La Lettre · 2019. 1. 25. · La Lettre Septembre 2018 N°20 3 « La médiation est fondée sur une analyse objective et impartiale de la situation » L’actu du mois En activité

La Lettre

des diplômés des grandes écoles partent à l’étranger

pour leur premier emploi(Conférence des grandes écoles -

juin 2018)

des étudiants entrant à l’université, loin de leurs parents,

choisissent la colocation(www.immojeune.com)

38,4 % 12,6 %

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N°20 - septembre 2018

En ExclusivitéLa sélection d’annonces

immobilièresdes notaires

du 59-62

cet exemplaire vous est offert par les notaires du nord et du pas-de-calais

La Lettre

Supplément au magazine trimeStriel

impôt à la sourcereport en 2020 pour leS SalariéS de particulierS p.2

immobilierle diagnoStic radon obligatoire danS certaineS zoneS p.4

Famillechanger de nompour raiSonS affectiveS p.4

divorceleS partS SocialeS compriSeS danS le partage p.5

Les bonnes résolutions de la rentrée lire page 8

c’est le moment de prendre des décisions importantes pour toute la famille :

• contrat de mariage• donation entre époux• donation-partage• mandat de protection future• testament...

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2 Septembre 2018 N°20

Les notaires traquent les marchands de sommeil

Depuis le 1er janvier 2016, à chaque vente de logement ou de fonds de commerce, le notaire vérifie si l’acquéreur a été condamné à la peine

d’interdiction d’achat qui sanctionne entre 80 et 90 « marchands de sommeil » par an.Cette vérif ication consiste à interroger le casier judiciaire des acquéreurs per-sonnes physiques ou membres de société civile. Elle ne touche

pas les associés des sociétés commerciales. On peut pourtant penser que les marchands de sommeil préféreront ce genre de société. L’interrogation imposée aux notaires ne concerne que la peine en question. Il n’est pas possible pour eux de connaître les autres condamnations éventuelles de leurs clients.

Éditorial

Directeur de la publication : Jean-Pierre Adéjès / Rédacteur en chef : Pierre Lemée / Rédactrices en chef adjointes : Barbara Bénichou, Florence Ganivet / Rédaction : Ariane Boone / Simon Brenot / Rosine Maiolo / Réalisation : A ConseilManager publicité : Marie-Laure Clavel. Tél. : 06 33 75 47 06, [email protected]édaction, administration : 44 rue du Général-Foy, 75008 Paris. Tél. : 01 40 82 00 36 - [email protected] : 03 20 12 86 07 - [email protected]ément mensuel du magazine trimestriel Conseils des notaires édité par Publi.not SASU au capital de 300 000 €Imprimeries SIEP / Commission paritaire 0220T86077 ISSN 2552-3228

Vivre mieux plus longtemps

Fondation reconnued’utilité publiquedepuis 1898

Legs Donations Assurances-vie

Léguer à l’Institut Pasteur de Lille, c’est donner à tous la chance de vivre mieux plus longtemps

La Lettre

Pierre Lemée, rédacteur en chef

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Retrouvez l’intégralité des textes cités et informations sur notre appli Conseils, téléchargeable sur App store et Google Playz Si vous êtes déjà abonné,

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BONUS APPLI

EN sEptEmbrE, pENsEZ àPayer le solde de vos impôts, si vous n’êtes pas mensualisé. Vous avez jusqu’au 17 septembre pour régler votre dernier tiers d’impôt sur le revenu, ou votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), si vous n’uti-lisez pas de paiement dématérialisé. La date est repoussée au 22 sep-tembre à minuit pour les paiements par Internet, smartphone ou tablette. Le prélèvement sera effectué à partir du 27 septembre. www.impots.gouv.fr

report à 2020 pour les salariés des particuliers employeurs

Dans le cadre de la réforme de l’impôt, le gouvernement peine à appliquer le prélèvement à la source aux salariés des particuliers. Aussi, il a décidé de retarder d’un an (en 2020) la mise en application du nouveau prélèvement afin de permettre le règlement, en une seule fois, des cotisations sociales et de l’impôt à la source. Ainsi, les salariés de particuliers employeurs ne paieraient rien en 2019 mais le feraient en 2020 pour les impôts de 2019 et 2020. Déclaration du ministre de l’Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin, 5 juillet 2018

