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C Hesse
La promotion immobilière en 1970In: Economie et statistique, N°36, Juillet-Août 1972. pp. 39-47.
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Hesse C. La promotion immobilière en 1970. In: Economie et statistique, N°36, Juillet-Août 1972. pp. 39-47.
doi : 10.3406/estat.1972.1229
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/estat_0336-1454_1972_num_36_1_1229
SOB TROIS COLONNES
La promotion immobilière en 1970
6 Sur les 480000 logements mis en chantier en France en 1970, 130000 environ l'ont été par des sociétés de promotion immobilière. Une première anal/se de leurs différents cadres juridiques et financiers
et des types de services rendus — de la recherche du terrain à la vente des logements — est possible après qu'une enquête a été [effectuée par l'I.N.S.E.E. auprès de 630 entreprises.
Le développement de la promotion immobilière est un phénomène récent. Au XTXe siècle, les immeubles étaient le plus souvent construits en vue de la location et le propriétaire qui effectuait un tel placement finançait lui-même la totalité de l'opération. Il récupérait capital et intérêt au fur et à mesure du versement des loyers. Quand, après la première guerre mondiale, l'inflation et le blocage des loyers rendirent moins rentable la construction locative, se développa la construction en co-pro- priété; souvent l'initiative revenait à un entrepreneur de bâtiment ou à un architecte qui rassemblait un groupe de futurs copropriétaires en passant avec eux des marchés de travaux individuels. Mais c'est la loi du 28 juin 1938 qui, en créant le cadre juridique adapté, permit, après la dernière guerre, l'essor de la construction en copropriété et la naissance de la promotion immobilière sous sa forme actuelle : le promoteur est celui qui gère un capital placé dans l'immobilier et dont la réalisation s'effectue par des ventes ou des cessions de droits sociaux à l'acquéreur et non plus sous forme de perception de loyers.
La plupart du temps, ce ne sont pas les futurs co-propriétaires qui ont l'initiative de la création d'une société «loi de 1938», et la promotion peut s'analyser comme la somme des interventions suivantes : — le choix d'un terrain à construire et la conception d'une opération susceptible d'être rentable;
— la réunion dans une société d'investisseurs amorçant le financement de l'opération avant que le relais ne soit pris par les futurs co-propriétaires; — la gestion financière et administrative du programme par un mandataire qui agit au nom de la société vis-à-vis de l'entrepreneur, de l'architecte et de l'Administration ; — la commercialisation du programme qui consiste à trouver le plus rapidement possible des candidats co-propriétaires qui, en rachetant les parts aux investisseurs initiaux, permettent à ceux-ci de récupérer leur mise majorée d'une plus-value.
Si l'évolution de la législation fiscale permet maintenant le développement de la promotion sous forme de sociétés de vente directe (voir page 40 la définition de ces sociétés dites de « l'article 28 »), les fonctions de promoteur restent à peu près identiques même si elles s'exercent dans d'autres cadres juridiques : le promoteur 1 coordonne la mise en œuvre des moyens financiers, techniques et juridiques nécessaires au bon achèvement du programme, en tant que mandataire ou gérant de la société de construction; cette fonction peut être associée en amont, à la recherche des terrains, la conception des caractéristiques principales de la construction qui dépendent de la localisation, des possibilités d'aides de l'État, de la demande potentielle, etc., à la réunion des investisseurs susceptibles d'être intéressés par une
prise de participation dans le financement de l'opération. En aval, le promoteur peut assurer lui-même la commercialisation ou, sinon, la confier à une agence de vente. L'intégration est complète quand le promoteur assure l'ensemble de ces prestations de services et, en plus, apporte lui-même les capitaux propres de la société de construction.
Un des buts de l'enquête lancée par l'I.N.S.E.E. en avril 1971 sur l'activité de promotion immobilière en 1970 était de décrire quantitativement ces modalités juridiques et techniques d'intervention des promoteurs dans les programmes de construction qu'ils gèrent; les résultats portent aussi sur les activités annexes des promoteurs et la destination des logements construits.
N'ont été interrogés que les promoteurs privés spécialisés, les sociétés d'économie mixte de construction et certains grands promoteurs institutionnels. Les organismes d'H.L.M. ont été exclus du champ.
Plus des trois cinquièmes du champ théorique de l'enquête
Quelle est la part de la promotion dans la construction de logements? Une statistique du fichier des constructions neuves du ministère de l'Équipement permet de cerner approximativement le champ de la promotion, qu'elle soit exercée de façon permanente ou occasionnelle, à titre d'activité principale ou secondaire de l'entreprise. Les mises en chantier de logements en 1970 y sont ventilées selon le
1. Les statuts de la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs définissent ainsi l'activité de la profession : « Prendre de façon habituelle et dans le cadre d'une organisation permanente l'initiative de réalisations immobilières et assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l'étude, l'exécution et la mise à disposition des usagers de programmes de construction ».
