REPUBLIQUE DU SENEGAL MINISTERE DE L’HABITAT ET DE LA CONSTRUCTION COMITE NATIONAL HABITAT II

PNUEH

Programme des Nations Unies Pour les Etablissements Humains

RAPPORT FINAL

Avril 2004

ETUDE SUR LA SECURITE DE L’OCCUPATION FONCIERE ET IMMOBILIERE ET LA BONNE

GOUVERNANCE

1

SOMMAIRE

R. DESIGNATION PAGES INTRODUCTION 6

I - PRESENTATION DU SENEGAL 101.1. POSITION DU SENEGAL ET FONCTIONNEMENT INSTITUTIONNEL 101.2. CARACTERISTIQUES GEOGRAPHIQUES ET DEMOGRAPHIQUES 10

1.2.1. Caractéristiques géographiques 101.2.2. Caractéristiques démographiques 111.2.3. Caractéristiques du développement urbain 121.3. LES INDICES DE DEVELOPPEMENT 13

1.3.1. Evolution du taux de croissance du PIB 131.3.2. L’accès aux services sociaux de base 141.4. LA POLITIQUE D’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE 151.5. ETAT DES VILLES CAPITALES REGIONALES, BIDONVILLES, HABITAT

INSALUBRE ET PAUVRETE 17

1.5.1. Situation générale des établissements d’habitat spontané 171.5.2. Les quartiers irréguliers proches du centre ville de Dakar 181.5.3. Les quartiers irréguliers à la périphérie du centre ville de Dakar 181.5.4. Les villages traditionnels de l’agglomération de Dakar 191.5.5. La répartition spatiale de l’habitat spontané à Dakar et dans les villes capitales

régionales 20

II - L’ETAT DE DROIT 222.1. LA PROBLEMATIQUE DE L’ETAT DE DROIT 22

2.1.1. La dimension institutionnelle globale 222.2. LA CONTRIBUTION RELATIVE DU SECTEUR DE LA JUSTICE 232.3 LES GARANTIES JURIDIQUES 24

2.3.1. L’affirmation constitutionnelle du droit à la manifestation 252.3.2. La protection du droit de propriété 252.3.3. La consécration du droit des femmes à l’égal accès à la propriété 262.3.4. La stabilité de l’environnement juridique et le climat des affaires 272.4. RECOMMANDATIONS 28III - LA POLITIQUE DE DECENTRALISATION 293.1. LE CADRE INSTITUTIONNEL DE LA DECENTRALISATION 293.2. DIFFERENTES ETAPES DU PROCESSUS DE DECENTRALISATION AU

SENEGAL 32

3.2.1. La création des 4 premières communes 323.2.2. Les premières réformes 323.2.3. La Décentralisation au Sénégal de 1960 à 1972 333.2.4. L’étape de 1972 à 1990 333.2.5. La 2éme phase de la réforme ou l’étape de 1990 à 1996 343.2.6. La 3éme étape de la décentralisation et la réforme institutionnelle de la région

(de 1996 /1997 à nos jours) 35

3.2.7. Les compétences des collectivités locales 383.2.8. Les ressources des collectivités locales 393.3. PARTENARIAT ETAT / COLLECTIVITES LOCALES 41

3.3.1. L’augmentation des ressources budgétaires des collectivités locales 413.3.2. Les projets et programmes 43

2

3.3.3. Les modalités de contrôle dans le partenariat Etat / Collectivités locales 463.4. LES ACQUIS ET LIMITES DU PROCESSUS DE DECENTRALISATION 48

3.4.1. Au plan institutionnel 493.4.2. Au plan des résultats concrets observables sur le terrain 503.5. RECOMMANDATIONS 52IV - ANALYSE DE LA SITUATION EN MATIERE DE POLITIQUE DE

L’URBANISME, DE L’HABITAT, ET DE SECURITE DE L’OCCUPATION FONCIERE ET IMMOBILIERE

55

4.1. LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE DE LA GESTION FONCIERE

55

4.1.1. Les droits fonciers coutumiers 554.1. 2. Les droits fonciers coloniaux 564.1.3. Le système foncier sénégalais 584.1.4. La grande réforme foncière et domaniale de 1964 584.1.5. La réforme domaniale de 1976 : le code du domaine de l’Etat 624.1.6. Les différents titres d’occupation du domaine privé de l’Etat 634.1.7. La vente des terrains domaniaux destinés à l’habitation situés en zone urbaine et

des terrains à usage industriel ou commercial 64

4.1.8. Le système foncier et les lois portant transfert de compétences aux collectivités locales

67

4.2. EVOLUTION DE LA SECURITE DE L’OCCUPATION FONCIERE ET IMMOBILIERE

69

4.2.1. La situation des occupants du domaine immobilier de l’Etat 734.2.2. L’occupation des immeubles appartenant aux particuliers 754.3. LES LIMITES A LA SECURITE DE L’OCCUPATION FONCIERE ET

IMMOBILIERE 76

4.3.1. Le code du domaine de l’Etat 764.3.2. La loi 76-67 du 2 Juillet 1976 relative à l’expropriation pour cause d’utilité

publique et aux autres opérations foncières d’utilité publique 77

4.3.3. Limites d’ordre institutionnel 774.4. LE NIVEAU DE VIE, LE STATUT DE L’OCCUPATION FONCIERE ET

IMMOBILIERE, LIENS AVEC LA PAUVRETE 78

4.5. RECOMMANDATIONS 804.5.1. Réorganisation du régime de la propriété foncière 804.5.2. Loi 64-46 du 17 juillet 1964 relative au domaine national 814.5.3. Loi 76-66 du 2 juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat et de décret n° 81-

557 du 21 Mai 1981 pris pour son application 81

4.5.4. Cas des terrains dits de Tound à Dakar Plateau 824.5.5. La situation des acquéreurs de logements réalisés par des promoteurs publics et

privés (SICAP, SNHLM, etc.) 82

4.5.6. La situation du marché de la propriété foncière 834.5.7. Les aspects institutionnels de la gestion foncière 834.6. LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE EN MATIERE D’URBANISME

ET D’HABITAT 83

4.6.1. Les instruments 844.7. LA PRODUCTION DE LOGEMENT ET DE PARCELLES VIABILISEES 87

4.7.1. La Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) 884.7.2. La Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré (SNHLM) 884.7.3. La Direction des parcelles assainies de la SNHLM 89

3

4.7.4. La Société Centrale d’Aménagement des Terrains Urbains (SCAT-URBAM) 894.7.5. Les Promoteurs privés 894.7.6. L’auto-construction 904.7.7. Les coopératives d’habitat 924.7.8. Les zones d’aménagement concerté (ZAC) 934.7.9. La restructuration et la régularisation foncière de l’habitat spontané 954.8. LE FINANCEMENT DU LOGEMENT 994.9. RECOMMANDATIONS 100V - ANNEXES 1025.1. POPULATION ESTIMEE, EN 2001, DES VILLES, COMMUNES, PLUS

L’AGGLOMERATION DE TOUBA

102

5.2. TABLEAU DE LA REPARTITION DU FONDS D’EQUIPEMENT DES COLLECTIVITES LOCALES (FECL) PAR REGION DE 1997 A 2000

105

5.3. TABLEAU DE LA REPARTITION DU FONDS DE DOTATION PAR REGION DE 1997 A 2000

106

VI - BIBLIOGRAPHIE 107

4

LISTE DES ABREVIATIONS

ACDI : Agence Canadienne de Développement Industriel

ADM : Agence de Développement Municipal

AFD : Agence Française de Développement

AFVP : Agence Française des Volontaires du Progrès

AGETIP : Agence d’Exécution des Travaux d’Intérêt Public contre le sous-Emploi

BAHSO : Bureau d’Assistance à l’Habitat Social

BHS : Banque de l’Habitat du Sénégal

CA : Commune d’Arrondissement

CCCE : Caisse Centrale de Coopérative Economique

COCC : Code des Obligations Civiles et Commerciales

CR : Communauté Rurale

CRHUA : Centre de Recherche pour l’Habitat, l’Urbanisme et l’Architecture

DCL : Direction des Collectivités Locales

FAHU : Fonds d’Amélioration pour l’Habitat et l’Urbanisme

FDD : Fonds de Dotation de la Décentralisation

FED : Fonds Europeen de Développement

FECL : Fonds d’Equipement des Collectivités Locales

FORREF : Fonds de Restructuration et de Régularisation Foncière

GIE : Groupement d’Intérêt Economique

OCB : Organisation Communautaire de Base

ONG : Organisation Non Gouvernementale

PAC : Programme d’Appui aux Communes

PADDEL : Projet d’Appui à la Décentralisation et au Développement Local

PADELU : Programme d’Appui au Développement Local Urbain

PEP : Programme d’Entretien Prioritaire

PDU : Plan Directeur d’Urbanisme

PIB : Produit Intérieur Brut

PIP : Programme d’Investissement Prioritaire

PNAT : Plan National d’Aménagement du Territoire

PNIR : Programme National d’Investissement Rural

PNUD : Programme des Nations Unies pour le Développement

PNUEH : Programme des Nations Unies pour les Etablissements Humains

5

PUD : Plan d’Urbanisme de Détail

PUR : Plan d’Urbanisme de Référence

SCAT-URBAM : Société Centrale d’Aménagement des Terrains Urbains

SDAU : Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme

SICAP : Société Immobilière du Cap-Vert

SNHLM : Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré

TNI : Terrain non immatriculé

UCAD : Université Cheikh Anta DIOP

VRD : Voirie et Réseaux Divers

ZAC : Zone d’Aménagement Concerté

6

INTRODUCTION La sécurité de l’occupation foncière et immobilière est intimement liée à l’organisation du

régime foncier et domanial qui ne peut être dissocié de son environnement juridique, social et

économique, ainsi que des modalités d’aménagement et de gestion des établissements

humains.

C’est pourquoi la place de l’aménagement urbain dans les politiques de développement

économique et social mérite d’être mieux prise en compte par un engagement accru de l’Etat,

des collectivités locales, des acteurs nationaux, locaux et internationaux afin de faire jouer à

ce secteur son véritable rôle de promotion du développement.

En effet, on constate que l’occupation de l’espace reproduit les niveaux sociaux des

populations. Toutes les inégalités sociales se projettent, dans la plupart des cas, sur l’espace,

cet espace qui est le siège des établissements humains, lieux de rencontres des principales

contraditions et des conflits sociaux.

L’aménagement de l’espace et son occupation ont donc une place centrale dans une politique

de bonne gouvernance inséparable de l’Etat de droit qui est une exigence incontournable dans

le processus de sécurisation de l’occupation foncière et immobilière.

L’Etat de droit signifie que les règles officielles régissant un pays sont portées à la

connaissance des citoyens et appliquées sans discrimination, de manière prévisible, selon des

mécanismes transparents.

Les questions de sécurité foncière et immobilière préoccupent les Etats, les gouvernements,

les élus et les institutions internationales autant qu’elles permettent de rationaliser

l’occupation du sol, pour assurer un développement durable et lutter contre l’exclusion sociale

et la pauvreté.

Depuis 1996, l’accès à un logement décent constitue un objectif universel auquel le Sénégal,

et les Etats membres de l’ONU, ont souscrit dans une déclaration commune, en vue d’œuvrer

à l’accessibilité des populations aux services sociaux de base, à la sécurité de l’occupation, et

de les sortir de situations marginales pour beaucoup d’entre elles, afin de leur permettre

d’exercer dignement leur citoyenneté.

La persistance du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, avec notamment

comme conséquence, dans nos pays, l’extension des quartiers d’habitat non lotis et insalubres

7

a amené le Programme des Nations Unies pour les Etablissements Humains, à organiser une

série de concertations dans le but de lancer des campagnes mondiales sur la sécurité de

l’occupation foncière et immobilière et la bonne gouvernance.

Cette démarche s’inscrit dans un contexte de décentralisation qui répond à un souci de bonne

gestion. Elle implique de ce fait l’administration des affaires locales par des personnes issues

du milieu, se trouvant sur place et étant au courant de la situation locale. C’est ainsi que

plusieurs domaines de compétences jusqu’alors exercées par l’Etat ont été transférés aux

régions, communes et communautés rurales en 1996.

Cette gouvernance locale est liée à l’exercice du pouvoir dans la gestion des affaires locales.

Elle suppose l’existence d’un cadre institutionnel, l’organisation des relations entre les élus

locaux et les citoyens, la compétence et l’intégrité des hommes qui animent les structures

locales, mais également une participation effective des populations dans la conduite des

affaires qui les concernent, pour une meilleure démocratie locale.

Aussi, l’Etat à travers ses structures déconcentrées, cherche à satisfaire la demande sociale

publique, tout en exerçant son contrôle sur la gouvernance locale, telle qu’elle est pratiquée

par les collectivités locales.

Au niveau de l’Afrique, il faut noter que depuis le 11 juillet 2001, le NEPAD a été adopté au

sommet de l’Organisation de l’Unité Africaine (OUA) réuni à Lusaka. Les axes prioritaires

ciblés concernent, la bonne gouvernance publique, la bonne gouvernance de l’économie

privée, les infrastructures, la santé, l’agriculture, l’environnement, l’énergie et l’accès aux

marchés des pays développés.

La réalisation de cet ensemble d’objectifs aura sans doute une incidence positive sur le

développement des pays concernés, et notamment les villes, eu égard aux flux de populations

et des activités économiques qui s’y développent.

Dés lors, il se pose un problème de réalisation et de gestion des infrastructures et des

équipements, mais également la planification de l’espace urbain avec comme corollaire une

meilleure prise en compte des aspects liés à la sécurité de l’occupation et la bonne

gouvernance.

Pour assurer le succès des campagnes sur la sécurité de l’occupation foncière et immobilière

et la bonne gouvernance, le gouvernement sénégalais a mis en place un comité national de

8

pilotage dénommé Comité National Habitat II, composé de représentants de l’Administration,

du secteur privé et de la société civile. Ce comité est chargé de conduire l’ensemble de ces

campagnes en direction des populations, des décideurs nationaux et locaux et des bailleurs de

fonds. Pour préparer ces campagnes une équipe de consultants, rassemblés par le Bureau

d’Architecture et d’Urbanisme (BAU), est chargée de réaliser une étude sur la sécurité de

l’occupation foncière et immobilière et la bonne gouvernance.

L’équipe de consultants dont le coordinateur est Monsieur Landing SANE, Ingénieur-

Urbaniste, ancien Directeur de la construction et de l’Habitat, puis de l’Urbanisme et de

l’Architecture comprend :

- Monsieur Mamadou SYLLA, Architecte-Urbaniste, Directeur du Bureau

d’Architecture et d’Urbanisme ;

- Monsieur Badara CISS, Expert fiscal et foncier, ancien Directeur de l’Enregistrement,

des Domaines et du Timbre ;

- Monsieur Mamadou DIOUF, Administrateur civil, expert en politique de

décentralisation, ancien Directeur des Collectivités Locales ;

- Monsieur Daouda BOP, Expert immobilier, ancien conseiller du Ministre de

l’Urbanisme et de l’Habitat ;

- Monsieur Yaya BODIAN, Juriste, professeur de droit, Université Cheikh Anta DIOP

Dakar ;

- Monsieur Sellé NDIAYE, Aménagiste-Urbaniste, consultant spécialisé en méthodes

participatives ;

- Monsieur Raphaël NDIAYE, Sociologue, conservateur des bibliothèques,

éthnolinguiste et communicateur.

Les consultants ont, tout d’abord, présenté un rapport méthodologique, ensuite, ils ont

rencontré, dans le cadre de la collecte des données, des responsables de services

administratifs, des représentants du secteur privé et de la société civile intéressés par les

questions de sécurité de l’occupation foncière et immobilière et la bonne gouvernance. Enfin,

les consultants ont eu plusieurs concertations avec des représentants du Programme des

Nations Unies pour les Etablissements Humains (PNUEH) et les membres du Comité

National Habitat II, afin d’élaborer le rapport provisoire.

9

Le présent rapport, qui épouse les contours du rapport méthodologique, est le fruit des

investigations, recherches, échanges et réflexions menés par les consultants relativement aux

questions de sécurité de l’occupation foncière et immobilière et la bonne gouvernance.

Il comporte sept (7) parties, à savoir, une introduction suivie des chapitres :

I) - Présentation du Sénégal ;

II) - L’Etat de droit ;

III) - La politique de décentralisation ;

IV) - Analyse de la situation en matière de politique de l’Urbanisme, de l’Habitat, et de

sécurité de l’occupation foncière et immobilière ;

V) - Annexes ;

VI) - Bibliographie.

Chaque chapitre comporte une analyse situationnelle et des recommandations qui constituent

l’ossature du Projet du Plan d’Action accompagnant le rapport final.

10

I/ - PRESENTATION DU SENEGAL 1.1. POSITION DU SENEGAL ET FONCTIONNEMENT INSTITUTIONNEL Avec la presqu’île du Cap-Vert, le Sénégal occupe la position la plus occidentale de l’Afrique

de l’Ouest. Il est limité au Nord par la République Islamique de Mauritanie, au Sud par la

République de Guinée Bissau, et la République de Guinée, à l’Est par la République du Mali

et à l’Ouest par l’Océan Atlantique. La Gambie constitue une enclave au cœur du pays.

Aux termes de la Constitution, le Sénégal est une République laïque et démocratique, tous les

citoyens sont égaux devant la loi sans distinction de race, de croyance, de sexe et d’origine.

Les institutions de la République du Sénégal sont : le Président de la République, l’Assemblée

National, le gouvernement, le haut conseil de la République pour les affaires économiques et

sociales, le conseil constitutionnel, le conseil d’Etat, la cour de cassation, la cour des comptes

et les cours et tribunaux.

Le pouvoir judiciaire est indépendant des pouvoirs exécutif et législatif. Il est exercé

conjointement par le Conseil Constitutionnel, le Conseil d’Etat et la Cour de Cassation dont

dépendent les cours et Tribunaux. L’indépendance des juges est garantie par la constitution.

La langue officielle est le français. Le Sénégal est membre de l’Union Economique et

Monétaire Ouest Africaine (UEMOA) dont la monnaie est le franc cfa rattaché à l’Euro par

une parité fixe de 1Euro = 655,957 F CFA.

1.2. CARACTERISTIQUES GEOGRAPHIQUES ET DEMOGRAPHIQUES

1.2.1. Caractéristiques Géographiques Le relief du pays est plat avec des sols en majorité sablonneux dont l’altitude ne dépasse 100

m qu’à son extrême Sud-Est, avec un point culminant au Sénégal Oriental constitué par le

mont Assirik (525 m).

Avec une superficie de 197000 km² environ, le Sénégal est situé entre 18° et 24° de latitude

Nord, et 11° et 17° de longitude Ouest.

Son climat est de type tropical avec deux saisons principales : une saison sèche qui s’étend de

Novembre à Juin, une saison humide couvrant la période de Juin à Octobre. On y distingue

aussi un climat côtier frais et humide et un climat intérieur plus chaud et plus sec.

• Les régions naturelles du Sénégal sont :

11

- La vallée du fleuve Sénégal qui s’étale sur 450 km, de Saint-Louis à Bakel (zone

de culture, d’irrigation et d’élevage) ;

- La zone maritime qui longe l’océan atlantique de Saint-Louis à la Gambie puis de

la Gambie à la Guinée Bissau, où se développent la pêche et le maraîchage ;

- La zone arachidière qui constitue l’arrière pays (de Louga à la Gambie) ;

- Le Ferlo englobant la zone de Linguère, servant de pâturage pour le cheptel ;

- La Casamance située entre la Gambie et la Guinée Bissau avec ses plans d’eau et

ses forêts.

1.2.2. Caractéristiques Démographiques

La population du Sénégal est estimée en 2001 à 9 802 775 habitants se répartissant comme

suit à l’échelle régionale.

REPARTITION DE LA POPULATION AU NIVEAU DES REGIONS

REGIONS NOMBRE D’HABITANTS Dakar 2 411 528 Ziguinchor 557 606 Diourbel 930 008 Saint-Louis / Matam 863 440 Tambacounda 530 332 Kaolack 1 128 128 Louga 559 268 Fatick 639 075 Kolda 834 753 Thiés 1 348 637

Source : DPS/MEFP (Population Estimée du Sénégal en 2001) D’après les enquêtes et les recensements démographiques effectués de 1960 à 1988, on note

une croissance rapide de la population qui a doublé en 28 ans, puisqu’elle est passée de 3,5

millions environ en 1960 à prés de 7 millions d’habitants en 1988.

Cette population se caractérise par sa jeunesse. En effet, la tranche de moins de 20 ans

constitue plus de la moitié de la population.

En plus de cette croissance élevé, cette population est inégalement répartie sur le territoire

national. Les régions de l’Ouest et du Centre avec seulement 18 % de la superficie nationale,

comptent 63,3 % de la population totale.

12

1.2.3. Caractéristiques du développement urbain

Le taux d’urbanisation est estimé à 45 %. Selon les projections démographiques et suivant le

scénario tendanciel, la population du pays serait de 12,4 millions d’habitants en 2006 avec un

effectif urbain de l’ordre de 46,70 % et 18,2 millions en 2021 dont une population urbaine de

l’ordre de 56,4 %.

Evolution démographique du secteur urbain

ANNEE POURCENTAGE DE LA POPULATION

URBAINE PAR RAPPORT A LA POPULATION TOTALE

1961 22 % 1976 32 % 1988 39 % 1994 45 % 2015 56 %

Source : DPS/MEFP

La poursuite de cette tendance entraînera un taux d’urbanisation égal à 56,4 % en 2021 et la

majeure partie de cette population urbaine serait concentrée dans la région de Dakar qui

accueille chaque année presque 120 000 nouveaux venus.

Le décret N° 2002-166 du 21-02-2002 fixant le ressort territorial et le chef lieu des régions

dénombre 67 communes au Sénégal plus l’agglomération de Touba. En l’an 2001, la

population totale des 67 communes plus l’agglomération de Touba est estimée à 4 803 923

habitants.

(Source : DPS/MEFP).

13

Tableau Répartition des communes par population 1998 2000 1998 % 2000 %

Moins de 10 000 hab. 8 17 59 170 2 % 110 606 2 %

De 10 000 à 20 000 hab. 12 18 164 404 6 % 253 847 6 %

De + 20 000 à 50 000 hab. 7 10 216 972 8 % 307 734 7 %

De + 50 000 à 100 000 hab. 3 5 207 855 8 % 352 473 8 %

Plus de 100 000 hab. 4 6 572 767 22 % 1 134 891 26 %

Villes de Dakar 3 4 1 413 280 45 % 2 275 351 51 %

TOTAL 37 60 2 634 448 100 % 4 434 902 100 %

Source : ADM/PAC

1.3. LES INDICES DE DEVELOPPEMENT Les indices du développement humain (IDH) se définissent selon les critères relatifs au

niveau de longévité, l’instruction et les conditions de vie. Le Sénégal est ainsi considéré comme un pays à faible IDH selon la typologie du PNUD avec

une espérance de vie de 54,2 ans (Maximum 85 ans), l’alphabétisation des adultes 37,00 %, le

taux de scolarisation 38,1 %.

Le PIB réel par habitant 1465 $ US (maximum 40 000 $ US).

Pour les indicateurs associés à l’IDH on note :

- l’indicateur de la pauvreté humaine

- l’indice de participation des femmes, et l’indice de pauvreté monétaire qui tous sont

inférieurs aux normes. 1.3.1. Evolution du taux de croissance du PIB

L’économie sénégalaise a été marquée au cours de la décennie 80 et au tout début des années

90 par de faibles performances économiques associées à des tendances lourdes telles que la

forte croissance démographique et l’aggravation du déséquilibre régional. Globalement le PIB réel a enregistré une tendance à la baisse passant de 3,8 % l’an sur la

période 1979 – 1983, à 4,6 % sur celle de 1984 - 1988 et à 1,7 % au cours de la période 1989 -

1992. Toutefois, la qualité du cadre macroéconomique et l’intensité des réformes au

lendemain de la dévaluation du franc cfa, ont placé l’économie sénégalaise dans le sens d’une

croissance économique favorable. La croissance annuelle du PIB a été de 2 % en 1994, de 4,2

en 1995 et 5 % en 1996. L’inflation a été maîtrisée en dessous des prévisions et s’élevait à 32

% en 1994 et 8 % en 1996.

14

Tableau des indicateurs de compétitivité de l’économie sénégalaise

Résultats Objectifs

VIIIéme Plan IXéme Plan Xéme Plan

Indicateurs de

compétitivité

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2004

2005

2007

Taux de croissance

en termes réel (%)

3,9 -0,4 2,2 -2,2 4,8 5,6 5,2 5,7 5,1 5,5 5,7 7,0 7,0 9,5 10,9 12,3

Taux d’inflation 0,3 -1,8 0,0 -0,7 8,1 2,8 1,8 1,1 0,8 0,7 1,9 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8

Taux

d’investissement

13,8 12,5 14,4 17,0 16,7 18,5 18,5 15,8 17,7 19,6 17,5 22,8 22,8 28,5 29,5 32,6

1.3.2. L’accès aux services sociaux de base

L’augmentation de la population urbaine et de la paupérisation croissante ont eu des effets

néfastes sur l’environnement et l’aménagement adéquat du cadre de vie. Des distorsions

émanant d’une forte demande en biens et services, par rapport à l’offre, ont entraîné un

dépassement des capacités de charge des infrastructures. La croissance urbaine n’a pas été

accompagnée par des programmes conséquents d’équipements des villes.

En 1991, le niveau d’accès aux services de base est resté faible avec seulement 33 % de

ménages branchés aux réseaux d’adduction d’eau, 58 % utilisent l’électricité et 52 % sont

locataires ou hébergés occupant des logements qui ne leur appartiennent pas, 31 % ont accès à

des services d’assainissement à Dakar.

L’amélioration des conditions d’accès à une occupation foncière sécurisée commande aussi

des efforts pour l’accès aux services de base, notamment l’eau et l’assainissement, en

conformité avec les objectifs du Millénaire pour le développement et les résolutions du

sommet mondial sur le développement durable de Johannesburg.

15

1.4. LA POLITIQUE D’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

Le secteur primaire (20 % du PIB en 1998) connaît des contraintes climatiques, économiques

et financières.

Ces contraintes ont accentué l’exode rural qui a aggravé par voie de conséquence les

disparités villes-campagnes. Toutefois, la pêche constitue un sous secteur important dont les

performances ne cessent de croître malgré les aléas liés à la diminution des ressources

halieutiques et au manque de performance des pêcheurs locaux. Ce sous secteur a enregistré

une croissance de 7 % en 1998 portant ainsi sa contribution au PIB primaire à 12 %. Quant à

l’élevage, il joue un rôle important dans l’économie nationale avec un apport de 123,9

milliards de francs cfa en 1996, soit une augmentation de 50 % par rapport à l’année 1992.

Le secteur secondaire (23 % du PIB en 1998) est surtout marqué par la forte concentration

des entreprises toutes branches confondues dans la région de Dakar (95 % des entreprises

recensées, 75 % de la valeur ajoutée, 75 % des emplois permanents). Il y a lieu de noter que

l’économie informelle tient une place prépondérante dans le secteur, notamment l’artisanat

qui se développe de plus en plus.

Le secteur tertiaire (57 % du PIB en 1996) qui englobe le commerce, les transports et

télécommunications ainsi que le tourisme connaît un regain de dynamisme.

Malgré les performances enregistrées, les 65 % de la population sénégalaise vivent en dessous

du seuil de pauvreté. A cela s’ajoute l’enclavement des zones, la disparité des investissements

entre les régions (Dakar concentre prés de 98 % des industries), et la dégradation croissante

du couvert végétal et des sols.

Face à cette situation, le Plan National d’Aménagement du Territoire (PNAT), élaboré en

Décembre 1999, opte pour une stratégie de développement harmonieux et durable, en

s’appuyant sur les axes suivants :

- Promotion d’un réseau de pôles de développement hiérarchisés et bien répartis :

ayant pour but de réduire l’influence néfaste de la capitale et de favoriser le

développement des régions. Ces pôles à des degrés divers, devront recevoir en priorité

l’investissement public en termes d’infrastructures et d’équipements collectifs, pour

leur permettre d’animer leur propre développement et celui de l’environnement qu’ils

polarisent ;

- Développement de réseaux d’infrastructures de communication et d’équipements

collectifs structurés et correctement distribués sur l’espace national : il s’agira de

16

promouvoir le développement des réseaux d’infrastructures de communication en

l’étendant en priorité vers les régions Est et périphériques enclavées, en accordant

toutefois la priorité aux zones ou aux pôles à fortes potentialités. Cette démarche est

également valable pour les autres réseaux d’infrastructures (énergie, eau etc.) et vise à

réduire autant que possible les disparités entre la zone côtière à l’Ouest et les régions

périphériques, mais également entre les villes et les campagnes ;

- Promotion d’une gestion rationnelle des ressources naturelles et du cadre de vie :

les orientations retenues pour ce qui concerne la gestion rationnelle des ressources

naturelles ont été réaffirmées par le Plan National d’Action pour l’Environnement

(PNAE) et concernent :

• l’amélioration du cadre institutionnel et législatif (transfert effectif des

compétences dans ce domaine aux collectivités locales), et le renforcement de

la mobilisation et de la formation des populations ;

• la protection des terres en milieu rural, la préservation du couvert végétal et la

qualité des eaux ainsi que la promotion des sources d’énergies moins néfastes

pour l’environnement (énergies nouvelles et renouvelables) ;

• pour le milieu urbain, il est retenu :

- la préservation et l’amélioration du cadre de vie par la lutte contre les pollutions et les

nuisances diverses, l’enlèvement et le traitement des déchets domestiques et

industriels, l’assainissement et le traitement des eaux usées etc.

