Présentation de VGP � Groupe immobilier spécialisé dans l’acquisition, le développement et la gestion de biens immobiliers semi-industriels.� Axé sur l’acquisition de terrains stratégiques de par leur situation en Europe centrale et en Allemagne en vue de

développer des bâtiments de haute qualité qui sont ensuite loués à des clients jouissant d’une bonne réputation par lebiais de contrats de bail commerciaux à long terme.

� Stratégie de développement et de maintien de biens immobiliers semi-industriels bénéficiant d’un degré élevé destandardisation.

� Equipe interne expérimentée qui rend possible l’existence d’un business model entièrement intégré.

� Banque de terrains diversifiés d’un point de vue géographique comprenant 2.334.171 m² afin de garantir des développements ultérieurs (1.815.158 m² en République tchèque et incursions en Slovaquie, Hongrie et Lettonie).

Etapes clés � 1998 Naissance du Groupe VGP et lancement de la coordination et de la construction de bâtiments commerciaux et

semi-industriels pour le compte de tiers � 2002 Début du développement d’un portefeuille en pleine propriété avec les premières réalisations que sont Blue

Park, Green Park et Green Tower � 2005-2006 Acquisition de terrains, obtention des permis et investissement dans l’infrastructure pour la construction du VGP

Park à Prague-Horní Po�ernice qui consiste en un total de 73 ha de terrains avec permis de bâtir sur 250.000 m² � 2006 Début de la construction du VGP Park Prague-Horní Po�ernice et expansion à l’échelle régionale en

République tchèque � 2007 Expansion à travers l’Europe centrale avec l’acquisition de terrains en Slovaquie, Hongrie et Lettonie et

négociations en cours pour plusieurs autres endroits en Europe centrale � 2007 Introduction en bourse de VGP

Portefeuille des propriétés de VGP

Au 30 juin 2007, la juste valeur du portefeuille de VGP s’élevait à € 202,9 millions. A la même date, le taux d’occupation de son portefeuille de bâtiments terminés atteignait les 100%.

La durée moyenne pondérée des engagements de loyer au 31 août 2007 était de 6,3 ans. Les engagements de loyer ont leprofil de maturité suivant :

Maturité des engagements de loyer <1 an 1-2 ans >2-5 ans >5-10 ans

% du revenu locatif annualisé 4% 3% 55% 38%

Remarque : Ceci est une annonce publicitaire. Avant d’investir dans des Actions Offertes, il est recommandé aux investisseurs de lire le prospectus. Les investisseurs sont invités à lire les facteurs de risque décrits au début du prospectus. Celui-ci sera disponible gratuitement enBelgique au KBC-Telecenter au numéro de téléphone 03 283 29 70 et au Contact Center d’ING Belgique aux numéro de téléphone 02 464 6002. Le prospectus anglais et les résumés en néerlandais, français et tchèque sont également disponibles sous certaines conditions sur Internetvia les sites web suivants: www.vgpparks.eu, www.kbcsecurities.be, www.kbc.be, www.bolero.be, www.ing.be et www.patria-direct.cz.

Introduction en bourse de VGP

ActivaActiva Green ParkGreen Park VGP Park LiberecVGP Park Liberec

VGP Park H.Po�erniceVGP Park H.Po�ernice VGP Park H.Po�erniceVGP Park H.Po�erniceVGP Park H.Po�erniceVGP Park H.Po�ernice

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Vue d’ensemble de quelques locataires / locataires futurs

Une stratégie de business centrée sur les points suivants

� Banque de terrains situés de façon stratégique� Un joueur spécialisé qui se concentre uniquement sur

l’immobilier semi-industriel standardisé de haute qualité� Stratégie de développement et de maintien

� Compétences internes permettant l’existence d’un business model entièrement intégré

� Focus sur le regroupement des activités de développement dans des parcs d’activités afin deréaliser des économies d’échelle

� Une banque de terrains d’une taille considérable assurant l’expansion future

Réalisant une croissance soutenue et créant de la valeur pour les investisseurs

Un business model entièrement intégré

VGP dispose d’une équipe interne qui gère toutes les étapes du business model entièrement intégré: � L’identification et l’acquisition du terrain � La conceptualisation et le design du projet � La supervision des travaux de construction � Les contacts avec les locataires potentiels � Le facility management de son propre portefeuille immobilier

La stratégie d’expansion de VGP

République tchèque

Utilisation de sa forte position à Prague comme levier pour s’étendre davantage aux autres villes régionales tchèques.

