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LES AÎNÉS ET LE LOGEMENT
COLLOQUE NOVEMBRE 2018
MISE EN GARDELe Barreau de Montréal organise de nombreuses activités et conférences à l'intention de ses membres. Certains conférenciers acceptent gracieusement que le Barreau de Montréal publie leurs textes et présentation sur son site Internet au bénéfice de l'ensemble des avocats. Ces textes et documents reflètent l'état du droit au moment de leur présentation et ils ne font l'objet d'aucune mise à jour, sauf indication contraire.Ils ne dispensent pas les avocats qui s'y réfèrent de la lecture de la législation en vigueur.
UN QUÉBÉCOIS SUR QUATRE FERA PARTIE DU TROISIÈME ÂGE
D’ICI 2031.
DÉFINITION D’AÎNÉS
■ • …réfèrent à des actions adaptées aux personnes âgées de plus de 60 ans
■ • …un aîné à compter de 55 ans.
■ • « À Statistique Canada, toute personne qui atteint 65 ans entre d’office dans
cette catégorie.
■ • Quant au ministère de la Famille et des Aînés, ce dernier ne possède pas de
définition des aînés, mais il fait référence aux personnes âgées de 65 ans et plus
lorsqu’il utilise le terme « aînés ».
PROJET DE LOI 401
■ Dans le projet de loi 401 déposé 12
juin 2018, l’ex-ministre libérale Lise
Thériault proposait de créer une «
section spéciale » de la Régie du
logement pour traiter les dossiers
des personnes âgées qui vivent en
résidence privée, entre autres.
■ Projet de loi n°401 : Loi visant
principalement à améliorer la
qualité des bâtiments,
l’encadrement de la copropriété
divise et le fonctionnement de la
Régie du logement.
TABLE DES MATIÈRES
■ REPRISE DE LOGEMENT OU
AGRANDISSEMENT OU SUBDIVISION
OU CHANGEMENT D’AFFECTATION
■ AVIS DE RÉSILIATION DE BAIL
■ RPA – SECTION SPÉCIALE
(résidences privées pour personnes
âgées)
■ DÉCÈS
AVIS DE REPRISE DE LOGEMENT
AGRANDISSEMENT
SUBDIVISION
REPRISE DE LOGEMENT -1959.1 C.c.Q.
■ 1959.1. Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire
lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé
de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal
ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à
loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique
(chapitre S-8, r. 1).
■ ORDRE PUBLIC DE PROTECTION
L’EXCEPTION DE L’INTERDICTION
■ Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes:
■ 1° il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;
■ 2° le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
■ 3° il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.
■ La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d’être admissible à un logement à loyer modique.
SEUILS MAXIMAUX
À RETENIR: Un revenu égal ou
inférieur au revenu maximum
permettant d’être admissible à. un
loyer modique
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE …REJETTE
■ L’article 1959.1 C.c.Q., de droit nouveau, est une mesure législative visant à protéger les locataires aînés en restreignant les droits de reprise ou d'éviction des locateurs à leurs égards. Comme plusieurs dispositions législatives en matière de logement, ces articles sont d'ordre public (1893 C.c.Q.). Il s'agit d'un ordre public de protection.
■ Ainsi, l’article 1961 C.c.Q. spécifie les items que l’avis doit contenir. Dans le cas qui nous occupe, il est mentionné précisément que l’avis doit reproduire le contenu de l’article 1959.1. Ce qui n’a pas été fait en l’espèce.
■ Ciavaglia c. Gargour, 2018 QCRDL 3070 (CanLII)
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ…AVIS VALIDE CAR AUCUN PRÉJUDICE
■ Dans une décision rendue le 8 février 2017, le juge administratif François
Leblanc[1] déclare valide un avis malgré l’omission d’avoir reproduit le contenu de
l’article1959.1 du Code civil du Québec. À son avis, l’information quant aux droits
protégeant les personnes âgées dans le cadre d’une reprise n’était pas nécessaire
afin que la locataire puisse préparer une défense car elle n’avait pas droit à la
protection de la loi.
■ Duong et Clément c. Tremblay, R.L. dossier 312909.