39
LA LÉGISLATION SUR LA PROMOTION IMMOBILIÈRE
1. Les « sociétés de construction »
• Sociétés de construction en copropriété. Avant la loi du 16 juillet 1971, elles étaient régies par celle du 28 juin 1938 et les textes qui l'avaient modifiée et complétée (loi du 4 février 1943, du 7 février 1953, décrets du 10 novembre 1954, du 20 mai 1955, loi du 15 mars 1963). Elles ont pour objet : — soit la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance; — soit, seulement, la gestion et l'entretien des immeubles ainsi divisés. Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la réalisation de l'objet social. Ils peuvent céder leurs parts et, en fait, ces cessions sont extrêmement fréquentes dans la pratique, la société étant souvent constituée à l'origine par des investisseurs qui visent à réaliser des bénéfices en cédant leurs parts le plus tôt possible aux candidats acquéreurs des logements. Cette formule avait pour inconvénient avant la loi du 16 juillet 1971 de mêler des associés ayant des intérêts divergents : les promoteurs financiers et les acquéreurs. Ces derniers ne pouvaient pas toujours prévoir le montant final des appels de fonds auxquels ils seraient obligés de répondre pour l'attribution de leurs logements. • La « formule de Grenoble ». Elle s'était développée dans le Sud-Est avant la dernière guerre. Techniquement elle est analogue à la formule des sociétés régies par la loi de 1938; la différence essentielle, d'ordre juridique, porte sur les règles de majorité et d'administration du groupe syndical, notamment en ce qui concerne la procédure engagée à l'encontre d'un associé qui serait défaillant. • Les sociétés coopératives de constructions régies par la loi du 10 septembre 1947. Leur statut s'inspire souvent de celui des sociétés « loi de 1938 » ou se réfère à la loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales. La loi du 16 juillet 1971 les soumet à des obligations nouvelles dont il sera question plus loin. • Les sociétés civiles de construction pour la vente. Elles ont servi de plus en plus de supports juridiques aux programmes après que la loi
tde Finances rectificative du 23 décembre 1964, par son article 28, les a soustraites du champ d'application de l'impôt sur les sociétés. Chaque associé est personnellement imposé pour sa part du bénéfice social. A partir de 1965 la fiscalité appliquée sur la valeur des ventes de ces sociétés est devenue identique à celle qui pèse sur les sociétés en co-pro- priété : même taux de T.V.A. sur les ventes et même imposition sur les plus-values; le prélèvement libératoire au taux de 15 % (puis 25 % entre 1968 et 1970) est possible sous certaines conditions (caractère occasionnel ou secondaire du profit de construction); le bénéfice est exonéré d'impôt en cas de réemploi du capital récupéré après l'opération.
2. La loi du 3 janvier 1967
La loi du 3 janvier 1967 réglemente les ventes d'immeubles avant achèvement : elle codifie les ventes à terme et en état futur d'achèvement, en assurant aux acquéreurs le bon achèvement de l'immeuble ou, sinon, le remboursement des fonds versés ainsi que des garanties contre les vices éventuels de construction.
3. La loi du 16 juillet 1971
/Z restait encore à mettre en place des garanties analogues dans les cas de sociétés de co-propriété et de coopératives. C'est un des objets de la loi du 16 juillet 1971 qui institue le « contrat de promotion immobilière » obligatoire en cas de construction intervenant dans le cadre de Vex- société en co-propriété, « loi de 1938 », société coopérative ou « formule de Grenoble », c'est-à-dire en fait dans le cas où il n'est pas procédé à des ventes directes permettant l'application de la loi du 3 janvier 1967, mais à des attributions de lots. Le contrat de promotion immobilière augmente à la fois les responsabilités et les pouvoirs du promoteur vis-à-vis de la société de construction maître d'ouvrage; d'une part, comme mandataire il est garant de l'exécution des obligations des personnes avec lesquelles il traite pour le compte du maître d'ouvrage (architecte, entre
preneur, notamment); d'autre part par le contrat conclu avec la société de construction, il doit assurer une obligation de résultats au prix convenu et produire une caution bancaire.
type de constructeur et la destination (tableau 1).
Si l'on exclut les constructions des organismes H.L.M., des collectivités locales, et celles des particuliers en vue de l'occupation personnelle comme résidence principale ou secondaire (y compris l'accession à la propriété sous le régime H.L.M. inscrite à la rubrique « location vente ») il reste 203 379 logements, mis en chantier en 1970 par : • Les particuliers en vue de la vente et de la location (37 279). • Les sociétés, quelle que soit la destination (166 100).
Signalons que cette rubrique comprend souvent les entreprises individuelles de promotion : d'une part, quand ces dernières construisent sous couvert de société immobilière, le constructeur déclaré est généralement cette société; d'autre part, quand un particulier est reconnu comme promoteur son programme est inscrit à la rubrique société. De ce fait, on peut admettre que le nombre de mises en chantier par les promoteurs privés et semi-publics s'est situé entre 160 et 180 000 en 1970.
