Exemple d'application - Financement du logement social · financement de travaux de réhabilitation. ⇐ Rappel des notions considérées : ... corrigé par le rapport entre surface

Réhabilitation à la marge

L.O.L.A version 2.1F MAJ : 08/11/2003 Page 1

Exemple d'application - Réhabilitation à la marge

Généralités

⇐ L.O.L.A permet de réaliser un calcul de loyer d'équilibre à la marge pour une opération de réhabilitation.

⇐ L'opération de calcul à la marge consiste à calculer le plus petit loyer qui équilibre toutes les charges résultant du financement de travaux de réhabilitation.

⇐ Rappel des notions considérées :

- SCI : surface corrigée initiale avant travaux.

- SCF : surface corrigée finale après travaux.

- TI : taux de loyer initial avant travaux (s'appliquant donc à la SCI) actualisé à la date de la simulation.

- TF : taux de loyer final après travaux (s'appliquant donc à la SCF) actualisé à la date de simulation.

⇐ Au titre des surfaces, il est donc nécessaire de tenir compte des spécificités suivantes :

- le produit supplémentaire annuel de loyer à la date de simulation est donc égal à :

(SCF x TF) - (SCI x TI)

- s'agissant d'un calcul à la marge, le taux marginal d'équilibre (appelé ici ∆T) ne permet pas de déduire le TF d'équilibre par simple addition avec le TI. Il convient donc d'appliquer le calcul suivant :

TFd'équilibre = TI x (SCI/SCF) + ∆T

⇐ Au titre du loyer maximum, il est donc nécessaire de tenir compte des spécificités suivantes :

- il conviendra de calculer, dans un premier temps, le différentiel entre le taux maximum de la convention et le taux pratiqué avant travaux. Ce dernier est éventuellement corrigé par le rapport entre surface corrigée avant et après travaux (SCI/SCF). De façon plus générale, le différentiel est obtenu par le calcul suivant :

1er différentiel = Loyer Maxi convention - TI x (SCI/SCF)


Page 2 MAJ : 08/11/2003 L.O.L.A version 2.1F

- Dans un second temps, il sera nécessaire d'établir un deuxième différentiel :

- pour le cas de travaux peu importants :

10% du loyer antérieur / SCI

- pour le cas de travaux plus importants :

10% du coût des travaux (hors subvention de l'Etat) / SCF

- L'opération consistera donc à définir comme loyer plafond, le plus petit des deux différentiels actualisé à la date de la simulation.



Les données du problème

Opération Réhabilitation à la marge

Immeubles de 1962 réhabilités au 1/09/2003

Entrée des données en surface corrigée : Date de simulation .................. 01/10/2003 Nom de l’opération ......Exercice Réhab Marge Département......... ...............................80 Nom de l'organisme............ OPAC de Picardie N° interne...........................................289 DDE ou Service.......................DGUHC-MIILOS N° simulation......................................... 1 Commune.......................................... AMIENS Auteur ............................................ Vous Amélioration seule en zone 2

OPAC de Picardie : organisme dont la santé financière est réputée être bonne.

Nombre de logements 100 Calcul en surface corrigée Nombre de garages Durée du chantier en mois 8

Surfaces Prévision de mises en service Avant

travaux Après travaux

tranche Date Nb logements

Nb garages

Habitables 5 845,50 5 845,50 1 01/09/2003 100 Corrigées 9 353,40 9 633,60 2

Loyer pratiqué en E/m2/SC 21,34 28,20 3

Prix de revient TVA 20,6% 1 277 610 4 dont prix du terrain 0

Financement : Nature Capital Taux Durée Différé en ans Taux Date Durée du

versé d’intérêt totale ans capital total progres. d’effet préfin. Prêt CDC 891 510 4,20% 15 15/01/03 CIL 30 490 2,00% 15 2 21/01/03 Civam 9 165 2,00% 15 21/01/03 Sub. PALULOS

127 760

Ville 30 490 Fs Propres 188 195



Hypothèses d'exploitation : Base dernier exercice connu 2002 actualisé en valeur 2003 :

Frais de gestion E/logt/an ...................872 € TFPB E/logt/an.....................................386 € Base année de simulation 2003 :

Taux d'inflation..................................... 1,60% Evolution Frais de gestion, TFPB........ 2,10% Evolution autres charges produits ......... 1,60% Loyer maxi ...........................29,42 €/m2 SC Loyer PLA pratiqué ou prévu ............... 28,20 € Rémunération de la trésorerie............. 3,00% Fonds propres sur 15 ans valorisés à..... 1,60% Taux de vacance............................... 1,50% Taux d'impayés.................................... 1,50%

La marche à suivre

⇐ Identifier l'opération

⇐ Saisir les caractéristiques de l'opération

⇐ Saisir le plan de financement

⇐ Saisir les paramètres d'exploitation

⇐ Visualiser et imprimer les résultats



Leçon 1 - Identifier l'opération

Les pré-requis

⇐ Connaître les règles de navigation dans L.O.L.A

Les objectifs de la leçon

⇐ Saisir les différents paramètres d'identification

⇐ Enregistrer la simulation

Les choses à savoir

⇐ Les données d'identification sont des données obligatoires au traitement des diverses simulations.

