AMB IT IONS POUR UN COMMERCE INNOVANT

Guide d’aideà la négociation des charges locatives

NOV EMBR E 2 0 1 2

LESCAHIERSDEL’ALLIANCE

L’Alliance du Commerce regroupe trois fédérations :l’Union du Grand Commerce de Centre-Ville (grands magasins et magasins populaires),

la Fédération des Enseignes de la Chaussureet la Fédération des Enseignes de l'Habillement.

18, avenue de l’Opéra – 75001 ParisTél. : +33 (0)1 47 03 17 51 – Fax : +33 (0)1 40 15 60 14

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Dans la même collection :

– Le tourisme, un relais de croissance majeur pour le commerce français,septembre 2012, préface de Sylvia Pinel, Ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme.www.alliancecommerce.org/Cahier1.pdf

– Commerce de crise ou crise du commerce ?,décembre 2012.www.alliancecommerce.org/Cahier2.pdf

1

SommairePRÉFACE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

LES 10 COMMANDEMENTS DE LA NÉGOCIATION DES CHARGES . . . . . . . . . . . . . . 4-5

LA RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE LE BAILLEUR ET LE PRENEUR :

ASPECTS FACTUELS ET JURIDIQUES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

A. Les règles juridiques applicables à la répartition des charges . . . . . . . . . . . . . . . 7

1. Les taxes et redevances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2. La répartition légale entre le bailleur et le preneur des charges

relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien des locaux loués . . . . . . . . . 8

3. Le transfert des obligations de délivrance et d'entretien . . . . . . . . . . . . . . 11

4. L'interprétation stricte des clauses de transfert des obligations

de délivrance et d'entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

5. Clé de répartition des charges : proposition d’un principe directeur . . . . . . . 13

B. Le bail vert (à partir de 2 000 m²), une excellente opportunité de dialogue

et de négociation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

LES VÉRIFICATIONS À OPÉRER AVANT LA CONCLUSION DU BAIL . . . . . . . . . . . . 17

A. Documents et informations générales à obtenir lors de la conclusion du bail . . . . 17

B. Vérification des clauses du bail relatives aux obligations d’entretien

et de délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

C. Vérification par catégorie des charges qui seront refacturées . . . . . . . . . . . . . . 18

1. Présentation des comptes de charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

2. Charges liées à la gestion du bien : comment éviter les surfacturations . . . . 18

D. Clauses relatives au contrôle des charges en cours de bail . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Les charges de fonctionnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Jurisprudence sur l’obligation de délivrance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Jurisprudence sur l’obligation d’entretien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Jurisprudence sur le principe d’interprétation stricte des clauses

de transfert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

ANNEXE 4

ANNEXE 3

ANNEXE 2

ANNEXE 1

2

1

2

PréfaceDURANT LA DERNIÈRE DÉCENNIE, LES DISCUSSIONS ENTRELES BAILLEURS ET LES PRENEURS SE SONT CONCENTRÉESSUR LES LOYERS et ont abouti à la création d’un nouvel indice derévision des loyers, l’indice des locaux commerciaux, plusadapté à la réalité économique du commerce.

Plus récemment, la remise en cause par un arrêt de la Cour decassation de l’adhésion obligatoire aux associations de commer-çants dans les centres commerciaux a agi comme un révélateuren déplaçant la discussion sur les charges locatives.Le poids du loyer et des charges locatives par rapport au chiffred’affaires a sensiblement progressé ces dernières années et peutatteindre 15 % du chiffre d’affaires, soit un montant comparable,voire supérieur, aux charges de personnel.

Dans un contexte omnicanal, où le développement des ventespassera d’abord par Internet, le taux d’effort demandé, face à unefréquentation en décroissance, n’est plus acceptable, a fortioridans un environnement économique difficile. La question descharges locatives, qui constituent un élément important de cetaux d’effort, est ainsi devenue particulièrement sensible.

La pratique observée, surtout dans les centres commerciaux,tend depuis longtemps à transférer sur le preneur l’intégralitédes charges liées au local de vente et aux parties communes. Lespreneurs contestent de plus en plus cette pratique. La contesta-tion est d’autant plus forte qu’elle est alimentée par un manquede transparence : les commerçants ne disposent pas nécessai-rement d’informations précises sur le contenu des charges, lesmodalités de leur répartition et de leur évolution ; les bailleurs, de

>AMBIT IONS POUR UN COMMERCE INNOVANT

3

leurs côtés, ne se montrent pas toujours suffisamment diligentspour faire droit aux demandes de clarification des preneurs.

Cette situation est source de conflits et crée un climat de suspi-cion regrettable. Dans le contexte économique actuel, l’amélio-ration des relations entre bailleurs et preneurs est impérative etdoit reposer sur la confiance. Cette exigence de transparence etde bonne entente entre les parties est d’autant plus nécessaireque le parc commercial français est confronté à une évolutionprofonde. En effet, les besoins de rénovation de locaux – la plupartrelativement anciens – combinés avec les obligations légales demise aux normes, notamment enmatière énergétique, entraînentdes investissements considérables.

À ce stade, une intervention du législateur qui définirait précisé-ment, à l’instar des baux d’habitation, ce que les parties ont ledroit de faire ou de ne pas faire ne paraît pas souhaitable. Nousvoulons, en qualité de commerçants attachés à la liberté contrac-tuelle, amorcer un dialogue qui permettra, comme ce fut le cas enmatière de révision des loyers, de trouver des solutions adaptéesà la réalité économique.

C’est dans cet état d’esprit que l’Alliance du Commerce prendl’initiative de ce guide de négociation des charges locatives. Il nes’agit pas de contester par principe les demandes des bailleurs,mais d’offrir simplement aux preneurs les outils leur permettantd’améliorer la compréhension des charges locatives et d’en maî-triser l’évolution.

Les intérêts des bailleurs et des commerçants sont liés : noussommes convaincus qu’ils peuvent collaborer à cet effort detransparence, sur des bases partagées. ///

LES 10 COMMANDEMENTSDE LA NÉGOCIATIONDES CHARGES

1 Exiger en annexe contractuelle un inventaire précis des

charges liées au local commercial.

2 Refuser la répercussion de la contribution économique

territoriale, à tout le moins de la cotisation sur la valeur

ajoutée.

