devoir III : Gestion de portefeuille

devoir III: Gestion de portefeuille

Etude de casII: introduction en bourse de Rsidence DAR ESSAADA:Lopration dintroduction en Bourse de Rsidences Dar Saada est lance. Le coup denvoi de la compagne de communication a t donn lundi 14 novembre, date de lobtention du visa du Conseil dontologique des valeurs mobilires, qui a mis pour loccasion, les bouches doubles pour permettre lopration de se raliser avant la fin de lanne. Ceci dit, Lopration d'introduction en bourse de Rsidences Dar Saada, va se drouler du 1er au 3 dcembre. LOPV porte sur une augmentation de capital de 5 241 770 titres (20% du capital aprs augmentation) 215 DH, soit un montant de 1,1 Mrds DH.Lopration dintroduction en Bourse de Rsidences Dar Saada a fait couler beaucoup dencre, que ce soit par la presse spcialise ou par les analystes financiers de la place. Lopration dintroduction en Bourse de Rsidences Dar Saada a fait couler beaucoup dencre, que ce soit par la presse spcialise ou par les analystes financiers de la place. En effet, les socits de Bourses, si elles nont pas encore publi leurs recommandations, sactivent pour le faire avant la fin de la semaine, mais une chose est sre, c'est que ces dernires sont unanimes, en effet elles recommandent de souscrire lopration.Ceci est indubitablement du a des faits internes et externes lentreprise, ds lors, nous allons procder dans cette analyse avec loutil S.W.O.T. pour expliquer dune part lopportunit de cette opration et dautre part faire un listing des risques ventuels que court cette dernire.Lopportunit de lopration rsidence DAR ESSAADA:Un potentiel non intgr dans le business plan de lIPOCette recommandation est conforte par le fait que Rsidences Dar Saada prsente un potentiel de croissance qui na dlibrment pas t intgr dans le business plan de lopration, selon Upline Securities. En effet, la socit Rsidences Dar Saada, oprateur spcialis dans le logement social et conomique, sest engage dans une croissance rapide en vue de profiter pleinement des avantages contenus dans la loi de Finances 2010. Dans ce contexte, la socit a procd des acquisitions massives de terrains en vue dimplanter ses projets. Au total, la socit a acquis, depuis sa cration, prs de 912 ha, dont 45% sur Casablanca. Du fait de la concentration de la demande, la socit a quasiment consomm sa rserve foncire sur la capitale conomique (134 ha restants des 413 ha acquis). Une situation qui est amene changer, puisque le renforcement de la rserve foncire sur Casablanca figure parmi les objectifs de cette prsente opration, soulignent les experts dUpline Securities. De mme, et bien que les experts de la socit de Bourse pensent que le gouvernement a tout intrt reconduire les avantages fiscaux sur le social (dficit important et impossible rsorber dici 2020), le cas contraire pourrait signifier une baisse consquente dactivits pour Rsidences Dar Saada au Maroc (le prix du social dans labsence davantages fiscaux, notamment lexonration de lIS et la TVA, se situerait en TTC entre 300.000 et 400.000 DH). moins quentre-temps, le gouvernement mette en place des mesures adquates pour inciter les promoteurs se lancer massivement sur lintermdiaire (moyen standing) Consciente de ce risque, la socit na intgr dans son business plan que les projets dont la programmation et la consistance sont scurises par un statut urbain dfini, soit via des plans damnagement urbains, soit par des drogations ou des autorisations et enfin dont lassiette foncire est acquise et enregistre au bilan de la socit, rappellent les mmes experts. Ainsi, la socit na pris en considration ni limpact attendu de cette leve de fonds sur lacclration de la ralisation des projets identifis, ni le dveloppement de la rserve foncire non encore acquise.Dailleurs, dans ce contexte, le dveloppement linternational prend tout son sens, comme le soulignent les analystes dUpline Securities. Cest ainsi que la socit sest attele la recherche de relais de croissance mme de compenser cette baisse attendue dactivit sur le social. Le promoteur immobilier a, en effet, embot le pas ses concurrents par le lancement de projets en Afrique. cet effet, deux socits ont t cres au Gabon et en Cte dIvoire pour le dveloppement de projets sociaux, portant conjointement sur un total de 10.000 units moyen terme, des dveloppements, dont les revenus nont pas t intgrs dans le business plan de la socit, expliquent les mmes analystes. Au niveau financier, la politique rationnelle dacquisition de terrains (gestion du BFR) permet la socit dafficher une structure bilancielle relativement quilibre. Cette dernire est amene squilibrer davantage aprs laugmentation du capital de 1,1 MMDH, prvue dans le cadre de son introduction en Bourse, prvoient les experts dUpline Securities qui estiment, en dfinitif, que le risque li au ralentissement du social, suite la leve des avantages fiscaux partir de 2020, a t totalement neutralis par la mthode de business planning utilise par la socit. Une mthode qui, au-del de son caractre conservateur, permet de faire profiter les nouveaux investisseurs dun potentiel avr, faisant office dune seconde dcote sur le prix (autre que les 15% dj appliqus par Rsidences Dar Saada) prcisent-ils.

