LE LOGEMENT DES ÉTUDIANTS DANS LA … · Cartographie : Didier POIDEVIN Mise en page : Jean-François BREITENBACH Photographies : ... La croissance des effectifs observée au cours

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Espace International 299, Boulevard de LEEDS59777 EURALILLET. : (33) 03 20 63 33 50F. : (33) 03 20 63 73 99

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LE LOGEMENT DES ÉTUDIANTSDANS LA MÉTROPOLE LILLOISEPROPOSITIONS POUR UN PLAN D’ACTIONS

JANVIER 2010

Directeur de la publication :Nathan STARKMAN

Coordination :Stéphanie DEMEYERE

Rédaction :Juliette BARONNET (FORS - Recherche sociale)

Didier VANONI (FORS - Recherche sociale)

Cartographie :Didier POIDEVIN

Mise en page :Jean-François BREITENBACH

Photographies :Danièle LEBLOND

Reprographie :L’Artésienne

Janvier 2010

Espace International 299, Boulevard de Leeds59777 EURALILLET. : (33) 03 20 63 33 50F. : (33) 03 20 63 73 99

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JANVIER 2010

47 rue Chabrol, 75010 ParisTel : 33 (0)1 48 24 79 00Fax : 33 (0)1 48 24 79 [email protected]

Étude réalisée par

LE LOGEMENT DES ÉTUDIANTS DANS LA MÉTROPOLE LILLOISE 3

SOMMAIRE

AVANT-PROPOS ........................................... 5

1 ENJEUX ET ACTUALISATION DES PRINCIPAUX ÉLÉMENTS DE DIAGNOSTIC ........................................... 7

L’ÉVALUATION DES BESOINS : UNE HYPOTHÈSE DE STABILISATION DES EFFECTIFS ÉTUDIANTS ET UNE DIVERSITÉ DE LA DEMANDE ...................................... 9

UNE OFFRE INSUFFISANTE À ADAPTER ........................................... 15

LE PARTENARIAT AUTOUR DU LOGEMENT ÉTUDIANT ........................................... 25

2 LES PROPOSITIONS D’AXES D’INTERVENTION ........................................... 29

REQUALIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS CROUS ........................................... 33

DÉVELOPPER L’OFFRE DE RÉSIDENCES ÉTUDIANTES CROUS ........................................... 35

DIVERSIFIER LES RÉPONSES ........................................... 39

SOUTENIR LE DÉVELOPPEMENT D’UNE OFFRE ALTERNATIVE ET COMPLÉMENTAIRE ........................................... 43

ACCOMPAGNER LE DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE ........................................... 45

3 LES MOYENS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT ÉTUDIANT À LA HAUTEUR DES ENJEUX ........................................... 49

DÉVELOPPER LA MISE EN ŒUVRE D’UN DISPOSITIF D’OBSERVATION ........................................... 51

DÉFINIR LE CADRE GLOBAL D’INTERVENTION : MOBILISATION DES ACTEURS ET ORGANISATION DU PILOTAGE ........................................... 51

UNE PROGRAMMATION ET DES FINANCEMENTS A ENGAGER ........................................... 53

ANNEXES ........................................... 55


AVANT-PROPOS

Le logement des étudiants est un enjeu important pour le développement de la métropole lilloise. La métropole accueille en effet environ 95 000 étudiants pour une période de plusieurs années entre le début des études et la première insertion dans la vie professionnelle. Il faut répondre aux besoins de nombreux jeunes, disposant souvent de moyens limités, pour favoriser leur réussite. Le nombre d’étudiants accueillis dans une ville est d’ailleurs intégré dans le calcul de la dotation globale de fonctionnement1. La qualité de l’offre de logement contribue à la qualité de la vie étudiante et plus largement à l’attractivité des universités lilloises en France et à l’étranger. Cette attractivité apparaît, de plus en plus, comme une question clef dans la compétition entre les territoires.Enfin, la question du logement des étudiants influence fortement le fonctionnement du marché locatif privé métropolitain. Développer une offre spécifique peut contribuer à atténuer les tensions sur le marché local de l’habitat actuellement observées dans la communauté urbaine et tout particulièrement à Lille.

L’enjeu que réprésente le logement des étudiants dans la métropole lilloise a été identifié et mis en avant dans le Programme local de l’habitat de Lille Métropole adopté en décembre 2005. Dans le cadre de sa mise en œuvre, Lille Métropole Communauté urbaine a demandé à l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole d’engager une réflexion sur le sujet à partir d’une évaluation des besoins et d’un état des lieux des réponses apportées. Une première étude réalisée en 2006 a permis d’établir un diagnostic sur la situation du logement étudiant dans la métropole lilloise et ses perspectives d’avenir, puis de définir, avec l’ensemble des acteurs métropolitains, des pistes d’actions visant la satisfaction des besoins en logements pour les étudiants à court et moyen termes.

La présente étude, confiée au bureau d’études FORS - Recherche sociale, s’inscrit dans la continuité du premier état des lieux sur le logement des étudiants. Les travaux et les échanges qui l’ont alimentée se sont déroulés en 2009 principalement. L’étude vise à proposer avec l’en-semble des acteurs concernés un plan d’actions pour le logement étudiant en approfondissant les pistes de travail identifiées antérieurement. Il s’agit notamment de :- permettre aux acteurs du logement étudiant de la métropole lilloise de passer du diagnostic à l’action, - développer et préciser les pistes d’actions partagées par les partenaires, qu’ils souhaitent mettre en œuvre à court et moyen termes, - décliner les modalités opérationnelles des actions retenues notamment dans les villes étudiantes de l’agglomération en tenant compte de la diversité des territoires et des politiques menées sur la métropole.

L’étude peut ainsi préfigurer, à l’instar de ce qui s’est passé dans d’autres agglomérations, l’élaboration d’un « schéma du logement étudiant », mobilisant l’ensemble des acteurs concernés.

La mise en place d’une politique du logement étudiant nécessite en effet la mobilisation d’un ensemble de partenaires évoluant dans des sphè-res très différentes. Les universités, les collectivités en charge des politiques de logement et le CROUS, gestionnaire d’un parc spécifique, sont trois acteurs incontournables qui ont participé aux travaux et dialogué à l’occasion de cette étude.L’étude a été initiée en 2009, avant le lancement par l’Etat des projets campus. Mais les projets lui ont donné une actualité. Reconnu comme l’un des douze pôles universitaires bénéficiant du label campus en décembre 2009, le Campus Grand Lille bénéficie d’une dotation de l’Etat de 110 millions d’euros, abondée à hauteur de 90 millions d’euros par les collectivités locales. Dans le cadre du projet campus, des actions importantes en faveur des logements étudiants sont prévus, à savoir la réhabilitation de 1 350 chambres dans leur superficie actuelle, la restructuration de 2 000 chambres pour aboutir à une offre rénovée de 1 350 logements (studios de 14m²), la démolition de 1 688 chambres vétustes, la reconstruction de logements pour compenser le déficit de l’opération de restructuration et la construction complémentaire de 1 300 logements afin d’augmenter et diversifier le parc.

1- En-quête du logement étudiant - PUCA - mars 2007


1

ENJEUX ET ACTUALISATION DES PRINCIPAUX ELEMENTS DE DIAGNOSTIC

8 LE LOGEMENT DES ÉTUDIANTS DANS LA MÉTROPOLE LILLOISE

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE NAISSANCES DOMICILIÉES DANS LA RÉGION NORD - PAS DE CALAIS ENTRE 1971 ET 2004.Source : OFIP-USTL - INSEE80 000

75 000

70 000

65 000

60 000

55 000

50 000Année de naissanceEntrée à l'Université 93/94

76 81 83 86 91 96 0198/99 00/01 03/04 05/06 21/2221/22

-8,6% +4,7% -18,8%

75 684 75 430

74 604

70 941

66 695

62 556

63 740

63 442

65 042

68 277

69 70469 217

63 743

65 279

65 82966 736

64 709

62 986

61 18059 753

58 761

56 818

54 286 54 132

55 605 55 533

54 815

55 851

55 867

57 538 57 16356 304

54 98755 561


L’ÉVALUATION DES BESOINS : UNE HYPOTHESE DE STABILISATION DES EFFECTIFS ÉTUDIANTS ET UNE DIVERSITÉ DE LA DEMANDE

Ce chapitre rappelle les éléments du diagnostic réalisé en 2006 et actualisé, pour une part, en 2008. Dans la première partie, il s’agit d’exa-miner les caractéristiques de la population étudiante afin de déterminer la nature et les principales composantes de la demande de logements qui émane des étudiants et mettre à jour la diversité et l’évolution de la demande. La deuxième partie revient sur l’état des lieux de l’offre de logements dédiés ou captés par les étudiants. Cet état des lieux se veut le plus exhaustif possible et rend compte des avantages et limites de chaque type d’offre, au regard des besoins précédemment exprimés. Enfin, la troisième partie présente l’état actuel du partenariat développé autour de la question du logement étudiant.

Les éléments qui vont suivre reposent en grande partie sur les don-nées statistiques fournies par l’ORES (Observatoire Régional des Etudes Supérieures) et les Universités de la métropole. Elles per-mettent de dresser un portrait de la population étudiante lilloise tout en mettant à jour la diversité des profils et des besoins en termes de logements2, éléments par ailleurs mis en perspective au regard des enquêtes « conditions de vie » de l’Observatoire de la Vie Etudiante. Cependant, il faut noter que les uUiversités n’ont pas de vue pros-pective sur l’évolution des effectifs et des profils des étudiants.

1. Un nombre d’étudiants qui devrait se maintenir à près d’un dixième de la population de LMCU

Sur l’Académie de Lille, on compte 150 000 étudiants en 2006/2007. Ils représentent 3,5% de la population régionale, un taux élevé, pro-che des régions Rhône-Alpes, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon. Avec 93 642 étudiants inscrits dans la communauté urbaine de Lille en 2006/2007 (soit 62% des étudiants de l’Académie), le poids de la population étudiante au niveau de la métropole lilloise est de 9%. Avec Toulouse (95 000 étudiants), l’Aire urbaine de Lille est ainsi celle qui accueille le plus d’étudiants.

La croissance des effectifs observée au cours des dernières années se ralentit, conformément à la tendance nationale. La part des réinscrits d’une année sur l’autre augmente régulière-ment au détriment des entrants. On peut faire l’hypothèse, à l’ave-nir d’une stabilisation des effectifs qui renvoie plus largement à une évolution démographique à la baisse. Nous verrons d’ailleurs que celle-ci pourrait se voir compenser par l’arrivée d’étudiants étrangers ou originaires d’autres régions.

Plus de la moitié des étudiants ont 21 ans et plus

La structure par âge des populations étudiantes évolue. Désormais, 55% des étudiants ont 21 ans et plus. Plus de la moitié des étudiants

(53% en 2006/2007) sont inscrits à un niveau inférieur à bac+3 ; ils étaient 58% il y a dix ans. On note en revanche une forte croissance des effectifs à bac+5 (+63%).

STRUCTURE PAR ÂGE DE LA POPULATION ÉTUDIANTE DE L’ACADÉMIE DE LILLE

<18 ans 19-20 ans

21-22 ans

23-25 ans

26-29 ans

30 ans et +

12% 33% 26% 16% 6% 7%

Ces données sont essentielles dans l’analyse des besoins et de la demande en logement étudiant. En avançant en âge (à partir de 21 ans environ), l’étudiant aspire à plus d’autonomie et se détournera de l’offre en résidences collectives située sur les campus pour se rapprocher des centres-villes, dans des logements autonomes et banalisés.

ÉVOLUTION DU MODE DE LOGEMENT AVEC L’ÂGESource : Observatoire de la Vie Etudiante, « Enquête Conditions de vie 2006 »

2- On trouvera par ailleurs en annexe les cartes réalisées par l’ADULM en 2006 localisant la présence des étudiants sur le territoire de LMCU.

80

70

60

50

40

30

20

10

0<18 ans 18 ans 19 ans 20 ans 21 ans 22 ans 23 ans 24 ans 25 ans 26 ans de 27

à 30 ans

Chez les parents En résidence collective

En logement individuel


2. Une augmentation des étudiants inscrits dans des filières courtes

Les besoins en logements varient selon l’offre d’enseignement pré-sente sur le territoire. On observe, depuis le début de la décennie, une tendance à la baisse des inscrits à l’université, mais une forte croissance des inscrits en écoles paramédicales, du travail social ainsi qu’en CPGE (classes préparatoires aux grandes écoles) et Grandes Ecoles, davantage représentées sur LMCU que sur l’en-semble de la région. Avec 17 800 étudiants à la rentrée 2008, Lille 3 connaît ainsi depuis trois à quatre ans une baisse continue de ses effectifs de 700 à 800 étudiants par an, reflet d’une tendance démographique à la baisse mais également d’une perte d’attractivité par rapport aux filières courtes. Ce sont cependant encore près des deux tiers des étudiants de Lille métropole qui se répartissent entre les trois universités.

Avec 20 307 étudiants, l’Université Catholique de Lille, avec les Ecoles et Grandes Ecoles affiliées, accueille près du quart des étu-diants. Les autres étudiants se répartissent dans diverses forma-tions proposées, entre autres, par les écoles suivantes : ENSAM, EPITECH, Ecole Supérieure de Journalisme, Ecole Supérieure de commerce, ENSCL, Ecole Nationale d’Architecture et de Paysage, IUFM, etc…

ETUDIANTS DES UNIVERSITÉS PUBLIQUES LILLE 1, LILLE 2 ET LILLE 3, ET DE L’UNIVERSITÉ CATHOLIQUE DE LILLESource : ORES – PUL NPdC

Effectifs LocalisationLille 1 Sciences et Technologies de Lille 19 000 Cité Scientifique -

Villeneuve d’Ascq

Lille 2 Droit et Santé 25 171

Lille Centre (Droit et Sciences Politiques)

Site Eurasanté - Loos (Médecine)

Lille Ronchin (STAPS)Roubaix (IUT et IMD)

Lille 3 Arts, Lettres, Langues, Communication, Sciences Humaines et Sociales

17 800 Pont de Bois – Villeneuve d’Ascq

Université Catholique de Lille (dont Grandes Ecoles) 20 307 Vauban - Lille

TOTAL 82 278 La diversification des filières de formation a un impact important sur la nature de la demande en logement étu-diant. Les étudiants des filières courtes et des écoles se distinguent ainsi des étudiants universitaires. Les écoles possèdent générale-ment une aire d’influence très étendue et vont donc attirer une forte

2 550 (3%)

3 164 (3%)

3 432 (4%)

3 484 (4%)

5 083 (5%)

6 581 (7%)

10 840 (12%)

58 508 (62%)

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

Autres formations supérieures

IUFM

Classes Préparatoires aux Grandes Ecoles

Instituts Universitaires de Technologie

Ecoles paramédicales ou du travail social

Sections de Techniciens Supérieurs

Grandes Ecoles

Filières Universitaires

FILIÈRE D'ÉTUDE DES ÉTUDIANTS INSCRITS EN 2006/2007 DANS LMCU(Source: ORES - PUL NPdC)

11LE LOGEMENT DES ÉTUDIANTS DANS LA MÉTROPOLE LILLOISE

proportion d’étudiants demandeurs de logements. Par ailleurs, la vie associative, plus développée dans les écoles, influence les exigen-ces des étudiants sur la taille ou le confort de leur logement (un loge-ment plus petit étant mieux supporté si la vie à l’extérieur est riche)3. Les étudiants inscrits en IUT, en BTS et en classes préparatoires aux grandes écoles (CPGE) sont majoritairement hébergés en chambre chez un particulier, en cités universitaires ou en résidences et leur retour en fin de semaine dans leur espace familial est supérieur à la moyenne.

Il convient toutefois de noter que les élèves inscrits dans les filiè-res d’excellence (en CPGE et en Grandes Ecoles) rencontrent en général moins de difficultés à se loger que ceux inscrits dans les filières courtes (en IUT ou en Sections de techniciens supérieurs -STS-). Appartenant à des catégories sociales plus modestes, et ne disposant pas de moyens importants en termes d’hébergement, les étudiants en IUT, en STS ou dans le domaine Paramédical et Social, accèdent plus difficilement à un logement autonome. Les élèves des Grandes Ecoles, ou qui se destinent à les intégrer, se voient aussi imposer une forte mobilité dans leur cursus. Mais ils sont favo-risés à la fois par leur origine sociale (ils sont davantage aidés par leurs parents), et par le type d’établissement dans lequel ils sont inscrits. Les élèves en classes préparatoires bénéficient par ailleurs souvent d’un hébergement en pensionnat tandis que les Grandes Ecoles réservent, pour la plupart de leurs élèves en première année, un certain nombre de logements, quand elles ne disposent pas de leur propre moyen d’hébergement. Notons enfin que Lille compte de nombreux étudiants inscrits dans les filières d’excellence, tandis qu’à Roubaix et Tourcoing, deux étudiants sur trois sont inscrits dans des filières courtes de type IUT, STS.

3- Le logement étudiant. Regards critiques et visions d’avenir, CNOUS, 2007.4- OVE infos n°3, septembre 2002.

3. Une diversification de la provenance des étudiants qui alimente et modifie la demande en logements

26% des étudiants de LMCU sont originaires d’une autre région

Rappelons que les migrations résidentielles des étudiants ont forte-ment augmenté au cours de ces deux dernières décennies. Selon un rapport de l’OVE (Observatoire de la Vie Etudiante), « le facteur qui influence le plus la décohabitation est la distance qui sépare le domicile des parents et la ville où l’étudiant fait ses études »4. On peut donc considérer que plus les étudiants non originaires de la région sont nombreux, plus la décohabitation et la demande de loge-ments sont importantes. A l’échelle régionale, on constate que de plus en plus d’étudiants proviennent d’autres régions françaises et de l’étranger.

Concernant la région, les statistiques de l’ORES indiquent qu’entre 1995 et 2003, le nombre d’étudiants originaires d’une autre région que le Nord-Pas-de-Calais (selon l’adresse des parents) augmente de 41%. Leur proportion par rapport au nombre total d’étudiants passe de 15% à 20%. En 2006/2007, ce sont 21,3% des étudiants qui viennent d’une autre région en France (17,3%) ou d’un pays étranger (4%). Sur LMCU, ce sont 23 800 étudiants (soit 26%), qui sont originaires d’une autre région, dont 3 609 originai-res d’un pays étranger.

Cependant, à la rentrée 2006/2007, ce sont encore 41 000 étudiants inscrits sur LMCU qui sont originaires de Lille, Roubaix, Tourcoing (soit 44% des effectifs) et l’on peut penser qu’au moins jusqu’à un

ROUBAIX, UNE VILLE UNIVERSITAIRE EN PLEIN DÉVELOPPEMENTRoubaix offre de très nombreuses formations post-bac réparties sur 21 établissements d’enseignement supérieur. En 2010, avec l’arrivée de l’EDHEC et ses 2 500 étudiants, ce sont plus de 10 000 étudiants qui devraient être accueillis dans la ville ; Roubaix a développé une vocation d’enseignement supérieur privilégiant les aspects professionnels de ses filières en liaison permanente avec leur environnement économique et social. Ainsi les écoles liées aux secteurs du textile, du commerce et de la communication constituent les principaux pôles de formation. Roubaix compte d’autres formations diverses et notamment : une école de police, une école pour la Protection judiciaire de la jeunesse (PJJ) et une école d’infirmières. L’université de Lille 3 est présente avec l’UFR langues étrangères appliquées (LEA) (1 200 étudiants) et Info Com et l’université Lille 2 avec l’IMD (management distribution) et l’IUT. La plupart des formations dispensées sont courtes ou en alternance ce qui induit une population étudiante assez mobile et plutôt en recherche d’économie. La ville de Roubaix accueille 40% d’étudiants boursiers (contre 30% au niveau régional).


certain âge, ces derniers resteront vivre chez leurs parents. On compte par exemple un certain nombre d’étudiants en BTS qui indui-sent un besoin plutôt moins important de logement, en fonction de leur lieu de domiciliation (chez leurs parents) et de leur lieu d’étude. Dans le Nord - Pas de Calais, les étudiants « régionaux » sont plu-tôt plus proches de leur lieu d’étude grâce à une offre de formation mieux répartie que dans d’autres régions (cf. Plan Université 2000).

10% sont des étudiants de nationalité étrangère dans la communauté urbaine de Lille

Globalement, le nombre d’étudiants de nationalité étrangère inscrits dans l’enseignement supérieur régional a progressé de 41% en cinq ans (entre 2002 et 2007). Parmi eux, le nombre de titulaires d’un titre d’accès à l’enseignement supérieur obtenu à l’étranger a été multi-plié par trois en dix ans. Cette croissance s’est cependant fortement ralentie en fin de période. En 2006/2007, les étudiants de nationalité étrangère représentent 9,2% des effectifs régionaux et 10,3% des effectifs de LMCU. Plus de la moitié sont d’origine africaine et 17% sont d’origine européenne.

Les étudiants étrangers qui arrivent dans le cadre d’un programme d’échange international (ERASMUS par exemple) bénéficient le plus souvent d’un logement auquel ils peuvent accéder dès leur arrivée sur le territoire français. Ce n’est pas le cas des étrangers qui viennent étudier en France « hors convention », lesquels sont majoritairement originaires du continent africain. Ces derniers connaissent une situa-tion socio-économique extrêmement fragile et ne sont pas pourtant considérés en tant que tels, sur le plan du logement comme sur le plan des aides au transport : ils ne font pas partie du public prioritaire pour le CROUS et ne bénéficient pas du transport régional gratuit.

ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES ÉTUDIANTS INSCRITS EN 2006/2007 DANS LMCUSource : ORES - PUL NpdC

VENIR ÉTUDIER EN FRANCE. ENQUÊTE SUR LES PARCOURS DES ÉTUDIANTS ÉTRANGERSOVE INFOS, N°17, NOVEMBRE 2007Dans l'ensemble, les étudiants pointent les trois types de difficul-tés les plus importants : ils ont été huit sur dix à déclarer souf-frir de difficultés financières "relativement importantes" ou "très importantes" ; les complexités administratives (67%) et le loge-ment (63%) arrivent respectivement au deuxième et troisième rang des difficultés les plus lourdes.

Un peu moins de la moitié (46%) des interrogés ont un logement indépendant, 20% sont dans une cité universitaire, 13% décla-rent loger chez un parent et 21% vivent dans un autre type de logement (chambre sous-louée, colocation, chambre "au pair" ...). Pour trouver leur logement, 28% des étudiants se réfèrent à un réseau d'amis et 19% à un réseau de parents. La plus grande partie de l'aide institutionnelle reste fournie par les CROUS (19% - dont 29% en province et 13% en région parisienne), voire occa-sionnellement par les universités elles-mêmes (4%). Les étu-diants issus de l'Afrique et du Moyen-Orient mobilisent davantage le réseau informel alors que les étudiants de l'Union Européenne et de l'Asie de l'Est ou des Amériques utilisent plus fréquemment les agences privées et Internet.

4. Une tendance à l’augmentation du nombre de boursiers

30% d’étudiants boursiers dans l’Académie de Lille

Avec 45 261 boursiers en 2008, soit 30% de l’ensemble des étudiants inscrits dans le Nord - Pas de Calais, l’Académie de Lille est celle qui compte au niveau national le plus grand nombre de boursiers. Sur LMCU, on compte, en 2006/2007, 23 760 boursiers sur critères sociaux, soit 25% des effectifs. Selon le CROUS, la demande de logement provenant d’étudiants boursiers est en hausse de 20% en 2008 sur l’académie de Lille.

La part des boursiers est cependant plus ou moins importante selon les filières de formation. Les filières STS (41%), IUT (35%) et Lettres Arts Langues Sciences Humaines (35%) sont celles qui accueillent la plus grande proportion de boursiers. À Lille 3, par exemple, la part de boursiers (7 332 en 2008, soit 41%) est en augmentation. L’Université catholique de Lille et les Grandes Ecoles attirent en revanche des étudiants issus de familles plus aisées.

Origine géo inconnue

2%Pays étranger

4%

France hors NpdC22%

Pas-de-Calais13%

Reste Nord15%

Roubaix-Tourcoing

12%

Lille32%


RÉPARTITION DES BOURSIERS SUR CRITÈRES SOCIAUX SELON L’ÉCHELON5

Source : CROUS de LILLE

Échelon 0 1 2 3 4 5 6 TotalNombre Boursiers 5 658 7 962 4 561 4 690 4 455 8 547 9 388 45 261Part de boursiers 13% 18% 10% 10% 10% 19% 21% 30%

5- Les échelons 5 et 6 représentent les étudiants aux plus faibles ressources (40% des boursiers). L’échelon 0 a été créé récemment pour pallier l’effet de seuil et permet à l’étudiant de ne pas avoir à s’acquitter des frais d’inscription et de scolarité.

PART DES BOURSIERS SUR CRITÈRES SOCIAUX SELON LA FILIÈRE D’ÉTUDE - ÉTUDIANTS INSCRITS EN 2006/2007 DANS LMCUSource : ORES - PUL NPdC

Des ressources mensuelles et une activité rémunérée qui augmentent avec l’âge

Source : C. Queffelec - Le logement étudiant - Regards critiques et visions d’avenir - CNOUS

Le montant et le type de ressources mensuelles des étudiants

évoluent avec l’âge. Ainsi, les ressources issues d’une activité rému-nérée augmentent très fortement avec l’âge en même temps que les versements parentaux diminuent.

ACTIVITÉ RÉMUNÉRÉE EXERCÉE DURANT L’ANNÉE UNIVERSITAIRESource : Observatoire de la Vie Etudiante - « Enquête Conditions de vie 2006 »

13%

19%

25%

28%

35%

41%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Grandes Ecoles

Classes Préparatoiresaux Grandes Ecoles

IUFM

Universités

Instituts Universitairesde Technologie

Sections deTechniciens Supérieurs

80

100

60

40

20

0<18 ans 18 ans 19 ans 20 ans 21 ans 22 ans 23 ans 24 ans 25 ans 26 ans de 27

à 30 ans

Activité rémunérée pendant l'année universitaire

... dont activité parallèle au moins à mi-temps, au moins 6 mois par an


6- Principaux résultats de l’enquête Conditions de vie 2006 - OVE

La rémunération d’activité est la première source monétaire men-suelle directe des étudiants dans un logement individuel ainsi que de ceux habitant toujours chez leurs parents. Pour les étudiants vivant en résidence universitaire, l’aide des parents et celle de la collectivité sont les deux principales sources de revenus6.

