LABANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l ......LABANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 3 Perspectives Marché du logement en 2018-2019 : Marché

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 1NOVEMBRE 2018

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 2

Tendances récentes

Marché du logement :

Marché de l’ancien :

Transactions : effritement après un niveau record

Prix : un rythme de progression des prix un peu moins soutenu

Marché du neuf :

Ventes : transactions encore soutenues malgré un léger repli depuis le printemps 2017 (réduction du PTZ dans les zones les moins tendues et

suppression totale de l’APL Accession )

Stocks des promoteurs : légère remontée du ratio stock sur ventes, après un net reflux de l’excès de stocks

Construction de logements : inflexion de la construction

Prix : plafonnement récent des prix à un niveau élevé (des prix élevés en raison du coût de la construction et, dans les zones tendues, du prix du

foncier)

Crédit à l’habitat :

Crédits nouveaux : en net recul au 1er semestre 2018 par rapport au 1er semestre 2017

Taux des crédits : maintien à un niveau plancher

Critères d’octroi : inchangés d’après les banques

Demande de crédits perçue par les banques : après un repli de plusieurs mois, les banques perçoivent une stabilisation de la demande

de crédits habitat


Perspectives

Marché du logement en 2018-2019 :

Marché de l’ancien :

Transactions : tassement en 2018 et 2019 (crédit un peu plus cher, renchérissement récent des logements, contrecoup des fortes transactions

réalisées fin 2016-début 2017), amorti cependant par une situation économique en amélioration, qui s’accompagne d’une progression des revenus

Prix : freinage de la hausse des prix plus ou moins accentué selon l’ampleur de la remontée des taux d’intérêt

Marché du neuf :

Volumes : légère baisse suite au recentrage sur les zones tendues des soutiens au logement (dispositif fiscal Pinel, PTZ)

Prix : tassement dont l’intensité dépendra de l’évolution des volumes

Crédit à l’habitat :

Taux des crédits : redressement très progressif (remontée graduelle des taux longs en 2019)

Crédits nouveaux :

recul, y compris pour les crédits hors rachats (cf. tassement attendu des transactions dans l’ancien, remontée de la part de l’apport en capital

dans le financement de l’achat du fait d’un taux de crédit un peu plus élevé en 2019)


Après avoir un peu augmenté en 2013, de façon

inattendue, le volume des transactions dans l’ancien

s’était contracté de 3 % en 2014 à 694 000 unités

malgré le niveau relativement bas des taux de crédits

immobiliers.

En 2015, les volumes de ventes ont bondi de 16 %. Et

avec des taux du crédit immobilier au plancher, le

rebond s’est poursuivi en 2016 avec un nouveau

record de transactions, à 848 000 logements (+6 %).

Fin 2016-début 2017, alors qu’elles paraissaient se

modérer, les transactions ont ré-accéléré, certains

acquéreurs ayant anticipé leurs achats en raison

des craintes de remontée des taux d’intérêt. Le

nombre de transactions a établi ainsi un niveau record

en 2017 (960 000, +13,7 % sur un an). En juillet

2018, en cumul sur 12 mois, les transactions

marquent légèrement le pas, à 950 000 unités.

Marché de l’ancien - National (transactions)

Un effritement à partir d’un niveau record

Source : Le conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD)

500

550

600

650

700

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800

850

900

950

1 000

NOMBRE DE TRANSACTIONS DE LOGEMENTS ANCIENS cumulé sur 12 mois, milliers

Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales

4%

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-5%

30%

-15%

12%13%

7%

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-1% -1%

-17%

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16%

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13,7%

516589

828808

719 694

803

844

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-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

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1 000

1 200

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5

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01

7

Nombre de transactions sur le marché de l'ancien(France entière, milliers, cumul sur 12 mois)

Variation annuelle (ech d.)

Nombre annuel de transactions (ech g.)


Marché du neuf – National (ventes promoteurs)

Des transactions encore soutenues malgré un léger fléchissement depuis le printemps 2017 suite

aux interrogations sur l’avenir des aides dans le neuf

Après une correction en 2011 et 2012 et une stabilisation en

2013, les ventes de logements neufs se sont vivement

redressées depuis le 4ème trimestre 2014, dopées par les

mesures de soutien adoptées au même moment

(assouplissement des normes, dispositif fiscal Pinel…). Les

ventes ont d’abord été tirées par les investisseurs puis elles se

sont développées aussi auprès des accédants.

