LA SHEMA : un véritable outil de développement local · de développement local Sophie Baratin. Sophie Baratin SHEMA-LDA 03/03/2009 2 Introduction ... Une société d’économiemixte

03/03/2009Sophie Baratin SHEMA-LDA1

LA SHEMA : un véritable outil

de développement local

Sophie Baratin


Introduction

Le développement local, synonyme de création d’emplois et de dynamisme pour un territoire, estdevenu une préoccupation essentielle pour les collectivités locales, qui, de plus en plus, agissentpour conforter ou améliorer la situation de leur territoire.

Nombre d’entre elles ont adopté un projet de territoire, prenant en compte les caractéristiquessociodémographiques, économiques, spatiales, naturelles et cherchant à appréhender leurenvironnement de manière transversale et globale

Le développement économique constitue l’une des facettes de ce développement du territoire,souvent envisagé sous l’angle de la croissance économique. Pour se positionner dans unenvironnement concurrentiel, un territoire doit identifier les secteurs d’activités qui constituerontses cartes maitresses. En développant les liens entre l’entreprise, l’enseignement et la recherche, ilvalorise ses atouts et favorise les innovations génératrices d’activités et d’emplois.

L’implantation d’entreprises sur le territoire d’une collectivité est le moyen le plus direct d’assurerson développement économique (création d’emplois, rentrées fiscales, développement de services,…) et les offres de foncier, d’immobilier et de services aux entreprises sont des facteursdéterminants d’implantation.

Les collectivités s’impliquent donc de plus en plus dans le développement de ces offres pouraccompagner des entreprises jeunes (pépinières, incubateurs, hôtels d’entreprises), pour pallierl’absence du marché immobilier privé, ou inciter des entreprises à venir s’implanter sur leurterritoire par une politique incitative (bâtiments dédiés, bâtiments en blanc, …)

Les SEM au service des collectivités et des territoires, ont donc vocation à s’impliquer dans cesdynamiques foncières et immobilières en intervenant en lien étroit avec les collectivités tout enpouvant assumer les risques propres à ces activités.


Ordre du jour

Qu’est ce qu’une société d’économie mixte

- Définition

- Les SEM et l’aménagement

- Les SEM et l’immobilier

Présentation de la SHEMA

Ses métiers : aménageur et constructeur


Qu’est ce qu’une Société

d’Economie Mixte (SEM) Une société d’économie mixte est une société anonyme qui allie capital public (des collectivités

locales : villes, regroupements de communes, départements, Région) et privé. Son fonctionnement est encadré par la loi du 24 juillet 1966 comme toutes les sociétés

commerciales mais aussi par la loi du 7 juillet 1983 (modifiée par la loi du 2 janvier 2002 : parexemple autorisation donnée aux CL de procéder à des augmentations de Capital, accorder desavances en comptes courants, …) qui lui confère ses spécificités (lois qui régissent ses statuts).

Ses activités peuvent se décliner dans des secteurs aussi différents que le logement, les transports,l’aménagement et le renouvellement urbain, l’acheminement de l’eau, de l’énergie, la constructionet la gestion (d’équipements publics, culturels, touristiques) le développement économique.

Exemples de SEM régionales : le zénith de Caen, le Mémorial, Normandie Aménagement, laSHEMA.

En associant les valeurs du public et du privé, la SEM a pour but de rendre un service d’intérêtgénéral au moindre coût, ce qui en fait l’un des vecteurs privilégiés d’action du service publicd’aujourd’hui.

Elle bénéficie de la souplesse du statut d’une société dans tous les domaines d’intervention mais laparticipation des collectivité, comprise entre 51 % et 85 %, assure au sein de son conseild’administration un suivi attentif des intérêts des collectivités grâce aux élus qui y siègent.

En France, les SEM sont devenues un acteur économique de premier plan : en 2008, on comptait1130 SEM, employant 54 200 salariés (ETP) et réalisant un CA de 14,5 milliards d’€uros.

La SEM ne relève d’aucun courant idéologique. Des élus de toutes les sensibilités politiques ontrecours à cet outil. Les lois de 1983 et 2002 ont été votées à l’unanimité par le Parlement.


Les SEM se répartissent en 3

domaines d’activités Les SEM immobilières : on en 282 SEM représentant :

- 9 200 emplois environ,

- un parc de 522 000 logements,

- 2,6 milliards d’€uros de CA annuel,

- 3,2 milliards d’€uros d’investissement estimé.

On distingue la SEM maitre d’ouvrage, la SEM gestionnaire et la SEM investisseur.

Les SEM d’aménagement : on compte 284 SEM représentant : - 5000 emplois,

- 4,9 milliards d’euros d’investissement estimé

Les SEM de services : 577 SEM - 28 % du réseau national des transports publics sont assurés par des SEM, - 51 SEM gèrent des parcs et places de stationnement, - 6 zénith ont le statut de SEM sur les 13 existant au niveau national,- 28 % des remontées mécaniques sont gérées par des SEM- 28 SEM gèrent des réseaux de production et de distribution d’énergie,- 20 gèrent des réseaux de chaleur (géothermie, cogénération) et - 21 interviennent dans le domaine de la gestion de l’eau et de l’assainissement.


Particularités des SEM françaises

A la différence des autres Etats membres de l’Union européenne où les collectivités locales peuvent détenir jusqu’à100 % du capital d’une société anonyme et optent souvent pour une telle solution, le plafond de participation descollectivités locales françaises est limité à 85 %. Il résulte de cette participation majoritaire que les SEM sont à lafois des entreprises publiques locales et des sociétés d’économie mixte

Dans de nombreux Etats membres de l’Union Européenne (Allemagne, Italie, Suède), on note une nette tendancedes CL à ouvrir le capital des entreprises qu’elles détenaient à 100 % à d’autres partenaires. Il s’agit le plussouvent d’une formule transitoire, d’une étape intermédiaire vers une privatisation complète qui permet au futurpropriétaire privé de collecter les fonds suffisants, de se familiariser avec l’entreprise et de gérer un personnelvoire une opinion publique fréquemment réticents face à une telle évolution.

Dans la mesure où les CL françaises ne peuvent être propriétaires à 100 % de sociétés anonymes, la SEM recouvredes réalités différentes.- Dans un nombre non négligeable de SEM, le partenariat public privé n’est qu’apparent puisque les CL ydétiennent le montant le plus élevé possible du capital soit 85 %, aux cotés de « sleeping partners ».- Si les 2,4 milliards d’Euros composant le capital des SEM sont détenus à 64 % par les CL, 36 % soit plus de 850millions d’euros appartiennent à d’autres actionnaires, ce qui est sensiblement plus que les 15 % minimum exigéspar la LOI. La dimension partenariale est donc réelle mais pour autant, reste perfectible quand on examine quelssont les actionnaires non CL :

Pour 12 % , ce sont des Banques au premier rang desquelles on trouve la CDC, établissement publicd’Etat mais aussi des groupes privés (BNP, SG, ..). Ces banques constituent des partenaires financiersmais aussi les prêteurs des CL, aussi souhaitent elles être actionnaires pour le mieux informées de leursfonctionnement et de leurs activités.Pour 16 % , il s’agit d’organismes à caractère institutionnel très impliqués dans le développement local :CCI, Chambres des Métiers, Chambres d’agriculture, constructeurs sociaux, associations d’usagers,grandes entreprises publiques, …Les entreprises privées détiennent un peu moins de 10 % du capital des SEM. Ces actionnaires sont le

plus souvent de petites entreprises dont l’activité s’étend sur une aire géographique limitée. Ellessouscrivent au capital de SEM non dans l’attente d’un retour sur investissement direct du capitalinvesti mais pour participer au financement et au management d’un outil qui par son activité contribueraau développement comme à la cohésion du territoire sur lequel elles exercent leur activité.


Particularités des SEM françaises

Le partenariat est très variable selon les métiers exercés :

- Pour les SEM d’aménagement et de construction, le choix de l’outil SEMpar les CL s’explique par la forme juridique plus simple que la régie directeou les autres formes juridiques existantes : organisme HLM, établissementpublic, …. Dans ces SEM, les CL nettement majoritaires ont commepartenaires des organismes ou institutions publics ou parapublics. Si le privéapparait , c’est essentiellement lié au fait de la privatisation de certains deces actionnaires. En moins de 20 ans, la Caisse des Dépôts et Consignationsa donné naissance à deux groupes bancaires concurrents , la CDC et DEXIA.

- Pour les SEM de services qui se développent très rapidement, le partenariatest à la fois juridique mais aussi fréquemment économique. Les actionnairesprivés font le choix d’être présents dès la création de la SEM. On trouveégalement dans les SEM de réseaux (énergie, eau, déchets) les grandsgroupes privés internationaux et nationaux.


Avantages de la formule SEM

Par rapport à la gestion privée

L’ancrage au territoire

- Un projet d’entreprise en adéquation avec le projet du territoire : les collectivités majoritaires dans les organes dirigeants inscriventforcément l’action de la SEM dans la stratégie locale qu’elles ont adoptée.

- Intérêt général et local priment sur l’intérêt financier. Si la SEM doit s’inscrire dans une logique de performance , celle-ci ne sera pascelle d’une recherche exclusive de profit. Cette performance profitera d’abord au territoire dans son ensemble et dans une optique à MLT.

