immobiliers commerciaux a augmenté depuis les années 1980.


Valeur des biens immobiliers commerciaux (Décembre 1980 = base 100)

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Tous segments confondus Magasins Bureaux Locaux industriels

Source : IPD

Les conditions économiques, et surtout les incertitudes quant au futur proche affectent le volume des transactions effectuées sur le marché commercial. L’atmosphère actuelle est à la prudence, teintée toutefois de différences régionales.

En outre, tous les marchés ne sont pas touchés de la même manière: le marché des bureaux ralentit plus vite que celui des magasins ou des industries.

5.1.1 Les loyers des bureaux sont en baisse Le marché britannique des bureaux a connu différentes variations depuis 1980, principalement un boom à la fin des années 1980, suivi d’une récession au début des années 1990. Ce n’est qu’à partir de 1995 que les loyers ont renoué avec la croissance. Mais depuis 2000, ils baissent. Evolution des loyers des bureaux britanniques de 1980 à 2002 en pourcentage

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Source : IPD


Cette diminution est principalement due à celle enregistrée à Londres et dans le Sud-Est. Les marchés régionaux se portent mieux : la majorité d’entre eux est stable, et quelques-uns connaissent même une augmentation. Seule Edimbourg déroge à cette règle et accuse une diminution des loyers.

Le marché des bureaux à Londres et dans le Sud-Est, plus important que dans le reste du pays, est en effet beaucoup plus volatil. En outre, même si les nouvelles technologies ont permis l’exil de certaines activités de Londres, la capitale et sa périphérie restent le point de concentration de nombreuses implantations. Les évolutions du marché londonien entraînent par conséquent celles du Royaume-Uni dans son sillage. Evolution des loyers des bureaux au Evolution de la valeur des bureaux au Royaume-Uni et leur évolution en Royaume-Uni et son évolution en excluant le Sud-Est excluant le Sud-Est

Source : Insignia Richard Ellis

Dans la majorité des villes, le nombre de bureaux disponibles a augmenté et la demande diminué. Cependant, certaines villes ont eu une évolution différente et le nombre de transactions y a été plus important, augmentant en moyenne de 48% entre 2001 et 2002. Il s’agit en particulier de Plymouth (+84%), Birmingham (+63%), Newcastle (+51%), Exeter (+43%), Swindon (+34%) et Leeds (+16%).

Le graphique suivant présente les loyers des bureaux dans les principales villes du Royaume-Uni. On remarque que les loyers à Londres sont plus élevés que dans tout le reste du pays. Ils sont à 111,34 EUR par pied carré dans le centre, alors qu’ils sont de 55,67 EUR par pied carré à Hammersmith, quartier plus excentré de Londres.


Les loyers dans les principales villes du Royaume-Uni à la fin de l’année 2002 (en GBP par pied carré)

Source : Lambert Smith Hampton

Les achats sont surtout le fait d’un investissement à long terme. De vision plus cout-termiste, les entreprises préfèrent généralement louer les locaux. Cependant, les baux britanniques étant très longs, ils peuvent acquérir une valeur marchande. Les locaux peuvent être sous-loués ou le bail cédé avant son expiration, sous réserve d’obtenir l’accord du propriétaire.

5.1.2 Le secteur des magasins se porte bien Les dépenses des ménages, fortes et stables, et le bas niveau de chômage ont créé un environnement idéal pour les ventes des magasins. Cette situation a contribué à soutenir le segment de l’immobilier de magasins.

Ce secteur a ainsi obtenu les meilleures performances en 2002, offrant aux investisseurs un rendement de 14,1%, alors que la moyenne du secteur immobilier n’est que de 9,7%.

Selon Knight Frank, en 2003, ce segment devrait connaître des évolutions disparates. De manière générale, la consommation des ménages devrait ralentir, donc les ventes diminuer, mais les conditions du marché restent favorables et l’immobilier des magasins ne devrait pas connaître de retournement marqué.

5.1.3 Les loyers de l’immobilier industriel sont stables Le secteur de la production industrielle perd de son importance au Royaume-Uni. Mais les entreprises de distribution et les opérateurs logistiques prennent le relais et sont aujourd’hui à l’origine de l’essentiel de la demande de locaux industriels. Cette nouvelle demande soutient le niveau des loyers dans la majorité des régions du Royaume-Uni. En outre, de nombreux occupants souhaitent profiter des bas taux d’intérêt pour acquérir le freehold des locaux, stratégie également adoptée par les fonds d’investissements. En effet, les locaux industriels et les entrepôts restent un de leurs principaux investissements puisqu’ils génèrent des revenus sûrs et à long terme.


5.1.4 Trois types de facteurs influent sur l’évolution du marché immobilier commercial

Différents facteurs, regroupés en trois types, sont à l’origine des évolutions du marché britannique de l’immobilier commercial : les causes géographiques, les causes économiques, et une cause plus structurelle qui réside dans le renouvellement du parc immobilier.

5.1.4.1 Le choix de la région L’emplacement géographique joue un rôle prépondérant dans la décision finale d’investissement d’une entreprise. Les caractéristiques de la région, les politiques de planning, de régénération et les infrastructures présentes sont autant de paramètres qui peuvent s’avérer déterminants.

5.1.4.1.1 La répartition géographique des entreprises dépend des caractéristiques de la région

Chaque région du Royaume-Uni tente d’attirer certains secteurs d’activités. Les entreprises choisissent également leur zone de prédilection, comme la City en ce qui concerne le secteur financier ou Thames Valley pour le secteur des télécommunications et des nouvelles technologies.

Ce regroupement est à double tranchant. D’un côté, la concentration permet aux entreprises de mieux se développer, grâce à la proximité de leurs clients ou d’entreprises similaires. Mais d’un autre côté, chaque zone géographique est plus sensible aux conditions économiques des secteurs qu’elle accueille. Ainsi, lorsque le secteur principal de la région se trouve confronté à une conjoncture économique difficile, les entreprises diminuent généralement leurs investissements, et peu d’entre elles investissent dans de nouveaux locaux. Elles tentent plutôt de rationaliser leur espace afin de sous-louer, et donc rentabiliser, la partie inutilisée. Le marché de l’immobilier commercial se trouve alors inondé de petits espaces, et les loyers diminuent. En revanche, lorsque les conditions économiques sont favorables, les entreprises sont davantage tentées de s’installer dans d’autres locaux, soit plus adaptés, plus grands ou de meilleure qualité, par exemple. La demande augmente alors, de même que les loyers. Pour profiter de cette opportunité, les investisseurs construisent de nouveaux bâtiments susceptibles d’intéresser les entreprises confiantes en leurs perspectives. Le marché de l’immobilier de chaque région reflète donc les évolutions des entreprises qu’elles attirent. Ainsi, ces derniers mois, les disponibilités ont augmenté et les loyers diminué dans les régions dépendant des secteurs des technologies de communication ou du secteur financier ces derniers mois.

En diversifiant les activités qu’elles accueillent, les régions essayent de se protéger de ce risque : tous les secteurs ne sont généralement pas touchés de la même manière par les variations économiques. De cette manière, les régions espèrent avoir une économie et un marché immobilier commercial plus stable.

D’autres caractéristiques de la région peuvent également influencer la décision de l’entreprise. Par exemple, certaines régions britanniques offrent des subventions ; de nombreuses entreprises souhaitent donc s’y implanter, non en raison des qualités intrinsèques de la région, mais pour profiter des fonds qu’elle accorde. Le marché de l’emploi de la région considérée peut également jouer un rôle dans la décision d’implantation. En effet, certaines entreprises préfèrent s’établir dans les régions où la main d’œuvre est disponible et qualifiée. La présence d’entreprises similaires indique généralement que tel est le cas. Cependant, une concentration trop importante d’entreprises concurrentes peut poser des problèmes de recrutement, comme l’illustre le cas d’Edimbourg, qui manque cruellement de personnel qualifié. Le personnel est souvent recruté à Glasgow et fait le trajet quotidiennement. La présence de la main d’œuvre sur place peut s’avérer un critère important, puisque le marché britannique de l’immobilier résidentiel n’est pas flexible : il est dominé par les propriétaires-occupants et le secteur locatif n’est que peu développé. Celui-ci est dominé par le secteur public, proposant la location de logements sociaux, pour lesquels il faut répondre à certaines conditions. Aucune de ces deux formes de logement ne permet de déménager rapidement. Seules les locations privées sont flexibles, mais elles ne


représentent que 10% du parc immobilier résidentiel total. Ainsi le prix des maisons est parfois un frein à la mobilité des employés. Ce manque de flexibilité a eu un impact important lors de la dernière crise : des emplois étaient disponibles dans le Sud-Est alors que le Nord-Est enregistrait le taux de chômage le plus important. Mais le prix trop élevé des logements a limité la migration et la population n’a pu profiter de cette occasion.

5.1.4.1.2 Les autorités locales limitent l’offre mais peuvent en améliorer la qualité L’espace disponible au Royaume-Uni est certes limité géographiquement, mais également par les restrictions réglementaires en vigueur depuis 1947. Elles sont désignées par le terme « planning ». Elles autorisent les constructions et posent leurs conditions, en ce qui concerne le terrain, les normes auxquelles doivent répondre les bâtiments, l’utilisation des immeubles, etc. Ce sont les autorités locales qui sont chargées de délivrer les permis de construire et de déterminer si les bâtiments proposés, et l’endroit prévu pour la construction, sont acceptables.

Les politiques de planning influent sur le marché de l’immobilier commercial en limitant l’offre. En effet, les restrictions peuvent limiter le nombre de terrains envisageables. C’est par exemple le cas du centre-ville de Cambridge : les autorités commerciales interdisent les développements dans la greenbelt1 qui l’entoure. Les constructions sont donc limitées au centre-ville historique.

La taille ou la hauteur des bâtiments peuvent également être régulées. A Londres, par exemple, il est interdit de construire des bâtiments larges et hauts dans le West End, contrairement au quartier de la City. En conséquence, les entreprises se tournent vers la City lorsqu’elles recherchent des locaux plus spacieux.

Après un changement des politiques de planning, la valeur des bâtiments ayant obtenu certaines autorisations avant leur interdiction (notamment des autorisations d’agrandissement ou de construction de parkings) augmente. Par exemple, la construction de grandes surfaces est désormais limitée. La valeur des grandes surfaces existantes et des projets, surtout s’ils ont obtenu des autorisations d’agrandissements, désormais interdits, a donc augmenté.

Toutes ces restrictions limitent le développement de nouvelles surfaces, et donc l’offre. L’augmentation des loyers de l’immobilier commercial aux alentours de Belfast, par exemple, est liée à ces restrictions : aucun nouveau bâtiment ne pouvant être construit, les loyers des locaux existants ont augmenté de manière constante depuis 1996. De nouveaux terrains devraient désormais pouvoir être utilisés, mais les constructions se feront à la demande des clients, limitant ainsi l’impact sur le niveau des loyers.

D’autres initiatives des autorités locales influent également le marché de l’immobilier commercial, comme les politiques de régénération des villes, nombreuses au Royaume-Uni, dont le but est de rendre la ville plus agréable, tant pour y vivre que pour y travailler. Lorsqu’une ville régénère son centre, les loyers augmentent, en général, puisque la qualité de vie et l’image de la ville s’améliorent ; et donc son prestige.

Ces politiques de régénération mettent parfois en place des zones en « mixed use », c’est-à-dire utilisées à la fois pour y construire des résidences, des magasins et des bureaux. Ces zones permettent d’accroître la valeur locative de l’immobilier commercial.

Enfin, dans le cadre d’une régénération, une attention particulière est portée au design et à la qualité des bâtiments, ce qui attire les entreprises. De plus, les bâtiments modernes permettent généralement d’avoir accès à des installations de meilleure qualité, ce dont les entreprises sont friandes.

1 Espaces verts préservés autour de la ville


5.1.4.1.3 L’importance de bonnes infrastructures Les infrastructures et les systèmes de transport jouent un rôle clé dans la répartition géographique des locaux commerciaux. En effet, plus les infrastructures d’une zone sont complètes, plus les entreprises sont tentées de s’y implanter. Elles permettent à une entreprise de recevoir facilement ses clients, de distribuer ses produits, aux employés de venir rapidement, etc. Ainsi, dans le nord de Londres, les villes proches du périphérique, des aéroports, des gares et du réseau autoroutier se développent le mieux. A Cambridge, en raison des importants embouteillages et du manque de places de parking, les bureaux les plus chers sont ceux situés près de la gare, moyen d’accès le plus pratique. Le cas des Midlands illustre également l’importance des infrastructures. Le marché de l’immobilier industriel y est dominé par les entreprises de distribution, parce qu’en plus d’une position géographique centrale, la région permet un accès facile au réseau autoroutier national. Ainsi, une entreprise établie dans les Midlands peut facilement distribuer ses produits dans tout le Royaume-Uni.

Mais tous les systèmes de transport ne sont pas efficaces. L’est du Kent en est un bon exemple. Une entreprise pharmaceutique, Pfizer, installée à Sandwich (sur la côte est) plaide pour de meilleures infrastructures depuis longtemps. En effet, alors qu’il ne fait que le tiers de la distance, le trajet jusqu’à Londres prend autant de temps que York-Londres.

De nombreux projets sont actuellement étudiés pour améliorer les infrastructures, notamment entre Londres et sa périphérie. Par exemple, le projet du Channel Tunnel Rail Link, reliant le nord du Kent et Londres, devrait permettre aux personnes y habitant de rejoindre Londres facilement, et aux entreprises d’être proches de Londres, avec un loyer moindre. De même, d’autres régions britanniques s’appliquent à améliorer leurs infrastructures, comme l’Ecosse, le Pays de Galles, et quelques villes anglaises. Ces améliorations devraient permettre un meilleur développement de ces régions.

A Londres, les automobilistes supportent désormais une nouvelle taxe : la congestion charge. Depuis le 17 février 2003, ils doivent payer 8 EUR pour entrer dans la zone limitée par l’inner ring road, de Hyde Park à la City. Le but de cette taxe est d’y diminuer le trafic. En fonction de son succès, cette mesure pourrait être étendue à d’autres villes. Son impact ne devrait pas être trop important pour les entreprises occupant des locaux dans la zone restreinte de Londres, puisque la taxe est déductible de l’impôt sur les sociétés, sous certaines conditions. En revanche, l’impact sur les magasins est plus important. Depuis la mise en place du programme, les ventes auraient diminué, tendance confirmée en comparant avec les ventes de l’année précédente. Pour attirer les clients, certains magasins proposent de rembourser la congestion charge payée à partir d’un certain montant d’achat.

Des craintes ont été émises quant aux conséquences de la congestion charge. Elle pourrait entraîner le déclin du nombre de magasins dans cette zone au profit de sa bordure, affectant ainsi non seulement la répartition géographique des locaux commerciaux existants, mais également les loyers des magasins compris dans la zone.

Bien que les facteurs géographiques, les transports et les politiques régionales aient un impact significatif sur le marché de l’immobilier commercial, celui-ci dépend principalement de facteurs économiques.

5.1.4.2 Les causes économiques

5.1.4.2.1 La consommation des ménages, baromètre important… La consommation des ménages joue un rôle important dans le secteur de l’immobilier commercial et a, plus particulièrement, un impact direct sur l’activité des magasins et des centres commerciaux. Si la consommation est importante, les commerçants augmentent leur présence sur le marché, en implantant de nouvelles unités ou en se relocalisant vers de meilleurs points de vente. Selon le British Retail Consortium, les ventes dans les magasins ont atteint 372,18 Mds EUR en 2002, soit la moitié des dépenses des ménages britanniques.


En fonction de la nature de l’industrie, la consommation des ménages a plus ou moins d’importance. Toutefois, elle sert de baromètre à toutes les entreprises, même si elles n’en dépendent pas directement.

Des craintes concernant la consommation des ménages ont été émises dès le mois de décembre 2002, en raison de la diminution des ventes observées durant la période des fêtes.

Evolution des ventes entre janvier 1999 et janvier 2003, en valeur et en volume

Source : GVA Grimley

La consommation a été, début 2003, similaire à celle de fin 2002, mais inférieure à celle enregistrée plus tôt dans l’année 2002. Entre décembre 2002 et février 2003, les ventes n’ont augmenté que de 0,6% par rapport au trimestre précédent et de 4,6% par rapport à la même période un an plus tôt. Ce niveau de croissance est plus faible que ceux observés en 2001 et 2002. La croissance des ventes des magasins était également plus faible en février 2003 qu’au cours des mois précédents, pour tous les secteurs, hormis l’habillement. Pour le second mois consécutif, une baisse de 0,1% a été enregistrée. Les prix des biens non alimentaires sont actuellement en recul, selon le National Statistics.

Une baisse de la consommation des ménages pourrait avoir des implications sur la croissance du pays, et pourrait donc atteindre la confiance des entreprises en leurs perspectives d’avenir.

5.1.4.2.2 … influant sur la confiance des entreprises en leurs perspectives de développement

Selon King Sturge1, l’immobilier commercial britannique suit le cycle économique, mais avec un an et demi, voire deux ans de retard. Avec un tel délai, les anticipations des entreprises jouent un rôle clé. L’incertitude économique, la guerre en Irak, la baisse de la croissance et les craintes concernant la consommation des ménages sont autant de facteurs jouant actuellement négativement sur la confiance des entreprises, ne les incitant pas à investir actuellement. Sur le marché de l’immobilier commercial, cela se traduit par une diminution de la demande, donc des transactions effectuées, et une augmentation de la disponibilité, principalement sur le marché des grands bureaux. Par ailleurs, les entreprises essaient de rationaliser l’espace dont elles disposent, et proposent en sous-location le surplus inutilisé. Il s’agit généralement de petits bureaux, qui viennent s’ajouter à l’offre déjà présente sur le marché. Mais, dans ce contexte, la demande n’est pas suffisamment importante pour qu’ils soient loués rapidement. Les

1 Agence immobilière disposant de sa proper cellule de recherche


propriétaires cèdent alors de plus en plus d’avantages aux locataires : la longueur des baux diminue, les locataires obtiennent des périodes sans payer de loyer ou une participation du propriétaire aux frais d’aménagement.

De plus en plus, les sociétés voient les avantages de sous-louer les bureaux d’autres entreprises : elles sont généralement plus flexibles que les propriétaires, et acceptent donc des baux plus courts et moins contraignants. En effet, le marché de l’immobilier commercial britannique n’est généralement pas flexible. Les baux britanniques sont longs et il peut être difficile et coûteux de se désengager avant l’expiration du contrat. Lorsque les entreprises ne craignent pas la rigueur contractuelle, le marché est considéré bien-portant. A l’inverse, lorsque les perspectives sont moins prometteuses, elles craignent d’être coincées dans des baux trop rigides et trop longs et préfèrent se tourner vers des solutions plus flexibles. Aujourd’hui les baux sont beaucoup plus courts qu’ils ne l’ont été, ce qui trahit la faiblesse du marché immobilier. De nombreux contrats sont signés pour 10 ou 15 ans, contre 25 ans, voire plus, lorsque le marché se portait mieux.

Dans ce contexte, le marché des serviced offices se développe plus facilement : au lieu de ne louer que les murs, l’entreprise loue des bureaux dans lesquels tout est déjà fourni, limitant ainsi son investissement, même si le loyer est un peu plus élevé, en raison du service proposé. Ces locaux fournissent les connections Internet, les installations téléphoniques, un secrétariat, etc. Leur principal atout est leur flexibilité ; un autre est qu’ils sont tout de suite utilisables. Certains proposent des baux d’un mois minimum et il est possible de s’y installer en 24 heures. Quitter les locaux peut également être très rapide, ce qui permet à l’entreprise de trouver des bureaux correspondant à ses besoins.

5.1.4.2.3 La spéculation tient une part importante sur le marché de l’immobilier commercial

Parallèlement aux entreprises louant des locaux afin d’y mener leur activité, certains investisseurs (tels que les sociétés immobilières ou les fonds d’investissements) investissent sur le marché de l’immobilier commercial dans un but spéculatif. En effet, l’immobilier a toujours été un élément important du portefeuille des fonds d’investissements. La plupart des observateurs s’accordent à le dire : l’immobilier est un investissement présentant peu de risques. Il est perçu comme une protection contre l’inflation, tout en offrant une diversification des risques et des revenus sûrs, à travers les loyers perçus ou l’appréciation du bien1. Les rendements ne sont pas forcément importants, mais toujours réguliers, et ont un certain potentiel de croissance, d’augmentation des loyers comme de la valeur du bien.

En période d’incertitude, ces caractéristiques en font un placement comparativement attractif. Lorsque la Bourse est maussade, ou que les perspectives économiques sont peu glorieuses, la pierre sert de valeur refuge aux investisseurs. Si l’on considère des périodes d’un, trois, cinq et dix ans, les investissements dans l’immobilier ont engendré de meilleurs rendements que les investissements sur les marchés financiers (cf. 1.4.2.3.2, page 17). La majorité des constructions est financée par des fonds de pension ou des assurances, en qualité de placement.

Mais ce sont aussi les caractéristiques propres au marché britannique qui en font son attractivité : une économie relativement stable, une offre de terrain limitée et des lois favorables aux propriétaires. L’investisseur prend en effet peu de risques : les baux sont plus longs que dans la majorité des pays européens et les dépenses de réparation, de maintenance ou d’assurances sont à la charge du locataire (directement ou indirectement via les service charges). Autre avantage de la loi pour les propriétaires : lors de la révision des loyers, celui-ci ne peut être qu’augmenté. Même si le marché immobilier se porte moins bien qu’au moment de la signature du bail, le loyer ne peut en aucun cas être diminué lors des

1 Property Investment in peripheral regions, A. Adair & al.


révisions. Quant à la cession du bail, elle est soumise à l’approbation du propriétaire. Ce dernier est donc relativement bien protégé.

Enfin, même si le marché, à court et moyen terme, est relativement volatil, et connaît des hausses importantes suivies de périodes de récession, à long terme les valeurs des biens augmentent. Les entreprises sont séduites par cette stabilité, atout important par rapport aux instruments des marchés financiers. Ainsi, de nombreuses entreprises, telles que les fonds de pensions et les compagnies d’assurances, incluent un nombre important de propriétés commerciales dans leur portefeuille, contrepartie importante des actions et autres bons du trésor dans lesquels elles investissent.

