Immobilier ancien, la check-list de l'investisseur · Quelles sont les précautions à prendre lorsque l'on souhaite acquérir un bien ... trouver le bon emplacement locatif, celui

Date : SEPT 15

Pays : FrancePériodicité : Mensuel

Page de l'article : p.14-20Journaliste : Jorge Carasso

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CAPCIME 9531215400503Tous droits réservés à l'éditeur

Immobilier ancien,la check-listde l'investisseurQuelles sont les précautions à prendre lorsque l'on souhaite acquérir un biendans l'immobilier ancien ? Nous avons listé les principales étapes permettantde préparer au mieux ce type d'achat. Suivez le guide.

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JORGE CARASSO

Après avoir traversé unelongue période de moro-sité, le marché immobi-

lier ancien semble repartir. Lestaux d'intérêts sont toujoursbas, malgré leur récente remon-tée, et la baisse des prix consta-tée ces derniers mois encourageles acquéreurs à investir à nou-veau. Seulement, acheter unlogement au bon prix, qui cor-responde à la demande des loca-taires, dans un immeuble biengéré et qui se valorisera dans letemps est tout un art. Voici lesétapes qu'il faut valider pours'en assurer.

DÉFINISSEZVOTRE BUDGETDe quelle enveloppe disposez-vous ? En amont des premièresvisites, une rencontre avec votrebanquier s'impose. Ne serait-ceque pour connaître votre capaci-té d'emprunt réelle. La règle estsimple. La somme consacrée àl'emprunt ne doit pas dépasser33 % de votre revenu disponible,hors charges fixes (loyers,autres crédits...). Si votre projetest finançable, multipliez lessimulations. « On conseilled'emprunter sur vingt-cinq anspour que les loyers couvrent aumaximum les mensualités, maisles banques préfèrent fréquem-ment une durée inférieure », rap-pelle Sandrine Allonier, respon-sable des relations banques chezle courtier vousfinancer.com.Elles exigent un apport d'aumoins 10 % pour régler les fraisafférents au projet (incluant lesfrais de notaires, de dossiers, decaution...). Naturellement, il estpossible de gonfler davantage

ra son enveloppe au départ afinI d'atténuer son effort mensuelI (de l'ordre de 150 € pour 150 DOO €I emprunté sur vingt-cinq ans),

même si ce n'est pas toujourssouhaitable. « Les intérêtsd'emprunt étant déductibles desrevenus foncier s, plus on emprun-te et plus on atténue la fiscalitéqui va peser sur ces nouveauxrevenus », explique SandrineAllonier. Attention, n'espérezpas d'accord écrit préalable àl'obtention du prèt. Les établis-sements bancaires restent trèsprudents lorsqu'il s'agit des'engager en blanc sur ce type deprojet. D'autant que celui-ci sefinalisera plusieurs mois plustard, dans un contexte de tauxprobablement différent. Il estpossible d'obtenir un accord deprincipe écrit en sollicitant uncourtier, mais celui-ci n'a qu'unevaleur indicative, même lorsquevotre capacité d'emprunt est suf-fisamment confortable. Pasquestion, par exemple, de passeroutre certaines modalités pro-tectrices de l'avant-contrat.Comme la clause suspensive decrédit, réservée aux acheteursn'ayant pas recours à un prêt. Ilvaut mieux insérer une clausepermettant d'allonger d'un moisau moins le délai d'obtention ducrédit, cela permettra d'éviterque votre dossier soit étudié horsdélais. « Du fait du niveau plan-cher des taux, les banques sontsubmergées de demandes derenégociation », constate Phi-

Le budget unefois fixé, il fauttrouver le bonemplacementlocatif, celui quiattirera très viteun locataire.

lippe Taboret directeur marke-ting de Cafpi.

