Les chiffres-clés du parc public de Nîmes Métropole en 2014

n°18juillet 2015

LES PUBLICATIONS DE L'OBSERVATOIRE

HABITAT

A partir des études déjà réalisées et des différentes bases de données caractérisant le parc locatif social et son occupation, cette publication a pour objectif de synthétiser la connaissance de l'offre locative publique de Nîmes Métropole.

Elle souligne notamment:• la tension locative sociale forte sur le territoire

communautaire qui se traduit par un taux de rotation et une vacance faibles,

• une évolution de la demande vers des petits logements et le développement progressif d'une offre individuelle dans le périurbain,

• l'importance du parc des années 1960, de qualité inégale, concentré dans des quartiers relégués socialement .

Cette publication constitue un document d'étape qui appelle à une analyse plus fine de l'offre dans les futurs quartiers NPNRU.

Instauré par la loi de Programmation pour la Ville et la Cohésion urbaine du 21 février 2014, le Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU) 2015-2025 concerne trois quartiers de Nîmes : Valdegour - Pissevin, Chemin Bas d'Avignon - Clos d'Orville et Mas de Mingue. En vue de la signature de la convention en 2016, la Communauté d'agglomération Nîmes Métropole souhaite étoffer la connaissance du parc de logements et de ses occupants sur l'ensemble de son territoire, et plus particulièrement dans les quartiers retenus.

Dans ce sens, deux études sont en cours. L'une porte sur les ménages occupant le parc public et la définition d'une stratégie de peuplement, l'autre sur l'état du marché immobilier et les possibilités de développement d'une offre privée dans les quartiers NPNRU.

Cette note de synthèse porte à connaissance des informations synthétiques sur le parc public de Nîmes Métropole.

Le parc locatif conventionné de Nîmes Métropole

Les publications de l'observatoire - n°18 HABITAT - Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne - juillet 20152

Une concentration du parc locatif conventionné à NîmesPlus de 19 500 logements étaient comptabilisés au sens de l'article L302-5 du CCH au 1er janvier 2014, soit un taux d'équipement de 17,9%.

A Nîmes, où sont concentrés 88,5% des logements conventionnés, le taux d'équipement est de 24,7%, supérieur à l'objectif de 20% de la loi SRU.

Hors Nîmes, le taux d'équipement moyen des communes est de 5,8%. Hormis Saint-Gilles, seules les communes de Caissargues et Saint-Chaptes présentent un taux supérieur à 10%.

Au total, 12 communes de Nîmes Métropole sont concernées par l'obligation de compter 20% de leur parc de résidences principales en logements sociaux. Parmi elles, 5 ont fait l'objet d'un constat de carence

en 2014 pour ne pas avoir atteint leur objectif triennal sur la période 2011-2013. Il s'agit de Bouillargues, Générac, Marguerittes, Milhaud et Poulx.

Une forte concentration de l'offre dans les quartiers NPNRUA Nîmes, les quartiers de Pissevin - Valdegour et de Chemin Bas d'Avignon - Mas de Mingue regroupent environ 4 000 logements chacun, soit près de la moitié du parc locatif social de la commune. Dans ces quartiers, le taux de logement social est supérieur à 50%.

Ailleurs, l'offre est assez équitablement répartie. Elle est toutefois plus marquée dans les quartiers Marronniers et Capouchiné, ou encore Route de Beaucaire - Clos d'Orville. A l'inverse l'offre sociale est quasi nulle dans les garrigues et le quartier Puech du Teil.

Une concentration spatiale des logements sociaux

LE TAUX DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES COMMUNES DE NÎMES MÉTROPOLE AU 1ER JANVIER 2014

Points-clés• 19 545 logements

comptabilisés au sens de l'article L302-5 du CCH le 1er janvier 2014.

• Un taux d'équipement de 18% dans Nîmes Métropole.

• 12 communes déficitaires et 5 en constat de carence à l'issue du bilan triennal 2011-2013.