- Une valeur ajoutée réinvestie sur le territoire. Au profit de l’usager du service, meilleure prise en compte des attentes, amélioration dela qualité, des prestations et équipements, impact favorable sur les prix. Au profit du territoire, prise en compte d’objectifs dedéveloppement durable, politiques d’achat auprès de producteurs locaux. Au profit des acteurs de l’entreprises, salariés, intéressement,consolidation financière.

-La maitrise des coûts : pas de frais de sièges, pas d’actionnaires extérieurs à rémunérer, pas de coûts dont on ne connaisse pas l’origine

La transparence

- Une position majoritaire des CL qui exercent un contrôle sur la gestion de l’entreprise, sa situation financière

- Les CL actionnaires sont sous contrôle de la Chambre Régionale des Comptes soit directement, soit via les actes de la collectivité

- Les autres contrôles internes et externes (code du commerce). La SEM est sujette à tous les contrôles sur les sociétés. Le commissaireaux comptes veille à la sincérité des informations fournies aux actionnaires.


Avantages de la formule SEM

Par rapport à la gestion publique

La logique d’entreprises : réactivité et performance

- L’émulation procurée par le marché. L’obligation de résultat et de pérennité condamne la SEM à la performance, à l’investissement dansla qualité et dans la satisfaction du client et à être tournée vers l’avenir.

- L’application des règles de droit privé. La SEM est régie par le droit des sociétés : elle tient une comptabilité commerciale et gère les RHselon les règles du code du travail.

- La rapidité des circuits de décision. Sous respect des règles internes, la SEM dispose de toute la réactivité d’une entreprise au service deses performances.

- Liberté encadrée de passation de marchés. Quand elle n’agit pas pour le compte de la collectivité, elle a la liberté de négocier sescontrats tout en ayant des obligations de transparence.

Le partenariat

- Le pacte d’actionnaires. La SEM est la réunion d’acteurs publics et privés autour d’objectifs communs. Elle les implique dans un projetde développement local.

- Une structure financière renforcée permet de démultiplier les actions

La contractualisation

- L’intervention possible pour le compte de tiers. La SEM est autorisée à intervenir en dehors de son actionnariat et au-delà de sonpérimètre géographique.


Les SEM et l’aménagement

Les SEM sont notamment créées à l’initiative des CL ou de leurs groupements pour réaliser des opérations d’aménagement

Objet des opérations d’aménagement : la loi SRU du 13 décembre 2000 aprofondément modifié le régime des actions ou opérations d’aménagement. Il vaaujourd’hui largement au-delà des la réalisation des seules ZAC et lotissementsconfiées aux aménageurs. Les collectivités locales peuvent désormais confier à uneSEM une opération d’aménagement dont l’objet peut être :

- De mettre en œuvre un projet urbain- De mettre en œuvre une politique locale de l’habitat- D’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques- De favoriser le développement touristique et des loisirs- De réaliser des équipements collectifs- De lutter contre l’insalubrité- De permettre le renouvellement urbain- De sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels



Rôle de l’aménageur : coordonnerl’ensemble des actions nécessaires àl’opération complexe d’aménagement etmettre en œuvre les prestations de services(études, animations, …) ainsi que lestravaux, notamment ceux d’infrastructuresmais aussi ceux qui peuvent consister endes travaux de constructions neuves ou deréhabilitation d’immeubles existants.



Les CL peuvent confier aux SEM la réalisation d’opérations d’aménagement et de construction, soit par le biais d’une convention de mandat, soit par le biais d’une concession d’aménagement.

Le mandatLes CL peuvent confier à une SEM dans le cadre d’un mandat, dans le respect de la loi MOP (Loi Maitrise d’Ouvrage Publique du 12juillet 1985), l’exercice en leur nom et pour leur compte de tout ou partie de certaines attributions pour la réalisation d’ouvrages debâtiments ou d’infrastructures, ainsi que des équipements industriels destinés à leur exploitation, dont elle assure la maitrised’ouvrage.

Pouvoirs, droits et obligations – contrôle de la collectivitéSi la CL peut « déléguer » certaines missions au mandataire, elle ne peut en revanche se dessaisir de certaines de ses attributions. Enparticulier, la CL mandante ne peut en aucun cas confier au mandataire :

- l’élaboration du programme et la localisation de l’opération- La détermination de l’enveloppe financière prévisionnelle- Le financement de l’opération- Le choix du processus de réalisation

Concrètement, le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant. Il n’a de pouvoirs que ceux qui lui sont donnés par celui-ci. Enparticulier, le mandataire peut se voir confier tout ou partie de :

- la préparation du choix des prestataires (contrôle technique, SPS, ) maitre d’œuvre, entrepreneurs.- La signature des marchés après approbation du choix du cocontractant par la CL maitre d’ouvrage- La gestion de leurs contrats et le versement de leur rémunération- l’approbation des avants projets et la réception de l’ouvrage, sachant que la convention de mandat doit définir, à peine de nullité, lesconditions dans lesquelles l’approbation des avants projets et la réception de l’ouvrage sont subordonnés à l’accord préalable de la CL.

La marge d’initiative de la SEM est donc limitée, son rôle étant avant tout une mission de conseil et d’accompagnement



RéglementationPar cet effet de représentation, la SEM mandataire a les mêmes droits etobligations que la collectivité mandante, notamment dans le domaine desacquisitions de terrains (obligation de solliciter l’avis des domaines) et dansla passation des marchés (soumission au code des Marchés publics)

ResponsabilitéLe mandataire répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter del’inexécution de sa mission et répond des fautes qu’il commet vis-à-vis dumandant (article 1992 du code civil), sachant toutefois que le mandataire esttenu à une obligation de moyens et non à une obligation de résultats. Lemandataire ne peut se voir imputer la responsabilité de fautes commises parle maitre d’œuvre et les entreprises dans l’exécution de leur contrat.

Financementle mandataire n’a pas à assurer lui-même le financement des opérations.



La concession d’aménagement

La réforme du régime des concessions d’aménagement : la loi du 20 juillet 2005. Une réforme rendue nécessaire par l’incompatibilité du droit interne avec le droit européen.

le droit français jusqu’alors applicable aux conventions d’aménagement

En application de l’article L. 300-4 du code de l’urbanisme, l’Etat, les collectivités territoriales etleurs établissements publics peuvent confier l’étude et la réalisation d’opérations d’aménagement àtoute personne publique ou privée y ayant vocation.Les opérations d’aménagement sont quant à elles définies à l’article L. 300-1 dudit code par leurobjet : mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, organiser le maintien,l’extension ou l’accueil des activités économiques, favoriser le développement des loisirs et dutourisme, …l’Etat, les collectivités territoriales et leurs établissements publics pouvaient donc recourir à deuxtypes de contrats pour l’étude et la réalisation d’une opération d’aménagement :

- Les conventions d’aménagement conclues aux risques et périls de l’aménageur dont la rémunération nepouvait que provenir des résultats de l’opération

- Les CPA (conventions publiques d’aménagement) qui permettent à leur titulaire de bénéficier d’uneparticipation de la collectivité et des prérogatives de puissance publique (expropriation et préemption). Dece fait, seules les SEML pouvaient être titulaires d’une CPA.

La passation d’une CPA ne faisait jusqu’alors l’objet d’aucune mise en concurrence et de publicité.



un droit interne jugé incompatible avec lesprincipes généraux posés par les traitéseuropéens.

Le 5 février 2004, la commission desCommunautés européennes conteste lacompatibilité du droit interne français avec lesprincipes communautaires de neutralité à l’égarddu statut public ou privé des entreprises, de nondiscrimination et d’égalité de traitement entre lesacteurs économiques.



la mise en conformité du droit interne avec le droit communautaire : la loi du 20 juillet 2005

- Régime juridique unique

- Formalités préalables de publicité et de mise

en concurrence



Régime unique - La loi du 20 juillet 2005 soumet désormais les conventions

d’aménagement, qui reprennent la dénomination de « concessiond’aménagement » à un régime unique, rénové et ouvert à laconcurrence. Ces concessions peuvent être conclues indifféremmentavec toute personne publique ou privée.

- Les concessionnaires qu’ils soient privés ou publics, exercent lesmêmes missions et peuvent bénéficier des mêmes prérogatives depuissance publique. (développement ultérieur des différentesmissions).

- Le concédant peut apporter une participation financière à l’opération,quel que soit le statut juridique du concessionnaire et précise lesconditions dans lesquelles, lorsqu’une telle concession est prévue, leconcédant exerce un contrôle particulier sur les comptes duconcessionnaire. La participation doit être approuvée par son organedélibérant.



Obligation préalable de publicité et de mise en concurrence

- Les études préalables à la concessiond’aménagement doivent faire l’objet d’un marchépublic spécifique de services

- Les contrats d’études, de maitrise d’œuvre et detravaux passés par le titulaire d’une concessiond’aménagement font eux aussi l’objet depublicité et de mise en concurrence



Missions de l’aménageur (C. urb., art. L. 300-4 modifié)-assure la maîtrise d'ouvrage des travaux et équipements concourant à l'opération prévus dans la concession, -ainsi que la réalisation des études et de toutes missions nécessaires à leur exécution-il peut être chargé par le concédant d'acquérir des biens nécessaires à la réalisation de l'opération, y compris, le cas échéant, par la voie

d'expropriation ou de préemption-il procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre de la concession »

La concession d’aménagement devra préciser à peine de nullité :-son objet, sa durée et les conditions dans lesquelles elle pourra éventuellement être prorogée ou modifiée-les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance par le concédant ainsi que,éventuellement, les conditions et les modalités

d’indemnisation du concessionnaire.

