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KRESS NICOLAS

Sommaire Chapitre I : Notions, distinctions de base et principes premiers. ......................................................... 2

Chapitre II : Le droit de propriété. ....................................................................................................... 7

Chapitre III. Le droit de copropriété. ................................................................................................. 20

Chapitre V. La possession. ................................................................................................................. 35

Chapitre VI. La prescription acquisitive et extinctive. ...................................................................... 41

Chapitre VII. L’accession. ................................................................................................................. 47

Chapitre VIII. L’usufruit. ................................................................................................................... 52

Chapitre IX. Les servitudes. ............................................................................................................... 55

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Chapitre I : Notions, distinctions de base et principes premiers. Section I. Le patrimoine.

1.1. Notion et approches doctrinales.

- Le patrimoine est l’ensemble des droits et des obligations appréciables en argent, dont

une p.p. ou p.m. est le sujet actif ou passif.

o 1 Patrimoine par personne et donc requiert la personnalité.

o On ne peut aliéner de son vivant qu’à titre ut singuli.

o Mais notion de patrimoine d’affectation considérant qu’au sein d’1 patrimoine,

des masses actives et passives peuvent être constituées, qui st autonomes et qui

poursuivent une finalité particulière.

1.2. Régime du patrimoine : aperçu général.

- La personne répond sur les éléments actifs de son patrimoine des ses obligations vis-à-vis

de ses créanciers > Art. 7 et 8 de la loi hypothécaire.

- Le décès entraîne la transmission de l’ensemble de son patrimoine à ses héritiers sous

bénéfice d’inventaire pr certain cas.

- Les éléments du patrimoine, eu égard à leur consistance active et passive, ont d’abord un

caractère pécuniaire contrairement aux droits extra-patrimoniaux.

- Le patrimoine est sujet à de nombreux remplacements, supposant que ceux-ci soient

majoritairement fongibles entraînant la création de mécanisme tels que :

o Distinction chose fongible/ non fongible.

o L’inexécution d’une obligation de faire octroi des D&I.

o Le mécanisme de la subrogation réelle : r/p de chose à chose.

o Les éléments du patrimoine peuvent être perdu>prescription extinctive.

Section II. Les droits : distinction entre les droits.

2.1. Les droits réels (droit absolus tels que droit de l’homme et de la famille).

§1. Notions.

- Pvr juridique qu’exerce une personne sur une chose.

- Ils sont en nombre limité.

o Droits réels principaux.

Droit exercé sur sa propre chose.

Droit exercé sur la chose d’autrui.

o Droits réels accessoires.

§2. Caractéristiques générales.

- L’objet des droits réels est une chose.

- Présente une opposabilité générale et absolue.

- Ils ont munis d’un droit de suite. > action en revendication.

- Ils sont munis d’un droit de préférence, c-à-d, le droit d’être préféré en tant que titulaire

de droit à toute personne qui pourrait-elle même revendiquer un droit de la chose. Prior

tempore potior uire.

- Ils sont limitativement énumérés ds le code :

o Principe du numerus clausus des droits réels qui interdit d’en créer par le simple

fait de la volonté des parties.

o Et sont de stricte interprétation.

2.2. Les droits de créances.

§1. Notions.

- Ils ont pr objet une relation de personne a personne, engendrant une obligation, d’un coté

et un droit de l’autre.

§2. Caractéristiques et comparaison avec les droits réels.

- Ce sont des droits personnels.

- Ils n’ont pas le caractère d’opposabilité absolue ils sont relatifs.

- Ne font pas naître de droit de suite ni de droit de préférence.

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- Ils sont en nombre illimité.

- Ne peuvent s’acquérir par prescription.

- Pr l’extinction il faut un accord bilatéral.

- Régime particulier différent de celui des droits réels en cas de cession.

2.3. Les droits intellectuels

2.4. L’économie générale et l’articulation du système des droits réels.

- Principe du numerus clausus des droits réels.

- Faut regarder les éléments constitutifs essentiels des droits réels.

- L’objet possible des droits est déterminant.

- L’importance de la donnée temporelle est déterminante.

Section III. Les choses et les biens : notions et catégories générales.

3.1. La distinction entre les choses, sensu stricto, et les biens.

- Chose = TT ce qui est ds la nature.

- Biens = Chose susceptible d’appropriation.

3.2. Les différentes catégories de choses.

- Res communes = Les choses qui n’appartiennent à personne ms usage commun à ts.

- Res nullius = Les choses qui n’appartiennent à personne ms qui peuvent le devenir.

- Res derelictae = Les choses qui ont été abandonnées volontairement.

3.3. Les différentes catégories de biens.

- Les biens corporels, biens tangibles / incorporels, biens intangibles.

- Les biens appropriés et le biens non appropriés.

- Les biens consomptibles / non consomptible (usufruit/quasi-usufruit).

- Les biens fongibles / non fongibles. Importance pr :

o Dénomination des règles applicables à certains contrats.

o Le titre de fait dont on dispose sur une species est soit une possession soit une

détention tandis que sur une genera ce n’est qu’une possession.

o Si droit de créance porte sur genera, le débiteur les choisis.

o En cas d’inexécution fautive, le débiteur de genera devra rendre la chose en

nature, tandis que pr une species il le rendra par équivalent.

o Pr les species le moment du transfert de propriété s’effectue au moment de

l’accord de vol, tandis que pr les genera lors de la spécification.

- Les biens meubles / biens immeubles.

- Les biens multiples considérés comme formant un tout

- Les biens principaux / accessoires. Importance ds l’accession.

- Les biens divisibles / indivisibles.

- Les biens ds le commerce / ors commerce.

Section IV. Les meubles et les immeubles.

4.1. La distinction générale et de nature obj entre les meubles / immeubles.

- Art. 516 cc : « Tous les biens sont soit meubles ou immeubles ». la distinction repose sur

la nature des choses.

4.2. La notion d’immeuble, les catégories d’immeubles, et le régime applicables.

- Art. 517 cc : « Les biens immeubles sont immeubles, ou par nature, ou par destination, ou

par l’objet auquel ils s’appliquent ».

§1. Les immeubles par leur nature.

- Art. 518 cc : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature.

- Art 519 et 523 aboedznt certains tpes d’immeubles par nature.

- La doctrine et la jurisprudence ont dégagé le critère de l’immeuble par nature suivant le

critère de l’incorporation durable du bien concerné au sol. Ms critères peu précis.

- La jurisprudence des juridictions de fond est partagée.

o Un premier courant considère que l’incorporation durable = incorporation telle

qu’1 séparation ne peut plus se faire sans détérioration.

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o Ms selon les décisions récentes, il semble y avoir une interprétant de la notion de

bâtiment de manière extensive. Ms il faut cependant observer que la Cass se réfère

à la notion légale spécifique de construction.

Il faut tjr voir quel est le régime applicable : si le législateur a défini la notion de manière

autonome ou s’il a renvoyé au droit civil. Exemple en droit fiscal : la définition de l’immeuble pr le

régime du précompte immobilier (= calculer sur base du revenu cadastral de l’immeuble).

Arrêt Cass du 15/09/89* : p/r au statut des pompes à essence soit meubles soit immeuble par

nature (pris en compte pr le calcul du précompte immobilier).

- Le juge du fond avait assimilé à un immeuble par nature estimant que les pompes étaient

encrées et boulonnées et qu’il y avait une adhérence pondéreuse et durable avec le sol.

- Pourvoi de la soc : violation de la notion d’imm par nature = critère de détérioration en

cas de séparation.

- Décision de la Cour : Rejette car :

o Il faut assimiler les objets qui s’y unissent ou qui s’incorporent d’une manière

durable et habituelle. Application extensive du critère d’incorporation< critiqué.

o RQ : comparaison avec la jurisprudence + restrictive de la Cass distinguant la

théorie des impenses avec l’accession immo.

§2. Les immeubles par destination : notion, jurisprudence et régime.

- Art. 524 cc : « Les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pr le service de

l’exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination ».

A. L’immeuble par destination à la suite de l’affectation d’un bien meuble au service et à

l’exploitation d’un immeuble.

a) Approche générale de la notion. 2 conditions :

- Le proprio du fond doit aussi être le proprio du meuble qu’il affecte à l’exploitation du

fonds.

- Il doit y avoir un lien d’affectation entre le meuble et l’immeuble.

- Bcp de jurisprudence.

- Intéressant car si le meuble est qualifié d’immeuble par destination, il suivra ou le sort de

l’immeuble principal. Cette qualification est une fiction juridique.

- Ms faut-il un lien de nécessité entre le meuble et l’immeuble ou 1 simple lien d’utilité.

Arrêt du 6/04/60 (Minerva) :

- L’immobilisation par destination est une fiction juridique.

- Ce qui importe c’est la réalité de l’affectation économique.

L’arrêt donne une définition très synthétique de l’affectation éco et manque de rigueur.

Arrêt Paquot 11/09/80* :

- Faits : savoir si ds camion ayant fait l’objet de travaux d’aménagement par une sprl et

utilisé pr le transport de biscuit pr la soc. quid faillite. Si oui créancier hypo ok.

- C.A. Liège : camion = immeuble par destination car utiles pr l’entreprise.

- Pourvoi de la sprl : violation, il faut selon l’art. 524 que le camion soit nécessaire.

- Décision : Rejette car :

o Définition de l’immeuble par destination p/r au critère de l’utilité.

o Aménagement visible pr 1/3 du fond pr l’exploitation.

o Affectation par soc des camions aux fins de l’exploitation.

b) Définition des critères pr un immeuble par destination.

- Indenté de propriété et unité de patrimoine. Impossible dc pr locataire.

- Lien objectif entre meuble et immeuble, c à d qu’il faut une affectation du 1er

au service

ou à l’exploitation de l’autre. 5 éléments :

o La mise au service de l’imm doit être démontrée ds le cadre de l’activité menée à

bien ds cet immeuble.

o Le fond doit être aménagé en vue de cette exploitation.

o Affectation définissable p/r au critère de l’utilité.

o Affectation impliquant un aménagement du fonds.

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o L’affectation et l’aménagement doivent être visibles.

B. L’immobilisation par destination par attache à perpétuelle demeure. Art. 525. 3 cdt

- Identité de la propriété.

- Lien obj. d’attachement :

o Soit adhérence matérielle et durable.

o Soit aménagements spéciaux.

o Soit améngmt tel que le meuble ne peut plus être séparé sans détérioration.

- Attachement réalisé par le proprio.

§3. Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, à savoir les immeubles incorporels et

les droits réels immobiliers. Art. 526.

- Se sont les droits réels immobiliers : servitudes, usage / habitation, emphytéose…

- Se sont les droits réels qui peuvent être immobiliers : usufruit, proprio, privilège.

- Action visant directement à revendiquer 1 proprio imm et action portant directement sur

cette propriété.

4.3. La notion de meuble, les catégories de meubles et le régime applicable.

- Art. 527 cc : « Les meubles par nature ou par détermination de la loi ».

§1. Les meubles par nature.

- Art. 528 cc : « Corps qui peuvent se transporter d’1 lieu à un autre soit par eux-mêmes

soit par une force étrangère ».

§2. Les biens meubles par leur objet : les immeubles incorporels.

- Art. 529 cc :

o Droits réels mobilier.

o Action en justice avec un caractère mobilier.

o Les créances mobilières.

o La propriété intellectuelle.

o Le fond de commerce.

§3. Les biens meubles par anticipation.

- Ce sont des immeubles qui ont été anticipativement et fictivement comme des meubles

car leur séparation du sol a été décidé et arrêtée ds un acte juridique. Art. 520 et 521.

- Le critère permettant de donner une définition est :

Arrêt Gritten du 13/03/86*.

- Faits : litige fiscal > Mme Gritten apporte des terrain contenant des gisements de sable à

une soc. La valeur du terrain est déterminée en distinguant la valeur du sable contenu ds

le sous sol et la valeur du sol après. Mme Gritten cède le terrain à l’Etat Belge suite a une

procédure d’expropriation. L’administration fiscale taxe les 2 opérations en prenant en

considération la valeur du sable pr fixer le bénéfice d’exploitation totale.

- Contestation : Mme g : art. 34 du code fiscal.

- Décision de la C.A : sable = meuble par anticipation.

- Pourvoi de Mme : la mobilisation par anticipation peut se produire par une transmission

ms il faut qu’elle soit distincte de celle du fonds et ne puisse être exécutée que par une

séparation du fond.

- Décision : Rejette car :

o La volonté des parties est décisive de la nature mobilière attribuée au sable, le fait

que l’acte contienne une transmission n’est pas important.

- Critiques : Le critère de la mobilisation par anticipation comme étant la vol des parties

exprimées ds un acte jur indépendamment de la réalité de la séparation du meuble est peu

convainquant.

Arrêt C.A. Liège 03/05/99.

- Faits : vente de bis à abattre : vente mob ou immo ? adm fisacle découvre.

- C.A : Simulation de la vente. La condition pr qu’une vente soit qualifiée de vente portant

sur des meubles par anticipation :

o Parties doivent avoir en vue comme objet du contrat des arbres à abattre.

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o Obligation de couper les arbres = réelle et non simulée. Or ici les obligations

d’abattre les arbres ds le délai convenu n’avaient pas été respectées.

4.4. La classification subjective des biens.

§1. Contenu de la classification et régimes en résultant.

> Classification résulte du r/p entre le bien et les personnes concernées :

- Biens appartenant aux personnes privées.

- Biens appartenant aux personnes publiques :

o Biens du domaine privé de l’état : Ces biens appartiennent au pvr publics ms ne st

pas affecté à l’usage de tous. Ils peuvent faire l’objet d’une acquisition, et se

situent ds le commerce.

o Biens appartenant au domaine publique de l’Etat. Ces biens appartiennent à une

personne de droit public et sont affectés indirectement à l’usage de tous. Ils sont

donc hors commerce.

§2. Critère de distinction entre les biens du domaine public et les biens du domaine privé.

> Le critère est celui de l’affectation indistincte à l’usage de tous. Il faut donc une décision

expresse ou implicite de l’autorité publique, d’affecter le bien au domaine public ou de l’en

désaffecter.

Arrêt Grandjean du 3/05/68 :

- Faits : SNCB et l’Etat Belge veulent récupérer un bien pr lequel un droit de bail a été

conféré à M. G. Pr la SNCB, bien du domaine public, pr G, bien = domaine privé.

- C.A : Bien du domaine privé car :

o Bien cédé par L’Etat à la SNCB ms n’implique pas que ce bien appartenait au

domaine public car il faut avoir égard à l’usage qui en a été fait.

o Le bien pouvait perdre sa qualification en raison de la destination et de l’usage.

- Pourvoi de l’Etat et de lla SNCB : IL faut en outre une désaffectation expresse.

- Décision : Casse car :

o Le critère pr savoir à qui appartient le bien est non celui de l’usage ms de la

décision expresse ou implicite de l’autorité compétente quant à son affectation /

désaffectation.

Arrêt Van Leathem du 1/10/76:

Décision : Casse car :

o La constatation de décision de désaffectation n’est pas déduite ni de la convention

litigieuse ni de la mention ms de la décision de l’autorité compétente.

Section V. Le principe de numerus clausus des droits réels ; l’art. 543 cc.

5.1. Enoncé du principe.

- Art. 543 cc : « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de

jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre ».

o Treilhard : le livre renferme 4 titres : de la distinction des biens ; de la propriété ;

de l’usufruit et de l’habitation ; des servitudes ou services foncier. On ne peut

donc avoir que trois sortes de droits.

o Goupil : L’art. 543. trace à chacun les bornes ds lesquelles il doit se renfermer ds

les stipulations qui concernent ces biens.

o Savoie Rollin :…

5.2. Contenu du principe et conséquence :

- Les droits réels sont en nombre limité et seul le législateur peut en créer. > Ordre P.

- Effets : droit de suite, de préférence et opposabilité absolue.

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Chapitre II : Le droit de propriété. Section I. Définition et économie générale.

1.1. L’article 544.

- « Droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on

n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

- Droit intrinsèquement lié à la possession.

- Trois attributs :

o Le droit de jouir, c a d d’en user.

o Le droit d’en disposer.

o Le droit de percevoir les fruits de la chose.

1.2. Caractères du droit de propriété.

- C’est un droit exclusif, en principe plusieurs personnes ne peuvent exercer toutes les

prérogatives issues du droit de propriété, à l’égard d’une même chose.

- C’est un droit perpétuel : il ne s’éteint sf si prescription acquisitive d’un tiers.

- C’est un droit qualifié de général : le titulaire du droit peut tout faire.

- C’est un droit absolu.

- C’est aussi un droit patrimonial, mobilier / immobilier et divisible.

1.3. Les limites extrinsèques du droit de propriété.

- On ne peut porter atteinte fautivement au droit subjectif d’autrui, dans l’exercice de son

droit de propriété. Théorie de l’abus de droit et des troubles de voisinage.

Section II. Distinction entre les modes originaires et les modes dérivés.

2.1. Distinction de base :

- Mode originaires : ils font naître un droit entièrement nouveau ds le chef du titulaire

concerné.

- Mode dérivés :ils font acquérir un droit déjà existant, un droit antérieur.

2.2. Développement des modes et régimes.

- Les modes dérivés : art. 711 : « La propriété des biens s’acquiert et se transmet par

succession, par donation entre vifs ou testamentaires, et par l’effet des obligations.

- Les modes originaires : art. 712 :

L’occupation. L’invention. Spécification. Acquisition des fruits.

L’accession. La prescription acquisitive.

Distinction déterminant pr la preuve :

o Pr les modes dérivés, s’agissant d’acte juridiques, on s’en reportera à l’écrit.

o Pr les modes originaires, s’agissant de fait juridique, et il faudra apporté la preuve

de ce fait.

Section III. Première limite du droit de propriété : la théorie de l’abus de droit.

3.1. L’arrêt de principe de la cour de cassation du 10 septembre 1971.

Arrêt du 10/09/1971 :

- Les faits : Le constructeur d’un bâtiment avait empiété, sans s’en rendre compte et de BF,

pdt 23 ans, sur le fonds de son voisin. Il avait ainsi construit un mur formant une

séparation entre son immeuble et le jardinet de son voisin. Ce dernier, introduisait une

action en démolition contre son voisin usurpateur.

- C.A : n’y a pas fait droit car le demandeur de l’action ne pouvait pousser à l’extrême la

poursuite des ses droits, l’usurpateur ayant édifié le mur de BF..

- Pourvoi : violation de 544, art 11 C°, et régime du mur mitoyen.

- Décision : Rejette car :

o Formule générale de l’abus de droit > L’exercice d’un droit d’une manière qui

dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de celui-ci.

o Critère nouveau de la disproportion.

3.2. Synthèse du cadre théorique général de la théorie de l’abus de droit.

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§1. Définition générale de l’abus de droit : abuse de son droit subjectif, et commet une faute,

celui qui exerce son droit d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal

de ce droit par une personne normalement prudente et diligente. Principe général de droit.

§2. Les 3 types généraux et les 5 critères particuliers de l’abus de droit.

a) Abus de droit par faute intentionnelle.

i) L’exercice d’un droit ds l’intention de nuire à autrui.

ii) L’exercice d’un droit, à la suite d’un choix, qui parmi pls possibilités

d’exercice d’un droit, implique que soit recherchée et finalement choisie celle

qui est la plus dommageable à autrui, pr un intérêt identique retiré par celui

qui exerce son droit et alors qu’il y a d’autres modalités.

b) Abus de droit par dépassement objectif des limites du droit.

iii) L’exercice d’un droit subjectif sans intérêt, ou sans intérêt raisonnable et

suffisant, voire même sans motif légitime, et ce de façon dommageable à

autrui.

iv) L’exercice d’un droit entraînant une disproportion manifeste entre le

préjudice causé à autrui par l’usage de ce droit, et l’avantage retiré de cet

usage.

c) Détournement de la fonction d’un droit subjectif-fonction.

v) Le critère du détournement du droit de sa fonction.

d) Nouveau critère possible :

vi) Théorie de la rechtsverwerking impliquant l’utilisation ou l’abstention

d’exercice d’un droit, créant chez autrui la croyance légitime que le droit ne

sera pas utilisé, suivie d’un changement radical d’attitude à cet égard, avec

demande d’application du droit.

§3. Eléments supplémentaires :

- Le juge saisi exerce une appréciation marginale, c a d vérifier que la marge des

comportements admissibles, ds le chef du bonus vir, a manifestement été dépassée en

l’espèce.

- Quant à la sanction de l’abus de droit : restauration du droit à la mesure qui aurait du être

celle de son exercice normal.

3.4. Evolution récente de la jurisprudence de la cour de cassation.

Arrêt du 18/06/87* :

- Les faits : Il y a une convention de partage entre les parties, prévoyant que les parties sont

d’accord d’abandonner tte servitude sous condition suspensive de la construction d’un

bâtiment séparant les fonds sur leur longueur à la limite des fonds, or en l’espèce il y a un

écart de 15-20 cm. Les demandeurs estime que comme il y a non respect de la convention

la servitude existe encore tandis que les défendeurs estiment qu’elle n’existe plus vu qu’il

y a construction.

- TPI :Estime que la servitude est éteinte car la construction n’a pas été exécutée de BF.

- Décision : Casse le jgt car :

o Il revient au juge du fond de constater in concreto l’application de l’abus de droit,

et plus précisément, de tel ou tel de ses critères, d’ou l’expression d’un principe de

concrétisation et d’application aux circonstances de l’espèce, de l’abus de droit.

Arrêt du 19/11/87 :

- Les faits : Des jours avaient été obstrués ms celles-ci violaient les règles de distance, ms

existaient depuis 30 ans.

- Juge du fond : abus de droit en construisant son annexe obstruant les jours.

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- Décision : Rejette car :

o Ds l’appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les

circonstances de la cause ce qui avait été fait.

Arrêt du 14/11/97* :

- Les faits : il s’agit d’un problème de servitude de passage, sur l’assiette de laquelle un des

propriétaire voisin a construit un ptit ouvrage de 2 marches d’escalier en béton.

- TPI : Action recevable ms non fondée, la portion de l’assiette de la servitude n’est que

d’une utilité théorique > abus de droit.

- Pourvoi : la victime de l’abus de droit ne peut invoquer cet abus si elle l’a elle même

provoqué.

- Décision : Rejette car :

o Le juge apprécie tous les éléments de la cause et s’il a commis une faute il ne peut

se prévaloir de l’abus de droit. En l’espèce, le juge a décidé que les défendeurs

n’ont fait l’empiétement ni délibérément ni de MF. Nouvel élément : la victime ne

doit pas avoir elle-même agi délibérément et de MF.

Section IV. La théorie des troubles de voisinage.

4.1. Evolution générale et analyse doctrinal.

- Dans le cadre d’une relation entre 2 fond, un trouble dommageable excessif p/r aux

inconvénients normaux du voisinage, est causé par l’un des propriétaire de ces fonds, et

ce au voisin, ms sans que le proprio à qui est imputable le trouble, ait véritablement

commis une faute à l’origine du trouble.

- Pas de resp civile pr faute car absence de faute ds le chef de la partie qui est imputée du

trouble.

