L’essentiel de anvier 201 l’actualité juridique et fiscale

L’essentiel de

l’actualitéjuridique et fiscale

LA VEILLE

DOCUMENTAIRE

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Producteur de données, cercle de réflexion et centre de recherche, l’IEIF met à la disposition de ses membres une gamme de documents utiles à leur activité et à leur stratégie.

Cette gamme va des publications telles que livres et revues jusqu’aux rapports de recherches innovantes, en passant par des veilles d’actualité, des cahiers statistiques et des analyses sur les thèmes faisant écho aux préoccupations des professionnels.

IMMOBILIER

L’essentiel de

l’actualité juridique et fiscale

Décembre 2018 - Janvier 2019

L'ACTUALITE EN BREF 1°) L'actualité est dominée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 dont les dispositions modifient de nombreux aspects du droit immobilier, le plus souvent de manière ponctuelle. (p.9) 2°) Le Code de la commande publique entrera en vigueur le 1er avril 2019 ; il régit l'essentiel du droit des marchés publics et des concessions, qu'il s'agisse de la préparation des contrats, de leur passation ou encore de leur exécution. (p.18) 3°) Par un arrêt du 28 décembre 2018, le Conseil d'État apporte des éclaircissements sur la destination d'une construction édifiée sans permis de c onstruire en raison de son ancienneté, lorsque que son usage initial a cessé depuis plusieurs décennies. (p.31) 4°) La régularisation d'une construction qui méconnaît l'autorisation précédemment obtenue n'est pas nécessaire à l'obtention d'une nouvelle autorisation d'urbanisme, si cette irrégularité n'a pas été relevée lors du récolement des travaux, sauf dans les situations de fraude (CE, 26 nov. 2018). (p.32) 5°) Le champ d'application du droit de préemption du preneur commercial fait l'objet de deux précisions : - le locataire de locaux qu'il commerciaux distincts vendus par un acte unique à un même acquéreur (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018). (p.40) 6°) Le pacte de préférence implique l'obligation pour le propriétaire de donner préférence au bénéficiaire du pacte dès qu'il décide de vendre le bien et donc avant la signature d'une promesse de vente (Cass. 3e civ., 6 déc. 2018). (p.41) 7°) Vente à la découpe : l'accord collectif du 9 juin 1998 n'est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018). (p.45) 8°) Loi Carrez : seul l'acte authentique de vente peut permettre de régulariser l'omission dans la promesse de la mention relative à la superficie du lot de copropriété (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018). (p.47) 9°) Si les indemnités d'assurance dues à la suite d'un incendie sont attribuées, sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang, les paiements faits de bonne foi avant opposition sont néanmoins valables (Cass. 2e civ., 22 nov. 2018). (p.49)

2 IEIF - L'essentiel de l'actualité juridique et fiscale - Décembre 2018/Janvier 2019

SOMMAIRE

DROIT COMMUNAUTAIRE 5

CJUE, 21 Novembre 2018 ................................................................................................................................... 6

LOIS - DECRETS - ARRETES 8 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 28, II) .......................................................................................... 9 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 .......................................................................................................... 10 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 .......................................................................................................... 12 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 .......................................................................................................... 13 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 138) .......................................................................................... 14 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 78) ............................................................................................ 15 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 .......................................................................................................... 16 LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 3, 24, 81, 102 et 103) ............................................................... 17 ORDONNANCE n° 2018-1074 du 26 Novembre 2018 et DÉCRET n° 2018-1075 du 3 Décembre 2018 ........ 18 DÉCRET n° 2018-797 du 18 Septembre 2018 et ARRÊTÉ du 24 Septembre 2018 ........................................ 19 DÉCRET n° 2018-1123 du 10 Décembre 2018 ................................................................................................. 20 DÉCRET n° 2018-1043 du 28 Novembre 2018 et ARRÊTÉ du 28 Novembre 2018 ........................................ 21 ARRÊTÉ du 26 Décembre 2018 ........................................................................................................................ 22 LOI DE FINANCES POUR 2019 (art. 26) .......................................................................................................... 23