Pour retrouver le champ théorique de l'enquête il convient d'exclure de l'activité de promotion les unités suivantes : • Les entreprises qui désirent réaliser la valeur d'un terrain (dans le cas, notamment, où le terrain est devenu disponible après le déménagement de l'entreprise à la suite d'une mesure de décentralisation), jugent rentable de vendre construit et se lancent dans une opération immobilière limitée; • Les entreprises ayant construit des logements sans qu'il s'agisse de l'objet principal de leur activité. C'est le cas d'un certain nombre : — d'agents immobiliers et administrateurs d'immeubles y compris les entreprises spécialisées dans la commercialisation de logements neufs pour le compte de promoteurs; la moitié de ces entreprises ont été touchées par une enquête de l'I.N.S.E.E. en 1969; elles avaient 8 600 logements proposés à la vente au 1er janvier 1968 dans le cadre d'une activité secondaire de promotion et 6 150 de ces logements étaient en cours de construction; — des entrepreneurs de bâtiment et de travaux publics. L'enquête annuelle du ministère de l'Équipement et du Logement a permis de recenser 150 entreprises de plus de 50 salariés dans
40
ce secteur ayant mis près de 9 000 logements en chantier en 1970 dans le cadre d'une activité de promotion immobilière; — des architectes, maîtres d'œuvre en bâtiment, bureaux d'études et autres prestataires de service dont l'importance de l'activité de promotion est encore mal connue; — des promoteurs « financiers » dont le chiffre d'affaires provient principalement du produit de participations financières dans des programmes qu'ils ont sélectionnés. Ils peuvent en plus contribuer à la gestion technique et financière de la construction à côté du promoteur proprement dit. C'est le cas notamment de la S.INV.IM. (Société d'investissements immobiliers de France); — des sociétés immobilières d'investissements constituées par la loi du 15 mars 1963; d'après leurs statuts elles ont pour objet exclusif l'exploitation d'immeubles locatifs et ne sont pas comprises dans le champ de l'enquête bien qu'elles puissent construire leurs logements sans faire appel aux services d'un promoteur. Le nombre de logements en cours ou en projet était de l'ordre de 10 000 fin 1968.
• Si on évalue à 30000 le nombre de ces logements construits à titre d'activité secondaire par des sociétés, et qui étaient exclus du champ théorique de l'enquête, on peut estimer que l'importance de ce dernier est mesurée par un nombre de mises en chantier en 1970 compris entre 130000 et 150 000; les 3/5 du champ ont été couverts par les résultats de l'enquête.
En effet 86 803 logements ont été mis en chantier par les promoteurs de l'échantillon. Pour permettre une meilleure interprétation des résultats, on a séparé des promoteurs privés cinq entreprises de promotion qui travaillent partiellement dans un cadre institutionnel. Il s'agit de la S.C.I.C. (Société centrale de la Caisse des dépôts), de la S.A. CI. (Société auxiliaire de construction immobilière), de la S.E.C.I.M. (Société d'études et de constructions immobilières) ; du C.A.PRO.G.IM. (Centre administratif de promotion et de gestion immobilière) et de la S.A.P.L.O. (Société auxiliaire de promotion du logement), filiale de l'O.C.I.L. (Office central interprofessionnel du logement). Ces promoteurs réalisent une fraction de leurs constructions dans le cadre de sociétés anonymes
LE TAUX DE COUVERTURE DE L'ENQUÊTE Le fichier de lancement d'enquête n'était pas exhaustif; en effet l'activité de promotion n'a été prise en compte que récemment dans la nomenclature officielle des activités si bien qu'un certain nombre de promoteurs classés en agence immobilière, administrateur d'immeuble, architecte, maître d'œuvre en bâtiment, etc., ou même ne possédant pas de numéro LN.S.E.E. n'ont pu être interrogés. D'autre part certains promoteurs changent d'adresse en fonction de la localisation de leurs programmes et il est difficile de les joindre, ce
qui explique un nombre important de retours à l'envoyeur. Si l'on tient compte en outre des non-réponses volontaires, 18% des questionnaires ne sont pas revenus et il a été impossible d'effectuer un redressement. Parmi les questionnaires parvenus à VI.N.S.E.E., 22% provenaient d'entreprises « hors champ », 7 % des entreprises avaient cessé définitivement l'activité de promoteur et 6 % l'avait interrompu provisoirement. La quasi-totalité des questionnaires restants ont pu être exploités.