5. Une mobilité croissante qui impacte la demande en courts séjours

Les filières universitaires « classiques » de l’enseignement supérieur connaissent aujourd’hui une double transformation : d’une part, elles perdent en importance face aux filières courtes (IUT, STS, etc.) ; d’autre part, ses cursus ont été semestrialisés (réforme Licence Maitrise Doctorat -LMD-) et subissent une professionnalisation crois-sante (augmentation du nombre de stages). Ces deux évolutions produisent une demande plus importante de courts séjours.

La réforme LMD vise une harmonisation des cycles de formation français et européens qui passe par une semestrialisation des cur-sus universitaires. Cette évolution produit un accroissement de la mobilité des étudiants, aujourd’hui susceptibles de changer plusieurs

fois de lieu d’études pendant leurs parcours de formation. La durée moyenne de séjour dans un logement s’en trouve sensiblement rac-courcie, car les étudiants en mobilité devront pouvoir se loger dans une ville pendant six mois, puis dans une autre les six mois suivants. Cette mobilité croissante et la demande de courts séjours qu’elle induit est pour l’heure assez difficile à évaluer, mais elle est obser-vée par l’ensemble des acteurs du logement étudiant : « Aujourd’hui, avec la semestrialisation, l’étudiant arrive le 1er septembre et part en stage en janvier février. C’est en septembre que l’étudiant a besoin de son logement. »

Par ailleurs, dans certaines universités, on note une augmentation spectaculaire du nombre de stages réalisés par les étudiants. Les statistiques fournies par l’Université de Lille 3 donnent des indica-tions précises à ce sujet. Au terme de l’année universitaire 2003-2004, on recensait 4 006 conventions de stages signées contre 1 958 en 1995-1996. Le volume des stages a plus que doublé sur la période.

Il en résulte une distorsion croissante entre l’environnement stable que constitue le logement et la mobilité accrue des étudiants tout au long de leur cursus.

L’ÉVALUATION DES BESOINS - RÉCAPITULATIF

Nord - Pas de Calais LMCU Tendances observéesNombre d’étudiants 150 000 90 000 Une croissance qui ralentit et une stabilisation des effectifsNombre de boursiers 45 000 30 000 Un fort taux de boursiersPart étudiants hors région (2006/2007) 21% 22% une diversification de la provenance des étudiantsPart étudiants étrangers (2006/2007) 9% 10%Part étudiants inscrits à l’Université (2006/2007) 60% 62% une augmentation des inscrits en filière courte et une demande

croissante pour des courts séjours (de 1 semaine à 6 mois)


UNE OFFRE INSUFFISANTE À ADAPTER

La distance entre le domicile familial et le lieu d’enseignement, l’âge de l’étudiant, le type de formation (Université ou Ecole, filière lon-gue ou courte, formation professionnalisante, en alternance ou en apprentissage, etc…), l’origine sociale de l’étudiant et ses ressour-ces (bourse, activité rémunérée, etc…), sont autant d’éléments dont il faut tenir compte pour appréhender au mieux la diversité et l’évo-lution de la demande en logement étudiant. Or, l’analyse de l’offre aujourd’hui disponible aux étudiants paraît peu en adéquation avec cette demande en évolution.

1. Une demande étudiante qui influence fortement le marché locatif privé

Faute d’offre publique dédiée suffisante et adaptée, ce sont près de 30 000 étudiants qui recourent à l’offre locative privée. Ils captent ainsi une fraction importante de l’offre, soit plus d’1/4 du parc dans la métropole et jusqu’à 50% dans le territoire lillois (Lille-Hellemmes-Lomme et La Madeleine). La communauté urbaine de Lille compte, sur l’ensemble de son parc immobilier, près de 110 000 logements locatifs privés (plus de 50 000 à Lille) qui représentent 1/4 des résidences principales. Le parc locatif privé est celui qui a connu la plus forte croissance avec une hausse de plus de 2 210 logements en 8 ans, entre 1999 et 2007, soit près de 300 logements locatifs privés supplémentaires par an. La construction de logements neufs contribue à l’augmentation de ce parc, mais également à la restructuration du parc existant.De 1999 à 2005, la pression de la demande contribue à l’accentua-tion de la mise sur le marché de petits logements. 35% de l’offre nouvelle de logements provient de restructurations. Neuf cents loge-ments par an ont ainsi été créés par restructuration du parc existant dans le territoire lillois dont les trois quarts en locatif privé.

LE PARC LOCATIF PRIVE EN 2007Source : ADULM, FILOCOM 2007

La division d'immeubles en petits appartements n'est sou-mise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l'aspect exté-rieur de l'immeuble. Toutefois, en application de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, l'immeuble ayant fait l'objet de cette divi-sion devra être conforme aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d'un certain nombre de places de stationnement par logement. L'autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d'urbanisme, elle devra faire dresser un pro-cès-verbal d'infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République. La Cour de cassation a jugé, pour une division soumise à permis de construire, qu'une commune pouvait deman-der la réparation de son préjudice résultant de l'absence de réalisa-tion des places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 novembre 2005, Juvisy-sur-Orge, SCI DELTA). Une solution com-parable peut toutefois être appliquée à une division d'immeubles non soumise à autorisation de construire.

Bien supérieure à l’offre, la demande favorise également considé-rablement la hausse des loyers des petits logements, renchérisse-ment renforcé par le rythme des relocations liées à la mobilité des étudiants (jusqu’à deux fois par an). Enfin, il semblerait que certains propriétaires portent une moindre attention à l’entretien du logement, du fait des relocations successives.

Une concentration des étudiants sur Lille7

La demande, d’après la FNAIM, porte avant tout sur le centre-ville de Lille et, dans une moindre mesure, Villeneuve d’Ascq, plutôt que dans des quartiers excentrés ou jouissant d’une moins bonne notoriété (comme Moulins ou Fives…). En 2006, les données concernant

7- Voir à ce sujet la cartographie réalisée par l’ADULM en annexe

Commune 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces ou + TotalVilleneuve-d’Ascq 674 439 518 432 329 90 2 482Lille 21 125 18 860 8 804 3 438 1 155 554 53 936Roubaix 1 247 1 430 1 586 1 540 1 084 559 7 446Tourcoing 1 081 1 438 1 618 1 578 988 360 7 063LMCU 28 968 30 745 21 587 14 599 8 651 3 176 107 726


Lille et ses environs révélaient une nette concentration d’étudiants à Lille-Hellemmes-Lomme (22 624 individus). À Lille, c’est ainsi près d’un logement locatif privé sur deux qui est occupé par un étudiant. La ville accueille d’ailleurs la moitié des isolés de moins de 30 ans de la communauté urbaine (source : Tableaux de bord de l’habitat, ADULM, décembre 2008). Les autres secteurs de la CAF de Lille (Lambersart, Loos, La Madeleine, Mons en Baroeul, Ronchin et Wattignies) totalisaient 2 604 étudiants. Les données CAF concer-nant les autres territoires de la métropole indiquent la répartition sui-vante : 3 651 étudiants à Villeneuve d’Ascq, 818 à Roubaix, 485 à Tourcoing et 187 à Marcq-en-Baroeul. Il faut noter que ces chiffres comprennent aussi les étudiants logés dans le parc de logements dédié aux étudiants.

Le parc locatif privé à destination des étudiants se compose essen-tiellement de studios et de T1 (environ 13,6€/m² hors charges pour un T1 en 2007 à Lille et 13,2€/m² à Villeneuve d’Ascq), présents dans le parc ancien et situés au centre-ville ou près des pôles d’en-seignement. La demande en T2 (10,1€/m²) et T3 (9,7€/m²), voire en grands logements a toutefois augmenté avec le développement de la colocation, bien que celle-ci ne connaisse pas encore le suc-cès escompté : « il faudrait exporter le modèle anglo-saxon avec des chambres bien séparées » (un représentant de la FNAIM).

Une population de locataires globalement recherchée malgré un accès qui reste encore difficile pour une certaine catégorie d’étudiants

Les étudiants constituent généralement une population de locataires recherchée et appréciée par les propriétaires. Ils bénéficient en effet d’aides au logement -l’accès au parc privé pour les étudiants est faci-litée par diverses aides : Locapass, Pass GRL, allocation d’installa-tion étudiante, allocations logements-. Ils sont relativement mobiles, et ne s’enracinent pas dans le logement qui pourra être récupéré, sans difficulté, par le propriétaire en fin de bail. En outre, depuis le 28 juillet 2005, la durée du bail en location meublée peut être limitée à 9 mois, lorsque le logement est loué à un étudiant ; le bail n'est, alors, pas automatiquement reconduit. Cependant, là aussi, l’évolution de l’enseignement avec la mise en place du LMD n’est pas sans conséquence pour les bailleurs privés. Un représentant de la FNAIM note que les étudiants sont de plus en plus nombreux à quitter leur logement au mois de janvier février, soit parce qu’ils partent en stage, ou parce qu’ils sont en échec et abandonnent leurs études. Certains propriétaires qui se plaignent auprès des agences immobilières d’avoir un logement vide en milieu d’année ne souhai-tent désormais plus prendre le risque de louer à des étudiants.

La forte proportion d’étudiants logés dans le parc locatif privé ne doit pas occulter la difficulté d’un bon nombre d’entre eux à accéder à ce marché : les étudiants étrangers, les étudiants non boursiers aux ressources modestes… Ainsi, d’après le diagnostic réalisé en 2006, alors que les étudiants étrangers représentaient environ 40% du public reçu par le service « logement en ville » du CROUS, seule-ment 10% d’entre eux ont vu leur demande satisfaite.

Une offre locative diversement mobilisée : une difficulté pour le repérage et l’orientation des étudiants

L’offre locative privée est mobilisée en premier lieu par les agences immobilières vers lesquelles les étudiants se tournent naturellement. Cependant, d’autres acteurs proposent un service de logement privé. À travers le service « logement en ville », le CROUS avait ainsi logé 1 752 étudiants en 2006. À Villeneuve d’Ascq, l’office de tourisme gère depuis 2004, un fichier de logements privés disponibles à la location pour les étudiants. Auparavant, cette charge était assurée par le service logement de la Ville. Le fichier comprend aujourd’hui environ 150 logements proposés par une soixantaine de propriétai-res. Ce sont majoritairement des chambres meublées ou des studios dans les quartiers d’Annapes, Ascq et Triolo. A Tourcoing, l’antenne CROUS est située au sein du service logement de la Ville. Un tra-vail est réalisé avec des propriétaires bailleurs privés. Le service logement, en lien avec le CROUS (le CROUS apporte un service d’assurance), dispose d’un fichier de logements consultable et fait l’intermédiaire entre le bailleur et l’étudiant. Ce service existe depuis une dizaine d’années et dispose d’une ressource de 135 logements. Une soixantaine d’étudiants utilisent ce service chaque année. Ce sont soit des logements autonomes (studio), soit des chambres au sein d’un petit immeuble avec une cuisine collective. Les loyers sont variables en fonction de la qualité du logement (ex : une chambre de 15 m² avec sanitaires et cuisine communs à 280 € charges compri-ses ou un T1 de 25 m² à 330 €). Cependant, les logements proposés ne sont pas contrôlés et certains sont sans doute en mauvais état.

2. Un parc social qui reste peu accessible aux jeunes en général et aux étudiants en particulier

À l’inverse, le poids des étudiants dans le logement locatif social est très faible. Selon le groupe SNI8, « le régime juridico-administratif du logement social est clairement inadapté à leur accueil. Les caracté-ristiques techniques du parc (typologie, localisation) ne répondent pas non plus à leurs besoins ».

8- Groupe SNI - Le logement des étudiants et des jeunes actifs, Livre orange.


Dans le territoire de LMCU, on compte pourtant 7 034 demandes en instance de jeunes de moins de 26 ans en 2008 et 861 demandes d’étudiants, parmi lesquelles 385 ont été satisfaites9. Le diagnostic réalisé en 2006 estimait à environ 1 000, le nombre d’étudiants logés dans le parc social de LMCU.

OBSERVATOIRE REGIONAL DE LA DEMANDEÉTAT AU 1er JANVIER 2009, DEMANDES VALIDES DANS LMCU

Demandes en instance

Demandes de l’année

Satisfaits de l’année

Moins de 26 ans 7 034 7 175 2 532

Étudiants 861 966 385

En 2007, Villeneuve d’Ascq comptabilisait 33 demandes dans les-quelles le demandeur principal était étudiant et 42 demandes dans lesquelles le co-demandeur était étudiant. La demande est donc peu importante selon le service logement. Avec le développement d’une offre privée sur Euralille, les étudiants ont trouvé à se loger dans ce secteur et ont abandonné le parc HLM. Le CROUS a remis à dispo-sition ses logements réservés dans le parc HLM (au Pont de Bois et au Château). Notons cependant à ce sujet que la loi MOLLE (mobi-lisation pour le logement) clarifie la possibilité pour les organismes HLM de louer des logements meublés ou non meublés aux CROUS en vue de sous-louer aux étudiants. Dans ce cas, le contrat de sous location est d’un an renouvelable deux fois.

3. Un parc de résidences CROUS important mais vieillissant et inadapté

L’offre actuelle : 7 671 places inégalement réparties sur LMCU

Composée de résidences collectives, l’offre CROUS actuelle compte 7 671 places au total dont 298 sont proposées en cohabitation et 113 sont adaptées aux personnes à mobilité réduite (PMR). Elle couvre ainsi 9% des besoins des étudiants contre 7% au niveau national.

Cependant, les types de logements proposés ne sont pas de qualité égale et nombre de résidences nécessitent encore aujourd’hui d’être réhabilitées. Sur LMCU, l’offre CROUS comprend :

9- Données issues de l’Observatoire régional de la demande de l’Association Régionale pour l’Habitat Nord - Pas de Calais.

< Onze résidences traditionnelles (principalement situées dans la Cité scientifique à Villeneuve d’Ascq), regroupent 5 600 places qui se répartissent de la manière suivante :- 2 708 chambres traditionnelles : chambres meublées avec lavabo, cuisinette et sanitaires collectifs à l'étage, elles ouvrent droit à l'ALS (Allocation logement à caractère social),- 1 536 chambres rénovées : chambres rénovées meublées avec lavabo et kitchenette, sanitaires collectifs à l'étage, elles ouvrent droit à l'ALS, - 1 310 chambres réhabilitées (dont 333 en cours de réhabilitation) : chambres réhabilitées meublées avec sanitaires (cabine 3 fonctions : lavabo-douche-WC), cuisine collective à l'étage ou kitchenette dans le logement, elles ouvrent droit à l'ALS déplafonnée.Dans les résidences traditionnelles :- la location est consentie jusqu'au 30 juin,- un hébergement en juillet et août est possible sous certaines conditions,- les départs en cours d'année sont autorisés jusqu'au 31 mars. Un préavis d'un mois est exigé.

< Onze résidences conventionnées, (principalement à Lille) qui ouvrent droit à l’APL, proposent 2 063 places. Elles peuvent comporter des chambres (465), des T1 (1 222), des T1bis (304), et des T2 (62). Ces logements sont meublés et le plus souvent équipés de sanitaires et de cuisinette. Dans les résidences conventionnées, le contrat de location est de douze mois (de septembre à août). Les départs en cours d'année ne sont pas autorisés.

Ces deux types de résidences proposées par le CROUS, avec des niveaux de confort et de loyer différents, correspondent à l’origine à des montages juridico-financiers différents :- dans le premier cas, le terrain et l’ouvrage sont pleine propriété de l’Etat et mis à disposition du CROUS,- deux autres types de montage sont également possibles. Soit l’Etat ou la collectivité est propriétaire du terrain, concédé à un opé-rateur HLM en bail emphytéotique (ou Autorisation d’occupation temporaire - AOT - pour le domaine public de l’Etat) qui en confie la gestion au CROUS, soit la résidence est pleine propriété HLM. Dans ce cas, la convention de location qui lie le CROUS au bailleur HLM contient : les annuités d’emprunts, les frais de gestion, les provisions pour grosses réparations, les assurances et la TFPB.


NOMBRE ET TYPE DE LOGEMENTS CROUS DANS LE TERRITOIRE DE LMCU (EN NOMBRE DE PLACES)

VILLE Résidences traditionnelles Résidence conventionnée TOTALNon réhabilitées Réhabilitées

Lille centre 51 152 203Lille sud 617 450 597 1 664Lille Moulins 354 354LILLE 668 450 1 103 2 221Villeneuve d'Ascq - Pont de Bois 310 310Villeneuve d'Ascq - Cité scientifique 3 033 319 415 3 767Villeneuve d'Ascq - Autre site 303 100 403VILLENEUVE D'ASCQ 3 033 622 825 4 480Mons en Baroeul 597 597Wattignies 238 238Tourcoing 135 135TOTAL 4 298 1 310 2 063 7 671

Un phénomène de vacance qui prend de l’ampleur, témoignant de l’inadéquation d’un parc vieillissant

En janvier 2009, ce sont 897 places CROUS qui sont vacantes sur LMCU, soit 11% du parc. Les causes de la vacance de ces loge-ments sont les travaux de réhabilitation en cours (337 places), des chambres inlouables car en mauvais état (264 places réparties sur sept résidences). Certaines résidences connaissent une vacance plus importante. Ce sont ainsi 300 chambres traditionnelles qui n’étaient pas louées faute d’une demande sur ce type d’offre, et ce, malgré la pénurie, témoignant de la désaffection des étudiants pour la chambre traditionnelle de 9 m² sans confort. Pour le CROUS, c’est un manque à gagner important. Cette désaffection concerne notam-ment les résidences Evariste Galois et Albert Camus, situées dans la Cité scientifique sur le campus de Lille 1, qui comptabilisent à elles deux, près de 1 800 logements.

La résidence Albert Camus est celle qui offre le plus grand nom-bre de places de l’ensemble du patrimoine CROUS de la région. C’est aussi l’une de celles qui rencontrent le plus de vacance, sans doute en raison de sa composition : 85% de chambres « tra-ditionnelles », mais aussi de son aspect « grand ensemble » et de sa localisation en bout de campus. La problématique de la rési-dence Galois est sensiblement la même que celle de la résidence Camus : plus de 79% de logements en chambres traditionnelles. Selon les acteurs du CROUS, elle rencontre cependant moins de difficultés que la résidence Camus.

Ces éléments montrent la nécessité de requalifier l’offre CROUS des résidences traditionnelles afin d’adapter au mieux l’offre à la nature de la demande des étudiants. La réhabilitation de certaines résiden-ces a commencé, mais l’on peut estimer le nombre de places à réha-biliter à environ 4 300 chambres.

Une capacité d’accueil encore insuffisante

Par ailleurs, l’offre CROUS, bien que supérieure quantitativement par rapport à d’autres Académies (9% des effectifs étudiants contre 7% en moyenne en France), reste insuffisante au regard de la demande.

À la rentrée 2008/2009, sur l’Académie de Lille, le CROUS comp-tabilisait 28 457 demandes (contre 24 619 en 2007/2008), soit une augmentation de 15,60% dont 22 682 au titre du Dossier Social Etudiant (+ 19,95%). La tension est de 3,07 candidats pour 1 logement.

Si l’on s’en réfère aux préconisations du rapport Anciaux , il s’agirait d’atteindre une offre équivalente à 10% des effectifs étudiants ou un tiers du nombre d’étudiants boursiers. Sur la base de ces critères, et dans l’hypothèse d’une stabilisation des effectifs, ce sont donc entre 1 400 et 2 400 places supplémentaires qu’il faudrait produire en construction neuve.

10- Rapport sur le logement étudiant et les aides personnalisées de JP Anciaux, député de Saône-et-Loire, réalisé en 2004 et réactualisé en 2008.


NORD - PAS DE CALAIS

LILLE METROPOLE

Nombre d’étudiants 150 000 90 000Nombre d’étudiants boursiers 45 000 30 000Objectifs CROUS : loger 10% des étudiants et/ou 1/3 des étudiants boursiers

15 000 9 000 à 10 000

Nombre de places CROUS actuel 9 643 7 641BESOINS (nombre de places) 5 000 1 400 à 2 400

4. Les foyers et les résidences écoles : une offre réservée à une certaine catégorie d’étudiants (formule de package)

L’Association d’entraide universitaire (AEU) possède et gère en nom propre, ou pour le compte de l’Université Catholique de Lille, plus de 1 000 chambres :- 697 chambres individuelles AEU réparties sur neuf résidences auxquelles s’ajoutent 193 studios AEU réservés aux élèves de 1ère année de l’école d’ingénieurs HEI,- deux résidences « Ecoles » de 157 studios pour les élèves de l’école d’ingénieurs ISEN et de 66 studios pour les élèves de l’IKPO (Institut de kinésithérapie podologie orthopédie).L’AEU est gestionnaire de près de 1 000 autres places pour le compte d’écoles (résidences construites par des promoteurs immo-biliers sous maîtrise d’ouvrage de l’école). Il s’agit ici de proposer un package incluant le logement aux étudiants.

C’est l’AEU qui construit et qui gère les résidences. Généralement, le foncier est récupéré en bail emphytéotique auprès du patrimoine de l’Université Catholique ou du Diocèse. Le remboursement de l’em-prunt représente 80% des recettes. En tant que gestionnaire, l’AEU garantit le loyer auprès des banques et assure l’occupation. Le taux d’occupation est de 98%.

La majorité du patrimoine de l’AEU date du début du siècle et est constitué essentiellement de chambres individuelles meublées de 10 à 18 m². Cette typologie de l’offre présente cependant l’avantage de proposer des loyers plus faibles qui correspondent aux besoins des étudiants de l’Université Catholique (l’AEU compte 20% de bour-siers). Une politique de réhabilitation, commencée il y a 10 ans, a

consisté à agrandir une chambre sur deux, avec parfois la possibilité d’inclure un bloc sanitaire. L’AEU a identifié un besoin de 500 chambres supplémentaires.

Pour pallier le manque d’offre, 80% des résidences sont réservées aux étudiants de première année. Après la première année, les étu-diants trouvent d’autres solutions, comme la colocation. Il s’avère en effet plus facile de trouver un F3, les liens créés durant la première année permettant d’envisager plus facilement une colocation.

Une résidence de 200 chambres dispose d’un responsable de rési-dence aidé par des étudiants tuteurs rémunérés (environ un pour cinq à six étudiants).

La difficulté réside dans l’accueil des étudiants étrangers qui vien-nent pour des courts séjours (six mois). L’incapacité à accueillir ces étudiants freine les échanges. Dans certains cas, l’AEU négocie avec l’école. À charge du gestionnaire d’assumer la vacance engen-drée par l’accueil d’étudiants en court séjour. De plus la cohabitation n’est pas toujours facile entre différentes communautés. Pour l’AEU, il reste difficile de trouver et de proposer des solutions alternatives.

5. Un marché des résidences privées en développement

Depuis les années 90, les mesures de défiscalisation ont permis le développement des résidences privées étudiantes. Certains promo-teurs privés se sont spécialisés sur le secteur en se basant sur le « concept de résidence-service intégrée ». Quand le bâtiment est construit, le promoteur maître d’ouvrage recherche soit un proprié-taire unique soit un gestionnaire (comme ICADE Eurostudiomes), puis va vendre un à un les logements à des investisseurs privés. La résidence-service constitue en effet un placement apprécié des investisseurs, offrant des rendements annuels de l’ordre de 4 à 6% ainsi que certains avantages fiscaux. En effet, l’acquéreur, en pre-nant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP), peut défiscaliser les revenus liés à son investissement et en récupérer la TVA11. Dans certaines villes, le développement a été tel, que le marché est rapi-dement arrivé à saturation, « l’excédent de studios en résidences privées pose un double problème : économique pour les ménages investisseurs qui n’en tirent pas les rendements attendus et voient

11- Notons à ce sujet que le régime fiscal de l'investissement dans ce type de résidences a été aligné sur celui de l'investissement locatif traditionnel, régi depuis quelques mois sur la base de l'amendement Scellier, et permet aux investisseurs de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25% (cf en annexe).


s’éloigner les perspectives de revente, urbain pour les villes confron-tées à ces immeubles récents et déjà obsolètes dans leurs quartiers centraux »12. Les gestionnaires ont pour métier de remplir la rési-dence plutôt que de valoriser un capital immobilier dont ils ne sont pas propriétaires. Quinze ans plus tard, certaines résidences n’ont pas été entretenues et nécessitent de gros travaux que les proprié-taires ne peuvent pas toujours assumer.

12- Christian Queffelec, Le logement étudiant, regards critiques et visions d’avenir, Septembre 2007, CNOUS

PRINCIPAUX ACTEURS DANS LMCU

Label résidences Gestionnaire Nombre

de logts Promoteur

Les Lauréades Icade Eurostudiomes 397 Icade

Les Estudines Réside Etudes 337 Bouygues ImmobilierLes Studiantes Lamy Agences 713

Groupe NexityStudea Lamy Résidences 811

Campusea Gecina 190 Gecina

GECINA, FONCIÈRERÉALISATION D’UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE DE 190 LOGEMENTS

Nouvel acteur sur le marché des résidences privées, Gecina est une foncière. Sur le marché de la résidence étudiante, c’est ainsi le seul gestionnaire également propriétaire. À ce titre, Gecina cher-che à entretenir son patrimoine et à le valoriser. Présent en amont lors de la construction, Gécina donne ses propres directives au promoteur, ce qui permet une certaine homogénéité du produit et une adaptation à sa politique de gestion dans une vision à long terme, en tant que propriétaire : plus proche des normes à venir en termes d’économie d’énergie par exemple. Contrairement au gestionnaire qui ne perçoit réellement que les frais de dossier et doit assurer le reversement d’un montant minimum de loyer malgré la vacance éventuelle, le fait d’être propriétaire permet une certaine flexibilité dans les coûts. Cependant l’investissement se fait avant tout dans un objectif de qualité de construction puis d’entretien du bâtiment plus que selon une volonté de réduire le montant des loyers proposés.Gecina a construit récemment une résidence étudiante de 190 logements à Euralille dont 47 appartements en colocation (35 m² avec chambres de 8 m² et espaces de vie communs) et 12 loge-ments adaptés aux personnes à mobilité réduite, qui correspon-dent à 237 chambres. Surfaces de 16 m² à 34,30 m². Des espaces de vie collective sont également prévus : salle de sport, cafétéria (petit-déjeuner), coin lounge avec bibliothèque, laverie, local vélo.

Tarifs : premier prix : 310 € TTC en colocation jusqu’à 650 € TTC pour les plus grands logements de 34 m². Le studio de 16 m² est à 420 €. Les loyers comprennent la connexion internet Haut Débit. Seule l’électricité n’est pas incluse (15 € par mois maximum).