- le renforcement de la planification urbaine et l’aménagement des espaces verts et de

loisirs.

- L’aménagement des zones d’extension urbaine (politique de zones d’aménagement

concerté et de parcelles assainies), et la restructuration et la régularisation foncière des

quartiers d’habitat spontanés.

- Développement durable de l’économie nationale à travers ses différentes

composantes : la conduite de ces actions devra se faire toutefois et autant que possible

dans le sens de la durabilité, notamment en préservant les ressources et en s’appuyant

en priorité sur les potentialités et les besoins nationaux. Ces actions concernent

notamment l’agriculture, la pêche, les eaux et forêts, l’élevage mais aussi l’artisanat, le

tourisme et l’environnement.

D’autres efforts seront également orientés vers la promotion du commerce, de la politique de

crédit et d’emploi en développant les moyens de communication et les circuits de

commercialisation.

17

1.5. ETAT DES VILLES CAPITALES REGIONALES, BIDONVILLES, HABITAT

INSALUBRE ET PAUVRETE

1.5.1. Situation générale des Etablissements d’habitat spontané

La conjugaison des facteurs liés à une urbanisation galopante, au taux de croissance

démographique élevé et à l’insuffisance de l’offre en matière de logement, se traduit dans les

villes par un développement de l’habitat spontané, en constructions précaires ou irrégulières,

qui représente aujourd’hui 25 % des zones urbaines. A Dakar, l’habitat irrégulier, occupe plus

de 30 % des superficies habitées.

Ces zones d’habitat spontané présentent quelques caractéristiques communes :

- une irrégularité foncière ;

- l’absence de nivellement préalable de l’assiette des zones d’habitation ;

- le manque d’ordonnancement et l’étroitesse des rues ;

- l’inexistence ou l’insuffisance d’équipements et d’infrastructures (écoles, dispensaires,

eau, électricité, assainissement etc.) ;

- l’irrégularité et la faiblesse des revenus des habitants.

Cette situation se manifeste par les conséquences suivantes :

- absence de titre de propriété pour les occupants ;

- assiette erratique de l’impôt ;

- la programmation des équipements et des infrastructures qui ne peut se faire dans la

cohérence souhaitée.

Aussi, toute installation de réseau, toute construction d’équipements publics nécessitent

démolitions et déplacements de personnes dans d’autres zones car la logique des

implantations individuelles anarchiques, ne répond pas à celle de l’aménagement normalisé et

d’équipement d’un quartier urbain.

Néanmoins malgré l’existence d’attributs communs, ces zones présentent des différences tant

dans la formation du peuplement, du régime foncier que du mode d’occupation du sol.

Ainsi, on enregistre dans l’agglomération dakaroise plusieurs types de quartiers irréguliers.

18

1.5.2. Les quartiers irréguliers proches du Centre ville de Dakar

Les premières formations de ce type s’étaient développées sur des terrains pourtant déclarés

non aedificandi, autour de marécages, sur des espaces libres situés à proximité des centres

d’emploi.

Les occupants de ces quartiers sont souvent des personnes ayant été exclues du marché

régulier du logement type « clés en main » en raison de leurs bas revenus (ouvriers d’usines

de manufactures, petits marchands, etc.). Certains d’entre eux ont assis leur habitation sur un

terrain faisant l’objet d’un titre foncier légal mais situé dans un lotissement non approuvé par

l’autorité compétente, parce que n’ayant pas été conçu dans le respect de la réglementation

foncière et urbaine (exemple Grand-yoff).

D’autres par contre, se sont installés après avoir acquis des parcelles d’habitation auprès de

propriétaires coutumiers de terrains de culture non immatriculés, relevant du domaine

national, mais sans lotissement régulier préalable.

Ces zones d’habitat sont dotées le plus souvent d’infrastructures (eau, électricité) parce que

situées à proximité de lotissements réguliers qui en disposent. Elles n’en constituent pas

moins des enclaves à l’intérieur d’ensembles réguliers ; parfois de gros efforts financiers y ont

été investis dans la construction d’immeubles de grande hauteur.

1.5.3. Les quartiers irréguliers à la périphérie de la Ville de Dakar

Ces quartiers sont nés à proximité des lotissements réguliers destinés au recasement des

déguerpis du centre ville. Leurs occupants sont en majorité des migrants venus de l’intérieur

du pays à la recherche d’emploi à Dakar.

Leur installation s’est faite d’une façon progressive par le biais des propriétaires fonciers

coutumiers, moyennant une contribution modeste pour acquérir le « droit de s’installer ». ce

droit de s’installer coûte cher actuellement (400 000 F CFA à 500 000 F CFA), soit le revenu

annuel d’un ouvrier moyen pour une parcelle dépourvue de titre légal.

Ainsi, dés 1960, des essaims de quartiers spontanés ont été enregistrés dans la périphérie de

l’agglomération de Pikine dont la création remonte à 1952. Aujourd’hui ces zones

représentent une proportion importante de la banlieue de Dakar. Elles se sont formées souvent

sur des dépendances du domaine national. Les occupations s’y effectuent à une vitesse

exponentielle. Cette situation se traduit par une densification à l’intérieur des parties habitées,

19

mais aussi par l’occupation des zones basses inondables, des emplacements réservés à des

équipements dans des zones régulièrement loties qui sont morcelés et commercialisés.

Les constructions, à rez-de-chaussée pour la plupart, sont faites en dur et les toitures, en tôles

ou en béton.

Les quartiers sont sous équipés mais certains d’entre eux sont alimentés en eau (bornes

fontaines publiques) et électricité (éclairage public) avec quelques écoles élémentaires et de

petites mosquées. Les quartiers spontanés récents ne disposent pas cependant d’infrastructures

et l’alimentation en eau se fait à l’aide de puits dont l’eau est souvent très polluée.

Dans ces établissements, les parcelles sont assez vastes avec 300 m² de superficie en moyenne

pour les premières installations.

Leurs habitants pour la plupart sont des travailleurs des secteurs suivants : commerce,

artisanat, secteur public, industrie. Les secteurs les plus concernés sont le secteur public avec

20,6 % ; le commerce 17 %. Le revenu moyen mensuel dans ces zones dépasse rarement 60

000 F. en termes plus précis, il varie entre 20 000 F CFA et 125 000 F CFA par mois, avec

une proportion importante (40 %) de ménages dont les revenus sont compris entre 20 000 F

CFA et 50 000 F CFA.

Quelques percées de voirie y ont été réalisées par les municipalités concernées. Ces quartiers

n’ont pas connu d’amélioration substantielle depuis leur création. Les organismes

concessionnaires (Sénélec, Sones) y ont effectué des installations sommaires de réseaux d’eau

et d’électricité, là où la trame de la voirie le permet. Il n’y existe pas de réseaux

d’assainissement et la collecte des ordures pose un grand problème à la municipalité.

1.5.4. Les villages traditionnels de l’agglomération de Dakar

Ces villages, dits traditionnels du fait de leur ancienneté, sont pour la plupart situés dans les

périphéries de Dakar. C’était à l’origine des villages de pêcheurs lébous disséminés çà et là le

long de la côte de la presqu’île du Cap-Vert.

Les habitants y avaient toujours fait prévaloir un droit coutumier sur la terre, le sol

appartenant à l’ensemble de la collectivité qui distribue aux familles des lots dont elles

devenaient « propriétaires ».

La superficie de chaque lot (concession) dépend de la taille du cercle familial. A la disparition

du chef de famille ces mêmes parcelles faisaient l’objet de partage entre ses héritiers.

20

Les Lébous faisaient prévaloir des droits précoloniaux sur les terres du Cap-Vert. Ainsi,

jusqu’à l’indépendance, ils ont résisté aux diverses tentatives de « dépossession » par l’Etat

colonial.

L’examen de la situation foncière de quelques villages traditionnels montre que le noyau

central reste non immatriculé. Il est le plus souvent constitué de grandes parcelles où vivent

un nombre élevé de personnes attachées à la concession familiale.

La zone périphérique présente une mosaïque de terrains à statuts fonciers différents : (terrains

appartenant à l’Etat, terrains privés, dépendances du domaine national) et des bâtiments sont

en dur ou en baraque. Les toitures de ces bâtiments sont en terrasse ou en tôles. L’emploi y est

varié et l’activité dominante est la pêche artisanale.

L’intégration de ces villages dans le tissu urbain régulier est apparue depuis quelques

années comme une nécessité et une urgence de premier ordre. Dans cette optique, le

décret n° 78-599 du 27 juin 1978 a classé ces villages traditionnels en zones spéciales

d’aménagement. Les plans d’aménagements réalisés n’ont été mis en œuvre que

partiellement, faute de moyens et en raison de la résistance des populations face à ces

projets non participatifs.

Dans nombre de ces villages la loi sur le domaine national n’est pas encore totalement

acceptée.

La restructuration des villages traditionnels est envisagée par le biais des municipalités et

l’opération en cours d’exécution à Ouakam (Ville de Dakar) constitue un test dont les

résultats permettront sans doute de prendre la mesure exacte des problèmes fonciers et urbains

qui y sont rencontrés.

1.5.5. La répartition spatiale de l’habitat spontané à Dakar et dans les villes capitales

régionales

Dans la région de Dakar, l’habitat spontané ou irrégulier se répartit surtout entre Pikine (pour

les deux-tiers) et Rufisque (pour un tiers).

Le type d’habitat villageois est présent partout, mais le département de Rufisque en représente

la majorité.

Au niveau national, le tableau ci-après indique le pourcentage de l’habitat spontané pour les

villes capitales régionales.

21

Situation des Quartiers irréguliers et non lotis au niveau des villes (Capitales Régionales)

VILLES POURCENTAGE PAR RAPPORT A

LA SUPERFICIE Dakar 35 %

Thiés 40 %

Saint-Louis 30 %

Kaolack 25 %

Louga 10 %

Diourbel 15 %

Ziguinchor 25 %

Tambacounda 20 %

Kolda 15 %

Fatick 10 %

Matam 10 %

Ces pourcentages risquent d’être dépassés pour la plupart des villes (Dakar, Thiés, Kaolack et

Ziguinchor) si des mesures urgentes ne sont pas prises en vue d’arrêter la progression. C’est

aussi le cas de certaines villes moyennes comme Richard-Toll, Dagana, Mbour qui subissent

en ce moment une forte pression démographique.

22

II/ - L’ETAT DE DROIT 2.1. LA PROBLEMATIQUE DE L’ETAT DE DROIT A l’heure où le Sénégal s’engage à poursuivre les réformes d’ordre économique, politique et

social pour mieux s’insérer dans la mondialisation, la bonne gouvernance, prise comme la

manière de gérer avec compétence, transparence et équité la chose publique, apparaît comme

une exigence constitutionnelle. Sous ce rapport, la bonne gouvernance est un impératif

inséparable de l’Etat de droit ; une exigence incontournable dans le processus de sécurisation

de la propriété foncière et immobilière. Elle doit être une réalité aussi bien au plan

institutionnel qu’au regard du système juridique c’est-à-dire l’ensemble des normes juridiques

en vigueur dans une société donnée.

2.1.1 La dimension institutionnelle globale. Les autorités sénégalaises ont pris conscience, depuis les années 80, de la nécessité de mener

la réflexion sur la place et le rôle des institutions dans la consolidation de l’Etat de droit,

l’amélioration de l’environnement des entreprises, voire dans l’exercice optimale des règles

modernes de bonne gouvernance. La Constitution du Sénégal affirme aujourd’hui

l’attachement du Peuple sénégalais à la transparence dans la conduite et la gestion des affaires

publiques ainsi qu’au principe de bonne gouvernance. Elle énonce en ce sens que la

séparation et l’équilibre des pouvoirs sont conçus et exercés à travers des procédures

démocratiques, et distingue (article 6) quatre institutions : Le Président de la République,

l’Assemblée nationale, le Gouvernement et le Conseil constitutionnel, le Conseil d’Etat, la

Cour de Cassation, la Cour des Comptes et les Cours et Tribunaux. Ces institutions consacrent

les trois pouvoirs qui sont organisés dans le respect des principes de séparation et d’équilibre.

La dimension institutionnelle devrait connaître une importante amélioration notamment du

fait de la mise en oeuvre du mécanisme de revue des pairs dans le cadre du NEPAD et qui

devraient aboutir au renforcement des politiques dans le domaine de la démocratie et de la

gouvernance politique. L’existence d’organes judiciaires indépendants et transparents est,

entre autres, considérée comme un indicateur puissant de la démocratie et de l’Etat de droit.

23

2.2 La contribution relative du secteur de la justice.

Il est évident que les choix stratégiques interpellent au premier chef, le secteur de la justice,

en raison du rôle qui lui est dévolu dans l’instauration et l’exercice de la démocratie de même

que la consolidation de l’Etat de droit, dans la sécurisation de la vie collective.

Un pays dont la justice est paralysée par de nombreux dysfonctionnements ne peut pas assurer

le fonctionnement démocratique de ses institutions. Dans un tel contexte, les citoyens perdent

confiance en leurs élus ; la crédibilité de la justice s’en trouve sérieusement entamée et réduit

son efficacité.

Les enquêtes1 réalisées sur le secteur de la justice font constater qu’une grande majorité de la

population estime que la justice ne remplit pas son rôle, notamment en raison des problèmes

de lenteur, de coût ou d’accessibilité.

La question de l’efficacité de la justice est cependant relativement complexe. Elle interpelle

de façon générale, celle de la compatibilité du droit moderne face aux réalités coutumières

encore vivaces dans nos sociétés. Ces réalités sont encore plus prégnantes quand il s’agit des

modes de tenure et de gestion de la terre. La relation que les populations, dans leur grande

majorité, entretiennent avec la terre est très complexe. Elle est faite d’une couche de

modernité qui se superpose, aux conceptions traditionnelles. La gestion de la terre fait donc,

assez souvent, l’objet d’oppositions entre les pouvoirs publics et les particuliers, car la plupart

de ceux-ci restent convaincus de la valeur juridique des droits coutumiers qu’ils tiennent sur

la terre. Le conflit mettra donc nécessairement aux prises des parties qui parleront un langage

différent. Les solutions que proposeront les institutions chargées de rendre la justice subiront

très probablement le même sort. Il est donc à craindre que ces institutions ne puissent remplir

leur rôle pour apaiser les conflits privés entre les personnes et sécuriser par conséquent les

rapports entre les citoyens surtout ceux qui déterminent l’occupation de l’espace.

En effet, non seulement les populations sont, pour la plupart, analphabètes et ignorent donc

les textes et procédures complexes applicables, mais en plus elles sont souvent éloignées des

instances judiciaires.

1 On peut consulter l’enquête sur le service public réalisée par le Ministère de la Modernisation de l’Etat.

24

Au demeurant, il est illusoire d’attendre du citoyen ordinaire le recours aux juridictions pour

le règlement pacifique des conflits en raison de l’état de pauvreté qui affecte de plus en plus

les zones urbaines. Certes, des mécanismes comme l’assistance judiciaire ou l’indépendance

de la magistrature visent à favoriser l’accessibilité du système et la confiance du justiciable.

Mais la méfiance suscitée par la justice conforte dans l’idée que ces mécanismes n’ont pas

produit les résultats escomptés. La protection de l’indépendance des magistrats se justifie

notamment par le fait qu’elle constitue une garantie de bonne justice. On espère que la

décision du juge sera libre et impartiale. L’indépendance du juge assure la protection des

droits de chacun contre les puissances dominantes, en particulier les autres pouvoirs de l’Etat.

Des magistrats du siège ont, par exemple, pu être affectés en violation de la règle de

l’inamovibilité.2

Dans le domaine foncier, les conflits tournent souvent à des affrontements violents alors

qu’une intervention judiciaire aurait permis le règlement pacifique du conflit. Il en est ainsi

par exemple dans le conflit qui a opposé l’usine SOCOCIM aux populations de Rufisque.

Le discrédit de l’appareil judiciaire trouve également sa cause dans les lenteurs. Les

procédures judiciaires peuvent en moyenne durer six (06) mois, voire un an en 1ère instance.

Les maux sont nombreux qui affectent la crédibilité de l’institution judiciaire. Le Garde des

Sceaux, Ministre de la Justice devait alors adresser, en 2000, une Circulaire aux Chefs de

juridictions, aux juges, aux Chefs de Parquets, aux greffiers en chef et greffiers, “afin de

palier les dérives constatées dans le traitement des contentieux judiciaires souvent perçues par

les justiciables comme un déni de justice”, et de rendre la justice plus garante des droits et

libertés.

2.3. Les garanties juridiques. Le système juridique en vigueur s’est enrichi avec l’avènement de la nouvelle Constitution du

Sénégal. Celle-ci affirme ainsi un certain nombre de droits et libertés dont la mise en œuvre

avait souvent posé de redoutables difficultés. Tel est le cas notamment du droit à la

manifestation, et de l’égal accès des femmes à la propriété.

2 V. C.E. 13 septembre 2001.

25

2.3.1 L’affirmation constitutionnelle du droit à la manifestation

La Constitution du 22 janvier 20013 affirme avec force ce principe. Ce qui traduit ainsi une

volonté politique réaffirmée, de garantir la liberté et la sécurité. La dimension des droits

humains apparaît donc comme une réalité. En affirmant explicitement le droit à la

manifestation, la nouvelle loi fondamentale apporte des innovations importantes au regard de

la garantie des droits de l’homme. Il était de coutume d’opposer systématiquement le motif de

trouble à l’ordre public pour justifier l’interdiction des manifestations publiques. On en était

arrivé à un “presque régime d’exception”. Il faut cependant constater que même dans le

régime antérieur, les populations n’hésitaient pas à braver la force publique pour manifester

leur colère contre certaines décisions allant à l’encontre de leurs intérêts.

2.3.2. La protection du droit de propriété.

Le droit de propriété fait l’objet d’une attention particulière aussi bien dans la Constitution

que dans les textes législatifs et réglementaires. Au plan constitutionnel, deux mécanismes

visent la garantie de la propriété. Le premier est offert par le préambule de la Constitution qui

affirme que le droit de propriété est sacré. A fortiori, le corpus constitutionnel fait

explicitement référence au droit de propriété qu’il garantit dans les articles 8 et 15. En effet,

l’article 15 défend toute atteinte au droit de propriété, sauf dans le cas de nécessités publiques

légalement constatées et sous réserve d’une juste et préalable indemnité. Cette disposition

fonde l’expropriation pour cause d’utilité publique comme mode d’acquisition de la propriété.

L’expropriation pour cause d’utilité publique est la procédure par laquelle l’Etat utilise son

pouvoir de contrainte pour s’approprier un bien, après avoir indemnisé son propriétaire, en

vue de la réalisation d’un objectif d’utilité publique4. Par ce procédé, les pouvoirs publics ont

donc la possibilité de contraindre toute personne à céder la propriété d’un immeuble ou d’un

droit réel immobilier. C’est cette technique qui est utilisée lorsqu’il est envisagé notamment

de construire et de mettre en valeur des zones affectées à l’habitation. Aussi, le caractère

exorbitant d’une telle procédure ainsi que les atteintes au droit de propriété qui pourraient en

résulter ont conduit le législateur à exiger que des conditions préalables soient réunies.

Les textes applicables organisent des mesures qui visent à protéger les droits des particuliers

et renforcer ainsi leur sécurité. Il en est ainsi du rôle que la personne victime de 3 Loi n° 2001-03 du 22 janvier 2001, JORS n° 5963. 4 Article 1, loi n° 76-67 du 02 juillet 1976 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique.

26

l’expropriation devrait pouvoir jouer dans le contrôle de la régularité de la procédure. Cette

personne peut en effet faire valoir ses droits face à l’administration au cours de la procédure.

Par ailleurs, le but poursuivi à travers cette procédure doit non seulement être exclusivement

d’intérêt général, mais encore il faut obligatoirement une indemnisation juste et préalable.

L’indemnité exigée peut être fixée à l’amiable ou par le juge des expropriations et doit être

dans tous les cas disponible.

Il faut enfin souligner que le citoyen dispose du recours pour excès de pouvoir contre

l’ordonnance d’expropriation devant le Conseil d’Etat5. Ce recours tel qu’il est organisé

actuellement s’exerce difficilement, compte tenu des problèmes particuliers d’accessibilité

des juridictions suprêmes6 (surtout pour le Conseil d’Etat), notamment pour les populations

de l’intérieur du pays. Il est donc souhaitable de doter les tribunaux régionaux de

compétences, en premier ressort, en matière de recours pour excès de pouvoir.

La protection de la propriété foncière se réalise également à travers le régime juridique du

titre foncier, titre définitif et inattaquable.

Si la propriété foncière est protégée tant au niveau de l’accès que de la jouissance, il faut

admettre que cette protection ne bénéficie pas encore à tous les citoyens. Les femmes

continuent de subir les conséquences des modes traditionnels de gestion de la terre.

2.3.3. La consécration du droit des femmes à l’égal accès à la propriété.

La nouvelle loi constitutionnelle a en effet jugé nécessaire de garantir à la femme un égal

accès à la possession et à la propriété de la terre. Ce qui devrait contribuer à réduire les

inégalités d’accès qui, souvent, ne reposent que sur des traditions.

L’accès au logement constitue encore une préoccupation des femmes en milieu urbain. En

1996, les femmes ne représentaient que 22 % des 17 853 adhérents des coopératives d’habitat

les plus représentatives (Plan d’action national de la femme 1996). Il est dès lors normal

d’envisager des moyens réglementaires de promotion de l’accès des femmes à la propriété

foncière et immobilière. Certes, aucune loi n’exclut la femme de l’accès à la propriété

5 Voir les articles 11, 12 et 13 pour plus de détails sur les voies de recours contre l’ordonnance d’expropriation. 6 Elles n’existent qu’à Dakar. Le contentieux des actes des collectivités locales aurait pu être réglé au niveau local tout au moins en 1ère instance. Le recours pour excès de pouvoir ne peut être porté que devant le Conseil d’Etat. Ce qui est bien un sérieux obstacle au processus de décentralisation, le contrôle à posteriori ayant été institué pour ces actes.

27

foncière ou immobilière. Mais en restant muette à ce sujet, elle peut entériner l’inégalité qui

existait entre les sexes dans le droit coutumier.

2.3.4. La stabilité de l’environnement juridique et le climat des affaires.

L’efficacité du système judiciaire ainsi que l’effectivité du droit positif restent en définitive

essentiellement tributaires de la volonté politique. C’est en cela que le souci de sécurité

juridique s’oppose à la révision fréquente des textes, qui ne repose sur aucune préoccupation

de portée générale. La prévisibilité des situations juridiques est ainsi une dimension

essentielle de la garantie des droits et libertés. La remise en cause fréquente des textes et les

difficultés d’appréhension de la jurisprudence entraînent une instabilité du droit, qui est

source d’insécurité, surtout lorsque l’instabilité affecte la loi fondamentale.

L’amélioration de l’environnement juridique de l’entreprise a, depuis la fin des années 80,

constitué une préoccupation des décideurs de notre pays. Beaucoup de mesures ont ainsi été

prises pour soutenir ou encourager l’initiative privée. Il en est ainsi de l’appui institutionnel

construit autour du projet de renforcement du secteur privé. C’est dans ce cadre que vont être

mises en place les structures telles que le Groupe de Réflexion sur la Compétitivité et la

Croissance (GRCC), la Fondation du secteur privé, le Comité de réforme juridique (CRJ) ou

la Cellule de gestion du portefeuille de l’Etat.

La lourdeur et la complexité des procédures, ont conduit les autorités à créer l’Agence des

Infrastructures pour la Promotion de l’Investissement et des grands travaux (APIX).

Par ailleurs, la récente révision du Code des Obligations civiles et commerciales, contribue à

instaurer un climat des affaires favorable à l’expansion de l’entreprise. Les opérateurs

économiques ont en effet revendiqué la limitation du bénéfice de l’immunité d’exécution

seulement à l’Etat et aux collectivités locales. Cette option est bien conforme à la politique

actuelle d’approfondissement de la décentralisation.

28

2.4. RECOMMANDATIONS

- Informer sur les modes d’accès à la propriété foncière et immobilière notamment en

direction des femmes ; la vulgarisation du Guide Pratique d’accès au logement7

pourrait être un bon démarrage des campagnes.

- Attribuer des compétences aux tribunaux régionaux pour statuer en premier, et dernier

ressorts, en matière de recours pour excès de pouvoirs ;

- Renforcer le personnel cadre et d’appui des juridictions ;

- Poursuivre et renforcer la modernisation de la justice ;

7 Guide d’accès au logement au Sénégal : Mars 2003 : BAU et Consultants : L. SANE, B. CISS, D. BOPP, S. NDIAYE, M. SYLLA, A.R. NDIAYE.

29

III/ - LA POLITIQUE DE DECENTRALISATION

Aux termes des dispositions combinées des articles 3 de la loi 96-06 du 22 mars 1996 portant

Code des Collectivités locales, et premier de la loi 96-07 du 22 mars 1996 portant transfert de

compétences aux Régions, aux Communes et aux Communautés Rurales, « Les collectivités

locales ont pour mission la conception, la programmation et la mise en œuvre des actions de

développement économique, éducatif, social et culturel d’intérêt régional, communal ou rural.

Elles concourent avec l’Etat, à l’administration et à l’aménagement du territoire ainsi qu’à la

protection et à la mise en valeur de l’environnement et à l’amélioration du cadre de vie ».

Les collectivités locales ont, comme l’Etat, un rôle central dans toute politique de sécurisation

de l’occupation foncière et immobilière et la bonne gouvernance. La décentralisation répond

en particulier à un souci de bonne gouvernance prise comme la manière de gérer avec

compétence, transparence et équité la chose publique.

3.1. LE CADRE INSTITUTIONNEL DE LA DECENTRALISATION

Les réformes économiques des années 1990 ont été accompagnées par l’élargissement et la

clarification du cadre législatif et réglementaire de la décentralisation. L’évolution

institutionnelle en matière de décentralisation remonte à l’époque coloniale avec la mise en

place de quatre communes urbaines au cours du 19e siècle (Gorée, Saint-Louis, Rufisque et

Dakar). A l’indépendance en 1960, le statut de commune de plein exercice fut étendu à vingt

neuf agglomérations urbaines. En 1966, la loi 66-64 du 30 juin 1966 (code de l’administration

communale) procède à une mise en ordre en réunissant dans un texte unique de référence les

lois régissant les institutions municipales.

C’est seulement en 1972 que la décentralisation fut élargie aux zones rurales avec la

promulgation des lois 72-02 du 1er Février 1972 portant réorganisation de l’administration

territoriale et 72-25 du 19 Avril 1972 relative aux communautés rurales, sous forme toutefois

limitative. En effet, malgré la mise en place du Conseil Rural (CR), c’était encore le sous-

préfet qui préparait et exécutait le budget, en tant qu’ordonnateur des crédits. Ce pouvoir ne

sera atténué qu’en 1990 à travers la loi 90-37 qui confère désormais la compétence de la

gestion financière des communautés rurales aux présidents des CR. Cependant, les

compétences des CR en matière de développement local restaient peu claires.

30

La dernière étape du processus de décentralisation est constituée par l’adoption en 1996 de

nouvelles lois de la décentralisation, accompagnées par plusieurs décrets d’application, qui

prévoient trois types de collectivités territoriales locales – la région, la commune et la

communauté rurale – qui sont dotées de la personnalité morale et de l’autonomie financière et

qui s’administrent librement par des conseillers élus. Les lois de 1996 ont renforcé les

responsabilités des Collectivités Locales et organisé le territoire sénégalais en 10 régions, 60

communes, 43 communes d’arrondissement et 320 communautés rurales. Depuis le 21 février

2002 le Sénégal compte 67 communes. L’organisation politique et administrative du pays

quant à elle a évolué sur deux plans :

(i) approfondissement de la décentralisation par l’élargissement des compétences des

Collectivités Locales (CL), en substituant le contrôle d’opportunité par un contrôle

de légalité rapproché du représentant de l’Etat (Gouverneur pour les régions, préfet

pour les communes, sous préfets pour les CR), et en remplaçant le contrôle à priori

par le contrôle à posteriori sur un grand nombre d’actes (à l’exception du budget

des CL) ;

(ii) par la création, entre l’administration centrale de l’Etat et les collectivités locales

de base de la région.