- Responsabilité objective sans faute.

§1. La référence au droit de la responsabilité pr faute et la faute incorrectement déduite du

dommage.

- 1ère

analyse doctrinale : la thèse était ancrée ds le droit de la resp pr faute. Ds les années

20 le procureurs Leclercq soutenait que : la faute consistait ds le fait d’avoir violé une

obligation préexistante puisée ds l’art 1382. la faute était déduite du dmg. Il était donc

constant de rattacher la théorie des troubles de voisinages aux arts. 1382 et 1383.

§2. Une théorie autonome p/r au droit commun de la resp pr faute, et le rejet de la faute

déduite du dmg et de la faute artificiellement constatée.

- C’est De page et dekkers qui ont proposés de déplacer le centre névralgique de la théorie

de l’examen du comportement de l’auteur du trouble, que l’on ne devait plus chercher à

qualifier nécessairement de fautif, à la prise en considération de la situation de la victime

du trouble. La personne peut s’opposer au nom de l’égalité devant régner entre tous les

propriétaires.

4.2. Evolution générale de base : l’arrêt du 7/04/49 aux deux arrêts du 6/04/60.

Arrêt du 7/04/49* :

- Les faits : M R, proprio d’une maison avait vu ces dernières subir des dégradations et

avait encouru des troubles de jouissance suite aux travaux de construction de la jonction

Nord-midi. Il se base sur 1382 et 544.

- C.A :

o 1382 : ok ms seulement s’il prouve une faute ds la conception des plans de

l’entreprise ou ds l’exécution des travaux.

o 544 : le maître de l’ouvrage était tenu ms non l’entrepreneur car externe.

- Pourvoi : la sanction du droit de propriété consacré ds 544 devait être trouvée ds l’art

1382 et l’entrepreneur devait aussi être poursuivi dès l’instant ou il avait concouru à

l’atteinte portée et au dommage causé à la propriété.

- Décision : Casse car :

o A l’exercice du droit de propriété correspond l’obligation de prendre toutes les

mesures nécessaires pr ne pas nuire à autrui.

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o Lien exprès avec l’art 1382 et déf extensive de la faute sur base du dmg.

o Csq de la def extensive le rejet implicite de la déf restrictive donnée par le juge.

o Rappel du lien entre 544/1382 et de la def extensive de faute.

Critiquable en raison du lien art entre 544/1382 aboutissant à une def trop extensive.

Arrêt du 6/04/60* :

- Les faits de la 1ère

espèce : un couple est privé de tirage à la suite de la construction d’un

immeuble à appartements voisin, nettement plus élevés. Demandait la destruction,

réparation en nature.

- Les faits de la 2ème

espèce : Une société détenant des immeubles avait subi un trouble

suite aux travaux de mise à grande section du canal. Demandait des D&I.

- Les juges de fond on fait droit aux demandes.

- Pourvoi : les décisions n’ont pas légalement justifiés leurs décisions de condamnation sur

pied de la théorie, à défaut d’avoir établi un lien entre 544/1382 et surtout à défaut d’avoir

relevé une faute à charge des proprios déclarés resp.

- Décision : Rejette car :

o Point de départ identique : fondement art. 544.

o Elément nouveau : on se base sur la relation d’égalité et d’équilibre entre les

proprios et les droits.

o Mise en évidence d’une condition de base, à savoir l’existence d’un trouble

excessif p/r aux inconvénient ordinaires du voisinage dvt être à l’origine de la

situation dommageable.

o Il faut l’indemniser conformément à l’art 11 de la constitution.

la théorie des troubles du voisinage devient une théorie basé sr la responsabilité obj sans faute.

Résumé :

- 1949 > 1382 cc : fautedmg = relation causale.

- 1960 > 544 +11 C° : trouble non fautifdmg = équilibre entre les 2 fonds. On repart le

dmg excessif.

4.3. Commentaire général au sujet de l’état de la théorie, suite aux deux arrêts.

§1. Fondement de la théorie nouvelle :

- C’est l’art. 544.

- La tradition

- Le principe général consacré par l’art. 11 de la constitution.

- L’art. a une portée générale car s’applique à des faits juridiques impliquant des personnes

de droit privé et de droit public. Plus tard on verra qu’il aura une portée plus spécifique :

principe d’égalité devant les charges publiques.

§2. La relation de droit à la base de la théorie des troubles de voisinage.

- Les droits de jouissances doivent être exercé de façon égale.

§3. Le droit à une indemnisation, plus précisément à compensation.

4.4 Evolution ultérieure dans la théorie concernant un dommage causé par des travaux émanant de

personnes de droit public.

- De 1960 à 1990, seul l’art. 544 cc va rester la disposition cardinale à la base de la théorie.

- Au début des années 90, on va voir réapparaître la référence à l’art. 16 C° et au principe

général de l’égalité devant les charges publiques en cas de trouble causé par des travaux

publics.

Arrêt du 28/01/91* :

- Les faits : trouble de voisinage dommageables causés à la suite de travaux publics

impliquant pouvoirs publics.

- C.A : Si l’on admet le principe d’égalité dvt les charges publiques comme fdmt de la

théorie, il faut une condition supplémentaire : La spécialité du dommage. A savoir un

dmg que les autres riverains n’ont pas subi.

11

- Pourvoi : Le dmg doit s’apprécier en fct des charges pouvant être imposées ds l’intérêt

collectif et pas en fct de la situation des demandeurs p/r aux autres riverains. LE trouble

excessif doit s’apprécier entre celui qui cause le trouble et celui qui le subit.

- Décision : Casse car :

o Il ne faut pas prendre en compte un dmg spécial. : l’autorité publique ne peut pas

imposer de charges qui excèdent celles qu’un particulier doit supporter ds l’intérêt

collectif sans compensation.

- Enseignement double :

o 1ère

fois que la cass se réfère au P.G. d’égalité.

o Il ne faut pas une condition de spécialité du dmg.

o Le juge du fond doit tenir compte pr apprécier les charges qui excèdent de

l’influence de l’intérêt collectif.

o Elle exprimera ce principe dans les deux prochains arrêts.

Arrêt du 23/05/91* :

- Les faits : Travaux publics de l’Etat belge.

- C.A : Ce n’est pas important de savoir si les inconvénient étaient ou non utile à la Ctés =

condamne l’Etat.

- Pourvoi : Quand l’auteur du trouble est l’Etat, il faut appliquer le P.G d’égalité. Ainsi, pr

condamner le pvr public, il faut prendre en considération la part du dmg que les riverains

doivent supporter pr l’intérêt de la collectivité.

- Décision : Casse car :

o Quand l’auteur du trouble est le pvr public, le juge doit tenir compte des charges

qu’un particulier doit supporter ds l’intérêt collectif.

o CCl : toute personne victime d’un trouble de voisinage, peut demander une

indemnité sur base de 544 s’appliquant tant au pvr pub qu’aux particuliers. Si

l’auteur est un pvr public la victime a le choix entre 544 et art 16 C°.

Arrêt du 23/11/2000* :

- Les faits : Suite aux travaux sur la place de Brouckère, bcp de commerçants ont vu leur

accès bloquer et demande à être indemnisés pr ce dmg.

- C.A : La prise en compte des charges qu’un particulier doit supporter ds l’intérêt collectif

influe sur l’appréciation de l’importance du trouble ms non sur sa réparation.

- Pourvoi de Bxl : Le juge doit tenir compte de l’incidence du trouble souffert ds l’intérêt

collectif sur l’indemnisation et ne pouvait aboutir à une réparation de l’intégralité du dmg

subi par le particulier > sinon violation de 544.

- Décision : Casse car :

o Art. 544 ne permet d’indemniser que ce qui excède la limite des inconvénients

normaux, par conséquent le juge doit prendre aussi en considération les charges à

supporter ds l’intérêt collectif pr évaluer la compensation.

- Commentaire :

o Quand le trouble provient de travaux publics imputable à une pers de droit public

on peut invoquer comme disposition soit l’art 544 soit le P.G d’égalité.

o Quand le trouble émane de l’autorité pub, le juge doit vérifier l’incidence de

l’intérêt collectif sur l’intérêt à agir et pr établir le montant à attribuer au titre de

compensation.

o Le système est convainquant ms difficile à appliquer.

4.5. Emergence du critère du droit de jouissance au regard au sort à donner à l’entrepreneur et

au locataire.

§1. Action pr trouble de voisinage : son caractère cumulatif avec une action sur pied de

1382, et sa nature personnelle mais non réelle.

Arrêt du 27/09/73 :

12

- Les faits : A la suite de travaux de voirie l’état belge est condamné.

- C.A : Les deux sources, quoique ne s’excluent pas et peuvent coïncider et se recouvrir

et l’art 544 suffisait pr déclarer l’action fondée.

- Pourvoi : Trop grande entre ces deux art.

- Décision : Rejette car :

o Il ressort sans ambiguïté des motifs et du dispositif que les indemnités attribuées

aux défendeurs constituent exclusivement la compensation de la rupture

d’équilibre. L’action pr trouble de voisinage peut être combinée avec 1382.

Arrêt du 28/06/90* :

- Les faits : les défendeurs ont construit un hôtel, travaux terminant 2 ans par après, le

demandeur intente une action alors qu’il n’est plus porprio car vendu 2 avant

l’introduction de la demande en justice.

- C.A : a débouté le demandeur car plus prorio.

- Pourvoi : selon l’art 544, il y aurait un droit personnel à agir pr une juste et adéquate

réparation.

- Décision : Casse car :

o Le défaut d’intérêt du demandeur n’a pu être déduit de la circonstance qu’au

moment de l’intention de l’action, il n’était plus propriétaire. Décision

convaincante et l’on peut en déduire que l’action en resp sans faute pr troubles de

voisinage, revêt, comme pr toute action en resp pr faute, un caractère personnel,

permettant à une personne même plus porpio au moment du trouble d’agir.

§2. Le champ d’application personnel de la théorie des troubles du voisinage.

Situation-type : 1 maître d’ouvrage fait appel à 1 entrepreneur et l’entrepreneur procède au

travaux et cause un dmg aux fond voisin. Le maître d’ouvrage engage sa resp mais qu’en est il de

l’entrepreneur :

- Soit il peut être tenu resp p/r aux tiers sur base du droit commun de la resp s’il a commis

une faute extra contractuelle.

- Ms peut il être tenu resp p/r aux tiers pr un trouble ?

- Pr Dalcq il peut engager sa resp car il « occupe le bien pdt la durée des travaux, et est

donc considéré comme un locataire ».

- Pr certaines autres autorités, la resp de l’entrepreneur devait être exclue car l’entrepreneur

est du voisin, il est étranger à la relation de voisinage. Ce principe a été mis en évidence

par plusieurs arrêts.

Arrêt du 7/04/49 :

« La resp de l’entrepreneur, qui a exécuté les travaux litigieux, ne peut être restreinte à une

faute déterminée ds la conception ou l’exécution ». La cour avait donc intégrée l’entrepreneur ds la

théorie des troubles de voisinage.

Arrêt de principe du 28/01/65 *:

- Les faits : troubles subi par des travaux. La société intente une action contre le M.o et

l’entrepreneur, le premier appelant le 2ème

en garantie.

- C.A : Le M.O et l’entrepreneur doivent indemnisé sur base de 544 et le M.O peut e

retourner contre l’entrepreneur.

- Pourvoi :

o Certes il y a trouble, mais les travaux ayant été correctement réalisé il ne s’agit

que d’un r/p de proprio à proprio.

o Pour ce qui est de l’appel en garantie, celui-ci n’a pas été légalement justifié.

- Décision : Casse car :

o L’équilibre suppose l’existence de biens voisins or l’entrepreneur est étranger aux

liens de droit naissant du voisinage.

o L’arrêt n’aborde pas le problème de la clause quant à savoir si elle aborde ou non

l’hypothèse des troubles de voisinage..

13

Arrêt du 14/06/68* :

- Les faits : Des coproprio font des travaux ds leur immeuble causant des troubles aux

voisins. Ils sont assignés et appelle l’entrepreneur en garantie.

- C.A : même si une partie des troubles provient de la faute de l’entrepreneur, ms M.O est

responsable d’une partie des dégâts causés.

- Pourvoi des coproprio : Art 544 et 1382 s’excluent mutuellement entraînant que le

propriétaire d’un fond dont les travaux cause un dommage au fond voisin ne doit pas

payer une indemnité compensatoire si le dmg est causé par la faute de l’E.

- Décision : Rejette car :

o L’indemnité due par le proprio d’un fond pr rupture de l’équilibre n’est pas due

par l’entrepreneur car ce n’est pas un voisin.

o Si l’E commet une faute de construction du bâtiment il sera resp en vertu de 1382

p/r au M.O.

o Qui ensuite de cette faute doit une indemnité compensatoire au voisin lésé.

o Par conséquent, le fait que le M.O soit tenu une indemnité compensatoire p/r à son

voisin par apll de 544 n’exclu pas que l’E. soit tenu p/r au M.O à lui indemniser le

dmg causé par sa faute.

Arrêt du 13/03/87 :

Application du même principe à la situation de l’architecte, celui-ci étant étranger à la

théorie des troubles de voisinage. Le trouble dommageable, constitutif d’un fait non fautif

imputable au proprio, cause de sa resp sur pied de la théorie des troubles du voisinage, peut

englober les csq de la faute d’un tiers.

Arrêt du 29/05/75 :

- Les faits : Le propriétaire lésé, intente une action principale contre Delvaux, M.O. qui

intente une action en garantie contre l’entrepreneur.

- C.A : Action en garantie recevable.

- Pourvoi de l’entrepreneur : Il n’est pas responsable car il n’a commit aucune faute, et l’art

544 ne permet pas de le condamner.

- Décision : Casse car :

o Entrepreneur de voisin.

o Entrepreneur peut devoir garantir le M.O. que lorsque sa faute entraîne pr le M.O.

l’obligation de payer une indemnité compensatoire ou quand il s’est engagé ds le

contrat d’entreprise p/r au M.O. à prendre à sa charge tte resp.

o Le voisin peut engager la resp de l’entrepreneur sur bas de 1382 et 1383 s’il

démontre une faute extra.

Arrêt du 14/10/76* :

- Les faits : Une entreprise construit un viaduc (E.B. M.O.). Lors des travaux, des

projections de peintures, faits par la société sous-traitante atteignent le verger du baron

Fallon, et entraîne une consommation impossible. Le baron intente une action sur base de

1382 vs l’E. et 544 Pr l’E.B.

- C.A : rejette la demande d’indemnisation car sans la faute de la société, le préjudiciable

n’aurait pas pu se plaindre d’une rupture inexistante en l’espèce.

- Pourvoi du baron : Le mâitre d’ouvrage est susceptible de devoir répondre au titre du T de

V. de la faute de l’entrepreneur à l’origine du trouble.

- Décision : Rejette car :

o Elle est sensé cassé si elle respecte 1968 ms rejette car la C.A. replaçant le litige

ds le contexte, constate que : sans faute il n’y aurait pas 544, et que les faits ne

relevaient pas, entre proprio voisin, une rupture d’équilibre justifiant l’obtention

d’une compensation.

o L’arrêt sauf le fond en estimant que le juge a pu déduire, ds le cadre de son pvr

d’appréciation, échappant au contrôle de la cour, et donc ds le contexte propre à

14

celle-ci, l’inexistence du fait non fautif qui aurait été constitutif de trouble excessif

engageant l’E.B. sur pied de la théorie des T de V.

o Décision en décalage avec les arrêts précédents analysés si dessus.

Arrêt du 2/06/1983 :

- Les faits : Travaux d’égouttage commandé par commune de C causant des dmg. Action

en resp par riverains.

- C.A : Rejette car il n’est pas démontré qu’en décidant l’égouttage, la commune a rompu

l’équilibre. Et qui plus est, il n’est pas établi que les demandeurs auraient subi un dmg s’il

n’y avait pas eu de faute de l’entrepreneur.

- Pourvoi des riverains : le fait que le trouble excessif dommageable était aussi causé par la

faute d’un entrepreneur, n’était pas de nature à exclure la Commune.

- Décision : Rejette car :

o Il ressort de la décision, replacée ds son contexte de l’espèce, que la C.A considère

que voy décision de la C.A.

o Les plaideurs qui ne voudraient pas que soit fait droit à la demande de

compensation : il faut constater en fait l’inexistence du trouble ou l’inexistence du

lien causal tr/domm.

Arrêt du 25/04/2003.

- Les faits : R.W est assignée pr des travaux qui ont causé des troubles.

- C.A : condamne R.W. a indemnisé ainsi que l’entrepreneur.

- Décision : Rejette car :

o Rappelle le principe de 544.

o Rappelle à la jurisprudence antérieure à l’affaire du viaduc.

o Constate que l’E. est resp du dmg subi par les riverains sur base de 1382 et 1383.

o Fait pr la R.W d’avoir provoqué des dégâts.

o Re confirme le principe et prouve que les deux arrêts précédents sont d’espèce.

§3. Champ d’application matériel et personnel de la théorie des troubles de voisinage.

A. Le critère du droit de jouissance réel ou personnel, attribut du droit de propriété.

1). Rappel de l’évolution générale.

- Arrêts de 1960 : r/p de droit s’établissant entre des proprio voisins ayant 1 droit égal à la

jouissance de leurs propri.

- Ensuite, la relation s’est présentée comme s’établissant entre des proprio ou des biens

voisin.

Impossible de dégager le critère d’application de la théorie des T du V.

2). Examen des arrêts de base dégageant le critère du droit de jouissance, réel ou personnelle,

attribut du droit de propriété.

Jugement du 9/03/65 :

- Les faits : Mme Castel exploite le restaurant Bécassine en tant que locataire. Il y à des

travaux qui cause un trouble. Elle intente une action conte le M.O. et l’E. Par la suite elle

cède son droit de loc à Mme D qui fonde son action sur les mm bases.

- Décision du tribunal :

o Le M.O. et l’E. ont commis une faute commune, engageant leur resp in solidum

ms cette faute avait seulement aggravé un dmge qui se serait produit de tte façon

par l’exécution des travaux (application de 1382 au 2). L’E. ne pouvait être

assigné sur base de cette théorie car absence de resp (pas application de 544). Le

M.O. pouvait être condamné sur base de 544.

Arrêt de la C.A. du 15/05/72* :

- L’appel : Les 2 entrepreneurs interjète appel car on avait retenu leur resp. sur pied de

1382.

15

- Décision de C.A : Le locataire est titulaire d’un droit de démembrement du droit de

propriété. Sur base de la théorie des T du V, si l’on porte atteinte à ce droit ils ont un

intérêt à agir.

- Décision critiquable car il ne paraît pas possible de mettre sur le même pied d’égalité le

locataire, étant titulaire d’un droit personnel de jouissance et l’usufruit, titulaire d’un droit

réel. La solution n’est valable que pr un usufruitier.

Arrêt Cassation du 10/01/74* :

- Pourvoi de L’E.B. : le locataire ne fait pas partie de personnes titulaire d’un

démembrement du droit de propriété, il ne dispose d’aucun recours sur base de 544.

- Décision : Rejette car :

o La rupture d’équilibre peut exister entre le droit de proprio et le droit du locataire

de biens voisins celui-ci portant sur le même objet car le locataire dispose d’un

attributs du droit de propriété : à savoir la jouissance du bien.

o La Cour a rectifié la qualification de démembrement de la C.A. le critère

permettant de définir le champ d’application matériel est défini comme le droit de

jouissance en tant qu’attribut du droit de propriété.

La Cour a rendu un arrêt du 31/10/75 confirmant l’enseignement du présent arrêt.

Arrêt du 31/10/75 :

- Commentaire : on regrette que la Cour n’ait pas plus insisté sur l’attribut du droit de

propriété : à savoir le droit de jouissance, qui est le critère véritablement déterminant.

Arrêt du 09/06/83 :

- Commentaire : peu importe l’origine du droit de jouissance-attribut du droit de propriété,

il peut résulter d’une disposition légale ou d’une convention.

B. Autre élément déterminant : la relation de voisinage, s’exerçant de fonds à fonds.

- S’il est unanime que le critère déterminant le champ d’application personnel de la théorie

soit le droit de jouissance, réel ou personnelle, attribut du droit de propriété il faut rajouté

un dernier critère, à savoir le fait que ce soit un droit de jouissance portant sur un bien

immeuble par nature en relation avec un autre bien immeuble.

- Deux arrêts mettent en évidence l’extension admise ds le cadre du champ d’application

matériel de la théorie.

Arrêt du 05/03/81 :

- Les faits : Travaux de terrassement pr installation du métro.

- C.A : Responsabilité in solidum ds partie.

- Décision : Rejette car :

o Plusieurs parties voisines, tirant un intérêt ds les travaux qu’elles ont commandés

ou auxquels elles ont donné leur accord, peuvent engager leur resp. au profit ds

voisins sur pied de la théorie des T du V.

Arrêt du 28/04/83 :

- Les faits : Troubles causés par travaux de construction faits par l’E.B et ayant profité à

une soc coopérative propriétaire d’une cité sociale proche.

- C.A : Engagement de la resp de l’Etat et de la société coopérative ^m si pas à l’origine

des travaux.

- Pourvoi de cette même société.

- Décision : Rejette car :

o Les travaux ont été exécutés avec accord et en pleine connaissance de la soc et qui

plus est était utile a la société. La soc est tenue sur base de 544. en tant que

proprio et constructeur de la cité.

o CCl : une partie peut être déclarée resp pr T de V qd :

Elle est M.O des travaux causant les troubles.

Quand elle a marqué son accord p/r aux travaux et en tire 1 avantage ds le

cadre de son droit de propriétaire ou de jouissance du fond.

§4. Régime de la théorie et les conditions d’application de la théorie.

16

A. Trilogie des conditions et éléments constitutifs :

- Un fait juridique non-fautif > un trouble excédant les inconvénient normaux.

- Une relation causale entre ce trouble et le dommage.

- Preuve d’un dommage réparable.

B. 1ère

condition : Trouble excessif de voisinage.

i) Notion même du trouble.

Arrêt donnant une 1ère

esquisse du trouble du 19/10/72 :

- Les faits : Fonctionnement des groupes électrogènes qui nuisent aux voisin.

- C.A. Condamnation de l’E.B.

- Pourvoi : l’E.B défend une définition restrictive du trouble : action ne peut être fondée

que p/r au proprio qui par l’aménagement de son bien inflige une dégradation à un voisin

et pas p/r à celui qui par l’usage de son imm trouble la jouissance d’autrui.

- Décision : Rejette car :

o Pour qu’il y ait un trouble, il suffit : d’un usage même non fautif d’un bien

imposant un trouble excessif au voisin.

Définition du trouble : Tout fait, non-fautif, d’usage d’un fond, ds le cadre de la jouissance de

celui-ci, qui, par la situation concrète de trouble excessif qu’il constitue, cause à autrui un dommage

à la suite d’une rupture d’équilibre entre 2 fonds.

ii) Caractère excessif et anormal du trouble p/r aux inconvénients normaux.