REPONSES MINISTERIELLES - CIRCULAIRES - INSTRUCTIONS 24 RÉP. MIN. 13 Novembre 2018 .......................................................................................................................... 25 RÉP. MIN. 11 Décembre 2018 .......................................................................................................................... 26 RÉP. MIN. 8 Novembre 2018 ............................................................................................................................ 27 RÉP. MIN. 6 Décembre 2018 ............................................................................................................................ 28 LIGNES DIRECTRICES CONJOINTES ACPR-Tracfin du 5 Novembre 2018 .................................................. 29

JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE 30 C.E. 28 Décembre 2018 ..................................................................................................................................... 31 C.E. 26 Novembre 2018 ..................................................................................................................................... 32 T.A. MELUN 3 Mai 2018 .................................................................................................................................... 33 C.E. 24 Octobre 2018 ........................................................................................................................................ 34 C.A.A. NANTES 29 Novembre 2018 ................................................................................................................. 35

JURISPRUDENCE JUDICIAIRE 36 CASS. CIV. 3ème 20 Décembre 2018 ................................................................................................................. 37 C.A. PARIS 27 Septembre 2018 ........................................................................................................................ 38 C.A. PAU 13 Septembre 2018 ........................................................................................................................... 39 CASS. CIV. 3ème 15 Novembre 2018 ................................................................................................................. 40 CASS. CIV. 3ème 6 Décembre 2018 ................................................................................................................... 41 CASS. CIV. 3ème 20 Décembre 2018 ................................................................................................................. 42 CASS. CIV. 3ème 13 Décembre 2018 ................................................................................................................. 43 CASS. CIV. 3ème 29 Novembre 2018 ................................................................................................................. 44 CASS. CIV. 3ème 20 Décembre 2018 ................................................................................................................. 45 CASS. CIV. 3ème 22 Novembre 2018 ................................................................................................................. 47 CASS. COM. 26 Septembre 2018 ..................................................................................................................... 48 CASS. CIV. 2ème 22 Novembre 2018 ................................................................................................................. 49 CASS. CIV. 3ème 8 Novembre 2018 ................................................................................................................... 50 CASS. CIV. 3ème 20 Décembre 2018 ................................................................................................................. 51 CASS. CIV. 3ème 8 Novembre 2018 ................................................................................................................... 52 CASS. CIV. 3ème 29 Novembre 2018 ................................................................................................................. 53 CASS. COM. 10 Octobre 2018 .......................................................................................................................... 54


Liste des publications suivies .............................................................................................................................. 55 Liste des publications citées ............................................................................................................................... 56 Index .................................................................................................................................................................... 57


