LES INSTRUMENTS DU FINANCEMENT DES PROJETS DE … · 2019-04-16 · Les cautionnements solidaires de la cch, ainsi que sa bonne solvabilité avec l’arrière caution de la Confédération

3ème journée romande des collectivités pour le logementd’utilité publique, Yverdon-les-Bains, le 13 septembre 2018

Référente: Kathrin Schriber, Responsable Fonds, coopératives d‘habitation Suisse – fédération des maîtres d‘ouvrage d‘utilité publique

LES INSTRUMENTS DU FINANCEMENT DES PROJETS DE CONSTRUCTION D’UTILITÉ PUBLIQUE

le 13 septembre 2018 2

Table des matières

1. Introduction aux instruments financiers

2. Cautionnement de la coopérative de cautionnement hypothécaire cch

3. Prêts du Fonds de roulement et de de la Fondation fonds de solidarité

4. Participation transitoire de la Fondation Solinvest

1. INTRODUCTION

But des instruments de financement pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique (moup)

Faciliter des projets de construction et réduire le coût de

financement pour promouvoir des logements à loyer

avantageux des maîtres d’ouvrage d’utilité publique.

le 13 2018septembre 4

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Sortes de financements et projets de construction soutenusInstruments financier pour financer le montant restant ou à assurer un financement transitoire pour:

rénovation d'immeubles

nouvelles constructions / constructions de remplacement

acquisition d'immeubles

acquisition de terrains (cch exlue)

le 13 septembre 2018

Vorführender

Präsentationsnotizen

rénovation d'immeubles assainissement énergétique complète: c’est-à-dire les coûts d’investissement s’élèvent à au moins 60‘000 francs / logement et que la plus-value représente au moins 50%. «Complète» signifie qu’il est procédé à un assainissement complet de l’enveloppe du bâtiment conformément aux exigences du Programme Bâtiments et que les différents éléments qui seraient déjà assainis ne l’ont pas été il y a plus de cinq ans. constructions de remplacement nouvelles constructions justification du besoin! acquisition d'immeubles uniquement les objets qui resteront durablement d'utilité publique. L’acquisition d’un immeuble ancien ne peut être encouragée que si la demande est assortie d’un rapport CECB® Plus (ou d’une analyse comparable de l’état du bâtiment) proposant un concept d’assainissement. Les travaux d’assainissement doivent en général être réalisés dans les 5 ans suivant l’acquisition de l’immeuble acquisition de terrains classés en zone à bâtir et viabilisés

Base de calcul : coût de revient

80%

Coût

de re

vien

ttot

al 20% 36%

64%Hypo-

thèqueban-caire

Valeur de rendemet

calculée par la banque

Fonds propres

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Souvent: coût de revient ≠ valeur de rendement calculée par la banquele 13 septembre 2018

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Répartition du coût de revient entre les divers instruments financiers

Coût derevient total

Parts sociales/ Solinvest

Prêts à longterme / caisse

de dépôts

Prêts Fdr /Fds

Banque ev.avec cch

36%


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Exigences posées au demandeur

Remplir les dispositions de l'Office fédéral du logement OFL relatives à l'utilité publique dispositions statutaires

Être membre d'une association faîtière (wbg-schweiz, armoup) / de la cch

Champ d'activité dans la région du projet

Suffisamment de fonds propres du maître de l’ouvrage (en général 10%)

Critères d’octroi



Exigences posées au projet de construction examen technique par l’OFL:

Analyse technique des immeubles d’habitation locatifs selon le système d’évaluation de logements (SEL), édition 2015

Respect des limites de coûts dépendant du lieu (contrôle du devis et descriptif détaillé)

Vérification du niveau du loyer prévu (comparaison avec le loyer du marché du lieu)

Exigences élevées en matière d’écologie, d’efficience énergétique et de construction sans obstacles


Vorführender


SEL 2015: la valeur d’usage d’un objet est déterminée sous les trois aspects que sont la situation, l’environnement immédiat et le logement Coût de revient ne doit pas dépasser les limites fixées selon l’emplacement du lieu d’habitation

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Exigences posées au financement Financement prévu réaliste (fonds propres, prêts de tiers,

hypothèques)

Vérification des charges annuelles prévues (principe du loyer basé sur les coûts), viabilité financière

Garantie du prêt (droit de gage immobilier)



2. CAUTIONNEMENT DE LA COOPÉRATIVE DE CAUTION-NEMENT HYPOTHÉCAIRE CCH

10. September 2018 12

Schéma d’un financement avec cch

Financement sans aide de la cch Financement avec l'aide decautionnement de la cch

Financement bancaire:90%

Fonds propres moup: 36%


Coût de revient: CHF 10 mio.Fonds propr. moup: 10%

Endettement jusqu’à 90% du coût de revient au maximum

Partie cautionnée aveccch de 66% - 90%

Coût de revient: CHF 10 mio.

Vorführender


La cch cautionne des crédits hypothécaires octroyés à des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. c’est une aide au départ (comme remplacement de fonds propres), en particulier pour de nouvelles coopératives

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Cautionnement de la Société coopérative de cautionnement hypothécaire Au cas où l’emprunteur ne répondrait pas de ses obligations financières, la

cch, comme caution solidaire, sera amenée à effectuer les paiements à sa place.