Lorsque le concédant décide de participer au coût de l'opération, sous forme d'apport financier ou d'apport en terrains, le traité de concession précise en outre, à peine de nullité :

1º Les modalités de cette participation financière, qui peut prendre la forme d'apports en nature ;2º Le montant total de cette participation et, s'il y a lieu, sa répartition en tranches annuelles ;3º Les modalités du contrôle technique, financier et comptable exercé par le concédant ; à cet effet, le concessionnaire doit fournir chaque année

un compte rendu financier comportant notamment en annexe :

a) Le bilan prévisionnel actualisé des activités, objet de la concession, faisant apparaître, d'une part, l'état des réalisations en recettes et en dépenses et, d'autre part, l'estimation des recettes et dépenses restant à réaliser ;

b) Le plan de trésorerie actualisé faisant apparaître l'échéancier des recettes et des dépenses de l'opération ;c) Un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice

Lorsque l’aménageur sera une SEML, la concession devra en outre prévoir à peine de nullité :- le cas échéant les conditions dans lesquelles le concédant peut consentir des avances justifiées par un besoin de trésorerie temporaire de

l'opération- les modalités de rémunération de la société ou intervention, librement négociées entre les parties- les conditions d'indemnisation en cas de retour gratuit au concédant en cas de liquidation judiciaire de la SEML des biens apportés par ce

dernier et inclus dans le domaine de la concession (CGCT, art. L. 1523-4)



En conclusion : le mandat est un cadrejuridique sans risque pour l’aménageurmais aussi sans grande liberté. Laconcession d’aménagement engage biendavantage l’aménageur qui doit assurer lepréfinancement des opérations, l’équilibrefinancier par le biais des cessions et dessubventions (de plus en plus rares) et de laparticipation annuelle demandée à la CL.


Les SEM et l’immobilier

d’entreprise En terme d’immobilier, une SEM peut intervenir en tant

que mandataire ou en tant que promoteur.

Elle va ainsi chercher à répondre aux besoins desentreprises mais aussi aux demandes expresses des CLsoucieuses de favoriser l’implantation d’entreprises.

Ces besoins se traduisent en terme de :

- délais de livraison (svt un impératifcontraignant)

- prix de vente ou de loyer sur lesquelsl’entreprise exerce une pression certaine

- de régime juridique d’occupation du bâtiment



d’entreprisePour une entreprise, la décision de s’implanter sur une commune passepar la disponibilité foncière et souvent par l’attractivité de l’offrefinancière immobilière.

La SEM et la CL peuvent y contribuer à travers :- les aides publiques- La limitation des dépenses

Les aides publiques se font de plus en plus rares, et l’offre foncière àl’Euro symbolique est désormais interdite (vente au prix de revient).

La limitation des dépenses est plus aisée. On peut imaginer la prise encharge d’aménagements de voiries, parkings, pour peu que l’opérationde construction soit intégrée dans une concession d’aménagement.Exemple EVA à St Pierre Sur Dives



d’entrepriseMarché et produits immobiliers

L’implantation des entreprises ou leur extension résultent de leur propre stratégie mais aussi du contexteéconomique local. Si certains produits peuvent être développés par les SEM, ils doivent néanmoinsimpérativement correspondre à un marché et obéir à des fondamentaux permettant de s’assurer de la pertinence etde la pérennité des produits.

les produits immobiliers développés par les SEM

Le bâtiment pré commercialisé ou non

le bâtiment pré commercialiséLe bâtiment a trouvé preneur en totalité ou partiellement avant le début de la construction. Les utilisateursl’occuperont sous forme de bail ou l’acquerront. C’est la connaissance de l’utilisateur qui déclenche la construction.Tant qu’un protocole d’accord n’est pas signé, le démarrage des travaux est bloqué. Afin de réduire les délais deréalisation de l’ouvrage, les études peuvent être lancées (PC, étude de sol, premières missions SPS et CT). On parlealors de bâtiment en gris. Exemple : opération « managers ».

le bâtiment en blancUn bâtiment est dit en blanc quand l’opération de construction est lancée sans que l’on connaisse l’utilisateur final.Les contrats (location ou vente) sont signés quand l’utilisateur arrive dans le bâtiment édifié. Lorsque le bâtimentest occupé en totalité, il peut être soit gardé par la SEM (opération patrimoniale), soit revendu à l’entreprise ouencore à un investisseur. Exemple du Sextant à Cherbourg



d’entreprisele bâtiment fonction des étapes de la vie de l’entreprise

Certains produits immobiliers correspondent à des étapes de la vie de l’entreprise. Leur occupation est donc enprincipe temporaire. L’entreprise se tournera ensuite vers les produits immobiliers du marché. L’objectif de cesproduits est de pérenniser des entreprises encore fragiles et de les ancrer sur le territoire, au fur et à mesure de leurdéveloppement.

L’incubateurL’incubateur a pour objet dans un environnement scientifique et technique, de fournir de petits locaux à despersonnes issues de la R&D et de la recherche. Ces locaux sont en principe équipés de matériels pour permettre àl’occupant de créer un prototype puis de le tester. En cas de réussite du projet, le but est en général de créer uneentreprise

la pépinière d’entreprisesLa pépinière vise à faciliter la création d’entreprise en répondant de façon adaptée au créateur. Ce sont les CL quiproposent des locaux et des services aux jeunes entreprises (inexistant dans le marché privé) par le biais de bauxdérogatoires ou de conventions d’occupation. La pépinière assure deux fonctions :

- Une fonction immobilière avec des services : accueil, télécopie, hôtesse d’accueil, téléphonie, internet, …

- Une fonction d’accompagnement du porteur de projet (conseil, assistance juridique, étude de marché, …). 80 % des entrepriseshébergées en pépinière subsistent 5 ans après leur création contre 43 % dans les autres cas.

Bail de courte durée : en général pas plus de 23 mois sous forme de bail dérogatoire avec signification du congé pour être certain que lebail ne se transforme pas de fait en bail commercial. (risque d’accusation de captation d’aides publiques contraires à la loi dumarché pour la CL).

Elle peut être généraliste (petits bureaux plus adaptés à des activités tertiaires ou des locaux d’activité de petite taille).

Elle est plus rarement dédiée (R&D, adaptées à des spécialités industrielles, ..)Exemple du CHA à Cherbourg !



d’entrepriseLes bâtiments relaisLe bâtiment relais, propriété d’une CL, peut être utilisé par une entreprise soit sous forme de bail de courte durée,soit sous forme de bail commercial. Il s’adresse essentiellement aux PME et aux artisans. Il a pour but d’apporterune réponse immédiate à leurs besoins lors d’une phase de développement ou en attente d’une installationdéfinitive sur le site.L’hôtel d’entreprisesDestiné à des entreprises qui sont en vitesse de croisière cherchant à rester locataires de locaux rares ou inexistantssur le marché immobilier. Loyers au prix de marché, généralement sans services.

Le bâtiment de R&DDestiné à accueillir la fonction R&D de l’entreprise. Certains grands groupes peuvent ainsi rapprocher leursfonctions R&D d’universités, de laboratoires de recherches, d’industries spécifiques. Dans leur conception, cesbâtiments présentent des spécificités propres à leurs spécialités.

La reprise du dernier commerceCette situation correspond à une démarche mise en œuvre par une CL en cas de désertification de ses dernierscommerces ou services de proximité. Le rachat est justifié par la totale absence d’initiative privée.

La réhabilitation de frichesLa réhabilitation de friche est une réaffectation immobilière voire une opération d’aménagement. Elle concerne dessites abandonnées, souvent pollués. Une fois réhabilité, le site retournera sur le marché immobilier. Les bâtimentsseront selon le cas, destinés au logement, l’accueil d’entreprises ou à des équipements publics.



d’entrepriseL’adéquation produit – marché

Une offre qui s’appuie sur un marchéLorsque que l’on est confronté à la demande immobilière d’une entreprise, la première question à se pose esr :Quel est le marché immobilier sur lequel s’appuie ce projet immobilier ? Les mécanismes transitoires d’appui àl’implantation d’entreprises ne doivent pas être pris en compte pour définir le marché immobilier porté par leterritoire ! Ne pas se dire : construisons car nous sommes en zone franche (inadéquation entre le court délai de laZFU et l’immobilier qui s’amortit sur 25 ans !) Il y aura obligatoirement confrontation à court ou moyen termeentre la réalité de l’offre immobilière dénuée de ces avantages particuliers, les attentes des utilisateurs et les offresimmobilières concurrentes.

