Le Revenu cadastral et - avcb-vsgb.be · PDF fileUne piste pour l’adaptation du revenu ... métré complet du bien ; ... Type (villa, maison, appartement),

Service Public Fédéral FINANCES

Le Revenu cadastral

et

son avenir

Philippe Herman,

Administrateur Mesures & Evaluations


Agenda

L’Administration Mesures & Evaluations

La détermination du revenu cadastral

Une piste pour l’adaptation du revenu

cadastral


Agenda



Une piste pour l’évolution du revenu

cadastral


Organigramme AGDP


Mesures

Docum

enta

tion

Serv

ices

Evaluations

Mesures et Evaluations : Missions



Mesures

Docum

enta

tion

L’identification des biens immeubles, soit la

détermination du numéro de parcelle cadastrale (plan

et patrimoniale) ;

Le plan parcellaire cadastral participe à

l’identification en assemblant les différentes parcelles ;

La base de données des plans de délimitation,

source d’information centralisée en matière de

délimitation des propriétés.


Mesures

Serv

ices

Utilisation des identifiants cadastraux dans les actes et

documents relatifs à la gestion du patrimoine ;

Constitution et gestion du SIG cadastral permettant aux

Régions, Communes et tout autre partenaire, ainsi qu’au

citoyen, de consulter les informations cadastrales ;

Prestations en matière de mesurage et délimitation pour

les propriétés des organismes publics ;

Délimitation des limites communales et nationales



Evaluations

Docum

enta

tion

Chaque immeuble donne lieu à l’établissement d’une fiche

d’expertise comportant la description, l’équipement et le

métré complet du bien ; les biens industriels et exceptionnels

font l’objet d’un « Tableau descriptif » ;

La description normalisée des immeubles bâtis dans un code

de construction renseignant leurs caractéristiques

générales, leur équipement et leur composition ;

La réalisation d’une base de données des points de

référence ;

La détermination de la surface et du classement des

parcelles non bâties.



Evaluations

serv

ices La détermination de valeurs :

Etablissement du revenu cadastral ;

Etablissement de la valeur vénale des biens meubles et

immeubles ;

Etablissement de la valeur de construction des

nouveaux bâtiments pour la TVA ;

Etablissement des valeurs locatives.

L’appui du modèle mathématique vise à établir la valeur

d’un immeuble via l’analyse du prix appliqué dans des

transactions concernant des immeubles similaires.




Points importants :

• Identification parcellaire « patrimoniale »

• Ajout d’une « partition » au numéro parcellaire afin

d’obtenir un identifiant unique également pour les

appartements

• Pas d’identification unique pour les « biens » (prix de

vente mentionnés dans les actes)

• Pas d’identification unique dans la base de données des

contrats de location (objectif non fiscal)



Points importants :

• Construction d’une documentation d’expertise

• Reprend sous une forme numérisée la description

des éléments essentiels des bâtiments (type,

superficie, équipement, etc.)

• Nouvelle application (permet la manipulation

macro-économique et l’échange d’informations)

• Développement de partenariats avec les architectes

(dans le cadre de l’application URBAIN)

• Par parcelle cadastrale patrimoniale


Agenda




cadastral


Le revenu cadastral

Définition

Le revenu moyen normal net annuel à l’époque de

référence

Revenu fixé par l’administration

Revenu normal

Époque de référence = 1975 (absence de péréquation)


Le revenu cadastral

Détermination

Par parcelle cadastrale (importance de l’identifiant

parcellaire)

Pour le bâti, le non-bâti, le matériel & l’outillage

Méthodes (bâtiments)

1. Sur base des valeurs locatives

2. Par comparaison à des revenus cadastraux définitifs

3. En appliquant un taux de capitalisation à la valeur

vénale normale


Le revenu cadastral

1. Méthode sur base des valeurs locatives

Pas de données numériques disponibles en masse

Pas de lien entre l’identifiant parcellaire et les contrats

de locations

Pas de lien entre l’identifiant parcellaire et les

montants repris dans la déclaration des revenus

Sur base d’une enquête (faite à l’occasion d’une

péréquation à l’époque de référence)

Par parcelle cadastrale


Le revenu cadastral

2. Méthode par comparaison

Méthode principale (+ de 95 % du bâti ordinaire)

Sur base de critères communs : Situation

Type (villa, maison, appartement),

Caractéristiques

• nombre de façades, année de construction, etc.