DROIT COMMUNAUTAIRE


FISCALITÉ TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE

CJUE, 21 Novembre 2018

(FRFL, 52/18, page 3) L'absence de facture n'interdit pas la déduction si les conditions de fond sont satisfaites. Un ressortissant roumain avait procédé à des ventes d'immeubles et de terrains constructibles sans déclarer la TVA correspondante. Son chiffre d'affaires ayant dépassé le plafond légal de la TVA prévu par le droit roumain, les autorités fiscales avaient imposé d'office les cessions réalisées. Le bénéfice du droit à déduction de la taxe d'amont lui avait été toutefois refusé par l'administration au motif que celui-ci, dans l'incapacité de fournir les factures d'achats, n'avait produit que des tickets de caisse illisibles et une estimation résultant d'une expertise judiciaire. La juridiction de renvoi s'interrogeait sur le point de savoir si, dans de telles circonstances, l'application du principe de neutralité de la TVA était de nature à permettre néanmoins l'exercice du droit à déduction. En vertu de l'article 168, a, de la directive TVA, la naissance du droit à déduction de la TVA est subordonnée à la réalisation de conditions de fonds, dites "matérielles" selon la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) : les biens ou services doivent être utilisés par l'assujetti pour la réalisation de ses opérations taxées et doivent lui être fournis par un autre assujetti. L'article 178, a, de la directive fixe quant à lui les conditions formelles du droit à dé duction qui tiennent à la détention d'une facture établie conformément à l'article 226 de la directive précitée. Ces dispositions sont transposées en France à l'article 271, II-1-a et 2 du Code général des impôts. La doctrine administrative précise que la facture constitue un document fondamental pour l'exercice du droit à déduction et que le fait de ne pas être en possession de la facture d'achat mentionnant la TVA fait obstacle à l'imputation de cette taxe. Une jurisprudence abondante du Conseil d'Etat refuse également tout droit à déduction de la taxe en l'absence de facture, la production d'autres documents qui ne constituent pas des factures ne pouvant suppléer cette absence. La jurisprudence de la CJUE jusqu'alors semblait sur la même ligne. Avec la présente décision, la Cour de justice pousse la logique de ce raisonnement jusqu'au bout et juge que l'absence de production de la facture d'achat elle-même, qui ne constitue qu'une exigence formelle du droit à déduction, ne saurait entraîner le refus du droit à déduction de la TVA correspondante, si l'assujetti établit que les conditions matérielles de ce droit sont satisfaites. L'application stricte de l'exigence formelle de produire la facture se heurterait, selon la Cour, aux principes de neutralité et de proportionnalité en ce qu'elle aurait pour effet d'empêcher de manière disproportionnée l'assujetti de bénéficier de la neutralité fiscale afférente à ses opérations. La Cour considère qu'il appartient néanmoins à l'assujetti qui demande la déduction de la TVA sans pouvoir produire la facture y afférente d'établir qu'il répond aux conditions de fond pour en bénéficier. A cette fin, il doit fournir des preuves objectives que les biens ou services en cause lui ont effectivement été fournis en amont par des assujettis, pour les besoins de ses propres opérations soumise à la TVA et qu'il s'est effectivement acquitté de la taxe correspondante.


Ces preuves peuvent notamment comprendre, selon la Cour, des pièces se trouvant en possession des fournisseurs ou des prestataires auprès desquels l'assujetti a acquis les biens ou les services pour lesquels il a acquitté la TVA en cause. De même, ces preuves pourraient également comprendre des pièces détenues par l'assujetti déducteur.


LOIS - DECRETS – ARRETES


LOI ELAN BAUX COMMERCIAUX

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 28, II)

(BRDA, 23/18, page 18)

La loi ELAN crée au profit du bailleur un nouveau motif de reprise des locaux commerciaux. Jusqu'à présent, le bailleur de locaux commerciaux avait la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou exécuter des restaurations immobilières (C. com., art. L. 145-4, al. 3). La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite "loi Elan") ouvre un nouveau droit de reprise au profit du bailleur : celui-ci peut donner congé à l'échéance triennale pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (C. com., art. L. 145-4, al. 3 modifié). Ce nouveau motif de résiliation triennale peut être invoqué par les bailleurs depuis le 25 novembre 2018, date d'entrée en vigueur de la loi.


LOI ELAN AMENAGEMENT COMMERCIAL

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018

(JCP N, 51-52/18, 1375)