- Le trouble doit être excessif, c a d qu’il dépasse la mesure des inconvénient normaux de

voisinage, impliquant une rupture concrète de cet équilibre, que le juge apprécie en fait. Le juge se

basera sur le critère de préoccupation collective à ne pas confondre avec la préoccupation

individuelle qui n’est pas pertinent car il faudrait prendre en considération le droit du 1er

occupant

qui figerait l’état et la nature du voisinage qui ne pourrait plus être modifie ultérieurement. Si le

trouble est imputable à une personne de droit publique, il faudra appliqué le P.G d’égalité devant les

charges publique.

iii). Le caractère imputable du trouble.

- Il faut pouvoir imputer le trouble à un sujet de droit donné, titulaire de droit de jouissance, et

qu’il n’y ait pas de doute à cet égard. L’imputabilité est un caractère nécessaire du trouble. On peut

à nouveau comparé cela au régime de la resp pr faute. 3 arrêts font apparaître cette condition

nécessaire d’imputabilité.

Arrêt du 7/12/92* :

- Les faits : Une société a du assurer le pompage de l’eau venant du sous-sol.

- C.A : Ecarte l’application du trouble de voisinage car elle implique un fait positif ds le

chef du propriétaire qui cause le dmg et que les charbonnages ont pas commis un fait

positif.

- Pourvoi : exigence d’un fait positif ?

- Décision : Casse car :

o Est tenu de compenser le T de V celui qui a provoqué le dmg par un fait, une

omission ou un comportement quelconque.

- Commentaires : Il faudrait distinguer

o le comportement passif ou actif de l’auteur du trouble, à qui imputer ce dernier, ds

la mesure où ce comportement a provoqué le dmg.

o Le trouble excessif lui-même.

o Le dommage.

Arrêt du 3/104/98 *:

- Les faits : A casue d’un incendie, les fumées sont passées d’un appartement à l’autre,

causant des dmg divers.

- En appel : condamne le proprio du premier a indemnisé le second car : le trouble trouve

son origine ds l’incendie survenu à l’appartement.

17

- Pourvoi : pr qu’il doive indemniser, il faut établir que le fait à l’origine du trouble

anormal de voisinage soit imputable au propriétaire et que la seule constatation d’un

trouble anormal en provenance du fonds voisin ne suffit pas à faire naître sa

responsabilité sur base de 544.

- Décision : Casse car :

o Le proprio qui rompt l’équilibre par un fait, une omission ou un comportement

quelconque doit une compensation. En admettant l’existence d’un trouble anormal

de voisinage sans constater qu’il trouve son origine ds le comportement du

demandeur, le jgt ne justifie pas légalement sa décision et viole art. 544.

Arrêt du 12/03/99* :

- Les faits : Il s’agissait de dégâts des eaux ayant suivi un incendie ds une discothèque.

- C.A : Réforme la décision de 1ère

instance et met à charge de Mme Debrie une resp pr

troubles de voisinage du chef des dmg causés à son voisin Plessers à la suite d’un

incendie.

- Pourvoi de Mme D.

- Décision : casse car :

o Nul ne peut être obligé de compenser un trouble anormal de voisinage, que si ce

trouble a été causé par un fait, une omission ou un comportement qui lui est

imputable. Il y a certes eu rupture de l’équilibre entre voisins, sans indiqué le

moindre comportement susceptible d’être imputé à la demanderesse.

iv). Typologie des cas d’imputabilité.

1). Cas de troubles de voisinage découlant d’un comportement d’action de la part du

défendeur.

2). Cas de troubles de voisinage découlant d’un comportement d’action de la part du

défendeur.

a) Cas où la situation dommageable et le trouble découlent d’une entreprise de travaux

décidée par le M.O.

b) Cas où la partie qui sera déclarée resp ne peut être qualifiée de M.O., ds la mesure où

ce n’est pas elle qui a, commandé les travaux litigieux, mais a manifesté son accord.

c) Cas découlant d’un comportement d’inaction ou omission du défendeur.

d) Cas de troubles difficilement imputables à un fait d’action ou d’inaction du défendeur,

la cause du trouble n’étant pas aisément décelable, voire étant totalement indécelable.

v). L’imputabilité du trouble à l’égard d’un titulaire de droit de jouissance exercé sur 1 fonds.

- Le trouble doit s’inscrire ds une relation de voisinage entre des fonds sur lesquels ont été

exercés des droits de jouissance et ayant donné lieu à un usage.

C. 2ème

condition : La relation causale entre le trouble excessif et le dommage.

Le critère peut être déduit de l’application de la théorie de l’équivalence des conditions :

- Lien causal entre le dmg et une seule cause juridique de survenance de ce dmg : Le juge

constate que soit le dmg ne se serait pas produit tel quel sans le trouble, soit il se serait de

toute façon produit sans le trouble.

- Lien causal entre le dmg et plusieurs causes juridiques dont un trouble excessif

dommageable : le juge devra constater : l’existence ou l’exclusion du lien causal à l’égard

du trouble. Et l’existence ou l’exclusion du lien causal à l’égard de la ou des autres causes

possibles de resp.

- Si le juge veut exclure la causalité à l’égard d’un trouble il doit dire :

o Que sans cette faute le fait dommageable ne serait pas produit.

o Et que sans le trouble, le fait dommageable se serait de toute façon produit.

Arrêt du 18/011/90* :

- Les faits : des travaux publics sont source d’inconvénients pr une société exploitant un

commerce : la société. Cette SA avait lancé une liquidation des marchandises pdt un an,

qui fut contrariée par les travaux.

18

- C.A : Déboute la SA car la société organisant tardivement sa liquidation, s’est elle même

placée ds la situation de devoir poursuivre exagérément sa liquidation.

- Pourvoi de la SA estimant que la C.A aurait dû décider qu’il n’y avait pas de lien de

causalité entre le trouble excessif et le dmg.

- Décision : Casse car :

o La C.A n’a pas a exclure le lien de causalité entre les trouble anormaux du

voisinage et le dmg en raison seule considération. En rejetant la demande sans

constater que le dommage, tell qu’il s’est réalisé, se serait aussi produit sans les

troubles, l’arrêt viole l’art. 544.

D. 3ème

condition : le dommage.

- Le dmg réparable peut être défini comme toute atteinte à un intérêt de la victime qui peut

être réparé, le dommage pouvant être matériel, voire moral.

- Seule la portion de dmg correspondant au critère excessif du trouble voisinage, est

réparable.

- Si dmg résulte de travaux publics, il convient de pondérer le dmg en tenant compte de la

plus-value éventuelle.

- Si le dmg émane d’une personne de droit public agissant ds l’intérêt général, le juge devra

prendre en compte l’incidence sur le trouble de l’intérêt collectif.

§5. Le régime de la compensation des conséquences dommageables du trouble anormal.

A. La réparation sous la forme d’une juste et adéquate compensation. Soit en nature soit par

équivalent.

Arrêt du 27/11/74 : L’arrêt est correcte ds sa délimitation des pouvoirs du juge civil p/r à une

décision de l’autorité administrative. En revanche, quant à sa motivation d’une obligation de ne pas

nuire, notamment de ne pas infliger à autrui un trouble qui excède la mesure des inconvénients

normaux du voisinage.

Arrêt du 14/12/95* :

- Les faits : quelqu’un joue de la batterie ds son habitation de manière répétitive.

- C.A : Condamne et ordonne l’interdiction de jouer car dérangement énorme.

- Pourvoi : la condamnation ne peut aller jusqu’à interdire l’usage des droits. Il faut trouver

une juste et adéquate compensation mais ne portant pas atteinte à l’usage licite du droit de

propriété.

- Décision : Casse car :

o Lorsque le trouble a été causé par un fait non fautif, la juste et adéquate

compensation ne peut consister en l’interdiction absolue de fait.

- Distinction entre la sanction du fait fautif (interdiction), et celle du fait non fautif

(réparation juste et équitable).

- La notion de juste et adéquate compensation englobe la réparation en nature et par

équivalent.

B. La possibilité d’utiliser la procédure de référé.

C. Comparaison finale avec l’abus de droit.

Abus de droit. Trouble de voisinage.

- Réduction du droit à ce qui eût

été son usage normal, non abusif.

- Idem.

- L’excès est fautif. - Excès non fautif.

- Réparation en nature ou par

équivalent.

- Idem.

- Intensité de la sanction en nature

plus grande

- Intensité moins grande vu qu’il est

impossible d’obtenir une prohibition

complète et sans limites de l’exercice du

droit de propriété.

- Totalité du dmg est réparable. - Seule la part du dmg due au trouble est en

principe réparable.

19

D. Conclusion générale

- Théorie inséparable de l’équité.

- Art. 544 est la disposition clé, mais aussi le P.G d’égalité.

- Principe de responsabilité sans faute.

20

Chapitre III. Le droit de copropriété. Section I. Notion générale et types de copropriété.

§1. Notions générales.

- Art. 577-2, §1er

définit le droit de copropriété ms de façon imparfaite car mélange la

copropriété et l’indivision.

o Indivision : Genre dont la copropriété est une espèce : Coexistence sur un même

bien, d’un droit réel de nature identique appartenant à des personnes. La

copropriété est le droit de propriété exercé par plusieurs personnes sur un même

bien, indivis entre eux. Le bien reste juridiquement et matériellement un.

§2. Les types de copropriétés et l’économie générale de la loi.

- L’art. 577-2 distingue 2 types de : - La copropriété ordinaire. – Forcée ou général.

- La doctrine en distingue deux autres : - La copropriété volontaire – Collective.

1). La copropriété ordinaire : ex : division successorale. Caractères :

- Fortuit et plus précaire.

- S’impose a pls sujets de droits se retrouvant en indivision sur biens meubles ou i.

- Sujet ne souhaite pas que cette situation continue.

- Mécanisme du partage en nature > nul ne peut être tenu de rester en indivision.

- Présomption de chaque par égale.

2). La copropriété forcée en générale.

- Copropriété à titre principal : s’impose à des coproprio et qui doit durer ms aucune

distinction véritable de principal à accessoire entre les biens.

- Copropriété forcée à titre accessoire : la propriété privative principale est nécessairement

liée à une coproprio portant que des biens accessoire liés à la 1ère

.

- Le partage est interdit, et les parts sont souvent inégales et aucun proprio peut disposer de

sa part sans disposer du fonds dont elle est accessoire.

3). Copropriété volontaire : 2 sujet décide de devenir coproprio

4). Copropriété collective : mise en commun d’un bien par pls sujet ds un cadre commun

librement consenti.

Le Cc aborde la C.F. et C.O. ms s’applique aussi à la C.V. sf si volonté contraire.

Disposition du Cc sont supplétive sous réserve de l’art. 815 p/r au partage, du §9 de l’art 577-

2, absence de partage pr C.F, et du § 14 C.F Impérative.

§3. Evolution p/r à la copropriété :

- Cc de 1804 : C.O p/r aux mécanismes de partage et rien p/r C.F. d’imm.

- Début 20ème

: augmentation d’immeubles engendre les principe de base.

- 20ème : Evolution de la C.F ds immeuble bâti Loi du 30/04/94.

- Loi du 11/04/99 : régime applicable au timesharing.

Section II. Le régime de droit commun de la copropriété : L’art 577-2.

§1. Le régime découlant de l’art 577-2.

A. Le régime des parts et de la participation des copropriétaires aux droits et charges.

- Les parts sont présumées égales.

- Participation aux droits et aux charges en fct de sa part.

- Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels, sous réserve de

prendre en considération l’effet déclaratif de partage.

- Les créanciers des indivisaires, ne peuvent saisir ni exécuter les droits de leur débiteur ms

peuvent demander le partage de la licitation de l’indivision.

- En vertu de l’art. 882, ils disposent aussi d’un droit d’opposition au partage.

B. Les droits des copropriétaires sur la chose indivise.

1). En ce qui concerne les actes matériels.

- §5 de l’art. 577-2 : « le copropriétaire peut user et jouir de la chose conformément à sa

destination et ds la mesure compatible avec le droit de ses consorts ».

Arrêt du 22 mai 1975 :

21

- Le principe prévu au §5 de 577-2 s’applique à tous les cas de copropriété y compris celui de la

C.F.

2). En ce qui concerne les actes juridiques.

- §5, al. 2 et §6 de l’art. 577-2 : « Chaque copropriétaire fait valablement les actes

purement conservatoires et les actes d’administration provisoire ». Ms obligation du

concours de ts les proprios pr autre actes d’administration et actes de disposition.

Règles de l’unanimité : obligation de l’accord de tous les copropriété pr les actes d’adm ou de

disposition. Sinon l’acte ne sera pas valide ms il vaut mieux parler d’inopposabilité quand l’acte est

passé entre le coproprio et 1/3 et qu’il st attaqué par les autres coproprio. Cela s’explique par le fait

du microcosme engendré par la copropriété. Les actes conservatoires tendent à la sauvegarde du

bien et à prévenir le dmg et à le réparer rapidement. Les actes de pure adm sont les actes qui tendent

pas à la sauvegarde, qui ne sont pas urgents, et qui ont pr conséquence un appauvrissement ou un

enrichissement.

3). Examen de la jurisprudence.

Arrêt du 4/12/41* :

- Les faits : Contrat de bail entre un coproprio et un locataire. Il y a un incendie ds les lieux

loués. Le coproprio assigne le locataire sur base de 1733. Le locataire que le bail était non

valable vu qu’il n’y avait pas eu le consentement des autres coproprios.

- C.A : Suit le locataire et dit que le bail est nul.

- LE bail est valable entre les parties.

- Décision : Casse car :

o Comparaison du bail sur chose d’autrui avec la vente sur chose d’autrui. Ms il

existe des où la vente sur chose d’autrui n’est pas nulle.

o L’art. 577-2 §6. son seul objet est de régir les r/p existant entre plusieurs

personnes propriétaires indivis. Les r/p des copropriétaires avec les tiers restent

régis par le droit commun.

o Premier principe : ttes personnes autre que le coproprio est étrangère à la

coproprio. Par conséquent les tiers n’ont aucun droit d’invoquer le non-respect de

la règle de l’unanimité per en déduire la nullité d’un acte conclu avec un

coproprio.

o Deuxième principe : Les r/p des tiers restent régis par le droit commun.

Arrêt du 17/05/51 : voy page 115 syll (me fais chier de le résume en plus pas !)

Arrêt ! du 9/06/78 *:

- Les faits : La demande tend à la réduction de la durée du bail. Elle est introduite par

certains coprprio.

- Appel : Déclare la demande originaire est recevable au motif que tt proprio peut agir seul

> acte conservatoire ou d’adm prov.

- Pourvoi : il s’agit d’un acte d’administration d’où besoin du concours.

- Décision : annule le jgt attaqué car :

o L’acte ne vise pas à protéger la chose contre les événements soudains et passagers

ou obtenir des avantages soudains.

o Le preneur ne peut contester la validité du bail, ms le caractère indivisible du bail

empêche qu’un coproprio puisse valablement demander la réduction de la durée

du bail sans appeler les autres.

Arrêt du 5/10/1989* :

- Les faits : une location a été conclue par certains copropriétaires et porte sur des machine

à filer le lin. Un litige s’élève au sujet de la location car des copropriétaires soutenaient

l’inopposabilité de contrat de bail.

- C.A : Rejette l’action en inopposabilité du bail car la conclusion d’un contrat entre ds le

cadre des actes pouvant être accomplis par un seul coproprio.

- Décision : Casse car :

22

o Il s’agit d’un copropriétaire qui intente l’action et non d’un tiers. La ccl du bail

n’étant ni un acte de conservation ni un acte d’administration provisoire, devait

recevoir l’unanimité des coproprios. Il aurait cependant été préférable de parler

d’inopposabilité de l’act au copropriétaire lésé, l’acte étant valable entre parties.

Arrêt du 13/06/97 :

- Les faits : UN demande tendant à la rupture d’un contrat de bail est demandée par un

seule coproprio.

- C.A : demande irrecevable car pr un tel acte il faut l’accord de tous.

- Décision : rejette car :

o La nature indivisible du bail s’oppose à ce que un des coproprios demande la

rupture du bail sans le consentement des autres

Arrêt du 20/11/64 :

- Les faits : Une indivision successorale existait entre un père et ses enfants à la mort de

son épouse. Le problème vient de ce que le père vend un bien à l’une de ses filles et

consent seul à sa fille une servitude sur un bien différent appartenant à la succession. Le

père meurt et les héritiers acceptent la succession.

- Litige : Les héritiers poursuive la propriété et ne sont pas aptes à remettre en cause la

servitude. S’il se base sur les règles de copropriété il pourraient le remettre en cause.

- Appel : Déclare non fondée la prétention à une servitude conventionnelle de passage car

le père n’a pas eu le consentement des autres.

- Pourvoi : Ils doivent le respecter car ont acceptés la succession.

- Décision : Rejette car :

o Les ayants cause universels ne sont pas liés quand ils peuvent invoquer contre

l’acte un droit propre que leur confère la loi et auquel l’acte de l’auteur porte

atteinte. En l’espèce les défenseurs ont acquis la copropriété à la mort de la mère

avt que ne fut établie la servitude.> requiert leur consentement.

4). Synthèse des principes dégagés.

La sanction du non respect de la règle de l’unanimité, analyse de 2 situations :

- Soit il s’agit d’un acte juridique impliquant un tiers à la copropriété :

o Le tiers ne peut invoquer le non-respect de la règle de l’unanimité et la sanction en

résolution.

o La validité de l’acte doit être envisagé p/r au droit commun.

o Le caractère indivisible de l’acte litigieux peut avoir pr csq que le tiers sera en

mesure d’invoquer le non-respect de cette indivisibilité et d’en déduire un défaut

de validité de l’acte sf si le cop ayant agit seul peut démontrer :

Qu’il était mandaté par les autres.

Qu’il apporte la preuve d’une ratification.

Qu’il a fait le nécessaire pr mettre les autres co à la cause, sans que ceux-ci

ne s’opposent en définitive à l’acte jur concerné.

Par contre, le coproprio, non partie à l’acte nécessitant l’accord de tous, peut invoquer le

non-respect de la règle de l’unanimité ainsi que la sanction.

- Soit il s’agit d’un litige entre copropriétaires seuls :

o Il a le droit de contester l’acte litigieux et de le faire déclarer inopposable au pr le

coproprio intéressé et non partie à l’acte.

C. Le régime de la participation aux charges de la chose commune :

> En vertu du §7 de l’art.577-2, « chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles à la

conservation et d’entretien, ainsi qu’aux frais d’administration, impôts et autres charges de la chose

commune ».

D. Le régime de la sortie d’indivision par le partage.

1). Champ d’application du mécanisme de partage en fct des types de copropriété :

- Pr la copropriété ordinaire : le mécanisme est le partage, Art. 815 cc.

- Pr la copropriété forcée : on ne peut procéder au partage.

23

2) Les principes repris ds 815 Cc :

- Nul ne peut être contraint de rester en indivision, que pr la C.O.

- Le mécanisme de partage assure la sortie d’indivision.

- Il existe une faculté de suspendre le droit à la demande de sortie ms seulement s’il existe

une convention et que celle la vale pr une durée max de 5 ans. renouvelable.

- La convention est opposable, pr autant qu’elle a été transcrite su le registre du C. des H.

- L’art. 815 est impératif.

3) Les mécanismes de sortie d’indivision en application de l’art. 815. P.G du partage en

nature et le mécanisme particulier du partage par licitation.

- Art. 826 : P.G : la sortie d’indivision implique un partage en nature.

- Art. 827 : Exceptions : partage par licitation, à savoir par vente publique pr les biens

« non commodément partageables ».

Arrêt de la Cour d’appel du 30/05/1967* :

- Les faits : Histoire de succession, contenant le sort d’un immeuble indivis par les

héritiers, dont certains réclamaient le partage en nature et d’autres le partage par vente

publique.

- L’appel des héritiers souhaitant le partage par équivalent : « un partage en nature aurait pr

effet de maintenir en indivision entre eux le sol, càd le principal et dès lors un partage de

cette sorte ne peut être ordonné sans la violation de l’art 815 ».

- Décision de C.A :

o L’article 827 ne s’applique que ds le cas où l’immeuble n’est pas commodément

partageable, or ce n’est pas le cas en l’espèce.

o L’art 815 n’est pas applicable à l’indivision forcée à titre accessoire, à caractère

perpétuel, forcé et organisé.

Arrêt du 5/12/68* :

- Le pourvoi des héritiers.

- Décision : rejette car :

o Le juge a le pvr de décider le partage en nature d’un immeuble à appartement

quand il peut être commodément partagé par l’attribution privative d’appartements

entre les cohéritiers.

o Le partage ne laisse pas subsister l’indivision précaire et inorganisée que vise l’art

815, mais y met fin.

- Commentaire critique :

o L’arrêt est conforme à la loi puisqu’il privilégie le partage, P.G.

o Cependant l’arrêt peut être critiqué. Il aurait été plus juste de procéder :

Par le rappel du P.G en nature.

Par le rappel qu’en situation de C.F, suite au partage en nature du bien, les

héritiers pourraient tjr sortir d’indivision en vendant leur héritage ds la

copropriété, leurs droits à titre accessoire ds les parties communes.

L’arrêt présente l’art 815 comme ne s’appliquant pas à la C.F. et, surtout,

comme s’appliquant naturellement à la C.O.

4). Application de l’art 815 à la copropriété volontaire.

- RMQ : N’y a t-il pas une contradiction de nature entre une C.V à titre principal, voulue

entre les parties et un mécanisme de sortie d’indivision pouvant se produire a tout

moment ?

- Il faudrait tenir compte de la nature des chose imposant que l’art. 815 s’applique

seulement à la C.O.

- MS question très controversée :

o Il faut appliquer l’art 815.

o On ne peut l’appliquer : (soutenu par Romain) elle repose dur un examen

d’histoire du droit et sur les travaux préparatoires du Cc, situant principalement

l’art. 815 ds le cadre d’une indivision de type successorale.

24

- Ds la pratique il faut être plus prudent :

o Succès de la thèse de l’application de 815 à la C.V, par la mise en avant du

caractère d’ordre public.

o L’indivision volontaire de longue durée,(dérogeant à l’art 815 pr Romain) est

possible à condition de se baser sur un intérêt légitime et si elle est à durée

indéterminée, peut être mis fin à tt moment moyennant un préavis raisonnable.

o Rien n’empêche de limiter le droit de sortie de l’indivision.

5). Le principe de l’effet déclaratif du partage : l’article 883.

- Art. 883 : « chaque cohéritier succède seul et immédiatement à tous les effets compris ds

son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la

succession ».

- Cet article déroge au caractère translatif du partage. On entend par translatif : les co-

partageants se transfèrent leurs droits et charges sur les biens faisant l’objet du partage et

se trouvant ds leur lot. L’inconvénient serait le transfert des charges. En Csq :

o Chaque copartageant est censé avoir été seul et exclusif propriétaire, et ce depuis

le début de l’indivision, de tous les effets compris ds son lot et échu par licitation.

o Censé ne jamais avoir eu le moindre droit sur les autres effets jadis compris ds

l’indivision et attribués aux autres copartageants.

o Les biens recueillis par partage ou licitation sont quittes et libres de tte charge qui

auraient été établies par un autre copropriétaire.

