SEPTEMBRE 2019 1

Cet article est une version adaptée d’une interview de Charles Weeks.

Vous pouvez écouter le podcast complet ici.*

Dans cet entretien, Charles Weeks, directeur de la division Foncier

Europe et Asie-Pacifique chez Barings, évoque la situation des marchés

immobiliers européens, où son équipe voit le plus de potentiel de plus-

value par secteur et par région, et explique pourquoi cette équipe a

adopté sur tous les fronts une approche active dans l ’ensemble de ses

stratégies et modes d’investissement.

BARINGS CONVERSATIONS

Immobilier européen: Sa valeur, ville par ville

GESTION ALTERNATIVE

*URL du podcast: https://www.barings.com/us/institutional/viewpoints/european-real- estate-late-cycle-value-from-manchester-to-munich

BARINGS CONVERSATIONS SEPTEMBRE 2019 2

1. Source: Commission européenne. En septembre 2019.

Alors que les investisseurs entendent parler de récession imminente et se demandent comment gérer leurs marchés à ce stade du cycle du crédit, quel est votre point de vue sur la situation générale de l’immobilier en Europe?

Nous en sommes assurément au dernier stade d’un cycle prolongé

dans notre secteur, puisqu’il dure maintenant depuis plus de dix

ans, grâce en partie à l’assouplissement quantitatif des politiques

monétaires et aux faibles taux d’intérêt au cours des dix dernières

années. Malgré les vents contraires auxquels nous sommes confrontés,

qu’il s’agisse des incertitudes causées par les guerres commerciales et

diverses situations politiques ou de la baisse du sentiment de confiance

économique chez les investisseurs, les marchés se portent encore

assez bien d’un point de vue fondamental, bénéficiant du soutien de

la BCE et de la Banque d’Angleterre, qui se montrent de plus en plus

accommodantes. D’une manière générale, les marchés du travail (en

particulier dans le secteur des services) font preuve de résilience, et les

salaires nets augmentent pour la première fois en dix ans, ce qui est de

bon augure en termes de maintien de la consommation intérieure. De

plus, l’endettement demeure dans des limites raisonnables. Bien que

la croissance dans la zone euro soit assez modeste, à environ 1,2%,

les prix de l’immobilier offrent une valeur intéressante par rapport aux

autres actifs, et l’immobilier européen bénéficie en permanence d’une

arrivée d’argent frais, ce qui devrait stimuler l’expansion de ce marché

dans de nombreux secteurs et styles.1

Concernant l’immobilier européen, pouvez-vous expliquer les différents points d’ancrage au sein de la fourchette risque-rendement? À quel stade Barings investit?

Les actifs les plus stables, qui sont semblables à des obligations du point

de vue du revenu, sont les placements Core et Core+. Ces placements

comportent généralement de solides clauses et sont basés sur des baux

à long terme, et ils ont tendance à se situer sur les marchés les plus

importants et les plus liquides, ce qui signifie que leurs rendements—

ainsi que les risques—sont généralement modestes. Les rendements

cibles se situent souvent dans une fourchette de 6 à 7% (constitués aux

deux tiers environ par le revenu courant et à un tiers par l’appréciation

du capital) et ont un effet de levier relativement faible, le ratio prêt-

valeur (loan-to-value, LTV) atteignant au maximum 30% environ.

Les investissements Value-add impliquent souvent l’acquisition d’actifs

bien situés mais en manque de capital et sous gérés (qui sont souvent

peu occupés), qui sont destinés à faire l’objet de travaux et à être vendus

à des investisseurs de base. Ils comportent parfois un financement

à terme (vous achetez un actif en construction, sachant qu’une fois

achevé il sera rapidement loué), le promoteur immobilier continuant

ainsi à assumer le risque de construction en termes de dépassement

du calendrier et des coûts. Les rendements cibles des placements

Value-add sont plus élevés, de l’ordre de 10 à 12%, une part importante

provenant de la croissance du capital, plutôt que du revenu courant,

et leur ratio prêt-valeur peut atteindre 60% environ. Il s’agit donc

davantage de spéculations sur la valeur en capital que sur le revenu.

Il y a également les investissements opportunistes, qui sont

essentiellement des projets de développement 100% spéculatifs,

généralement situés sur des marchés en forte croissance. Ils

sont plus risqués, mais leurs rendements cibles sont aussi plus

élevés (15% environ, voire plus), le ratio prêt-valeur commençant

généralement autour de 70%.

L’équipe Investissements immobiliers chez Barings effectue des

placements dans toutes les catégories de risque, depuis les placements

Core et Core+ jusqu’aux placements opportunistes et Value-add.

