Novembre 2017

La société Real Stone présidée par Xavier-Alexandre Lacoste a repris, début 2017, Soveico, une entreprise fondée par Pierre Morel en 1999, dont la vocation principale est la cession de commercialité et le conseilen changement d’usage. Xavier-Alexandre Lacoste et Pierre Morel

nous font part de l’évolution de Soveico et de ses activités.

Xavier-Alexandre Lacoste, vous êtes devenu président de Soveico.Quels sont les premiers changements ?Xavier-Alexandre Lacoste  : Tout d’abord,Pierre Morel reste plus que jamais opération-nel au sein de Soveico dont il prend la direc-tion générale. A ce titre, il continue à jouer un rôle moteur dans le développement de l’en-treprise. Nous avons la chance de pouvoircapitaliser sur sa vaste expérience. Le marchéparticulièrement pointu et exigeant de la ces-sion de commercialité est une spécialité dontSoveico pratique, depuis près de vingt ans, lescomplexités et les subtilités. L’équipe, déjàcomposée de Nicolas Ravier, collaborateur dePierre Morel depuis 2015, s’est élargie avecl’arrivée de Séréna Tacheau, précédemment àl’étude notariale Cheuvreux.Notre adresse a également changé. Noussommes aujourd’hui dans de nouveauxbureaux plus spacieux au 83 boulevardMalesherbes dans le 8e arrondissement de Paris.

Pierre Morel, dans quel état d’espritcontinuez-vous à œuvrer au sein de lanouvelle équipe ? Pierre Morel : Je suis très heureux de ce pas-sage de relais. Il s’est préparé sereinementdepuis 2016. Xavier-Alexandre Lacoste est unvrai professionnel qui a exercé plusieursannées chez BNP Paribas Real Estate avant decréer sa propre société en 2010. Nous avonsappris à nous connaître en travaillant ensemble,depuis plusieurs années, sur différents dossiersparticulièrement ardus.

Dans un contexte de changementd’usage de plus en plus contraint, comment opère Soveico ?P. Morel : Le contrôle du changement d’usa-ge des immeubles d’habitation «à un usageautre » que l’habitation est, en effet, stricte-ment réglementé à Paris et dans plusieursmétropoles comme Bordeaux, Lyon,Marseille, Nice, Strasbourg …

SOVEIC

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SOVEICO :le changement

dans la continuité

XAVIER-ALEXANDRE LACOSTE NICOLAS RAVIER SERENA TACHEAU PIERRE MOREL

Toutes les réglementations municipaless’appuient sur l’article L. 631-7 duCode de la Construction et del’Habitation (CCH). A Paris, la volonté de la Mairie est demaintenir le parc de la résidence princi-pale face au développement du tertiaireet, plus récemment, au boom du meublétouristique. Dans la capitale, noussommes passés de 5 000 appartementsde cette nature en 2010 à 60 000 en2017. Les préoccupations de la Villereviennent à réguler la cartographie del’habitat. Les conditions de modifica-tion du changement d’usage se sont dur-cies et les règles de compensationouvrant des possibilités de dérogationsont de plus en plus complexes. Au seindes arrondissements qui forment leQCA, il n’est plus possible, sans opéra-tion de transformation d’un local com-mercial à l’intérieur même de ces arron-dissements de réaliser une compensa-tion. Ainsi, la faisabilité d’une résidencehôtelière de 750 m2, rue Daunou dansle 2e, concrétisée par Soveico avant laréforme de 2015, serait aujourd’huiquasiment irréalisable. Elle nécessite-rait d’apporter en échange 750 m2 dansce même arrondissement. Cette régres-sion illustre bien les difficultés desdérogations.

Pouvez-vous revenir sur ce qu’implique la notion de compensation ?X-A. Lacoste : Rappelons que la régle-mentation ne reconnaît plus que deuxcatégories de locaux, ceux à usaged’habitation et ceux à « usage autre »que l’habitation dans laquelle s’inscri-vent notamment les locations en meu-blé touristique et l’hôtellerie. La datede référence de l’usage s’établit au 1er janvier 1970. La fiche de révisionfoncière modèle C en date de 1970 fixe lecaractère juridique du bien. Cependant,depuis mars 2016, l’administration ne fournit plus ce document, d’où la diffi-culté d’étayer des preuves.La compensation correspond au localqui sera transformé en habitation en lieuet place de la surface transformée enbureaux. Celle-ci doit prendre formedans un périmètre géographique biendéfini. La mutation vers un usage autreque l’habitation n’est possible que sicette modification est compensée par lacréation d’un autre espace dédié aulogement selon certaines conditions. Seule une compensation réelle en nature

est autorisée. De caractère financier,elle est condamnée par le juge adminis-tratif. Elle est appréciée comme « rece-vable » au regard d’exigences cumula-tives de plus en plus nombreuses etvariables selon le secteur géographique.Le principe de base est l’exi-gence d’une qualité équivalentedes deux biens concernés.Celle-ci s’évalue au regard del’environnement, de l’aspect dubâtiment, de sa localisation… Il est aussi exigé une concomitance dessurfaces d’habitation transformées.Toute cette matière est très subtile etéminemment sujette à interprétation…

