Le paradoxe : bien que le droit à lhabitat est constitutionnellement garanti, la Belgique ne connait pas de régulation des loyers privés en vue de laccessibilité;

•Le paradoxe : bien que le droit à l’habitat est constitutionnellement garanti, la Belgique ne connait pas de régulation des loyers privés en vue de l’accessibilité;

•L’accessibilité des loyers est un aspect élémentaire du droit à l’habitat;

•La définition du droit à l’habitat en Flandre;•La définition à l’article 31 de la Charte Sociale révisée

mais pas encore ratifiée;•Quelles leçons à tirer des expériences à l’étranger et des

loyers ‘objectifs’.

L’ accessibilité des loyers sur le marché locatif privé en Flandre : un problème majeur;

Le lien entre le statut d’habitant en Flandre et le montant du revenu;La quote-part du loyer dans le revenu;Comment mesurer l’accessibilité ?La méthode du “budget minimal” ou minimum indispensable pour vivre après paiement des charges locatives (Winters & Heylen).

Marché locatif et Marché locatif et accessibilité en Flandreaccessibilité en Flandre

Le lien entre le statut d’habitant en Flandre et le montant du revenu

Statut d’occupation en Flandre, 1er quintile des revenus, et population totale, 2005 en %1er quintile 1 (1) Total (2) Différence entre le 1er

quintile et le total

Propriétaire occupant 63,1 74,4 11,3

Ayant charge d’emprunt hypothécaire

14,9 34,1 - 19,2

Sans charge d’emprunt hypothécaire

48,2 40,0 8,2

Locataire 34,5 24,1 10,4

Locataire “privé” 20,1 18,5 1,6

Locataire ”social” 14,4 5,6 8,8

1 Si on divise la population en 5 groupes par rapport aux revenus, le 1er quintile correspondà la tranche des plus bas revenus


La quote-part du loyer dans le revenu > 30% : statut d’occupation et âge


Accessibilité en fonction des caractéristiques socio économiques des ménages et statut d’occupation

Nombres absolus de ménages avec quote-part du loyer > 30%

Propriétairespayants

Loyerprivé

Loyer social

1er quintile 30 549 82 866 6 905

2ème quintile 27 424 57 654 1 172

Total 57 973 140 520 8 077


Le budget minimal après paiement du loyer, indispensable pour mener une vie décente en Flandre

Pourcentage et nombre de ménages ayant un revenu situé sous le seuil du revenu décent, en fonction du statut d’occupation, Flandre, 2005, Winters & Heylen, 2010

% Extrapolation

Total 13,2 330.222

Propriétaires 7,8 145.178

Propriétaires avec hypothèque 9,4 79.954

Propriétaires sans hypothèque 6,5 65.224

Locataires 30,0 180.871

Locataires privés 27,4 126.810

Locataires sociaux 38,6 54.061


• Le lien entre la qualité du logement et l’accessibilité des loyers : comment réaliser les objectifs ?

• Dans le cadre politique stratégique ‘Flandre en action’ et le ‘Pact 2020’, le gouvernement flamand s’est engagé à une augmentation substantielle de la qualité des logements

• La Région flamande veut réduire de moitié la part des logements de mauvaise qualité d’ici 2020

• Presque 25 % de la population en Flandre déclare habiter un logement où il manque au moins 2 critères en termes de qualité structurelle et/ou confort élémentaire, ou d’espace minimal


L’engagement d’amélioration des logements et l’état actuel du parc de logements où il manque au moins 2 critères relatifs à la qualité structurelle et/ou confort élémentaire, ou d’espace minimal (nombre de chambres à coucher) en pourcentage de population

2004 2005 2006 2007 … 2020

Population totale 18,8 22,5 22,9 24,8 ? 11,5

1er quintile 29,3 38,1 37,2 40,0 ? ?


• Selon l’observatoire des loyers bruxellois 2008 :

Toutes catégories confondues, le loyer moyen s'élève à 553 €

Si ces montants semblent raisonnables, il n'en reste pas moins que la part du loyer dans les revenus des ménages reste fort lourde lorsque ceux-ci ne disposent que de rentrées mensuelles égales ou inférieures à 1 500 €.