Le marché de l’immobilier commercial a amélioré ses performances : les rendements étaient de 6,7% en 2001 et de 9,7% en 2002, tous secteurs confondus. Cette amélioration s’est faite malgré la baisse des loyers (-0,9%). Ceci reflète un investissement important de la part des investisseurs profitant des taux d’intérêt bas, et des institutions à la recherche d’un investissement sûr, ou moins volatil que les actions et autres instruments des marchés financiers. GVA Grimley, agence immobilière spécialisée, prévoit un rendement total de 7% en 2003 et proche de 10% par an les quatre années suivantes. Les magasins ont obtenu les meilleurs rendements, suivi du segment de l’immobilier industriel, dominé au Royaume-Uni par les entreprises de distribution. Le segment des bureaux, en revanche, a présenté les pires rendements en 2002, et principalement à Londres et dans le Sud-Est, où la valeur des biens a parfois diminué.

Rendement total annuel obtenu sur le marché commercial, en pourcentage, de 1995 à 2002, et rendements annualisés sur les 3, 5, 10 et 22 ans.

Toutes propriétés confondues Bureaux Magasins Industries

1995 3,6 3,0 4,1 2,8

1996 10,1 7,6 11,8 10,3

1997 16,9 14,6 18,7 16,5

1998 11,7 11,6 11,5 13,3

1999 14,7 14,4 14,1 17,7

2000 10,5 15,5 6,6 13,8

2001 6,7 7,6 5,5 8,2

2002 9,7 3,3 14,1 10,8

Annualisé sur :

3 ans 8,9 8,7 8,7 10,9

5 ans 10,6 10,4 10,3 12,7

10 ans 11,5 10,6 11,9 12,5

22 ans 10,2 9,1 11,3 11,9

Source : IPD Index

Le marché de l’investissement présente des différences régionales. En effet, les investisseurs préfèrent se porter acquéreurs de locaux pour lesquels ils sont sûrs de trouver des locataires.

L’investissement en Irlande du Nord est ainsi limité. Plus de la moitié des investisseurs sont Nord-Irlandais, et très peu de ressortissants de la République d’Irlande ou du reste du Royaume-Uni agissent sur ce marché. Toutefois, la demande domestique suffit à dépasser l’offre, limitée, surtout en ce qui concerne les locaux de qualité. Cette pénurie d’offre diminue d’ailleurs le nombre de transactions potentielles et limite la liquidité sur le marché. En effet, les propriétaires préfèrent garder leurs biens en


attendant une opportunité intéressante, et ceux qui entrent sur ce marché ont plus de mal à obtenir des locaux convenables. Les investisseurs de l’Irlande du Nord cherchent donc à investir en Ecosse, en Angleterre et au Pays de Galles, où ce marché continue à se développer. En 2000, les transactions réalisées atteignaient un total de 29,9 Mds EUR, et 19,4 Mds en 2001.

5.1.4.2.4 Les banques accordent moins de prêts immobiliers Les taux d’intérêt sont historiquement bas. Les prêts sont donc bon marché. Ainsi, les revenus générés par les propriétés commerciales permettent de couvrir les charges d’intérêts contractés pour les acquérir. Ceci a donc favorisé le recours à l’emprunt pour financer les investissements immobiliers. Selon la British Banking Association, au cours des cinq dernières années, le nombre de prêts accordés aux entreprises de construction et aux sociétés immobilières a plus que doublé. En 2002, le secteur immobilier serait d’ailleurs celui qui a contracté le plus de prêts. Selon la Bank of England, banque centrale britannique, les prêts directs et indirects accordés dans l’optique d’un investissement dans l’immobilier commercial représenterait un total de 318,1 Mds EUR, dont 95,43 voire 111,34 Mds EUR seraient des emprunts contractés par des property companies. Toutefois, il reste très difficile d’estimer l’importance des prêts immobiliers accordés par les banques aux entreprises. En effet, la Bank of England, par exemple, n’enregistre que les mouvements des banques régulées par le Banking Act 1987. Selon DTZ1, la Banque d’Angleterre n’enregistrerait que le tiers des prêts accordés pour l’immobilier commercial, puisqu’elle exclut les prêts accordés par les building societies, les compagnies d’assurances et les banques étrangères.

Selon la Bank of England, en juin 2000, prêter aux entreprises agissant sur le marché de l’immobilier commercial ne présentait que peu de risques. La demande était alors forte et devait le rester. Les rendements obtenus augmentaient. Davantage de prêts ont été accordés, presque tous destinés à des constructions à moitié pré-louées avant leur achèvement. Les banques étaient disposées à prêter des fonds importants lors d’un investissement dans l’immobilier. En 2002, les investisseurs ont ainsi pu emprunter jusqu’à 80% du prix d’achat à des taux inférieurs à 6,5%. Or, le système bancaire britannique a déjà connu d’importants problèmes lors des crises de 1970 et de 1990, en raison du haut niveau des dettes contractées pour le financement d’achats immobiliers. En raison de ce souvenir douloureux, les banques deviennent plus prudentes lorsque le marché commence à montrer des signes de faiblesse. Début 2003, les banques se sont rendues compte de l’importance qu’ont pris les investissements immobiliers dans leur portefeuille et cherchent petit à petit à se débarrasser de ce risque. Parallèlement, les organismes de prêts ont renforcé leurs critères de consentement. Selon l’Estates Gazette, Abbey National, dans le cadre du recentrage de son activité, a même décidé d’arrêter de prêter des fonds destinés à être investis dans l’immobilier commercial. La building society cherche même à se débarrasser de son portefeuille de prêts, évalué à 3,18 Mds EUR. Elle a souffert des pertes de grosses entreprises, telles qu’Enron. L’exposition au risque que représentent les entreprises devrait être diminuée au cours des trois années à venir.

En diminuant l’importance de l’immobilier dans leur activité, les banques suivent l’exemple initié par les entreprises. En effet, les sociétés ont déjà commencé à rayer l’immobilier de leurs bilans : les biens immobiliers représentaient presque la moitié des immobilisations corporelles des entreprises en 1995 et à peine un tiers en 2000. Pour se faire, elles ont recours à diverses techniques, telles que la vente suivie d’un crédit-bail ou le transfert de la propriété à des fonds d’investissements, pour ne citer que les plus populaires.

1 Agence immobilière analysant le marché britannique


5.1.4.2.5 L’immobilier commercial britannique attire également les investisseurs étrangers

Selon l’International Real Estate Digest1 (IRED), en 2000, l’investissement étranger sur le marché immobilier commercial britannique a atteint son plus haut niveau : presque 11,63 Mds EUR, soit plus du double de celui de 1999 et une augmentation de plus de 50% en termes réels par rapport au record précédent en 1989. En 2000, les acquisitions faites par les étrangers représentaient environ un quart du total des achats effectués au Royaume-Uni. Durant trois années consécutives (1998, 1999 et 2000), le premier investisseur était les Etats-Unis (environ 45% des investissements étrangers). Le chiffre d’affaires du marché de l’immobilier commercial au Royaume-Uni a atteint 52,87 Mds EUR, soit une augmentation de 25% grâce au haut niveau des investissements étrangers.

Les investisseurs étrangers peuvent s’intéresser au marché immobilier britannique pour plusieurs raisons : soit pour occuper les locaux, soit pour les mettre en location, soit pour profiter de l’aspect cyclique de marché immobilier britannique et les revendre alors, en effectuant une plus-value. Selon le RICS, Londres est ainsi la principale destination des investissements étrangers sur le marché commercial, principalement en raison de sa réputation dans les domaines financiers, technologiques et de l’innovation, mais également en sa qualité de capitale. Environ 33% des plus grandes compagnies mondiales ont établi leur siège européen à Londres et 66% des entreprises classées dans le Fortune 500 ont au moins un bureau à Londres.

L’investissement étranger ne se limite cependant pas à Londres. Il s’est étendu à d’autres régions, créant une augmentation des prix et des loyers pouvant aller jusqu’à 15-35% en 2000. Par exemple, Edimbourg a vu ses loyers augmenter de 23%, atteignant ainsi presque 52,87 EUR par mètre carré par mois.

5.1.4.3 Une cause plus structurelle : le renouvellement du parc immobilier Le parc immobilier commercial est renouvelé grâce à deux principaux facteurs : la construction, initiée par les investisseurs, et la reconversion de certains bâtiments.

5.1.4.3.1 La spéculation entraîne de nouvelles constructions Selon la Commission européenne, il faut distinguer deux types de constructions : la construction spéculative et les « bespoke development ». La construction d’un bâtiment est considérée comme spéculative si elle est initiée sans répondre aux besoins d’un client connu. Le bâtiment ainsi construit peut ensuite être vendu ou loué. Il ne correspond pas forcément aux besoins du marché ni à une demande identifiée. Dans ce cas, déterminer le loyer ou le prix de vente revient à un chartered surveyor, en fonction du marché au moment de la mise en location.

Un « bespoke development » au contraire est initié sur la demande d’un client, pour répondre à un besoin.

Posséder des locaux commerciaux pour les louer est rentable. Ainsi, de nombreux investisseurs souhaitent profiter de cette opportunité, et se lancent dans des développements spéculatifs lorsque le marché de l’immobilier commercial offre de bons rendements et qu’il n’y a que peu de disponibilités. Par conséquent, de nombreux locaux commerciaux sont construits, contrairement à la situation de l’immobilier résidentiel.

Mais aujourd’hui, la demande est peu importante et le nombre de locaux disponibles, tous secteurs confondus, augmente. Les constructions achevées dans ce contexte ne font qu’augmenter l’offre déjà trop importante.

1 Site internet spécialisé et regroupant de nombreux spécialistes de l’immobilier


Toutefois, un paramètre important joue en faveur de ces nouvelles constructions : la qualité. En effet, les sociétés se tournent plutôt vers des locaux modernes avec des prestations de qualité, les locaux de catégorie A. Les locaux de qualité moindre sont plus difficiles à louer. Or, les nouvelles constructions répondent généralement aux critères de qualité recherchés par les entreprises. C’est d’ailleurs sur ces locaux que les loyers moyens se basent. Lorsque le niveau des loyers diminue, les entreprises profitent de cette situation pour louer ces nouveaux locaux à un loyer avantageux.

Ce besoin de qualité se reflète également dans les nombreux travaux visant à moderniser les bâtiments plus anciens, pour qu’ils répondent aux critères de qualité. Les constructions jouent donc un double rôle : elles permettent de renouveler le stock de locaux commerciaux, et l’adaptent aux attentes des entreprises.

Il ne faut pourtant pas généraliser. En effet, toutes les régions n’attirent pas les nouvelles constructions. Certaines offrent des loyers considérés trop faibles par les investisseurs pour sembler intéressantes. Ainsi, de nombreuses constructions sont initiées à Londres, alors que d’autres villes en manquent.

5.1.4.3.2 Les bureaux plus vétustes sont convertis en logements Lorsque le marché atteignait des sommets et manquait de locaux disponibles, de nombreuses maisons ont été converties en bureaux ou en magasins. Ainsi, il n’est pas rare de voir des bureaux ou des magasins dans des locaux destinés, à l’origine, à être des logements.

Aujourd’hui, la situation a changé. La pénurie touche les logements, non l’immobilier commercial. L’opération inverse a donc lieu : les bureaux, entrepôts et autres locaux commerciaux sont convertis en résidences. Ces conversions permettent non seulement de créer des logements mais également d’assainir le marché de l’immobilier commercial, en retirant les locaux vétustes du marché. En effet, les entreprises préfèrent s’installer dans des locaux neufs avec des prestations de qualité, plutôt que dans de vieux bâtiments. Les bâtiments ne répondant pas aux critères recherchés sont beaucoup plus difficiles à louer, et d’autant plus lorsque les taux de disponibilité sont hauts. De fait, lorsque de nombreux locaux sont sur le marché, les propriétaires diminuent leurs loyers pour attirer des locataires. Ainsi, une entreprise peut obtenir des locaux de très bonne qualité pour un loyer compétitif, et ne se tournera donc pas vers les locaux de qualité inférieure.

Un projet est actuellement étudié à Londres : convertir les bureaux vacants lorsque le taux de disponibilité excède 10%.

5.1.5 Les investisseurs restent actifs et la demande des entreprises devrait augmenter en même temps que leur confiance

En tant que placement, le marché de l’immobilier commercial produit des revenus sûrs et réguliers. Il attire par conséquent un certain nombre d’investisseurs, même si le marché semble moins bien se porter qu’auparavant.

En ce qui concerne l’occupation des locaux, le marché de l’immobilier commercial dépend principalement du cycle économique et de la confiance des entreprises en leurs perspectives d’avenir. Certains paramètres économiques ont un impact plus important sur des segments particuliers de l’immobilier commercial. Par exemple, l’impact de la consommation des ménages est plus directement perçu sur les magasins. Mais tous y seront sensibles.

Selon les observateurs, la diminution que connaît le marché de l’immobilier commercial devrait continuer jusqu’en 2003-2004. Dès que les entreprises reprendront confiance en leurs perspectives de développement, les petits bureaux qu’elles essaient de sous-louer seront retirés du marché, ce qui fera significativement diminuer l’offre. La demande augmentera, de même que les loyers, et le marché reprendra alors le chemin d’un nouveau cycle.


Cependant, il est important de noter les différences régionales. La diminution subie par les marchés de Londres et du Sud-Est n’est pas générale. Les loyers sont stables dans la majorité du pays voire en augmentation dans certaines villes. Ces disparités régionales vont à présent être étudiées plus en détail, secteur par secteur.

5.2 Les spécificités régionales du marché des bureaux au Royaume-Uni

Pour estimer l’état actuel du marché de l’immobilier commercial, trois paramètres sont étudiés :

- le taux d’inoccupation ;

- le niveau du take-up ;

- et les loyers.

Taux d’inoccupation Le taux d’inoccupation (vacancy ou availability rate) est le rapport entre le nombre de locaux inoccupés et le nombre total de locaux. Il reflète donc l’importance de l’offre.

Tous les locaux inoccupés ne sont pas proposés à la location, ce qui fausse les estimations. Les propriétaires peuvent, par exemple, préférer attendre que le marché renoue avec la croissance ou accepter un locataire si l’occasion se présente, sans en chercher un activement. Il s’agit du « grey market » : les bureaux vacants qui ne sont pas proposés officiellement en location sur le marché.

Take-up Le take-up représente l’espace dont un locataire a pris possession. Le niveau du take-up de l’année reflète le nombre et l’importance des transactions effectuées au cours de l’année. Son évolution permet donc d’apprécier la demande.

Loyers Les loyers sont le résultat du jeu de l’offre et de la demande. Si le nombre de locaux disponibles augmente alors que la demande reste inchangée ou diminue, il est plus difficile au loueur de trouver un locataire. Celui-ci peut alors négocier un loyer plus faible. A l’inverse, si l’offre est rigide alors que la demande est plus importante, les loyers augmentent.

Les loyers sont cependant un indicateur imparfait. Lorsque l’offre est supérieure à la demande, les propriétaires utilisent des mesures incitatives (« incentives ») pour d’attirer des locataires, telles que des périodes pendant lesquelles les locataires ne paieront pas de loyers (rent free periods) ou une participation financière aux frais d’aménagement. L’importance de ces mesures incitatives dépend de la durée du bail et des conditions du marché, mais elle n’est pas reflétée dans le niveau des loyers. Les avantages obtenus sont donc un moyen complémentaire d’estimer la santé du marché. En ce moment, les rent free periods sont relativement fréquentes, surtout à Londres.

Le montant du loyer dépend également de la qualité de l’immeuble considéré (neuf ou rénové), de son emplacement géographique (la proximité du centre ville et des infrastructures de transport) et de la qualité de vie offerte par le quartier. Ainsi, les loyers des bureaux en centre-ville sont généralement plus élevés que ceux des bâtiments sis dans les technoparcs ou parcs d’activités en périphérie.

Les loyers des locaux commerciaux sont calculés annuellement. Les valeurs mentionnées ici sont donc annuelles. Les loyers britanniques peuvent être exprimés en mètres carrés ou en pieds carrés (un pied carré correspond à 0,0929 mètre carré).


5.2.1 Le marché londonien

5.2.1.1 Un marché qui s’essouffle Si Londres, depuis fin 2001, est la ville où les loyers des bureaux sont les plus chers du monde1 (Tokyo est en seconde place), elle a également connu une des plus importantes diminutions mondiales de ses loyers par rapport aux « sommets du marché » (deuxième rang après Stockholm). Selon l’Estates Gazette, magazine spécialisé dans l’immobilier commercial, les loyers à Londres diminuent progressivement mais régulièrement depuis 2000, période où les bâtiments nouvellement construits étaient loués à 159 EUR par pied carré2. Les loyers ont ainsi diminué en moyenne de 20%3 sur le marché de Londres en 2002.

Pourtant, Londres reste un placement attrayant pour les investisseurs, locaux comme étrangers, très présents dans la capitale. En 2002, les investisseurs du Moyen Orient étaient à l’origine de 22%3 des transactions dans le West End, et les fonds d’investissements allemands en ont représenté 5%3. Dans la City, 47%3 des transactions ont été effectuées par des étrangers.

Selon nombre d’observateurs du marché, la demande émanant des entreprises a fortement diminué au cours de 2002. Les transactions étaient de 25%3 inférieures à la moyenne et le niveau de take-up n’aurait pas été aussi bas depuis 1995. Le quartier des Docklands est le plus touché par ce ralentissement. Le take-up en 2002 est inférieur de 25% à la moyenne (en millions de pieds carrés)


Le marché a cependant été largement soutenu par le secteur public, représentant 20% de la demande totale en 2002. Sa part devrait augmenter en 2003 pour atteindre 30%4 de la demande totale.

Le taux d’inoccupation, de son côté, aurait atteint 9% et devrait augmenter, puisque de nouvelles constructions devraient être achevées, principalement dans la City, en 2003 et 2004.

1 Comparaison mondiale du prix des bureaux effectuée par CB Hillier Parker, agence immobilière spécialisée disposant d’une cellule de recherche

2 Estates Gazette

3 FPD Savills - agence immobilière ayant une cellule de recherche et d’analyse du marché

4 Estates Gazette


Le taux de disponibilité des bureaux a augmenté au cours de 2002


L’augmentation de la disponibilité a entraîné une diminution des loyers, comme le montrent les graphiques ci-dessous.

Taux de disponibilité dans les différents Evolution des loyers dans les différents quartiers quartiers de Londres de 1992 à 2002 de Londres de 1992 à 2002 (en GBP par pied carré)

Source : Jones Lang LaSalle

Cette diminution reste pourtant partiellement masquée par le pouvoir des locataires, accru ces derniers mois, de négocier d’importants avantages (périodes sans payer de loyers, participation aux frais d’aménagement, etc.).

Selon FPD Savills, les loyers ne devraient recommencer à augmenter qu’en 2004, voire 2005 à la City. Mais il est difficile de prévoir avec précision puisque ce marché dépend largement de la confiance des entreprises en leurs perspectives d’avenir. Si elles s’améliorent sur une période continue suffisamment longue, le nombre de transactions devrait augmenter. En outre, les entreprises essayant de sous-louer


leurs locaux devraient alors retirer ces petits bureaux du marché, diminuant ainsi l’offre. Une diminution de l’offre couplée d’une augmentation de la demande devrait entraîner une augmentation des loyers.

5.2.1.2 Tous les bureaux ne sont pas touchés La demande diminue pour les grands bureaux, mais semble rester stable pour les petits locaux. Cependant, cette stabilité est masquée par l’augmentation de l’offre, origine de la baisse des loyers. En effet, selon Jones Lang LaSalle1, 70% des bureaux disponibles seraient des locaux sous-loués par des entreprises cherchant à rentabiliser et rationaliser leurs bureaux. Cette offre, temporaire et liée au contexte économique, vient gonfler l’offre normale.

Par ailleurs, les immeubles de très haute qualité n’ont été que peu affectés par la baisse de la demande : ils demeurent très recherchés. En raison de leur rareté, leurs loyers sont restés inchangés.

5.2.1.3 Les quartiers Londres est découpée en trois principaux quartiers : le West End, la City et les Docklands. Dans ces trois zones géographiques, les loyers diminuent, mais à un rythme différent.

Le West End est le quartier aux loyers les plus élevés, puisque les adresses les plus prestigieuses de la capitale s’y trouvent, telles que Mayfair, St James, Victoria ou encore Soho. A l’inverse, les loyers sont les plus bas de la ville aux Docklands, où se trouvent par exemple Canary Wharf et South Bank.

Chaque council étant indépendant en termes de planning, chaque quartier a ses propres styles de bâtiments. Par exemple, les bâtiments sont plus hauts et plus large à la City que dans le West End ; ce dernier est fait de vieux bâtiments, alors que ceux de Canary Wharf sont plus récents.

Enfin, certaines professions tendent à se regrouper dans des quartiers déterminés. Ceux-ci seront alors plus sensibles aux évènements économiques affectant le secteur en question. Par exemple, la majorité des entreprises du secteur financier étaient dans la City. Lors des problèmes rencontrés par ce secteur, les entreprises ayant licencié ont ensuite rationalisé l’utilisation de leurs locaux et proposé en sous-location l’espace disponible, augmentant ainsi de manière significative le nombre de petits bureaux libres à la location à la City.

En fonction des caractéristiques propres à chacun des quartiers, le type d’offre et de demande n’est pas le même, ce qui se reflète dans les loyers, le nombre de locaux disponibles et les transactions effectuées. Les restrictions en ce qui concerne le type de bâtiment peuvent, par exemple, diriger certaines entreprises vers un quartier en particulier : si elles cherchent de très grands locaux, elles se tourneront plutôt vers la City ou les Docklands. Si le prestige de l’adresse est un critère de sélection important, elles se dirigeront plutôt vers le West End.

5.2.1.4 Le West End Le West End connaît la diminution de loyers la moins importante de Londres. En 2002, les transactions n’ont été inférieures que de 17% à la moyenne et seulement 6,6% des bureaux sont inoccupés2. La demande aurait surtout diminué pour les bureaux entre 5 et 10 000 pieds carrés (soit entre 464,5 et 929 mètres carrés).

Une grande partie des bureaux sur le marché (51%1) seraient des sous-locations proposées par des entreprises ayant des bureaux trop grands. Puisqu’ils sont en concurrence avec de nombreux locaux

1 Agence immobilière ayant sa propre cellule de recherche

2 FPD Savills


neufs, ces bureaux sont plus difficiles à louer. Cependant, certains locataires commencent à percevoir leur principal avantage : ils sont flexibles, ce qui en fait une bonne option pour le court terme.