Cependant, les ventes se replient légèrement en tendance

depuis le printemps 2017. Cumulées sur 4 trimestres, elles

restent tout de même soutenues : près de 130 000 au 2ème

trimestre 2018 contre près de 132 000 à l’été 2017. L’attente

des acheteurs potentiels d’en savoir plus sur l’avenir des

mesures de soutien au logement neuf dès le printemps 2017,

notamment du dispositif Pinel en faveur de l’investissement

locatif, puis l’adoption des mesures de réduction du PTZ dans

les zones les moins tendues et la suppression totale de l’APL

Accession n’ont pas entraîné un décrochage des ventes.

Face à une demande en berne, les promoteurs avaient

fortement réduit en 2013 et 2014 le nombre de mises en vente

(-13 % et -10 % respectivement). Celles-ci sont reparties à la

hausse avec la reprise de l’activité : +11 % en 2015, à 102 000

logements, +24 % en 2016 127 000. Mais, comme les ventes,

elles se sont repliées en 2017 (-3,3 % à 123 500). Elles

poursuivent leur recul au 2ème trimestre 2018 (-8 % sur unan) alors même que les ventes restent soutenues.

Source : Ministère du Logement, LBP

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

50,0%

55,0%

60,0%

PART DES VENTES DE LOGEMENTS NEUFS AUX INVESTISSEURS

Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers)

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

mises en vente ventes

Ventes et mises en ventes de logements neufs (CVS) - par trimestre


Marché du neuf – National (stocks promoteurs)

Légère remontée du ratio stock sur ventes, après un net reflux de l’excès de stock

La reprise de la demande de logements neufs et la

diminution des mises en vente par les promoteurs

ont permis au ratio stock sur ventes de

rebaisser nettement pour retrouver au 1er

trimestre 2017 un niveau proche de celui de

long terme (9 mois) contre un plus haut à 15,3

mois au 3ème trimestre 2014. Il a ensuite

légèrement remonté en tendance et dépasse 10

mois de ventes au 2ème trimestre 2018, ce qui

reste peu élevé. A noter que 68 % des logements

en stock ne sont qu’à l’état de projet et que moins

de 4 % sont achevés et 28 % en cours deconstruction.


30000

40000

50000

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70000

80000

90000

100000

110000

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0

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20

25

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Stock (ech. G)Stock en mois de ventes (ech. D)

Stock de logements neufs à la vente (CVS) - France métropolitaine

délai moyen de vente 1996-2017 : 9 mois


Marché du neuf - National (construction)

Après un net redémarrage au 1er semestre 2017, inflexion de la construction depuis

Après une chute en 2014 de 9 % du volume des

mises en chantier et de 11 % de celui des

permis de construire à cause de la baisse des

ventes de logements et de la forte remontée des

stocks depuis fin 2011, la construction de

logements s’est redressée en 2015 et s’est

accélérée en 2016 (respectivement +5 % et

+14 % pour les permis de construire et +0,1 %

et +12 % pour les mises en chantier). La hausse

s’est poursuivie en 2017 (+7 % pour les permis

de construire et +16 % pour les mises en

chantier).

Depuis le début de l’année, le nombre des

mises en chantier se retourne à la baisse en

lien avec le ralentissement de l’activité

commerciale. Elles ne progressent plus que

de 3 % sur un an en août, à 422 300 unités.

Août - 18 : 422 300

Août - 18 : 474 600

300

350

400

450

500

550

600

650

dé

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00

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01

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c.-

15

dé

c.-

16

dé

c.-

17

Mill

iers

France : nombre de logements (cumul sur 12 mois)

Mises en chantier Permis de construire



Marché de l’ancien - National (prix)

Un rythme de progression des prix un peu moins soutenu

Source : Notaires, INSEE

Après un bond de 150 % entre 1997 et le

point haut de 2008, les prix avaient baissé

durant la récession (de 10 % environ). Ils

sont repartis à la hausse dès l’été 2009,

+13 % jusqu’à un nouveau record fin

septembre 2011. Ils se sont ensuite érodés

de près de 7 % jusqu’au 2ème trimestre

2015.

