EY et l’immobilier social- prévoir le futur ou le créer · 2019-03-28 · Prévoir le futur ou le créer 3 Sommaire L’immobilier social, un secteur en recomposition 4 Principaux

Prévoir le futur ou le créerEY et l’immobilier social

2019

Édito

3Prévoir le futur ou le créer

Sommaire L’immobilier social, un secteur en recomposition 4

Principaux enjeux pour les acteurs du logement social 6

EY, partenaire de vos projets de transformation 9

Notre équipe interdisciplinaire pour répondre à vos enjeux 14

Relever ensemble les défis de demainL’immobilier social est un dispositif clé au cœur de la cohésion des territoires qui connaît un contexte réglementaire mouvant depuis de nombreuses années.

Depuis peu, cette effervescence s’accélère par des réformes financières et structurelles impulsées par le gouvernement, destinées à :

• Répondre à la demande de logements qui ne cesse d’augmenter depuis plusieurs décennies et qui touche inégalement le territoire français.

• Réviser l’adéquation de la politique du logement et des parcours résidentiels avec les évolutions démographiques et les enjeux des territoires, ainsi que l’évolution des modes de vie des français.

Il en résulte une mise sous tension du modèle économique et une nécessaire ré-interrogation du modèle stratégique des acteurs de l’immobilier social.

Ces évolutions financières et structurelles conduisent les acteurs de l’immobilier social à se réinventer, en repensant leur positionnement territorial, leur organisation, leur fonctionnement et leurs métiers.

En parallèle, les ruptures technologiques, dont l’apparition s’accélère au gré de découvertes de plus en plus innovantes, imposent aux acteurs de réinventer leurs outils et leurs processus afin de répondre aux besoins sans cesse renouvelés de leur écosystème.

Ces transformations doivent s’opérer en trouvant un équilibre entre la mission sociale permettant l’accueil et l’accompagnement des ménages les plus fragiles et la performance commerciale et opérationnelle.

La complexité de cet équilibre ne pourra être surmontée que par la définition d’un projet territorial partagé entre élus et organismes du logement social afin d’assurer une offre de logements et de services cohérente avec les spécificités du territoire.

Face à ces enjeux, EY a capitalisé sur les missions réalisées auprès de plus de 250 clients pour développer une offre de services multidisciplinaires unique.

EY est fier d’accompagner chaque jour les décideurs publics au service d’un fonctionnement plus efficace, plus juste et plus durable de notre société.

Fabrice REYNAUD Associate Partner, Responsable du secteur de l’Immobilier Social

Thierry DESCOUDARD Associate Partner

Édito

EY et l’immobilier social

L’immobilier social, un secteur en recomposition

4

Une mise sous tension du modèle économiqueLa loi de Finances 2018 a contraint les bailleurs sociaux à s’adapter afin de compenser les effets financiers de la RLS et de diminuer leur dépendance à l’aide publique, et ainsi garantir leur pérennité financière.

Un modèle stratégique à réinterrogerLa loi ELAN invite à une transformation rapide en fixant des objectifs à horizon 2021, interrogeant ainsi le fonctionnement et le devenir des bailleurs sociaux.

Un besoin de transformation des bailleurs sociauxLes évolutions réglementaires et financières forcent les acteurs du logement social à se réinventer, en repensant leur positionnement territorial, leur organisation, leur fonctionnement et leurs métiers. Cette transformation doit s’opérer en trouvant un équilibre entre la mission sociale permettant l’accueil et l’accompagnement des ménages les plus fragiles et la performance commerciale et opérationnelle. La complexité de cet équilibre ne pourra être surmontée que par la

définition d’un projet territorial partagé entre élus et organismes du logement social afin d’assurer une offre de logements et de services cohérente avec les spécificités du territoire.