Peu de constructions sont prévues, le marché devrait donc avoir le temps d’absorber l’espace disponible en sous-location et les loyers devraient augmenter avant l’arrivée de ces nouveaux bâtiments sur le marché. Les promoteurs qui le pouvaient ont différé le début des travaux lorsque la construction n’avait pas encore commencé. Seuls 36%1 des projets sont effectivement en construction. L’offre ne devrait donc pas être trop accrue par l’arrivée de nouveaux bureaux entre 2003 et 2005.

Les loyers des bureaux de très bonne qualité sont évalués à 111,34 EUR par pied carré1, soit une diminution de 17% en 2002. De plus, les mesures incitatives accordées par les propriétaires ont augmenté : en moyenne, les entreprises ayant des baux entre dix et quinze ans ont obtenu des périodes assez longues (de quinze à dix-huit mois) pendant lesquelles elles ne paieront pas de loyers. Le loyer effectif tombe ainsi à 78 EUR par pied carré1.

Les locaux de moins bonne qualité ont vu leur loyer diminuer davantage : les loyers des bureaux du bas de la catégorie A ont diminué de 20% et ceux des locaux de catégorie B de 24%1.

La diminution des loyers est moins prononcée dans certains quartiers du West End, tels que Victoria (soutenu par une forte demande gouvernementale) ou Mayfair & St James, où le nombre de bureaux de catégorie A est limité. Le 40 Berkeley Square, dans le West End, en est un bon exemple : il a été pré-loué (la construction de ce bâtiment n’est pas encore finie) par Blackstone Group pour 127,24 EUR par pied carré. Ce niveau n’est pas représentatif du reste du marché : les adresses et les bâtiments considérés prestigieux connaissent une concurrence plus importante.

Les investisseurs restent très actifs dans le West End : les transactions sont montées à 5,09 Mds EUR1, soit une augmentation de 28% par rapport à 2001. Ce montant contraste avec le marché de l’occupation, et s’explique par les divergences de stratégies entre les différents investisseurs : les entreprises (institutions, property companies etc.) ont généralement vendu leurs biens à des investisseurs privés, pour la troisième année consécutive.

5.2.1.5 La City Le volume de transactions est 20% en dessous de la moyenne des vingt dernières années mais leur nombre inférieur de 28% à la moyenne1. Quelques grandes transactions ont sauvé les apparences : sans elles, la City aurait été à son plus bas niveau depuis 1983.

Plus de 60% de ces transactions portaient sur des locaux de catégorie A.

Le changement majeur au cours de 2002 est surtout lié à l’offre. En 2001, le nombre de bureaux disponibles avait déjà augmenté pour atteindre 8,3% du stock total. En 2002, la rationalisation des bureaux des entreprises et l’offre plus importante de petits bureaux qui en a résulté n’a fait qu’augmenter ce taux d’inoccupation, atteignant 12,8% à la fin de l’année1.

La majorité de cet espace (64%) est de catégorie B et 47% sont des sous-locations, niveau supérieur à la normale, mais ils devraient être rapidement retirés du marché, dès le retour de la confiance des entreprises.

De nombreuses constructions spéculatives devraient également arriver sur le marché entre 2003 et 2004 (5,3 millions de pieds carrés). Celles prévues pour 2005 ont été retardées. De tous ces projets, seuls 52% sont en construction, et 15% ont les autorisations nécessaires. Il est donc probable que beaucoup soient repoussés. En effet, si les loyers continuent à descendre, ils risqueraient d’atteindre un seuil en dessous duquel l’opération n’est plus rentable pour le promoteur.

1 FPD Savills


Peu de transactions ont eu lieu au cours de la seconde moitié de 2002. Il est donc difficile d’estimer le loyer moyen. FPD Savills l’estime à 79,53 EUR par pied carré, soit une diminution de 23%. En outre, il serait possible d’obtenir une période de dix-huit mois sans payer de loyer lors de la conclusion d’un bail de dix ans. Le loyer effectif tomberait alors à 39,76 EUR par pied carré.

En ce qui concerne les investissements, ils ont représenté un total de 6,36 Mds EUR en 2002, soit une diminution de 23% par rapport à 2001. Le volume des investissements diminue pour la seconde année consécutive, non par manque d’acheteurs, mais parce que peu de propriétaires sont désireux de vendre.

5.2.1.6 Les Docklands La seconde moitié de 2002 a été sans précédent : aucune transaction n’a été effectuée à Canary Wharf, un des quartiers des Docklands, habituellement actif.

Les transactions effectuées dans le reste des Docklands ont été inférieures de 69% au niveau de 2001 et de 37% à la moyenne.

Le nombre de bureaux disponibles est passé de 8,6% du stock en 2001 à 9,3% en 2002. Cependant, d’autres bureaux seraient inoccupés mais les propriétaires hésiteraient à les mettre sur le marché pour l’instant.

En raison du manque de transactions, il est difficile d’estimer la valeur des loyers moyens. En prenant en compte l’état du marché dans le reste de Londres, FPD Savills l’estime à 65,21 EUR par pied carré, soit une diminution de 9% en un an.

En dehors des Wharf, zone aux loyers les plus élevés, les loyers sont à 44,53 EUR par pied carré.

5.2.1.7 Prévisions d’évolution pour les quartiers de Londres Il est difficile de prévoir l’évolution du marché de l’immobilier commercial, puisqu’il dépend largement de la confiance des entreprises en leurs perspectives d’avenir. Pour le moment, c’est surtout l’incertitude qui domine, comme le reflètent l’atonie des marchés financiers. La situation est encore plus délicate pour la City et les Docklands, qui dépendent plus largement des secteurs bancaires et financiers que le West End.

La disponibilité devrait rapidement diminuer, dès que la confiance des entreprises sera revenue : les propositions de sous-location seront retirées du marché, soit 60% de l’offre actuelle.

Mais de nouveaux bureaux devraient arriver sur le marché dans les trois ans à venir, ce qui risque d’affecter la reprise de l’augmentation des loyers.

Ainsi, selon FPD Savills, le West End devraient voir ses loyers remonter début 2004, plus tôt que les autres quartiers, puisque moins de projets y sont prévus.

A la City, en revanche, l’offre de nouveaux bureaux devrait augmenter en 2003 et 2004, ce qui retarderait la reprise de l’augmentation des loyers à 2004 ou 2005.

5.2.2 Le reste du Royaume-Uni Londres et le Sud-Est suivent généralement les mêmes évolutions, soit une diminution des loyers et une augmentation des disponibilités. Par contre, le reste du Royaume Uni est beaucoup moins touché par la baisse des loyers. La majorité des marchés régionaux est stable. Même si certains sont en augmentation et que d’autres accusent une légère baisse, la diminution des loyers observée sur la moyenne du Royaume-Uni est principalement due à celle de Londres et du Sud-Est.

En ce qui concerne les bureaux, il existe dix principaux marchés régionaux au Royaume-Uni : Belfast, Birmingham, Bristol, Cardiff, Edimbourg, Glasgow, Leeds, Manchester, Newcastle et Nottingham.


Birmingham, et Manchester font d’ailleurs désormais partie des dix villes du monde où le loyer des bureaux est le plus cher et Glasgow est quinzième de ce classement1. Ils ont augmenté au cours de l’année 2002.

Par ailleurs, les investissements sont restés nombreux dans la majorité des régions du Royaume-Uni tout au long de l’année 2002, et ce, malgré la diminution ou la stabilité des loyers. De plus en plus d’investisseurs se dirigent vers les Midlands, le Nord-Ouest et le Nord-Est de l’Angleterre.

5.2.2.1 Angleterre

5.2.2.1.1 Autour de Londres La banlieue de Londres se découpe ainsi : le Nord, le Sud et la Thames Valley à l’Ouest.


Comme dans Londres, les niveaux de demande autour de Londres sont généralement bas. Selon Insignia Richard Ellis2, la situation semble s’être légèrement améliorée au nord de la M 25, périphérique londonien, où la demande reviendrait. Il n’en va pas de même pour le reste de la banlieue londonienne : la Thames Valley et le Sud voient leur nombre de bureaux disponibles augmenter parallèlement à une diminution du nombre de transactions.

Bien qu’il ait un peu augmenté, le taux d’inoccupation des locaux est resté relativement bas au Nord et au Sud, par rapport à la Thames Valley.

Le déclin des loyers était évident à travers la région, même s’il était moins marqué que dans Londres.

1 Classement selon CB Hillier Parker

2 Agence immobilière disposant de sa propre cellule de recherche


Selon Insignia Richard Ellis, 2003 sera caractérisé par une baisse de la demande alors que le nombre de locaux disponibles devrait encore augmenter, puisque certains chantiers vont s’achever.

La demande devrait principalement émaner des entreprises arrivant au terme de leur bail, et pouvant ainsi se relocaliser à un coût limité.

Les loyers devraient diminuer en 2003, puis se stabiliser, voire augmenter dès la seconde moitié de 2004.

L’activité aurait déjà commencé à reprendre début 2003, la Thames Valley ayant conclu une des plus grandes transactions depuis plus de deux ans (portant sur 113 700 pieds carrés, à Brentford, cédés à un loyer de 41,35 EUR par pied carré).

5.2.2.1.2 La Thames Valley


La Thames Valley, ou Western Corridor, était le fief du secteur des nouvelles technologies d’information et de communication, qui ne représente aujourd’hui plus que 26% de la demande, soit une diminution de 15% par rapport à 2001. Elle a donc été très sévèrement touchée par les problèmes de ce secteur, ce qui s’est traduit sur le marché immobilier par une hausse des disponibilités, une diminution de la demande et donc la baisse des loyers. En 2002, les entreprises de services ont pris le relais et représentaient un quart de la demande.

Après deux années consécutives de diminution, la baisse de la demande semble ralentir. La demande au cours de la seconde moitié de 2002 n’a représenté que 2%1 de moins qu’au premier semestre. Le marché semble donc se rapprocher de son point le plus bas, accusant ainsi les répercussions du ralentissement du secteur des nouvelles technologies.

En 2002, le nombre de transactions aurait diminué de 40% par rapport à 2001 et de 70% par rapport au pic de 2000.

1 Insignia Richard Ellis – Thames Valley & M25 Offices


Volume des transactions trimestrielles dans la Thames Valley en milliers de mètres carrés de 1996 à 2002

Source : CB Hillier Parker

Les bureaux, objets de ces transactions, reflètent la confiance dans l’économie. Environ 40% ont été pris en sous-location. Les entreprises sont plus flexibles que les propriétaires, en termes de loyers et d’avantages accordés, puisque leur but est de rentabiliser l’espace qu’elles n’occupent pas. Ainsi, les locataires ont pu obtenir des baux de 13 ans en moyenne, et 42% des transactions portaient sur des baux de moins de 10 ans1.

Selon CB Hillier Parker, la demande devrait se concentrer sur les espaces en sous-location, puisqu’ils permettent d’obtenir des contrats plus souples.

La demande émanant des activités technologiques n’a représenté que 42%1 de la demande totale (alors qu’elle en représentait 61% en 2001 et 72% en 2000). La demande a donc émané de divers secteurs d’activité, ce qui équilibre ce marché et évite qu’il ne soit trop exposé aux conditions d’un seul secteur, comme c’était le cas il y a encore peu de temps.

L’offre a énormément augmenté au cours de 2002 : 108%1. Ceci est dû à deux facteurs principaux : la mise sur le marché de petits espaces en sous-location et l’achèvement de projets spéculatifs. En effet, le nombre de projets était de 50%1 supérieur à la moyenne sur cinq ans, et ce chiffre aurait été plus important si certains projets n’avaient pas été reportés en attendant une reprise du marché.

Bien que le taux de disponibilité ne soit que de 10%1 du stock total, d’autres locaux seraient apparemment disponibles, principalement en sous-location, sans avoir été proposés directement sur le marché.

CB Hillier Parker prévoit que ce taux augmente encore au début de 2003, avec la livraison de plusieurs chantiers. Des locaux proposés sous la forme de serviced offices devraient également être proposés en 2003.

1 CB Hillier Parker


Evolution trimestrielle de la disponibilité dans la Evolution trimestrielle de la disponibilité selon les marchés Thames Valley (en milliers de pieds carrés) de la Thames Valley (en milliers de pieds carrés)


Les loyers ont diminué de 7% en moyenne en 2002, mais la zone autour de la M4 (M4 Corridor) a été la plus touchée avec 10%. Bien que ces niveaux soient déjà significatifs, ils ne reflètent pas les avantages concédés par les propriétaires, atteignant un mois sans payer de loyer par année de bail. Evolution des loyers dans le Western Corridor entre 1980 et 2002


Le tableau suivant présente les loyers des bureaux de qualité obtenus dans différentes villes de la Thames Valley. Loyers des bureaux dans différentes villes de la Thames Valley

Ville Loyer (en GBP par pied carré)

Basingstoke 19

Bracknell 25

High Wycombe 25

Maidenhead 30

Oxford 22

Reading 24

Slough 28,50

Uxbridge 28,50



En raison du nombre de locaux vacants, CB Hillier Parker prévoit que les loyers diminuent encore en 2003, et que les avantages obtenus par les locataires soient également plus importants. Ils peuvent cependant rester stables dans quelques villes, telles qu’Oxford qui n’a que peu de locaux disponibles par rapport à la demande.

5.2.2.1.3 Le Nord de Londres


Le nombre de transactions au Nord de la M25 est juste en dessous de la moyenne sur cinq ans. Environ la moitié de ces transactions porte sur des locaux situés à proximité de la M1, entre Watford et Luton, et seulement 37% dans des business parks1. La demande a été dominée par les grandes entreprises, le secteur public et le secteur technologique. Elle est surtout localisée au sud de la région, proche du périphérique londonien, en raison de la présence d’infrastructures et de la présence à la fois de bureaux en ville et dans des business parks. La disponibilité a augmenté de 125% en moyenne dans cette région, avec un pic à 140% le long de la M11. Cette augmentation est principalement liée à l’achèvement de constructions spéculatives. En revanche, très peu de bureaux ont été mis sur le marché dans le sud est de la région.

1 CB Hillier Parker


Volume des transactions dans le Nord Evolution de la disponibilité et du volume de Londres de 1998 à 2002 des transactions de 1991 à 2002 (en milliers de mètres carrés) (en millions de pieds carrés)

Source : CB Hillier Parker Source : Insignia Richard Ellis

Selon CB Hillier Parker, l’offre ne devrait pas beaucoup augmenter en 2003. Un seul projet est actuellement en construction, et les quelques projets prévus ne devraient donc pas affecter le marché avant fin 2004, voire plutôt 2005.

Cependant, les promoteurs continuent à acheter des terrains, ce qui maintient les prix. De plus, le nombre de parkings est désormais restreint et les valeurs des terrains ayant obtenu les autorisations nécessaires avant cette restriction augmentent.

Les loyers ont été soutenus par des transactions aux loyers exceptionnels au cours du premier semestre de 2002 portant sur de nouvelles constructions. Cependant, les loyers effectifs sont moindres en raison de l’augmentation des avantages accordés aux locataires. Ils obtiennent généralement des périodes d’un mois par année de bail pendant lesquelles ils ne paient pas de loyers.

Evolution des loyers dans les différents marchés du Nord de Londres par rapport à la moyenne britannique


Le tableau suivant présente les loyers moyens payés dans les loyers de qualité, dans différentes villes du Nord de Londres.


Loyers des bureaux dans différentes villes du Nord de Londres


Brentwood 24

Chelmsford 22,50

Hemel Hempstead 24

Luton 18

St Albans 23,50

Watford 24


Il est possible que les loyers continuent à diminuer en 2003 et que les avantages soient plus intéressants, en raison du grand nombre de locaux actuellement sur le marché et du manque de demande, principalement pour les grands bureaux. Les avantages pourraient également être sous la forme de participation aux frais d’aménagements.

Les investisseurs sont restés des acteurs importants de ce marché en 2002. En effet, ils sont moins inquiets du niveau des loyers que dans le reste du Sud-Est de l’Angleterre, en raison de la nature du marché du Nord de Londres : les entreprises qui y sont sises ne sont généralement pas trop exposées aux conditions internationales et les nombres de constructions prévues et de locaux disponibles sont inférieurs à ceux des régions limitrophes.

5.2.2.1.4 Le Sud de Londres


La demande a diminué tout au long de 2002. Les transactions en 2002 n’ont représenté que 60% de la moyenne annuelle à long terme de ce marché. En revanche, la proportion de nouveaux bureaux est supérieure de 33% à la moyenne de ces cinq dernières années. Cependant, les bureaux en construction n’ont pas été réservés.


Volume de transactions en 2002, selon le type de bureaux (en million de pieds carrés)


L’offre est aujourd’hui à son plus haut niveau depuis 1994. Une grande majorité de ces locaux sont de vieux locaux (65%), bien que le nombre de nouveaux locaux ait légèrement augmenté.

Le taux d’inoccupation était de 5,5% fin 2002.

Espace inoccupé, en fonction de la qualité des locaux (en millions de pieds carrés)


Les loyers ont diminué en moyenne de 5% en 2002, déclin limité par rapport à Londres. Mais cette chute des loyers est davantage liée à une rareté des transactions qu’à une forte demande.

Selon les villes, les loyers sont compris entre 31,8 et 46,12 EUR par pied carré.


Loyers des bureaux dans différentes villes du Sud de Londres


Crawley 21,50

Croydon 21

Guildford 27,50

Maidstone 20

Redhill & Reigate 25,50

Weybridge 29


5.2.2.2 Le South East

Les loyers ont diminué de 6% en moyenne dans le Sud-Est, et sont compris entre 28,63 et 47,71 EUR par pied carré. Toutefois, en y intégrant les avantages obtenus par les locataires, la diminution serait trois fois plus importante, selon Atis Real Weatheralls.

Le nombre de locaux disponibles a augmenté de 4,3% au cours de l’année 2002. Il atteint donc 11,20% dans le nord de la région et 12,80% dans le sud.

La demande reste stable, mais en dessous de la moyenne sur dix ans.

Comtés :



Essex Hampshire


Kent Oxfordshire

Surrey West Sussex

Principales villes du South East:

• Colchester

• Brighton

• Basildon

• Marlow

• Cookham


Evolution du take-up de 2000 à 2002 Evolution de l’offre de locaux entre 2001 dans le Sud-Est de l’Angleterre et 2002 dans le Sud-Est de l’Angleterre (en millions de pieds carrés) (en millions de pieds carrés)

Source : Atis Real Weatheralls

Les investisseurs ont dominé le marché presque toute l’année 2002, mais cette demande s’est ralentie au cours du dernier trimestre. Ce ralentissement est surtout dû à un problème de financement : les banques voyant les loyers diminuer en même temps que les taux d’occupation, elles ont renforcé leurs conditions de prêts, diminuant ainsi la part des investisseurs sur ce marché.

La reprise n’est pas attendue sur ce marché avant la seconde moitié de 2004. Pourtant, le Sud-Est est la cible de plans de développement. Dans le Kent, par exemple, des villes telles qu’Ashford ou Maidstone sont en train de se développer. Mais ces projets manquent de synchronisation : la construction de logements n’est pas suivie de la construction de bureaux, d’écoles ou des infrastructures nécessaires (telles que les routes ou les transports en commun).

5.2.2.3 Le South West

Comtés :

Avon Cornwall

Devon Dorset


Wiltshire

Principales villes du South West:

• Bristol

• Bath

• Plymouth

• Gloucester

• Exeter


Le marché des bureaux à Bristol se caractérise par un cruel manque d’espace. Le centre-ville a un taux de disponibilité des plus bas par rapport à la taille de ce marché, et le développement spéculatif est limité.1

Toutefois, le take-up a diminué de 38%2, et les bureaux de catégorie A n’ont représenté que 17% de ces transactions.

Ces conditions font augmenter le prix des loyers, atteignant fin 2002 36,58 EUR par pied carré, soit une augmentation de 15%. Dans des locaux rénovés et de bonne qualité, les loyers demandés peuvent être compris entre 26,24 et 31 EUR par pied carré2.

Le niveau de la demande est stable et ne devrait pas beaucoup augmenter. Cependant, la demande d’espace de qualité est toujours importante. Mais les promoteurs restent prudents et préfèrent attendre qu’ils soient réservés avant de commencer la construction de nouveaux bâtiments.

Le marché des bureaux en périphérie de la ville est resté fort en raison de diminution de l’offre. Les loyers y ont atteint 34,20 EUR par pied carré.

Evolution du take-up dans le Sud-Ouest Evolution de la disponibilité dans le Sud-Ouest entre 1995 et 2002 en fonction de la qualité entre 1995 et 2002 en fonction de la qualité des bureaux (en milliers de pieds carrés) des bureaux (en milliers de pieds carrés)


Deux grands projets devraient être achevés en 2003, mais les locaux y sont déjà loués. Au cours de 2003, le niveau des loyers devrait être soutenu par le manque d’offre. Selon Insignia Richard Ellis, les loyers devraient augmenter de 5%.

1 Lambert Smith Hampton

2 Insignia Richard Ellis


5.2.2.4 L’East Anglia

A travers la région, le take-up a diminué de 16% en 2002 par rapport à l’année précédente.

Niveau du take-up de 1997 à 2002 dans les principales villes de l’East Anglia (en pieds carrés)


La demande s’est principalement dirigée vers les bureaux de bonne qualité. En effet, plus de la moitié des transactions (59%) a porté sur des bureaux de catégorie A. Ceci reflète un phénomène général au Royaume-Uni : les locataires semblent motivés par la qualité des bureaux, tant en terme de localisation géographique que de prestations et standing des bureaux choisis. Une des raisons peut être d’attirer et de retenir le personnel, de plus en plus rare et de plus en plus cher dans le Sud-Est de l’Angleterre.

Les secteurs d’activité présents dans l’East Anglia se diversifient. Les secteurs de la technologie et de la recherche et du développement étaient jusqu’à maintenant prédominants sur ce marché. D’autres secteurs, tels que les banques, les activités financières et les services aux entreprises ont été à l’origine de 45% des transactions de 2002. La région est donc moins dépendante de quelques secteurs-clés qu’auparavant. Même à Cambridge, fief de la biotechnologie, des sciences de la vie et de la recherche et

Comtés :

Cambridgeshire

Norfolk

Suffolk

Principales villes de l’East Anglia :

• Cambridge

• Norwich

• Ipswich

• Peterborough


développement, ces secteurs ne représentaient que 37% des locations en 2002, soit une diminution de 90% par rapport à l’année précédente. Les différents secteurs ayant pris possession de locaux en East Anglia en 2002


Contrairement à la tendance du Sud-Est du pays, l’offre totale de bureaux est restée stable en East Anglia, sauf à Cambridge où elle a augmenté de 50%. Certaines villes, comme Peterborough, manquent d’espace.

