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Le

Le marché immobilier va-t-il vers le blocage et uneffondrement des prix?Après une activité fréné-tique commandée par lanécessité d'anticiper leshausses d'impôts,les transactions vontde nouveau se lais-ser conduire par la

loi de l'offre et de la demande.Jusqu'à présent, relève OlivierBokobza, directeur généraladjoint de BNP Paribas Im-mobilier, la filiale de promo-tion de la banque, la politique

ressources avec des modalités d'amor-tissement plus sévères. En revanche,la possibilité d'augmenter de 30 % lesdroits à construire amorce une poli-tique de l'offre nécessaire pour rééqui-librer le marché.

Augmentation de la TVA, coûts _de construction en hausse et offre rn

insuffisante ne plaident pas Ipour une baisse des prix du neuf, i

suppression du PTZ pour l'ancien neréjouit pas les promoteurs, dont lesventes dépendent aussi de la possibi-lité pour les acquéreurs d'un logementneuf de revendre leur bien ancien.Comme dans l'automobile, le marché

du neuf dépend de la fluiditédu marché de l'occasion.

Une offre qui ne répond pasaux besoins ne favorise pas unebaisse des prix. Excepté si lesacquéreurs potentiels devien-nent insolvables : la réduction

es incitations fiscales militen ce sens. De même que le

durcissement des conditionsdu logement encourageait la deman-de. L'offre était oubliée. Depuis que lachasse aux "niches fiscales" est ou-verte, les mesures en faveur des acqué-reurs ont été rognées. Comme le PTZ(prêt à taux zéro) maintenant réserveau neuf, délivré sous conditions de

En attendant, les propositions denouveaux logements restent insuffi-santes pour satisfaire les besoins. Laréduction des avantages Scellier, puisleur suppression fin 2012 ne favorise-ront pas les mises en chantier atten-dues en forte baisse cette année. La

de crédit. Mais, fait encore remarquerOlivier Bokobza, le crédit acquéreurreste le seul outil de conquête desbanques et il serait suicidaire de s'enpasser. De surcroît, les taux sontencore bas. Mais pour combien detemps ?

'f, "v,"Dans Paris,

les délais de vente, s'auongent, sauf

dans l'hyperluxe,toujours plébiscite

.fs par les étrangers:

Dossier Spécial La baisse a commencé mais pourrait durer. Les tauxsont encore sages et des incitations fiscales subsistent.

Par DAVID VlCTOROFF et la rédaction financière

point de retournementLes spécialistes de l'immobilier de

grand luxe, comme Émile Garcin,ne voient aucun ralentissement dansles transactions ou dans la hausse. Ilen va tout autrement dès qu'il s'agitde biens plus ordinaires. Dans sonétude annuelle sur les perspectivesde prix, le Crédit foncier prévoit lastabilité des prix sur les marchéssous-offreurs et une baisse ailleurs del'ordre de 5 à IO %. Les notaires pari-siens voient dans les avant-contratsl'amorce de prix en légère baisse.

Nous sommes donc à un point deretournement qui peut faire hésiterles vendeurs comme les acheteurs.Mais la hausse des coûts de cons-truction comme celle de la TVA neplaident pas pour un effondrementdes prix alors qu'il existe encore tantde besoins insatisfaits. D.V.

Désormais, le doute n'est pluspermis. La tendance se confirme

même un peu plus chaque jour: labaisse des prix est enclenchée sur lemarché immobilier de l'Hexagone,dans le neuf comme dans l'ancien. Unretournement complet de conjonc-ture après une nouvelle flambée desprix de 7,3 % en 2011. Hormis lesréseaux d'agences Guy Hoquet etCentury 21, qui envisagent plutôt unestagnation pour 2012,la grande majo-rité des professionnels anticipe unrepli général. Moins 5 % en moyenneselon la Fédération nationale desagents immobiliers (Fnaim), et jus-qu'à moins 10 % pour Seloger.com.Comme l'a déclaré le président dudirectoire de ce site d'annonces enligne, Roland Tripard (lire entretienpage 50), « derrière cette baisse se ca-chent de fortes disparités qui se sont

beaucoup accentuées et qui reflètent lestensions du marché ». Un peu partouten France, une lente décompressions'est amorcée. Même si le manquede visibilité sur le front économiqueincite à une certaine prudence dansles prévisions, un krach n'est heureu-sement pas à l'ordre du jour, hors évé-nement exceptionnel. Mais la morositéva durer. Explications.