Ce besoin de transformation sera notamment porté par une recomposition imposée du tissu des OLS

Obligations de regroupement• Bailleurs de moins de 12 000 logements • OPH de moins de 12 000 logements ayant le

même EPCI de rattachement (hors métropole du Grand Paris)

Exonérations au regroupement• Bailleurs de plus de 12 000 logements• Bailleurs appartenant à un groupe ou une

société de coordination• Bailleurs de moins de 12 000 logements qui

n’ont que leur siège dans le département• SEM dont le CA moyen sur trois ans est

supérieur à 40 millions d’euros

Les dernières mesures législatives ont remis en question l’adéquation entre la politique du logement et des parcours résidentiels avec les évolutions démographiques et les enjeux des territoires, ainsi que l’évolution des modes de vie des français. La loi de Finances 2018 a ainsi bousculé l’équilibre financier des acteurs du secteur et la loi ELAN a posé le cadre institutionnel de la transformation du secteur.


Un contexte réglementaire en évolution obligeant les acteurs de l’immobilier social à se réinventer


Principaux enjeux pour les acteurs du logement social La loi de Finances 2018 et la loi ELAN bousculent l’équilibre financier, les activités et l’écosystème des bailleurs sociaux…

La loi de Finances 2018 contient les mesures suivantes : • Réduction du Loyer de Solidarité (RLS)• Hausse de la TVA sur la construction et la rénovation

de logements sociaux de 5,5 % à 10 %• Hausse des prélèvements CGLLS• Taxe sur les plus-values réalisées lors de cessions de

logements

Cela affecte dès 2018 les ressources des organismes HLM avec une perte estimée à horizon 2020 de 70 % de l’autofinancement.

La loi de Finances 2018 contraint les bailleurs sociaux à s’adapter afin de compenser notamment les effets financiers de la RLS et de diminuer sa dépendance à l’aide publique.

Le projet de loi ELAN comprend les dispositions de réforme structurelle du secteur du logement social suivantes :• Une réorganisation du tissu des organismes de logement

social à échéance de trois ans devant se traduire par des regroupements et des mutualisations.

• Une meilleure mobilisation de valeur patrimoniale des bailleurs sociaux, avec notamment une accélération des ventes de patrimoine pour générer de nouvelles ressources financières.

• Une simplification de l’environnement réglementaire devant permettre un desserrement des contraintes qui pèsent sur l’activité des organismes de logement social (assouplissement des normes de construction qui alourdissent les prix de sortie, réduction des contraintes sur le logement intermédiaire).

Le projet de loi prévoit notamment d’autoriser le gouvernement à légiférer un certain nombre de sujets par ordonnance.

Le projet de loi ELAN va avoir un impact fort sur le fonctionnement et le devenir des bailleurs sociaux.

66 articles en quatre axes• Construire plus, mieux et moins cher (Titre I)• Évolution du logement social (Titre II)• Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité

sociale (Titre III)• Améliorer le cadre de vie (Titre IV)

6

… et s’appuient sur des convictions concernant la transformation du secteur

1Les pouvoirs publics devront accompagner cette transformation via la simplification de l’environnement réglementaire du secteur et la coordination des logiques de regroupement territorial, notamment pour les Offices de l’Habitat, afin de garantir le maintien de l’accès à l’habitat sur l’ensemble du territoire.

2La transformation du modèle devra s’appuyer sur les logiques territoriales des bassins d’habitat afin de mettre en place des organisations adaptées aux besoins locaux.

3Les principes de cohérence d’action et de subsidiarité devront guider les regroupements d’organismes sur les territoires

4La transformation devra garantir :• La cohérence entre l’offre proposée par les

acteurs du logement social et la demande• La viabilité financière des regroupements• Le maintien du niveau d’entretien du parc et de

la qualité de service

La pérennité du logement social passe par une recomposition de son paysage et une refonte de son modèle économique.