LE TRIBUNAL A MENTIONNÉ…
■ Dans une autre décision rendue cette fois par le juge administratif André
Gagnier[2], la locataire invoque la nullité de l’avis de reprise au motif qu’il ne
contenait par le texte de l’article1959.1 du Code civil du Québec. Il juge que
l’absence du texte de loi dans l’avis n’entraîne pas automatiquement sa nullité
absolue. L’omission d’inclure le texte ci-haut mentionné n’est pas fatale en
l’absence d’un préjudice réel.
■ Lemieux c. Naneix, R.L. dossier 314614, 16 février 2017.
LE TRIBUNAL…ACCORDE LA REPRISE
■ Dans le présent cas, puisque la locataire n’a pas droit à la protection prévue à
l’article 1959.1 du Code civil du Québec, le Tribunal déclare valide l’avis de reprise
du logement qui lui a été remis.
■ Bonin c. Boivin, 2018 QCRDL 9939 (CanLII)
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…ACCORDE
■ Même si la bénéficiaire de 70 ans n’est pas la seule …
■ Perez c. Levin, 2018 QCCQ 5686 (CanLII)*
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ …D’ACCUEUILLIR L’OPPOSITION
■ [21] Toutefois, la preuve révèle que la locataire Monica Saunders rencontre tous les critères énoncés à l’article 1959.1 du C.c.Q. alors qu’elle est âgée de 72 ans et habite le logement depuis plus de 10 ans, soit depuis 1985.
■ [22] Aussi, le revenu annuel que doit évaluer le tribunal est celui de la locataire et non celui de son fils, lequel est en deçà du seuil de revenu maximal permettant à un locataire d'être admissible à un logement à loyer modique pour la région de Montréal.
■ [23] Actuellement, pour la région de Montréal, le plafond de revenu déterminant les besoins impérieux (PRBI) s'établit à 28 000 $. Dès lors que les exigences contenues à l'article1959.1 C.c.Q. sont rencontrées, le Tribunal n'a d'autre choix que de faire droit à l'opposition[2], la loi ne créant aucune discrétion.
■ Byron c. 9254-3230 Québec inc., 2018 QCRDL 21548 (CanLII)
AVIS DE RÉSILIATION DE BAIL
QUAND ?
■ ‘’C’est toujours d’une lourdeur et d’un stress pour l’aîné. Ce sont des personnes qui
sont démunies, qui ont des problèmes de santé et là, ils se voient au cœur d'une
problématique entre les gens qui s'occupent d'eux et leurs proches et le système de
santé’’
POURQUOI ?
■ Le locataire, s’il s’agit d’une personne âgée, peut résilier le bail en cours s’il est
admis de façon permanente dans un centre d’hébergement et de soins de longue
durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où
lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que
nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d’hébergement, quelle qu’en
soit l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu’il réside ou non
dans un tel endroit au moment de son admission.
ARTICLE 1974 C.c.Q. ALINÉA 1
■ 1974. Un locataire peut résilier le bail en cours, s’il lui est attribué un logement à
loyer modique ou si, en raison d’une décision du tribunal, il est relogé dans un
logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s’il ne
peut plus occuper son logement en raison d’un handicap ou, s’il s’agit d’une
personne âgée, s’il est admis de façon permanente dans un centre d’hébergement
et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence
privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance
personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d’hébergement,
quelle qu’en soit l’appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu’il
réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.
À RETENIR: AVIS DE RÉSILIATION
■ (1) un avis écrit pour l’informer de son départ et de
la résiliation de son bail;
■ (2) une attestation de l’autorité concernée qui
prouve son admission à la résidence;
■ (3) un certificat d’une personne autorisée pour
confirmer que l’aîné remplit les conditions
d’admission.
ARTICLE 1974 C.c.Q. ALINÉA 2
■ La résiliation prend effet deux mois après l’envoi d’un avis au locateur ou un mois
après l’envoi d’un tel avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de
12 mois. Elle prend toutefois effet avant l’expiration de ce délai si les parties en
conviennent ou lorsque le logement, étant libéré par le locataire, est reloué par le
locateur pendant ce même délai. L’avis doit être accompagné d’une attestation de
l’autorité concernée, à laquelle est joint, dans le cas d’un aîné, le certificat d’une
personne autorisée certifiant que les conditions nécessitant l’admission sont
remplies.