§2. Le régime applicable à la copropriété forcée des immeubles.

A. Considérations introductives.

- Avant : La loi de 1924 est un embryon de régime applicable à la copropriété forcée à tire

accessoire, le régime de la C.F, des immeubles requérait un régime + complet :

o Création de l’association de cop avec personnes jur.

o Règles d’administrations de l’association.

o Régime d’action en justice.

Loi du 30/06/94 instaure un nouveau régime 577-3 à 577-14.

B. Caractère impératif de la loi et son champ d’application.

- Tout immeuble ou groupe d’immeuble.

- Dont proprio répartie entre pl P par un lots.

- Les lots comprenant :

o Une partie privative bâtie.

o Une quote part des éléments immobiliers communs.

C. Les statuts de la copropriété comprenant l’acte de base et le règlement de co.

- Tout immeuble bâtis doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.

o L’acte de base comprend les descriptions de l’immeuble, et la fixation des quote-

parts des parties communes.

o Règlement de copropriété comprend la description des droits et des obligations de

chaque copro quant aux parties privatives et communes, les critères et le mode de

calcul de la répartition des charges, les règles relatives au mode de convocation,

aux fct de l’assemblée générale, ainsi que le mode de nomination d’un syndic.

Acte authentique et obligatoire.

o Ils peuvent sous seing privé rédigé un règlement d’ordre intérieur.

D. La personnalité juridique de l’association des copropriétaires.

- L’association n’est pas copropriétaire de l’immeuble ou des parties communes. Les

copropriétaires restent en indivision forcée à titre accessoire et en plus sont titulaire du

droit réel.

- La personnalité à pr but de facilité les actions en justice et est sans r/p immédiat avec la

titularité des droits réels concernés. 2 conditions pr la P.J. :

o Naissance de l’indivision par cession d’attribut d’au moins un lot.

25

o La transcription de l’acte et du règlement de copropriété à la conservation des

hypothèques. Si elle a oubliée ou a du retard, l’association ne peut se prévaloir de

sa pers p/r aux tiers ms le tiers peut s’en prévaloir.

E. Administration de l’association.

- L’article 577-6 énonce les règles importantes relatives au fonctionnement de l’A.G :

o P.G. Majorité absolue des proprios présents ou représenté sf si la loi ou les statuts

exigent une majorité qualifié ou l’unanimité.

o Majorité qualifiée des ¾ pr :

Modification des statuts p/r à la jouissance, l’usage et l’administration des

parties communes.

Les travaux affectant les parties comm. sf ceux décidé par les syndic.

Création + composition du conseil de gérance.

o Majorité des 4/5 èmes pr :

Tte autre modification des statuts.

Modification de la destination de l’immeuble.

Reconstruction de l’immeuble ou remise en état.

Toute acquisition de bien immobilier destinée à devenir communs.

Ts les actes de disposition ds bien immo. Communs.

o L’unanimité pr :

Toute modification de la répartition des quotes-parts de co.

Toutes décision de l’A.G p/r à la reconstruction totale de l’immeuble.

o L’art. 577-8 règle les bases du syndic :

Il est l’organe de l’association.

Il est chargé de la gestion quotidienne de l’immeuble et de l’ass.

Il est nommé par l’A.G pr 5 ans max, renouvelable.

Chargé de convoquer l’A.G,

De consigner les décisions de cette dernière,

D’exécuter ces décisions,

D’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’adm pro,

D’adm les fonds de l’ass,

De représenter l’ass en justice,

De fournir le relevé des dettes.

F. Des actions en justice, de l’opposabilité et de la transmission des lots.

1). Les actions en justice : Art. 577-9

- Droit d’action de l’association elle m^me car représenté par le syndic ms rien empêche

aux copro d’agir seul pr une action p/r à son lot à condition d’informer le syndic pr qu’il

informe les autres cop.

- Droit d’action en justice de chaque copropriétaire ds 5 cas :

o Action en justice pr demander au juge d’annuler ou de réformer une décision

irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’A.G.

o Action en justice pr demander au juge d’ordonner la convocation d’une seule A.G.

o Action en justice, lorsqu’au sein de l’A.G, la majorité requise ne peut être atteinte,

tt co peut dès lors se faire autoriser à agir seul, aux frais de l’association, des

travaux urgents et nécessaires.

o Action en justice en rectification de la réparation des quotes-parts ds les parties

communes ou de la réparation des charges.

o Action en justice de tout co lésé, lorsqu’une minorité de co empêche

abusivement l’A.G. de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou les

statuts.

o Action pr tout occupant de l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel.

Arrêt de principe du 5/10/00* :

26

- Les faits : Un syndic lance une action en justice contre un co, en récupération de frais dus

à la co, qui étaient des frais privatifs.

- C.A : réforme le jgt et condamne le syndic à rembourser les sommes perçues. Elle

argumenta que le syndic n’avait pu faire valoir un mandat exprès l’habilitant à agir en

justice pr récupérer des frais privatifs car l’art 34 de l’acte de base de co habilitait

seulement le syndic pr récupérer en cas de remboursement de charges communes.

- Pourvoi du syndic ; le syndic est l’organe légal de l’ass, donc on s’en fou de savoir que

les frais que le syndic cherchait à récupérer soient communs ou privatifs.

- Décision : Casse car :

o Se base sur les art. 577-9, §1 et 577-8, §4, 6°.

o Commentaire : La cour aurait pu se prévaloir aussi de l’art 703 du Cj.

2). Le régime de l’opposabilité des actes de l’association.

Problème de l’opposabilité des règlements de cop et des actes de base p/r aux tiers à la co.

- Première solution : Distinction entre les clauses à l’origine du statut réel et les clauses à

l’origine du statut personnel. MS problème car les clauses étaient imposées à des 1/3 non

partis à des actes ce qui violait le principe de la relativité des contrats.

- On proposa donc ensuite de s’en référer au mécanisme d’adhésion a posteriori imposée

aux tiers ms peu satisfaisant.

- Enfin arriva la Loi du 30/06/94 et l’art 577-10 du Cc énonçant :

o Un P.G. d’opposabilité : statuts de l’immeuble obligé d’être fait par acte

authentique suivie d’une transcription. Elles seront directement opposables aux

tiers pr leur contenu réel et personnel.

o Un P. de réciprocité : les tiers peuvent eux-mêmes les invoquer directement contre

tt sujet de dt qui viendrait à ne pas les respecter !.

o Mais le régime demeure cependant incomplet car ne se réfère pas aux actes

rédigés sous seing privé.

G. Dissolution de l’association > Art. 577-12 et 13.

Section III. Le nouveau régime applicable aux contrats portant sur acquisition d’un droit

d’utilisation d’immeubles à temps partagé.

Définition : Conclusion de tous types de conventions par lesquelles des sujets de droit sont amenés

à acquérir ds un immeuble un droit d’utilisation limité ds le temps impliquant un partage de la

jouissance du bien. Loi du 11/04/99 :

- Tout contrat conclu pr au moins 3 ans, par lequel, directement ou indirectement, à titre

exclusif ou non, un droit réel ou tout autre droit portant sur l’utilisation d’un ou de plsr

immeubles, fait l’objet d’un transfert moyennant un prix global, pr une période ds l’année

qui ne peut être inférieure à deux jours.

- La loi règle un certain nombre d’aspects délicats de la pratique, là où des abus peuvent se

produire.

Section IV. La mitoyenneté. Art. 653 ets.

§1. Définition et économie générale de la mitoyenneté.

- Ds le code de 1804 : la mitoyenneté est considérée comme une servitude malgré une

doctrine majoritaire considérant qu’il s’agit d’une copropriété.

1). Mitoyenneté en tant que servitude légale :

- Consécration de cette qualification par un arrêt du 24/02/32.

2). Mitoyenneté en tant que copropriété.

- Copropriété s‘exerçant sur une clôture séparative de 2 fonds. IL s’agirait plus précisément

d’une copropriété forcée à tire accessoire :

o S’applique à un bien imm affecté à l’usage commun de 2 héritage distinct.

o Vu qu’elle est accessoire elle est aussi forcée.

o Définition générique : la mitoyenneté est une servitude d’indivision forcée à titre

accessoire.

§2. Les sources et les modes d’acquisition de la mitoyenneté.

27

A. Distinction de base :

- Mitoyenneté originaire, Art. 663 : il n’existe entre les deux fonds voisin un mur d’origine

ms ceux-ci veulent en construire un. ON a le droit de forcer le voisin à contribuer aux

frais de construction du mur, ds la ville et les faubourgs. Le mur est par csq mitoyen dès

l’origine de sa construction.

- Mitoyenneté acquise, Art. 661 : Il y a déjà un mur séparatif appartenant exclusivement à

un des voisins et situé en totalité sur son fond, construit à ses frais ms l’autre voisin

souhaite utiliser ce mur pr s’y appuyer. Le voisin peut en vertu de cet article forcer l’autre

à vendre la mitoyenneté, à charge pr le premier de payer au second un prix pr la bande de

terrain acquise, à concurrence de la moitié du mur et pr la main-d’œuvre p/r à la

construction. IL s’agit donc d’une vente forcée de la mitoyenneté. La jurisprudence a

développée un autre mécanisme permettant de forcer le voisin qui serait usurpateur du

mur, mais n’aurait pas demandé d’en acheter la mitoyenneté, de payer le prix de celle-ci,

sur base d’un acc entre parties.

B. La mitoyenneté originaire > art. 663.

1). Conditions :

- Il faut que les héritages soient situés ds une ville/faubourg

- Les fonds urbain sont ceux qui consistent en des maisons, cours ou jardins.

- L’art. 663 vise les construction/l’entretien/les clôtures/ou le mur mitoyen.

L’interprétation doit se fait de manière restrictive vu que cet article déroge à la liberté des

propriétés individuelle. La ratio legis est d’assurer la tranquillité et la sécurité entres les propriétés

privatives.

2). Absence de portée d’ordre public de l’article 663.

Arrêt du 8/01/14* :

- Les faits : L’acquéreur s’interdit de construire des murs et jardins. Un propriétaire lance

une action sur base de la violation de l’art. 663 pr contraindre son voisin à construire, sur

la ligne de séparation de fond un mur, celui-ci lui oppose la clause.

- C.A : donne raison au propriétaire se prévalant de l’art. 663 qui est d’O.P.

- Pourvoi : Méconnaissance de la clause et l’art. 663 n’est pas d’O.P.

- Décision : casse car :

o Le texte de 663 consacre une simple faculté dont il est libre ou non d’user.

- Selon la Cour, il n’est non plus pas impératif.

- Il faut annoter que l’art. 663 organise à la fois une faculté, mais également une contrainte.

3). Le droit de contraindre le voisin à construire un mur mitoyen n’est pas un droit

discrétionnaire et est susceptible d’abus.

Arrêt du 10/03/83* :

- Les faits : Demande de construction d’un mur de briques d’une valeur 150000 fb à

supporter à concurrence de 100000 par le voisin alors uqe les demandeurs ne

supporteraient que 50000.

- C.A : ne fait pas droit à la demande car construction anormale et relevait d’une opération

économique déraisonnable. Abus de droit.

- Pourvoi des demandeurs : invoque le caractère discrétionnaire du droit résultant de l’art.

663.

- Décision : Rejette car :

o S’il est admis que l’on peut contraindre son voisin à contribuer à la construction

d’une clôture, il ne peut néanmoins exercer ce droit d’une manière qui dépasse

manifestement les limites de l’exercice normal de celui-ci par une personne

prudente et diligente.

- Commentaire : la Cour reconnaît le critère de proportionnalité et estime ainsi que l’art.

663 ne peut être à l’origine que d’un droit non discrétionnaire susceptible d’abus.

4). L’art. 663 s’oppose à une construction anticipée et unilatérale du mur précédant une

demande de remboursement des frais de construction.

28

Arrêt du 5/11/1885* :

- Les faits : M. L a construit seul un mur de clôture à cheval sur la ligne séparatrice des 2

fonds, puis intente une action contre sa voisine, pr obtenir remboursement de la moitié

des frais.

- C.A : Fait droit à la demande estimant que celui qui a construit de sa propre autorité un

mur de séparation peut après sa construction forcer son voisin à acquérir la mitoyenneté.

- Ccl du M.p : Retraçant l’historique estime qu’on ne peut pas poursuivre le voisin, car le

régime de l’art 663 vise à organise les r/p de bon voisinage.

- Décision : Casse car :

o Art. 663 affirme que le droit de contrainte doit être exercé avant la construction du

mur séparatif.

5). Le voisin dont la proprio a été usurpée, mais sans que l’autre voisin n’ait demandé quoi

que ce soit pr la construction ni un remboursement ne peut demander la démolition du mur.

Arrêt du 13/11/52* :

- Les faits : Un mur a été édifié par la partie défenderesse, sans demander un

remboursement, entraînant une action en démolition du voisin usurpé.

- C.A : Rejette l’action en démolition.

- Pourvoi du demandeur : le jgt méconnaît le droit absolu de propriété.

- Décision : Rejette car :

o Le propriétaire du fonds voisin peut exiger la démolition du mur sous réserve qu’il

n’y ait pas consenti de manière expresse ou tacite ou qu’il ne fût pas tenu

légalement d’y consentir.

Arrêt du 4/10/56 :

- Les faits : Même situation sf que le défendeurs n’avait pas obtenu les autorisations

d’urbanisme.

- C.A : Fait droit à l’action pr cette raison.

- Décision : rejette car :

o Les défendeurs n’étaient pas légalement tenu de consentir à un mur illégalement

érigé.

C. La mitoyenneté acquise. Art 661.

1). Règle de la vente forcée.

- Un voisin peut être contraint légalement à céder la mitoyenneté d’un mur, à son voisin.

Qui devra lui payer la ½ u mur plus la ½ de la bande de sol où le mur est bâti. Le voisin

se trouve donc ds une situation d’offre permanente, obligé par la loi.

- Si application de 661 Cc : il se forme un contrat de vente de mitoyenneté avec appel à un

expert en cas d’application judiciaire de 661.

Arrêt du 16/11/61* :

- Les faits : 1 voisin intente une action en vente forcée sur base de 661. cependant le mur

litigieux est construit tout à fait sur le fonds du voisin avec même distance p/r à la ligne

séparative du fond.

- C.A : Fait droit à l’action en vente forcée car le recul du mur p/r à la limite des fonds est

insignifiant. Rmq : Argumentation pet précise ms on voit le point de départ de la théorie

de l’abus de droit.

- Pourvoi du bâtisseur : non respect de son droit de pro.

- Décision : Rejette car :

o La mitoyenneté est une indivision forcée trouvant sa source ds l’intérêt général.

Abus de droit.

RMQ : Le code civil n’a pas pris en compte la situation ou un voisin, sans faire application de

661, parce qu’il ne veut pas payer le prix de la mitoyenneté, usurpe directement le mur d’autrui en y

appuyant un mur de construction ?

29

La jurisprudence considère qu’un contrat de vente s’est formé entre le voisin ayant pris

possession par usurpation du mur d’autrui et ne cessant pas cette usurpation. Il y’a donc une

obligation de payer le prix de la mitoyenneté car proche d’un acquisition forcée.

2). La jurisprudence à l’origine d’une obligation de payer le prix de la mitoyenneté en cas de

prise de possession par usurpation du mur.

a) Obligation d’acquérir la mitoyenneté en tant que corollaire de la règle de la vente forcée.

Arrêt du 25/02/32* :

- Les faits : La voisine d’un bâtiment construit contre celui-ci mais sans acheter la

mitoyenneté. No problème jusqu’au jr ou la maison est vendue et le nouvel acquéreur se

fait assigner car il y a une acquisition forcée car il continu de profiter du mur.

- C.A : fait droit à la demande du voisin usurpé.

- Pourvoi : il faut se retourner contre la vendeuse et non contre lui.

- Décision : Rejette car :

o C’est à tout propriétaire dont les constructions s’appuient sur le mur mitoyen

qu’incombe l’obligation d’acquérir la mitoyenneté.

o Cette obligation est le corollaire du droit de contraindre son voisin à céder.

o Cette obligation découle de la vol du leg et du P.G. d’équité selon lequel un voisin

ne peut s’enrichir aux dépens de l’autre.

- Critique par la doctrine :

o A propos de la référence au corollaire, ils considèrent que c’est une pétition de

principe qui ne repose pas sur le texte de l’art 661.

o La référence au P.G. Ne peut juste justifier l’allocation de D&I rien de plus.

o La jurisprudence évolua donc vers l’idée d’un accord de volonté.

b) accord de volonté ms en l’absence de référence à l’article 661.

Arrêt du 26/04/34* :

- Les faits : L’usufruitière d’un immeuble a élevé des constructions s’appuyant sur une

partie du mur séparatif du voisin. Le voisin lance une action contre l’usufruitière pr la

forcer à acquérir la mitoyenneté.

- C.A : Donne droit à l’action du voisin estimant que l’usufruitière a manifesté la vol

d’acquérir la mitoyenneté du mur litigieux.

- Décision : Rejette car :

o Il s’est établi entre le propriétaire et l’usufruitière un concours de volonté.

o Le juge est doté du pvr de relever en fait un accord de volonté

- Critiques :

o Dmg que la Cour n’ait pas jugé bon d’inscrire la recherche de cet accord de

volontés ds le cadre de 661.

o Le système de l’accord de vol et de la vente amiable relevé par le juge du fond

était en partie démenti par les faits.

o Elle aurait déduire cette volonté du fait que malgré la mise en demeure de cesser

l’usurpation du mur, l’usufruitière avait persisté dans son usurpation.

c) L’accord de volontés en référence à l’article 661.

Arrêt du 26/04/57* :

- Les faits : La société voisine ne veut pas acquérir la mitoyenneté et n’a rien construit sur

le mur pignon. Elle n’a fait qu’accoler au mur séparatif de sa voisine des murs

perpendiculaires et s’est aménagé un espace clos en utilisant le mur du voisin. L’autre

société intente une action sur base de 661 tentant de faire reconnaître que l’autre société

soit cessionnaire de la mitoyenneté et doivent lui payer le prix.

- C.A : Fait droit à l’action car la situation était inéquitable et condamne la société

défenderesse à payer le prix car la mitoyenneté lui était utile.

- Pourvoi : il n’y a pas d’usurpation < 661 pas applicable..

- Décision : Rejette car :

30

o En référence à l’art. 661, le juge du fond a pu déduire des circonstances de fait la

prise de possession ayant donné au propriétaire du mur séparatif le droit d’exiger

le paiement de la valeur du mur dont le voisin avait manifesté la volonté

d’acquérir la mitoyenneté.

- Commentaires : il est positif que l’arrêt ait fait référence au critère de la prise de

possession.

- Critiques : il aurait été préférable d’expliquer que ce qui justifiait l’obligation de payer le

prix provenait du refus de mettre fin à la possession, s’en suivant dès lors une volonté

d’acquérir la mitoyenneté.

d) Le critère de la prise de possession précisé par l’usurpation ou la voie de fait.

Arrêt de principe du 2/06/77* :

- Les faits : Le mur latéral d’un garage a été construit en matériaux légers à 4centimètres du

mur pignon établi par le voisin sur la limite séparative des fonds. Le voisin propriétaire du

mur pignon intente une action en acquisition forcée de la mitoyenneté en vue d’obtenir la

condamnation à payer la valeur de la mitoyenneté.

- C.A : Fait droit à l’action car la demanderesse a posé un acte d’appropriation de la

mitoyenneté du mur pignon.

- Pourvoi : il ne peut y avoir prise de possession d’un mur voisin que s’il y a usurpation ou

voie de fait.

- Décision : Casse car :

o Le droit de contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté suppose que le voisin

commette une usurpation ou une voie de fait valant prise de possession et à

laquelle le proprio du mur puisse s’opposer.

o Il faut que cette prise de possession re^vête un caractère tel qu’à défaut pr son

auteur d’y mettre fin, la volonté de celui-ci d’acquérir la mitoyenneté s’en déduise

sans équivoque.

- Critique :

o Etrange que la cour ne fasse plus référence à l’art 661.

Arrêt du 18/02/83* (arrêt étrange) :

- Les faits : C a construit son mur à côté de la façade latérale de G. de plus son toit joint le

mur pignon appartenant à G. Celui-ci intente une action tendant au paiement par C de la

valeur de la mitoyenneté du mur.

- C. A : fait droit à l’action de G car de l’extérieur on constate, qu’il n’y a pas d’espace

entre les deux bâtiments et que le toit joint le mur du pignon.

- Pourvoi : aucun de ces 2 motifs ne constitue une appropriation ou une voie de fait

assimilable à une prise de possession, à laquelle les défendeurs pouvaient opposer.

- Décision : Rejette car :

o L’existence de l’appropriation ou de la voie de fait doit être appréciée sur base des

dispositions légales qui définissent ces notions. Ce n’est pas le cas de l’art. 661 du

Cc, qui n’a égard, quant à la mitoyenneté, qu’aux effets de l’appropriation ou de la

voie de fait.

- Critique : arrêt bien sévère et dont la solution ne se justifie pas. C’est ds la nouvelle

interprétation de l’art 661. Qu’il faut avoir égard aux notions d’appropriation et de voie de fait.

Arrêt du 22/02/85 (retour à la normale) :

- Les faits : B a érigé un mur autoportant à une distance de 3 centimètres du mur privatif de

ses voisins, sans vouloir acquérir la mitoyenneté. Ceux-ci intente une action en

acquisition forcée.

- C.A : Donne droit à l’action car dès qu’il y a usage et profit, même si cet usage ne

consiste que ds une protection contre la chaleur ou l’humidité, ou ne vise que la stabilité

acoustique, il y a lieu de recourir à la mitoyenneté.

- Pourvoi : le droit de contraindre suppose une appropriation ou une voie de fait assimilable

à une prise de possession.

31

- Décision : Casse car :

o Suppose une appropriation ou une voie de fait valant prise de possession et que le

propriétaire du mur puisse s’y opposer, or en l’espèce, bien que le mur présente

un avantage on ne peut contraindre a payer le prix de la mitoyenneté.

Arrêt du 22 juin 1990(arrêt de stabilisation) :

- Les faits : un voisin a construit à 1.5 centimètre du mur privatif de leur voisin un nouveau

mur, en pierres de construction rapide, de 14 centimètres d’épaisseur. Les murs ne se

touchent pas et ne sont ancrés d’aucune manière l’un à l’autre. LE voisin intente une

action en paiement de la mitoyenneté de son mur privatif.

- C.A : fait droit à la demande car certes il ‘y un avantage mais celui-ci constitue une

usurpation du mur existant.

- Décision : Casse car :

o En vertu de l’art 661, le proprio du mur de séparation privatif peut demander le

prix de la mitoyenneté à son voisin, lorsque et ds la mesure où le voisin l’utilise

d’une manière telle qu’il en usurpe la copossession et viole le droit de propriété

privatif et qu’il ne peut raisonnablement poursuivre pareille utilisation sans avoir

la volonté implicite de rendre le mur mitoyen. Par conséquent le simple fait de

tirer un avantage ne constitue pas une telle usurpation.