ANALYSEZ LES SPÉCIFICITÉSDU MARCHÉ LOCATIF

L'emplacement, l'emplace-ment, l'emplacement... Cetterègle d'or, répétée à l'envi par lesprofessionnels de l'immobilier, abien une raison d'être. Il fauttout de même la relativiser enfonction de son projet. « Pour uninvestissement locatif, un bonemplacement est avant tout unemplacement qui nous assure detrouver vite un locataire », affir-me Jean-François Buet, prési-dent de la Fnaim. À Paris intra-muros, le problème ne se posepas vraiment. Mais toutes lesvilles n'ont pas des marchéslocatifs aussi homogènes. À Tou-louse par exemple, les différen-ces peuvent être très marquéesentre les quartiers. En témoi-gnent les secteurs des facultésqui ne jouissent pas tous de lamême cote. «À l'ouest, la proxi-mité de la fac de Sciences suffit àredonner de l'attrait au quartiersans charme de Rangueil. Pas ausud, à proximité de l'universitédu Mirail, où personne ne vahabiter par choix », détaille EricMassât, du cabinet Domiciliumà Toulouse. Autre question à seposer, quel est le type de loge-ment le plus demande par leslocataires ? À Montpellier, villepourtant très étudiante, ce sontles trois et quatre-pièces qui fontdéfaut. Et ceux nichés dans lesvillages de la périphérie immé-diate de la ville se louent à de trèsbons prix. Quant aux logementsde moins de 25 m2 ? « L'offre estdébordante et les loyers bais-sent », rapporte Christ ianColombier, gérant d'IGS &Kaprim, l'une des plus grossesagences de la ville. En raison

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notamment des opérations endéfiscalisation de ces dernièresannées, qui ont inondé la ville destudios. Parier sur l'arrivée denouveaux moyens de transportpeut aussi être une stratégie ;l'ouverture de la ligne 15 autourde Paris, prévue à compter de2022 va créer des opportunités.Un exemple ? Place de la boule, àNanterre, au pied du mont Valé-rien, où nombre de logements sesont construits ces dernièresannées mais qui reste mal des-servie. Nul doute que l'arrivéede cette nouvelle desserte, etpeut être du tramway Tl, dont leprolongement est en coursd'étude, dopera la demandedans ce secteur.

CIBLEZ AU MIEUXVOS RECHERCHES

Pour trouver la perle rare, lamise en place d'alertes e-mails,avec les caractéristiques du bienrecherche, son prix, son secteur,sur les principaux sites d'annon-ces (explorimmo.com, selo-ger.com ou pap.fr, par exemple)est désormais un passage obligé.Celles-ci permettent d'êtreinformé en temps réel de la miseen ligne de nouvelles offres,qu'elles émanent de particuliersou de professionnels (lebon-coin.fr, bien que très populaire,ne dispose pas de ces fonctions).Par ailleurs, certains logi-ciels,comme rendement loca-tif.com.vous permettent de cal-culer rapidement le rendementpotentiel d'un logement dontvous connaissez le prix, la surfa-ce, la localisation et le montantdu loyer (les valeurs locales voussont communiquées, basse,moyenne et haute, mais elles nesont pas toujours fiables). Ilsincluent, si on les souhaite, desfonctions plus avancées comme

le rendement « tout compris »par mois (charges, impôt, vacan-ce, emprunt, etc.). Les agencesde quartier ne sont pas non plusà négl iger . La p lupa r t nepublient leurs annonces qu'unefois qu'elles ont épuisé leurréseau de prospects. « Faire letour des quatre ou cinq agencesqui maillent le quartier permetd'avoir un temps d'avance sur lesclients internet », glisse Jean-François Buet, président de laFnaim. Autre source, les ventesaux enchères. Celles-ci sontorganisées par les notaires cha-que mardi, à Paris, et une foispar mois en région. Ellesouvrent l'accès à un immobilierqui ne passe pas par les circuitstraditionnels. C'est notammentle cas des ventes de l'État, descollectivités locales, ou encoredes biens sur lesquels les héri-tiers sont en désaccord sur leprix de vente. Les biens mis envente par adjudication sont dif-fusés dans la presse, sur le site dela chambre des notaires (parexemple notaires.paris-idf.frpour l'Ile-de-France) et dans lesétudes. Quant aux visites deslogements, elles ont lieu à deshoraires fixés à l'avance.

AFFINEZ VOTRECONNAISSANCE DES PRIXDU SECTEUR

Pour prendre la températuredu marché, rien ne remplace lesvisites. « Sans éléments de com-paraison, difficile de savoir si unlogement est proposé au bonprix », lance Pascal Boulenger,directeur immobilier au sein deMeilleursagents.com. Voir unedizaine de biens est nécessairepour se faire une idée des tarifsd'un secteur. Ce qui implique dese déplacer même si le logementne correspond pas tout à fait aux