Cela nous donne un avantage significatif car nous comprenons

les subtilités de chacun des marchés sur lesquels nous achetons et

vendons. Si nous achetons un actif Value-add ou investissons dans

un bien immobilier encore inexistant, nous le vendons souvent à un

acquéreur de base. Nous savons ce que ces investisseurs attendent,

car en faisons aussi partie. De ce point de vue, en tant qu’investisseur

de base, nous pouvons souscrire en toute confiance des placements

à long terme car nous comprenons l’évolution d’un actif Core au fur

et à mesure qu’il vieillit ou qu’il connaît un changement de locataires.

Ceci profite à l’investissement tout au long de sa durée de vie. De

plus, quel que soit le style de placement concerné, nous croyons

en la gestion active. Nous cherchons toujours à acheter des actifs

ayant un fort potentiel de plus-value et pour lesquels nous pouvons

améliorer le bénéfice d’exploitation net. Cela est vrai aussi pour les

actifs de base les plus stables; il n’existe pas vraiment d’investissement

immobilier passif à 100%.

Lorsque vous prenez du recul et que vous regardez l’Europe, un continent très diversifié, quelles sont les régions qui offrent aujourd’hui les opportunités les plus intéressantes?

Dans l’environnement actuel, nous voyons des opportunités

d’investissement intéressantes dans de nombreuses grandes

villes-carrefours d’Europe, en particulier celles qui disposent de

moteurs structurels et cycliques favorables, en plus d’excellents

fondamentaux. Plus spécifiquement, lorsqu’il y a une pénurie côté

offre, nous constatons que la situation s’améliore. Actuellement, les

marchés qui se distinguent, d’après nous, sont Stockholm, Madrid,

Manchester, Amsterdam et un certain nombre de villes allemandes,

en particulier Berlin et Munich. L’Allemagne est le plus grand

marché d’Europe, mais c’est aussi, principalement en raison de sa

nature polycentrique, l’un des plus complexes et des plus opaques.

Être présent sur un marché, tel que Berlin, ne signifie donc pas

nécessairement que nous pourrons aussi conclure des transactions

à Francfort. Il faut être proche de chaque marché, et c’est la raison

pour laquelle nous sommes autant implantés en Allemagne, avec

cinq succursales et environ 50 personnes.

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Les études de cas ne sont présentées qu’à titre d’illustration. Ces exemples doivent être considérés comme un reflet du processus d’investissement de Barings, et les références à des sociétés de portefeuille particulières ne doivent pas être considérées comme une recommandation d’un titre, d’un investissement ou d’une société de portefeuille particulier. Les informations fournies sur les sociétés en portefeuille sont fournies à titre indicatif et ne sont pas destinées à être utilisées comme des indications de résultats actuels ou futurs d’un placement.

ÉTUDES DE CAS

VILLE Milan, Italie

SECTEUR Gestion alternative

STYLE LORS DE

L’AQUISITIONValue-Added

SUPERFICIE 12.043 m2

DATE D’ACQUISITION Décembre 2016

SOURCE Hors marché

VILLE Londres, R-U

SECTEUR Bureau

STYLE LORS DE

L’AQUISITIONCore

SUPERFICIE 14.670 m2

DATE D’ACQUISITION Octobre 2013

SOURCE Concurrentielle

Nexus Place est un immeuble de bureaux

de 14 670 mètres carrés à Londres situé à

proximité de Crossrail, un tout nouveau

réseau ferroviaire à haute fréquence et haute

capacité qui traversera la ville d’est en ouest.

Barings a acheté l’immeuble entièrement

loué en octobre 2013. Notre équipe a

ensuite commencé à parler aux locataires

et à effectuer des révisions de loyer, pour

aboutir au remaniement du profil locatif de

l’immeuble. Cela a permis d’augmenter les

loyers, qui sont passés en moyenne de 35 £

à 66 £ par pied carré.

Via Pola est un immeuble résidentiel de 12

043 mètres carrés situé à Porta Nuova, le

nouveau quartier d’affaires en plein essor

de Milan. Construit dans les années 70,

ce bâtiment avait besoin d’améliorations

structurelles et esthétiques importantes.

Alors que le loyer moyen au moment de

l’achat était de 260 € par mètre carré sur

ce marché, il n’était que de 159 € par mètre

carré dans cet immeuble. En décembre 2016,

Barings a fait l’acquisition de l’immeuble

vacant et a procédé à un repositionnement

complet comprenant une nouvelle façade,

la reconfiguration du rez-de-chaussée

pour y incorporer un nouvel espace de

réception, et le remplacement des locataires

commerciaux. L’équipe locale a ensuite

reloué la majorité des appartements. Bien que

la valeur locative estimée du bâtiment rénové

était de 360 € par mètre carré au moment de

l’achèvement des travaux, le taux de location

actuel est supérieur à 400 € par mètre carré,

ce qui est nettement supérieur aux attentes

de notre équipe.