Espace disponibles dans les principales villes de l’East Anglia, en fonction de la qualité des locaux (en pieds carrés)


En revanche, la structure de l’offre a changé : plus de 60% des bureaux disponibles sont de catégorie A.

Pour la deuxième année consécutive, les loyers n’ont pas beaucoup évolué au cours de 2002. Les loyers à Cambridge sont stables, aux environs de 35,79 EUR par pied carré et en périphérie de la ville, ils sont passés en dessous de 35 EUR par pied carré. A Norwich et Ipswich, les loyers sont respectivement à 21,47 EUR par pied carré et 19,88 EUR par pied carré.


Selon FPD Savills, l’équilibre entre offre et demande semble indiquer qu’à l’exception de Cambridge, la région ne devrait pas connaître d’augmentation de loyer au cours de 2003.

Les évolutions du marché des bureaux de Cambridge sont un peu particulières : elles sont plus proches de celles du marché du Sud-Est que du reste de l’East Anglia. Il a été très touché, mais moins que les villes du Sud-Est, par le ralentissement économique et la perte de confiance des entreprises, entraînant une augmentation de la disponibilité.

Le centre de Cambridge souffre d’une pénurie de bureaux de grande superficie et la plupart des bureaux y sont anciens. La municipalité n’accorde en effet pas de permis de construire pour des immeubles neufs. La demande étant importante mais l’offre faible, les loyers sont par conséquent élevés, même pour des locaux anciens rénovés et relativement éloignés du centre.

Selon FPDSavills, agence immobilière britannique, les évolutions sur le court terme du marché des bureaux de Cambridge devraient être disparates. En effet, les bureaux en centre-ville seront toujours demandés, sans pour autant que leurs loyers n’augmentent. En revanche, les parcs d’activités, les business et les science parks, disposent d’un surplus d’offre et les taux d’inoccupation ne devraient pas diminuer avant 2004. Les loyers seraient susceptibles d’y diminuer en 2003 pour atteindre le seuil le plus bas en 2004.

Le secteur des laboratoires devrait continuer à bien se porter : la demande est actuellement supérieure à l’offre, et pousse ainsi les loyers à la hausse.

Le succès du centre-ville s’explique par la proximité de la gare. En effet, Cambridge a de gros problèmes de trafic et manque de parkings. Un accès facile aux transports publics est donc un atout majeur.

L’état du trafic s’explique, entre autres, par le prix des maisons. Environ deux cent mille personnes travaillent à Cambridge, mais la ville ne peut en loger que la moitié, et les maisons y sont chères (254 480 EUR en moyenne en 2002). De nombreux habitants doivent donc vivre de plus en plus loin du cœur de la ville, et faire le trajet quotidiennement. Mais le système de transport en commun n’est pas suffisant, pour l’instant, et les habitants font généralement le trajet en voiture, ce qui engendre des problèmes de trafic. Les diverses tentatives d’améliorer la situation, comme la mise en place d’un Park and Ride1, ont pour l’instant échouer.

Selon l’Estates Gazette, les entreprises installées à Cambridge rencontrent également des problèmes de recrutement liés au prix élevé des maisons et aux problèmes de trafic.

Cette situation risque de durer tant que de nouveaux logements ne sont pas construits. La green belt2 contribue à cette carence, puisqu’elle restreint le développement de la ville à son cœur actuel. Les autorités locales auraient réservé environ 400 arpents près de l’aéroport pour développer Cambridge.

En ce qui concerne Norwich, les loyers sont restés stables en raison du manque de bureaux modernes. Les promoteurs comme les occupants cherchent désormais des locaux hors de la ville.

Norwich est généralement peu touché par les hausses et les baisses du marché immobilier commercial du reste du Royaume-Uni et reste stable. La majorité des acteurs y sont locaux. Cependant, la ville commence à prendre conscience qu’il lui faut se vendre comme une destination nationale voire internationale pour attirer des entreprises.

1 Les habitants garent leur véhicule dans un parking desservi par des navettes faisant régulièrement le trajet vers les principaux quartiers de la ville. Les bus étant eux-mêmes piégés par le trafic, la durée du trajet reste similaire. Les habitants ont donc délaissé ce système, préfèrant être dans leur propre véhicule.

2 Espaces verts réservés autour de la ville, sur lesquels les autorités locales interdisent toute construction


5.2.2.5 Les Midlands La croissance économique des West Midlands a été plutôt médiocre en 2002, principalement en raison des mauvaises performances de l’industrie locale. Elle devrait cependant s’améliorer à moyen terme, selon GVA Grimley, grâce à l’amélioration du secteur industriel et des services.

En revanche, la croissance économique des East Midlands a été plutôt bonne, meilleure que celle de nombre d’autres régions britanniques, et GVA Grimley table sur son maintien en 2003.

La croissance des loyers des bureaux était plus forte en 2002 que dans la majorité des autres régions du Royaume-Uni. Elle devrait, selon GVA Grimley, ralentir en 2003, pour reprendre en en 2004 et 2005.

Evolution des loyers dans les Midlands et prévisions jusqu’en 2007 (en pourcentage de changement annuel)


Bien que le marché des occupants soit plus faible qu’il ne l’a été, et que les prévisions d’augmentation des loyers soient mauvaises en 2003, le marché de l’investissement ne semble pas faiblir, grâce au faible coût des emprunts à moyen terme.


5.2.2.5.1 Quelques villes de l’East Midlands

Nottingham

Nottingham est considérée comme la capitale des East Midlands et attire de nombreuses entreprises, locales comme internationales.

Beaucoup de projets récents se sont développés en périphérie de la ville, mais la demande se concentre sur le centre-ville. La demande y est plus forte que l’offre, ce qui implique que les loyers devraient augmenter dans les mois à venir.

Fin 2002, les loyers étaient de 25,45 EUR par pied carré en centre-ville et de 24,65 EUR par pied carré en périphérie1.

Northampton

Le marché des bureaux de Northampton reste relativement actif et se concentre sur les petits bureaux. En raison d’un manque de bureaux de catégorie A, les loyers sont à 23 EUR par pied carré, et ceux des locaux de qualité moyenne sont à 15,90 EUR par pied carré, mais ils sont généralement le résultat d’une conversion de logements en locaux commerciaux1. De nombreux projets devraient se concrétiser dans les années à venir.

Leicester

Comme dans une grande partie du pays, la demande de bureaux a été moins importante qu’au cours des années précédentes, principalement pour des raisons économiques.

A Leicester, en ce qui concerne les grands locaux, la demande a surtout émané de centres d’appel et de banques.

Il n’y a que peu de projets, surtout en raison des coûts de construction que les loyers pourraient ne pas suffire à rembourser rapidement. En effet, les loyers moyens à Leicester sont de 21,47 EUR1 par pied


Comtés :

Derbyshire

Leicestershire

North Lincolnshire

Nottinghamshire

South Lincolnshire

Principales villes de l’East Midlands:

• Nottingham

• Northhampton

• Leicester Kettering

• Derby


carré. Cependant, ils devraient augmenter, selon Lambert Smith Hampton : certains contrats de locations avoisineraient 22,27 EUR par pied carré.

5.2.2.5.2 Quelques villes des West Midlands

Le marché de l’investissement reste actif. De nombreux investisseurs étrangers, notamment allemands, irlandais et israéliens, sont intéressés par le marché immobilier des West Midlands, principalement par les bureaux de bonne qualité.

Birmingham

Birmingham est, de loin, la seconde destination des secteurs financiers et de services aux entreprises au Royaume-Uni1, secteur dominant la demande locale.

Le marché de l’immobilier commercial de Birmingham est caractérisé par un manque chronique de locaux dans le centre de la ville, tant en termes de disponibilité que de développement. Cependant, quelques constructions spéculatives devraient être achevées en 2003 et de grands projets sont prévus pour 2004-2005, ajoutant environ 1 million de pieds carrés de bureaux de catégorie A. D’autres projets devraient également voir le jour dans les cinq années suivantes.


Comtés :

Birmingham

Hereford and Worcester

Northhamptonshire

Shropshire

Staffordshire

Warwickshire

Principales villes des West Midlands :

• Birmingham

• Coventry

• Dudley

• Stafford

• Wolverhampton


Evolution de la disponibilité des bureaux Evolution du take-up de bureaux à à Birmingham, en fonction de leur qualité, Birmingham, en fonction de leur qualité, de 1995 à 2002 (en milliers de pieds carrés) de 1995 à 2002 (en milliers de pieds carrés)

Source : Insignia Richard Ellis Source : Insignia Richard Ellis

Les loyers sont actuellement de 43,74 EUR par pied carré, ce qui représente une augmentation de 10% par rapport à 2001 et devraient continuer à augmenter. Les loyers des bureaux rénovés de catégorie B sont compris entre 25,45 et 27,83 EUR par pied carré.

5.2.2.6 Yorkshire & Humberside

Historiquement, l’économie de cette région est en retrait de l’économie nationale. Cependant, la restructuration de l’économie régionale et les initiatives de régénération commencent à porter leurs fruits.

En conséquence, quelques villes de l’ouest du Yorkshire ont oublié leur passé industriel pour se tourner vers les services. Leeds en est une bonne illustration. Grâce à une restructuration de son économie, cette ville a connu une augmentation de son PIB au cours de la dernière décennie et est désormais rivale de York, ville traditionnellement préférée dans la région.

Le sud de la région n’a pas si bien réussi : des villes telles que Barnsley ou Rotherham doivent encore se remettre du déclin de l’industrie minière. Les centres d’appels présents à Sheffield ont contribué à offrir d’autres emplois à la population, mais le taux de chômage reste important.

Comtés :


North Yorkshire

South Yorkshire

West Yorkshire

Principales villes du Yorkshire & Humberside:

• York

• Leeds

• Manchester

• Sheffield

• Huddersfield


Grâce à son statut de port et ses rapports avec les Pays-Bas, les pays scandinaves et l’Allemagne, Hull n’a pas eu besoin de se reconvertir et reste dépendante des secteurs industriels et de distribution.

Globalement, cette région manque de bureaux de qualité. Il y a quelques projets de construction de bâtiments, mais la prise de possession des locaux dépend surtout de la localisation géographique, et se cantonne à quelques villes, telles que Leeds.

Leeds domine le marché de l’immobilier commercial du Yorkshire, au détriment de villes telles que Bradford, Wakefield ou Huddersfield, et tend à donner le ton.

Son marché des bureaux est traditionnellement plutôt fort avec des occupants issus de différents secteurs traditionnellement stables1. Leeds n’a donc pas été trop affecté par le ralentissement du secteur des télécommunications.

Il y a un cruel manque de bureaux de catégorie A dans le centre-ville, ce qui force les occupants à pré-louer les développements en cours de construction ou à chercher des locaux en périphérie. Ces problèmes d’offre ont fait augmenter les loyers, atteignant désormais 36,58 EUR par pied carré1. Evolution de la disponibilité des bureaux Evolution du take-up des bureaux de Leeds de Leeds, en fonction de leur qualité, de 1995 en fonction de leur qualité, de 1995 à 2002 à 2002 (en milliers de pieds carrés) (en milliers de pieds carrés)


Manchester

Manchester a connu une de ses meilleures années en 2001. L’activité de 2002 n’a représenté qu’un peu plus de la moitié des transactions de l’année précédente. Mais, bien qu’elle ait diminué, l’activité reste supérieure à la moyenne de long-terme.

Les secteurs les plus actifs à Manchester sont les services aux entreprises, qui sont à l’origine de plus de la moitié des locations depuis 1999. L’année 2002 n’a pas été une exception : ils ont représenté 47%2 de la demande.

La récession des secteurs de la télécommunication et de l’information a sérieusement touché le marché de Manchester, et particulièrement ses business parks. Fin 2002, le nombre de locaux disponibles avait augmenté de 20%. Dans les business parks, le taux d’inoccupation a atteint 15% du stock total.

Le centre de la ville dispose de peu de bureaux de qualité, et très peu de projets sont prévus pour combler ce manque. Au contraire, les business parks disposent de beaucoup d’espace de qualité.


2 Insignia Richard Ellis


Les loyers de Manchester, fin 2002, étaient compris entre 35 EUR par pied carré et 39,76 EUR par pied carré.

En raison d’une demande importante couplée à une offre limitée, les loyers devraient augmenter, selon Lambert Smith Hampton. Le niveau de l’offre pourrait poser problème, notamment aux grandes entreprises prestataires de services ayant besoin de locaux avant la fin des constructions en cours. Outre le manque d’offre, l’augmentation des loyers devrait également être favorisée par la volonté des locataires de payer des loyers plus élevés pour avoir des locaux, neufs ou rénovés, de qualité. Evolution de la disponibilité des bureaux Evolution du take-up des bureaux de Manchester de Manchester, en fonction de leur qualité, en fonction de leur qualité, de 1995 à 2002 de 1995 à 2002 (en milliers de pieds carrés) (en milliers de pieds carrés)


Sheffield

Après de nombreux plans de régénération, Sheffield a désormais le statut de zone « Objective One »1. De nombreuses firmes, tous secteurs confondus, cherchent donc des locaux dans cette ville, pour profiter des avantages de ce statut.

La ville offre de nombreux anciens locaux, rénovés pour la plupart, mais manque de bureaux de catégorie A. Les promoteurs restent prudents, puisque les loyers ne sont que de 22,27 EUR par pied carré. Tous les projets spéculatifs récemment achevés étaient réservés avant la fin de leur construction.

Selon Lambert Smith Hampton, les loyers devraient rester stables malgré le manque de bureaux.

1 Une zone est classée en « Objective One » si son développement est en dessous de la norme européenne.


5.2.2.7 North West

Liverpool

La demande de bureaux dans le centre-ville de Liverpool a augmenté au fil des ans. En 2001, le take-up avait atteint le record de 485 000 pieds carrés. L’activité a ralenti en 2002, mais les transactions ont cependant atteint 400 000 pieds carrés, portant principalement sur de petits locaux, qui gardent leur popularité.

A la périphérie de la ville, la demande s’est concentrée sur les principaux business parks, tels que l’Estuary Business Park ou encore le Wavertree Tech Park.

Le nombre de bureaux disponibles est resté stable durant la seconde moitié de 2002, mais reste limité en bureaux de catégorie A, qui représentent moins de 25% des bureaux disponibles. Quelques projets sont prévus dans le centre-ville, mais, a priori, la construction ne devrait pas commencer avant que la moitié des locaux construits ne soient réservés.

Evolution de la disponibilité des bureaux Evolution du take-up des bureaux de Liverpool de Liverpool, en fonction de leur qualité, en fonction de leur qualité, de 1995 à 2002 de 1995 à 2002 (en milliers de pieds carrés) (en milliers de pieds carrés)


Les loyers à Liverpool sont restés stables, à 25,45 EUR par pied carré. A la périphérie de la ville, les loyers tournent autour de 17,50 EUR par pied carré.

Comtés :

Cheshire

Greater Manchester

Lancashire

Merseyside

Principales villes du North West:

Liverpool


L’activité en 2003 devrait rester similaire à celle de 2002, selon Insignia Richard Ellis. Les loyers ne devraient pas augmenter, sauf en ce qui concerne les bureaux de catégorie A, dont la disponibilité est plus limitée.

5.2.2.8 North East

A Newcastle, la demande de bureaux est actuellement forte. Cependant, l’offre reste limitée, ce qui provoque une augmentation des loyers. Ils sont actuellement de 27,83 EUR par pied carré1 pour les bureaux de qualité dans le centre-ville.

La demande actuelle a engendré de nombreux développements spéculatifs et rénovations, tant en centre-ville qu’en périphérie. Selon Lambert Smith Hampton, les loyers devraient augmenter à 31,81 EUR par pied carré dès le début de 2003.

Les locaux en périphérie de la ville sont également très demandés. Les loyers y sont compris entre 21,47 et 23,62 EUR par pied carré.

5.2.3 Pays de Galles


Comtés :

Clywd Dyfed

Gwent Glamorgan

Gwynedd Powys

Principales villes du Pays de Galles

• Cardiff

• Swansea

• Newport

Comtés :

County Durham

Cumbria

Northumberland

Teeside

Tyne and Wear

Principales villes du North :

• Newcastle

• Carlisle

• Kendal

• Tyne


L’économie du Pays de Galles reste globalement en dessous de l’économie nationale. Lors de la dernière estimation, le PNB du Pays de Galles représentait 90% de la moyenne britannique. Ce retard se reflète notamment dans les salaires et la qualité de vie. La majorité des régions du Pays de Galles (15 sur 22) répond aux critères du projet européen « Objective One ». Pourtant, le Pays de Galles a déjà beaucoup investi pour son développement économique au cours des dernières années, mais celui-ci s’est limité au sud et à l’est de la région, seuls à ne pas bénéficier de l’aide européenne, et dynamisés par Cardiff (capitale du Pays de Galles).

Au cours des trente dernières années, l’économie du Pays de Galles s’est transformée : l’importance des industries primaires (telles que le charbon ou l’acier, par exemple) s’est amoindrie au profit des activités de services. Aujourd’hui, la production industrielle ne représente plus que 27% de l’économie galloise (ce qui reste largement supérieur à la moyenne nationale), contre 60% pour les activités de services. Malgré cette évolution, le Pays de Galles a été particulièrement touché par la récession du secteur industriel ces dernières années.

Les perspectives de développement sont meilleures : si les prévisions se vérifient, la croissance du Pays de Galles devrait être plus importante que la moyenne du Royaume-Uni en 2003, développement concentré sur le sud et le sud-ouest de la région, notamment grâce à la dominance de Cardiff et de Swansea. Du point de vue immobilier, de nombreux projets sont proposés ou en cours dans toute la région, ce qui semble également encourageant.

L’essentiel du marché des bureaux est concentré dans le sud du Pays de Galles, et principalement autour de Cardiff, qui tient désormais sa place parmi les grands centres du Royaume-Uni.

Evolution et prévisions d’évolution des loyers des bureaux au Pays de Galles par rapport au Royaume-Uni


Cardiff

Le marché des bureaux de Cardiff s’est développé au cours des cinq dernières années. La ville attire de plus en plus d’investisseurs, du centre d’appel aux professions libérales. Sur cette période, la demande était soutenue et en augmentation : le take-up annuel était de plus de 500 000 pieds carrés, avec un pic de 640 000 pieds carrés en 2001. La possibilité d’obtenir des subventions a également eu un impact très positif sur le marché.

En 2002, le nombre de locaux disponibles à Cardiff a augmenté de 15%, selon King Sturge, atteignant ainsi 10% du stock total (110 000 mètres carrés disponibles). Cependant, la majorité de cet espace ne correspond pas aux besoins du marché en terme de qualité et seulement 20 000 mètres carrés sont nouveaux ou de catégorie A.


Evolution de la disponibilité des bureaux à Cardiff de 1991 à 2002 (en mètres carrés)

Source : King Sturge

Parallèlement, le take-up a diminué de 20% pour atteindre 40 000 mètres carrés, après trois ans à 50 000 mètres carrés1. La demande s’est surtout axée sur des petits et moyens locaux, et émanait principalement du secteur public, notamment de l’éducation.

Evolution du take-up des bureaux à Cardiff de 1991 à 2002 (en mètres carrés)


Les loyers à Cardiff ont beaucoup augmenté au cours des dernières années. Toutefois, le marché est resté relativement statique en 2002, à l’image du reste du Royaume-Uni. Les loyers sont restés stables, à environ 310,15 EUR par mètre carré pour les meilleurs locaux1. Les bureaux de moins bonne qualité en centre-ville ont des loyers compris entre 260,77 et 254,49 EUR par mètre carré1. Les loyers des locaux en périphérie de la ville sont de 270,39 EUR par mètre carré1 dans cette région.

Selon Knight Frank, les loyers devraient augmenter dès 2004. Lambert Smith Hampton estime également que la demande devrait être supérieure à l’offre, provoquant ainsi une légère augmentation des loyers.

1 King Sturge


Loyers des bureaux et rendements obtenus par les investisseurs à Cardiff entre 1998 à 2002

Source : Knight Frank

En 2002, les investissements et développements spéculatifs ont été importants. La qualité des projets à venir devraient faire augmenter les loyers, assurant de bons rendements à court ou moyen terme, selon King Sturge. Ces projets sont généralement situés à proximité du centre-ville et de parkings, bénéficient d’excellentes infrastructures et de subventions pour les entreprises répondant à certains critères. Les développements spéculatifs continuels sont autant de signes que Cardiff connaît une demande constante et que le marché de l’immobilier commercial se porte bien.

Bien que les entreprises se tournent principalement vers Cardiff et que la capitale serve de catalyseur au développement du Pays de Galles, elle n’est plus le centre de toutes les transactions immobilières majeures. Swansea a gagné en importance et des projets majeurs de régénération tels que Port Tawe, le nouveau musée et Morfa Stadium devraient confirmer cette tendance. Newport se développe également et améliore ses infrastructures.

Swansea

Swansea est la seconde ville du Pays de Galles après Cardiff et la capitale administrative de l’ouest de la région. Le marché des bureaux est concentré dans l’ancienne Enterprise Zone des années 1980 (l’Enterprise Park et Swansea Vale, par exemple, sont des business parks situés dans cette zone).

Selon Knight Frank, Swansea pourrait devenir un des centres de haute technologie du Pays de Galles. Les atouts de la ville en la matière sont illustrés par le développement réussi de Technium à Port Tawe, qui bénéficie de liens forts avec l’Université. Cette ville devrait devenir une zone majeure de croissance à moyen terme, croissance accélérée par le développement de l’Innovation Village à Port Tawe, et par les projets concernant le centre-ville, le Morfa Stadium, l’Entreprise Park et Swansea Vale.

Au cours de 2002, la demande, ainsi que le nombre de transactions, a augmenté et devrait continuer sur cette voie, provoquant ainsi une augmentation des loyers. Toutefois, le manque d’espace de qualité sur ce marché limite l’évolution des loyers. En centre-ville, ils sont de 206,77 EUR par mètre carré pour les bureaux de bonne qualité. Les loyers des bureaux de qualité moindre sont entre 127,24 et 159 EUR par mètre carré1. De nouveaux développements sont actuellement en cours, et devraient pallier au manque d’espace.

Son statut de zone “Objective One” devrait aider au développement de Swansea et soutenir les loyers de l’immobilier commercial. Pour le moment, certains promoteurs considèrent qu’ils ne sont pas suffisamment élevés pour que des projets de qualité soient menés à bien, sans l’aide de fonds publics.

1 King Sturge


Newport

Le principal atout de Newport est sa position géographique : proche de Cardiff et de la M4, autoroute rejoignant Londres et Cardiff.