Marché locatif et Marché locatif et accessibilité à Bruxellesaccessibilité à Bruxelles

• Le loyer mensuel moyen bruxellois est de 553 € :

25% des locataires ont un loyer inférieur à 400 €;25% des locataires ont un loyer compris entre 400€ et 500 €;25% des locataires ont un loyer compris entre 500 € et 630 €;25% des locataires ont un loyer supérieur à 630 €;

Que penser de l’accessibilité pour les locataires aux bas revenus ?


Observatoire des loyers – Région Bruxelles – 2008Classes de revenus Loyer mensuel (en €) Part du loyer dans le budget

Loyer moyen Loyer mensuel Ecart-type< 500 € 395 227 > 79500 – 1000 438 144 44-881000 – 1500 € 494 145 33-491500 – 2000 € 558 166 28-372000 – 2500 € 594 211 24-302500 – 3000 680 262 23-273000 – 3500 790 350 23-26> 3500 € 999 506 <29


•Le rapport de l’Observatoire des loyers bruxellois de 2008 démontre bien la segmentation des loyers.

•En Flandre : les problèmes d’accès au logement, de loyers abordables et de qualité concernent les segments inférieurs entrelacés.

•Mais il y a également de grands problèmes du côté de l’offre

Marché locatif et Marché locatif et accessibilité en Flandre accessibilité en Flandre et à Bruxelleset à Bruxelles

• Diminution de l’offre du parc locatif privé;

• Problème de taux de rentabilité directe;

• Problème des arriérés de loyers;

• Capacité de gérance faible (petits bailleurs, biens vétustes);

• Complexité accrue (législation, administration, procédures administratives).

Les problèmes de l’offre Les problèmes de l’offre (et des bailleurs)(et des bailleurs)

• Une analyse comparative de différents systèmes de loyers ‘objectifs’ ;

• Pour bien comprendre les styles bien différents des loyers objectifs, il faut connaître les contextes différents et les comparer avec notre propre contexte.

Les questions à poserLes questions à poser

Les questions de contexte : La structure du marché immobilier, l’ampleur et la

fonction du marché locatif privé

La politique de logement et notamment la politique concernant le marché locatif privé, social et semi-social

La typologie des bailleurs et des locataires

La typologie des logements


Champs d’application matérielle :

A quels logements appliquer un encadrement des loyers ? En fonction du montant des loyers ? Faut-il exclure les nouveaux logements ? Tous les logements ou seulement une partie du parc locatif (locataires

avec allocation-loyer, bailleurs ou locations conventionnées) ? Quelle est la marge de liberté contractuelle ? Qui peut invoquer un loyer objectif (locataire, bailleur, autorité

publique (en vue d’octroyer une allocation-loyer) ? Droit impératif ou droit public (intérêt général) ?


Champs d’application temporelle Quand faut-il appliquer le loyer objectif (au début du bail, en cas de révision

au cours du bail) ? NB : La question est liée à la sécurité d’habitation

Quel type d’objectivation des loyers mettre en oeuvre ?

Méthode de comparaison (valeur du marché) : l’Allemagne, l’Angleterre ? Méthode de capitalisation (en vue de la rentabilité) : Luxembourg ?

Méthode analythique (lien raisonnable entre prix, qualité et confort) : Pays-Bas ?


Quels sont les buts poursuivis ? (Raisons historiques de la naissance d’un loyer objectif)

Rentabilité, favorable à des investissements, des améliorations (travaux), favoriser la réhabilitation ou défavoriser les dégradations;

Objectifs sociaux : maîtriser ou modérer les hausses de loyers, protection des locataires;

Raison budgétaire liée à l’octroi d’une allocation-loyer;

Mécanisme correcteur lié à la fonction du marché et à la liberté contractuelle de déterminer le loyer de base;

Mécanisme correcteur lié à l’enrichissement des bailleurs qui reçoivent des mesures de soutien financier donné par l’Etat ou une autorité publique;


Quel encadrement institutionel Commissions paritaires avec possibilité du recours à un juge, Rent-

officer (Angleterre), Mietspiegel (avec collaboration entre organisations des bailleurs et locataires)

Encadrement scientifique : échantillions scientifiques

La compétence de l’autorité publique: le gouvernement décide chaque année la valeur des ‘points de valorisation’(la valeur en €)

Enregistrement des baux et un observatoire des loyers


Encadrement budgétaire Conséquences budgétaires de l’encadrement institutionel;

Conséquences budgétaires des allocations-loyer;

Conséquences budgétaires des autres instruments de soutien aux bailleurs (fiscalité, primes, etc.).