Ainsi, les CL (régions, communes et CR) reçoivent pour mission générale la conception, la

programmation et la mise en œuvre des actions de développement économique, éducatif,

social, sanitaire, culturel et scientifique d’intérêt régional, communal ou rural et pour mission

spécifique des compétences transférées de l’Etat aux collectivités dans neuf domaines. La

jeunesse, les sports et loisirs, la culture, l’éducation, la planification, l’aménagement du

territoire, l’urbanisme et l’habitat, l’environnement et la gestion des ressources naturelles et

enfin gestion domaniale. Tout nouveau transfert de compétence fera l’objet d’un nouveau

texte de loi.

Les lois de 1996 prévoient aussi que la région constitue, en commun avec les communes et les

CR, une Agence régionale de Développement (A.R.D.), qui a pour mission générale

d’apporter aux CL assistance dans tous les domaines d’activités liés au développement.

Dans un souci de mise en œuvre efficace, la loi prévoit également que le transfert de

compétence sera concomitant à celui des ressources nécessaires à l’exercice de ces

compétences. D’autres ressources comme celles provenant de la coopération décentralisée

31

leurs sont également ouvertes et serviraient à l’assistance technique, à l’appui institutionnel, et

aux projets locaux de développement.

Cependant, si les collectivités locales ont l’opportunité de s’adresser aux bailleurs de fonds

pour solliciter un financement dans le cadre de la mise en œuvre de leurs plans de

développement, elles ont par contre des difficultés à mobiliser la contrepartie exigée compte

tenu de la faiblesse de leurs ressources.

Par le biais du Fonds de Dotation de la Décentralisation, l’Etat a décidé de prendre en charge

les dépenses de fonctionnement résultant du transfert de compétence aux régions, communes

et communautés rurales pour un montant total de 4,9 milliards de FCFA dont 2,5 milliards,

directement versés aux collectivités locales sous forme de fonds de concours et 1 milliard de

F CFA à l’ADM pour le compte des collectivités locales.

En plus de ces ressources on relève d’autres apports financiers constitués de fonds provenant

de la coopération décentralisée à travers les jumelages ou par le biais de certaines institutions

internationales de coopération décentralisée comme la Fédération Canadienne des

Municipalités, la Fédération Mondiale des Villes Jumelées, les Citées Unies, etc.

Les ressources financières des collectivités locales sont des deniers publics. Le budget de la

commune, de la communauté rurale (CR) ou de la région est un instrument financier de

prévision des recettes et des dépenses, sur une période annuelle, élaboré par le Maire, ou le

Président du Conseil Rural (PCR) ou le Président du Conseil Régional (PCR) et voté par leurs

assemblées délibérantes respectives (Conseil Rural, Conseil Municipal ou Conseil Régional).

Les recettes prévues dans ces budgets locaux incluent, très souvent, des dotations budgétaires

de l’Etat (Fonds de Concours ou Fonds de Dotation de la Décentralisation) et les montants de

l’Appui des Partenaires au Développement par l’intermédiaire des projets et programmes et

dont les montants annuels sont connus. A défaut d’informations précises sur les montants des

fonds de concours, du fonds de dotation et des projets et programmes initiés par l’Etat au

profit de l’élaboration de leurs budgets, la loi les autorise à voter des autorisations de recettes

et de dépenses, en vue de prendre en compte ces ressources financières dès que des assurances

y relatives auront été données. Il en sera de même des appuis financiers issus de la

coopération décentralisée.

32

Les ressources financières des collectivités locales sont donc multiformes. Si l’on s’en tient

aux montants globaux des projets et programmes au profit des collectivités locales pour les

douze prochaines années, c’est une enveloppe de 200 milliards qui est prévue.

3.2. DIFFERENTES ETAPES DU PROCESSUS DE DECENTRALISATION AU SENEGAL

L’institution municipale, au Sénégal, procède d’une longue gestation historique. En effet,

l’expérience de décentralisation administrative et territoriale y fut introduite pour la première

fois en 1872.

3.2.1. - La création des quatre premières communes

Les communes de Saint-Louis et de Gorée ont été créées le 10 août 1872. Leur statut était

celui de la loi de 1855. Leurs limites étaient fixées par un décret du 10 mars 1873.

La commune de Rufisque a été créée en 1880 et celle de Dakar en 1887 par sectionnement de

la commune de Dakar-Gorée. Puis la commune de Gorée a été réunie à celle de Dakar en

1929.

Ces quatre communes étaient de plein exercice. Elles devraient avoir le même régime que les

communes françaises.

Ainsi, la commune est née au Sénégal avec un mythe. Mythe qui découle de la loi qui a

accordé aux citoyens des quatre communes un statut privilégié.

Toutefois, quelques années après la création des quatre premières communes, des réformes

ont été initiées afin de mieux adapter l’institution aux réalités sénégalaises.

3.2.2. - Les premières réformes

Parallèlement aux communes de plein exercice, des collectivités locales étaient créées en

1904 sous l’appellation de communes mixtes.

Leurs organes représentatifs étaient : un administrateur-Maire (le chef de la circonscription) et

une commission municipale dont les membres étaient nommés.

Un décret pris le 4 décembre 1920 a réorganisé les communes-mixtes et a rendu l’institution

plus démocratique.

Les membres de la commission municipale pouvaient désormais être soit nommés, si la

commune-mixte était classée au 1er degré ; soit élus au suffrage restreint, si la commune-

33

mixte était classée au 2é degré ; soit élus au suffrage universel, si la commune-mixte était

classée au 3é degré.

La loi portant réorganisation municipale en A.O.F., en A.E.F., au Togo, au Cameroun et à

Madagascar fut enfin votée le 18 novembre 1955. Elle instituait une nouvelle forme de

commune : la commune de moyen exercice, dont le conseil municipal était élu et le maire, un

fonctionnaire nommé.

En accédant à la souveraineté internationale le Sénégal comptait 34 communes, toutes de

plein exercice. Ce nombre sera réduit d’une unité en 1961, avec le rattachement de Gorée à

Dakar ; d’autres communes seront créées, par la suite, entre 1966 et 1990, portant ainsi, le

nombre de ces collectivités locales à 48.

3.2.3. La Décentralisation au Sénégal de 1960 à 1972

Indépendant, le Sénégal a opté pour un régime municipal à deux statuts: la commune à statut

spécial et la commune de droit commun.

En effet, en 1964, la loi N° 64-02 du 19 janvier 1964 institue pour la première fois un régime

municipal spécial dérogeant au droit commun. Il s’agissait du statut de la commune de Dakar

que devaient suivre ceux des communes Chefs-lieux de région.

La commune de droit commun qui est l’autre catégorie de commune est régie par le code de

l’administration communale (loi N° 66-64 du 30 juin 1966) qui consacre définitivement le

statut communal sénégalais en précisant : l’organisation, le fonctionnement et les missions

des collectivités décentralisées.

Ainsi le code définit en son article premier la commune en ces termes :

"La commune est le groupement des habitants d’une même localité unis par une solidarité

résultant du voisinage, désireux de traiter de leurs propres intérêts, et capables de trouver les

ressources nécessaires à une action qui leur soit particulière au sein de la communauté

nationale et dans le sens des intérêts de la nation. La commune est une personne morale de

droit public. Ses organes représentatifs exercent dans la circonscription territoriale

correspondante les attributions définies par le présent code".

3.2.4. L’étape de 1972 à 1990

L’innovation majeure dans la politique sénégalaise de décentralisation administrative réside

dans la création pour la première fois, en 1972 de collectivités locales en milieu rural.

34

En effet, dans le cadre de la réforme de l’administration territoriale et locale instituée par la

loi 72-25 du 19 avril 1972, 320 communautés rurales ont progressivement vu le jour.

La loi de 1972 définit ainsi la communauté rurale en son article premier: "la communauté

rurale est constituée par un certain nombre de villages appartenant au même terroir, unis par

une solidarité résultant notamment du voisinage, possédant des intérêts communs et capables

de trouver les ressources nécessaires à leur développement".

La communauté rurale est une personne morale de droit public, dotée de l’autonomie

financière. Ses organes représentatifs sont : le conseil rural et le président du conseil rural.

La CR a été orientée par le législateur vers le développement économique et social et c’est

pourquoi, les dépenses de fonctionnement de la CR ont été réduites au strict minimum

(entretien des équipements, indemnités etc.) afin de privilégier les dépenses d’investissement.

3.2.5. La 2eme phase de la réforme ou l’étape de 1990 à 1996

Après une première phase consacrée à son montage institutionnel, la politique de

décentralisation aborde sa 2ème phase depuis la fin des années 1990.

En effet, par la loi N° 90-35 du 8 octobre 1990, les communes à statut spécial ont été

supprimées et reversées dans le droit commun. Elles sont désormais administrées par un maire

élu et non plus par un fonctionnaire nommé par les pouvoirs publics car la loi 72-63 avait

introduit au niveau des communes chefs-lieux de région, un régime dérogatoire au droit

commun, en les dotant d’un statut spécial qui se traduisait par l’existence d’une direction

bicéphale :

Il y avait d’une part un haut fonctionnaire nommé par l’Etat, et qui administrait la commune

et en était l’ordonnateur du budget et, d’autre part, un président du conseil municipal autorité

politique qui ne disposait pas de pouvoir d’administration et de gestion.

Pour renforcer davantage l’implication des collectivités locales dans la politique nationale de

développement définie par le Gouvernement, il est apparu nécessaire de procéder à une

certaine restructuration administrative par l’érection en communes de certaines localités

devenues importantes.

Il est par ailleurs important de souligner que dans la même mouvance, la loi n° 90-37 du 8

octobre 1990 modifiant la loi n° 72-25 du 19 avril 1972, a transféré la gestion budgétaire des

35

communautés rurales du Sous-Préfet à qui, elle était confiée à titre transitoire, au président du

conseil rural qui devient, à l’instar du maire, ordonnateur du budget communautaire.

Ce passage à la deuxième phase de la réforme ne semble pas suffire pour permettre aux

différentes collectivités locales mises en place jusqu’ici de remplir les missions que le citoyen

est en droit d’attendre d’elles.

La nouvelle politique de décentralisation mise en oeuvre par les lois de 1996 a renforcé les

responsabilités des collectivités locales.

3.2.6. La Troisième étape de la Décentralisation et la réforme institutionnelle de la

région (de 1996 / 1997 à nos jours) Il convient à ce niveau de faire un bref rappel des principes et objectifs qui sous-tendent cette

réforme.

a. Les principes et les objectifs Le projet de régionalisation repose fondamentalement, au delà du principe général de liberté

et de proximité qui inspire cette réforme, sur les principes suivants qui sont au nombre de 5 :

1. un statut unique pour toutes les régions ; 2. l’équilibre entre décentralisation et déconcentration ;

3. une meilleure répartition des centres de décision dans le cadre des ressources

disponibles ;

4. un contrôle a posteriori aménagé ;

5. l’unité nationale, l’intangibilité des frontières et l’intégrité territoriale.

Ces principes visent à clarifier les rapports entre les trois ordres de collectivités locales fondés

sur l’égalité tout en tenant compte de la spécificité de chacune d’elle, à assurer l’ancrage fort

de la présence administrative dans la région et le développement de l’activité économique et

sociale régionale, le rapprochement des centres de décision, la confiance en la capacité de

gestion des populations et la valorisation des particularismes locaux dans le cadre de l’unité

nationale.

Dès lors, les objectifs de la réforme apparaissent clairement. Il s’agit entre autres :

- d’assurer le développement économique, social et culturel de chaque région

36

- d’installer une administration proche des administrés

- d’instituer des régions dynamiques dans le cadre d’un Etat unitaire

b. Les institutions de la région ;

La région, collectivité locale, dotée de la personnalité juridique et de l’autonomie financière

est administrée par un organe délibérant, le conseil régional et un organe exécutif, le Président

du conseil régional assisté d’un bureau.

Le conseil régional

Il est composé de conseillères et de conseillers qui sont tous élus au suffrage universel pour

une durée de 5 ans.

Il siège au chef-lieu de région et se réunit en session ordinaire une fois par trimestre. Il ne

peut valablement délibérer que si la majorité absolue de ses membres en exercice est présente.

La présence du gouverneur ou de son délégué dûment mandaté est de droit.

Une fois par an, le représentant de l’Etat expose devant le conseil régional, par un rapport

spécial, l’activité des services de l’Etat dans la région.

Le conseil régional forme de droit 4 commissions :

1°). la commission des finances, des affaires économiques et juridiques ; 2°). la commission de l’éducation, de la santé, des affaires sociales et culturelles, de la

jeunesse et des sports ;

3°). la commission du plan et du développement économique ; 4°). la commission de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Toute autre commission jugée utile peut être crée par délibération du conseil régional.

Le nombre de conseillers par assemblée régionale sera fonction de l’importance

démographique de chaque région.

- 42 membres pour les régions de moins de 800 000 habitants ; - 52 membres pour les régions de 800 001 à 1 500 000 habitants ;

- 62 membres pour les régions de plus de 1 500 000 habitants.

37

Le comité économique et social

Il est également institué auprès de chaque conseil régional un comité économique et social

organe consultatif composé de personnes représentatives des activités économiques, sociales ;

culturelles et scientifiques de la région, d’élus locaux ainsi que des personnalités qualifiées

désignées par le Président de la République.

Il donne son avis sur toute matière que lui soumet le président du conseil régional sur sa

propre initiative ou à la demande du conseil. Il est obligatoirement consulté pour donner son

avis préalable sur les budgets annuels, les plans de développement régional, les plans

d’aménagement régional et les propositions d’ententes inter-régionales.

Le Président du Conseil régional

Le président du conseil régional est élu par ledit conseil parmi les conseillers régionaux pour

la même durée que l’assemblée (5 ans). Organe exécutif régional, il prépare et exécute les

délibérations du conseil régional. Il est administrateur des crédits et ordonnateur du budget de

la région. Il est assisté d’un bureau composé de :

- deux vice présidents ; - deux secrétaires.

Il nomme le secrétaire général de la région après avis consultatif du représentant de l’Etat,

parmi les candidats de la hiérarchie A de la fonction publique ou de niveau équivalent. Il met

fin à ses fonctions dans les mêmes formes.

La convention de coopération décentralisée avec d’autres collectivités locales, des organismes

publics ou privés, étrangers ou internationaux dans le cadre général défini par l’Etat et dans

des conditions fixées par la loi.

Toutefois, les conditions d’utilisation de chaque service de l’Etat par les collectivités locales

sont déterminées par des conventions passées entre le représentant de l’Etat et le Président du

conseil régional, le Maire ou le Président du conseil rural.

En attendant que les collectivités décentralisée mettent en place des structures performantes,

des Agences Régionales de Développement sont créées et ont en charge la coordination et les

études en matière d’urbanisme, d’habitat de planification, d’aménagement du territoire et

d’environnement. L’organisation et le fonctionnement de l’ARD sont fixés par décret. Il

38

s’agira donc d’un organisme fédérateur qui regroupera plusieurs compétences et qui

interviendra, à leur demande, au niveau de toutes les collectivités locales situées dans la

région.

3.2.7. Les compétences des collectivités locales

a) Les compétences générales

Selon l’article 3 du Code : « les collectivités locales ont pour mission la conception, la

programmation et la mise en oeuvre des actions de développement économique,

éducatif, social et culturel d’intérêt régional, communal ou rural ».

Cette mission de développement ainsi assignée aux collectivités locales implique,

nécessairement , le renforcement de leurs compétences traditionnelles en matière de

nomination et de gestion du personnel, en matière de police sanitaire, en matière d’état

civil et dans le domaine de l’élaboration et de l’exécution de leur budget.

b) Les compétences transférées

La loi n° 96-07 du 22 mars 1996 a transféré aux régions, aux communes et aux

communautés rurales 9 domaines de compétences jusqu’alors exercés par l’Etat dans les

secteurs ci-après :

1 - Domaines; 2 - Environnement et gestion des Ressources naturelles; 3 - Santé, Population et Action sociale; 4 - Jeunesse, Sports et Loisirs; 5 - Culture; 6 - Education; 7 - Planification; 8 - Aménagement du Territoire; 9 - Urbanisme et Habitat.

Il s’agit là, ainsi que l’annonce l’exposé des motifs de la loi précitée, « d’une première

étape de transfert », étant entendu que cette première vague de compétences dites de

« première génération » sera suivie d’autres séries de transferts, dans la mesure où l’idée

directrice de la réforme est « de responsabiliser très largement les collectivités locales

tout en maintenant l’autorité et l’unité de l’ Etat ».

En 2002, sept localités ont été érigées en communes et une région (Matam) a été créée.

Au terme de ce long parcours, le Sénégal compte 441 collectivités locales, dont 11

39

régions, 110 communes (y compris 43 communes d’arrondissements) et 320

communautés rurales.

Au renforcement des libertés et compétences des collectivités locales, s’est ajoutée

l’amélioration de leurs capacités financières.

3.2.8. Les ressources des collectivités locales

3.2.8.1. Les ressources de fonctionnements des collectivités locales a) Les ressources de fonctionnement de la région

L’article 249 alinéa 1er du Code des collectivités locales dispose que «les recettes de

fonctionnement de la région proviennent des ressources que lui apporte l’Etat dans la

répartition annuelle du Fonds de dotation ainsi que des redevances du domaine, des produits

de l’exploitation de son patrimoine et des redevances pour services rendus».

Pour l’année 1997, la part des régions suivant la répartition du Fonds de dotation de la

Décentralisation effectuée par l’arrêté interministériel n° 000849/M.INT/MEFP du 17 février

1997 s’élève à 3 026 809 255 FRANCS CFA soit 61,91% de l’enveloppe globale, répartie de

la manière suivante :

Répartition du fonds de dotation de la décentralisation en 1997

Dakar 509 836 293 16,8% Diourbel 257 701 990 8,5% Fatick 138 179 780 4,5% Kaolack 341 819 318 11% Kolda 131 819 318 4,3% Louga 251 024 120 8,3 Saint-Louis / Matam 502 227 423 16% Tambacounda 238 814 182 7,8% Thiès 376 185 760 12,4% Ziguinchor 279 371 413 9,2% Matam (PM) TOTAL 3 026 809 255

Source : DCL MINT

40

b) Les ressources de fonctionnement des communes

Une distinction est faite entre les «communes de droit commun» et les communes

d’arrondissement, étant entendu que les ressources de fonctionnement de la Ville sont les

mêmes que celles des communes de droit commun à l’exception des ressources directement

prévues par les communes d’arrondissement (article 20 loi n° 96-07 du 22 Mars 1996).

Outre les excédents de clôture, elles comprennent les ressources fiscales, les revenus du

domaine et du patrimoine communal, les subventions accordées par l’Etat, des contributions

du fonds de dotations à la décentralisation et d’une façon générale toutes les ressources

actuellement prévues par les communes ainsi que celles dont la perception est autorisée par

les lois et règlements.

- Les ressources fiscales proviennent des impôts locaux, des centimes additionnels

(prélèvements complémentaires sur des patentes, droit de licence etc.), des taxes, des

avances consenties par l’Etat,

- Les ressources tirées de l’exploitation du domaine communal concernent, les

ressources provenant du domaine public, du domaine privée,

- Les ristournes accordées par l’Etat concernent la taxe sur les véhicules et la plus value

immobilière,

- Les autres ressources de fonctionnement sont relatives à leur part dans la répartition

du Fonds de la décentralisation.

c) Les ressources de la Commune d’Arrondissement

Elles se rapportent aux ressources fiscales, aux ressources tirées de l’exploitation de la

dotation globale de la ville suivant des modalités fixées par décret (ce décret n’est pas encore

publié).

d) Les ressources de fonctionnement de la Communauté rurale

A l’instar de la Commune, la communauté rurale tire ses ressources de la fiscalité locale, de

l’exploitation de son domaine, des ristournes accordées par l’Etat et de sa part du Fonds de

dotation de la décentralisation.

Les autres ressources de fonctionnement de la CR sont constituées par les produits des

amendes forfaitaires (60 %), du produit des expéditions des actes administratifs et des actes

de l’état civil, des droits de légalisation.

41

3.3. PARTENARIAT ETAT COLLECTIVITES LOCALES

Au Plan Financier Il s’effectue par la consolidation de leur autonomie financière à travers l’augmentation de

leurs ressources budgétaires (A) et des autres ressources financières mises à leur disposition.

(B)

3.3.1. L’augmentation des ressources budgétaires des collectivités locales

3.3.1.1- L’amélioration des ressources budgétaires traditionnelles

Conscients du fait que le succès de toute politique de décentralisation effective passe d’abord

par l’autonomie financière des collectivités locales, les pouvoirs publics se sont toujours

préoccupés de relever le volume des ressources budgétaires des collectivités locales.

C’est dans ce sens que l’Etat contribue, dans une très large mesure, au financement de leurs

programmes d’investissement à travers le Fonds d’Equipement des Collectivités Locales

(FECL) dont le montant est aujourd’hui de l’ordre de 3 milliards 500 millions de francs CFA

dont 1 milliard est versé à l’Agence de Développement Municipal (ADM) comme

contrepartie de l’Etat au financement du Programme d’Appui aux Communes (PAC) pendant

cinq ans, de 1995 à 2000.

3.3.1.2 - La compensation financière de l’accroissement des charges résultant des compétences transférées

L’article 5 alinéa 2 du Code des collectivités locales a posé le principe que : « tout transfert de

compétences à une collectivité doit être accompagné du transfert concomitant par l’Etat à

celle-ci des ressources et moyens nécessaires à l’exercice normal de cette compétence ».

Sur cette base, l’article 4 de la loi n° 96-07 du 22 mars 1996 portant transfert de compétences

dispose : « les ressources nécessaires à l’exercice par les collectivités locales de leurs

compétences leur sont dévolues soit par transfert de fiscalité, soit par dotation ou par les deux

à la fois ».

A l’heure actuelle, la compensation financière des compétences transférées s’effectue par le

seul moyen du Fonds de Dotation de la Décentralisation (FDD) qui contribue directement aux

objectifs du programme national de développement.

Ce fonds reçoit chaque année, dans le cadre de la loi des finances, une dotation équivalente à

un pourcentage de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) perçue au profit du budget de l’Etat.

42

Il est réparti chaque année sur la base de critères proposés par le Conseil National de

Développement des Collectivités Locales (CNDCL). L’amélioration des ressources budgétaires s’est accompagnée, parallèlement, de la mise à la

disposition des collectivités locales d’autres moyens financiers participant au renforcement de

leurs capacités d’intervention.

3.3.1.3. Le fonds de développement local

Le Fonds de développement local contribue directement aux objectifs du programme national

de développement en participant :

- à la promotion d’une gouvernance locale par une meilleure prise en compte des

besoins des populations avec une planification participative ;

- à la promotion du développement local en renforçant les capacités de programme

locale en mettant en place une capacité de concertation et de conseil pour les

communautés rurales ;

- à l’effort de rattrapage du retard d’équipement des communautés rurales ;

- à la relance de la croissance économique et le renforcement des capacités

d’organisation et de gestion des groupements socio-professionnels.

Il mettra également en place, des outils de financement des investissements des communautés

rurales et favorisera le renforcement des capacités de gestion des collectivités locales.

Evolution de la répartition du FDD de 1997 à 2001

Structures FDD 1997 FDD 1998 FDD 1999 FDD 2000 FDD 2001

Régions 3 026 809 285 3 026 809 285 3 026 809 285 3 548 785 255 3 698 037 550

Communes 1 622 240 355 1 622 240 355 2 020 264 385 2 121 830 913 2 508 329 682

C. rurales 142 692 666 142 692 666 222 692 666 242 494 917 338 963 471

SDE 97 794 724 97 794 724 527 166 380 255 133 795 255 133 795

ARD 2 55 133 795 255 133 795

TOTAL 4 889 537 030 4 889 537 030 5 889 537 030 6 589 529 760 7 289 537 000

Source : DCL

43

3.3.2. Les Projets et Programmes

3.3.2.1. La Cellule d'Appui à la Décentralisation

Le projet, financé par l'Union Européenne pour un montant de 262 500 000 francs CFA, a

démarré en janvier 1999 pour une durée de 12 mois.

Il a pour objectifs :

- le suivi et l'analyse du processus de décentralisation ; - la planification et la programmation du développement régional ;

- la communication ;

- la mobilisation des acteurs concernés par la décentralisation ;

- l'identification d'un programme d'appui aux régions.

3.3.2.2. Le programme d’appui aux communes

Il a été mis en œuvre avec le concours de la Banque Mondiale pour un montant global de 75

millions de dollars US dont 60 millions pour les communes et 15 millions pour les

communautés rurales.

L’enveloppe destinée aux communes financera deux composantes :

- une composante d’appui institutionnel ; - une composante d’investissements communaux comprenant un programme

d’investissements prioritaires (PIP) et un programme d’entretien prioritaire

(PEP).

La structure d’exécution de ce programme pour les communes, est l’Agence de

développement municipal (ADM).

3.3.2.3. Le Projet d’Appui à la Décentralisation et au Développement Local

(PADDEL) Le PADDEL a fait l’objet d’une convention de financement entre le gouvernement français et

le gouvernement sénégalais, signé à Dakar le 19 Décembre 1997.

Ce programme poursuit tous objectifs complémentaires dans le domaine de la

décentralisation :

44

- accompagner les réformes de l’Etat ayant pour objectif de l’adapter à la

décentralisation ;

- créer et animer un dispositif de formation des fonctionnaires et des élus locaux aux

enjeux de la décentralisation ;

- apporter un appui à l’administration locale et à l’émergence de politiques de

développement local dans quelques régions du pays.

D’un montant de 1,7 milliard de francs CFA, le projet qui a démarré l’exécution en 1998

devait prendre fin le 31 décembre 2000 mais a fait l’objet d’un prolongement.

3.3.2.4. L’apport de l’Agence d’Exécution des Travaux d’Intérêt Public contre

le sous Emploi (AGETIP)

L’AGETIP avait été mise en place en vue de promouvoir l’emploi, mais également pour

corriger les effets sociaux des politiques d’ajustement structurel.

Pour ce qui concerne les collectivités locales, l’AGETIP a financé une bonne partie de leurs

programmes d’investissement.

C’est ainsi que plusieurs communes et communautés rurales, de même que la Communauté

Urbaine de Dakar ont bénéficié des programmes AGETIP I, II et III sur la base de

financements provenant de nos partenaires au développement (Banque Mondiale, ACDI,

Agence Française de Développement, etc.) .

3.3.2.5. Le Programme d’Appui aux Communes (PAC)

Avec l’appui de la Banque Mondiale, l’Etat a mis en oeuvre, par le biais de l’Agence de

Développement Municipal (ADM) le programme d’appui aux communes.

Le PAC a pour objectif de stimuler l’effort de redressement financier des communes tout en

soutenant leurs programmes d’investissements.

Pour la réalisation de ces objectifs, l’ADM passe avec les communes intéressées des Contrats

de Ville exécutés dans une période de trois ans, lesquels s’articulent autour de :

- un plan d’ajustement municipal ;

45

- un programme d’investissement prioritaire ;

- un programme d’entretien prioritaire.

3.3.2.6. Le Programme d'Appui aux Régions

Le Programme d'Appui aux Régions en cours de planification, a été financé par l'Union

Européenne pour un montant de 10 millions d'Euro.

Sa durée d'exécution s'étale sur une période de 36 mois, de Juin 2000 à Mars 2003 avec une

première phase de 18 mois.

Ses objectifs sont les suivants :

- amélioration de l'organisation interne et du fonctionnement des instances de la Région ; - appui à la mise en place de systèmes viables de gestion et de diffusion de

l'information, de communication et de formation ;

- renforcement des capacités de la Région en vue de lui permettre d'exercer les

compétences transférées ;

- renforcement des capacités de promotion économique de la Région ;

- appui à l'installation des ARD ;

- appui institutionnel et méthodologique aux services centraux chargés de coordonner,

d'accompagner et de suivre la décentralisation.

