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La réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme
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PREAMBULE
Quelques dates pour situerla réforme du permis de construire
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Le permis de construire en quelques dates
1852 : décret relatif aux rues de Paris – contrôle administratif préalable des constructions à Paris – se conformer à un alignement et à un nivellement de la voie publique au devant de son terrain
1859 : première réglementation des hauteurs de construction en fonction de la largeur des rues à Paris
1914 : arrêt du Conseil d’État « GOMEL » qui introduit pour la première fois le vocable de « permis de construire »
1945 : ordonnance du 27 octobre 1945 relative au rétablissement de la légalité républicaine qui abroge un acte législatif de juin 1943, en reprend l’essentiel du contenu et fait du permis de construire, obligatoire dans les communes de plus de 2.000 habitants, une autorisation unique
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Le permis de construire en quelques dates1967 : loi d’orientation foncière – avant 1967 le permis de construire contrôle les règles d’urbanisme et certaines normes de
construction (hygiène, sécurité, confort) – après 1967, plus de
contrôle a priori de règles de construction (engagement du
demandeur à respecter ces règles)
1969 : régime de dispense de permis de construire si POS, ZAC ou
lotissement avec règlement simplifié d’urbanisme
1976 et 1977 : suppression de ce régime de dispense et loi sur
l’architecture
1986 : loi de simplification administrative et restriction de
l’obligation de permis de construire avec la déclaration de
travaux. Cette simplification génère un problème de champ
d’application, car en fait la DT est un PC simplifié
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Le permis de construire en quelques dates1992 : rapport du Conseil d’État «l’urbanisme, pour un droit plus efficace » - problèmes de champ d’application, complexité du droit
1996 et 1997 : nouvelle tentative de réforme du permis de construire qui aboutit à un projet de loi de simplification du permis de
construire et d’amélioration des documents d’urbanisme – dissolution de
l’assemblée nationale – changement de gouvernement et abandon de la
réforme
2000 et 2003 : loi « solidarité et renouvellement urbains », puis loi
« urbanisme et habitat » qui réforment en profondeur la planification
territoriale (SCOT et PLU) – la réforme des autorisations d’urbanisme
devient une nécessité.
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Le permis de construire en quelques dates
2002 à 2007 :
• comité d’évaluation de l’ADS et rapport « De Fleurieu » (IGE
CGPC) en 2003
• « déclic et expression d’une forte volonté politique » et GT
Pelletier (président de l’ANAH et avocat)
• rapport Pelletier de janvier 2005 : propositions permettant
d’améliorer la sécurité des autorisations d’urbanisme
• large concertation élus et professionnels
• la sécurité des autorisations d’urbanisme prend sa source dans
la qualité des documents d’urbanisme
• ordonnance du 08 décembre 2005 et loi du 13 juillet 2006
portant engagement national pour le logement
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PARTIE 1
Les objectifs de la réforme
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Une réforme attendue2.000.000 d’actes d’urbanisme par an dont 600.000 permis de construire
Une législation très touffue et complexe• Source d’insécurité pour les porteurs de projet et les communes
Critique unanime des usagers sur le caractère incertain des délais (la prévisibilité importe plus que la longueur du délai)
Fruit d’une large concertation• Un travail commun interministériel
• Une écoute de tous les acteurs depuis 2004 (collectivités locales, usagers, professionnels…)
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Les objectifs de la réforme
Clarifier le droit en diminuant le nombre d’autorisations et en unifiant les procédures d’instruction et de contrôle
Améliorer les conditions d’instruction des demandes en garantissant les délais d’instruction
Mieux préciser les responsabilités respectives de l’autorité compétente et des constructeurs pour limiter les risques juridiques
���� Faciliter l’acte de construire pour les citoyens
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Les textes de la réformeLes textes de la réformeL’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme
La loi n°2006- 872 du 13 juillet 2006 portant engagement nationalpour le logement (entrée en vigueur au 1er octobre 2007, délai de retrait unifié, 3 mois)
Le décret n°2006-958 du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire et modifiant le code de l’urbanisme (délai de validité du permis suspendu pendant l’instance contentieuse)