GestionTurn over : 57%Taux d’occupation de 98%Contrat d’un an en meublé avec un mois de préavis.Colocation : deux baux distincts, sans co-solidarité, ce qui est aty-pique sur le marché. Ce produit est plus difficile à commerciali-ser mais se loue toujours bien car il n’est pas cher. La colocation est donc le plus souvent subie, mais se déroule bien la plupart du temps. La gestion des problèmes de colocation peut aboutir à proposer des échanges de colocataires, solution rendue possible avec le turn-over et la vacance.Locapass est accepté a posteriori (pas de versement direct du 1% mais remboursement au locataire). Aucune visibilité sur ce que va être la GRL, etc…

Clientèle : des filles plutôt que des garçons, post bac ou en début de parcours universitaire, entre 17 et 19 ans, primodécohabitants et habitant à plus de 150 kilomètres de la ville où ils étudient. Pour les gestionnaires, l’étudiant boursier est plutôt un locataire recher-ché car cela signifie une garantie de loyer versé. Mais la plupart s’adresse trop tard aux résidences privées, déjà complètes, en juin-juillet, après avoir reçu une réponse négative du CROUS.

En phase de préparation commerciale : des partenariats vont être négociés avec les écoles. La promotion du produit est conduite via internet et via les écoles avoisinantes. Sa localisation au cœur de Lille a été choisie pour sa proximité du Metro. La présence de résidences étudiantes privées à proximité, plus anciennes, valorise le produit. C’est aussi un pôle étudiant avec une vie étudiante développée.


Dans la communauté urbaine de Lille, le marché ne semble pas encore saturé même s’il existe plus d’une vingtaine de résidences étudiantes privées, représentant près de 2 500 logements, permet-tant de loger près de 3% des étudiants. Les loyers, plus élevés que les logements CROUS, sont compris entre 260 € et 600 € mais per-mettent plus de souplesse sur la période d’hébergement (mobilité des étudiants, stages, etc…), et comprennent en outre des services tels que le prêt d’appareils ménagers, l’accès à un espace forme… Selon certains acteurs, gestionnaires de résidences étudiantes, les résidences privées concurrencent de plus en plus les gestionnaires classiques du logement étudiant. Elles ont les capacités financières d’adopter un mode de gestion plus souple et adapté à la demande évolutive des étudiants. Ainsi, face à cette problématique des courts séjours, les résidences étudiantes privées augmentent leurs loyers pour pouvoir pallier la vacance.

6. Une offre alternative peu développée

Deux associations ont développé une offre de logements destinés aux étudiants dans le cadre d’un projet associatif plus large. Il s’agit de Campus Vert, qui développe le concept d’hébergement à la ferme, et de Générations Solidaires, qui développe celui de logement intergéné-rationnel, tous deux auditionnés dans le cadre du rapport Anciaux.

Campus Vert : le logement étudiant à la ferme

Tête de réseau, le Campus Vert rassemble les Associations des Fermes d’Accueil en Chambres d’étudiants. Depuis 2005, il déve-loppe le concept d’hébergement des étudiants à la ferme, dans des studios meublés créés grâce à la réhabilitation d’anciens corps de ferme, à vingt minutes maximum des sites universitaires. Rappelons à ce titre que les étudiants sont fortement motorisés : 61,2% dis-posent en permanence d’une voiture en 2006 selon l’OVE. Sur le secteur de Lille métropole, ce sont 50 studios qui ont été créés.

Objectifs :- favoriser les échanges ville-campagne,- offrir aux étudiants des logements de qualité bon marché,- permettre des études studieuses dans un cadre de vie soigné, avec un espace adapté, dans un lieu sécurisé,- réhabiliter un patrimoine.

« En aménageant des studios dans d'anciens bâtiments de leurs corps de ferme, les agriculteurs maintiennent et valorisent leur patrimoine, offrent aux étudiants des conditions de vie et de travail de qualité, à des prix de loyers modérés et participent, par la même occasion, au désengorgement du marché locatif urbain, tout en apportant un dynamisme supplémentaire aux territoires périurbains. »

Le ou les studios font partie du corps de ferme et des dépendances, lieu d'habitation du propriétaire. Les studios ont été aménagés de manière à respecter la vie privée de chacun. Le nombre de studios par corps de ferme est variable. Il ne peut dépasser six par exploita-tion agricole. Quelque soit le modèle de studio, ils sont tous meublés et équipés de vaisselle.

Vis-à-vis des propriétaires, un cahier des charges fixe les normes de qualité des logements créés : minimum 21 m² (jusqu’à 50 m²) pour les studios meublés. L’objectif est de proposer un produit clé en main pour les étudiants.

Le CAMPUS Vert a prévu trois modèles de studios :- le T1, le studio individuel entièrement équipé (plus de 21 m²) : une pièce principale comprenant kitchenette, coin bureau, coin lit,- le T2, le studio individuel entièrement équipé (plus de 25 m²) : un studio avec une chambre séparée de la pièce principale,- le T3, le studio entièrement équipé (plus de 30 m²) : un studio avec deux chambres d'une surface minimum chacune de 10 m², sépa-rées du coin cuisine et des sanitaires, sur le même niveau ou sur un niveau différent. Le T3 est en cours de développement. Il ne peut être proposé actuellement.

TARIFS DES LOCATIONS 2008/2009 - SECTEUR DE LILLE

21 à 25 m² 25 à 30 m² 30 à 35 m² 35 à 40 m² 40 m² et +T1 251 € 269 € 288 € 308 € 327 €T2 262 € 282 € 302 € 322 € 344 €

Tarifs hors charges d’eau et d’électricité. Ces logements ouvrent droit à l’ALS

Les logements proposés sont situés à 15 km maximum des sites uni-versitaires. Cela implique, pour l’étudiant, d’être motorisé. Cependant Campus Vert essaie de développer le covoiturage (groupes de 4 à 6 studios) en rassemblant les étudiants d’un même site universitaire sur la même ferme. L’association compte également sur le réseau de transports en commun qui pourrait permettre d’allier un parcours mi voiture (ou vélo) - mi transports en commun. Quelques fermes


sont accessibles à pied depuis un arrêt de bus. A terme, l’association pourrait envisager que chaque propriétaire s’équipe de voiture élec-trique (grâce à un sponsor par exemple).Les étudiants accueillis sont autant des hommes que des femmes. Plus de 60% sont motorisés. 50% sont issus de la région.

Générations Solidaires : le logement intergénérationnel

Créée en septembre 2006 par une infirmière spécialisée en géron-tologie (aujourd’hui présidente) dans l’optique de recréer des liens entre les générations, l’association Générations Solidaires poursuit deux objectifs :- favoriser le maintien à domicile des personnes âgées,- proposer une offre de logement alternative et originale pour les étudiants.

La première année a permis de construire le projet afin d’être opé-rationnel pour la rentrée 2007. Les objectifs fixés pour la première année (rentrée 2007) étaient de 10 binômes constitués, et de 20 à 30 binômes pour la rentrée 2008. Actuellement, ce sont 23 binômes qui ont été constitués et 7 chambres en attente (notamment car elles sont mal desservies). Deux formules sont proposées : loyer de 30 € par mois en contrepar-tie d’un engagement du jeune sur un temps minimum de présence ou loyer de 150 à 200 € par mois. Sur trente chambres, trois sont destinées à de l’hébergement temporaire. L’association souhaite développer cette formule, mais la plupart des personnes âgées ont besoin de jeunes qui restent. Le profil des personnes âgées qui pro-posent un hébergement temporaire est différent. Avec l’évolution de la population étudiante vers une plus grande mobilité, l’association reçoit des candidatures d’étudiants toute l’année.

Les personnes âgées, qui mettent à disposition des chambres, sont toutes propriétaires. Elles disposent de ressources et de grands logements, et sont majoritairement de sexe féminin. Elles préfèrent généralement accueillir de jeunes femmes, alors que les demandes proviennent autant d’étudiants que d’étudiantes. C’est une formule qui peut s’avérer intéressante pour les étudiantes inscrites en filières paramédicales ou sociales.

7. L’accueil des étudiants en FJT : une perspective à renforcer

Lille métropole accueille sept résidences FJT (Foyer de jeunes tra-vailleurs) dont cinq sont situées à Lille (quartier gare, Vauban, Vieux

Lille, Moulins et Lille Sud) et deux à Roubaix. Ces sept résidences offrent 963 places en 2007, ce qui représente environ 350 000 nuitées. Le taux d’occupation est élevé (87% en 2007), et la vacance est liée à la période estivale et/ou aux travaux. Les FJT de Lille métropole ont accueilli 1 527 résidents en 2007. La durée des séjours tend à augmenter.

Un accord-cadre, signé en 2006 entre la Caisse de dépôts et consi-gnations et l’Union nationale pour l’habitat des jeunes (UNHAJ), pré-voit un programme lourd de réhabilitation. Ce type de réhabilitation, qui dure deux ans, freine les capacités d’accueil des FJT. Les pro-grammes de réhabilitation prévoient la création de T1 (20 m²), T1 bis et T2 : « on tend vers une prestation d’ordre hôtelière car on doit faire face à la concurrence privée » (ex. groupe Accor sur les résidences hôtelières à vocation sociale). Le patrimoine bâti de six FJT appar-tient à des bailleurs sociaux (Vilogia…), un seul à une association. D’autres bailleurs se positionnent actuellement sur ce type d’héber-gement. Un projet de création de FJT est porté par Habitat du Nord à Lille et de nouvelles constructions sont prévues à Roubaix, Tourcoing et Wattrelos avec à chaque fois un bailleur social différent.

Les montants des redevances varient entre 300 € et 400 € mensuels avant déduction de l’APL. La redevance comprend l’hébergement mais aussi les petits-déjeuners, la location des draps, l’animation collective et l’accompagnement individuel pour ceux qui en ont besoin (soutien administratif pour les étudiants d’origine étrangère par exemple).

La capacité d’accueil des étudiants par les FJT est fixée, dans le cadre du conventionnement avec la CAF, à 25%. « Aujourd’hui, on en est loin, notamment parce que le FJT accueille les 16-30 ans et que beau-coup de demandes proviennent d’étudiants étrangers âgés de plus de 30 ans ». En 2007, les FJT de Lille métropole ont accueilli 77 étudiants (52 en enseignement général et 25 en enseignement tech-nique), soit 9% de l’ensemble des jeunes accueillis. Si l’on tient compte des lycéens, ce sont au total 207 personnes qui ont été accueillies en 2007, soit 13% de l’ensemble des jeunes hébergés en FJT et 20% des 18-21 ans. Les étudiants font appel au FJT en dernier recours faute de ressources et/ou après avoir fait une demande non satisfaite, auprès du CROUS et dans le parc locatif privé. Le séjour d’un étudiant durera au maximum huit mois.

Certains FJT ont signé des conventions, non remises à jour, avec les universités. Des résidences ont encore des relations informelles pour l'accueil de jeunes en parcours ERASMUS (14 places) et avec l'association Entre Aide Chinoise pour l'accueil de jeunes étudiants. Néanmoins ces conventions n'ont pas été remises à jour.


Concernant les courts séjours, la question se pose pour les appren-tis qui effectuent des séjours très courts en alternance (2 semaines / 1 semaine). Les FJT sont en capacité de les accueillir. Il existe une collaboration avec la Chambre des métiers et le Conseil général, qui portent la vacance.

La cohabitation de différents publics est plutôt positive et favorise le « brassage ». Les échanges s’avèrent très bénéfiques. Un étudiant pourra par exemple donner un « coup de main » à une personne en difficulté. Des soirées culinaires seront organisées avec les étu-diants étrangers, etc…

L’OFFRE DE LOGEMENTS ETUDIANTS – RECAPITULATIFPour résumer, deux catégories d’offre s’adressent aux étudiants :

< une offre dite dédiée, qui s’adresse exclusivement aux étu-diants et qui comprend les résidences CROUS, les résidences étudiantes HLM, et toutes les résidences étudiantes, qu’elles soient gérées par des sociétés privées, par l’AEU ou par des associations issues des Ecoles. S’y ajoute l’offre proposée par les associations Camus Vert et Générations Solidaires. Soit un total de 13 760 places en offre dédiée ;

< une offre non dédiée mais qui accueille néanmoins des étu-diants, soit parce qu’elle est majoritairement captée par ces der-niers (parc locatif privé), soit parce que les étudiants y trouvent là une solution de logement à moindre coût (HLM et FJT). Cette offre contribue à loger près de 30 000 étudiants, dont 1 200 en HLM et FJT.

TABLEAU RÉCAPITULATIF DE L’OFFRE EXISTANTE

Type de logement Nombre Surface Durée du bail Aide au logement Loyer CC loyer rési-

duel boursierType d’étudiants logés (de manière

préférentielle)chambres CROUS traditionnelles 4298 9m² 9 mois ALS

133 € 78 €

Boursiers, étrangers, étudiants en première année

chambres CROUS rénovées 168 € 113 €

chambres CROUS réhabilitées 1310 9m² 9 mois ALS

déplafonnée 200 € 90 €

Logements CROUS conventionnés 2063 18m² 12 mois APL 295 € 85 €

Résidences étudiantes HLM 587 20m² 12 mois APL 366 € 208 €

Foyers AEU - Université Catholique 681 16m² 12 mois ALS 350 € 240 €

Résidences Ecoles 2265 18m² 12 mois ALS ou APL 380 € 270 €

Résidences privées 2483 18m² 9 mois à 12 mois (meublé) ALS 445 € 235 €

Des filles plutôt que des garçons, 1ère année d’étude, entre 17 et 19 ans, primodé-cohabitants et habitant à 150km de la ville où ils étudient

Campus Vert 50 20 m² 9 mois à 12 mois (meublé) ALS 251 € 110 € Étudiants motorisés

Générations Solidaires 23 chambre 9 mois à 12 mois (meublé) ALS 150 à 200€ 50 à 70€ Etudiantes, étrangères, filière médicale,

paramédicale ou sociale

FJT 207 chambre ou studio

1 mois renouvelable APL foyer 300 à 400€ 130 € Etudiants étrangers. Solution en dernier

recoursParc social diffus 1000 30 m² 6 ans APL 310 € 100 € A partir de bac + 3

Locatif privé diffus 27000 18m² 9 mois (meublé) à 3 ans (vide) ALS 380 € 170 € A partir de bac + 3


8. L’offre sur les territoires : une répartition inégale13

Lille, Villeneuve d’Ascq, Roubaix et dans une moindre mesure Tourcoing, sont les quatre communes de la communauté urbaine qui accueillent des établissements d’enseignements attirant une population étudiante plus ou moins importante. On constate cepen-dant une distorsion importante entre l’offre dédiée et la demande potentielle sur certains territoires. A Lille, l’ensemble de l’offre dédiée (résidences privées comprises) couvre 15% des effectifs étudiants, à Villeneuve d’Ascq, 13%, tandis qu’à Roubaix et Tourcoing seulement 4%. Ainsi, on constate une concentration importante de l’offre dédiée sur les villes de Lille et de Villeneuve d’Ascq. L’offre CROUS est, elle, concentrée pour plus de la moitié sur Villeneuve d’Ascq.

DISTORSION ENTRE LES BESOINS POTENTIELS ET L’OFFRE DÉDIÉE ACTUELLE

13- cf. Cartographie de l’offre en annexe14- Etude ADULM 1994.

À Lille, une offre de logements diversifiée

L’offre de logements la plus variée se trouve à Lille, ville qui, jusqu’à présent, était le choix quasi-exclusif des promoteurs privés (déve-loppement récent à Roubaix). Une comparaison entre le nombre de logements en résidence privée recensés en 1994 et ceux que nous avons pu comptabiliser en 2009 atteste d’une réelle progression de l’offre. En 1994, seuls 201 logements étaient comptabilisés comme étant construits par des promoteurs privés14 ; en 2009, nous avons pu en comptabiliser 2 387. Les résidences étudiantes privées sont majoritairement situées dans la moitié Nord-Ouest de Lille (à l’ex-ception des Studiantes et des Studelles, toutes deux localisées à Moulins, près de la faculté de Droit) et se développent sur Euralille.

Enfin, les étudiants à faibles ressources ont la possibilité de se loger dans l’un des 2 221 logements proposés par le CROUS à Lille. Ces logements sont localisés sur la moitié sud-est de Lille. L’offre CROUS à Lille est plutôt plus récente et en meilleur état, avec 50% de résidences conventionnées. Ainsi, seuls 30% de l’offre seront à réhabiliter.

À Villeneuve d’Ascq, une offre qui compte une forte majorité de résidences CROUS traditionnelles

Le nombre de logements dédiés aux étudiants est presque aussi important à Villeneuve d’Ascq qu’à Lille. Cependant, cette offre s’avère être presque exclusivement sociale. Sur les 5 233 logements dédiés que compte ce territoire, 4 480 sont des places en résidence universitaire CROUS, soit un peu plus de 85% (la majorité d’entre elles étant localisées dans la Cité scientifique). Les 753 logements restants sont réservés aux élèves de l’Ecole Centrale et de l’ENIC (école d’ingénieur en télécommunication). De plus, l’offre CROUS est ici presque exclusivement composée de chambres traditionnel-les (3 033 places soit 68%). Les besoins en réhabilitation sont en conséquence très importants.

Dans les autres secteurs de la métropole, une offre faible mais à caractère social

Enfin, les villes de Roubaix et Tourcoing abritent à elles deux 550 logements dédiés : 90 logements en résidence universitaire CROUS à Tourcoing, 360 logements dans les résidences étudiantes construi-tes et gérées par un bailleur HLM à Roubaix et 100 logements en résidence privée.

RÉPARTITION DE L’OFFRE DÉDIÉE

5 233

38 000

7 028 456 90

45 000

10 000

2 334

15,6% 13,7% 4,5% 3,8%

Lille Villeneuved'Ascq

Roubaix Tourcoing0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

Total offre dédiée

NB d'étudiants

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

Lille Villeneuve d'Ascq Roubaix Tourcoing

Résidences privéesRésidences EcolesFoyers AEU - Université CatholiqueRésidences HLMLogements CROUSconventionnéschambres CROUSréhabilitéeschambres CROUStraditionnelles


LE PARTENARIAT AUTOUR DU LOGEMENT ÉTUDIANT

Depuis le lancement d’une première étude en 2006 et face aux enjeux que représente aujourd’hui le logement étudiant, aussi bien nationalement que localement, une dynamique partenariale est en train de se développer sur Lille.

1. Les villes, territoires d’accueil des populations étudiantes

En gérant pour l’Etat depuis 2006, les crédits d’aide à la pierre, LMCU se voit déléguer le financement du logement social qui comprend le PLS étudiant. C’est à ce titre qu’elle devient un des interlocuteurs privilégiés sur la question du logement des étudiants. Cependant, les étudiants entrent en concurrence avec d’autres catégories de populations à revenus modestes qui éprouvent les mêmes difficultés d’accès au logement : jeunes actifs, étrangers, familles monoparen-tales, en particulier dans un contexte de forte tension sur le marché locatif privé. La programmation des aides à la pierre en général et du PLS en particulier doit ainsi veiller à ne pas se faire au détriment d’autres types de publics.

À Lille, les étudiants ont, dans certains quartiers, pu contribuer à évin-cer d’autres catégories de population, remettant en cause la mixité. Pour la Ville, il s’agit, à travers la mise en place d’une politique active du logement étudiant, de « réguler la présence des étudiants sur la ville tout en confortant son rôle d’accueil, car ils participent à l’attractivité et au rayonnement de la ville ». La Commission « Vie Quotidienne » du Conseil Communal de Concertation soulignait, dès 2007, la nécessité pour la ville de Lille de mener une politique volontariste en direction du public étudiant à la hauteur de sa dimension régionale et métro-politaine. À cet égard, la commission suggérait, à travers un certain nombre de propositions, d’améliorer les rapports entre la municipalité et ses étudiants « par une reconnaissance mutuelle, un engagement réciproque et des intérêts convergents », en participant, en lien avec les acteurs universitaires et associatifs, à l’amélioration de la vie des étudiants et à leur insertion dans la vie de la cité.

La commune de Villeneuve d’Ascq se dit, elle, ouverte au dévelop-pement de l’offre de logements étudiants sur les secteurs des uni-versités (quartiers du Pont de Bois et du futur grand stade) situés à proximité des transports en commun ; mais aussi du centre-ville qu’il

faut dynamiser et dont la complémentarité avec le Campus doit être recherchée.

Jusqu’à présent, Roubaix a été dans une politique de suivi plus que d’impulsion concernant le logement des étudiants. A la Ville de Roubaix, deux logiques : celle du service habitat qui reste réticent au développement actuel des résidences privées (150 logements) dont la qualité de construction n’est pas toujours bonne, et celle du ser-vice Enseignement supérieur qui souhaite pouvoir offrir rapidement des logements pour attirer les écoles en proposant un package loge-ment-loisirs-culture. De leur côté, les écoles attendent que ce soit la Ville de Roubaix qui leur propose des solutions de logement pour leurs étudiants et n’envisagent que rarement de construire elles-mê-mes. L’arrivée de l’EDHEC est désormais un enjeu de taille pour la ville de Roubaix.

La Ville de Tourcoing n’identifie pas de pénurie de logement au regard des besoins des étudiants accueillis. Plus généralement, elle travaille avec les bailleurs sociaux sur le logement des jeunes en partenariat avec la mission locale. Il s’agit de faciliter leur accès à ce type de logement et de prévoir des petits logements dans leur programmation.

2. Le CROUS en première ligne

L’évolution des besoins en logement des étudiants concerne le CROUS en premier lieu. Trois types de problèmes se posent tout particulièrement : d’abord la désaffection des étudiants à l’égard de la chambre traditionnelle, dont on peut avoir une idée par l’importance du désistement sur ce type de logement ; ensuite, l’inadaptation de la durée des baux locatifs à la mobilité croissante des étudiants, et enfin, le déficit de logements destinés aux étrangers qui viennent étudier en France sans convention internationale. Traditionnellement principal maître d’ouvrage du logement étudiant, le CROUS de Lille est aujourd’hui fortement contraint par une situation financière dif-ficile. Il reste néanmoins un acteur incontournable et dispose d’un savoir faire utile et d’une bonne connaissance des besoins des étu-diants. Sa priorité reste cependant la réhabilitation des résidences traditionnelles puisqu’elle permet de donner un équilibre économi-que à l’ensemble des résidences.


3. Les Universités et le Pôle universitaire du Nord - Pas de Calais

Les Universités, quant à elles, abordent le sujet sous l’angle plus glo-bal de la qualité de la vie étudiante et de l’attractivité de leur offre de formation. Certaines insistent sur la nécessité de mener une analyse « marketing des besoins en logements » en fonction des différents publics et de « ne pas construire n’importe où, ni n’importe quoi ». L’offre de logements doit correspondre à la diversité des publics accueillis dans les universités à savoir :- des étudiants très impécunieux comme des étudiants plus aisés,- en lien avec la localisation du domicile parental : certains étudiants auront par exemple besoin de séjourner à proximité de leur lieu d’étude trois nuits,- les étudiants étrangers qui veulent un logement pour y vivre plu-sieurs années, tout au long de l’année, voir y vivre en famille,- une demande qui évolue aussi avec l’âge et le cycle d’étude : degré d’autonomie, exigence de confort et intégration en centre ville.

Elles ne sont cependant pas en mesure, à l’heure actuelle, de formu-ler une analyse prospective sur les besoins des étudiants. Le Pôle universitaire du Nord - Pas de Calais, qui regroupe régionalement les établissements de l'enseignement supérieur, des organismes de recherche, des collectivités territoriales, et la Chambre régionale de commerce et d'industrie, pourrait en revanche jouer un rôle impor-tant en termes d’observation et d’analyse prospective. Il a en effet pour objectif d’assurer la promotion du potentiel d'enseignement supérieur et de recherche en région autour de cinq objectifs :- la réflexion prospective,- les relations internationales,- les études statistiques (Observatoire régional des études supérieu-res - ORES),- le portail régional d'information,- l'action culturelle,- la communication.En l’état actuel des choses, la question reste cependant posée de l’avenir du PUL et de son intégration au pôle de recherche et d'en-seignement supérieur (PRES).

En effet, la publication du décret 2009-33 du 9 janvier 2009 paru au JO du 11 janvier 2009 consacre la création officielle de l’éta-blissement public de coopération scientifique « Université Lille Nord de France ». Les missions du PRES sont notamment

de coordonner les efforts des huit membres fondateurs et des sept membres associés en matière de recherche. La création de ce PRES était une condition pour que les trois universités lilloises puissent bénéficier des mannes financières du plan Campus, un label qui leur a été officiellement délivré en décembre. Dans le cadre de Campus, la CDC aide les universités à établir un schéma directeur immobilier. Concrètement, elle prend en charge jusqu à 80% du coût des études du projet.

Chaque université exprime par ailleurs des attentes assez claires en termes de construction de logements CROUS sur leur Campus.

L’Université de Lille 1 se dit prête à accueillir sur son Campus, près de 1 000 logements supplémentaires.

L’Université de Lille 2 voudrait voir construire des logements prioritairement sur le site Eurasanté. Les résidences existantes à proximité du site sont des résidences traditionnelles en cours de réhabilitation, proposant des chambres de 9m². Si celles-ci permet-tent de loger des étudiants en 1ère ou 2ème année de médecine, elles sont en revanche inadaptées aux besoins et aux attentes des étudiants plus âgés. Le cursus en médecine est long et nécessite de pouvoir proposer des logements de tous types suivant l’évolution des étudiants. Il s’agit également de favoriser l’accueil d’étudiants chercheurs, d’étudiants étrangers dans un cadre de vie propice au travail, avec un certain confort mais aussi des services (restauration, banque et commerces…) à envisager à proximité. Les besoins sont évalués à une centaine de logements type studio ou T2.

La volonté de l’Université de Lille 3 serait de pouvoir bénéficier de logements à proximité du site d’étude. La majeure partie des résidences étudiantes de Villeneuve d’Ascq sont en effet localisées sur le site de Lille 1, Cité scientifique. Actuellement, seule la rési-dence Pont de Bois et, dans une moindre mesure la résidence Triolo, répondent aux besoins des étudiants de Lille 3, à hauteur de 300 logements. Il s’agirait, pour Lille 3 de doubler cette capacité d’ac-cueil. La pression de la demande sur la résidence Pont de Bois est actuellement importante.