Europe centrale et Allemagne

Fort de ses résultats, le Groupe souhaite exporter le business model tchèque vers d’autres pays d’Europecentrale à la croissance rapide et vers l’Allemagne.

VGP aspire à devenir un promoteur dominant spécialisé disposant d’un portefeuille de propriétés semi-industrielles de haute qualité en Europe centrale et en Allemagne

TerrainsConcept &Design

Construction Location Portefeuille

Parcs terminésParcs en constructionOù VGP veut être présent

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Pourquoi investir dans VGP ?

1. Groupe immobilier spécialisé dans le développement et la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers semi-industriels de haute qualité très bien situés, rassemblés dans des parcs d’activités, en pleine propriété.

2. Forte présence géographique sur des marchés à croissance attractive (République tchèque, Slovaquie, Hongrie et Lettonie) et expansion future vers d’autres pays d’Europe centrale et vers l’Allemagne.

3. Banque de terrains diversifiée d’un point de vue géographique comprenant 2.334.171 m² afin de garantir ledéveloppement futur de son portefeuille de biens immobiliers semi-industriels de haute qualité.

4. Une équipe expérimentée avec des collaborateurs internes disposant de capacités et de compétences qui rendentpossible l’existence d’un business model entièrement intégré

5. Très bons résultats : • La juste valeur du portefeuille VGP était de € 202,9 millions au 30 juin 2007 • Des engagements de loyer sur une base annuelle de plus de € 11 millions au 31 août 2007 • Un taux global d’occupation des bâtiments terminés égal à 100% au 30 juin 2007• Une position dans le top 3 en République tchèque

6. Focus important sur la création de valeur pour l’actionnaire et sur la durabilité à long terme (haute qualité, biens standardisés, excellentes situations géographiques).

Données financières clés de VGP

Bilan audité Historique de création de valeurs

Compte de résultat audité

Perspective : forte augmentation du revenu locatif annualisé

La forte croissance reflète l’augmentation du portefeuille debiens livrés.

� Au cours de l’année 2006, VGP a commencé à construirele site de Prague-Horní Po�ernice.

� Le revenu locatif net pour le semestre se terminant le 30juin 2007 a augmenté de 79,2% par rapport à la mêmepériode en 2006; il est passé de € 0,9 million à€ 1,7 millions.

� Le profit net pour le semestre se terminant le 30 juin 2007 s’est élevé à € 19,9 millions, par rapport à€ 7,0 millions pour la même période en 2006.

� Un parcours exceptionnel et soutenu en terme de création de valeur.

� Au 31 août 2007, les engagements de loyer sur unebase annualisée s’élevaient à plus de € 11 millions.Il est prévu qu’ils dépasseront les € 12 millions à la fin de l’année 2007.

� Le graphique montre l’évolution de: � Le revenu locatif annualisé pour les années

2003 à 2006 � Les engagements de revenu locatif annualisé

au 31 août 2007 et le montant qu’ils atteindront le 31 décembre 2007 selon les prévisions

� Le nombre total de contrats de bail signés pour la même période

(Montants en milliers d'euros) Année Clôturée Semestre Clôturée

31 déc-04 31 déc-05 31 déc-06 30 juin-07 *Immeubles de placement 7.531 58.288 96.146 139.540Projets de développement 7.076 1.413 6.955 11.112Autre actifs immobilisés 329 227

375

534Total actifs immobilisés 14.936 59.928 103.476 151.186Créances commerciales et autres créances 1.100 613

3.636

5.111Trésorerie et équivalents de trésorerie 1.296 23.396 2.528 11.187Total actifs courants 2.396 24.009 6.164 16.298TOTAL DE L’ACTIF 17.332 83.937 109.640 167.484

* Chiffres basés sur les états financiers consolidés de VGP NV, pro forma au 30 juin 2007

(Montants en milliers d'euros)31 déc-04 31 déc-05 31 déc-06 30 juin-06 30 juin-07 *Auditée Auditée Auditée Audité Audité

Revenu locatif net 363 1.732 1.875 942 1.688Variations de la juste valeur surinvestissements immobiliers

926 21.980 17.024 8.186 23.483

Autres revenus nets / (Dépenses) 1 420 (100) (174) 246Résultat opérationnel netavant résultat financier 1.290 24.132 18.799 8.954 25.417

Résultat financier net (756) (1.495) (803) 279 844

Résultat avant impôt 534 22.638 17.996 9.233 26.261Profit net pour la Période 409 17.275 13.747 6.984 19.886