Dispositions de la loi ELAN relatives à l'aménagement commercial. Note de M. Michaël REVERT : Afin de revitaliser les centres-villes, la loi Élan a significativement modifié les dispositions relatives aux projets d'implantation commerciale soumis à autorisation d'exploitation commerciale (AEC). D'abord en ajoutant, au nombre des critères que doi vent prendre en considération les commissions d'aménagement pour autoriser les projets de surfaces de vente, deux autres objectifs, opposables aux demandes d'autorisation déposées depuis le 1er janvier 2019 : "e) la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre" ; et "f) Les coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d'infrastructures et de transports" (C. com., art. L. 752-6). Le porteur de projet doit désormais fournir, à l 'appui de s on dossier de d emande, une analyse d'impact du projet, réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet. Cette analyse doit non seulement évaluer les effets de l 'opération notamment sur l'animation et le développement économique du centre-ville, mais encore démontrer qu'aucune friche existante en centre-ville ne permet d'accueillir le projet et, à défaut, qu'aucune friche existante en périphérie ne le permet. La même finalité de revitalisation des centres-villes justifie des rehaussements de seuils de soumission à AEC ou plus radicalement des dispenses de toute autorisation. Au premier chef, la réouverture au public sur un même emplacement d'un magasin de commerce de détail dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant 3 ans est soumise à autorisation si elle concerne une surface non plus de 1.000 mais de 2.500 m². Les porteurs de projets de surfaces de vente devant s'implanter dans un secteur d'intervention d'une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT), créée par la loi Élan, et comprenant un centre-ville identifié par ladite convention, sont dispensés d'obtenir une AEC. À moins que la convention d'ORT soumette elle-même à autorisation les surfaces commerciales, dont les seuils ne pourront être inférieurs à 5.000 m² ou 2.500 m² pour les magasins à prédominance alimentaire. Au sein des mêmes secteurs d'intervention d'ORT, sont dispensés d'AEC les projets en c entres-villes combinant implantation commerciale et logements, si la surface de v ente représente moins du quart de la surface de plancher destinée à l'habitation. En dehors des secteurs d'intervention des ORT mais sur le territoire d'une ou plusieurs communes signataires de la convention d'ORT, le préfet est investi d'un nouveau pouvoir : celui de suspendre l'enregistrement ou l'examen de demandes d'AEC pendantes devant les commissions départementales d'aménagement commercial, à l'exception de celles relatives aux réouvertures au public de magasin de commerce de détail. La suspension, qui est conçue comme une m esure conservatoire, est décidée par arrêté, après avis ou sur demande de l'EPCI ou des communes signataires, en fonction de critères qui, compte tenu des caractéristiques du projet et des données existantes sur la zone de chalandise, tiennent au niveau et à l'évolution du taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et territoires concernés. Sa durée maximale est de 3 ans, prorogeables une année. Dans les mêmes conditions la suspension peut-elle être décidée pour les implantations de surfaces commerciales situées en dehors desdits territoires, mais sur des communes qui sont membres de l'EPCI qui a signé la convention ou d'un EPCI qui lui est limitrophe, à la condition que de tels projets de surfaces de vente soient de nature à compromettre gravement les objectifs de l'opération de revitalisation. Enfin, les conditions de contrôle de la conformité des surfaces commerciales soumises à autorisation ainsi que


celles de démantèlement et de remise en ét at des sites occupés par des surfaces de vente inexploitées se trouvent durcies.


LOI ELAN AMENAGEMENT OPERATIONNEL

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018

(JCP N, 51-52/18, 1375)