Pays Système d'aides aux locatairesProportion de

locataires privés recevant des aides

Charges moyennes sur revenus nets de loyers

(après aides)

Portugal Dégrèvement d'impôt sur loyer non applicable 10 (anciens), 30 (nouveaux)

Irlande Dégrèvement d'impôt sur loyer non applicable 16

Grèce Dégrèvement d'impôt sur loyer non applicable non applicable

Espagne Dégrèvement d'impôt sur loyer non applicable 18

France Allocation logement 20 17

Danemark Allocation logement 19 20

Pays-Bas Allocation logement 13 20

Allemagne Allocation logement 10 21

Royaume-Uni Allocation logement 25 22

Suède Allocation logement 9 27

Luxembourg Allocation logement non applicable 29

Flandre 2005

Allocation locatif 2,13 29,5 (sans aide)

Tableau comparatif des Tableau comparatif des systèmes systèmes d’aide aux locatairesd’aide aux locataires

Source Hedman 1993

•Politique du logement et proportion du budget du PNB(fin du 20ème siecle)

Pays-Bas, Suède et Royaume-Uni : Ils se caractérisent par une forte intervention de l'État. Ces pays

possèdent les plus amples secteurs de loyers sociaux de l'Union européenne et leurs gouvernements dépensent plus de 3% du PNB en politique du logement.

Autriche, Danemark, France et Allemagne : Moins de modifications du marché et maintien d'importants

secteurs de loyers privés. Les dépenses publiques en politique du logement se situent typiquement dans une fourchette de 1-2% du PNB.

Les politiques de Les politiques de logement dans le PNB : logement dans le PNB :

comparaisoncomparaison

Irlande, Italie, Belgique, Finlande et Luxembourg :

C'est un groupe disparate, mais qui possède, pour la plupart des pays, d'importants secteurs de propriétaires occupants et des secteurs de loyers sociaux relativement faibles. Les dépenses publiques en matière de logement sont généralement limitées à environ 1% du PNB. Belgique : 0,24%

Portugal, Espagne et Grèce :

Les secteurs de propriétaires occupants sont particulièrement importants, les secteurs de logements sociaux minimaux et (jusqu’à récemment) des secteurs privés de loyers de basse qualité en régression. Les dépenses des gouvernements en politique du logement représentent moins d’1% du PNB.

Les politiques de Les politiques de logement dans le PNB : logement dans le PNB :

comparaisoncomparaison

• Diminution du secteur locatif privé (11%);• Important secteur locatif social : les subventions d’objet ont été

abrogées;

• Approche équivalente en subventions et régulations pour le secteur locatif social et privé (en majorité);

• Beaucoup de bailleurs institutionels (Caisses des pensions, assurances);• Grande uniformité des logements, donc plus facile à gérer ;• Nouveau gouvernement de droite : diminution des allocations-loyer ;• Détermination de la valeur locative par points (système analytique);• Le Parlement décide chaque année de la valeur des points en €;• Confort et attractivité du quartier : grand poids

Pays-Bas : Pays-Bas : Loi « Huurprijzenwet Loi « Huurprijzenwet

woonruimte »woonruimte »

• Libéralisation des loyers élevés = 5% du parc au-dessus de 647,53€ par mois (chiffres de 2010) et bail conclu après 1/1/1994 ou logement réalisé à partir du 1/7/1989;

• Loyer libéralisé = seuil pour allocation-loyer : pas de révision possible au début du bail, mais révision possible en cours pour le futur si la valeur locative est inférieure à 647,53 €;