L’analyse des statistiques- Nombre de PC déposés- Données INSEE- Données UNEDIC- Observatoires régionaux de l’immobilier- Demandes immobilières adressées aux organismes de développement économique local

Démarche utile mais insuffisante

Etude dynamique (prospective économique et dynamique de l’offre)Exemple d’une plateforme logistique

- Analyse de l’offre territoriale : desserte, embranchement fer, multimodalité, proximité des pôles de production etdes bassins d’emploi

- Flux de marchandises, acteurs du transport et de la logistique- Analyse des acteurs de la logistique



d’entrepriseUne offre qui s’adapte aux évolutions

La modernitéIl faut entendre là l’adaptation du produit immobilier aux besoins

actuel de la filière industrielle et du territoire. Pour reprendrel’exemple de la plateforme industrielle, la modernité implique lerespect des normes minimales permettant le bon fonctionnement deslivraisons : hauteur sous charpente de 9,50 m minimum, profondeurde 80 m minimum, charge de 5 tonnes / m², …

la banalisationIl s’agit de concevoir un bâtiment qui s’adapte le plus largementpossible à son marché. Exemple d’un bâtiment locatif destiné àl’accueil de petites entreprises artisanales qui doit pouvoir offrir dessurfaces d’atelier / stockage et de bureaux proportionnés à la D

générale.la divisibilité

La divisibilité du bâtiment est une des composantes les plus essentielles de laflexibilité du bâtiment et donc de son adaptabilité à l’évolution de lademande.



d’entrepriseLa SEM maitre d’ouvrage

Dans la plupart des cas, la SEM intervient pour des tiers sans que ces derniers apportent le financement nécessaire avant l’engagement de l’opération. Il en est ainsi non seulement pour les opérations propres mais aussi pour celles relevant d’une initiative publique (sauf MO publique). Dans ce contexte, l’opération est soumise à l’accord préalable du conseil d’administration accordé à une majorité des deux tiers.

Les opérations propres : la SEM promoteur – constructeur

Le métier de promoteurLe promoteur réalise des bâtiments d’activité dans l’objectif de la vente à un investisseur ou à un utilisateur.

- Il part avec l’aide du commercialisateur des attentes des clients utilisateurs- Il recherche le site permettant le développement du produit immobilier et s’assure de la maitrise

foncière et de la constructibilité. - Il définit le projet de façon très précise (programme) - Il assure le montage de l’opération et la lance sur la base d’un engagement- Il prend les risques juridiques et de construction : maitrise des techniques, coûts, délais aléas de

chantiers, faillites d’entreprises, dans le cadre d’une VEFA, CPI ou vente à terme. - Il se rémunère à la marge



d’entrepriseLe montage opérationnel

Soit l’utilisateur est connu, = risque limitéSoit l’utilisateur n’est pas connu = risque important

Opération destinée à un tiers identifié

La SEM est propriétaire du foncierL’entreprise va acquérir le bâtiment conçu par la SEM par le biais d’une VEFA, à des prix et délais déterminés. Art L 261 -3 du CCH La VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur éxécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maitre d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. En raison de la qualité et des pouvoirs du vendeur, la VEFA ne peut être utilisé qu’à l’égard d’une personne physique ou morale de droit privé.

L’entreprise est déjà propriétaire du terrain. En tant que maitre d’ouvrage, elle va confier le soin à la SEM de faire procéder pour un prix convenu à la réalisation de l’immeuble selon un descriptif technique détaillé, dans le cadre d’un CPI (Contrat de Promotion Immobilière) en mettant le terrain à la disposition de la SEM : celle-ci exerce la fonction de promoteur mandataire et sa rémunération est prévue au contrat. Art L 221 – 1 du CCH : le contrat de p romotion immobilière est un mandat d’intérêt commun pour lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maitre d’ouvrage à faire procéder pour u n prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage; à la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusiers édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Concrètement, CPI et VEFA sont très proches : - ils comportent obligatoirement un engagement sur le prix, (un dépassement de prix non justifié restant à la charge du promoteur mandataire).- La VEFA doit comporter en plus un engagement sur le délai de livraison, ce qui amène des pénalités de retard en cas de non respect. Le CPI comporte

généralement le même engagement, imposé par le maitre d’ouvrage- Dans les deux cas, la SEM doit mettre en place les polices d’assurance dommage ouvrage (DO) et la décennale constructeur non réalisateur(CNR) afin de

faire bénéficier l’entreprise de l’assurance décennale. - L’acquéreur peut demander qu’il lui soit fourni une garantie bancaire de l’achèvement des travaux. Le vendeur (ou promoteur) demandera en retour une

garantide de bonne fin pour les parties du prix dont le versement sera échelonné sur la durée du contrat.

Opérations engagées avant d’être commercialisées

La SEM peut lancer des opérations en blanc ou en gris. Elle s’associe alors généralement à d’autres professionnels tels que les commercialisateurs, d’autres promoteurs ou établissements financiers. Exemple : opération « managers ». Partenariat avec un maitre d’œuvre qui a réalisé les études. C’est la SHEMA qui a commercialisé.



d’entrepriseLes opérations d’initiative publique confiées aux SEM

Dans de nombreux cas, la CL peut se contenter d’initier la réalisation de programmes d’immobilier d’entreprise sans les intégrer au domaine public. Les modalités d’occupation des locaux par les entreprises sont alors régies par le seul droit privé, tant en ce qui concerne les baux que les loyers; ceux-ci devront être fixés au prix de marché. Exemple : réalisation de bâtiments relais, construction d’une pépinière d’entreprises, …La CL peut réaliser l’équipement sous sa propre maitrise d’ouvrage en confiant à un tiers une mission de mandataire en application de la loi MOP, par voie d’appel d’offre. Conclusion : l’opération immobilière à l’intitiative de la CL contribue bien entendu à attirer des entreprises sur son territoire. Mais le risque existe ! Exemple du bâtiment agro alimentaire cdc de la haye du puits


Conclusion

- Très souvent, les SEM sont spécialisées dans un métier : l’aménagement ou l’immobilier ou la gestion de services publiques. Rares sont celles qui exercent plusieurs métiers à la fois

- La Loi a récemment ouvert les marchés des SEM à la concurrence.

- La SEM peut être un outil très réactif si elle est capable d’imaginer et de proposer des montages juridiques et financiers adaptés aux besoins des CL et des entreprises.

- Si elle allie l’intérêt général à cette réactivité, elle a encore devant elle de « belles heures » à vivre.


La SHEMA : présentation générale

Historique La Société Hérouvillaise d’Economie Mixte et d’Aménagement a été créée en 1989 à l’initiative de Mr Geindre,

alors maire de la ville d’Hérouville St Clair. Son souhait était de créer une société au service du développementlocal et des entreprises. La ville d’Hérouville est alors actionnaire public majoritaire.

Le parc CITIS, parc d’activités tertiaire de 100 hectares reste aujourd’hui La référence normande en matièred’aménagement : un parc sans clôtures qui mixe l’activité économique et l’habitat, une gestion des eaux pluvialespar le biais de deux lacs artificiels et des noues hérbagées avant gardistes, une attention particulière à la qualitéarchitecturale des bâtiments , …

Depuis l’origine, un Directeur général visionnaire, homme clé de la SHEMA : Alain Kendirgi. Conçue comme un outil réactif et léger, la SHEMA gagne rapidement la confiance des investisseurs privés et

publics. En 2002, les collectivités territoriales, la Région et les départements marquent leur volonté de consacrer la

SHEMA comme structure d’appui de leur politique de développement en participant à sa recapitalisation. En 2005 son activité s’étend à l’ensemble des départements normands, de l’estuaire de la Seine aux portes de la

Bretagne. D’emblée, elle privilégie la démarche qualité, associe service public et réussite économique.

L’intérêt général et public en particulier a toujours fondé l’action de la SHEMA. La récente introduction desconcessions d’aménagement dans le secteur concurrentiel n’a en rien modifié cette culture : la SHEMA continuede rechercher dans la conduite de ses opérations le meilleur rapport entre la qualité du projet et son coût ; lerésultat financier qui revient aujourd’hui à l’aménageur pour rémunérer son risque n’est pas l’objectif essentielpour les actionnaires de la SEM dès lors que la société assure son équilibre sans recours à des subventions. Lesouci d’un développement économique et urbain qualitatif et durable et l’équilibre social passera toujours avant larecherche de profits.