Le dispositif reconduit pour un an

Le renouvellement de l’encadrement des loyers est acté pour la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019. Cette mesure est réservée aux agglomérations (listées dans le décret du 10 mai 2013), dans lesquelles la demande locative est particulièrement forte.Sont concernés par ce dispositif, les renouvellements de bail, les relocations de locations videsou de locations meublées à usagede résidence principale.Décret 2018-549 du 28 juin 2018, JO du 30 juin 2018

ENCADREMENT DES LOYERS

pRéLèvEMENT à LA SOuRCE

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La Lettre

3Septembre 2018 N°20

« La médiation est fondée sur une analyse objective

et impartiale de la situation »

L’actu du mois

En activité depuis le 16 avril 2018, le Médiateur du notariat a pour mission de proposer, aux clients et notaires en conflit, une sortie de crise amiable. Christian Lefebvre, qui assume

cette mission, nous en dévoile le fonctionnement.

Dans quels cas peut-on s’adresser au Médiateur du notariat ?

Les clients peuvent m ’ a d r e s s e r l e u r demande pour tous litiges qui les opposent à leur notaire dans tous les domaines relevant de son champ de com-pétence : droit immo-bilier (achat, vente, SCI, copropriété…), droit de

la famille (contrat de mariage, adoption, dona-tion, succession…), droit commercial, gestion de patrimoine…À noter que la demande ne relève pas du médiateur si elle n’a pas de caractère indem-nitaire ou si elle porte sur le respect des règles professionnelles susceptibles d’engendrer une sanction professionnelle. Dans ces hypo-thèses, il faut s’adresser à la Chambre des notaires.

Quelles sont les conditions à remplir pour que le dossier soit éligible à la médiation ?Le client peut saisir le Médiateur après avoir adressé au notaire une réclamation écrite restée sans réponse ou ayant fait l’objet d’une fin de non-recevoir dans un délai de deux mois. Le délai maximum de saisine est d’un an à compter de la première réclamation

écrite. De plus, la saisine n’est pas possible si une autre procédure sur ce litige est déjà en cours : négociation entre les parties, saisine d’un autre médiateur ou procédure judiciaire.

Comment se déroule une médiation ?Dans un délai de cinq jours après réception du courrier, j’informe le client sur l’éligibilité ou non de sa demande à la médiation. Si tel est le cas, j’informe également le notaire concerné. Ce dernier dispose alors de dix jours à trois semaines pour accepter ou non d’entrer en médiation. S’il refuse, le client pourra alors s’adresser à la Chambre ou entamer une pro-cédure judiciaire. S’il accepte, le Médiateur dispose d’un délai de trois mois pour réunir les pièces et les différentes informations auprès des deux parties. Il propose ensuite une média-tion fondée sur une analyse objective et impar-tiale de la situation. Le notaire comme le client peuvent la refuser sans justification. En cas de refus de l’une ou l’autre des parties, la média-tion prend fin et la procédure peut se poursuivre de façon judiciaire.

BARBARA BéNIChOU

Baromètre de l’immobilier

MaiSonS anCiEnnES

Rang Commune Prix au m² médian

évolutionsur 1 an

1 Bordeaux 3 910 € 15,2 %

2 Lyon 3 710 € 8,0 %

3 Nice 3 640 € 1,9 %

4 Lille 3 040 € 2,7 %

5 Nantes 2 780 € 6,1 %

6 Toulouse 2 600 € 3,2 %

7 Montpellier 2 560 € 0,9 %

8 Strasbourg 2 560 € 3,4 %

9 Rennes 2 460 € 4,0 %

10 Marseille 2 300 € 1,3 %

Rang Agglomération Prix de vente médian

évolution sur 1 an

1 Nice 460 000 € -1,1 %

2 Lyon 315 600 € 1,8 %

3 Montpellier 313 900 € 4,6 %

4 Marseille - Aix 310 000 € 3,0 %

5 Bordeaux 310 000 € 9,5 %

6 Rennes 305 000 € 1,7 %

7 Strasbourg 285 000 € 3,8 %

8 Toulouse 278 000 € 3,0 %

9 Nantes 273 000 € 7,1 %

10 Lille 185 000 € 1,3 %

Source : Notaires de France - Base de données PervalPériode d’observation : du 1er juin 2017 au 31 mai 2018