EY et l’immobilier social8

Devancer un environnement en constante évolution• Animation des réformes• Politique de l’habitat• Rapprochements• Mise en place d’un business plan et identification des financeurs potentiels• Transactions• Stratégie d’entreprise

STRATÉGIE

PERFORMANCE

RISQUES

DIGITAL

Repenser l’organisation et les pratiques pour améliorer la performance• Transformation des organisations et des compétences• Performance et excellence opérationnelle des activités principales d’un bailleur• Communication, engagement des équipes et conduite du changement

Maîtriser les risques pour créer de la valeur• Gouvernance, risques et contrôles• Renforcer la transparence de l’action• Conseil juridique, fiscal et social• Cybersécurité

EY, partenaire de vos projets de transformationDes compétences interdisciplinaires dédiées aux acteurs de l’immobilier social

Transformer les technologies en opportunités de développement• Culture digitale intégrée• Prise de décision objective via des analyses prédictives et de données

(analytics et big data)• Processus automatisés (robotisation et intelligence artificielle)• Efficience par l’expérience clients (UX)



1. Devancer un environnement en constante évolution

Animation des réformes• Définition des politiques du logement, des réflexions

sur l’évolution du secteur avec les organisations professionnelles : loi de finance 2018, loi ELAN, réforme de la demande de logement, réforme de la gestion des attributions, DALO, Programme National de Rénovation Urbaine, réforme Action Logement.

Politique de l’habitat• Transfert des compétences politiques et habitat

à un niveau intercommunal

• Définition de la politique locale de l’habitat social

Rapprochements• Études d’opportunité et faisabilité à la création de

rapprochement d’OLS : audit, étude de faisabilité et accompagnement juridique (droit des affaires et droit public), social (droit social), comptable, financier et fiscal, stratégique et organisationnel de scénarios de rapprochement

• Programmes d’intégration post-rapprochement : structuration et pilotage de programmes d’intégration et synergies d’acquisition ou de rapprochement

Transactions• Création de sociétés : OPH, ESH, SEM, GIE/GIP, SAC,

société civile immobilière de construction vente, société à caractère mutualiste ou coopératif

• Due diligence stratégique dans le cadre d’acquisition, de cession ou de transfert d’actifs

• Ouverture de l’actionnariat par voie de levée de fonds privés, rapprochement de l’actionnariat de référence d’OLS

Mise en place d’un business plan et identification des financeurs potentiels• Mise en place d’un business plan à travers un modèle

financier permettant d’identifier le besoin de financement et la typologie du financement : fonds propres (capital social, compte courant) /financement bancaire (court terme/long terme)/financement obligataire

• Analyse du business plan afin de s’assurer de la viabilité du BP et du remboursement des financements externes

• Mise en place de sensibilités et analyse de celles-ci sur la base d’indicateurs clés : TRI (actionnaires et projets) ainsi que les ratios bancaires (ADSCR, LLCR, LTV), analyse de la trésorerie

• Préparation de la documentation projet permettant de mettre en avant les principaux résultats et les hypothèses structurantes du business plan

• Identification des fonds d’investissements (infrastructures et immobiliers) et première prise de contact

• Préparation du package financier : Mémorandum d’information (projet, contexte et premiers chiffres clés), un business plan, accord de confidentialité.

Stratégie d’entreprise• Élaboration et mise en œuvre de Plan Stratégique

d’Entreprise et de plan RSE

• Stratégie d’investissement : accompagnement lors des phases d’investissement et de croissance, analyse des aides économiques versées aux OLS

• Relais de croissance : études d’opportunité et accompagnement au développement de relais de croissance tels que stratégie de vente, gestion de copropriété et de syndic, logements intermédiaires, logements spécifiques (foyers, seniors, étudiants, familles monoparentales)

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2. Repenser l’organisation et les pratiques pour améliorer la performance

Transformation des organisations et des compétences• Élaboration d’une organisation cible en lien avec la

stratégie et les objectifs de performance

• Identification des impacts et évolutions métier et humain

• Optimisation de la gouvernance et du cycle de gestion de l’entreprise

Performance et excellence opérationnelle des activités principales d’un bailleur • Transverse : gestion des financements, stratégie

patrimoniale, CUS

• Développement : étude d’opportunités, optimisation foncière, opérations d’aménagement - ANRU, rénovation urbaine, processus VEFA

• Entretien et valorisation du patrimoine : performance du plan d’entretien, processus de remise en état des logements - REDL