Pour autant la question sepose fréquemment à commencerpour les locations meublées touristiques et d’affaires qui n’ontpas le caractère de logement…X-A. Lacoste  : Les locations meu-blées touristiques et d’affaires sonteffectivement, depuis la promulgationde la loi Alur, un sujet majeur. Ce typede location de courte durée s’est beau-coup développé en raison de sa renta-bilité, d’une fiscalité attrayante et sur-tout de sa facilité d’accès via des sitesinternet. Cette prolifération limitel’offre d’habitations principales et aug-mente artificiellement le prix des loyers.Il faut aussi tenir compte des coproprié-taires exaspérés par des allées et venues

dans leur immeuble ou des hôteliers quivoient dans cette offre une concurrencedéloyale.Pour être en mesure de mettre un appar-tement en location meublée touristiquesans risque d’être lourdement sanctionné,

le demandeur va devoir réaliser un véritable parcours du combattant. Ildevra commencer par s’assurer que lechangement d’usage n’est pas contraireau règlement de copropriété et à défautobtenir un vote unanime des coproprié-taires afin de modifier la clause ad hoc.Il devra ensuite s’engager dans le pro-cessus de demande de compensation  :trouver le local idoine à proposer encompensation, obtenir une autorisationde changement d’usage à caractère réelavec compensation, obtenir une autori-sation de changement de destinationauprès de la Direction de l’Urbanisme(DU), déposer une déclaration préa-lable de travaux ou Permis de contruireet veiller, dans l’hypothèse favorable, àla publication de la décision définitiveau Bulletin Municipal Officiel ainsiqu’au fichier immobilier… unedémarche qui nous est familière et dontnous maîtrisons les exigences.

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Square de l’Opéra Louis Jouvet, Paris 9

La vocation de Soveico est d’élaborer des solutions qui puissent être entérinées

par la Mairie de Paris. ““

leur situation en recherchant de lacommercialité, - des opérateurs souhaitant profiterd’une rentrée financière via la ventede commercialité à l’occasion de la transformation de bureaux enlogements… Dans les deux cas de figure, Soveicoest missionnée.

Vous évoquez souvent ladifficulté des « non-dits »…P. Morel  : Les silences des textess’avèrent parfois plus déterminantsque l’énoncé factuel des articles durèglement municipal. A Parisnotamment, le pouvoir des servicesde la Ville accordant ou non uneautorisation est relativement discré-

tionnaire. Certains critères restent flouset leur appréciation peut s’avérerquelque peu « subjective ».Prenons le cas de l’installation d’unedes 26 professions libérales dites régle-mentées dans le 7e arrondissement.L’article 4 du règlement municipal anormalement vocation à s’appliquer, àsavoir «  accord à titre personnel sanscompensation ». Toutefois, un quartiercomme celui des Invalides est considérépar la Ville de Paris comme « quartier àprédominance de bureaux » d’où, dansla pratique, l’obligation de compenser !Il en est de même si une de ces profes-sions réglementées reprend un localjuridiquement à usage d’habitation,occupé par une même profession régle-mentée qui quitte les lieux.

Quelle est l’étendue de vosmissions et quels sont vos clients ?X-A. Lacoste : La vocation deSoveico est d’éclairer, avec minutie,une démarche laborieuse et d’élaborerune solution validée par la Mairie deParis, en passant par son instructionauprès des services de la Ville. Le trai-tement d’un dossier peut prendre entretrois et dix-huit mois. Dans cetterecherche, Soveico s’appuie sur unréseau de différents acteurs du marchéimmobilier. Nous devons tout d’abordauditer la commercialité appropriée etdisponible. Puis, nous devons justifierla recevabilité de la demande d’autori-sation de changement d’usage auprèsde la Direction du Logement et del’Habitat (DLH) de la Ville de Paris.Nous accompagnons aussi bien des institutionnels, des promoteurs, des bailleurs sociaux, des notaires,