Retrouvez les dernières tendances surhttp://barometre.immobilier.notaires.fr

aPPartEMEntS anCiEnS

23 % des Français

peinent à utiliserl’outil numérique(Étude CSA Research)

plus de 60 % des déclarations d’impôt

ont été faites en ligne en 2018

(www.impots-gouv.fr)

Prix au m2 évolution sur 1 an

Paris 9 230 € 7,5 %

Source : Base de données BIEN - Indice Notaires InseePériode d’observation : mars 2018 à mai 2018www.paris.notaires.fr

En savoir plus

Retrouvez toutes les informations et coordonnées du Médiateur du notariat surhttps://mediateur-notariat.notaires.fr

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La Lettre


Pour contacter la rédaction,

les services publicité ou abonnement, écrivez-nous à :

[email protected]

communale, le maire peut vous obliger à élaguer cette plante trop envahissante, en vertu de l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales. Si vous n’obtem-pérez pas, la loi permet au maire, après mise en demeure, de faire effectuer d’office les travaux d’élagage dont les frais seront mis à votre charge. L’abattage peut même être prescrit en cas de danger grave et imminent. Est également puni d’une amende le fait de laisser s’établir ou croître des arbres ou des haies à moins de deux mètres de la limite du domaine public routier sans autorisation. Et en cas de dégradations, des dommages et intérêts peuvent être demandés par la commune au propriétaire de l’arbre en cause. Réponse ministérielle, JO Sénat du 14 juin 2018

famille

Changer de nom : l’intérêt doit être

affectif Dans cette affaire, le Conseil d’État donne raison à une personne qui demandait un changement de nom après avoir été abandonnée très jeune par son père et élevéepar sa mère. En effet, aux termes de l’article 61 du Code civil, seul un intérêt d’ordre affectif peut être légitime pour justifier cette issue exception-nelle. Le changement de nom est ensuite officialisé par décret publié au Journal officiel.Conseil d’État, 16 mai 2018, n° 409656

immobilier

annulation de la vente pour mise en location

impossibleUn particulier achète un logement pour le louer. Après la vente, ce bien fait l’objet d’une interdiction de mise en location pour défaut de respect des règles de superfi-cie minimale fixées par le règlement sanitaire départe-mental. L’acquéreur se retourne contre les vendeurs. La Cour de cassation lui donne raison, en se basant sur les qualités essentielles du logement. Les vendeurs doivent lui rembourser le prix de vente, la taxe foncière, les cotisations d’assurance et les charges de copropriété. Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 2018, n° 17-11132

le diagnostic radon obligatoire par endroitsDepuis le 1er juillet 2018, pour toute vente ou mise en location d’un bien situé en zone « à potentiel radon » de niveau 3, un diagnostic spécifique doit être réalisé. En effet, trois zones délimitant les trois niveaux d’exposition au radon ont été recensées.Cette information doit être intégrée à l’état des servi-tudes risques et d’informa-tion sur les sols (ESRIS) fourni lors des ventes et locations.Ce gaz inodore, indolore et inerte fait, chaque année en France, entre 1 200 et 2 900 victimes. Il cause le deu-xième plus grand nombre de cancers du poumon après le tabac. Arrêté n° 0149 du 27 juin 2018

le droit de propriété prime sur le respect

du domicileUn couple âgé occupe une maison construite illégale-ment par eux sur un terrain qui ne leur appartient pas. Le propriétaire souhaite leur départ et la démolition de la construction. La Cour de cassation lui donne raison en rappelant qu’il a, lui, pu produire un titre de propriété. Elle donne ainsi la primauté du droit de propriété sur le droit au respect du domicile.Cour de cassation 3e chambre civile,17 mai 2018, n° 16-15 792

urbaniSme

obligation d’élaguer un arbre

Si l’un des arbres de votre terrain s’étend sur la voie

Comment se prémunir

contre les impayés lorsqu’on est propriétaire-bailleur ?Le dépôt de garantie couvre les éventuelles dégradations, dettes de loyers et charges. Son montant est plafonné à un mois de loyer pour une location vide et à deux mois pour un meublé, ce qui, en cas de défaillance du locataire, s’avère souvent insuffisant.On peut être tenté de solliciter la caution d’un proche du locataire ou de souscrire une assurance. Attention, ces deux garanties ne sont pas cumulables, sauf si le loca-taire est étudiant ou apprenti.