Sur le terrain, l'heure est à la négocia-tion pour des acheteurs plus rares, aux

rabais pour des vendeurs plusraisonnables. Dans l'ancien,les délais de vente s'allongent.En un an, ils sont passés detrois à six semaines dans lacapitale, et de un à trois mois,parfois plus, en banlieue pari-sienne et en province.

Les agents immobiliers sontinquiets car ils redoutent un

MF"—'•-

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trou d'air similaire a celui de 2008 et PARIS BRÛLE TOUJOURS2009,juste apres le début de la crise Prlx au mètre carre médians au 4e trimestre 2011financiere En un an, selon les des appartements anciens a Pans, par arrondissementchiffres de Seloger corn, le nombrede compromis de vente a chuté de20 % en janvier dernier, puis de13 % en fevrier Tous s accordent sur un ralentissementprononce du volume destransactions (autour de700000 contre environ850 000 en 2011)Dans cette atonie am-

biante, certes, quèl-ques biens maintien-nent encore leur coteC'est notamment lecas du segment del'hyperluxe Chalets aCourchevel ou a Megeve,villas de la Cote d'Azur, hôtelsparticuliers et appartements avec vuea Paris ces produits d exception, à15000 euros et plus du metre carre,continuent d'être plébiscites par deriches étrangers (lire encadrepage 48)

D'autres secteurs pourraient egalement tirer leur épingle du jeu danscertaines grandes villes ou la pressionlocative reste forte C'est le cas pour lespetites et les moyennes surfaces, tresrecherchées dans quèlques microquartiers parisiens a la mode, parexemple dans le IX" arrondissement,autour de la rue des Martyrs

Dans les centres-ville de Nantes,Rennes, Bordeaux et Strasbourg, lessurfaces moyennes et les maisons devraient également rester stables, voirelégèrement s'apprécier dans certainesrues Maîs attention, seules les belles

Seules les belles adresses,à proximité des écoles, des

transports ou des commerces,résisteront à la baisse.

adresses, sans trop de travaux et situéesa proximite des ecoles, des transportsou des commerces, sont concernées

Pour les biens qui ne reunissent pasau moins l'un de ces fondamentaux,c'est en revanche beaucoup plus dif-ficile Même Paris et l'île de francesont désormais touches Dans la ca-pitale, apres avoir atteint un record(8 390 euros du metre carre enmoyenne), les prix ont commence afléchir en fin d'année derniere Ce n'est

Source Nota rss ae Par 5 Ile ae France

pas la débandade, maîs la plupart desarrondissements marquent le pas,notamment le IIP (-5,7%), le Ier

(-4,3%), le IVe (-1,5%) et le XIII6

(-1,4%) (Baromètre Seloger com,fevrier 2012)

Le recul est encore plus marque enbanlieue parisienne ou dans les grandesagglomérations de province Sans surprise, les tensions vont de pair avecl'eloignement du centre urbain ou desquartiers d affaires

Des métropoles comme Montpellier,Maiseille, Lyon ou Lille pouiiaientsouffrir, cette annee, avec des reculssuperieurs a 5 % des tarifs dans I ancienMaîs ce n'est rien en comparaison dela dégringolade de 15 % que l'ensemble

de la profession prevoitdans les villes de moins de20 DOO habitants

L'horizon est tout aussisombre sur le marche deslogements neufs Che? lespromoteurs, les soldes ontcommencé afin d écoulerles stocks croissants d'in-vendus Des remises de 3

H^^HB a IO % ainsi que des oplions gratuites sont déjà proposées auxclients, maîs les transactions devraienttout de même s'effondrer de 20 % selonla Federation des promoteurs immo-biliers

Tout laisse a penser que ce trou d'airva durer Les incertitudes economiquesmondiales et nationales incitent a Tattentisme, tout comme la proximite deselections

Quelles seront les reformes fiscalesdu prochain locataire de l'Elysée? Im

possible de se prononcer aujourd'hui Maîs une chose est sureles plus values immobilièreset les niches fiscales sont déjàdans l'œil du cyclone Le dispo-

sitif Scellier soutenant l'inves-tissement locatif, largementrabote depuis quèlques se-

maines, disparaîtra tota-lement en fin d'année Leprêtàtauxzéro (PTZ+),qui a aide pres de300 000 primo accé-dants, soit envnon 40 %des acheteurs, a bouclerleur financement en2011, est quant a lui sup

prime dans l'ancien de-puis le début de l'annéeQuia également des refor-

mes sur le front du logement?Les principaux candidats semblent

bien décides a stopper l'inflation desprix immobiliers et des loyers, que cesoit, pêle-mêle, par l'augmentationde 30 % des droits a construire - adoptee récemment par l'Assemblée nationale -, par la vente ou la cession gra-tuite de terrains publics, par la relancede la construction de logements so-ciaux ou bien par un encadrement desloyers