Fonctionnement Monsieur Rodolphe Thomas est le Président de la SHEMA Capital social de 5,326 millions d’Euros réparti comme suit : - 82,75 % public- 17,25 % privé

Les Collectivités qui assurent son financement sont : Les trois départements qui représentent 64,4 % réparti comme suit : - Calvados : 32,2 %- Manche : 17,1 %- Orne : 15,1 %

La Région : 4 %La communauté d’Agglomération du Hâvre : 6, 1 %La Ville du Hâvre : 6,1 %La ville d’Hérouville St Clair : 2 %

Les actionnaires privés sont : La CDC : 5,6 %La Caisse d’Epargne de Basse Normandie : 4,9 %La CCI du Hâvre : 2,8 %La CCI de Caen : 0,2 %6 autres partenaires bancaires (CIN, Société Générale, Crédit Agricole Haute et Basse Normandie, Caisse d’Epargne

Haute Normandie, Dexia) : 3,75 %



Organisation

45 collaborateurs répartis entre

- La direction générale (Directeur général, Assistante de direction, Directrice juridique, DAF et Chargée de communication))

-Le Département du Calvados (1 directeur et 5 CO)

-Le département de l’Orne (1 directrice et 3 C0)

-Le Département de la Manche (1 directrice et 5 CO)

-L’agence du Havre (1 directeur et 3 CO)

-Grands Projets : Pôle équipementier Automobile de Flers – Caligny. Grand Projet de Ville HSC

Performances économiques : -CA 2007 : 52,3 millions d’euros

-RCAI 2007 : 1 million d’euros

Répartition du CA 2007 :

-Opérations propres - 21,5 millions d’€uros

-Concessions d’aménagement - 30 millions d’€uros

-Fonctionnement (études économiques, ..) - 80 000 €uros



Ses principaux métiers

« Au-delà de leur diversité, les actions de la SHEMA sont toutes motivées par un objectif unique : promouvoir un aménagement urbain et un développement économique au service de l’homme et de son environnement. C’est pourquoi nous sommes tant attachés à la qualité des projets, des paysages, des architectures ». Alain Kendirgi

La SHEMA est présente aux cotés des CL depuis 20 ans. Elle est un outil de réflexion, de concertation et de réalisation pour : L’aménagement

- Quartiers d’habitation- Parcs d’activités- Réhabilitation de friches industrielles

L’immobilier d’entreprises et la construction publique- Immeubles de bureaux- Bâtiments industriels et commerciaux- Equipements publics

Le renouvellement urbain- Grands Projets de Ville- Requalification de friches urbaines

Le développement économique- Accueil d’entreprises- Offre foncière- Réalisation de projets structurants

L’étude de projets- Montage juridique et financier de grands projets- Partenariat public privé



Synthèse des opérations

121 opérations de constructions représentant :

- 566 000 m²

- 346 millions d’euros

- 8740 emplois

37 opérations d’aménagement représentant

- 316 hectares

-107 millions d’euros

-19 190 emplois


La SHEMA et ses filiales

La SAS Immobilière de Normandie

De façon générale, les entreprises d’un certain poids économique se désengagent de plus en plus de leur immobilier. Lorsqu’elles ont un impératif delocaux plus grands, elles souhaitent être locataires de l’immobilier. Pour beaucoup, c’est une façon de recentrer leurs capitaux vers les investissements« productifs ». Sur un territoire dynamique, nous parvenons sans souci à trouver un investisseur immobilier. Sur un territoire jugé risqué par l’investisseurprivé, la donne est différente. Exemple d’un bâtiment industriel standard sur la zone des fourches à Cherbourg; Trouver un investisseur privé estcompliqué.

C’est donc pour pallier l’absence d’investisseurs privés et favoriser le développement économique des territoires qu’a été créée la SASimmobilière de Normandie en avril 2005.

- Son objet : acquérir, en vue de leur location à des entreprises, des immeubles à usage commercial, industriel, artisanal, de bureaux ou de services.- Périmètre d’intervention : l’ensemble des territoires des collectivités actionnaires de la SHEMA;- Répartition de son capital social : 6,25 millions d’euros répartis entre

- La SHEMA: 48 %

- CDC : 29 %

- Compagnie financière des Alizés : 10 %

- Crédit agricole : 5 %

- Crédit Mutuel : 5 %

- Normamdie Aménagement : 3 %

- Exemple d’intervention : portage du siège régional EDF dans l’attente de trouver un investisseur privé. Portage de l’immobilier de l’entreprise SIMON àCherbourg, portage de l’immobilier du site Moulinex d’Alençon, …

La SAS a un réel effet de levier pour certaines opérations qui, sans elle, ne pourraient être réalisés, soit par absence d’investisseurs privés, soit parmanque de réactivité des investisseurs conventionnels. Exe de l’entreprise de L’Aigle.

Le choix de la structure SAS plutôt que SEM permet à la structure de se dégager du contrôle des CL qui n’ont qu’un droit de regard indirect.

Sa position en tant qu’investisseur immobilier est risquée. Elle se rémunère en conséquence sur les marges et sur des portages sans option de venteimmédiate. De même, la réutilisation du produit immobilier en cas de défaillance de l’entreprise est attentivement examinée.



La SAS a financé les 40 000 m² de l’usine FAURECIA

A la mi novembre 2008, l’équipementier automobile Faurécia (un desleaders mondiaux de l’équipement automobile dans 6 modules majeurs duvéhicule : siège, cockpit, porte, module acoustique, bloc avant etéchappement. Présent dans 28 pays) a entamé le déménagement de ses troisunités de production. Sa nouvelle adresse : le Campus Industriel deRecherche et d’Innovation Appliquées aux Matériaux (CIRIAM) à Caligny(61), un site de 61 hectares dédié à l’industrie, la R&D et la formation.Dorénavant, le groupe dispose d’une usine flambant neuve de 40 000 m² ,qui a nécessité un montage financier des plus atypiques. Le Groupe nesouhaitant pas acquérir le bâtiment, la SHEMA, en charge de la maitrised’ouvrage de la construction et de la mise en place des montages juridiqueset financiers à dû innover : la SAS a créée avec l’entreprise FAURECIA uneSCI Flers Invest devenue propriétaire de l’usine. Faurécia est donc locatairede la SCI. Grâce à cette formule de location qui intéresse de plus en plusd’entreprises, Faurécia peut concentrer ses investissements sur son outil deproduction.



La filiale commerciale : Les Développeurs associés

LDA est une SAS à associé Unique au capital de 37 538 euros. Filiale de la SHEMA à 100 %, LDA a été créée en 1997. Son directeur est depuis l’origine Pascal Gouix. Alain Kendirgi en est le Président. La création de LDA exprime la volonté d’aller plus loin au service des collectivités et des entreprises. En faisant le lien entre l’offre territoriale et les besoins des entreprises, LDA crée et potentialise une synergie indispensable au dynamisme économique.

Ses domaines d’intervention sont :

-Auprès des entreprises : définition précise des besoins immobiliers et fonciers. Définition du bilan global d’opération, accompagnement dans la recherche de financements privés et publics. Montage des dossiers de subventions. Recherche de locaux en location et à la vente. Carte d’agent immobilier : possibilité de passer des mandats de location et de vente.

De façon globale, LDA s’efforce d’accompagner au mieux l’entreprise dans la globalité de son projet en mobilisant son réseau de connaissances.

-Auprès des collectivités : permanence régulière au sein de la collectivité- recenser l’offre foncière et immobilière, connaitre les entreprises du territoire, identifier la vocation principale du territoire, étudier le cadre de vie et

l’attrait du territoires.

- réaliser les études préalables à la construction d’un équipement collectif. Etude d’opportunité : étudier le potentiel, le marché, l’impact du projet. Etude de faisabilité : définir le programme technique, étudier les modalités de réalisation et le coût.

- Promouvoir le territoire lors de salons, communiquer dans les médias, mettre en place les outils de promotion du territoire

- Commercialiser les bâtiments et terrains disponibles : pépinières d’entreprises, ateliers relais

- Renforcer les capacités d’accueil des entreprises

- Prospecter les entreprises

- accueillir et accompagner les projets d’entreprises



En général, LDA assure une permanence au sein des collectivités pour lesquelles la SHEMA a réalisé un parcd’activités. C’est le cas de Bayeux (3 parcs d’activités, Démouville, Alençon, Argentan, …). Dans ce cas, une lignebudgétaire correspondant à cette mission est prise en compte dans le bilan de la concession concernée. 12permanences actuellement. Chaque mois, un compte rendu est adressé à la collectivité reprenant l’ensemble descontacts commerciaux et actions menées pendant le mois.

Elle assure aussi des prestations d’assistance au développement économique pour les territoires de Cherbourg etPont Audemer. Dans la mesure où les collectivités ont peu de connaissances dans le développement économique etplus particulièrement sur les aspects fonciers et immobiliers, elles nous confient une mission d’assistance audéveloppement économique. Il peut s’agir d’accompagner la collectivité dans sa réflexion sur son offre foncière,sur l’identification de locaux commerciaux inoccupés, assister les entreprises dans leur recherches immobilières,…Dans ce cas, LDA est directement rémunérée par la collectivité.

Elle peut aussi :- Répondre à des appels d’offre sur des études diverses liées au développement économique. Nous répondons

essentiellement à des études d’opportunités d’aménagement de parcs d’activités, diagnostics de territoire. Exempled’étude : étude de faisabilité d’un pôle culturel, touristique et de loisirs pour la cdc du Val de Saire. Etude pourl’aménagement d’un parc d’activités économiques pour la cdc des trois rivières.

- Proposer ses savoir faire en matière de prospection. Ce peut être le cas pour un territoire qui dispose d’un bâtimentvacant qu’elle ne parvient pas à commercialiser. Grâce à notre base de données et notre réel savoir faire en matièrede prospection, nous définissons des cibles, réalisons les supports de communication et menons les opérations deprospection.