Quels sont les avantages et inconvénients des deux formules ?La caution d’un proche est gra-tuite. Les contrats de location

prévoient généralement une caution dite « solidaire ». Elle permet au propriétaire de récla-mer le règlement des impayés, directement, auprès de la cau-tion, sans passer par le loca-taire défaillant. L’assurance a un coût mais de plus en plus de compagnies couvrent la totalité des impayés, sans franchise. En contrepartie, l’assurance ne s’engage que si le locataire pré-sente des garanties de solvabi-lité. Dans tous les cas, il faut donc être vigilant et surtout conserver les documents remis qui vous ont permis de vous assurer de la solvabilité du locataire et de la caution.

Comment fonctionne la garantie étatique Visale ?Cette garantie s’adresse au pro-priétaire qui loue à un public

spécifique : jeune de moins de 30 ans (étudiant, en activité ou en recherche d’emploi) ou sala-rié de plus de 30 ans (en période d’essai dans le cadre d’un contrat de travail à durée indé-terminée, ou ayant signé depuis moins de six mois, un contrat à durée déterminé). En contre-partie, Visale couvre les loyers impayés pendant trois ans pour un salarié (neuf mois pour un étudiant de moins de 30 ans). Avant de signer, le propriétaire demande, au futur locataire, le visa certifié par Action Loge-ment, qui précise le montant maximal du loyer pouvant être couvert.Propos recueillis par Ariane Boone

Parole de notaire

D. R

.

4 110 €Prix moyen

de l’hectare des forêts en 2017

(Société forestière et Fédération nationale

des Safer)

Conservez les documents attestant de la solvabilité du locataire

3 queStionS à maître Clotilde Palot-lory

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La Lettre


Vrai / fauX

Vérités et idées fausses

Je ne dispose d’aucune connexion Internet. Je peux continuer à décla-rer mes impôts sur papier.VRAI. L’administration fiscale ac-corde une tolérance aux personnes ne disposant pas de connexion pour déclarer sur Internet. Vous devez juste le préciser dans votre déclara-tion papier.

Comme je n’ai ni enfant, ni petit-enfant, je suis totalement libre d’attribuer mes biens comme je l’entends dans mon testament.VRAI & FAUX. Si vous avez un conjoint, vous êtes tenu de lui laisser au moins un quart de votre succes-sion. Si vous êtes veuf ou célibataire, vous êtes totalement libre de déshé-riter tous les autres membres de votre famille (mère, père, frère, sœur, neveux, nièces…).

Si je rédige un testament sans avoir détruit le précédent, ce sont mes dernières volontés qui s’appliqueront.VRAI & FAUX. C’est le dernier testament en date qui s’applique s’il contredit les testaments antérieurs. Mais pour éviter toute confusion, il est préférable de préciser que vous révo-quez toutes les dispositions prises antérieurement.

Je me suis pacsé en 2006. Notre régime patrimonial est celui de la séparation de biens.FAUX. Avant le 1er janvier 2007, le régime automatiquement applicable au Pacs était celui de l’indivision. Depuis cette date, c’est le régime séparatiste qui s’applique. Mais dans tous les cas, vous avez pu y déroger en le précisant expressément dans votre convention.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, la répartition des parts mentionnée dans l’acte prime sur la réalité du financement.VRAI. Si vous avez acheté sans être marié, chacun percevra la part men-tionnée dans l’acte lors de la revente. Le fait qu’un seul des deux ait financé le bien est sans incidence.

Je suis divorcé. Mon ex-épouse ne peut pas inscrire notre enfant dans une nouvelle école sans mon accord.FAUX. Pour l’Éducation nationale, votre accord est présumé. Un seul parent peut donc inscrire ou changer l’enfant d’école.

fraternité

un principe à valeur constitutionnelle

Dans une décision en datedu 6 juillet 2018, le Conseil constitutionnel a consacré le principe de fraternité comme étant à valeur constitution-nelle. Dans son jugement, l’institution estime que l’aide apportée à un migrant, quand elle est à visée humanitaire, ne doit pas être sanctionnée pénalement. Le Conseil précise que l’exemption englobe les aides au séjour et les aides à la circulation de l’étranger irrégulier, mais toujours dans un but humani-taire. En revanche est exclue l’aide à l’entrée sur le terri-toire, laquelle est illicite. Conseil constitutionnel, 6 juillet 2018, n° 2018-717/718 QPC