En août 2016, Barings a investi dans un

immeuble de bureaux au cœur de Berlin,

l’un des marchés les plus concurrentiels

d’Europe, situé à proximité du zoo de la

ville. Le bâtiment d’origine a été démoli et

l’équipe d’investissement a élaboré des plans

pour le remplacer par Budapester Strasse

35, un tout nouveau bâtiment ultramoderne

d’une superficie de 19 600 mètres carrés

comportant plusieurs terrasses. L’immeuble

était déjà loué à 3% avant le début de la

construction et, une fois terminé à la mi-

2020, notre équipe examinera probablement

les options de cession possibles.

VILLE Berlin, Allemagne

SECTEUR Bureau

STYLE LORS DE

L’AQUISITIONOpportuniste

SUPERFICIE 19.600 m2

DATE D’ACQUISITION Août 2016

SOURCE Hors marché

ÉTUDE DE CAS:

Amélioration des stratégies Core à Londres

ÉTUDE DE CAS:

Ajout de valeur à Milan

ÉTUDE DE CAS:

Création d’opportunités à Berlin

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Venons-en aux secteurs. Nous avons assisté à une véritable révolution technologique avec l’essor du commerce électronique. De votre point de vue, comment cela affecte-t-il les secteurs de la distribution et de la logistique?

Le commerce de détail est incontestablement l’un des secteurs les plus compliqués du marché en

raison de la tendance « e-commerce ». Cela dit, les habitudes des consommateurs varient d’une

région du monde à l’autre. Elles sont plus contrastées sur les principaux marchés d’Europe du Nord,

le Royaume-Uni affichant des taux d’achats au détail sur Internet supérieurs à ceux de la plupart

des autres marchés européens, suivi de l’Allemagne et des pays nordiques. En Europe du Sud, ce

taux d’achats n’est que de 3 à 5%.2 On s’attend à ce que ces marchés finissent aussi par succomber à

cette tendance, mais l’impact ne découle pas uniquement des ventes en ligne. La surface habitable

est également un facteur important, en particulier la surface par habitant sur chaque marché

individuel. Par exemple, au Royaume-Uni, la surface habitable par habitant est relativement élevée

par rapport aux autres marchés européens. Ce que nous constatons, c’est une crise pour tout ce qui

relève du secondaire en général, et certainement du tertiaire dans le secteur de la vente au détail.

De plus, à la lumière de l’érosion du capital dont nous avons été témoins dans le domaine de la

construction, les actifs de détail qui dominent sur leur territoire spécifique, en particulier ceux

qui ont une position de monopole, seront probablement les mieux adaptés pour faire face à toute

menace posée par des nouveautés similaires en ligne.

D’un autre côté, le secteur logistique profite des défis auxquels fait face le commerce de détail,

en particulier la perturbation de la chaîne d’approvisionnement, car dans ce secteur, les taux

d’inoccupation sont en baisse depuis dix ans. En 2009, le taux d’inoccupation était d’environ 15%,

alors qu’il se rapproche aujourd’hui d’environ 4%, ce qui est favorable à la croissance des loyers et

montre que le secteur a du potentiel à court terme.3 En fait, Barings a cherché à tirer parti de cette

tendance, et nous avons acquis plus de 800 millions de dollars d’actifs logistiques en Allemagne,

France, Espagne et au Royaume-Uni ces dernières années.4

Quels types d’opportunités voyez-vous dans d’autres secteurs?

Nous avons tendance à considérer le secteur des bureaux comme étant plus cyclique, avec des

loyers et des taux d’occupation plus élevés en période de croissance économique, et vice versa.

Cependant, il y a beaucoup moins de fluctuation dans les grandes villes carrefours d’Europe, qui

ont tendance à avoir des taux d’inoccupation relativement bas et qui, sur de nombreux marchés,

continuent à baisser. Généralement, le point d’inflexion de la croissance des loyers, en particulier

au Royaume-Uni, est inférieur à 8%; dans l’ensemble de l’Europe, le taux d’inoccupation est

actuellement d’environ 6%.3 * Bien qu’un ralentissement soit évident sur certains marchés, sur

d’autres (Munich, Paris-centre et Berlin, par exemple), les taux d’inoccupation sont actuellement de

2 ou 3%, ce qui signifie que les perspectives de croissance locative demeurent excellentes.3

Nous avons également un segment en Europe que nous appelons le segment alternatif. Il s’agit

principalement d’appartements, de résidences pour étudiants et personnes âgées, et d’hôtels. Il est

encore peu développé dans certaines régions d’Europe par rapport aux États-Unis, où il est plus

mûr et établi. Compte tenu de certaines contraintes constatées sur d’autres marchés, conjuguées

aux quantités de capitaux disponibles pour les investissements immobiliers en Europe, ce secteur

semble particulièrement intéressant et continue de susciter l’intérêt des investisseurs en raison de

son potentiel à générer des liquidités solides et stables, des rendements intéressants et de bons

retours sur le capital investi. En témoigne le fait que 30% de l’ensemble les actifs acquis au R.-U.

depuis le début de l’année l’ont été dans le segment alternatif.5 En fait, sur certains marchés, nous

avons vu des niveaux records d’investissement dans ce secteur.