• Principe du consentement libre mais bailleur et locataire peuvent demander une révision du loyer de base dans les six mois après le début du bail;



• Exemple de calcul des points pour logements locatifs : voir word- document

• Pour logements indépendants et chambres : - Possibilité de diminution des loyers en fonction des critères manquants ( trois catégories A,B,C): 20,30

ou 40% du loyer maximal , également possible en coursde bail jusqu’à ce que le bailleur ait fait des travaux;

• Une demande pour une allocation-loyer entraîne automatiquement un recours à la commission locative;

- Commission locative : procédure administrative simple et bon marché- Composition paritaire : magistrat et représentants des organisations des bailleurs

et locataires;- Si les parties ne font pas appel contre la décision de la commission chez le juge du canton dans le délai

de 8 semaines : la décision vaut pour accord des parties avec révision du loyer.



• Grand secteur locatif;

• Haute qualité;

• Pas de distinction claire entre secteur locatif privé et social;

• Distinction diffuse entre bailleurs particuliers, professionnels et sociaux;

• Subventions d’objet pour bailleurs privés qui louent à des locataires correspondant aux conditions de location sociale;

• Donc insertion partielle du marché locatif dans la politique de logement social;

Allemagne: Allemagne: Loi « Loi «

MietrechtsreformgesetzMietrechtsreformgesetz » »

• Régime attractif de déductions fiscales pour les bailleurs = stimulant fort pour investissements dans la location résidentielle;

• Législation et changements reflètent la tension entre liberté contractuelle et protection des locataires, donc l’aspect social;

• Loi “Mietrechtsreformgesetz” : loi portant sur la réforme du droit locatif du 19 juillet 2001, entrée en vigueur le 1er septembre 2001;



• Mietrechtsreformgesetz :

Liberté contractuelle pour le loyer de base; A défaut d’accord du locataire sur la révision, seul le bailleur peut

demander une révision à la hausse du loyer au niveau du “ortsübliche Vergleichsmiete” = loyer local habituel de référence pour détermination du loyer maximal

Loyer local habituel de réference: 2/3 des loyers pour des baux conclus les dernières 4 années pour les logements comparables en termes de type, de taille, de confort,de qualité et de localisation

Seulement si le loyer est resté constant et invariable depuis 15 mois et à condition que la révision date d’au moins une année



Les critères ont un même poids, mais cela a été critiqué par la doctrine de droit et la jurisprudence qui accordent un poids plus important à la taille et le confort ;

Pas de critères de dégradation, mais le locataire peut exiger une réduction du loyer et un dédommagement en cas de manques;

Pas de possibilité pour le locataire privé de demander une révision vers le bas ou de faire baisser le loyer;

Mais il y a une protection juridique du locataire contre des loyers usuraires ;



Le bailleur doit demander par écrit la révision du loyer vers le haut en mentionnant le montant exact;

Le bailleur doit motiver sa demande en termes de droit pour aboutir autant que possible à des accords extra-judiciaires;

Plusieurs possibilités légales pour fournir la preuve : - Mietspiegel- Banque de données (loyers)- Avis d’un expert- Comparaison avec aux moins trois logements semblables qui

doivent être identifiables et vérifiables - …



• Le Mietspiegel (baromètre des loyers)

C’est l’aspect le plus important;

Il s’agit d’une grille des loyers comparables par commune et par type de logements;

Le tableau des loyers de référence ou des fourchettes de loyers est déterminé par la commune ou par les réprésentants des organisations de bailleurs et de locataires;

Il peut être élaboré pour une commune, plusieurs communes, ou plusieurs quartiers dans une ville ;

Il s’applique dans 87 % des grandes villes (plus de 100.000 habitants);



Les données du Mietspiegel sont publiques : transparence du marché et outil pour aboutir à des accords extra-judiciaires;

Depuis le 1er septembre 2001, le Mietspiegel “qualifié “ intègre des méthodes statistiques scientifiquement reconnues. Il doit être appliqué partout où ces statistiques existent;

Le Mietspiegel, basé sur les loyers des baux en cours conclus les 4 dernières années, a un effet de régulation et de modération des hausses des loyers.