• équipement (chauffage central, salle de bain, etc.)

Superficie utile

• = superficie pondérée en fonction de l’usage possible

• Exemples : • Superficie d’un living : prise à 100%

• Superficie d’une cave : prise à 10 %

• Superficie des chambres : en fonction de l’étage et de la pente du toit

• Superficie du grenier : en fonction de l’aménagement et de l’accès

Sur base de la documentation d’expertise


Le revenu cadastral

3. Méthode par application d’un taux de capitalisation

Uniquement pour des biens spécifiques (biens exceptionnels et

industriels)

Taux de 5.3 % appliqué à la valeur vénale

La valeur vénale est fixée sur base de la valeur d’utilisation (à

laquelle on retire un pourcentage variable en fonction de la

destination du bien)

Valeur d’utilisation = coût d’un bâtiment offrant les mêmes

caractéristiques d’utilisation + coefficient de vétusté


Processus : 1. La détermination des revenus cadastraux et de leurs

redevables est l’aboutissement d’un processus où chaque étape dépend de la bonne exécution de l’étape précédente.

2. On distingue les mutations juridiques (changements de propriétaires) & les mutations physiques (changement aux immeubles).


1. Communication

via URBAIN

2. Download des

données

3. Contrôle et

Recherche

déclaration auprès

du contribuable

4. Documentation

d’expertise

5. Evaluation

Revenu cadastral

6. Mise à jour DB +

Plan cadastral

7. Accord Indicateur

+ Notification

8. Communication

Contributions

. Communication

via URBAIN !

A. Contrôle des

valeurs vénales

Processus d’une mutation physique

9. Versements aux Communes


Quelques mauvaises pratiques :

1. Ne pas communiquer (les changements, les plans, …)

2. Ne pas utiliser URBAIN

3. Ne pas utiliser des données cadastrales à jour

4. Ne pas communiquer les bons plans

5. Ne pas communiquer les dates d’occupation/fins des

travaux

6. Ne pas communiquer régulièrement

7. Ne pas collaborer en matière d’évaluations

8. …


Statistiques d’utilisation de Urbain 1 au 01.01.2012

REGIONS

(Nombre de communes) COMMUNES URBAIN

% D UTILISATEURS

Bruxelles-CAPITALE

19 communes 19 100%

LA FLANDRE 300 97%

308 communes

LA WALLONIE 199 76 %

262 communes


L’impact sur les services du cadastre

Analyse des performances

Direction Equivalent

ETP

Unités de

Volume de

travail

rendement

moyen

général

Antwerpen 136 129137 11,5

Brabant 249 138386 7,6

Hainaut 153 66513 4,9

Liège 151 49474 4,8

Limburg 98 58078 6,6

Luxembourg 56 25285 5,1

Namur 72 19093 3,1

Oost-Vl 148 111630 8,0

West-VL 138 108322 8,5

Moyenne 1200 705918 7,1


Participation des communes

Rendement 2 (coeff 6) moyen - % de communes qui utilisent Urbain

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2012-01 2012-02 2012-03 2012-04 2012-05 2012-06

< 81% 81-90% 91-99% 100%


URBAIN Depuis 2008

RAPPEL: application Web gratuite à la disposition

des adm. communales depuis le 1/1/2007

• Introduction “on line” via des écrans ou via le

chargement d’un fichier XML, des permis de bâtir ou

de lotir délivrés.

• Possibilité de communiquer par la suite, les dates de

fin de travaux et d'occupations.

• Possibilité de communiquer les infractions constatées


MODIFICATIONS ENTRE 2008 et 2012

Les communes devaient communiquer 2 FOIS les

permis:

à la Région : manuellement ou via l’application NOVA du C.I.R.B.

(centre informatique Région Bxl.-cap.)

au SPF Finances: manuellement ou via l’application URBAIN de

l’A.G.D.P.