⇐ Vous ne pouvez, ni enregistrer une simulation dans la base de données, ni vous rendre correctement dans l'interface foyer, sans avoir préalablement saisi ces données.

La marche à suivre

⇐ Saisir les données propres à la simulation

⇐ Définir le type de l'opération

⇐ Enregistrer les données saisies

Leçon 1 : Identifier l'opération Réhabilitation à la marge


Saisir les données propres à la simulation

Les critères d'identification propres à la simulation vous permettront de la retrouver facilement dans la liste des simulations enregistrées dans la base de données.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Navigation puis identification. Le cadre de saisie des données d'identification apparaît.

Le numéro d'identification de la simulation est unique. Il est constitué sur la base de l'année de la simulation suivie du numéro du département, du code interne de l'opération et du numéro de simulation.

Si une simulation est déjà affichée, sélectionnez l’option Nouvelle simulation (remise à zéro) du menu L.O.L.A 2.1F et cliquez sur le bouton Oui au message affiché, pour créer une simulation nouvelle, pré-renseignée en Euro (en Franc si bouton Non) et aux paramètres conformes à la note technique en vigueur.

2. La date de simulation proposée est par défaut la date du jour. Elle permet de fixer l'année n pour l'ensemble des calculs et la référence annuelle pour la saisie des paramètres d'exploitation. La date de simulation de notre exemple est 01/10/2003. Saisissez cette date dans la zone Date de simulation, puis passez à la zone suivante.

3. Le nom de l'opération correspond au nom que vous donnez à la simulation. Pour notre exemple, saisissez Exercice Réhab Marge dans la zone Nom de l'opération, puis passez à la zone suivante.

4. Le numéro du département à saisir correspond à la localisation de l'opération. Il est exprimé sur 3 chiffres maximum sauf pour la Corse (2A ou 2B). Le département de réalisation de notre exemple est la Somme. Saisissez 80 dans la zone Département, puis passez à la zone suivante. L.O.L.A convertit automatiquement votre saisie dans le format attendu, c'est-à-dire 080.

Le numéro d'identification a automatiquement été modifié. Il prend maintenant en considération le numéro du département saisi.

5. Saisissez OPAC de Picardie dans la zone Maître d'ouvrage, puis passez à la zone suivante.

6. Le numéro interne correspond généralement au numéro de la fiche analytique technique. Pour notre exemple, le numéro est 289. Saisissez le dans la zone N° interne, puis passez à la zone suivante.

Le numéro doit être saisi sur quatre chiffres.

Le numéro interne est automatiquement venu s'ajouter au numéro d'identification.

Réhabilitation à la marge Leçon 1 : Identifier l'opération


7. Saisissez DGUHC-MIILOS dans la zone DDE ou service, puis passez à la zone suivante.

8. La zone N° simulation contient un numéro de variante permettant de gérer différentes simulations sur une même opération. Par défaut, la zone est pré-renseignée à 1. Vous pouvez créer jusqu'à 99 variantes. La zone étant déjà pré-renseignée, passez à la zone suivante.

Le numéro d'identification est maintenant totalement constitué. Il sert d'identifiant pour l'enregistrement dans la base de données et de référence lors du basculement éventuel dans l'interface foyer.

9. La commune à identifier correspond à l'endroit où se situe le logement. Pour notre exemple, saisissez AMIENS dans la zone Commune, puis passez à la zone suivante.

10. La zone Auteur correspond au nom de l'auteur de la simulation. Saisissez votre nom dans cette zone, puis passez à la zone suivante.

11. Avant de poursuivre, vérifiez que les données que vous venez de saisir correspondent aux données figurant dans le cadre suivant :

Les données propres à l'opération de simulation sont saisies. Vous devez maintenant définir le type de l'opération à simuler.

Leçon 1 : Identifier l'opération Réhabilitation à la marge


Définir le type de l'opération

Le type de l'opération est déterminant car il permet à L.O.L.A de pré-renseigner le reste de la simulation en fonction des critères sélectionnés. Le type d'opération intervient dans la détermination du type de préfinancement des prêts principaux. Il existe trois types d'opération : - opération neuve, - acquisition/amélioration, - amélioration seule.

1. L'exemple est basé sur une amélioration seule. Saisissez 3 dans la zone Type d'opération puis passez à la zone suivante.