Les cautionnements solidaires de la cch, ainsi que sa bonne solvabilité avec l’arrière caution de la Confédération offrent aux institutions de financement une sécurité maximale.

Frais du cautionnement à payer par l’emprunteur:− prime annuelle de la cch de 0.25 % du montant maximal cautionné− souscription de parts sociales de la cch à hauteur de 3% de la somme initiale

cautionnée

Vorführender


Le cautionnement comme garantie supplémentaire permet à la banque d’octroyer un crédit hypothécaire plus élevé et/où, en raison du risque réduit, d’appliquer des conditions de financement plus avantageuses. endettement possible jusqu’à 90% du coût de revient total en général charges initiales réduites (en général taux d’amortissement plus bas, amortissements dans une durée prolongée) réduction d'intérêts (meilleures conditions) coût du risque plus bas que normalement sur une hypothèque subordonnée grâce à la sécurité supplémentaire

3. FONDS DE ROULEMENTFONDS DE SOLIDARITÉ

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Schéma d’un financement Fdr / Fds

Financement sans aide de la cch Financement avec l'aide du Fdr/Fds

Financement bancaire:1ère et 2ème

hypothèques




Prêts Fdr / Fds

Coût de revient: CHF 10 mio.Fonds propr. moup: 10%


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Financement résiduel ou transitoire

Fonds de roulement (Fdr) géré à titre fiduciaire par les

organisations faîtières coopératives d’habitation Suisse / WOHNEN SCHWEIZ

alimenté par des fonds de la Confédération

Fonds de solidarité (Fds) une fondation de coopératives

d'habitation Suisse alimenté par les contributions

volontaires des membres decoopératives d’habitation Suisse et des recettes d'intérêts sur les prêts octroyés


Conditions du Fdr / Fds I

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Prêts à long terme de 20 et 25 ans respectivement

Paiements d’intérêts et d’amortissements linéaires semestriels

Taux d’intérêt: 2,0 points au-dessous du taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers, mais au minimum de 1,0%


Vorführender


Sans norme énergétique Fr. 15‘000.- Norme Minergie Fr. 30‘000.- Normes énergétiques plus élevées telles que Minergie-P, Minergie-A ou Minergie-eco, standard SNBS ou objets répondant aux objectifs de la Société à 2000 watts Fr. 40‘000.- Label de qualité LEA Fr. 40‘000.- Le respect de la norme doit être démontré par le biais de la présentation d’un certificat ou d’une attestation.

Conditions du Fdr / Fds II

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Montant de prêt accordé entre CHF 15’000 et au max. CHF 50’000 par logement lié : − à l’utilisation du prêt (nouvelle construction, rénovation,

acquisition de l’immeuble ou du terrain)− à la norme énergétique adoptée − au standard du label LEA pour la construction d’appartements

sans obstacles− au règlement de location


Vorführender


Sans norme énergétique Fr. 15‘000.- Norme Minergie Fr. 30‘000.- Normes énergétiques plus élevées telles que Minergie-P, Minergie-A ou Minergie-eco, standard SNBS ou objets répondant aux objectifs de la Société à 2000 watts Fr. 40‘000.- Label de qualité LEA Fr. 40‘000.- Le respect de la norme doit être démontré par le biais de la présentation d’un certificat ou d’une attestation.

4. FONDATION SOLINVEST

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Schéma d’un financement Solinvest

Financement sans aide de la cch Financement avec l'aide du Fdr/Fds

Financement bancaire:1ère et 2ème

hypothèques




Prêts à long terme

Coût de revient: CHF 10 mio.Fonds propres: 10%


Parts sociales locataires


Fondation Solinvest une fondation de coopératives d’habitation Suisse

alimentée par les donations et des recettes provenant d'actions et déplacements

Participation en forme de parts sociales chez des moup qui ont besoin d'un "capital transitoire" au sens d'un financement initial de durée limitée pour se constituer des fonds propres (pour les nouveaux / petits moup)

Limité jusqu'à ce que les futurs coopérateurs/ locataires se substituent à cette participation transitoire (le plus généralement lors de l'entrée en possession de l'immeuble)

Conditions de la Fondation Solinvest

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Membres de la coopérative seront en majorité des locataires Pour un projet spécifique seulement Projet doit correspondre dans ses objectifs ou dans sa conception

aux exigences qualitatives posées par le Fonds de roulement À prouver que la faisabilité du projet est donnée selon toute

vraisemblance Montant au max. CHF 10'000 / logement; 30 logements au max. par

projet resp. 50 logements au max. par coopérative Moup doit prouver qu’il dispose déjà au minimum du même montant

de parts sociales

MERCI DE VOTRE ATTENTION

Kathrin Schriber

Responsable Fonds / Directrice des fondations Fonds de solidarité et Solinvest

Bucheggstrasse 109, CP

8042 Zurich

Téléphone 044 360 26 [email protected]

mailto:[email protected]

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