3.3.2.7. La mise à disposition de moyens humains

L’Etat appuie également les collectivités locales dans les domaines suivants :

- l’affectation dans les régions et les communes de secrétaires généraux et de secrétaires

municipaux dont les salaires sont pris en charge par l’Etat ;

- la mise à disposition des agents travaillant dans les services extérieurs de l’Etat pour

servir périodiquement dans les collectivités locales, suite à une convention entre

l’autorité locale et le représentant de l’Etat ;

- la prise en charge par l’Etat des salaires des policiers municipaux.

46

3.3.2.8. Les opportunités offertes par le recours aux emprunts et par la

coopération décentralisée

Il faut signaler d’emblée, que les collectivités locales peuvent recourir à l’emprunt pour

financer leurs investissements sous réserve de l’approbation préalable du représentant de

l’Etat.

En outre, elles peuvent s’engager dans des conventions financières de coopération

internationale comportant des engagements d’un montant fixé par décret.

C’est dans cet ordre d’idées que l’article 17 du Code des collectivités locales stipule que :

«les collectivités locales peuvent, dans le cadre de leurs compétences propres, entreprendre

des actions de coopération qui donnent lieu à des conventions avec des collectivités locales de

pays étrangers ou des organismes internationaux publics ou privés de développement ».

Il convient également de noter les actions très dispersées, il est vrai, des organisations non

gouvernementales (ONG) qui interviennent directement auprès des populations.

3.3.3. Les modalités de contrôle dans le partenariat Etat/Collectivité locale

3.3.3.1. Le contrôle budgétaire

Quant au contrôle externe, il fait intervenir l’autorité ayant pouvoir d’approbation du budget

ou des personnes mandatées par elle.

C’est dans ce cadre que l’Inspection de l’administration Territoriale et locale reçoit mandat

pour effectuer des missions de contrôle ponctuelles dans les collectivités locales.

Le contrôle externe fait intervenir de manière indirecte le contrôle financier qui, dans sa

mission générale suit la gestion financière des collectivités locales. C’est ainsi qu’aux termes

de l’article 92 du décret n° 66-510 du 4 juillet 1966 fixant le régime financier des collectivités

locales, il doit recevoir du Ministre Chargé de la Tutelle sur les collectivités locales, copies

des budgets et des comptes administratifs ainsi que tous documents relatifs à la gestion

financière. Le contrôleur financier est également habilité à demander au Trésorier général ou

par son intermédiaire, les situations et documents comptables qu’il juge nécessaires dans ses

opérations de contrôle.

Mais le contrôle externe concerne également le comptable. Les modalités de ce contrôle

assuré par la trésorerie générale, sont définies par les articles 86 à 91 du décret 66-510 du 4

juillet 1966.

47

Le troisième niveau de contrôle externe est d’ordre juridictionnel et est assuré par le juge des

comptes tel que défini aux articles 342 et 343 du Code des Collectivités locales.

L’article 343 paragraphe 1 dispose à ce propos : «le juge des comptes concourt au contrôle

budgétaire des collectivités locales». Ce contrôle fait l’objet chaque année d’un rapport.

Les modalités du contrôle budgétaire des collectivités locales par le juge des comptes sont

clairement définies par le paragraphe 2 de l’article 343 du Code des Collectivités locales qui

stipule que le juge « examine la gestion des collectivités locales. Les observations qu’il présente

en ce domaine ne peuvent être formulées sans un entretien préalable entre le magistrat rapporteur

ou le Président de la section des comptes et l’ordonnateur de la collectivité concernée. Lorsque

les observations sont formulées, elles ne peuvent être arrêtées définitivement avant que

l’ordonnateur ait été en mesure de leur apporter une réponse écrite. Le juge des comptes prend

toutes les dispositions nécessaires pour garantir le secret de ses investigations».

On remarque ici, que le contrôle juridictionnel contrairement aux autres formes de contrôle

est soumis à certaines conditions. L’ordonnateur dispose d’un droit de réponse et est assuré du

secret de l’instruction quand bien même le budget serait un document ou un acte mis à la

disposition du public. On remarque également que les résultats ou l’instruction sont soumis à

l’assemblée délibérante par l’exécutif de la collectivité locale qui n’est autre que

l’ordonnateur et que le représentant de l’Etat qui a pouvoir d’approbation du budget n’en est

qu’informé.

3.3.3.2. Le Contrôle de légalité

La quasi totalité des actes pris par les collectivités locales n’était auparavant exécutoire

qu’après approbation par l’autorité de Tutelle. Ainsi, dans l’ancien code de l’administration

communale, on pouvait dénombrer par exemple treize cas de délibérations soumises à

l’approbation préalable.

Le nouveau Code des Collectivités Locales par contre en ses articles 334 et suivants introduit

une innovation de taille, le contrôle de légalité.

Cette notion, source d’enrichissement du droit administratif sénégalais, traduit la volonté de

l’Etat de renforcer l’autonomie et la liberté d’action des collectivités locales.

Aux termes de l’article 334 du Code des Collectivités locales, «les actes pris par celles-ci sont

transmis au représentant de l’Etat auprès de la région, de la commune ou de la communauté

rurale), lequel en délivre aussitôt accusé de réception».

Les actes transmis au représentant de l’Etat sont de deux catégories :

48

- Les actes pour lesquels le représentant de l’Etat dispose d’un délai de 15 jours pour en

demander seconde lecture, demande qui revêt un caractère suspensif pour l’exécution

de l’acte, ainsi que le délai de procédure contentieuse.

- Les actes exécutoires de plein droit dès leur publication ou leur notification aux

intéressés, après transmission au représentant de l’Etat.

Dans le premier cas les actes concernés sont :

- les délibérations des conseils ou les décisions prises par délégation des conseils.

- Les actes à caractère réglementaire pris par les collectivités locales dans tous les

domaines qui relèvent de leurs compétences en application de la loi.

3.4. LES ACQUIS ET LIMITES DU PROCESSUS DE DECENTRALISATION La décentralisation comprise comme un instrument de transfert d’autorité et de responsabilité

des fonctions et des compétences du pouvoir central aux collectivité locales, vise, outre le

renforcement de la démocratie, à donner davantage de pouvoir de décision à celles-ci pour les

affaires qui touchent directement la vie de leurs citoyens.

Des collectivités locales autonomes, c’est-à-dire qui s’administrent librement par des conseils

élus au suffrage universel et responsables de l’opportunité de leurs décisions (articles premier

et 3 de la loi 96-06 du 22 mars 1996) telles sont les principales motivations de la

décentralisation.

L’autonomie des collectivités locales vis-à-vis du pouvoir central a comme corollaire la

légitimité des autorités locales ce qui implique la mise à la disposition de l’ensemble des

citoyens de mécanismes qui leur permettent de choisir démocratiquement leurs dirigeants. Ce

choix démocratique des responsables locaux ne doit pas occulter le cas des groupes les moins

favorisés comme les femmes, les jeunes et les handicapés.

La prise en compte de ces catégories dans la gouvernance locale interpelle les autorités

gouvernementales mais surtout les partis politiques qui de par leur ouverture peuvent

favoriser largement la participation des femmes, de la société civile et des groupes souvent

laissés pour compte n’ayant pas souvent la voix aux chapitre dans la prise de décision au

niveau local.

Dans un système décentralisé, grâce à la proximité des collectivités de leurs citoyens, la prise

en compte et la satisfaction des besoins locaux des populations sont mieux assurées si les

mécanismes de la démocratie jouent correctement parallèlement à une bonne gouvernance.

Cette proximité des citoyens qui sont également des électeurs pour la plupart permet :

49

- d’accroître les gains en efficacité dans la compréhension des besoins locaux et leur résolution ;

- de disposer de meilleurs informations sur les besoins locaux pour une plus grande

efficience dans l’allocation des ressources ;

- de faciliter l’accès des populations à leurs élus et de mieux contrôler leurs actions sur le terrain ;

- d’asseoir la participation des citoyens et de la société civile en particulier aux prises

de décision sur les affaires locales qui concernent directement leur cadre de vie.

Mais également, la proximité des citoyens fait de la responsabilité des autorités locales une

question plus concrète d’où l’exigence d’une plus grande transparence dans la gouvernance locale.

L’évaluation de la politique de décentralisation depuis la dernière réforme de 1996 aboutit à

des résultats contrastés, aussi bien au plan institutionnel qu’au plan des résultats concrets

observables sur le terrain.

3.4.1. Au Plan Institutionnel

Il est indéniable que l’évolution institutionnelle des collectivités décentralisées a atteint,

depuis 1996, des sommets élevés notamment :

A) - Le contrôle de la tutelle : sur les collectivités locales a été supprimé et remplacé par un

contrôle de légalité qui n’est rien d’autre qu’un contrôle a posteriori, plus flexible et

répondant aux objectifs suivants :

- simplification des procédures ;

- efficacité dans l’exécution des actions et programmes des collectivités locales ;

- rapprochement du contrôle résiduel d’approbation, exercé par les représentants de

l’Etat (Gouverneur, Préfet, Sous-Préfet) de certains actes pris par les collectivités

locales (relatifs à des questions de souveraineté ou à des questions financières).

B) - L’élargissement de la politique de décentralisation par l’érection des régions en

collectivités locales, l’augmentation du nombre de communes et de communautés rurales ;

politique qui a été renforcée en 2002.

Au terme de ce long parcours, le Sénégal compte 441 collectivités locales réparties comme suit :

- 11 régions ;

- 67 communes (dont 4 communes de ville : Dakar, Pikine, Guédiawaye et Rufisque) ;

- 43 communes d’arrondissement (issues du démembrement des 4 communes de villes) ;

- 320 communautés rurales.

50

C) - La création d’instruments financiers et la mise en place de programmes financés par

les partenaires au développement.

Au rang des instruments financiers, on peut citer le fonds de dotation de la décentralisation

(FDD) qui a pour rôle de compenser les charges issues des compétences transférées et

d’alimenter le budget de fonctionnement de la Région qui n’a pas de ressources propres ; il

faut également signaler le fonds d’équipement des collectivités locales qui a été maintenu,

bien qu’étant antérieur à 1996, et dont la vocation est de promouvoir le développement

économique et social des collectivités locales.

Au rang des programmes cités plus haut, une enveloppe de 200 milliards a été débloquée par

les bailleurs de fonds sur 12 ans.

D) - Le transfert de neuf compétences aux collectivités locales en utilisant la technique des

responsabilités partagées. Ces compétences sont les suivantes :

- Education

- Santé, population et action sociale

- Jeunesse, sports et loisirs

- Culture

- Planification

- Domaine

- Environnement et gestion des ressources naturelles)

- Urbanisme et habitat

- Aménagement du territoire.

Il est unaniment reconnu que la réforme de 1996 a fait franchir à la politique de

décentralisation des pas décisifs si l’on examine le cadre institutionnel y affèrent.

Sept ans environ vont bientôt s’écouler, depuis le 1er janvier 1997, date à laquelle cette

reforme à effectivement démarré.

3.4.2. Au plan des résultats concrets observables sur le terrain

A la lumière des faits constatés dans l’application de la réforme, on note.

a) Le contrôle de légalité que les autorités administratives sont censées exercer dans les

secteurs que sont : les domaines, l’urbanisme et l’habitat, la planification, les budgets

et comptes, les marchés administratifs, les emprunts et les conventions de

coopérations financières internationales. Le contrôle de légalité n’est pas encore

correctement assuré, situation qui expose les autorités locales à toutes les dérives ;

51

b) L’élargissement de la politique de décentralisation a eu comme résultats entre autres,

la création de communes sans ressources financières significatives (petites communes

comme Golleré au Nord et Dioffior au Sud, la toute récente région de Matam, etc.), la

création de communes d’arrondissement dans les villes de la région de Dakar, ce qui a

fragilisé l’espace communal en créant des entités multiples sans ressources financières

réelles (à l’exception de la C.A du plateau), cette situation provoque une recherche

effrénée de ressources financières par les C.A qui procèdent à l’établissement d’une

taxation fantaisiste provoquant des querelles sans fin entre elles au sujet de leurs

limites territoriales pour s’approprier certains équipements marchands sans compter

les luttes de préséance entre C.A et villes pour exercer la compétence en matière

domaniale (conflits commune d’arrondissement de Ngor et la ville de Dakar entre la

commune de Bargny et la ville de Rufisque, etc.).

c) Les instruments financiers comme le FDD et FECL ne couvrent pas les besoins des

collectivités locales car un montant global inférieur à 15 milliards par an pour 441

collectivités locales dont les budgets consolidés atteignent à peine les 25 milliards par

an. A cet égard les études conduites entre 1992 et 1996 avaient permis d’estimer les

besoins annuels de financement des collectivités locales à des montants ocillant entre

96 milliards de francs et 56 milliards pour 18 compétences qu’il était envisagé de

transférer aux collectivités locales.

Même si les arbitrages des autorités supérieures ont permis de transférer que 9

compétences, on est loin des montants fixés par les études précitées. Il est donc

évident que face aux nombreuses compétences qui leurs sont transférées depuis 1996,

les collectivités locales sénégalaises n’ont pas les moyens de leur politique.

Elle se rabattent alors sur des programmes de développement (PNIR, PADMIR,

PADELU, PISDEL, PADDEL, PAEL, etc.) conçus par le gouvernement et les

bailleurs de fonds dans une logique de partenariat et d’appui au développement local

décentralisé. Les résultats sont visibles sur le terrain en termes de nombreux

équipements collectifs réalisés au profit des populations mais également en termes de

renforcement des capacités des élus locaux dans divers domaines comme la

planification, l’amélioration des ressources financières, la maîtrise d’ouvrage etc.

Cependant, les limites de ces programmes doivent être analysées sous l’angle de la

multiplicité des interventions, avec des modalités différents, démarche désordonnée

susceptible de perturber les collectivités locales bénéficiaires des dits programmes.

52

Malgré cette situation, aucune structure de coordination des actions des partenaires au

développement n’est mise en place par le gouvernement.

d) Les compétences transférées aux collectivités locales ont élargi leurs possibilités

d’actions dans neuf secteurs très importants dans la lutte contre la pauvreté et la

promotion de la bonne gouvernance. Les collectivités locales, du fait de la proximité

ont une plus grande lisibilité de la pauvreté, mais faute de moyens adéquats et, eu

égard à l’ampleur des besoins, leurs actions sont très limitées en matière de lutte

contre la pauvreté.

Par ailleurs l’examen de l’exécution des compétences en matière de domaine et en

matière d’urbanisme et habitat révèlent des erreurs lourdes de conséquences :

- En matière domaniale, notamment dans les zones rurales, l’influence des groupes de

pression sur les élus provoque quelque fois des attributions de très grandes superficies

à des particuliers, hypothéquant ainsi l’avenir des générations postérieures, ce qui

suscite des tensions vives entre les populations, l’Etat et les collectivités locales. Il s’y

ajoute une tendance à la spéculation foncière.

- En matière d’urbanisme et d’habitat, le non respect des textes en vigueur conduit à des

incidents comme l’écroulement d’immeuble, l’attribution de parcelles issues de

lotissements non autorisés. A cela s’ajoute la réalisation de lotissement et l’attribution

de parcelles par des maires en marge des règles d’urbanisme et des compétences qui

leurs sont dévolues.

3.5. RECOMMANDATIONS

1) Compléter le cadre institutionnel de la décentralisation par plusieurs décrets

d’application portant sur

• L’impulsion du partenariat entre Collectivités Locales prévu par le Code des

Collectivités Locales mais insuffisamment mis en œuvre hormis les

expériences de courte durée relatives à la Communauté Urbaine de Dakar et au

groupement d’intérêt rural entre Joal Fadiouth et Ngénienne.

L’intercommunalité est une demande manifeste de certains élus locaux (Diamniadio).

• Le mode de création d’établissements publics locaux, de régies inter-

municipales, inter-régionales ou inter-communautaires dont la possibilité est

offerte par les textes en vigueur mais qui n’ont jamais été créés.

53

Il est évident qu’en considération de la modicité des ressources des Collectivités Locales et de

la disparité de leur développement, c’est la mise en œuvre de ces deux mesures qui leur ferait

jouer la solidarité entre elles.

Ce partenariat fécond permettrait aux Collectivités Locales de franchir le « Rubicon » en vue

de faire face au profit des populations locales à l’exercice effectif de leurs compétences en

matière d’urbanisme et d’habitat selon la formule « Se mettre ensemble pour gérer

solidairement le territoire et participer aux côtés de l’Etat et des partenaires à la réalisation de

logements décents et durables pour tous ».

2) Mettre en place un cadastre urbain et rural, pour ce faire, inviter les collectivités locales à :

• participer aux efforts de l’Etat ;

• inscrire sur leurs budgets pendant au moins cinq gestions, des sommes qui

seraient arrêtées d’accord parties entre les autorités locales, les Ministres

chargés de l’Urbanisme, de l’Habitat et des Finances ;

• Mobiliser les ressources afférentes aux travaux cités plus haut, soit sur fonds

propres, sur Fonds de Concours octroyés par l’Etat par le biais du Fonds

d’Equipement des Collectivités Locales, soit avec l’appui des bailleurs de

fonds sur la base d’un programme bien élaboré.

En effet, il ne sera pas possible de résoudre les conflits entre villes et Communes

d’Arrondissements, entre Communes et Communautés rurales ou entre catégories homogènes

des Collectivités Locales sans passer par la réalisation d’un cadastre aussi bien en milieu

urbain que rural qui clarifiera notamment le parcellaire, le bâti et sa valeur, le contenu de

chaque parcelle et sa fonction sur l’ensemble du territoire mais également les limites

territoriales de chaque entité.

La réalisation de cet outil de gestion foncière et domaniale permettra à l’Etat et aux

Collectivités locales de mieux jouer le rôle qui est légitimement attendu d’eux dans la

promotion d’un cadre de vie sécurisé susceptible d’impulser une politique d’urbanisme et

d’habitat apaisée, qui se passe du bulldozer et des soulèvements fréquents des populations qui

contestent des attributions de terres, à des particuliers et autres requérants.

3) Procéder à la rénovation de la fiscalité locale en élargissant l’assiette et en

réduisant les taux d’imposition (pour le renforcement des capacités). Les

propositions faites dans ce sens dans l’étude initiée par le Gouvernement et financée

54

par le Canada gagneraient à être mise en œuvre notamment en matière de patentes et

d’impôts fonciers dont un prélèvement pourrait alimenter un FAHU local original.

4) Réactualiser le Plan Cadre de Formation des Elus locaux (élaboré par la DCL) et

des agents des Collectivités locales en vue de mettre à niveau tous les acteurs du

développement local.

5) Promouvoir d’avantage l’accès des femmes aux prises de décisions au niveau

local. C’est le rôle des partis politiques d’accroître le nombre de femmes sur les listes

électorales. Il y avait 8 % de femmes dans les conseils des collectivités locales en

1990 ; ce ratio était de 15 % en 1996 ; en 2002 il a baissé et tourne autour de 10 %.

6) Promouvoir la participation de la société civile et des groupes les plus défavorisés

aux prises de décisions sur les affaires locales.

55

IV - ANALYSE DE LA SITUATION EN MATIERE DE POLITIQUE DE

L’URBANISME, DE L’HABITAT ET DE SECURITE DE L’OCCUPATION

FONCIERE

4.1. LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE DE LA GESTION

FONCIERE

Le Sénégal a, de tout temps, connu une organisation de l’occupation foncière. Cette

organisation qui tire son origine de la tradition ancestrale est profondément marquée par

l’empreinte de la colonisation, également par la volonté des nouvelles autorités du Sénégal

indépendant d’insérer la terre dans les circuits de l’activité nationale conformément aux plans

de développement économique, social, d’urbanisme et d’aménagement du territoire.

4.1.1. Les droits fonciers coutumiers

A l’origine du système foncier sénégalais se retrouve un ensemble de faits et de pratiques

appelés coutumes, très diverses et complexes se referant à la conception négro-africaine de la

terre.

En effet, selon la tradition négro-africaine, la terre est une chose sacrée, commune à tous, non

susceptible d’appropriation privée : cette notion étant elle même inconnue. La terre est le lien

unitaire pour le groupe familial et lignager des morts, des vivants et des générations futures.

Elle est un moyen de subsistance qui assure l’existence du lignage. Elle est l’espace où

s’organise la vie.

La possession d’une terre par un groupe familial découle de la première occupation,

matérialisée par divers modes parmi lesquels on peut citer le « droit de feu », le « droit de

hâche ». Plus précisément, un groupe familial pour s’accaparer des terres, délimite, par un

incendie un territoire déterminé et s’y installe, ou grâce à un instrument, défriche un territoire

pour l’exploiter. Ainsi donc la possession de la terre découlait de la première occupation à la

suite de la délimitation d’un périmètre par le feu (droit de feu) ou de défrichement (droit de

hâche) selon les coutumes séréres et wolofs, diolas, etc.

Le « droit » des premiers occupants était reconnu et respecté par tous et la gestion de la terre

était assurée par le « lamane » ou « maître de terre », l’homme le plus âgé du lignage qui était

en même temps le chef.

56

Le « Lamane » gérait la terre qu’il contrôlait et distribuait gratuitement aux membres du

groupe familial. Il disposait d’un droit éminent sur les terres du groupe.

L’accès à la terre était gratuit en règle générale, cependant, une « redevance » ou cadeau

pouvait être versée lorsque l’exploitant est un résident temporaire.

Le système coutumier avait comme principal avantage de permettre à chaque individu ou

groupe d’avoir accès à la terre pour assurer sa subsistance.

La présence de l’Occident colonisateur modifiera l’ordonnancement du système foncier

traditionnel avec l’introduction du droit de propriété individuelle.

4.1.2. Les droits fonciers coloniaux

Dés la conquête du Sénégal, l’Etat français s’octroyait le droit éminent de propriété sur les

terres en s’érigeant en héritier des « Lamanes » et autres rois. Il s’octroyait, en effet, le droit

de concéder des terres aux colons. En prolongement de sa politique assimilationiste, l’Etat

français introduisit, par un arrêté en date de 5 Novembre 1830 le code civil, étendant par ce

biais le droit de propriété individuelle au Sénégal.

L’introduction du droit de propriété inspirée du code civil devait amener en principe les

autochtones à renoncer à leurs droits coutumiers pour adhérer au nouveau système

matérialisé par des titres administratifs. En d’autres termes, il était demandé aux indigènes de

faire reconnaître leurs droits de tenure coutumière par des titres administratifs octroyés par les

autorités coloniales.

Le législateur colonial avait prévu plusieurs modes de gestion foncière, à savoir :

- les transactions entre particuliers en application du Code Civil ;

- la concession en pleine propriété de terres domaniales ;

- la vente par adjudication aux enchères publiques ;

- l’occupation temporaire par le biais du permis d’habiter ou de permis d’occuper.

Pour l’organisation de ces différents modes de gestion foncière plusieurs textes

réglementaires furent adoptés :

- le décret du 20 Juillet 1900, suivi du décret du 23 Octobre 1904 portant organisation

du domaine en AOF, abrogé et remplacé par le décret du 15 Novembre 1935 ;

- les arrêtés généraux 723/AD du 16 Mars 1937, fixant les conditions d’aliénation,

d’amodiation et d’exploitation des terres domaniales ainsi que leur affectation à des

57

services publics ; l’arrêté 2425 du 18 Décembre 1937 applicable dans la

circonscription de Dakar et dépendances ;

- les arrêtés spéciaux du 4 Mars 1926 prescrivant l’allotissement des terrains de Tound à

Dakar, N° 1487 du 24 Novembre 1934 prescrivant le lotissement de la Médina à

Dakar, d’autres arrêtés ayant le même objet pour les quartiers de Bopp, Hann Jardin et

Zone A1 ;

- l’arrêté du 23 avril 1952 qui est à l’origine de la création de Dagoudane-Pikine une

des plus importantes agglomérations du Sénégal aujourd’hui.

A ces différents modes de gestion foncière correspondait l’organisation de l’espace urbain

marquée par une nette séparation de l’habitat de type européen d’avec l’habitat réservé aux

indigènes.

En effet, dans les « quartiers européens », par exemple le Plateau, le droit de propriété

procurant la stabilité et la sécurité, était octroyé alors que dans les zones réservées aux

indigènes les permis d’habiter et d’occuper étaient attribués. Ces permis étaient accordés à

titre précaire et révocable, certains pouvant permettre d’accéder à la propriété suite à la mise

en valeur du terrain (Médina - Hann Jardin - Bopp - Tound), les autres exclusifs de tout droit

de propriété, donc instables et insécures (Grand Dakar ou Zone A1, Pikine - Guédiawaye).

Parallèlement aux modes de gestion foncière décrits ci-dessus le législateur colonial avait mis

en place trois régimes de publicité des droits fonciers :

- le régime du code civil fondé sur la transcription des actes juridiques transmissifs de

droits personnels, introduit par le Code Civil en 1830 ;

- le régime de l’immatriculation foncière introduit par un décret du 30 Avril 1900, suivi

du décret du 24 Juillet 1906 abrogé et remplacé par le décret du 26 Juillet 1932 portant

réorganisation du régime de la propriété foncière en AOF ;

- le régime de constation des droits coutumiers institué par les décrets N° 55-580 du 20

Mai 1955 et N° 56-704 du 10 Juillet 1956, qui avaient abrogé et remplacé des textes

antérieurs datant de 1925 et 1933. Il s’agissait d’une tentative de transformation des

droits traditionnels en droits de propriété publiés et matérialisés par des livrets fonciers

susceptibles d’être transformés en titres fonciers définitifs et inattaquables, assurant

stabilité, garantie et sécurité à leurs titulaires.

58

A la veille de l’accession du Sénégal à l’indépendance le système foncier était caractérisé par

sa diversité et sa complexité. En effet, il existait une diversité de droits sur le sol : droits

coutumiers, droit de propriété proclamé par de Code Civil et droit de propriété basé sur

l’immatriculation foncière créatrice d’un droit définitif et inattaquable.

La publication de ces droits sur le sol était également variable avec la coexistence de trois (3)

procédés à savoir :

- l’immatriculation foncière et l’inscription ;

- la transcription ;

- la constatation des droits coutumiers.

Pourtant, malgré leur variété et les multiples efforts des pouvoirs coloniaux pour en imposer

l’emploi, les droits coloniaux étaient quasiment boudés par les indigènes qui se considéraient

comme les véritables « propriétaires » des terres de leurs ancêtres et ils n’éprouvaient

nullement le besoin de changer de statut. En effet, les concepts et conditions du colonisateur

français provenaient de l’histoire française donc étrangers aux réalités sénégalaises. Ils ne

pouvaient donc convenir aux populations autochtones.

4.1.3. Le Système foncier Sénégalais

Le système foncier sénégalais est un produit de l’environnement historique, économique et

culturel du pays.

A l’accession du Sénégal à l’indépendance, le législateur, tout en voulant rompre avec le

système foncier colonial sans renoncer au meilleur de la tradition ancestrale, a cherché à

réinventer de nouvelles règles et pratiques sociales ayant pour objet le sol, et son utilisation.

Dans ce cadre, plusieurs textes législatifs et réglementaires ont été pris afin d’asseoir un

système foncier apte à promouvoir une utilisation rationnelle du sol, en conformité avec les

plans de développement économique et social.

4.1.4. La grande réforme foncière et domaniale de 1964

La quasi totalité du sol, 95 % environ a été érigée en domaine national par la loi 64-46 du 17

juin 1964.

C’est l’article premier de la loi 64-46 du 17 juin 1964 qui définit le domaine national. Aux

termes de cet article « constituent de plein droit le domaine national les terres non classées

dans le domaine public, non immatriculées, ou dont la propriété n’a pas été transcrite à la

59

conservation des hypothèques à la date d’entrée en vigueur de la présente loi. Ne font pas non

plus partie de plein droit du domaine national les terres qui à cette même date, font l’objet

d’une procédure d’immatriculation au nom d’une personne autre que l’Etat ».

La loi définit le domaine national par élimination. Ainsi ne font pas partie de plein droit du

domaine national :

- les terrains immatriculés, c’est-à-dire, ayant fait l’objet d’un titre foncier,

essentiellement les terrains appropriés ;

- les dépendances du domaine public ;

- les terrains possédés en vertu des dispositions du Code Civil c’est-à-dire ceux qui ont

fait l’objet d’une transcription aux registres des hypothèques ;

- les terrains en cours d’immatriculation au nom d’une personne privée.

Au regard de cette énumération, le domaine national est formé des terres de possession

coutumière, même si cette possession a été constatée par des actes administratifs.

L’article 4 de la loi classe les terres du domaine national en quatre catégories en fonction de

leur vocation :

- les zones urbaines qui regroupent les terres du domaine national situées sur le

territoire d’une commune et des groupements d’urbanisme, la vocation de ces terres

est de servir de réserves pour le développement urbain ;

- les zones classées, constituées par les réserves écologiques et forestières ;

- les zones des terroirs correspondant aux terres qui sont régulièrement exploitées pour

l’habitat rural, la culture ou l’élevage ;

- les zones pionnières destinées à recevoir des programmes d’aménagement et de

développement ruraux.