• Plus de 45% des logements sociaux de Nîmes sont concentrés dans les quartiers NPNRU.

• Plus de 3 200 éq/logts, soit 16,5% du parc, sont dans des structures d'hébergement collectives (CHRS, Foyer de Jeunes Travailleurs, etc.)

Commune Statut par rapport à l’article L302-5 du CCH

Population au 1er janvier 2012

Résidences principales au 1er janvier 2014

Logements comptabilisés au sens de l’article L302-5 du CCH

Taux de logements SRU 1er janvier 2014

Bernis Non concerné 3 209 1 359 19 1,40%Bezouce Non concerné 2 164 957 20 2,09%Bouillargues DALO 2007 6 240 2 598 102 3,93%Cabrières Non concerné 1 542 621 19 3,06%Caissargues SRU 2000 3 825 1 694 172 10,15%Caveirac DALO 2007 3 900 1 648 7 0,42%Clarensac DALO 2007 4 037 1 587 42 2,65%Dions Non concerné 598 283 0 0,00%Garons DALO 2007 4 617 1 814 62 3,42%Générac DALO 2007 4 012 1 677 43 2,56%La Calmette Non concerné 2 015 914 37 4,05%Langlade Non concerné 2 075 889 0 0,00%Lédenon Non concerné 1 400 596 0 0,00%Manduel DALO 2007 6 128 2 656 171 6,44%Marguerittes DALO 2007 8 538 3 568 219 6,14%Milhaud SRU 2000 5 725 2 319 199 8,58%Nîmes SRU 2000 146 709 70 618 17 314 24,52%Poulx DALO 2007 4 001 1 520 6 0,39%Redessan DALO 2014 4 044 1 507 53 3,52%Sainte-Anastasie Non concerné 1 675 678 4 0,59%Saint-Chaptes Non concerné 1 743 740 72 9,73%Saint-Côme-et-Maruéjols Non concerné 781 318 6 1,89%Saint-Dionisy Non concerné 951 378 20 5,29%Saint-Gervasy Non concerné 1 738 682 0 0,00%Saint-Gilles DALO 2007 13 646 5 746 893 15,54%Sernhac Non concerné 1 730 688 1 0,15%Rodilhan Non concerné 2 963 1 278 64 5,01%Nîmes Métropole 12 communes en

déficit240 006 109 333 19 545 17,88%

Nîmes Métropole hors Nîmes 93 297 38 715 2 231 5,76%

Sources : DDTM du Gard - ECOLO 2014, DDFiP - états 1386 de la taxe d'habitation, calculs A'U.

Les publications de l'observatoire - n°18 HABITAT - Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne - juillet 2015 3

LE TAUX DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES IRIS DE NÎMES AU 1ER JANVIER 2014

D999

N106

D6113

N86

N113

D999

D979

D926

D999

D42

D135

D640

O0 1 000 mètres500

Taux de logement social

Pas de logement social

Moins de 6%

De 6 à 14%

De 14 à 22,7%

De 22,8 à 50%

Plus de 50%

Bâti bailleur social

Nombre de logements SRU304304

A9

A54

0

0

7

113

276

53

0

161

522

101

201

0

203

0

86465

64

196

93

33569

146

104

53

86

203

571

892

321

442

497

125

41

328

184

24

385

421

230

331

489

289

503

64482

258

574703

122 244

304

36

49

468

134

310853

74

1217

47

417408

392805

LE TAUX DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES QUARTIERS DE NÎMES AU 1ER JANVIER 2014

14%20%

27%17%

25%2%

87%66%

16%18%

2%17%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Centre urbainEst

Marronniers - Capouchiné - Route de MontpellierRoute d'Arles

Route de Beaucaire - Clos D'OrvilleGarrigues

Chemin Bas - Mas de MinguePissevin - Valdegour

Castanet - VacquerollesCroix de Fer - Gazelle

Puech du TeilSaint-Césaire Hôpital

Sources : DDTM du Gard - ECOLO 2014, calculs A'U. Fond de carte : IGN BD TOPO version 2.1.