ARTICLE 1974 C.c.Q. ALINÉA 3
■ Le locataire n’est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente
au coût des services qui se rattachent à sa personne même qu’à l’égard des
services qui lui ont été fournis avant qu’il quitte le logement. Il en est de même du
coût de tels services lorsqu’ils sont offerts par le locateur en vertu d’un contrat
distinct du bail.
Ces documents doivent être envoyés
dans le délai qui s'applique :
Durée du bail auquel la
personne âgée veut mettre fin
Délai pour envoyer
les documents
12 mois ou plus2 mois
avant le départ
Moins de 12 mois1 mois
avant le départ
Durée indéterminée1 mois
avant le départ
COMPARAISON
■ En 2016, le secteur public CHSLD représentait 17 % des 155 742 unités d’hébergement pour aînés.
■ Les RPA représentent
près de 70 % de
l’offre du marché pour
les aînés ayant besoin
d’un logement avec
services.
AVANT 2011: NOTION DE FOYER D’HÉBERGEMENT - LARGE vs RESTRICTIVE
■ En effet, après une analyse de la jurisprudence en pareille
matière, la Cour du Québec établit clairement qu'il y a lieu
de favoriser une interprétation large de la notion d'un foyer
d’hébergement, au sens de l'article 1974 du Code civil du
Québec par l'Honorable Alain Désy, J.C.Q. rendue dans
l'affaire Bureau c. Résidences du Carrefour & Résidence
Maxwell c. Shaw.
APRÈS 2011: INTERPRÉTATION ‘’LARGE’’ – FARDEAU DE LA PREUVE
■ . …’’Alors qu'antérieurement à l'article 1974 du Code civil du Québec, on faisait
référence à un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou à un foyer
d'hébergement sans toutefois définir le terme : foyer d'hébergement. Le nouvel
article, quant à lui, fait référence à un centre d'hébergement et de soins de longue
durée, une ressource intermédiaire, une résidence privée pour aînés où lui sont
offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite
son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit
l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services.’’
■ Selon une jurisprudence constante, l'interprétation de l'article 1974 C.c.Q. est
restrictive et le fardeau de la preuve repose sur le locataire qui invoque son
application.(2018)
Le coût des services qui se rattachent à la personne même de la locataire
■ Madame Proulx justifie sa réclamation par le fait que du 20 décembre 2014 au 30
avril 2015, sa mère n’a pas bénéficié des « services qui se rattachent à la personne
même de la locataire » et qu’en conséquence seul le loyer de base aurait dû lui être
facturé…
■ ..les conditions établies par l’article 1974 du Code civil du Québec n’ont été
rencontrées que le 28 mars 2015, date à laquelle le tribunal considérera que le
préavis de résiliation de bail a pris effet. ‘’
■ Succession de Proulx c. Résidences Soleil-Groupe Savoie (Manoir Mont-Saint-
Hilaire) 2017 QCRDL 3979
CERTIFICAT VALIDE
‘’ La lettre de l'infirmière en chef travaillant au service de la
résidence privée pour aînés où la locataire désire emménager,
laquelle accompagnait l'avis de résiliation du bail, constituait
un certificat valide au sens de l'article 1974 C.C.Q’’
9307-0985 Québec inc. c. Parent, 2018 QCRDL 31768 Me Sophie Alain, juge
administrative: 1er octobre 2018.
REFUS DU PROPRIÉTAIRE –MON OPINION
■ Le propriétaire devrait aviser aussitôt qu’il reçoit l’avis par écrit au locataire ainsi
que formuler les raisons exactes de son refus.
■ Le délai de réponse: rien dans la loi
■ Le locataire devra faire une demande de statuer sur son avis de résiliation du bail à
la Régie du Logement OU/ET
■ Le propriétaire devrait mitiger ses dommages 1479 C.c.Q afin de relouer rapidement
■ Le propriétaire devrait ouvrir une demande en dommages de relocation.
LA QUESTION EN LITIGE?
■ La question soumise au Tribunal est de déterminer si la résidence « Havre de
l'Estuaire » est une résidence qui permet à une personne âgée de se prévaloir des
dispositions de l'article1974 du Code civil du Québec pour résilier son bail en cours
et si le locataire rencontre les exigences prévues audit article pour résilier son bail.