La légende du type d'opération s'actualise en fonction du choix effectué.

2. La zone de loyer ne concerne que le calcul d'accessibilité sociale (APL). Pour notre exemple, saisissez 2 dans la zone Zone de loyer puis passez à la zone suivante.

3. Le label est une donnée informative sur la présence et le niveau d'un label Haute Performance Energétique selon la méthode Qualitel. Passez directement à la zone suivante.

Vous pouvez éventuellement saisir un commentaire, par exemple Exercice 2, en cliquant sur la zone Observations.


La saisie des données d'identification est terminée. Le curseur est automatiquement positionné sur la première zone des caractéristiques de l'opération.

Réhabilitation à la marge Leçon 1 : Identifier l'opération


Enregistrer les données saisies

Enregistrer les données saisies permet de verser les données de l'opération dans la base de données. Cette simulation pourra alors être rechargée et, après modification des données et du numéro de simulation, être enregistrée comme une variante.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez l’option Base de données. La fenêtre de gestion des simulations apparaît :

Les données des simulations doivent être saisies et enregistrées toutes en Euros ou toutes en Francs dans la base, selon le choix initialement fait lors de la création de la première simulation ; l’unité monétaire active est indiquée par son symbole, € ou F, dans la fenêtre de gestion des simulations ci-dessus.

2. Cliquez sur le bouton .

3. Si la simulation a déjà fait l'objet d'une sauvegarde, L.O.L.A affiche le message suivant :

4. Cliquez, dans ce cas, sur le bouton .

5. Votre simulation est désormais enregistrée dans la base de données.

Cliquez sur le bouton .

La feuille LOLA apparaît. Vous pouvez maintenant saisir les caractéristiques de l'opération.



Leçon 2 - Saisir les caractéristiques de

l'opération

Les pré-requis

⇐ Avoir saisi les critères d'identification de l'opération


⇐ Saisir les caractéristiques de l'opération


⇐ Les caractéristiques de l'opération prennent en compte :

- la surface des logements selon l'unité des surfaces prévues par la réglementation applicable aux loyers plafonds (surface utile - surface corrigée),

- le nombre de logements,

- le prix de revient, dont la valeur du terrain nu.

La marche à suivre

⇐ Définir le type de surface de l'opération

⇐ Saisir les caractéristiques générales de l'opération

⇐ Saisir le prix de revient

Leçon 2 : Saisir les caractéristiques de l'opération Réhabilitation à la marge


Définir le type de surface de l'opération

Le calcul du loyer d'équilibre se fera selon l'unité de surface retenue.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, choisissez les options Navigation puis caractéristiques. Le cadre de saisie des caractéristiques apparaît.

2. S'agissant d'une réhabilitation, la simulation doit être réalisée en surface corrigée.

Rappel

Avant travaux Après travaux

Surface habitable 5 845,50 5 845,50

Surface corrigée (1) 9 353,40 (=SCI) 9 633,60 (=SCF)

Loyer pratiqué en E/m2/SC 21,34 (=TI) 28,20 (=TF)

(1) Augmentation de la surface corrigée liée aux équivalences en surface corrigée des nouveaux équipements.

3. Par défaut, L.O.L.A considère que la simulation est en surface utile.

Comme nous souhaitons être en surface corrigée, cliquez sur le bouton d’option Corrigée.

Un message de confirmation apparaît. En validant ce message, L.O.L.A change son mode de calcul et redéfinit les zones à renseigner dans le cadre des caractéristiques.

4. Pour passer en surface corrigée, cliquez sur le bouton d’option Corrigée. Le message suivant apparaît :

5. Acceptez le changement du mode de calcul en cliquant sur le bouton

. L.O.L.A actualise son mode de calcul du loyer d'équilibre et redéfinit les zones à renseigner dans le cadre des Caractéristiques.

Le type de surface étant défini, vous pouvez saisir les caractéristiques générales de l'opération.

Réhabilitation à la marge Leçon 2 : Saisir les caractéristiques de l'opération


Saisir les caractéristiques générales de l'opération

Les caractéristiques permettent de définir l'opération en termes de logements et de surface de logements.

1. Dans la zone Nombre de logements, saisissez le nombre de logements de l'opération réhabilitée. Pour notre exemple, saisissez 100, puis passez à la zone suivante.

2. La réhabilitation ne portant que sur les logements, il est inutile de saisir un nombre de garages. Passez directement à la zone suivante.

Le nombre de logements doit correspondre au total des logements saisi dans le tableau des prévisions de mise en service.

3. La durée de chantier sera prise en compte automatiquement dans les modalités éventuelles de préfinancement :

- à défaut de saisie des versements réels en période de préfinancement dans les saisies optionnelles, L.O.L.A prendra en compte un échéancier type à partir de la date d'effet en tenant compte de la nature et de la durée du chantier de l'opération ;

- les intérêts de préfinancement sont calculés sur la base de l'échéancier retenu.

