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LE SYNDICAT 3465‐3475 RIDGEWOOD 

Procès‐verbal 

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE DU 20 AVRIL 2016 

1. VÉRIFICATION DIJ QUORUM 

Il résulte de la feuille des présences signée à l'entrée par les indivisaires que sont présents ou représentés  les  indivisaires de 30 unités, ceux‐ci représentant 5 137 parts sur les 9 133 parts habilitées à s'exprimer. 

Janine Huot déclare que le quorum est atteint. 

2. OUVERTURE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 

Richard Tadros procède à l'ouverture de l'assemblée à 19h14  

3. ÉLECTION DES OFFICIERS D'ASSEMBLÉE 

Il est proposé par Claude Ouellet, unité 3465‐104, et  secondé par Albert Larue, unité 3475‐204, que Janine Huot agisse comme présidente de l'assemblée et que Catherine Plourde agisse comme secrétaire de l'assemblée. Personne ne s'oppose, la proposition est adoptée à l'unanimité. 

4. ADOPTION DU PROCÈS‐VERBAL DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 

ANNUELLE DU 14 AVRIL 2015 

Janine Huot  invite  les  indivisaires à faire part de  leurs commentaires. Il n'y a pas de commentaires. 

Claude  Ouellet,  unité  3465‐104  propose  l'adoption  du  procès‐verbal  de l'Assemblée Générale annuelle du 14 avril 2015 et Albert Larue, unité 3475‐204, seconde celle‐ci. Personne ne s'oppose, le procès‐verbal est adopté à l'unanimité. 

5. PRÉSENTATION DES ÉTATS FINANCIERS DE L'EXERCICE 

FINANCIER 2015 Les  états  financiers  sont  présentés  aux  indivisaires  par  Richard  Tadros, gestionnaire. 

Albert  Larue, unité 3465‐204, demande  ce que  sont  les  jetons  administrateurs. Laurent Da Silva répond que c'est la rémunération des administrateurs. 

2 

Isabelle Le Reste, unité 3465‐307, demande si les personnes qui ne paient pas leur frais de condo apparaissent à l'état financier et si quelque chose est fait. Richard Tadros  répond  que  dès  qu'un  indivisaire  ne  paie  pas  ses  frais  de  condos,  des mesures sont prises à l'encontre de cet indivisaire. 

Claude Ouellet, unité 3465‐104, se questionne sur  la question du déficit. Richard Tadros répond que lorsque tous les fonds sont considérés ensemble, la perte n’est que de 6000$ au total. 

6. PRÉSENTATION DU BUDGET 2016 

Richard Tadros présente et explique  le budget pour fins de consultation de 

l'assemblée des indivisaires. 

Jean‐Gabriel Legoux, unité 3475‐400, demande s’il y a des comparables pour  les frais de condo. Laurent Da Silva répond que le CA a comparé les frais de condo au pied carré pour  les autres copropriétés sur  la rue et que ceux‐ci se comparent à ceux  de  la  copropriété.  Il  ajoute  qu’aucune  loi  ne  régit  la  gestion  du  fonds  de prévoyance au Québec pour les copropriétés invidivise. 

Claude Ouellet, unité 3465‐104, préfère un  fond de prévoyance aux  cotisations spéciales car il croit que cela sécurise les nouveaux acheteurs. 

Albert  Larue, unité 3465‐204, demande  si  la  réfection du plancher du 3465 est comprise  dans  le  budget  (retrait  du  tapis  et mise  en  valeur  du  terrazzo).  Les administrateurs disent que non et que les travaux se feront en fonction du budget disponible une fois les travaux prioritaires effectués. 

7. RÉALISATIONS DE 2015 

Les  administrateurs  expliquent  que  les  travaux  suivants  été  effectués  lors  de l’année 2016 :  

Remplacement de la fournaise (pour l’eau chaude et le chauffage) du 3475.  Finalisation des réparations de soudure sur les rampes de balcon (troisième 

étage). Ces  réparations de soudure effectuées en 2014 et 2015 devraient permettre aux rampes d’avoir une durée de vie d’encore 10 ans. 

Remplacement du système d'éclairage par un système au DEL permettant une économie substantielle d’électricité. 