Le décret n°2006-1220 du 4 octobre 2006 relatif aux permis de construire délivrés à titre précaire (possibilité pour une construction de ne pas respecter les règles d’urbanisme)
Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations
Le décret n°2007-452 du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés
Le décret du 11 mai 2007 relatif à la restauration immobilière
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Les derniers textes
Le décret du 11 septembre 2007 relatif à la sécurité et à
l’accessibilité des établissements recevant du public et
des immeubles de grande hauteur
L’arrêté du 11 septembre 2007 : nouveaux formulaires
de demande et pièces annexes
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PARTIE 2
Les 6 points fondamentaux de la réforme
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Les 6 fondamentaux de la réforme
1. Les autorisations d’urbanisme sont réorganisées et clarifiées
2. Le contenu des dossiers de demande est précisé
3. Les procédures et les délais d’instruction sont encadrés
4. Le certificat d’urbanisme est simplifié
5. Le régime déclaratif est renforcé et élargi
6. Le contrôle de l’achèvement des travaux est réorganisé
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1. Les autorisations sont réorganisées et clarifiées
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Réorganisation et clarification
Des autorisations moins nombreuses
• 3 permis remplacent 11 régimes d’autorisation
� Le permis de construire
� Le permis d’aménager
� Le permis de démolir
• 1 régime déclaratif remplace 4 régimes de déclaration
� La déclaration préalable
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Réorganisation et clarificationRéorganisation et clarification11 régimes d’autorisations :
1. Le permis de construire2. Le permis de démolir,3. L’autorisation pour les installations et travaux
divers4. L’autorisation d’aménager un terrain de camping5. L’autorisation de stationnement de caravanes6. L’autorisation d’aménager un parc résidentiel de
loisir7. L’autorisation de coupe et abattage d’arbres8. L’autorisation de lotir9. L’autorisation spéciale de travaux dans les
secteurs sauvegardés10. L’autorisation spéciale de travaux dans les
périmètres de restauration immobilière11. L’autorisation des remontées mécaniques et
d’aménagement des pistes de ski
5 régimes de déclarations :
1. La déclaration de travaux2. La déclaration de clôture3. La déclaration en cas de division de terrain non
soumise à autorisation de lotir4. La Déclaration en cas de division de terrain non
destinés à l’implantation des bâtiments5. La déclaration de camping de moins de 6 tentes
3 régimes d’autorisations :
1. permis de construire2. permis d’aménager3. permis de démolir
1 régime de déclaration :une déclaration préalable
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Réorganisation et clarification
Des champs d’application mieux définis
• Définition claire de ce qui est soumis à autorisation, àdéclaration ou réalisable sans formalité au titre de l’urbanisme
• Avec ou sans formalité : respect des règles d’urbanisme
• 2 exceptions :
� Les permis précaires
� Les constructions temporaires
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Réorganisation et clarificationConstructions nouvelles
• Principe� Le permis de construire est la règle pour les constructions nouvelles
• Exceptions� Les constructions ou travaux soumis à déclaration préalablesont listés de manière exhaustive
� Les constructions ou travaux exclus de toute procédure d’autorisation ou de déclaration sont listés de manière exhaustive, notamment :
• En raison de leur caractère temporaire
• En raison de leur faible importance
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Réorganisation et clarificationExemples
• Constructions de moins de 20 m2 sur un terrain nu ou bâti
���� déclaration préalable
• Structure temporaire à usage commercial
���� rien
• Piscine non couverte dont le bassin est > à 10 m2 et < à 100 m2
���� déclaration préalable
• Piscine dont la couverture > à 1,80 m
���� permis de construire
���� Globalement le champ du permis reste quasiment le même
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Réorganisation et clarification
Travaux sur constructions existantes et changements de destination
• Principe
� Aucune formalité
• Exceptions
� Liste exhaustive des constructions ou travaux ou changements de destination soumis à déclaration préalable
� Liste exhaustive des constructions ou travaux ou changements de destination soumis à permis de construire
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Réorganisation et clarificationExemples
� Transformation d’une maison individuelle en cabinet médical
sans travaux modifiant lsans travaux modifiant l’’aspect extaspect extéérieurrieur
ou la structure du bou la structure du bââtimenttiment � déclaration préalable
� Transformation d’un entrepôt en habitation
avec travaux modifiant lavec travaux modifiant l’’aspect extaspect extéérieurrieur