Tous ces projets effraient quelquepeu les détenteurs de bien, commel'a résume Jean Perrin, le president del'Union nationale de la proprieteimmobilieie (UNPI) Maîs aujour-d'hui, rien ne permet non plus derassurer les acheteurs D'autant que,selon les experts financiers, le robinetdu credit est appelé a se fermer dans lesprochains mois Les encours risquentde diminuer avec une frilosité croîssante des banques et une remontéedu loyer de l'argent Les légères baissesde taux d'intérêt observées en Francedans quatre banques sur cinq au coursdu mois de mars seraient donc temporaires

Pas de panique non plus Les tensionsrestent fortes sur le foncier et la penuriede logement est structurelle dans denombreuses regions, Ile-de-France entête Autant de facteurs permettantd'amortir la chute et d'éviter un krachLes faibles performances actuelles desplacements boursiers ou de l'assurancevie font également de la pierre un investissement au rendement intéressantsur le long termeAu final, il apparaît tout de même

difficile de se prononcer avec certitudesur l'apres-2012 du marche immo-bilier français Certaines cassandres

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pronos t iquent une baissechaque année jusqu'en 2015.D'autres, comme l'institutd'études économiques Xerfi,tablent sur une légère augmen-tation de 1,5 % pour ces troisprochaines années.

Dans un contexte aussi incer-tain, est-ce le bon moment pouracheter ? Est-ce le bon momentde vendre ? Il n'est jamais évi-dent de se positionner lors d'unretournement de cycle. L'ac-quéreur est incité à patienterdans l'espoir de plus gros rabais.Les vendeurs, eux, préfèrentaussi attendre des jours meil-leurs, sauf s'ils sont contraintspar le temps. Le marché segrippe.

Mais paradoxalement, si la baisses'installe durablement, ces prochainsmois sont sans doute une occasionunique de profiter des derniers effetsd'aubaine du marché.

Saisir les bonnes affairestant qu'il y a du crédit

Pour les acheteurs, il s'agit de saisirde bonnes affaires avant que le robinetdu crédit ne se referme. De surcroît,la décompression actuelle des prixconjuguée à des taux d'intérêt rela-tivement bas (moins de 4,2 %) ont eule bénéfice d'augmenter le pouvoird'achat immobilier d'une partie des

LES NOTAIRES ANTICIPENT UNE BAISSEProjection de prix

dans l'ancien à Paris au 21/2/2012(à 3 mois des évolutions

En euros constatées sur les avant-contrats)9000

8750

8500

8250

8000

7750

7500

7250

7000

Projections sur les mois suivantsà partir des avant-contrats

sept.10

janv.ll

sept. janv.12

^ Date prévisionnelle aa rentes |-

Source : Notaires dè Pans-Île-de-France.

acheteurs en quête de leur résidenceprincipale. Ce n'est pas négligeable.Surtout quand « près de 85 % desFrançais, selon Alain Dinin, le patrondu promoteur Nexity, ne peuvent pass'acheter leur logement », au regard descritères du marché en vigueur en débutd'année.

Ceux qui désirent réaliser des inves-tissements locatifs peuvent profiter desderniers avantages fiscaux offerts par ledispositif Scellier dans le neuf, à condi-tion de mettre en location leur loge-ment pour une durée de quinze ans etde respecter les prix plafonds d'achatau mètre carré prévus.

L'hyperluxe Sa cote se maintientA la différence de la plupart des

agents immobiliers, ChristopheHameline n'est pas inquiet pour2012. À la tête de l'agence Caractère,située dans le quartier du Marais, àParis, cet « amoureux des poignées deportes et des boiseries anciennes » s'estspécialisé dans les biens d'exception« du pied-à-terre à l'hôtel particulierdans la capitale, en passant par lesrésidences secondaires sur la Rivierafrançaise ». Et dans l'hyperluxe im-mobilier, hors catastrophe écono-mique mondiale, la baisse des prixn'est pas d'actualité pour cette année.

Dans cette microniche, on comptemoins d'une centaine de transac-tions par an. Elles concernent exclu-sivement les plus belles adressesparisiennes et de Neuilly, les chaletsde Courchevel, Val-d'Isère et Me-gève, ainsi que les somptueuses villasde la Côte d'Azur. Le mètre carré s'ynégocie à partir de 15000 euros,voire bien au-delà.