La structure de l'échantillon
Promoteurs institutionnels Sociétés d'économie mixte
Ensemble
Nombre d'entreprises
525 5
106
636
Effectifs salariés
5194 2141
905
8 240
En 1970 Nombre de mises en chantier de logements
51076 27 642 8085
86 803
TABLEAU 1. Répartition des logements commencés en 1970 selon la catégorie de constructeurs et la destination
Destination
Occupation personnelle
Vente
Location meublée
Ensemble
Catégorie de constructeurs
Particuliers
102 920
24 337
18 369
12169
773
622
12 919
172 109
Organismes d'H.L.M.
-
2 312
14 955
122 888
-
13
-
140 168
État Départements Communes
-
171
-
877
142
1998
172
3 360
Sociétés
-
128 635
4 084
25 205
1382
1838
4 956
166 100
Ensemble
102 920
155 455
37 408
161 139
2 297
4 471
18 047
481 737
Source : ministère de l'Équipement et du Logement.
CHRONIQUES 41
TABLEAU 2. Répartition des entreprises selon le nombre de mises en chantier
Entreprises ayant mis en chantier
en 1970
Plus de 500 logements. De 200 à 499 logements. Moins de 200 logements.
Ensemble
Nombre d'entreprises
en région parisienne
1° 8
29 104
141
en province
Promotei 5
28 351
384
en France entière
urs privés 13 57
455
525
Nombre de mises en
en région parisienne
4 889 9 069 7 084
21042
en province
4 233 8 688
17113
30034
2° Sociétés d'économie mixte
chantier
en France entière
9122 17 757 24197
51076
(à l'exception des S.E.M. gérées par la S.C.I.C., la S.A.C.I., la S.E.C.I.M. et la C.A.PRO.G.IM.)
Plus de 500 logements. De 200 à 499 logements. Moins de 200 logements.
Ensemble
2 2
10
14
0 10 82
92
3° Ensemble promoteurs privés (à l'exception de la S.C.I.C.,
la C.A.P.R.O.G.I.M., la S.A.P.L.0 Plus de 500 logements . De 200 à 499 logements. Moins de 200 logements.
Ensemble
10 31
114
155
5 38
433
476
2 12 92
106
1973 854 215
3 042
0 3 079 1964
5 043
1973 3 933 2179
8 085
et sociétés d'économie mixte la S.A.C.I., la S.E.C.I.M., . et les S.E.M. qu'elles gèrent)
15 69
547
631
6 862 9 923 7 299
24 084
4 233 11767 19 077
35 077
11095 21690 26 376
59161
TABLEAU 3. Le rayonnement géographique des entreprises de promotion
(à l'exception de la S.C.I.C, la S.A.C.I., la S.E.C.I.M., la C.A.PRO.G.IM. et la S.A.P.L.O. et des sociétés d'économie mixte qu'elles gèrent)
Nombre d'entreprises ayant
Une seule agence locale Plusieurs agences situées dans plusieurs villes, et dans
une seule région de programme Plusieurs agences situées dans des régions de pro
grammes différentes dont :
Dans 2 régions de programme , Dans 3 régions de programme Dans plus de 3 régions de programme
Total
Promoteurs privés
488
12
25
18 2 5
525
Sociétés d'économie mixte (1)
103
1
2
106
Ensemble
591
13
27
19 3 5
631
d'H.L.M. ou de sociétés d'économie mixtes mais effectuent aussi une part importante de leurs programmes, sous couvert de sociétés civiles ordinaires (notamment la S.C.I.C, la S.A.C.I. et la S.A.P.L.O.).
Afin d'éviter des doubles emplois, la rubrique « sociétés d'économie mixte », ne comprend pas celles qui sont gérées par ces cinq promoteurs : les résultats concernant ces S.E.M. (nombre de mises en chantier, par exemple) ont été regroupés avec les résultats d'ensemble sur l'activité des promoteurs « institutionnels » effectuant la gestion de leurs programmes.
La promotion est peu concentrée
Mis à part les grands promoteurs institutionnels, ce sont les petites et moyennes entreprises qui prédominent dans le secteur privé ou d'économie mixte (tableau 2). En 1970, le nombre moyen de mises en chantier par entreprise n'a pas dépassé 94 et seulement 84 promoteurs sur 631 ont commencé plus de 200 logements la même année. Ces chiffres surestiment l'importance moyenne de l'entreprise de promotion dans la mesure où l'échantillon étudié n'est pas suffisamment représentatif en ce qui concerne l'activité des plus petites entreprises. Entre autres, ont été exclus les promoteurs ayant interrompu provisoirement leur activité en 1970.
Cette faible concentration s'explique par le cloisonnement géographique du marché des logements dû essentiellement au caractère foncier du produit : l'activité de promotion dépasse rarement le cadre local.
Si l'on excepte les cinq entreprises citées dans la rubrique « promoteurs institutionnels » l'on constate que sur 631 promoteurs, 40 seulement ont des agences situées dans plusieurs villes et parmi ces derniers 27 seulement excer- cent leur activité dans plusieurs régions de programme (tableau 3).