La durée du chantier de l'exemple est de 8 mois. Saisissez 8 dans la zone Durée du chantier, puis passez à la zone Catégorie.

L.O.L.A actualise automatiquement votre saisie en ajoutant le mot mois dans la zone.

4. Saisissez Réhabilitation dans la zone Catégorie, puis passez à la zone Surface habitable de cette colonne.

5. Saisissez 5 845,50 dans la zone Surface habitable de la colonne Réhabilitation, puis passez à la zone Prévisions de mise en service.

6. Vous devez reporter le calendrier des prévisions de mise en service des logements et garages. Notre exemple ne comporte qu'une tranche à la date du 01/09/2003. Saisissez cette date dans la colonne Date de la tranche 1 des prévisions de mise en service.

Les dates de mise en service doivent être saisies dans l'ordre chronologique.

Leçon 2 : Saisir les caractéristiques de l'opération Réhabilitation à la marge


Ces prévisions de mise en service sont utiles pour le calcul des montants de loyer et des charges de gestion au prorata temporis sur les premières années de location.

La date de mise en service de la première tranche est considérée comme date de Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT) pour les calculs pour lesquels cette information est nécessaire.

7. Saisissez le nombre de logements mis en service pour la tranche concernée. Notre exemple ne comprenant qu'une tranche, saisissez 100 dans la colonne Nb logts de la tranche 1 et passez à la zone Surface corrigée.

Dans le cas d'une prévision sur plusieurs tranches, le nombre de logements total doit être identique à celui saisi dans les caractéristiques générales de l'opération. Dans le cas contraire, un message d'erreur s'affiche.

8. La zone Surface corrigée permet de saisir la surface corrigée après travaux. Pour notre exemple, saisissez 9 633,60 puis passez à la zone Prix de revient.

La zone de diagnostic figurant au milieu du bandeau de la fenêtre L.O.L.A a disparu. Elle est désormais remplacée par l'affichage des 4 modalités du loyer d'équilibre.


Les caractéristiques générales de l'opération sont maintenant saisies. Vous devez saisir le prix de revient de l'opération.

Réhabilitation à la marge Leçon 2 : Saisir les caractéristiques de l'opération


Saisir le prix de revient de l'opération

Le prix de revient d'une réhabilitation à la marge correspond au prix de revient final des travaux et honoraires. Vous ne devez pas, dans ce cas, vous préoccuper de la valeur de l'opération avant travaux.

1. Saisissez 1 277 610 dans la zone Prix de revient.

Le prix de revient correspond au prix de revient TTC au taux de TVA à 19,60% ou au taux de TVA à 5,50% dans le cas de réhabilitation soumise à cette fiscalité.

Le prix de revient total calculé par L.O.L.A sera augmenté des intérêts capitalisés ou payés dans le cas de préfinancement.

Dans le cas d'une opération en TVA à 5,50%, ces intérêts seront soumis à la TVA s'ils sont échus avant la déclaration d'achèvement des travaux (DAT).

2. Dans la zone dont prix du terrain nu, vous devrez saisir la valeur d'acquisition du terrain sans vous soucier des divers travaux de viabilisation. Notre exemple concerne une réhabilitation sans terrain. Passez directement à la zone suivante.

Le prix de revient hors terrain nu sert de base au calcul de la provision pour grosses réparations.


La saisie des caractéristiques de l'opération est terminée. N'oubliez pas d'enregistrer votre saisie avant de passer à la leçon suivante.



Leçon 3 - Saisir le plan de financement

Les pré-requis

⇐ Avoir saisi les critères d'identification et les caractéristiques de l'opération


⇐ Saisir les caractéristiques du financement de l’opération

⇐ Observer les incidences dans le calcul des annuités des emprunts


⇐ Conformément à l’annexe 4 de la circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997, les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne doivent pas être pris en compte. Ils perturberaient le fonctionnement normal de l’application, rendant incohérent tout calcul de loyer d’équilibre.

⇐ Le plan de financement d'une réhabilitation à la marge ne concerne que le financement des travaux et honoraires.

La marche à suivre

⇐ Saisir les prêts principaux

⇐ Saisir les autres prêts

⇐ Accéder au détail des annuités de chaque emprunt (optionnel)

⇐ Saisir les subventions et les fonds propres

Leçon 3 : Saisir le plan de financement Réhabilitation à la marge


Saisir les prêts principaux

Vous ne pouvez définir que trois prêts principaux.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Navigation puis Financement. Le cadre de saisie du plan de financement apparaît.