Et de manière plus générale ?X-A. Lacoste : La destination effec-tive d’un local est une donnée capitaleà vérifier, au moment d’une acquisi-tion bien sûr, mais aussi d’un arbitrage,d’une extension, d’une rénovation ouencore d’une succession.Il s’avère que l’occupation de nom-breuses surfaces de bureaux pari-siens n’est pas conforme à la desti-nation définie par la qualificationadministrative. Notre expériencenous a montré que plusieurs milliersde m2 sont ainsi en attente de régu-larisation dans les 8e et 9e arrondis-sements, d’où une inflation du mon-tant des prix des cessions comme lemontre le tableau en page 4. Un bailpeut, ainsi, se révéler nul et êtredénoncé par un locataire qui y trouveraitintérêt ! La responsabilité du bailleurest, en effet, engagée dans le cas d’uneactivité inadaptée, pour partie ou entotalité, au caractère juridique du bien.En cas d’infraction constatée et caracté-risée par l’Administration, le risqued’une condamnation pénale n’est pasnégligeable. Or, des informations aisé-ment accessibles sur internet ou dans levoisinage facilitent souvent la tâche desautorités municipales pour appréhender

le mode d’occupation effectif… La sévérité de l’amende ne cesse des’alourdir : 50 000 € par local depuisoctobre 2016. Une régularisation tardi-ve n’exonère pas de pénalité financière.Peuvent s’y ajouter des astreintes jour-nalières calculées sur la base des m2

occupés irrégulièrement. Ces ressourcessont perçues directement par la Ville.Dans ce contexte, nous sommes en facede deux types de clientèle : - les propriétaires désireux de régulariser

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Zonage règlementaire du changement d’usage

47 rue Vieille du Temple, Paris 4

Source Mairie de Paris. Direction du logement et de l’habitat.

Valeurs moyennes des cessions*

de commercialité/m2, octobre 2017

des avocats… que des particuliers.Nous avons notamment instruit des dossiers pour Allianz, Aviva, La Banque de France, France Domaine,Groupama, RIVP, Paris Habitat, Scor…Les cas de figure sont multiples. Lesinstitutionnels nous interrogent sou-vent au moment d’un arbitrage afin

d’être sûrs de céder un actif en touteconformité. Pareillement, une entre-prise qui saisit l’opportunité d’uneextension de bureaux dans un mêmeimmeuble doit vérifier scrupuleuse-ment la nature et l’historique de cetapport de m2. Celui-ci peut se révélerêtre à l’origine du résidentiel, d’où lanécessité d’une compensation. Nousavons mené ce type de mission rue LaBoétie à la demande d’un notaire,pour l’un de ses mandants. Les pénali-

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tés applicables en cas de modificationd’usage sans autorisation peuvent, defait, peser aussi sur les conseils. Lesétudes notariales, les agences immobi-lières, les cabinets d’administrateursde biens… sont tenus d’examinerl’usage des actifs dont ils ont la charge. Nous intervenons régulièrement

auprès de bailleurs sociauxqui souhaitent, à l’occasiond’une transformation de

bureaux en logements, financer unepartie de leurs travaux par le gain lié àune cession de commercial i té… A Soveico de trouver une «  sortie  ».C’est une perspective de ressourcesimportantes pour ces institutionnels.

Pouvez-vous décrire un exemplede cession de commercialité à Paris ?P. Morel  : Nous avons pour le maîtred’ouvrage Sefri-Cime, mené à bonnefin le dossier de l’ancienne Ecole

3 rue du Coq, Paris 9

Notre action contribue à la régulation du marché. ““

Premier 1 000 € 2 000 €

Deuxième 850 € 1 700 €

Troisième 850 € 1 700 €

Quatrième 850 € 1 700 €

Cinquième 850 € 1 700 €

Sixième 900 € 1 800 €

Septième 1 000 € 2 000 €

Huitième 1 800 € 3 600 €

Neuvième 850 € 1 700 €

Dixième 500 € 1 000 €

Onzième 900 €

Douzième 800 €

Treizième 800 €

Quatorzième 400 € 800 €

Quinzième 450 € 900 €

Seizième 900 € 1 800 €

Dix-septième 800 € 1 600 €

Dix-huitième 450 € 900 €

Dix-neuvième 500 €

Vingtième 450 €

Arrondissement Coefficient 2 (privé) Coefficient 1 (social)

Saint-Louis, 50 avenue de Clichy dansle 9e, qui va être transformée en rési-dentiel. Environ 2 000 m2 de commer-cialité ont ainsi pu être identifiés etcédés au profit d’une dizaine de parti-culiers et de six institutionnels.A noter que la commercialité est ces-sible jusqu’à la Déclaration Attestant del’Achèvement et de la Conformité desTravaux (DAACT).

Comment projetez-vous l’activité de Soveico sur les prochaines années ?X-A. Lacoste  : La demande peut êtrecaractérisée d’exponentielle. A Paris,la vigilance de la Mairie est omnipré-sente. Une telle situation renforce lavaleur et la légitimité de notre savoir-faire. En raison des enjeux financiers,la réglementation du changementd’usage se doit d’être intégrée dans lesréflexions immobilières d’un groupe.Notre objectif est non seulement d’ac-compagner les professionnels lors-qu’ils sont freinés dans leurs projetspar des questions d’usage, mais ausside leur permettre de les anticiper. Danscette perspective, notre action contri-bue à la régulation du marché.

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*Prix/m² indicatifs susceptibles d’être révisés.