Inégale répartition par région
Les résultats qui suivent doivent être interprétés avec une extrême prudence car la représentativité de l'échantillon n'est pas nécessairement égale dans toutes les régions. Toutefois des conclusions certaines peuvent être retirées de l'examen de l'implantation régionale des promoteurs (tableau 4).
42
Parmi ceux-ci ont été exclus : la S.C.I.C. et la S.A.C.I. et la S.E.C.IM. dont l'activité s'étend sur plusieurs régions, ainsi que la S.A.P.L.O. opérant essentiellement en Région parisienne et le C.A.PRO.G.IM. réalisant des programmes en Picardie. Les promoteurs ont été classés selon la région de leur siège social. Leur nombre de mises en chantier peut être comparé à ceux tirés des statistiques du ministère de l'Équipement concernant l'ensemble des constructeurs.
La part prise par les promoteurs dans la construction de logements varie considérablement selon la région. C'est en Région parisienne qu'elle est la plus importante avec ensuite, loin derrière, les régions du Sud-Est, du Midi- Pyrénées, de la Lorraine et de la Bourgogne. Il semblerait que certaines régions comme le Nord, le Sud-Ouest (Aquitaine, Poitou- Charen- tes) soient relativement négligées par les promoteurs.
Une société par programme
Cette formule a pour avantage la réunion plus facile du « tour de table » c'est-à-dire de l'ensemble des investisseurs (personnes physiques ou morales) qui apportent les fonds propres initiaux permettant de financer un programme en attendant que les acquéreurs prennent le relais. En 1970, 85,6 % des programmes étaient revêtus d'un tel cadre juridique. Les promoteurs qui préfèrent créer des sociétés immobilières par programme représentent 81,8 % de l'ensemble et le nombre moyen de leurs mises en chantier est nettement supérieur à celui des promoteurs qui agissent de préférence directement (tableau 5).
Ce résultat ne doit pas étonner : l'entreprise de promotion qui détient un capital limité peut étendre plus facilement son activité en faisant appel à d'autres investisseurs pour constituer des sociétés comme support juridique de ses programmes : le risque de l'investisseur est en effet restreint car il ne dépend pas des aléas que peut subir la réalisation des autres opérations du promoteur. Après la loi de finances rectificative de décembre 1964 qui permettait aux promoteurs de se prévaloir de certains avantages fiscaux, la construction sous couvert de sociétés civiles de vente directe (dites « sociétés de l'article 28 ») a pris une place prépondérante, puisqu'en 1970 cette formule était choisie dans 77 % des cas comme support juridique. L'interven-
TABLEAU 4. Répartition géographique du nombre d'entreprises et de mises en chantier des promoteurs privés et des S.E.M.
(à l'exception des S.E.M. gérées par la S.C.I.C., la S.A.C.I., la S.E.C.I.M. et la C.A.PRO.G.IM.)
Région parisienne Champagne Picardie Haute-Normandie Centre Basse-Normandie Bourgogne Nord Lorraine Alsace Franche-Comté Loire Bretagne Poitou-Charentes Aquitaine Midi-Pyrénées Limousin Auvergne Languedoc Rhône- Alpes Provence-Côte d'Azur-Corse
France entière
Nombre d'entreprises
155 9 8
14 25 5
25 10 23 30 8
22 23 9
32 25 7
17 24 82 78
631
Nombre de mises
en chantier de ces entreprises
24 084 1054
704 813
1213 142
1359 959
2 481 1122 2 030 2 225 2167
350 1194 2 739
376 1884 1221 5 808 5 236
59161
Nombre de mises en
chantier total dans
la région (1)
105 873 11559 10 671 12 893 16 427 9153
12 562 22 939 16 985 12 858 8 973
23 797 22 573 10 221 23 413 20 274 6 240 9 754
20 987 50 225 53 360
481 737
Part de la construction des promoteurs de l'échantillon en pourcentage
22,7 9,1 6,6 6,3 7,4 1,6
10,8 4,2
14,6 8,7
22,6 9,3 9,6 3,4 5,1
13,5 6,0 9,7 5,8
11,6 9,8
12,3
1. Source : ministère de l'Équipement et du logement.
TABLEAU 5. Répartition des promoteurs privés (selon qu'ils agissent ou non avec l'intermédiaire de sociétés de construction)
Promoteurs agissant principalement sans l'intermédiaire de sociétés de construction
Par l'intermédiaire de sociétés de construction
Ensemble
Nombre d'entreprises
101 424
525
Nombre de mises
en chantier
5 004 46 072
51076
Nombre moyen de mises en chantier par promoteur
50 109
97
CHRONIQUES 43
TABLEAU 6. Répartition des programmes des promoteurs privés selon le type de support juridique (en pourcentage).