L’administration des terres du domaine national est faite sous l’autorité de l’Etat en fonction

de la catégorie dans laquelle elles sont classées.

Les zones des terroirs sont administrées par des organes décentralisés que sont les conseils

ruraux, organes délibérants des communautés rurales. « La communauté rurale est constituée

par un certain nombre de villages appartenant au même terroir, unis par une solidarité

60

résultant notamment du voisinage, possédant des intérêts communs et capables de trouver les

ressources nécessaires à leur développement » (loi 96.06 du 22 mars 1996 portant code des

collectivités rurales).

Par contre, les zones urbaines, les zones classées et les zones pionnières sont gérées par les

structures de l’Etat étant entendu que les zones urbaines font l’objet d’une co-gestion Etat et

commune intéressée.

L’affectation ou la désaffectation sont les principaux modes de gestion des terres du domaine

national.

L’affectation est la remise d’une terre du domaine national à un tiers, par un organe délibérant

ou une autorité administrative. Elle procure un droit d’usage à son bénéficiaire et elle a pour

fondement la capacité de mise en valeur (décrets n° 64-573 et n° 64-574 du 30 Juillet 1964

portant application de la loi 64-46 du 17 juin 1964, relative au domaine national).

L’affectation d’une terre du domaine national est soumise à deux conditions, en application

des dispositions du décret n ° 72-1288 du 27 Octobre 1972, à savoir :

- être membre de la communauté rurale et y résider ;

- avoir les capacités de mise en valeur.

La désaffectation constitue la fin de l’affectation. Elle est prononcée pour cause d’utilité

publique ou d’intérêt général ou pour sanctionner l’affectataire (insuffisance de mise en

valeur, non résidence personnelle, décès etc.).

La loi 64-46 du 17 Juin 1964 relative au domaine national constitue une réforme majeure dans

le système foncier sénégalais. Elle a introduit une réforme domaniale, une réforme foncière et

une réforme de la publicité foncière.

a) La réforme domaniale de 1964

La loi 64-46 du 17 juin 1964 a institué un domaine national distinct du domaine immobilier

de l’Etat comme du domaine immobilier des particuliers. C’est une entité très originale qui

fait de la terre sénégalaise dans sa quasi totalité une chose non susceptible d’appropriation

privée, hors du commerce, appartenant à la nation. La terre est simplement « détenue » par

l’Etat qui ne dispose que d’un droit éminent comme les anciens « maîtres de terres ».

La loi de 1964 a contribué à la simplification des modes de tenure de la terre en la purgeant de

tous les droits coutumiers. Elle a créé une entité, le domaine national, divisée en quatre (4)

catégories selon leur destination.

61

b) La réforme foncière de 1964

La loi 64-46 du 17 Juin 1964 relative au domaine national a doté le Sénégal d’un régime

foncier dualiste dont l’un est basé sur le droit de propriété et l’autre exclusif du droit de

propreté.

En effet, la loi 64-46 du 17 juin 1964 n’a pas supprimé les droits de propriété reconnus sur le

sol, au contraire, elle a maintenu les titres fonciers et les droits réels sur les immeubles de

sorte qu’il existe aujourd’hui deux grandes catégories, à savoir :

- les terres où s’exercent le droit de propriété et ses démembrements fondés sur

l’immatriculation et l’inscription au Livre Foncier;

- les terres du domaine national non susceptibles d’appropriation privée, le seul droit

qu’on peut exercer sur une dépendance du domaine national étant le « droit d’usage »

assez spécial qui n’a aucune valeur juridique car s’appliquant non pas à un bien mais à

une chose commune et hors de commerce.

Par ailleurs, la loi relative au domaine national a supprimé :

- toutes les anciennes tenures coutumières ;

- toutes les anciennes possessions coutumières constatées même par des actes

administratifs (livrets fonciers, certificats …) ;

- les droits personnels basés sur le Code Civil, dont les titulaires bénéficiaient d’un délai

pour faire immatriculer leurs immeubles ;

- les terrains dits « vagues ou sans maîtres ».

Toutes ces catégories de terres ont été incorporées d’office ou de manière conditionnelle au

domaine national (un délai ayant été accordé à certains détenteurs).

Ainsi donc il existe deux régimes fonciers :

- l’un basé sur le droit de propriété ayant pour socle l’immatriculation foncière ;

- l’autre basé sur la domanialité nationale.

62

c) Réforme de la publicité foncière de 1964

D’autre part, la loi 64-46 du 17 juin 1964 a unifié le régime de la publicité foncière grâce à la

suppression :

- de la transcription des actes à la conservation des hypothèques, instituée par le Code

Civil. Ce régime avait cours principalement à Gorée, Rufisque, Saint-Louis et peu à

Dakar ; NB (Les anciennes communes) ;

- de la constatation des droits coutumiers (livrets fonciers).

Le seul régime aujourd’hui reconnu est celui de l’inscription, c’est-à-dire la publication aux

livres fonciers des droits réels reconnus et garantis par le régime de l’immatriculation

foncière.

Le régime de l’immatriculation foncière est organisé par le décret du 26 Juillet 1932 portant

réorganisation de la propriété foncière en Afrique Occidentale Française (AOF). Ce texte

faisait suite aux décrets du 30 Avril 1900 et du 24 Juillet 1906. Il coexistait avec d’autres

régimes jusqu’à l’avènement de la loi relative au domaine national, qui a unifié la publicité

foncière.

Aujourd’hui, seul l’Etat, a la possibilité de requérir l’immatriculation d’un terrain du domaine

national à son nom.

4.1.5. La réforme domaniale de 1976 : le code du domaine de l’Etat

Le code du domaine de l’Etat a été institué par la loi 76-66 du 2 Juillet 1976. Il définit le

contenu du domaine de l’Etat, la composition, la constitution et les modes d’administration de

ses composantes.

La loi 76-66 du 2 Juillet 1976 distingue deux entités composant le domaine de l’Etat : le

domaine public et le domaine privé c’est-à-dire l’ensemble des « biens et droits mobiliers et

immobiliers qui appartiennent à l’Etat ».

• Le domaine public (le sous-sol, l’espace aérien, la mer territoriale, le plateau

continental, les rivages de la mer et les cours d’eau, les emprises de voiries

etc.) est naturel ou artificiel.

Il est constitué par les biens qui, en raison de leur nature ou de la destination qui leur est

donnée, ne sont pas susceptibles d’appropriation privée. Bien que non susceptible

63

d’appropriation privée le domaine public se distingue du domaine national par son

appartenance au domaine de l’Etat. Il est un bien étatique contrairement au domaine national.

Le domaine public est inaliénable et imprescriptible. Il peut faire cependant l’objet :

- d’autorisation d’occuper accordée à titre précaire et révocable pouvant être retirée à

tout moment sans indemnité ;

- de permission de voirie essentiellement précaire et révocable ;

- de concession et autorisation d’exploitation réservées aux installations ayant un

caractère d’intérêt général (équipements touristiques, complexes hôteliers).

• Le domaine privé se subdivise en domaine immobilier et en domaine

mobilier.

Sur ce domaine l’Etat agit comme un propriétaire sous réserve du respect de certaines règles.

Le domaine privé immobilier se divise en :

- domaine affecté comprenant les immeubles mis gracieusement à la disposition des

services de l’Etat ou des établissements publics pour leur permettre d’assurer leur

fonctionnement ;

- domaine non affecté, les dépendances de ce domaine, en nature de terrains à mettre en

valeur, sont administrées de manière à assurer leur utilisation et leur mise en valeur

rationnelle, conformément aux plans de développement et d’urbanisme ou aux

programmes d’aménagement.

4.1.6. Les différents titres d’occupation du domaine privé de l’Etat

Les dépendances du domaine privé immobilier peuvent faire l’objet : - d’autorisations d’occuper à titre précaire et révocable pour les terrains situés dans

une zone non encore dotée d’un plan d’urbanisme, ou dont le plan d’urbanisme doit

être révisé dans un délai rapproché. Seules les installations légères ou démontables y

sont autorisées.

- de baux ordinaires consentis pour une durée de 18 ans au maximum moyennant le

paiement de redevances et l’obligation de mise en valeur dans un délai déterminé.

- de baux emphytéotiques conférant un droit réel susceptible d’hypothèque au preneur

ou emphytéote. Il est consenti pour une durée de 18 ans au minimum et cinquante ans

64

au maximum avec possibilité de renouvellement et moyennant le paiement de

redevances annuelles et l’obligation de mise en valeur.

- de concessions du droit de superficie. La concession du droit de superficie est le fait

d’avoir des constructions sur un immeuble appartenant à autrui ou d’être autorisé à le

faire.

Seuls les terrains situés dans une zone résidentielle dotée d’un plan d’urbanisme de détail et

destinés à la construction d’une habitation individuelle ou d’un immeuble collectif à usage

d’habitation peuvent faire l’objet de concession d’un droit de superficie.

Le droit de superficie est concédé pour une durée comprise entre vingt cinq (25) ans au

minimum et cinquante (50) ans au maximum moyennant une redevance égale à la valeur du

terrain, assortie de l’obligation de mise en valeur dans un délai déterminé.

- de ventes (aliénations) : la vente des immeubles de l’Etat est exceptionnelle. Telle

était la volonté du législateur qui a imposé l’autorisation de la loi pour toute aliénation

(vente, échange, apport en société) d’une dépendance du domaine privé immobilier de

l’Etat.

Cependant la vente aux établissements publics et aux sociétés d’économie mixte spécialement

créés en vue du développement de l’habitat, des terrains nécessaires à la réalisation de leurs

programmes de construction approuvés par l’Etat est autorisée par décret (SICAP, SN HLM,

SCAT-URBAM).

En vertu des dispositions de la loi 76-66 du 2 Juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat

et du décret n° 81-557 du 21 Mai 1981 pris pour son application, le domaine immobilier de

l’Etat est occupé par suite de permission de voirie, d’autorisation d’occuper, de concession

d’exploitation, de baux ordinaires ou emphytéotiques, de concession du droit de

superficie ou de vente, d’échange et apport en société.

En d’autres termes la plupart des titres d’occupation des dépendances du domaine immobilier

de l’Etat sont des titres d’occupation temporaire, la vente étant l’exception.

4.1.7. La vente des terrains domaniaux destinés à l’habitation situés en zones

urbaines et des terrains à usage industriel ou commercial

Il résulte de l’exposé des motifs de la loi 87-11 du 24 Février 1987 autorisant la vente des

terrains domaniaux destinés à l’habitation situés en zones urbaines que la règle selon

laquelle le transfert de la pleine propriété du sol à une personne privée ne peut être opéré

65

qu’en vertu d’une loi spéciale conférant par là à l’aliénation des terrains domaniaux un

caractère exceptionnel et par voie de conséquence la généralisation des baux emphytéotiques

et la concession du droit de superficie.

Les résultats escomptés par ces modes de gestion des terrains et immeubles domaniaux n’ont

pas donné les résultats attendus, ni pour l’Etat, ni pour les bénéficiaires des baux ou de droits

de superficie.

En effet, les ressources financières attendues ont été en deçà des espérances de l’Etat, les

redevances étant difficilement gérables et recouvrables, d’autre part, les populations les plus

nanties préférant le titre foncier qui procure plus de sécurité et de stabilité en plus d’être

facilement mobilisable comme garantie hypothécaire, rechignent à payer continuellement des

redevances.

La fixation d’une durée dans les baux et autres concessions de droits de superficie les gênent

également.

Le législateur en a tiré comme conséquence l’adoption de la loi 87-11 du 24 Février 1987

précitée et le décret n° 87-271 du 3 Mars 1987 pris pour son application.

Cette loi autorise la vente aux attributaires ou aux occupants des terrains de l’Etat destinés à

l’habitation situés dans les centres urbains et compris dans les zones dotées d’un plan

d’urbanisme approuvé ou résultant d’un lotissement approuvé.

Selon le décret n° 87-271 du 3 Mars 1987 modifié par le décret 88-826 du 14 Juin 1988 les

terrains dont la vente est autorisée sont :

- les terrains domaniaux attribués ou occupés en vertu de titres administratifs

d’occupation provisoires qualifiés de « permis d’habiter », « autorisation

d’occupation, autorisation d’occuper ».

Les dits titres ont été supprimés par l’article 59 du Code du domaine de l’Etat et leur

transformation en baux exigée par le législateur.

- les terrains attribués par voie de baux emphytéotiques ou ordinaires et de concession

du droit de superficie.

La loi 87-11 du 24 Février 1987 a été suivie de la loi 94-64 du 22 Août 1994 autorisant la

vente des terrains domaniaux à usage industriel ou commercial et le décret n° 95-737 du

31 Juillet 1995 portant application de cette loi.

66

La limitation de la propriété individuelle recherchée par la loi relative au domaine national, le

code du domaine de l’Etat et la loi relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique, a

été remise en cause par les textes législatifs et réglementaires de 1987 et 1994 qui ont permis

d’étendre le droit de propriété privée sur les terrains à usage d’habitat, d’industrie ou de

commerce.

Cependant ces différents textes tendant à étendre le droit de propriété individuelle au Sénégal

n’ont pas eu le succès escompté.

Les populations concernées ont boudé l’application de ces textes à leur profit. Les raisons

sont multiples à savoir :

- L’ignorance des titulaires de titres d’occupation provisoire de leur situation de

précarité et d’insécurité. Les pouvoirs publics ont négligé l’approche participative

alliée à une bonne politique de communication pour faire comprendre la

transformation des titres provisoires d’occupation en titres fonciers définitifs et le

bénéfice qui s’attache à cette opération.

- Les habitudes acquises de la longue pratique des titres en question. Faut – il le

rappeler les permis d’occuper sont connus au Sénégal depuis les années 1930

(Médina : 1935, Pikine : 1949-1952, dans les autres régions 1937). Cette longue

pratique du permis d’habiter a habitué le Sénégalais à ce titre qu’il considère comme

conférant une propriété pleine et entière de sa parcelle d’autant que l’administration

des domaines ne lui réclame pas de redevances pour occupation du domaine de l’Etat.

- La simplicité du permis d’habiter et de sa procédure sommaire de transfert (vente).

Les mutations de permis d’habiter se font quasiment sans formalités ce qui cadre bien

avec les pratiques du secteur informel dont le développement remarquable n’épargne

aujourd’hui aucun secteur.

D’autres raisons sont intrinsèques aux lois de 1987 et 1994 et les textes fixant leurs conditions

d’application.

Il s’agit :

- de l’absence de mesures incitatives ;

- de la clause d’inaliénabilité pendant cinq ans du terrain cédé en vertu de la loi 87-11

du 24 février 1987 ;

- du coût exorbitant de la transformation en titres fonciers des permis d’occuper, des

permis d’habiter et des baux.

67

Les prix fixés et les conditions de paiement ne sont pas incitatifs aux yeux des personnes

intéressées. Cette contrainte de taille a quasiment annihilé la portée de la loi.

Les lenteurs et les lourdeurs de la procédure au niveau de l’administration découragent ceux

qui sont intéressés par la vente des terrains domaniaux.

L’insécurité de l’occupation foncière qui devrait pousser les personnes concernées à

rechercher des titres fonciers n’est pas bien perçue et l’administration semble baisser les bras.

Les mécanismes de mise en œuvre devraient être réexaminés pour permettre de parvenir à

l’objectif voulu par le législateur, notamment la transformation des baux et permis d’occuper

en titre foncier au profit des bénéficiaires.

4.1.8. Le système foncier et les lois portant transfert de compétences aux

collectivités locales

La loi 96-07 du 22 Mars 1996 portant transfert de compétences aux régions, aux communes et

aux communautés rurales a transféré certaines compétences de l’Etat en matière domaniale

aux collectivités locales. Dans certains cas il s’agit plutôt d’une cogestion notamment en cas

d’immatriculation et de distribution de terrains du domaine national formant l’assiette d’un

lotissement dans le périmètre communal.

Dans ce cas c’est le maire de la commune qui préside la commission d’attribution des

parcelles issues des lotissements réalisés sur des terrains dépendant du domaine national

préalablement immatriculés au nom de l’Etat.

En ce qui concerne les communautés rurales l’immatriculation des lotissements n’est pas

prévue, car le conseil rural n’est pas encore habilité à affecter un terrain immatriculé.

En guise d’illustration, rappelons les différentes étapes de la procédure d’attribution d’un

terrain du domaine national situé en zone urbaine. (Demande individuelle).

1. Constitution d’un dossier de demande ;

2. Instruction de la demande.

La demande est instruite par le receveur des domaines du lieu de situation du terrain.

Le receveur consulte d’autres administrations – urbanisme – cadastre – aménagement du

territoire etc. ensuite, il dresse un rapport à l’attention de la direction des domaines.

3. Saisine et consultation de la commission de contrôle des opérations domaniales.

68

La commission est composée de représentants de plusieurs administrations.

4. Immatriculation du terrain au nom de l’Etat.

- Enquête de commodo et incommodo prescrite par une décision du Directeur des

Domaines.

- Préparation et signature d’un décret prescrivant l’immatriculation du terrain au nom de

l’Etat.

- Saisine de la commission chargée de l’évaluation des indemnités dues aux occupants

du domaine national.

- Préparation et signature d’un décret prononçant la désaffectation du terrain et fixant le

montant des indemnités à payer aux occupants le cas échéant.

5. Réquisition d’immatriculation du terrain.

- Publication de la réquisition au journal officiel.

- Affichage des placards au greffe du tribunal régional et fixation de l’avis de bornage

par le cadastre.

- Création du titre foncier au nom de l’Etat.

6. Etablissement d’un projet d’acte de bail.

- Signature de l’acte par l’autorité administrative (Préfet ou gouverneur)

- Approbation de l’acte par le Ministère chargé des finances.

- Inscription du bail et délivrance du certificat d’inscription.

La description sommaire des différentes étapes de la procédure montre les lourdeurs et

lenteurs de cette procédure qui dure au minimum un an et demi. Des efforts dans la

simplification des procédures administratives, domaniales et foncières ont été réalisées,

notamment dans le cadre du processus de restructuration et de régularisation foncière des

quartiers d’habitat non lotis (habitat spontané). Cependant ils sont insuffisants.

Ces efforts devront être poursuivis. En particulier l’immatriculation des terrains du domaine

national situés en zone urbaine devrait être systématiquement intégrée dans le processus de

l’élaboration puis, de l’approbation des plans d’urbanisme et d’aménagement.

69

4.2. PROBLEMATIQUE DE LA SECURITE DE L’OCCUPATION FONCIERE ET IMMOBILIERE

La sécurité de l’occupation foncière et immobilière est intimement liée à l’organisation du

régime foncier.

Comment sécuriser l’occupation et l’utilisation du sol a, de tout temps, préoccupé les hommes

particulièrement leurs dirigeants. Les pratiques traditionnelles de tenures foncières comme les

règles modernes de gestion foncière et immobilière sont toutes fondées sur la recherche

continuelle de la sécurité de l’occupant du sol, des ouvrages sur le sol ainsi que leurs

utilisateurs.

En effet, dans l’organisation foncière traditionnelle, la terre, une divinité ou un don des dieux,

ne pouvait appartenir à personne, ni à un individu, ni à un groupe. Cependant le groupe

familial qui s’est installé ou a exploité le premier, bénéficiait d’une occupation stable car son

« droit » était reconnu et respecté par tous, de génération en génération et cette reconnaissance

suffisait à garantir la sécurité d’occupation. Dans une société de l’oralité l’écrit n’avait pas

plus de garantie que la reconnaissance populaire.

Le besoin de garantir juridiquement la sécurité de l’occupation foncière est née de

l’organisation foncière moderne avec l’introduction du droit de propriété et la transformation

de la terre du statut de chose commune en un bien juridique, objet de commerce.

Faut-il le rappeler, l’organisation de la propriété foncière, réglementée par le décret du 26

Juillet 1932 a pour but de sécuriser la propriété et les transactions immobilières.

La propriété foncière, prenant naissance à partir de l’inscription, c’est-à-dire de « la mention

au titre foncier du nom du nouveau titulaire du droit » préalablement à l’immatriculation du

terrain au livre foncier, procure une garantie de stabilité et de sécurité. Le titulaire d’un droit

de propriété dispose d’un titre foncier « définitif » c’est-à-dire irréversible, et inattaquable

(opposable aux tiers), réunissant en même temps « l’usus », le « fructus » et « l’abusus ».

Le droit de propriété et ses démembrements appelés « droits réels » par opposition aux droits

personnels, sont les éléments juridiques qui assurent le mieux la sécurité de l’occupation

foncière et immobilière. Rappelons que le droit de propriété est protégé et garanti par la

Constitution sénégalaise.

70

La Constitution sénégalaise garantit à tous les citoyens le droit de propriété auquel il ne peut

être porté atteinte que dans le cadre de nécessité publique légalement constatée et sous réserve

d’une juste et préalable indemnité.

Le droit d’accéder à la possession et à la propriété de la terre est reconnu à tous les citoyens

sans discrimination, notamment de genre.

Notre loi fondamentale se référant à la déclaration universelle des droits de l’homme de 1948

prend en compte le droit au logement pour tous les hommes et femmes, de même que la

garantie juridique de la sécurité de l’occupation foncière et immobilière qui peut être obtenue

grâce au droit de propriété et ses démembrements, l’occupation et l’usage.

Le sol sénégalais étant placé à 95 % de sa consistance dans le domaine national qui, par

nature, n’est pas susceptible d’appropriation privée, de quel droit l’occupant peut il se

prévaloir pour assurer sa sécurité.

Le principal inspirateur de la loi 64-46 du 17 Juin 1964 relative au domaine national, le

Président Senghor, parlant de la loi disait «… il s’agit très simplement de revenir du droit

romain au droit négro-africain, de la conception bourgeoise de la propriété foncière à la

conception socialiste qui est celle de l’Afrique noire traditionnelle ».

Le but recherché par le législateur de 1964 est essentiellement de libérer le paysan

sénégalais de la main mise « des maîtres de terres », et sans se substituer à l’Etat

colonial, de lui assurer un accès gratuit à la terre et de le sécuriser tant que le paysan en

assure la mise en valeur.

Ainsi l’occupant du domaine national affectataire d’une terre dispose d’un « droit

d’usage » qui lui permet d’exploiter la terre avec stabilité et sécurité.

Bien que le droit d’usage ne donne pas droit sur le sol, la situation de l’affectataire d’une

dépendance du domaine national n’en est ni incertaine ni fragile. L’éviction de l’occupant ne

peut intervenir que pour cause d’utilité publique ou d’intérêt général légalement déclarée,

après indemnisation pour les impenses réalisées, ou en guise de sanction.

Le simple occupant du domaine national bénéficie d’autre part, d’une garantie légale tirée des

dispositions de l’article 15 de la loi 64-46 du 17 Juin 1964 qui dispose « les personnes

occupant et exploitant personnellement des terres dépendant du domaine national à la date

d’entrée en vigueur de la présente loi continueront à les occuper et à les exploiter ».

71

Toutefois, le conseil rural peut, prononcer la désaffectation des terres pour insuffisance de

mise en valeur, abandon ou pour des motifs d’intérêt général.

Dans les zones rurales, l’occupant du domaine national stabilisé a un sentiment de sécurité

d’autant que personne ne viendra lui contester son occupation. Il pourra donc « valoriser sa

terre » en procédant à sa mise en valeur. L’occupant n’a plus de liens avec le « maître de

terre » mais avec le conseil rural à travers son Président.

L’occupant d’une dépendance du domaine national comprise dans une zone urbaine bénéficie

d’une stabilité discutable dans la mesure où il est dans une situation transitoire donc précaire.

En effet, les terres du domaine national situées en zones urbaines constituent des réserves

foncières pour l’Etat. Or l’utilisation des dits terrains nécessite leur immatriculation au nom

de l’Etat et leur versement dans le domaine de l’Etat. La protection de l’occupant du domaine

national tirée des dispositions de l’article 15 de la loi 64-46 du 17 Juin 1964 ne concerne que

l’occupant d’un terrain compris dans une zone de terroir. Certes l’indemnisation est prévue

dans certains cas mais elle est loin d’assurer la stabilité et la sécurité de l’occupation foncière

en zone urbaine. Avec la proximité des infrastructures urbaines et le prix du mètre carré élevé

des titres fonciers privés voisins l’occupant d’une dépendance du domaine national, ou « le

propriétaire coutumier » est tenté par la spéculation foncière, sa crainte étant d’être dépossédé

un jour par l’Etat.

Par ailleurs, d’anciens propriétaires coutumiers se sentant spoliés par la loi relative au

domaine national ont tenté, individuellement ou en groupe, de s’opposer à l’application de loi

particulièrement à Dakar.

Faut-il le rappeler, les lébous, autochtones de la capitale sénégalaise avait déjà une longue

tradition de résistance à la main mise de l’administration coloniale sur les terres de leurs

ancêtres dont ils se considèrent comme les véritables propriétaires malgré les prétentions de

l’Etat français. Les lébous s’étaient à maintes occasions opposés à l’Etat français dans les

procédures d’immatriculation sur les livres fonciers de terrains nécessaires à la réalisation de

certains projets tels que :

- la construction de l’aéroport Dakar-Yoff en 1934 ;

- l’installation du quartier de la Médina en 1935 ;

- l’édification de l’Institut des Hautes Etudes de Dakar aujourd’hui Université Cheikh

Anta Diop (UCAD) en 1956.

72

Les quelques exemples, parmi tant d’autres, très nombreux par ailleurs, montrent la

détermination des indigènes lébous à s’opposer à ce qu’ils considéraient comme

l’accaparement de leurs terres d’autorité par l’administration coloniale. Ils avaient usé de

moyens de droit, c’est-à-dire de l’opposition à l’immatriculation foncière organisée par le

décret foncier de 1932. Cependant, par un jugement en date du 6 septembre 1956, le tribunal de première instance de

Dakar rejeta l’ensemble des oppositions formulées par les lébous au motif que ceux-ci sont

mal fondés à s’opposer aux procédures d’immatriculation des terrains en question au nom de

l’Etat français. Déboutés sur le plan du droit, les lébous vont user d’autres moyens de pression pour

sauvegarder leurs terres avec plus ou moins de succès. La loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national a rendu la situation des tenures

coutumières plus critiques dans la mesure où elle ne reconnaît aucun droit patrimonial sur les

dépendances du domaine national. En effet, la loi a purgé de tous droits patrimoniaux les

terres du domaine national. Le droit d’usage prévu par ladite loi n’est accordé qu’à l’occupant

effectif du domaine national. Il peut arriver que cet occupant soit en même temps le propriétaire coutumier et dans ce cas sa

détermination à s’opposer à la main mise de l’Etat sur « sa terre » est plus forte. On a connu dans les centres urbains des manifestations et des troubles sociaux tendant à

amener l’Etat à renoncer à la réalisation de certains projets même d’intérêt général

(lotissements administratifs à Ngor, Yoff-Ouakam, exploitation minière à Bargny etc.). En zones rurales la contestation de la loi relative au domaine national est moins forte parce

que l’occupant se sent sécurisé par les dispositions de l’article 15 de la loi mais également par

son droit d’usage surtout lorsqu’il a réalisé une mise en valeur. Il arrive que des occupants

contestent des affectations abusives de dépendances du domaine national par les conseils

ruraux. Cependant des manifestations de masses sont quasi inexistantes.

Avec la tendance à l’individualisation de la société sénégalaise le « lamana » est entrain de

disparaître.

Ces contestations ne remettent pas en cause la situation des occupants des dépendances du

domaine national.

Il y a lieu de noter certaines pratiques de ventes illicites de terres du domaine national ou de

ventes déguisées en aliénations de « peines et soins ». De telles opérations sont à la base

73

d’implantation de quartiers irréguliers où les populations à faibles revenus vivent dans la

précarité et l’insécurité.

L’implication de certains dignitaires qui cautionnent de telles pratiques font qu’ils sont

souvent disqualifiés pour jouer pleinement leur rôle d’interface entre l’Administration et les

populations concernées.

En définitive, la question foncière dans sa globalité est d’actualité au Sénégal. En effet, le

gouvernement a élaboré un projet de loi d’orientation agricole tendant à une révision de la loi

64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national et la classe politique en débat

actuellement. Le débat continue dans la classe politique et même au niveau de la presse et

devrait trouver une place de choix dans la campagne sur la sécurité de l’occupation foncière et

immobilière et la bonne gouvernance.

4.2.1. La situation des occupants du domaine immobilier de l’Etat

Les règles d’administration du domaine immobilier sont fixées par la loi 76-66 du 2 Juillet

1976 portant code du domaine de l’Etat et le décret n° 81-557 du 21 Mai 1981 pris pour son

application.