En 2002, les transactions, moins nombreuses qu’en 2001, ont principalement eu lieu en périphérie de la ville, actuellement le siège de nombreux développements spéculatifs. Pourtant, la disponibilité a sensiblement diminué.

Les loyers des locaux de bonne qualité sont à 222,67 EUR par mètre carré. Les bureaux de qualité moindre ont des loyers compris entre 143,15 et 159 EUR par mètre carré1. Disponibilité et take-up à Newport

Source : Knight Frank

Selon Knight Frank, la ville devrait se développer. Elle est actuellement le siège du plus grand projet de redéveloppement du Pays de Galles depuis le milieu des années 1980. Il s’agit de locaux destinés à tous les usages (mixed use), c’est-à-dire que le projet comprend à la fois des bureaux, des résidences et des espaces commerciaux. De plus, Newport accueille la Ryder Cup en 2010, et dans cette optique, le centre de la ville va être régénéré, améliorant ainsi l’image de la ville dans les années à venir.

L’agence estime également que Cardiff doit garder son statut de ville prédominante pour continuer à attirer les investissements au Pays de Galles. La croissance de la capitale devrait ensuite bénéficier aux zones proches et attirer d’autres investisseurs. Newport et Swansea devraient se développer parallèlement, créant ainsi une base solide pour le développement du Pays de Galles.


5.2.4 Ecosse

Les analyses concernant le marché de l’immobilier commercial écossais divergent. Selon Jones Lang LaSalle, l’Ecosse a globalement bien résisté au climat maussade qui a envahi le reste du Royaume Uni. En revanche, Insignia Richard Ellis estime que l’augmentation moyenne des loyers en Ecosse a été en baisse tout au long de l’année 2002 : en mars, l’augmentation annuelle était de 2,08% pour tomber à 0,23% en décembre 2002.

Le marché des bureaux s’articule autour d’Edimbourg et de Glasgow, qui se disputent le statut de ville principale de l’Ecosse et s’alternent dans ce rôle. Au cours des quinze dernières années, Edimbourg dominait le marché. Cependant, ce phénomène semble s’être affaibli depuis 2001. En effet, à Edinburgh Park, un business park près d’Edimbourg, les taux d’inoccupation atteignent des sommets et les loyers à travers la ville ont diminué de 20%, le nombre de transactions étant lui-même 30% en dessous de sa moyenne des cinq dernières années. Au contraire, le marché de l’immobilier commercial de Glasgow semble actif. La demande reste supérieure à l’offre, de grands bureaux sont disponibles au centre de la ville, et les loyers semblent stables.

Selon Knight Frank, le marché de l’immobilier commercial d’Edimbourg serait plutôt cyclique et connaîtrait ainsi des hausses importantes suivies de récessions. La dernière hausse aurait déjà touché à sa fin et une pointe de réalisme serait revenue sur le marché. Cependant, il y aurait des signes que le marché reprend. Celui de Glasgow reste dans l’ombre d’Edimbourg et ne détient l’avantage que lorsque le marché de la capitale écossaise se porte moins bien.

Malgré cette rivalité entre les deux villes, elles auraient intérêt, selon le Scottish Executive, agence de développement de l’Ecosse, à montrer un front uni. Elles sont en un sens complémentaires : Edimbourg est manque de personnel qualifié alors que le problème de Glasgow est son taux de chômage important. L’agence souhaite donc améliorer la communication entre les deux villes, pour qu’elles jouent sur cette complémentarité. Une meilleure intégration permettrait d’améliorer les perspectives de ces deux villes. Selon Knight Frank, ce n’est que réunies qu’elles pourront être compétitives par rapport à Londres.

D’autre part, le Scottish Executive souhaite également mettre en place trois Intermediary Technology Institutes, faisant le lien entre les secteurs de l’énergie, la biotechnologie et les technologies de l’information. Elle souhaite ainsi attirer plus d’entreprises de ces secteurs en Ecosse, en leur fournissant l’environnement nécessaire pour la création ou le développement.

Comtés :

Borders Central


Highlands Grampian

Lothian Orkney

Strathclyde Tayside

Principales villes d’Ecosse

• Edimbourgh

• Glasgow

• Aberdeen

• Dundee


Selon un rapport conjoint de Knight Frank et Grubb & Ellis Global Real Estate sur les perspectives de 21 marchés européens, Glasgow et Edimbourg devraient voir leurs loyers augmenter de 3% au cours de 2003. Ces deux marchés sont bien vus des investisseurs puisqu’ils sont stables avec de bons fondamentaux.

5.2.4.1 Edimbourg En 2002, le nombre de transactions à Edimbourg est resté proche du niveau de l’année précédente. Cependant, si l’on ne prend en compte que les bureaux loués afin d’être utilisés en tant que tel, la prise de possession a diminué de 22% au cours de 2002. En effet, beaucoup de locaux ont été loués ou achetés afin d’être convertis ou modifiés. Volume des transactions immobilières à Edimbourg entre 1989 et 2002 (en mètres carrés)


La demande a diminué de 10% par rapport à 2001 et de 17% par rapport à 2000, point fort de la demande. Elle est surtout axée vers le centre-ville, et sur les petits bureaux (moins de 500 mètres carrés). En revanche, les grands bureaux décentralisés et ceux dans l’ouest d’Edimbourg ont été les moins demandés.

Le nombre de bureaux a été multiplié par huit en 2002. La majorité de ces nouveaux bureaux n’était toujours pas loués à la fin de l’année. En réponse, les promoteurs sont prudents : peu de projets de construction devraient arriver à terme en 2003.

L’offre de locaux de plus de 500 mètres carrés est à un des plus hauts niveaux atteints ces dernières années : en janvier 2003, elle représentait le double de son niveau en janvier 2002. La moitié est dans le centre-ville. Selon Jones Lang LaSalle, cela correspond à un taux d’inoccupation de 5%.

Les loyers dans les bureaux récemment construits sont compris entre 427,84 et 478,74 EUR par mètre carré. En périphérie de la ville, à Edinburgh Park, les loyers ont diminué de 17%. Ils sont désormais compris entre 359,45 et 376,95 EUR par mètre carré.

En raison de l’augmentation de l’offre et de la baisse de la demande en ce qui concerne les grands bureaux, les loyers ont diminué et les investisseurs peuvent obtenir des concessions importantes.


Les loyers à Edimbourg, selon les quartiers, de 1989 à 2002, en GBP par mètre carré


Bien que l’économie mondiale soit entourée d’incertitude, Jones Lang LaSalle reste optimiste quant à l’activité du marché de l’immobilier commercial. Il présente des signes d’activité et les développeurs n’hésitent pas à faire preuve d’imagination pour attirer de potentiels locataires. Les entreprises profitent de la situation, et l’activité reprend donc dans certains quartiers de la ville. Cependant, peu de constructions sont prévues, et ces opportunités devraient être temporaires.

Du côté des investisseurs, les transactions ont atteint 262,43 M EUR au cours de l’année 2002, contre 349,91 M EUR en 2001. Cependant, 30% des transactions ont représenté environ 70% de cette valeur. Les investisseurs étaient principalement des investisseurs britanniques privés et des investisseurs étrangers. Ils devraient rester actifs en 2003 pour plusieurs raisons, principalement la baisse des taux d’intérêts et les bas rendements offerts par les autres investissements possibles.

5.2.4.2 Glasgow Glasgow n’a pas connu la même baisse des loyers que sa voisine de l’est. Peut-être en raison d’un manque d’offre. Le niveau des loyers est resté haut, malgré l’incertitude économique, mais les avantages négociés et concédés sont un peu plus importants.

Le niveau de transactions en 2002 était en baisse de 48% par rapport à 2001. Il s’agit du niveau le plus bas depuis 1997 et il reste en dessous de la moyenne sur dix ans. L’activité a surtout été concentrée sur la seconde moitié de l’année, qui a représenté plus du double des transactions de la première moitié. Les bureaux de catégorie A ont représenté 42% des transactions, soit une légère augmentation par rapport aux 38% de 2001.

L’offre totale en décembre 2002 était supérieure de 15% à celle fin 2001. Cependant, tous les bureaux proposés ne sont pas disponibles immédiatement, 69% des locaux sur le marché sont en construction. En effet, Glasgow manquait de nouveaux locaux. De nombreux développements spéculatifs ont donc été initiés et devraient s’achever en 2003. Cependant, contrairement aux deux années précédentes, il n’y a eu que peu de transactions portant sur les immeubles encore en construction.

Les taux d’intérêts bas ont beaucoup contribué à l’activité sur le marché de Glasgow. Les transactions ont représenté un total de 202 M EUR en 2002.


La demande s’est surtout concentrée sur les petits bureaux anciens, sur lesquels 84% des transactions ont porté.

39% des transactions portaient sur des bureaux de moins de 5 000 pieds carrés, qui restent donc les espaces les plus populaires. La demande pour les unités entre 5 000 et 10 000 pieds carrés a augmenté pour atteindre 29% de l’espace total pris en location (comparé à 11% en 2001).

Contrairement à 2001, aucune transaction n’a porté sur des bureaux de plus de 30 000 pieds carrés. Répartition des transactions par type Répartition des transactions selon la taille des bureaux


Les secteurs des services aux entreprises et des professions libérales dominent largement le marché avec 48% des transactions. Le secteur public est également très actif : il a représenté 29% des transactions, soit une augmentation de 7% par rapport à 2001.

En raison de la volatilité des marchés financiers, la demande provenant des secteurs financiers et des compagnies d’assurances a diminué et n’a représenté que 18% de l’espace loué en 2002, contre 33% en 2001.

Le nombre de locaux disponibles a augmenté de 15%, ce qui est surtout lié à la mise sur le marché d’espaces en construction. La moitié de ces locaux disponibles sont des bureaux de catégorie A, mais seulement 31% existent et peuvent être emménagés. Répartition des bureaux disponibles dans le centre de Glasgow (en milliers de pieds carrés)


Les loyers à Glasgow sont compris entre 33,4 et 36,58 EUR par pied carré, et offrent aux investisseurs des rendements aux alentours de 6,75% actuellement.

L’investissement total en 2002 était de 202 M EUR, niveau similaire à 2001.


A Aberdeen, les transactions sont surtout le résultat de la demande de petites compagnies pétrolières qui reprennent les petites exploitations des plus grands acteurs et donc cherchent des bureaux à proximité.

Cependant, le marché d’Aberdeen n’a jamais été très actif. Aucun projet de développement ni aucune hausse de loyers n’a eu lieu depuis au moins dix ans1.

Les loyers des bureaux ayant des extensions modernes sont actuellement de 28,63 EUR par pied carré.

Les agents immobiliers de la région pensent que les loyers devraient augmenter et dépasser le seuil des 31,81 EUR par pied carré grâce à la demande émanant des secteurs financiers et des services aux entreprises. De plus, l’arrivée de nouvelles compagnies pourrait pousser les loyers à la hausse.

5.2.5 Irlande du Nord

Peu d’agences immobilières nationales sont implantées en Irlande du Nord. Elles considèrent ce marché comme marginal et insuffisamment développé pour justifier une telle présence. Lorsqu’elles ont des clients intéressés par l’immobilier irlandais, ces agences passent souvent par des agences locales, ayant une connaissance approfondie du marché. Il n’existe donc que peu d’informations.

Pourtant, les investissements se développent en Irlande du Nord. Après des décennies caractérisées par un taux de chômage important et des conditions économiques faibles, le cessez-le-feu et la fin des problèmes avec l’IRA en 1994 a marqué un tournant en Irlande du Nord. Aujourd’hui, la région accueille beaucoup de centres d’appel et de sociétés travaillant dans les technologies de télécommunication et de développement de logiciels.

La région est attrayante pour plusieurs raisons. La première est son statut européen de zone d’Objectif 1 ou d’Objectif 22. Les entreprises peuvent donc obtenir des subventions. De plus, s’installer en Irlande du Nord engendre de faibles coûts opérationnels. Le travail en Irlande du Nord coûte 32% de moins que la moyenne américaine et 25% de moins que la moyenne européenne.

Enfin, l’immobilier commercial a des prix attractifs : les loyers des locaux de bonne qualité étaient de 17,74 EUR par pied carré en 2000, puis aurait atteint un pic à 24,65 EUR par mètre carré en 2001 pour diminuer en 2002.

Cette compétitivité attire de nombreux investisseurs étrangers.

1 Estates Gazette

2 Dans une zone d’Objectif 2, les industries traditionnelles ferment et le taux de chômage est important. Les régions concernées disposent donc de subventions européennes afin de développer leurs économies.

Comtés :

Antrim Armagh

Derry Down

Fermanagh Tyrone

Principales villes d’Irlande du Nord

• Belfast


Le marché des bureaux à Belfast a connu une croissance importante en 2000 et 2001 mais ralentie en 2002. Des facteurs externes, tels que les attaques terroristes aux Etats-Unis et les craintes d’un ralentissement économique général et particulièrement dans le secteur des technologies de communication ont affecté le marché des bureaux puisque les investissements des entreprises ont été retardés.

Selon Lambert Smith Hampton, le niveau des loyers serait resté stable, et peu de transactions ont dépassé le loyer de 24,65 EUR par pied carré, déjà réalisé en été 2001. En outre, les conditions des baux sont généralement favorables aux locataires puisqu’il reste encore beaucoup de bureaux récents (construits en 2000-2001) sur le marché. Les loyers effectifs ont donc diminué de 20%, passant de leur pic de 24,65 EUR par pied carré à 17,50 ou 19 EUR par pied carré1. L’agence prévoit que les transactions atteignent en 2003 leur plus bas niveau depuis 1998.

Tableau récapitulatif des loyers des bureaux au Royaume-Uni en 2002

Ville Loyer en GBP pied carré Loyer en GBP mètre carré

Londres – West End 70

Londres – City 50

Londres – Docklands 41

Thames Valley

Basingstoke 19

Bracknell 25

High Wycombe 25

Maidenhead 30

Oxford 22

Reading 24

Slough 28,50

Uxbridge 28,50

Le Nord de Londres

Brentwood 24

Chelmsford 22,50

Hemel Hempstead 24

Luton 18

St Albans 23,50

Watford 24

Le Sud de Londres

Crawley 21,50

Croydon 21

Guildford 27,50

Maidstone 20

1 Insignia Richard Ellis Gunne


Redhill & Reigate 25,50

Weybridge 29

South East Entre 18 et 30

South West – Bristol 23

Bristol – locaux de qualité moidre Entre 16,50 et 19,50

Périphérie de Bristol 21,50

East Anglia – Cambridge centre-ville 22,50

East Anglia – périphérie de Cambridge 22

East Anglia – Norwich 13,50

East Anglia – Ipswich 12,50

East Midlands – Nottingham (centre-ville)

16

East Midlands – Nottingham (périphérie)

15,50

East Midlands – Northampton (locaux de catégorie A)

14,50

East Midlands – Northampton (locaux de qualité moyenne)

10

East Midlands – Leicester 13,50

West Midlands – Birmingham (locaux de catégorie A)

27,50

West Midlands – Birmingham (locaux de catégorie B)

Entre 16 et 17,50

Yorkshire and Humberside – Manchester

Entre 22 et 25

Yorkshire and Humberside – Sheffield 14

North West – Liverpool (centre-ville)

16

North West – Liverpool (périphérie) 11

North East – Newcastle (centre-ville)

17,50

North East – Newcastle (périphérie) Entre 13,50 et 14,85

Pays de Galles – Cardiff (locaux de catégorie A en centre-ville)

195

Pays de Galles – Cardiff (locaux de moins bonne qualité en centre-ville)

Entre 130 et 160

Pays de Galles – Cardiff (périphérie) 170

Pays de Galles – Swansea (locaux de bonne qualité)

130

Pays de Galles – Swansea (locaux de qualité moindre)

Entre 80 et 100

Pays de Galles – Newport (locaux de bonne qualité)

140

Pays de Galles – Newport (locaux de Entre 90 et 100


qualité moindre)

Ecosse – Edimbourg (centre-ville) Entre 269 et 301

Ecosse – Edimbourg (périphérie) Entre 226 et 237

Ecosse - Glasgow Entre 21 et 23

Ecosse – Aberdeen 18

Irlande du Nord - Belfast 15,50

Irlande du Nord - Belfast (loyer effectif) Entre 11 et 12

5.3 Les spécificités du retail market Alors que globalement le marché de l’immobilier commercial semble ralentir, suivant ainsi les évolutions de l’économie britannique, le segment des magasins continue de bien se porter. Deux principaux facteurs expliquent cette bonne santé.

Premièrement, en raison des nombreuses restrictions réglementaires, la construction de nouveaux locaux est limitée, ce qui fait des magasins un placement attrayant. Les investissements sont donc importants, et ont procuré un rendement de 14,1% en 2002, selon IDP.

Deuxièmement, l’attrait de ce secteur est très lié à la consommation des ménages, restée forte et stable en 2002, donnant ainsi confiance aux investisseurs, comme aux entreprises. Les ventes ont augmenté de 4 à 6% par an depuis 1999, et l’année 2001 a été un record en termes de volume de vente (le plus haut niveau depuis 19871). L’année 2002 a, elle aussi, enregistré des ventes importantes, ce qui a soutenu le marché immobilier des magasins. L’environnement était très favorable, entre la consommation des ménages, l’augmentation de l’endettement et le faible taux de chômage.

Les ventes du début de l’année 2003 auraient cependant montré des signes de faiblesses. Mais elles ont quand même enregistré une augmentation de 4,2% par rapport à leur niveau de l’année précédente. Malgré une diminution des ventes au cours des deux premiers mois de 2003 (-0,1%), il est encore trop tôt pour en conclure que la consommation des ménages chutera.

Selon Knight Frank, la demande domestique, cependant, devrait ralentir au cours de 2003, et n’augmenter que de 2,5%, ralentissement important par rapport aux 4% par an observés au cours des cinq dernières années. Les dépenses des ménages devraient ralentir en raison de l’augmentation des impôts et taxes, l’augmentation des dettes et le ralentissement de la croissance des prix des maisons et des salaires.

En ville

Le marché des magasins en ville est resté bien portant, depuis plusieurs années, malgré différentes menaces telles que le « etailing »2, les centres commerciaux, les problèmes de transport et les inquiétudes concernant la conjoncture. Les magasins se sont adaptés à ces nouvelles conditions : pour diminuer leurs coûts, ils ont généralement investi dans des locaux plus grands, permettant des économies en termes de personnel, de stocks et de distribution. Le niveau des taux d’intérêt a également contribué à cette tendance.

1 Jones Lang LaSalle

2 L’« etailing », ou « electronic retailing », est la vente de biens par Internet. Un « etailer » ne vend généralement ses marchandises que par ce moyen et ne possède pas de magasins physiques.


L’année 2002 a commencé par de très bonnes ventes lors des périodes de fêtes (décembre et janvier) et beaucoup de chaînes ont annoncé des programmes d’expansion et d’acquisition. Cependant, malgré la consommation continue des ménages, l’incertitude économique a fait avorter la majorité de ces plans, et, à la fin de l’année, très peu ont été réalisés dans le Sud-Est.

Les magasins alimentaires et le secteur des grandes surfaces ont été les plus actifs en 2002 et un niveau similaire d’activité est attendu en 2003. En raison du retour des petits magasins alimentaires qui, pour répondre à un changement des habitudes des consommateurs, proposent des horaires plus longs que les grandes surfaces traditionnelles, les grandes entreprises du secteur ouvrent des magasins similaires, augmentant ainsi la concurrence sur ce marché. Elles n’hésitent d’ailleurs pas à s’implanter à proximité de leurs concurrents.

Selon Knight Frank, les effets des restrictions réglementaires concernant les constructions hors des villes devraient continuer à se faire ressentir sur les centre-villes, et contribuer à leur développement. Leur impact se traduit également par le développement de zones en « mixed use » (où magasins, bureaux et logements sont mélangés).

La demande en 2003 devrait surtout se tourner vers des locaux plus grands, permettant au locataire d’effectuer des économies d’échelle, particulièrement dans le secteur de la mode et du sport.

En périphérie des villes

Le développement des magasins en dehors des villes est limité par les politiques de planning. Le manque d’offre rend ce marché d’autant plus attractif, surtout pour les investisseurs. Pourtant, les magasins en périphérie permettent généralement aux entreprises de trouver des locaux plus spacieux, ce qui correspond à leurs attentes. En effet, en 2002, certains magasins traditionnellement situés dans les centre-villes britanniques (tels qu’Argos, Borders, Clinton ou Boots) se sont tournés vers les centres commerciaux en périphérie en raison de la taille des locaux.

Généralement, plus le centre commercial est grand, plus les loyers sont élevés. Certains sont compris entre 31,81 et 47,71 EUR par pied carré.

5.3.1 Le marché londonien Dans le quartier de la City, le nombre de magasins disponibles a toujours été limité, malgré une augmentation continue au cours des années 1990.

Le pouvoir d’achat de la population active et le nombre croissant de résidents ont encouragé ce développement. En effet, la population active de la City est d’environ 300 000 personnes et le profil démographique indique que les habitants disposent de revenus importants.

La demande est restée forte en 2002, résultant en une augmentation des loyers. A Cheapside, ils ont atteint 437,39 EUR par pied carré. Dans les zones considérées secondaires, telles que Fenchurch Street ou Moorgate, les loyers ont augmenté jusqu’à 286,29 voire 318,1 EUR par pied carré1.

Selon Knight Frank, la concurrence devrait être importante entre les différents distributeurs de mode et de produits alimentaires à moyen terme, puisque la City reste l’un des endroits ou les revenus sont les plus importants du Royaume-Uni. Dans le West End, le marché de l’immobilier des magasins s’est également montré actif au cours de 2002. Malgré des prévisions prudentes, la demande dans les principales rues commerçantes de la ville,

1 Knight Frank


telles qu’Oxford Street, Knightsbridge et Bond Street, est restée relativement importante. De nombreux magasins y ont ouvert, renforçant ainsi l’image d’un marché bien portant.

La demande se dirige principalement vers Covent Garden, surtout en ce qui concerne les bars et restaurants. Les loyers y sont actuellement de 811,15 EUR par pied carré, en légère augmentation par rapport à 2001. Pourtant, ce coin du West End a été plus touché que le reste de la zone par le ralentissement économique et l’augmentation de l’espace disponible.

L’offre de locaux disponibles devrait s’améliorer en termes de qualité à moyen terme, puisque de nombreux projets de rénovation sont en cours de réalisation et des constructions devraient s’achever en 2003, augmentant ainsi l’offre de locaux.