2. Source: Centre for Retail Research. En 2018.3. Source: Cushman & Wakefield. En septembre 2019.4. Source: Barings. *Au 30 juin 2019.5. Source: RCA. En septembre 2019.

BARINGS CONVERSATIONS SEPTEMBRE 2019 5

Tout bien considéré, quels types de gestionnaire les investisseurs devraient-ils rechercher lorsqu’ils investissent dans le foncier?

Bien leur cycle de croissance soit déjà bien avancé, de nombreuses opportunités attrayantes

subsistent sur les marchés immobiliers européens. Une sélection minutieuse du gestionnaire

est une composante essentielle, et il y a une série d’aspects dont il faut tenir compte avant de

faire un investissement. Tout d’abord, et c’est peut-être le plus important: le gestionnaire est-il

local sur le marché, en termes de capacité à offrir des placements? En d’autres termes, est-il

présent sur le marché des transactions, comprend-il les nuances et les cultures du marché, et

conclut-il des transactions tant sur le marché qu’hors marché? Deuxièmement, lorsqu’il s’agit

de mettre en œuvre un plan stratégique, ses compétences clés sont-elles en interne, ou sous-

traite-t-il à des tiers? Le fait de disposer de ressources internes pour la gestion des placements,

la gestion d’actifs, la gestion de projets et même la construction sur certains marchés peut

constituer un avantage concurrentiel important car cela permet de préserver les facteurs de

valorisation des biens immobiliers, sans perdre le contrôle ni la supervision des placements.

Troisièmement, en termes de style, le gestionnaire utilise-t-il une approche vraiment

flexible? Étant donné que les investisseurs ont des objectifs et des exigences spécifiques, le

fait de pouvoir travailler et investir dans des différent pays, régions et secteurs en employant

différentes stratégies (qu’il s’agisse de stratégies Core, Core+, Value-add ou opportunistes) est

un différenciateur significatif qui permettra à un gestionnaire d’investissement immobilier

compétent d’obtenir de bons résultats en tout temps.

Charles WeeksDirecteur Foncier Europe et Asie-Pacifique

Charles Weeks est membre de la plateforme Investissements Alternatifs

de Barings, une plateforme mondiale d’investissement dans les secteurs

de l’ immobilier, du capital-investissement et des actifs réels. Charles est

directeur général et directeur de la division Foncier Europe et Asie-Pacifique,

et supervise la plateforme immobilière européenne et Asie-Pacifique. Il

est responsable de la création de stratégies immobilières en Europe et en

Asie-Pacifique, et supervise les aspects clés de leur mise en œuvre afin de

promouvoir la réputation du groupe et de garantir son succès. En outre, il

est membre des Comités d’investissement en titres de participation pour

l’Europe et l’Asie-Pacifique. Charles travaille dans le secteur depuis 1992.

Avant de travailler chez Barings, Charles était responsable des activités de

développement commercial et des relations avec les investisseurs chez

Protego Real Estate Investors LLP, qu’il a fondé en 2004 et que Barings

a acquise en janvier 2010. Charles a aussi été responsable du marketing

d’entreprise et des ventes chez Aberdeen Property Investors International.

Son expérience a notamment porté sur la conception, l’organisation, la

structuration, la commercialisation et la clôture d’un certain nombre de fonds

de placement collectif ciblant les investisseurs institutionnels et les clients

britanniques et européens, ainsi que les produits dérivés et synthétiques de

l’ immobilier. Charles détient un diplôme de gestion immobilière de l’Université

de Central England. Il est membre de la Royal Institution of Chartered

Surveyors ainsi que de l’organisation Investment Property Forum.

Barings est un acteur global des services financiers avec plus de 325 milliards* de dollars d’actifs sous gestion dont l’objectif est

de répondre à l’ évolution des besoins en capitaux et en solutions d’ investissement et de gestion de capitaux de ses clients. Grâce

à la gestion active des actifs et à la création directe, nous fournissons des solutions innovantes et un accès à des opportunités

différenciées sur les marchés publics et privés. Une filiale de MassMutual, Barings maintient une forte présence mondiale avec

des professionnels du commerce et de l’ investissement répartis en Amérique du nord, en Europe et en Asie-Pacifique.

*Au 30 juin 2019

19-948862

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