Les trois Universités lilloises ont signé une convention de partenariat avec la Caisse des dépôts et consignations le 8 décembre 2008. Cette convention prévoit notamment la participation de la CDC à la réalisation d’études concernant les thématiques prioritaires en rap-port avec le Plan Campus : conduite de diagnostics immobiliers, éla-boration de schémas directeurs, etc…


4. Un Conseil régional qui n’a pas fait du logement étudiant sa priorité

Quand on se réfère à d’autres régions, le Conseil régional est sou-vent amené à jouer un rôle moteur ou tout du moins important dans le financement du logement étudiant. On peut s’attendre à ce que le Conseil régional du Nord - Pas de Calais, qui avait jusqu’à présent mis l’accent sur la rénovation des locaux universitaires, s’associe à l’Etat dans la programmation des réhabilitations des résidences du CROUS dans le cadre du CPER15, et apporte une aide supplé-mentaire en vue d’accélérer le rythme des réhabilitations et des constructions.

5. Des opérateurs qui se disent prêts à construire et attendent d’être sollicités

Opérateurs importants voire indispensables dans la construction des résidences étudiantes, les organismes HLM ne cherchent pas non plus à développer des solutions innovantes. Si certains bailleurs sociaux importants prennent parfois directement en charge la ges-tion d’une résidence étudiante, ces derniers ne manifestent géné-ralement pas la volonté de développer davantage cette part de leur activité. Ils attendent plutôt que le CROUS ou les collectivités locales les sollicitent pour concevoir et construire. L’opérateur le plus impor-tant sur ce secteur d’activité est le groupe Vilogia. Sur les 14 résiden-ces universitaires dont il est propriétaire, 11 ont été construites pour le CROUS. Jusqu’à présent, l’investissement du groupe Vilogia dans le logement des étudiants a suivi une logique d’opportunité. Il s’agis-sait principalement de constructions de logements pour le CROUS, ou les Grandes écoles (l’Université catholique et HEI notamment). Aujourd’hui, le groupe souhaite suivre une logique d’action plus affir-mée et structurée. Sans faire des étudiants une catégorie « cible » de leur politique de développement, le groupe estime avoir une res-ponsabilité dans la production de logements pour étudiants, d’autant qu’il fait le constat d’une forte augmentation de la demande dans les résidences en gestion « directe ». Aussi, Vilogia a inscrit dans son Plan stratégique d’entreprise une réflexion sur un concept original de résidence autour de la catégorie de « salarié », mais qui concerne-raient aussi bien les anciens salariés retraités que les futurs salariés que sont les étudiants.

6. Une dynamique partenariale en construction

Rappelons que sur le logement étudiant, les politiques de sites préconisées dans le plan Anciaux associant les Universités, les Collectivités territoriales, les CROUS et d’autres opérateurs sociaux et privés, pourraient permettre de dégager des solutions au plus près du terrain. C’est la voie de contractualisation privilégiée par la direc-tion de l’enseignement supérieur qui consiste à favoriser la passa-tion de contrats entre un CROUS et un pôle universitaire en intégrant le plus possible dans la discussion les collectivités territoriales.

Le lancement d’une étude, en 2006 sur le sujet, par l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole, LMCU, la Région et la Ville de Lille, a permis une première réflexion commune et une certaine prise de conscience des enjeux que cela représentait en ter-mes de développement. Surtout, en 2008, la réalisation du dossier Campus a permis de faire travailler les universités entre elles et de créer un lien entre les universités et les collectivités. Cela se traduit aujourd’hui par la constitution d’un comité stratégique accueillant la majorité des acteurs, avec le Recteur et le Préfet, et dont la réflexion doit conduire à la fusion des Universités lilloises. En cours d’élabo-ration, le dossier Campus fait l’objet de négociations locales entre l’Etat, les Universités et les collectivités locales afin de fixer des orientations et des axes prioritaires, parmi lesquels le logement des étudiants.

« L'opération campus » vise à rénover et à redynamiser les cam-pus existants grâce à un investissement massif et ciblé, pour créer de véritables lieux de vie, fédérer les grands campus de demain et accroître leur visibilité internationale (notamment par le regrou-pement de plusieurs établissements d’enseignement supérieur via les Pôles de recherche et d’enseignement supérieur, PRES). Il s'agit également de répondre aux situations immobilières les plus urgentes dans le cadre d'une réflexion globale permettant l'optimisation du patrimoine existant. La politique immobilière est pensée comme un facteur de l'attractivité des universités envers les étudiants, les enseignants, et les chercheurs français et étran-gers. L'Etat s’engage à financer le développement de campus à travers la cession d'une partie de sa participation dans le capital d'EDF à hauteur de 5 milliards d’euros.

15- Au titre du CPER, l’enveloppe prévue s’élève ainsi aujourd’hui à un peu moins de 20 millions d’euros.


2

LES PROPOSITIONS D’AXES D’INTERVENTION


Le deuxième chapitre propose les grandes lignes d’un plan d’actions qui intégre une stratégie de développement, à la fois d’un point de vue quantitatif, afin d’augmenter l’offre et de procéder à des rééquilibrages territoriaux, et d’un point de vue qualitatif, afin de mieux répondre aux attentes des étudiants en matière de logement.

Les propositions développées ci-après s’appuient sur une hypothèse de stabilisation des effectifs aux alentours de 90 000 étudiants. En effet, la tendance à la baisse démographique devrait pouvoir être compensée par l’attractivité de l’offre de formation et le développement de certai-nes filières (paramédicales, CPGE et Grandes écoles…) et par une politique de développement de l’accueil des étudiants étrangers. Il s’agit ainsi d’inscrire le développement de l’offre en logements étudiants dans une logique de rattrapage par rapport à une norme et d’adaptation à la diversification des besoins tels que décrits précédemment.

L’enjeu est d’avoir localement une palette de réponses pour accompagner l’étudiant dans son parcours universitaire. Il s’agit d’adapter l’offre de logements à la diversité des profils et à l’évolution des étudiants : plus on avance en âge et plus on s’éloigne de l’esprit collectif des rési-dences universitaires pour aller vers plus d’autonomie, voire une vie de famille (étudiants en doctorat). « L’offre spécifique des résidences étudiantes répond, en réalité, à une part de population estudiantine identifiée : les jeunes inscrits en 1ère et 2e années. Or, leurs effectifs se stabiliseront dans un avenir très proche. En revanche, ceux des formations des 2e et 3e cycles vont croître et prendre de l’importance au sein de la population étudiante. Leurs exigences en matière d’hébergement sont comparables à celles de jeunes citadins, désireux de s’intégrer au mieux dans la ville et de trouver dans leur logement plus qu’un pied-à-terre ou un espace de travail. »16

DÉFINITION DU LOGEMENT ÉTUDIANT DANS LE PARC PUBLIC, RAPPORT ANCIAUX 2008, « RÉFÉRENTIEL DU LOGEMENT ÉTUDIANT » DU CROUSLe logement social étudiant, s’adressant d’abord au public des boursiers étudiants, doit répondre d’une part aux spécificités du monde étudiant (les expériences de mixité sociale ayant toutes tourné à l’échec), et d’autre part être produit pour un prix de location très social pour l’étudiant. L’étudiant et le prix de location doivent être au centre du processus de réhabilitation ou de construction. Pour l’offre publique, il faut à la fois répondre à la demande sociale des étudiants et garantir l’équilibre économique du CROUS. Le logement étudiant est destiné aux boursiers en priorité ainsi qu’aux autres étudiants en difficulté économique. Il doit également permettre d’accueillir les étudiants inter-nationaux, faciliter tous les échanges scientifiques et de coopération internationale des établissements d’enseignement supérieur. Il doit consacrer suffisamment d’espaces collectifs pour favoriser les rencontres et les échanges de toute nature, essentiels dans ce moment de vie, qui est parfois décisif dans la constitution des personnalités.

16- Le logement étudiant. Regards critiques et visions d’avenir, CNOUS, 2007


REQUALIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS CROUS

Un rythme de réhabilitation très contraint par la capacité financière du CROUS

On peut se fixer comme objectif la réhabilitation des 4 200 chambres (traditionnelles ou seulement rénovées) qui ne correspondent plus à la demande étudiante. À raison d’un coût moyen de réhabilitation de 25 000 € par logement17, la réhabilitation de ces 4 200 places néces-siterait la mobilisation de 105 millions d’euros.

RÉHABILITATION - DÉPLAFONNEMENT DE L’ALSL’ALS est déplafonnée dans les résidences traditionnelles réha-bilitées dans lesquelles les chambres ont bénéficié d’une nette amélioration du confort individuel grâce à l’implantation d’un bloc sanitaire. Cette mise à niveau de l’ALS doit permettre une augmentation concomitante des redevances pour ces cham-bres. Cette ressource nouvelle doit obligatoirement être affectée à la politique de rénovation des résidences traditionnelles par la constitution de provisions pour grosses réparations.

À l’instar de nombreuses régions, la réhabilitation des résidences traditionnelles du CROUS a pris du retard et s’effectue à un rythme encore lent. À Lille, les acteurs se heurtent en particulier à plusieurs difficultés :< Une situation financière déficitaire du CROUS qui ne lui permet pas une marge de manoeuvre suffisante. La mise de fonds propres s’en trouve réduite à 5% (voire 10%) et la capacité d’emprunt, limitée généralement à 20% pour les CROUS, est ici quasi-nulle ; < Les chambres non louées représentent une perte d’exploita-tion annuelle, pour le CROUS, qui ne peut pas excéder, en l’état actuel des choses, 500 chambres immmobilisées. En conséquence, le rythme de réhabilitation s’en trouve limité et contraint à 500 chambres par an. Il s’agirait alors de prévoir la création d’une offre temporaire ou supplémentaire, grâce à la construction neuve ;< De plus, se pose la question de la réduction possible de l’offre selon que l’on choisit ou non d’agrandir les surfaces des logements. Une offre en chambres de 9 m² serait à conserver selon le CROUS, tant que la demande existe. Dans le cadre des réhabilitations, l’agrandissement des surfaces représente un coût plus élevé (jusqu’à 33 341€ par logement dans le cas de la réhabilitation de Bas-Liévin contre 19 331€ en conservant la sur-face comme à Hélène Boucher), auquel il faut ajouter les normes de plus en plus contraignantes en termes de développement durable et de logement adapté au handicap. Cependant, la restructuration de chambres de 9m² en logements de 12 à 16 m², en grignotant sur les surfaces communes (telles que les sanitaires communs), permettrait 17- Coût moyen constaté dans des agglomérations comparables et sur la dernière opération de réhabilitation du CROUS de Lille

de répondre à la demande des étudiants tout en limitant les pertes en capacité d’accueil.

Par exemple, à Bordeaux, le CROUS a commencé à réhabiliter en conservant des chambres de 9 m², mais s’est aperçu que cela ne correspondait plus à la demande des étudiants. Désormais, le CROUS produit des chambres de 13 m² en prenant un peu sur les espaces communs : « on accepte de perdre en capacité de 2 à 3%. »

Au regard de ces différentes contraintes, les financements mobilisés détermineront en partie le type de réhabilitation tandis que la perte possi-ble de capacité doit pouvoir être compensée par la construction neuve.

Le financement des réhabilitations

Jusqu’à présent, les réhabilitations sont financées par des subven-tions du CNOUS, dans le cadre de la contractualisation CNOUS/CROUS, de l’Etat dans le cadre du CPER, auxquelles s’ajoutent des fonds propres du CROUS à hauteur de 10%. Pour la région Nord - Pas de Calais, les fonds actuellement disponi-bles sont les suivants :- contractualisation CNOUS-CROUS : environ 5 millions d’euros/an,- crédits CPER, ligne Etat : 20 millions d’euros prévus pour 2007-2013. La programmation est réalisée d’année en année ; d’ores et déjà, deux opérations de réhabilitation émargent à cette enveloppe,- emprunts CROUS : 0,- fonds propres CROUS : 5 à 10%.

EXEMPLE DE MONTAGE FINANCIER POUR LA DERNIÈRE OPÉRA-TION DE RÉHABILITATION : RÉSIDENCE BAS-LIÉVINNombre de chambres avant réhabilitation et surface : 160 chambres de 9 m²Nombre de chambres après réhabilitation et surface : 156 chambres de 10 à 12 m²Coût total de l’opération (équipements compris) : 5 201 303 €Contractualisation CNOUS : 4 715 339 € soit 96%Fonds propres CROUS : 202 000 € soit 4%Emprunt CROUS : 0Etat-CPER : 0Région : 0L’Etat, dans le cadre du CPER, et le CNOUS se partagent les différen-tes opérations de réhabilitation. Ainsi, si l’Etat ne participe pas au finan-cement de la réhabilitation de la résidence Bas-Liévin, il finance en revanche en quasi-totalité, la réhabilitation de la résidence Châtelet.


Les fonds supplémentaires qui pourraient être mobilisés :- Campus Grand Lille : 8 millions d’euros engagés au titre du loge-ment étudiant dont la réhabilitation,- le Plan de relance : l’accélération des chantiers de construction et de réhabilitation de logements étudiants hors CPER bénéficiera de 30,2 millions d’euros (augmentation de la dotation du CNOUS) ; ce fonds supplémentaire permet de financer des réhabilitations sous condition de livraison avant 2010. À Lille, c’est la réhabilitation du bâtiment A de Bas-Liévin (147 logements) qui est d’ores et déjà

18- Externaliser la maîtrise d’ouvrage des réhabilitations ?Dans son livre orange sur le logement des étudiants, le Groupe SNI propose, dans le cadre du transfert du patrimoine CROUS aux communautés d’agglomération, de confier, grâce à un bail emphytéotique, la réhabilitation des cités CROUS aux bailleurs sociaux dont c’est le métier, tout en conservant une gestion CROUS. C’est un peu ce qui est aujourd’hui fait en Aquitaine.

concernée : 4,225 millions d’euros dont 2,1 en 2009.

En l’état actuel des choses, l’investissement des collectivités (Région et Communauté urbaine) dans la réhabilitation des résidences tra-ditionnelles semble indispensable si l’on veut mener une politique de réhabilitation soutenue, en adéquation avec les attentes des étu-diants, c’est à dire permettant un agrandissement des surfaces des logements. Selon le CNOUS, un apport de près de 30% de subven-tion des Collectivités serait nécessaire.

EN AQUITAINE, UN TRAITEMENT PARTIEL EN RECONSTRUCTION DÉMOLITION POUR ACCÉLÉRER LES RÉHABILITATIONS18

À Bordeaux, la Région apporte une aide équivalente jusqu’à 20% du prix de revient, soit 3 800 € la place, éventuellement complé-tée par la Communauté urbaine de Bordeaux de 1 500 € la place. Malgré ces aides, le rythme des réhabilitations reste lent.

La Région a donc souhaité impulser à nouveau la politique de réha-bilitation des résidences universitaires. Le CROUS étant maître d’ouvrage et n’étant pas en mesure d’emprunter beaucoup, il a été décidé d’externaliser la maîtrise d’ouvrage grâce à la démolition reconstruction. De plus, ce mode d’intervention permettrait d’éviter les pertes d’exploitation liées habituellement au blocage des loca-tions lors des réhabilitations, grâce à des relogements tiroirs. Cette volonté s’est traduite par l’inscription de ce volet au CPER 2007-2013 pour un montant de 14,5 millions d’euros pour la Région et de 8 millions pour l’Etat : l’objectif est de parvenir à la réhabilitation de l’intégralité du parc des résidences traditionnelles d’ici 2015, soit 4 100 places (630/an).

Engagement financier théorique pour la réhabilitationEmprunt CROUS : 23% (maximum)Fonds propres CROUS : 13%CNOUS : 30%CUB : 3,74% (théorique)Etat : 13,15%Conseil régional : 17,80%

Engagement financier théorique pour la démolition reconstruction (coût : entre 42 000 € et 50 000 € par loge-ment soit 2 500 €/m²)(foncier Etat, AOT)Emprunt : 60%Région : 20%CNOUS : 10%CUB : 10% (en attente)


DEVELOPPER L’OFFRE DE RÉSIDENCES ÉTUDIANTES CROUS

Parallèlement à la requalification des résidences CROUS, il s’agit d’augmenter la capacité d’accueil du CROUS par une politique de soutien à la construction neuve. Dans l’objectif de loger un tiers des étudiants boursiers, il s’agirait de construire 2 400 logements aux-quels pourraient s’ajouter 100 logements supplémentaires pour pal-lier la diminution du nombre de places disponibles après réhabilita-tion et restructuration des chambres de 9m², soit un objectif de 2 500 logements à créer sur 5 ans (environ 500 logements par an), à raison d’environ 45 000 € par logement, soit 2 500 €/m².

1. Les principaux obstacles et leviers

Plusieurs éléments sont à prendre en compte dans l’équilibre des opérations en PLS. Ce sont les annuités d’emprunt qui détermine-ront, à l’arrivée, les loyers de sortie acceptables pour les étudiants boursiers (de 250 à 300 € pour un T1 de 20 à 25 m²). Or ces annuités varient en fonction du coût et de la durée de l’emprunt.

FAISABILITÉ FINANCIÈRE DES CONSTRUCTIONS DE RÉSIDENCES ÉTUDIANTESEn termes de coût de construction, les résidences étudiantes sont un peu plus chères car, à surface égale, elles comptent plus d’équi-pements type salle de bain ou cuisine. Mais c’est surtout en termes de loyer que les résidences étudiantes sont moins « rentables » pour les opérateurs sociaux. Les recettes loyers qui dépendent de la surface quittancée sont moins élevées car les résidences étudiantes comptent de nombreux espaces communs. Dans un immeuble classique de logements sociaux, 80% de la SHON est quittancée contre seulement 65% dans une résidence étudiante.

FINANCEMENT DE LA CONSTRUCTION NEUVE PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES PLSIl n’existe à l’heure actuelle aucun dispositif de finance-ment spécifique au logement étudiant.Aucune subvention de l’EtatCouverture d’au moins 50% (et jusqu’à 100%) du prix de revient de l’opérationTaux d’intérêt à 4,63% (valeur 2008) indexé sur le livret AConventionnement obligatoireTVA à 5,5%Exonération de la TFPB pendant 25 ansLa durée du prêt est de 30 ans maximum. La part de prêt finan-çant la charge foncière peut atteindre 50 ans.

La circulaire du 19 septembre 2005 permet l’équivalence d’un agrément PLS pour deux logements étudiants. En pratique, les PLS de la CDC restent réservés aux maîtres d’ouvrage sociaux. La possibilité d’emprunt désormais ouverte aux CROUS doit per-mettre de compléter le panel des maîtres d’ouvrage et porteurs de projets existants. Éligibles au PLS, les CROUS sont désor-mais autorisés à louer en meublé.

Une première difficulté concerne, selon le CROUS, la durée de l’emprunt. Si l’Autorisation d’occupation temporaire permet la mise à disposition de terrains de l’Etat, sur les campus, à moindre coût pour l’opérateur, la durée de l’AOT, passée de 45-50 ans à 35 ans aujourd’hui, soit la durée maximum de la part du prêt PLS finançant la construction, ne permet pas d’emprunter sur un temps suffisamment long qui permettrait de réduire les annuités d’emprunt, variable pour-tant essentielle pour permettre une sortie de loyers abordables pour les étudiants. Par ailleurs, le montage en AOT est parfois très long à mettre en œuvre. Un délai de deux ans a ainsi été nécessaire pour que la dernière opération de construction neuve soit construite.

Le coût de l’emprunt varie en fonction : < du coût de revient qui comprend notamment :- les charges foncières : pour les logements étudiants, la redevance due par le bénéficiaire de l’AOT devra être symbolique afin de garan-tir l’équilibre économique des opérations et un prix de location faible pour l’étudiant (rapport Anciaux),- le coût de la construction : or d’après les opérateurs, le PLS ne per-met pas de financer correctement les surfaces communes pourtant essentielles dans les résidence étudiantes ;< du montant des fonds propres engagés par l’organisme HLM ;< du montant des subventions des collectivités ; notons à ce sujet que le 1% ne finance pas le logement étudiant alors même qu’il représente habituellement un partenaire indispensable pour l’équili-bre des opérations de logements sociaux.

L’analyse des montages financiers des projets d’autres régions mon-trent que pour pouvoir monter ce type d’opération, il faut, dans le cadre des financements PLS, disposer d’un foncier à moindre coût et apporter une subvention d’équilibre d’environ 10 000 € par logement, soit entre 20 et 30% du coût de revient.

En outre, une analyse de la faisabilité financière en coût global20

19- Coût moyen constaté dans des agglomérations comparables et sur la dernière opération de construction neuve du CROUS de Lille20- cf. en annexe


nécessite de prendre en compte les coûts d’exploitation pour les CROUS. La principale difficulté, à laquelle est confronté le CROUS aujourd’hui, est la diminution de la durée d’occupation (qui passe de neuf à sept mois), un déficit d’exploitation qui doit, dans les conven-tions actuelles, être supporté par le CROUS.

2. Où construire ?

La localisation de l’offre nouvelle de logements étudiants doit répon-dre à plusieurs objectifs :- favoriser l’attractivité des résidences par une proximité des sites d’enseignement et/ou des transports en commun (pour que les pro-jets fonctionnent : proximité Campus à 20 minutes maximum),- rechercher un impact positif sur le territoire concerné, notamment en terme de mixité et d’animation du quartier,- rechercher le meilleur coût en termes de foncier.

C’est ce dernier élément qui prime le plus souvent. Le plus fréquem-ment, les résidences étudiantes CROUS sont construites sur un

CALCUL DES PRIX D’ÉQUILIBRE

foncier Etat, mis à disposition à moindre coût dans le cadre d’une Autorisation d’Occupation Temporaire. Cependant, dans un souci de répartition équilibrée de l’offre sur le territoire et dans une logi-que de répondre aux besoins là où ils sont (notamment à Lille et à Roubaix), d’autres moyens de mobilisation du foncier à moindre coût doivent être envisagés. Les opérations publiques d’aménagement telles qu’engagées ou prévues, par exemple, à Villeneuve d’Ascq (Grand Stade ou Programme de rénovation urbaine du Pont de Bois) et Roubaix (Zone de l’Union) pourraient bénéficier à la construction neuve de résidences étudiantes CROUS. Pour les opérateurs HLM, ce pourrait être aussi l’occasion de mutualiser les coûts dans le cadre de programmes mixtes.

Les Campus pourraient accueillir jusqu’à 1 500 logements supplémentaires

Villeneuve d’Ascq dispose encore de beaucoup de foncier disponible et maîtrisé par les Universités. Lille 1 pourrait accueillir de 800 à 1 000 logements supplémentaires sur le campus de la Cité scientifique.

Lille 3 souhaite voir s’implanter au moins 300 logements

Étudiants

Opérateur

Loyer conventionné PLSplafonné + charges +complément de loyer

pour prestations annexes =redevance (250 à 300€)

Montage financieret technique

(prêt PLS, fonds propres,subventions)

AOT = 35 ans

Gestionnaire(CROUS, associations...)

Annuitésd'emprunt

Frais d'exploitation/ fixes

Provisionsde renouvellementdes composants

(frais de maintenance)

Loyer annuel garanti= 80% à 90%

du loyer conventionné


supplémentaires. Une première piste consisterait à compléter la rési-dence Pont de Bois (accord de principe de la Ville et du CROUS) par l’ajout d’un bâtiment. Lille 3 dispose également de foncier à proximité des flux les plus importants (vers le boulevard de l’Ouest), avec un projet d’extension de la bibliothèque, qui pourrait accueillir une rési-dence de 80 logements, destinés à répondre à certains types de besoins, à savoir ceux des étudiants en L3 ou master, ou des ensei-gnants chercheurs, qui aspirent à plus d’autonomie et à un certain confort. Si les studios sont de bonne qualité, ils pourront accueillir des enseignants invités.

L’université de Lille 2 dispose de foncier dont une partie pourrait être consacrée à la construction de 100 à 300 logements (des études du CROUS sont en cours) :< un terrain de 14 000 m² à proximité du pôle formation qui doit permettre l’extension de la faculté de médecine, l’implantation d’un laboratoire de recherche, mais aussi des logements ; actuellement classé en zone UG, ce terrain n’est pourtant pas destiné à accueillir des logements ; une étude d’aménagement doit être menée ;< à un kilomètre de là, en plein champ, un stade et des friches représentant un terrain de 49 000 m².

Dans le cadre d’opérations publiques d’aménagement, les Villes de Roubaix, Lille et Villeneuve d’Ascq pourraient programmer également la construction de logements étudiants :< À Roubaix, l’implantation de logements étudiants pourrait s’ins-crire dans un projet plus global d’aménagement. Plusieurs projets de développement des établissements d’enseignement et de cam-

pus sont à l’étude dans le cadre du réaménagement de la zone de l’Union. Située au Nord-Est de l’agglomération, sur les communes de Roubaix, Tourcoing et Wattrelos, et à proximité de la frontière belge, la zone de l’Union couvre une superficie d’environ 73 ha. Le site occupé jusqu’à la fin des années 90 par des industries et des habitations ouvrières, en plus ou moins bon état, a fait l’objet depuis une vingtaine d’années d’acquisitions foncières par les collectivités concernées. Le site devrait ainsi accueillir un pôle image culture médias, un pôle textile, un pôle économique (marketing commerce) autour de l’ancienne gare (à 500 mètrers du métro), des équipe-ments publics et des logements dont des logements étudiants : 600 logements étudiants seraient envisagés.< À Villeneuve d’Ascq, des logements pourraient être construits sur la ZAC de la Haute Borne ou autour du Grand stade.< Enfin, le projet Humanicité, développé par l’Université Catholique de Lille en collaboration avec Lille Métropole Communauté urbaine, pourrait accueillir des logements étudiants. L’idée serait de créer un pôle de vie étudiante à proximité de l’Hôpital Saint Philibert à Lomme, l’un des deux sites du groupe hospitalier de 700 lits de l’Université catholique de Lille. Une zone de 110 ha accueillera de l’habitat, des services, des commerces, de l’activité économique, des centres de formation et des établissements sanitaires et médico-sociaux. L’Université est propriétaire de 15 ha qui accueilleront des établisse-ments de formation et de recherche, mais aussi des résidences étu-diantes (environ 300 chambres prévues). Différents départements pourraient y être délocalisés comme l’école d’infirmière par exemple. Pour la construction de résidences étudiantes, l’AEU pourrait faire appel au PLS.