ConSommation

le droit à l’eau consacré

Dans cette affaire, la régie des eaux réduit volontairement le débit d’eau d’une personne en retard de paiement. Cette dernière saisit la juridiction de proximité pour obtenir réparation du préjudice subi, mais le jugement donne raison à la régie.La Cour de cassation casse et annule la décision au motif qu’« en cas de non-paiement de factures, seuls les fournis-seurs d’électricité peuvent procéder à une réduction de puissance malgré la période hivernale ». Pour rappel, l’article L 115-3 alinéa 3 du Code de l’action sociale et des familles prévoit que les fournisseurs d’eau sont soumis à la même autorisa-tion de réduction de puis-sance que les fournisseurs d’énergie, et ce toute l’année. Toutefois, l’article L 115-1 du même code, appliqué par la Cour, vise à lutter contre la pauvreté et à exiger un logement décent caractérisé notamment par l’accès à l’eau.Cour de cassation, 1re chambre civile,16 mai 2018 n°17-13.395

diVorCe

le partage comprend aussi les parts sociales

Si deux époux mariés sous le régime légal de la commu-nauté réduite aux acquêts divorcent, celui qui a acquis, lors du mariage, plusieurs parts sociales dans une ou plusieurs sociétés commer-ciales doit en partager la valeur, estimée au jour du partage, avec son ex-époux. La Cour de cassation ajoute que les bénéfices et divi-dendes perçus après le divorce mais avant le partage définitif doivent également être ajoutés à la communauté. Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 mars 2018, n° 17-16198

aSSoCiation

responsabilité renforcée

de l’entraîneur pour les sports dangereux

Lors d’un entraînement de lutte libre, un participant blesse très gravement un autre. La victime et sa famille assignent en responsabilité et en réparation l’association ainsi que la fédération et leur assureur. La demande est accueillie favorablement par la cour d’appel.Les assureurs se pourvoient en cassation. La Cour donne raison à la victime en mettant en avant l’obligation de sécurité de moyens renforcée qui incombe à l’entraîneur du club sportif, lequel devait connaître, en raison de sa grande expérience, les différences de techniques et de gabarits entre les deux participants. S’y ajoute la dangerosité inhérente au sport pratiqué. Cour de cassation, 1re chambre civile, 16 mai 2018, n° 17-17.904

61,4 %des ménages pauvres

sont constitués d’un seul parent

avec trois enfants(Haut conseil de la famille,de l’enfance et de l’âge)

LoLoÉVÉNEMENT

Comme chaque année depuis plus de trente ans, les notaires vous donnent rendez-vous les 26 et 27 septembre prochains, dans toute la France, pour vous délivrer des conseils pratiques, personnalisés et gratuits.

Retrouvez la liste des villes, mairies, offices notariaux ou encore lignes TGV dans lesquels les notaires vous accueilleront sur www.notaires.fr.

Profitez des rencontres notariales dans toute la france !


la queStion du moiS


La Lettre

démarCheS

obtenirson permis de conduire

internationalSi vous êtes titulaire du permis en France et que vous souhaitez conduire hors Europe, il vous faut un permis de conduire international.Depuis le 30 mai 2018, vous devez remplir un formulaire de pré-demande sur le site de l’Agence Nationale des Titres Sécurisés (ANTS). Il vous faut communiquer un justifi-catif d’identité, un justificatif de domicile et un permis de conduire.Le délai de délivrance du permis de conduire interna-tional est actuellement de onze semaines. Néanmoins, si vous justifiez d’un motif professionnel urgent, attesta-tion de votre employeur avec date de départ à l’appui, la délivrance peut se faire plus rapidement.Pour plus d’informations sur la situation dans les différents pays, consultez le site du ministère des Affaires étrangères ou contactez les services consulaires des pays choisis.https://ants.gouv.fr

Si le locataire est autorisé à réaliser des travaux, pour autant, il ne peut pas faire n’importe quoi. à défaut, il prend le risque de devoir remettre les lieux en l’état.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est libre d’effectuer tous travaux d’aménagement : décoration ou amélioration. Certains travaux peuvent toutefois être interdits s’ils sont justifiés par des raisons techniques : interdiction de percer les sols lorsqu’il y a un chauffage par le sol, ou de pratiquer des trous d’une certaine profondeur dans des constructions dites étanches à haute performance énergétique… Le non-respect de ces interdictions par le locataire l’oblige à réparer les dommages qu’il cause.