3 S’assurer que le local permette d’exercer l’activité en

conformité avec toutes les réglementations.

4 Refuser toute clause exonérant le bailleur de l’obligation

de prendre à sa charge les travaux rendus nécessaires

au bon état de la structure de l’immeuble.

5 Mentionner avec le plus de précision possible les travaux

incombant au preneur : une mention générale de transfert

ne peut suffire.

6 Contester la prise en charge des dépenses amortissables

chez le bailleur, relatives à l’amélioration du bien et à

l’allongement de sa durée de vie, pouvant donner lieu à

une majoration du loyer.

7 Amélioration des performances énergétiques : veiller

à un partage équilibré des investissements et des économies

réalisées.

4

8 Exiger, avant la conclusion du bail, les informations et

documents nécessaires à la détermination des charges et

à l’évaluation de leur évolution, notamment :

– les informations sur la structure juridique de l’immeuble ;

– les informations sur la conformité des locaux et des

équipements ;

– les informations sur la superficie des locaux loués et la

superficie totale de l’immeuble, clé de répartition exacte

entre les différents preneurs dans un centre ;

– le détail des charges répercutées lors de l’exercice

précédent et le budget prévisionnel des travaux ;

– les travaux votés et chiffrés, mais non encore engagés.

9 Refuser les doubles facturations relatives à la prise en

charge des honoraires de gestion et les honoraires de

maîtrise d’ouvrage déléguée.

10 Inscrire des obligations de transparence dans le bail,

notamment :

– le droit d’accès aux justificatifs des travaux ;

– la communication d’un budget prévisionnel, transmission

d’un descriptif des travaux programmés et des appels

d’offres ;

– la communication de tout élément susceptible de modifier

la répartition des charges entre les preneurs.

5

6

LA RÉPARTITIONDES CHARGES ENTRELE BAILLEUR ET LEPRENEUR : ASPECTSFACTUELS ETJURIDIQUES

Les charges locatives sont les dépenses affé-

rentes au local loué et aux parties communes,

qui s’ajoutent au loyer, celui-ci étant, stricto

sensu, le prix de l’usage du local par le pre-

neur pour y exercer son activité. Le bailleur

tire son profit du loyer, mais il ne doit dégager

aucune marge sur les charges locatives.

Celles-ci sont simplement répercutées à

l’euro près sur le preneur et établies en fonc-

tion de la prestation rendue. Cette distinction

entre loyer et charges est fondamentale, et

suppose donc que le preneur dispose d’un in-

ventaire précis et à jour des charges concer-

nant le local et qu’il connaisse les modalités

de leur répartition. La nomenclature élaborée

par le Conseil national des centres commer-

ciaux (CNCC) en annexe à la Charte « relations

Bailleurs-Locataires ») est une base de négo-

ciation utile pour avoir une vision complète

des différentes catégories de charges, quitte

1 à l’amender en fonction des caractéristiques

du local et de sa situation (Annexe 1).

A. Les règles juridiques applicablesà la répartition des chargesDepuis une vingtaine d’année, la pratique

des baux dits « investisseurs » s’est déve-

loppée, particulièrement dans les centres

commerciaux : ces baux transfèrent l’inté-

gralité des charges, quelle que soit leur na-

ture, sur le preneur.

Le transfert intégral des charges locatives

n’est pas acceptable. Il peut être contesté

juridiquement sur deux points :

– la refacturation complète des taxes et

redevances ;

– le transfert des charges liées à l’entre-

tien et aux gros travaux, transfert qui peut

être limité par l’obligation de délivrance

d’un bien conforme, dont le bailleur reste

redevable.

1. Les taxes et redevances

La loi prévoit qui est le redevable des taxes et

redevancesqu’elle édicte. Lesplus souvent, les

parties décident que la charge des taxes dues

par le bailleur sera répercutée sur le preneur.

7

1er COMMANDEMENT

Le preneur doit demander un inventaire précis des charges liées au local commercial,

annexé au bail. Cette annexe doit avoir une valeur contractuelle, de sorte qu’elle lie les

parties et que toute modification en cours de contrat fasse nécessairement l’objet d’un

accord entre le bailleur et le preneur.

a / La taxe d’enlèvement desordures ménagères (Teom)

Concernant la Teom, elle est imposée au

nom du propriétaire (CGI, art. 1523). Elle ne

peut, dans les rapports entre bailleur et pre-

neur, être mise à la charge de ce dernier

qu'en vertu d'une stipulation contractuelle

expresse (Cass. civ. 3, 13-06-2012, n° 11-

17.114, Société Bacotec gestion, FS-P+B).

b / Les impôts fonciers, les taxesd’urbanisme et la contributionéconomique territoriale (CET)

Les baux commerciaux contiennent souvent

une clause mettant le remboursement de la

taxe foncière à la charge du locataire. Il est

également généralement prévu que des

taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement,

taxes liées au financement du Grand Paris,

taxes sur les parkings) soient répercutées.

Cette pratique est très répandue et paraît

admissible dès lors que ces impôts ont un

lien direct avec la mise à disposition d’une

surface au profit du preneur et qu’elles sont

répercutées, sur justificatif, au prorata de la

surface occupée. Il faut relever toutefois que

la combinaison du paiement de la taxe fon-

cière et de la CET soulève des questions

d’équité. La CET, qui a remplacé la taxe pro-

fessionnelle, se compose de deux parties :

– la cotisation foncière des entreprises (CFE)

assise sur les valeurs locatives foncières ;

– la cotisation sur la valeur ajoutée des en-

treprises (CVAE). La répercussion de cet

impôt sur le preneur est particulièrement

critiquable.

Le preneur se trouve dans une situation où

il rembourse l'imposition sur la propriété de

l'immeuble (taxe foncière) et paye sa propre

CFE au titre de l'occupation des locaux par

son entreprise.

La situation est encore aggravée si le bail

prévoit également de répercuter sur le pre-

neur la propre CET du bailleur. Il paierait une

nouvelle fois la CFE du local occupé. Il paie-

rait au surplus la CVAE du bailleur, qui n’a

aucun lien avec le local loué : aucune raison

ne justifie que le preneur prenne en charge

un impôt assis sur le chiffre d’affaires du

bailleur.