attentes. Attention, les prix desbiens annonces dans l'annoncesont une chose, ceux auxquelsils se vendent en sont une autre.« Connaître le décalage entre leprix affiché et celui auquel lesbiens se vendent réellement vautde l'or. La différence est parfoisimportante. C'est sur ces basesqu 'il faudra peaufiner votre offrele moment venu », poursuitPascal Boulenger. Commentobtenir des exemples de tran-sactions récentes ? À l'occasiond'une visite par une agence dequartier, n'hésitez pas à deman-der à quel prix s'est vendu tel outel logement affiché en vitrine.Cela vous donnera une idée de lamarge de négociation dont vousdisposerez. Vous pouvez allerplus loin : afin d'avoir accès àtoutes les transactions réaliséesces derniers mois dans un péri-mètre donné, vous vous connec-tez au service Patrim sur le sitedes impôts (impots.gouv.fr).Conçu pour évaluer des biensdans une perspective fiscale(succession ou donation, ISF,etc.), il détaille pour un périmè-tre et une période donnés, le prixdes logements qui se sont ven-dus, leur taille, les dates des ven-tes et les adresses exactes. Unemine d'or pour un futur ache-teur. « Certes, tous ne se ressem-blent pas et leur état intérieurpeut faire varier significative-ment leurs prix », nuance GillesRicour de Bourgies, président dela Fnaim Grand Paris. Ces tran-sactions restent néanmoins detrès bons indicateurs pour jau-ger un prix de vente, à conditionqu'elles ne soient pas trop éloi-gnées dans le temps et que lemarché n'ait pas trop bougédans l'intervalle. Cela vous offri-ra des arguments pour proposerune offre à la baisse.

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Les informations-clés fournies avant la ventePour mieux informer l'acheteur, la loi Alur a élargi la listede documents à fournir au stade de la promesse de vente(art. L.J21-2 du Code de la construction et de l'habitation).L'objectif ? Donner un maximum de renseignements àl'acquéreur avant qu'il ne s'engage. Lorsque certaines piècesne sont pas procurées au moment de l'avant-contrat, le délaide rétractation ou de réflexion ( désormais de dix jours )ne court qu'à compter du lendemain de leur communication.

Pour les impayés,le pré-état datéC'est un arrêté des comptes de lacopropriété : niveau global desimpayés et dettes fournisseurs, étatdes charges payées par le vendeurles dernières années, ses dettes,montant du fonds travaux lorsqu'ilexiste... Ce document précède l'étatdaté fourni au moment de l'acteauthentique.

Pour les règles de fonction-nement, le règlement

s de copropriété (RC)f C'est le document central de laf copropriété : statut des partiesé communes privatives, destination|de l'immeuble, répartition desI charges... À bien étudier, notam-

ment lorsque l'on envisage destravaux. Il ne peut, sauf exception,être modifié qu'à l'unanimité ou à lamajorité des deux tiers... L'étatdescriptif de division peut faire par-tie du RC ou y être annexé.

Pour les dernières décisionsvotées, les procès-verbauxd'assemblée générale

Les procès-verbaux d'assembléegénérale permettent de prendre latempérature de la copropriété.Connaître le budget prévisionnel,jauger du niveau d'impayés. Voirles décisions en cours et les travaux.Ces PV (les deux derniers par exem-p le )peuvent être obtenus enamont de la signature.

Pour les travaux réalisés etfuturs, le carnet d'entretienLe carnet d'entretien répertorie desinformations techniques sur lamaintenance et les travaux effec-tués dans l'immeuble : année de

réalisation des gros travaux (rava-lement de façade, réfection deto i tu re , r e m p l a c e m e n t dechaudière, d'ascenseur ou de canal-isations, par exemple), et échéanci-er du programme pluriannuel detravaux éventuellement décidé enassemblée. Ce carnet n'est pas tou-jours très bien tenu par le syndic.

Pour la santé du bâti,le dossier de diagnosticstechniquesll regroupe l'ensemble des diag-nostics immobiliers obligatoires(diagnostic de performance éner-gétique - DPE -, amiante, installa-tion de gaz et électricité de plus dequinze ans, état parasitaire,plomb...). Il est destiné à garantirune bonne connaissance du bienet à protéger efficacement le ven-deur contre des recours ultérieurs.À partir de 2017, un diagnostiquetechnique global (s'il est réalisé) etune fiche synthétique, regroupantles données financières et tech-niques essentielles, devront égale-ment être remis.