L’AMENAGEMENT

La SHEMA est spécialisée dansl’aménagement urbain, l’aménagement deparcs d’activités et la réhabilitation defriches industrielles


L’AMENAGEMENT

1 : Quartiers d’habitation Quartier de Lébisey- Hérouville-Saint-ClairEn 1992, la SHEMA engage l’aménagement et la commercialisation du quartier d’habitat Lébisey – Citis sur le thème de groupement d’habitations, permettant d’offrir aux habitants des espaces extérieurs généreux. Ce projet ambitieux reprenait en réalité un concept qui avait disparu des programmes régionaux d’accession à la propriété. Aux dires des promoteurs et lotisseurs, la clientèle ne s’intéressait qu’à la maison de « catalogue » en lotissement. Sur l’impulsion de la SEM, quelques opérateurs, mais surtout des architectes locaux se faisant promoteurs, ont relevé le défi et ont permis de créer une opération de référence en matière d’habitat individuel qui renoue enfin avec le travail architectural. La plus grande satisfaction fut de constater le succès de ces opérations auprès d’un public immédiatement acquis à la dimension environnementale.

Le Bout du Fil -Saint-Vaast-la-HougueSuperficie : 5,5 haMontant prévisionnel de l'opération : 2 000 000 € HTCréation d'environ 115 logements

Pour accompagner sa croissance dans les années à venir, la Commune de Saint-Vaast-la-Hougue s’est engagée dans la création d’unnouveau quartier d’habitat sur son territoire. Afin d’assurer la cohérence architecturale, paysagère et urbanistique du lotissement, lamunicipalité a confié la mission d’aménagement et de commercialisation à la SHEMA.Composé de différents types de logements, le nouveau quartier constituera une extension naturelle de la commune existante. A côté d’unsecteur pavillonnaire du type HLM et de logements résidentiels collectifs, des lots libres et des maisons individuelles conçues sur leprincipe de « maisons de pêcheurs » sont prévus. La diversité des typologies de logements et la qualité paysagère et architecturale duprojet garantiront le dynamisme et la mixité dans ce nouveau quartier de vie.


L’AMENAGEMENT

Quartier Le Long Cours -LouvignyDémarrage de l’opération : 1996Superficie : 28 ha

Quartier mixte habitat – commerces – artisanat – services, le quartier du Long Cours à l’entrée de Louvigny est l’exemple d’un développement urbain maîtrisé. Face à la construction du boulevard périphérique sud qui allait profondément modifier la position de Louvigny au sein de l’agglomération caennaise, la municipalité en concertation avec les habitants s’est engagée à assurer la croissance de la commune tout en conservant l’identité et la qualité de vie qui caractérisent Louvigny.Dès 1995, la SHEMA, reconnue pour son savoir-faire en matière demaîtrise d’ouvrage urbaine, a été associée au processus de réflexionsur ce nouveau quartier réunissant toutes les dimensions de la viehumaine. Dans le cadre d’une Concession d’Aménagement de 10ans, elle a été mandatée en 1997 pour l’aménagement de la ZAC duLong Cours


L’AMENAGEMENT

2 : les parcs d’activités

Que le cadre juridique soit celui de CPA ou concession d’aménagement, le rôle de la SHEMA diffère peu. En amont de la prise dedécision de réaliser ou non un parc d’activités, une étude d’opportunité est réalisée qui va mettre en avant les points forts et faiblesses duterritoire : foncier disponible, demandes de fonciers non satisfaites, nature des demandes, position géographique du territoire, …

Quand la décision est prise de réaliser l’opération d’aménagement et qu’elle a choisi de travailler avec elle, la SHEMA devient l’outil dela collectivité. Elle va constituer l’équipe projet qui va l’accompagner dans cette longue opération en fonction du territoire concerné :maitre d’œuvre, paysagiste,

Se succèdent les études d’impact, loi sur l’Eau, …

Acquisitions, soit à l’amiable, soit par expropriation

Mise au point du DCE

Rédaction et publication des appels d’offre

Ouverture des plis, analyse, attribution des marchés

Travaux d’aménagement (voieries, réseaux, bassins, éclairage) : suivi des chantiers, règlement des litiges, relations avec lesconcessionnaires, …

Portage du foncier et des réseaux sur la durée de la concession

Détermination du prix de revient

Commercialisation par la filiale LDA en étroite relation avec la Collectivité.


L’AMENAGEMENT

les parcs d’activités en cours de commercialisation

11 parcs d’activités : Démouville, Citis, Eole, Entre Thue et Mue, Les longchamps, Nonant, Bellefontaine, Ecouves, Beaumont Hague, Parc de l’Estuaire, Actival d’Orne

- Des prix de cession compris entre 12 et 38 € / m²

- Un rythme de commercialisation inégal en fonction du positionnement

- Une concurrence « malgré elle » entre les territoires. Ex : parcs d’activités de l’agglo entre eux.

- Les facteurs de choix : prix, fiscalité locale (Eole, TP : 10,36 %, Caen la Mer : 16,06 %), accessibilité, positionnement du parc par rapport à la clientèle, services à la zone, …et une multitude de facteurs propres à l’entreprise, voir au chef d’entreprise. - Un terrain pour un projet de développement

- Un soin particulier porté à la qualité architecturale des bâtiments : la commission technique architecturale


L’AMENAGEMENT

Exemple d’un parc d’activité reconnu et envié : le parc CITIS : « futuriste » en 1980, parc de référence aujourd’hui sur l’agglomération caennaise.

Démarrage de l’opération : 1990Architecte urbaniste : Michel Kalt, ParisArchitecte paysagiste : Allain Provost, ParisCaractéristiques : 100 ha150 PME et établissements1500 emplois900 logementsMontant de l’opération d’aménagement : 30 000 000 €

Citis est un parc d’activités de l’agglomération caennaise qui réunit, autour d’activitéséconomiques principalement d’ingénierie et de haute technologie (150 entreprises),des services publics et commerciaux, de l’habitat, des espaces de détente, des lieux derencontre. Intégrés dès la conception, la gestion de l’environnement et l’accès auxservices partagés ont permis de développer des solutions techniques innovantes, enparticulier dans le traitement des eaux pluviales, et le développement des réseaux detélécommunication à haut débit.

Dans le cadre d’une concession d’aménagement, la SHEMA est en charge del’aménagement et de la commercialisation de la zone depuis ses débuts, d’abord pourle compte de la ville de Hérouville Saint Clair, puis pour l’agglomération Caen-la-Mer.


L’AMENAGEMENT

Citis : des services au personnel Un site parfaitement desservi (ligne de bus et tramway

sur zone).

Un accès direct au périphérique, autoroutes A13 (Paris) et A84 (Rennes)

« Le Rivage » restaurant interentreprises du parc CITIS, accès direct des résidents le long des promenades piétonnes, terrasse ouverte en été

Une crèche inter entreprises (capacité 60 places)

Des résidences étudiantes

Des commerces et services à la personne: supermarché , assureur, coiffeur, médecin, station service


L’AMENAGEMENT

Citis : des services aux entreprises Pépinière d ’entreprises et centre d’affaires

Salles de réunion en location

Réseau MAN fibre optique mutualisé desservant le site

Pour l’accueil de collaborateurs, une résidence « moyen séjour » incluant salle fitness et saunas…


L’AMENAGEMENT

Citis : respect de l’environnement


L’AMENAGEMENT

Les parcs d’activité en cours d’aménagement (7)

- Parc d’activité de Sées, 60 hectares. Vocationmixte mais avec possibilité d’implantationslogistiques. Positionnement stratégique aucarrefour de deux autoroutes A28 (axe CalaisBayonne) A88 (Caen – Le Mans – Tours). Quepenser de ce positionnement ?

- Parc de St André / Orne (26 hectares) aux portes de Caen. Activités mixtes (hors commerces aux particuliers). Un Parc porté par une commune

- Le PACH : futur parc de référence ?


L’AMENAGEMENT

Le PACH : le parc de demain ?Porté par le syndicat mixte regroupant le département du Calvados, la Ville d’Honfleur, la CCI du Pays d’Auge et le Port Autonome de Rouen.

Mixité des activités industrielles, tertiaires, logistiques et commerciales (premier centre des marques en Normandie) se déclinant sur 75 des 125 ha du Parc.

Au centre du site, 13 hectares sont réservés à la réalisation du seul centre des marques du grand Ouest de la France

Concept de parc éco industriel situé entre la ville de Honfleur et la zone naturelle de l’Estuaire de la Seine, au pied du pont de Normandie.

Espaces publics aménagés pour garantir un cadre de vie fonctionnel et attractif Architecture devant s’inscrire dans l’écosystème environnemental en adéquation avec

le bâti local : traitement de la 5ème façade, utilisation du bois dans toutes ses formes pour l’aménagement et la construction.

Valorisation des économies d’énergie, recours aux énergies renouvelables et gestion sélective des déchets

Equipé de services collectifs, hôtellerie et restauration


L’AMENAGEMENT

Le PACH : le parc de demain ?

L’ensemble de ces éléments s’intègre parfaitement auxexigences des entreprises et des territoires d’aujourd’hui: prise en compte de l’environnement durable (solutionsde bon sens respectueuses de l’environnement et sourcesd’économie pour les entreprises), accessibilitéd’excellente qualité, bassin de main d’œuvre qualifiée,forte représentation des activités économiques de« l’autre coté de l’eau ». Toutes les conditions semblentréunies pour que ce « bel outil » piloté par les CL servede manière efficace et coordonnée le développementéconomique du territoire.