Aux termes de ces textes le domaine de l’Etat peut faire l’objet de titres d’occupation

provisoire, de titres d’occupation ou de jouissance à temps plus ou moins stable en raison de

la durée ou de sa nature juridique.

Sur le domaine public, les titres d’occupation (permissions de voirie, autorisation d’occuper)

sont essentiellement précaires et révocables donc instables. La concession d’exploiter, en

raison de l’importance des installations réalisées sur les dépendances du domaine public,

procure une certaine stabilité.

La sécurité de l’occupation est cependant garantie dans la mesure où l’occupation du domaine

public résulte d’un acte de l’Administration, même si cet acte relève du pouvoir

discrétionnaire de l’Administration et qu’il peut être retiré à tout moment.

Il y a lieu de signaler que l’occupant du domaine public n’a qu’un droit personnel qui

n’autorise que des installations légères et démontables, en règle générale.

Les titres d’occupation du domaine privé immobilier ont une certaine stabilité et bénéficient

d’une grande protection surtout lorsqu’ils engendrent des droits réels : tel est le cas des baux

74

emphytéotiques et des concessions du droit de superficie. Cependant les populations les plus

avisées préfèrent le droit de propriété (titre foncier) qui offre plus de garantie et de stabilité

même si elles n’y accèdent que difficilement.

Certes, les occupations basées sur un titre régulièrement délivré assurent une certaine stabilité,

cependant la sécurité est de loin mieux assurée par un titre définitif et inattaquable.

Le code du domaine de l’Etat et les décrets pris pour son application sont à l’origine

d’une situation juridique complexe qui ne saurait être perdue de vue.

En effet, en vertu des dispositions combinées des articles 59 et 60 du Code du domaine de

l’Etat, et des articles 38 et suivants du décret 81-557 du 21 Mai 1981, les titres d’occupation

qualifiés de « permis d’habiter », « autorisation d’occupation » « autorisation d’occuper »

accordés antérieurement au dit code devaient être transformés en baux emphytéotiques. Cette

mesure concerne :

- à Dakar, les titres délivrés dans les lotissements de Médina, Bopp et Hann Jardin dont

les bénéficiaires n’ont pas réalisé la mise en valeur exigée ni déposé dans le délai

imparti (2 ans) une demande d’attribution définitive ;

- les titres d’occupation délivrés dans les régions autres que Dakar, dont la mise en

valeur n’a pas été réalisée, ou dont les bénéficiaires n’ont pas sollicité le constat de

mise en valeur dans le délai imparti en vue d’une attribution définitive.

Les titres d’occupation des lotissements de la zone A1, de Pikine et Guédiawaye devaient

pour leur part être transformés sans délai en baux emphytéotiques après le retrait de ces titres.

Par ailleurs, les terrains dits de Tound à Dakar Plateau qui n’étaient pas « affectés » sont

versés dans le domaine de l’Etat. Aujourd’hui, les îlots irréguliers à Dakar se rencontrent

particulièrement dans les zones réservées lors de la répartition des terres de Tound (Mbott,

Kayes Fidiw, Parc etc.).

La transformation en titres fonciers des « permis d’habiter », des « autorisations

d’occupation », des « autorisations d’occuper » en baux emphytéotiques n’ayant pas été

appliquée, il s’en est suivi une situation juridique chaotique. Les bénéficiaires des dits titres

annulés sont devenus de ce fait des occupants sans titres.

L’administration consciente de cette situation continue de délivrer des « duplicata » de

permis d’occuper ou d’habiter en dehors de tout fondement légal.

75

L’abrogation juridique ne coïncide pas toujours avec l’abrogation sociologique et la loi que le

législateur a voulu supprimer peut très bien continuer à vivre et rester très vivante dans la

conscience de l’individu, enseigne le Doyen Carbonier.

Aujourd’hui la sécurité des personnes concernées repose sur une situation de fait souvent

ignorée. Cette situation de vide juridique devrait être portée à la connaissance de tous, grâce à

une large information et les autorités devraient s’y pencher dans le cadre de la campagne.

La situation se présente ainsi à Dakar :

- Médina : 4 280 titres ;

- Zone A1 : 2 968 titres ;

- Bopp : 283 titres ;

- Hann Equipe : 226 titres ;

- Fass casier : 92 titres ;

- Parc A Mazout : 84 titres ;

- Cité Cap Verdienne : 54 titres. soit un total de 7 987 titres pour seul le département de Dakar.

L’apurement de ce vide juridique devrait intéresser grandement les autorités publiques car la

situation n’a pas évolué malgré les dispositions de la loi 87-11 du 24 Février 1987 autorisant

la vente des terrains domaniaux destinés à l’habitation situés en zones urbaines dont font

partie les terrains occupés en vertu de « permis d’habiter » ou « d’autorisations d’occuper ».

Une étude s’appuyant sur une enquête de sondage et de sensibilité devrait être réalisée pour

proposer des solutions de gestion socio-économique à cette situation.

L’approche participative et l’implication de la société civile et des principaux acteurs urbains

devraient aider à résoudre ce problème. De même une bonne politique de communication à

l’endroit des populations concernées devra être menée.

4.2.2. L’occupation des immeubles appartenant aux particuliers

Le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) détermine les rapports entre

bailleurs et locataires et fixe en même temps les règles des contrats relatifs aux droits réels

portant sur les immeubles immatriculés. Les règles applicables au louage des locaux à usage d’habitation sont déclarées d’ordre public

et sont très favorables aux locataires en ce qui concerne la passation des contrats, la fixation

du loyer, la résiliation du bail et l’expulsion.

76

Il est surtout recherché la protection du locataire et la sécurité de l’occupation.

Certes, les pouvoirs publics ont tendance à privilégier l’accession à la propriété dans les

politiques de promotion de l’habitat alors que les investissements dans le logement locatif

contribuent à réduire l’insécurité résultant des multiples formes illégales d’occupation

foncière et immobilière ainsi que de l’insuffisance de logements ou de parcelles viabilisées.

La réglementation trop contraignante des loyers ne milite pas en faveur du logement locatif,

les propriétaires d’immeubles estimant que les locataires sont trop protégés alors que les

locataires trouvent les loyers trop chers. Il s’y ajoute la réticence des banques à financer les

programmes de logements locatifs.

Un débat assez large devrait être ouvert à ce sujet. La sécurité de l’occupation peut être assurée grâce à un accès facile au logement mais

également le maintien dans les lieux sur une base réglementaire afin d’éviter les abus.

Le manque de logements adéquats et plus particulièrement dans les centres urbains, se traduit

par une augmentation souvent abusive du prix des loyers des locaux à usage d’habitation.

Cette situation a pour conséquence les difficultés pour trouver un logement supportable avec

de faibles revenus.

4.3. LES LIMITES A LA SECURITE DE L’OCCUPATION FONCIERE ET IMMOBILIERE La sécurité de l’occupation foncière et immobilière bien que recherchée par les pouvoirs

publics et les personnes morales et physiques connaît des limites d’ordre juridique,

institutionnel, et d’autres découlant de situation de fait.

Les limites à l’exercice du droit de propriété agissent de manière directe ou indirecte sur la

sécurité de l’occupation foncière et immobilière.

4.3.1. Le code du domaine de l’Etat

L’exercice du droit de préemption reconnu par l’Etat en application de l’article 22 du code du

domaine de l’Etat, permet à la puissance publique de se substituer rétroactivement à

l’acquéreur d’un immeuble, moyennant le remboursement du prix et les charges

augmentatives du prix, ainsi que les frais d’acte.

La préemption instituée comme un mode normal de constitution du domaine de l’Etat est une

limitation du droit du propriétaire de disposer librement de son immeuble. De même,

l’acquéreur d’un immeuble est dans une situation incertaine tant que le délai d’exercice du

droit de préemption n’est pas expiré.

77

Une autre préemption, celle là d’ordre fiscal, est prévue par le code général des impôts pour

sanctionner la dissimulation du prix de vente d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier.

4.3.2. La loi 76-67 du 2 Juillet 1976 relative à l’expropriation pour cause d’utilité

publique et aux autres opérations foncières d’utilité publique.

La loi 76-67 du 2 Juillet 1976 est conçue pour circonscrire l’expropriation c’est-à-dire

l’acquisition forcée dans un cadre juridique, garantissant les atteintes portées à la propriété

privée. L’emploi de cette procédure nécessite l’existence d’un projet déclaré d’utilité publique

et le paiement d’une juste et préalable indemnité, ainsi que l’intervention du juge considéré

comme le garant de la propriété privée, en cas de désaccord entre l’Etat expropriant et le

propriétaire exproprié.

D’autres contraintes découlent du code de l’urbanisme qui détermine les règles d’organisation

de l’espace et d’utilisation du sol : la parcelle viabilisée et le logement décent ont un coût pas

souvent compatible avec les revenus faibles des ménages.

La sécurité de l’occupation foncière et immobilière est un aspect du principe admis par les

Etats pour garantir l’accès à un logement décent, aux ménages. Aménager l’espace pour

permettre aux populations d’accéder à la parcelle viabilisée ou au logement afin d’éliminer

les occupations irrégulières, est un des axes des politiques de sécurité de l’occupation foncière

et immobilière.

En effet, une des sources de l’insécurité est l’occupation illégale ou irrégulière qui est

souvent le fait de populations déshéritées poussées par l’exode rural vers la périphérie des

centres urbains ou de citadins dont les revenus ne permettent par d’accéder au logement

décent.

4.3.3. Limites d’ordre institutionnel

Au plan institutionnel, l’action des services administratifs dans la gestion foncière et

l’organisation de l’espace, agit négativement sur la sécurité de l’occupation foncière et

immobilière à cause des lourdeurs, lenteurs et des coûts souvent élevés, mais également de

pratiquer opaques souvent décriées.

Les services chargés de la délivrance des titres d’occupation foncière, titres fonciers, baux,

droit de superficie etc., que sont les services des domaines, de la conservation de la propriété

78

foncière et des droits fonciers, du cadastre et de l’urbanisme n’arrivent pas souvent à fournir

des prestations rapides et efficaces préalables à l’attribution des dits titres aux populations.

Les occupations irrégulières, donc instables, découlent dans la plupart des cas de l’inefficacité

de l’Etat, des collectivités locales et des services administratifs à anticiper sur les besoins des

usagers et à répondre à leur demande.

C’est connu et souvent décrié, les lourdeurs et lenteurs des procédures foncières et domaniales

sont démultipliées par l’inefficacité des services administratifs qui n’ont pas souvent les

moyens humains et financiers nécessaires à l’exécution de leurs missions.

D’autre part, les services de l’urbanisme chargés de la planification spatiale n’arrivent pas

souvent à anticiper sur l’occupation foncière en élaborant les instruments permettant

d’aménager les zones urbaines et à fournir les services de base aux populations.

Les aspects institutionnels de la sécurité de l’occupation foncière et immobilière interpellent

l’Etat, les pouvoirs publics, particulièrement les services chargés de la gestion foncière et de

l’aménagement urbain, services au sein desquels est planifiée ou exécutée la gestion foncière

et immobilière.

4.4. LE NIVEAU DE VIE, LE STATUT DE L’OCCUPATION FONCIERE ET

IMMOBILIERE, LIENS AVEC LA PAUVRETE

L’organisation de l’espace urbain, à bien des égards, reflète le niveau de vie. En effet, de

l’époque coloniale à nos jours, l’organisation de nos villes a toujours été marquée par une

séparation, d’abord entre Européens et assimilés d’un côté et indigènes de l’autre, ensuite ente

quartiers résidentiels et lotissements populaires.

Dans les quartiers de type européen dits résidentiels, dotés de tous les services et équipements

de base sont concentrées les personnes à revenus élevés, alors que les revenus faibles et les

pauvres habitent dans les zones populaires, sommairement aménagées, manquant souvent des

services essentiels.

Il suffit de faire un tour dans certains quartiers de Dakar pour s’en rendre compte.

L’organisation de l’espace urbain à l’origine ségrégative, continue aujourd’hui d’être marquée

par une discrimination par les revenus. Qu’y a t-il de commun entre Fann Résidence et Grand

Yoff à Dakar ?

79

Le romancier Sénégalais Abdoulaye SADJI avait traduit cette situation en ces termes « Aux

confins de la ville de pierre, les agglomérations indigènes s’étalaient rousses et

poussiéreuses : comparées aux quartiers neufs, riants et pittoresques qui champignonnaient

dans le centre, sur le plateau et sur le roc, ces agglomérations évoquaient, de par leurs aspects

sordides, la misère et la décriptitude qui s’étalaient partout à l’intérieur du pays. »

(MAÏMOUNA)

Sous ce rapport, la production de logements par le secteur planifié et l’offre de parcelles

viabilisées par le biais du marché foncier s’adressent essentiellement aux populations ayant

des revenus conséquents.

D’autre part, l’absence d’informations exactes et systématiques sur le marché de la propriété

foncière ne permet d’asseoir une bonne politique des prix afin de fournir des parcelles

viabilisées et des logements accessibles au plus grands nombre.

On peut même dire qu’il n’existe par un marché de la propriété foncière et immobilière bien

organisé. Pourtant le marché foncier est un instrument de planification urbaine très efficace.

La pénurie de parcelles viabilisées et de logements construits renchérissent les prix de terrains

et des habitations adéquates.

L’organisation d’un marché de la propriété foncière et immobilière devrait être un des volets

de la campagne sur la sécurité de l’occupation foncière et immobilière et la bonne

gouvernance.

Les coûts des logements construits par les promoteurs immobiliers et mêmes les parcelles

viabilisées sont hors de portée des personnes à faibles revenus particulièrement les pauvres.

L’analyse démontre que les différentes formes d’occupation foncière et immobilière se

manifestent par :

- le droit de propriété ;

- le droit de jouissance à temps sur un immeuble d’autrui (autorisations d’occuper, baux

ordinaires ou emphytéotiques, droits de superficie) concédé selon les règles fixées par

le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), le décret foncier de 1932,

le Code du domaine de l’Etat et le décret 81-557 du 21 Mai 1981 pris pour son

application.

Parmi ces différentes formes d’occupation foncière et immobilière c’est le droit de propriété

qui est le plus sécurisant, le plus stable ; cependant les pauvres, faute de moyens conséquents

80

accèdent rarement à la propriété foncière et immobilière. Ils se contentent du marché parallèle

alimenté par les ventes illicites de terrains du domaine national.

Par ailleurs, le marché du logement locatif est un des recours des pauvres ; toutefois,

l’insuffisance de logements décents et les prix élevés des loyers écartent les personnes

démunies de cette possibilité. En conséquence les pauvres achètent des terrains ou louent des

logements dans des zones non loties, insalubres ou dans des lotissements irréguliers ce qui se

traduit par la prolifération de bidonvilles avec leur cortège de taudis, de pollution, de

surpeuplement, de promiscuité, de manque de services de base.

Le niveau de vie est aussi mesuré par rapport à l’accès aux services de base (eau – électricité

– assainissement) et ceci ne peut être occulté dans les politiques d’accès à la sécurité foncière.

Etre pauvre c’est, entre autres, manquer de logement décent ; la pauvreté rime souvent avec

précarité. En effet, les pauvres, pour se loger, créent à la périphérie des villes des quartiers

spontanés, en attente de déguerpissement ou d’une hypothétique régularisation où la précarité

et l’insécurité hantent constamment leur sommeil.

Au delà des coûts de production des parcelles viabilisées et des logements même très

économiques, qui restent inaccessibles à une importante tranche de la population, les

procédures domaniales et foncières restent complexes et longues. Des préoccupations de

sécurité, de transparence et de respect des droits des tiers restent néanmoins à la base de

l’élaboration des différents textes qui organisent le système foncier et domanial.

4.5. RECOMMANDATIONS

4.5.1. Réorganisation du Régime de la Propriété foncière

Le régime de la propriété foncière tel qu’organisé par le décret du 26 juillet 1932 et le Code

des Obligations Civiles et Commerciales mérite d’être rénover. Le décret foncier de 1932

contient en effet, en sa forme, des termes anachroniques comme « gouverneur général de

l’AOF », « colonies », « Inspecteur des colonies » etc. . Quant au fond, beaucoup de ses

dispositions ont été implicitement ou purement abrogées par des lois postérieures.

Par exemple, l’immatriculation foncière doit être adaptée au nouveau contexte instauré par la

loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national et le décret 64-573 du 30 juillet 1964

pris pour son application, pour tout ce qui touche les immeubles à immatriculer, l’opposition à

immatriculation etc.

Le décret foncier doit être repris en forme de loi pour se conformer à la constitution.

81

Il y a lieu d’alléger les lenteurs et les lourdeurs du décret foncier, qui aujourd’hui doit être

transformé en loi pour se conformer aux disposition de notre constitution.

Une réflexion approfondie devra être menée sur la question du régime foncier sénégalais,

notamment de l’organisation de régime de la propriété foncière.

4.5.2. Loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national

La loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national classe dans une catégorie à part

certaines dépendances de ce domaine situées en zones urbaines qui, faut il le rappeler, sont

considérées comme des réserves foncières au profit de l’Etat. Cependant, pour s’en servir

l’Etat doit requérir l’immatriculation de ces terrains à son nom. Ainsi des opérations

ponctuelles d’immatriculation de terrains du domaine national situés dans les centres urbains

sont souvent réalisées. Il semble opportun de mener de vastes opérations d’immatriculation

des terrains du domaine national situés en zones urbaines pour les faire entrer dans le domaine

de l’Etat en vue de la réalisation des plans d’urbanisme et d’aménagement.

Immatriculer au nom de l’Etat les « réserves » foncières afin de les protéger contre les

occupations sauvages est une nécessité si on veut anticiper sur la création des quartiers

irréguliers qui jurent avec la sécurité de l’occupation foncière et immobilière.

Par ailleurs certains lotissements ont été réalisés par des maires sur des terrains du domaine

national. Des promoteurs immobiliers en ont fait de même sans apurer les assiettes foncières

de ces lotissements afin de permettre aux occupants de disposer de titres d’occupation en

bonne et due forme. Il y a donc lieu d sensibiliser ces acteurs sur la nécessité d’apurer la

situation foncière des lotissements concernés.

Il en est de même dans les communautés rurales où les lotissements semblent être la

principale préoccupation des conseils ruraux.

4.5.3. La loi 76-66 du 2 juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat et le décret n°

81-557 du 21 mai 1981 pris pour son application

Le code du domaine de l’Etat et le décret pris pour son application ont eu comme résultat,

entre autre, la généralisation des baux emphytéotiques, or ces baux sont aujourd’hui décriés

par l’Administration des domaines en raison de leur faible rendement financier et la lourdeur

de leur gestion, et, par les bénéficiaires qui préfèrent un titre de propriété définitive et

inattaquable une fois pour toute au lieu de payer chaque année des redevances.

82

Il y a donc lieu de revenir à la vente comme mode de droit commun d’accession à la parcelle

de terrain à la place du bail.

D’autre part, le code du domaine de l’Etat et le décret de 1981 ont supprimé tous les anciens

modes d’amodiation du domaine privé immobilier de l’Etat en édictant des dispositions

transitoires pour les bénéficiaires de certains titres d’occupation (Médina) et en prescrivant la

transformation d’autres titres d’occupation en baux (Pikine, Grand Dakar). Lesquelles

dispositions transitoires ne sont pas encore appliquées, ce qui laisse un vide juridique qu’il

faudrait combler.

Pour cela il faudrait une vaste campagne auprès des populations concernées après

concertation avec les services administratifs intéressés, la société civile et les acteurs urbains.

Il a été envisagé d’étendre la propriété immobilière grâce à la loi 87-11 du 24 février 1987

autorisant la vente des terrains domaniaux situés en zones urbaines. Cependant les conditions

fixées par l’Etat pour l’aliénation des dits terrains ne militent pas en faveur de la

transformation des titres d’occupation et de jouissance temporaire en titres fonciers.

Un allégement des dites conditions mériterait d’être opéré. (clause d’inaliénabilité pour 5 ans,

prix souvent élevés). Ceci permettrait de faciliter l’accès à la propriété foncière des occupants.

4.5.4. Cas des terrains dits de Tound à Dakar Plateau

Le décret portant application du code du domaine de l’Etat a versé dans le domaine privé

immobilier de l’Etat, les parcelles des terrains dits de Tound non affectées.

Cependant ces parcelles sont actuellement occupées irrégulièrement par un habitat insalubre

constituant des ilots de taudis dans le centre de Dakar. Cette situation devrait être prise en

compte dans le cadre de l’amélioration du cadre de vie à Dakar Plateau.

4.5.5. La situation des acquéreurs de logements réalisés par des promoteurs publics et

privés (SICAP, SNHLM etc.)

L’étude sur la sécurité de l’occupation foncière et immobilière nous amène à évoquer la

situation juridique des lotissements réalisés par certains promoteurs et dont les assiettes

foncières ne sont pas totalement apurées pour défaut d’immatriculation, non finalisation des

procédures d’expropriations ou de mutation.

Ainsi, beaucoup d’attributaires de logements ayant fini de payer leur habitation se trouvent

sans titres de propriété, ce qui les laisse dans une situation de précarité juridique.

Par ailleurs la fiscalité qui frappe les ventes de logements ainsi que les frais subséquents sont

si élevés que les acquéreurs, souvent à la retraite, ne peuvent les supporter.

83

La situation des acquéreurs des parcelles assainies à Dakar n’est pas des meilleurs.

La situation de l’assiette foncière des parcelles assainies et les multiples mutations et

transactions entre attributaires ont abouti à une grande confusion et il s’avère nécessaire

d’étudier sérieusement la question et de trouver les solution idoines.

Eu égard à tout ce qui précède la campagne sur la sécurité de l’occupation foncière et

immobilière devrait porter également sur la situation des acquéreurs de logements ainsi que

des parcelles assainies toujours en attente d’avoir leurs titres fonciers.

4.5.6. La situation du marché de la propriétaire foncière et immobilière

L’absence d’un marché de la propriété foncière est à déplorer. Il parait nécessaire de mener

une étude à ce sujet.

4.5.7. Les aspects institutionnels de la gestion foncière

Les pratiques administratives des services chargés de la gestion foncière, comme les conflits

de compétences assez fréquentes entre services (domaines, urbanisme, cadastre, collectivités

locales) contribuent à allonger les procédures. Il y a donc lieu de clarifier les attributions des

uns et des autres pour une meilleure lisibilité de l’action des services administratifs

intervenant dans la gestion foncière tout en renforçant les mécanismes de leur collaboration.

4.6. LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE EN MATIERE

D’URBANISME ET D’HABITAT Les villes sénégalaises se développent sous les effets combinés de leur propre croissance

naturelle et de l’exode rural. La structure urbaine est caractérisée par le phénomène de la

capitale nationale qui concentre à elle seule plus de 54 % de la population urbaine. Selon les

projections les plus fiables, le taux d’urbanisation atteindra probablement 56 % en 2018. Cette

situation a entraîné un déséquilibre économique et démographique plus aigu entre la région de

Dakar, longtemps privilégiée par les investissements publics et privés, et le reste du pays.

Le secteur de l’urbanisme et de l’habitat a été considéré depuis le VIIIe Plan de

Développement Economique et Social, comme un secteur d’appui à la production pour un

développement durable. A cet égard, l’Etat Sénégalais, à travers le Ministère chargé de l’Habitat et celui de

l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire a entrepris des orientations générales et des

84

politiques en vue d’une meilleure gestion des établissements humains, pour la satisfaction de

la demande sans cesse croissante en logements.

4.6.1. Les instruments

4.6.1.1. Le Code de l’Urbanisme : il fait l’objet d’une loi et comprend une

partie législative et une partie réglementaire

La partie législative traite des conditions d’élaboration et d’approbation des plans cadres

d’urbanisme ; quant à la partie réglementaire, elle traite essentiellement des aspects liés aux

autorisations de lotir, et du contrôle des constructions.

4.6.1.2. Les documents de planification urbaine : dans le but d’organiser les

espaces urbains et de planifier leur développement, les documents de planifications

suivants ont été retenus.

a) Les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) : les

schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme fixent les orientations

fondamentales de l’aménagement des territoires concernés, compte tenu

des relations entre ces territoires et les régions avoisinantes et de l’équilibre

qu’il convient de préserver entre l’extension des agglomérations, l’exercice

des activités agricoles, des autres activités industrielles, économiques et la

préservation des sites naturels.

Les schémas directeurs prennent en compte les programmes de l’Etat, des collectivités

locales, des établissements et services publics et privés. Ils déterminent la destination générale

des sols, la nature et le tracé des grands équipements d’infrastructures en particulier de

transport, la localisation des activités les plus importantes, ainsi que les zones préférentielles

d’extension ou de rénovation.

Le SDAU s’applique à une commune, à une communauté rurale, à un ensemble de communes

et des communautés rurales ou de leurs parties.

b) Les plans directeurs d’urbanisme : (PDU)

Les plans directeurs d’urbanisme fixent les orientations générales et indiquent les éléments

essentiels de l’aménagement urbain dans le cadre du plan national d’aménagement du

territoire.

Les plans directeurs d’urbanisme comportent :

- la répartition et l’orientation du sol en zones suivant les affectations ;

- le tracé de toutes les voies de circulation ;

85

- l’organisation générale des transports ;

- les emplacements réservés aux activités ;

- les installations classées et d’intérêt général ou à usage public ;

- éventuellement les éléments de programmation et de coût des équipements

publics et d’infrastructures ;

- les schémas directeurs des réseaux.

Les plans directeurs d’urbanisme comportent un règlement qui fixe les règles et servitudes

relatives à l’utilisation du sol. Ils sont approuvés par décret qui vaut déclaration d’utilité

publique.

c) Les plans d’urbanisme de détails (PUD): ils reprennent à plus grande

échelle les dispositions d’aménagement d’une zone ou des parties des plans

directeurs et schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme. Ils précisent

et complètent ces dispositions en fonction des spécificités de chaque secteur

concerné, notamment la délimitation des zones d’affectation en considération

de la nature et valeur des sols, des règles d’utilisation du sol et de l’équilibre

écologique.

Les plans d’urbanisme de détails comportent un règlement qui fixe les règles et servitudes

relatives à l’utilisation du sol et sont approuvés par décret.

d) Les plans d’urbanisme de référence (PUR):

Ils fixent les dispositions générales d’aménagement des communes et agglomérations

dépourvues de plan directeur ou de schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme.

Ils prennent en compte les programmes à court et à moyen terme de l’Etat, des collectivités

locales concernées et coordonnent les objectifs publics ou privés en matière de

développement économique et social.

Les plans d’urbanisme de référence (PUR) déterminent la destination générale des sols, le

maillage des voies principales, les grands réseaux et éventuellement la localisation des grands

équipements.

La réalisation de ces SDAU, PDU, PUD et PUR en raison des lenteurs des procédures

administratives, du manque de moyens humains et financiers prend souvent beaucoup de

retard. Aussi ces plans sont vite dépassés par des extensions urbaines incontrôlées et

irrégulières qui hypothèquent assez souvent, notamment à Dakar, la réalisation de certains

86

grands équipements d’infrastructures prévus (Autoroute Dakar-Thiés VDN etc.) et/ou

engendrent des coûts hors prévisions pour leur réalisation.

e) Les opérations d’aménagement

Elles concernent :

- La rénovation urbaine : l’opération de rénovation fait l’objet d’un plan

d’urbanisme de détails et d’un plan de rénovation. Le plan de rénovation est

approuvé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’Urbanisme et des

Domaines.

L’Etat, la Commune ou la Communauté rurale peuvent prendre l’initiative de l’opération de

rénovation urbaine. Cette initiative peut être prise également sur proposition, notamment des

associations agréées dans le domaine de l’urbanisme et de l’habitat.

- La restructuration urbaine

L’opération de restructuration consiste en l’aménagement des zones non loties, vétustes ou

insalubres caractérisées par une occupation anarchique de l’espace avec notamment des

parcelles enclavées ou mal desservies, un manque d’équipements collectifs, en vue d’asseoir

une utilisation et une organisation plus rationnelle de l’espace, d’améliorer le cadre de vie et

de régulariser la situation foncière des ayants droit conformément à un plan de restructuration

conçue avec la participation des populations concernées.

La procédure d’exécution des opérations de restructuration et de régularisation foncière a été

définie par décret.

L’Etat, la Commune ou Communauté rurale prennent l’initiative de la restructuration et

peuvent la réaliser ou la confier à un organisme public ou privé d’aménagement.

- Le remembrement urbain

L’Etat, la Commune ou la Communauté rurale prennent l’initiative de l’opération de

remembrement. Le ministre chargé de l’Urbanisme et le Ministre chargé des Domaines et du

Cadastre conduisent l’opération.