Retrait du tapis et de la colle et polissage du terrazzo au 3475.  Réfection partielle de l’asphalte des entrées de garage  Changement de 6 portes et cadres de porte dans  les couloirs des  rez‐de‐

chaussée  Réparation des seuils des portes de garage 

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Installation des valves thermostatiques sur  les radiateurs dans  les 9 unités jugées prioritaires 

Continuation de l'aménagement paysager  

8. STRATÉGIE DE FONDS DE PRÉVOYANCE 

Les administrateurs mentionnent qu'ils doivent analyser les rapports d’inspection pour  trouver  une  stratégie  pour  le  fonds de  prévoyance  et  le  financement  des projets  dans  les  aires  communes.  Les  administrateurs  précisent  que  le  fond  de prévoyance n'est pas un fond de dépenses courantes et que celui‐ci doit servir à financer les coûts des travaux de réparation, d’entretien et de remplacement des principales  composantes  du  bâtiment  (toiture,  chaudière,  système  électrique, fondation, etc.). Ils doivent se baser sur les informations dont ils disposent et faire attention à l'inflation.  

Les administrateurs sollicitent l’opinion des indivisaires quant à leurs préférences pour  le  financement  des  travaux majeurs.  En  particulier,  il  est  demandé  si  les indivisaires  préfèrent  une  croissance  progressive  des  frais  de  condo  afin d’augmenter  le budget au fonds de prévoyance ou bien s’ils préfèrent garder  les frais de condo faibles et fonctionner par cotisations spéciales lorsque des travaux doivent être effectués.  

La majorité  des  indivisaires  semble  préférer  une  augmentation progressive  des frais de condo. 

9. TRAVAUX PLANIFIÉS 2016 ET ENSUITE 

Les administrateurs mentionnent les travaux à venir :  

‐ Le remplacement de la chaudière du 3465 

‐ la réparation des fissures dans les murs des garages et de fondation 

‐ le  remplacement des autres portes endommagées dans  les  couloirs des  rez‐de‐chaussée 

‐ la complétion du remplacement des lampes aux DEL 

‐ le retrait du tapis et la colle sur le terrazzo du 3465 (si accepté) 

‐ les réparations sur la brique 

‐ le remplacement des valves de purge des radiateurs cassées 

‐ finalisation des réparation des balcons (peinture). 

4 

George Hanna, unité 3465‐203, se questionne quant à savoir si les lampes seront remplacées également dans  les garages. Les administrateurs répondent que oui, au même moment que celles des corridors du rez‐de‐chaussée et de l'extérieur.  

Jean‐Gabriel Legoux, unité 3475‐400, demande où se situe le budget d'entretien. Les administrateurs répondent que c'est dans le budget présenté. 

Lionel Tchinang, unité 3475‐302, demande pourquoi  il fait si froid dans certaines unités. Les administrateurs répondent qu'en procédant à la réparation des valves de purge cassées sur certains radiateurs,  la situation devrait être améliorée. Les administrateurs mentionnent qu’il  faut  régulièrement purger  les  radiateurs afin de retirer l’air dans le système et assurer un chauffage optimal dans les unités. 

10. RÉFECTION DES PLANCHERS DES COULOIRS DES ÉTAGES 

Les  administrateurs mentionnent  que  les  tapis  du  3465  sont  sales  et  que  les taches ne partent pas au nettoyage. Les administrateurs montrent un tableau de comparaison des options pour  le  coût des  tapis  et du  terrazzo  selon différents paramètres. 

Janine  Huot  mentionne  qu'il  y  a  deux  options  de  vote  sur  la  réfection  des planchers  et  que  selon  le  choix  de  l'assemblée  sur  le  choix  qui  rallie  les  plus d'indivisaires, celui‐ci fera l'objet d'un vote. 

Les deux options de vote sont les suivants : 

1. Remettre du tapis sur le plancher des aires communes des étages du 3475 et éventuellement remplacer le tapis du 3465. 

2. Retirer  le  tapis  du  3465,  et  y  réhabiliter  le  terrazzo  comme  effectué  au 3475. 

À  main  levée,  les  indivisaires  votent  sur  les  deux  options  et  ceux‐ci  sont majoritairement en faveur de l'option deux. 

  Nombre d'indivisaires Nombre de parts

Pour  26 4 518 

Contre  3 458 

Abstention  0 0 

5 

Janine Huot déclare adoptée la proposition pour la réfection des planchers pour le terrazzo au 3465. 

