Friggit Prix des logements sur le long terme pr sentation · Eléments pour la prospective 7. Conclusion. 4 PLAN 1. ... Nombre de livres britanniques par unité monétaire française

1

LE PRIX DES

LOGEMENTS

SUR LE LONG TERME

J. Friggit (CGEDD) – 24 mars 2010 – présentation devant les agents des services extérieurs du MEEDDM

2

• Perspective sur LONGUE PERIODE

• Références: note « Le prix des logements sur le long terme », autres notes et actualisations mensuelles sur

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubr ique.php3?id_rubrique=138

Les points de vue exprimés n’engagent que le confére ncier

3

PLAN1. Contexte: le prix des autres actifs depuis 1800

2. Le prix des logements sur longue période

3. Propriétés du prix des logements depuis 1965

4. Placement en logement sur longue période

5. Montant et nombre des transactions de

logements

6. Eléments pour la prospective

7. Conclusion

4






logements


7. Conclusion

5

1. Contexte: le prix des autres actifs depuis 1800

1.1. Monnaie (inflation et taux de change)

1.2. Or

1.3. Actifs à revenu fixe: placements de

taux à long terme ou à court terme

1.4. Actions

6

Prix à la consommationTaux d'inflation

annuel et lissé sur 10 ans

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1800 1850 1900 1950 2000

France FranceEtats-Unis Etats-UnisRoyaume-Uni Royaume-Uni

Annuel Lissé sur 10 ans

Source: CGEDD d’après (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, Stats-USA, US Bureau of Labor, UK office of National Statistics

7

Prix à la consommationIndices des prix à la consommation

Base 2000=1

0,0001

0,001

0,01

0,1

1

10

1800 1850 1900 1950 2000

France

Etats-UnisRoyaume-Uni

Source: CGEDD d’après (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, Stats-USA, US Bureau of Labor, UK office of National Statistics

8

Taux de changeCours de la monnaie française contre le dollar amér icain et la livre britannique

Base 2000=1

0,1

1

10

100

1000

1800 1850 1900 1950 2000

Nombre de dollars américains par unité monétaire fr ançaise

Nombre de livres britanniques par unité monétaire f rançaise

Source: CGEDD d’après Banque de France, ECB, Bank of England, INSEE

9

Taux de changeIndices des prix à la consommation aux Etats-Unis e t au Royaume-Uni

convertis en monnaie française et rapportés à l'indice des prix à la consommation en France

Base 2000=1

0,1

1

10

1800 1850 1900 1950 2000

Indice des prix à la consommation aux Etats-Unis co nverti en monnaie françaiseet rapporté à l'indice des prix à la consommation e n France

Indice des prix à la consommation au Royaume-Uni co nverti en monnaie françaiseet rapporté à l'indice des prix à la consommation e n France

Source: CGEDD d’après Banque de France, ECB, Bank of England, INSEE

10

OrCours de l'or en monnaie constante

base 2000=1

0,1

1

10

100

1800 1850 1900 1950 2000

Prix de l'or en monnaie française constante

Prix de l'or en $ constants

Prix de l'or en £ constantes

Source: CGEDD d’après INSEE, Banque de France, World Gold Council, (Officer, 2002).

11

Taux d’intérêt à long termeTaux d'intérêt à long terme

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

1800 1850 1900 1950 2000

FranceEtats-UnisRoyaume-Uni

Source: CGEDD d’après (Vaslin, 1999), (Loutchitch, 1930), Ixis, INSEE, (Homer & Sylla, 1998), US Historical Statistics, Federal Reserve, Bank of England

12

Taux d’intérêt à court termeTaux d'intérêt à court terme

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

1800 1850 1900 1950 2000


Source: CGEDD d’après (Chabert, 1949), Ixis, INSEE, (Homer & Sylla, 1998), US Historical Statistics, Federal Reserve, UK National Statistics

13

Valeur d’un placement en actions en monnaie constante

Valeur d'un placement en actions américaines , françaises et britanniques ,

monnaie nationale constante, dividendes réinvestis, base 2000=1

y = 7E-58e 0,0655x

R2 = 0,9943

0,000001

0,00001

0,0001

0,001

0,01

0,1

1

10

1800 1850 1900 1950 2000

Actions américainesActions françaises, série Arbulu-SGF-INSEE-SBF250Actions françaises (série Le Bris)Actions britanniques, £ constantesTendance des actions américaines, $ constants

Source: CGEDD d’après (Arbulu 1998), (Le Bris et Hautcoeur, 2010), SGF, Euronext, (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, (Schwert 1990), (Shiller 2000), S&P, STAT-USA, US Bureau of Labor, (Dimson, Marsh & Staunton, 2001), UK Office of National Statistics

14

Valeur d’un placement en actions américaines rapportée à sa tendance longue

Valeur d'un placement en actions américaines rappor tée à sa tendance longue et taux d'intérêt à long terme

1999

1982

1965

1949

1936

1932 1942

1901

1896

1802

1814

1835

1842

1852

1872

1859

1877

1881

1921

1929

0,1

1

10

1800 1850 1900 1950 2000

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Valeur d'un placement en actions américaines rappor té à sa tendance longue

Taux d'intérêt à long terme américain (échelle de d roite)

Source: CGEDD d’après (Schwert 1990), (Shiller 2000), S&P, (Homer, Sylla, 1998), US Historical Statistics, Federal Reserve, STAT-USA, US Bureau of Labor

15

Valeur d’un placement en actions rapportée à la tendance longue

Valeur de placements en actions américaines , françaises et britanniquesrapportée à la tendance longue des actions américai nes

0,1

1

10

100

1000

10000

1800 1850 1900 1950 2000

Actions américainesActions françaises (série Arbulu-SGF-INSEE-SBF250)Actions françaises (série Le Bris corrigée de l''ef fet blue chips')Actions britanniques

Source: CGEDD d’après (Arbulu 1998), (Le Bris et Hautcoeur, 2010), SGF, Euronext, (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, (Schwert 1990), (Shiller 2000), S&P, STAT-USA, US Bureau of Labor, (Dimson, Marsh & Staunton, 2001), UK Office of National Statistics

16

Quelques conclusions sur le prix des actifs non immobiliers

• Sensibilité à la méthode de calcul de l’indice (actions)

• Impact des deux guerres mondiales au -delà de 1945

• Inflation et taux d’intérêt « anormalement » élevés pendant les années 1970 -1990

• Régularités: « retour vers la moyenne » pour devises, or, taux et actions

• Faible lien prix des actions X taux d’intérêt• On va retrouver des phénomènes analogues dans

le cas du logement

17






logements


7. Conclusion

18


2.1. Mesure du prix des logements

2.2. Indices séculaires du prix des

logements

2.3. Le prix des logements depuis les

années 1960

19

DE QUOI PARLE-T-ON?