2. La répartition légale entre lebailleur et le preneur des chargesrelatives à l’obligation de délivranceet d’entretien des locaux loués

Les dispositions des articles L. 145-1 et sui-

vants du Code de commerce, relatives aux

baux commerciaux, sont muettes quant aux

obligations de délivrance et d’entretien des

8

2e COMMANDEMENT

Refuser de prendre en charge la contribution économique territoriale du bailleur,

impôt assis sur l’activité du bailleur.

lieux pris à bail. Les règles applicables en la

matière sont situées dans le Code civil. Aux

termes de l'article 1719 du Code civil, le

bailleur est obligé de délivrer au preneur la

chose louée et de l'entretenir en état de ser-

vir à l'usage pour lequel elle a été louée. Le

Code civil donne peu de précision sur l'éten-

due de cette obligation. Les dispositions des

articles du Code civil sont « supplétives »,

c’est-à-dire qu’elles s’appliquent si les par-

ties n’ont pas prévu dans le bail des règles

différentes.

La question de l’étendue de l’obligation de

délivrance et d’entretien du bailleur est

pourtant cruciale compte tenu de ses enjeux

financiers. Elle est particulièrement d'actua-

lité, notamment à la suite du « Grenelle 2 »

(loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, portant en-

gagement national pour l'environnement) qui

prévoit notamment la réalisation dans les bâ-

timents existants de travaux d'amélioration

de la performance énergétique (CCH*, art.

L. 111-10-3). En matière de répartition des

charges, la jurisprudence a fait prévaloir pen-

dant longtemps le principe de la liberté

contractuelle. La pratique des baux « inves-

tisseurs » a pu ainsi se développer dans ce

contexte très favorable.

Toutefois, les dernières évolutions de la

jurisprudence montrent que ces transferts

de charges ne peuvent être illimités et qu’il

existe un « noyau dur » d’obligations aux-

quelles le bailleur ne peut se soustraire.

C’est en considération de ces règles que doi-

vent être négociées les clauses de charges et

travaux.

Obligation de délivrance

Concernant l’obligation de délivrance, l’arti-

cle 1719 du Code civil dispose que « Le bail-

leur est obligé, par la nature du contrat, et sans

qu'il soit besoin d'aucune stipulation particu-

lière […] de délivrer au preneur la chose

louée ». L'article 1720 du Code civil précise

seulement que le bailleur est tenu de déli-

vrer la chose en bon état de réparations de

toute espèce.

Selon une formule de la Cour de cassation,

c’est l'obligation de « délivrer un local immé-

diatement utilisable à la fin qu'ont en vue les

parties » (Cass. civ. 3, 2 juillet 2003,

n° 01-16.246, FP-P+B+I).

L'obligation de délivrance, dans une accep-

tion large, peut être ainsi divisée en deux

composantes.

L’obligation de délivrance implique tout

d'abord lamise à disposition "matérielle"

du preneur de la chose louée, telle qu'elle

est décrite au bail. C'est le cœur de cette

obligation, la délivrance au sens strict.

L’obligation de délivrance implique éga-

lement que la chose louée dispose des

caractéristiques physiques et juridiques

permettant d'exercer effectivement

l'activité stipulée au bail.

9* Code de la construction et de l’habitation.

La seconde composante de l'obligation de

délivrance revêt une acuité particulière en

matière de bail commercial, dans la mesure

où de nombreuses normes peuvent venir

encadrer ou limiter l'activité stipulée au bail,

par exemple des normes de sonorisation, ou

des normes relatives à l’hygiène et à la

sécurité (voir jurisprudence Annexe 2). Ainsi,

au moment de la signature du bail, le bail-

leur est tenu de délivrer un local commercial

permettant au preneur d’exercer son activité

en conformité avec la réglementation sur

l’amiante, la sécurité incendie, etc.

Obligation d’entretien

Concernant l’obligation d’entretien, l’article

1719 du Code civil dispose que « Le bailleur

est obligé, par la nature du contrat, et sans

qu'il soit besoin d'aucune stipulation particu-

lière […] d'entretenir cette chose en état de

servir à l'usage pour lequel elle a été louée » et

« d'en faire jouir paisiblement le preneur pen-

dant la durée du bail ».

L’article 1720 du Code civil met à la charge

du bailleur toutes les réparations autres que

locatives.

L’article 1754 du Code civil ne donne qu’une

liste totalement obsolète des « réparations

locatives ou demenu entretien dont le locataire

est tenu », l’article 1755 précisant que les ré-

parations occasionnées par la vétusté ou par

la force majeure sont exclues des réparti-

tions locatives à la charge du preneur.

Concernant les travaux rendus néces-

saires par la vétusté ou prescrits par

l’Administration pour des raisons d’hy-

giène ou de sécurité, la jurisprudence

rappelle demanière constante qu’ils sont

à la charge du bailleur, même si ce sont

normalement des réparations locatives

(par exemple, la mise en conformité de

l'installation électrique, les travaux de

mise en conformité d'un ascenseur, etc.).

Les articles 605 et 606 du Code civil donnent

par ailleurs des indications sur la répartition

des charges de travaux.

L’article 605 dispose ainsi que « Les grosses

réparations demeurent à la charge du proprié-

taire », l’article 606 précisant la notion de

grosses réparations : « Les grosses répara-

tions sont celles des gros murs et des voûtes,

le rétablissement des poutres et des couver-

tures entières. Celui des digues et desmurs de

soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entre-

tien. »

10

3e COMMANDEMENT

S’assurer que le local loué permette d’exercer l’activité en conformité avec les régle-

mentations.

Les dispositions légales sont donc assez im-

précises (voir jurisprudence en Annexe 3).

Cette imprécision a permis une grande liberté

contractuelle, dans le sens d’un transfert gé-

néral des travaux à la charge du preneur.

3. Le transfert des obligationsde délivrance et d'entretien

Les dispositions du Code civil, et leur inter-

prétation par les tribunaux, sont supplétives

de la volonté des parties, et il est donc pos-

sible de prévoir une répartition différente des

charges.