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TROUVER EN AMONTDES PROFESSIONNELSSE DÉPLAÇANTPOUR UN DEVIS

Avec ou sans travaux ? Ache-ter un logement à rénover pré-sente des atouts certains pourun bailleur. « II faut accepterd'immobiliser le bien un certaintemps, mais l'avantage c'est quel'on achète souvent à un prixdécoté qui prend en comptel'immobilisation du bien », indi-que Bertrand de Raymond, fon-dateur de Capcime, spécialisédans l'achat dans l'ancien.L'attrait fiscal n'est par ailleurspas neutre. Les travaux de répa-ration et d'entretien (hors amé-lioration et agrandissement)sont déductibles des revenusglobaux puis fonciers. Maispour réagir vite quand uneopportunité se profile, il fautavoir identifié en amont descontacts professionnels fiables(entreprises, architectes...) pou-vant se déplacer pour une visite.Il faut déjà être sûr de ce qui estfaisable et à quel coût. « II ne fautpas se fier à l'estimation desagences, aux tarifs souvent flat-teurs. Les travaux bas de gammene coûtent jamais cher. Faitesplutôt confiance à des entreprisesdont vous connaissez le sérieux »,conseille Robert Quash, du cabi-net Tahiti Immobilier.Certes,acheter un logement avec tra-vaux a des inconvénients. Celaimplique de ne pas percevoir lesloyers pendant plusieurs semai-nes, voire plusieurs mois. Celanécessite d'être en mesure derenégocier les devis, de suivre lechantier et d'être capable de réa-liser correctement la réceptiondes travaux. « Ce qui n'est pastoujours à la portée de tout lemonde », remarque Bertrand deRaymond. Mais cela présente

l'avantage indéniable de géné-rer des charges déductibles desrevenus qui, si elles créent undéficit foncier, diminuent lapression fiscale.

N'EXCLUEZ PASLES LOGEMENTSAVEC DÉFAUTS

«Luminosité, espace. Lorsquel'on achète un bien destiné à êtreloué. Il faut s'imaginer pouvoir yvivre », avance Eric Massât duCabinet Concilium à Toulouse.Mais les défauts n'ont pas lemême impact sur chaque loca-taire. « À Paris, un sixième sansascenseur est rédhibitoirepourune famille. Pas pour un étu-diant ou un jeune actif», notePascal Boulenger. Idem pour lesrez-de-chaussée qui, lorsqu'ilssont lumineux, n'effraient pasoutre mesure les locataires.Alors qu'à l'achat, apparte-ments en étages élevés sansascenseur et rez-de-chaussée senégocient souvent 10 à 15 %moins chers, la baisse consentiesur les loyers est bien plus fai-ble. «On observe une décote de 5 à6 % pour un rez-de-chausséemais pour le reste, il n'y a pas dedifférence suffisamment mar-quée pour être notable », assureGeneviève Brandy, directrice del'observatoire des loyers pari-siens (Olap). Résultat ? Une

L'achat d'unbien à rénoverprésente desatouts, surtoutsi Ton chercheun déficitfoncier.

rentabilité plus forte pour ceslogements. « Si l'appartementest de qualité, ce sont des défautsque les locataires prendront enconnaissance de cause », affirmeRobert Quash. Cette réalitéparisienne ne s'applique pas enprovince.

ASSUREZ-VOUSDE LA POSSIBILITÉDE LOUER LE BIEN

Tous les logements sont-ilslouables ? Les visites d'apparte-ments révèlent des surprises.Pour satisfaire aux règles dedécence (décret n°2002-120du30.1.02 relatif aux caractéristi-ques du logement décent), modi-fiées en 2011, un logement doitrespecter des conditions, parmilesquelles des critères de salu-brité, de sécurité, d'équipe-ments, de luminosité, mais ausside superficie. La question de lataille minimale prête parfois àconfusion. Depuis 2011, la surfa-ce habitable minimale de la piè-ce principale destinée à la loca-tion doit être au moins égale à9 m2 (et 2,20 rn de hauteur sousplafond) ou d'un volume de20 m3. Ce qui, pour les petitessurfaces, n'est pas toujours lecas, même si certaines annoncesle laissent entendre. « C'est biende la pièce principale dont ils'agit, pas de la surface totale dulogement. Une studette de Iim2

avec une salle d'eau occupant2,10 m2 ne pour râpas être louée»,rappelle Me Frédéric Labour,notaire à Corbeil-Essonnes. Lanuance est importante. Si unjuge constate que le logement nesatisfait pas aux normes dedécence, il peut condamner lebailleur à des dommages et inté-rêts, à faire les travaux néces-saires ou à reloger le locataire.Attention également à certains

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GILLES RICOUR DE BOURGIESprésident de la Fnaim Grand Paris