2. Le premier prêt locatif aidé concerne celui de la Caisse des Dépôts et Consignations. Saisissez CDC dans la première cellule de la ligne Prêts principaux, puis passez à la zone suivante.

3. Le montant du capital versé s’élève à 891 510 Euros. Saisissez ce montant dans la zone Capital versé en E puis passez à la zone suivante.

4. Le taux d’intérêt annuel pour ce prêt est de 4,20%. Saisissez ce taux dans la zone Taux d’intérêt annuel puis passez à la zone suivante.

5. Dans la zone Durée totale (année), indiquez la durée totale du prêt : 15 ans, puis passez à la zone suivante.

6. La zone Différé permet de distinguer le différé d’amortissement (Différé sur capital) et le différé d’amortissement et d’intérêt (Différé total). Passez directement à la zone Taux de progression.

La logique veut qu'un différé exclut la saisie d’un préfinancement et qu'un préfinancement exclut la saisie d'un différé. En cas de saisie simultanée, L.O.L.A ne prend en compte que le différé et un message apparaît.

7. la zone Taux de progression est à utiliser pour les prêts en remboursement progressif. Passez à la zone suivante.

8. La Date d’effet du contrat correspond à la date de signature la plus récente figurant sur le contrat. Pour notre exemple, saisissez le 15/01/2003 comme date d’effet, puis passez à la zone suivante.

A défaut d’une date au contrat, vous devez saisir la date de mise en chantier de l’opération.

A ce stade, vous devez vous demander si le prêt sera préfinancé ou non. Le préfinancement correspond à une période pendant laquelle les fonds seront versés à l’emprunteur, en fonction de l’avancement du chantier.

La durée du préfinancement est choisie par l’emprunteur. Elle est en général comprise entre 3 et 18 mois pour les prêts aidés.

Réhabilitation à la marge Leçon 3 : Saisir le plan de financement


9. Notre exemple, en réhabilitation, ne prévoit pas de préfinancement. Passez à la zone Autres prêts.


Le prêt principal est saisi. Passez à l’étape suivante pour la saisie des autres prêts.



Saisir les autres prêts

Les autres prêts correspondent aux prêts complémentaires de l’opération. L.O.L.A limite le nombre de prêts complémentaires à cinq.

1. L’énoncé de l’exemple prévoit un prêt CIL d’un montant de 30 490 Euros avec un taux de 2% sur 15 ans avec un différé sur capital de 2 ans et une date d’effet au 21/01/2003. Saisissez ces renseignements sur la première ligne de la zone Autres prêts.

2. Un prêt CIVAM est prévu pour un montant de 9 165 Euros avec un taux de 2% sur 15 ans et une date d’effet au 21/01/2003. Saisissez ces renseignements sur la deuxième ligne de la zone Autres prêts.

Dans L.O.L.A, les prêts donnant lieu à des versements échelonnés sans préfinancement sont versés en une seule fois.

Ceci peut arriver dans le cas de prêts spécifiques avec ou sans différé d’amortissement.


La saisie des autres prêts est terminée. Passez à l’étape suivante afin de vérifier le détail des annuités.

Réhabilitation à la marge Leçon 3 : Saisir le plan de financement


Accéder au détail des annuités de chaque emprunt (optionnel)

Le tableau de calcul des annuités des emprunts vous permet de vérifier le détail des annuités de chacun des prêts et ainsi de contrôler la cohérence de votre saisie.

1. Cliquez sur le bouton situé en haut à gauche du cadre Plan de financement. L.O.L.A affiche le tableau de calcul des annuités d’emprunts.

2. Effectuez les vérifications qui s’imposent.

3. Cliquez sur le bouton pour revenir à la simulation et effectuez les modifications si vous avez détecté des erreurs.

La vérification étant terminée, passez à l’étape suivante pour saisir la subvention prévue et les fonds propres.



Saisir les subventions et les fonds propres

Lorsqu’une subvention est prévue pour une opération, il est nécessaire d’en préciser la nature et le montant.

1. La première subvention obtenue pour notre opération est une subvention locative aidée au titre de la PALULOS d’un montant de 123 760 Euros. Saisissez ce montant dans la zone Subventions SLA puis passez à la zone suivante.

2. Notre exemple ne prévoit pas de subvention foncière. Passez directement à la ligne suivante.

3. La deuxième subvention de notre exemple est une subvention Ville d'un montant de 30 490 Euros. Saisissez ces valeurs dans leurs zones respectives.

4. Notre exemple ne prévoyant aucun autre montant de subvention à saisir, positionnez-vous dans la zone Fonds propres et saisissez 188 195 Euros.


Le plan de financement est complètement saisi. N'oubliez pas d'enregistrer votre saisie avant de passer à la leçon suivante.