Source: CGEDD d’après INSEE et bases notariales

1,76

2,86

3,33

1,45

1,00

0

1

2

3

1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Revenu disponible par ménageIndice du prix des logements anciens en FranceDépense de logement par ménageIndice des loyersIndice du coût de la construction

Monnaie constante, base 1965=1

(valeur moyenne stock)(indice stock)

(indice flux)

(valeur moyenne stock)

(indice flux)

20

DE QUOI PARLE-T-ON?De 1965 à 2000:• l’indice du prix des logements a augmenté

comme le revenu par ménage…• alors que la dépense de logement augmentait

beaucoup plus rapidement• sous l’effet de l’amélioration de la qualité (au

sens large)Au contraire la hausse des prix de 2000 à 2007 ne

reflète pas une amélioration de la qualité=> Faire attention à ce dont on parle

21

Quatre (familles d’) indices séculaires du prix des logements

• Paris• Herengracht• 4 grandes villes de Norvège• « Etats-Unis » (22 puis 5 grandes villes

puis totalité du territoire puis 70% du parc en valeur)

22

Indices du prix des logements à Paris depuis 1200

Source: CGEDD d’après d’Avenel, Duon, INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales

Indices du prix des logements à Paris depuis 1200Monnaie constante

Base 2000=1

0,001

0,01

0,1

1

10

1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000

Centre de Paris 1200-1790

Centre de Paris 1790-1850 avant ajustement pour obs olescence

Paris 1840-2009 avant ajustement pour obsolescence

Paris 1840-2009 après ajustement pour obsolecsence

Divisionpar 4

Pente +0,6% par anen moyenne sur 800 ans

Peu de signification

Divisionpar 15

1348Peste noire

Deux guerres mondialesContrôles des loyers

Inflation

Guerre de 100 ans

Record du mondeà notre connaissance

23

Quatre (familles d’) indices séculaires du prix des logements

Source: CGEDD d’après d’Avenel, Duon, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Eichholtz, Eitrheim & Erlandsen, Grebler, Shiller, Villa, Chabert, Lévy-Leboyer et Bourguignon, INSEE, Historical Statistics of the United States, US Bureau of Labor

Indices du prix des logementsMonnaie constante

Base 1970=1

0,001

0,01

0,1

1

10

1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000

Centre de Paris (1200-1790)Centre de Paris avant ajustement pour obsolescence ( 1790-1850)Paris avant ajustement pour obsolescence (1840-2009)Paris après ajustement pour obsolescence (1840-2009)HerengrachtQuatre grandes villes de Norvège'Etats-Unis' avant ajustement pour dépréciation'Etats-Unis' après ajustement pour dépréciation

24

Déclin d’Amsterdam

Source: CGEDD d’après d’Avenel, Duon, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Eichholtz, Eitrheim & Erlandsen, Grebler, Shiller, Villa, Chabert, Lévy-Leboyer et Bourguignon, INSEE, Historical Statistics of the United States, US Bureau of Labor

Indices de prix des logementsMonnaie constante

Base 1970=1

0,01

0,1

1

10

1600 1650 1700 1750 1800 1850 1900 1950 2000

Centre de Paris (1200-1790)Centre de Paris avant ajustement pour obsolescence (1790-1850 )Paris avant ajustement pour obsolescence (1840-2009)Paris après ajustement pour obsolescence (1840-2009)HerengrachtQuatre grandes villes de Norvège

Amsterdam capitale

commerciale

Amsterdam capitale

financière

1655-60Concurrent

anglaisen guerre

1672-74Blocus anglais

Invasion française1795 Invasion françaisepuis blocus continental

25

19ème siècle

Source: CGEDD d’après Duon, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Eichholtz, Eitrheim & Erlandsen, Lévy-Leboyer et Bourguignon, INSEE

Indices de prix des logements1800-1914, monnaie nominale, base 1840=1

0

1

2

3

4

5

6

7

1800 1810 1820 1830 1840 1850 1860 1870 1880 1890 1900 1910 1920

Centre de Paris avant ajustement pour obsolescence (1790-1850)Paris avant ajustement pour obsolescence (1840-2009 )Paris après ajustement pour obsolescence (1840-2009 )HerengrachtQuatre grandes villes de Norvège

1848Révolutions

(Période de faible inflation moyenne des prix à la consommation)

1830Sécession

belge

Guerre de Crimée(inflation)

Défaitefrançaise

Indépendance(pacifique)

de la Norvège

Crise éco. et finan. de 1877

Expansion immo. puis crise banc.

de 1898

26

20ème siècle

Source: CGEDD d’après Duon, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Eichholtz, Eitrheim & Erlandsen, Grebler, Shiller, Lévy-Leboyer et Bourguignon, INSEE, Historical Statistics of the United States, US Bureau of Labor

Indices de prix des logementsMonnaie constante

Base 1970=1

0,1

1

10

1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000

Paris avant ajustement pour obsolescenceParis après ajustement pour obsolescenceHerengrachtQuatre grandes villes de Norvège'Etats-Unis' avant ajustement pour dépréciation'Etats-Unis' après ajustement pour dépréciation

Première Guerre

MondialeDeuxième

Guerre Mondiale

Crisefinancière

et économique

27

20ème siècle: le siècle des contrôles des loyers (et même des prix de cession):

exemple de la Norvège

Interdiction de mise en copropriété1976-1983

Réglementation des prix de vente des appartements neufs / anciens

1954-1982/88

Gel des prix de vente1940-1954

Coopératives

Réglementation des prix de vente1954-1969

Gel des prix de vente1940-1954Logements occupés par le propriétaire

Interdiction de mise en copropriété1976-1983

Idem1940-2010

Contrôle des loyers sur certains types d’appartements

1916-1935

Logements locatifs

Type de réglementationPériodeType de logement

Source: Eitrheim & Erlandsen, 2004

28

1840-2009: en monnaie constante

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).

Indices du prix des logements en France et à ParisMonnaie constante, base 2000=1

0,01

0,1

1

10

1800 1850 1900 1950 2000

FranceParis

Contrôles des loyers+ inflation

Sortie

des

contrôles

des

loyers

1914 1948 1965Défaite de 1870

1840-1914 1914-1965 1965-2009

29

1840-2009: indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage

(des ménages français)

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).

Indice du prix des logements (France et Paris)rapporté au revenu disponible par ménage français

Base 1965=1

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,80,9

1

2

3

1975

1980

1985

1991

1998

1944

1951

1939

1,62, T4 2009

1967

1870

1874

1880

1914

1920

1935 1,87, T4 2009

1/1 2050

1/12000

1/11950

1/11900

1/11850

1/11800

FranceParis

Tunnel

NB: le dénominateur des deux ratios est le revenudisponible par ménage sur l'ensemble de la France

30

Depuis 1965, le prix des logements évolue (sauf exception) dans un "tunnel" autour du revenu disponible par ménage

(+ dérive de 0,1 à 0,3% par an)

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE.

Indice du prix des logements

rapporté au revenu disponible par ménage

Différenciation Paris / Ile-de-France / provinceBase 1965=1

1,62 (France, T4 09)

1,87 (Paris, T4 09)

1,72 (Ile-de-Fr., T4 09)

1,57 (Province, T4 09)

0,9

1

1,1

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1,9

2

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

FranceParisIle-de-FranceProvince

Tunnel1,1

1

0,9

NB: le dénominateur des quatre ratios est le revenudisponible par ménage sur l 'ensemble de la France

Exception = « crise »

31

La crise de 1987 -1995 en Ile -de-France:centrée sur Paris

Prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage

(de l'ensemble des ménages français)

Base 1985 = 1

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1,9

1980 1985 1990 1995 2000

Départt 75Départt 77Départt 78Départt 91Départt 92Départt 93Départt 94Départt 95FranceIle-de-FranceProvince

Source: CGEDD d’après bases de données notariales et INSEE

32

La crise de1987-1995 a été très localisée

Indicateurde crise

0,5

IndicacriseabsBISSource: CGEDD d’après bases de données notariales et INSEE

33

2008-2009: chute puis stabilisation puis rebond





1,62 (France, T4 09)