Selon Knight Frank, les magasins se trouvent confrontés à différents défis en 2003. Le principal est l’introduction de la congestion charge qui risque de léser l’attrait du quartier en tant que zone commerciale. Certains observateurs craignent en effet que l’introduction de cette taxe entraîne le déclin des magasins dans la zone restreinte tout en favorisant le développement des magasins en périphérie. Il est toutefois encore trop tôt pour être sûr de son impact.

D’autres problèmes, tels que la fermeture prolongée de la Central Line (ligne de métro desservant la zone désormais restreinte), ont contribué à diminuer le nombre d’acheteurs, que ce soit à Oxford Street ou Bond Street, par exemple.

Evolution des loyers dans les grandes rues commerçantes de Londres de 1993 à 2002 (en GBP par pied carré)



5.3.2 Le reste du Royaume-Uni

5.3.2.1 Angleterre

5.3.2.1.1 Autour de Londres Dans la périphérie de Londres, les loyers vont de 55,67 à 445,34 EUR par pied carré (à Watford)1. Ces loyers dépendent de la localisation des locaux et de la proximité des infrastructures.

De nombreux centres commerciaux sont également en développement dans cette zone.

5.3.2.1.2 South East

Les performances des magasins sont variées. Les chiffres d’affaires se généralement sont améliorés en 2002, malgré une période difficile à la fin de l’année. Selon GVA Grimley2, les bénéfices ont diminué, surtout en raison du début précoce de la période des soldes.

En raison de l’incertitude ambiante concernant les dépenses des ménages, peu de commerçants agissent sur le marché pour l’instant, et la demande globale reste limitée. Elle demeure forte pour les locaux de qualité exceptionnelle, mais n’aboutit qu’à peu de transactions. Le niveau des loyers devrait rester stable.

1 Estates Gazette

2 Agence immobilière disposant de sa propre cellule de recherche

Comtés :



Essex Hampshire


Kent Oxfordshire

Surrey West Sussex

Principales villes du South East:

• Colchester

• Brighton

• Basildon

• Marlow

• Cookham


5.3.2.1.3 South West

Dans le Sud-Ouest de l’Angleterre, le marché de l’immobilier des magasins est resté stable en 2002.

Les loyers des locaux de catégorie A sont à 2 998 EUR par mètre carré à Bristol et aux alentours de 3 849 EUR par mètre carré à Bath.

La construction et la rénovation se heurtent à de lourdes restrictions dans la région, limitant ainsi le nombre de projets en cours.

La demande en ville est forte, mais certains locataires tendent à repousser leurs investissements en raison de l’incertitude économique, tandis que d’autres préfèrent garder leurs locaux tant que les restrictions rendent incertaines les nouvelles constructions.

5.3.2.1.4 East Anglia

Le principal problème de l’East Anglia est le manque d’offre. Cambridge et Peterborough en sont deux bonnes illustrations.

Comtés :

Avon Cornwall

Devon Dorset


Wiltshire

Principales villes du South West:

• Bristol

• Bath

• Plymouth

• Gloucester

• Exeter

Comtés :

Cambridgeshire

Norfolk

Suffolk

Principales villes de l’East Anglia :

• Cambridge

• Norwich

• Ipswich

• Peterborough


A Cambridge, tout au long des années 1990, les autorités locales ont refusé les projets de centres commerciaux en périphérie. Les magasins sont donc concentrés dans le centre-ville historique, où les locaux sont plus petits et ne sont pas toujours adaptés aux besoins des entreprises. Aujourd’hui, afin de retenir les commerces et d’éviter qu’ils ne fuient en direction de Peterborough, Norwich, Lakeside ou Londres, les autorités locales ont autorisé plusieurs projets de centres commerciaux, dont la livraison n’est pas prévue avant 2007. Mais d’ici là, la demande reste forte sans qu’aucune offre ne puisse y répondre. Cette forte demande place Cambridge parmi les cinq plus grands centres du pays. Conjuguée à un manque d’offre, elle pousse les loyers à la hausse. Ils sont aujourd’hui compris entre 357,86 et 397,63 EUR par pied carré1.

Peterborough connaît un problème similaire : peu de magasins sont disponibles et la demande est forte, particulièrement en ce qui concerne les grands locaux. La ville pourrait, elle aussi, perdre son avantage au profit de villes proches, telles que Leicester, Nottingham et Norwich. Peterborough manque également de développements récents : le marché des magasins s’articule autour d’un seul centre commercial datant de 1982, où les loyers sont compris entre 294,24 et 318,1 EUR par pied carré.

Dans le Norfolk et le Suffolk, les loyers des magasins sont compris entre 135,19 et 334 EUR par pied carré à Norwich.

Un nouveau centre commercial devrait ouvrir en 2005 à Norwich. Certains observateurs pensent qu’il changera la répartition des magasins et les habitudes des acheteurs, et devrait permettre à des indépendants de s’installer dans le centre-ville.

A Ipswich, dans le Suffolk, les loyers tournent autour de 222,67 EUR par pied carré.

5.3.2.1.5 Les Midlands Les loyers des magasins dans les Midlands ont augmenté de 10% en 2002, la moyenne nationale n’étant que de 3,2%.

Evolution des loyers dans les Midlands de 1990 à 2002 et prévisions jusqu’en 2007


1 Estates Gazette – Février 2003


GVA Grimley prévoit que les loyers n’augmentent que de 0,3% dans l’Est et de 0,5% dans l’Ouest en 2003, ce qui est en dessous de la moyenne nationale, de 0,8%. L’agence prévoit ensuite que la croissance des loyers s’accélère en 2004 et 2005, de même que l’évolution nationale, pour atteindre 2% puis 3% d’augmentation des loyers.

L’activité dans les Midlands tourne principalement autour de constructions et d’améliorations des magasins et centres commerciaux existants. Certains sont agrandis, ce qui devrait avoir un impact sur le marché régional.

Le marché a été actif à Birmingham, principale ville des West Midlands, mais l’activité s’est ralentie au cours du dernier trimestre. De nombreux nouveaux magasins ont toutefois ouvert récemment dans le centre de la ville.

Un nouveau complexe, le Bull Ring, devrait ouvrir ses portes en novembre 2003. Selon GVA Grimley, son impact sur le paysage des magasins de Birmingham sera important. Bien que l’attitude générale soit à l’optimisme, et que les locations se font rapidement, ce centre commercial pourrait faire diminuer les loyers des magasins voisins, puisqu’il augmente la disponibilité.

A Nottingham, le redéveloppement d’un centre commercial devrait également avoir un impact important sur les magasins du centre-ville. En effet, la taille de ce centre commercial sera doublée, ajoutant cent magasins.

Derby, enfin, agrandit son centre commercial.

5.3.2.1.6 Yorkshire and Humberside

Les loyers ont augmenté, mais cela est surtout dû au jeu de l’offre et de la demande. Les restrictions des autorités locales concernant les projets hors des villes limitent l’espace disponible et convenable sur le marché à un moment où la demande est forte. Celle-ci se concentre donc sur les sites bien côtés ayant des autorisations non restrictives. Ces constructions voient alors leurs loyers augmenter. Dans certains cas, ils sont montés jusqu’à 513,73 EUR par mètre carré.

Cependant, les endroits moins recherchés et moins cotés peuvent n’avoir connu aucune augmentation de loyer, voire une diminution, en raison d’un manque de demande.

Comtés :


North Yorkshire

South Yorkshire

West Yorkshire

Principales villes du Yorkshire & Humberside:

• York

• Leeds

• Manchester

• Sheffield

• Huddersfield


Evolution des loyers des magasins du Yorkshire and Humberside de 1992 à 2002 et prévisions de 2003 à 2006


5.3.2.1.7 North West

Aucune information n’est pour l’instant disponible concernant le marché du Nord-Ouest de l’Angleterre.

Comtés :

Cheshire

Greater Manchester

Lancashire

Merseyside

Principales villes du North West:

Liverpool


5.3.2.1.8 North East

Aucune information n’est pour l’instant disponible concernant le marché du Nord-Est de l’Angleterre.

5.3.2.2 Pays de Galles

Le secteur de l’immobilier des magasins est resté actif en 2002 grâce à l’importante consommation des ménages, alimentée par les taux d’intérêts bas et l’augmentation du prix des maisons. Mais la demande a cependant diminué, reflet du ralentissement de l’activité du secteur.

Les loyers ont augmenté, principalement en raison de la demande concernant les grands locaux dans des endroits secondaires. Le secteur alimentaire était très actif en 2002, grâce à Tesco, Sainsbury’s et M&S Simply Foods, tous à la recherche de locaux dans la région. Les locaux de qualité étant peu disponibles, les loyers devraient continuer à augmenter, mais à un rythme plus lent.

La confiance des consommateurs est fragile et l’instabilité économique risque d’engendrer une période de volatilité dans le secteur immobilier des magasins. Le secteur des « occupants » devrait rester sélectif

Comtés :

County Durham

Cumbria

Northumberland

Teeside

Tyne and Wear

Principales villes du North :

• Newcastle

• Carlisle

• Kendal

• Tyne

Comtés :

Clywd Dyfed

Gwent Glamorgan

Gwynedd Powys

Principales villes du Pays de Galles

• Cardiff

• Swansea

• Newport


et une croissance plus importante est attendue dans le secteur alimentaire. Cependant, l’accent devrait être mis sur la promotion des centres des villes du sud du Pays de Galles. Evolution des loyers des magasins au Pays de Galles de 1991 à 2002 et prévisions de 2003 à 2006


Cardiff reste le point de concentration des principaux magasins. Deux importants développements y sont programmés. Bien qu’ils ne doivent être achevés qu’en 2008, leur impact a déjà commencé à se faire sentir sur la demande des occupants. Certains projets devraient également être achevés fin 2003 et en 2004, mais ils sont déjà en majorité pré-loués.

Les loyers sont compris entre 2 652,95 et 4 365,92 EUR par mètre carré1. Mais la demande est forte, principalement pour les grands locaux, sans être toujours satisfaite. Les loyers seraient donc susceptibles d’atteindre prochainement 4 453,4 EUR par mètre carré, selon GVA Grimley.

A Swansea, les magasins sont concentrés dans un seul centre commercial, où les loyers sont d’environ 2 115,37 EUR par mètre carré1.

Newport manque de centres commerciaux de qualité. D’ailleurs, beaucoup des grandes marques internationales, telles que Debenhams ou House of Frasers, sont absentes de la ville. Un programme de régénération devrait aider à remédier à cette situation. Pour le moment, le principal centre commercial, datant des années 1960, est en cours d’agrandissement : sa surface devrait être doublée et des appartements et un hôtel devraient y être ajoutés2. Les loyers y sont actuellement d’environ 1 455,30 EUR par mètre carré1.

Les loyers sont moins importants lorsque l’on s’éloigne des villes principales du Pays de Galles, et peuvent descendre jusqu’à 668 EUR par mètre carré1.

1 King Sturge

2 Estates Gazette


5.3.2.3 Ecosse

La demande émanant des investisseurs reste forte, et de nombreux projets sont en cours. Cependant, les locataires ne se pressent pas pour occuper les locaux, et la signature d’un bail est généralement accompagnée de nombreuses mesures incitatives et peut dépendre du nombre de locations qui seront finalement effectuées.

Toutefois, les ventes des magasins ont été plus faibles en Ecosse que dans le reste du Royaume-Uni, comme l’illustre le graphique suivant. Pourtant, Glasgow est considérée comme le second centre commercial du Royaume-Uni après Londres.

Augmentation annuelle des ventes au Royaume-Uni et en Ecosse

Source Insignia Richard Ellis

Sur la région, les loyers sont restés stables par rapport à 2001, et ont parfois diminué. Aberdeen est la principale exception à cette règle : les loyers y ont augmenté de 4%, voire 8% dans certaines zones commerçantes. Selon l’Estates Gazette, cette augmentation est due à un manque d’espace disponible.

Comtés :

Borders Central


Highlands Grampian

Lothian Orkney

Strathclyde Tayside

Principaux hot-spots d’Ecosse

Aberdeen Dundee

Edimbourgh Glasgow


Comparaison des loyers en 2001 et 2002 dans différentes villes d’Ecosse (en GBP par mètre carré)


La demande émane principalement de la grande distribution : les chaînes de supermarchés cherchent des locaux plus petits en ville et des locaux un peu plus grands pour les marques agissant sur le segment du milieu de marché (tels que Bon Marché, Iceland…). La demande émanant des autres secteurs semblerait avoir diminué. Le marché écossais connaît un problème similaire à de nombreuses autres villes britanniques : il manque de grands locaux, pour lesquels la demande est plus forte. La tendance est en effet aujourd’hui à des locaux plus grands dans des endroits aux prix abordables, et non plus dans les quartiers chers. Le niveau de take-up et de disponibilité en Ecosse (en mètres carrés)


Un nouveau centre commercial devrait ouvrir à Glasgow, ce qui a surpris les observateurs du marché. En effet, Glasgow est réputé avoir trop de magasins, et pourtant il attire de grandes marques et la moitié


de ce complexe est déjà réservé et un autre quart devrait l’être sous peu. D’autres centres commerciaux devraient être construits dans différentes villes écossaises (Inverness ou Edimbourg, par exemple)

5.3.2.4 Irlande du Nord

Le marché des magasins commence à se développer en Irlande du Nord. En effet, pendant longtemps, les Nord-Irlandais préféraient voyager jusqu’à Londres ou Glasgow pour effectuer leurs achats. Belfast semble désormais avoir réussi à attirer de grandes marques et propose des locaux de qualité.

De nombreux développements devraient voir le jour en 2003 et 2004, tels que le Valley Retail Park à Newtownabbey ou le Hillview Retail Park, à Belfast. D’autres centres commerciaux devraient également être rénovés ou agrandis à travers l’Irlande du Nord, augmentant ainsi les disponibilités. Cependant, beaucoup sont déjà réservés, ce qui devrait limiter l’impact sur le niveau des loyers.

Belfast est de loin la ville la plus chère de l’Irlande du Nord pour les magasins. Le tableau suivant présente l’évolution des loyers en GBP par pied carré dans les différentes villes d’Irlande du Nord entre 1998 et 2002. Loyers des magasins dans différentes villes d’Irlande du Nord

Ville/Année 1998 1999 2000 2001 2002

Ballymena 55 55 75 85 85

Bangor 45 50 50 50 55

Belfast 185 200 220 240 250

Colraine 65 70 85 85 85

Connswater 66 70 77 80 85

Derry 70 70 100 100 100

Forestside 100 160 165 165 175

Lisburn 80 75 85 85 85

Source : Estates Gazette

Comtés :

Antrim Armagh

Derry Down

Fermanagh Tyrone

Principaux hot-spots d’Irlande du Nord

Belfast


Tableau récapitulatif des loyers des magasins au Royaume-Uni en 2002


Londres – West End Covent Garden 510

Londres – City – Cheapside 275

Londres – City – zones secondaires Entre 180 et 200

Périphérie de Londres Entre 35 et 280 (à Watford)

South West – Bristol 1 885

South West – Bath 2 420

East Anglia – Cambridge Entre 225 et 250

East Anglia – Peterborough Entre 185 et 200

Norfolk – Suffolk Entre 85 et 210

Norwich 210

Ipswich 140

Yorkshire and Humberside 323

Pays de Galles – Cardiff Entre 1 668 et 2 745

Pays de Galles – Swansea 1 330

Pays de Galles – Newport 915

Pays de Galles – Autres villes 420

Ecosse – Edimbourg (centre-ville) Entre 1 238 et 2 583

Ecosse – Edimbourg (périphérie) Entre 188 et 510

Irlande du Nord

Ballymena 85

Bangor 55

Belfast 250

Colraine 85

Connswater 85

Derry 100

Forestside 175

Lisburn 85


5.4 Les spécificités du marché de l’immobilier industriel L’économie industrielle britannique regroupe de nombreux secteurs, des produits chimiques jusqu’au textile et vêtements. L’activité de chacun de ces secteurs a un impact différent sur l’utilisation des locaux industriels.

La production industrielle britannique décline depuis plusieurs années et ne représentait que 16,17% du PIB en 2000 et 15,50% en 2001. Le Royaume-Uni perd des sites de production au profit de l’Europe centrale et de l’Est et de l’Asie, zones où la production est moins onéreuse. En outre, selon la Confederation of British Industry, 74% des industriels britanniques déclarent travailler en dessous de leur capacité. Il s’agit de la proportion la plus importante depuis 1983.

La demande de locaux industriels au Royaume-Uni concerne surtout les entrepôts des distributeurs. Ces derniers tendent d’ailleurs à chercher des locaux de plus en plus petits, laissant ainsi sur le marché de nombreux locaux de taille plus importante. Dans certaines régions, les petits et moyens locaux sont en quantité insuffisante pour satisfaire cette demande.

En raison des performances stables de l’immobilier industriel et des bas taux d’intérêt, de plus en plus d’entreprises cherchent à acquérir le freehold des sites qu’elles occupent. La tendance inverse existe : certaines, au contraire, cherchent des baux à court terme et très flexibles.

Selon King Sturge, en Europe, le marché de l’immobilier industriel est particulièrement actif à proximité des grandes capitales européennes, Paris, Londres, Madrid. La concentration de l’activité économique dans ces villes augmente la demande d’entrepôts en périphérie. Par ailleurs, Londres bénéficie de relativement bonnes infrastructures par rapport au reste du pays, permettant ainsi un accès plus facile aux marchés régionaux.

5.4.1 Le marché londonien Le marché industriel londonien correspond principalement au Greater London, périphérie de Londres.

L’impact sur la périphérie de Londres du ralentissement de l’économie industrielle se reflète dans l’évolution du marché immobilier des trois principales zones. En effet, sur toute la région, le take-up a diminué de 47% en 2002 par rapport à la moyenne des quatre dernières années, et le nombre de locaux disponibles a augmenté de 33%. Les loyers ont cependant moins diminué dans la zone ouest de Londres, en partie grâce aux locaux situés près de l’aéroport d’Heathrow, dont le loyer est généralement plus haut.

5.4.1.1 L’ouest de Londres La prise de possession de locaux industriels en 2002 a diminué de moitié par rapport à 2001 et se trouve 54% en dessous de la moyenne annuelle observée au cours de ces quatre dernières années. Le niveau annuel des transactions n’a cependant fait que diminuer depuis deux ans, en réponse à la prudence des entreprises et à la diminution des investissements qui s’en est ensuivi, mais aussi aux craintes liées à la diminution de la consommation des ménages, et de leurs répercussions potentielles sur le secteur de la distribution.

Ce ralentissement des transactions reflète aussi le manque de locaux dans certains endroits. En effet, particulièrement en ce qui concerne les locaux proches d’Heathrow, certaines zones font face à une demande importante, ce qui augmente la valeur des loyers localement. Par exemple, en 2002, le loyer le plus élevé était de 19,88 EUR par pied carré près de Heathrow. Toutefois, il ne faut pas généraliser cette tendance. Si l’on considère la région dans son ensemble, les loyers ont diminué de 7%, et tournent autour de 16,70 EUR par pied carré.


Evolution des loyers des locaux industriels à l’Ouest de Londres de 1996 à 2002 (en GBP par pied carré)


5.4.1.2 Le nord de Londres Dans cette région également, le take-up a diminué de 46% en 2002 par rapport à 2001. Pourtant, elle a été le siège de la moitié des transactions majeures de la périphérie londonienne, surtout parce qu’elle dispose de locaux adaptés à la demande et proche des infrastructures.

L’augmentation de la disponibilité des locaux est principalement liée à la construction de nouveaux bâtiments industriels, et non au départ d’anciens locataires.

Cette disponibilité a provoqué une chute des loyers de 23%, diminution plus marquée que dans le reste de la périphérie londonienne. Le loyer moyen, calculé sur la base des dix plus importantes transactions de la région, sont désormais sous la barre des 12,72 EUR par pied carré. Mais les entreprises préfèrent se tourner vers des locaux de qualité médiocre (catégorie C) aux loyers inférieurs.


Evolution des loyers des locaux industriels au Nord de Londres de 1996 à 2002 (en GBP par pied carré)


5.4.1.3 Le sud de Londres Le take-up au sud de Londres a été plus épargné : il a diminué de 42%. Peut-être parce que cette région disposait de davantage de locaux de bonne qualité (catégorie A) que les autres régions de la périphérie londonienne.

La demande de locaux dans cette région émane traditionnellement des entreprises de production, et 2002 n’a pas été une exception : elles ont représenté 39% du take-up. Cependant, la part des opérateurs de distribution et de logistique a augmenté : 27% du take-up en 2002 contre 13% en moyenne.

Les loyers ont cependant diminué : ceux des locaux de catégorie A ont perdu 11% par rapport à 2001, et les loyers moyens accusent une baisse de 20% par rapport à l’année précédente. Fin 2002, ils étaient à 12,33 EUR par pied carré.

Puisque de nombreux bâtiments sont actuellement en cours de construction, le nombre de locaux sur le marché devrait augmenter en 2003, ce qui devrait entraîner une relative stabilité, voire une diminution, des loyers.


Evolution des loyers des locaux industriels au sud de Londres de 1996 à 2002

(en GBP par pied carré)


5.4.2 Le reste du Royaume-Uni Globalement, la demande est dominée par les secteurs de la distribution et les entreprises de logistique, et reste principalement axée sur les entrepôts. La demande en ce qui concerne les plants de production est faible, et ce pour deux raisons : les conditions économiques et la délocalisation des entreprises vers des pays moins onéreux.

Selon King Sturge, l’espace industriel disponible continue à augmenter, mais à un rythme moins rapide. Actuellement, le nombre de locaux disponibles serait supérieur de 39,9% par rapport au point le plus bas du marché, il y a trois ans. Les nouveaux locaux représenteraient 9,6% de cet espace disponible. Leur proportion devrait augmenter, puisque de nombreuses constructions spéculatives sont actuellement en cours.

Seuls les Midlands et le Yorkshire and Humberside ont enregistré une diminution de leur espace disponible durant la seconde moitié de l’année 2002.

King Sturge estime que la demande restera faible en 2003, rendant ainsi compte de la fragilité de la confiance des entreprises et du faible niveau des investissements induit.

Selon IDP, les valeurs locatives des locaux industriels ont augmenté de 0,8% en 2002.

5.4.2.1 Angleterre

5.4.2.1.1 Le South East Le Sud-Est de l’Angleterre, Londres mise à part, représente 69% de l’espace industriel disponible de la région.