« Les petites surfaces intéressent moinsles investisseurs »Le décret de blocage des loyers parisiens va sans doute changerla donne pour les investisseurs décidés à sauter le pas. Quelssont les biens qui vont voir leur loyer baisser ?Les petites surfaces sont sans conteste les plus touchées par ledécret plafonnant les loyers parisiens au 1er aout. Dans le XIXe

arrondissement, un 15 m2 ne pourra pas se louer au-delà de 450 €,contre fréquemment 500 à 550 €. On peut d'ailleurs interpréterl'afflux de biens de petite taille sur le marché par cette baisse desrendements locatifs. Mais trouveront-ils preneurs ? Les investis-seurs ne représentent plus que lû % des acheteurs à Paris. Leurprésence a été divisée par trois en un an. Ils ont plutôttendance, aujourd'hui, à se réorienter vers la proche banlieueparisienne, non soumise à ce plafonnement.

Les grandes surfaces sont-elles moins touchées ?Au-delà de 18 m2, l'écart de prix entre les marchés se resserre,mais les mailles du filet institué par le décret Alur sont beaucouptrop larges. Il ne prend pas en compte l'état du logement. Dans lenord, où se côtoient copropriétés dégradées et immeubles bour-geois, le tarif de location ne peut pas se limiter à un prix moyen.J'ai ainsi l'exemple d'un trois-pièces loué 1300 €, qui perdrait prèsde 200 € de loyer au renouvellement du bail.

Cette baisse peut-elle être évitée ?Les propriétaires seront tentés d'appliquer un complément de loyerà tout prix, carrelage extraordinaire, calme incroyable, vue déga-gée, hauteur sous plafond, en espérant que le locataire ne saisirapas les commissions de conciliation. Ou de se résigner, avec un effetcontreproductif sur l'entretien du bien : comme je ne pourrai paslouer plus cher, je refuse de faire des travaux. Cela, les loyers régle-mentés de la loi de 1948 nous l'avaient déjà appris.

logements « atypiques ». Parexemple les souplex, fréquents àParis, et dont le niveau inférieura été creuse dans d'anciennescaves. En pratique, il vous seraimpossible de louer un logementavec une pièce affectée à l'habi-

tation en sous-sol, puisque lesrèglements sanitaires départe-mentaux l'interdisent. Sauf àrespecter des conditions deluminosité - ouverture vitréeoffrant une vue espace libre d'aumoins 2 mètres - suffisantes

pour ne pas avoir à recourir àl'éclairage artificiel. Ce qui n'estpresque jamais le cas. Enfin,pour qu'un logement puisse êtreloué, il est nécessaire que le localsoit destiné à l'habitation. Sauf àentreprendre des démarchesincertaines de requalification delot auprès des services de l'urba-nisme et de la copropriété. Tou-tefois, ces surfaces peuventoffrir d'autres solutions à desinvestisseurs avisés. S'il s'agitd'un local commercial, il est pos-sible de l'utiliser pour de la loca-tion meublée. En effet, un tel lotne peut être assimilé à de l'habi-tation et donc ne nécessite pasles coûteuses formalités dechangement d'usage imposéespar le Code de l'habitation et dela construction (art. L. 631-7duCCR) et appliquées à Paris.

VÉRIFIEZ LA SANTÉDE LA COPROPRIÊTÉ

« Lorsque l'on visite un bienqui nous plaît, il faut tout de suitedemander à lire les procès-ver-baux d'assemblée générale »,conseille Francis Bourriaud,président d'ADB Conseil. Defait, la lecture de ces documents- parmi ceux devant être fournisobligatoirement avant la signa-ture du compromis (voir zoomp. 17)- donne accès à une mined'informations : la nature destravaux votés, ceux envisagés, lebudget prévisionnel annuel.« Ces dépenses présentes ou futu-res peuvent conditionner le prixde vente. La possibilité d'un rava-lement ou d'une rénovation de latoiture justifie une négociation àla baisse du prix », avance Fran-cis Bourriaud. Idem lorsque lescharges sont manifestementtrès élevées. « Les locataires rai-sonnent en loyer tout compris. Siles charges sont élevées il faudra