1,87 (Paris, T4 09)

1,72 (Ile-de-Fr., T4 09)


0,9

1

1,1

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1,9

2

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020


Tunnel1,1

1

0,9


34

Etats -Unis

Source: CGEDD d’après Freddie Mac, FHFA, R.Shiller, S&P/Case-Shiller, US Bureau of Economic Analysis, Census Bureau

Comparaison de divers indices du prix des logements aux Etats-Unis rapportés au revenu disponible par ménage,

désaisonnalisés et en base 2000=1

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

janv-70 janv-75 janv-80 janv-85 janv-90 janv-95 janv-00 ja nv-05 janv-10 janv-15

Indice S&P/Case-Shiller, 10 principales agglomérati ons

Indice S&P/Case-Shiller, 20 principales agglomérati ons

Indice S&P/Case-Shiller dit 'national' (couvre 70% du parc de logements en valeur)

Indices Freddie Mac puis FHFA national

35

Royaume -Uni

Source: CGEDD d’après DCLG, Halifax, Nationwide, UK National Statistics

Comparaison de trois indices du prix des logements au Royaume-Uni rapportés au revenu disponible par ménage

Base 2000=1

0,5

1

1,5

2

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015

DCLG

Halifax

Nationwide

36

France, Etats -Unis et Royaume -Uni

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA, R.Shiller, US Bureau of Economic Analysis, Census Bureau, UK DCLG, UK National Statistics, Halifax

Comparaison internationale:indice du prix des logements

rapporté au revenu disponible par ménageBase 2000=1

0,9

1,1

0,5

1

1,5

2

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

FranceEtats-Unis (maisons)Royaume-Uni (DCLG)Royaume-Uni (Halifax)Aux 0,9Aux 1,1

37

2000-2007: augmentation du ratio prix / revenu

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE.

Année Indice du prix des

logements anciens

Prix moyen d’un logement

ancien (milliers d’€)

Revenu disponible brut

par ménage (milliers d’€)

Multiple = Prix moyen / revenu

disponible brut par ménage

2000 1,00 97 37,5 2,62006 1,94 181 44,2 4,12007 2,07 193 45,8 4,22008 2,10 193 46,7 4,12009 (*) 1,94 180 47 3,8

(*) Provisoire

38

2000-2007: chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages au taux nominal

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis.

Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménage sau taux d'intérêt nominal

Base 1965=1

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1/11965

1/11970

1/11975

1/11980

1/11985

1/11990

1/11995

1/12000

1/12005

1/12010

1/12015

FranceParisIle-de-FranceProvinceAuxtunnel 1

39

2000-2007: chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages au taux net d’inflation


Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménage sau taux d'intérêt net d'inflation

Base 1965=1

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1/11965

1/11970

1/11975

1/11980

1/11985

1/11990

1/11995

1/12000

1/12005

1/12010

1/12015

FranceParisIle-de-FranceProvinceAuxtunnel 1

40

2000-2007: chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages

au taux nominal et au taux net d’inflation


Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménage sBase 1965=1

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Indicateur de pouvoir d'achat au taux nominalIndicateur de pouvoir d'achat au taux net d'inflati onAuxtunnel 1

41

2000-2007: allongement de la durée d’emprunt nécessaire toutes choses égales par ailleurs


Durée de l'emprunt permettant à un primo-accédant d 'acheter le même logement (ancien) pour le même taux d'effor t initial

et le même apport personnel, base 1965=15 ans

24,9, T4 2009

0 ans

5 ans

10 ans

15 ans

20 ans

25 ans

30 ans

35 ans

40 ans

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Durée "au taux nominal"

Durée "au taux net d'inflation"

42






logements


7. Conclusion

43


3.1. Brièveté des séries et limites des analyses3.2. Propriétés intrinsèques3.3. Revenu par ménage3.4. « Offre » et « demande »3.5. Conditions de financement3.6. Loyers3.7. Prix des actifs financiers

44

Brièveté des séries et limites des analyses

•Avant 1965 = inutilisable pour établir des « régularités » susceptibles de perdurer•1965-2009 = 44 ans = court

•44 intervalles de 1 ans, 14 de 3 ans et 8 de 5 ans•Interdit presque les analyses multivariées•Enrichir par des analyses dans l’espace difficile

•=> résultats limités et fragiles…•…mais on n’aura pas davantage de matière avant un certain temps

45

Cyclicité forte (outil = autocorrélations à 1 à 5 ans)

(contrairement aux actions et à d’autres agrégats )•Absence de périodicité significative (outil= transformée de Fourier)


Autocorrélation R des variations du prix des logeme nts en fonction du pas de temps

sur la période 1965-2009

-1,0

-0,8

-0,6

-0,4

-0,2

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1 2 3 4 5Pas de temps en années

Coefficient d'autocorrélation R

Prix des logements en monnaie nominale

Prix des logements en monnaie constante

Prix des logements rapporté au revenu par ménage

46

SaisonnalitéCoefficients de saisonnalité

du prix des logements anciens

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

T1 T2 T3 T4

Trimestre de l'acte de vente

France - Appartements

Paris - Appartements

Ile-de-France hors Paris- Appartements

Province - Appartements

France - Maisons

Ile-de-France - Maisons

Province - Maisons

Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE.

47

Différenciation appartements / maisons

•valorisés de 1950 à 1965 (sortie des contrôles des loyers)

•dévalorisés de 1965 à 2000 (et paupérisés)

•valorisés depuis 2001

Indice du prix des appartements rapporté à

l'indice du prix des maisonsBase T4 2000=1

0,95

1

1,05

1,1

1,15

1,2

1,25

1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010

Ile-de-France hors ParisProvince

Par rapport aux maisons, les appartements se sont:

Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE.

48

Différenciation neuf / ancienIl est indispensable mais difficile de faire la part

des effets de structureComparaison des prix ECLN et des indices Notaires-I NSEE

Base T4 2000 = 100

0

50

100

150

200

250

déc-80 déc-85 déc-90 déc-95 déc-00 déc-05 déc-10

Prix de vente appartements ECLN en euros par m² bas e T4 2000

Indice Notaires-INSEE appartements base T4 2000

Prix de vente maisons ECLN en euros par lot base T4 2000

Indice Notaires-INSEE maisons base T4 2000

Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE et ECLN

49

Prix des logements et revenudans le temps : le “tunnel”





1,62 (France, T4 09)

1,87 (Paris, T4 09)

1,72 (Ile-de-Fr., T4 09)


0,9

1

1,1

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1,9

2

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020


Tunnel1,1

1

0,9


50

Prix des logements et revenu dans l’espace

51

Par arrondissement à Paris

Source: CGEDD d’après bases de données notariales et Filocom (DGFiP)

Prix moyen des logementsen fonction du

revenu brut imposable moyen par ménageParis, par arrondissement, 2002

01

02 03

0405

06

07

08

09

1011

1213

14 15

16

17

181920

y = 3,7592x + 3512

R2 = 0,9832

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000

Revenu brut imposable moyen

Prixmoyen

52

Par arrondissement à Paris, 1994 à 2002


Prix moyen des logements en fonction du revenu net imposable moyen, Paris, par arrondissement, pour différentes années (euros)