« NOMS sommes en train de finaliserla vente d'un appartement sur l'îleSaint-Louis avec une vue imprenablesur Notre-Dame, cite ainsi ChristopheHameline. Il est à 40000 euros dumètre carré. » Autre exemple : avenuedu Président-Kennedy, dans leXVIe arrondissement, l'appartementoù Alain Delon et Romy Schneideront habité dans les années 1960 estaujourd'hui sur le marché pour unprix de 46 millions d'euros, soit60 000 euros le mètre carré. Un record.

Si l'immobilier de prestige neconnaît pas la crise, pas question pourautant dè réitérer les performancesexceptionnelles de l'année passée.« Chez Caractère, nous avions alorsréalisé un chiffre d'affaires de 28 mil-lions d'euros, en progression de 47 %,précise Christophe Hameline. Cetteannée devrait aussi être un bon cru,même si, avec l'approche de l'électionpresidentielle, tiya un peu d'atten-tisme de la part des Français, résidents

avril

Autre alternative : les résiden-ces neuves avec services, desti-nées aux étudiants, aux touris-tes ou aux personnes âgées,et gérées par des profession-nels. Ces résidences meubléesbénéficient toujours d'un coupde pouce fiscal intéressant avecle dispositif Censi-Bouvard,encore en vigueur jusqu'en2014. Par ailleurs, l'achat departs dans une SCPI peut aussioffrir de meilleurs rendementsque l'acquisition et la locationd'un studio.

À l'autre bout du marché, chezles vendeurs, la logique est in-

' versée. Il faut vendre tant que lesprix n'ont pas trop dévissé etqu'il reste encore des clients éli-

gibles à un prêt bancaire. Mais plus ques-tion alors de se montrer trop gourmand.Aujourd'hui, un bien dont le prix devente initial est jugé trop élevé, même de10 %, ne reçoit aucun appel. « Sz' les ven-deurs n'ont pas eu de visite dans les troispremières semaines, ilfautbaisser le prixde lû à 15% », prévient Sébastien deLafond, président du site Meilleurs-Agents.com. Les agents immobiliers ontchange de camp : désormais, ce sont euxqui demandent aux propriétaires debaisser leurs prétentions. Preuve que labaisse va durer. JACQUES ORANGIE

ou expatriés, qui s'inquiètent des réfor-mes fiscales du prochain locataire del'Elysée en mai prochain. » Mais cesatermoiements pèsent finalement peusur les prix. Sur le marché dc la pierrede prestige, les acquéreurs sont enmaj orité étrangers et donc peu impac-tés par d'éventuels changements de lafiscalité du patrimoine.

Qui sont-ils ? Des Anglo-Saxons,avec un « retour des Américains enraison d'un taux de change plus favo-rable », observe Christophe Hame-line. Des Qataris, toujours exonérésd'impôts sur les plus-values immo-bilières, mais aussi des Italiens, desBrésiliens et des « Russes qui sontsurtout magnétisés par Courchevel,Cannes et le cap d'Antibes », soulignele professionnel.

Quant aux riches Indiens et Chinois,ils sont encore peu présents dansl'Hexagone. Leur arrivée prochainerecèle donc un bon potentiel de valo-risation. J. G.

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Des taux pour relancer la deCrédit Contre touteattente, les banquesbaissent leurs tauxd'intérêt pourconquérir de nouveauxclients, observeMeilleurtaux. com.

Courtier en credit immobilierdepuis 1999, Meilleurtaux comoccupe un poste d'observationprivilégie de la situation du fi-

nancement du logement avec plus de31 000 dossiers de demande de creditdéposes chaque mois sur son site Inter-net ou auprès de l'une de ses 160 agen-ces, le courtier se fait fort d apporter despoints de repère efficaces sur la situa-tion du marche de l'emprunt, sur laduree des prets aussi bien que sur les

profils, objectifs et attentes des emprun-teurs

D'où les affirmations, en des temps deforte incertitude, d'Hervé Matt, direc-teur général du site « Contrairementaux previsions et malgre la perte dutnpleA, les taux d'intérêt que proposentles banques n'augmentent pas en œmoment et l'offre de prets ne diminuepas », qui enfonce le clou « En marsdernier, plus de 80 % des banques ontmême baisse leur taux fixe de 0,12 pointen moyenne tandis que 17% d'entre ellesles maintenaient au même niveau Etaucune hausse n'a ete observée, ce qui estinedit depuis mai 2010 »Comment expliquer cette evolution

inattendue, au moment oul'onneparleguère que de restrictions pressentiesdu credit et de cout accru dè l'argent,compte tenu de conditions de refinan-cement supposées plus difficiles?