Les tribunaux admettent que les signa-

taires d’un bail commercial puissent

transférer sur le preneur certaines des

composantes de l'obligation de délivrance

et d'entretien. Toutefois, contrairement à

ce que peut laisser croire une certaine

pratique contractuelle, ce transfert est

limité dans son étendue.

Les clauses de transfert doivent, par ail-

leurs, s'interpréter demanière restrictive

et en faveur du preneur, ce qui a pour

effet de limiter leur portée en présence de

clauses imprécises.

Le transfert impossible d’une partiede l’obligation de délivrance :la charge des travaux rendusnécessaires par un vice de structure

L'obligation de délivrance, traditionnelle-

ment présentée comme n'étant pas d'ordre

public, comporte néanmoins une dimension

impérative et permanente. Il existe une

résistance de plus en plus marquée des juri-

dictions pour admettre un transfert global de

travaux ayant une incidence sur l’obligation

de délivrance.

Il ne peut ainsi, en premier lieu, être dérogé

à l'obligation pour le bailleur de permettre

l'accès et l'utilisation de la chose louée.

La Cour de cassation a ainsi précisé qu'un

bailleur ne pouvait, par le biais d'une clause

relative à l'exécution de travaux, s'affranchir

de son obligation de délivrer les lieux loués

(Cass. civ. 3, 1er juin 2005, n° 04-12.200, FS-

P+B : en l'espèce, le bailleur avait interdit l'ac-

tivité dans les locaux pendant un an et demi).

Il semblerait que cette obligation ne concerne

que l’impossibilité totale d’exploiter le local.

En second lieu, plusieurs importants arrêts de

la Cour de cassation ont été rendus ces der-

nières années soulignant que les travaux af-

fectant la structure de l’immeuble devaient

rester à la charge du propriétaire :

– fissures dans les murs et sous la char-

pente métallique et désordres en toiture

(Cass. civ. 3, 9 juillet 2008, n° 07-14.631, FS-

P+B+R+I) ;

– sous-dimensionnement de canalisation à

l’origine de la dégradation du plancher (Cass.

civ. 3, 2 juin 2010, n° 09-13.749, FS-D) ;

– ossature métallique de l’immeuble ne pré-

sentant aucune stabilité au feu (Cass. civ. 3,

16 septembre 2008, n° 07-18.303, société

Lorga, F-D) ;

11

– mauvaise implantation des locaux loués et

altimétrie du bâtiment par rapport au fil

d'eau de la chaussé ayant entraîné des inon-

dations (Cass. civ. 1, 6 juillet 2011, n° 10-

18.694, F-D) ;

– réfection totale de la toiture (Cass. civ. 3,

29 septembre 2010, n° 09-69.337, FS-P+B).

La portée de cette solution variera en fonc-

tion de l’interprétation que retiendront les

tribunaux des notions de structure de l’im-

meuble. Certaines décisions ont consacré

une approche extensive de cette notion.

Ainsi, la réfection d’un système de climati-

sation, qualifié d'élément essentiel à la

construction dans un immeuble de très

grande hauteur, dans la mesure où ces tra-

vaux atteignent la structure même (plan-

cher), a été mise à la charge du bailleur,

malgré un bail mettant à la charge du pre-

neur l’ensemble des grosses réparations (CA

Paris, Pôle 5, 3e ch., 22 septembre 2010, n°

09/03422).

Le transfert possible : les aspectsdes obligations de délivrance etd'entretien pouvant faire l'objet d'untransfert

En dehors de ce noyau dur intransférable, la

liberté contractuelle peut effectivement

s’exercer. Les travaux, qui relèvent normale-

ment de la responsabilité du bailleur, peu-

vent ainsi être mis à la charge du preneur si

le bail le prévoit. Il en va ainsi des travaux de

mise en conformité des locaux avec la régle-

mentation pour l'activité stipulée au bail

(Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-67.103, F-D)

ou des travaux requis ou prescrits par l'ad-

ministration relatifs, par exemple, aux rè-

gles de sécurité ou d’hygiène (Cass. civ. 3,

15 juin 2010, n° 09-12.187, F-D).

La validité du transfert suppose toutefois :

– que le preneur soit suffisamment in-

formé des travaux nécessaires, la juris-

prudence soulignant toujours le fait que le

preneur avait connaissance de l'étendue

des travaux à effectuer à ce titre (Cass.

civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-67.103, F-D) ;

– que, conformément au principe d’inter-

prétation stricte exposé ci-dessous, le

transfert soit suffisamment explicite :

une mention générale par laquelle le

preneur a la charge des travaux d’entre-

tien ne saurait suffire.

12

4e COMMANDEMENT

Refuser de prendre en charge des travaux rendus nécessaires au bon état de la structure

de l'immeuble. Afin d’éviter tout contentieux ultérieur, il est recommandé d’établir une

liste des éléments de structure de l’immeuble concernés par les travaux.

mettent pas de faire supporter par le pre-

neur des travaux prescrits par injonction ad-

ministrative.

Enfin, les travaux liés à la vétusté ou à la

force majeure doivent être précisément en-

visagés : la clause prévoyant que le bailleur

n'est tenu que des grosses réparations ne

l'exonère pas de la charge des réparations

qui ne seraient pas de grosses réparations,

mais qui ont été rendues nécessaires par la

vétusté ; les travaux rendus nécessaires en

raison de la force majeure ne peuvent in-

comber au preneur qu’en vertu d’une clause

expresse (voir jurisprudence en Annexe 4).

5. Clé de répartition des charges :proposition d’un principe directeur

L’évolution de la jurisprudence vers un

rééquilibrage en faveur des preneurs est in-

déniable, mais doit être relativisée. La loi a

fait le choix d’une très grande liberté

contractuelle en ce domaine et les tribunaux

ne peuvent, bien entendu, sortir de ce cadre.

On peut espérer que de nouvelles décisions

viendront préciser les limites de l’action des

bailleurs en matière de transferts de

charges.

Par ailleurs, au-delà des cas d’espèce de

chacune des décisions de justice, on peut

13

5e COMMANDEMENT

Exiger une rédaction précise des travaux mis à la charge du preneur. Une mention

générale de transfert ne suffira pas, particulièrement pour les travaux liés à la

vétusté et les travaux réalisés à la suite d’une injonction administrative.