■ Bélanger c. Les Immeubles Vianney Ouellet & Fils, 2013 CanLII 126460 (QC RDL)
D’UNE RÉSIDENCE À UNE AUTRE
■ ‘’ La mandataire du locateur a invoqué une décision rendue par un juge
administratif de la Régie du logement qui statue que des personnes âgées ont le
droit de déménager dans une résidence pour personnes âgées même s’ils résident
déjà dans un endroit semblable.’’
■ Résidences Soleil Manoir Brossard (Groupe Savoie) c. Gauthier 2017 QCRDL 2668
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…
■ …saisie de la même question dans l’affaire 9084-6239 Québec Inc. c. Poirier[2], décide dans le memê sens que le juge administratif Monty et conclut qu’un locataire peut se prévaloir du préavis prévu à l’article1974 C.c.Q. dès lors qu’il est démontré que le nouveau lieu d’hébergement offre les soins et les services requis selon son état de santé.
■ 9189-2042 Québec Inc. c. Belisle, 2016 CanLII 114799 (QC RDL)
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…
■ Dès lors, le délai de deux mois, prévu à l’article1974 du Code civil du Québec dans
le cas d’un bail de 12 mois ou plus, se calcule de quantième en quantième. Ce délai
se terminait donc le 19 août 2012 de sorte que le loyer exigible de la locataire pour
le mois d’août 2012 est de 19/31 x 675 $, soit un montant de 413,71 $.
■ Galarneau c. Bélanger, 2015 CanLII 127597 (QC RDL)
■ PRINCIPE: Sojolin Ltée c. Barriault (Succession de) (1996) J.L. 70 (R.L.)
LE TRIBUNAL TIENDRA COMPTE DE..
■ ‘’il faut tenir compte non seulement de sa santé physique mais aussi de sa santé
mentale.’’
■ Bélanger c. Les Imeubles Vianney Ouellet & Fils, 2013 CanLII 126460 (QC RDL)
LE TRIBUNAL REFUSE…
■ La note médicale est effectivement imprécise. Elle suggère. Elle ne constitue pas un avis formel de résiliation de bail en vertu de l’article 1974 du Code civil du Québec. Il ne s’agit que d’une attestation de l’autorité concernée, ici médicale, pour démontrer la raison qui sous-tend un avis de résiliation. En bref, l’attestation doit être accompagnée d’un avis de résiliation.
■ Au surplus, rien ne démontre que le Dr Titley agissait en rédigeant sa note à titre de mandataire du locataire, et ce, au-delà de sa qualité de médecin psychiatre ayant pris en charge temporairement le locataire, en l’absence du psychiatre traitant, lui permettant ainsi d’attester de l’état de santé du locataire.
■ Ni le locataire, ni la caution ou un autre mandataire n’a donné d’avis de résiliation. Le locataire n’a donc pas été libéré de ses obligations reliées au bail par application de l’article 1974 du Code civil du Québec
■ Rouillard (Appartements Ga-pi enr.) c. Lacroix 2015 QCRDL 30476
AVIS DE RÉSILIATION (HANDICAP)
L’avis doit préciser que la résiliation a lieu en raison d'un handicap précis et bien identifié.
Il doit être accompagné de l'attestation de l'autorité concernée.
On considère généralement qu'un certificatmédical s'avère suffisant pourvu qu'il soitsuffisamment précis, complet et concluantpour renseigner adéquatement le locateur.
DÉFINITION D’UN HANDICAP
■ Comme étant une déficience des capacités physiques ou mentales, causés par
maladie ou accident.
■ Par ailleurs, la loi assumant l'exercice des droits des personnes handicapées définit
la personne handicapée comme suit :
« toute personne limitée dans l'accomplissement d'activités normales et qui, de façon
significative et persistante, est atteinte d'une déficience physique ou mentale ou qui
utilise régulièrement une orthèse, une prothèse ou tout autre moyen pour pallier son
handicap. »
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ..QUE OUI
■ La loi prévoit entre autres la possibilité de résilier le bail lorsque le locataire ne peut
plus occuper son logement pour cause de handicap. La personne âgée peut
invoquer le handicap au soutien d’un avis de résiliation dans le but de changer
d’appartement. Ce motif est indépendant de celui afin d’aller vivre dans un CHSLD
ou une résidence pour aînés avec services.