01

02

0304

05

06

07

08

09

10111213

14

15

16

17

181920

01

02

03

0405

06

07

08

09

1011

121314 15

16

17

181920

01

0203

0405

06

07

08

09

1011

121314 15

16

17

1819

20

01

02

03

0405

06

07

08

09

1011

1213

14 15

16

17

181920

01

02 03

0405

06

07

08

09

1011

1213

14 15

16

17

181920

y = 4,9814x + 7300,2

R2 = 0,9764

y = 3,8133x + 17760

R2 = 0,9856

y = 3,5513x + 18487

R2 = 0,9794

y = 4,0717x + 11318

R2 = 0,9877

y = 4,2615x + 28652

R2 = 0,9793

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000

Revenu net imposable moyen

Prixmoyen

1994

1996

1998

2000

2002

Linéaire (1994)

Linéaire (2000)

Linéaire (1998)

Linéaire (1996)

Linéaire (2002)

53

Par section cadastrale à Paris


Prix moyen des logements (2000-2004)

en fonction du revenu brut imposable par ménage (2002)

Paris, par section cadastrale500 plus grosses sections cadastrales

(euros)

y = 3,4029x + 24173

R2 = 0,8425

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

0 50 000 100 000 150 000 200 000

Revenu imposable brut moyen

Prix moyen

54

Par section cadastrale en Ile -de-FrancePrix moyen sur 1993-2000 en valeur 1998 des logemen ts

en fonction du revenu imposable par ménage 1998Ile-de-France, par section cadastrale

Sources: bases notariales et METATTM-Filocom d'aprè s DGI

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000

Sections cadastrales pour lesquelles les bases de données contiennent au moins 30 mutations.Ces sections regroupent 74% des ménages.

(francs)


55

Par commune en Ile -de-France


Prix moyen des logements (appartements et maisons) en fonction du revenu brut imposable moyen par ména ge

par commune en Ile-de-France, année 2006

y = 5,90x - 22157

R2 = 0,86

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000

Revenu imposable brut moyen par ménage

Prix moyen des logements

75

77

78

91

92

93

94

95

56

2 000 plus grosses communesPrix moyen des logements 1995-2000

en fonction du revenu imposable par foyer fiscal 19 962 000 plus grosses communes

y = 6,64x - 89719,76R = 0,87

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000

Revenu imposable par foyer fiscal 1996

Prix

moy

en d

es lo

gem

ents

199

5-20

00

2 000 plus grosses communes(par le nombre de mutations dans les bases notariales) représentant 60% de la population.Chaque cercle représente une commune.La taille du cercle est proportionnelle à la population de la communeLogements achetés par un particulier résidant dans le département où est situé le bien.

(francs)


57

Par départementPrix moyen des logements en fonction du revenu impo sable par ménage

Par département, année 1998

01

02

03

0405

06

07

08

09

10

11

12

13

14

1516

17

1819

21

22

23

24

25

26

27

28

2930

31

32

33

34

35

36

3738

39

40

41

42

43

4445

4647

48

49

50

51

52

5354

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

6869

7071

7273

74

76

798081

82

83

84

85

86 8788

89

90

93

9577

9491

92

75

78

2A

2B

y = 6,3213x - 259214R = 0,91

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 000

80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000Source: CGEDD d’après bases de données notariales et Filocom (DGFiP)

(francs)

58

Par département, 2000 et 2006


Prix moyen des logementsen fonction du revenu imposable brut moyen

Années 2000 et 2006par département, hors Corse

Euros

01

0203

0405

06

07

0809

1011

12

1314

1516

17

1819

2122

23

24 25262728

2930 31

3233

34

35

36

37 38

394041

4243

44 454647

48

4950

51

525354

55

5657

58

59

60

6162

63

64

6566

676869

707172 73

74

75

76

77

78

79808182

8384

858687888990

91

92

93

9495

01

02

03

0405

06

07

080910

11

12

13

14

1516

17

1819

2122

23

2425

26 2728

29

3031

32

33

3435

36

37

38

39

40

414243

44

454647

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

666768

69

707172

73

74

75

76

77

78

7980

8182

83

84

85

868788

8990

91

92

93

94

95

y = 4,82x - 46548

R2 = 0,7878

y = 8,0086x - 102932

R2 = 0,7102

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000

2000

2006

Linéaire (2000)

Linéaire (2006)

59

Par agglomération


Prix moyen des logementsen fonction du revenu imposable brut moyen par ména ge

par agglomération, année 2006

Lunel

Thonon

Annemasse

Annecy

ColmarMulhouse

Orléans

Saint-Malo

La RochelleMartigues

Avignon

Arles

DijonNancy

Cluses

Antibes

Paris

Chantilly

Menton

BayonneLa TesteFréjus

Rambouillet

Maubeuge

Longw y

Vierzon

Saint-Louis

Fontainebleau

Cavaillon

Nice La Ciotat

Dinard

ToulonCarpentras

Istres

Saint-NazaireDraguignan

Montceau-les-Mines

Epinal

Saint-Avold

RodezLens

Haguenau

Alès

Miramas

y = 8,24x - 97272

R2 = 0,55

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000

Revenu imposable brut moyen par ménage

Prix moyen des logements

La surface du cercle est proportionnelle au nombre de ménages de l'agglomération

60

* Illustre la ségrégation socio -spatiale par le logement

* Fournit un ordre de grandeur du coût marginal de la mixité sociospatiale

61

Interprétation du lien prix X revenu

•L’actif des ménages–100% des utilisateurs sont des ménages (15 à 20% du RDBM)

–95% des acheteurs sont des ménages –57% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale,61% possèdent au moins un logement–2 millions de ménages possèdent 5 millions de logements locatifs, les personnes morales possèdent seulement 1 million de logementslocatifs (hors secteur social)–20% des ménages détiennent des actions mais seulement 5% en détiennent un montant significatif

•Lien dans le temps: intuitif…en apparence–Et les conditions de financement (taux d’intérêt, e tc.)? Cf. plus loin.

62

« Offre » et « demande »: prix des logements, croissance du nombre de ménages et construction

Source: CGEDD d’après bases de données notariales, INSEE et CGDD/SOeS

Hausse Hausse Hausse HausseBaisse Baisse Baisse-100 000

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

0,75

1

1,25

1,5

1,75

2

2,25

2,5

Nombre de logements construitsVariation du nombre de ménagesNombre de logements construits moins variation du n ombre de ménagesPrix des logements / revenu par ménage, base 2000 ( échelle de droite)

Baisse

63

« Offre » et « demande »

Une question centrale et pourtant peu explorée:

Quelle est l’élasticité du prix des logements par

rapport à la taille du parc?

i.e.: si le nombre de logements augmente de 1%,

de combien diminue le prix des logements

« toutes choses égales par ailleurs »?

64

Elasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc

• Difficultés théoriques• Corriger des autres facteurs (revenu, conditions de financement, croissance du

nombre de ménages, du % de résidences secondaires et de logements vacants)

• Effets de retour: le nb de ménages est sensible à la taille du parc, la construction est sensible à la croissance des prix

• Décalages temporels• Masse de données réduite

• Recul limité dans le temps• Analyses dans l’espace pour compenser le manque de mémoire…mais

manque de données locales• Ajouter des variables (régressions multiples) et des retards n’améliore pas

beaucoup les R²• Plus on ajoute de variables moins le résultat est fiable• Risque de « data mining »

• L’élasticité apparaît limitée• Cité par Barker Review au Royaume-Uni: e = -2• Le cas clinique britannique comparé à la France• Régression multiple de l’INSEE (hypothèses très fragiles): e = -9• Equipes Oxford / Federal Reserve: -1 à -2 pour les USA et le Royaume-Uni• Analyses dans l’espace par région 1994-2004: e = 0 à -3

65

Variation de la structure des ménages: desserrementNombre de personnes par ménage

France métropolitaine

2,3

2,4

2,5

2,6

2,7

2,8

2,9

3,0

3,1

3,2

3,3

1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010Source: CGEDD d’après INSEE, hors effet des populations hors ménage

66

Variation de la structure des ménages: vieillissement: effet >0 ou <0 sur la demande?