PROGRAMMATION POSSIBLE DE LOGEMENTS ETUDIANTS EN PLS

Site CAMPUS (AOT) Opérations publiques d’aménagementLille 1 (cité scientifique) 800 logementsLille 2 (site Eurasanté) 300 logementsLille 3 – Pont de Bois 300 logementsRoubaix (zone de l’Union) 600 logementsAutres sites 500 logementsTOTAL CROUS 1 400 logements 1 100 logementsLille Humanicité - AEU 300 logementsTOTAL 1 400 logements 1 400 logements


DIVERSIFIER LES REPONSES

1. Accompagner le développement d’une offre en résidence privée

La seule offre CROUS ne suffira pas à accroître les possibilités d’of-fre dédiée. Les résidences privées sont encore peu développées sur la communauté urbaine et il est possible et souhaitable de travailler avec les acteurs privés du logement pour accompagner le dévelop-pement de ce type d’offre. Dans un contexte de crise, le marché du logement étudiant reste une opportunité intéressante pour les investisseurs privés. En l’absence de réponse construite et concer-tée, les promoteurs privés investissent le marché dans une logique de rentabilité et sans tenir compte des besoins des étudiants. C’est pourquoi une négociation préalable doit être recherchée activement par les collectivités afin d’orienter les promoteurs privés vers des sites identifiés.

2. Proposer un mode de gestion adapté à la demande de courts séjours (stagiaires, enseignants chercheurs, Erasmus)

Réserver des places dans le parc CROUS

Le recours à des stages en entreprise, aux formations en alternance tend à faire de plus en plus partie intégrante des filières de formation et induit des besoins en logement spécifiques qui se heurtent à de fortes contraintes : réticences des bailleurs, coût élevé… De même, l’accueil des étudiants Erasmus pourrait être renforcé dans le parc CROUS. Actuellement, seules 704 places sont réservées dans le cadre des programmes d’échange entre Universités et aucune pour les stagiaires. Une gestion adaptée est nécessaire pour prendre en compte les formes variées de mobilité et de durée de séjour. Une meilleure prise en compte de cette demande suppose la mobilisa-tion d’une offre nouvelle. La capacité d’accueil du CROUS pourrait être développée tandis qu’à l’instar du CROUS de Grenoble, un ser-vice spécifique « hébergement passager » pourrait permettre d’ac-cueillir, dans la limite des places laissées vacantes par les étudiants de l'académie, les étudiants venant à Lille, pour effectuer un stage dans le cadre de leur cursus universitaire ou pour se présenter à un examen ou un concours ou pour tout autre motif lié à leur parcours universitaire.

Des produits spécifiques pourraient également être développés en vue d’accueillir des enseignants chercheurs. C’est une attente forte des universités pour développer leur attractivité.

« LA MAISON INTERNATIONALE DES CHERCHEURS DE LILLE », UN EXEMPLE DE PROJET PARTENARIALSous maîtrise d’ouvrage de la Région, il s’agit de restructurer et réhabiliter les anciens hospices de Lille en un bâtiment accueillant une cinquantaine de logements destinés à accueillir les ensei-gnants chercheurs étrangers invités. Le coût global de réalisation est estimé à 12 millions d’euros et devrait être financé par l’Etat (3 millions d’euros) et la Région (2 millions d’euros) au titre du CPER, par LMCU (2 millions d’euros) et par le FEDER (5 millions d’euros).

À Toulouse, Lik’Home est une association loi 1901 qui organise l’hébergement d’étudiants étrangers avant leur arrivée à Toulouse, en familles d’accueil ou en colocation. L’association travaille en lien avec le CROUS, le Pôle uni-versitaire européen, les établissements d’enseignement supérieur à Toulouse, les services culturels de l’ambassade de France à l’étranger… Pour les périodes courtes (moins de trois mois) Lik’Home garantit le paiement du séjour avant l’arrivée de l’étudiant. Les tarifs vont de 15 � par jour pour des séjours inférieurs à un mois, à 290 � par mois pour des séjours supérieurs à trois mois.

Organiser des solutions d’hébergement d’urgence

De nombreux étudiants restent encore démunis face à la recher-che d’un logement à la rentrée universitaire. Le développement des résidences hôtelières à vocation sociale constitue l’un des axes de diversification de l’offre de logements pour les jeunes identifiés par le rapport Anciaux de février 2008. Par l’article L 631-11 du Code de la construction et de l’habitation, la loi ENL définit juridiquement les résidences hôtelières à vocation sociale. Selon ce texte, « la Résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS) est un établissement commercial d'hébergement agréé par le représentant de l'Etat dans le département [...]. Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale ». L’exploitant doit s’engager à réserver au moins 30 % des logements de la résidence à des publics prioritaires désignés par le Préfet ou par des associations ou collectivités territoriales auxquelles le Préfet a délégué son droit de désignation. Pour ces logements, le prix de nuitée ne peut être supérieur à 20 €. Deux filières de financement de porteurs de projets de résidences


hôtelières à vocation sociale existent en l’état : - une filière institutionnelle prenant la forme de financements de l’Etat, du 1% logement et de la Caisse des dépôts et consignations attribués à des organismes de logement social et des sociétés d’éco-nomie mixte à vocation immobilière porteurs de projets,- une filière privée sous la forme de réductions d’impôts accordées à des personnes privées en contrepartie de l’acquisition d’un logement faisant partie d’une résidence hôtelière à vocation sociale. Pour faire connaître ce dispositif, l’enseigne « LOGIRELAIS » a été créée. Cependant, à ce stade, le développement des RHVS demeure limité. Plusieurs expérimentations montrent l’intérêt de la création d’un secteur d’hôtellerie meublée s’adressant à des publics très variés, dans des conditions de grande souplesse (accueil à la nuitée, à la semaine, au mois, possibilité de résidence principale). L’accueil d’un public de jeunes isolés et disposant d’un minimum de ressources, ne nécessitant pas ou très peu d’accompagnement social (travailleurs pauvres, étudiants, stagiaires, en formation professionnelle).

Dans le cadre des préconisations, et au vu de l'orientation prise par le CROUS, via les RHVS, il serait intéressant que le réseau de l'Union départementale pour l'habitat des Jeunes (UDHAJ) puisse collaborer sur les nouvelles offres en matière d'habitat.

À Montpellier, un centre d’hébergement d’urgence a été créé à l’initiative du CROUS. D’une capacité de 120 places, ce centre d’hébergement vise à faire face aux flux d’étudiants en recherche de logement de dernière minute au moment de la ren-trée universitaire. Il permet d’accueillir en urgence les étudiants en grande difficulté. Ils y sont hébergés pour une courte durée (10 jours en moyenne), pour un tarif de 4,50 € la nuit. Cette possibilité d’accueil en urgence a, de fait, joué un rôle de sécurisation des réseaux et de la population étudiante. Les premiers ne demeurent plus sans solution pour orienter les situations les plus difficiles, les seconds peuvent bénéficier de ce filet de protection et organi-ser plus aisément leur installation sur Montpellier.

3. Développer l’accueil en FJT et favoriser la mixité étudiants/jeunes travailleurs mobiles

Il s’agirait plus globalement de relier la politique du logement des étu-diants à celle du logement des jeunes. Sur certains territoires comme la ville de Roubaix qui accueille principalement des étudiants des filières courtes, en alternance ou des apprentis, il semblerait oppor-tun d’étudier la possibilité d’une programmation mixte Foyer Jeunes Travailleurs/résidence étudiante. Ce type de montage permet entre autres, pour le maître d’ouvrage, de mutualiser les coûts, les FJT étant mieux financés (PLAI et possibilité de financement par le 1%). Notons qu’à Lille, un projet de Maison d’accueil des jeunes travailleurs (MAJT) prévoit la réhabilitation de 87 lits foyer en Résidence jeunes actifs en mobilité (RJAM) et la création de 40 nouveaux lits et 43 logements étudiants (sortie prévue en 2011).

L’Union départementale pour l’habitat des jeunes (UDHAJ) souhaite-rait par ailleurs travailler avec le CROUS sur l’accueil des étudiants stagiaires. Les FJT ont une expertise sur l’animation et la gestion de ce type de lieux, mieux adaptés aux courts séjours.

UN SOUHAIT PARTAGÉ DE DÉCLOISONNEMENT DES PRODUITS DESTINÉS AUX JEUNES21

Une autre orientation qui se dessine dans la production actuelle est le décloisonnement entre structures destinées aux jeunes travailleurs d’un côté et aux étudiants de l’autre. En matière de financements, organismes et collectivités locales regrettent ce cloisonnement administratif qui ne correspond plus aux réalités sociales d’aujourd’hui. Les opérations destinées au logement des jeunes travailleurs et celles destinées aux étudiants ne bénéfi-cient pas des mêmes financements alors même que les produits livrés sont très proches : le logement étudiant relève du logement et est financé en PLS, tandis que les résidences pour jeunes travailleurs, jeunes actifs en mobilité ou en recherche d’emploi, relèvent du logement-foyer et sont majoritairement financées en PLAI. Ceci induit des niveaux de redevance et des systèmes d’aide à la personne différents, avec un coût pour les résidents plus élevé dans les résidences étudiantes que dans les foyers pour jeunes travailleurs. Pourtant, la distinction entre étudiants et jeunes travailleurs s’avère de moins en moins pertinente : au niveau national, plus de 40 % des étudiants exercent une activité rémunérée pendant l’année universitaire. De même, les stagiai-res et apprentis en contrat de professionnalisation sont en forma-tion tout en exerçant une activité professionnelle.

21- Le parc de logements-foyers et structures d’hébergement des organismes Hlm et des Sem d’Ile-de-France in Dossier Ressource n°17, novembre 2008, AORIF


CLARIFICATION DES RELATIONS ENTRE PROPRIÉTAIRES ET GESTIONNAIRESPour clarifier et faciliter les relations entre propriétaires et gestion-naires, la profession s’est progressivement dotée d‘outils. C’est le cas de la charte signée entre l’UNAFO (Union des professionnels de l’hébergement social) et l’AORIF (l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France) en 2003, qui énonce des principes et des pré-conisations partagés pour un « partenariat responsabilisé ». Elle précise notamment les obligations mutuelles des partenaires. Une réflexion est également engagée sur la question des parcours résidentiels et des passerelles entre logement-foyer et logement social familial : des formes de contractualisation se développent entre certains gestionnaires et propriétaires pour favoriser l’accès au parc social des personnes logées ou hébergées dans le parc spécifique.

DEUX ÉTUDIANTS DU SUPÉRIEUR SUR DIX ONT UN EMPLOI INSEE PREMIÈRE N°1204 JUILLET 2008En moyenne sur 2004-2006, 2,1 millions de jeunes suivent des études dans le supérieur et 19,2% d’entre eux cumulent emploi et études. La moitié des étudiants du supérieur qui travaillent exercent une activité prévue par leurs études (stages, appren-tissage) ou qui en est très proche (emplois « pré-insérés »). Un tiers d’entre eux occupent un emploi régulier sur l’année sans lien avec leur niveau de qualification ou leur domaine d’études. Ces emplois, sont ici qualifiés d’attente, d’appoint ou de concurrents, selon les conditions d’exercice. Ils sont d’autant plus fréquents que les étudiants sont âgés et autonomes. Enfin, 20% des étu-diants qui travaillent, ont un emploi occasionnel, notamment pen-dant les vacances d’été.

1990- 2002 : UNE PÉRIODE MARQUÉE PAR LA PROFESSIONNALISA-TION DES ÉTUDESEn 2002, les étudiants représentaient 6,6% des 18-29 ans ayant un emploi contre 2,7% en 1990. En douze ans, leur poids a été multiplié par 2,5. Cette augmentation résulte jusqu’au milieu des années 1990 de la poursuite de la massification du supérieur (la part des étudiants parmi les 18-29 ans est passée de 13% en 1990 à 19,9% en 1997), puis d’un cumul emploi / études plus fréquent. Le cumul emploi / études s’est diffusé surtout du fait d’une professionnalisation accrue des études. La progression de l’emploi « intégré » tient au développement des filières professionnalisantes courtes (IUT, STS), intégrant des périodes en entreprise dans leurs cursus, mais pas seulement : au sein même de ces filières et également dans les grandes écoles, les périodes de stage et d’apprentissage se multiplient. Au final, même si ces formes d’emploi restent encore minoritaires parmi les étudiants, leur poids a augmenté : alors qu’en mars 1990, seuls 2% des étudiants du supérieur effectuaient un stage ou étaient en apprentissage, en mars 2002, ils sont un peu plus de 5%. Au sein de l’emploi étudiant, le poids de l’emploi « intégré » a doublé sur la période, passant de 14% à 31%.L’emploi non intégré a suivi de près la conjoncture sur le marché du travail : en particulier, la baisse du chômage en 2000-2002 s’est traduite par une remontée de l’emploi non intégré pour les étudiants.

Entre 1990 et 2002, la proportion d’étudiants du supérieur occu-pant un emploi est passée de 12,6% à 17%.Champ : personnes âgées de 18 à 29 ans.Source : Insee, Enquêtes Emploi 1990-2002.


SOUTENIR LE DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE ALTERNATIVE ET COMPLEMENTAIRE

Bien que marginale, l’offre de logements proposée par les associa-tions Campus Vert et Générations Solidaires constitue une solution alternative et originale qui mériterait d’être soutenue et développée.

1. Le logement des étudiants à la ferme

- Des loyers modérés (251 € pour un studio de 20 m²),- 50 logements créés, 54 en attente et un objectif de 200 à 250 logements,- Public : 60% sont motorisés, 50% issus de la région, étudiants stagiaires.

Campus Vert propose ainsi une offre alternative et complémen-taire aux résidences universitaires. Notamment, une certaine souplesse de gestion leur permet d’accueillir des étudiants en court séjour, des stagiaires, ou des étudiants en alter-nance22. L’association travaille d’ailleurs en lien avec des entrepri-ses qui leur orientent des jeunes en formation. L’association se voit comme une solution permettant de désengorger la demande sur Lille métropole. De plus, le projet permet d’accroître la valeur patri-moniale du corps de ferme en rénovant des dépendances agricoles menacées de disparaître par manque d’utilité.

Les tarifs de location proposés sont fixés 30 à 40% en des-sous du prix du marché. Les propriétaires ont une démarche sociale, « mais ne sont pas accompagnés ». Pour la réalisation des travaux, les propriétaires sont aidés par la Région à hauteur de 10% (maximum 7 500 €) et l’Europe finance également à hauteur de 7 500 €. Généralement l’investissement oscille entre 20 000 € et 30 000 €. Certains propriétaires créent jusqu’à six studios (maximum fixé par l’association). « On pourrait parfois faire trente studios, mais on a volontairement limité. On ne veut pas s’inscrire dans une démarche de promoteur privé. »

L’association fonctionne avec une centrale de réservation qui permet de répondre sous 24 heures. Cela représente un coût de fonction-nement important pour lequel l’association est encore peu aidée. Sur le Nord - Pas de Calais, l’association est soutenue par le Conseil régional (36 000 € pour le réseau) et le Conseil général, qui aident au fonctionnement du réseau et à l’investissement des propriétaires.

22- À ce sujet, un système de parrainage d’un étudiant locataire pour un autre étudiant pourrait être mis en place afin de diminuer le temps de vacance entre deux locations.23- La loi SRU et le décret du 20 avril 2001 ont élargi le champ de compétence de l’ANAH en permettant notamment de financer la transformation de locaux à usage autre que l’habitation en logement (art. L321.1 du CCH). Dans l’Aisne, les dossiers de changement d’usage créant des logements à loyer maîtrisé seront subventionnés par l’ANAH, après avis préalable de la CAH qui jugera de l’opportunité économique et sociale des projets

Un objectif de production de 200 à 250 logements a été fixé dans le cadre du Contrat de Plan Etat Région. Mais le développe-ment est freiné sur Lille. Seuls 50 logements ont été réalisés et 54 sont agréés mais bloqués pour des raisons administratives (permis de construire). Or, Campus Vert doit aujourd’hui faire face à une demande accrue des étudiants. Sur Lille, l’association comptabilise dix demandes pour un logement. La médiatisa-tion du concept a attiré nombre de demandes de la part d’étudiants et de propriétaires, « mais on n’a pas les moyens de notre politique ».

L’association doit actuellement faire face à des blocages réglemen-taires. Les bâtiments sont souvent situés en zone A (non constructi-ble) ; or, les projets de réhabilitation des bâtiments avec changement d’usage nécessitent un permis de construire. LMCU avait prévu cette possibilité dans l’ancien PLU, mais un arrêt réglementaire oblige à identifier en amont, dans les zones A, les bâtiments. La Chambre d’agriculture a ainsi parcouru les 85 communes de LMCU pour iden-tifier les changements de destination à opérer. L’association attend ainsi depuis deux ans que les PC soient débloqués. « Actuellement, on pourrait être à cent logements ».

L’association recherche par ailleurs un appui financier au regard de la portée sociale de son action. « Notre action relève d’une démarche sociale avec des fonds privés ». Bien qu’en volume, l’offre peut sembler marginale, elle a permis, à Béthune, d’avoir un effet sur la problématique des marchands de sommeil. Malgré la création de logements à loyer maîtrisé, l’ANAH n’intervient pas car cela concerne un changement d’usage, or ce n’est pas une priorité sur le secteur 23.

Une convention a récemment été signée avec le CNOUS. Celui-ci s’engage à appuyer les démarches administratives, les contacts et les recherches de financement, sensibiliser les CROUS, aider à dénombrer les pôles universitaires et évaluer les effectifs.

En termes d’ingénierie, l’association nécessite un soutien financier sur 4 à 5 ans avant d’être autonome financièrement grâce à la coti-sation des propriétaires (objectif national de création de 4 000 stu-dios pour 1 300 propriétaires). Les collectivités pourraient jouer un rôle d’aide au démarrage (à hauteur de 5%), en plus de l’Etat (sollicitation auprès du député Anciaux pour un appui financier sur une durée de 4 ans).


2. Générations Solidaires : le logement intergénérationnel

Avec 23 binômes constitués en 2008, la capacité de développement de Générations Solidaires semble modérée. Cependant, le premier bilan est positif. Sur 15 binômes constitués en 2007, seuls deux ont dysfonctionné. Tous les seniors qui ont expérimenté la cohabitation intergénérationnelle en 2007/2008, même ceux qui ont connu des difficultés, renouvellent l’expérience à la rentrée 2008. Trois binô-mes qui avaient commencé l’année dernière continuent cette année. Pour les jeunes, cela représente une solution de logement confor-table à bas prix, une convivialité et un sentiment d’utilité, voire une expérience à faire valoir.

Le logement intergénérationnel reste une solution marginale. Les candidats sont généralement des étudiants disposant de très fai-bles ressources. La formule à 30 € concerne 30% des binômes et intéresse plus particulièrement des étudiants en première année de médecine qui souhaitent bénéficier d’un cadre studieux pour tra-vailler et qui sont plus particulièrement sensibilisés aux personnes âgées.

Financement

Un budget de près de 70 000 € a été établi pour l’année 2008, le poste le plus important étant les salaires de la chargée de mission et de la coordinatrice. Il faut savoir que si la gestion des binômes constitue à peu près 50% du temps de travail de chaque salariée, les autres 50% sont dédiés à la recherche de partenaires financiers, de relais et aux différentes actions de promotion de l’association. Le logement intergénérationnel reste peu connu et nécessite un vrai travail de communication, de promotion et de valorisation, sur lequel l’association nécessite d’être aidée.

Concernant le fonctionnement de l’association, les financeurs princi-paux pour 2008 sont :- la DRASS : subvention d’investissement au démarrage de l’asso-ciation de 20 000 €,- le Conseil général du Nord : financement partiel du salaire de la chargée de mission (2 235 € pour 2008) et demande de 10 000 € d’aide au fonctionnement au titre de l’action sociale auprès des personnes âgées et personnes handicapées,

- la Région Nord - Pas de Calais : financement du salaire de la coor-dinatrice (temps partiel pendant un an soit 10 000 € pour 2008) et d’un conseil technique (audit d’un cabinet de conseil et expertise comptable soit 3 733 € pour 2008). NB : financement acquis.Des demandes de subvention ont également été faites auprès de la CRAM Nord Picardie (25 000 €), de la Ville de Lille (5 000 € d’aide au démarrage), et de LMCU.

3. Permettre la colocation dans le parc HLM

La colocation dans le secteur HLM est restée timide en raison de freins juridiques dus à la co-solidarité entre les locataires et aux cau-tions parentales. L’article 61 de la loi MOLLE reconnaît expressé-ment la possibilité pour les bailleurs HLM de louer directement en colocation à des étudiants. La colocation présente l’avantage, pour les étudiants, d’offrir des logements à prix très attractifs, inférieurs à ceux pratiqués en logement individuel des résidences CROUS.

Au Mans, l’université souhaitait offrir un packaging aux étudiants non originaires de la ville comprenant l’inscrip-tion à la formation et l’accès privilégié à un logement. À la rentrée 2008, Le Mans Habitat et l'Université du Maine pro-posent, à titre expérimental, quelques places en colocation dans des appartements de son parc immobilier situé sur le parcours du tramway. Ce dispositif permet une offre complémentaire à ce qui existe déjà, ouvrant d'autres choix dans l'agglomération man-celle. Cette proposition ne concerne que les primo arrivants non manceaux. Le Mans Habitat propose aux étudiants des apparte-ments de 2 ou 3 chambres, de 60 à 77 m², avec cuisine indépen-dante, cellier et loggia, accès direct au tram... Ils seront équipés d'une cuisine et ses éléments (électro-ménagers et vaisselle), de table et chaises pour le salon. Ces aménagements, d’un coût de 10 000 à 15 000 € par logement font l’objet d’une participation de Le Mans Métropole et du Conseil régional. Pour les étudiants, les loyers sont compris entre 100 et 150 € avant déduction des APL. Pour le Mans habitat, la colocation est aussi un moyen de lutte contre la vacance dans les ZUS desservies par les transports en commun.


ACCOMPAGNER LE DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE

1. Mieux coordonner les acteurs et les dispositifs d’information

Certaines offres de logements sont à l’heure actuelle difficilement mobilisées par les étudiants qui se tournent vers ces solutions sou-vent tardivement, en dernier recours, après avoir essuyé un refus du CROUS ou d’autres acteurs. Cela est notamment dû à l’éclate-ment des filières de propositions qui rend complexe le repé-rage par les étudiants de l’ensemble des solutions qui leur sont destinées. Une meilleure coordination des différents acteurs du logement étudiant et une meilleure interconnaisance devraient permettre d’améliorer la coordination et faciliter les orientations de l’étudiant d’une solution à l’autre. Dès le début de sa recherche, c’est l’éventail des solutions qui devrait pouvoir lui être proposée systé-matiquement. Seul le guide Jeunes « Se loger dans la région nord pas de Calais » édité par le Centre ressources information jeunesse (CRIJ), en collaboration avec le Pôle universitaire Lille Nord - Pas de calais, propose actuellement une information exhaustive sur les dif-férentes solutions possibles pour les étudiants et les jeunes. A noter également l’existence d’un Guide du logement pour les jeunes, éla-boré par le Conseil de développement de Lille Métropole, qui, bien que moins complet, propose des conseils pratiques et des adresses utiles.

Il s’agit également de rechercher une complémentarité des acteurs et des types d’offres dédiées, de présenter les avantages et les limi-tes de chaque solution, les droits et obligations, ainsi que les aides. Un effort d’homogénéisation des critères d’identification de l’offre devra être fait : qualité du logement et service, disponibilité, condi-tions d’accès, localisation (proximité des transports en commun et sites d’enseignement), aides mobilisables.

Les actions à envisager :- la création d’un portail unique d’offres de logements étudiants sur Internet pourrait être étudié,- un forum du logement étudiant pourrait être organisé systématique-ment à chaque rentrée.

2. Faciliter l’accès des étudiants les plus vulnérables au logement et les accompagner dans leur recherche

Pour les étudiants les plus vulnérables vis-à-vis de l’accès au loge-ment : primo-arrivants, étrangers, étudiants aux revenus modes-tes… d’autres modes d’information et d’accompagnement dans leur recherche de logement pourraient être envisagés : des ateliers recherche logement par exemple…

Plus généralement, des plates-formes d’accueil peuvent être créées. Elles constituent un espace d’informations, d’aides, d’outils, de savoirs, d’échanges, un espace d’information administrative regroupant tous les partenaires habituels des étudiants : CROUS, CAF, Sécurité sociale…) pour accueillir les nouveaux arrivants.

Le P.H.A.R.E. (Point hébergement accueil et recherche pour les étudiants internationaux). Action spécifique du Pôle universitaire européen et du CROUS de Montpellier, le PHARE vise à propo-ser aux étudiants internationaux un soutien personnalisé et un accompagnement pour la recherche d'un logement (offres, aide à l'élaboration du budget, accès internet, conseils juridiques…). C’est une équipe de quatre étudiants polyglottes missionnés par le CROUS qui fonctionne en septembre et octobre, du lundi au vendredi de 10 à 17 heures. Elle travaille en liaison avec un cer-tain nombre de propriétaires habitués à recevoir des étudiants étrangers. Un numéro vert est mis à leur disposition pour leur permettre de déposer leurs offres.

En outre, il s’agirait de faciliter l’accès des étudiants au parc locatif privé. L’absence de garant est une difficulté pour tous et peut consti-tuer un véritable obstacle pour les étudiants étrangers ou pour les étudiants ne bénéficiant pas de caution parentale. La mise en place d’un dispositif de garantie de loyer pourrait être envisagée, visant un public d’étudiants bien spécifique comme les primo-arrivants ne pouvant bénéficier de caution physique ou des autres dispositifs de garantie comme le Locapass ou le pass GRL (garantie des risques locatifs).


LE DISPOSITIF CLE AQUITAINE (CAUTION POUR LE LOGEMENT ÉTUDIANT)Ce dispositif doit permettre de faciliter l’accès des étudiants au locatif privé grâce à une caution solidaire et une avance du dépôt de garantie. Sont concernés les étudiants non éligibles au Locapass ou au Pass GRL. La Garantie Loyer permet à l’étudiant de présenter une caution solidaire et couvre 12 mensualités d’im-payés de loyers et charges sur une période de trois ans ; montant garanti limité à 380 € par mois pour un étudiant vivant seul et à 620 € par mois pour des étudiants en couple ou en colocation.

Ce dispositif concerne avant tout les étudiants étrangers ou des DOM TOM qui ne bénéficient pas de caution physique et pour qui cela représente un dernier recours lorsque aucune autre solution de logement n’a été trouvée. La Région vise en particulier, parmi les étudiants étrangers, les 20% de primo-arrivants, soit environ 2 000 étudiants majoritairement originaires des pays de l’Est et de la Chine. On comptabilise à ce jour 600 bénéficiaires, à 94% étrangers. Le dispositif est aujourd’hui connu et bien perçu des étudiants et constitue même une plus-value pour attirer les étu-diants à l’international.