4. L'interpretation stricte desclauses de transfert des obligationsde délivrance et d'entretien

L’article 1162 du Code civil précise que les

conventions s’interprètent en faveur de

celui qui a contracté l’obligation. Dans le

cas des baux commerciaux, les clauses

s’interprètent donc en faveur du locataire,

puisqu’il est généralement débiteur des

obligations en matière de charges et de

travaux. Une rédaction très générale par

laquelle le preneur s’engage à prendre les

locaux en l’état ou à effectuer tous travaux

ne saurait suffire à décharger le bailleur

des travaux qui lui incombent normale-

ment au titre de son obligation de déli-

vrance.

Ainsi, la clause par laquelle le preneur prend

les lieux dans l'état où ils se trouvent ne per-

met pas, à elle seule, de mettre à la charge

du preneur les travaux liés à la vétusté ou les

travaux prescrits par l'Administration.

Demême, les clausesmettant à la charge du

preneur les travaux de mise en conformité à

la réglementation ou, plus généralement,

l’ensemble des travaux d’entretien, ne per-

renouvellement. Il n’y a donc pas de raisons,

dans ces conditions, d’inclure ces investis-

sements dans les charges répercutées sur

le preneur.

Cet état de fait est d’autant moins admissible

au regard des investissements de moderni-

sation et de d’amélioration énergétique très

importants qui s’annoncent : ces dépenses

vont accroître, sur le long terme, la valeur

des actifs immobiliers ; il ne paraît pas nor-

mal qu’elles soient intégralement suppor-

tées, au travers des charges, par des

preneurs qui, par définition, n’occupent les

locaux qu’à titre transitoire.

L’argument selon lequel ces travaux sont

favorables à l’activité du preneur par une

meilleure attractivité du site commercial

est certes légitime, mais ne suffit pas à

justifier le transfert du financement de ces

investissements sur le preneur : si le

bailleur entend réaliser des travaux pour

permettre une augmentation du chiffre

tirer un enseignement général de l’insis-

tance croissante des tribunaux sur la part de

l’obligation de délivrance qui doit rester à la

charge du bailleur. Le juge rappelle, au fond,

la nécessité d’un équilibre contractuel

minimal. En effet, si le prix de la location, de

l'entretien et des travaux et réparations cou-

rants est déterminable et a un lien direct

avec la location du local commercial, il n'en

est pas de même du coût des modifications,

améliorations, extensions réalisées dans

l’intérêt de l’ensemble immobilier, dont le

bailleur se réserve souverainement l'exclu-

sivité. Le lien entre ces dépenses, souvent

inconnues au moment de la conclusion du

contrat, et la décision du preneur de signer

le bail est très discutable.

Par ailleurs, la répercussion sur le preneur

de la totalité des investissements du bailleur

peut avoir un caractère exorbitant :

– d’une part, le bailleur amortit ces immobi-

lisations ;

– d’autre part, il tire argument de ces inves-

tissements pour augmenter le loyer du

14

6e COMMANDEMENT

Le principe directeur de la négociation du partage des charges entre le bailleur et le

preneur doit être le suivant :

– distinguer les charges courantes des charges relatives à l’amélioration du bien ou à

l’allongement de sa durée de vie, ces dernières faisant l’objet d’une immobilisation dans

les livres du bailleur ;

– le bailleur devrait apporter la preuve que les sommes réclamées ne sont pas amorties

dans ses livres, faute de quoi le paiement de telles sommes correspondrait à une forme

d’enrichissement sans cause.

d’affaires du preneur par une meilleure

fréquentation de l’espace commercial, le

retour sur investissement se concrétisera

par une hausse des loyers (loyers de re-

nouvellement, loyers variables).

B. Le bail vert (à partir de 2 000 m²),une excellente opportunité dedialogue et de négociation

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant

engagement national pour l'environnement

a introduit l'obligation d'insérer une annexe

environnementale au bail des locaux de

plus de 2 000 mètres carrés à usage de bu-

reaux ou de commerces (Code env., art. L.

125-9, 3).

La loi cherche avant tout à créer une relation

de partenariat entre le propriétaire et le pre-

neur en posant deux règles :

– les parties doivent se communiquer

mutuellement toute information utile sur les

consommations énergétiques des locaux, les

caractéristiques des équipements et sys-

tèmes du bâtiment et des locaux loués, leur

consommation réelle d'eau et d'énergie et la

quantité de déchets générée ;

– le preneur doit laisser le bailleur accéder aux

locaux pour la réalisation de travaux d’amélio-

ration de la performance énergétique.

L’annexe verte doit également préciser selon

quelle périodicité le preneur et le bailleur

15

réaliseront un bilan de l’évolution de la per-

formance énergétique et environnementale

des locaux loués (CCH., art. R. 136-1 et art.

R. 136-2).

L’obligation de joindre une annexe environ-

nementale s'applique aux baux conclus ou

renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et

s’appliquera à compter du 14 juillet 2013 aux

baux en cours, pour les locaux de plus de

2 000m². Face à la diversité des situations, la

réglementation se veut pragmatique et com-

porte avant tout une obligation de négocier.

à ce jour, les obligations que l’annexe en-

vironnementale pourrait faire peser sur le

preneur sont purement conventionnelles,

et le preneur n’est pas tenu de les accep-

ter.Il est souhaitable toutefois de saisir

l’occasion de l’élaboration du bail vert pour

engager un dialogue plus général avec le

bailleur sur le partage des charges. C’est

aussi l’occasion d’introduire des prin-

cipes de transparence qui pourront ensuite

être étendus à l’ensemble de la relation

contractuelle (voir deuxième partie, p. 13

et suivantes).

Afin que l’amélioration de la performance

environnementale profite équitablement

aux parties, il est nécessaire que les bé-

néfices des actions entreprises soient

parfaitement documentés et chiffrés :

– les bailleurs ont intérêt à bien connaître la

consommation du preneur et ses besoins,

qui auront un effet sur la performance glo-

bale de l’immeuble ;

– les preneurs doivent disposer d’une prévi-

sibilité sur les investissements que veulent

engager les propriétaires.

S’il dispose d’informations précises et quan-

tifiables d’une réelle visibilité sur la nature

des investissements entrepris et les gains

attendus, le preneur sera ainsi en mesure

d’obtenir une participation aux gains écono-

miques résultant des investissements

« verts ».