Remise en état des lieux

Les travaux de transfor-mation réalisés par le

locataire doivent être préalablement autorisés par le bailleur. À défaut, celui-ci peut exiger la remise en état des lieux, lors du départ du locataire voire immédiatement si ces travaux nuisent à la solidité de l’immeuble. Si le propriétaire ne demande pas la remise en état, il conserve le bénéfice de ces travaux sans avoir à indemniser le locataire.

Travaux de transformation ou d’aménagement

Il n’est pas toujours aisé de faire la distinction entre travaux d’aménagement et travaux de transformation. Ainsi l’aménagement de combles ne touchant pas au gros œuvre et à la structure du bien ne constitue pas une transformation permettant au propriétaire de demander la remise en état lors du départ du locataire. Le locataire, de son côté, ne peut pas demander une

indemnité pour ses travaux, même s’ils ont apporté une plus-value à l’immeuble, à moins que le bailleur n’y ait expressément consenti.

Condamnation du locataire

Dans un arrêt récent, un locataire avait pris l’engagement de faire des travaux de peinture et de propreté contre remise d’une partie du loyer. À l’issue du bail, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, et bien plus, le locataire a créé, sans l’accord du bailleur, un vestibule comportant des malfaçons. Le locataire a été condamné à terminer les travaux convenus de peinture et de propreté, mais aussi ceux du vestibule. Pierre Lemée

réaliser des travaux sans l’autorisation du propriétaire

la fauSSe bonne idée !

Avec mon mari, nous avons fait une donation de 20 000 € à notre fils cadet en 2005, afin de l’aider à acheter son appartement. Notre fille ayant une bonne situation, nous ne l’avons pas aidée car nous pensions que

tout serait régularisé à notre décès. De plus, nous ne disposons plus, aujourd’hui, de liquidités suffisantes pour lui donner la même somme. Cette situation génère d’importantes tensions au sein de la famille. Que faire ? Josiane F.

DonATionS inégALeS, CommenT RéguLARiSeR ?

Vous pouvez d’abord rassurer votre fille. La donation que vous avez consentie à son frère sera en effet réévaluée au jour de la succession et imputée sur sa part. Votre fille sera donc indemnisée par la succession du montant équivalent. Pour éviter que cette application de la loi ne génère de discorde entre vos

enfants, vous pouvez, dès aujourd’hui, consentir une donation-partage à vos deux enfants en y intégrant la première donation. Comme vous ne disposez pas de liquidités suffisantes, vous pouvez, par exemple, attribuer à votre fille la nue-propriété d’un bien immobilier en vous réservant l’usufruit.

Grâce à la donation-partage, la valeur des biens donnés sera figée et il n’en sera plus question lors de la succession. Le mieux est d’organiser un rendez-vous chez votre notaire avec vos enfants afin que vous décidiez, avec eux, de la répartition de vos biens.

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La Lettre

FAMILLE

LE contrAtdE MArIAgE

La donation entre époux

La donation- partage

1 2

3

objectif de L’acte : choiSirLe régime matrimoniaL Le pLuS adaptéà SeS beSoinS et à Sa phiLoSophieSi vous prévoyez de vous marier prochainement, prenez le temps de consulter un notaire. Ce choix revêt une importance cruciale dans vos rapports avec votre conjoint et vos relations avec les tiers.

Si vous ne prévoyez pas de contrat de mariage, vous serez mariés sous le régime légal de la com-munauté réduite aux acquêts. Ce régime organise une solidarité entre les époux ; tout ce qui est acheté en cours d’union à l’aide des économies faites pen-dant le mariage est commun. Il importe peu de savoir quel époux a financé l’achat.