Pour ce faire, la Région a abondé un fond de garantie à hau-teur de 115 000 € avec la Caisse des dépôts et consignations (115 000 €). Le taux de sinistralité étant de 0,5%, la Région n’a pas eu à le renflouer depuis. Le coût annuel de fonctionnement est actuellement de 75 000 € pour la Région et couvre la cellule d’accueil, l’instruction des dossiers et la communication. Une convention a été signée avec la Fédération nationale des agents immobiliers. La garantie est octroyée dans un délai de sept jours. Le dispositif est géré par le CROUS (guichet, accueil et accompagnement) et en partie dématérialisé sur internet. Il est géré financièrement par le Service immobilier rural et social (SIRES) qui encaisse les cotisations des étudiants et gère le fonds de garantie. (Voir annexe)

3. Promouvoir les actions d’animation pour favo-riser l’intégration des étudiants dans la ville

Les étudiants : une ressource pour le territoire

Certains campus accueillent près de 20 000 étudiants dans la journée, mais sont parfois désertés le soir. La promotion d’actions d’animation en lien avec les villes afin de favoriser l’intégration des étudiants et les liens avec la population constitue à ce titre un enjeu pour l’attractivité des résidences : « il faut insuffler de la vie étudiante avec les logements ».

Ces actions d’animation pourraient être développées par le CROUS ou portées par les associations étudiantes, comme l’AFEV. Pour Lille, un partenariat plus actif avec les gestionnaires de résidences pour-rait permettre la mise en place d’actions favorisant la responsabilisa-tion des étudiants (propreté, bruit…). La présence d’étudiants peut également être considérée comme une ressource pour le territoire.

L’AFEV est une association qui intervient dans le champ de l’éducation non-formelle. Convaincue que la jeunesse est une ressource pour la vitalité et la cohésion d’un territoire, l’AFEV a conçu un projet de développement social impliquant une diver-sité d’acteurs. Les établissements d’enseignement supérieur et les collectivités territoriales sont les partenaires privilégiés de ce projet de solidarité. À travers la mobilisation de jeunes étudiants, bénévoles ou volontaires, l’AFEV souhaite promouvoir la diffu-sion du savoir et de l’éducation pour tous. Pour appréhender les réalités du monde d’aujourd’hui, les jeunes doivent se doter de nouvelles compétences pour construire leurs propres parcours de vie. Ces enjeux sont liés aux évolutions de notre société et de notre économie de plus en plus fondée sur la connaissance. L’illustration la plus visible de ces mutations majeures est l’em-prise des technologies de l’information et de la communication sur notre quotidien. Pour répondre à ces défis, les Collectivités locales prennent en compte la réalité composite de leurs territoires : des pôles d’excellence qui cohabitent avec des poches de précarité. L’AFEV se positionne comme un acteur du développement territorial qui souhaite partici-per au lien et à la cohésion sociale de ces bassins de vie. La mise en œuvre d’actions de solidarité par des étudiants constitue un formidable vecteur de mobilisation et d’implication d’une généra-tion pour qui « être utile » n’est pas un vain mot.


À Roubaix, le logement étudiant pourrait être utilisé comme une ressource pour le développement de la ville. La question de créer des campus avec des logements étudiants n’a encore pas véritablement été étudiée. La commune dispose de réserves foncières (friches en reconversion) mais la quantité de projets en développement y est déjà importante laissant peu de disponibilités. La possibilité d’y construire 600 logements étudiants a pu être identifiée. Néanmoins, la zone de l’Union est pour l’instant un site qui ne vivra que la journée. Y construire des résidences étudiantes pourrait présenter un risque de vacance et les opérateurs (constructeurs et gestionnaires) pourraient hésiter à se « lancer » si aucun projet de développement et d’animation du quartier n’est envisagé. Actuellement, les étudiants ne souhaitent pas habiter la ville car il n’y a pas de vie nocturne. Il s’agirait de déve-lopper d’autres types d’offre. Or, « on a peu d’innovation du côté des opérateurs. Ils sont plutôt suiveurs des mesures fiscales ». Avec l’arri-vée de l’EDHEC à Croix et Roubaix, et ses 2 500 étudiants supplémentaires, le développement du logement étu-diant doit plus que jamais être réfléchi de manière concertée avec les établissements d’enseignements, et les gestionnaires (le CROUS en particulier) afin de favoriser une insertion durable des étudiants dans la ville.

À Villeneuve d’Ascq, le campus de Lille 3 est peu animé le soir et souhaiterait bénéficier de la présence d’étudiants. En effet, les équi-pements culturels présents sur le campus (comme le kino, cinéma d’art et d’essai) sont actuellement peu exploités, faute de visibilité. Les commerces du quartier du Pont de Bois ne fonctionnent quasi exclusivement qu’avec les étudiants (kebabs). Dans cette optique, la ville serait favorable à l’amélioration des liens entre l’Université et le quartier du Pont de Bois. Il s’agirait de développer les liens avec Lille 3, d’ouvrir le campus sur le quartier.

À Bobigny, la convention comprend également un volet anima-tion important. En effet, dans l’optique de favoriser les liens entre les étudiants, l’Université et la ville de Bobigny, en particu-lier le quartier du Grand Quadrilatère et ses habitants, le CROUS s’engage à mettre en place des animations. Un comité de pilo-tage est mis en place afin de coordonner les actions avec les services de la ville. La création d’une plate-forme d’accueil est envisagée réunissant l’ensemble des services administratifs nécessaires à la vie étudiante et accueillant les permanences sociales.

Renouer avec l’esprit convivial des résidences étudiantes

Si l’étudiant aspire au fil du temps à plus d’autonomie, pour les plus jeunes ou les étudiants étrangers, la résidence étudiante avec sa vie en collectivité reste un produit indispensable. La banalisation du logement étudiant à travers son financement en PLS a conduit à la réduction des espaces communs dédiés au travail ou à la détente. Or, nombreux sont les étudiants, étrangers, première année, primo arrivants…, qui souhaitent bénéficier de la vie collective d’espaces communs. Au sein des résidences, il s’agirait de renouer avec un esprit universitaire. Certains acteurs (associations étudiantes, univer-sités…) regrettent que les résidences conventionnées ressemblent à du HLM « avec un côté déshumanisé ». Le CROUS n’a en effet plus les moyens aujourd’hui d’y mettre du personnel en nombre. Or c’est un esprit fondamental à préserver. Il s’agit de créer du lien entre les étudiants et surtout les étrangers. Il faudrait créer au moins une salle commune, mais c’est de la surface improductive qui nécessiterait, pour les CROUS, de bénéficier d’une marge d’exploitation suffisante. Le montage financier doit tenir compte de la gestion. L’intervention des collectivités pourrait, à ce titre, s’avérer déterminante.


3

LES MOYENS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT ÉTUDIANT À LA HAUTEUR DES ENJEUX


DÉVELOPPER LA MISE EN ŒUVRE D’UN DISPOSITIF D’OBSERVATION

DEFINIR LE CADRE GLOBAL D’INTERVENTION : MOBILISATION DES ACTEURS ET ORGANISATION DU PILOTAGE

Afin d’améliorer les connaissances en matière de logement des étudiants, il semble opportun voire nécessaire de développer une mission d’observation pérenne consacrée à cette question. Ce dispositif d’observation peut d’ores et déjà s’appuyer sur les analyses conduites pour cette étude et la précédente. Il permettrait de faire vivre le diagnostic et de développer des observations territorialisées du logement étudiant à l’échelle de l’agglomération et des quartiers (en y intégrant toutes les filières et tous les établissements) pour une meilleure prise en compte et pour une anticipation des problèmes. Cette mission d’observation pourrait notamment s’appuyer sur un partenariat entre le Pôle de recherche et d’enseignement supérieur (PRES) Université Lille Nord de France et l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole par le biais de son observatoire de l’habitat.

Le troisième chapitre aborde les moyens à mettre en œuvre, stratégiques et financiers, pour asseoir une véritable politique du logement étu-diant, nécessaire au développement de la métropole lilloise.

Au regard de l’urgence des besoins en termes de logement des étu-diants et des difficultés actuelles pour engager les programmes de réhabilitation et de construction neuve : très faible capacité financière du CROUS de Lille, difficulté à équilibrer les opérations de manière à assurer un loyer de sortie acceptable pour les étudiants, il semble indispensable de mobiliser l’aide de la puissance publique : Etat, Région, Conseil général et LMCU. Il faut noter cependant qu’outre le problème de financement, le difficile développement des résidences étudiantes relève aussi d’un problème d’acteurs, de process et de méthodes. Il s’agirait alors d’élaborer une boîte à outils et de dési-gner un pilote.

24- On peut noter à ce sujet la présence du CROUS au conseil d’administration du PRES de Bordeaux.

Si l’ensemble des acteurs concernés semble partager le même constat, une dynamique partenariale reste à impulser. Le CROUS doit rechercher à consolider un partenariat politique, financier et opéra-tionnel nécessaire. Dans la continuité de l’étude lancée par l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole en 2006, l’opé-ration Campus joue indéniablement un rôle de catalyseur.

Le rapport Anciaux 2008 préconisait à ce titre la mise en synergie au niveau local des acteurs du logement «des jeunes» y compris ceux du secteur privé en créant des commissions de sites sous l’égide de l’université ou du PRES24. Ces commissions intègre-ront notamment le CROUS avec ses élus étudiants et les élus des collectivités locales.


UNE PROGRAMMATION ET DES FINANCEMENTS A ENGAGER

Le PUCA rappelle dans une étude publiée en 200725 que « le mode de financement actuel en PLS engendre des déficits structurels éta-blis à 15-20% du montant total de l’opération. Les PLS ne permet-tent pas d’assurer l’équilibre financier structurel initial des logements sociaux étudiants. L’accord de principe des maires à l’accueil de résidences étudiantes (non spécifiquement dédiées) est donc par ailleurs conditionné à l’octroi de subventions ou à la délivrance de foncier à coût préférentiel, seuls à même de compenser les déséqui-libres financiers structurels initiaux. »

Afin de déterminer le montant de l’aide complémentaire apportée par les collectivités, une distinction pourrait être opérée entre :- des opérations réalisées sur les campus universitaires, dont le fon-cier, propriété de l’Etat, est mis à disposition d’un organisme HLM,- des opérations réalisées hors campus universitaire dont le foncier est acquis par un bailleur HLM auprès d’une collectivité, d’un amé-nageur ou d’un promoteur, et dont le coût d’acquisition impacte le montage financier de l’opération de logements étudiants.

Pour permettre d’engager rapidement les premiers projets de construction neuve, le foncier pourrait être mobilisé en deux temps :- d’abord le foncier de l’Etat sur les campus, plus immédiatement disponible,- puis anticiper dans des secteurs stratégiques et identifier des sites appelés à faire l’objet d’opérations publiques d’aménagement « décli-nant des projets d’ensemble avec une diversité de produits ».

Dotation en PLS à prévoir en fonction des objectifs de construction : Dans l’optique, par exemple, d’une construction sur cinq ans de 2 500 logements étudiants en PLS (2 400

logements CROUS dans la perspective d’atteindre l’objectif de loger 30% des boursiers26 et 100 logements supplémentaires pour pallier la diminution du nombre de places CROUS disponibles après res-tructuration des chambres de 9 m²), ce sont 250 PLS qui doi-vent être programmés chaque année par LMCU, à raison d’un financement en PLS pour deux logements étudiants.

Programme de réhabilitation et de construction des résidences étudiantes CROUS - estimation des coûts

Cette estimation repose sur l’analyse des montages et politiques de logements étudiants menées dans diverses agglomérations qui montre un apport moyen par les Collectivités (Région et/ou Communauté d’agglomération et/ou Conseil général) pour la construction neuve située dans une fourchette de 8 000 € à 12 000 € par logement et qui couvre environ 20% du coût de revient.

La programmation des aides à la construction neuve pourrait dis-tinguer la construction neuve au niveau des Campus avec un fon-cier Etat à moindre coût, de la construction neuve hors Campus qui devrait s’avérer plus coûteuse.

Concernant la réhabilitation, l’apport des collectivités pourrait inciter à un agrandissement des surfaces. Rappelons que la capacité d’em-prunt du CROUS est, en l’état actuel des choses, nulle. Par ailleurs, précisons que ces hypothèses ne préjugent pas de l’apport financier supplémentaire que pourrait représenter le plan Campus.

25- Sophie Némoz et Luc Bousquet, En-quête du logement étudiant, PUCA, mars 200726- cf. page 20 du document

FINANCEMENT COUT TOTAL COUT COLLECTIVITES

Objec

tif

Fonc

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Fond

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CNOU

S

Etat

(CPE

R)

Colle

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logem

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total

logem

ent

total

Réhabiliation des résidences traditionnelles 4200 CROUS 0% 10% 30% 30% 30% 25 000 € 105 000 000 € 7 500 € 31 500 000 €

Création offre supplémentaire de logements

1400 Campus HLM 77% 5% 18% 45 000 € 63 000 000 € 8 100 € 11 340 000 €

1100 Hors Campus 72% 5% 23% 45 000 € 49 500 000 € 10 350 € 11 385 000 €

sous total 112 500 000 € sous total 22 725 000 €TOTAL 217 500 000 € TOTAL 54 225 000 €


ANNEXES


ANNEXE 1 – LES ÉTUDIANTS INSCRITS EN 2006/2007 DANS LA COMMUNAUTÉ URBAINE DE LILLESource : ORES – PUL Nord – Pas de Calais

INSCRITS DANS L'ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR DE LA RÉGION NORD - PAS DE CALAIS EN 2006/2007source : ORES - PUL NPdC

Lieu d'inscription Effectif %LMCU 93 642 62% reste NPdC 56 359 38% Ensemble Ens Sup NPdC 150 001 100%

ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES ÉTUDIANTS INSCRITS DANS LMCUsource : ORES - PUL NPdC

"Zone A Insee selon l'adresse déclarée des parents" Effectif %

Lille 30 158 32%Roubaix-Tourcoing 10 841 12%Flandre-Lys 2 281 2%Valenciennois 2 645 3%Cambrésis 1 539 2%Sambre-Avesnois 2 187 2%Dunkerque 2 879 3%Calaisis 1 138 1%Boulonnais 1 192 1%Berck-Montreuil 697 1%Saint-Omer 1 344 1%Artois-Ternois 2 161 2%Lens-Hénin 3 163 3%Béthune-Bruay 2 862 3%Douaisis 2 894 3%France hors NpdC 20 191 22%Pays étranger 3 609 4%Origine géo inconnue 1 861 2%Ensemble inscrits LMCU 93 642 100%

ÉTUDIANTS BOURSIERS INSCRITS DANS LMCUsource : ORES - PUL NPdC

Inscrits dans LMCU Statut boursierFilière d'études Effectif % Boursiers sur Critères Sociaux Autre bourse Non boursier Part des BCSDroit - Economie - Gestion - AES 16 618 18% 4 230 311 12 077 25% Lettres - Arts - Langues - SHS 20 551 22% 7 180 444 12 927 35% Sciences - STAPS 10 878 12% 3 195 215 7 468 29% Santé 10 415 11% 2 025 101 8 289 19% Filière universitaire pluridisciplinaire 46 0% 0 46 0% ST Filières Universitaires 58 508 62% 16 630 1 071 40 807 28% Instituts Universitaires de Technologie 3 484 4% 1 222 24 2 238 35% IUFM 3 164 3% 783 175 2 206 25% Classes Préparatoires aux Grandes Ecoles 3 432 4% 666 29 2 737 19% Grandes Ecoles 10 840 12% 1 395 59 9 386 13% Sections de Techniciens Supérieurs 6 581 7% 2 728 43 3 810 41% Ecoles paramédicales ou du travail social 5 083 5% 169 4 914 3% Autres formations supérieures 2 550 3% 167 4 2 379 7% Ensemble LMCU 93 642 100% 23 760 1 405 68 477 25%

ÉTUDIANTS DE NATIONALITÉ ÉTRANGÈRE INSCRITS DANS LMCUsource : ORES - PUL NPdC

Nationalité étrangère Bac en France Titre étranger Ensemble étrangers % non bacheliersAfrique 941 4 303 5 244 82% Asie 92 1 908 2 000 95% Union Européenne 238 1 510 1 748 86% Europe hors UE 30 169 199 85% Amérique 45 408 453 90% Autres 2 40 42 95% Ensemble étrangers 1 348 8 338 9 686 86% dont % de primo entrants 36% 43% 37%

LE LOGEMENT DES ÉTUDIANTS DANS LA MÉTROPOLE LILLOISE58

ANNEXE 2 – LA LOCALISATION DES ÉTUDIANTS SUR LMCU

Cartographie réalisée par l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole

Carte n°1 : Localisation des étudiants de la métropole selon leur adresse

Carte n°2 : Localisation des étudiants boursiers

Carte n°3 : Localisation des étudiants étrangers

Carte n°4 : Offre de logements dédiés

Carte n°5 : Offre de logements diffus

Cartes n°6 et 7 : Flux entre le lieu de résidence et les Universités de Villeneuve d’Ascq (Lille 1 et Lille 3)

Cartes n°8 et 9 : Flux entre le lieu de résidence et les Facultés de l’Université Lille 2


Carte n°1 : Cette carte indique que la grande majorité des étudiants de la métropole habitent sur le territoire des communes de Lille et de Villeneuve d’Ascq. Le zoom sur le secteur de Lille permet de voir que les quartiers de Vauban, Lille-Centre et Wazemmes-Nord accueillent plus d’étudiants que des quartiers comme le Vieux-Lille, Moulins ou Fives. Enfin, Lille-Sud n’abrite qu’un faible nombre d’étudiants.

CARTE N°1 : LOCALISATION DES ÉTUDIANTS DE LA MÉTROPOLE SELON LEUR ADRESSE


CARTE N°2 : LOCALISATION DES ÉTUDIANTS BOURSIERS

Carte n°2 : De fortes proportions d’étudiants boursiers se situent dans les secteurs les plus dotés en parc social dédié : les parts de boursiers oscillent entre 30% et 45% dans le Sud-Est de Lille et à Villeneuve d’Ascq. A l’exception du quartier du Triolo de Villeneuve d’Ascq, c’est à Tourcoing, Roubaix, Wattrrelos et Comines que les parts de boursiers sont les plus élevées. Dans ces secteurs, il s’agit essentiellement d’étu-diants boursiers logeant au domicile familial.


CARTE N°3 : LOCALISATION DES ÉTUDIANTS ÉTRANGERS

Carte n°3 : Les plus fortes proportions d’étudiants étrangers se situent dans les secteurs les plus dotés en parc social dédié. Les trois zones pour lesquelles la part d’étudiants étrangers atteint les valeurs maximales sont Lille-Sud, Mons en Baroeul et Villeneuve d’Ascq, avec une part avoisinant les 30%.


CARTE N°4 : OFFRE DE LOGEMENTS DÉDIÉS


CARTE N°5 : OFFRE DE LOGEMENTS DIFFUS


CARTE N°6 ET 7 : FLUX ENTRE LE LIEU DE RÉSIDENCE ET LES UNIVERSITÉS DE VILLENEUVE D’ASCQ (LILLE 1 ET LILLE 3)

Cartes n°6 et n°7 : On note que la localisation des étudiants de Lille 1 et Lille 3 est assez dispersée. Les étudiants habitent aussi bien Lille que Villeneuve d’Ascq. A Lille, les étudiants privilégient Lille-Centre et Wazemmes. On observe aussi un certain nombre d’étudiants logeant dans le Nord-Est de la métropole (Roubaix et Tourcoing), qui s’explique sans doute par un recrutement socialement plus « ouvert » dans les Universités Lille 1 et Lille 3.



CARTES N°8 ET N°9 : FLUX ENTRE LE LIEU DE RÉSIDENCE ET LES FACULTÉS DE L’UNIVERSITÉ LILLE 2

Cartes n°8 et n°9 : Sur ces deux cartes, on constate de façon flagrante que la localisation des étudiants des deux facultés de Lille 2 est beaucoup plus concentrée sur Lille, et extrêmement dispersée sur les autres secteurs de la métropole. Les deux cartes présentent cependant quelques dif-férences : concernant le CHR, on note quelques étudiants en provenance de Lille-Sud, et peu d’étudiants venant de Moulins ; alors que s’agissant de la Faculté de Droit, située elle-même dans le quartier Moulins, les étudiants résidant dans ce quartier sont logiquement plus nombreux.



ANNEXE 3 – DONNÉES COMPLÉMENTAIRES DU CROUS DE LILLE

OCCUPATION DU PARC DE LOGEMENTS CROUS AU 23/01/2009(source : CROUS de Lille, centrale de réservation)

1 095 LOGEMENTS NON OCCUPES sur l’Académie de Lille dont :

Contingent D.S.E. : 264 logements, dontCamus : 87Galois : 54Châtelet : 89

Contingent international : 36 logements, dont Châtelet : 22Bas-Liévin : 8

En travaux : 531 logementsBoucher : 159Mousseron : 198 (à Valenciennes)Bas-Liévin : 174Camus : 4

Bloqués (inlouables, etc.) : 264 logements, dontCamus : 48Galois : 63Bachelard : 16Van der Meersch : 51Châtelet : 32Mermoz : 18Maupassant : 12


EXEMPLE DE MONTAGE FINANCIER D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION NEUVE À VILLENEUVE D’ASCQ

(Source :CROUS de Lille)

Résidence Gustave Eiffel – Bâtiment C - 2008Maître d’ouvrage : SLE – Groupe VilogiaGestionnaire : CROUSLa construction du bâtiment C vient finir la résidence Eiffel dont les deux premiers bâtiments avaient été construits en 2001 par Vilogia, proprié-taire du terrain. Le bâtiment C est un programme neuf, construit par le même bailleur HLM, sur un terrain appartenant à LMCU et acquis par le Rectorat. Une AOT (Autorisation d’occupation temporaire) a été établie et a nécessité l’autorisation du Ministère du budget et du Ministère de l’éducation nationale.

Bât A Bât B Bât C TOTALT1 93 99 118 325T1 bis 8 8 8 12T2 3 3 6 16PMR* 7 7TOTAL NB LOGT 104 110 139 360

MONTAGE FINANCIER – BÂTIMENT C

PRIX DE REVIENT DE L'OPERATION (coût TTC) 5 555 196 €Charge foncière (redevance annuelle AOT) 5 000 €Construction 4 899 434 € 88%Honoraires

FINANCEMENT DE L'OPERATION 5 555 196 €Prêts PLS 4 478 902 € 80%Subvention Etat 1 €Subvention Rectorat 690 000 € 12%Contractualisation CNOUS (mobilier) 300 000 € 5%Ressources propres CROUS 86 293 € 1,5%

LOYER ANNUEL VERSE PAR LE CROUS AU BAILLEUR ET COMPOSITION – BÂTIMENT C

Remboursement emprunts 242 257 €Participation au renouvellement des composants 1 908 €Frais de gestion 3 815 €Assurance, taxes diverses 5 837 €MONTANT TOTAL ANNUEL 253 817 €

MONTANT REDEVANCE

LOYER HC / LOGT (19 m² à 24 m²) 146.37 € à 184.64 €FORFAIT CHARGES / LOGT (avec régularisation) 65 €COMPLEMENT DE LOYER / LOGT 18.5 €REDEVANCE TOTALE / LOGT 229.87 € à 268.14 €


ANNEXE 4 – CONTEXTE LÉGISLATIF ET POLITIQUE

En 2007, selon le rapport Anciaux, le parc social public, majoritaire-ment géré par le CROUS permet de loger un peu moins de 8% de l’ensemble des étudiants en France et 33% des étudiants boursiers de l’enseignement supérieur.

Extrait de l'article 66 de la loi du 13 août 2004"Les communes ou les établissements publics de coopération inter-communale qui en font la demande ont la charge de la construction, de la reconstruction, de l'extension, des grosses réparations et de l'équipement des locaux destinés au logement des étudiants. Les biens appartenant à l'Etat et affectés au logement des étudiants sont transférés, par arrêté du représentant de l'Etat dans le département, aux communes ou aux établissements publics de coopération inter-communale qui ont demandé à assumer la charge de la construc-tion, de la reconstruction, de l'extension, des grosses réparations et de l'équipement des locaux destinés au logement des étudiants. Ce transfert se fait à titre gratuit et ne donne lieu au paiement d'aucune indemnité, droit, taxe, salaire ou honoraires. La gestion de ces loge-ments est assurée par le centre régional des oeuvres universitaires et scolaires, territorialement compétent, dans le cadre d'une conven-tion conclue entre celui-ci, d'une part, la commune ou l'établisse-ment public de coopération intercommunale bénéficiaire du transfert, d'autre part."

Loi Pécresse LRU Article L719-14Créé par Loi n°2007-1199 du 10 août 2007 - art. 32 JORF 11 août 2007« L'Etat peut transférer aux établissements publics à caractère scien-tifique, culturel et professionnel qui en font la demande la pleine pro-priété des biens mobiliers et immobiliers appartenant à l'Etat qui leur sont affectés ou sont mis à leur disposition. Ce transfert s'effectue à titre gratuit. Il s'accompagne, le cas échéant, d'une convention visant à la mise en sécurité du patrimoine, après expertise contradictoire. Il ne donne lieu ni à un versement de salaires ou honoraires au profit de l'Etat ni à aucune indemnité ou perception de droits ou de taxes au profit de l'Etat. Les biens qui sont utilisés par l'établissement pour l'accomplissement de ses missions de service public peuvent faire l'objet d'un contrat conférant des droits réels à un tiers, sous réserve de l'accord préalable de l'autorité administrative compétente et de clauses permettant d'assurer la continuité du service public. »

Circulaire n° 2005-58 UHC/IUH2 du 19 septembre 2005 rela-tive à l’utilisation et à la programmation des prêts locatifs sociaux (PLS)

« Le PLS, prêt locatif social sans subvention assorti d’une exonéra-tion de TFPB et d’un taux de TVA réduit, fait l’objet d’une très forte demande. La présente circulaire a pour objet de préciser ou de rap-peler les orientations nécessaires à la programmation des opéra-tions financées au moyen de ce prêt.

Un produit adapté au logement étudiant

Les besoins exprimés en PLS pour le logement étudiant au titre de l’année 2005 ressortent à environ 6 000 logements. Ce chiffre est cohérent avec les résultats de l’année 2004 où plus de 5 500 loge-ments étudiants ont été agréés.

