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La dialectique entre les règles du plan et les choix du marché – Le rôle crucial de l’évaluation
Isabella M. Lami
Adef - Paris, 8 Juin 2012
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Règles du plan et choix du marché
Dans la dialectique entre les règles du plan et les choix du marché, il est
possible de noter comment les nouvelles formes de développement urbain s’appuient sur une relation économique différente entre public et privé (Camagni, 2008).
Les trois phases traditionnelles de développement de dotations
territoriales - l'acquisition de terrains, les travaux de construction et
leur gestion subséquente - ont affronté d'importantes difficultés
(procédurales, organisationnelles et financières) et le résultat fut
un développement asymétrique de la ville.
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Accord /action coercitive
Maintenant, nous assistons à un changement dans le rôle du gouvernement et, par
conséquent, du rôle attribué aux règles.
L'accord remplace l'action coercitive,
l'obligation se transforme en une alliance.
Les nouveaux instruments de partenariat public-privé rendent possibles de scénarios
par ailleurs très peu probables de
transformation radicale de zones
physiquement et fonctionnellement
obsolètes, seulement grâce à un petit
pourcentage d’investissement public.
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L’importance de l’évaluationUn rôle primordiale dans le bon
fonctionnement de ces instruments est
attribué à l'évaluation.
Puisque la rente est répartie entre la
propriété et l‘Administration, l'estimation
correcte des avantages publics et
privés est cruciale. Il faut, d’abord, qu'il y
ait de la clarté sur la nature de l'échange.
Il s'agit de l'évaluation à établir la qualité des échanges dans la planification
concertée, en fin de compte à légitimer l'accord entre l’Administration Publique et
les opérateurs (Micelli, 2011).
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Pourquoi les évaluations?
Dans ce contexte, aux raisons
« traditionnelles » pour lesquelles les
évaluations foncières et immobilières
sont requises (trading; assigner une
valeur aux actifs destinés à être mis au
budget; raisons fiscales), vient
s’ajouter actuellement une grande
demande d’évaluations afin d’estimer
la faisabilité d’une transformation urbaine/territoriale.
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Quelles évaluations?Une opération de réaménagement urbaine demande elle-même plusieurs types d’évaluations :
- L’évaluation fonçière des terrains;- L’évaluation immobilière des bâtiments;- L’évaluation des droit à construire;- L’estimation des « primes volumétriques à la construction »;- La quantification de la rentabilité de l’opération
Chacune de ces problématiques a ses techniques spécifiques.
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Les valeurs du marché foncier
Pour déterminer le prix maximum auquel
devrait être acheté le terrain, on utilise
très souvent la Valeur de Transformation
calculé par une Discounted Cash Flow
analysis (DCF).
L’évolution la plus récente est la théorie
des options réelles, qui est capable
d'attribuer une valeur à l'incertitude
(Kodukula, Papudesu, 2006)
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Méthodologies d’évaluation des bâtiments
Il n'existe en Italie pas une
méthodologie unique et codifiée de
l'évaluation.
Les évaluations sont fondées sur les
pratiques d'évaluation, qui tendent à
s’aligner aux pratiques
internationales, en particulier à la
demande de l'Association Bancaire
Italienne et suite à l'introduction de
nouveaux acteurs sur notre marché et
des instruments internationaux tels que
les portefeuilles immobiliers.
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Procédures d'estimation de la valeur la plus probable du marché
ÉVALUATIONS DIRECTES
MONOPARAMETRICHE-un paramètre-
PLURIPARAMETRICHE- plus de
paramètres-
DÉTERMINISTES(évaluation
comparative directe)
PROBABILISTES(Régression
simple)
DÉTERMINISTES(Système Général d’estimationSales Comparison Approach
Analyses multicritères)
PROBABILISTES(Régression multiple)
EVALUATIONS INDIRECTES
Capitalisation des revenus
Valeur de transformationValeur de substitution
Valeur complémentaire
(Source: elaboration from Gabrielli, Lami, Lombardi, 2011)
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Quantités à bâtir
Pour déterminer la valeur des droit à construire, on utilise normalement la DCF.Dans le dernier 20 ans toutes les situations de ce type à Turin ont été évaluées par DCF sans donner lieu à aucun contentieux (Ingaramo et al , 2012).
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(source: elaboration from Bottero, Lami and Lombardi, 2008)
Destinations d’usage
Analyses
Multicritères
- AHP
- ANP
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L’Administration Publique: quelles évaluations?
On voit que par l’Administration Publique emploie,
elle aussi, des outils d'évaluation, tels que la
Discounted Cash Flows analysis,
normalement utilisés par les développeurs privés.
On ne parle plus seulement des coûts et des
avantages sociaux, mais aussi des coûts
financiers et des revenus où, souvent, le principal souci des Communes est tout simplement la rentabilité.
Le problème du financement de l'investissement
public est devenu crucial ces dernières
années, en présence de «crise financière» de
l'État qui n'est plus en mesure de réaliser tous les
investissements publics nécessaires.
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Evaluations Européennes
Comme cela a été fait dans l'évaluation immobilière avec Bâle 2
(établissement de normes pour l'évaluation des bâtiments aux fins
d'un prêt hypothécaire), il serait intéressant de définir - au niveau
Européen - des procédures d’évaluations communes pour les
grands opérations de réaménagement urbain.
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RéférencesBottero, M. and Lami, I.M. (2010) ‘Analytic Network Process and sustainable
mobility: an application for the assessment of different scenarios’, Journal of Urbanism, Vol. 3 No. 3, pp. 275-293.
Bottero, M., Lami, I.M. and Lombardi, P. (2008) Analytic Network Process. La valutazione di scenari di trasformazione urbana e territoriale, Alinea, Firenze.
Camagni R. (2008), “il finanziamento della città pubblica”, in Baioni M. (ed), la costruzione della città pubblica, Alinea, Firenze
Gabrielli L, Lami I.M., Lombardi P., Il valore di mercato: note di lavoro per la stima di un immobile urbano, Celid, Torino
Ingaramo L., Roscelli R., Sabatino S. (2010), “The incidence of compensative costs for public standard services on the value of areas to be transformed in consolidated or central urban locations: the case of Turin” , presented at 17th European Real Estate Society Conference, Milan, 23-26 June
Micelli E., (2011), La gestione dei piani urbanistici – Perequazione, accordi, incentivi, Marsilio, Venezia.
Kodukula P., Papudesu C. (2006), Project Valuation Using Real options, J. Ross Publishing, Florida