Programmes effectués directement par le promoteur. . . Programmes effectués sous couvert d'une société de
construction dont :
Sociétés « loi de 1938 » Sociétés « article 28 » Sociétés « parts de Grenoble » Coopératives de droit privé. Autres
Total
Région parisienne
7,3
92,7
20,8 70,8 0,4 3,7 4,3
100,0
Province
18,8
81,2
23,5 62,1 1,4 9,6 3,4
100,0
France entière
14,4
85,6
22,4 65,6 1,0 7,2 3,8
100,0
TABLEAU 8. Répartition du chiffre d'affaires des promoteurs (en valeur absolue)
En milliers de F
Chiffres d'affaires toutes taxes compri-
1.1. Gestion de programmes de
1.2. Commercialisation de programmes de construction. . .
1.3. Gestion et commercialisation de programmes non ventilées
1.4. Activité d'agence immobilière. 1.5. Activité d'administrateur d'im-
1.7. Activité de maître-d'œuvre en
1.8. Autres prestations de service.. 2. Activités donnant lieu à ventes. . . .
2.1 . Réalisation directe de program-
2.3. Activité de marchand de biens. 2.4. Autres
3. Activités financières ou de location. 3.1. Produits des participations f
inancières dans les program-
3.2. Produits de location 3.3. Autres
Promoteurs privés
925 339 787 586 329 215
167109
61663
45 347 13 232
10 903 10 358
9727 10 876
384 795
344 453 16 621 14 828 8 893
73 576
40471 25 092 8 013
1. A l'exception des S.E.M. gérées parla S.C.I.C, la
Promoteurs institutionnels
182 391 154 331 146 652
90 065
1799
51095
3 693
7 679
7 679
S.A.C.I., laS.E.
Sociétés d'économie mixte (1)
353 705 324 798 10 058
2 461
291
3 936 3 370
202 108
196 514 5 569
25 " 112 632
434 111 928
270
Ensemble
1 461 435 1266715
485 925
259635
63 462
45 347 13 232
62 289 10 358
13 663 17 939
586 903
540 967 22190 14 828 8918
193 887
40 905 137 020 15 962
C.I.M. et le C.A.PRO.G.I.M.
tion sous couvert de sociétés de copropriété ou de coopératives qui avait été à l'origine de la promotion est aujourd'hui en déclin (tableau 6).
Comment sont intégrées les fonctions des promoteurs dans les sociétés immobilières créées à l'occasion d'un programme? Ils interviennent très souvent à l'origine de l'opération : 89 % des promoteurs recherchent les terrains constructibles et 85 % d'entre eux montent et conçoivent le programme de construction. Par contre, la commercialisation des programmes (effectuée par 72 % des promoteurs) et la participation au financement (50 % des promoteurs seulement) est moins générale (tableau 7).
On peut donc conclure que l'intégration des fonctions est le plus souvent réalisée pour la recherche des terrains, la conception originale de l'opération et la gestion des programmes en cours. Cette intégration, plus faible pour les petits promoteurs (notamment ceux travaillant sans salariés), est à peu près totale pour les treize plus grandes entreprises privées.
Mais six seulement de ces dernières participent au financement; en effet, le plus souvent elles appartiennent à un groupe financier où la société qui finance les programmes est juridiquement distincte de la société de promotion qui ne joue qu'un rôle de prestataire de services.
Décomposition du chiffre d'affaires des promoteurs
Selon le mode juridique d'intervention de l'entreprise, son chiffre d'affaires s'exprime en montant des ventes (par exemple, cas des promoteurs « directs »), en honoraires rémunérant une prestation de services (cas des promoteurs mandataires) ou en produit de partici- dations financières (cas des promoteurs vendeurs) [tableau 8]. Dans la répartition des activités en pourcentage (tableau 9), on a tenté de rendre homogènes ces différents types de chiffres d'affaires en pondérant les ventes par un coefficient 2 pour retrouver le montant des honoraires de prestations de services et de produits de partici-
2. La part des frais de gestion, de commercialisation d'un programme, et en outre, celle de la plus-value réalisée par les investisseurs est mal connue. La fourchette d'estimation se situe entre 12 % et 25 %. Finalement on a supposé, pour fixer les idées, que cette part était égale à 20 %. 44
TABLEAU 7. Les fonctions des promoteurs dans les sociétés immobilières qu'ils gèrent selon le nombre de salariés
Pourcentage des entreprises effectuant en plus de la section des programmes
Le montage et la conception de l'opération .
Nombre de salariés
0
67 57 52 57
1 à 5
82 84 49 70
6 à 10
93 93 53 81
11 à 19
76 84 44 72
20 à 49
84 86 68 73
50 et plus
85 100 46 69
Ensemble
83 85 51 72
pations financières qui aurait été perçu par un promoteur intégré s'il avait agit sous couvert d'une société immobilière.