Comme le prévoyait la circulaire de programmation 2005, un point spécifique a été réalisé à mi-année sur les perspectives de produc-tion du logement étudiant afin de procéder si nécessaire aux ajus-tements utiles.

Pour tenir compte du coût réel de production des logements étudiants et de la part correspondante de prêt PLS, il a été décidé de retenir comme équivalence un agrément PLS pour deux logements étudiant agréés ; cette mesure est applicable aux opérations agréées depuis le 1er janvier 2005. En effet, le montant moyen d’un prêt PLS pour un logement étudiant ressort entre 35 000 € à 40 000 € au lieu de 78 000 € pour un logement ordinaire (données 2004).

Le PLS est bien adapté au financement des logements étudiants. À titre d’exemple, les simulations montrent que pour un logement de 30 m² financé en zone 2, la couverture par l’APL permet de respecter des « reste à charge » d’environ 100 €, charges comprises pour un étudiant boursier.

Les logements ne peuvent avoir une surface inférieure à 16 m² en construction neuve, celle-ci peut descendre par dérogation à 14 m² en acquisition amélioration (arrêté du 10 juin 1996 et art. R 111.2 du CCH).

Le logement étudiant est un logement ordinaire, il n’est pas soumis à redevance (pas de prestations) et n’ouvre pas droit à l’APL foyer. »


Les PLS ont les caractéristiques suivantes- Aucune subvention de l’Etat- Couverture d’au moins 50% (et jusqu’à 100%) du prix de revient de l’opération- Taux d’intérêt à 4,63% (valeur 2008) indexé sur le livret A- Conventionnement obligatoire- TVA à 5,5%- Exonération de la TFPB pendant 25 ans

La circulaire du 19 septembre 2005 permet l’équivalence d’un agré-ment PLS pour 2 logements étudiants. En pratique, les PLS de la CDC restent réservés aux maîtres d’ouvrage sociaux. La possibilité d’em-prunt désormais ouverte aux CROUS doit permettre de compléter le panel des maîtres d’ouvrage et porteurs de projets existants. Éligibles au PLS les CROUS sont désormais autorisés à louer en meublé.

Déplafonnement de l’ALS : mise à niveau dans les chambres traditionnelles rénovées (amélioration du confort individuel grâce à l’implantation d’un douche, d’un WC e d’un lavabo. Perçue par le CROUS par le biais du tiers payant, elle doit permettre l’augmen-tation concommittante des redevances, ressource nouvelle qui doit obligatoirement être affectée à la politique de rénovatoin (constitu-tion de provissions pour grosses réparations).

Le plan Campus - Février 2008L'Etat s’engage à financer le développement de campus à travers la cession d'une partie de sa participation dans le capital d'EDF à hauteur de 5Mds€. Un appel à projet a été lancé en février 2008 qui devait permettre de sélectionner 10 Universités.

« L'opération campus » vise à rénover et à redynamiser les cam-pus existants grâce à un investissement massif et ciblé, pour créer de véritables lieux de vie, fédérer les grands campus de demain et accroître leur visibilité internationale (notamment par le regroupe-ment de plusieurs établissements d’enseignement supérieur via les PRES). Il s'agit également de répondre aux situations immobilières les plus urgentes dans le cadre d'une réflexion globale permettant l'optimisation du patrimoine existant. La politique immobilière est pensée comme un facteur de l'attractivité des universités envers les étudiants, les enseignants, et les chercheurs français et étrangers.

Les modalités de financement traduisent la volonté de mettre en place des opérations de partenariat public-privé, qui s'appuieront sur un contrat global incluant l'investissement et la maintenance des

bâtiments sur une longue durée. Elles répondent à un triple objectif de rapidité de mise en œuvre (délais d'exécution, et de livraison), d'encouragement des relations entre les établissements d'enseigne-ment supérieur et le secteur privé, de responsabilisation des équipes dirigeantes des universités conformément à la logique de la loi.

Le contrat de partenariat public privé est une des formes possibles du PPP. C’est un mode financement par lequel une autorité publi-que fait appel à des prestataires privés pour financer et gérer un équipement assurant ou contribuant au service public. Dans le cadre de ces contrats, l’Etat et/ou l’université n’est plus propriétaire des biens construits, et devront débourser un loyer. La construction, la gestion et l’entretien des bâtiments relève donc du propriétaire privé. Pour l’UNEF, « alors que la loi relative aux libertés et responsabilités des universités (du 10 août 2007) prévoyait la possibilité pour les universités de devenir propriétaire de leurs bâtiments, le contrat de partenariat public privé est le meilleur moyen pour les universités de perdre du pouvoir dans la gestion de leur patrimoine ».

LES DIFFERENTS TYPE DE PPP

PLAN CAMPUSLes modalités de financement traduisent la volonté de mettre en place des opérations de partenariat public-privé qui s'appuieront sur un contrat global incluant l'investissement et la maintenance des bâtiments sur une longue durée. Elles répondent à un tri-ple objectif de rapidité de mise en œuvre (délais d'exécution et de livraison), d'encouragement des relations entre les établisse-ments d'enseignement supérieur et le secteur privé, de responsa-bilisation des équipes dirigeantes des Universités conformément à la logique de la loi.

Le contrat de partenariat public privé est une des formes possi-bles du PPP. C’est un mode de financement par lequel une auto-rité publique fait appel à des prestataires privés pour financer et gérer un équipement assurant ou contribuant au service public. Dans le cadre de ces contrats, l’Etat et/ou l’université n’est plus propriétaire des biens construits, et devront débourser un loyer. La construction, la gestion et l’entretien des bâtiments relève donc du propriétaire privé. Pour l’UNEF, « alors que la loi relative aux libertés et responsabilités des universités (du 10 août 2007) prévoyait la possibilité pour les universités de devenir propriétaire de leurs bâtiments, le contrat de partenariat public privé est le meilleur moyen pour les universités de perdre du pouvoir dans la gestion de leur patrimoine »


Partenariat Public/Privé- Bail Emphytéotique Administratif (BEA)Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural, en vue de l'accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d'une mission de service public ou en vue de la réali-sation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou, jusqu'au 31 décembre 2007, liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationale ainsi que d'un établissement public de santé ou d'une structure de coopération sanitaire dotée de la personnalité morale publique.Le bail emphytéotique (ou contrat d'emphytéose) est un bail immo-bilier de très longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel sur la « chose » donnée à bail, à charge pour lui d'améliorer le fonds en échange d'un loyer modique, les améliorations bénéfi-ciant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l'emphytéote.La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez par-ticulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un droit réel sur le bien qui lui est donné à bail.L'emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail.

Partenariat Public / Privé - Contrat de Partenariat (CP)Le contrat de partenariat permet à une collectivité publique de confier à une entreprise la mission globale de : financer, concevoir tout ou partie, construire, maintenir et gérer des ouvrages ou des équipements publics et services concourant aux missions de ser-vice public de l'administration, dans un cadre de longue durée, et en contrepartie d’un paiement effectué par la personne publique étalé dans le temps.

Il a pour but d'optimiser les performances respectives des secteurs public et privé pour réaliser dans les meilleurs délais les projets qui présentent un caractère d'urgence ou de complexité pour la collecti-vité, et/ou répondre, à titre expérimental jusqu’en 2012, aux besoins de l’enseignement supérieur et de la recherche et qui conduisent à l’amélioration des conditions d’étude et de vie étudiante, et à celle de la qualité de la recherche.Les avantages de cette forme nouvelle de contrats sont multiples :- une accélération, par le pré-financement, de la réalisation des projets,- une innovation qui bénéficie à la collectivité par le dynamisme et la créativité du privé,

- une approche en coût global,- une garantie de performance dans le temps,- une répartition optimale du risque entre secteur public et privé, cha-cun supportant les risques qu'il maîtrise le mieux ; à ce titre, le contrat de partenariat vient compléter et enrichir la panoplie des outils de la commande publique en France.

Partenariat Public / Privé - Autorisation d'Occupation Temporaire (AOT)Pendant des BEA pour l’Etat, l'autorisation d'occupation temporaire du domaine public est un instrument juridique qui permet à l'Etat d'accorder à un tiers un droit réel sur son domaine afin que ce der-nier construise un ouvrage qu'il exploite ou qu'il loue à l'Etat, pour une durée maximale de 70 ans.À l’issue du titre d'occupation, les ouvrages, constructions et installa-tions de caractère immobilier existant sur la dépendance domaniale occupée doivent être démolis, soit par le titulaire de l'autorisation, soit à ses frais, à moins que leur maintien en l'état n'ait été prévu expressément par le titre d'occupation ou que l'autorité compétente ne renonce en tout ou partie à leur démolition.Les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier dont le maintien à l'issue du titre d'occupation a été accepté devien-nent de plein droit et gratuitement la propriété de l'Etat.Le cocontractant de la personne publique assure la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser.La convention de bail, non soumise au code des marchés publics, porte sur le choix du titulaire du bail et définit la consistance, le loyer et les modalités d’exécution des prestations.L’AOT précise la durée d’occupation, les conditions de résiliation et de retrait du titre, l’affectation des installations à l’échéance de l’autorisation, l’engagement du bénéficiaire à financer la construction ainsi que l’engagement de l’Etat à verser un loyer lors de la prise de possession des locaux.Le loyer de ce PPP est fixé en fonction du montant de l’investisse-ment consenti par le bailleur, du mode de financement de l’opération et des prestations d’entretien et de maintenance des bâtiments.

L’approche en coût global27

L’approche en coût global d’un projet de bâtiment consiste à prendre en compte, dès le début des études (programmation, conception), outre le coût d’investissement initial, les coûts différés de toutes natures inhérents à la vie future du bâtiment, à savoir :- les coûts d’exploitation liés au fonctionnement du bâtiment. Ils

27- Le logement étudiant. Regards critiques et vision d’avenir, CNOUS, 2007


peuvent être techniques (consommation d’énergie, consommation d’eau, entretien courant), ou fonctionnels. Ils dépendent alors de l’usage du bâtiment (accueil, gardiennage, personnel fonctionnel, consommables),- les coûts de maintenance, liés à la conservation du bâtiment en état de fonctionnement. Ils concernent la maintenance courante (person-nel technique, contrat d’entretien, consommables), les grosses répa-rations et le renouvellement d’équipements,- et pour être vraiment exhaustif, les coûts de transformation d’usage, de mise aux normes, de destruction en fin de vie et de remise en état des sols.L’approche en coût global, par la prise en compte des coûts différés, ne constitue pas une nouveauté, mais elle ne s’est pas développée en France jusqu’à présent. Son application se heurte à des habitu-des administratives caractérisées par des plafonnements d’investis-sement (avec des lignes budgétaires différentes de celles du fonc-tionnement) et à la dichotomie ”sociologique” entre constructeurs et gestionnaires. Pourtant, la notion de coût global recouvre une vraie analyse économique et permet d’examiner l’adaptation d’un ouvrage aux besoins des utilisateurs et des usagers pendant toute sa durée de vie ou pour une durée de vie donnée.

Dispositif Scellier étendu aux résidences-servicesÀ l’occasion de l'examen en première lecture du projet de loi de finan-ces rectificative pour 2009, l'Assemblée nationale a adopté un impor-tant amendement relatif aux résidences-services. Celui-ci aligne en effet le régime fiscal de l'investissement dans ce type de résidences sur celui de l'investissement locatif traditionnel, régi depuis quelque

mois sur la base de l'amendement Scellier. Ce dernier, adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2009 (c'est-à-dire en plein plan de relance de l'économie et du secteur immobilier) prévoit en effet un régime fiscal très favorable pour les investissements locatifs réa-lisés entre 2009 et 2012, pouvant aller jusqu'à une réduction d'im-pôt de 25%. Or le régime de l'investissement dans les résidences avec services continuait d'être régi par un régime fiscal beaucoup moins favorable -celui de la location en meublé nonprofessionnelle issue de l'amendement Carrez-, avec une réduction d'impôt de 5% seulement. Conséquence de cette distorsion : l'investissement dans les résidences services s'est littéralement effondré depuis l'annonce du dispositif Scellier. Du fait du différentiel dans l'incitation fiscale, aucun investissement dans une résidence service ne pouvait en effet égaler le rendement affiché par un investissement locatif traditionnel. D'après les chiffres cités lors du débat à l'Assemblée, l'investisse-ment dans ce type de résidences (réalisé essentiellement par des particuliers) se serait effondré d'environ 95% en quelques semai-nes. Or les résidences services présentent une utilité économique et sociale évidente : elles correspondent notamment aux résiden-ces pour étudiants, aux résidences de tourisme, aux résidences pour personnes âgées et aux établissements d'hébergement pour personnes âgées (Ehpad) à statut privé. L'amendement adopté par l'Assemblée nationale aligne par conséquent le statut fiscal de cette catégorie de logements sur le régime du dispositif Scellier. En prati-que, l'investissement dans les différents types de résidences servi-ces bénéficiera donc d'une réduction d'impôt, étalée sur neuf ans, de 25% pour les investissements réalisés jusqu'à la fin de l'année 2010, puis de 20% jusqu'à la fin de 2012 (date d'extinction prévue pour le dispositif Scellier). Toujours pour s'aligner sur ce dernier dispositif,


le plafond de l'investissement pris en compte est ramené à 300 000 euros, au lieu de 500 000 dans le dispositif Carrez. En contrepartie de cet alignement sur un dispositif fiscal plus favorable, la possibilité d'amortissement disparaît, sauf pour la fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 euros. La commission et le gouvernement ayant émis un avis "très favorable" à cet amendement (le Ministre du Budget évoquant même "une proposition équilibrée et nécessaire"), cette disposition devrait donc se retrouver dans la version finale du texte.

Objectifs de production PLS – Plan de relance950 PLS sont prévus pour la région Nors Pas de Calais dans le cadre de la programmation des aides au logement auxquels il faut ajouter 550 PLS privés destinés aux promoteurs et aux investisseurs privés.


ANNEXE 5 – MONOGRAPHIES : POLITIQUES DU LOGEMENT ÉTUDIANT À BORDEAUX, BOBIGNY, RENNES, LYON ET MONTPELLIER

1. Le logement étudiant en Aquitaine et dans la communauté urbaine de Bordeaux

Besoins et enjeux identifiés

< Caractéristiques de la population étudianteLes 3/4 des effectifs régionaux, soit environ 75 431 étudiants, effectif en hausse depuis 2001 (+8,1%), sont concentrés sur l’agglomération bordelaise : 44 000 sur le Campus (Pessac, Talence et Gradignan), 27 000 à Bordeaux et 4 000 répartis sur le reste de l’aggloméra-tion. À Bordeaux, les quartiers sud se spécialisent dans l’accueil des étudiants.

À Bordeaux, 50% des étudiants sont originaires de la Gironde, 18% du reste de l’Aquitaine et 20% du reste de la France. Les étudiants étrangers représentent 12% des effectifs. Les élèves boursiers représentent 23% des étudiants (17 000).

Environ 70%, soit 52 000 étudiants, doivent trouver à se loger de manière autonome dans l’agglomération bordelaise compte tenu de l’éloignement de leur lieu de résidence. On estime que plus de 2 000 étudiants boursiers ne trouvent pas à se loger en résidence universitaire.

< L’offre de logements spécifiques- 2 100 logements en résidence privée,- 5 577 chambres ou logements CROUS : 10 places pour 100 étu-diants sur le campus (ce qui représente les 2/3 de l’offre CROUS) ; 4 places sur 100 sur le campus de Carreire et 4 places sur 100 sur Bordeaux Centre). Les cités traditionnelles représentent plus de 68% des places disponibles et accueillent une proportion de plus en plus importante d’étudiants étrangers (43% en 2004).

< Principales problématiques et enjeux- hausse des effectifs étudiants,- hausse des effectifs des étudiants étrangers et boursiers,- demande croissante de courts séjours à prendre en compte esti-mée à environ 5% des effectifs : étrangers en mobilité et étudiants en stage, tant en termes de logement dédiés qu’en termes de gestion adaptée,- dégradation du parc de logement CROUS (environ les 2/3 présen-tent une obsolescence importante).

Politique du logement étudiant et actions mises en place

< La RégionAdopté en décembre 2005, le Schéma régional du logement étudiant en Aquitaine, identifiait un déficit de 3 000 logements sociaux dédiés aux étudiants sur l’agglomération bordelaise (objectif de 10 places pour 100 étudiants), 3 682 logements étudiants à réhabiliter sur l’ag-glomération bordelaise (2007) et la nécessité de mieux informer les étudiants et les bailleurs et de les mettre en relation. Afin d’atteindre ces objectifs, plusieurs actions ont été mises en place.

- Le dispositif CLE Aquitaine (Caution pour le logement étudiant) Ce dispositif doit permettre de faciliter l’accès des étudiants au locatif privé grâce à une caution solidaire et une avance du dépôt de garan-tie. Sont concernés les étudiants non éligibles au LOCAPASS ou au PASS GRL. La Garantie Loyer permet à l’étudiant de présenter une caution solidaire et couvre 12 mensualités d’impayés de loyers et charges sur une période de trois ans ; montant garanti limité à 380€/mois pour un étudiant vivant seul et à 620€/mois pour des étudiants en couple ou en colocation.Ce dispositif vise avant tout les étudiants étrangers ou des DOM TOM qui ne bénéficient pas de caution physique et pour qui cela représente un dernier recours lorsqu’aucune autre solution de loge-ment n’a été trouvée. La Région vise en particulier, parmi les étu-diants étrangers, les 20% de primo-arrivants, soit environ 2000 étu-diants majoritairement originaires des pays de l’Est et de la Chine. On comptabilise à ce jour 600 bénéficiaires, à 94% étrangers. Le dispositif est aujourd’hui connu et bien perçu des étudiants et consti-tue même une plus-value pour attirer les étudiants à l’international.

Pour ce faire, la Région a abondé un fond de garantie à hauteur de 115 000€ avec la Caisse des dépôts et consignations. Le taux de sinistralité étant de 0,5%, la Région n’a pas eu à le renflouer depuis. Le coût annuel de fonctionnement est actuellement de 75 000€ pour la Région et couvre la cellule d’accueil, l’instruction des dossiers et la communication.

Une convention a été signée avec la FNAIM. La garantie est octroyée dans un délai de sept jours. Le dispositif est géré par le CROUS (guichet, accueil et accompagnement) et en partie dématérialisé sur internet. Il est géré financièrement par le SIRES qui encaisse les cotisations des étudiants et gère le fonds de garantie.

- Le soutien à la construction neuvePour les constructions neuves, la Région apporte une aide de 225 €/ m² dans la limite de 15% du prix de revient. Pour combler le


déficit de 3 000 logements sociaux sur l’agglomération bordelaise (7,6 places pour 100 étudiants), le Conseil régional avait fixé un objectif de 3 500 logements sociaux à construire au niveau régional. En 2008, le Conseil régional a soutenu la construction de 3 175 pla-ces réparties sur 20 résidences livrées entre 2006 et 2010, dont 2 700 places sur la CUB, 240 sur Bayonne, etc. Les aides de la Région ont donc bien fonctionné et ont permis de faire levier pour relancer la production de logements étudiants. La majeure partie des logements ont été construits par des organismes HLM. Les loyers de sortie sont de 295 € TCC pour des studios meublés de 20 m² en moyenne, avec un loyer résiduel d’environ 110 € après déduction des APL.

Dans l’attribution de ses aides, la Région a en particulier veillé à la localisation des résidences : construire à proximité des sites d’en-seignement (2/3 sur le campus et 1/3 sur Bordeaux Centre, Hôpital et Bastide), là où l’offre est faible ou inexistante, et dans un marché

tendu. La Région a par ailleurs incité à respecter un certain nombre de critères environnementaux tels que l’isolation extérieure ou la Très haute performance énergétique. Une clause de la convention d’attribution de l’aide régionale garantit la destination d’au moins 50% des places aux étudiants boursiers et /ou étrangers.

Environ 10% de l’offre a été produite pour la colocation, du T2 jusqu’au T5, mais il apparaît d’ores et déjà que le mode de gestion induit par le CROUS, qui repose sur la sélection des candidats sur la base de critères sociaux, impose aux étudiants une colocation subie qui ne les satisfait pas toujours. Le CROUS aurait ainsi des difficultés à louer ce type de logements. Pour la Région, il s’agit de penser à une modularité de l’offre dès le départ pour pouvoir assurer une reconversion.

Les quatre cinquièmes de l’offre construite depuis 2006 sont confiés

EXEMPLES DE MONTAGES D’OPERATION

Localisation Bordeaux Centre Pessac Pessac Bordeaux Bastide

Maître d'Ouvrage OPAC Gironde Habitat Clairsienne HLM Domofrance SEM Bordeaux Métropole Aménagement

Gestionnaire OPAC Gironde Habitat CROUS Domofrance CROUS

Caractéristiques du programme

Programme mixte intégrant 93 logements sociaux familiaux et 3 locaux

commerciaux

Acquisition en VEFA au promo-teur Efiprom, d'un bâtiment de

30 logements étudiants (PLS), et de 15 logements sociaux fami-

liaux (PLUS) s'intégrant dans un programme mixte comprenant 116 autres logements privés à

loyer libre

Intégré à la ZAC de Bordeaux "Cœur de Bastide" dans

laquelle seront intégrées un complexe universitaire (pôle de gestion) et des logements ainsi que des services publics

et privés

Foncier Propriété de l'opérateurTerrain mis à disposition par

le rectorat dans le cadre d’une AOT.

Maîtrisé par la SEM dans le

cadre d'une CPA pour la ville de Bordeaux

Typologies

175 logements T1 dont 6 pouvant accueillir des

couples soit 181 places et 7 adaptés

320 logements dont 31 T1 bis et 5 T3 soit 356 places

30 logements dont 4 T5 soit 54 places

175 logements dont 5 T2 et 25 T5 soit 300 places

Prix de revient 7 691 759 € 14 563 000 € 2 392 000 € 12 166 912 €Prix de revient au m² 2 224€ 2 272€ 2 255€ 2 397€Prix de revient/place 42 495€ 40 907€ 44 296€ 40 556€Aide régionale 9,67% 6,18% 9,60% 9,40%Emprunt PLS 78,61% 93,60% 84,20% 72,80%Fonds propres 11,27% 0% 6,30% 4,10%Autres subventions 0,22% 13,70%Loyer CC T1 (16-20m²) 281€ 325€ 230€ 271€Résiduel après APL 131€ 127€


en gestion au CROUS, et 20% sont gérés directement par le bailleur HLM constructeur (Gironde Habitat ou Domofrance).

Les deux tiers des opérations montées ont mobilisé un partenariat étroit entre les différents financeurs, opérateurs et gestionnaires.

Le foncier est soit mis à disposition par l’Etat (terrain du campus sur la CUB) auquel le maître d’ouvrage verse une redevance, soit le terrain est maîtrisé par l’opérateur HLM dans le cadre d’un opération plus vaste intégrant d’autres types de logements, ce qui permet une certaine péréquation des coûts, soit il est vendu par l’EPCI en des-sous de la valeur domaniale.

Le coût en construction neuve est de 2 500 €/m² environ soit, entre 42 000 € et 50 000 € la place en construction neuve

Sur la demande liée aux courts séjours, le CROUS n’est pas très bien positionné. Il ne sait pas faire. Le Conseil régional a financé des FJT pour loger les étudiants en formation, mais ceux-ci sont limités à l’ac-cueil de 20% d’étudiants. De manière générale, le Conseil régional met en pace une nouvelle politique pour le logement des jeunes, et notamment des jeunes en mobilité, en formation. Une aide financière va être mise en œuvre pour les FJT et les résidences sociales.

Pour la Région, la création de 3 100 nouveaux logements conven-tionnés aurait eu un impact sur le marché locatif des petits loge-ments, un peu tiré vers le bas.

- Soutien à la réhabilitationPour la réhabilitation, la Région a mis en œuvre une aide de 3 500 € par logement dans la limite de 20% du prix de revient. Le coût est d’environ 25 000 € la place en réhabilitation. Un objectif de 4 800 logements à rénover avait été fixé. Ce sont 1 260 places qui ont déjà été réhabilitées tandis que 4100 places ont été inscrites dans le nouveau Contrat de plan Etat Région. Le rythme de réha-bilitation a donc été assez faible malgré la mise en place des aides (270 places réhabilitées par an en moyenne alors qu’il en faudrait 600). La Région a donc souhaité impulser à nouveau la politique de réhabilitation des résidences universitaires. Le CROUS étant maî-tre d’ouvrage et n’étant pas en mesure d’emprunter beaucoup, il a été décidé d’externaliser la maîtrise d’ouvrage grâce à la démolition reconstruction. De plus, ce mode d’intervention permettrait d’éviter les pertes d’exploitation liées habituellement au blocage des loca-tions lors des réhabilitations, grâce à des relogements tiroirs. Cette volonté s’est traduite par l’inscription de ce volet au CPER 2007-2013 pour un montant de 14,5 millions d’euros pour la région et de

8 millions pour l’Etat : l’objectif est de parvenir à la réhabilitation de l’intégralité du parc des résidences traditionnelles d’ici 2015, soit 630 places par an.

L’offre en chambres de 9 m² doit pouvoir être en partie conservée et rénovée. « Plus on augmente la surface des logements et plus c’est cher. Or il existe encore une demande importante pour les chambres de 9 m². » Après rénovation des chambres traditionnelles de 9 m², dans lesquelles sont inclus des blocs sanitaires, le loyer résiduel, après déduction de l’ALS, est d’environ 90 €. Actuellement, le parc CROUS est composé à 63% de chambres de 9 m². À l’issue du pro-gramme de réhabilitation et de démolition reconstruction, c’est un tiers de l’offre très sociale qui devrait être conservée (9 m² rénové).

La politique de réhabilitation a été menée à 30%. Les 70% restant devraient être réalisés en démolition reconstruction. Le CROUS assurera la démolition tandis que la reconstruction sera assurée par des organismes HLM.

Engagement financier théorique pour la construction neuve (foncier Etat, AOT)Emprunt : 60%Région : 20%CNOUS : 10%CUB : 10% (en attente)

Engagement financier théorique pour la réhabilitationEmprunt CROUS : 23% (maximum)Fonds propres CROUS : 13%CNOUS : 30%CUB : 3,74% (théorique)Etat : 13,15%Conseil Régional : 17,80%

< La Communauté Urbaine de BordeauxLa CUB intervient de concert avec la Région. Une convention d’ob-jectifs a été signée en 2007 qui engage la CUB à accorder les aides suivantes, en complément de celles de la Région :- pour la construction neuve, une aide de 75 €/m² SU dans la limite de 1500€/logt ou de 20 m² par place, sur la base de 100 logements par an pendant 3 ans (2007 à 2009),- pour la réhabilitation, une aide de 75 €/m² SU dans la limite de 1 500€ par logement ou de 20 m² par place, pour 1 800 logements sur 2007 à 2009.Autres mesures préconisées :aide à l’information et aux services à l’habitat : info générale en


direction des étudiants et des bailleurs, amélioration de la mise en relation étudiant bailleur, labellisation du logement étudiant, capta-tion et gestion du parc privé loué aux étudiants, observation du loge-ment étudiant.