Pour Meilleurtaux com, ce sont juste-ment les conditions du refinancementdes banques qui éloignent actuellement

tout risque de credit crunch Premierpoint, la perte du triple A ayant etelargement anticipée, l'OAT 10 ans (lesbons du Tresor français) n'en a pas souffert Or, l'évolution des couts des creditsau logement est très correlée aux tauxdes marches obligataires, qui suiventeux-mêmes les taux de l'OAT 10 ans

Conditions dè refinancementfavorables aux banques

Autre facteur de modération des tauxbancaires, la "generosite" de la BCE quia mis à la disposition des banques plusde I 000 milliards d'euros de prêts àI % sur trois ans ' « L'argent de MarioDraghi a tout change'Qu'aurait on faitsans cela? », poursuit le directeur gene-ral de la societe de courtage immobilier.

Enfin, l'épargne logement, bien qu'enrecul, constitue toujours une ressourcerelativement abondante et surtout bonmarché pour les banques, puisque letaux qui lui est applicable est de 2,5 %depuis 2003

Roland Tripard "La bulle immobilière n'éclatera pas"

Seloger.com, cree en 1992, proposeaux internautes pres de 1,3 million

d'annonces de bien ; une palette éten-due qui donne une "photographie"assez précise de l'évolution de l'offreRoland Thpard (photo), son president,se montre raisonnablement optimiste.

Envisagez-vous une chute brutaledes prix en 2012 ? Non, il n'y aura pasd'éclatement d'une bulle immobiliereen 2012 car il n'y a pas de bulle immobilière ' Plusieurs indicateurs leconfirment la demande sous-jacenteest forte, le cout du credit n'augmentepas et, pour l'instant, les prix s'assa-gissent maîs ils restent élevés La pierrereste une valeur refuge et il n'y a pasassez d'offres La seule bonne réponseaux besoins actuels serait de cons-truire davantage Or, les chiffres demises en chantier sont faibles. Pour lesdeux ou trois annees qui viennent, ledéséquilibre va perdurer et forcementmaintenir les prixLes prix très élevés et les incertitu-des économiques ne nourrissent-ilspas un certain attentisme ? Le nom-bre de transactions avait beaucoupaugmente depuis 2000, avec plus de800 DOO ventes par an pendant cette

période En 2009, ce chiffre a brutale-ment chute Maîs le redémarrage,des 2010, a ete aussi violent que lachute ' On a donc tres vite retrouve uneforte demande, et même un plus hauthistorique, équivalent a ce que l'onobservait en 2006 Et on n'estpas au bout du mouvementpuisque, somme toute, si57 % des gens étaient pro-prietaires de leur residenceprincipale en 2007, ils sontaujourd'hui 58 % dans ce casLa hausse des transactions n'adonc pu combler l'envie desFrançais d'un achat immobiherTablez-vous néanmoins sur un ralen-tissement? Nos indicateurs assezavances nous font penser au maintienou a un ralentissement tres limite dunombre des transactions C'est parexemple la tres forte hausse du nombrede demandes d'alerte par mail de lapart des internautes depuis un an, lenombre d'alertes envoyées (informa-tions fournies a un internaute ayantsouhaite ce suivi sur la disponibilitéd'un bien) a cru de 117 % et notreaudience a fortement augmente Ennombre de compromis de vente signés,

l'année 2011 a fini sur des chiffres trèsélevés Puis, en janvier et en fevrierdernier, on a observe une baisse mo-deste Nous tablons donc cette anneesur une baisse de 15 % environ dunombre des transactions

Qu'observez-vous en ma-tière d'évolution des prix ?La hausse constatée depuisdes annees est remplacée parune certaine stabilité, les prixseraient en moyenne actuellement au niveau de Tete2005 Maîs cette moyenne

Icache de fortes disparités,scomme toujours quand il••s agit d immobilier, le prix

moyen du metre carre frise les 9 000 euros a Paris tandis qu'il est toujours a3 200 euros a Marseille, et a moins de3 000 euros a Strasbourg La deuxiemeville la plus chere de France apresParis, Nice, en est toujours a environ4 200 euros le metre carre Le relatifralentissement parisien tend donc aharmoniser les marches, c'est l'excep-tion parisienne qui, sans disparaître,s atténue