Leçon 4 - Saisir les paramètres d’exploitation

Les pré-requis

⇐ Avoir saisi les critères d'identification de l'opération, ses caractéristiques et ses modalités de financement


⇐ Saisir les hypothèses d’exploitation de l’opération


⇐ Les éléments de l’exploitation de l’opération après mise en service correspondent aux charges et aux hypothèses économiques retenues pour la simulation.

⇐ La circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997 et la note technique complémentaire en vigueur précisent les modalités d’actualisation des loyers et des charges relatives à l’exploitation des logements.

⇐ Les différents paramètres économiques à prendre en compte pour l’appréciation du droit à prêt, recommandés par la note technique de la DGUHC, figurent entre parenthèses à droite des cellules de saisie concernées.

La marche à suivre

⇐ Saisir les montants des loyers

⇐ Saisir les charges d’exploitation

⇐ Compléter les hypothèses économiques

Leçon 4 : Saisir les paramètres d'exploitation Réhabilitation à la marge


Saisir les montants des loyers

Les montants des loyers se découpent en trois types de loyer : - les loyers plafonds, - les loyers pratiqués, - les loyers annexes.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Navigation puis exploitation. Le cadre de saisie des Paramètres d’exploitation des logements apparaît. Les taux en vigueur (selon la circulaire du 29 mai 1997) sont proposés par défaut dans les cellules de saisie et rappelés entre parenthèses. Les données monétaires doivent être saisies en valeur de l'année de simulation.

Si l’année de référence des données monétaires diffère de l’année de simulation, dans le cas de simulations réalisées a posteriori, la formule de calcul de la valeur à l’année de simulation peut être portée directement dans la zone concernée.

2. Sélectionnez la zone Taux d'inflation dont le taux par défaut est correct à 1,60%. Passez à la zone Loyer plafond.

Le maximum du loyer autorisé après travaux correspond au loyer le plus bas entre :

- le loyer maximum de la convention : 29,42 Euros, maximum actualisé au 1/07/2003 ;

- le plafond tenant compte d'une augmentation limitée à 10% du montant des travaux, subvention de l'Etat déduite(1),

(21,34 x 9 353,40) + (10% x (1 277 610 – 127 760)) _________________________________________________________________________________________= 32,66 €

9 633,60

Le maximum d'augmentation du loyer est donc de 29,42 d’où :

Tx maxi x 9 633,60 = (29,42 x 9 633,60) - (21,34 x 9 353,40)

d'où 9 353,40 Tx maxi d'augmentation = 29,42 – 21,34 x _________________________ = 8,70

9 633,60

(1) Annexe 3 de la Circulaire du 1er février 1988 :

- dans le cas de travaux importants, 10% du loyer antérieur ;

- si insuffisant, 10% (au plus) du coût des travaux, hors subvention de l'Etat ;

- si encore insuffisant et si financé par prêts < 15 ans, 12,5% au plus du coût des travaux, hors subvention de l'Etat.

Réhabilitation à la marge Leçon 4 : Saisir les paramètres d'exploitation


3. Le montant du loyer plafond autorisé est donc de 8,70 Euros par m2 de surface corrigée. Saisissez la formule ou ce montant dans la zone Loyer plafond, puis passez à la zone Loyers pratiqués en E/m2 SC - Logements Réhabilitation.

Le bailleur souhaite limiter son taux de loyer pratiqué après travaux à 28,20 €. Pour un calcul à la marge, la même formule que pour le taux maxi d’augmentation (cf. §2) est appliquée :

Tx pratiqué d’augmentation = 28,20 - 21,34*( 9 353,40 / 9 633,60 )

Tx pratiqué d’augmentation = 7,48 €

4. Saisissez la formule ou 7,48 comme loyer pratiqué, puis passez à la zone Frais de gestion en E/logt/an.


Les montants des divers loyers sont saisis. Vous devez maintenant saisir les charges d’exploitation.



Saisir les charges d’exploitation

Les charges d'exploitation correspondent aux charges que vous devez imputer à la simulation pour l'exploitation du projet simulé.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Navigation puis exploitation et sélectionnez la zone Frais de gestion en E/logt/an.

Dans le cas d'une réhabilitation à la marge, vous ne devez pas saisir de frais de gestion, ni de TFPB. Bien que l'énoncé de l'exercice vous précise la valeur de ces données, elles ne sont pas utilisées dans le calcul du loyer à la marge.

Rappel : cette méthode vise à calculer le plus petit loyer qui équilibre toutes les charges résultant du financement de travaux de réhabilitation.

2. Passez directement à la zone Reconstitution des fonds propres.

3. La reconstitution des fonds propres doit s'effectuer sur une durée de 15 ans, puisque l'opération est financée par un prêt principal d'une durée de 15 ans. Cliquez sur la case d’option Oui, saisissez 15 puis passez à la zone Rémunération de la trésorerie.