Le plan de remembrement est approuvé par arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme

et du Ministre chargé des Domaines et du Cadastre.

87

- Les zones d’aménagement concerté

Les zones d’aménagement concerté ont pour objet, l’aménagement et l’équipement de

terrains, notamment en vue de la réalisation d’infrastructures et d’équipements collectifs

publics ou privés, de construction à usage d’habitation, de commerce, d’industrie ou de

service.

Si le plan directeur d’urbanisme ne l’a pas déjà prévu, la zone d’aménagement concerté est

instituée par décret pris sur le rapport conjoint des ministres chargés de l’Urbanisme et des

Domaines.

• Les lotissements

Constitue un lotissement, l’opération ayant pour effet, l’équipement et la division en lots

d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente, la location ou la mutation à titre gratuit.

Dans toutes les agglomérations, la création d’un lotissement est soumise à autorisation

administrative et doit être effectuée dans le respect des plans et schémas d’urbanisme.

On constate cependant qu’en marge des lotissements réalisés par l’administration et les

promoteurs privés, des terrains sont lotis par des particuliers (courtiers et spéculateurs de

toutes sortes) qui ne respectent pas les normes ni les règles en vigueur. Ces lotissements

s’opèrent sur les terrains du domaine national, les zones non aédificandi, et même dans des

sites inondées qui sont ensuite, remblayées (cas rencontrés à Guinaw Rails, Sam – Sam à

Pikine) perturbant le système de drainage naturel des eaux pluviales et entraînant ainsi

l’inondation des quartiers.

4.7. LA PRODUCTION DE LOGEMENTS ET DE PARCELLES VIABILISEES

En matière d’habitat, le Sénégal a successivement élaboré des politiques et des stratégies

ambitieuses, et mis en place des institutions et des mécanisme en vue d’encourager la

production de logements pour le plus grand nombre, de parcelles viabilisés et d’équipements.

Ces politiques visent également la rationalisation et la réglementation de l’occupation de

l’espace urbain.

Aussi, l’Etat et les collectivités locales ont consenti d’importants efforts dans la recherche de

financement pour la réalisation d’infrastructures et d’équipements collectifs. Le

développement de la promotion immobilière privée suite à la création de la Banque de

l’Habitat du Sénégal (BHS), est venu renforcer la production de logements, à côté des sociétés

immobilières publiques dans la promotion de l’habitat planifié.

88

Diverses institutions publiques, para publiques ou privées ont été créées pour mettre en œuvre

la politique de l’habitat en matière de production de logements, de terrains viabilisés et de

recherche (CRHUA).

4.7.1. La société immobilière du Cap-Vert (SICAP)

La Sicap a été créée en 1951 et avait pour mission principale de gérer et d’entretenir le parc

immobilier légué par l’Administration. Ces missions se sont ensuite réorientées vers la

réalisation de lotissements en vue de la construction de logements locatifs et en accession à la

propriété (simple et vente). La Sicap a réalisé de nos jour 12 918 logements pour un

investissement global de 46,5 Milliards de F CFA et sur une superficie de 442,87 hectares.

Toutes ces réalisations sont localisées à Dakar à l’exception de quelques prototypes de

logements construits à Saint-Louis.

4.7.2. La Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré (SNHLM)

Elle est chargée de la construction de logements urbains et ruraux pour les salariés à revenus

moyens. Ses activités s’étendent sur l’ensemble du territoire national. Elle a réalisé depuis sa

création jusqu’en juillet 2000 au total 13 432 logements au Sénégal, dont 10 510 à Dakar. Elle

a réalisé 22 811 parcelles sur l’ensemble du territoire national.

Répartition Régionale des logements réalisés par la SN HLM de 1960 à 1999

REGIONS

NOMBRE DE LOGEMENTS

Dakar 10 886

Kaolack et Fatick 688

Thiés 677

Ziguinchor et Kolda 621

Saint-Louis / Matam 349

Louga 213

Diourbel 196

Sénégal Oriental 178

TOTAL 12 484

Source : SNHLM

89

4.7.3. La Direction des Parcelles Assainies de la SNHLM

Dans les années 70, l’opération parcelles assainies a été créée au Sénégal avec l’appui de la

Banque Mondiale, pour promouvoir l’habitat pour les populations à faibles revenus. Les

premiers projets ont fourni 13 305 parcelles à Cambéréne à Dakar et 1 600 parcelles à Thiés.

Cependant, de nombreuses parcelles distribuées ont été revendues a des prix élevés par des

attributaires disposant de logement ailleurs, ou ayant acquis de nouveaux terrains à des

conditions avantageuses à la périphérie de la ville dans des sites le plus souvent non lotis,

déficients en équipements sociaux de base (eau, électricité, assainissement etc.). Les

lotissements des parcelles assainies de Cambéréne, ont cependant permis de réaliser un

quartier de plus de 100 000 habitants devenu une commune d’arrondissement.

Production de Parcelles Assainies de 1974 à 1984

Dakar Cambéréne : 12 484 Thiés : 1191 Malika – Keur Massar : 6 761 Cambéréne Guentaba : 544 Kaolack : 1 634 TOTAL : 22 614 Sources : DPA SNHLM

4.7.4. La Société Central d’Aménagement des Terrains Urbains (SCAT-URBAM)

Le mandat essentiel de la SCAT-URBAM est d’aménager des terrains urbains à vendre. Elle

intervient avec différents projets et dans des zones diverses.

Durant la première phase du projet la SCAT-URBAM a réalisé 1 650 équivalents parcelles à

Grand Yoff. La deuxième phase entamée et bouclée récemment a produit 2000 équipements

et unités d’habitation à Hann Mariste. Elle se trouve actuellement confrontée à des problèmes

d’indisponibilité de réserves foncières au niveau de la Région de Dakar où la demande est

plus forte et le client plus solvable.

4.7.5. Les promoteurs privés

Les promoteurs privés sont très nombreux à travers le pays surtout à Dakar. Ils soumettent

leurs programmes à la BHS pour le financement de leurs logements. Ils procèdent

90

généralement à une location vente ou une vente au comptant. Parmi eux, on peut noter

SIPRES, BIAGUI, SOPRIM, SPHS, SOMISCI, CPI, IMMORAMA, SAGEF, etc. qui

n’interviennent principalement que dans la région de Dakar. Ils souffrent de plus en plus de

l’insuffisance des réserves foncières. Il subsiste aussi une disparité dans le groupe des régions

de l’intérieur, qui place la région de Thiés (677 logements) en première position après Dakar.

L’état des lieux des programmes immobiliers des promoteurs privés à Dakar donne en 1999

660 logements construits.

Etat Récapitulatif des programmes immobiliers à Dakar en 1999

Programme

Nombre de Logements

SOMISCI – Mermoz 38

SIPRES (Nord Foire) 137

SEPCO II (Thiaroye Azur) 116

SEPCO I (Thiaroye Azur) 160

CPI – VDN 149

IMMORAMA – Mariste 30

SICA – VDN 30

Source : Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, Décembre 1999 Les opérations de réalisation des VRD occasionnent des surcoûts substantiels dans le prix des

logements et des terrains aménagés par les promoteurs privés. Les réseaux peuvent

représenter entre 3 et 17 % du coût de cession des terrains aménagés. Cette situation justifie

entre autres la réticence des sociétés concessionnaires à participer à la réalisation des réseaux,

ce qui constitue un goulot d’étranglement pour la production des logements par les sociétés

immobilière. Aussi, elles sont confrontées aux difficultés liées à l’accès aux terrains urbains,

en raison de leur rareté et de la lenteur des procédures d’acquisition.

4.7.6. L’auto construction

L’auto construction est caractérisée par l’initiative, l’action individuelle des populations dans

le domaine de la construction. Son développement suit deux filières que sont la construction

administrative avec délivrance d’une autorisation de construire au requérant par le Maire de la

ville concernée après instruction du dossier par les services compétents du Ministère chargé

de l’Urbanisme, et la Construction irrégulière qui occupe la majeure partie de l’habitat.

91

Selon les sources officielles, pour la région de Dakar le nombre de permis de construire est

passé de 1 173 en 1993 à 2 757 en 1995, puis 1 418 en 1999. Les villes secondaires capitales

régionales affichent des chiffrent moins importantes avec pour l’année 1998, pour Thiès 260,

Louga 111, Kaolack 76, Tambacounda 99.

Ces chiffres représentent une proportion infime par rapport au volume annuel des

constructions non autorisées qui se réalisent aussi bien dans les tissus réguliers que dans les

périphéries des agglomérations urbaines, surtout à Dakar où se développent des occupations

anarchiques et non contrôlées (habitat spontané).

En raison du manque de moyens logistiques, humains et financiers, les services de l’Etat

chargés des Domaines, du Cadastre, de l’Urbanisme, de l’Habitat et du contrôle n’arrivent pas

à assurer convenablement leurs missions. Cette situation entraîne le développement d’un

habitat indécent, et des conditions de vie précaires pour les populations qui habitent ces zones.

C’est pourquoi le Gouvernement ambitionne, en partenariat avec les communes de lancer

avec l’appui des partenaires au développement, de vastes programmes de zones

d’aménagement concerté et de parcelles assainies dans les principales villes.

CONSOMMATION DU CIMENT

1996 à 2002 (en Millier)

ANNEES

QUANTITE (Millier tonnes)

1996 810 ,2

1997 853,9

1998 846,5

1999 1013,5

2000 1340,5

2001 1539

2002 1653,2

TOTAL 8056,8

Source : DPS La consommation du ciment a nettement progressé de 1996 à 2002. La plus grande quantité

de ce tonnage a été utilisée pour l’habitat.

92

4.7.7. Les coopératives d’habitat

Les coopératives d’habitat sont des groupements sociaux ou professionnels, organisés en

sociétés anonymes coopératives sans but lucratif, dont l’objectif social est de faciliter à leurs

membres l’accession à la propriété. L’intérêt des coopératives réside dans l’économie

d’échelle et surtout dans le caractère mobilisateur et incitatif des milieux professionnels.

A la faveur de la création du Bureau d’Assistance à l’Habitat Social (BAHSO), les

coopératives d’habitat ont enregistré des mutations significatives, tant pour le financement

que pour l’utilisation des matériaux de construction. Le financement des projets coopératifs

revêt deux aspects : la collecte de l’épargne et le crédit promoteur. Depuis quelques années, il

a été pris l’option de financer le logement social à partir des ressources nationales, en

particulier celles des ménages, collectées essentiellement sous forme d’épargne notamment

par la BHS.

Ainsi plus de 250 coopératives ont été agréées et parmi celles-ci, plus de la moitié ont fourni

une épargne supérieure à sept (7) milliards de francs cfa pour l’habitat. Cette épargne est

logée à la BHS qui leur accorde la grande part des crédits à des taux de remboursement

préférentiel.

L’innovation de taille est illustrée par la place et le rôle des coopératives d’habitat. En effet,

elles se positionnent comme instruments de collecte de l’épargne auprès des ménages.

Entre 1988 et 2000 prés de 4 863 logements ont été réalisés. A travers ces programmes

574 femmes chefs de famille on bénéficié de logements et de parcelles viabilisées soit

11,8 %. Ce taux est encore très faible par rapport à la demande exprimée.

L’Etat apporte son soutien depuis plusieurs années aux populations désireuses de résoudre

leur problème de logement par la création du Bureau d’Assistance aux Collectivités pour

l’Habitat Social (BAHSO) qui a pour mission :

- assister les collectivités (coopératives, associations etc.) dans l’exécution de

leurs projets d’habitat ;

- contribuer à élargir la production de logements pour faire face à la démarche

sans cesse croissante surtout en milieu urbain ;

93

- renforcer l’amélioration de l’habitat et la réalisation d’infrastructures socio-

communautaires dans les zones rurales ;

- encourager et développer l’épargne des ménages a revenus modestes à des fins

de promotion et d’accession au logement ;

- aider à ouvrir les circuits des crédits bancaires aux populations les plus

démunies par l’intervention d’un fonds roulant ;

- rationaliser l’auto-construction, souvent exécutée sans supervision, contrôle et

assistance technique, par l’encadrement et l’organisation des auto

constructeurs et des tacherons ;

- contribuer à la vulgarisation des méthodes et techniques améliorées de

constructions et à la promotion des matériaux locaux et produits localement

fabriqués ;

- accroître l’impact des groupements associatifs de type coopératif dans la mise

en œuvre de la politique de l’Etat en matière d’habitat social ;

- contribuer à réduire le coût du logement social en faisant appel à la

participation communautaire.

A cet égard, des succès importants ont été enregistrés dans l’approche participative et les

outils d’assistance, notamment en ce qui concerne les orientations et la stratégie d’épargne

pour la construction de logements, mais également en ce qui concerne la promotion et la

vulgarisation des matériaux locaux. C’est ainsi qu’on a enregistré la réalisation de 30

logements en géobéton à Thiés, 43 logements en géobéton à Golf-Nord / Est à Dakar, et 44

logements en géobéton à liberté VI / Sacré-cœur 3, avec des coûts sensiblement plus bas par

rapport aux logements classiques.

4.7.8. Les zones d’aménagement concerté

Les types d’intervention que constituent les parcelles assainies et l’opération SCAT-URBAM

n’ont pas permis de régler d’une manière large la demande en terrains viabilisés.

L’exigence de produire des terrains équipés doit en effet s’accompagner d’un effort de

coordination dans les investissements et la réalisation des infrastructures primaires qui

forment la trame de l’aménagement des extensions dans lesquelles des opérations de

promotion immobilière peuvent se réaliser.

94

C’est pourquoi le gouvernement a entrepris de se doter d’instruments juridiques nouveaux

parmi lesquels l’institution des zones d’aménagement concerté (ZAC) et de la participation

aux frais de viabilisation pour compléter le dispositif nécessaire à l’aménagement urbain et

pour apporter une solution à l’équipement des terrains situés dans des zones stratégiques ou la

pression foncière est particulièrement forte.

C’est le cas de la ZAC de Mbao Gare (Environ 650 hectares) située à l’entrée de Rufisque, le

long des axes principaux de transport (Route nationale et chemin de fer) où de nombreux

promoteurs et coopératives d’habitat se sont procurés des terrains.

L’opération jugée très intéressante à été étendue à grande échelle avec la création de six autres

zones d’Aménagement concerté, dont cinq concernent les villes de l’intérieur (Thiés, Louga,

Kaolack, Saint-Louis, Richard-Toll et une à Dakar / Diamniadio), avec cette fois ci une place

importante accordée aux collectivités locales dans la mise en œuvre. L’aménagement des 5

zones d’aménagement concerté fournira 500 hectares aménagés avec 100 hectares par ville.

La ZAC de Dakar / Diamniadio va concerner l’organisation et l’aménagement de 2500 ha,

avec une première tranche de 1250 ha, pour offrir des terrains pour l’habitat, l’industrie,

l’artisanat et le commerce.

UN EXEMPLE :

LA ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTEE DE MBAO GARE

• Objectifs et Cadre réglementaire de l’opération

L’opération consiste en l’équipement d’une zone en réseaux secondaires de voirie, de drainage et de distribution d’eau potable et d’électricité

préalablement à leur mise la à disposition des opérateurs fonciers et immobiliers (promoteurs immobiliers et coopératives d’habitat sous

forme de grands lots).

Ces opérateurs prendront ensuite à leur charge le morcellement de ces terrains en parcelles individuelles, la réalisation des réseaux tertiaires

desservant ces parcelles et la construction des logements. Par ailleurs, des mécanismes de financement des infrastructures secondaires sont

mis en place et permettent, une participation conjointe de l’Etat, des concessionnaires de réseaux et des bénéficiaires.

La loi du 20 Juin 1988 portant Code de l’urbanisme institue un cadre réglementaire pour l’urbanisme opérationnel.

La Zone Spéciale d’Aménagement (ZAC) de Mbao-Gare est instituée et approuvée en même temps que le plan d’urbanisme de détails qui a

inspiré sa création. La ZAC de Mbao-Gare se réfère ainsi à ce plan d’urbanisme de détails mais fait l’objet d’une procédure d’approbation

particulière.

L’opération se réalise grâce à la Coopération internationale, notamment la Coopération française « Fonds d’Aide et de Coopération ». ainsi,

la Convention Fac 129/91-SEN du 18 juin 1992 a été signée entre le Gouvernement française et l’Etat du Sénégal dans le cadre du Projet

d’Appui à la décentralisation et au Développement urbain au Sénégal (PADDUS).

Une cellule a été créée au sein de la direction de l’Urbanisme et de l’Architecture par décision ministérielle n° 1276/MUH/DUA du 07 Août

1992 pour piloter l’opération. Cette cellule a mené différentes actions tant pour les procédures que pour les travaux de viabilisation.

95

Le décret 91-857/MUH/DUA du 27 Août 1991 institue la Zone de Mbao-Gare en Zone Spéciale d’Aménagement. Il instaure des mesure de

sauvegarde sur d’ensemble de l’assiette du projet et ordonne l’élaboration d’un Plan d’Urbanisme de Détails (PUD).

Le système foncier du secteur a conduit à trois types d’interventions sur le site / couvert par le Plan d’urbanisme de Détails (PUD) : un

remembrement pour les zones à forte concentration de titres privés (40 %), ensuite une restructuration pour la zone occupée par le village de

Kamb (5 %) et enfin une zone d’urbanisation future ou ZAC sur les zones à dominante de terrains non immatriculés (TNI) et de titres de

l’Etat (55 %).

Les travaux de viabilisation sont décomposés en trois lots :

- Les terrassements généraux ;

- La voirie primaire et secondaire ;

- le drainage des eaux pluviales.

Les sociétés concessionnaires (Sonees et Senelec) réalisent sur fonds propres l’adduction d’eau et l’électrification de la zone, et les coûts ne

sont pas répercutés sur le prix de revient des terrains aménagés.

De même les équipements sociaux, écoles, santé, etc. sont pris en charge par l’Etat ou les Collectivités locales.

Les études, le suivi et le contrôle des travaux sont assurés par un bureau d’études choisi après sélection par une commission technique

chargée d’étudier les offres.

Le maîtrise d’ouvrage déléguée est assurée par l’AGETIP

La première tranche a permis la mise en chantier de 1 200 logements de types divers. A terme c’est une nouvelle ville d’environ 200 000

habitants qui sera créée.

La récupération des coûts se fait sous forme de participation des bénéficiaires aux coûts de viabilisation, comme autorisée par l’article 9 du

décret 92-1035/MUH/DUA du 30 juin 1992 portant création de la ZAC.

L’arrêté interministériel n° 12.093/MUH/MEFP du 15 Septembre 1992 a fixé le montant de la participation aux coûts de viabilisation à 13

500 000 francs cfa par hectare. Ce montant sera cependant actualisé en fonction des incidences de la dévaluation du francs cfa sur les coûts

de viabilisation.

La convention de gestion des fonds est signée entre le Ministère de l’urbanisme et de l’habitat et la banque de l’habitat du Sénégal. Un

compte d’opérations y est déjà fonctionnel et reçoit les acomptes des pré-sélectionnés.

La procédure adoptée pour l’aménagement de cette zone constitue un modèle opérationnel pour toutes les opérations similaires que les

Pouvoirs Publics voudraient entreprendre à l’avenir. Elle pourrait également servir de précédent le jour où les collectivités décentralisées

(communes ou communauté urbaine) seront en mesure de prendre elles-mêmes en charge les opérations d’équipement des extensions

urbaines situées dans leur périmètre.

4.7.9. La restructuration et la régularisation foncière de l’habitat spontané

La présence d’une forte population urbaine vivant dans des quartiers souvent insalubres et

mal équipés à côté de zones plus structurées et mieux équipés, constituent une préoccupation

pour les pouvoirs publics, désireux d’améliorer les conditions de vie de tous les habitants.

C’est pourquoi des lotissements de restructuration ont été menés dans différentes villes

notamment à Dakar, à l’initiative des services de l’Etat, avec les fonds que ce dernier pouvait

dégager, et en respectant les normes d’urbanisme préétablies.

Ces opérations limitées du fait de la faiblesse des ressources, ont souvent entraîné des

déguerpissements, démolitions incomprises par des populations qui en sortaient traumatisées.

D’autres formes de déguerpissement plus radicales ont été opérées avec un relogement à

96

Pikine, banlieue de Dakar, pour favoriser la réalisation d’opérations d’habitat planifié, par la

Sicap et la SNHLM notamment. Il s’agissait de quartiers anciens véritables bidonvilles très

insalubres, situés au centre du grand Dakar comme Quip-coco, Bay-gaïndé, wakhinane, Rass-

mission etc.

Pour gérer cette complexité sociale et faire face à la pénurie de ressources, la nouvelle

politique de restructuration entreprise en 1987 avec l’appui de la Coopération Allemande,

repose sur une participation des populations et sur une mobilisation de leurs ressources

financières et humaines pour l’amélioration de leur cadre de vie.

Les étapes traversées peuvent se résumer à :

- l’expérience de Dalifort (le laboratoire avec 700 parcelles pour environ 7000

habitants) ;

- l’élargissement de l’approche et la mise en place d’une politique ;

- le renforcement des instruments dans le cadre d’une approche à l’échelle

nationale,

- la mise en place de la Fondation Droit à la Ville en 1999, opérateur autonome

chargé de la mise en œuvre du projet de Pikine-Sud Irrégulier, sur 3 tranches

de 5 années chacune et dont la 1ére tranche est financée par la KVW pour 6

milliards de F CFA.

Ce projet de restructuration constitue un jalon dans le cadre de la décentralisation et des

transferts de compétence aux collectivités locales. La Fondation droit à la Ville joue ici le rôle

de maître d’ouvrage délégué et la commune de Pikine bénéficiaire est le maître d’ouvrage.

• EXEMPLE : Mise en œuvre de la restructuration et de la régularisation Foncière des quartiers non lotis

Suite aux difficultés sociales et économiques engendrées par les déguerpissements à grande échelle de 1985, le Gouvernement sénégalais

décide, avec l’aide de la Coopération technique allemande, d’expérimenter en 1987 une nouvelle approche vis-à-vis des quartiers spontanés,

basée sur le maintien des populations sur les sites et leur participation directe à l’amélioration de leur cadre de vie.

Le site sélectionné dans le cadre de ce projet-pilote est « Dalifort », quartier d’environ 7 000 habitants, en baraque, situé entre

l’agglomération de Dakar et celle de Pikine.

La stratégie développée au cours de cette expérience est basée sur le dialogue permanent entre l’Administration (projet) et les populations à

tous les niveaux du processus d’amélioration de leur cadre de vie (planification, exécution, financement et gestion).

Parallèlement à la restructuration physique du quartier (voirie, eau, électricité, assainissement, équipements), l’approche prévoit l’accès, à la

sécurité foncière, pour les bénéficiaires dûment recensés. La sécurité foncière apparaît comme un élément clé de mobilisation permettant

aux chefs de famille de sortir de l’illégalité.

Les résultats encourageants de l’opération Dalifort incite les autorités sénégalaises à développer l’approche sur une plus grande échelle et à

mettre en place, par décrets présidentiels (juin 1991) une nouvelle politique de restructuration de l’habitat spontané (volonté politique).

97

Dans le cadre de la mise en pratique de cette nouvelle politique, l’aire d’intervention du projet passe d’un quartier (7 000 habitants) à neuf

quartiers (environ 100 000 habitants), ayant tous souhaité faire l’objet d’une opération de restructuration et de régularisation foncière.

Leur sélection s’est faite en fonction de leur spécificité, s’agissant de mettre en application et d’adapter l’expérience de Dalifort dans des

contextes sensiblement différents, aussi bien sur le plan foncier que sur le plan physique quartiers batis en dur et englobés dans une vaste

zone urbaine irrégulière, quartiers comportant de nombreux titres fonciers privés, quartiers situés en dehors de l’agglomération dakaroise.

Sur le plan de la réplicabilité financière, s’est mis en place un fonds roulant (Fonds de Restructuration et de Régularisation foncière)

approuvé par décret présidentiel – alimenté par les population, l’Etat, les Communes ou les bailleurs de fonds.

La nouvelle politique en matière de restructuration de l’habitat spontané au Sénégal instituée par décret est basée sur :

- l’accès à la sécurité foncière

- la participation des populations

- le recouvrement des coûts et la réplicabilité financière

- la réalisation d’équipements adaptés aux moyens

- l’amélioration de l’environnement

Parce qu’elle garantit aux « irréguliers » l’accès à la légalité, donc à la sécurité, la régularisation foncière est un moteur de la participation

populaire à l’amélioration du cadre de vie urbaine.

Les bénéficiaires sont identifiés dés le début de l’opération, par un recensement et une vérification des ayants-droits. L’aboutissement de la

procédure donne accès à un titre de propriété : le Droit de Superficie.

Les populations ou leurs représentants participent impérativement à toutes les étapes du processus d’amélioration de leur cadre de vie :

planification, exécution, financement et gestion du cadre de vie.

Une fois organisée en Gie (Groupement d’intérêt économique), les habitants définissent leurs besoins prioritaires et les décisions

d’aménagement sont prises en commun, tenant compte de leurs moyens financiers. Les coûts d’aménagement à recouvrer sont inclus dans le

calcul du prix des parcelles qui comprennent également la valeur foncière et les frais de taxe et d’enregistrement.

Les ouvrages de génie civil lourds (voirie primaire, drainage, remblais) ne peuvent cependant pas être pris en charge par les populations et

sont donc sollicités les Communes, les administrations étatiques ou les bailleurs de fonds.

Un projet de restructuration de l’habitat spontané ne peut, à lui seul, résoudre tous les problèmes liés à l’amélioration du cadre de vie. Celle-

ci est un processus et un défi pour plusieurs générations.

Considérant l’implication financière des populations, les interventions ciblent leurs priorités, en restant modestes et réalisables en un délai

assez court. Le respect de ces critères implique un aménagement adapté à la configuration existante. Cet aménagement doit s’affranchir, le

cas échéant, des normes d’urbanisme préétablies. Les niveaux d’équipement sont fixés lors des concertations entre les techniciens et les

représentants des populations dans le cadre des ateliers de planification.

L’expérience de Dalifort a démontré la faisabilité d’une approche participative à petite échelle. Les leçons en ont été multiples et sont prises

en compte dans le sens d’une approche à grande échelle. Le recouvrement des coûts auprès des bénéficiaires, se pose plus en termes de délais

et de formalisation qu’en termes d’acceptabilité du principe de la participation qui est largement acquis.

L’élargissement de l’approche sur d’autres quartiers, d’autres villes ou d’autres régions a, bien entendu, fait apparaître des priorités d’un

ordre totalement différent. Il s’agit non seulement d’assurer la réplicabilité sur le terrain, mais surtout de consolider et de formaliser les

moyens humains, techniques et financiers nécessaires à la poursuite des opérations.

Un des principaux défis en perspective sera d’assurer à cette nouvelle approche à grande échelle un cadre institutionnel adapté et capable de

gérer le suivi des opérations et la multiplicité des intervenants. Les opérations débutées depuis 1987 n’ont permis de résorber qu’une partie

encore très faible des quartiers d’habitat irrégulier, les occupations irrégulières se poursuivent à des proportions inquiétantes en marge de la

réglementation en vigueur. Les nouvelles contraintes se posent plus aujourd’hui en termes de gestion des procédures, d’organisation des

acteurs et de production d’équipements et de titres de propriété.

Ce besoin d’efficacité accrue à moyen ou long terme a poussé la réflexion vers la mise en place d’une structure de gestion des opérations de

restructuration et de régularisation foncière bénéficiant de plus d’autonomie mais aussi de souplesse, aussi bien sur le plan de l’exécution que

sur le plan financier, tout en maintenant le caractère social et public de sa mission.

98

Il s’agit, bien entendu, d’un autre défi important pour l’avenir, devant aussi bien garantir un cadre de confiance pour les pourvoyeurs de

fonds (Etat, communes, bailleurs) que présenter une gestion saine et rigoureuse afin d’assurer la réplicabilité financière. C’est ainsi que l’Etat

sénégalais a mis en place la Fondation Droit à la Ville en 1999.

L’exemple de Dalifort est d’autant plus intéressant qu’actuellement 25 % des zones urbaines

du Sénégal sont constituées d’occupations irrégulières et que 30 % de la seule ville de Dakar

qui reçoit 1/5ème de la population totale sont des zones irrégulières.

Aujourd’hui Dalifort perçu comme un exemple d’urbanisation qui répond au mieux aux

préoccupations des populations est devenu une référence pour les habitants d’autres localités.

C’est d’ailleurs dans cette optique qu’il a été décidé de démultiplier cet exemple au niveau

d’autres quartiers ayant tous souhaité faire l’objet d’une opération de restructuration et de

régularisation foncière.