16

7e COMMANDEMENT

Veiller, à travers le bail vert, à un partage équilibré des investissements et des écono-

mies réalisées dans le domaine de la performance énergétique

Sans un dialogue constant et une forte trans-

parence, il est à craindre qu’une part impor-

tante des investissements d’amélioration

soit supportée par les preneurs sans que ces

derniers profitent des économies réalisées.

Le bail vert doit ainsi aboutir à un véritable

partenariat gagnant-gagnant, en ce qui

concerne les charges de gestion, mais, plus

largement, du point de vue de l’image du

commerce.

matisation sont liées au nombre d’appareils

dans les locaux loués, il faut connaître ce

nombre et le nombre total de climatiseurs

servant d’assiette à cette répartition) ;

– superficie des locaux loués et superficie

totale des cellules certifiées par un géomè-

tre-expert et des plans correspondants. En

présence d’une copropriété, intégrer dans le

bail le numéro de lot correspondant à la cel-

lule louée et les tantièmes de charges

(générales et spéciales). Si la cellule louée

correspond à une fraction de lot de copro-

priété, indiquer dans le bail, outre les tan-

tièmes de charges, la superficie de la cellule

et celle du lot en entier, selon attestation et

plan de géomètre-expert, ainsi que les

modalités de répartition des charges de co-

propriété entre les preneurs d’une même

cellule (au prorata des surfaces, avec éven-

tuellement un coefficient de pondération qui

devra être précisé) ;

– détail des charges répercutées sur les pre-

neurs lors de l’exercice précédent et leurs

montants ;

– budget prévisionnel des charges distin-

guant les charges privatives des charges

communes ;

– travaux votés avec chiffrage, non encore

engagés.

17

8e COMMANDEMENT

Exiger, avant la conclusion du bail, les informations et les documents nécessaires à

l’évaluation des charges et rédiger avec le maximum de précision les modalités de leur

répartition et du suivi.

LES VÉRIFICATIONSÀ OPÉRER AVANT LACONCLUSION DU BAIL

A. Documents et informationsgénérales à obtenir lors de laconclusion du bail

– Informations sur la structure juridique de

l’immeuble, en particulier dans le cas d’un

centre commercial (copropriété, association

foncière urbaine libre (AFUL), etc.) et com-

munication des documents correspondants

(règlement de copropriété, statuts de l’AFUL,

reddition des comptes du syndicat des

copropriétaires ou de l’AFUL et de la décision

de l’assemblée générale ayant approuvé ces

comptes, etc.) ;

– informations sur la conformité du centre

(diagnostics) et ses installations (sprinkler,

etc.), ainsi que sur les travaux en cours et

ceux envisagés (programmes pluriannuels,

assemblée générale de copropriétaires ou

des membres de l’AFUL, etc.) ;

– modalités exactes de répartition des

charges entre les preneurs (clés de réparti-

tions). Il faut vérifier que les critères de

répartition peuvent être réellement mis en

œuvre (par exemple, si les charges de cli-

2

B. Vérification des clauses du bailrelatives aux obligations d’entretienet de délivrance

– Exclusion des travaux susceptibles

d’amortissement : pour les travaux d’amé-

lioration significatifs qui modifient des ins-

tallations pour prolonger leur durée de vie.

Conformément aux principes juridiques,

exposés en première partie, encadrant la

répartition des charges entre les parties au

bail, il est recommandé de :

– définir précisément les travaux visés à

l’article 606 du Code civil ;

– vérifier les clauses relatives à la vétusté,

aux travaux de mise en conformité, aux tra-

vaux prescrits par l’Administration, etc.

C. Vérification par catégorie descharges qui seront refacturées

1. Présentationdescomptesdecharges

Afin d’harmoniser les pratiques et de dispo-

ser d’un référentiel commun à la profession,

il est recommandé de présenter les comptes

de charges en fonction de la nomenclature

des charges visée à l’annexe à la Charte

Bailleurs-locataires du CNCC.

2. Charges liées a la gestiondu bien : comment éviter lessurfacturations

Les charges liées à la gestion du bien sont

souvent facturées sous plusieurs comptes et

correspondent à des prestations pouvant se

recouper :

– honoraires du président de l’AFUL ou du

président de l’association syndicale libre,

syndic d’une union de syndicat de coproprié-

taires, et/ou du syndic d’un syndicat des

copropriétaires ;

– honoraires de gestion des biens immobi-

liers propriété exclusive du bailleur (gestion

du personnel affecté à la sécurité, à la circu-

lation, au nettoyage, etc. ; prestation, travaux

d’entretien et de réparation, etc.) ;

– honoraires de gérance (établissement des

factures et comptes de reddition des charges

locatives) ;

– salaires et charges sociales du directeur

du centre, du personnel administratif et frais

de gestion directs ;

– honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée,

honoraires demaîtrise d’œuvre de conception

(architecte) et d’exécution, BET, etc., au titre

de gros travaux ou de grosses réparations.

Il est généralement convenu dans les baux,

d’une manière plus ou moins explicite, des

honoraires de gestion représentant 10 % à

15 % des charges communes et privatives

hors taxes. Deux cas de figure peuvent se pré-

senter, selon que le local se trouve dans un

ensemble immobilier divisés en lots ou dans

un ensemble immobilier en pleine propriété.

a/ Ensemble immobilier divisé en lots

Dans le cadre d’un ensemble immobilier di-

visé en lots, la gestion des parties com-

munes est assurée soit par le président de

18

l’AFUL ou le président de l’association syn-

dicale libre, soit par le syndic d’une union de

syndicat de copropriétaires, soit par le syndic

d’un syndicat des copropriétaires. Cette ges-

tion des parties communes n’est donc pas

assurée par le bailleur.