ou la structure du bou la structure du bââtimenttiment � permis de construire
� Transformation de plus de 10 m2 de SHOB en SHON
� déclaration préalable
� Travaux modifiant le volume d’un bâtiment et ayant pour effet de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur
� Permis de construire
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Réorganisation et clarification
Aménagements
• Principe
�Aucune formalité
• Exceptions
�Liste exhaustive des aménagements ou travaux soumis à déclaration préalable
�Liste exhaustive des aménagements ou travaux soumis à permis d’aménager
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Réorganisation et clarificationExemples :
� Parcs d’attractions > 2 ha, golfs > 25 ha� Permis d’aménager
� Réaménagement d’un terrain de camping
� Permis d’aménager
� Aires de stationnement entre 10 et 49 places� Déclaration préalable
� Lotissement : opération d’aménagement ayant pour effet la division, en propriété ou en jouissance, sur une période de moins de 10 ans, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments
– lotissement sans espace commun ni voirie interne
� Déclaration préalable
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Réorganisation et clarificationDémolition
• Principe� Aucune formalité
• Exceptions� Les communes ayant institué un permis de démolirsur tout ou partie de leur territoire
� Secteurs ou bâtiments protégés pour lesquels un enjeu national justifie la nécessité d’un permis de démolir (secteur sauvegardé, ZPPAUP, périmètre MH, site classé…)
La demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement
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2. Le contenu des dossiers de demande est précisé
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Précision du contenu de la demande
Les pièces obligatoires sont précisément et limitativement
fixées�Bordereau accompagnant les formulaires de demandede permis ou de déclaration préalable
� Impossibilité de demander au pétitionnaire de fournir une pièce si cette pièce ne figure pas dans le bordereau
Un délai de 3 mois pour fournir les pièces manquantes, si
elles sont demandées avant la fin du premier mois. Dans
ce cas, le délai est suspendu. Au-delà, décision tacite de
rejet.
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Précision du contenu de la demandeDéclinaison précise du contenu de la notice paysagère du permis de
construire :
• État initial du site et de ses abords
• Partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement
Création d’un « volet paysager » pour le permis d’aménager: notice
paysagère, plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses
abords, plan de composition
• Pour les lotissements, en plus des pièces ci-dessus :
� deux vues en coupe faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel,
� deux photos,
� le programme et plans des travaux,
� un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des futurs bâtiments
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3. Les procédures et les délais d’instruction sont encadrés
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Encadrement des délais et procédures d’instruction
Un régime unifié d’instruction des demandes
• Fin des 12 procédures d’instruction souvent fixées par jeu de renvoi
• Une procédure unique de dépôt et d’instruction des demandes
���� Améliore la sécurité juridique en évitant les erreurs de procédure
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Encadrement des délais et des procédures d’instruction
La fixation du délai initial
• Les délais de droit commun
� Un mois pour les déclarations préalables
� Deux mois pour les maisons individuelles
� Trois mois pour les autres constructions et aménagements
• Un délai connu dès le dépôt du dossier en mairie
� Lors du dépôt de la demande, le demandeur reçoit un récépissé qui lui indique le délai d’instruction de droit commun
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Encadrement des délais et procédures d’instructionUn nouveau mécanisme de majoration des délais
• Majoration du délai normal fixée à l’avance par les textes�Exemple :
Consultation obligatoire d’une commission départementale = 2 mois complémentaires
• Majoration opposable uniquement si elle est notifiéedans le mois qui suit le dépôt de la demande (si faite au-delà du délai d’un mois, c’est le délai initial qui s’applique)
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Encadrement des délais et procédures d’instruction
En résumé :
• Un délai d’instruction connu et garanti pour l’ensemble des
demandes au plus tard un mois après le dépôt en mairie
• Sauf exception, le permis ou la déclaration seront acquis de
manière tacite à l’issue du délai d’instruction porté à la
connaissance du pétitionnaire
• Rares cas où le permis ne peut pas être tacite
� Exemple : Un permis nécessitant une enquête publique.