• Commercialisation : sectorisation du patrimoine, gestion de la demande de logement, gestion des attributions, gestion de la vacance, état des lieux

• Gestion locative : remise en ordre des loyers – ROL, gestion des impayés, gestion du précontentieux et contentieux

• Gestion de la demande client et relation client, gestion des sinistres, gestion des métiers de proximité

Performance et excellence opérationnelle des activités de soutien d’un bailleur• Gestion comptable et financière

• Simplification et rationalisation des fonctions finance : passage en comptabilité commerciale, diagnostic financier, conception et mise en œuvre des projets de réduction des coûts de gestion

• Amélioration du pilotage financier : développement du contrôle de gestion pour un pilotage financier des activités, maîtrise budgétaire

• Gestion des achats : diagnostic de la fonction achat, mise en œuvre des plans d’économies, gestion dynamique de la fiscalité

• Gestion des ressources humaines : optimisation de la gestion des RH, compétences, formations et mobilité

Les prestations relatives à la gestion juridique et fiscale et à la gestion des systèmes d’information sont décrites respectivement dans les parties risques et digital

Communication, engagement des équipes et conduite du changement• Analyse et évaluation de la culture des organisations

• Structuration et animation des programmes d’accompagnement des transformations : développement d’une stratégie de déploiement adaptée, communication et accompagnement des équipes, gestion des contraintes sociales



3. Maîtriser les risques pour créer de la valeur

Gouvernance, risques & contrôles• Aide à la prise de décisions : analyse des

processus métiers, renforcement des procédures de tests de conformité, évaluation et pilotage des risques des grands programmes de transformation

• Transformation de la fonction Risques : revue de maturité et détermination d’un plan de transformation pour créer une gestion des risques efficiente et capable de créer de la valeur

• Audit interne : construction et pilotage des solutions sur-mesure pour mettre en œuvre une fonction audit interne capable de jouer un rôle actif dans le suivi des projets de transformation de l’entreprise

• Contrôle interne : attestation externe du cadre de contrôle interne et des dispositifs opérationnels de contrôles mis en place par les prestataires sur les processus métiers et technologiques

Conseil juridique, fiscal et social• Contrats : marchés publics et marchés privés

réglementés, conventions de délégation de service public, conventions de Partenariat Public-Privé (PPP), montages de projets complexes et ingénierie contractuelle

• Conformité aux réglementations (RGPD)

• Sécurité juridique, prévention, dialogue avec les juridictions administratives et organismes de contrôle, fonction publique

• Fiscalité, comptabilité publique, développement et aides économiques

• Organisation territoriale, organismes associés : intercommunalité, organisation des relations avec les satellites (associations, établissements publics, SEM)

• Aménagement et urbanisme, gestion et valorisation du domaine public, environnement

Cybersécurité• Stratégie de cybersécurité

• Cyber Education : formation, sensibilisation et simulation d’incidents sécurité

• Cyber Défense : évaluation des niveaux d’exposition au risque cyber (cyberintelligence, tests d’intrusion, revue de code, analyse de malware) et la maturité cyber des organisations

• Cyber Operations : surveillance constante des infrastructures et des applications

Renforcer la transparence de l’action • Commissariat aux comptes : audit financier,

contractuel et légal, présenter des comptes financiers équilibrés et certifiables, pilotage et comptabilité analytique, etc.

• Amélioration de la transparence et la fréquence de la communication institutionnelle

Négociation financière• Analyse des contrats afin de s’assurer de la

répartition des risques : marchés publics et marchés privés réglementés, conventions de délégation de service public, conventions de Partenariat Public-Privé (PPP), montages de projets complexes et ingénierie contractuelle

• Analyse du contrat de financement (bancaire/obligataire/fonds propres) : viabilité des clauses au regard des problématiques du projet, mise à jour du business plan.