L’ensembledesdépensesgéréesparuneau-

tre entité oupersonneque celle dubailleur

ousonreprésentantdevraitêtreexcluducal-

cul des honoraires de gestion du bailleur.

b/ Ensemble immobilier en pleinepropriété

Dans le cadre du lot privatif ou de la pleine

propriété, la gestion est généralement assu-

rée par le directeur du centre et par le per-

sonnel administratif attaché (secrétaire)

générant des frais de gestion directs. Ce per-

sonnel est généralement un personnel déta-

ché par le bailleur ou son représentant. Les

honoraires de gestion peuvent être analysés

comme une double facturation, dans la me-

sure où les salaires du directeur du centre, du

personnel administratif et les frais de gestion

directs annexes sont déjà payés au titre du

loyer. Par ailleurs, sont parfois facturées des

prestations réalisées par une seule et même

entité (exemple : honoraires demaîtrise d’ou-

vrage déléguée et honoraires de gestion), ce

qui revient à payer deux fois des honoraires.

Les honoraires de maîtrise d’ouvrage délé-

guée devraient être exclus des charges.

Il est recommandé par le Conseil national

des centres commerciaux que les hono-

raires de gérance restent à la charge du

bailleur (établissement des factures et

comptes de reddition des charges loca-

tives). De même, les honoraires de maî-

trise d’ouvrage déléguée devraient être

exclus des charges.

c/ Assurances

La police d’assurance propre au rôle du bail-

leur – assurance loyers et charges – ne de-

vrait pas être refacturée au preneur.

19

9e COMMANDEMENT

Éviter les surfacturations liées à la gestion d’un ensemble immobilier :

– accepter soit des honoraires de gestion détaillés, soit une prise en charge des salaires

détaillés du personnel affecté à la gestion de l’immeuble, net de tout honoraire de

gestion ;

– refuser la prise en charge des honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée ;

– refuser la prise en charge des honoraires de gérance (établissement des factures et

comptes de reddition des charges locatives).

D. Clauses relatives au contrôle descharges en cours de bail

– régularisation annuelle des charges dans

un délai de six mois courant à compter de la

clôture de l’exercice, avec communication, le

cas échéant, de la reddition des comptes du

syndicat des copropriétaires ou de l’AFUL et

de la décision de l’assemblée générale ayant

approuvé ces comptes. On doit toutefois

prendre en compte que le bailleur peut être

en difficulté pour une raison indépendante

de sa volonté dans les cas où l’administra-

teur du bien ou le syndic de copropriété ou le

directeur de l’ASL n’aurait pas remis lui-

même son propre travail de reddition an-

nuelle dans les délais ;

– obligation pour le bailleur de transmettre les

justificatifs de charges, ou à tout le moins

d’accorder un droit d’accès au preneur (ou à

tout tiers mandaté à cette fin) afin de consul-

ter ces justificatifs et d’en obtenir des copies ;

– communication d’un budget prévisionnel

distinguant les charges privatives et les

charges communes et obligation de commu-

nication d’un nouveau budget prévisionnel si

le budget prévisionnel initial est modifié ;

– transmission au preneur des descriptifs

des travaux programmés en cours de bail et

des appels d’offres lorsque le coût de ces

travaux dépasse un certain montant ;

– exclusion des frais financiers attachés à la

conclusion d’emprunts destinés à financer

des travaux ;

– prévoir dès la conclusion du bail les moda-

lités de modification de la répartition des

charges en cas d’extension du centre com-

mercial :

• modalités de calcul (maintien du principe

d’une répartition en fonction du rapport de la

superficie du local par rapport à la superficie

totale des cellules et choix des coefficients

de pondération) ;

• obligation de transmission de la superficie

totale des cellules après extension certifiée

par un géomètre-expert ;

– transmission chaque année d’un plan du

centre établi par un géomètre-expert avec

indication du nom des occupants de chaque

cellule.

20

10e COMMANDEMENT

Inscrire des obligations de transparence dans le bail (droit d’accès, communication de

documents…).

> ANNEXES

21

22

LES CHARGES DE FONCTIONNEMENT

La nomenclature distingue deux catégories : les charges de fonctionnement (ou chargescourantes) et les charges de gros travaux et d’investissement. Parmi les charges defonctionnement, l’annexe à la Charte du CNCC Bailleurs-Locataires répertorie :

Les charges de fonctionnement des parties communes :– nettoyage ;– élimination des déchets ;– fonctionnement et entretien de l’immeuble (hygiène, santé, électricité, éclairage,promotion-publicité, équipement, relevage, services clientèles, signalisation, entretien dela structure, VRD, gestion technique ;– liaison mécanique (ascenseurs, escalators, monte-charges, etc.) ;– espaces verts ;– sécurité incendie ;– surveillance ;– climatisation, chauffage et VMC ;– fonctionnement général (gestion-administration du centre et assurances) ;– état et collectivités (taxes et redevances) ;– honoraires de gestion ;– procédures judiciaires et référés.

Les charges de fonctionnement des parties privatives :– climatisation-chauffage des parties privatives ;– élimination des déchets des parties privatives ;– enseignes et antennes des parties privatives ;– parking personnel des parties privatives ;– sécurité incendie des parties privatives ;– surveillance des parties privatives ;– hygiène et santé des parties privatives ;– honoraires des parties privatives.

Les investissements et gros travaux :Extérieur :– parking ;– clos-couvert ;– déchets.

ANNEXE 1

23

Intérieur :– accès ;– électricité courants forts et faibles ;– services clientèle ;– liaisons mécaniques (ascenseurs,monte-charges, escalators, trottoirs roulants, monte-handicapés, etc.) ;– sécurité incendie, protection ;– froid ;– chaud ;– ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;– désenfumage ;– mail, couloirs de service.

Honoraires intervenants extérieurs (architecte, bureau d’études, bureau de contrôle,missions SPS, assurances dommages-ouvrage, etc.).

Honoraires (honoraires de maître d’ouvrage délégué, honoraires de syndic, etc.).