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4. Le certificat d’urbanisme est simplifié
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Le certificat d’urbanisme
Délai de validité : 18 mois
Le certificat d’urbanisme de simple information
• Il ne contient plus l’information sur les réseaux• Délai d’instruction : 1 mois
Le certificat d’urbanisme opérationnel
• Ajout de la localisation approximative de la construction projetée
• Délai d’instruction : 2 mois• En cas d’absence de réponse, le demandeur bénéficie du maintien des droits en vigueur à la date du certificat d’urbanisme « tacite »
• L’administration est tenue de répondre en vertu de la loi DCRA du 12 avril 2000
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5. Le régime déclaratif est renforcé et élargi
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Renforcement du régime déclaratif
L’instructeur n’a plus à vérifier des éléments qu’il peut difficilement contrôler
Objectif : préciser les responsabilités respectives de l’autorité compétente et des autres acteurs (constructeurs, architectes…) de façon à limiter l’insécurité juridique
Certaines informations demandées à l’occasion d’un permis deviennent strictement déclaratives :
• Propriété du terrain
• Surfaces du projet
• Servitudes de droit privé
• Etudes concernant la sécurité
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Renforcement du régime déclaratif
Champ élargi de la déclaration préalable
L’autorité compétente peut s’opposer à la déclaration ou émettre des prescriptions dans le délai d’un mois (2 mois dans certains cas)
Sinon, un mois (ou 2 mois) après le dépôt de la demande, la déclaration préalable peut être mise en œuvre
• L’autorité compétente ne peut plus retirer la non-opposition
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Renforcement du régime déclaratif
Le constructeur, ou son architecte, si il a dirigé les
travaux, atteste l’achèvement des travaux et leur
conformité au permis ou à la déclaration préalable qu’il
a obtenu, sous sa responsabilité
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6. Le contrôle de l’achèvement des travaux est réorganisé
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Clarification du contrôle de la fin des travaux
À la place d’un certificat de conformité qui n’apporte pas de garantie réelle, est mis en place :
• Un régime déclaratif
• Assorti d’une politique de contrôle ciblée
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Un contrôle allégé et réorganisé
• Plus de certificat de conformité délivré par la commune ou le Préfet
• Engagement du bénéficiaire sur l’achèvement de la constructionet sur le respect de l’autorisation dans la déclaration d’achèvement des travaux
• L’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois à compter du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux pour procéder au contrôle sur place� Récolement obligatoire dans certains cas (délais alors de 5 mois)� Ailleurs, vérifications faites à l’initiative de l’autorité compétente
• Passé ces délais, l’administration ne peut contester administrativement la conformité
• Possibilité de délivrer une attestation de non contestation de conformité
Clarification du contrôle de la fin des travauxClarification du contrôle de la fin des travaux
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Pour en savoir plus : le portail Internet du ministère
www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr
- Les textes
- Les rapports
- Les formulaires
- La notice explicative
- Des fiches pratiques illustrées
- Des questions - réponses
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Travaux en cours
- Formulaires : simplification DP
- Guide de l’instruction
- Didacticiel ADS