4% 90% 6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Collectivités locales et associations (Pact, Habitat et Humanisme, etc.)Bailleurs sociauxParticuliers

4% 90% 6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Collectivités locales et associations (Pact, Habitat et Humanisme, etc.)Bailleurs sociauxParticuliers

LA NATURE DES PROPRIÉTAIRES DES LOGEMENTS CONVENTIONNÉS DE NÎMES MÉTROPOLE AU 1ER JANVIER 2014

Les caractéristiques du parc public

Les publications de l'observatoire - n°18 HABITAT - Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne - juillet 2015

Sources : DREAL Languedoc-Roussillon - Recensement du Parc Locatif Social (RPLS) 2014, calculs A'U.

4

Un parc de logements collectifs de 3 ou 4 pièces construits dans les années 60

Points-clés• Un parc des années 1960,

destiné à répondre à une forte croissance démographique et à l'arrivée des rapatriés d'Algérie.

• Un tiers du parc public a été construit après 1990.

• Près de 40% des maisons du parc public sont situées dans les communes hors Nîmes.

• Une typologie en décalage avec la demande.

• Plus de la moitié des logements en classe énergétique A, B ou C.

Près des deux tiers du parc ont été construits entre les années 1950 et 1980Le parc public de Nîmes Métropole se caractérise, comme le reste du département, par une forte proportion de logements construits entre 1946 et 1975. Dans la Communauté d’agglomération, Nîmes et Saint-Gilles concentrent la quasi-totalité des logements construits à cette période.

Depuis 2006, une répartition territoriale plus équilibrée du parc public est à l’œuvre puisqu’un tiers des nouveaux logements n’est pas construit à Nîmes. Hors Nîmes et Saint-Gilles, 44% des logements sociaux ont été construits après 2005.

Autre signe encourageant, 10% des 16 500 logements du parc public ont été construits après 2005, avec

des performances énergétiques respectant a minima la RT 2005.

Un parc d'appartements, où les T3 et T4 sont majoritairesLe parc public de Nîmes Métropole est constitué à 90% de logements collectifs, un chiffre comparable à celui du Gard et légèrement supérieur à la moyenne nationale (84%). A titre de comparaison, l'ensemble du parc est réparti équitablement entre maisons et appartements.

En collectif, la Communauté d’agglomération se distingue par une surreprésentation des T1 et T2 tandis que, comme dans l'ensemble du Gard, les T3 et T4 regroupent plus des deux tiers du parc.

Les maisons sont constituées en majorité de T4 (55%), mais aussi de T3 pour un quart d'entre elles et d’environ 20% de T5 et plus.

PÉRIODE DE CONSTRUCTION DU PARC PUBLIC DE NÎMES MÉTROPOLE EN 2014

RÉPARTITION DU PARC PUBLIC DE NÎMES MÉTROPOLE EN 2014 PAR PÉRIODE DE CONSTRUCTION

Avant 1946

1946-1974

1975-1990

1991-2005

Après 2005

778 | 5%

6 23037%

4 10625%

3 76123%

1 64710%

LA RÉSIDENCE "GÉNÉRAL DUCROS" À SAINT-CHAPTES

Camargue Est Costières Gardonnenque Garrigues Nîmes Vaunage Vistre Costières Nîmes Métropole GardAvant 1946 1% 1% 8% 11% 5% 4% 0% 5% 5%

1946-1975 53% 6% 0% 0% 39% 0% 0% 38% 44%

1975-1990 25% 6% 0% 8% 26% 0% 4% 25% 23%

1991-2005 0% 33% 53% 52% 23% 0% 67% 23% 18%

Après 2005 21% 55% 38% 29% 7% 96% 29% 10% 10%

Les publications de l'observatoire - n°18 HABITAT - Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne - juillet 2015

Sources : DREAL Languedoc-Roussillon - Recensement du Parc Locatif Social (RPLS) 2014, DDCS du Gard - Système National d'Enregistrement de la Demande de logement social (SNE) 2014, calculs A'U.