Un cours cible 280 DH

cet gard, les analystes de CFG Group se sont adonns lexercice de valorisation de Rsidences Dar Saada et sont ressortis avec un cours cible de 280 DH/action, soit un potentiel dapprciation de 30% par rapport au prix de lintroduction en Bourse. Ainsi ils recommandent galement de souscrire lopration, considrant qu travers ce prix dintroduction en Bourse (215 DH), Rsidences Dar Saada offre au march 3 cadeaux en termes de valorisation. Tout dabord, elle offre une dcote de 15% sur la base de ses estimations conservatrices, toute la cration de valeur additionnelle qui devrait tre gnre travers la leve de 1,13 MMDH dans le cadre de lIPO et enfin la valeur de son activit au-del de la priode de projection retenue, quand lentreprise aura finalis tous les projets actuellement scuriss dans son pipeline. Ceci implique que lentreprise offre aux souscripteurs son potentiel de cration de valeur, sur lensemble de la rserve foncire actuelle non encore pleinement autorise et affecte des projets dtermins, mais aussi, sa capacit prenniser et assurer durablement la continuit de ses activits, alors mme que Rsidences Dar Saada dispose dune structure financire particulirement saine et saffirme aujourdhui comme un oprateur de rfrence majeur au Maroc, du secteur porteur du logement social et intermdiaire, expliquent les analystes de CFG Group. Ces derniers sont plus que convaincus que lintroduction en Bourse de Rsidences Dar Saada reprsente une bonne opportunit dacheter un titre avec un bnfice net par action en forte croissance sur les prochaines annes: croissance 2 chiffres prvue pour au moins les 4 5 prochaines annes avec un taux de croissance moyen entre 2013 et 2017 de 15%. Le niveau de valorisation de la socit demeure attractif. En effet, le prix de souscription valorise implicitement Rsidences Dar Saada des price to book: (coefficient mesurant le rapport entre la capitalisation boursire et la valeur comptable des capitaux 2015 et 2016 de 1,5x et 1,4x alors mme que la socit devrait afficher un ROE (rentabilit des fonds propres) de 13% sur les 2 prochaines annes sans mme tenir compte de la cration de valeur additionnelle qui devrait rsulter des 1,13 MMDH levs lors de lopration et une croissance annuelle moyenne du bnfice par action 2 chiffres sur les 5 prochaines annes. Enfin, les analystes de CFG Group prvoient une forte gnration de cashflows oprationnels sur les prochaines annes, qui devraient permettre Rsidences Dar Saada, de surperformer ses prvisions prudentes en matire de distribution de dividendes (dividend yield de 3% prvu sur les 3 prochaines annes). Ces derniers estiment que la socit disposera des moyens financiers ncessaires pour assurer un niveau de dividend yield compris entre 5 et 6% (sur la base du cours de lopration de 2015) dans un horizon de 2 3 ans, et ce bien que lentreprise soit engage dans un cycle de forte croissance.

Une entreprise dj connue sur le march financier: Un march financier qui est dj familiaris avec le titre vu que le promoteur immobilier a effectu en 2012 un emprunt obligataire de 750 MDH. De mme, la socit un programme de Billets de Trsorerie dun plafond de 500 MDH (un encours actuel de 402 MDH).Portefeuille projet:Rsidences Dar Sada sest engage dans la construction de 60.000 80.000 logements sociaux et moyens standing Casablanca, Marrakech, Agadir, Fs et Tanger. Pour la seule anne de 2011, la filiale compte atteindre 4.000 logements. Elle dtient 600 hectares dont 80% sont dj autoriss. Elle compte ses actifs 14 projets en phase de commercialisation. Le groupe bnficie actuellement dune rserve foncire de plus de 35 millions de mtres carrs.Risques Eventuels: La non prise en compte des comparables boursiers (165 DH pour le P/E 2015) dans la moyenne des valorisations. En effet, le promoteur immobilier a jug non adapts lutilisation des cours dAddoha et dAlliances. Lapplication du taux minimal de dcote de 15% pour la valeur DCF, malgr un contexte global plus risqu pour le secteur immobilier. Existence de plusieurs participations minoritaires reclant des plus-values latentes (Aabar, North Africa Holding Company, RMA Watanya, Wafa Assurance et Idraj) ce qui est susceptible de crer une pression vendeuse sur le march secondaire du titre. La tension sur le financement avec une dette nette qui sest leve 2,7 Mrds DH en hausse de 34% par rapport la mme priode de lanne prcdente. Cette dette nette reprsente 124% des fonds propres. Aussi, le produit daugmentation de capital sera utilis pour financer la croissance et lachvement de programmes existants. La dfiance des petits porteurs qui sont encore chauds par les pisodes de Mediaco et de la CGI. Le risque dincomprhension du choix de cotation de la fille (Dar Saada) et non de la mre (Palmeraie Holding). En particulier, Dar Saada devrait faire un effort pdagogique pour dmontrer lexistence dune muraille de chine entre les deux activits du groupe Palmeraie.

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