Les charges d'exploitation sont saisies. Vous devez maintenant effectuer vos hypothèses économiques.

Réhabilitation à la marge Leçon 4 : Saisir les paramètres d'exploitation


Compléter les hypothèses économiques

Les hypothèses économiques sont les prévisions : - d'évolution des loyers et charges sur la période de calcul du loyer d'équilibre, par rappel des saisies déjà effectuées, - des taux de rémunération de la trésorerie, proposés selon la circulaire et que vous pouvez modifier.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Navigation puis exploitation et sélectionnez la zone Rémunération de la trésorerie.

L.O.L.A vous mentionne pour rappel les taux :

- d'inflation saisis dans les paramètres d'exploitation,

- d'évolution des dotations à la PGR,

- d'évolution des frais de gestion,

- d'évolution de la TFPB.

Seule la rémunération de la trésorerie est à renseigner si elle ne correspond pas aux valeurs indiquées par défaut.

2. L'exemple prévoit une rémunération de la trésorerie à 3,00% qui correspond au taux par défaut des zones pour soldes positifs et pour soldes négatifs ; passez à la zone suivante.

Le montant du loyer d'équilibre normal figurant dans le bandeau supérieur indique un montant de 9,76 E/m2. Il correspond au loyer minimum, équilibrant les travaux et honoraires de la réhabilitation, rapporté à la surface après travaux.

Pour les besoins de l'accessibilité sociale, il est nécessaire de calculer le loyer total avec prise en compte du loyer d'équilibre des travaux :

9,76 + ((21,34 x 9 353,40) / 9 633,60) = 30,48 E/m2 SC

Ce taux de 30,48 E/m² SC est trop élevé au regard du taux maximum conventionnel de 29,42 E et induit la réalisation d’une simulation en consolidée (cf. exercice suivant).

Ce taux plafond de 29,42 (ou mieux le taux pratiqué de 28,20 E, s’il suffit à équilibrer la simulation en consolidé) sera retenu pour la vérification de l’accessibilité sociale dans le cadre de cette simulation à la marge.



3. Avant de poursuivre, vérifiez que les données que vous venez de saisir correspondent aux données figurant dans le cadre suivant:

La saisie des données de la simulation est terminée. N'oubliez pas d'enregistrer votre saisie avant de passer à la leçon suivante.



Leçon 5 - Visualiser et imprimer les résultats

Les pré-requis

⇐ Avoir effectué toutes les saisies et les vérifications nécessaires

⇐ Etre équipé d'une imprimante connectée au poste de travail


⇐ Détailler et interpréter les résultats de l'opération simulée

⇐ Imprimer ces résultats


⇐ Les résultats de la feuille LOLA sont convertis en loyer au m2

La marche à suivre

⇐ Visualiser les résultats économiques et sociaux

⇐ Visualiser les résultats du compte prévisionnel d'exploitation

⇐ Imprimer la simulation

Leçon 5 : Visualiser et imprimer les résultats Réhabilitation à la marge


Visualiser les résultats économiques et sociaux

Vous pouvez obtenir l'affichage permanent dans le bandeau supérieur du loyer d'équilibre de l'opération simulée selon les quatre modalités définies par les différentes circulaires.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Affichage puis résultats.... La fenêtre suivante apparaît :

2. Sélectionnez l'option Résultats résumés et l’option pour l’unité monétaire

souhaitée, Euros ou Francs, puis cliquez sur le bouton . Le cadre Résultats économiques et sociaux apparaît avec toutes les données monétaires affichées en Euros ou en Francs, selon l’unité choisie :

Les données des simulations doivent être saisies et enregistrées toutes en Euros ou toutes en Francs dans la base, selon le choix initialement fait lors de la création de la première simulation.

L.O.L.A offre la possibilité d’afficher et d’imprimer dans la monnaie de saisie ou dans l’autre monnaie.

Réhabilitation à la marge Leçon 5 : Visualiser et imprimer les résultats


3. Le prix de revient total de l'opération comprend le prix de revient de l'opération éventuellement augmenté des intérêts capitalisés ou payés liés au préfinancement des prêts principaux (y compris la TVA sur ces intérêts s'ils sont échus avant la DAT, le taux de TVA étant celui saisi dans le pavé "financement").

4. Les résultats de calcul du loyer d'équilibre, selon les hypothèses choisies, sont affichés en euros (ou en Francs selon l’option monétaire retenue) annuels par m² de surface corrigée.

5. En bas du cadre Résultats économiques et sociaux, dans la zone Comparaison des loyers, un graphique présente le loyer maximum de conventionnement, le loyer d'équilibre et le loyer pratiqué ou prévu.