■ La preuve médicale au soutien de l’avis de résiliation de bail du 12 juillet 2017
révèle un handicap, soit le fait que le locataire ne peut plus occuper le logement à
cause des problèmes de santé énumérés. Les locataires doivent déménager.’’
■ Nadeau c. Malette, 2018 QCRDL 21951 (CanLII)
LE TRIBUNAL A….. REFUSÉ
■ Les locateurs contestent ce billet médical, car il ne remplit pas les conditions de l’article 1974 du Code civil du Québec (C.c.Q.)
■ Dagenais c. Sabourin 2017 QCRDL 31793
■ La rédaction laconique utilisée dans le billet médical rédigé par le médecin traitant de la locataire ne permet pas au Tribunal de conclure que cette dernière a un handicap au sens de la loi.
■ Le Tribunal ne peut retenir les prétentions de la locataire et considère qu’elle a quitté sans droit le logement concerné.
LE TRIBUNAL A DÉCIDÉ QUE…
■ Tutino c. Drouin, 2018 QCRDL 30433
■ À la lumière de la jurisprudence, la maladie d'Alzheimer peut représenter un
«handicap» au sens de l'article 1974 C.C.Q.; cependant, il doit y avoir aggravation de
la maladie depuis la conclusion ou le renouvellement du bail, ce qui est le cas en
l'espèce.
RÉSIDENCE DE PERSONNES ÂGÉES
DÉFINITION DE RPA SELON LA LSSSS
Tout ou partie d’un immeuble d’habitation collective ;
■ occupé ou destiné à être occupé principalement par des personnes âgées de 65
ans ou plus ;
■ et où sont offerts au moins deux des services suivants : repas, loisirs, aide
domestique, services d’assistance personnelle, soins infirmiers et sécurité.
■ les coûts reliés à la conformité aux critères et normes du règlement et leur impact
sur le coût du loyer.
Nouveau règlement sur la certification des résidences privées pour aînés (RPA) (5 avril 2018)■ Catégorie 1 : RPA offrant uniquement des services de base (repas, sécurité, loisirs
ou aide domestique) personnes aînées autonomes ;
■ Catégorie 2 : RPA offrant également la distribution de médicaments - personnes
aînées autonomes avec une offre de service qui inclut la distribution de la
médication ;
■ Catégorie 3 : RPA offrant des services d’assistance personnelle- personnes aînées
semi-autonomes avec une offre de service qui inclut les soins d’assistance
personnelle et l’administration de la médication ;
■ Catégorie 4 : RPA offrant des soins infirmiers - personnes aînées semi-autonomes
avec une offre de service qui inclut les soins infirmiers;
OBLIGATIONS PRINCIPALES EN RPA
■ PROPRIÉTAIRE:
■ S’assurer que les services qu’il
s’est engagé à fournir soient de
qualité et conformes aux lois et aux
règlements.
■ Fournir un logement
en bon état.
■ Entretenir et réparer
le logement.
■ Procurer un milieu de vie paisible.
■ LOCATAIRE:
■ Payer le loyer.
■ Signaler au propriétaire toute
défectuosité ou détérioration
importante.
■ Maintenir le logement en bon état
de propreté.
■ Ne pas troubler la paix des autres
locataires.
LOYERS
COÛT MOYEN - MONTRÉAL
■ Est environ de 1 708 $. C’est dans l’Ouest de l’Île que le loyer moyen est plus élevé 1 915 $ et dans le Nord de Montréal, le plus bas :
■ 1 345 $.
PAR TYPE D’UNITÉS -MONTRÉAL
■ Chambre simple: 1 786 $
■ 1 ½ Studio: 1 341 $
■ 2 ½ : 1 732 $
■ 3 ½ : 2 493 $
ANNEXE 6
OBLIGATOIRE
LE TRIBUNAL TRANCHE QUE…
■ Usant de son expertise dans le domaine du logement résidentiel, le Tribunal estime
que c’est minimalement un montant de 840 $ qui doit être attribué à la valeur des
services offerts, et ce, pendant deux mois après le décès de la locataire.