Source: CGEDD d’après DGFiP, SOeS, bases de données notariales, EPTB, Filocom

Nombre de logements achetés ou construits, et vendu s, par les ménagesen fonction de l'âge du chef de ménage

Année 2006

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

20 30 40 50 60 70 80 90 100Âge du chef de ménage

Nombre de logementsachetés ou construits

ou vendus

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

Nombre de ménages

Nombre de logements achetés ou construits par les ménagesNombre de logements vendus par les ménagesPour mémoire: nombre de ménages (échelle de droite)

67

Conditions de financement

•Poids de l’emprunt dans le financement

•Taux d’intérêt

•Durée des prêts

•Autres conditions de financement

68

Le plan de financement moyen (approx .)

CommentairePart(approx.)

Poste

Effet déstabilisant(augmente l’autocorrélation à 1 an?)

20%Revente d’un logement

« Seulement » la moitié

Part croissante sur les 20 dernières années

60%Emprunt

Surtout épargne réglementée, peu d’actions ou d’obligations

20%Réalisation d’une épargne financière

Source: CGEDD d’après enquête logement. Acquisition dans l’ancien d’une résidence principale destinée à être occupée par le propriétaire

69

Poids de l’emprunt dans le plan de financement

Source: CGEDD d’après Compte du logement

Poids de l'emprunt dans le financement des achats d e logements neufs et anciens

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Ensemble neuf + ancien

Neuf

Ancien

70

La raréfaction des prêts EL (incluant une option de taux) et des autres prêts à taux privilégié

Source: CGEDD d’après Banque de France

Crédits nouveaux au logement, en % du montant total

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

mars83

mars85

mars87

mars89

mars91

mars93

mars95

mars97

mars99

mars01

mars03

mars05

mars07

mars09

PAP

PTZ

Prêts épargnelogement

Prêts conventionnés

Marché hypothécaire Libre

71

Divers taux d’intérêt

Source: CGEDD d’après Ixis, Banque de France, INSEE et OFL

Divers taux d'intérêt à long terme

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Taux sur la dette publique à long terme (TME)Taux d'intérêt des prêts immobiliers à taux fixe (Banque de France)Taux des crédits nouveaux aux ménages pour l'habitat, période de fixation initiale du taux > 1 an (Banque de France)Taux moyen calculé à partir de l'OFL (achat dans l'ancien aux fins d'occupation à titre de résidence principale)Taux extraits des enquetes logement (achat dans l'ancien aux fins d'occupation à titre de résidence principale)

72

Pas de coïncidence entre variations du prix des logements

et variations des taux d’intérêt

Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, Banque de France, CDC-Ixis

Taux d'intérêt et prix des logements

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

0,8

1

1,2

1,4

1,6

1,8Taux d'intérêt à long termeInflationTaux d'intérêt à long terme net d'inflationPrix des logements rapporté au revenu disponible pa r ménage, base 2000=1 (échelle de droite)

Hausse Hausse Hausse HausseBaisse Baisse Baisse Baisse

Sens de variat ion du prix des logements rapporté au revenu par ménage

73

Faible corrélation (deux à deux) avec les taux d’intérêt

• Accepter la faible corrélation deux à deux• Tenter de l’expliquer• Une diminution de 1 point du taux d’intérêt

– augmente le capital empruntable de 8% – donc augmente le pouvoir d’achat immobilier de 5% « seulement »

(ou 6% si effet d’entraînement)

• Effet des financements réglementés– Financements bonifiés? (PAP+EL=50% des crédits au logement en 1983 mais PAP = neuf)

– Option de taux incluse dans l’épargne logement?

• (plus forte aux Etats-Unis)• Méthodes moins primaires (décalages, régressions multiples, etc.) pas

conclusives sur une série de 35-40 ans

74

Faible corrélation (deux à deux) avec les taux d’intérêt

•Les fluctuations des taux d ’intérêt n ’expliquent

qu ’une petite partie de la volatilité du prix des

logements

•Contre -intuitif

•(mais cf. actions)

•Fonde pourtant le pouvoir diversificateur du

placement en logement par rapport au placement

obligataire

75

Durée des prêtsDurée moyenne des prêts

contractés pour l'achat d'une résidence principale(Moyenne pondérée par le montant des prêts)

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010Année

Durée en années

Enquêtes logement, neufEnquêtes logement, ancienOFL, ancien

Source: CGEDD d’après ENL et OFL

76

L’allongement à partir de 1999 est un retour aux pratiques antérieures à la

Seconde Guerre Mondiale

Source: CGEDD d’après CFF

Poids des différentes duréesparmi les prêts hypothécaires accordés par le Crédi t Foncier de France

en % de l'effectif totalAnnées 1913 et 1919-1935

Moins de 20 ans

20 ans

31 à 30 ansPlus de 30 ans

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1913 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935

77

Simulation d’un allongement de la durée de 15 à 25 ans

37 €0 €Idem actualisé au taux de croissance du

revenu par ménage (3%/an)

43 €0 €Idem actualisé au taux de l'inflation

(2%/an)

58 €0 €Reste à rembourser au bout de 15 ans

(monnaie nominale)

131 €100 €Capital

0,791 €0,791 €Mensualité5,30%5,00%Taux25 ans15 ansDurée

Prêt sur25 ans

Prêt sur 15 ansCaractéristiques du prêt

78

Double effet d’un allongement de la durée de 15 à 25 ans sur les liquidités

affectées à l’achat d’un logement• Effet à court terme : 31 € disponibles affectés à

l’achat de logement– prêt =60% du financement => si allongement de 10 ans

le montant de l’achat augmente de 22% seulement– L’allongement observé est <10 ans => le montant de

l’achat augmente de moins que 22%• Effet à long terme : 58 € (ou 43 € ou 37 € après

actualisation) restent à rembourser après 15 ans: sur quel budget seront-ils pris:– autre achat de logement? => diminution future de la

demande solvable– autre budget logement du ménage? => idem– budget du ménage hors logement? Si oui lequel

(automobile? loisirs? etc.)

79

Effet de l’allongement de la durée des prêts sur l’indice de prix des logements

• A court terme : le montant de l’achat augmente de moins que 22% (12%?). Inertie de l’offre => dissipation en inflation immobilière = hausse de l’indice de prix

• A long terme (1) : le remboursement des mensualités supplémentaires réduit cet effet (voire l’annule?)