• Le ‘Kappungsgrenze’

La hausse des loyers est limitée par ( limite d’ exhaussement possible) Le taux maximal d’augmentation pour une période de trois ans est

de 20% Pas applicable si : - travaux de rénovation, - hausse des coûts compris dans le loyer, - majoration du loyer de base via un montant forfaitaire convenue

par bail entre les parties (Staffelmiete) - Adaption à l’index fixée par bail (Indexmiete)



• Le locataire doit exprimer son accord avec la demande de révision à la hausse du loyer (l’accord peut être implicite);

• Le locataire peut donner un préavis de deux mois dans les deux mois qui suivent la demande de révision;

• Protection du locataire contre le loyer usuraire (Mietwucher) : - peine pénale allant jusqu’à 50.000€;- sanction de nullité partielle, également applicable aux loyers de

base.



• Relance de l’offre par les Conservateurs par voie de dérégulation et de moindre protection des locataires;

• Nouvelle diminution de l’offre dans le milieu des années ’90;

• Le Labour veut encourager les bailleurs professionnels (mais n’y réussisse pas vraiment);

• Récemment : possibilité d’emprunts pour bailleurs (buy tot let) qui recourent à des agences immobilières.

Angleterre et Pays de Angleterre et Pays de Galles : Galles :

Loi « Loi « Rent Act (1977)Rent Act (1977) » »

• Controle des loyers pour locataires habitant le logement qu’ils louent.

• Le “Rentofficer”: fonctionnaire désigné par la Reine (gouvernement) avec un statut indépendant, qui connaît bien les marchés locatifs et a autorité de déterminer le loyer raisonnable (fair price) d’un logement locatif privé.

• Le bailleur ou le locataire peut demander au “Rentofficer” de déterminer le loyer raisonnable. Le gouvernement aussi lorsqu’il subventionne le loyer (allocation-loyer) .



• Le Rentofficer peut entendre les parties, visiter des lieux, …

• Une fois déterminé, le loyer raisonnable est enregistré par le rentofficer et, dès lors, d’application;

• Il reste d’application pour le logement jusqu’à ce que de nouveaux éléments justifient une modification;

• Un nouvelle demande pour déterminer le loyer ne peut être introduite qu’après deux ans, sauf si le locataire et le bailleur le demandent ensemble ou en cas d’améliorations;



• Si le loyer de base convenu dans le contrat est inférieur au loyer raisonnable, il reste valable;

• Pour déterminer un loyer raisonnable, le Rentofficer doit s’appuyer sur les critères suivants du logement :

- L’âge, le type, la localisation et l’état de maintien de l’habitation;- Si le logement est meublé : quantité, qualité et état des meubles;- Les clés éventuellement payées en cas de conclusion ou de

renouvellement du bail.



• Jusqu’en 1988, le Rentofficer ne peut pas tenir compte du manque d’offre sur le marché locatif (réforme du Housing Act);

• Le Rentofficer a une grande marge d’appréciation comme spécialiste et expert;

• Dans les faits, le Rentofficer applique la méthode de comparaison avec les loyers enregistrés, ou la méthode de calcul du retour sur investissement : profit raisonnable pour le bailleur compte tenu de son investissement dans ce logement.



• Le Rent Act allait à l’encontre des mécanismes de marché;

• 1988 : libéralisation partielle des loyers : le Housing Act remplace le Rent Act de 1977;

• Désormais : Liberté contractuelle pour les baux conclus après le 15 janvier 1989; Le Rentofficer est remplacé par les ‘Rent assessment committees’ ; La notion ‘fair rent’ est remplacée par la notion plus conforme au

marché de ‘loyer raisonnable’ : le loyer raisonnable est le loyer demandé par un bailleur raisonnable qui est au courant des conditions du marché et qui veut louer à un prix qui lui donne un rendement raisonnable pour son investissement;

Méthode de comparaison avec des locations comparables dans le quartier;