11. SUIVI DES TRAVAUX DANS LES UNITÉS 

Les  administrateurs  mentionnent  qu'ils  vont  envoyer  un  courriel  à  tous  pour obtenir des informations sur les travaux qui ont été effectuées dans les unités et que les administrateurs iront ensuite visiter leur unité. 

12. SENSIBILISATION AUX ODEURS 

Les  administrateurs  disent  que  les  occupants  sont  parfois  incommodés  par  les odeurs  qui  émanent  d’autres  unités  telles  que  celle  de  fumée  de  cigarette,  et rappellent qu'il faut faire attention. 

Caroline  Rousseau,  unité  3465‐404  mentionne  que  les  indivisaires  doivent collaborer entre eux pour que cette situation s'améliore. 

Sylvain Harbec,  unité  3475‐202,  suggère  de  sceller  sa  porte  et mentionne  qu'il faudrait avoir une pression positive dans les couloirs pour faire en sorte que l’air des couloirs ne pénètre pas dans les unités. 

13. RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS 

Janine Huot présente la proposition de rémunérer les administrateurs un total de 500$ par mois pour tous les membres, distribué entre eux en fonction des heures de  travail  de  chacun  d’entre  eux  (total  de  6 000  $  par  année).  Elle mentionne également que cette proposition serait valide pour une année seulement. 

  Nombre d'indivisaires Nombre de parts

Pour  29 4 977 

Contre    0 

Abstention  1 160 

Janine  Huot  déclare  que  la  proposition  est  adoptée  pour  la  rémunération  des administrateurs. 

14. PRÉSENTATION DU PLAN D'AMÉNAGEMENT 

Les administrateurs annoncent que  l’aménagement paysager mettra  l’accent sur l’élaboration des sentiers sur les terrains avant. 

6 

Claude Ouellet, unité 3465‐104, demande s'il y a un plan de rachat de plants pour ceux  qui  n’ont  pas  survécus  la  première  année  suivant  la  plantation.  Les administrateurs disent qu'ils doivent voir ce qui a survécu et qu'ils regarderont. 

Sylvie Savard, unité 3475‐105 demande si l’entretien de la terrasse arrière va être fait  et  qui  va  le  faire.  Les  administrateurs  disent  qu’on  devrait  constituer  un comité pour cela et que tous sont invités à y participer. Sylvie Savard et Meredith Deschênes se portent volontaires pour constituer un comité « terrasse ». 

45. COMPOST (PROPOSITION D'UNE PHASE EXPLORATOIRE) 

Les administrateurs disent qu'ils vont faire un test pour le compost. Ils demandent aux indivisaires qui sont intéressés. Plusieurs sont intéressés et lèvent la main. Les administrateurs répondent donc qu'ils installeront un bac de compostage. 

16. MISE EN NOMINATION ET ÉLECTION DES 5 ADMINISTRATEURS AU 

CONSEIL D'ADMINISTRATION 

Puisque beaucoup de  travail est à venir,  les administrateurs proposent que plus de  cinq  candidats  soient  élus. On  procède  à  l'élection  des  administrateurs.  Les candidats sont : 

  Nom du candidat

Candidat 1  Laurent Da Silva

Candidat 2  Caroline Rousseau

Candidat 3  Juliette Colinas 

Candidat 4  Pierre marc Pelletier

Candidat 5  Don Toromanoff

Candidat 6  George Hanna 

Candidat 7  Jean marc Sauvé

Janine Huot propose une résolution pour qu'ils soient élus administrateurs. Aucun indivisaire ne s'oppose. Les sept candidats sont élus administrateurs. 

7 

17. VARIA 

Sylvain  Harbec,  unité  3475‐202,  demande  si  nous  avons  voté  un  règlement interdisant  d’afficher  des  pancartes  de  vente  de  condo.  Les  administrateurs répondent  que  oui,  et  que  le  règlement  sera  implémenté  cette  année.  Un panneau général sera installé à l’avant stipulant qu'il y a des unités à vendre, mais il ne sera pas possible de mettre des affiches  individuelles. Il est mentionné qu'il sera possible d’afficher les annonces sur les babillards des entrées. 