Mise en place d’un groupe de travail SPF – Région

NOVA et URBAIN : compatibles



Tous les permis encodés dans NOVA sont exportés en une seule fois

En FEVRIER 2013, une seule commune n’utilisera pas encore NOVA



Jusqu’à la situation au 01.01.2009, chaque commune

recevait par envoi postal:

le CD-ROM de la MATRICE CADASTRALE

le CD-ROM du PLAN CADASTRAL mis à jour

la statistique des R.C. ( élaboration du budget)

Depuis août 2010, ces données sont directement

téléchargeables via URBAIN

Sont disponibles en ligne à ce jour :

la situation au 01.01.2009




Statistiques : utilisation URBAIN 1

AOUT 2008 COMMUNE NOMBRE PERMIS

ANDERLECHT 181

AUDERGHEM 102

BERCHEM-SAINTE-AGATHE 63

ETTERBEEK 103

IXELLES 389

SAINT-JOSSE-TEN-NOODE 37

WATERMAEL-BOITSFORT 63

WOLUWE-SAINT-LAMBERT 105

WOLUWE-SAINT-PIERRE 149

TOTAL 9 communes URBAIN PERMIS :1.192



AOUT 2012 COMMUNES Région BXL NOMBRE PERMIS

ANDERLECHT 1.124

AUDERGHEM 827

BERCHEM-STE-AGATHE 434

BRUXELLES 2.445

ETTERBEEK 717

EVERE 362

FOREST 504

GANSHOREN 183

IXELLES 1810

JETTE 734



AOUT 2012 COMMUNES Région BXL NOMBRE PERMIS

KOEKELBERG 163

MOLENBEEK 480

SAINT-GILLES 666

SAINT-JOSSE-T-N 326

SCHAERBEEK 1.226

UCCLE 1.588

WATERMAEL-BOISTFORT 424

WOLUWE-ST-P. 801

WOLUWE-ST-L. 644

TOTAL Région BXL PERMIS:15.458

Les 19 communes utilisent URBAIN

(1.192 en 2008)


Agenda




cadastral


Révision du revenu cadastral – ce qui est prévu par la Loi

Péréquation générale Modification de l’époque de référence

Enquête à grande échelle des valeurs locatives

Vérification de l’exactitude de la documentation d’expertise (visite des immeubles)

Révision extraordinaire = une péréquation mais limitée à une zone (commune ou division

cadastrale de commune)

Justifié par des fluctuations importantes des valeurs locatives (sous-entendu comparé avec les valeurs actuelles)

Révision spéciale Pour un immeuble bâti

Par suite de circonstances nouvelles et permanentes

Par application d’un pourcentage


Application Péréquation générale

Pas de péréquation demandée depuis 1980

• Écarts sensibles entre les revenus cadastraux et les valeurs actuelles

• Politiquement sensible (contexte d’une fiscalité importante)

• Coût important d’une péréquation « traditionnelle »

• Nombreuses réglementations se basent sur le revenu cadastral

Mesure de compensation : index (2012 = 1.6349)

• Insuffisant

• National : ne tient pas compte des différences d’évolution

Révision extraordinaire

Les écarts avec les valeurs actuelles rendent son application difficile

Révision spéciale

Mesure d’exception

20 cas sur 30 ans


Proposition Application d’une indexation par zone de marché

Principe : indexer les revenus cadastraux par zone possédant

les caractéristiques de marché identique

Les zones de marché = zone présentant une caractéristique

identique de marché

• Situations ayant servi de base aux revenus cadastraux de

1975 et au contrôle des valeurs vénales de 2012

Comparaison faite sur les prix unitaires de superficie utile

(voir détermination des RC par la méthode de comparaison)

Application de correctifs (vétusté positive, évolution des

équipements)

Exemple : test (en cours) sur Woluwe-St-Lambert





Proposition Avantages

Coût d’implémentation raisonnable

• À confirmer par les tests

• Enquête macro-économique par zone et non

par parcelle

• Nombre de réclamations limité

Conserve les avantages du revenu cadastral

(réglementations maintenues, harmonie des

revenus cadastraux au sein d’une zone)

Possibilité d’échelonner son application fiscale

(éviter les « chocs fiscaux »)

Applicable également pour les révisions

extraordinaires (proposition 2012)


Proposition

Inconvénients

Ne résout pas les problèmes liés à la complétude de la documentation mesures parallèles

Résultats moins précis qu’une véritable péréquation (mais peut servir de mesure transitoire)


Comment préparer l’avenir ?

Achever l’élaboration de l’identifiant parcellaire

patrimonial

Développer la documentation et poursuivre sa

numérisation

Importance de la collaboration des communes

Développer des partenariats (exemple : URBAIN 2)

Lier l’information des locations et des prix de vente

aux identifiants parcellaires patrimoniaux

La clef : banque de données carrefour


[email protected]

Questions :

mailto:[email protected]


Questions - Réponses

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