5

La typologie du parc est très nuancée entre, d’une part, Nîmes et Saint-Gilles où seulement 7% et 11% des logements sociaux sont individuels et, d’autre part, les autres communes de Nîmes Métropole où les maisons représentent 60% du parc public. C’est dans la Vaunage et l’Est des Costières que les maisons représentent la proportion la plus importante avec près de 70% des logements.

Une offre dominée par les grands logements ; une demande qui se tourne vers les petites surfacesLa demande locative sociale entre avril 2014 et mars 2015 porte sur des petits logements. En effet, plus du tiers des demandes concernent des T1 et T2, qui représentent moins de 20% du parc. A l'inverse, les T4 et plus, qui concentrent 43% de l'offre, ne sont demandés que dans 29% des cas.

De meilleures performances énergétiques que le parc privéAu 1er janvier 2014, 60% du parc public a fait l'objet d'un diagnostic de performance énergétique.

Parmi ces logements, 10%, soit un peu plus de 1 000, sont en classe A ou B et près de la moitié en C. Les catégories E, F et G ne représentent que 11% du parc.

Ces chiffres sont bien meilleurs que ceux de l'ensemble du parc de résidences principales de la Communauté d'agglomération. En effet, le Plan Climat Energie Territorial de Nîmes Métropole a mis en évidence que près du quart des résidences principales est classé en E, F ou G, tandis que 40% sont en D.

Mais ces statistiques favorables sont à nuancer. Le parc public bénéficie d'une part de l'importance de son

parc de logements collectifs dont les performances énergétiques sont généralement meilleures que l'individuel. D'autre part, une grande partie des logements de Pissevin Valdegour sont raccordés au chauffage urbain collectif, ce qui a tendance à améliorer les résultats du DPE.

TYPOLOGIE DU PARC PUBLIC DE NÎMES MÉTROPOLE EN 2014

RÉPARTITION DU PARC PUBLIC PAR TYPOLOGIE ET FORME URBAINE EN 2014

T1

T2

T3

T4

T5 et +

Maisons

480 | 3%

2 64516%

5 89336%

5 04330%

873 | 5% 1 58810%

COMPARAISON ENTRE L'OFFRE ET LA DEMANDE LOCATIVE SOCIALE EN 2014

0% 10% 20% 30% 40%

T1

T2

T3

T4

T5 et +

Demande

Offre

3%

16%

38%

36%

7%

5%

36%

26%

5%

29%

1%1%

9%

45%33%

10%

1%

A B C D E F

CLASSEMENT DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU PARC PUBLIC EN 2014

Camargue Est Costières Gardonnenque Garrigues Nîmes Vaunage Vistre Costières Nîmes Métropole Gard

Collectif

T1 1% 1% 0% 14% 3% 0% 6% 3% 3%

T2 9% 4% 19% 15% 17% 9% 12% 16% 14%

T3 38% 17% 12% 12% 37% 11% 24% 36% 35%

T4 33% 9% 15% 9% 32% 11% 5% 31% 31%

T5 et + 8% 1% 0% 0% 5% 0% 1% 5% 6%

Individuel Maisons 11% 68% 53% 51% 7% 69% 51% 10% 11%

Rotation, vacance et niveaux de loyers

Les publications de l'observatoire - n°18 HABITAT - Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne - juillet 20156

Des signes de forte tension locative sociale

Points-clés• Près de 40% du parc public du

Gard est localisé à Nîmes.• Un taux de rotation de 8,7%,

inférieur aux moyennes départementales et nationales.

• Un taux de vacance très faible de 2,1% et seulement 350 logements en vacance commerciale.