Dispositions de la loi ELAN relatives à l'aménagement opérationnel. Note de M. Michaël REVERT : Deux opérations d'aménagement se font écho dans le Code de l'urbanisme, et correspondent à deux échelons territoriaux différents : l'opération d'intérêt national (OIN) d'une part, déjà existante et dont le régime juridique est clarifié et précisé par la loi Élan, et - véritable création de la loi ELAN - la grande opération d'urbanisme (GOU) d'autre part. La première renvoie à l'opération d'aménagement "qui répond à des enjeux d'une importance telle qu'elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et à laquelle l'État décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers" (C. urb., art. L. 102-12). La seconde doit avoir été prévue par un contrat de projet partenarial d'aménagement (PPA), et se caractérise par une réalisation qui "en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques", "requiert un engagement conjoint spécifique de l'État et d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public cocontractant" (C. urb., art. L. 312-3). La première est qualifiée d'OIN par décret en Conseil d'État, la seconde de GOU par délibération de la collectivité territoriale ou de l'établissement public cocontractant du PPA. À ces deux opérations d'aménagement sont attachés des effets communs. L'un des plus saillants est, dans leurs périmètres respectifs, le transfert de la compétence pour délivrer les autorisations d'urbanisme : à l'autorité administrative de l'État, s'il y a lieu avec l'avis du maire ou du président de l'EPCI compétent, en cas d'OIN sauf dispositions contraires du décret de c réation ou d'un décret complémentaire ; en cas de GOU, à l 'exécutif de la collectivité ou de l'établissement public à l 'initiative de la grande opération. S'y ajoute, dans le périmètre de chacune, à titre expérimental et pour une durée de 7 années à compter de la promulgation de la loi, la possibilité pour les maîtres d'ouvrage de constructions ou d'aménagements, de déroger aux règles d'urbanisme opposables à leurs projets. La dérogation n'est accordée que si le porteur du projet démontre, à l 'aide d'une étude ayant recueilli l'avis de l'autorité administrative compétente, que sont atteints des résultats satisfaisant aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé. Le droit de préemption y est également modifié : l'OIN a pour effet de neutraliser le droit de préemption comme le droit de priorité, tandis que la GOU peut se traduire, dans l'acte décidant cette qualification, par la délimitation sur tout ou par tie de son périmètre d'une ZAD, la désignation du t itulaire du d roit de pr éemption y afférent, susceptible d'être exercé pendant 10 ans, renouvelables une fois. Chacune des opérations est dotée d'effets propres.


LOI ELAN MOUVEMENT DE TERRAIN

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018

(Code perm. Env. et nuisances, bull. 484-1, page 19)

Mouvement de terrain : la loi ELAN impose de nouvelles obligations d'information. Le nouveau dispositif d'information s'applique aux zones exposées au phénomène de mouvement de t errain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Celles-ci sont définies par arrêté des ministres du Logement et de la Transition écologique. Le dispositif est ciblé et ne vise que les maisons individuelles qui sont les plus touchées par ce phénomène. Il concerne les vendeurs, les maîtres d'ouvrage et les constructeurs. En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente ou au cahier des charges (en cas de vente publique). L'étude reste annexée au titre de propriété du terrain et durant toutes les mutations successives du bien (CCH, art. L. 112-21). Les ventes de t errain non bâti destiné à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application des nouvelles dispositions. Un décret définira les zones concernées, le contenu et la durée des études géotechniques et les contrats concernés (CCH, art. L. 112-25). Il devrait se faire en cohérence avec les pratiques de la profession (décrites dans la norme NF P 94-500).


LOI ELAN BAUX COMMERCIAUX

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 138)

(BRDA, 24/18, page 21)

Une association de consommateurs peut désormais initier une action en groupe en cas de manquement d'un professionnel à ses obligations en matière de location immobilière. La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi "Elan", modifie à compter du 25 novembre 2018, le champ d'application des actions de groupe en matière de consommation. Avant cette date, une association de consommateurs agréée pouvait engager une action de groupe devant une juridiction civile pour obtenir la réparation des préjudices individuels subis par des consommateurs ayant pour cause commune un manquement d'un professionnel "à ses obligations légales ou contractuelles à l'occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services" (C. consom., art. L. 623-1). Cet article du Code de la consommation prévoit désormais que l'action de groupe est ouverte en cas de manquement d'un professionnel "à ses obligations légales, relevant ou non du présent code, ou contractuelles à l'occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ainsi que dans le cadre de la location d'un bien immobilier". Note : Avant la loi Elan, il avait été jugé qu'une association de consommateurs ne pouvait pas lancer une action de groupe pour un litige entre locataires et bailleur professionnel car le contrat de bail n'est pas un contrat de prestation de services et n'est pas régi par le Code de la consommation (CA Paris, 9 nov. 2017). L'ajout explicite de la location immobilière étend donc le champ de l'action de groupe. La location de bien meuble demeure, quant à elle, hors de ce champ, s'agissant d'un contrat de louage de chose et non d'une prestation de services (C. civ., art.1708 et 1709). Par ailleurs, l'expression "obligations légales" sans plus de précision qui figurait à l'article L. 623-1 avant sa modification permettait déjà d'englober dans le champ de l'action de groupe la violation d'autres dispositions légales que celles du Code de la consommation mais la précision apportée par la loi Elan a le mérite de fixer le principe. Outre une action fondée sur une violation du Code civil, concernant la location immobilière, pourrait par exemple être initiée une action de groupe fondée sur la responsabilité du fait des produits défectueux prévue par le même code (C. civ., art. 1245-1, al. 2).