Arrêts du 23/10/92 et du 2/09/94 (Arrêts de répétition des principes antérieurement dégagés).

Arrêt du 28/06/2001(à l’origine d’un certain retour en arrière du raisonnement :

3). Synthèses du raisonnement

- Sur le plan théorique :

o L’art. 661 règle expresse de la vente forcée et règle implicite permettant de

constater une volonté certaine d’acquérir la M. ds le chef du propriétaire qui

usurpe le mur d’autrui. Son BUT : Faire constater l’existence d’un accord de

volonté à l’origine d’un contrat de vete entre deux propriétaires.

- Première condition : il faut une volonté certaine de vendre ds le chef du propriétaire

usurpé déduite de la demande faite à l’usurpateur d’acquérir la M et d’en payer le prix.

Ms cette volonté peut être démentie.

- Deuxième condition : il faut une volonté certaine d’acquérir le Mit ds le chef de

l’usurpateur. Cette condition de vra être déduite de deux éléments :

o Il faudra relever une prise de possession impliquant la volonté de coposséder le

mur d’autrui, consistant en une usurpation ou une voie de fait.

o Il faudra un élément permettant de conclure à l’existence complète de al vol

d’acquérir = fait que l’usurpateur aura refusé de mettre fin à la prise de possession,

alors qu’il a été mit en demeure de le faire.

Conséquence des ces conditions : il y a donc un contrat de vente entre parties, obligeant

l’acquéreur à payer le prix de la M.

- Sur le plan pratique : il y a un décalage entre les juge du fond et la Cass, ainsi qu’un

décalage entre ce que dit la Cass et la réalité.

§3. Régime des clauses de réserve de M.

- Conséquence de cette clause : L’entrepreneur constructeur se réserve la M des murs d’un

immeuble ds l’hypothèse où un voisin construirait ds le futur, en devant s’appuyer contre

le mur et devrait demander l’application de 661 V.F.

L’entrepreneur, se voit céder, au titre de la réserve de M, la créance fututre qui résultera

de l’obligation pr le voisin de payer le prix de la mitoyenneté en application de la règle de la

vente forcée. 2 types d’analyses possible :

o L’entrepreneur devient titulaire d’un droit réel sur le bien (Dt de M, Copro forcé a

titre accessoire). Mais cette possibilité n’a pas été retenue par la cass car

l’entrepreneur ne peut être titulaire d’un droit de coproprio accessoire alors qu’il

n’a aucun droit de proprio principal sur le fond.

32

o L’entrepreneur est titulaire d’une créance future cédée par le 1er

proprio avec qui il

a contracté. Cette qualification sera retenue par la Cass par un arrêt de principe >

Arrêt de principe du 7/09/72* :

- Les faits : action visant à obtenir la reprise de la mitoyenneté. La partie adverse,

L’S.P.R.L oppose une clause de réserve de propriété se trouvant ds l’acte d’achat de la

maison et par laquelle les il était décidé que l’entrepreneur resterait propriétaire des murs

et pignons susceptible d’être utilisés par les constructeurs voisin.

- Appel : Elle fit droit à l’action en paiement aux motifs que la cession de droit qui était

intervenue entre le cédant et le cessionnaire était une simple cession de créance. En csq la

partie étant futur débitrice cédé mais tiers à la convention, ne pouvait invoquer dès lors

que cette cession ne lui avait pas été rendue opposable.

- Pourvoi SPRL : Elle se réfère à la qualification de la clause de réserve de prop en termes

de droit réels.

Elle fait référence au principe d’opposabilité des effets externes des

conventions. Et finalement ds l’hypothèse où la clause litigieuse constituerait un droit de

créance, elle devrait être interprété comme une cession de créance au constructeur

- Décision : Rejette car :

o La clause ne pourrait avoir d’autres effets que la cession par les défendeurs en

cassation de leur créance future du prix de la mitoyenneté au constructeur de

l’immeuble. C’est la qualification personnelle (cession de dt de créance) qui est

retenue et non la qualification réelle (cession d’un dt réel de M).

o Le moyen n’invoque pas et il ne ressort d’aucune constatation du juge du fonds

que la cession de créance aurait été notifiée, reconnue ou acceptée par la débitrice

avt l’intentement de l’action.

- CCl : LA qualification à donner à une clause de réserve : cession de créance future,

soumise au régime d’opposabilité de dt commun.

o Cession : opposable aux 1/3 par la prise en compte de la ccl du contrat.

o Cession : opposable au déb cédé soit par notification soit par sa reconnaissance.

§4. Le régime de preuve de la mitoyenneté.

- L’art. 653 énonce une présomption de mitoyenneté : tout mur de séparation entre

bâtiment jusqu’au sommet du bâtiment le – élevé est présumé mitoyen sf s’il existe un

titre ou marque ><. Cependant c’est une présomption légale réfragable.

- L’art. 654 énonce qu’une présomption de non-mitoyenneté existe quand la sommité du

mur est droit et à plomb de son parement d’un côté et que l’autre côté est un plan incliné.

Ds ce cas là, le mur appartient exclusivement au proprio du côté duquel s’écoulent les

eaux de pluie.

- A partir de quel moment faut il appliqué cette présomption ? Rép :

Arrêt du 20/05/99* :

Il faut appliquer la présomption de l’art. 656 à la disposition actuelle des lieux, c’est-à-dire à la

disposition des lieux à la date de la demande en justice. La présomption de M reste applicable

lorsqu’à l’époque de l’édification, il n’existait de construction que d’un côté.

§5. Les droits et les obligations des copropriétaires mitoyens.

5.1. Les droits

A. Le droit d’appui et d’enfoncement : art. 657.

B. Droit exhaussement : art. 658.

C. Droit de faire supprimé les jr de souffrance, les vues et autres ouvrages.

Il appartient au propriétaire du mur mitoyen et à celui qui l’acquiert en vertu d’une

vente forcée de demander la suppression tout ouvrage incompatible avec la mitoyenneté et sa

destination. Mais un arrêt du 1/12/83 a tempéré cette notion en empêchant tt enlèvement au motif

que la construction du mur séparatif des deux maisons ayant nécessairement précédé son caractère

mitoyen, chacun des copropriétaire acquiert la mitoyenneté du mur ds l’état où il est, que cette

acquisition, qui ne valait évidemment que pr l’avenir.

33

D. Droits généraux déduits du droit commun de la copropriété.

- La M = une copropriété forcée à titre accessoire.

- Le §5, 577-2 : Droit de jouissance et d’utilisation attaché à la M, mais obligation de

respecter la destination du mur mitoyen et le droit concurenté égal des autres coproprio.

Comment définir la destination de la M ?

Arrêt du 3/02/44* :

- Les faits : 2 fonds étaient contigus, l’un appartenant à N, et l’autre appartenant à la ville

de BXl. Le fond de la BXl avait fait l’objet antérieurement d’un expropriation au profit de

la ville et les bâtiments qui s’y trouvaient avaient été démolis, avec pour csq que le mur

séparatif entre le fonds et celui de l’expropriation, le mur était en outre devenu mitoyen

entre N et BXl. La ville décide de valoriser le mur ms N s’oppose à cette utilisation du

mur mitoyen.

- Trib de commerce : Fait droit à la demande estimant que le mur mitoyen doit être utile pr

aider la construction, mais pas pr afficher.

- Société interjette appel : Ms rejeté car 1, aucun des indivisaires ne peut disposer du mur

mitoyen sans le consentement de l’autre, 2, la prétention d’utiliser le mur mitoyen à des

fins d’affichage est étrangère à la destination normale du mur.,3, pareil genre de publicité

peut être dommageable au copropriétaire voisin.

- Pourvoi de la ville de Bxl : un copropriétaire peut sans le consentement de son voisin

utiliser privativement la face du mur situé du côté de sa proriété à tous les usages même

non habituels.

- Décision : Casse car :

o A la diff du régime de la C.O., ou chacun des copr indivis ayant un droit égal sur

la chose commune, pr la mitoyenneté chacun des coproprio peut agir comme s’il

était seul propriétaire de la ½ du mur e face de son héritage.

o Le droit de chacun des copropriétaires du mur comporte celui de se servir de la

partie du mur qui fait face à son héritage, pr y faire de la publicité.

- Critique :

o La prémisse de départ relève de la pétition de principe et son fondement légal

n’est nullement évident.

o Il n’y a pas de lien pédagogique entre cette prémisse et les limites que la cour

impartit au droit d’usage localisé, quoiqu’il soit indiqué.

o L’affirmation de l’existence du droit d’affichage relève tout autant de la pétition

de principe.

o Il en est de même d’eson caractère prétendument cessible.

o Le droit d’affichage ne s’intègre pas ds la destination classique du mur M.

o La conclusion est surprenante car l’exercice d’un droit d’affichage peut s’avérer

préjudiciable au co ; ensuite parce qu’en fait elle avait été préjudiciable.

Arrêt 9/09/76 :

- Les faits : Une cheminée est incorporée ds un mur M. Le demandeur en cass intente une

action tendant à faire interdire à son voisin R, l’usage de cette cheminée.

- Appel : Déclare non fondée la demande au motif que les conduits de cheminée sont

incorporés ds le mur mitoyen et sont donc mitoyens.

- Pourvoi : La mitoyenneté d’un mur porte uniquement sur la clôture et ne s’étend pas aux

ouvrages appliquées ou enfoncés ds le mur ms ne servant pas de séparation entre les deux

fonds.

- Décision : Casse car :

o Les murs servant de séparation entre bâtiments ont simplement pr but de pourvoir

à la clôture des fonds et de constituer le supports des constructions qui y sont

appuyées de la manière déterminée par la loi. La M ne confère pas par elle-même,

à chacun des co indivis, le droit d’user d’un conduit de cheminée établi ds un mur

mitoyen.

34

5.2. Les obligations.

- Les obligations déduites du droit commun.

- Les obligations spéciales, l’Art. 655 et 656.

- L’art. 656 organise une faculté d’abandon de la M ds le but de dispenser de contribuer

aux réparations sous les conditions :

o Il ne faut pas que le mur M soutienne un bâtiment appartenant à celui invoquant

cette faculté.

o Il faut abandonner et céder la M au voisin qui devient proprio privatif de la totalité

du mur.

- Mais peut on appliquer cet article extensivement ? peut on l’invoquer pr échapper à

l’obligation de construire un mur mit (663) ?

- Controverse :

o Thèse traditionnelle : caractère extensif : l’art 656 a été rédigé en termes

généraux : faculté d’abandon peut être invoquée qu’il s’agisse d’une construction

ou d’une reconstruction.

o Thèse Française : caractère restrictif, il serait interdit d’invoquer la faculté

d’abandon ds le cadre de 663.

o Thèse particulière de la Cass : elle rejoint la thèse 1ère

ds ses csq, ms s’en distingue

car applique seulement l’art 663 et une présomption d’utilité commune (663) et

656.

Jugement d’appel du 29/09/66* :

- Les faits : L’évêché de Liège intente une action sur pied de 663 pr contraindre ses voisins

à participer à la construction d’un mur mitoyen. Comme le mur n’est d’aucune utilité pr

les voisins, ils demandent l’application de l’art. 656 et la faculté d’abandonner la

mitoyenneté.

- Le juge de paix fait droit à la demande d’application de 663 car prime sur 656.

- En appel : Réforme le jgt et condamne l’évêché car 656 prime 663 :

o Car 663 se base sur une présomption d’intérêt communs donc si y’en a pas il faut

permettre au voisin d’abandonner la M.

o Les travaux préparatoires semble dire que 656 est possible même ds cas prévus

par 663.

- Pourvoi : L’art. 656 ne vise que les réparations et reconstructions à un mur M existant en

non la construction d’un nouveau mur mitoyen. La généralité des termes de 663 exclut

toute exception à l’obligation de contribuer aux frais de construction d’un mur séparatif

des héritages.

- Décision : Rejette car :

o L’obligation imposée par l’art 663 est une obligation de voisinage fondée sur une

présomption d’utilité commune du mur à construire. Cette présomption n’est

toutefois pas irréfragable.

- Commentaires : La référence à l’art 663 est judicieux et la solution respecte la portée

générale de 656. Ms le système est boiteux car, il ne repose que sur 663 alors qu’il aurait

été encore plus judicieux de faire référence à l’art 656, car il est le seul à pvr expliquer

que l’abandon puisse s’appliquer aux construction et reconstruction.

- Mais la jurisprudence demeure très contrastée à ce sujet.

35

Chapitre V. La possession. Section I. Notion et régime général.

§1. Notion, économie générale et caractères.

- Art 2228 : « La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que

nous tenons ou que nous exerçons par nous-même, ou par un autre qui la tient ou qui

l’exerce en notre nom ».

- La possession est la manifestation extérieure d’un droit réel dont par ailleurs on est ou pas

titulaire ; c’est l’exercice d’un droit réel comme si l’on en était titulaire. C’est une

situation de fait Elle sera déterminante quant à la possibilité de prescrire et vaut

présomption ds la propriété.

- Pr posséder il faut généralement le corpus et l’animus (élément stable). Ms comme le

rappelle l’art. 2228, « … que nous tenons ou que nous exerçons par nous-même, ou par

un autre qui l’a tient ou qui l’exerce en notre nom ».

- La BF ou MF ne rentre pas ds le champ de la définition.

§2. Grands principes du régime général de al possession.

A. Acquisition et perte de la possession.

Acquisition :

- Acte unilatéral (prise d’une res nullius).

- Acte bilatéral (convention).

- Par la loi. pr les incapables.

Pr pvr prescrire la possession doit être non-interrompue.

Perte :

- Lorsqu’on perd les 2 éléments.

- Perte de l’animus ds le cas du constitut possessoire.

- Perte du coprus en matière mobilière si vol.

Rien n’empêche par ex pr un possesseur immobilier d’intenter une action possessoire le

rétablissant ds sa possession ou encore d’intenter une action en revendication.

Il est à noter également que la possession peut s’exercer copore alieno.

B. Notion de détention

La détention se réfère au seul corpus de la chose. Le détenteur ne dispose que d’un titre

régulier de précarité. Ms il arrive parfois de confondre les deux notions :

Arrêt du 4/05/72 : « La détention n’exige pas semblable volonté » à l’origine de l’animus, qui

caractérisait la possession mais non, bien sûr la détention.

Le détenteur ne prescrit jamais> art 2236

C. Les conditions d’existence, caractères et vices de la possession.

- L’art. 2229 prévoit que pr pvr prescrire, il faut une possession continue et non

interrompue, paisible, publique, non équivoque, et a titre de propriétaire.

1). Les deux conditions d’existence de la possession :

- La possession doit être non interrompue.

- La possession doit être exercée à titre de propriétaire.

Un principes complémentaire doit être soulignée : les actes de pure faculté et ceux de simple

tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

- les actes de simple tolérance sont ceux que le propriétaire tolère de la part d’autrui, sans

leur reconnaître de portée juridique à l’origine d’une possession.

- Les actes de pure faculté, sont ceux qu’un propriétaire accomplit lui-même

facultativement ds les limites de son propre droit, et qui lui procurent un certain avantage

de fait, alors qu’autrui, quant à lui, ne pose pas ces actes et ne tire donc pas un avantage

correspondant.

2). Les 4 caractères positifs et les vices négatifs de la possession.

36

- Caractère continu de la possession et vice de discontinuité : une possession continue est

celle qui s’exerce avec régularité ds l’accomplissement des actes d’usages.

- Caractère paisible et vice de violence : La prise de possession ne peut être consécutive à

un acte de violence ; la possession, face à la contestation d’un tiers, ne peut être maintenu

par la violence.

- Caractère publique et vice de clandestinité : Le possesseur doit agir au grand jour, la

possession est clandestine lorsque le possesseur ne se comporte pas ouvertement comme

la véritable titulaire du droit.

- Caractère non équivoque et vice d’équivoque : une possession est non équivoque, lorsque

les faits matériels par lesquels elle se manifeste sont dépourvus d’ambiguïté.

D. Effets généraux de la possession.

1) Effets généraux indépendamment de la BF du possesseur.

- La possession bénéficie d’abord de présomptions qui en accroissent l’effet protecteur. Il

s’agit de l’art. 2230 et l’art. 2279, §1 (la possession vaut titre). L’effet des ces

présomptions est a retrouver ds l’art. 1352 : « La présomption légale dispense de toute

preuve celui au profit duquel elle existe.

- En matière immobilière le possesseur pourra prescrire par la prescription trentenaire

prévue à l’art. 2262.

- En matière immobilière, le possesseur troublé ou privé de sa possession par violence ou

voie de fait, pourra intente les actions possessoires sur pied des articles 1370 et 1371 du

Cj.

- En matière mobilière, le possesseur actuel de la chose se verra protéger par la règle de

preuve déduite de l’art. 2279, à l’encontre d’une action en revendication émanant d’un

possesseur antérieur ou d’un ayant cause de ce possesseur antérieur.

- La Bf et Mf ne sera indépendante de l’occupation ; du bénéfice des actions possessoires ;

du droit au remboursement des impenses.

2) Effets généraux de la possession en fonction de la B ou MF.

- Avant toute chose, la BF est présumée par l’art. 2268

- En matière immobilière, la bonne foi donne accès à la prescription abrégée. Art. 2265.

- En matière immobilière, la bonne foi intervient ds le régime de l’accession tel que prévu à

l’art. 555.

- En matière mobilière, le possesseur de BF peut se prévaloir de la règle de fond déduite de

l’art 2279 en vertu duquel ; « en fait de meubles, la possession vaut titre ».

3) Effets généraux de la possession requérant la bonne foi :

- L’acquisition des fruits et des produits aménagés en fruit nécessite en vertu de l’art 549 la

BF. Les possesseurs en vertu de l’art. 550 cesse d’être de Bf à partir du moment où les

vices de la chose qu’il possède lui sont connus.

4) Enumération des effets de la possession :

- Possession, condition de la prescription acquisitive.

- Possession, condition de l’occupation.

- Possession, condition des actions possessoires.

- Possession, condition des fruits et produits aménagés en fruits.

- Possession, condition de remboursement des impenses.

- Possession, condition de l’accession.

§3. Présomption qui distinguent la situation du possesseur de celle du détenteur.

1). Présomption de non-précarité ds le chef du possesseur :

- Article 2230 : « On est tjr présumé posséder pr soi-même et à titre de propriétaire, s’il

n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pr un autre ». véritable possession de

titularité. La situation de fait est présumée correspondre à la situation de droit.

- Article 2234 : » le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé

avoir possédé ds le temps intermédiaire sauf la preuve du contraire. Attention, la

possession actuel ne fait pas présumé la possession antérieure.

37

2). Présomption de perpétuité de la précarité et non-interversion du titre ds le chef du

détenteur :

- Art. 2231 : « quand on a commencé à posséder pr autrui, on est tjr présumé posséder au

même titre, s’il n’y a preuve du contraire ». 2 Csq :

o Art. 2236 : « Celui qui possède pr autrui, ne prescrit jamais ».

o Art. 2240 : » L’on ne peut prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut

point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession ».

- Cependant, rien n’empêche au détenteur de faire la preuve d’un acte juridique emportant

valablement interversion de titre.

Section II. La protection de la possession des immeubles par les actions possessoires.

§1. Considérations introductives, évolution législative, et régime général des actions

possessoires.

- Il s’agit donc de protéger le fait même de la possession indépendamment du fond du droit

réel immobilier (action pétitoire).

- L’évolution législative s’est faite en 2 temps :

o Loi du 25/03/1876

o Art 1370 et 1371 du Cj tel que formé en 1968.

§2. Premier axe du régime des actions possessoires : l’art. 1370.

A. Principe de base : conditions :

- Il faut qu’il s’agisse d’immeuble ou droits immobiliers susceptibles d’être acquis.

- Le demandeur doit prouver avoir été en possession pd une année au moins.

- La possession doit réunir les qualités requises par les arts. 2228 à 2235.

- Qu’il se soit écoulé moins d’une année depuis le trouble ou la dépossession.

- Les conditions au point 2 et 3 ne sont pas requises si dépossession par violence ou voie de

fait.

- L’action la plus exigeante qu’en aux conditions est la complainte, ensuite vient la ré

intégrante, et pr finir la dénonciation de nouvel œuvre.

B. Les trois actions possessoires :

a) La complainte :

- Elle requiert le cumul des 4 conditions précitées et qui plus est « que le possesseur doit

avoir été perturbé ds sa possession par un trouble actuel de fait(déplacer une borne) ou de

droit (annoncer la vente publique d’un immeuble d’autrui).

b) La dénonciation de nouvel œuvre :

- Elle permet au possesseur de faire ordonner la suspension de travaux qui sans causer un

trouble actuel en possession, produirait néanmoins un trouble s’ils étaient achevé.

c) La réintégrande.

- Elle est ouverte au possesseur et au détenteur, et leurs permet de réintégrer l’immeuble

dont la possession, ou la détention, lui a été enlevée par violence ou voie de fait. Il s’agit

plus tôt d’une mesure de police destinée a assurer la paix publique fondée sr l’adage

« Spoliatus ante omnia restituendeus », que celui qui est spolié soit rétabli avt toute chose

ds sa possession ou sa détention.

- La violence ou la voie de fait doit provoquer une perte, totale ou partielle, de la jouissance

de l’immeuble ; elle doit constituer en un acte positif et matériel, créant un obstacle

permanent, un empêchement matériel.

- L’action étant ouverte au simple détenteur il requiert toutefois que le demandeur rapporte

la preuve que son action porte sur un bien ou un droit immobilier susceptible d’être acquis

par prescription.

- Examinons un arrêt permettant d’illustrer la distinction qui doit être établie et maintenue

entre les deux actions.

Jugement du 11/04/1968 :

- Le trouble : le possesseur troublé doit être maintenu à la suite de la complainte, ds une

possession non troublée.

38

- La violence prive totalement ou partiellement le possesseur ou le détenteur, de la

jouissance portant sur le bien ou le droit litigieux, de sorte qu’il doit être véritablement

réintégré ds sa possession ou ds sa détention.

C. Examen particulier du régime de la réintégrande au regard de la jurisprudence.

1). Interprétation extensive de la notion de voie de fait quant au fonds sur lequel la voie de

fait peut porter.

Arrêt du 18/05/1893 :

- Il y a voie de fait caractérisée donnant ouverture à la réintégrande ds l’établissement, fût-

ce sur le fonds servant, d’un obstacle absolu à l’exercice d’un droit de passage.

2). Rappel de l’économie générale de la réintégrande, qui n’implique pas la démonstration

d’une possession utile dans le chef du demandeur, et qui est ouverte à un simple

détenteur :

Arrêt du 29/09/72* :

- Les faits : Sur une bande de terre de 3m90 de large s’exerce un droit de passage au profit

des fonds voisins X et Y. La limite des fonds sur bande de terre est incertaine. Y ferme la

bande de terre sur une largeur de 2m40. Il rend donc impossible pr X l’exercice du droit

de passage sur toute la largeur, ce qui entraîne une action de X, invoquant la réintégrande

sur base de voie de fait.

- Appel : Rejette l’action car

o Impossible d’acquérir par prescription une servitude de passage.

o Pr intenter une action possessoire, il faut une possession utile, dont la preuve est a

rapporter.