■ En conséquence, le Tribunal fait droit intégralement à la demande de la
demanderesse pour un montant de 1 904,51 $.
■ Succession de Caisse c. Roy, 2017 QCRDL 31079 (CanLII)
EN RÉSUMÉ
■ services alimentaires (repas et collations),
■ services d’assistance personnelle (aide à l’alimentation, à l’hygiène quotidienne,
distribution et administration de médicaments, soins invasifs d’assistance),
■ soins infirmiers (infirmier, infirmier auxiliaire, préposé),
■ services d’aide domestique (buanderie, entretien ménager),
■ autres services (aide au déplacement, accompagnement, dispositif d’alerte de
sécurité pour risques d’errance, assistance pour formulaires).
Règlement sur les conditions d'obtention d'un certificat de conformité et les normes d'exploitation d'une résidence privée pour aînés, RLRQ c S-4.2, r 5.01
■ 48. L’exploitant d’une résidence privée pour aînés doit, avant la
conclusion du bail, remettre à toute personne qui souhaite y résider ou à
son représentant, le cas échéant, un document rédigé en termes clairs et
simples qui précise les informations suivantes:
■ 1° la catégorie à laquelle appartient la résidence;
■ 2° l’ensemble des services offerts dans la résidence et leur coût;
■ L’exploitant remet en outre à la personne visée au premier alinéa le code
d’éthique adopté en vertu du premier alinéa de l’article 36 ainsi qu’une
copie du calendrier des activités de loisirs pour le mois en cours visé au
deuxième alinéa de l’article 63. D. 100-2013, a. 48.
SOINS: PERSONNELLES – INFIRMIÈRES
■ tous les autres services
d’assistance personnelle,
■ notamment les services d’aide à
l’alimentation, aux soins d’hygiène,
à l’habillage ou au bain, à
l’exclusion de ceux compris dans la
définition de « soins infirmiers »
prévue au paragraphe 7°
les activités et les soins dispensés
dans l’unité locative d’un résident,
comprenant les soins invasifs
d’assistance aux activités de la vie
quotidienne, qui sont offerts dans le
cadre des activités professionnelles
que les infirmières ou les infirmiers et
les infirmières auxiliaires ou les
infirmiers auxiliaires sont autorisés à
exercer …
LE TRIBUNAL A MENTIONNÉ…
■ L’annexe 6 du bail prévue par le Règlement est obligatoire. Il y est d’ailleurs
mentionné que l’annexe 6 peut être exigée par Revenu Québec pour les fins de
calcul du crédit d’impôt.
■ La partie 2 de l’annexe 6 réfère spécifiquement aux services personnels. Le
locateur doit donc inclure le coût attribuable à chacun des services qui se
rattachent à la personne[8].
■ Chaloux c. 9146-6573 Québec inc. (Résidence Murray), 2017 QCRDL 13153
(CanLII)
CESSATION DES ACTIVITÉS OU PROBLÈMES RELIÉS À LA SÉCURITÉ ET
À LA SANTÉ DES RÉSIDENTS
PRÉAVIS■ En cas de cessation des activités d’une résidence
privée pour aînés :
■ à la suite de la révocation ou du refus de sa
certification :
■ le locataire peut, par un préavis écrit d’au moins 15
jours, résilier son bail. Ce préavis doit être envoyé
au plus tard 60 jours après la cessation des
activités de la résidence.
■ du fait d’une décision de son exploitant :
■ l’exploitant doit donner à l’agence un préavis d’au
moins 6 mois de son intention. Le fait de ne pas
avoir donné ce préavis annule les effets de tous les
avis donnés aux locataires en application des
règles du Code civil du Québec relatives au bail de
logement.
En cas de danger pour la sécurité et la santé des résidents
■ l’agence de la santé et des services sociaux concernée peut procéder à l’évacuation
et à la relocalisation des résidents;
■ les résidents évacués n’ont pas à payer le loyer pour la période d’évacuation;
■ les résidents peuvent par la suite résilier leur bail.
DÉCÈS
LE BAIL CONTINUE, MAIS…
■ Habite-t-elle seule?
■ Habite-t-elle avec quelqu’un?
■ Y a-t-il des frais autres que le
loyers?
HABITAIT AVEC QUELQU’UN – 1938 C.c.Q.