LOI ELAN DROIT DE RÉTRACTATION

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 78)

(BRDA, 24/18, page 11)

Une nouvelle obligation pour renforcer le droit de rétractation de l'acquéreur immobilier. La loi ELAN renforce le droit de rétractation ou de réflexion de l'acquéreur d'un immeuble d'habitation. Depuis le 25 novembre 2018, l'avant-contrat de vente doit indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion (CCH, art. L. 271-1, al. 6 nouveau). Tout manquement à cette obligation est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale (CCH, art. 271-1, al. 7 nouveau). On peut penser que cette sanction sera encourue par le vendeur et, le cas échéant, le professionnel ayant reçu mandat de vendre l'immeuble.


LOI ELAN DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018

(Code perm. Env. et nuisances, bull. 484-1, page 8)

Le diagnostic de performance énergétique devient opposable et se dématérialise. Jusqu'à présent, le diagnostic de performance énergétique (DPE), communiqué au locataire, n'avait qu'une valeur informative. Son objet est de le renseigner sur la performance énergétique du logement ou du bâtiment qu'il loue. Afin de responsabiliser les professionnels, la loi ELAN le rend opposable à compter du 1er janvier 2021. Seules les recommandations accompagnant le DPE auront une valeur informative, le locataire ne pourra s'en prévaloir à l'encontre du bailleur. D'autre part, il est prévu que le dossier de d iagnostic technique, qui comprend le DPE, soit communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.


LOI ELAN MESURES FISCALES

LOI n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018 (art. 3, 24, 81, 102 et 103)

(JCP N, 1/19, 108) Mesures fiscales de la loi ELAN. La loi du 23 novembre 2018 comprend les mesures fiscales suivantes : • l'extension de la déduction en faveur de la location de logements conventionnés situés en zones tendues (dispositif "Cosse") ; • dans le cadre d'opération d'aménagement d'intérêt national, lorsque le coût des équipements a été mis à la charge des constructeurs ou des aménageurs, les constructions et aménagements sont exonérés de la part communale ou intercommunale de la taxe d'aménagement (C. urb., art. L. 102-13 modifié) ; • la réduction du taux de contribution de sécurité immobilière (CSI) due par les organismes sociaux pour leurs opérations de restructuration ; • la participation employeur à l 'effort de c onstruction peut financer des aides accordées à des personnes physiques ou m orales en faveur de la mobilisation du parc privé et à la rémunération de tout intermédiaire agréé (CCH, art. L. 313-3, a modifié); • la ratification de l'ordonnance du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction et l'ordonnance du 19 janvier 2017 modifiant l'objet de l'Association pour l'accès aux garanties locatives et de l'association Foncière Logement (L., 23 nov. 2018, art. 102, I et II) ; • la suppression du régime de faveur dont bénéficie la Foncière publique solidaire (FPS), par l'abrogation de : l'exonération de plus-values immobilières des biens cédés à un FPS (CGI, art. 150 U, II, 8° modifié) ;

- l'exonération des droits de publicité foncière pour les acquisitions immobilières faites à l 'amiable et à titre onéreux par le FPS (CGI, art. 1042, I, al. 1er modifié) ;

- l'absence de majoration de 25 % de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (CGI, art. 1396, II, D, 1, 1° modifié) ;

• le maintien des exonérations d'impôt sur les sociétés (CGI, art. 207, 1, 4°) et de c otisation foncière des entreprises (CGI, art. 1461, 2°) en faveur des organismes de logements sociaux en cas de transformation en société anonyme agréée (L., 23 nov. 2018, art. 81, V in fine) ; • l'instauration d'une présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes.