• Analyse des garanties et sûretés demandées

• Accompagnement lors de la phase de due diligence comptable, fiscale et d’audit du business plan

• Accompagnement lors de la phase de négociation avec les établissements financeurs

• Accompagnement pour la cristallisation des taux (si financement à taux variable) le cas échéant

• Accompagnement pour la levée des conditions préalables à la signature et au premier tirage des financements

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4. Transformer les technologies en opportunités de développement

Culture digitale intégrée• Stratégie IT et digitale

• Création de nouveaux modèles d’activité et évolution des métiers par le digital (services enrichis aux clients) : dématérialisation, BIM et modélisation 3D, objets et immeubles connectés, plateforme de services (fournisseurs, locataires), web 2.0, économie collaborative

• Transformation du modèle opérationnel de la fonction SI et digital : appui au management et à la gouvernance des DSI, optimisation de la gestion financière des DSI, choix de solutions/d’intégrateurs, cadrage et pilotage de projets, tests et déploiement

Prise de décision objectivée via des analyses prédictives et de données (data analytics) • Gouvernance des données et

valorisation des informations : analyse et caractérisation des locataires, amélioration de la gestion des impayés, amélioration du peuplement des logements, anticipation des évolutions démographiques sur le patrimoine immobilier, optimisation des loyers.

• Process mining : analyse complète de la façon dont les processus sont réellement opérés dans les systèmes

Processus automatisés (robotisation et intelligence artificielle)• Solutions et capacités

d’automatisation de processus de l’entreprise (finance, supply chain, achats, RH) : évaluation du potentiel d’automatisation, développement et déploiement des robots et de l’IA Efficience par l’expérience client (UX)

• Conception de nouveaux services différenciants, accompagnement de leur développement et réinvention de l’expérience client : digitalisation et pilotage amélioré de la commercialisation, optimisation des canaux de contacts et amélioration de la relation et de l’expérience locataires



EY France secteur public

80 M€ de chiffre d’affaires

1/3 des activités de conseil

500 collaborateurs dédiés à ce secteur

>1 500 clients Ministères, opérateurs de

l’État, collectivités territoriales, établissements publics,

institutions européennes et internationales, opérateurs

d’infrastructures

EY en France

1 092 M€ de chiffre d’affaires

5 660 collaborateurs

16 bureaux

21% de collaborateurs en région

1 centre d’excellence dédié, parmi les 14 centres

mondiaux

EY France immobilier social

50 collaborateurs dédiés à ce secteur

auditeurs, consultants, juristes et fiscalistes

>250 clients Institutionnels (dont Ministère

du logement, etc.), réseaux (dont Action Logement,

USH, fédérations), régulateur (groupe de travail HLM de

la compagnie nationale des commissaires aux comptes), bailleurs (OPH, ESH, SEM)

EY, des compétences interdisciplinaires au service des acteurs du logement social


Nos quatre métiers

Audit | Fiscalité & Droit | Conseil | Transactions

Notre mission

1 Créer les conditions de la confiance dans l’économie

2 Stimuler la performance globale de nos clients pour nourrir une croissance durable

3 Accompagner les organisations pour réussir leurs projets de transformation

Nos valeurs

INTÉGRITÉ RESPECT ESPRITD'ÉQUIPE


INTERDISCIPLINARITÉConseil

Fiscalité & DroitAudit

Transactions

PROXIMITÉ TERRITORIALE16 bureaux régionaux

au cœur du développement des territoires

VISION PROSPECTIVEÉtudes

PublicationsRecherche

RÉSEAUX ET CENTRES D’EXCELLENCE

Clubs d’expertsAteliers et matinées EY

Groupe HLM de la Compagnie nationale des commissaires

aux comptes

La proposition de valeur EY est unique

Équipe interdisciplinaireConvaincu que la l’interdisciplinarité est indispensable pour apporter les meilleures réponses à vos besoins, EY réunit une équipe dédiée en France de plus de 50 consultants, auditeurs, juristes et fiscalistes qui se mobilisent à vos côtés, afin de vous offrir vision, performance, transparence et innovation.Depuis plus de 20 ans, EY a construit une expérience unique et interdisciplinaire du secteur de l’immobilier social, et dispose d’une très forte connaissance du secteur, qui repose sur une équipe de professionnels partageant de bonnes pratiques pour les acteurs de l’immobilier social : institutionnels, réseaux, bailleurs afin de les accompagner dans leurs réflexions et leurs projets de transformation.