■ Si le locataire habitait avec une autre personne, cette dernière peut devenir
locataire et continuer d’occuper le logement en remettant au propriétaire un avis
écrit au plus tard deux mois (2) après le décès.
LE TRIBUNAL L’ACCORDE A CONTRARIO
■ Vu ce qui précède, le Tribunal conclut qu’Angela Diaz Lamich, qui habitait depuis
peu avec la locataire à la date de son décès, en a poursuivi son occupation par la
suite. Elle a donc valablement donné l’avis nécessaire lui permettant d’obtenir en sa
faveur, la cession légale du bail. L’avis de non-reconduction de bail donné par le
locateur à la succession ne lui est donc pas opposable. Étant locataire en titre, elle
a valablement notifié son intention de reconduire le bail à compter du 1er juillet
2014. Elle ne peut donc pas être qualifiée d’occupante sans droit.
■ Fauteux c. Succession Gloria Lamich, 2014 CanLII 141184 (QC RDL)
LE TRIBUNAL REFUSE…
■ En effet, la preuve clairement prépondérante révèle que la demanderesse n’a
jamais habité le logement, qu’elle s’y rendait de façon sporadique jusqu’en avril
2014 en raison de la supervision de son fils et qu’elle n’a pris soin de son père que
lors de sa maladie puis de sa mort et que ce n’est qu’après celle-ci qu’elle a
considéré l’opportunité d’entrer dans le logement pour en prendre possession.
■ Ce faisant, il n’est pas démontré que la demanderesse habitait le logement depuis
six mois, ni même au moment du décès du locataire.
■ Martel c. Lapointe, 2014 CanLII 118551 (QC RDL)
LA SUCCESSION – 1939 C.c.Q.
■ 1939. Si personne n'habite avec le locataire au moment du décès, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en donnant au locateur, dans les six mois du décès, un avis de deux mois. La résiliation prend effet avant l'expiration de ce dernier délai si le liquidateur ou l'héritier et le locateur en conviennent ou lorsque le logement est reloué par le locateur pendant ce même délai.
■ Le liquidateur ou l'héritier n'est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente au coût des services qui se rattachent à la personne même du locataire qu'à l'égard des services qui ont été fournis du vivant de celui-ci. Il en est de même du coût de tels services lorsqu'ils sont offerts par le locateur en vertu d'un contrat distinct du bail.
LE TRIBUNAL DISPOSE AINSI…
■ La règle générale veut que le décès du locataire, tout comme celle du locateur d'ailleurs, ne
mette pas fin au bail. Le bail continu alors jusqu'à l'échéance du terme prévu comme le
prévoit l'article 1884 du Code civil du Québec (C.c.Q.) ..
■ Cependant, la succession du locataire peut mettre fin au bail en suivant les indications de
l'article 1939 C.c.Q…
■ Dans le présent dossier, le locateur a été avisé de la résiliation du bail le 17 janvier 2017.
■ La succession du locataire qui met fin au bail doit cependant acquitter le loyer pendant un
délai de deux mois, calculé de quantième en quantième, à partir de la date de réception de
l'avis.
■ Petrone c. Succession de Zabuga, 2018 QCRDL 14914 (CanLII)
NON-RECONDUCTION DE BAIL
■ 1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus
de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire
de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une
modification.
■ Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui
lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la
succession.
LE TRIBUNAL DÉCIDE QUE…
■ Ceci dit, lorsqu’un tel avis est transmis, l’article 1948 du Code civil du Québec permet au liquidateur de la succession d’en contester le bien-fondé.
■ Toutefois, comme le confirme la Cour du Québec, cela ne permet que de vérifier que les conditions pour ne pas reconduire le bail existent (décès, aucun autre occupant, le délai et la forme de l’avis).
■ À la lumière de ces jurisprudences, le Tribunal est, également, d’avis qu’au moment du décès d’un locataire qui habitait seul, la succession ne peut bénéficier du droit au maintien dans les lieux si un avis sous l’article 1944 C.c.Q. lui est transmis.
■ Succession Denise Ouellette c. Sylvestre, 2013 CanLII 122985
■ Marcil c. 9179-0212 Québec inc., 2011 QCCQ 262 (CanLII).
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