RÈGLES DE LA COMMANDE PUBLIQUE CODIFICATION

ORDONNANCE n° 2018-1074 du 26 Novembre 2018 et DÉCRET n° 2018-

1075 du 3 Décembre 2018

(Flash du CRIDON de Paris, 6 Décembre 2018) Un nouveau Code de la commande publique. Après avoir été souvent annoncé, le Code de la commande publique est paru et entrera en vigueur le 1er avril 2019. Il a été adopté par ordonnance au terme du délai de deux ans ouvert par l'article 38 de la loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique après avoir été appelé de ses vœux par le Conseil d'État et une habilitation de 2004 restée lettre morte tout comme celle de 2009. Ce nouveau Code de la commande publique constitue la dernière étape de la transposition des directives européennes du 26 février 2014. Il remplace à ce titre les ordonnances du 23 juillet 2015 et du 29 janvier 2016 et leurs décrets d'application, procédant à leur codification "à droit constant". Mais, de façon plus large et selon le rapport remis au Président de la République, il "regroupe et organise les règles relatives aux différents contrats de la commande publique qui s'analysent, au sens du droit de l'Union européenne, comme des marchés publics et des contrats de concession". C'est ainsi, notamment, que la loi MOP du 12 juillet 1985 est abrogée, afin d'être codifiée au Livre IV du nouveau code (art. L. 2410-1 et s.). Il peut d'ores et déjà être souligné que :

- si jusqu'alors, les textes du droit de la commande publique n'étaient pas applicables aux "services de certification et d'authentification de documents qui doivent être assurés par des notaires" (v. not. ord. du 23 juillet 2015, art. 14), tel ne sera plus exactement le cas puisque le nouveau code prévoit que ces mêmes services sont soumis à un c orpus (extrêmement sommaire) de r ègles qu'il énumère (sans prévoir de mise en concurrence) : délais de paiement, sous-traitance, résiliation, règlement amiable des litiges (art. L. 2512-5 et L. 2521-1 et s., L. 3212-4 et L. 3221-1 et s.) ;

- la conclusion de marchés publics de travaux, sans publicité ni mise en concurrence, pour l'acquisition

d'immeubles à construire (art. 30 du décret du 25 mars 2016) sera toujours permise, codifiée à l'article R. 2122-3 du nouveau code.

La condition de l'inexistence d'une solution alternative disparaît (mais il restera nécessaire de vérifier qu'il n'existe aucune solution de remplacement raisonnable).


INSTALLATIONS CLASSÉES GARANTIES FINANCIÈRES

DÉCRET n° 2018-797 du 18 Septembre 2018 et ARRÊTÉ du 24 Septembre

2018

(Bull. du CRIDON de Paris, 1er Novembre 2018, page 13) Installations stockant des matières dangereuses : garanties financières exigées. Depuis le 1er janvier 2017, les capacités financières des futurs exploitants d'installations classées pour la protection de l'environnement doivent en principe être constituées lors de la mise en œ uvre effective de l'installation classée. Le décret du 18 septembre 2018 a allégé ces formalités. Un arrêté du 24 septembre 2018 fixe les règles de calcul et les modalités de constitution des garanties financières prévues par l'article R. 516-2-I du Code de l'environnement et appelées selon les modalités de l'article R. 516-3 de ce code. Ces dispositions sont applicables à un exploitant de plusieurs établissements répondant aux dispositions de l'article L. 515-36 du Code de l'environnement. Il est possible de mutualiser certaines garanties. L'arrêté fixe également le modèle d'attestation de constitution de garanties financières.