6. Les résultats sociaux affichés résultent du cas type d'un ménage avec :

- 2 personnes à charges,

- revenus de 870 E,

- logement de 110 m² de surface corrigée, surface correspondant à un T3.

Dans notre exemple d'amélioration en calcul à la marge, un message signale que le tableau "Accessibilité sociale" n'a de sens que si le calcul est effectué sur le loyer complet ("calcul consolidé"). Pour se faire, il sera nécessaire d'appliquer 28,20 Euros comme loyer pratiqué.

7. Le loyer résiduel correspond :

- au loyer mensuel calculé sur la base du loyer pratiqué ou par défaut du loyer d'équilibre,

- augmenté du forfait de charges APL,

- minoré de l'APL calculée.

8. Le message, figurant au bas des résultats, indique si l'opération est équilibrée ou non.

Les résultats de la simulation sont interprétés. Dans l'étape suivante, vous pourrez visualiser les résultats du compte prévisionnel d'exploitation de votre simulation pour les différents types de loyer.



Visualiser les résultats du compte prévisionnel d'exploitation

Le compte prévisionnel d'exploitation est un tableau détaillé qui permet un contrôle fin, par année et par poste, de l'évolution des charges et des produits. Il indique aussi les soldes de trésorerie par opération.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez les options Affichage puis résultats.... La fenêtre suivante apparaît :


2. Six options vous sont proposées en Euros, ou en Francs selon l’option monétaire choisie dans le cadre en bas à droite :

- Résultats résumés vous permet d'afficher les résultats économiques et sociaux de la simulation.

- Les options suivantes vous permettent de visualiser les Comptes Prévisionnels d'Exploitation. Elles prennent en considération cinq hypothèses différentes de loyers :

- pour le loyer pratiqué,

- pour le loyer d'équilibre en cumulé,

- pour le loyer d'équilibre annuel,

- pour le loyer de suréquilibre,

- pour le loyer d'équilibre sur une plage d'années.

Vous ne pouvez choisir qu'une option à la fois.

3. Pour notre exemple, sélectionnez Pour le loyer d'équilibre en cumulé

puis cliquez sur le bouton . Le compte prévisionnel d'exploitation pour le loyer en cumulé apparaît.



4. Les produits correspondent aux :

- loyers encaissés des logements,

- autres loyers et produits exceptionnels.

5. Les charges correspondent :

- aux annuités de remboursement des emprunts,

- à la reconstitution des fonds propres investis,

- à la dotation à la provision pour grosses réparations,

- aux autres charges ou charges exceptionnelles.

6. Il en découle des soldes de trésorerie présentés sous la forme :

- d'un solde annuel hors charges et produits financiers (total des produits - total des charges),

- d'un solde cumulé hors charges et produits financiers (solde cumulé de l’exercice n-1 + solde annuel de l'exercice n),

- d'un solde cumulé avec charges et produits financiers, qui résulte du solde cumulé avec charges et produits financiers de l’exercice n-1, majoré ou diminué :

- du solde de l'exercice n,

- selon les cas, des produits ou des charges financiers calculés en multipliant le taux des produits (ou des charges) financiers par une assiette constituée du solde cumulé avec charges et produits financiers de l’exercice n-1 et la moitié du solde annuel de l'exercice n.

6. Pour revenir à L.O.L.A, cliquez sur le bouton .

7. Vous procéderez de la même façon pour les autres types de loyer.

L'affichage des résultats est terminé. Dans l'étape suivante, vous imprimerez les différents états de votre simulation.



Imprimer la simulation

Vous pouvez imprimer vos données et les résultats en fonction des interprétations que vous souhaitez effectuer.

1. Dans le menu L.O.L.A 2.1F, sélectionnez l'option Impression (données et résultats).... La fenêtre suivante apparaît :)


2. Vous trouvez ici la liste de tous les états disponibles. Pour imprimer un ou plusieurs état(s) en une seule opération, il suffit de cocher la ou les case(s) correspondante(s). Pour notre exemple, cochez les cases Résultats et Compte prévisionnel avec loyer d’équilibre en cumulé,

puis, cliquez sur le bouton .

Les impressions sont automatiquement lancées. N'oubliez pas d'enregistrer votre simulation.

L'accessibilité sociale de ce cas sera traitée dans la leçon 5 de l'exercice de réhabilitation consolidée.

L'exercice traitant le cas de réhabilitation à la marge est terminé. D'autres exercices sont à votre disposition :

- le logement ordinaire, - la réhabilitation en consolidé, - le logement foyer.

Afin de rester dans la logique de la réhabilitation, nous vous conseillons de suivre l'exercice Réhabilitation en consolidé.

Documents

Exemple d'application - Financement du logement social · financement de travaux de réhabilitation. ⇐ Rappel des notions considérées : ... corrigé par le rapport entre surface