• A long terme (2) : le partage effet prix / effet qualité réduit l’effet résultant sur l’indice de prix (expurgé en principe des effets qualité) (ex. de 1965-2000)

80

⇒Relativiser l’effet- à court terme- et surtout à long termede l’allongement de la durée des prêts sur l’indice de prix des logements

81

Les autres conditions de financement

• Mal connues sur 40 ans– taux d’apport personnel exigé,

– appréhension par les prêteurs du risque de perte d’emploi et des perspectives d’évolution du revenu,

– conditions des prêts relais

– plus ou moins grande propension des établissements financiers à prêter

• Ont fluctué depuis 1965

82

Loyers• Les indices de loyers et de prix des cession ne sont

pas exactement comparables => le ratio des indices n’est pas un indice de rendement locatif brut:– Paupérisation et dévalorisation du parc locatif de 1965 à

2000 => biais à long terme– Indices de prix des cession = « flux » alors qu’indices de

loyers = « stock » (sur le passé lointain) => biais à court terme

– Distinguer les parcs locatifs « HLM » et de marché

• C’est le loyer net des charges supportées par le propriétaire (≈ 40% du loyer) qui est représentatif du rendement annuel net du logement

• => la comparaison est biaisée

83

Indice des prix de cession et indice des loyers

Source: CGEDD d’après INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales

Indice du prix des logements et indice des loyersrapportés au revenu par ménage

Ensemble de la France, base 2000=1

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Indice du prix des logements anciens rapporté aurevenu disponible par ménage, base 2000=1

Indice des loyers rapporté au revenu disponible par ménage,base 2000=1

84

Indice des loyers divisé par l’indice des prix de cession

Indice des loyers divisé par l'indice du prix des l ogements anciensBase 2000=1

0,5

1

1,5

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Source: CGEDD d’après INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales

85

Loyers et prix de cession•=> prudence•+: si le ratio indice de loyers / indice de prix est bas on sait pas si c’est parce que les loyers sont bas ou parce que les prix sont élevés•=> on préfère le ratio indice de prix de cession / revenu au ratio indice de loyers / indice de prix de cession•mais: le rendement locatif brut et net s’est effondré à partir de 2000

86






logements


7. Conclusion

87

Valeur de différents placements

Source: Source: CGEDD d’après Arbulu, Le Bris & Hautcoeur, Euronext, Vaslin, Loutchitch, Ixis, Banque de France, ECB, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, INSEE, Schwert, Shiller, S&P, World Gold Council, Officer. NB : ASIS = série Arbulu-SGF-INSEE-SBF250. LB = série Le Bris

Valeur de différents placements, monnaie française constante, base 2000=1

1E-06

1E-05

1E-04

1E-03

1E-02

1E-01

1E+00

1E+01

1E+02

1800 1850 1900 1950 2000

OrMarché monétaireObligationsActions françaises (ASIS)Actions françaises (LB)Actions américainesLogement locatif à Paris

88

Rendement X volatilité: 1840 -1914

Source: CGEDD d’après Arbulu, Le Bris & Hautcoeur, Euronext, Vaslin, Loutchitch, Ixis, Banque de France, ECB, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, INSEE, Schwert, Shiller, S&P,World Gold Council, Officer. NB : ASIS = série Arbulu-SGF-INSEE-SBF250. LB = série Le Bris

1840-1914

Actions françaises (LB)

Actions américaines

Actions françaises (ASIS)

Logement locatif

Obligations

MonétaireOr

Infla

tion

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Rendement annuel

Volatilité des rendements

à 5 ans

89



1914-1965




Logement locatif

Obligations

Monétaire

Or

Infla

tion

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Rendement annuel


à 5 ans

90



1965-2009




Logement locatif

Obligations

Monétaire

Or

Infla

tion

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Rendement annuel


à 5 ans

91

Rendement X volatilité tendanciels


Tendanciel(hypothèse: inflation 2%)

Or??Monétaire

Obligations

Logement locatif

Actions françaises


Infla

tion

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Rendement annuel


à 5 ans

( 6,6% , 28% ) (NB: sans effet de levier)

( 8,6% , 42% )

( 8,6% , 50% )

( 5,0% , 20% )

( 4,0% , 8% )

92

Autres aspects des placements

•Effet de levier•Frais

•de gestion•de transaction

•Fiscalité•Pouvoir diversificateur

93

Absence de corrélation avec le placement en actions

•Intuitive•Arbitrages limités entre les deux actifs

•Peu d’actions dans l’apport personnel•Place différente dans le cycle de vie

•Processus de formation des prix différents�Acteurs différents�Calculs différents (taux d’effort versus somme des cash flowsanticipés actualisés)

•=> Pouvoir diversificateur

94

Les « bosses » du prix des actions sont-elles suivies de

« bosses » du prix des logements?•Peu d ’exp ériences pass ées•19e siècle peu significatif (marchés d’actions moins

développés, marché locatif pur à Paris). Krach de l’ Union Générale

•Expérience des ann ées 1930 (mais crise économique

grave: déflation et récession prolongées)

•Expérience du march é d’actions baissier de 1962-1980•Krachs boursiers des « nouvelles technologies »et des « subprimes »

95

Le krach de l’Union Générale n’a pas été suivi d’une bosse immobilière

Source: CGEDD d’après Arbulu, Vaslin, Gaston Duon, INSEE, Toutain

Le krach de l'Union Générale

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1840 1860 1880 1900

0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%17%18%19%20%

Valeur d'un placementen actions françaisesrapportée à la tendancelongue, base 1881=1

Indice du prix deslogements à Parisrapporté au revenudisponible par ménage,base 1881=1

Taux d'intérêt à longterme (échelle de droite)

Krach de l'Union Générale

96

La crise de 1929Valeurs en base 1929=1

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

1910 1920 1930 1940

Valeur d'un placement en actions rapportée à latendance longue, Etats-UnisPrix des maisons individuelles (22 villes), $ coura nts

Prix des maisons individuelles (22 villes), $ const ants

Prix des maisons individuelles (22 villes) rapporté aurevenu disponible par ménage

Source: CGEDD d’après Gaston Duon, INSEE, US Historical Statistics, Shiller, S&P

France

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

1910 1920 1930 1940

Valeur d'un placement en actions rapportée à la ten dancelongue, FrancePrix des immeubles de rapport à Paris, F courants

Prix des immeubles de rapport à Paris, F constants

Prix des immeubles de rapport à Paris rapporté au r evenudisponible par ménagePrix des appartements à Paris, F courants

Loyers à Paris, F courants

FRANCE(immeubles de rapport

et appartements)

ETATS-UNIS

(maisons)

97

Prix des logements lors du « bear market » de 1962-1980, et des krachs des « nouvelles

technologies » et des « subprimes »

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010

Valeur d'un placement en actionsrapportée à la tendance longue, FrancePrix des logements en France / revenudisponible par ménage, base 1965Prix des logements à Paris / revenudisponible par ménage, base 1965

Source: CGEDD d’après SGF, Euronext, INSEE, Ixis, bases notariales et indices Notaires-INSEE.

98

Absence de corrélation avec le placement en obligations

•Résulte de l’absence de corrélation avec les taux d’intérêt (contre-intuitive)•Permet de lever la contradiction entre deux discours communs en matière de logement (corrélation avec les taux d’intérêt et pouvoir diversificateur par rapport au placement obligataire)

99






logements


7. Conclusion

100

Montant de transactions rapporté au PIB

Montant total des transactions immobilières en % du produit intérieur brut

Transactions de biens de toute nature (habitation et non habitation, ancien, neuf et terrains)

soumises aux droits d'enregistrement. Cumul sur 12 mois.