24

JURISPRUDENCE SUR L’OBLIGATIONDE DÉLIVRANCE

OBLIGATION DE DÉLIVRANCEL’obligation de délivrance, selon une formule de la Cour de cassation, est l'obligation de« délivrer un local immédiatement utilisable à la fin qu'ont en vue les parties » (Cass. civ. 3,2 juillet 2003, n° 01-16.246, FP-P+B+I). L'obligation de délivrance, dans une acception large,peut être divisée en deux composantes :– elle implique tout d'abord la mise à disposition « matérielle » du preneur de la chose louée,telle qu'elle est décrite au bail. C'est le cœur de cette obligation, la délivrance au sens strict.La mise à disposition de la chose louée – et c’est l’apport principal de la jurisprudence –n'épuise cependant pas l'obligation de délivrance ;– cette dernière implique également que la chose louée dispose des caractéristiquesphysiques et juridiques permettant d'exercer effectivement l'activité stipulée au bail. Cetteseconde composante de l'obligation de délivrance revêt une acuité particulière enmatière debail commercial, dans la mesure où de nombreuses normes peuvent venir encadrer oulimiter l'activité stipulée au bail. C’est en s’appuyant sur cette composante de l’obligation dedélivrance que la jurisprudence récente a pu desserrer les contraintes pesant sur le preneur.

En principe, sauf transfert explicite à la charge du preneur, le bailleur sera tenu de permettreau preneur d'exercer son activité en conformité avec :– la réglementation relative à la sécurité et l'hygiène : amiante (Cass. civ. 3, 2 juillet 2003,n° 01-16.246), sécurité incendie (Cass. civ. 3, 16 septembre 2008, n° 07-18.303), extractionpour un restaurant (Cass. civ. 3, 29 janvier 2002, n° 00-16.734, F-D ; CA Pau, 23 mai 2012,n° 11/02108), mise en conformité d'un ascenseur dans un hôtel (CA Orléans, 12 mai 2011,n° 10/02813) ;– la réglementation relative aux nuisances sonores : insonorisation pour un karting (Cass.civ. 3, 10 décembre 2008, n° 07-20.277, FS-D) ;– les règles d'urbanisme (Cass. civ. 3, 2 juillet 1997, n° 95-14.151) ;– les règles interdisant le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation (Cass. civ. 3,21 novembre 2001, n° 99-21.640, FS-D) ;– les règles régissant les immeubles en copropriété (Cass. civ. 3, 7 mars 2006, n° 04-19.639,F-D ; CA Pau, 23 mai 2012, n° 11/02108).

Par ailleurs, l'obligation de délivrance implique également l'impossibilité pour le bailleurd'entraver la jouissance par le preneur des éléments essentiels à son commerce. Il a ainsiété jugé que le bailleur manquait à cette obligation s'il interdisait au preneur de poser uneenseigne (CA Paris, Pôle 5, 3e ch., 5 janvier 2011, n° 09/12098).

ANNEXE 2

25

JURISPRUDENCE SUR L’OBLIGATIOND’ENTRETIEN

OBLIGATION D’ENTRETIENIl a été jugé que sont à la charge du bailleur, lorsqu'ils sont rendus nécessaires par lavétusté, la mise en conformité de l'installation électrique (Cass. civ. 3, 9 novembre 2010,n° 09-69.762 , F-D) ou encore les travaux de réparation d'un ascenseur (Cass. civ. 3,9 novembre 2010, n° 09-69.762, préc.).

Par ailleurs, le bailleur manque à son obligation d'entretien dès lors que la fermetureadministrative des locaux a été ordonnée pour des manquements concernant la structure,l'agencement et la vétusté, ne permettant pas la maîtrise des risques alimentaires (Cass.civ. 3, 18 janvier 2011, n° 09-72.913, F-D).

Concernant la distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien, la Cour decassation avait initialement précisé que l'énumération de l'article 606 du Code civil étaitlimitative. Elle a ensuite retenu une conception plus extensive pour retenir que les grossesréparations sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale(Cass. civ. 3, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, FS-P+B). Cependant, la chambre commerciale arécemment affirmé que l'article 606 du Code civil énumère limitativement les grossesréparations (Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-11.424). L’arrêt du 13 juillet 2005 définitégalement « les réparations d'entretien » comme étant celles « qui sont utiles aumaintienpermanent en bon état de l'immeuble » (Cass. civ. 3, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, FS-P+B).

En outre, en cours de bail, les travaux prescrits par l'administration ont étémis à la charge dubailleur au titre de son obligation d'entretien (Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-12.187, F-D).

ANNEXE 3

26

JURISPRUDENCE SUR LE PRINCIPED’INTERPRETATION STRICTE DES CLAUSESDE TRANSFERT

LA CLAUSE PAR LAQUELLE LE PRENEUR PREND LES LIEUX DANS L'ÉTAT OÙ ILS SETROUVENT.Cette clause ne permet pas, à elle seule :– de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires à la mise en conformité del’installation électrique (Cass. civ. 3, 20 janvier 2009, n° 07-20.854, F-D) ;– de mettre à sa charge les travaux liés à la vétusté (Cass. civ. 3, 22 février 2005,n° 03-19.715, F-D : travaux d’étanchéité) ;– de mettre à sa charge les travaux prescrits par l'administration (Cass. civ. 3, 19 juin 2002,n° 01-01.769, FS-D).

LES TRAVAUX PRESCRITS PAR L'ADMINISTRATION– La clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité à laréglementation ne permet pas de mettre à la charge du preneur les travaux prescrits parl'administration (Cass. civ. 3, 29 janvier 2002, n° 00-19.460, F-D) ;– les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur, même s'il s'agit detravaux d'entretien à la charge du preneur, dès lors que le bail ne comporte pas de clauseexpresse mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative,(Cass. civ. 3, 19 décembre 2001, n° 00-12.561, FS-D).

LES TRAVAUX LIÉS À LA VÉTUSTÉla prise en charge des travaux liés à la vétusté doit être précisément mentionnée : la clauseprévoyant que le bailleur n'est tenu que des grosses réparations ne l'exonère pas de la chargedes réparations qui ne seraient pas de grosses réparations, mais qui ont été renduesnécessaires par la vétusté (Cass. civ. 3, 5 avril 2011, n° 10-14.877, F-D : réparation desascenseurs pour remédier à leur vétusté).

LES TRAVAUX RENDUS NÉCESSAIRES EN RAISON DE LA FORCE MAJEURECes travaux ne peuvent incomber au preneur, même si ce dernier a à sa charge tous lestravaux, sauf clause expresse contraire (Cass. civ. 3, 31 octobre 2006, n° 05-19.171, FS-P+B :travaux rendus nécessaires à la suite de la tempête de 1999).

ANNEXE 4

27

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