Angleterre et Pays de Angleterre et Pays de Galles : Galles : Loi « Loi « Housing Act (1988)Housing Act (1988) » »

• Réforme de la protection du locataire : 3 types de baux : 1. Fixed term tenancy : bail à durée déterminée auquel le bailleur ne peut mettre

fin que pour des motifs légaux et dont les expulsions doivent être décidées par le tribunal;

2. Assured periodic tenancy : bail à durée déterminée avec reconduction automatique, auquel le bailleur ne peut mettre fin que pour des motifs légaux et dont les expulsions doivent être décidées par le tribunal juge;

Le bailleur peut réviser le montant au moment du renouvellement du bail si le loyer n’a pas été conclu par bail. Si le locataire n’est pas d’accord il peut introduire une demande de fixation du loyer raisonnable par le comité de fixation des loyers (Rent assessment committees)

3. Assured shorthold tenancy : bail à durée courte (minimum six mois): bail de type réputé standard pour les baux de résidence principale pour les baux conclus après le 28 février 1997

En cas de loyer excessif, le locataire peut demander une réduction du loyer au comité de détermination des loyers


•Le Housing Act :

introduit un lien plutôt pervers entre sécurité d’habitation et objectivation du loyer;

résulte d’une mauvaise politique au départ : un système de loyers objectifs qui n’a pas assez de soutien public et qui va radicalement à l’encontre des intérêts des bailleurs;


Légende du tableau Révision possible du loyer contractuel de base pour nouvelles

conditions – comparaison avec les loyers dans le quartier

Révision possible du loyer contractuel fondé sur les caractéristiques intrinsèques du logement

Lien entre le loyer et la qualité du logement mis en location

Fixation d’un loyer maximal

Instauration d’une commission locative

Valeurs de référence sur base d’un répertoire des loyers ou d’un système de points

Score sur 6 des réglementations ou instruments qui aboutissent à des loyers objectifs

Objectivation des loyers : Objectivation des loyers : Tableau comparatif Tableau comparatif

Location habitat 2008

Belgique oui non non non non non 1

Allemagne oui oui oui oui non oui 5

AngleterreRent Act 1977

oui oui oui oui oui oui 6

AngleterreHousing Act 1988

Oui/non non non Oui/non oui non 2

France oui non Oui/non non oui oui 3,5

Pays-bas oui oui oui oui oui oui 6

Luxembourg non oui oui oui oui non 4

Objectivation des loyers : Objectivation des loyers : Tableau comparatif Tableau comparatif

• “Presqu’un quart des locataires du marché privé (22,3 % ou 103.207 locataires) disposent des revenus les plus bas et paient plus de 30 % de leur revenu pour le loyer et/ou se trouvent mal logés.Ces personnes louent cher et/ou mal parce qu’elles n’ont pas d’autre choix. C’est inadmissible“

Source: Note sur la politique de logement déposée par Freya Vanden Bossche,

ministre flamande du Logement “

L’allocation loyer en L’allocation loyer en Flandre : Flandre :

• Fin 2008 : 9.800 locataires bénéficient d’une allocation-loyer = 2,13% des locataires privés en Flandre (460.000);

• L’élargissement était promis pour 2009, puis 2010 et maintenant fin 2010…

• Elargissement pour 2011? : + 6.995 ?

• Comparer avec les besoins : de 103.207 à 126.810 (méthode du budget minimal).

L’allocation loyer en L’allocation loyer en Flandre : Flandre :

Vu les problèmes d’accessibilité, de qualité et de protection du locataire

Vu les problèmes de rentabilité directe, de garantie de payement, des besoins d’ investissement et de renforcement de l’offre, du côté des bailleurs

La conclusion n’est plus : oui ou non aux loyers objectifs ou raisonnables, mais quel système de loyers objectifs avec quel encadrement ?

Les loyers de référence doivent garantir l’accessibilité ainsi que la rentabilité.

NB : Une étude scientifique est actuellement en cours

Conclusion : Conclusion :

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Le paradoxe : bien que le droit à lhabitat est constitutionnellement garanti, la Belgique ne connait pas de régulation des loyers privés en vue de laccessibilité;