1915

1995

1980

1990

1984

1853 1881

1844

1831

1848

1871

1948

Fév. 2010: 10,0%

Fév. 2010: 7,1%

1/1 2050

1/11800

1/11850

1/11900

1/11950

1/12000

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

TotalDont hors taux à 0,60%Auxabscisse

Source: CGEDD d’après DGFiP, INSEE et Toutain

101

Montant de transactions rapporté à sa “tendance longue” (4,9% par an + inflation )

Source: CGEDD d’après DGFiP, INSEE et Toutain

Prix des logements et montant de transactions

rapportés à leur tendance longue (*)Ensemble de la France, base 1965=1

1,62 (T4 09)

0,94 (fév. 2010)

0,9

1

1,1

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Indice du prix des logements anciens rapporté aurevenu disponible par ménage, base 1965=1Auxtunnel 0

Montant total des transactions de logements ancienscumulé sur 12 mois rapporté à sa tendance longue (*)Auxtunnel 0

Tunnel1,1

1

0,9

102

Nombre de transactions (hors 0,60% et exonérées)

Source: CGEDD d’après CGDD/SOeS(Existan), DGFiP (MEDOC et Fidji) et bases notariales

Nombres de transactions immobilièreshors transactions taxées à 0,60%

ou exonérées de droits de mutation

France entière927 000 (déc. 09)

575 000 (nov. 09)

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

12/ 1990 12/ 1995 12/ 2000 12/ 2005 12/ 2010 12/ 2015

Mois de l'acte

Nombre cumulé sur 12 mois

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

Nombre cumulé sur 3 mois

Sur 12 mois Sur 12 mois

Sur 3 mois (désaisonnalisé) Sur 3 mois (désaisonnalisé)

Nombre de transactions immobilières, hors transactions taxées à 0,60% ou exonérées de droits de mutation, tous types de biens confondus: logements anciens, immobilier d'entreprise ancien et terrains

Dont logements anciens

Tous types de biens

Dont logements anciens

(Echelle de gauche)

(Echelle de droite)

103

« Vitesse de rotation » du parc de logements

Source: CGEDD d’après DGFiP, INSEE, CGDD/SOeS et bases notariales

"Vitesse de rotation" du parc de logements

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

1990 1995 2000 2005 2010

Vitesse de rotation de l'ensemble du parc (nombre de transactions de logements anciens rapporté aunombre de logements total)Vitesse de rotation du parc détenu par des personnes physiques (nombre de transactions de logementsanciens rapporté au nombre de logements détenus par des personnes physiques)Pour mémoire, nombre de logements mis en chantier rapporté au nombre total de logements

104

« Indicateur biaisé » du nombre de transactions de logements

Source: CGEDD d’après DGFiP, bases notariales et INSEE

Nombre de transactions de logements anciensComparaison du nombre de transactions réel et de l' "indicateur biaisé" du nombre de transactions

Base 2000=1

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

juil-65 juil-70 juil-75 juil-80 juil-85 juil-90 juil-95 juil-00 juil-05 juil-10

Nombre de transactions réel'Indicateur biaisé' du nombre de transactionsTendance exponentielle de l'"indicateur biaisé"

105

“Indicateur biaisé” du nombre de transactions rapporté à sa tendance longue

Source: CGEDD d’après DGFiP, bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE

Indice du prix des logements, montant total de tran sactions de logements anciens et "indicateur biaisé" du nombre de transactions

rapportés à leur tendance longue respective

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Prix des logements anciens rapporté à sa tendanceAuxtunnel 1Montant total des transactions de logements anciens rapporté à sa tendanceAuxtunnel 1'Indicateur biaisé' du nombre de transactions dans l'ancien rapporté à sa tendanceAuxtunnel 1

106

Saisonnalité comparée du prix et du nombre des transactions

Coefficients de saisonnalitédes nombres de transactions

de logements anciens

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

T1 T2 T3 T4


France - AppartementsParis - AppartementsIle-de-France hors Paris - AppartementsProvince - Appartements

France - MaisonsIle-de-France - MaisonsProvince - Maisons

Source: CGEDD d’après bases notariales, DGFiP (MEDOC) et indices Notaires-INSEE

Coefficients de saisonnalitédu prix des logements anciens

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

T1 T2 T3 T4


France - Appartements

Paris - Appartements

Ile-de-France hors Paris- Appartements

Province - Appartements

France - Maisons

Ile-de-France - Maisons

Province - Maisons

107

Nombre de logements entrant dans le patrimoine d’un individu ou en sortant

pendant sa vie

Source: estimation CGEDD d’après sources diverses

1,1Logements détenus au décès

0,4Logements reçus en héritage

0,0Solde des logements donnés ou reçus en donationà titre

gratuit

0,7Solde achetés ou construits moins vendus

1,8Logements vendus

(0,7)(dont achetés neufs ou construits)

(1,8)(dont achetés anciens)

2,5Logements achetés ou construits

à titre onéreuxEntrée dans le

patrimoine ou sortie du patrimoine

Nombre de logements

Au cours de la vie d’un individu comme partie de ménages

108






logements


7. Conclusion

109

Prospective sur les prix

Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage

France, base 1965=1

0,1

1

10

1/11930

1/11940

1/11950

1/11960

1/11970

1/11980

1/11990

1/12000

1/12010

1/12020

1/12030

1/12040

2

0,2

0,3

0,4

0,90,80,7

0,6

0,5

F

D

BA1,1

tunnel

E

C

Source : d’après bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE

110

Période de référence pour tenter d’anticiper le futur

•Postérieure à 1965 (avant = effet des contrôles des loyers)•Peut être discutée

•envolée des prix et allongement de la durée des prêts à partir de 1999 => « anormal » (?). On exclut pour déterminer la croissance tendancielle car sinon elle serait incompatible avec les ordres de grandeurs séculaires (=au plus comme le revenu par ménage)•Inflation 1968-1985 = « anormal ». On garde car sinon la période de référence serait trop courte (mais effet sur lien prix X intérêt = ??)

•Mais est déjà très courte

111

Le prix des logements reprendra probablement une progression dans un « tunnel » parallèle au revenu par ménage

• De 1965 à 2000 l’indice a augmenté comme le revenu par ménage (sous réserve léger correctif = 0,1 à 0,3% par an)

• Une croissance tendancielle plus rapide serait contraire aux régularités séculaires

• La croissance du poids de la dépense de logement dans le budget des ménages de 1965 à 2000 a découlé en totalité d’une augmentation de la qualité, et non d’une augmentation de l’indice de prix des logements

• On ne voit pas pourquoi il en irait autrement à long terme

112

Poids de la dépense de logement dans le budget des ménages: l’énigme de la comparaison internationale

Dépense de logement rapportée au revenu disponible des ménagesComparaison France - Etats-Unis - Royaume-Uni

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010


Source : CGEDD d’après instituts statistiques nationaux.

113

Le « tunnel historique » peut-il changer de palier?

• L’envolée des prix de 2000-2007 signale-t-elle un « changement de palier » pérenne résultant de phénomènes exceptionnels?

• Arguments de deux types:– « Offre »et « demande »

– Conditions de financement

• Que l’on va rejeter, + question du rendement locatif

114

« Offre » et « demande »• Si un changement du rapport de l’offre et de la demande

impactait les prix de cession il devrait impacter également les loyers. Or on n’en voit aucun signe

• Les rares estimations argumentées de l’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc apparaissent faibles

• La structure de la demande va sans doute continuer à évoluer mais on ne voit pas pourquoi cela augmenterait davantage le prix des logements que sur la période 1965-2000

=> on ne voit pas dans le rapport de l ’« offre » et de la « demande » une cause de changement de palier.

115

Conditions de financement• Taux d’intérêt : sur 1965-2000 ils n’ont pas été plus élevés

que la moyenne (=inflation +3%). On ne voit donc pas pourquoi ils seraient à l’avenir plus faibles que sur 1965-2000.