Le taux de disponibilité a augmenté de 11% au cours de 2002. Pourtant, le nombre de grands locaux disponibles a diminué de 2%. Les nouveaux locaux représentent 14% du stock disponible, soit une augmentation de 47%. De nombreux développements spéculatifs sont prévus dans le Sud-Est de l’Angleterre, et devraient augmenter cette proportion.


Evolution de la disponibilité dans le Sud-Est de l’Angleterre de 1992 à 2002


Les locaux situés près de Slough ont les loyers les plus élevés de la région : ils atteignent 188,32 EUR par mètre carré. Le tableau suivant présente les loyers dans différentes villes du Sud-Est. Loyers dans différentes villes du Sud-Est

Ville Loyer en GBP par mètre carré

Slough 118,40

High Wycombe 88,80

Dartford 78

West Thurrock 75,35

Basildon Entre 70 et 72,65


5.4.2.1.2 Le South West Le taux de disponibilité de la région a augmenté de 16% en 2002. Le nombre de grands locaux disponibles a augmenté de 60% au cours de cette période, et le nombre de nouveaux locaux de 28%. Cette disponibilité devrait augmenter puisque de nombreux projets sont en développement dans cette région. Evolution de la disponibilité dans le South West de 1992 à 2002



Les locaux situés près de Bristol ont les loyers les plus élevés de la région : 115,55 EUR par mètre carré en 2002. Les loyers ont diminué de 1,1% en 2002. Cette diminution s’est accélérée au cours des trois derniers mois : 0,5%, soit un taux annuel de 2,1% en 2003 si cette tendance se confirme. Loyers dans différentes villes du Sud-Ouest


Bristol 72,65

Swindon Les loyers sont compris entre 64,80 et 70 GBP par mètre carré.

Exeter Les loyers sont compris entre 56,50 et 64,60 GBP par mètre carré.

Plymouth 53,80


Les investisseurs ont obtenu des rendements de 11,2%, dans la région.

5.4.2.1.3 East Anglia Pour la seconde année consécutive, le take-up a diminué de 35% en 2002 dans l’East Anglia. Evolution des take-up des locaux industriels dans l’East Anglia de 1996 à 2002 (en millions de pieds carrés)


La demande est surtout axée sur les quatre principales villes de la région. Se basant sur l’amélioration des infrastructures, FPD Savills estime que la demande devrait augmenter à Snetterton au cours de 2003.

Seulement 10% des locaux loués en 2002 étaient de catégorie A. Ceci s’explique par deux principaux facteurs : la région manque de locaux de bonne qualité disponibles, et les entreprises, voulant limiter leurs coûts, se tournent vers des locaux aux loyers moins élevés et de qualité moindre. Pourtant, dans les zones où l’espace de catégorie A manque, comme à Cambridge, Norwich ou Ipswich, les locataires semblent prêts à payer des loyers plus élevés que le cours du marché, afin de disposer des locaux de qualité.


Bien que les distributeurs et les entrepôts des magasins aient représenté 18% du take-up, la demande émanait surtout des entreprises de production. Ce secteur traditionnel semble avoir compensé la baisse importante de la demande des secteurs technologiques, qui dominaient le marché en 2000.

Selon King Sturge, le niveau d’espace disponible a augmenté de 9% sur la région : l’espace disponible dans de grands locaux a augmenté de 19% et les nouveaux locaux de 8%. Evolution de la disponibilité dans l’East Anglia de 1992 à 2002


Les loyers en East Anglia ont augmenté de 1,4% en 2002. Cependant, au cours du dernier trimestre 2002, ils ont baissé de 0,1%, ce qui représenterait une diminution annuelle de 0,5% en 2003 si cette tendance se poursuivait.

Le tableau suivant présente les loyers par mètre carré dans les principales villes de l’East Anglia. Loyers dans différentes villes de l’East Anglia


Huntingdon 59,20

Norwich Entre 51,10 et 53,80

Peterborough 51,10


Les investisseurs de l’East Anglia ont obtenu un rendement de 14%. Ils ont augmenté au cours des trois derniers mois de l’année 2002, offrant un rendement de 4,4%, soit un taux annuel de 18,5%.

5.4.2.1.4 Les Midlands Le marché de l’immobilier industriel a été très actif dans les Midlands au cours des derniers mois. La majorité des transactions portaient sur des entrepôts et de grands locaux industriels (de plus de 10 000 mètres carrés). Très peu ont concerné les locaux entre 5 et 10 000 mètres carrés. La construction de grands locaux commence à être limitée par le manque de terrains adéquats.

Le secteur de la distribution est particulièrement actif dans la région du Staffordshire, où plusieurs constructions spéculatives sont en cours. Cette préférence s’explique par la position stratégique de la région par rapport au réseau autoroutier national.

Enfin, les zones traditionnellement préférées pour les activités de distribution telles que Daventry ou Northampton perdent leur avantage compétitif en raison du manque de main d’œuvre. Les entreprises se tournent plutôt vers le nord du Nottinghamshire et le Staffordshire.


L’augmentation des loyers a beaucoup ralenti au cours de 2002, et n’a atteint que 0,1% dans les West Midlands et 1,3% dans les East Midlands. En 2001, elle atteignait respectivement 4,2% et 7,7%. Evolution des loyers industriels dans les Midlands de 1991 à 2002 et prévisions de 2003 à 2007 (glissement annuel)


La disponibilité dans les East Midlands a augmenté de 9%. Evolution de la disponibilité dans les East Midlands de 1992 à 2002


Dans les East Midlands, les loyers sont les plus hauts à Northampton (entre 85,57 et 94,16 EUR par mètre carré). Dans les autres villes importantes, telles que Leicester, Derby et Nottingham, ils atteignent 81,27 EUR par mètre carré.

Le rendement total procuré par les locaux industriels était de 12%.

Dans les West Midlands, la disponibilité n’a augmenté que de 3%.


Evolution de la disponibilité dans les West Midlands de 1992 à 2002


Dans les West Midlands, les loyers les plus élevés sont à Solihull (107 EUR par mètre carré). Ils sont un peu moins élevés à Birmingham : 94,16 EUR par mètre carré. Enfin, Black Country propose des loyers de 81,27 EUR par mètre carré. De nombreux terrains ont été achetés près de Birmingham en vue de développements spéculatifs. Certaines pré-locations se sont négociées à 95,43 EUR par mètre carré sur un bail de quinze ans avec, toutefois, la possibilité d’y mettre fin au bout de dix ans.

Les investisseurs de la région ont obtenu un rendement de 8,3% en 2002, en légère accélération au cours des trois derniers mois de l’année. En effet, le rendement était de 2,2% au cours de cette période, ce qui correspondrait à un taux annuel de 9,2% en 2003 si cette tendance se confirme.

Selon GVA Grimley, les loyers devraient rester similaires en 2003 et 2004 et le marché devrait reprendre en 2005 avec une augmentation des loyers de 2,5% dans les West Midlands et de 2% dans les East Midlands.

5.4.2.1.5 Yorkshire and Humberside La principale caractéristique du marché de l’immobilier industriel dans la région du Yorkshire et Humberside est le décalage entre l’offre et la demande. La majorité des acteurs cherchent en effet des baux flexibles dans des locaux disponibles immédiatement mais ne peuvent ou ne veulent pas entrer dans de longs baux ni acquérir le freehold. Par conséquent, la demande se tourne vers d’anciens locaux où l’offre reste limitée. La disponibilité y a diminué de 11% au cours de 2002, alors que le nombre de nouveaux locaux industriels disponibles a augmenté de 39%1.

Tous locaux confondus, la disponibilité a augmenté de 11% en 2002. Pourtant, la demande émanant du secteur de la distribution et des opérateurs logistiques est forte, mais pas toujours satisfaite.

1 King Sturge


Evolution de la disponibilité dans le Yorkshire and Humberside de 1992 à 2002


Contrairement à d’autres régions, la demande se tourne plutôt vers les locaux de 10 000 à 12 500 mètres carrés. Les entreprises de distribution exercent leur activité surtout près des routes et autoroutes. De nombreux projets spéculatifs ayant obtenu les autorisations nécessaires devraient se développer prochainement, afin de répondre à cette demande, notamment près de Leeds. En effet, l’offre est pour l’instant limitée : quelques grands locaux sont encore libres, mais aucun espace moderne de plus de 10 000 mètres carrés n’est encore sur le marché.

Le tableau suivant présente les loyers dans les principales zones industrielles de la région. L’augmentation des loyers en 2002 n’a été que de 0,5%. La variation est devenue négative au cours de dernier trimestre : elle a atteint - 0,2%, ce qui correpondrait à une diminution annuelle de 0,9% en 2003 si cette tendance se confirme. Loyers dans différentes villes du Yorkshire and Humberside


Leeds 51,10

Wakefield 51,10

Hull 48,45

Doncaster 45,75


Selon GVA Grimley, l’augmentation de la valeur des terrains et les changements récents des lois relatives aux bâtiments devraient provoquer une augmentation des loyers qui pourraient atteindre 76,34 EUR par mètre carré pour les nouveaux locaux en moyenne pour la région, ce qui reste très compétitif par rapport aux régions alentour.

En revanche, les occupants, à la recherche de flexibilité, ne semblent pas prêts à payer de premium, ce qui rend improbable qu’un équilibre de l’offre et la demande soit atteint à court terme.


Evolution des loyers industriels dans le Yorkshire and Humberside de 1991 à 2002 et prévisions de 2003 à 2007


Les investisseurs ont obtenu un rendement de 8,8% pour les locaux industriels, mais ils se sont améliorés au cours des trois derniers mois de l’année : 2,6% soit un taux annuel de 10,6%.

5.4.2.1.6 North West Dans le Nord-Ouest, le nombre de locaux disponibles n’a augmenté que de 2% en 2002. La demande a surtout ralenti pour les grands locaux : 32% des locaux existants seraient disponibles, selon King Sturge. En revanche, le nombre de nouveaux locaux disponibles a diminué de 7%. Evolution de la disponibilité dans le North West de 1992 à 2002 (en millions de mètres carrés)


Les loyers moyens dans la région, que ce soit dans le sud de Manchester, à Trafford Park ou à Warrington, sont de 89,86 EUR par mètre carré. Ceci représente une légère augmentation, de 0,9%. Au cours du dernier trimestre, les loyers ont cependant commencé à diminuer (-0,3%), ce qui représenterait une diminution annuelle de 0,8% en 2003 si cette tendance se confirmait.

Les investisseurs de la région ont obtenu un rendement de 11,4%.


5.4.2.1.7 North-East La production industrielle reste importante dans la région et représente 26% de la production totale. La croissance la plus importante ces dernières années a été dans les secteurs de l’électronique, des produits chimiques, du papier et de l’édition. La région restructure son économie, et la part de la production industrielle devrait continuer à diminuer au profit des activités tertiaires.

Le secteur de l’immobilier commercial reflète cette tendance : le Nord-Est dispose de plus de bâtiments industriels que de tout autre type d’immobilier commercial.

Espace total des locaux commerciaux dans le North-East en 2002 (en millions de pieds carrés)

Source : Lambert Smith Hampton

Dans le Nord-Est, la disponibilité a globalement augmenté de 19% en 2002. L’espace disponible dans de grands locaux a augmenté de 14% et de 6% dans de nouveaux locaux.

Evolution de la disponibilité dans le North East de 1992 à 2002


La demande de locaux industriels de qualité reste importante dans des endroits tels que Teal Valley, North Tyneside, Washington et Aycliffe, tous populaires auprès des investisseurs. L’offre, actuellement limitée, devrait augmenter puisque des projets sont proposés et de nouveaux locaux sont en cours de construction, ce qui entre dans le cadre de la politique de régénération de la région : renouveler le stock de structures industrielles.

L’augmentation des loyers en 2002 n’a été que marginale : 0,5%. Toutefois, la variation est devenue négative au cours de dernier trimestre : elle a atteint -0,2%, ce qui représenterait une diminution annuelle de 0,8% en 2003 si cette tendance se confirme.


Les loyers sont regroupés dans le tableau suivant. Loyers dans différentes villes du North East


Team Valley (à côté de Gateshead) 53,80

Newcastle 48,40

Sunderland 48,40

Washington 48,40

Stockton-on-Tees 37,70


Les investisseurs dans la région ont obtenu un rendement de 9,1% en 2002.

5.4.2.2 Pays de Galles Cette région est encore considérée industrielle ; pourtant elle développe de plus en plus le secteur des services. La demande de locaux industriels a diminué non seulement en raison des incertitudes économiques mais aussi de la délocalisation des industries vers des pays moins onéreux, tels que l’Europe de l’Est ou l’Asie. Cependant, grâce aux subventions disponibles, des développements spéculatifs sont toujours prévus, mais ils devraient se limiter à de petites unités, afin de diminuer la dépendance de la région par rapport aux secteurs industriels.

Le sud du Pays de Galles reste le plus actif : la majorité des développements à l’initiative d’investisseurs privés se sont concentrés autour de Cardiff et Newport en 2002. Cependant, la situation est contrastée sur la région, reflétant les inégalités en termes de communication, main d’œuvre et subventions disponibles.

Fin 2002, plus d’un million de mètres carrés était disponible, niveau qui n’avait pas été atteint depuis juillet 1995. Ceci représente une augmentation de 34% en quatre ans et de 12% en 2002. Il s’agit principalement de grands locaux (plus de 10 000 m²), dont la disponibilité a augmenté de 38% en 12 mois. En outre, 47% des nouveaux locaux sont disponibles.

Le secteur automobile s’est remis d’une année troublée en 2001, l’électronique s’est stabilisé, et les autres industries telles que le meuble, l’édition et l’emballage sont redevenus des secteurs importants.

Evolution de la disponibilité dans le Pays de Galles de 1992 à 2002



Au cours de 2002, les loyers ont augmenté de 1%, mais, selon King Sturge, ils auraient commencé à diminuer au cours du dernier trimestre. Evolution des loyers industriels dans le Pays de Galles de 1991 à 2002 et prévisions de 2003 à 2007


Le tableau suivant présente les loyers dans les trois principales villes du Pays de Galles.

Loyers dans différentes villes du Pays de Galles


Cardiff 59,20

Newport 48,45

Swansea 43


Les investisseurs ont obtenu un rendement de 12%. Il aurait augmenté au cours du troisième trimestre, atteignant 3,3%, soit un taux annuel de 13,6%.

5.4.2.3 Ecosse Le déclin de la production industrielle écossaise a un impact important sur la demande émanant des entreprises. Elle reste faible, malgré une légère augmentation au cours de l’année 2002. La majorité de la demande vient des secteurs de la distribution et du stockage et se dirige donc vers les locaux de plus de 9 300 mètres carrés.

La demande est également relativement importante pour les petites unités, mais elle est quasi-nulle en ce qui concerne les locaux de taille moyenne, actuellement en surplus en Ecosse (1 850 à 2 800 mètres carrés).

La disponibilité a augmenté de 11% en 2002 ; celle des grands et des nouveaux locaux a connu la croissance la plus marquée : 40% et 50% respectivement.


Disponibilité et take-up en Ecosse depuis 2000


La croissance des loyers des sites de production a ralenti, alors que la demande des secteurs de la distribution, du stockage et des entrepôts de magasins ont soutenu la croissance des loyers des locaux qui leur conviennent. Si l’on considère la région dans son ensemble, les loyers ont augmenté de 1,7% et ont procuré un rendement de 10,3%. Loyers dans différentes villes d’Ecosse


Glasgow 64,40

Près de l’aéroport de Glasgow 75

Edimbourg 59,20

Parc d’activité d’Edimbourg Entre 61,90 et 64,50

Aberdeen 55


A Glasgow, l’extension de l’autoroute devrait faire augmenter le nombre de délocalisations, et pourrait, selon GVA Grimley, avoir un impact sur le prix des terrains dans cette région.

Dans le reste de l’Ecosse, le manque de possibilités de développement a provoqué l’augmentation des loyers, notamment à Inverness. Certains loyers ont atteint 59 GBP par mètre carré.

5.4.2.3.1 Irlande du Nord En 2002, le marché de l’immobilier industriel s’est montré plus actif que le segment des bureaux. Depuis 1996, la situation est la même : la demande pour les entrepôts et les locaux d’industrie légère augmente. Cependant, les locaux vacants ne sont que peu nombreux, en particulier en ce qui concerne les locaux modernes, ce qui provoque une augmentation des loyers.

Les promoteurs ont prévu de nombreux développements dans les années à venir pour répondre à cette demande. De nouveaux terrains autour de Belfast devraient obtenir les autorisations nécessaires à la construction de locaux industriels, mais il semblerait que les développements ne se feront que sur demande du client. Les loyers ne devraient donc pas trop évoluer.

En revanche, les sites d’industrie plus lourde sont peu demandés, et beaucoup ont été convertis par des entreprises de services.


Le tableau suivant présente les loyers des locaux industriels dans les principaux sites autour de Belfast.

Loyers dans quelques-uns des endroits-clés autour de Belfast.

Quartiers de Belfast Loyer en GBP par pied carré

Boucher Road 7

Dargan 5

Duncrue 5

Channel Commercial Park 4

Source : Estates Gazette Tableau récapitulatif des loyers des locaux industriels au Royaume-Uni en 2002


Ouest de Londres 10,50

Ouest de Londres – Heathrow 12,50

Nord de Londres 8

Sud de Londres 7,75

South East

Slough 118,40

High Wycombe 88,80

Dartford 78

West Thurrock 75,35

Basildon Entre 70 et 72,65

South West

Bristol 72,65

Swindon Entre 64,80 et 70

Exeter Entre 56,50 et 64,60

Plymouth 53,80

East Anglia

Huntingdon 59,20

Norwich Entre 51,10 et 53,80

Peterborough 51,10

East Midlands

Northampton Entre 53,80 et 59,20

Leicester 51,10

Derby 51,10

Nottingham 51,10

West Midlands

Solihull 67,30


Birmingham 59,20

Black Country 51,10

Yorkshire and Humberside

Leeds 51,10

Wakefield 51,10

Hull 48,45

Doncaster 45,75

North West 56,50

North East

Team Valley (à côté de Gateshead)

53,80

Newcastle 48,40

Sunderland 48,40

Washington 48,40

Stockton-on-Tees 37,70

Pays de Galles

Cardiff 59,20

Newport 48,45

Swansea 43

Ecosse

Glasgow 64,40

Près de l’aéroport de Glasgow 75

Edimbourg 59,20

Parc d’activité d’Edimbourg Entre 61,90 et 64,50

Aberdeen 55

Irlande du Nord

Belfast - Boucher Road 7

Belfast – Dargan 5

Belfast – Duncrue 5

Belfast - Channel Commercial Park 4


5.5 L’évolution de l’immobilier commercial n’est ni géographiquement ni sectoriellement uniforme

Les évolutions du marché de l’immobilier commercial sont différentes selon le secteur géographique ou le segment étudié. Si l’on considère uniquement le marché des bureaux, les loyers sont en diminution à Londres et dans le Sud-Est, mais pas dans le reste du Royaume-Uni. En revanche, le marché de l’immobilier industriel est plutôt stable et le retail market connaît une augmentation des loyers.

Les disparités géographiques s’expliquent principalement par les caractéristiques propres à chaque région, que ce soit en termes de croissance, de subventions, de chômage, de répartition des secteurs d’activité, etc.

Par ailleurs, la demande a évolué. En raison du contexte économique, la demande sur le segment des bureaux est surtout axée sur les petits locaux. L’offre excède la demande au niveau des grands locaux. Sur le retail market, la demande, au contraire, concerne des locaux plus spacieux, en raison des économies d’échelle qu’ils permettent d’effectuer. Avoir des locaux plus grands permet aux magasins de préserver une partie de leur marge.

Au niveau de l’immobilier industriel, la demande se dirige principalement sur des locaux de taille moyenne. Mais le changement majeur que connaît ce marché est lié à la nature des entreprises dont émane cette demande : ce ne sont plus les entreprises de production mais principalement les entreprises de distribution qui cherchent actuellement des locaux.

Enfin, sur chacun de ses sous-secteurs, il est important de distinguer le cas des occupants de celui des investisseurs. Les occupants doivent répondre à une logique économique, les investisseurs cherchent à placer des fonds afin d’obtenir un revenu.


6 ANNEXES

6.1 Glossaire

ABI : Association of British Insurers

BBA : British Banking Association

BSA : Building Societies Association

CBI : Confederation of British Industry

CML : Council of Mortgage Lenders

DETR : Department of Environment, Transports and the Regions

IPD : Investment Property Databank

IRED : International Real Estate Digest

JRF : Joseph Rowntree Foundation

MEW : Mortgage Equity Withdrawal

RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors


6.2 Annexes Marché Résidentiel Sauf mention contraire, tous les chiffres présentés dans cette section se fondent sur des estimations de Halifax.