Année Clôturée Semestre Clôturé

Engagements de revenu locatif annualisé et nombre de contrats de bail

0

3.000

6.000

9.000

12.000

2003 2004 2005 2006 31/08/2007 2007E

Rev

enu

loca

tif (e

n m

illier

s d’

euro

s)

0

10

20

30

40

50

60

Nom

bre de contrats de bail

Augmentation progressive du revenu locatif annualisé Nombre de contrats de bail

(Montants en milliers d'euros)

31 déc-04 31 déc-05 31 déc-06 30 juin-07La juste valeur ("JV") du portefeuille 7.531 58.288 96.146 139.540Coût d’acquisition 3.507 32.284 53.118 73.029Variations de la JV du portefeuille 4.024 26.004 43.028 66.511

Création de valeurs 926 21.980 17.024 23.483

% du coût d’acquisition de la Période 26% 76% 82% 118%% du coût d’acquisition en totalité 115% 81% 81% 91%

Année Clôturée Semestre Clôturée

* Chiffres basés sur les états financiers consolidés de VGP NV, pro forma au 30 juin 2007

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Détails relatifs à l’OffreLes termes utilisés ci-après qui commencent par une majuscule ont la même signification tels que définis dans le Prospectus.

Offre: L’Offre se compose d’une offre publique de souscription d’actions nouvelles avec VVPR-strip en Belgique et en République tchèque et d’unplacement privé auprès d’investisseurs institutionnels dans certains pays de l’Espace Economique Européen et en Suisse.

Période de Souscription:

Du 21 novembre au 5 décembre (16:00h CET), sous réserve d’une clôture anticipée possible à partir du 28 novembre 2007 (16:00h CET). Les demandes introduites au plus tard le 28 novembre bénéficieront d’une allocation préférentielle.

Allocation: Le Groupe a l’intention d’offrir un maximum de 40% des Actions Offertes (à l’exception de celles couvrant l’Option de Sur-allocation) aux investisseurs particuliers. Toutefois, en cas de sursouscription par les investisseurs particuliers ou institutionnels, ce ratio pourrait être modifié, à condition que minimum 10% des Actions Offertes allouées en Belgique soient alloués aux investisseurs particuliers conformément au Décret Royal belge du 17 mai 2007 relatif aux pratiques sur le marché primaire. En cas de sursouscription, les demandes émanant des investisseurs seront réduites. L’allocation aux investisseurs particuliers s’effectuera surbase de critères objectifs tels que, entre autres, allocation préférentielle accordé aux demandes reçues d’investisseurs particuliers avant 16 heures CET le 28 novembre 2007, ou aux demandes introduites directement auprès de KBC Securities, KBC Bank, ING Belgique, CBC Banque, Patria,Patria Direct et CSOB. L’allocation aux investisseurs institutionnels sera réalisée selon l’analyse quantitative et qualitative du livre d’ordres.

Prix de Souscription: Le Prix de Souscription est exprimé en EUR et est identique pour tous les investisseurs, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Le Prix deSouscription sera fixé sur base d’une procédure de bookbuilding, qui aura lieu pendant la Période de Souscription, et à l’intérieur de la fourchette de prix prédéterminée. Seuls les investisseurs institutionnels peuvent participer à la constitution du livre d’ordres.

Résultat de l’Offre: Le Prix de Souscription, le nombre total d’Actions Offertes allouées aux investisseurs particuliers et aux investisseurs institutionnels, y compris les sur-allocations, la clé d’allocation pour les investisseurs particuliers et le degré de sursouscription (s’il y a lieu) seront publiés dans la pressefinancière en Belgique et en République tchèque le ou aux alentours du 7 décembre, sous réserve de clôture anticipée.

Paiement et livraison: Le paiement et la livraison des Actions Offertes auront lieu le ou aux alentours du 11 décembre 2007, soit le troisième jour ouvrable suivant l’allocation. Toutes les Actions Offertes seront entièrement réglées en EUR.

Impôts: En Belgique, aucun impôt sur les transactions boursières ne doit être payé lorsque l’on souscrit des Actions Nouvelles. En République tchèque, aucun impôt n’est appliqué sur les transactions boursières.