L’AMENAGEMENT

3 Réhabilitation de friches industrielles

En 2001, l’annonce de la fermeture de Moulinex retentit sur toute la Basse-Normandie. 3250 salariés perdent leur emploi, leur site deproduction se transformant d’un jour à l’autre en friche industrielle. Un véritable sinistre économique.

Réhabilitation du site Moulinex d’Alençon

A Alençon et Falaise, Cormelles-le-Royal et Bayeux, il faudra maintenant reconstruire. Le reclassement des anciens employés est lapremière priorité. Mais juste après vient la problématique des terrains occupés par Moulinex. Ils sont partiellement pollués, le bâti estsouvent dans un état désuet, les réseaux sont anciens et indivisibles –pour que ces sites puissent revivre, une mutation profonde devraavoir lieu.

Rapidement, un contrat de site est mis en place, réunissant l’Etat et les collectivités territoriales concernées. La SHEMA est chargée demener les projets de réhabilitation. Il faut décider de la fonction future du site, entre l’accueil d’activités économiques et l’introduction dela mixité urbaine par la création d’habitat. Il faut étudier le degré de pollution des sols et l’état du bâti. Mais surtout, il faut prendre encompte le dilemme fondamental qui est au cœur de tout projet de réhabilitation : Depuis des décennies, le site de production Moulinex amarqué le paysage urbain d’Alençon. Des milliers d’hommes et femmes y ont travaillé, certains pendant toute leur vie. Leurs souvenirssont inextricablement liés à cet endroit dorénavant désert. Rendre cet espace à la ville tout en respectant la mémoire qu’il porte est unprojet difficile, peut-être même impossible.

A Alençon, le site Moulinex est devenu la « Cité Jean Mantelet ». Ouvert sur la ville, il se transforme peu à peu en quartier mixte habitat -activités avec une belle promenade piétonne longeant les rives de la Sarthe. Néanmoins, Moulinex est encore là. Le nom du quartier est un hommage à son fondateur. Les éléments marquants du site – la cathédrale, la maison du directeur, les grandes halles de production – ont été réhabilités et accueillent aujourd’hui des entreprises diverses (formation, centre d’appels, pôle ludique, …).

Bilan de l’opération : la totalité des bâtiments est commercialisée (ZFU)


L’AMENAGEMENT

Réhabilitation du site Moulinex de Cormelles-le-RoyalCormelles-le-RoyalDémarrage de l’opération : 2002Livraison : 2007Superficie : 193 000 m² SHONMontant de l’opération : 13 850 000 € HT

Le Conseil Général du Calvados a confié à la SHEMA la restructuration de plusieurssites industriels délaissés par Moulinex dans le département. Une convention cadrevisant la redynamisation des sites et bassins d’emploi affectés par la fermeture totaleou partielle des usines de la société a été signée le 1 Février 2002 entre l’Etat, laRégion Basse Normandie, les Départements (Calvados, Orne et Manche), les EPCIconcernés (Communauté de Communes, Districts) et les Maires de Bayeux, Caen,Cormelles-le-Royal et de Falaise.Après avoir acquis tous les sites industriels, la SHEMA a été chargée simultanémentde réaliser les travaux de démolition des parties d’usine obsolètes, de réhabiliter lebâti reconvertible, de viabiliser le site afin d’individualiser chaque bâtiment et derecommercialiser l’ensemble.


LE RENOUVELLEMENT URBAIN

On entend dans le renouvellement urbain la requalification de friches urbaines et les grands projets de ville

La requalification de friches urbaines

Le centre commercial de Perseigne

Le centre commercial du quartier

de Perseigne à Alençon a été réhabilité

Par la SHEMA. Les anciennes cellules,

vielles et un peu délabrées, ont

été démolies. Depuis l’été 2007,

les commerçants du quartier et

quelques nouveaux arrivants ont

déménagé dans des locaux neufs,

juste à côté. A l’emplacement de

l’ancien centre commercial se

tient maintenant le marché ouvert

de Perseigne tous les mardis

et vendredis



L’ancien hôpital militaire de Cherbourg

Magnifique établissement néoclassique, créé à l’initiative de Napoléon III, en 1858, l’ancien hôpital militaire de Cherbourg est un monument historique exemplaire du patrimoine maritime. Sa préservation et sa reconversion par la SHEMA en campus de formation et de production cinématographique et audiovisuelle posent les bases d’une diversification de l’activité et de l’image de la ville de Cherbourg et du Nord-Cotentin.

Sur le plan technique, l’opération s’est présentée comme une opération complexe de restructuration urbaine :réfection de la plupart des réseaux, dépollution et déminage, réhabilitation immobilière et paysagère.

Deux ensembles immobiliers ont été transformés en logements étudiants sous la maîtrise d’ouvrage de la SA HLMdu Cotentin. Environ 250 chambres d’une vingtaine de mètres carrés sont désormais à la disposition des étudiantscherbourgeois

Pour mener à bien ce projet d’envergure, la SHEMA a passé une Convention Publique d’Aménagement avec le Département de la Manche sur 25 ans. Cet engagement sur le long terme marque ainsi la force de son implication

Réhabilitation du Quartier des Bassins

Cherbourg-OctevilleDémarrage de l’opération : 2006, début des travaux 2008Superficie : 22,8 haMontant de l’opération d’aménagement : 25 000 000 € HT

Ancien faubourg dédié aux activités de pêche et des petites industries, le quartier des Bassins est situé entre le cœur historique de Cherbourg-Octeville et l’Hôpital Pasteur. Cette position centrale le prédispose à participer au dynamisme du centre d’agglomération. La Communauté urbaine de Cherbourg a chargé la SHEMA de mettre en

œuvre un projet de renouvellement urbain.



Réhabilitation de la colonie de vacances du Domaine des PinsPort-Bail, Domaine des PinsDémarrage de l’opération : 2005Montant de l’opération : 2 800 000 € HTSuperficie : environ 5,5 haCapacité d’accueil : environ 700 litsProgrammation prévisionnelle : environ 11 500 m² SHON

Situé sur le cordon dunaire du Ouest-Manche, l’ancienne colonie de vacances « leDomaine des Pins » présente un emplacement exceptionnel le long de la plage dePort-Bail, face aux iles Anglo-normandes de Jersey et Guernesey.Engagée dans une réflexion sur le devenir de ce site tout à fait particulier, la communea fait appel à la SHEMA pour l’accompagner dans le sens d’un développement

touristique.

Après une étude touristique approfondie, le site sera restructuré en un pôle touristiqueaqualudique. Le bâtiment principal accueillera des activités de remise en forme et deloisirs balnéaires. Plus de 5 ha de terrain seront dédiés à la réalisation d’une résidencede tourisme composée de cottages et d'immeubles avec une capacité d’hébergementde 700 lits.



Le GPV (Grand projet de Ville) HSC

Historique et origine de l’opération- Diagnostic social et urbain

La Ville d’Hérouville Saint-Clair, comme les quartiers du CheminVert et de la Pierre Heuzé à Caen, est née d’une décision politiquedu début des années 60 d’augmenter l’offre de logementparallèlement à la création d’industries en Basse-Normandie afind’enrayer le départ des jeunes vers le bassin d’emploi Parisien.

Le schéma d’aménagement retenu à l’époque met en évidencel’aménagement du quartier de Montmorency qui fait suite au bourget de cinq quartiers principaux : le Grand Parc, les Belles Portes,La Haute Folie, La Grande Delle, le Val. Ces quartiers sontregroupés autour d’un noyau appelé La Cité, futur centre-ville.



La Ville d’Hérouville hérite d’une conception très fonctionnaliste,d’abord routière de la ville où les principales fonctions urbaines sontséparées. Le « zoning » distingue donc les zones industrielles, leszones de bureaux et de services et des zones d’habitat. Les quartierssont insérés dans le réseau des grandes voies de circulation qui neles traversent pas et laissent la place à de vastes espaces piétonnierset de stationnement à l’intérieur de chacun d’eux. Un système depasserelle est créé pour enjamber les routes afin de limiter lestraversées à niveau. Les constructions, variées dans leur conception,vont du petit pavillon individuel au grand immeuble collectif. Lesplus grands bâtiments sont plutôt implantés en couronne du centre-ville. Quant au secteur ouest d’Hérouville, il est réservé aux activitésindustrielles et artisanales et le hameau de Lébisey est dévolu à undéveloppement pavillonnaire.



des problématiques sociales et urbaines

-enclavement des centres commerciaux

-quartiers peu traversés, situation d’enclavement de certains immeubles

-immeubles écran : les plus fortes densités se trouvant autour du centre ville

-appauvrissement des populations logées

-un centre ville renfermé sur lui-même

-une ville qui perd de la population



L’existant


LE RENOUVELLEMENTURBAIN

Les secteurs



Le GPV, ce sont 14 opérations simultanées quiconcernent aussi bien les aménagementsd’espaces publics, la démolition et laconstruction de logements, la constructiond’immeubles de commerce et de bureaux dont lamaitrise d’ouvrage est confiée à la SHEMA

Concentrées sur 27 hectares

Représentant un budget prévisionnel de 153millions d’€uros


IMMOBILIER D’ENTREPRISE et

CONSTRUCTION PUBLIQUE

La SHEMA construit de l’immobilier en faveur de l’entreprise et des Collectivités locales. Sa réactivité ne sera pas la même si elle construit en tant que vendeur d’immeuble ou promoteur mandataire.