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Acheter occupé, comment ne pas se tromper ?cheter un bien occupé permetde profiter d'une décote par

rapport à un logement libre, enmoyenne entre 10 et 15 %. La rai-son ? Ces biens n'intéressent pas lesacheteurs envisageant d'y habiter.«tiya de bonnes affaires à faire. Àcondition d'être vigilant sur le loca-taire », note Sylvain Elkouby, ducabinet Viala-Fleury. En effet, ache-ter occupé implique de louer unlogement à un locataire que l'on n'apas soi-même choisi. Et dont on n'apas validé le dossier. « C'est aussi laqualité du locataire qui fait la qualitéde l'investissement », ajoute-t-il.Mais il y a un gros avantage. Avec unlogement vendu loué, vous bénéfi-ciez d'un historique des paiements

du locataire, de sa régularité,notamment s'il a été mis en gestionet que vous disposez des relevés tri-mestriels loués. « Les biens que nousreprenons sont souvent moins sinis-tres, car on a un historique des paie-ments du locataire », souligne Jéré-mie Bouchitté directeur généraldélégué de l'assureur Gallan. C'estplus problématique quand lebailleur a géré lui-même le bien. Àmoins qu'il n'accepte de vous four-nir ses relevés sur les douze der-niers mois. Ce qui n'est pas à exclu-re. « Quand on veut prouver que ceque l'on dit est vrai, il faut s'en don-ner les moyens. Cela implique dedonner les documents permettantde justifier ses dires », estime Jean-

François Buet, président de laFnaim. À la différence des règles quirégissent la relation propriétaire-locataire, il n'existe pas de restric-tions quant aux documents que l'onpeut demander au vendeur- sicelui-ci accepte de les fournir. Autrepiste : acheter un bien pour lequelune assurance loyer impayés a étésouscrite. Enfin, il ne faudra pashésiter à faire du porte-à-porte pours'assurer que le locataire, même s'ilpaye ses loyers, n'occasionne pas detroubles de voisinage, que le futurbailleur aurait à gérer... en sachantfaire la part des choses. Lorsque lesproblèmes sont récurrents, lescomptes rendus d'assemblée géné-rale vous permettent de le déceler.

faire un effort sur le loyer »,estime Eric Massât. La lecturedes procès-verbaux d'assembléegénérale est l'occasion de véri-fier que la copropriété n'est pasminée par les impayés. Lescopropriétaires solvables étantle plus souvent contraintsd'avancer les fonds manquantpour cont inuer d 'assurerl'entretien de l'immeuble. À fuir.Surtout si vous sentez à lalecture de ces PV que les chosesne sont pas prises en main par lesyndic. «La part de copropriétai-res concernés importe plus que lesmontants enjeu », note EdithFrezza, responsable à la direc-tion du logement pour la ville deGrenoble. « Un copropriétairedébiteur d'une dizaine de mil-liers d'euros fait beaucoup plusde dégâts dans unpetit immeubleque dans un grand », poursuit-elle. Autre élément à prendre encompte dans les PV, la naturedes relations entre les copro-

priétaires. Sont-elles apaisées ?Houleuses ? « II suffit de regar-der comment sont votées les déci-sions de travaux, par exemplesur des parties privatives, pourse faire une idée de l'ambiance deVAG », analyse Bertrand de Ray-mond. Elément non négligeable,les PV d'AG permettent d'obte-nir les noms des copropriétai-res. Ce qui vous permettra deleur poser ces questions de vivevoix.

JUGEZ DE L'EMPRESSEMENTDU VENDEUR À VENDRE

Le vendeur a-t-il le couteausous la gorge ou a-t-il le tempsd'attendre la meilleure offre ? Àvous de le faire parler. « Lorsquel'on a su que la propriétaire avaitbesoin d'argent rapidement, on afait une offre très en dessous duprix. Et à notre surprise, c'estpassé », se souvient ClaireBenoit, qui a pu faire baisser leprix de son 17 m2 bien placé dans

le XVe arrondissement de Parisde près de 20 000 €. « C'est unequestion de mesure. Une offretrop à la baissepourra dissuaderun vendeur défaire une contre-offre et bloquera la transaction »,estime Pascal Boulenger. Unbien mis en vente depuis long-temps peut aussi être un indica-teur de la pertinence de sonprix. Parfois, ce sont les docu-ments obligatoires qui vont ser-vir à démêler le vrai du faux.Par exemple, le diagnostic deper formance énergét ique(DPE), à communiquer avant lamise en vente et dont vous pou-vez demander une copie, u Unvendeur pourra difficilementsoutenir que le logement vientd'être mis en vente, quand la datesur le DPE vous prouve lecontraire », souligne Pascal Bou-lenger... Si le bien est en ventedepuis plusieurs mois, une offrelargement baissière aura plusde chances d'être acceptée. •

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