- Pourvoi de X : Il s’agit de protéger la possession à titre de propriétaire et non la protection

du droit de servitude. Et en requérant une possession utile, le jgt viole l’art. 1370 cj.

- Décision : Casse car :

o Le demandeur en réintégrande ne doit pas, en vertu de l’art.1370, prouver une

possession utile. L’action en réintégrande, qui vise à assurer le maintien de la paix

publique et qui applique à cet effet la maxime « spoliatus… » est accordée à tout

détenteur du bien.

Arrêt du 29 mai 1997 *:

- Les faits : B possède une pâture, qu’il cède à L. L déclare ds l’acte d’achat qu ‘il accepte

de mettre fin, sans indemnité, à dater de l’acte, au bail existant entre eux et les vendeurs et

de renoncer à leur droit de préemption sur le bien. Ms L posa par la suite un acte agressif

v-à-v de la parcelle, que B détenait tjr. B introduisit la réintégrande.

- Appel :

o Déclare l’action irrecevable au motif que la réintégrande peut être intentée par le

détenteur d’un immeuble, le détenteur étant ce lui qui possède pr autrui, dans tous

les cas en vertu d’un titre de précarité qui donne tjr une titre de légitimité à sa

possession ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

- Pourvoi de B : La disparition du titre légitime de détention ne fait pas obstacle à la

recevabilité de l’action.

- Décision : Casse car :

o L’action appartient à tt détenteur, à quelque titre que ce soit, d’un immeuble ou à

tout titulaire d’un droit réel immobilier, troublé ds sa jouissance par violence ou

voie de fait ; qu’une telle action peut être exercée par celui qui détenait un

immeuble susceptible d’être acquis par prescription, en vertu d’un titre régulier de

détention, ms auquel ce titre à été retiré, s’il est dépossédé de l’immeuble par

violence ou voie de fait.

3). Rappel de la première condition de la réintégrande quant à la prescriptibilité du droit ou

du bien qui en est l’objet, et difficultés résultant de cette condition.

Arrêt du 6/03/70 :

- Décision : Casse car :

39

o L’action possessoire n’est admise que s’il s’agit d’un immeuble ou de droit

immobilier susceptibles d’être acquis par prescription.

Arrêt du 11/02/77 :

- Décision : Rejette car :

o Pr statuer sur une action possessoire, le juge n’est pas tenu d’examiner comment

la prétendue possession à été acquise, mais qu’il doit seulement vérifier si le

trouble occasionné par des voies de fait ou la dépossession, concerne des biens

immeubles dint le demandeur avait la possession, et que le fardeau de la preuve

revient au demandeur au possessoire.

Arrêt du 20/12/62 :

- Décision : Casse car :

o L’art. 4 de la loi de 1876, exprime que la réintégrande n’est recevable que si

l’immeuble ou le droit immobilier est prescriptible.

o Les choses du domaine public sont imprescriptibles.

Arrêt du 8/12/78 *:

- Les faits : Une commune a pris possession d’une parcelle et soutient qu’elle a acquis

celle-ci par prescription, donc qu’elle l’a incorporée au domaine public. H et D intentent

une réintégrande sur base d’une voie de fait.

- Appel : Accepte la demande.

- Pourvoi de la commune : L’action n’est recevable que si l’immeuble est prescriptible.

- Décision : Case car :

o LE jgt aurait du examiner l’exception de domanialité sou peine de violer 1370 cj,

même si ds le cadre de cette action possessoire, il ne pouvait préjuger du droit de

propriété.

§3. Deuxième axe du régime des actions possessoires : L’art 1371 du cj, la règle générale de

l’interdiction du cumul du possessoire et du pétitoire.

A. Contenu de cette règle.

- L’action possessoire a pr objet la possession et tend à protéger cet état de fait favorable au

possesseur actuel, dépossédé du bien ou du droit concerné. L’instance possessoire, assure

le triomphe de l’ordre sur la violence et les empiétements spontanés, mêmes fondés en

droit.

- L’action pétitoire, vise à reconnaître l’étendue ou l’existence d’un droit réel. L’instance

pétitoire assure le triomphe des véritables droits sur la simple apparence.

La règle de l’interdiction du cumul du possessoire et du pétitoire signifie fondamentalement que,

quand une action possessoire a été engagée, on ne peut y mêler des éléments relevant du fond du

droit. Par contre lorsque le juge reçoit au pétitoire, il juge le fond, mais rien ne l’empêche de se

prononcer sur la possession. Maintenant, ça n’exclu pas du tout que le juge du possessoire, puisse

effectuer un certain contrôle de la situation juridique qui relève du fond du droit.

B. La jurisprudence face à cette règle :

Arrêt du 18/12/75 *confirmant le fait que le juge possessoire ne peut se prononcer sur des

éléments touchant au fond du droit :

- Les faits : Il y a un litige s’élevant sur la limite séparative des fonds de B et De S. S

intente la réintégrande.

- Appel : Déclare al réintégrande non fondée car :

o Pr pvr intenter l’action, il faut la preuve d’une possession conforme aux art. 2228

et 2235.

o Le résultat de l’opération de bornage apporte la preuve que S a gardé la possession

d’un bout de terrain qu’il a vendu en 64.

- Pourvoi de S.

- Décision : Casse car :

40

o L’action appartient à tout détenteur de bien immo. En vertu de l’art. 1370, le

demandeur ne doit pas apporter la preuve d’une possession utile conformément

aux arts. 2228 à 2235.

o Interdiction de violer la règle générale de l’interdiction du cumul du possessoire et

du pétitoire, au motif qu’en déclarant l’action du demandeur non fondée, pr des

raisons touchant au fond même du droit, et parce que la preuve d’une possession

conforme aux arts. 2228 et 2235 n’était pas apporté, le jgt viole les arts. 1370 et

1371.

Arrêt du 29/11/67* :

- Les faits : Problème de clôture entravant l’exercice d’un droit de passage.

- Appel : Reçoit l’action car :

o L’action est en réalité une action au pétitoire parce qu’en réalité elle tendait à fixer

l’étendue d’une servitude de passage.

- Pourvoi : violation du principe d’interdiction du cumul.

- Décision : Rejette car :

o Le juge qui statue en ordre principal au pétitoire, et en ordre subsidiaire au

possessoire, ne cumule pas le possessoire et le pétitoire au sens de l’art. 5 de la loi

de 1876, mais statue distinctement et successivement sur le fond du droit sur la

possession.

Arrêt du 6/12/68 : même idée que le précédent arrêt. Retenons la définition de l’action

possessoire : celle qui tend à la reconnaissance de l’étendue d’un droit réel ou la reconnaissance de

l’existence d’un droit réel.

C. Les autres règles spéciales de procédure posées par l’art 1371 du Cj.

a) Le demandeur au pétitoire n’est plus admissible à agir au possessoire :

Arrêt du 23/02/95 * :

- Les faits : Un droit de passage légal voit son exercice rendus plus difficile en raison de la

construction, par le prop voisin, d’un muret et d’une terrasse. Le fermier prop du fonds

enclavé intente une action possessoire réintégrande.

- Appel : reçoit l’action au motif que la servitude de passage d’enclave trouve un titre ds la

loi et le mode d’exercice de la servitude peut être acquis par prescription.

- Pourvoi : violation de 1370cj, 691 cc et 684 cc.

- Décision : Casse car :

o En sollicitant le bornage, le demandeur a introduit une action pétitoire. Le jgt, en

déclarant l’action au pétitoire recevable et implicitement l’action au possessoire

irrecevable, a fait une exacte application de 171.

b) Si le demandeur au pétitoire échoue ds son action pétitoire, il ne sera plus recevable à agir

au possessoire.

c) Le défenseur au pétitoire peut lui tjr agir s’il le désire au possessoire.

d) Le demandeur au possessoire ne peut agir au pétitoire qu’après la fin de l’instance au

possessoire.

e) Le défendeur au possessoire ne peut se pourvoir au pétitoire avt que la décision du juge

sur la demande au possessoire ne soit passée en force de chose jugée ; s’il a succombé il

ne peut se pourvoir. Art. 1371, al 3.

f) Suite de l’art 1731 al 3 : si le défendeur au possessoire a succombé, il ne put se pourvoir

qu’après avoir satisfait aux condamnations prononcée contre lui. Néanmoins, si la partie

qui les a obtenues est en retard de les faire liquider, le juge du pétitoire peut fixer, pr cette

liquidation, un délai après lequel l’action pétitoire sera admise.

g) Le juge pétitoire pourra même ds ce cas donner autorisation d’intenter immédiatement

cette action à l’effet d’interrompre une prescription sur le point de s’accomplir.

41

Chapitre VI. La prescription acquisitive et extinctive. Section 1. Définitions premières.

- Art. 2219 : « la prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par un certain laps

de temps, et sous certaines conditions déterminées par la loi ».

- La loi distingue 2 mécanismes de la prescription :

o La prescription acquisitive ou usucapion : mode d’acquisition de droit réel, et non

droit de créance par l’exercice du droit (possession), non interrompu pdt un certain

laps de temps déterminé arrêté par la loi.

o La prescription extinctive : mode de perte de droit, excepté le droit de propriété, et

des droits de créance, par le non exercice du droit pdt un certain laps de temps

également déterminé par la loi.

- Le délai de base pr prescrire est de 30 ans (art. 2262).

Section 2. Régime de la prescription acquisitive et extinctive.

§1. Le champ d’application, les conditions, le délai et les effets de la prescription ac.

A. Champ d’application :

- Ne permet d’acquérir que les droits réels car seuls eux font l’objet d’une possession.

- Champ d’application :

o p/r aux droits : tout types de droit réels ms pr ce qui concerne les servitudes,

uniquement celle qui sont apparentes et continues.

Cela s’explique par le fait qu’une servitude non apparent ou discontinue renvoi à des actes de

pure faculté ou de simple tolérance qui ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

o p/r aux biens : A tous les biens corporels, à la double condition qu’ils soient dans

le commerce et susceptibles de possession. Elle concerne aussi les biens

constitutifs de droits réels.

B. Conditions :

a) Le bien à prescrire doit être susceptible de possession.

b) La possession implique le corpus et l’animus et impliquera une usurpation consciente du

droit d’autrui.

c) En vertu de l’art. 2229 la possession doit être utile. On est tjr présumé posséder pr soi-

même, et c’est à celui qui conteste la possession qu’incombe la preuve de l’inexistence de

la possession ou des vices de possession.

d) la possession doit avoir durée pdt un certain temps, en principe 30 ans :

- Le délai sera plus court si possession immobilière de BF.

- L’art 2235 instaure le mécanisme des jonctions des possessions.

- L’art 2279, al 1er

, défini la prescription instantanée en cas de dessaisissement volontaire du

V.D et de la BF du possesseur.

- RmQ : les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni

prescription car présumé précaire. Et deuxièmement, pr qu’une personne puisse se

prévaloir de la prescription, il n’est pas requit, qu’elle connaisse exactement l’étendue de

ses droits.

C. Le délai pr prescrire.

1) Délai général : art. 2262 : « toutes les actions réelles sont prescrites par trente ans, sans que

celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui

opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

2) Délai particulier.

- L’art. 2265 énonce « que celui qui acquiert de BF et par juste titre un immeuble, en

prescrit la propriété par 10 ans, si elle véritable propriétaire habite ds le ressort de la cour

d’appel ds l’étendue de laquelle l’immeuble est situé, et par 20 ans, s’il est domicilié hors

dudit ressort ».

- L’art ne s’applique que pr les prescription acquisitive.

- Il faut qu’il s’agisse d’un bien immeuble.

42

- Il faut avoir un titre juste d’acquisition = le titre qui possède les qualités requises pr

transférer le droit réel en question, mais qui n’émane pas du véritable prop de ce droit.

- Il faut que le possesseur soit de BF = croyance légitime au moment de l’acquisition de

recevoir le bien du V.D, mais le possesseur détient 2 avantages :

o Le possesseur est présumé de BF par l’art. 2268.

o Il faut la BF uniquement au moment de l’acquisition.

- Il faut qu’un délai de 10 ans se soit écoulé ou de 20 au pire.

♦ Arrêt du 7/09/01* :

- Principes à retenir : le juste titre invoqué pr fonder la prescription abrégée doit être

conforme, ds la détermination des limites de l’immeuble, aux limites de l’immeuble

réellement possédé ou occupé. Cependant, il faut noter que le juste titre, s’entend au sens

du negotium et non de l’instrumentum.

D. Point de départ et computation.

- Le délai commence à courir au premier acte de possession.

- Art. 2260 : « La prescription se compte par jour et non par heure et est acquise lorsque le

dernier j du terme est accompli ».

- Art. 52 Cj : « Le délai se compte de minuit à minuit. Il est calculé depuis le lendemain du

jour de l’acte ou de l’événement qui y donne cours et comprend tous les jours, même le

samedi, le dimanche et les jours fériés légaux ».

E. Les effets.

- 2 caractères essentiels :

o Il est doublement relatif, ratione personae et ratione materiae.

o Il est rétroactif ds le temps : les fruits perçus par le possesseur, si BF, lui demeurent

acquis pdt toute la période de possession et de prescription. Les droits réels conférés

par le possesseur pdt la possession sont inattaquables.

§2. Le champ d’application, les conditions, le délai et les effets de la prescription ex.

A. Champ d’application :

- Tous les droits réels et de créance sauf le droit de propriété.

B. Conditions :

- Le non usage du droit concerné. Le point de départ dépend des modalités d’exercice du

droit. (Ex si obligation de facere ou de non facere, servitude de passage etc.).

- Le non usage doit perdurer un certain laps de temps qui en principe est de 30 ans mais qui

peut être plus court.

- La prescription doit trouver sa source expresse et spécifique ds une disposition légale ou

réglementaire qui l’institue.

C. Délais :

1) De base : 30 ans.

2) Délai spécifiques : interprétation stricte.

- Par 10 ans :

o Pr les actions personnelles / action en nullité contre son tuteur / action contre un

expert /garantie décennale des entrepreneurs et architectes.

- Par 5 ans :

o Pr les avocats / juges / notaire / créances à charge ou au profit de l’Etat et des

provinces / l’art. 2277.

- Par 2 ans :

o Action attachée à des prestations de soins.

- Par 1 ans :

o Huissiers / marchands / Action des domestiques / Action du bailleur et du preneur.

- Par 6 mois :

o Action des maîtres et instituteurs des sciences et arts / Action des hôteliers et traiteurs

/ l’astreinte / l’action pr vices rédhibitoires ds le droit de vente.

3) Régime spécifique des courtes prescriptions.

43

- Ratio legis : Absence de quittance écrite ds ces matières. La loi présume que si le

créancier n’a pas réclamé ce qui lui était dû ds le délai légal, il doit être considéré comme

ayant été payé. Il s’agit d’une présomption de paiement.

- L’art. 2274 énonce que les courtes prescription sont interrompue par :

o Compte arrêté / cédule (rec de dette sous seing privé) / obligation.

o Le délai de 30 ans est substitué à la courte prescription.

- Le régime des courtes prescriptions est complexe :

o Incapacité pr le débiteur d’invoquer une courte prescription si dénie l’existence de

la dette. Car la constatation = aveu de non paiement or la prescription repose sur

une présomption de paiement.

o Si débiteur rempli les conditions, il ne reste au créancier que le serment.

o Le champ d’application des courtes prescriptions est plus ample (mineurs /

interdits).

4) Approfondissement de la compréhension de l’art. 2277 à la lumière de la juris.

- La prescription par 5 ans est applicable : aux arrérages de rente viagère / aux arrérages de

mensualité de pension al / aux loyers / aux intérêts de sommes prêtées.

- Par un arrêt du 15/09/80, la cour a estimée que l’art. 2277 était applicable ds tous les cas

où la dette a pr objet des prestations ou des revenus payables de cette façon.

♦ Arrêt du 6/02/98 :

- Tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts doit

s’apparenter aux dettes d’arrérages de rentes, de loyers et d’intérêts de sommes, c'est-à-

dire revêtir un caractère de dettes assimilées à des revenus, par opposition à une dette de

capital.

♦ Arrêt du 23/04/98* :

- Les faits : demande tendant à obtenir la condamnation d’un particulier à rembourser une

somme représentant une dette de crédit, en principal et intérêt. La dernière mensualité à

payer était celle du mois de mars 83, et la banque a introduit qu’en janvier 89 sa demande.

- Le juge du fond décida d’appliquer 2277

- Décision : Rejette car :

o Lorsque ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts,

contient un élément d’amortissement et de rente, 2279 s’applique.

5) Synthèse :

- 2277 s’applique à toutes les dettes en intérêt de revenus pr autant qu’elles présentent une

périodicité ds le paiement.

- 2277 s’applique par exception, aux dettes en capital ou frais quand :

o Périodicité de paiement.

o Dette contient un élément d’intérêt et d’amortissement qui ne peut être distingué du

1er

.

6) Extension du raisonnement aux intérêts compensatoires et moratoires :

a) Intérêt compensatoires

- Les intérêts compensatoires représentant une indemnisation pr le dommage subit, se

rapportant à des indemnités en capital (≠ d’intérêts sur le capital), l’art 2277 ne s’y

applique pas.

- Les intérêts moratoires, constituant de véritable intérêt, 2277 s’applique.

D. Point de départ et computation.

- Il est différent selon que ce soit un droit réel ou un droit de créance.

o Pr les droits de créance, il faut se référer à la date d’exigibilité de l’obligation ayant

donné naissance au droit de créance.

o Pr les droits réel, il s’agit du dernier acte de jouissance ou d’usage

- Pr la computation même règles que pr la prescription acquisitive.

E. Effets.

- Pr les droits réels :

44

o Effet erga omnes de la prescription extinctive.

o Effet affecte l’existence du droit.

- Pr les droits de créances :

o Effet relatif, il ne profite donc qu’au débiteur et pas au tiers.

o N’affecte pas l’existence de la dette, mais seulement son exigibilité. L’obligation

subsiste que sous la forme d’une obligation naturelle.

♦ Arrêt du 25/09/70 :

- La prescription, moyen de se libérer d’une obligation, n’affecte pas l’existence de la dette,

mais seulement son exigibilité.

- Attendu, que le payement volontaire, même par ignorance, d’une dette prescrite ne donne

pas ouverture à un droit à remboursement.

§2. Régime de la prescript° : exposé des règles générales touchant les deux prescript°.

A.1. Le mécanisme de l’interruption de la prescription

- Il s’agit de toute cause légale, civile ou naturelle qui a pr effet de faire disparaître le délai

de prescription qui s’est écoulé.

- L’art. 2243 : L’interruption naturelle est celle qui survient quand le possesseur est privé de

la jouissance pdt plus d’un an, par l’ancien propriétaire ou un tiers. Elle n’est valable que pr

les prescription acquisitive immobilière. Car en matière mobilière :

o La dépossession a un effet interruptif immédiat

o On peut appliquer l’art. 2275

L’interruption civile résulte svt d’un acte juridique ds le cadre d’une

procédure judiciaire, diligentée par le créancier, ou émanant du débiteur, et ayant pr

conséquence également l’anéantissement du délai antérieur de prescription, non encore

complètement réalisé. Elle est valable pr la prescript° ext. et acq.

B.1. L’interruption civile à la suite d’un acte judiciaire émanant en principe de celui contre

qui la prescription court.

1) La citation en justice :

- Elle doit être valable.

- Elle a pr effet d’interrompre la prescription à l’égard de la demande qu’elle introduit et

des demandes qui y sont virtuellement comprises.

2) Le commandement :

- Il s’agit du premier acte d’exécution sur base d’un titre exécutoire.

- N’est valable que pr la prescription acquisitive.

3) La saisie :

- Dernier acte judiciaire d’interruption civile mais qui ne vaut que pr la prescription ext.

♦ Arrêt du 10/10/02 :

- L’article 2244, n’exige pas, pr que le commandement forme l’interruption civile, que le

signifiant mentionne ds l’acte que celui-ci est signifié en vue d’interrompre la

prescription.

C.1. L’interruption civile à la suite d’un acte juridique émanant de celui qui prescrit.

- En vertu de l’art. 2248, « la prescription est interrompue par la reconnaissance que le

débiteur ou le possesseur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait.

- La reconnaissance, est un acte unilatéral, exprès ou tacite, qui peut être qualifié d’aveu.

- Elle s’applique tant bien à la prescription acq. qu’ext.

D.1. Effets de l’interruption de la prescription.

- Perte du délai interrompu et le fait qu’un nouveau délai court, de même durée que le

premier.

- Exception :

o Si interruption d’une courte prescription : nouveau délai de 30 ans.

o En cas de novation de dette, un délai de 5 ans sera applicable.

45

o L’action découlant d’une décision judiciaire, fait l’objet d’un délai propre de

prescription (Ex. si un des resp. d’un accident indemnise la victime, il aura 30 ans pr

se retourner contre les autres).

- L’interruption produit des effets essentiellement relatifs. L’interruption civile résulte de

l’exercice du droit par le titulaire de ce dernier et ne profite en principe qu’à celui-ci.

- Exception :

o Interruption d’une dette solidaire, par l’interpellation d’un débiteur, s’étend à tous

les débiteurs solidaires.

o Acte d’interrompant la prescription p/r à un créancier solidaire profite a tous.

o Interpellation fait au débiteur principal ou sa reconnaissance vaut contre caution.

A.2. Le mécanisme de la suspension de la prescription.

- Art. 2251, « La prescription court contre toutes les personnes, à moins qu’elles ne soient ds

quelque exception établie par la loi ». La suspension est donc le mécanisme qui a pr effet

de suspendre le cours d’une prescription dans les cas prévus par la loi ou par accord des

parties. A la fin de celle-ci la prescription reprend son cours.

B.2. Cas légaux de suspension.

a) La prescription ne court pas contre les mineurs et les incapables. La suspension ne

s’applique pas aux prescriptions quinquennales et aux courtes prescriptions.

b) La prescription est suspendue entre époux afin d’éviter que pdt le mariage, les époux ne

doivent diligenter l’un à l’égard de l’autre, telle ou telle action pr éviter la prescription.

c) La prescription est suspendue à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à

ce que cette condition arrive.

d) La prescription ne court pas contre l’héritier bénéficiaire à l’égard des créances qu’il a

contre la succession.

e) Ds le droit des assurance, la prescription est suspendue pdt la période des pourparlers et de

négociations entre la partie concernées par l’indemnisation d’un sinistre.

f) Les prescriptions civiles et commerciales ont par ailleurs été suspendues par des lois

spéciales en période de guerre.

C.2. L’accord des parties.

- Les parties peuvent prévoir que la prescription d’une action résultant de cet acte sera

suspendue ds telle ou telle hypothèse.

D.2. Le principe générale « contra non volentem agere non currit praescriptio ».

- La prescription ne court pas contre celui qui est ds l’impossibilité d’agir = P.G.

E.2. Exceptions : délai préfix.