Pour aborder l’ensemble des cas de figurent en matière de restructuration la sélection de ces

quartiers en fonction de leur spécificité tant sur le plan foncier que sur le plan physique

s’avère nécessaire. Ces quartiers se répartissent comme suit : cinq quartiers dans la zone de

Thiaroye à Dakar pour 35 000 habitants, Tenghory à Bignona (10 000 habitants), Pikine dans

la Région de Saint-Louis etc.

Le programme d’action mis en œuvre avec cette approche à grande échelle a nécessité

l’implication d’autres institutions administratives et d’autres bailleurs de fonds notamment la

caisse française de développement celle-ci a financé, avec plus de 1000 parcelles régularisées,

le projet de Médina, Fass-Mbao à Thiaroye exécuté par l’association française des volontaires

du progrès (AFVP) qui a pratiqué la même approche que Dalifort avec l’appui et l’expertise

de la Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture. Le FED est intervenu à Pikine dont le

projet a été découpé en deux phases (une première phase grands travaux et une seconde phase

restructuration et régularisation foncière). La première phase est actuellement achevée avec

un financement de plus de 2 milliards d’investissement.

Des ONG comme ENDA ont également participé à l’opération d’aménagement de quartiers

insalubres avec une approche participative dans l’expression des besoins des populations et la

réalisation des infrastructures. Parmi ces quartiers on peut citer Rails situé au Centre de la

ville de Dakar (Avenue Faidherbe angle Pétersen).

Le processus de la restructuration et la régularisation foncière des quartiers non lotis a

nécessité une participation effective des populations par leur implication de la part de

99

l’administration à toutes les étapes de l’amélioration de leur cadre de vie. Pour celà

l’institution chargée de cette opération c’est-à-dire la DUA a développé des instruments, des

stratégies et un partenariat durable avec les différents acteurs notamment les ayants droit à la

restructuration organisés en groupement d’intérêt économique (GIE), les services

déconcentrés de l’Etat, les concessionnaires de services publics (SONES, SENELELEC etc.)

Si cette démarche assure la durabilité et la réussite des interventions, son exécution est jugé

très long au regard du temps consacré aux informations à la sensibilisation, à la planification

participative, au recouvrement des coûts. Cependant force est de constater qu’avec des

structures plus autonomes dotées d’une gestion privée des raccourcis peuvent être obtenus

avec comme conséquence un gain de temps considérable. Par ailleurs, des initiatives sont en

cours d’études pour l’allégement des procédures de régularisation foncière.

4.8. LE FINANCEMENT DU LOGEMENT

Les premières sociétés immobilières d’habitat planifié que sont l’OHLM et la SICAP ont été

financées par des bailleurs extérieurs et notamment par la CCCE actuelle Agence Française de

Développement (AFP). Avec le retrait de cette institution financière, les promoteurs se sont

appuyés sur leurs fonds propres assez limités mais surtout aux crédits bancaires. Le taux d’efforts

atteint rapidement des proportions élevées pour les populations aux ressources faibles.

L’intervention de l’Etat s’est donc orientée vers la création de plusieurs structures

institutionnelles et financières parmi lesquelles ont peut citer :

- le Fonds pour l’Amélioration de l’Habitat et de l’Urbanisme (FAHU) ;

- le Fonds d’Equipement des Collectivités Locales (FECL) destiné au financement

des projets des communes ;

- la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS) ;

- le Crédit Communal, destiné à renforcer les moyens financiers des communes ;

- la création de l’Agence d’Exécution des Travaux d’Intérêt Public (AGETIP)

maître d’ouvrage délégué chargé de réaliser un programme d’investissement très

diversifié : voirie, équipements, marchands, culturels et scolaire, urbanisme et

ordure ménagère ;

- le fonds de restructuration et de régularisation foncière (FORREF), alimenté par

les contributions des communes, des bailleurs de fonds et des populations

bénéficiaires des opérations de restructuration et de régularisation foncière des

quartiers irréguliers ;

100

- le fonds roulant pour l’habitat social, pour aider les membres des coopératives

d’habitat à constituer leur apport initial et à accéder plus vite au crédit bancaire ;

- le fonds roulant pour les zones d’Aménagement Concerté (ZAC).

Par ailleurs des mesures fiscales incitatives à l’investissement immobilier ont été prises par

les pouvoirs publics mais elles sont insuffisantes.

Malgré ces innovations institutionnelles, le financement du logement reste insuffisant et

demeure un problème d’actualité, car il constitue une donnée incontournable pour l’accès à un

logement descend par les populations, qui n’ont pas toujours des revenus adéquats et une

épargne conséquente.

4.9. RECOMMANDATIONS

En vue de sécuriser l’occupation à travers la bonne gouvernance, les recommandations

formulées recoupent parfaitement les objectifs de la politique de l’urbanisme et de l’habitat.

En effet, au regard du développement durable des Etablissements Humains, il y a lieu de

produire des parcelles viabilisées pour le grand nombre, de logements adéquats et suffisants et

d’équipements de base. Il s’agira :

- de faire prendre aux populations de base une part active à la gestion

urbaine : pour cela il y a lieu de promouvoir un cadre de gestion où les

populations de base, s’appropriant des initiatives prises dans le cadre de vie de

leur localité, participeront effectivement au financement des investissements et à

la prise en charge des coûts récurrents, de manière à compléter l’effort financier

de la puissance publique.

- d’améliorer le système de planification en matière d’urbanisme.

Un accent particulier devra être mis sur la cohérence entre les documents de planification

urbaine et le dispositif de la planification nationale, régionale et locale

- de faire assurer par les collectivités locales la prise en charge d’une manière

effective les établissements humains.

- de veiller à mettre en application les plans et les règlements d’urbanisme.

101

Le but visé est d’assurer ne opérationnalité effective des stratégies contenues dans les

documents de planification urbaine en vue d’accroître l’efficacité de la gestion des villes.

- Accroître et rendre disponibles les moyens financiers :

Il s’agit de trouver les ressources financières suffisantes et adaptées pour

améliorer le système de crédit pour le logement tout en favorisant la multicité de

banques intervenant dans le secteur.

- de mieux maîtriser la gestion foncière

Des efforts importants devront être consentis de la part de l’Etat et des

Collectivités locales pour atténuer la spéculation foncière et stopper le

développement de l’habitat spontané par un renforcement de la capacité de

production de parcelles (ZAC et restructuration et régularisation foncière des

quartiers non lotis) et le contrôle des occupations.

- Rendre plus opérationnel le dispositif du contrôle en matière d’urbanisme et

d’habitat

La promotion d’une occupation rationnelle de l’espace urbain devra être

recherchée ainsi que l’application des règles et normes en matière de construction

d’urbanisme et d’habitat en vue d’assurer la sécurité des populations.

- Mieux assurer la coordination des interventions en milieu urbain :

Il s’agit de planifier et de coordonner les programmes et plans d’actions des

différents acteurs de la vie urbaine (administration, société concessionnaires,

population) en vue d’une meilleure gestion des établissements humains. Ceci

permettra également de réduire les coûts des investissements par la synergie dans

les interventions.

- Promouvoir d’avantage l’accès des femmes et des handicapés au logement

décent par le biais de Coopératives d’Habitat et des mouvements associatifs ou

interprofessionnels. A cet égard la Direction de l’Habitat devrait disposer de

moyens d’information et de sensibilisation suffisants pour inciter une réelle

mobilisation vers l’habitat social.

102

V - ANNEXES

5.1. POPULATION ESTIMEE EN 2001 DES VILLES – COMMUNES PLUS L’AGGLOMERATION DE TOUBA

REGION DE DAKAR

COMMUNES

POPULATIONS

Dakar 919 683Guédiawaye 452 168Pikine 754 372Bargny 38 739Rufisque 165 274Sébikhotane 16 316Diamniadio 10 135

TOTAL 2 356 687

REGION DE KAOLACK

COMMUNES

POPULATIONS

Kaffrine 27 177Koungheul 13 707Kaolack 243 209Gandiaye 6 442Ndoffane 8724Nioro du rip 18 331

TOTAL 317 590

REGION DE ZIGUINCHOR

COMMUNES

POPULATIONS

Thionck-Essyl 7 721

Bignona 35 895

Oussouye 6 308

Ziguinchor 216 971

TOTAL 266 895

103

REGIONS DE SAINT-LOUIS / MATAM

COMMUNES

POPULATIONS Dagana 25 142Richard-Toll 70 465Saint-Louis 154 496Matam 11 676Ourossogui 8 887Kanel 5 632Semmé 3 673Thilogne 5 043Waoundé 9 884Podor 7 610Ndioum 5 157Golléré 2 017Ndiandane 5087Ranérou 647

TOTAL 315 416

REGION DE THIES

COMMUNES

POPULATIONS Joal Fadiouth 32 401Mbour 148 985Nguékhokh 6 282Thiadiaye 7 635Khombole 13 445Pout 14 422Thiés 273 599Mekhé 17 375Tivaouane 43 612Kayar 7 065Mboro 4 578

TOTAL 569 399

REGION DE FATICK

COMMUNES

POPULATIONS Diofior 6 495Fatick 39 166Foundiougne 4 387Sokone 12 995Passi 4 798Gossas 10 391Guinguinée 14 848Kahone 2 808TOTAL 95 555

104

REGION DE DIOURBEL

COMMUNES

POPULATIONS

Diourbel 112 950Bambey 26 993Mbacké 64 824

TOTAL 204 767Agglomération Touba 320 000

TOTAL 524 767

REGION DE KOLDA

COMMUNES

POPULATIONS

Goudomp 9 263Marsassoum 8 363Sédhiou 19 227Kolda 61 770Vélingara 22 496

TOTAL 121 119

REGION DE TAMBACOUNDA

COMMUNES

POPULATIONS

Bakel 9 882Kédougou 15 068Tambacounda 69 574TOTAL 94 524

REGION DE LOUGA

COMMUNES

POPULATIONS

Kébémer 15 248Dahara 15 322Linguère 11 405Louga 86 663

TOTAL 128 638

105

5.2. TABLEAU DE LA REPARTITION DU FONDS D’EQUIPEMENT DES

COLLECTIVITES LOCALES (FECL) PAR REGION DE 1997 A 2000

N° REGIONS FONDS D’EQUIPEMENT DES COLLECTIVITES LOCALES

1997 1998 1999 2000

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Dakar

Dourbel

Fatick

Kaolack

Kolda

Louga

Saint-Louis

Tambacounda

Thiés

Ziguinchor

61 136 403

69 696 180

96 807 438

65 248 499

101 349 672

70 263 778

61 636 400

71 993 989

64 008 108

67 859 533

61 136 403

83 696 180

101 807 438

69 248 499

90 349 672

75 263 778

72 636 400

64 993 989

76 008 108

67 859 533

82 000 000

90 000 000

90 000 000

70 000 000

91 000 000

80 000 000

73 000 000

76 000 000

78 000 000

70 000 000

71 750 000

77 250 000

77 250 000

61 250 000

79 590 000

70 000 000

66 910 000

66 500 000

68 250 000

61 250 000

TOTAL 730 000 000 763 000 000 800 000 000 700 000 000

Source : DCL / CAD

106

5.3. TABLEAU DE LA REPARTITION DU FONDS DE DOTATION PAR REGION 1997 – 2000

N° REGIONS FONDS DE DOTATION

1997 1998 1999 2000

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Dakar

Diourbel

Fatick

Kaolack

Kolda

Louga

Saint-Louis

Tambacounda

Thiés

Ziguinchor

509 836 293

257 701 990

138 179 780

341 648 976

131 819 318

251 024 120

502 227 423

238 814 182

376 186 760

279 371 413

509 836 203

257 701 990

138 179 780

341 648 976

131 819 318

251 024 120

502 227 423

238 814 182

376 185 760

279 371 413

597 755 820

302 142 220

162 010 549

400 566 288

154 553 288

249 313 814

588 835 889

279 998 636

441 058 579

327 549 142

628 668 188

332 824 335

184 902 407

406 785 298

147 921 927

295 843 853

628 668 188

295 843 853

443 765 780

332 824 335

TOTAL 3 026 810 255 3 026 809 65 3 548 785 225 3 698 048 164

Source : DCL/CAD

107

VI - BIBLIOGRAPHIE PRIMATURE. Secrétaire Générale du Gouvernement.- Recueil des textes de la

Décentralisation.- Dakar : Primature ; 1997.- 220p.

Mots clés : Décentralisation ; Législation ; Collectivité locale ; Régionalisation ; Communauté

rurale ; Commune ; Administration locale ; Administration financière ; Sénégal

GITEC CONSULT GMBH

Etude de faisabilité : RESTRUCTURATION DE PIKINE IRREGULIER : Rapport de

l’Etude – Dakar : GITEC ; Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat ; 1998.- 53p.

Mots clés : Habitat ; Logement ; Politique de logement ; Financement de logement ; Système

foncier ; Régime foncier ; Urbanisme ; Quartier ; Droit foncier ; Décentralisation ; Pikine ;

Sénégal

SY. Demba.- Décentralisation, Gouvernance et Développement : le cas du Sénégal. Dakar.-

305p.

Mots clés : Décentralisation ; Gouvernance ; Régime politique ; Démocratie ;

Développement ; Financement du développement

MINISTERE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES. Direction de l’aménagement du

territoire.- Plan National d’Aménagement du Territoire : (document de vulgarisation).-

Direction de l’aménagement du territoire : Dakar, 1999.- 39p.

Mots clés : Aménagement du territoire ; Développement durable ; Equipement ; Ressource

naturelle ; Population ; Economie nationale

PNUD.- Rapport Nationale sur le Développement humain au Sénégal : Gouvernement et

Développement humain.- PNUD, 2001.- 217p.

Mots clés : Gouvernance ; Développement humain ; Economie ; Politique sociale ; Sénégal Vanderschueren, F. Wegelin, E. ; Wekwete, K.- Gestion foncier.- In : Options politiques pour

la réduction de la pauvreté : Cadre d’Action au niveau municipal.- Banque Mondiale :

Washington, 1996.- p.16-19, n°20

ISSN : 1020 – 0215

108

Mots clés : Droit foncier ; Système foncier ; Pauvreté ; Secteur public ; Cadastre ;

Urbanisation ; Parcelle

Vanderschueren, F. Wegelin, E. ; Wekwete, K.- Logement.- In : Options politiques pour la

réduction de la pauvreté : Cadre d’Action au niveau municipal .- Banque Mondiale :

Washington, 1996.- p.19-22 , n°20

ISSN : 1020 – 0215

Mots clés : Droit foncier ; Système foncier ; logement ; Pauvreté ; financement ;

Squatterisation ; Epargne ; Asie ; Sénégal

Vanderschueren, F. Wegelin, E. ; Wekwete, K.- Les infrastructures de voisinage dans les

bidonvilles.- In : Options politiques pour la réduction de la pauvreté : Cadre d’Action au

niveau municipal.- Banque Mondiale : Washington, 1996.- p.34 -36 , n°20

ISSN : 1020 – 0215

Mots clés : Bidonville ; Logement à usage locatif ; Système foncier ; Droit foncier ;

Financement ; Décentralisation ; Indonésie

Vanderschueren, F. Wegelin, E. ; Wekwete, K.- Planification, programmation et fourniture

intégrées des services urbains à l’échelle de la ville.- In : Options politiques pour la réduction

de la pauvreté : Cadre d’Action au niveau municipal .- Banque Mondiale : Washington,

1996.- p.37 , n°20

ISSN : 1020 – 0215

Mots clés : Urbanisme ; Système foncier ; Transport ; Traitement des déchets ; Construction ONU - HABITAT

Des Programmes d’ajustement structurel aux stratégies de réduction de la pauvreté.- Nairobi :

ONU – HABITAT, 2002.- 105p.

ISSN : 92-1-131656-1

Mots clés : Villes ; Habitat ; Occupation du sol ; Programme d’ajustement structurel ;

Pauvreté ; Politique ; Marakech ; Maroc

LASSERVE, Alain Durand.- Gestion et zones urbaines : conditions de mise en place des

systèmes d’information foncière dans les villes d’Afrique Sub-Saharienne francophone.-

Washington : Banque Mondiale, 1993.- 89p.

109

Mots clés : Zones urbaines ; Gestion urbaine ; Villes ; Système d’information ; Croissance

économique ; Développement social ; Pauvreté ; Afrique Francophone ; Pays en

développement ; Gestion foncière

SOW, Abdourahmane.- Rapport d’activité et Perspectives 1999.- Dakar : Ministère de

l’Urbanisme et de l’Habitat, 1998.- 34p.

Mots clés : Urbanisation ; Habitat ; Droit foncier ; Habitat spontané ; Aménagement du

territoire ; Architecture ; Législation ; Espace vert ; Financement ; Dakar ; Sénégal

REPUBLIQUE DU SENEGAL. Comité national préparatoire de la conférence Habitat II.-

Rapport de Synthèses des parties A et B du rapport national.- Dakar : Comité national

préparatoire de la Conférence Habitat II, (sd).- 32p

Mots clés : Etablissements humains ; Habitat ; Logement ; Urbanisme ; Développement

urbain ; Décentralisation ; Sénégal

SARR, Oumar.- L’offre de logements neufs : l’expérience de la SICAP.- Dakar : SICAP,

2002.- 6p.

Mots clés : Logements à usage locatif ; Ville ; Conditions de l’habitat ; Plan d’aménagement ;

Sénégal

DIAGNE, Mamadou.- Lutte contre l’Habitat spontané dans les villes : expérience du

Sénégal.- Dakar, 2002.- 9p.

Mots clés : Habitat spontané ; Villes ; Développement ; Urbanisme ; Pays sous-développés ;

Aménagement du territoire ; Exode rural ; Sénégal

MENDY, Paul.- Dakar, Les bidonvilles, entre irrégularité et espoir.- In : « Habitat II », n°5,

mars 1998, p.6-7

Mots clés : Bidonvilles ; Urbanisation ; Chômage ; Déguerpissements ; Sénégal MENDY, Paul.- Journée Mondiale de l’Habitat, fuel avenir pour les villes du Sénégal.- In :

« Habitat II », n°5, mars 1998.- p.39

110

Mots clés : Habitat ; Villes ; Organisation non Gouvernementale ; Etablissements humains ;

Insécurité ; Insalubrité ; Croissance urbaine ; Collectivités locales ; Gouvernement ;

Pauvreté ; Sénégal

MENDY, Paul.- Regards croisés des partenaires.- In : « Habitat II », n°5, mars 1998.- p.40-

41

Mots clés : Habitat ; Partenariat ; Organisation non Gouvernementale ; Villes ;

Agglomération ; Agence pour le développement municipal ; Développement durable ;

Etablissements humains ; Collectivités locales ; Dakar ; Sénégal

DOUCOURE.- Information documentaire sur l’Habitat : les clés du savoir par l’action.- In :

« Habitat II » , n°5, mars 1998.- p.42

Mots clés : Information ; Documentation ; Information scientifique et technique ; Habitat ; Sénégal BANQUE MONDIALE.

Décentralisation fiscale et lutte à la pauvreté.- Dakar : Institut de la Banque Mondiale ; PDM-

Bureau pour l’Afrique de l’Ouest, 2001.- 136p.

Mots clés : Décentralisation ; Fiscalité ; Pauvreté ; Politique Publique ; Administration

Publique ; Développement social ; Sénégal

Ministère de l’Aménagement du territoire et de la décentralisation.- Conseil Interministériel

restreint sur la Nouvelle Politique d’Aménagement du Territoire et de Décentralisation.-

Dakar, 2001.- 18p.

Mots clés : Aménagement du Territoire, Décentralisation ; Population rurale ; Commune ;

Communauté rurale ; Pouvoir ; Sénégal

MINISTERE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES. Direction de la Planification.- DSRP

au Sénégal.- Dakar : Ministère de l’économie et des Finances, 2001.- 60p.

Mots clés : Pauvreté ; Education ; Santé publique ; Eau potable ; Gouvernance ; Revenu ;

Capital social ; Sénégal

111

MINISTERE DE L’ECONOMIE ET DES FINANCES.- Direction de la Planification.- Plan

d’orientation Economique et social 1996-2001 (Ixe Plan).- Dakar : Ministère de l’Economie

et des Finances, 2001.- 177p.

Mots clés : Développement économique et social ; Croissance démographique ; Mortalité ;

Fécondité ; Pouvoir ; Agriculture ; Elevage ; Pêche ; Action sociale ; Education ; Formation ;

Sénégal

Guide Pratique des Coopératives d’Habitat du Sénégal (BAHSO).

Guide d’accès au logement au Sénégal : Mars 2003 ; BAU et Consultants : L. SANE, B.

CISS, D. BOPP, S. NDIAYE, M. SYLLA, A. R. NDIAYE.

UNICEF, Analyse de la situation des femmes et des enfants au Sénégal, Août 1995. NIANG, M. Moustapha, La gestion du domaine national, in La Gouvernance Locale n°1 – 1er

Trimestre 1996, p.28.

Direction de l’Urbanisme et l’Architecture, GTZ, La restructuration et la régularisation

foncière des quartiers non-lotis au Sénégal : Réflexions et propositions relatives à la création

d’un opérateur spécialisé, Rapport de mission – février 1995.

Propriété foncière : les sources de l’insécurité, in Le Journal de l’Economie n°028 du 9 avril

1996, p.10.

DEBENE (M), CAVERIERE (M), Le droit foncier sénégalais, Coll. Mondes en devenir, édit.

Berger-Levrault, 1988.

LE ROY (E), KARSENTY (A), BERTRAND (A), La sécurisation foncière en Afrique –

Kartala, 1996.

Programme National de Bonne Gouvernance, Avril 2002. Plan national d’Action de la Femme, Femmes, développement et lutte contre la pauvreté –

juillet 1996.

Projet du Xème Plan d’orientation pour le développement économique et social (2002-2007),

février 2002.

112

Mes NDOYE (D) & DIOUF Niokhor (P), Le projet de privatisation des terres du Domaines

National au Sénégal (critique d’un texte non encore voté), revue internationale de droit

africain EDJA n° 32, Janvier-Février-Mars 1997. p. 7

o La Constitution

o Le Code des Obligations Civiles et Commerciales

1932 :

• Décret du 26 juillet 1932 réorganisant le régime de la propriété foncière en AOF

(journal officiel A.O.F n° 1499/1933 page 426.

1964 :

• Loi 64.46 du 17 juin 1964 relative au domaine national (jors n° 3292 du 11/7/64

page 905).

• Décret 64.573 du 30 juillet 1964 portant application de la loi 64.46 du 17 juin 1964

(jors n° 3699 du 29 août 1964 page 1123).

1972 :

• Décret 72.1288 du 27 octobre 1972 fixant les conditions d’affectation et de

désaffectation des terres du domaine national (jors du18/11/1972 page 1894).

1976 :

• Loi 76.66 du 2 juillet 1976 portant code du domaine de l’Etat (jors n° 112 du 28

juillet 1976 page 1110).

• Loi 76.67 du 2 juillet 1976 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique

et aux autres opérations foncières d’utilité publique (jors du 28 juillet 1976).

1977 :

• Décret 77.563 du 3 juillet 1977 portant application de la loi 76.67 du 2 juillet 1976

(jors du 30 juillet 1977 page 988).

• Loi 77.85 du 10 août 1977 soumettant à autorisation préalable certaines

transactions immobilières (jors du 12 septembre 1977 page 1174).

• Décret 77.754 du 20 septembre 1977 portant application de la loi 77.85 du 10 août

1977 (jors du 22 octobre 1977 page 1314).

113

1978 :

• Loi 78.43 du 6 juillet 1978 portant orientation de l’architecture sénégalaise (jors du

19 août 1978).

• Loi 78.44 du 6 juillet 1978 relative à l’exercice de la profession d’architecte et à

l’ordre des architectes (jors du 19 août 1978 page 1023 et suivantes).

1979 :

• Décret 79/1029 du 5/11/79 fixant statut des notaires (jors du 10/11/1979).

1980 :

• Décret n° 80/467 du 8 mai 1980 fixant les conditions d’attribution et d’occupation

des logements (OHLM).

• Décret n° 80/1051 du 14 octobre 1980 sur les conditions d’affectation et de

désaffectation des terres du domaine national (jors n° 4798 du 8/11/1980 page

1298).

1981 :

• Décret 81.557 du 21 mai 1981 portant application du code du domaine de l’Etat en

ce qui concerne le domaine privé (jors n° 4855 du 5 septembre 1981).

1982 :

• Loi n° 82.07 du 30 juin 1982 relative aux activités de promotion, de transactions et

de gestion immobilière, d’étude et de conseil en organisation et en gestion

d’entreprise et en conseil juridique (jors du 3 juillet 1982 page 469 et suivantes).

• Décret n° 82.731 du 22 septembre 1982 relative aux conditions d’accès à l’activité

de promotion immobilière.

1983 :

• Loi 83.07 du 28 janvier 1983 portant statut général des coopératives

• Décret 83.320 du 25 mars 1983 portant application de la loi 83.07 du 28 janvier

1983.

• Décret 83.277 du 14 mars 1983 portant application des articles 5 alinéa 3 et 7 de la

loi 78.43 du 6 juillet 1978.

• Décret 83.764 du 21 juillet 1983 fixant les conditions d’exercice de l’activité de

promotion immobilière.

114

• Décret 83.374 du 2 avril 1983 modifiant le décret 80.467 du 8 mai 1980.

• Décret 83.209 du 10 mars 1983 portant exercice de la profession d’architecture et

portant code des devoirs professionnels des architectes.

1986 :

• Décret 86.445 du 10/4/1986 modifiant l’article 2 du décret 72.1288 du 27 octobre

1972 relatif aux conditions d’affectation et de désaffectation des terres du domaine

national comprises dans les communautés rurales.

1987 :

• Loi 87.11 du 21 Février 1987 autorisant la vente des terrains domaniaux situés en

zone urbaine et destinés à l’habitation (jors n° 5164 du 14 mars 1987 page 324).

• Loi 97.46 du 28 décembre 1997 autorisant la création de la Société Nationale des

Habitations à Loyer Modéré.

1988 :

• Loi 88.05 du 30 juin 1988 portant partie législative du code de l’urbanisme.

• Loi 88.04 du 16 juin 1988 fixant le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

• Décret 88.826 du 14 juin 1988 abrogeant et remplaçant le décret n° 87.271 du 3

mars 1987 portant application de la loi 87.11 du 21 février 1987

• Décret 88.1713 du 20 décembre 1988 portant tarif des honoraires des notaires (jors

du 21 janvier 1989).

• Décret 88.74 du 18 janvier 1988 abrogeant et remplaçant le décret 85.906 du 28

août 1985 portant barème du prix des terrains nus et des terrains bâtis, applicable

en matière de loyer et d’expropriation pour cause d’utilité publique.

1989 :

• Décret 89.001 du 3 janvier 1989 abrogeant et remplaçant l’article premier du décret

81.557 du 21 mai 1981.

1990 :

• Loi 90.06 du 26 juin 1990 portant réglementation bancaire (jors 5361 de 1990).

1992 :

• Loi 92.40 du 9 juillet 1992 portant code général des impôts.

115

1994 :

• Loi 94.64 du 22 août 1994 fixant le régime d’exercice des activités économiques.

1995 :

• Loi 95.33 du 29 décembre 1995 abrogeant l’article 40 de la loi 90.06 du 2 juin

1990 (jors n°5670 du 29/12/1995).

• La Restructuration et la régularisation foncière des quartiers non lotis au Sénégal.

DUA / GTZ février 1995 (69 pages).

1996 :

• Loi 96.06 du 22 mars 1996 portant code des collectivités locales.

• Loi 96.07 du 22 mars 1996 portant transfert de compétences aux régions, aux

communes, aux communautés rurales.

• Décret 96.1130 du 27 décembre 1996 portant application de la loi 96.07 du 22

mars 1996.

1998 :

• Décret 98.152 du 17 février 1998 abrogeant et remplaçant le décret 96.687 du 13

août 1996 portant statut de la collecte et de la gestion des dépôts du public auprès

des sociétés et promoteurs immobiliers.

2000 :

• Loi 2000.04 du 10 janvier 2000 portant création de l’ordre national des géomètres

experts (jors n° 59.04).

• Circulaire n° 00651 du 31 mai 2000 sur les transferts de baux.

• Décret 2000.212 du 16 mars 2000 approuvant les statuts de la Société Nationale

des Habitations à Loyer Modéré (SNHLM).

• Arrêté portant création d’un comité de concertation entre l’Etat les promoteurs

immobiliers, les coopératives d’habitat, les sociétés d’aménagement et les sociétés

concessionnaires. DCH 2000.

• Guide Pratique des Coopératives d’Habitat au Sénégal DC/BAHSO.

• Le Code de l’Environnement

• Le Code de l’eau

• Le Code de la Construction (Projet)