Le chiffre d'affaires de promotion comprend les honoraires de gestion et de commercialisation des programmes, le montant des ventes de logements construits directement et le produit des participations financières du promoteur dans les programmes de construction. L'importance de la promotion sous forme de réalisation directe de programmes de construction diminue quand s'accroît la taille de l'entreprise alors qu'augmente le produit des participations financières. Le premier phénomène est lié à la faible taille des promoteurs directs, ainsi qu'il a déjà été dit, le second signifie surtout que le financement par les petits promoteurs se fait le plus souvent avec leurs fonds personnels, distinctement de ceux de leur entreprise et n'a donc pu être comptabilisé (tableau 10). r La part hors promotion représente 20 % du total du chiffre d'affaires; ce sont les activités d'agent immobilier, d'administrateur d'immeubles, d'architecte et de maître d'ceuvre en bâtiment qui prédominent. L'activité de lotisseur est moins importante. Enfin 5 % du chiffre d'affaires consiste en produits de location.
Les promoteurs institutionnels sont des entreprises pures de prestations de services, le financement des opérations étant assuré par des sociétés distinctes du groupe auquel ils appartiennent. La S.C.I.C. et la S.A.C.I. continuent de gérer les immeubles locatifs après achèvement des programmes pour le compte des propriétaires (S.E.M. par exemple), ce qui explique l'importance dans leur chiffre d'affaires de cette activité d'administrateur d'immeubles.
Le produit des ventes des S.E.M. a été un peu supérieur à leurs produits
TABLEAU 9. Répartition du chiffre d'affaires des promoteurs (en pourcentage et après pondération des ventes)
1. Prestations de services 1.1. Gestion de programmes de construction 1.2. Commercialisation de programmes de
truction 1.3. Gestion et commercialisation de programmes
non ventilées 1.4. Activité d'agence immobilière 1.5. Activité d'administrateur d'immeubles 1.6. Activité d'architecte 1.7. Activité de maître d'oeuvre en bâtiment 1.8. Autres prestations de service
2. Ventes 2.1. Réalisation directe de programmes de
truction 2.2. Lotissements 2.3. Activités de marchand de biens 2.4. Autres
3. Activités financières ou de location 3.1. Produits de participations financières dans les
programmes de construction 3.2. Produits de location 3.3. Autres
Total dont :
Chiffre d'affaires «promotion» (rubriques 1.1. + 1.2. + 1.3. + 2.1. + 3.1.)
Promoteurs privés
68,6 34,8
12,9
9,4 2,7 2,3 2,2 2,0 2,3
16,1
14,4 0,7 0,6 0,4
8,4 5,2 1,7
100,0
79,9
Promoteurs institutionnels
1,2
33,1
2,4
100,0
59,5
Sociétés d'économie mixte (1)
AL 1,5
0,2
2,4 2,1
24,1 0,7
69,0 111 ■ i
0,3 68,6 0,1
100,0
25,6
1. A l'exception des S.E.H. gérées par la S.C.I.C, la S.A.C.I., la S.E.C.I.M. et le C.A.PRO.G.IM.
CHRONIQUES 45
TABLEAU 10. Pourcentage du chiffre d'affaires promotion des promoteurs privés selon le nombre de salariés de l'entreprise
Tranche de salariés
Pourcentage dans le chiffre d'affaires total
dont :
Produit de participations financières . . .
0 salarié
• 91,4
49,6 38,7 3,1
de 1 à 5 salariés
86,6
53,5 28,3 4,8
de 6 à 10 salariés
74,4
53,9 17,6 2,9
de 11 à 19 salariés
84,2
68,5 12,3 3,4
Plus de 20 salariés
78,4
56,4 8,4
13,6
Ensemble
79,9
57,1 14,4 8,4
TABLEAU 11. Ventilation des constructions mises en chantier par les promoteurs, selon la destination
Destination de la construction
Nombre de logements Pour la vente Pour la location
Nombre de m2 de bureaux, locaux industriels et commerciaux, parkings Pour la vente Pour la location
Types de promoteurs
Promoteurs privés
51076 49 460 1616
522 793 505 593 17 200
Promoteurs institutionnels
27 642 16 455 11187
72 202 53 374 18 828
Sociétés d'économie
mixte
8 085 3 877 4 208
48 576 34 297 14 279
Ensemble
86 803 69 792 17 011
643 571 593 264 50 307
TABLEAU 12. Ventilation des mises en chantier de logements par les promoteurs, selon le secteur de financement
Pourcentage du nombre des mises en chantier des logements dans les secteurs : H.L.M Primés dont :
Avec prêts du Crédit foncier Sans prêt du Crédit foncier
Autres
Total
Promoteurs privés
55,0
51,6 3,4
45,0
100,0
Promoteurs institutionnels
18,5 54,3
53,7 0,6
27,2
100,0
Sociétés d'économie
mixte
0,8 99,1
98,3 0,8 0,1
100,0
de location. En fait, ces derniers sont certainement sous-estimés, puisqu'un certain nombre de S.E.M. dont l'activité s'est bornée en 1970 à la gestion de leur patrimoine de logements locatifs n'ont pas répondu à l'enquête. Quant à la part du chiffre d'affaires provenant de prestations de services, elle est très faible.