ProximitéAvec ses 16 bureaux régionaux, notre équipe s’engage aux côtés des acteurs de l’immobilier social pour construire les territoires de demain.

Réseaux et centres d’excellence EY a développé des centres d’excellence par secteur d’activité et fonction, regroupant les experts les plus qualifiés de notre réseau :• Membre du groupe de travail HLM de la compagnie

nationale des commissaires aux comptes• Clubs d’experts : échange avec ses pairs, par fonction (audit

interne, digital, directeurs financiers)• Ateliers et matinées EY : actualités réglementaires et

techniques

Vision prospectiveChaque année, EY publie environ 200 études, recherches et publications notamment sur les enjeux et opportunités des territoires, des acteurs du secteur de l’immobilier et de l’immobilier social.

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De la ville au territoire intelligentLa donnée au cœur de la transformation des Smart Cities

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Real Estate & Urban Employment MonitorCroissance et recrutements : optimisme ou vigilance ?

France | 3e Édition | 2019

En collaboration avec



De nombreux acteurs ont déjà pu apprécier notre expertise

L’expertise d’EY dans le secteur du logement social se traduit par la confiance qui nous est accordée par un grand nombre d’acteurs du secteur (institutionnels, réseaux, ESH, OPH, SEM) dont ceux que nous avons accompagnés ces trois dernières années.

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Institutionnels• Ministère de la Transition

écologique et solidaire/Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages

• AGORAH - agence d’urbanisme à la Réunion

• ANCOLS - Agence nationale de contrôle du Logement Social

• ANRU - Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

• ANAH - Agence Nationale de l’Habitat

Réseaux• USH – Union Sociale pour l’Habitat• AORIF - Association des

Organismes HLM de la région Île-de-France

• Fédération OPH• AR HLM – Associations régionales

HLM• Fédération ESH• Action Logement

SEM• RIVP• SEMIGA• SEM Villerupt• Habitation Moderne

ESH• 3F Grand Est• Batigère• Mancelle d’Habitation• Domaxis• France Habitation• France Loire• Moulins Habitat• Vitry Habitat – Foyer Rémois• Néolia• Promologis• ICF Habitat Sud-Est Méditerranée• La Maison Flamande• Cité Nouvelle• Domofrance• Sogemac Habitat• Maisons & Cités• Logirem• Aiguillon Construction• Les Ajoncs• Harmonie Habitat• SIA Habitat

COOP• Sacicap du Morbihan

OPH• CUS Habitat• Bretagne Sud Habitat• Habitats de Haute-Alsace• Seine-Saint-Denis Habitat• Grand Lyon Habitat• Vosgelis• Habitat Audois• Hérault Habitat• OPAC 38• Partenord Habitat• OPAC du Rhône• OPAC Saône et Loire• OPH Puteaux• Presqu’île Habitat • Logis Métropole • Emmaüs Habitat • Pas de Calais Habitat • Val Touraine Habitat• OPAC de Commentry• Archipel Habitat • Alcéane • Val d’Argent • Nantes Métropole Habitat • Loire Habitat • OPH Dordogne• Silène, Habitations 44• Atlantique Habitations

EY | Audit | Conseil | Fiscalité & Droit | Transactions Contacts

EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble.

EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients. Retrouvez plus d’informations sur notre organisation sur www.ey.com.

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Studio BMC France - 1901BMC135.© Photos : EY, Shutterstock.SCORE France N° 2019-017.ED None.

Cette publication a valeur d’information générale et ne saurait se substituer à un conseil professionnel en matière comptable, fiscale ou autre. Pour toute question spécifique, vous devez vous adresser à vos conseillers.

ey.com/consulting

Fabrice REYNAUDAssociate partner Responsable du secteur de l’Immobilier Social+33 6 72 84 30 24 [email protected]

Thierry DESCOUDARDAssociate partner +33 6 82 65 28 [email protected]

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