On retrouve les mêmes disparités enmatière d'évolution des loyers

Propos recueillis ̂ CHRISTINE MURRIS

mande ?u* com

Avec des comptes courants qui restenten France non rémunères, « l'ensembleconcourt au maintien de taux d'intérêtsous controle, conclut Herve Hatt D autant que si les fonds propres augmententa cause de BâlelII le cout du risque estfaible en France le taux de défaut est tresbas sur l'immobilier contrairement à ceque l'on observe aux Etats- Unis »

Resultat bien lom de fermer le "robinet du credit", les banques profitentplutôt de leurs bonnes conditions derefinancement pour mener une poli-tique commerciale offensive, notamment au printemps, qui est tradition-nellement une phase cle de l'annéeimmobiliere tt elles le font avec d'autant plus de vigueur que, malgre cesconditions de credit encore favorables,I attentisme prévaut parmi les clientspotentiels Si le nombre de dossiers decrédit déposés sur le site eststable sur un an, les candidatsa l'achat immobilier semblentde plus en plus prudents, ilssont désormais plus nombreux que par le passe a évaluerleur capacite d'emprunt avantmême d'avoir trouve un bienimmobilier

Autre indice du ralentisse-ment qui pourrait se concré-tiser dans les mois a venir labaisse de pres de 18 % sur unan du nombre de dossiersgères par Meilleurtaux comayant effectivement abouti a un com-promis de vente, premiere etape de latransaction effective

Même si elles maintiennent leurs taux,les banques sont également de leur cotegagnées par la tentation de la prudence.Meilleurtaux com observe ainsi unehausse du montant moyen des apportsexiges comme de l'âge des emprunteurstandis que la duree des prets tend a bais-ser Une relative frilosité égalementnourrie par le contexte de I emploi, desplus moroses, par les échéances electoraies, traditionnellement favorables al'attentisme, et par l'espoir, cote acheleurs, d'une baisse des prix a venir

II est vrai aussi que les prix ont tellement augmente durant la dernieredécennie que, a taux égal ou a mensuahtes constantes, les surfaces accessiblesse sont considérablement retrecies aufil des annees Tandis que d'un cote l'al-longement de la duree moyenne des

Haussedu montant

moyende l'apportpersonnel,

duréedes prêts plus

courte... Mêmesi les taux

restent basles conditions

de créditse resserrent.

prêts accroît le pouvoir d'achat desemprunteurs, la hausse des prix mmo -bihers le reduit par ailleurs « Comptetenu de la tres forte hausse des prix aParis depuis 2000 (+190 %), le pouvoird'achat immobilier a recule de pres de60 % Avec une mensualitede I 000eurossur vingt ans, on achetait en 2000 un ap-partement de 48metres carres, on acquiert aujourd'hui unstudiode 19metrescarres tout juste », expliquent les dingéants de Meilleurtaux com

D'où, encore une fois, la volonté desprofessionnels de l'immobilier d envi-sager l'avenir sous un angle positif si les

prix venaient a baisser, ils ne feraientjamais que rendre l'achat plus accessi-ble aux acquéreurs potentiels ' Ce quirelancerait, affirment ils, la demande sielle s'essoufflait

L'amorce d'une baisse des prix consta-tée a la fin 2011, conjuguée dans certaines villes a la stabilité voire a la baisse destaux, devrait ainsi permettre une haussedu pouvoir d'achat des candidats al'acquisition De quoi leur permettrede satisfaire ce désir d immobilierque Meilleurtaux com sent toujoursfrémir un peu partout

CHRISTINE MURRIS

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Jusqu'à O 333^/and'économie dimpôts en "Scellier"

Immobilier d'Investissement

Solutions d'Epargne

Gestion de Patrimoine

Où faut-il investir ?Locatif Dans le neufcomme dans l'ancien,ll est encore possiblede réaliser un judicieuxplacement A conditionde prendre quèlquesprécautions.

Faut il investir dans le neuf ou dansl'ancien? L'investissement locatifdans le neuf a bénéficie d'unesuccession de dispositifs fiscaux