• Durée des prêts : – A court terme: 10 ans d’allongement justifierait 22% de

hausse du prix des logements mais l’allongement observé a été très inférieur à 10 ans

– A long terme:• effet contraire des annuités supplémentaires sur le montant

des achats suivants• le partage du solde entre effet prix (inflation immobilière) et

effet qualité (expurgé des indices) vient réduire encore l’impact de l’allongement sur l’indice de prix

• Autres : pas de raison de ne pas prolonger le passé=> on ne voit pas dans les conditions de financement une

cause de changement de palier.

116

Rendement locatif

• Un changement de palier des prix de cession sans changement de palier des loyers réduirait le rendement locatif du placement en logement

• => réduirait son rendement total (puisque le rendement en capital à long terme serait inchangé) sans réduire son risque

• => perte de compétitivité par rapport aux autres placements

• => des forces de rappel joueraient

117

En conclusion sur le changement de palier

• « Offre » et « demande » • Conditions de financement• Rendement locatif=> si un changement de palier a lieu il devrait

être très limité

118

A quelle vitesse rejoindra -t-on le tunnel?

Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage

France, base 1965=1

0,1

1

10

1/11930

1/11940

1/11950

1/11960

1/11970

1/11980

1/11990

1/12000

1/12010

1/12020

1/12030

1/12040

2

0,2

0,3

0,4

0,90,80,7

0,6

0,5

BA1,1

tunnel


A = baisse de 30 à 35% de 2007 à 2015

B: constance en monnaie nominale pendant 15 à 20 ans

A plus probable que B qui ne peut cependant être exclu

119

Autres scénarios d’évolution des prix


Si un changement de palier permanent, contre lequel on a argué, se produisait néanmoins, il serait accompagné:

• d’une hausse des loyers (pour rétablir le rendement locatif brut)

• d’un transfert de richesse massif – au détriment des moins de 55 ans et au profit des plus de 55 ans– au détriment des ménages à bas revenu et au détriment des

ménages à haut revenu

• d’une détérioration des conditions de l’accession à la propriété bien supérieure aux améliorations que les subventions publiques peuvent leur apporter

L’efficacité de l’économie française en matière de logement se serait fortement dégradée à partir de 2000

120

Prospective sur les nombres de transactions de logements anciens

Le nombre de transactions de logements anciens devrait fortementaugmenter pour atteindre puis dépasser 900 000 par an, la seule incertitude étant la vitesse à laquelle cet ajustement aura lieu.

Source: CGEDD d’après DGFiP, bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE

Indice du prix des logements, montant total de tran sactions de logements anciens et "indicateur biaisé" du nombre de transactions

rapportés à leur tendance longue respective

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Prix des logements anciens rapporté à sa tendanceAuxtunnel 1Montant total des transactions de logements anciens rapporté à sa tendanceAuxtunnel 1'Indicateur biaisé' du nombre de transactions dans l'ancien rapporté à sa tendanceAuxtunnel 1

121






logements


7. Conclusion

122

Quelques résultats (1)

Pouvoir diversificateur du placement en logement hors du risque obligataire

=>Prix des logements et taux d’intérêt peu corrélés deux à deux

-Processus avec « retour à la moyenne »-L’augmentation du poids de la dépense de logement de 1965 à 2000 résulte d’un effet qualité, pas d’un effet prix

=>Lien avec le revenu par ménage –« tunnel »(y compris dans l’espace)

Plutôt faible=>Elasticité prix / taille du parc = -1 à -2

Pour le reste largement autogène=>Pas de corrélation deux à deux importante avec les autres paramètres d’environnement

Cyclicité (non périodique)=>Autocorrélation à un an

On cherche les régularités sur la période postérieure à 1965

=>Contrôles des loyers en période d’inflation de 1914 à 1965

123

Quelques résultats (2)

Sur la période 2000-2007• La forte hausse du prix des logements de 2000 à 2007

apparaît « historiquement anormale » comparée à la « normalité » représentée par 1965-2000

• Chute du pouvoir d’achat immobilier, allongement de la durée d’emprunt nécessaire

• Ni l’évolution du « rapport offre demande » ni celle des loyers ni celle des taux d’intérêt ne paraissent la justifier

• L’allongement de la durée des prêts peut en expliquer une partie mais son effet ne devrait pas être durable

124

Quelques énigmes• Pourquoi le prix des logements ne s’est-il pas effondré en

1990 alors que les taux d’intérêt étaient très élevés (nominaux et nets d’inflation)? Pourquoi a-t-il diminué en même temps que les taux d’intérêt de 1990 à 1998?

⇒ne pas accorder trop de confiance à l’intuition; poids des facteurs (ex: imitation génératrice d’autocorrélation) qui réduisent le poids des « fondamentaux »; capacité d’adaptation des ménages, au moins temporaire, à des conditions de financement anormales.

• Sur quel budget les ménages prélèveront-ils les annuités de remboursement supplémentaires engendrées par l’allongement de la durée des prêts?

• L’écart de prix neuf / ancien

125

Des aides à la décision• Pour les ménages

– Comme consommateur de service logement: vaut-il mieux acheter (=être locataire) ou autoproduire (= être propriétaire) le service logement qu’on doit de toute façon consommer?

– Comme optimisateur de patrimoine: comment arbitrer entre placement en logement et placement en actions (ou autre)?

• Pour les professionnels – de l’immobilier– hors immobilier

• Pour la collectivité– Bénéficiaire de la fiscalité immobilière (cas extrême des

départements)– Conceptrice de la politique du logement

126

Prix des logements et politique du logement: quelques aspects

• La collectivité joue à 1 contre 10 contre le marché:– Les transferts organisés par la collectivité en faveur du logement (1 à 2% du PIB) sont 10 fois plus

faibles que la dépense de logement des ménages ou le montant des achats de logements par les ménages

– En équivalent subvention, PAZ + CI TEPA = 2 à 3% du montant des achats de logements alors que de 2000 à 2007 le prix des logements a augmenté de 0,8% par MOIS

=> importance d’une réflexion sur le prix de marché• Si le rendement de l’investissement locatif est bon (mais pour l’estimer il faut une réflexion

sur l’évolution des prix à long terme) il serait moins cher de le médiatiser que de subventionner.

• Si les prix deviennent « élevés », faut-il augmenter les subventions à l’accession pour que les ménages puissent continuer à accéder? les réduire pour ne pas alimenter la hausse et pour épargner aux ménages une possible moins-value, et attendre un « retour vers la moyenne »? ne rien changer au motif que l’évolution future des prix est trop incertaine? (Idem modulation du crédit via la politique monétaire ou la réglementation prudentielle).

• Si l’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc est bien celle que nous avons retenue, peut-on justifier les subventions à la construction par la baisse du prix des logements qu’elles entraîneraient?

127

Quelques idées pour des travaux locaux• Les déterminants du prix dans l’espace au-

delà du lien avec le revenu• L’écart de prix neuf / ancien « « toutes choses

égales par ailleurs » »• La destination des logements achetés (la

destination n’est pas renseignée dans les bases notariales; utiliser Filocom en sélectionnant les mutations présumées à titre onéreux?)

• Effet des arbitrages frontaliers sur le prix (ex: Alsace)

Documents

Friggit Prix des logements sur le long terme pr sentation · Eléments pour la prospective 7. Conclusion. 4 PLAN 1. ... Nombre de livres britanniques par unité monétaire française