Destination des constructions
• Les promoteurs immobiliers sont spécialisés dans la construction de logements
643 571 m2 de bureaux, locaux industriels et commerciaux, parkings, ont été mis en chantier en 1970 par les promoteurs de l'échantillon, contre 86 803 logements, c'est-à-dire, à l'estime, dix fois plus de m2. [Évaluée en francs courants, la part des logements représente plus de 80 % de la valeur des constructions par les promoteurs (tableau 11).
• A part les sociétés d'économie mixte et les promoteurs Institutionnels, les promoteurs construisent essentiellement en vue de la vente
Seulement 3,2 % des logements mis en chantier par les promoteurs privés étaient destinés à la location; par contre les sociétés d'économie mixte de construction ont surtout vocation à construire pour la location : plus de la
46
LES ENQUÊTES DE LM.N.S.E.E. SUR LA PROMOTION IMMOBILIÈRE
ULN.S.E.E. est directement responsable de deux enquêtes sur l'activité du secteur :
1. Enquête trimestrielle de conjoncture sur la construction immobilière auprès des promoteurs privés et publics
Les réponses sont qualitatives et portent sur l'état de la demande, les perspectives de mise en chantier, le mouvement des stocks, l'évolution des prix, l'importance des moyens de financement, etc. Elles permettent de connaître rapidement les tendances à court terme du marché des logements neufs.
2. Enquête annuelle sur l'activité de promotion Elle s'adresse aux promoteurs privés et aux sociétés d'économie mixte. Son but immédiat est l'étude de la structure de la profession. Le renouvellement de cette enquête permettra de suivre annuellement l'évolution de l'activité de la profession.
* * * Enfin, les directions régionales de VI.N.S.E.E. prêtent leur concours à l'enquête de «commercialisation des logements neufs » effectuée par le ministère de l'Équipement. Cette enquête permettra de suivre aussi bien à l'échelon national qu'à un niveau géographique très fin les déroulements des opérations de construction pour la vente, depuis , le permis de construire jusqu'à la commercialisation.
moitié des logements mis en chantier par les S.E.M. en 1970 avait une telle destination. De même le pourcentage des logements locatifs est élevé pour les promoteurs institutionnels qui gèrent un nombre important de programmes de sociétés d'économie mixte.
• La majeure partie des promoteurs construisent des logements primés
C'est le cas, naturellement, des sociétés d'économie mixte qui construisent la quasi-totalité de leurs logements avec des prêts du Crédit foncier. Les promoteurs institutionnels gèrent un nombre assez important de sociétés anonymes d'H.L.M. (essentiellement la S.C.I.C. et la S.A.P.L.O.) en plus des S.E.M. de la S.C.I.C, la S.A.C.I., la S.E.C.I.M. et la C.A.PRO.G.IM.
Enfin la majeure partie des logements mis en chantier par les promoteurs privés en 1970 étaient assortis d'une prime (55 % dont 51,6 % avec un prêt de Crédit foncier) [tableau 12].
• Le prix moyen des logements : 111800 F
Ce prix a été calculé sur un ensemble de 35 128 logements vendus par les promoteurs dont 29 321 par les entreprises privées 3.
Le prix moyen est de 113 000 pour ces derniers et 105 500 pour les promoteurs institutionnels, y compris les S.E.M.
C. HESSE ■
3. Un certain nombre d'entreprises parmi les S.E.M. et les promoteurs institutionnels n'ont pas répondu à la question sur le nombre de logements vendus ou sur le montant des ventes; par contre les réponses des promoteurs privés étaient complètes : le faible nombre des ventes de ces derniers reflète la crise du marché immobilier en 1970.
lescottectians deVmsëe
SERIE M " MÉNAGES" NO 14
La consommation alimentaire
des Français Année 1970
par Denise Richard
Cette enquête annuelle fournit une mesure directe de la consommation alimentaire des ménages sous toutes ses formes. Elle .permet d'évaluer la consommation totale de chaque produit en valeur et en quantité et d'étudier la répartition de la consommation, d'une part entre les canaux de distribution, d'autre part entre les différentes catégories de ménages. Cette enquête situe également la consommation alimentaire de 1970 dans la ligne des évolutions à moyen terme constatées depuis plus de cinq ans, et dégage certaines tendances telles que le déplacement rapide des achats vers le commerce intégré et les supermarchés.
Prix : 20 F
EN VENTE : A IM.N.S.E.E. - 29. quai Branly, ParIs-7* - C.C.P. Parie 9063-62. Dans toutes les Directions Régionales de 1'I.N.S.E.E., et chez les libraires spécialisés.
SP 119
CHRONIQUES 47