Dernier en etat, le régime Scellier im-plique de donner son bien en location atitre dc résidence principale pendantneuf ans En contrepartie le bailleur adroit a une reduction d'impôt étalée surneuf ans, dans la limite d'un plafondd'investissement de 300 000 euros paran Appelé a disparaitre le 31 decem-bre 2012, ce regime donne encore droitcette annee a une reduction d'impôt surle revenu, toutefois limitée a 13 % de lavaleur du bien Au mieux, elle se chiffredonc a un montant de 39 DOO euros étalesur neuf ans Pour durcir le dispositif,le gouvernement vient d'introduiredes plafonds de prix au metre carre desurface habitable, fixes selon les diffé-rentes zones d'investissement, determinees en fonction d'une plus ou moinsgrande tension de la demande locative(voir notre tableau ct contre).A la Federation des promoteurs

immobiliers (FPI), Marc Pigeon, son

president, ne décolère pas « Commedans la zone B2, le prix du marche duneuf tourne autour de 3 DOO euros lemetre carre, instaurer un plafond de2100 euros le metre carre revient adissuader tout investissement locatifdans cei, secteurs » Plus grave encore, Jest question d'appliquer ces disposi-tions aux investissements réalises apartir du I" janvier 2012 Par censequent, avant la parution du decretfixant les plafonds, sorti des bureaux deBercy en mars '

Les partisans dè l'ancienreprennent le dessus

Avec ces tours de vis successifs, lespartisans de l'investissement locatifdans l'ancien ont tendance a reprendrele dessus Au delà de la polémique,revenons aux fondamentaux de toutplacement pierre « En matiere d'im-mobilier résidentiel, il convient de s'mterroger sur la qualite de l'environne-ment du bien emplacement, servicesde proximite tels que les lycees, les restaurants, les commerces et bien sûr ladesserte par les transports en commun,

INVESTISSEMENT SCELLIER :LES PRIX PLAFONDS AU METRE CARRE

Zones

Zone A bis et A

Zone BI et dansles Dom, les Com eten Nouvelle Calédonie

Zone B2Zone C

Prix plafondsen euros/mètre carre

5000

4000

2100

2000Source decret </« 5 mure 2012

Les logements neufs vendusavec défiscalisation sont souventplus chers et donc moins porteursde plus-values.

souligne Hervé de La Tour d'Artaise,president de la CGPC (Conseil engestion de patrimoine certifie) Cescaractéristiques fondamentales se retro-uvent plus facilement en centre-ville, etdonca priori dans l'ancien » Et d'ajou-ter « Les logements neufs proposes dansle cadre déprogrammes de defiscahsalion sont souvent vendus plus cher quela réalité du marche et, par definition,seront peu porteurs de plus value aterme »II peut être judicieux d'acheter de

l'ancien en province, en particulierdans des villes dynamiques sur le planeconomique A condition, bien sûr, devérifier la vitalite de la demande loca-tive dans le quartier envisage Si l'onrecherche avant tout le rendement, iln'est pas nécessaire de privilégier lessecteurs les plus onéreux acheter pluscher ne permettra pas forcement delouer plus cher Des capitales regienales comme Lyon, Marseille, Mont-pellier, Toulouse ou Nantes ne de-vraient pas dece\ oir II est possible detabler sur un rendement annuel entre4 et 5 %, avant impôts Des scores qu'ilest quasiment impossible d'atteindre àParis ou en proche banlieue, comptetenu du niveau tres eleve des prixd'achat

Le placement locatif dans l'ancienpeut intéresser les 30 40 ans n'ayant pasles moyens de s acheter leur residenceprincipale en acquérant un logementdestiné à la location, ils font un premierpas pour bâtir leur patrimoine Quittea céder leur bien, quèlques anneesapres, en échappant a la taxation desplus-values durcie depuis le 1e janvierdernier

Le produit de la vente constituera unprecieux apport personnel pour finan-cer, cette fois,leur residence principaleAutres investisseurs les bailleurssouhaitant defiscaliser leurs revenusfonciers « A condition d'acheter unbien a renover, il est possible de déduirele montant des travaux a raison de10700 euros par an, explique OlivierDacquin, directeur du developpementcommercial et de la communication ala Banque Patrimoine & Immobilier Ledéficit s'impute sur les revenus fonciersperçus par ailleurs ell'excedent ie reportesur le revenu global du bailleur » Unebonne nouvelle en ces temps de rigueurfiscale RENEE DEHEL

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L'or des résidencesvermeillesNiche Le netvieillissementcle la populationcrée un marchédynamiquecles résidencesspécialiséespour les seniors.