Depuis, ils ont repris 6,7 % dont 2,8 %

sur un an au 2ème trimestre 2018. Mais la

progression se fait à un rythme moins

soutenu : +0,5% sur le 2ème trimestrecontre 1,1% sur le 1er trimestre.

40

50

60

70

80

90

100

110

-10

-5

0

5

10

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20

25

98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

VARIATION ANNUELLE DES PRIX DANS L'ANCIEN (% - ech. D)

Indice des prix des logements anciens - Ensemble - Base 100 en moyenne annuelle 2015 - Série CVS (ech. G)

France métropolitaine : prix dans l'ancien

Source : Notaires, INSEE - LBP


Marché de l’ancien - Paris (prix)

Les prix poursuivent leur hausse sur un an (+7,2 % au 2ème trimestre) et établissent un nouveau record

Après une baisse en 2008-2009 (-9 %), les prix ont rebondi

vivement jusqu’à fin 2012, frôlant les 8500€/m2 en

moyenne. Ils ont ensuite fléchi, en repassant sous la barre

des 8000€/m2 au 2ème trimestre 2015.

Mais depuis, ils sont repartis à la hausse (+7,2 % sur un an

en juin, à 9300€/m2). Le prix moyen devrait atteindre

9400€/m2 en octobre 2018, soit une hausse qui se

modérerait à 4% sur un an (d’après les avant-contrats ;

source : notaires-INSEE).

De son côté, en lien avec le manque d’offre, l’activité ralentit

avec un nombre de ventes en baisse sur un an, à 9000

unités vendues au 2ème trimestre 2018 (-7 % sur un an).

Source : Notaires Paris-Ile-de-France

2000300040005000600070008000900010000 -15-10-5051015202588 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)405060708090100110120 -15-10-505101520251998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016VARIATION ANNUELLE DES PRIX DANS L'ANCIEN (% - ech. D)INDICE DES PRIX DANS L'ANCIEN - indice base 100 au T1 2010 (ech. G)

France : prix dans l'ancien

2000300040005000600070008000900010000 -15-10-5051015202590 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)

2000

3000

4000

5000

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15

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25

90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)

0

1000

2000

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7000

8000

9000

10000

moyenne 1999-2007 des T2 T2-2017 T2-2018

Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris

LA BANQUE POSTALE

Lecture : nombre de m2 qu’un ménage peut acheter dans une ville donnée pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans au meilleur taux fixe proposé dans la ville.

Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs

taux négociés (sous conditions) entre le 1er et le 10ème jour du mois par les agences MeilleurTaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Le classement est

établi sur la base du taux sur 20 ans. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d'achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de vente relevés par

Seloger.com.

Marché du logement et du crédit à l'habitat

Le niveau très bas du taux des crédits

immobiliers a augmenté le pouvoir d’achat

immobilier dans certaines grandes villes en

2016. Mais la hausse du prix des logements

entraîne une baisse de la capacité d’achat

immobilier depuis début 2017.

Les 3 grandes villes les plus chères sont :

Paris, Bordeaux et Lyon. Marseille, Montpellier

et Toulouse sont les villes les plus abordables.

Pouvoir d’achat immobilier par grandes villes

10

78 77

73 73

6869

5254

59

25

74 74

7068

6365

5250 49

22

73 7270

67

64 63

52

47 46

22

Marseille Montpellier Toulouse Lille Strasbourg Nantes Nice Lyon Bordeaux Paris

Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2

déc-16 déc-17 sept-18

Source : meilleurtaux.com


Marché du neuf - National (prix des appartements)

Plafonnement des prix récemment

Après un doublement des prix des appartements

entre 1995 et 2012 (hausse moyenne de 4,5 %

par an), tirés par les coûts de construction qui

ont été accrus notamment par le durcissement

des normes énergétiques, les prix se sont

maintenus peu ou prou à des niveaux élevés

entre 2012 et 2014 pour repartir nettement à la

hausse depuis.

Ils progressent de 2,7 % sur un an au 2ème

trimestre 2018. Mais ils sont stables au 2ème

trimestre par rapport au 1er trimestre.

NB : le prix de vente effectif est un peu inférieurau prix de réservation.