Plus de 80 % des couples mariés ne signent pas de contrat de mariage et sont ainsi soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts. Cela ne pose aucune difficulté si le fonctionnement de ce régime correspond à vos besoins. C’est sou-vent le cas des jeunes époux qui ont sensiblement les mêmes revenus et ne disposent pas encore d’un patrimoine ; ou des couples dont l’un des conjoints ne travaille pas et qui souhaitent se protéger. Mais la plupart des couples ne choisit pas vraiment ce régime et en ignore le fonctionnement, ce qui peut engendrer des conséquences fâcheuses.

comment Le mettre en pLace ?Comptez 400 € environ pour la rédaction d’un contrat de mariage par le notaire. Une dépense raisonnable au regard du coût d’un éventuel chan-gement de régime matrimonial en cours d’union. Ce changement est possible deux ans après le mariage. Attention, il nécessite le recours au juge si vous avez un enfant mineur.

La rentrée en 5 actesDe retour de vacances, faites le point sur votre situation familiale et patrimoniale.

Cela vous aidera à prendre certaines décisions importantes pour vous et vos proches.

objectif de L’acte : régLer à L’avance Sa SucceSSionGrâce à cette donation, les parents effectuent, de leur vivant, le partage et la distribution de tout ou partie de leurs biens au profit des

enfants. Ce partage est définitif. En ce sens, il est un excellent moyen de pré-vention des conflits familiaux car il est organisé du vivant du parent.Il est possible d’associer, dans le même acte, ses enfants et petits-enfants : on parle alors de donation-partage transgénérationnelle. Les enfants doivent cependant accepter que leurs propres enfants prennent leur place.

comment Le mettre en pLace ?Rencontrez votre notaire pour discuter de l’opportunité d’y recourir et évaluer son coût (fonction de la valeur des biens transmis). Les parents doivent veil-ler à pas se démunir, ni trop ni trop tôt. Il est ainsi prudent d’estimer ses besoins actuels et futurs.

objectif de L’acte : protégerSon conjoint en augmentantSeS droitS SucceSSorauxCette libéralité, couramment appelée « donation au dernier vivant », est établie en cours de mariage et prend effet au décès. Elle est habituellement établie par chacun des conjoints qui se consentent des donations réciproques. Selon la loi, au décès du premier époux et en présence d’enfants, le conjoint survivant hérite soit du quart du patrimoine du défunt en pleine propriété, soit de la totalité en usufruit. Les enfants se partagent le reste.

La donation entre époux permet d’augmenter les droits successoraux du survivant ou de lui laisser davantage de choix. Elle permet donc au couple de se protéger au-delà de ce que la loi a prévu. Le divorce entraîne la révocation de plein droit de ce type de donation.

comment Le mettre en pLace ?L’acte peut être rédigé à tout moment de l’union. Prenez contact avec votre notaire. Comptez entre 350 et 400 € (avec inscription au FCDDV, lire page 11) pour les deux actes de donations entre époux.

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La Lettre

objectif de L’acte : prévoir Le jour oùiL Sera impoSSibLede gérer SeS affaireSSi un jour vos facultés sont altérées de telle façon que vous n’êtes plus en mesure de manifester votre volonté (du fait d’une maladie ou de la v iei l lesse), vos proches devront, pour agir à votre place ou vous assis-ter, demander au juge d’ou-vrir une tutelle ou une curatelle ou à être nommé dans le cadre d’une habi-litation familiale.

Le mandat de protection future est une alternative efficace. Il vous per-met d’organiser, à l’avance, votre propre protection. C’est vous qui choi-sissez une personne (ou plusieurs) qui s’occupera de vous et/ou de votre patrimoine pour le jour où vous ne serez plus en état de le faire vous-même. Vous définissez librement l’étendue de la mission que vous lui confiez en précisant ce qui vous paraît important.

comment Le mettre en pLace ?Il est conseillé de recourir aux services d’un notaire, d’autant qu’un mandat notarié est plus efficace. Vous pourrez en effet confier de plus larges pouvoirs à votre mandataire qui pourra accomplir seul non seu-lement des actes de gestion mais aussi prendre les décisions plus importantes (vendre des biens immobiliers, les mettre en location, percevoir et placer des capitaux, etc.). Par ailleurs, le notaire contrôlera l’activité du mandataire, une fois le mandat en action.Comptez 400 € environ pour un mandat notarié.

Rosine Maiolo

objectif de L’acte : décider de La répartitionde SeS bienS à Son décèSSans testament, vos biens seront répartis entre les héritiers désignés par la loi (notamment vos enfants et votre époux ou épouse. Si cela ne vous convient pas, un testament s’impose. Il est ainsi particuliè-rement conseillé aux partenaires de Pacs qui, selon la loi, n’héritent pas l’un de l’autre.