CONSTRUCTION PUBLIQUEImmeubles de bureauxSiège régional EDF

Un bâtiment tout blanc sur le parc d’activités CITIS.C’est celui du siège régional d’EDF en Basse-NormandieSur 4 500 m2 répartis sur trois niveaux, il accueilleles six divisions régionales d’EDF dont son Centre derelation clientèle.Projet de 7 millions d’euros, douze mois seulementpour sortir le bâtiment de terre.Au total, le bâtiment accueille 210 personnes.

Une vraie concurrence avec la SAFAUR et Normandie Aménagement. Nos points forts : notre réactivité, le portage du bâtiment, le coût du bâtiment et l’environnement de CITIS



CONSTRUCTION PUBLIQUEAuxitec - nouveau siège social

Le HavreDémarrage de l'opération : 2008SHON : 4149 m² de bureauxArchitectes : Paul Chemetov, 9bis Architecture

La difficulté du terrain choisi, le désir de la Ville et de la SHEMAd’une architecture rigoureuse et exemplaire, le souhait d’Auxitecd’une construction de grande trame obligent à une architecturesingulière et spécifique en acier-béton. Le bâtiment est construit surun socle en retrait lazuré noir pour accentuer l’effet des pilotis. Lestrois étages courants ont une façade à ossature bois vitrée toutehauteur pour les plateaux libres. Une passerelle de service etd’entretien reçoit une résille de support de tôles perforées enaluminium anodisé laqué gris bleu clair (le ciel lavé des aquarelles deBoudin), qui font office de brise-soleil.



CONSTRUCTION PUBLIQUE

Equipements publics

Maison des Services de Bayeux

Immeuble de bureaux sur Parc Ouest Bayeux

900 m² de bureaux qui accueillent le réseau de Santé du Bessin. Construction du bâtiment intégrée à la concession d’aménagement. Protocole de reprise par Bayeux en fin de concession



CONSTRUCTION PUBLIQUEL'ILIADE

Pépinière tertiaire réservée aux entreprises en création. Un bailprécaire de 23 mois est signé avec la ville d'Hérouville Saint-Clair etnon renouvelable. L'entreprise bénéficie d'un accueil et de servicespartagés, de conseils en développement et d'un appui à la gestion.La pépinière est installée en Zone Franche Urbaine (Z.F.U.) et offreaux entreprises des exonérations fiscales et sociales

L'ODYSSEPépinière réservée aux activités tertiaires sans limitation de date decréation. Le bail peut être précaire (23 mois) ou commercial (9 ans)et est signé avec la ville d'Hérouville Saint-Clair. L'entreprisebénéficie d'un accueil et de services partagés.



CONSTRUCTION PUBLIQUELa MET – Argentan

Réhabilitation de la partie « bureaux » de l’usine MIC

Un hôtel d’entreprises de1 000 m² de bureaux d’affaires,développant une offre complète Multiservices : accueil, secrétariatpartagé, traitement de courrier, salles de réunion équipées,visioconférence… Solutions numériques, via une infrastructureCentrex IP : Internet très haut débit, téléphonie sur IP, sécurité,garanties de continuité du service, télé-gestion, télé-administration,mutualisation et optimisation des coûts de communication…Gestion de la commercialisation, appels et recouvrement des loyers,états des lieux, rédaction des baux assués par SHEMA – LDA pourle compte de la Cdc d’Argentan.



CONSTRUCTION PUBLIQUEBâtiments relais de Bayeux – Opération Moulinex

Montant de l’opération : 1400000€Quatre ateliers d’une surface globale de 1500 m²Mandat de travaux avec la Ville de Bayeux

Une entreprise qui prospère abesoin de disposer d’un immobilierapproprié. Pour faciliter la créationd’une entreprise ou accompagnerses phases de développement, lescollectivités territoriales ont recoursaux ateliers relais, des bâtimentsmodulables qui peuvent accueillirdes activités variés. Grâce à des loyersmodérés et maîtrisés, cette solutionimmobilière permet aux entreprisesde passer le cap de démarrage d’uneactivité ou d’un agrandissement nécessaire.Montage rendu possible et moins risqué pour la collectivités grâce aux fonds déployées dans le cadre dela Convention MOULINEX.



CONSTRUCTION PUBLIQUEAlençon, Pôle d'activités d'Ecouves – Bâtiments relais

Superficie des ateliers-relais : 1600 m² répartis en 8 ateliers de 300 à 500 m²Montant des opérations de construction : 2 500 000 €

Soucieuse de participer activement à la redynamisation des territoiresaffectés par la disparition de la société Moulinex, la Communauté Urbained’Alençon a décidé d’aménager de nouveaux espaces d’activité en continuitédu Parc d’activité d’Ecouves et d’y développer des structures d’accueil denouvelles entreprises.La SHEMA a été chargée de l’aménagement de ces sites et de la création etcommercialisation d’ateliers relais. Ces bâtiments d’accueil permettent à desjeunes entreprises ou des entreprises en développement d'accéder à desbâtiments neufs, conformes aux normes en vigueur et adaptés à leurs besoinssans devoir pour autant en porter la charge financière. Chaque bâtimentcomprend deux ateliers modulables de petites dimensions adaptées àl’accueil de différents types d'activités artisanales. Plusieurs entreprisesimplantées.



CONSTRUCTION PUBLIQUEBâtiments d’activitéVitraglass : construction d'un bâtiment industriel

La société VITRAGLASS, spécialisée dans la fabrication et la commercialisation de produits verriers, a souhaité s’implanter à Alençon pour bénéficier d’une position centrale par rapport à ses principaux débouchés dans les régions Nord, Bretagne et Normandie. Dans le cadre de la convention Moulinex, l’entreprise a fait appel à la SHEMA pour l’accompagner dans son projet d’implantation, faciliter les démarches administratives nécessaires à son implantation et assurer la maitrise d’ouvrage de la construction de ses nouveaux locaux. Il s’agit d’un ensemble industriel comprenant un hall de stockage de 8500 m² et 400 m² de bureaux que la société occupe dans le cadre d’un bail commercial.En vue du développement rapide de l’entreprise, une extension de 3500 m² a été réalisée par la SHEMA en 2008.

Laboratoires GilbertRéalisation en VEFA d’une unité de production de flaconnages stériles à Saint Pierre sur

Dives. Budget de 3,8 millions d’€uros.



CONSTRUCTION PUBLIQUEEquipements publics

Construction d’un équipement public « sports – loisirs » en mandatClient : CODAH, Commune de MontivilliersMontant : 7,5 millions d’€uros HT (SHON de 2692 m²)

Face à un manque de piscines couvertes et découvertes sur son territoire, la communauté d’Agglo duHavre a mandaté la SHEMA pour l’accompagner dans la réalisation d’un complexe aquatique sur leterritoire de la commune de Montivilliers. Le nouveau centre aquatique propose toutes les prestationsattendues d’un pôle sports loisirs : bassins sportifs, pataugeoire, solarium, …L’ensemble est intégrédans un jardin exposé plein sud. Toiture équipée de 110 m² de panneaux solaires qui produisent lamoitié des besoins en eau chaude sanitaire. Démarche HQE.

Création d’une maison de santé et de services en mandatClient : cdc du MerleraultMontant : 665 000 €uros (SHON de 550 m²)

La SHEMA a été mandatée pour réhabiliter une maison exisante en maison de santé et de services accueillant des professions médicales et para médicales. Elle a défini le programme, mené les travaux de restructuration, défini les conditions de mise à bail et la gestion des équipements.



CONSTRUCTION PUBLIQUELe souhait et / ou la capacité de l’entrepreneurd’être ou non propriétaire de son bâtiment,l’éligibilité ou non du projet de développementaux aides à l’immobilier, le business plan del’entreprise, la nature du porteur financier (créditbailleur, investisseur privé, CL, SHEMA), lecadre plus global d’intervention de la SHEMA(concession d’aménagement), la durée delocation, les contraintes de délais, … sont autantd’éléments à prendre en considération dans ladétermination du montage juridique afin qu’ilsoit le plus optimum possible au regard desattentes et besoins des entreprises.


CONCLUSION

Surtout reconnue pour son savoir faire en matière de développementéconomique et dans la construction d’immobilier d’entreprises, laSHEMA a contribué à l’implantation ou à l’extension de plus de 350entreprises représentant près de 29 000 emplois notamment desentreprises comme ELDIM, les laboratoires Gilbert, LegallaisBouchard, les papeteries Hamelin, Schering Plough, …

Aucune des zones qu’elle a aménagé ne nécessite aujourd’hui unerequalification. Le rythme de commercialisation par contre, n’est pasidentique sur tous les territoires. Faut il pour accélérer le mouvement,accepter l’implantation d’entreprises qui vont nuire à la dynamiquesouhaitée sur le territoire ? C’est à la collectivité d’en décider !

Documents

LA SHEMA : un véritable outil de développement local · de développement local Sophie Baratin. Sophie Baratin SHEMA-LDA 03/03/2009 2 Introduction ... Une société d’économiemixte