1600

2000

2400

2800

3200

3600

4000

4400

-2

0

2

4

6

8

10

12

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Glissement annuel (%, ech. D)prix en euro/m2 (ech. G)

Prix des appartements neufs (tendance) - France entière

Source : min. de l'Equipement et du logement, prix à la réservation


Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux

Repli de la production en 2018

Source : Banque de France, ACPR, calculs et estimations Etudes Economiques\LBP

Après un repli en 2014 amorti par une nouvelle vague de

rachats fin 2014, les crédits nouveaux ont rebondi entre

2015 et 2017, favorisés par le bas niveau des taux de

crédit qui ont atteint un plancher. Mais au 1er semestre

2018, ils chutent de 30 % par rapport au 1er semestre 2017.

Hors rachats externes, le recul n’est que de 7 % sur un an.

Le volume des rachats externes a représenté près de 23 %

de la production en 2017. Il ne représentait plus que 11,7 %

à fin juin 2018 en cumul sur 12 mois. Sur le seul mois de

juin, la part tombe à 8 %.

124

109

141

122

193

180

221

168

112106

114

104

125

140

170

153

Production de crédits habitat aux ménages, tous établissements

(hors renégociations internes, en milliards d'euros cumulés sur 12 mois)

Production y compris rachats externes Production hors rachats externes

source : ACPR, calculs LBP

9,1%

3,2%

18,8%

14,4%

34,9%

22,2%

22,8%

11,7%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 juin-18

Part des rachats externes dans la production de nouveaux crédits immobiliers

NB : la part des rachats est calculée sur les 12 derniers mois

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat

La part des rachats de crédits externes a explosé à

partir de fin 2014 pour atteindre un maximum de 45 %

en août 2015 avant de nettement refluer jusqu’à fin

juin 2016.

Mais elle a nettement rebondi par la suite avec la

rechute des taux des crédits et a frôlé les 40 % en

février 2017 pour retomber à 23 % en moyenne sur

l’ensemble de l’année 2017. Depuis, elle est tombée

à 8 % en juin 2018.

Crédits à l’habitat – Rachats

Dégonflement progressif des rachats

Source : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, statistiques sur la production mensuelle de crédit à l'habitat

13

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

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45%

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0

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4

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7

8

9

10

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v.-1

1

avr.

-11

juil.

-11

oct

.-11

jan

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2

avr.

-12

juil.

-12

oct

.-12

jan

v.-1

3

avr.

-13

juil.

-13

oct

.-13

jan

v.-1

4

avr.

-14

juil.

-14

oct

.-14

jan

v.-1

5

avr.

-15

juil.

-15

oct

.-15

jan

v.-1

6

avr.

-16

juil.

-16

oct

.-16

jan

v.-1

7

avr.

-17

juil.

-17

oct

.-17

jan

v.-1

8

avr.

-18

Rachats de crédits externesmontant en milliards d'euros et en % de la production de crédits à l'habitat

données mensuelles

Montant des rachats externes (ech. G) Part des rachats externes (ech. D)


Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits

Maintien des taux à un niveau plancher

D’après Crédit Logement, le taux moyen des

crédits immobiliers se maintient à un niveau

plancher depuis le début de l’été et s’établit à

1,43 % en août. A noter que les taux réels nets

d’inflation n’ont vraiment décroché que depuis

début 2016 sous l’effet conjugué d’une baisse des

taux d’intérêt nominaux et d’un retour très

progressif de l’inflation. Ils sont négatifs depuis le

printemps dernier.

Entre janvier 2012 (3,95 %) et le point bas de

novembre 2016 (1,31 %), la chute des taux de

crédit équivalait à une baisse de 27 % de la

mensualité pour un même capital emprunté.

source : Crédit Logement\CSA, taux moyen des nouveaux crédits hors assurances et garanties, LBP

123

456

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés

2.01

5.15 3.25 3.95 2.22 1.311.56

1.21.62.02.42.83.23.64.04.44.85.2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés 2.015.15 3.25 3.95 2.22 1.311.58

1.21.62.02.42.83.23.64.04.44.85.2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés 2.015.15 3.25 3.95 2.22 1.31 1.55

1.2

1.6

2.0

2.4

2.8

3.2

3.6

4.0

4.4

4.8

5.2

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)

ensemble des marchés

2.01

5.15

3.25

3.95

2.22

1.31 1.43

-1

0

1

2

3

4

5

6

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

taux des crédits immobiliers (%) taux des crédits immobiliers net d'inflation (%)


Bien que les taux de crédits immobiliers

accordés aux clients soient au plancher, les

banques maintiennent un niveau de marge

satisfaisant grâce à un refinancement très bon

marché.

Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits

Des taux très bas mais un niveau de marge brute plus élevé qu’avant crise

Source : Banque de France, calculs LBP

Taux effectifs globaux moyens : il s'agit des taux moyens effectivement offerts à la clientèle, relevés par la Banque de France chaque trimestre.

Ils comprennent les frais de dossier, l'assurance invalidité décès et l'assurance chômage.

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

En

%

Taux des nouveaux crédits immobiliers du marché à taux fixe (TEG) et OAT 10 ans

Source : Banque de France

écart crédit taux fixe - OAT 10 ans


Source : Banque de France

Après les avoir un peu assouplis fin 2017-début 2018, les

banques ont laissé inchangés leurs critères d’octroi de crédit à

l’habitat.

Crédits à l’habitat – Enquête de la banque de France auprès des banques

Après un repli de plusieurs mois, les banques perçoivent une

stabilisation de la demande de crédits habitat.

Après un décrochage, la demande se stabilise depuis le

début de l’été d’après les banques

Critères d’octroi : inchangés depuis des mois d’après les

banques

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

Enquête auprès des banques sur la distribution du crédit

(solde des réponses, %)

CRITERES OCTROI CREDITS HABITAT

+ Resserrement

- Assouplissement

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

Enquête auprès des banques sur la distribution du crédit

(solde des réponses, %)

DEMANDE DE CREDITS A L'HABITAT

+ Augmentation

- Diminution

LA BANQUE POSTALE 17Marché du logement et du crédit à l'habitat

Source : Crédit Logement, Banque de France, prévisions LBP

Les taux de crédits immobiliers devraient

remonter lentement en raison d’un niveau

de l’OAT 10 ans qui se redresse

faiblement en 2019 dans notre projection

macroéconomique.

Crédits à l’habitat – Taux des crédits

Perspectives : lente remontée

0,1%

0,5%

0,9%

1,3%

1,7%

2,1%

2,5%

2,9%

3,3%

3,7%

4,1%

4,5%

4,9%

jan

v.-0

7m

ai-0

7se

pt.

-07

jan

v.-0

8m

ai-0

8se

pt.

-08

jan

v.-0

9m

ai-0

9se

pt.

-09

jan

v.-1

0m

ai-1

0se

pt.

-10

jan

v.-1

1m

ai-1

1se

pt.

-11

jan

v.-1

2m

ai-1

2se

pt.

-12

jan

v.-1

3m

ai-1

3se

pt.

-13

jan

v.-1

4m

ai-1

4se

pt.

-14

jan

v.-1

5m

ai-1

5se

pt.

-15

jan

v.-1

6m

ai-1

6se

pt.

-16

jan

v.-1

7m

ai-1

7se

pt.

-17

jan

v.-1

8m

ai-1

8se

pt.

-18

jan

v.-1

9m

ai-1

9se

pt.

-19

Tx Crédit observé

Tx Crédit Estimé projeté

OAT 10 ans

OAT 10 ans projeté

Projection du taux des crédits immobiliers

(définition Crédit Logement/CSA)


Perspectives du crédit habitat

Tassement en 2018 et 2019 (dégonflement des volumes de rachats externes et remontée

graduelle des taux des crédits)

Source : ACPR, prévisions LBP

Après un net rebond des crédits

nouveaux en 2015 suscité par une

explosion des rachats externes, la

production des crédits nouveaux s’est

tassée avec un dégonflement des

rachats externes depuis 2016.

Corrigée des rachats, la production

devrait baisser en 2018 et 2019 (des

prix immobiliers de plus en plus élevés,

remontée graduelle des taux des

crédits l’an prochain).

124

109

141

122

193

180

221

168157

112106

114104

125

140

170

153 149

Production de crédits habitat aux ménages, tous établissements

(hors renégociations internes, en milliards d'euros/an)

Production y compris rachats externes Production hors rachats externes

LA BANQUE POSTALE 19

Marché du logement et du crédit à l'habitat

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Direction de la Stratégie et de l’Innovation – Etudes économiques :

Henri Delessy, Responsable des études économiques

Alain Henriot, Adjoint au responsable des études économiques

Manuel Maleki, Economiste

Omar Aït Ahmed, Responsable des études statistiques des marchés épargne, crédit et immobilier

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