- Certains délai pr accomplir tel acte jur. ou telle action échappent au mécanisme de

suspension :

o Délai de 3 ans pr les actions en revendication du V.D en cas de dessai involontaire.

o 2 ans à partir du j de la vente pr l’action en récision pr lésion.

o Action en nullité pr vices cachés ds la vente introduite à bref délai.

o Action en réméré a introduire ds les 5 ans.

o Action en révocation d’un legs pr injure grave à la mémoire d’un testateur qui doit être

intentée ds l’année à compter du jr du délit.

F.2. Effets de la suspension.

- Mise ( ) de la prescription ms le délai écoulé avt la suspension reste acquis.

- Effet relatif à un sujet de droit/ faveur donnée à une personne en raison de la situation, et ne

profite pas à autrui.

§3. Les autres règles et principes applicables aux prescriptions.

A. Le principe « Quae in temporalia unt agenda, perpetua sunt ad excipiendum ».

- Ce qui ne peut plus être demandé par voie d’action peut tjr être opposé par voie d’exception.

(Pas applicable pr les délais préfix).

B. L’art. 2220.

46

- On ne peut renoncer anticipativement au bénéfice de la prescription mais la renonciation à une

prescription acquise est permise du fait que la prescription touche à la sécurité jur. Ds ces cas la

prescription à une portée impérative :

- Règle I :

o Renonciation anticipée à la prescription = nulle

o Clause d’extension de délai légal = nulle

o Clause d’abréviation de délai est valable sf ds les cas d’une règle de prescription revêtant

un caractère d’ordre public.

o Est valable, la convention qui a pr objet de suspendre, pdt un temps déterminé, une

prescription commencé.

- Règle II :

o Lorsque la prescription est acquise, le débiteur de cette prescription peut alors, en

principe, y renoncer, sf si la matière est d’ordre public. La renonciation doit être certaine

car non présumée.

o LA renonciation à une prescription en cours est valable pr le passé.

o Art. 2220 n’est pas applicable en matière d’impôts.

o Tte personnes ayant un intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer,

même si le débiteur ou le propriétaire y renonce, et ce sans être obligés de prouver la

fraude du débiteur.

C. L’art. 2223 : « Les juges ne peuvent pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription

».

- Le bénéficiaire d’une prescription, doit soulever celle)ci et le juge ne peut le faire à sa place.

47

Chapitre VII. L’accession. Section 1. Notion générale et comparaison avec d’autres institutions proches.

§1. Définition générale.

- Art. 546 : « LA propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur

tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit

artificiellement ». 2 modalités :

o Accession par acquisition des fruits et produits.

o Accession par acquisition des choses accessoires incorporées à une chose

principale.

A. Accession en tant que mode d’acquisition des fruits et produits d’une chose principale.

- P.G : Le propriétaire d’une chose principale devient propriétaire des fruits et produits qui

en découlent.

- Art. 548, qui précise que le tiers qui a fait des frais contribuant aux fruits, doit être

remboursé, selon la théorie des impenses.

- Les fruits sont soit produit de façon périodique et n’épuise pas la substance de la chose.

- Les produits sont produit par la chose de façon non périodique et n’épuise pas la substance.

- L’art. 549 rajoute cependant que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le

cas où il possède de BF ; ds le cas contraire, il est tenu de rendre les produits avec la chose

au propriétaire qui la revendique ».

- L’art. 550 vient préciser l’art. 549 :

o BF = Le possesseur qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif

de propriété dont il ignore le vice.

o Mala vfides superveniens non nocet : le possesseur cesse de s’approprier les

fruits au moment ou survient la mauvaise foi.

B. L’accession sensu stricto : définition, conditions et caractères généraux.

1) Définition :

- L’accession est le mode originaire d’une chose accessoire appartenant à autrui, qui a été

incorporée ds, une chose principale. Elle suppose un conflit entre le propriétaire de la

chose principale et celui de la chose accessoire. S’applique en matière immo/mo.

- Droit du propriétaire de la chose principale de devenir propriétaire de la chose accessoire

sous conditions.

- Art. 552 : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

- Art. 553 : « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur,

sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est pas

prouver ».

2) Conditions :

- La chose accessoire doit être distincte de la chose principale. Si simple réparation on se

base sur la théorie des impenses.

- Il doit exister un lien, un r/p entre la chose principale et la chose accessoire sinon on parle

de mélange et no d’accession.

- Il doit exister un lien matériel entre les deux choses ms il faut qu’il y ait un lien

d’indépendance et que la chose accessoire peut être enlever p/r à la chose principale.

- Les 2 choses doivent appartenir à des propriétaires différents.

- L’accession ne peut être imposée à autrui, et implique donc un acte de volonté dans le sens

d’un accord. Par conséquent le proprio de la chose principale peut tjr demander

l’enlèvement de la chose accessoire.

RmQ : En matière de bail : le bailleur peut tjr demander au preneur d’enlever les choses car le

preneur doit restituer le bien tel qu’il l’avait reçu.

3) Caractères de l’accession.

a) Le régime de l’accession n’est pas d’ordre public.

b) Le propriétaire de la chose principale peut y renoncer par avance au profit d’une personne

déterminée. Csq :

48

o Dérogation à 552 et renversement de la présomption de 553.

o Engendre une dissociation dans l’espace entra la propriété du fonds et la propriété

des plantations ou constructions = naissance d’un droit de superficie ds le chef du

propriétaire des constructions.

o Le droit de superficie est un droit réel immobilier qui suppose une transcription pr

être opposable aux tiers.

c) Quand elle est réalisée, l’accession est en principe définitive et irréversible.

d) L’accession est en principe instantanée ms en réalité, elle est svt différée et volontaire.

§2. Champ d’application de l’accession au sens strict et comparaison.

A. Champ d’application et comparaison.

a) Accession / Mélange :

- Le mélange suppose plusieurs choses mélangées et d’égale importance alors que l’accession

suppose un lien d’accessoire à principal.

- Le point commun est qu’il s’applique à des choses susceptibles d’enlèvement.

b) Accession / Théorie des impenses

- La théorie s’applique à des travaux non susceptibles d’enlèvement.

- Peu importe la bonne ou mauvaise foi

- Ce qui importe c’est la distinction tripartite :

o Impenses nécessaires : tjr rembourser intégralement.

o Impenses utiles : droit au remboursement p/r à la plue value.

o Impenses voluptuaire : rien.

c) Accession / Théorie de l’enrichissement sans cause

- Revêt un caractère subsidiaire.

- Implique une indemnisation que pr la plue value.

B. Distinction accession / théorie des impenses p/r à la jurisprudence.

♦ Arrêt de principe du 23/12/43* :

- C.A : a décidée que les propriétaires d’un immeuble ne pouvaient forcer des époux D, qui

avaient fait des ouvrages ds l’immeuble, à enlever ceux-ci au motif que l’art. 555 est

exclusivement applicable à des ouvrages nouveaux effectués sur un sol nu et non bâti, ou

à des ouvrages séparables, à côté de bâtiment existants, mais non à des ouvrages par

lesquels des bâtiments et ouvrages existants seraient changés , agrandis, transformés ou

améliorés. > application de la théorie des impenses.

- Pourvoi : violation de l’art. 555

- Décision : Rejette car :

o L’accession s’applique à des constructions susceptibles d’enlèvement.

o Il faut donc une chose accessoire liée à une chose principale.

o IL faut que cette chose accessoire ait une existence indépendante p/r à la chose

principale.

o Finalement il doit être constatée une possibilité d’enlèvement, de séparation des

deux choses, sans destruction de celles) ci, sans dmg donc souffert par l’une ou

par l’autre.

o En outre ces caractéristiques sont appréciées par le juge du fond sous le contrôle

marginal de la cour.

- Commentaires :

o Le critère d’indépendante est important car si les choses existent de façon propre il

faut appliquer la théorie des impenses.

o Il faut une lecture moins stricte de la possibilité d’enlèvement sans dmg.

L’accession pourra jouer pr le dmg véniel ou aisément réparable. Et la question du

droit d’indemnisation est distincte de celle de l’enlèvement.

o Les cours et tribunaux du fond font une lecture raisonnable de l’arrêt de 1943 et

admettent d’appliquer la théorie de l’accession à des ouvrages susceptibles

49

d’enlèvement même au prix d’une légère dégradation de la choses principales ou

accessoires.

o Art. 556 : Accession en matière mobilière confirme ce qui a été dit plus haut.

Section 2. Régime de l’accession et ses différents modes.

§1. Les articles 552 et 553 du code civil.

- Art. 552 : Présomption d’existence de la propriété du sol au dessus et dessous et pr ce qui

concerne le sous-sol, le tréfonds et en sur-sol, ceux-ci sont limités par des régimes de

droit administratifs encadrant leur exercice et par des restrictions diverses.

♦ Arrêt du 28/11/69* :

- Décision : la cour rejette les deux branches car :

o Le sous-sol litigieux est resté la propriété des deux premiers défendeurs. Attendu

que l’art. 552 dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et

dessous n’implique pas qu’une personne ne puisse être propriétaire du sous-sol

d’un bien immobilier dont le sol n’est pas sa propriété.

o La présomption de l’art. 552 ne joue pas pleinement au profit des nouveaux

propriétaires, dès lors qu’un droit de propriété en sous-sol avait été réservé au

profit des précédents.

- Art. 553 : Présomption d’appartenance des constructions, ouvrages et plantations au

propriétaire du sol.

o Cet art. ne vaut jusqu’à preuve du contraire.

o Cette preuve ne peut s’établir que par un titre sf si prescription d’un droit de

propriété concurrent par autrui.

o Pr être opposables aux tiers, ce droit de propriété doit être transcrit.

§2. L’art. 554 : 1er cas d’accession immobilière artificielle.

- Art. 554 : « le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec

des matériaux appartenant à autrui, doit en payer la valeur ; il peut aussi être condamné à

des D&I, s’il y a lieu, mais le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever ».

- Mais les applications de 554 sont rares car le constructeur est svt possesseur de BF des

matériaux et résistera à l’action en revendication par le biais de l’art 2279.

- L’art 554 ne s’appliquera dès lors que quand la possession des matériaux ne vaut pas

titre :

o Soit parce que les matériaux ont été volés ou perdus (Le V.D a 3ans).

o Soit parce que le possesseur des matériaux est de MF (Le V.D doit le prouver et ce

endéans les 30 ans).

§3. L’art. 555 : 2ème

cas d’accession immobilière artificielle.

- Cet art. est d’application plus fréquente et vise les situations où un sujet de droit fait sur

le fond d’autrui des plantations, constructions ou ouvrages susceptibles d’enlèvement.

o Règle générale : mécanisme d’indemnisation et droit d’enlèvement.

o Règle particulière : s’il s’agit d’un possesseur de BF.

a) Règle générale applicable aux tiers, autre que le possesseur de BF : option pr proprio du

fond :

o Demander au 1/3 la suppression qui sera supportée par le 1/3, sans aucune

indemnité et qui plus est pourrait devoir payer des D&I pr le proprio du fond.

o Conserver moyennant une indemnisation qui consiste en la valeur des matériaux

et du prix de la main-d’œuvre. La seule non prise en compte est la plue value

accordée au bien.

b) Règle particulière applicable au possesseur de BF :

o Il ne peut être forcé à supprimer.

o Quant à l’indemnisation elle lui est moins favorable. Elle consiste soit ds le

remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d’œuvre ou soit

en une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur.

c) Commentaires sur 555 :

50

- Art repose sur l’équité, sur le principe de l’enrichissement sans cause.

- Distinction entre la règle générale et la règle particulière.

- Le possesseur de BF est traité avec plus de faveur que le 1/3 : car il ne doit pas enlever, ni

indemniser, par contre son indemnisation sera limité à la plue valeur apportée au fond.

♦ Arrêt du 17/111883 *(champ d’application de la règle gén p/ à la règle spéc.) :

- Les faits : D a occupé un bâtiment d’école en tant que détenteur. Ce bâtiment fut vendu. D dirigea

une action contre le vendeur en remboursement des dépenses d’aménagements divers qu’il avait

engagées. Son action fut reçu et le vendeur se pourvu en cassation mais fût rejeté.

Enseignement à retenir de cet arrêt :

1). - La règle particulière s’applique au possesseur de BF.

- La règle générale s’applique au possesseur de MF et au détenteur.

2). Restriction importante à l’application de 555 : travaux faits par le constructeur sur le terrain

d’autrui ne doivent pas avoir fait l’objet d’un contrat ou d’un quasi contrat.

3). La Cour de cassation sui le M.P et ne se base ni sur le droit ancien ni sur les T.P.

4) 555 ne doit pas s’appliquer aux travaux faits par le locataire pdt le bail et susceptibles

d’enlèvement.

♦ Arrêt du 9/02/56 * (question de l’app. De 555 en matière de bail et quid des effets d’un terme de

grâce sur le moment de l’accession) :

- Les faits : Un locataire a obtenu un délai de grâce pr se maintenir ds les lieux loués

jusqu’au 31 mars 52, alors que le bail aurait du prendre fin le 31 décembre 51. Le

locataire avait effectué des travaux dont il estimait qu’il pouvait les enlever. Les bailleurs

ont répondus que ces installations leur appartenaient en vertu d’une clause.

- Le juge du fond avait fait droit à la demande des bailleurs.

- Décision : Casse.

- Commentaires :

o L’accession ne peut se produire qu’au moment où le locataire doit restituer les

lieux. Jusqu’à ce moment la il reste proprio même pdt le délai de grâce.

o En fin de bail le bailleur bénéficie en vertu du bail et non de l’art 555 d’un droit

d’option, mais il ne peut lui être contraint d’accepter l’accession.

o Confirmation de ceci par le contrat de bail lui-même.

♦ Arrêt du 23/04/65* (quid si cession du bien loué):

- Les faits : B a loué un appartement à P qui l’a vendu à L. L demande a B de quitter les

lieux. Le bail n’étant pas à date certaine, et B ne réagissant pas, P lance une action en

expulsion. B fait valoir en demande reconventionnelle qu’il a droit à une indemnité de

100000 fb pr les travaux faits. P est appelé en garantie par L

- C.A : Décide de faire droit à la demande d’expulsion et de condamner les cessionnaires de

payer l’indemnité prévue, mais fait droit à leur demande en garantie du cédant.

- Pourvoi du cédant.

- Décision : Casse car :

o Si vente du bien sans stipulation quelconque, c’est en tt cas l’acquéreur, et non le

bailleur originaire, qui est tenu de l’indemnité du chef des plantations,

constructions et travaux faits par le preneur antérieurement à la vente, s’il désire

les conserver.

o L’acquéreur pourrait se retourner contre le vendeur, si celui-ci ne lui a pas révélé,

au moment de l’aliénation, que des plantation ou ouvrages n’étaient pas la

propriété du vendeur, et si dans cette ignorance, l’acquéreur n’a pas usé des droits

que lui confèrent la loi ou le bail.

♦ Arrêt du 18/04/91* :

51

- Les faits : Un locataire a dirigé contre un bailleur une action en paiement du chef de

travaux d’amélioration et qu’il a postulé le remboursement de la plus value apportée à

l’immeuble.

- Appel : débouta le locataire.

- Décision : Casse.

o Le droit d’action du locataire en indemnisation, à défaut de clause ds le contrat est

fondé sur l’enrichissement sans cause.

o Ceci a pour conséquence que le locataire a droit à une indemnisation limitée à la

plue value apportée aux lieux loués. (si app 555 indemnisation + !).

o On ne peut appliquer l’art. 555 car le locataire est ≠ d’un 1/3 p/r au bailleur.

o On ne peut rien imposer au bailleur : 2 csq :

La théorie des impenses ne s’applique pas en matière de bail car les

travaux ne sont pas susceptibles d’enlèvement.

Le bailleur en tire un droit d’enlèvement ms le régime d’indemnisation est

≠ de celui de 555.

§4. L’accession immobilière en matière de superficie et d’emphytéose.

A. Droit de superficie :

- Art. 5 de la loi du 10/01/1824 : Droit d’enlèvement conditionné ds le chef du

superficiaire.

- Pdt la durée de la superficie le proprio du fond ne peut empêcher les démolitions pourvu

que

o Le superficiaire ai payé la valeur de son acquisition ou que la bâtiment ait été

construit par lui.

o Remise du fond en état avt construction.

- Art. 6 et 7 : droit d’accession différée, au profit du propriétaire du fonds, moyennant une

indemnisation.

B. Droit d’emphytéote :

- Art. 7 : Droit d’enlèvement conditionné ds le chef de l’emphytéote.

- Art. 8 : Droit d’accession différée et sans indemnité à la fin du bail au profit du proprio du

fond.

- Ces dispositions sont supplétives et sont svt réglée par l’autonomie de la volonté.

§5. Autres cas d’accession.

A. Par rapport aux choses immobilières :

- Alluvion.

- Animaux de passage.

B. Par rapport aux choses mobilières > art. 565 à 577.

1). Accession p/r à une chose principale mob séparable d’une chose accessoire mob.

- Art. 556 : le tt appartient au maître de la chose principale moyennant paiement à l’autre de

la valeur de sa chose.

2). Indivision entres des choses mobilières devenues inséparables.

- art 572 : si une personne utilise sa matière et une matière appartenant à autrui pr en nover

une chose nvlle, la chose est commune au deux propriétaire.

3). Accession p/r à la chose mobilière ms pas d’un r/p de principal à accessoire = mélange.

- 573 : si les matières peuvent être séparées, celui à l’insu duquel les matières ont été

mélangées peut demander la division, sinon prop commune.

52

Chapitre VIII. L’usufruit. Section 1. L’usufruit : notions générales et sources.

§1. Définition. Art. 578.

- Droit réel principal ou de jouissance, temporaire et au maximum viager, qui permet à son

titulaire de se servir d’une chose appartenant à autrui et d’en percevoir les fruits si elle

frugifère, à charge d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille.

- Bail/usufruit :

o L’usufruit = droit réel. Action confessoire et opposable à tous..

o Le nu-propriétaire n’a pas d’obligation personnelle.

o L’usufruitier prend la chose ds l’état où elle se trouve.

§2. Sources :

- Par la loi :

o Usufruit successoral du conjoint survivant. Art. 745 bis.

o Le droit de jouissance légal des pères et mères sur les biens de leurs enfants. Art.

348.

- Par la volonté de l’homme :

o Par voie d’aliénation : le propriétaire cède l’usufruit.

o Par voie de rétention : le proprio conserve l’usufruit et cède la nu-prop.

o Par testament.

- Par prescription acquisitive.

§3. Objet de l’usufruit.

- Art. 581 : « l’usufruit peut être établie sur toute espèce de biens meubles ou immeubles ».

Section 2. Droits, pouvoirs et obligations de l’usufruitier.

§1. Les droits de l’usufruitier.

- Art. 578 : il à droit a user de la chose.

- Il a le droit de céder son usufruit.

- Il a droit aux fruits :

o Les fruits naturels s’acquièrent par prescription.

o Les fruits civils s’acquièrent au jour le jour.

♦ Arrêt du 9/03/61 :

- Les dividendes sont répartis périodiquement. Ils participent de la nature des fruits civils.

Par la suite, en vertu de l’art. 586, ils sont réputés s’acquérir au jour le jour. Les fruits

civils que sont les dividendes sont répartis au jour le jour, même s’ils sont décidés par une

assemblée générale postérieure à la mort de l’usufruitier.

♦ Arrêt du 16/01/64 *:

- Même genre d’affaire et la cours conclu que les dividendes sont des fruits civils, ceux-ci

étant les revenus périodiques d’un bien.

- Commentaires :

o En l’espèce il ne s’agit pas de véritables fruits civils puisqu’il n’existe pas de

certitude quant à leur acquisition pr la période concernée.

§2. Les pouvoirs de l’usufruitier.

- Actes d’administration : art. 595.

- Actes de disposition :

o Il ne peut jamais céder le bien faisant l’objet de son usufruit.

o Mais peut céder son droit d’usufruit.

§3. Les obligations de l’usufruitier.

A. Au moment de l’ouverture du droit.

- Obligation de dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles. Art. 600.

- Obligation de donner caution de jouir en bon père de famille. Art. 601.

53

B. pendant la durée de l’usufruit.

1. Obligation de jouir en bon père de famille. Art. 601.

o Assurer la garde et la conservation de la chose.

o Exécuter les réparations d’entretien.

- L’usufruitier a-t-il une action pr forcer le nu-prop à faire les grosses réparations ?

o En principe non ms les cours essaye de combler cette inégalité.

♦ Arrêt de la Cour d’appel du 10/07/57 *:

- Il y aurait une situation inégale entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, par conséquent

cette action découle du droit même. Argument faible.

- Art. 599 : « le propriétaire ne peut par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire

aux droits de l’usufruitier ». Argument fort.

♦ Arrêt de la Cour d’appel du 29/09/59 :

- Revient en arrière mais les faits sont différents.

♦ Arrêt de la Cour d’appel du 15/11/94* :

- Les faits : Une épouse a reçu par testament un usufruit dont ses enfants nu-proprio

devaient supporter les frais de grosses réparations. Elle intenta une action contre ses

enfants afin d’obtenir le remboursement.

- Décision :

o Vu la particularité de l’usufruit ayant une fonction alimentaire elle va considérer

qu’il existe une obligation de grosses réparations incombant au proprio qui a

consenti l’usufruit. De plus, cela n’aurait pas de sens de considérer qu’une action

n’est possible qu’en fin de bail, vu que celui-ci se termine svt pas le décès de

l’usufruitier.

- RmQ : La cass a admis l’action contre le nu-prop sur base de 1386 (resp du fait de la

ruine des bâtiments).

- Comment définir les grosses réparations ?

♦ Arrêt du 30/03/25 et du 3/02/27 *:

- Les faits : D a un droit d’usufruit sur le théâtre, le nu-prop est l’Etat belge. Elle a fait des

travaux et demande à être remboursée.

- C.A : Considère qu’au regard de l’utilité du bâtiment le chauffage est une grosse

réparation incombant au nu-prop, mais toutefois rappelle que l’usufruitier n’a pas d’action

pr le contraindre à s’exécuter.

- Pourvoi : pas de réparation au sens de 606.

- Décision : Rejette.

- Commentaires : on peut reprocher le parallèle qu’elle fait entre le régime des grosses

réparations et celui des charges.

♦ Arrêt du 22/01/70 *:

- Les faits : Assignation de l’usufruitier et du nu-prop pr rembourser des travaux effectuer

pr le commun des copropriétaires.

- Appel : c’est le nu-prop qui doit supporter car grosses réparations.

- Décision : Casse car :

o On ne peut confondre les obligations aux charges et les art. 605-606.

o Les grosses réparations sont celles qui ont pr objet la solidité générale et la

conservation du bâtiment ds son ensemble.

2. Obligation d’user de la chose en respectant la destination du bien.

3. Obligation de supporter certaines charges. Art. 608 et 609.

Section 3. Extinction de l’usufruit.

§1. Causes énumérées dans les arts. 617 et 618 :

54

- Mort de l’usufruitier.

- Arrivée du terme prévu par la loi / convention.

- Réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire.

- Non-usage du droit pdt 30 ans.

- Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.

- Déchéance pr abus de jouissance ds le chef de l’usufruitier.

§2. Autres causes issues du droit commun :

- Renonciation de l’usufruitier.

