7/28/2019 Les REITs Outre-Atlantique - www.metrecarre.ma
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Les REITs outre-AtlantiqueFonds immobiliers cots et non
cots,Mensuel,SIIC+Edit
avr 112013
Les REITs ont su dmontrer leur capacit gnrer des rendements
stables tout en
bnficiant dune transparence fiscale. Mais quelques diffrences
subsistent avec le
modle europen.
Les Etats-Unis, pays fondateur du concept des REITs (Real Estate
Investment Trusts), ont
cr ce statut au Congrs amricain (Real Estate Investment Trust
Act) en 1960. Mise en
place pour permettre aux investisseurs individuels de bnficier
des mmes possibilits
dinvestissement en immobilier que les investisseurs
institutionnels, les REITs leur
permettent ainsi daccder de fait une large diversification des
risques et une gestion
professionnelle. Fin octobre 2012, leur capitalisation
atteignait 580 milliards de dollars
auprs de 157 vhicules, ce qui reprsentait les deux tiers de la
capitalisation mondiale
des REITs.
> Une rglementation stable et peu contraignante
Pour tre qualifie de REIT, une entreprise doit avoir la plupart
de ses actifs et de ses revenus
lis linvestissement en immobilier et distribuer chaque anne,
sous forme de dividendes, au
moins 90% de son rsultat net. En contrepartie, elle a le droit
de dduire fiscalement les
dividendes verss de son rsultat, avant de supporter limpt sur
les socits. Dans les faits, les
REITs distribuent lintgralit de leur rsultat, ce qui leur
procure de facto une transparence
fiscale totale et, en cas de rsultat, net ngatif, les pertes ne
sont fiscalement pas transfrables
aux investisseurs. La raison dune telle transparence fiscale
repose sur le fait que la dtention et
la gestion immobilire ne gnrent pas des rentabilits sur capitaux
aussi leves que les
activits oprationnelles comme lindustrie ou les services. Elles
ne peuvent ainsi tre attractives
financirement que si elles ne supportent pas la double
imposition au niveau du rsultat de
lentreprise et des dividendes perus par les actionnaires. Ainsi,
la rglementation et la fiscalit
appliques aux REITs ont t trs stables au cours du temps et ont
mme t moins
contraignantes avec le temps. En 1986, la fiscalit applique aux
REITs a t tendue aux
entreprises qui non seulement possdent de limmobilier mais
galement grent et oprent la
plupart des types dactif immobilier gnrant des revenus. En 1999,
le taux de distribution
minimum a t abaiss de 95% 90%.
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Face au modle REIT en vigueur en Europe, deux diffrences
institutionnelles majeures
apparaissent. La premire repose sur le fait quun REIT amricain
na pas besoin dtre cot en
Bourse. Il na mme pas besoin de faire appel public lpargne, mme
si en pratique les REITs
sont effectivement cots dans leur trs grande majorit afin de
lever facilement des capitaux. La
seconde tient au fait quun REIT amricain peut avoir comme actif
soit de limmobilier en direct
(Equity REITs qui reprsentent 85% de la capitalisation totale),
soit des crances immobilires
scurises par des hypothques sur les biens immobiliers ainsi
financs (Mortgage REITs). La
grande majorit des Mortgage REITs est dailleurs implique dans le
financement de limmobilier
rsidentiel.
Le succs des US REITs tient ainsi en premier lieu ce quelles ont
dlivr la performance quon
attendait delles. En effet, une rentabilit de type immobilier
est certes infrieure celle que lonpeut viser dans lindustrie et les
services, mais reste beaucoup plus stable et trs resiliente sur
longue priode (cf. tableau). Ainsi, le rendement des Equity
REITs atteint 12% par an ds que
lhorizon dinvestissement dpasse la dure dun cycle immobilier,
cest--dire environ dix ans.
Celle des Mortgage REITs est plus faible, rsultant du fait
quelles ne bnficient pas de la plus-
value immobilire. Enfin, lautre cl du succs vient de leur
capacit dadaptation aux besoins des
investisseurs grce une grande varit de loffre immobilire propose
travers leur forte
spcialisation (cf. graphique). La diffrence avec lEurope est
dailleurs frappante dans ce
domaine puisque les secteurs rsidentiels et de sant sont
largement plus reprsents que celui
des bureaux.
La performance boursire des US REITs en 2012 signe la fin de la
crise financire
Les US REITs enregistrent une performance globale de 20% en 2012
contre 16% pour lindice
S&P 500. Non seulement la performance du secteur est
excellente mais le risque des US REITs
a considrablement diminu : la volatilit des cours a chut des
deux tiers depuis le pic de 2009.
Le march dimmobilier dentreprise aussi bien que rsidentiel est
port par la faiblesse des
livraisons de neuf sauf dans certains segments de bureaux trs
localiss comme Washington DC
ou Manhattan mid-town.
Les principales menaces pour la conjoncture du march en 2013
rsident dans lintense activit
dmission de capital par les REITs, qui pourrait amener une
baisse de la rentabilit, ou dans
une hausse brutale des taux dintrt qui ne serait pas motive par
une acclration de la
croissance conomique.
Pierre Schoefller
Senior Advisor, IEIF