18. LEVÉE D'ASSEMBLÉE 

Albert  Larue,  unité  3465‐204,  propose  de  lever  l'assemblée  et  Claude Ouellet, unité 3465‐104, seconde la proposition. 

Plus rien n'étant à l'ordre du jour, l'assemblée est levée à 21h49 

Signatures  

 

Présidente, Janine Huot

  

Assemblée générale annuelle des copropriétaires3465-75 Ridgewood20 avril 2016Centre communautaire de Côte-des-Neiges

RÉALISATIONS DE 20151. Remplacement du système de chauffage du 3475

• Consommation de 2015 en diminution par rapport aux années antérieures, malgré un des hiver les plus froids des dernières années

RÉALISATIONS DE 20152. Réparation des rampes des balcons3. Remplacement du système d’éclairage (DEL)4. Enlèvement du tapis et de la colle et polissage du terrazzo –

34755. Réfection partielle des entrées (chaussée)6. Changement de portes et cadres de portes (6) pour les accès

aux garages et aux halls

RÉALISATIONS DE 2015

7. Réparation des seuils des portes de garage8. Installation de valves thermostatiques sur les radiateurs dans 9

unités jugées prioritaires9. Aménagement paysager

STRATÉGIE – FONDS DE PRÉVOYANCE

STRATÉGIE – FONDS DE PRÉVOYANCE

Ce que n’est pas un fonds de prévoyance :- Un fonds pour payer les dépenses courantes d’entretien- Un fonds d’urgence

Ce qu’est un fonds de prévoyance :- Réserve d’argent servant au remplacement ou à la réparation des éléments

structurants de l’immeuble et des aires communes

Comment fixer la cotisations annuelle à verser au fonds de prévoyance− 5 % des frais de cotisation? 1 % de la valeur assurable de l’immeuble?

STRATÉGIE – FONDS DE PRÉVOYANCE

2015 2035

Toiture80 000 $

Maçonnerie200 000 $

Chauffage40 000 $

2020 2025 2030

Cotisations au fonds de prévoyance annuelle = 16 000 $

STRATÉGIE – FONDS DE PRÉVOYANCE

Fonds de prévoyance – Travaux anticipés

2017 : Plancher de garage, Brique2018 : Toiture 3475 (Environ 70 000 $)...… peinture, balcons, plomberie, etc.

STRATÉGIE – FONDS DE PRÉVOYANCE

Depuis quelques années, pour palier au sous-financement des travaux de remise à niveau des aires communes le CA a augmenté les frais de condo d’environ 6 % par année. Dans les années à venir, préférez-vous maintenir cette stratégie ou plutôt l’utilisation de cotisations spéciales?

TRAVAUX À VENIR EN 2016Projets CoûtRemplacement de la chaudière du 3465 45,000 $ Colmater fissures dans les murs des garages/fondations 8,000 $ Remplacement des portes endommagées dans les lieux communs - Phase 2 25,000 $ Remplacement du système d'éclairage (Garage) - Phase 2 6,000 $ Enlèvement du tapis et de la colle et polissage du terrazo -3465 15,000 $ Réparation brique ?? Remplacement des valves de purge cassées sur les radiateurs dans les unités (25-30 valves) 1,600 $ Réparation des balconsRemplacement du système d'éclairage (Garage) - Phase 2 6,000 $

TRAVAUX À VENIR EN 2016

9. Réfection des planchers des couloirs des étages…

RÉFECTION DES PLANCHERS DES ÉTAGES

Les tapis des étages sont sales, et les taches ne partent pas au nettoyage.

Deux possibilités:1. Remplacer le tapis2. Exposer le terrazzo: enlever le tapis et la colle, polir légèrement

L1

Comparaison des optionsParamètre Tapis TerrazzoCoût à court terme 30 000$ + taxes (2 bâtiments) 15 000$ (pour le 3465, si accepté; déjà complété au

3475)

Coût additionnel sur 15 ans 45 000$ (30 000$ + 15 000$) Aucun

Bruit Comme maintenant. Sans doute plus bruyant.

Entretien Se salit inévitablement. Reste propre.Plus sanitaire.

Empreinte écologique Plus élevée (confection et rebut du tapis, dérivé du pétrole).

Plus faible(polissage et scellant).

Architectural Désaccord avec le style original. Respecte le style originel art déco de la bâtisse.

Terrazzo au 3475