En tant que délégataire des aides à la pierre, en 2007, ce sont 582 agréments PLS étudiants qui ont été programmés pour 2007-2009. Avec 231 opérations reportées ou annulées, ce sont finalement 351 PLS qui ont été réellement utilisés (dossiers instruits et déposés).

La CUB préconise un montage d’opérations de logements étudiants avec des opérateurs sociaux maîtres d’ouvrage et une gestion dévo-lue au CROUS. En effet, le PLS étudiant finance du logement ordi-naire non meublé, et les bailleurs HLM n’ont a priori pas l’autorisation de louer en meublé. Certaines opérations ont pu être bloquées pour ces raisons.

Vis-à-vis des résidences privées, la CUB étudie au coup par coup les opérations compte tenu du PLU qui prévoit notamment des ser-vitudes de mixité sociale. Certains promoteurs privés, contraints par les maires de construire des logements sociaux, s’adressent ainsi directement à la CUB pour obtenir des agréments PLS. La CUB se montre réticente, car les logements ainsi produits seront commercia-lisés et cela impliquerait un suivi et un contrôle de la Mission intermi-nistérielle d’inspection du logement social trop lourds.

< L’opération CampusL’Université de Bordeaux fait partie des dix Lauréats du Plan Campus et a estimé ses besoins en réhabilitation à 538 M€. L’opération Campus telle que présentée par l’Université met en avant trois « défis » :- réorganiser une offre d’enseignement et de recherche pluridiscipli-naire autour de pôles forts et visibles,- jouer un rôle majeur dans le dynamisme économique du territoire bordelais et aquitain,- générer un esprit de campus « Université de Bordeaux » chez les étudiants, les enseignants, les chercheurs, les personnels adminis-tratifs et techniques.La création d’une société de projets associant au capital de l’Univer-sité de Bordeaux, la Région Aquitaine et la CDC, devrait permettre d’optimiser le financement des projets immobiliers de l’Université de Bordeaux (gestion des PPP, valorisation du patrimoine et du foncier).

Finalement, le CROUS doit « jongler » avec diverses sources poten-tielles de financement : CPER, CNOUS, plan de relance et plan

Campus. Une demande est en cours pour réserver une enveloppe de 2 millions d’euros sur les 30 millions prévus par le plan Campus.

2. Le logement étudiant en Ile-De-France ; la convention pour 1 000 logements de Bobigny

Besoins et enjeux identifiés

En Ile-de-France, les profils des étudiants sont plus variés que la moyenne : plus âgés, ils poursuivent des parcours universitaires moins linéaires et sont plus souvent en couple et/ou avec des enfants à charge. Ils sont également plus souvent actifs. Seuls 7% logent dans une résidence collective contre deux à trois fois plus dans les autres régions et 38% logent dans un logement autonome contre 43% en moyenne dans les autres régions. Les étudiants franciliens sont en effet plus nombreux à être hébergés par leurs parents.

La Région s’est fixée comme objectif en 2005, de créer 15 000 nou-velles places d’ici 2010.

Dans l’académie de Créteil, on compte 19% d’étudiants boursiers dont 11,5% échelons 4 et 5. À Créteil, l’offre spécifique compte 9 places pour 100 étudiants dont 3,4 places pour le CROUS (moyenne nationale de 7 places). L’offre sociale atteint ainsi 22,5 lits pour 100 étudiants boursiers. Le parc CROUS disponible de 4 500 places ne comprend que 615 chambres en résidences traditionnelles, la majeure partie du parc étant constituée de logements conventionnés loués à des sociétés HLM. Mais comme le précise le rapport Anciaux, les prix de loyers de sortie des résidences HLM sont élevés, alors que le taux de boursiers échelon 5 est important. Selon le CROUS de Créteil, l’objectif de construction serait de 3 721 logements.

À Bobigny, l’engagement des partenaires pour la création de 1 000 logements étudiants

À l’heure actuelle, il n’existe à Bobigny aucun logement étudiant tan-dis que la ville accueille plus de 8 000 étudiants sur un des sites de l’Université Paris 13 et alors qu’émerge un important pôle de for-mation. C’est pourquoi, le 10 octobre 2008, une convention pour la création de 1 000 logements étudiants a été signée entre le Ministère de l’enseignement supérieur, la ville de Bobigny, l’Université Paris 13 et le CROUS. Un comité de liaison est mis en place afin de suivre l’exécution du projet et sera composé du Préfet, du Recteur, de la Ville, du CROUS et de l’Université.


Dans le cadre du projet de renouvellement urbain du Grand Quadrilatère, et sur le quartier dit de la « Vache à l’aise », 1 000 logements étudiants seront ainsi construits, avec le concours de la Ville et de ses partenaires : - la réhabilitation de la Tour de l’Illustration en résidence internatio-nale (environ 70 lits),- la construction d’une résidence neuve d’environ 300 lits sur le cam-pus de l’Université,- la construction d’une résidence neuve sur le site dit de la « Vache à l’aise » (maîtrise d’ouvrage SEMIDEP – BAPH et gestion CROUS de Créteil) : 280 lits,- la création sur le site dit du « Pont de Pierre » d’une résidence de 190 studettes (OGIF),- la transformation de la Tour de l’Etoile (128 logements classiques transformés en 196 chambres).La majorité de ces logements seront conventionnés et gérés par le CROUS. Les programmes de logements étudiants doivent répondre à la demande de courts et de longs séjours. Ces logements per-mettront d’accueillir les nouveaux étudiants du pôle universitaire de l’Illustration, notamment ceux du Campus des métiers et de l’en-treprise. Ce campus, dédié à l’enseignement professionnel ouvrira ses portes en septembre 2009. Près de 3 000 apprentis, salariés, artisans et chefs d’entreprise y sont attendus pour des formations continues ou en alternance, dans 17 domaines.

La convention définit par ailleurs les contributions apportées par cha-que partenaire :- l’Etat apporte son soutien financier au CROUS et les aides au loge-ment social, en plus d’une mise à disposition du terrain,- la Ville met à disposition des terrains et apporte un soutien technique,- l’Université affecte les terrains nécessaires au CROUS et le PC sera déposé après accord des deux partenaires,- le CROUS pilote et finance la rénovation de la tour de l’Illustration et la construction d’un bâtiment neuf sur le campus. Il en assurera l’exploitation complète, ainsi que celle des bâtiments dont la réali-sation sera confiée à des sociétés HLM. Les modalités d’attribution des chambres, quant à elles, feront l’objet d’une concertation entre les différents partenaires (un contingent CROUS, un contingent Université et un contingent Ville).

La convention comprend également un volet animation important. En effet, dans l’optique de favoriser les liens entre les étudiants, l’Université et la Ville de Bobigny, en particulier le quartier du Grand Quadrilatère et ses habitants, le CROUS s’engage à mettre en place des animations. Un comité de pilotage est mis en place afin de coor-

donner les actions avec les services de la ville. La création d’une plate-forme d’accueil est envisagée. Elle réunit l’ensemble des ser-vices administratifs nécessaires à la vie étudiante et accueille les permanences sociales.

Pour la Ville de Bobigny, préfecture du département de Seine-Saint-Denis, il s’agit notamment de renverser l’image véhiculée habituel-lement sur le département et sur ses jeunes de Seine-Saint-Denis en accompagnant le développement de l’Université Paris 13 dans le cadre du PRU du Grand Quadrilatère. Le projet doit ainsi s’inscrire « de manière harmonieuse et cohérente dans le programme de réno-vation urbaine initié par la Ville de Bobigny dans ce quartier, ainsi qu’avec le programme d’extension et de rénovation de l’Université Paris 13 sur le site de l’Illustration ».

Création de 500 logements par un organisme de logement social - Quel montage financier ?

Un opérateur devrait produire 500 logements étudiants dont près de 300 en construction neuve sur la ZAC de la Vache à l’aise et 200 en restructuration de la tour de l’Etoile dans le cadre du PRU.

Les objectifs qui sous-tendent ce projet sont de promouvoir la mixité du logement social à travers ce type de produit. Pour la ville, il s’agit d’accueillir les jeunes quels qu’ils soient et que les logements spécifi-ques soient un tremplin vers le logement privé ou l’accession. Un tiers de la production de logements pourrait être des logements apprentis. Au cœur du quartier de l’Etoile, ZUS actuellement en projet ANRU, la restructuration de la tour en résidence étudiante pourrait présenter un risque en termes d’insertion des étudiants dans le quartier. Mais le projet s’inscrit dans une requalification globale du quartier avec un projet de diversification de l’habitat et sera accompagné d’un pôle administratif (RATP, La Poste…).

Pour le bailleur social, « on fait du logement étudiant car on s’est spécialisé dans la réponse aux communes, faire ce que les autres ne savent pas faire ». De plus le logement étudiant permet de se déve-lopper sans porter les risques liés à la gestion (c’est le gestionnaire qui porte le risque de vacance et/ou d’impayés), avec la philosophie du logement social c’est-à-dire pas au détriment du locataire et en respectant les normes de confort (studette de 18 m² minimum) tout en prêtant une attention particulière aux charges locatives (trouver une solution économe en énergie).

De l’avis de l’opérateur social et du CROUS, une unité de gestion est jugée viable à partir de 100 logements. L’opérateur est maître


d’ouvrage et propriétaire et le CROUS est gestionnaire. Pour l’opé-rateur, la volonté de construire des logements étudiants à Bobigny résulte d’une volonté de décentralisation vers les communes de la première couronne. Pour les étudiants, la construction de résiden-ces étudiantes en banlieue, sur un foncier moins cher, permettra de proposer des loyers moins élevés. Deux autres critères président au choix de la localisation : la proximité de l’Université et la proximité des transports en commun.

Dans l’académie de Créteil et à Bobigny, le CROUS veut expéri-menter la diversification des typologies et pouvoir proposer ainsi des logements aux isolés, aux couples voire aux couples avec enfants. Il s’agit notamment d’être en mesure d’accueillir des étudiants cher-cheurs. Les logements construits iront du T1 au T3.

Faisabilité financière

En termes de coût de construction, les résidences étudiantes sont un peu plus chères car à surface égale, elles comptent plus d’équi-pements type salle de bain ou cuisine. Mais c’est surtout en termes de loyer que les résidences étudiantes sont moins « rentables » pour les opérateurs sociaux. Les recettes loyers qui dépendent de la sur-face quittancée sont moins élevées car les résidences étudiantes comptent de nombreux espaces communs. Dans un immeuble clas-sique de logements sociaux, 80% de la SHON est quittancée contre seulement 65% dans une résidence étudiante.

Le montage financier

L’Etat ne prévoit aucune subvention spécifique au logement étu-diant, ce qui signifie 0% de subvention pour le PLS, 3% pour le PLUS en IDF (2,5% en Province), et 10% en acquisition amélioration, en contrepartie de l’application du plafond de loyer. Une dérogation de l’Etat dans le 93 permet en effet de financer le logement étudiant en PLUS. La production sera à 70% en PLUS et 30% en PLS.

La Région finance 4 600 € par place (ou 20% du prix de revient) pour le PLS et 6 100 € (ou 20% du prix de revient) pour le PLUS. En contrepartie, la Région applique des plafonds de loyers spécifiques, des plafonds de charge et des plafonds de redevance finale (419 € pour un studio de 18 m²), plafonds inférieurs au PLS mais supérieurs au PLUS.

Le Conseil général n’a pas encore pris d’orientations concernant des aides pour le logement des jeunes, mais pourrait s’aligner sur la Région.

Le 1% ne finance pas le logement étudiant alors même qu’il repré-sente habituellement un partenaire indispensable pour l’équilibre des opérations de logements sociaux.

Les communes sont pour la plupart favorables au développement du logement étudiant car cela représente du logement social qui n’en est pas vraiment.

Le coût réel de l’opération est ainsi financé par les subventions et les emprunts (à taux réduit) que les loyers doivent permettre de rem-bourser. Les loyers sont calculés de manière à ce qu’ils permettent ce remboursement, mais la plupart des opérateurs appliquent direc-tement la redevance plafond dont le montant est supérieur aux loyer + charges plafonds. Le delta va être facturé au locataire sous forme de complément de loyer censé correspondre à des services type distribution internet ou mise à disposition du mobilier. Pour un studio de 18 m², un étudiant devra ainsi débourser la redevance (419 €) moins les APL (260 € maximum) soit 160 €, ce qui reste un montant élevé pour des étudiants boursiers.

Montée telle quelle, l’opération de logements étudiants est donc dif-ficilement équilibrée. La production de logements apprentis en FJT avec le PLAI (16,5% de subvention Etat), est en revanche plus « ren-table » et constitue un suréquilibre qui peut permettre d’absorber le déséquilibre d’une résidence étudiante. Cependant, la construction de logements pour jeunes travailleurs doit pouvoir correspondre à un besoin (réalisation d’un campus des métiers sur Bobigny). Sur le site de la Vache à l’Aise, un tiers de la production sera du FJT, en accord avec la ville qui identifiait un besoin avec l’arrivée du Campus des métiers et avec le CROUS et l’Université Paris 13. Les logements apprentis pourraient être gérés par le CROUS.

Gestion

La redevance est perçue par le CROUS. Il se rétribue, il paie ses frais de fonctionnement (nettoyage, gardiennage, services…), il reverse une partie sous forme de loyer au propriétaire qui corres-pond généralement à 85 à 90% du montant des loyers. Ce qui doit permettre au bailleur de rembourser ses emprunts.

3. Autres expériences

L’Université de Perpignan Via Domitia : à l’initiative du Conseil géné-ral (153 000 €), et en partenariat avec le CROUS, une nouvelle rési-dence universitaire, « le Canigou », va être construite. Composée de cinq bâtiments d’une trentaine de studios chacun, cette résidence


mettra bientôt 153 logements à disposition des étudiants, dont 8 pour les personnes handicapées. Un bâtiment international, réservé pour les courts séjours, d’une semaine à quelques mois, sera mis à disposition des enseignants chercheurs, des post doctorants… Afin de garantir des loyers modérés, les deux partenaires financiers que sont le Conseil général et le CROUS ont obtenu une aide financière conséquente de la part du Conseil régional.

À Toulouse, Lik’Home est une association loi 1901 qui organise l’hé-bergement d’étudiants étrangers avant leur arrivée, en familles d’ac-cueil ou en colocation. L’association travaille en lien avec le CROUS, le Pôle universitaire européen, les établissements d’enseignement supérieur, les services culturels de l’ambassade de France à l’étran-ger… Pour les périodes courtes (moins de 3 mois) Lik’Home garantit le paiement du séjour avant l’arrivée de l’étudiant.

Tarifs court séjour (7 à 90 jours)7 à 29 jours * (Chambre + petit-déjeuner) :15,00 € + 6 €/repas30 à 90 jours * (Chambre + accès cuisine) : 310 €/mois * (Chambre + petit-déjeuner + 3 repas/semaine) : 450 €/mois * (Chambre + petit-déjeuner + 5 repas/semaine) : 500 €/mois

Tarifs long séjour (91 à 365 jours) * (Chambre + accès cuisine) : 290 €/mois * (Chambre + petit-déjeuner + 3 repas/semaine) : 450 €/mois * (Chambre + petit-déjeuner + 5 repas/semaine) : 500 €/mois

Le Grand Toulouse invite seniors et étudiants à vivre ensemble28

Devant le manque de logements accessibles aux étudiants, le Grand Toulouse soutient des solutions alternatives. En 2007, la communauté d'agglomération a signé une convention triennale avec "Cohabit'âge". Cette association propose un moyen original de se loger à peu de frais : le logement intergénérationnel.

Le Grand Toulouse regroupe vingt-cinq communes et compte 661 000 habitants. Il accueille en outre 114 000 étudiants, soit 86% des effec-tifs de la région Midi-Pyrénées. "Avant 2005, il existait une pression importante sur le marché du logement étudiant à Toulouse", explique le directeur de l'habitat du Grand Toulouse. Dans un contexte de

marché locatif tendu, de nombreux étudiants éprouvent, en effet, des difficultés à s'installer."Dès 2003, un groupe de travail a été constitué pour améliorer l'ac-cueil des étudiants et faciliter leur accès au logement". Il a réuni le, la Direction régionale de l'équipement, la Région Midi-Pyrénées, le département de la Haute-Garonne et la communauté d'aggloméra-tion du Grand Toulouse. "Parmi les solutions alternatives au loge-ment du Crous, la colocation dans le parc HLM et le recours à des associations ont été privilégiés."

Cohabitation senior/étudiant

Le Grand Toulouse a choisi de soutenir deux associations : Lik’home qui organise l'accueil d'étudiants étrangers dans des familles toulou-saines et Cohabit'âge. Ces associations proposent de développer le logement intergénérationnel. Autrement dit, elles invitent les person-nes âgées isolées à accueillir chez elles un étudiant. "Les élus ont été séduits par la démarche. D'un côté, elle offre une solution aux étudiants ne souhaitant pas vivre seuls ou n'ayant pas de moyens. De l'autre, elle peut aider des personnes âgées à rompre leur iso-lement", précise la direction de l'habitat. Créée en 2007, l'associa-tion met en relation ses adhérents seniors et étudiants. Les frais d'adhésion annuels s'élèvent respectivement à 30 et 20 euros. Les premiers doivent s'acquitter de frais de dossiers fixes d'un montant de 130 euros. Cohabit'âge propose deux formules. Tout d'abord, en échange d'une présence régulière, l'étudiant dispose gratuitement d'une chambre. Autre formule : l'étudiant participe aux charges et dispose d'une plus grande liberté d'horaires. Une fois le binôme constitué, l'étudiant aura payé 350 ou 150 euros de frais de dossiers, en fonction de la formule choisie.

Une convention triennale

Le 15 janvier 2008, le Grand Toulouse et Cohabit'âge ont signé une convention triennale. Trois ans, le temps pour qu'une association se consolide et devienne autonome financièrement. La convention trien-nale oblige l'association à réaliser un prévisionnel sur trois ans du nombre d'étudiants qu'elle envisage de faire accueillir. Une manière pour elle de se projeter dans l'avenir. Un moyen, aussi, d'augmenter de façon pérenne le nombre de logements disponibles et d'étudiants logés. En août 2008, pour la première année de la convention, l'as-sociation a reçu une subvention fixe de 3.500 euros. Pour les années suivantes, la convention prévoit une subvention forfaitaire, à raison de 200 euros par binôme constitué.

28- Elisa Dupont / PCA, mardi 06 janvier 2009 pour les sites Mairie-conseils et Localtis


Élaboration d’une Charte du Logement Etudiant à Montauban

Partenaires : Ville de Montauban, Conseil général, BIJ, CAF, ADIL, FNAIM, Chambre syndicale des propriétaires et des copropriétaires, ODHLM, La Garonnaise d’Habitation, CLLAJObjectifs : créer une bourse aux logements par affichage d’annon-ces au BIJ ou sur le site du CRIJ, un Label Avantages Etudiants qui promet : - tout logement vide ou meublé (chambre, studio, T1 et T2) proposé par un particulier ou une agence immobilière est visité par un mem-bre du groupe labellisation,- les logements sont répartis en trois classes et chaque classe impose un prix de loyer plafond,- possibilité de fractionner le versement du dépôt de garantie sur deux mois minimum (+ si le propriétaire l’accepte),- réduction systématique de 30% minimum sur l’ensemble des hono-raires et frais annexes dans les agences signataires,- dossier de demande d’aide au logement CAF à retirer et déposer au BIJ,- versement direct de l’aide au logement au propriétaire à demander obligatoirement.Gestion : la ville de Montauban délègue par convention la gestion de la Bourse aux logements au BIJ ainsi que l’animation et l’évaluation du dispositif.Contact BIJ : 05.63.66.32.12

Résidence Master Doctorat à Mulhouse

Le CLOUS a ouvert le 1er septembre 2007 à Mulhouse une nou-velle résidence située devant le rond point Maurice et Katia Krafft : la Résidence Master Doctorat.Cette nouvelle résidence constitue une première en France dans la mesure où les admissions seront basées sur critères universitaires et non sociaux. Elle est réservée aux étudiants de Master ou plus et aux chercheurs. Ceux-ci pourront donc se retrouver dans un milieu qui favorisera leurs études ou travaux de recherche.La Résidence Master Doctorat est dotée des dispositifs de sécurité modernes, raccordée au réseau internet de l'UHA, équipée d'un par-king sécurisé, et propose des lieux de vie (salle de sport, salle de travail, salle de détente).Le loyer de 345 € pour un studio équipé de 16 m² donne lieu à des tarifs résiduels très intéressants (144 € pour les boursiers et 187 € pour les non boursiers) grâce aux allocations logement.Contrairement à ce qui se fait pour les autres résidences, les contrats de locations seront adaptés au séjour de l'étudiant ou du chercheur.Pour être candidat, c'est très facile ! Il suffit d'être inscrit pour l'année

2007/2008 dans une formation de niveau master ou plus, ou une école d'ingénieurs, et de prendre contact avec le CLOUS aux adresses suivantes : CLOUS Mulhouse (1, rue Alfred Werner Tel : 03.89.33.64.64 Fax: 03.89.33.64.69)

Pays de la Loire

Depuis 2005, la Région soutient la création de logements neufs, por-tée par les acteurs publics à hauteur de 10 % du coût total du projet. Elle encourage les initiatives publiques ou associatives innovantes visant à développer l’offre de logements locatifs pour les étudiants. Depuis 2007, et conformément aux orientations du SREF, elle ampli-fie son action tant en matière de réhabilitation que de création de logements neufs. Ainsi, une convention avec le CROUS a été signée le 19 mars 2007 visant à réhabiliter 2 343 chambres dans les rési-dences universitaires à Nantes, Angers et Le Mans. Le montant de l’engagement régional s’élève à 21 M€ sur un total de 41 M€. En favorisant ainsi le développement d’un hébergement de qualité pour les étudiants, la Région des Pays de la Loire participe au renforce-ment des pôles d’enseignement supérieur et de la recherche sur son territoire.

À Nantes, une ancienne clinique, acquise par le Conseil général en 2002, a été transformée en résidence étudiante de 102 logements (studios et T1 bis), gérés par le CROUS. Pour un loyer allant de 321 à 391 € (charges comprises), l’étudiant garde à sa charge un montant compris entre 134 € (pour un boursier) et 177 € (pour un non boursier) hors électricité. Le coût total de l’opération s’élève à 12,8 millions d’euros : 2,8 millions de frais d’acquisition en 2002 et 10 millions de travaux. Le Conseil régional participe à hauteur de 2 millions d’euros. La résidence a été inscrite au PLH de la com-munauté urbaine de Nantes. Cela a permis au département de contracter un emprunt PLS de 7 millions auprès du Crédit Foncier, condition nécessaire pour que les étudiants puissent toucher l’APL. Le CROUS reverse 85% des loyers, hors frais du mobilier qu’il a lui-même financé. Cette redevance couvrira les charges d’emprunt sur 30 ans, soit environ 380 000 €/an.

Source : La Gazette des Communes, 24 novembre 2008

Au Mans, l'université, soutenue par Le Mans Habitat propose douze places en colocation dans du parc HLM. 12 places seront mises à disposition des étudiants à la rentrée dans des appartements de 60 à 77 m², où chacune des trois chambres a sa clé. La cuisine est amé-nagée. Tous les logements ont été entièrement rénovés au cours du mois de juillet, des aménagements financés par Le Mans Habitat. « Il s'agit de répondre à une demande spécifique des étudiants


sans faire concurrence au CROUS », précise Fabienne Delcambre, directrice de l'organisme chargé des logements sociaux au Mans. Trois foyers de jeunes travailleurs devraient également proposer des candidatures et participer à l'expérience : Le Flore, l'Arc-en-ciel et Le Relais. Une difficulté cependant : les logements sont loués vides. Pour cette prochaine année scolaire, il ne s'agit que d'une expérience. « Nous avons la capacité de répondre, si ça marchait, et nous pourrions mettre plus de logements à disposition », affirme le maire du Mans, Jean-Claude Boulard. Pour le président de Le Mans Habitat, le moment est idéal alors que le quartier des Sablons est désormais sur la ligne du tram et l'accès au centre-ville direct. Pour le reste, des appartements de type 4 étaient disponibles dans le sec-teur, ce qui a encouragé le choix de ce quartier populaire. À travers cette initiative, la Ville et l'université espèrent attirer les parisiens et, plus globalement, les étudiants extérieurs au département. Avec un argument de poids : le prix. Le loyer oscille entre 100 et 150 € par personne, sans compter l'aide au logement.

Source : Ouest France, 31 juillet 2008

Communauté d’Agglomération de La Rochelle : demande de transfert de la compétence logement étudiant

À la Rochelle, le parc immobilier du CROUS compte 308 chambres de 130 à 230 € par mois et 403 studios d'un loyer mensuel d'envi-ron 250 €. Les étudiants peuvent également se tourner vers l'AR-PAE (Association rochelaise pour l'accueil des étudiants). Née de la volonté commune de la Ville de la Rochelle, de son OPHLM et de l’Université d’accueillir les étudiants, l’ARPAE met à disposition des étudiants des appartements à loyers HLM. L'association propose plus de 640 logements, de la chambre au T2, pour des prix qui vont de 180 et 500 € mensuels. L'offre publique de logements sociaux (CROUS et ARPAE) est donc actuellement de 1 204 logements pour 10 000 étudiants (dont 2 600 boursiers). Afin de pallier le manque criant de logements à bas prix, la Communauté d'agglomération de La Rochelle a demandé au préfet le transfert de la compétence « logement étudiant ».Contact :CLOUS : 05.46.28.21.30. ARPAE : 05.46.45.95.00.

Directeur de la publication :Nathan STARKMAN

Coordination :Stéphanie DEMEYERE

Rédaction :Juliette BARONNET (FORS - Recherche sociale)

Didier VANONI (FORS - Recherche sociale)

Cartographie :Didier POIDEVIN

Mise en page :Jean-François BREITENBACH

Photographies :Danièle LEBLOND

Reprographie :L’Artésienne

Janvier 2010

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