• Un loyer moyen de 5,1 €/m² et des nuances fortes entre Saint-Gilles (4,4 €/m²) et le secteur Garrigues (6,4 €/m²).

• Une intensité de la demande plus forte qu'en moyenne départementale et nationale.

La Communauté d'agglomération de Nîmes Métropole accueille près de 44% du parc public du département tandis qu'elle compte un peu moins de 30% de l'ensemble des logements du Gard.

Avec près de 15 000 logements, Nîmes en concentre plus de 90%.

Un faible taux de rotationEn 2013, le taux de rotation dans le parc public a été de 8,7%, lorsqu'il est de l'ordre de 10% dans le Gard comme dans le reste du pays. Dans le parc privé, il était de 30% en 2013 à Nîmes, soit un écart de près de 12 points.

Le taux de rotation est encore plus faible dans les communes de Nîmes Métropole hors Nîmes, en particulier dans les secteurs Est Costières, Gardonnenque et Garrigues où il a été inférieur à 6% durant l'année 2013.

LE PARC PUBLIC DE NÎMES MÉTROPOLE ET SES INDICATEURS D'OCCUPATION EN 2014

Ces chiffres indiquent une population captive qui ne change que rarement de logement une fois qu'elle est dans le parc public.

Le secteur Vistre Costières se démarque toutefois avec un taux de rotation de plus de 17%.

Une vacance commerciale quasiment inexistanteAvec un taux de vacance de 2,1% au 1er janvier 2014, l'occupation du parc public de Nîmes Métropole témoigne de la forte tension locative sociale dans l'agglomération. Ce taux se situe autour de 3% dans le Gard et en France métropolitaine.

Un taux de vacance de 6 à 7% est jugé nécessaire à la fluidité du parc de logement. Dans le parc locatif privé, ce taux se situe autour des 15% à Nîmes.

A peine 350 logements étaient vacants et proposés à la location au 1er janvier 2014 dans la Communauté d'agglomération quand plus de 7 500 personnes étaient en attente d'une attribution.

Là encore, le taux de vacance est encore plus faible dans les communes de Nîmes Métropole hors Nîmes.

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

Camargue

Est Costières

Gardonnenque

Garrigues

Nîmes

Vaunage

Vistre Costières

756

356

73

199

14 908

45

185

RÉPARTITION DU PARC PUBLIC PAR SECTEUR PLH EN 2014

Camargue Est Costières Gardonnenque Garrigues Nîmes Vaunage Vistre

CostièresNîmes

Métropole Gard

Nombre 756 356 73 199 14 908 45 185 16 522 37 885

Nouvelle offre 20 53 22 32 243 0 0 370 569

Emmenagés dans l’année 76 69 25 44 1 566 3 32 1 815 4 244

Taux de rotation 7,4% 4,5% 4,1% 6,0% 8,9% 6,7% 17,3% 8,7% 9,7%

Vacance commerciale 8 9 0 2 353 1 5 353 1 120

Taux de vacance 1,1% 2,5% 0,0% 1,0% 2,4% 2,2% 2,7% 2,1% 3,0%Sources : DREAL Languedoc-Roussillon - Recensement du Parc Locatif Social (RPLS) 2014, calculs A'U.

Les publications de l'observatoire - n°18 HABITAT - Agence d'Urbanisme, région nîmoise et alésienne - juillet 2015 7

320 €

393 €

391 €

394 €

347 €

393 €

428 €

€0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 €

Camargue

Est Costières

Gardonnenque

Garrigues

Nîmes

Vaunage

Vistre Costières

Nouvelles mises en location Collectif Individuel Ensemble

Des écarts de loyers significatifs entre l'individuel et le collectifLe loyer moyen, hors loyers accessoires, s'élève à 5,1 €/m² dans Nîmes Métropole en 2014. Un chiffre légèrement supérieur à la moyenne gardoise.