6.2.1 Londres et sa couronne

6.2.2

Quartier Prix(en GBP)




Greenwich 177 400 Harrow 238 600 Hackney 209 900Kensington &Chelsea 525 400

Hillingdon 205 000 Hounslow 180 500Hammersmithand Fulham 301 500 Lambeth 228 500

Newham 135 200 Southwark 213 300 Havering 170 600Richmond - upon -Thames 341 400

Barking and Dagenham 125 000 Waltham Forest 170 300 Islington 262 800 Haringey 240 600

Bexley 164 400 Wandsworth 285 000Kingston -upon-Thames 263 900 Merton 245 800

Bromley 216 000 Barnet 260 400 Lewisham 159 900 Tower Hamlets 195 000

Sutton 193 100 City of London 311 100 Redbridge 193 700City of Westminster 387 700

Ealing 224 100 Croydon 190 200 Brent 210 200 Greater London 230 800Enfield 206 900 Hackney 209 900 Camden 335 800Source: Hometrack - Mars 2003

Prix moyen d'une maison à Londres par quartier, en mars 2003 (en GBP)


6.2.2 East Anglia

6.2.3 East Midlands

Prix moyen d’une maison en East Anglia, au troisième trimestre 2002

Les villes / Les comtés Prix moyen en GBP Prix moyen en GBP Variation3ème trimestre 2001 3ème trimestre 2002 (en %)

CAMBRIDGE 192,977 212,261 10IPSWICH 121,803 163,131 34NORWICH 122,02 153,68 26PETERBOROUGH 97,776 134,178 37CAMBRIDGESHIRE 125,247 160,85 28NORFOLK 110,213 136,7 24SUFFOLK 123,453 153,2 24

Prix moyen d’une maison en East Anglia, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 111,028 * * 98,66 158,446 110,072Maison à moitié isolée 163,44 132,466 123,577 115,03 * 132,447Maison isolée 283,314 * * 193,187 216,122 212,084Bungalows * * * 137,358 * 139,584Appartement * * * 70,411 * 84,285Moyenne 158,423 133,34 134,113 140,751 188,35 150,443

Maisons datant de…


CHESTERFIELD 67,269 96,197 43DERBY 94,514 110,812 17KETTERING 94,679 131,927 39LEICESTER 93,435 123,161 32LINCOLN 82,345 113,669 38MANSFIELD 67,171 79,077 18NORTHAMPTON 113,084 146,722 30NOTTINGHAM 86,156 110,8 29DERBYSHIRE 85,597 116,85 37LEICESTERSHIRE 101,869 131,05 29LINCOLNSHIRE 81,829 112,4 37NORTHAMPTONSHIRE 110,618 140,95 27NOTTINGHAMSHIRE 81,742 107,45 31

Prix moyen d’une maison dans l’East Midlands au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 75,885 72,304 72,038 77,758 115,142 78,838Maison à moitié isolée 122,247 100,603 86,575 96,668 108,643 99,613Maison isolée 214,259 175,419 166,723 173,366 189,722 181,214Bungalows * * 137,401 117,683 * 120,302Appartement * * * 73,317 112,665 87,689Moyenne 103,283 106,775 100,223 125,359 158,746 119,712



6.2.4 West Midlands

6.2.5 North

Prix moyen d’une maison dans les West Midlands au troisième trimestre 2002


BIRMINGHAM 86,207 113,15 31COVENTRY 87,298 117,271 34RUGBY 123,725 129,478 5STOKE ON TRENT 68,181 86,206 26TELFORD 85,13 114,076 34WALSALL 76,659 103,728 35WOLVERHAMPTON 89,927 109,35 22WORCESTER 145,752 161,008 10HEREFORDSHIRE 114,266 151,85 33SHROPSHIRE 112,568 136,85 22STAFFORDSHIRE 87,852 115,4 31WARWICKSHIRE 133,045 169,95 28WEST MIDLANDS 96,794 121,4 25WORCESTERSHIRE 137,589 161,25 17

Prix moyen d’une maison dans les West Midlands au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 85,553 80,879 79,219 88,046 144,545 88,809Maison à moitié isolée 162,203 116,978 102,581 106,323 128,466 115,084Maison isolée 292,447 277,374 238,887 196,94 227,886 223,204Bungalows * * * 170,301 * 168,845Appartement * * * 78,586 135,741 95,502Moyenne 125,123 120,608 115,961 132,576 179,735 131,605


Prix moyen d’une maison dans le North, au troisième trimestre 2002


CARLISLE 65,362 90,646 39DARLINGTON 63,929 90,252 41GATESHEAD 62,4 78,175 25HARTLEPOOL 58,067 74,982 29MIDDLESBOROUGH 64,829 76,824 19NEWCASTLE UPON TYNE 90,274 106,963 18SOUTH SHIELDS 53,265 64,045 20STOCKTON ON TEES 66,735 85,292 28SUNDERLAND 65,497 89,295 36CLEVELAND 65,968 81 23COUNTY DURHAM 59,79 77,45 30CUMBRIA 77,572 108,6 40NORTHUMBERLAND 73,216 95,8 31TYNE & WEAR 72,475 92,15 27

Prix moyen d’une maison dans le North, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 63,276 53,238 45,582 60,502 * 60,501Maison à moitié isolée 145,982 87,973 66,044 82,846 * 84,875Maison isolée 228,173 * * 155,52 155,077 162,541Bungalows * 87,763 * 119,74 * 106,626Appartement 71,782 48,04 * 49,351 * 62,748Moyenne 79,497 73,114 67,899 94,804 139,147 88,662



6.2.6 North West

Prix moyen d’une maison dans le North West, au troisième trimestre 2002


BLACKBURN 63,383 83,051 31BLACKPOOL 61.496 72,613 18BOLTON 69,984 87,455 25CHESTER 117,453 145,922 24CREWE 79,42 99,439 25LIVERPOOL 69,382 84,078 21MANCHESTER 73,526 91,48 24OLDHAM 65,026 63,011 -3PRESTON 81,407 112,016 38STOCKPORT 109,503 127,665 17CHESHIRE 110,855 141,75 28LANCASHIRE 71,984 91,5 27MERSEYSIDE 77,313 92,65 20

Prix moyen d’une maison dans le North West, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 61,496 57,197 56,107 71,04 126,676 64,811Maison à moitié isolée 140,821 102,909 92,449 90,604 114,867 101,445Maison isolée 307,596 253,048 216,153 177,758 187,853 198,006Bungalows * * 123,254 120,724 * 126,085Appartement 105,812 * * 78,11 121,035 93,772Moyenne 82,87 102,926 91,363 114,162 152,442 104,7



6.2.7 South West

Prix moyen d’une maison dans le South West, au troisième trimestre 2002


BATH 170,645 231,165 35BOURNEMOUTH 131,529 178,621 36BRISTOL 129,607 168,057 30CHELTENHAM 152,25 178,022 17EXETER 136,224 164,419 21GLOUCESTER 108,652 139,825 29PLYMOUTH 100,563 117,548 17SWINDON 131,479 151,871 16AVON 130,128 169,15 30CORNWALL 116,602 156,55 34DEVON 124,987 156,3 25DORSET 148,088 187,3 26GLOUCESTERSHIRE 135,239 166,85 23SOMERSET 131,527 174,35 33WILTSHIRE 139,345 164,65 18

Prix moyen d’une maison dans le South West, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 137,531 117,855 103,416 119,322 162,214 129,315Maison à moitié isolée 201,691 152,216 128,931 133,878 169,723 153,524Maison isolée 313,686 257,955 274,693 222,369 246,398 250,453Bungalows * 174,152 194,321 167,316 * 174,569Appartement 123,146 * * 109,855 163,897 122,88Moyenne 178,386 166,577 148,902 157,175 194,125 167,269



6.2.8 South East

Prix moyen d’une maison dans le South East, au troisième trimestre 2002


BASILDON 108,337 146,108 35BRIGHTON 149,185 185,82 25CHATHAM 114,976 135,634 18COLCHESTER 140,42 177,137 26OXFORD 196,009 263,977 35PORTSMOUTH 107,47 133,531 24READING 209,619 212,558 1SOUTHAMPTON 136,303 176,008 29BEDFORDSHIRE 134,685 165,65 23BERKSHIRE 199,075 228,5 15BUCKINGHAMSHIRE 181,509 214,9 18EAST SUSSEX 144,403 184,05 27ESSEX 152,69 189,05 24HAMPSHIRE 152,173 188,1 24HERTFORDSHIRE 196,569 235,35 20ISLE OF WIGHT 118,06 135,5 15KENT 144,24 175,55 22OXFORSHIRE 191,771 226,7 18SURREY 242,341 280,8 16WEST SUSSEX 165,619 200,35 21

Prix moyen d’une maison dans le South East, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 163,997 152,785 143,274 148,88 225,595 159,589Maison à moitié isolée 238,509 194,871 184,977 173,001 238,611 194,417Maison isolée 433,39 389,034 372,771 291 317,971 324,683Bungalows * 202,194 234,485 215,831 * 220,991Appartement 123,434 119,101 119,529 116,648 175,103 126,04Moyenne 208,839 220,807 196,648 191,779 248,014 204,504



6.2.9 Yorkshire & Humberside

Prix moyen d’une maison dans le Yorkshire & Humberside, au troisième trimestre 2002


BARNSLEY 53,18 75,879 43BRADFORD 58,357 61,67 6DEWSBURY 55,666 77,005 38DONCASTER 64,209 92,563 44GOOLE 70,716 95,06 34GRIMSBY 57,428 71,566 25HALIFAX 59,793 77,433 30HARROGATE 158,881 185,673 17HUDDERSFIELD 67,026 82,305 23HULL 52,428 62,502 19KEIGHLEY 67,856 87,161 28LEEDS 86,563 111,103 28PONTEFRACT 68,577 80,683 18ROTHERHAM 67,296 80,206 19SCARBOROUGH 73,101 99,933 37SCUNTHORPE 55,602 72,315 30SHEFFIELD 77,876 104,592 34SHIPLEY 78,556 92,425 18WAKEFIELD 84,682 101,347 20YORK 117,845 151,977 29NORTH HUMBERSIDE 64,651 83,85 30NORTH YORKSHIRE 114,939 146,2 27SOUTH HUMBERSIDE 60,249 75,45 25SOUTH YORKSHIRE 68,467 93 36WEST YORKSHIRE 75,1 93,3 24

Prix moyen d’une maison dans le Yorkshire & Humberside, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 63,042 53,494 54,339 72,5 119,181 65,864Maison à moitié isolée 136,302 89,765 76,457 87,255 113,387 90,101Maison isolée 221,584 217,735 165,76 164,494 178,848 177,086Bungalows * 128,353 116,041 115,701 * 120,404Appartement 88,862 * * 64 126,175 86,334Moyenne 81,03 88,262 79,564 109,579 148,944 98,246



6.2.10 Ecosse

6.2.11 Pays de Galles

P r ix m o y e n d ’u n e m a is o n e n E c o s s e , a u t r o is iè m e t r im e s t r e 2 0 0 2

L e s v il le s / L e s c o m t é s P r ix m o y e n e n G B P P r ix m o y e n e n G B P V a r ia t io n3 è m e t r im e s t r e 2 0 0 1 3 è m e t r im e s t r e 2 0 0 2 ( e n % )

B O R D E R S 8 0 ,8 8 7 9 8 ,4 2 2A B E R D E E N 8 5 ,5 8 9 9 ,8 4 4 1 7D U N D E E 6 3 ,3 7 7 7 ,6 6 4 2 3E D I N B U R G H 1 1 4 ,2 4 3 1 3 7 ,5 6 8 2 0G L A S G O W 8 0 ,7 0 7 9 8 ,5 2 2 2 2C E N T R A L 7 2 ,7 6 4 8 8 ,5 5 2 2D U M F R I E S & G A L L O W A Y 6 6 ,6 4 2 8 6 ,2 5 2 9F I F E 6 0 ,1 0 4 8 5 ,2 5 4 2G R A M P I A N 8 4 ,7 4 7 8 9 ,1 5 5H I G H L A N D 7 8 ,7 1 5 8 3 ,0 5 6L O T H I A N 1 0 3 ,5 2 1 1 2 5 ,4 5 2 1S T R A T H C L Y D E 7 1 ,9 2 9 8 5 ,2 1 8T A Y S I D E 6 9 ,5 5 5 8 4 ,9 5 2 2

Prix moyen d’une maison au Pays de Galles, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés


CARDIFF 115,798 143,421 24NEWPORT GWENT 74,609 87,113 17SWANSEA 66,146 82,613 25WREXHAM 79,004 106,233 34CLWYD 76,902 99,3 29DYFED 70,792 101,85 44GWENT 74,435 94,9 27GWYNEDD 72,091 82,7 15MID GLAMORGAN 65,488 79,25 21POWYS 93,884 131,55 40SOUTH GLAMORGAN 110,566 142,3 29WEST GLAMORGAN 63,856 77,45 21

Prix moyen d’une maison au Pays de Galles, au troisième trimestre 2002

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 64,512 63,517 * 70,415 * 67,985Maison à moitié isolée 90,098 100,258 68,797 81,993 * 86,084Maison isolée 172,904 * * 159,376 169,186 164,015Bungalows * * * 109,689 * 109,257Appartement * * * 87,366 * 96,116Moyenne 83,108 92,77 81,46 106,769 147,951 99,548



6.2.12 Irlande du nord

Prix moyen d’une maison en Irlande du Nord, au troisième trimestre 2002


BELFAST 92,301 103,127 12COUNTY ANTRIM 89,228 100,75 13COUNTY ARMAGH 72,073 88,5 23COUNTY DOWN 111,695 116,65 4COUNTY LONDONDERRY 76,782 87,2 14COUNTY TYRONE 67,058 75,5 13

Prix moyen d’une maison en Irlande du Nord, au troisième trimestre 2002, par type de propriétés

Avant 1919 1919-45 1946-60 Après 1960-1980

Nouvelles maisons

Moyenne

(en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP) (en GBP)Maison en groupe attenant 72,45 63,368 * 64,361 90,517 70,69Maison à moitié isolée * * * 82,817 92,17 89,543Maison isolée * * * 149,96 132,824 144,544Bungalows * * * 104,257 * 105,192Appartement * * * * * 86,65Moyenne 98,614 87,987 95,874 97,223 108,048 99,261



6.3 Contacts utiles

6.3.1 Les principales agences immobilières au Royaume-Uni

Andrew Estate Agents

170 Putney High Street Tel: +44 (0) 20 87802233

London Site: www.andrewsonline.co.uk

SW15 1RS

Arun Estates

Le site général (www.arunestates.co.uk) fournit des liens vers toutes les agences du groupe

BBG Estate Agents

96 Front Street Tel: +44 (0) 115 967 0677

Arnold Site: www.bbg.co.uk

Nottingham NG5 7EJ

Bradleys Estate Agents

33 Rolle Street Tel : +44 (0)13 9522 2300

Exmouth Fax : +44 (0)13 9522 2362

EX8 2SN Site : www.bradleys-estate-agents.co.uk

Burchell Edwards

Doubleday House Tel : +44 (0)121 7052557/70

29 High Street Site : www.burchelledwards.com

Solihull B91 3SN

West Midlands

Cluttons

45 Berkeley Square Tel : +44 (0)20 7408 1010

London Fax : +44 (0)20 7409 7710

W1J 5AS Site: www.cluttons.com


Connell Residential

Cumbria House Tel: +44 (0)15 2521 5600

16-20 Hockliffe Street

Leighton Buzzard

LU7 8GN

Countrywide Assured Group

Les adresses des différentes agences qui composent ce groupe se trouvent sur le site : www.capgroup.co.uk

Email4Property

Cette agence n’opère que par l’intermédiaire de son site :www.halifax-estateagents.co.uk

FPD Savills

20 Grosvenor Hill Tel: +44 (0)20 7499 8644

London Fax: +44 (0)20 7753 8919

W1K 3HQ Site : www.fpdsavills.co.uk

Friends Provident Estate Agencies

Site : www.fpea.co.uk

GVA Grimley

International Property Advisers Tel: +44 (0)870 900 89 90

10 Stratton Street Site: www.gvagrimley.co.uk

London

W1J 8JR

Hamptons International

7 Lower Sloane Street Tel : +44 (0)20 7824 8822

London SW1W 8AH Site : www.hamptons.co.uk

Humberts London Residential

102 Draycott Avenue Tel Achat : +44 (0)20 7589 2000

London Tel Locations : +44 (0)20 7225 0433

SW3 3AD Fax: +44 (0)20 7225 1043

Site : www.humberts.co.uk/london


Insignia Richard Ellis

Berkeley Square House Tel: +44 (0)20 7629 6290

London Fax: +44 (0)20 7493 3734

W1J 6BU Site : www.richardellis.co.uk

Jackson-Stops & Staff

17 C Curzon Street Tél : +44 (0) 20 7664 6644

London Fax : +44 (0)20 7664 6645

W1J 5HU Site : www.jackson-stops.co.uk

Jones Lang LaSalle

22 Hanover Square Tel : +44 20 7493 6040

London Fax: +44 20 7408 0220

W1A 2BN Site : www.joneslanglasalle.co.uk

Keith Pattinson

21/23 Ridley Place Tel : +44 (0)191 232 4392

Newcastle upon Tyne Fax : +44 (0)191 222 0314

Site : www.pattinson.co.uk

King Sturge

7, Stratford Place Tel : +44 (0)20 7493 4933

London Fax : +44 (0)20 7409 0469

W1C 1ST Site : www.kingstruge.com

Kinleigh Folkard & Hayward

KFH House Tel : +44 (0)20 8780 3535

Norstead Place Fax : +44 (0)20 8780 3634

London Site : www.kfh.co.uk

SW15 3SA

Knight Frank

20 Hanover Square Tel : +44(0)20 7629 8171

London Fax : +44(0)20 7493 4114

W1S 1HZ Site: www.knightfrank.co.uk


Lambert Smith Hampton

En Angleterre:

Regent Arcade House Tel : +44 (0)20 7494 4000

19-25 Argyll Street Fax : +44 (0)20 7414 0866

London Site : www.lsh.co.uk

W1F 7TS

En Irlande du Nord :

Clarence House

4/10 May Street Tel : +44 (0)2890 327 954

Belfast BT1 4NJ Fax : +44 (0)2890 244 057

Northern Ireland Site: www.lsh-ni.co.uk

Peter Alan

86 Albany Road Tel : +44 (0)29 2046 2246

Roath Fax : +44 (0)29 2048 3356

Cardiff Site : www.peteralan.co.uk

CF24 3RS

Reeds Rains

24 Ridley Place, Tel : +44 (0)191 232 2552

Newcastle-upon-Tyne Fax: +44 (0)191 261 0526

Tyne & Wear Site : www.reedsrains.co.uk

NE1 8JL

Sequence

Queen's House Site : www.sequencehome.co.uk

55/56 Lincoln's Inn Fields

London

WC2A 3LJ

Strutt & Parker

13 Hill Street Tel : +44 (0)20 7629 7282

Berkeley Square Fax : +44 (0)20 7629 0387

London W1J 5LQ Site : www.struttandparker.co.uk


The Chancellors Group of Estate Agents

Chancellors Freefone +44 (0) 800 454898

The Courtyard Suite Site: www.chancellors.co.uk

21 Hart Street

Henley-On-Thames RG9 2AU

Oxfordshire

Townends

www.townends.co.uk

Winkworth

Il s’agit d’une franchise et de bureaux indépendants, à Londres et Sheffield. La liste peut être consultée sur www.winkworth.co.uk

Your-Move

Newcastle House Tel : +44 (0) 845 845 6151

Albany Court Site : www.your-move.co.uk

Newcastle Business Park

Newcastle-upon-Tyne NE4 7YB

6.3.2 Agences immobilières francophones

Accomodation First

12 Hastings Street Tel : +44 (0)20 7691 2964

London WC1

Boulle

2A Norland Place Tel : +44 (0)20 7221 5429

London W11 4QG Site : www.boulle.co.uk

John D. Wood & Co

Contact : Justine Smith

7th Floor, Lincoln House, Tel : +44 (0)20 7430 2100

296 - 302 High Holborn Fax : +44 (0)20 7430 0940

London Site : www.johndwood.co.uk

WC1V 7JH E-mail : [email protected]


Lorraine Campbell Property Services 278A Battersea Park Road Tel : +44 (0)20 7978 5505

London Fax : +44 (0)20 738 0613

SW11 3BS E-mail : [email protected]

6.3.3 Associations d’agences immobilières L’information donnée par ces associations couvre l’ensemble des questions organisationnelles et juridiques ayant trait aux marchés de l’achat et du locatif au Royaume-Uni.

Guild of Professional Estate

121 Park Lane Tel : +44 (0)20 7629 4141

Mayfair , London Fax : +44 (0)20 7629 2329

W1K 7AG Site : www.property-platform.com

Home Sale Network

Frankland Road Tel : +44 (0)1793 756091

Blagrove Fax : +44 (0)1793 756099

Swindon Site : www.home-sale.co.uk

Wiltshire

SN5 8RS

Mayfair Office

18 Queen Street Tel : +44 (0) 20 7408 1400

Mayfair Fax : +44 (0) 20 7408 1420

London W1X8JN Site : www.mayfairoffice.co.uk

The National Association of Estate Agents (NAEA)

Arbon House Tel : +44 (0)1926 496 800

21 Jury Street Fax : +44 (0)1926 400 953

Warwick CV34 4EH Site : www.naea.co.uk

The London Office

62 Pall Mall Tel : + 44 (0)20 7839 0888

London Fax : +44 (0)20 7839 0444

SW1Y 5HZ Site : www.tlo.co.uk


The TEAM Association Central Services

20 Queen Street Tel : +44 (0)870 84 888 48

Exeter ou +44 (0)700 560 7216

Devon Site : www.teamprop.co.uk

EX4 3SN


6.3.4 Les principales banques et building societies au Royaume-Uni

Les Banques Halifax plc

www.halifax.co.uk

www.hbosplc.com

Abbey National plc

www.abbeynational.co.uk

Cater Allen Ltd

www.caterallen.co.uk

First National Bank plc

www.firstnat.co.uk

Alliance & Leicester plc

www.alliance-leicester.co.uk

Girobank

www.girobank.co.uk Barclays Bank plc

www.barclays.co.uk

Woolwich plc

www.woolwich.co.uk

Bradford & Bingley

www.bestbuy-mortgage.co.uk

Bank of Scotland

www.bankofscotland.co.uk

HSBC Bank plc

www.hsbc.co.uk

Lloyds TSB Bank plc

www.lloydstsb.com

Northern Rock plc

www.cheapest-loan.co.uk

The Royal Bank of Scotland plc

www.royalbankscot.co.uk Association

The British Bankers’Association

www.bba.org.uk

Les Building Societies

Nationwide BS

www.nationwide.co.uk

Britannia BS

www.britannia.co.uk

Yorkshire BS

www.ybs.co.uk

Portman BS

www.portman.co.uk

Coventry BS

www.covbsoc.co.uk

Skipton BS

www.skipton.co.uk

Chelsea BS

www.thechelsea.co.uk

Leeds & Holbeck BS

www.leeds-holbeck.co.uk

West Bromwich BS

www.westbrom.co.uk

Derbyshire BS

www.thederbyshire.co.uk

Association

The Building Societies Association

www.bsa.org.uk


6.3.5 Les sites institutionnels britanniques

Bank of England

www.bankofengland.co.uk

Council of mortgages lenders

www.cml.org.uk

DTI, Department of Trade and Industry

www.dti.gov.uk

Inland Revenue

www.inlandrevenue.com

Land Registry www.landreg.gov.uk

Ministère des Finances britannique

www.treasury.gov.uk

Office for National Statistics

www.statistics.gov.uk

Office of the Prime Minister

www.opdm.gov.uk

Royal Institution of Chartered Surveyors

www. rics.org.uk


6.3.6 Autres

Investment Property Databank (IPD)

7-8 Greenland Place Tel : +44 (0)20 7482 5149

London Fax : +44 (0)20 7267 0208

NW1 0AP Site : www.ipdindex.co.uk

Confederation of British Industry (CBI)

Centre Point Tel : +44 (0)20 7395 8247

103 New Oxford Street Fax : +44 (0)20 7240 1578

London Site : www.cbi.org.uk

WC1A 1DU

Documents

ET Le marché immobilier au Royaume-Uni 260503 défini à travers la description des trois secteurs qui le composent : le marché résidentiel, le marché commercial et le ... de logements,