- Prescription de la pleine propriété par un tiers.

- Résolution du titre constitutif de l’usufruit.

Section 4. L’usage et l’habitation.

- Le droit d’usage tel que définit à l’article 630 est le droit d’usufruit limité aux besoins de

l’usager et des membres de sa famille et qui doit être exercé personnellement.

- Le droit d’habitation tel que définit à l’art. 632 est le droit d’usage portant sur une

maison.

55

Chapitre IX. Les servitudes. Section 1. Définition.

§1. L’article 637.

- Il s’agit d’une charge imposée sur un héritage pr l’usage et l’utilité d’un héritage

appartenant à un autre propriétaire.

§2. Conditions d’existence :

- Il faut tjr qu’on soit en présence de deux fonds.

- Ces fonds doivent s’agir d’immeuble.

- Les deux fonds doivent appartenir à des propriétaires différents.

- La charge imposée pr l’usage et l’utilité du fonds dominant.

§3. Caractères des servitudes.

- Droit réel, principal et de jouissance.

- La servitude se transmet automatiquement avec le fonds.

- Il n’existe pas de r/p personnel direct entre les propriétaires.

- Elle ne peut être consentie que par le titulaire du droit réel dont elle est le démembrement.

- C’est un droit essentiellement immobilier.

- Et naturellement perpétuel mais peut être cédé et transmit.

♦ Arrêt du 16/05/52 *:

- Les faits : Deux immeubles appartiennent au même proprio. L’un est vendu à P avec

création d’une charge s’exerçant sur l’immeuble voisin. La question était de savoir s’il

s’agissait d’une servitude. La société union ayant acquis le bâtiment d’à côté n’était pas

d’accord et demanda la suppression du passage.

- Appel : il s’agit d’une servitude assortie d’une condition résolutoire.

- Décision : Rejette car :

o Il est possible de conclure à l’existence d’une servitude dès que le service est en

rapport immédiat avec l’usage et l’exploitation d’un fonds, même si cela n’a pr

effet que d’augmenter la commodité de cet usage.

§4. Classification des servitudes.

A. Classification selon l’origine. Art. 639.

- Les servitudes naturelles dérivant de la nature des lieux.

- Les servitudes légales.

- Les servitudes établies par le fait de l’homme.

B. Classification selon la nature.

- Les servitudes rurales et les servitudes urbaines. Art. 687.

- Les servitudes actives et les servitudes passives. (doctrine)

- Les servitudes continues / discontinues. Art. 688.

o Continues : dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel

de l’homme. (conduites d’eau, les égouts, les vues)

o Discontinues : celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pr être exercées.

(passages, puisages)

- Les servitudes apparentes / non apparente. Art. 689.

o Apparentes : celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs (porte, fenêtre,

aqueduc).

o Non apparentes : Ex. la prohibition de bâtir sur un fonds.

Ces deux notions !! car elles sont déterminante ds le mécanisme de la prescription ou par la

destination du père de famille, ou quant à la prescription extinctive (point de départ ≠

selon qu’elles soit continue ou discontinue).

Section 2. Les servitudes légales. Art. 649.

§1. L’écoulement des eaux de pluie, des sources et des eaux courantes.

- Arts. 640 à 643 et 681.

§2. Les vues et les jours.

56

A. Notions et régimes de base.

- La matière est régie par les arts. 675 à 680

o Les vues sont des dispositifs qui s’ouvrent et qui laissent passer l’air et la lumière.

o Les jours sont des ouvrages qui ne laissent passer que la lumière.

1). Le mur de distance de la ligne séparative des fonds.

- Art. 678 : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons saillies sur

l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 190 cm de distance entre le mur où on

les pratique et ledit héritage ».

- Art. 679 : « On ne peut avoir de vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y

existe a 60 cm de distance.

2). Le mur jointif.

- Il s’agit d’un mur se trouvant sur la ligne séparatives de fonds, mais sui n’est pas mitoyen.

- Art. 676 et 677 énonce que seuls les jours en matériaux particuliers et construits selon des

techniques particulières peuvent être créés.

3). Le mur mitoyen.

- Art. 675 : « L’un des voisin, ne peut sans le consentement de l’autre, pratiquer ds le mur

mitoyen aucun fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre

dormant ».

♦ Arrêt du 15/05/59 : rien d’intéressant voyez par vous-mêmes.

B. Quid de la prescription en matières de jours et de vues ?

♦ Jugement du 15/01/69* :

- Les faits : A a construit une fenêtre il y a plus de 30 ans ds le mur jointif sans respecter les

distances légales. D a construit un mur bouchant la fenêtre. A intente une action en

démolition du mur et D intente une demande reconventionnel tendant à supprimer la

fenêtre. A dit qu’il l’a acquis par prescription acquisitive.

- Décision : A a acquis le droit de conserver la fenêtre par prescription, mais il n’a pas

acquis une servitude de non aedifcandi car une telle servitude est non apparente et ne peut

être prescrit.

♦ Arrêt du 21/12/39* :

- Les faits : X a pratiqué ds le mur latéral de sa maison une fenêtre. Y, le proprio voisin,

voulut construire à la limite de son fonds. X s’y opposa, soutenant que la vue existait

depuis plus de 30 ans.

- Appel : accorde a Y de pouvoir construire.

- Pourvoi de X sur base du trouble de voisinage.

- Décision : Rejette car :

o X a peut être acquis le droit à une compensation mais certainement pas le droit

d’interdire a Y de construire.

o On ne peut prescrire une servitude de vue car elle n’est pas apparente.

♦ Arrêt du 25/05/90* :

- Les faits : R et S ont construit une terrasse il y a plus de 30 ans. Depuis B et V ont

construit une maison sur son fonds. Or la terrasse de R et S crée une vue illégale. B et V

intente une action en démolition de la terrasse. R et S considère qu’ils ont prescrit.

- Appel : Fait droit à l’action.

- Décision : Rejette car :

o La rescription ne court pas tant que le propriétaire du fonds voisin ne fait que

tolérer que son fonds soit grevé, ainsi celle-ci ne commence à courir qu’à partir du

moment où il cesse cette tolérance.

♦ Arrêt du 6/11/97 *:

57

- Les faits : X introduit une action pr obtenir l’obturation par maçonnage d’une façade ds

laquelle il existait des vues illégales. Les parents de X n’avaient jamais protestés mais 7

ans après cette situation ils commencèrent.

- Appel : rejette la demande en invoquant la théorie de la rechtwerking considérant que X

avait eu un comportement inconciliable avec le droit qu’il invoquait désormais.

- Décision : Casse car :

o On ne peu perdre un droit qu’en raison d’un abus de droit, d’une prescription ou

des exceptions prévues par la loi.

o La rechtsverwerking n’est pas un P.G.

§3. Le bornage et la clôture.

- Art. 647 : »tout propriétaire peut clore son héritage, sauf exception portée en l’art. 682.

- Art. 646 : tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contiguë.

Le bornage se fait à frais commun ».

- Le bornage fixe la ligne séparative de deux fonds contigus et de matérialiser cette

séparation par des signes sur le sol.

♦ Arrêt du 29/05/59 :

- le bornage n’implique pas la renonciation définitive au droit de propriété. Par contre il a

un effet quant à la charge de la preuve ; c’est au revendiquant à prouver que son droit

existe au-delà des bornes.

§4. Le droit de passage au profit des fonds enclavés. (Arts. 682 à 685).

A. Conditions :

1). Il faut un fonds enclavé.

- Avant la loi du 01/03/78, l’art 682 considérait qu’un fonds enclavé était un fonds

dépourvu de tout accès à la voie publique. Mais cette notion va évoluer suite à deux arrêts :

♦ Arrêt du 19/12/58 :

- L’arrêt semble envisager la possibilité de revenir sur un droit de passage lorsqu’il est

insuffisant. La porte est ouverte à une interprétation plus souple de la notion d’enclave.

♦ Arrêt du 21/10/65 :

- Un fonds est enclavé au sens de l’art 682 lorsque l’issue est insuffisante.

- Son but est d’assurer l’accès public indispensable à la mise en valeur du fonds, aussi faut-

il à cet égards se référer à l’utilisation normale du fonds d’après sa destination.

le législateur va reprendre tels quels ces principes dégagés ds la loi du 1er

/03/78 par laquelle

il modifie l’art. 682. Evolution ultérieure :

♦ Arrêt du 1/03/96 *:

- Les faits : Problème de passage de canalisations souterraines. S voisine de T a autorisé

verbalement T a posé provisoirement sous son bien des canalisations reliant son bien à la

chaussée. Plus tard S veut construire une véranda et demande au juge de paix

l’enlèvement de ces canalisations.

- Juge du fond n’autorise pas

- Décision : Rejette car :

o L’art. 682, §1 n’exclut pas que le propriétaire d’un fonds enclavé puisse obtenir le

passage, ds le fonds voisin, de canalisations souterraines, pr l’utilisation normale

de sa propriété d’après sa destination.

2). Il faut que la servitude soit conforme à l’utilisation normale de la propriété d’après sa

destination.

- est il possible d’obtenir un droit plus important si la destination change ?

♦ Arrêt du 12/03/81* :

58

- Les faits : Il existait un accès à la voie publique de 2,25m au profit de ce fond servant à

faire passer des véhicules pr le commerce du garage. Le proprio du fond servant plaça une

clôture pr faire cesser le passage. La partie adverse introduisit une action pr obtenir une

servitude de passage légale d’une largeur de 3 mètres.

- Le juge du fond rejette la demande car le demandeur a transformé la destination du fond.

- Pourvoi du garagiste : l’art 682 s’applique même quand la destination du bien a changé.

- Décision : Rejette car :

o Si l’art. 682 permet de réclamer un passage, il subordonne toute fois, ce droit à

l’utilisation normale du fonds d’après sa destination.

- Commentaires : Il est possible de ne pas se faire octroyer un passage si l’on modifie la

destination du fond mais si l’on le met en valeur on peut obtenir un droit de passage plus

important pr autant que ca suive la destination du fond.

♦ Arrêt du 1/03/84 :

- Les faits : des propriétaires lancent une action afin d’obtenir une issue de 3,5 m que les

voitures pourraient emprunter étant donné que leur fonds est enclavé et qu’il ne dispose

pas de garage.

- Se font rejeter en appel.

- Décision : rejette car :

o Le juge du fonds peut prendre en considération des éléments de faits afin

d’apprécier s’il y a utilisation normal du fonds d’après sa destination ou s’il y a

modification.

B. Régime : autres règles

1). Quelle est l’assiette du droit de passage.

- Il est sensé être pris du côté où le trajet était le plus court et dans l’endroit le moins

dommageable à celui sur le fonds duquel il est imposé.

2). Réparation de la perte de jouissance.

- Le bénéficiaire du droit de passage doit au propriétaire du fonds servant une indemnité

proportionnée au dommage ainsi occasionné.

3). Situation d’enclave résultant de la division d’un fonds.

- l’enclave résultant d’une vente ou d’un partage ne donne pas droit en principe à un droit de

passage légal.

C. Fin des servitudes de passage.

- En principe il cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire.

- Lorsque le passage est supprimé, le juge peut ordonner le remboursement total ou partiel

de l’indemnité perçue.

- Un passage peut être déplacé à un autre endroit moins dommageable.

- Il est possible d’intenter une action en suppression ou en déplacement du passage.

♦ Arrêt du 15/01/60 *:

- Les faits : lorsqu’un fonds est enclavé, le proprio de ce fonds a droit à un droit de passage

légal. En l’espèce une convention avait été conclue par les parties et fixait les modalités

de ce droit de passage. Par la suite, l’état d’enclave cessa et le propriétaire du fonds

servant demanda la suppression dudit passage.

- Juge du fond fit droit à la demande.

- Pourvoi : le juge du fond a violé la convention loi et n’a pas constaté de manquement

fautif justifiant la résolution de la convention.

- Décision : Casse car :

o Un droit de passage conventionnel ne disparaît pas du seul fait de la disparition de

l’état d’enclave.

♦ Arrêt du 14/12/62 *:

- Les faits : un passage conventionnel existe suite à une vente originaire et à une

convention tacite. La volonté des parties était qu’i cesserait avec l’état d’enclave. La

demande tend à dire que la servitude est éteinte.

59

- Décision : Rejette car :

o Il faut avoir égards à la portée de la convention.

D. La prescription.

- Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni

prescription. Art. 2232.

- L’art. 691 : » les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues,

apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre. La possession même

immémoriale ne suffit pas pr les établir.

1). Quant aux servitudes de passage légales :

♦ Arrêt du 11/04/35 *:

La servitude, trouve son titre dans la loi. La possession trentenaire ne crée pas le titre, mais

détermine l’endroit et le mode d’exercice de la servitude de passage, ce qui est admis par la Cour.

♦ Arrêt du 14/02/69* :

- Les faits : V a un fond enclavé et devait avoir un droit de passage sur le fonds de Z car

moins dommageable, mais il estime avoir acquis par une servitude de passage sur le fond

S.

- Juge du fond rejette sa demande.

- Décision : Casse car :

o Absence de réponse aux conclusions.

≥ Actuellement cette théorie n’est plus d’application. La loi du 1er

/03/78 a introduit le nouvel art.

684, al 2 qui précise qu’aucune prescription ne peut être invoquée quelle que soit la durée de la

servitude de passage.

2). Quant aux servitudes conventionnelles de passage.

♦ Arrêt du 13/12/57* :

Une servitude de passage, servitude discontinue établie pas le fait de l’homme ne peut, par

prescription acquisitive, obtenir un droit de passage plus étendu que celui qui lui a été concédé par

le titre constitutif.

♦ Arrêt du 17/01/69* :

- Par titre, il faut entendre le fait juridique ayant donné naissance à la servitude,

indépendamment du mode de preuve. Ce titre étant une convention verbale, le juge relève

qu’à défaut de titre écrit, elle est prouvée par l’exécution donnée par les parties à leur

convention.

♦ Arrêt du 3/06/37 *:

- Les faits : UN chemin donnant accès à la voie publique se trouvait sur la ligne séparative

de deux héritages. Or à un moment donné, l’un des propriétaires contesta ce chemin et

demanda le bornage. L’autre, soutient qu’il avait prescrit la copropriété de la bande de

terre composant le chemin, l’ayant utilisé pdt 30 ans, non au titre de servitude mais bien

avec l’animus domini.

- Décision : La possession a permis d’acquérir la copropriété du chemin et l’incertitude

quant à l’étendue de leur droit n’y fait pas obstacle.

E. Les actions possessoires et la condition de prescriptibilité du droit.

- En principe elles sont interdites mais la jurisprudence a essayé d’aménager des solutions.

♦ Arrêt du 18/11/77 *:

- Les faits : le demandeur avait introduit une action en réintégrande tendant à faire enlever

les obstacles entravant exercice de sa servitude conventionnelle de passage.

- Le juge rejeta sa demande.

- Décision : rejette car :

o Le titulaire d’une servitude de passage, servitude discontinue établie par le fait de

l’homme, ne peut, par prescription acquisitive, obtenir un droit de passage plus

étendu que celui qui lui a été concédé par le titre constitutif.

o Les actions possessoires ne sont pas possibles en ce qui concerne les servitudes

conventionnelles de passage.

60

o En 1995, la cour confirma le principe quant aux servitudes de passages légales.

Section 3. Les servitudes établies par le fait de l’homme.

§1. L’établissement.

- Le titre.

- La prescription.

- La destination du père de famille.

A. Etablissement par titre.

- Liberté pr autant que cela respecte l’ordre public ainsi que la notion même de servitude en

tant qu’elle engendre un r/p de fonds à fonds.

- Quand est-il d’une servitude sur un bien du domaine public ?

♦ Arrêt du 6/12/57 :

- L’établissement et le maintien de la servitude si elle n’est pas incompatible avec la

destination publique de ce domaine et ne porte pas atteinte à son usage public, est admise.

Le juge est svt contraint d’analyser certaines clause afin de leur donner leur juste qualification : en

résulte-il une servitude réel, ou une servitude personnelle, illégale.

♦ Arrêt du 6/01/67* :

- Les faits : Un immeuble a été vendu par des personnes restant propriétaires de l’immeuble

contigu. Ds le contrat de vente, il y a une clause stipulant que les acquéreurs s’engagent à

ne pas exploiter le débit de boisson aussi longtemps que les veneurs sont la. Les voisins

ne respectent pas la clause et sont assignés. En l’espèce les demandeurs plaident la clause

personnelle.

- Le juge donne la même qualification.

- Décision : Rejette car :

o Le juge du fond dispose d’une appréciation souveraine.

♦ Arrêt du 16/09/66* :

- dans cet arrêt la cour de cassation va estimer qu’il s’agit d’une clause personnelle car, elle

est constituée au profit de la communauté et non au profit d’un fonds.

♦ Jugement du trib de 1ère

instance du 21/01/56 :

B. Prescription acquisitive.

- Seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquise par prescription.

C. La destination du père de famille.

- Art. 692 : « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues

et apparentes ».

- Art. 693 : « IL n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux

fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les

choses ont été mises ds l’état duquel il résulte la servitude.

- Il faut donc :

o Les deux fonds doivent avoir appartenu au même proprio.

o Le proprio en question doit avoir établi sur le fonds en question un état de

servitude.

o Le r/p de fait ainsi établi doit présenter les caractéristiques d’une servitude

apparente et continue.

o Une séparation doit avoir lieu, laquelle fait apparaître le lien de servitude.

♦ Arrêt du6/01/44* : application des conditions.

Section 4. Les effets des servitudes.

§1. L’article 702.

- Art. 702 : « de son côté, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son

titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle

est due, de changement aggrave la condition du premier.

♦ Arrêt du 7/12/67* :

- En ce qui concerne l’existence d’une aggravation par r/p au titre, le juge du fond apprécie

souverainement.

61

♦ Arrêt du 30/05/80 : 2 règle ds 702 :

- La conformité au titre : on ne peut aggraver la situation p/r aux limites fixées par le titre.

- On ne peut aggraver concrètement la situation de la servitude, indépendamment du titre.

Section 5. L’extinction des servitudes.

a) Par le non-usage trentenaire, art. 706.

- Le point de départ du délai pr la servitude continue : à partir d’un acte contraire à la

servitude fait par le proprio du fonds servant.

- Le point de départ du délai pr la servitude discontinue : à partir du dernier acte d’usage.

b) Impossibilité d’user de la servitude, art. 703.

c) Par confusion, art. 705.

d) Par prescription abrégée de la propriété par un tiers.

e) Par la perte juridique (expropriation) ou matérielle de la chose.

f) Survenance du terme ou de la condition résolutoire.

g) Résolution du droit de propriété de celui qui a consenti la servitude sur son fonds.

h) Renonciation du propriétaire du fonds dominant.

i) Perte de toute utilité pr le fonds dominant, art. 710bis.

62

Chapitre X : La superficie et l’emphytéose. Section 1. la superficie.

Sous-section 1. Notions.

- Le droit de superficie est régi par la loi du 10/01/1824 : il s’agit d’un droit réel qui

consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

- C’est une dérogation aux arts. 552 et 553 (prop du sol prop des accessoires)

- Le tréfoncier est le proprio du sol et le superficiaire le proprio des ouvrages.

- Il peut duré max 50 ans sf si renouvellement.

- Le droit de superficie résulte de 2 causes :

o De la renonciation à l’accession au profit d’un tiers.

o De la renonciation modalisée à l’accession au profit d’un tiers.

Sous-section 2. Régime.

§1. Objet du droit de superficie.

- Des bâtiments, ouvrages ou plantations.

§2. Caractères du droit de superficie.

- Droit de propriété et donc un droit réel.

- Corporel / exclusivement immobilier / essentiellement temporaire.

- Possible de comparer avec l’usufruit.

§3. Modes de constitution.

- Par titre :

o Par convention / testament/ clause de renonciation à l’accession dans une

convention.

- Par prescription.

§4. Droits du superficiaire :

- Il peut aliéner son droit, l’hypothéquer et même le donner en usufruit.

- Il peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit.

- Il n’a aucun droit sur le fond lui-même.

§5. Devoirs du superficiaire.

- En vertu de l’art 5 de la loi de 1824, il ne peut porter atteinte aux constructions se

trouvant sur le fonds.

- Il supporte les contributions relatives aux bâtiments, dont le précompte immobilier.

§6. Situation du tréfoncier.

- Il peut aliéner, l’hypothéquer et m^me le grever d’une servitude.

§7. Causes d’extinction du droit de superficie :

- Par confusion.

- Par la destruction du fonds.

- Par la prescription de 30 ans.

- Par l’arrivé du terme

- Les modes d’extinction du droit commun.

§8. Conséquences de l’extinction.

- Art. 6 : « A l’expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments, ouvrages ou

plantations, passe au propriétaire du fonds, à charges pour lui de rembourser la valeur

actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie qui pourra lui opposer le droit

de rétention ».

- Art. 7 : « Si le droit de superficie a été établi sur un fonds sur lequel se trouvaient déjà des

bâtiments, ouvrages ou plantations dont la valeur n’a pas été payée par l’acquéreur, le

proprio du fonds reprendra le tout à l’expiration du droit, sans être tenu à aucune

indemnité pr ces bâtiment, …

♦ Arrêt du 19/05/88* :

- Par la renonciation à l’accession des constructions érigées par I, la soc EF a consenti en

faveur de celle-ci un droit de superficie et est restée seule proprio des quotités de terrain.

63

Section 2. L’emphytéose.

Sous-section 1. Notions.

- La matière est régie par la loi du 10/01/1824.

- Il s’agit d’un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble

appartenant à autrui, sus la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent,

soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété.

- Durée min de 29 ans et max 99 ans.

- Pdt la durée de l’emphytéose celui-ci peut contruire ce qu’il veut et en fin de bail le

propriétaire du fonds devieent propriétaire de ces constructions, en principe sans

indemnité.

Sous-section 2. Régime.

§1. Droits de l’emphytéote.

- Il peut porter tout acte de disposition portant sur le droit lui-même.

- Il peut exercer tous les droits attachés à la propriété du fonds, mais il ne peut rien faire qui

en diminue la valeur.

- Il peut grever le fonds de servitudes pr la durée de son droit.

- Il a la pleine et entière jouissance du fonds.

§2. Devoirs de l’emphytéote.

- Il doit entretenir l’immeuble et y faire les réparations ordinaires.

- Il ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds.

- Il doit veiller à la conservation des droits du propriétaire.

- Il doit supporter toutes les impositions.

- Il doit payer au propriétaire une redevance annuelle.

§3. Situation du propriétaire.

- Ces droits se résume aux droits d’un nu-propriétaire.

§4. Modes d’établissement.

- Par titre.

- Par prescription acquisitive.

§5. Causes d’extinctions :

- Même chose que pr la superficie.

- Et la déchéance pr abus de jouissance.

§6. Conséquences de l’extinction

- L’emphytéote peut enlever les constructions qu’il a faites, mais doit réparer le dommage

causé au fonds.

- S’il laisse les constructions, il ne pourra rien exiger.

- Toute autres disposition conventionnelle peut s’appliquer.