Cotation: Une demande a été introduite pour l’admission à la cote des Actions et les strips VVPR sur Eurolist by Euronext Brussels, le marché principal enBelgique, et des Actions sur le Main Market de la Prague Stock Exchange, à condition que, jusqu’à la Date de Clôture, les Actions et les VVPR-strips soient négociables sur une base if-and-when-issued-and-delivered. Il est prévu que les négociations conditionnelles commencent le ou aux alentours du 7 décembre 2007, le premier jour ouvrable après l’allocation. Les investisseurs qui souhaitent effectuer des transactions dans les Actions Offertes avant la Date de Clôture, que ces transactions soient réaliséessur Eurolist by Euronext Brussels ou sur le Main Market de la Prague Stock Exchange, doivent être conscients que la livraison des Actions Offertes (i) pourrait ne pas avoir lieu le 11 décembre 2007 ou (ii) pourrait éventuellement ne pas avoir lieu du tout, au cas où certaines conditions ou événements mentionnés dans l’Underwriting Agreement n’auraient pas été remplies ou ne se seraient pas produits, auraient été postposés ou n’auraient pas eu lieu à cette date-là ou avant. Euronext Brussels et la Prague Stock Exchange ont indiqué qu’ils annuleront toutes les transactions d’Actions Offertes si l’Offre n’est pas clôturée et que l’échange officiel n’a pas commencé.

Participation auxrésultats:

Les Actions participent aux résultats de la Société dès le premier jour de l’exercice en cours qui se termine le 31 décembre 2007. La Société al’intention de poursuivre une politique de distribution de dividendes régulière. La déclaration et le paiement des dividendes par la Société et leurmontant dépendront du résultat opérationnel du Groupe, de sa situation financière, de ses besoins en trésorerie, des perspectives futures, des profits disponibles pour la distribution et d’autres facteurs qui seront jugés pertinents au moment opportun. Le Groupe construit un portefeuille d’actifs substantiel et connaît actuellement une phase de forte croissance. La Société commencera à payer des dividendes au moment qu’elle aura atteint un portefeuille lui permettant de générer un niveau de loyers suffisant pour poursuivre une politique dedistribution de dividendes soutenue. La Société a l’intention d’utiliser le revenu locatif, après déduction des frais opérationnels et financiers,principalement pour sa politique de paiement de dividendes. Le management prévoit de payer les premiers dividendes en 2009.

Lock-up: VGP NV et les Actionnaires Existants concluront un contrat de lock-up (exceptions usuelles sous certaines conditions) avec les Underwriters pourune période de 365 jours à compter de la date de Clôture de l’Offre.

Risques liés à l’Offre: Tout investissement dans des actions implique une prise de risques. Les investisseurs sont invités à lire la section «Facteurs de risque» du Prospectus qui a été approuvé par la CBFA. Les investisseurs doivent être conscients que l’Offre pourrait être postposée, ne pas avoir lieu ou que les actions pourraient ne pas être livrées à cause des circonstances du marché ou si cela est exigé d’un point de vue légal.

Prospectus: Le Prospectus sera disponible gratuitement pour les investisseurs au siège social de la Société, et sera également disponible gratuitement pour les investisseurs en Belgique sur simple demande auprès du KBC-Telecenter au numéro de téléphone 03 283 29 70 et au Contact Center d’ING Belgique au numéro de téléphone 02 464 60 02. Le Prospectus anglais et les résumés en néerlandais, français et tchèque sont aussi disponibles sous certaines conditions sur Internet via les sites web suivants: www.vgpparks.eu, www.kbcsecurities.be, www.kbc.be, www.bolero.be, www.ing.be et www.patria-direct.cz.

Restrictions: Cette information ne peut être distribuée, directement ou indirectement, aux Etats-Unis (y compris sur ses territoires et dans ses possessions, dans tout Etat des Etats-Unis et dans le District de Columbia). Cette information ne constitue en aucun cas une partie d’une offre de vente ou une invitation à souscrire ou à acheter des titres aux Etats-Unis. Les actions de VGP (les «Actions») ne sont pas et ne seront pas enregistrées au sens du US Securities Act de 1933 (le Securities Act). Les Actions ne peuvent être offertes ou vendues sur le territoire des Etats-Unis ou à des personnes des Etats-Unis ou pour le compte ou le bénéfice de personnes des Etats-Unis (ce terme est défini dans la Regulation S sous leSecurities Act) excepté suite à une exemption des conditions d’enregistrement du Securities Act. Il n’y aura aucune offre publique de titres en-dehors de la Belgique et de la République tchèque.

Contact VGP NVSiège social Greenland-Burgemeester Etienne Demunterlaan 5

1090 Bruxelles-Jette, Belgique Site Web www.vgpparks.eu Investor relations Dirk Stoop, CFO,

dirk.stoop@vgpparks.eu

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