Les nuances sont importantes entre l'individuel où la moyenne est de 6,1 €/m² et le collectif où elle est de 4,9 €/m², sans compter les loyers accessoires (place de stationnement, cours et jardins privatifs).

C'est à Saint-Gilles que les loyers du parc public sont nettement les plus bas (4,4 €/m²), ce qui est également le cas pour le parc privé (8 €/m²).

A l'inverse, c'est dans les secteurs Vistre Costières et Garrigues, avec un parc individuel de construction récente, que les loyers sont les plus élevés, oscillant entre 6,3 et 6,4 €/m² hors loyers accessoires. Dans le parc locatif privé également, ces secteurs sont parmi les plus chers de l'agglomération.

LOYERS MOYENS DU PARC PUBLIC DANS LES SECTEURS PLH EN 2014

Une forte intensité de la demandeEntre mars 2014 et avril 2015, 1 723 logements ont été attribués dans Nîmes Métropole, tandis que le stock de demandeurs est passé de 7 320 à 7 645 personnes. Cela signifie que le ratio demandes/attributions, qui définit l'intensité de la demande, est de 4,44.

Si elle est inférieure aux territoires littoraux (CC Terre de Camargue) ou

situés sur l'axe Nîmes - Montpellier (CC Pays de Sommières, CC Rhôny-Vistre-Vidourle), l'intensité de la demande est plus forte qu'en moyenne départementale. Elle est surtout nettement plus élevée que ce qui est constaté dans l'ensemble de la France (3,8).

En revanche, l'ancienneté moyenne de la demande est de 15 mois, une durée inférieure aux moyennes régionales (16 mois) et nationales (20 mois).

RÉSIDENCE "LES PORTES DES COSTIÈRES" À CAISSARGUES

Sources : DREAL Languedoc-Roussillon - Recensement du Parc Locatif Social (RPLS) 2014, calculs A'U.

INTENSITÉ DE LA DEMANDEDEMANDES/ATTRIBUTIONS 2014

Sources : DDCS du Gard - Système National d'Enregistrement de la Demande de logement social (SNE) 2014, calculs A'U.

Nîmes Métropole

Languedoc Roussillon

France

4,4 4,93,9

Sources : DDTM du Gard - ECOLO 2013, calculs A'U. Fond de carte : IGN BD TOPO version 2.1.

Directrice de la publication : Nathalie LOUETTextes et illustrations : Clément FELDISConception/Réalisation : Clément FELDISCrédit photos : A'U

Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne

Communauté d'agglomération Nîmes Métropole

Pour aller plus loin

Analyser plus finement le parc public dans les quartiers de Nîmes, en particulier dans les nouveaux quartiers prioritairesCette publication est un document de travail qui analyse essentiellement trois bases de données actualisées au 15 juillet 2015 :• la base du Système National d'Enregistrement (SNE)

disponible à l'échelle de l'EPCI.• la base ECOLO qui recense l'offre comptabilisée au

programme.• la base Recensement du Parc Locatif Social (RPLS)

disponible au logement. Cette base sert à réaliser, entre autre, l'atlas du parc locatif social.

N86

N113

D6113

D608

6

D999

D926

D979

O0 400 mètres200

Taux de logement social

Bâti équipement public

Bâti bailleur social

Pas de logement social

Moins de 6%

De 6 à 14%

De 14 à 22,7%

De 22,8 à 50%

Plus de 50%

La donnée 2014, en cours de traitement SIG, est analysée de manière à conserver, pour chaque bâtiment, la typologie des logements, le loyer médian au m² et le classement DPE. L'exploitation de cette donnée permettra par exemple de localiser les logements « accessibles » du parc public situés hors Quartiers Politique de la Ville, mais aussi de caractériser à n'importe quelle échelle (bâtiment, îlot, quartier) le loyer médian, la période de construction ou encore la performance énergétique des logements.

LE TAUX DE LOGEMENT SOCIAL DANS LES ÎLOTS DE NÎMES AU 1ER JANVIER 2013