Grâce au testament, vous pouvez : donner plus à un héritier (notamment votre conjoint) , en déshériter certains (sauf vos enfants) , gratifier des personnes étrangères à votre famille ou des associations, ou encore désigner un tuteur pour vos enfants mineurs.

comment Le mettre en pLace ?Vous pouvez rédiger seul votre testament olographe. Pour être valable, il doit être entièrement rédigé de votre main, signé et daté. Afin de le protéger, faites-le inscrire, par un notaire, au Fichier central des dispositions de dernières volontés. Pour éviter tout risque d’erreur, le notaire peut aussi vous conseiller et rédiger un modèle de testament. Non seulement les risques de destruction ou de perte sont écartés puisqu’il conserve l’original et l’enregistre au Fichier central, mais vous avez aussi la garantie que toutes les dispositions prises sont valables. Comptez 150 € environ, variables selon la complexité du testament.

LE MAndAt dE protEctIon FuturE

5 Le teStament

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L’indivision, une situation inconfortable

Qu’est-ce que l’indivision ?L’indivision correspond à la situa-tion dans laquelle un bien est détenu non pas par un, mais par plusieurs propriétaires indivisaires. Chacun est propriétaire du bien dans des proportions soit iden-tiques, soit différentes.L’indivision peut être choisie, par exemple pour acheter un bien immobilier à deux. Mais elle est souvent subie. Ainsi, en cas de divorce, les ex-époux se retrouvent en indivision sur leurs biens com-muns jusqu’à la liquidation de la communauté. Lors d’une succes-sion, les héritiers sont en indivision tant que le partage successoral n’a pas eu lieu.

Pourquoi certains héritiers restent-ils en indivision après une succession ?Certains héritiers restent en indi-vision par choix, afin de conserver

un bien en commun, ne pas frag-menter une propriété, ou maintenir dans les lieux un membre de la famille. De plus, certains biens tels qu’un commerce ou une entreprise s’avèrent difficiles à partager. Le maintien en indivision peut égale-ment résulter d’un souci d’écono-mie, pour éviter les frais de partage.

Quels sont les inconvénients de l’indivision après une succession ?L’indivision est une excellente solution dans certains cas, si les héritiers sont unis et si la gestion des biens est sans difficulté. Néanmoins, les désaccords sont fréquents.Les décisions les plus importantes (mise en vente, conclusion d’un bail…) nécessitent soit l’unanimité, soit une majorité des deux tiers. Seuls les actes conservatoires peuvent être décidés par un seul

indivisaire, par exemple la répara-tion d’une toiture dégradée. Autres causes de discussion voire de conflit, l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui habite le bien, la récupération des sommes avancées pour effectuer des travaux urgents…Par ailleurs, l’indivision est pré-caire, car le Code civil prévoit que nul n’est forcé de rester dans l’in-division. Les indivisaires rachètent parfois les parts de l’un d’entre eux – ils disposent d’ailleurs d’un droit de préemption – ou se mettent d’ac-cord pour vendre le bien. Mais le seul recours est parfois une procé-dure judiciaire.

Comment faciliter la gestion d’une indivision ?Un des indivisaires peut être man-daté par les autres pour la gestion courante, grâce à un mandat tacite ou notarié. Il est possible de mettre en place une convention d’indivision qui définit, en quelque sorte, les règles du jeu. L’inter-vention du notaire, obligatoire pour les biens immobiliers, per-mettra de rédiger une convention sur mesure.

Peut-on éviter l’indivision ?Au moment de préparer votre suc-cession, réfléchissez avec votre notaire à des solutions qui éviteront à vos héritiers de se retrouver en indivision. Si la discorde n’est pas une fatalité, cette situation juri-dique instable est néanmoins inconfortable.

L’indivision est fréquente après une succession. Lorsqu’elle se prolonge, elle engendre souvent des conflits familiaux. Le point pour mieux vivre cette situation délicate, en sortir ou l’éviter.


La Lettre

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La Lettre · 2019. 1. 25. · La Lettre Septembre 2018 N°20 3 « La médiation est fondée sur une analyse objective et impartiale de la situation » L’actu du mois En activité