Blentôt septuagénairese t enco reenbonnesanté, Pierre et Françoise v i e n n e n t d e Les Patios d'or de Toulouse Saint-Jean. Sécurité,

vendre leur grande maison animations et charges maîtrisées séduisent les locataires.située en lointaine banlieuepour acheter plus près de Paris dans unprogramme destine aux seniors Quanta Chantal, elle prefère se rapprocher deses enfants installes dans le sud de laFrance, et louer un appartement dansune residence avec services, sécuriséeSouhaitant transmettre ses biens a sesdescendants, elle a opte pour la solu-tion locative

Qui dit location, dit investisseur enamont qui acheté dans une perspectivede placement Sur le marche de la residence pour seniors non médicalisée,on compte un peu plus d'une demi-douzaine de promoteurs Les Villagesd'or, Les Jardins d'Arcadie, Cogedim,Domitys du groupe Rigide, Les Semorides, Ovelia du groupe Lagrange, LesGirandieres du groupe Réside EtudesLa vente aux investisseurs a tendance ase developper Ne serait-ce que par-ce que les disposi ti fs fiscaux sont attrayants la réduction d'impôt Scellierpour une location nue ou, pour unelocation meublee, le regime Censi Bou-vard «Ce dernier dispositif permetd'acheter en franchise de TVA avec unbail commercial de neuf ans qui évite toutrisque de vacance a l'investisseur », souli-gne François Georges, president dugroupe Acapace-Les Jardins d'Arcadie.Fncore faut il que la residence proposeau moins trois services aux occupants,par exemple le petit dejeuner optionnel,le gardiennage et le menage.

« Que l'on acquière pour se loger oupour investir dans un programme senior,

il convient, comme pour tout achatimmobilier, d'être tres vigilant sur laqualite de l'emplacement, souligneAlexis Moreau, directeur des resiclencesAltareaCogedim Un logement situéen centre-ville pres des commerces et desservices comme le medecin ou la phar-macie se louera aisément, au se revendrale moment venu dans de bonnes condi-tions » En fonction des localisations, leprix d'achat d'une residence CogedimClub varie de 4 000 a 6 500 euros lemetre carré hors taxesAutre bon réflexe vérifier le poids des

charges Les promoteurs et leur filialed'exploitation ont retenu des experiences passées la nécessite de les mo

GROS PLAN SUR QUELQUES OPERATIONS

Résidences seniors

Cogedim Club

Les Jardins d'Arcadie

Les Semonales

Les Villages d'or

Programmes en coursde commercialisation

Arcachon, Sevres,et bientôt Chambéry,Saint Mande, Nice,Bordeaux

Samt-Bneuc,Rambouillet,Fontainebleau, Bourgen Bresse, U Havre,Maisons Laffitte

Marseille, Rambouillet,Montelimar, Perpignan,Agde, Saint-Catiendès-Bois

Châtillon, Saint Malo,Châlons en-Champagne,Mulhouse, Thononles Bains, Saint Nazaire

derer Pour ses programmes haut degamme, Cogedim annonce un tarif de5 euros du metre carre par mois pourcouvrir les charges locatives obligatoi-res et l'accueil dans un Cogedim ClubRien de comparable par conséquentavec les appartements situes dans

les residences Hespendes,|°lancées par Cogedim il y

a une trentaine d'annéesNombre d'héritiers se trou-vent obliges de les brader, enraison des charges, representant souvent un secondloyer Af ind ' ev i t e rcesproblèmes, les promoteursprennent le soin de conserver.danslasocieted'exploitalion, les parties commu-nes comme les salons etl'éventuelle salle de restau-rant En outre, nombre deservices sont proposés à lacarte

Pour les services, Les Se-nionales (filiale de Pierre& Vacances) comme Les

Villages d'or - présents sur ce créneaudepuis plus de quinze ans et avec unevingtaine de programmes en cours decommercialisation sur tout le territoire- préfèrent se concentrer sur la secu-rite et l'animation « S'élevant autourde 3 euros du metre carre par mois, leniveau tres raisonnable des charges resteen parfaite adéquation avec le revenu denos retraites », souligne Bruno Derville,president des Semonales

La capacite de l'exploitant a trouverdes locataires est un paramètre aprendre en compte Ces occupants luipermettront en effet d'honorer lesloyers a verser aux investisseurs D'où lanécessite de faire, préalablement aulancement d'un programme immobi-lier, une solide etude de marche Ainsi,par exemple, Cogedim vise des locataires disposant de revenus mensuelssupeneursa2500eurosparmoisPour un deux pieces, ils devront payerunloyermensueld unpeuplusdeI DOO euros, auquel s'ajoutent des char-ges fixes d'environ 250 euros A l'issuedu bail, l'investisseur peut éventuellement récupérer la jouissance de sonbienpourluioupourunparent Acondition que la destination du logement ne soit pas détournée de celle dela residence seniors « Louer a des seniorspermet de tabler sur un rendement deI ordre de 4% par an», souligne un ges-tionnaire de patrimoine Et, avantagenon négligeable, les locataires fontpreuve de stabilité R D