ANTENNES-RELAIS

DÉCRET n° 2018-1123 du 10 Décembre 2018

(Code perm. Env. et nuisances, bull. 484, page 11) Implantation des antennes-relais : nouvel assouplissement. Note de Mme Gaëlle GUYARD : Les antennes-relais constituent des constructions nouvelles qui étaient soumises, en application de l'article R. 421-9 du Code de l'urbanisme, à déc laration préalable dès lors qu'elles répondaient aux critères cumulatifs suivants : - une hauteur au-dessus du sol supérieure à 12 m² ; - une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² ; - une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m². Afin de faciliter le déploiement d'antennes-relais de radiotéléphonie mobile, le régime de la déclaration préalable, plus favorable que celui du permis de construire, est étendu. Un décret du 10 décembre 2018 soumet les antennes-relais de radiotéléphonie mobile implantées en dehors des secteurs protégés (abords des monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables et sites classés ou en instance de classement), ainsi que leurs systèmes d'accroche, quelle que soit leur hauteur, et les locaux ou installations techniques nécessaires à leur fonctionnement à déclaration préalable dès lors qu'ils présentent une surface de plancher et une emprise au sol supérieures à 5 m² et inférieures ou égales à 20 m². Ces dispositions s'appliquent aux déclarations préalables déposées à compter du 13 décembre 2018. A noter que la loi ELAN vient elle aussi assouplir le régime d'autorisation des installations radioélectriques pour tenir les engagements du Gouvernement en matière de couverture du réseau de téléphonie mobile sur tout le territoire d'ici à 2022.


CERTIFICATIONS ENVIRONNEMENTALES LABEL BAS-CARBONE

DÉCRET n° 2018-1043 du 28 Novembre 2018 et ARRÊTÉ du 28 Novembre

2018

(Dict. perm. Constr. et urb., bull. 503, page 14) Le label "Bas-Carbone" est mis en place. Note de M. Bruno PÉROT : Dans le cadre de la politique de lutte contre le dérèglement climatique, les pouvoirs publics ont créé un label "Bas-Carbone" afin d'encourager l'émergence de projets de r éductions d'émissions de ga z à ef fet de s erre (GES), qui sont portés par les personnes physiques ou morales dans des secteurs d'activité variés. Un décret et un arrêté du 28 no vembre 2018 déf inissent les conditions et le référentiel à r especter pour l'attribution du signe de qualité. Le label valorise les opérations qui, sur le territoire français, évitent les émissions de GES ou ont pour finalité de séquestrer des quantités de gaz. Les porteurs de pr ojets doivent se conformer à une méthode qui est approuvée par le ministre de l'Environnement puis rendue publique. Il n'est attribué qu'en compensation de réductions additionnelles et permanentes par rapport à une situation de référence. Ce gain environnemental en émission de GES, qui est reconnu à la suite d'une vérification, n'est ni transférable ni échangeable, que ce soit de gré à gré ou sur quelque marché, volontaire ou obligatoire, que ce soit. Les réductions d'émissions reconnues par le label ne peuvent pas être valorisées dans les inventaires nationaux de GES établies par les Etats au titre de leurs obligations internationales. En revanche, les porteurs de projets ont la possibilité de se faire rémunérer par un partenaire volontaire (acteur public ou privé), qui peut alors faire reconnaître ces contributions environnementales.


FISCALITÉ D'URBANISME TAXE POUR LA CRÉATION DE BUREAUX EN IDF

ARRÊTÉ du 26 Décembre 2018

(FRFL, 2/19, page 16)

Les tarifs 2019 de la taxe pour création de bureaux en Ile-de-France sont fixés. Tarifs de droit commun Les tarifs de dr oit commun par mètre carré de c onstruction de la taxe pour création de locaux à us age de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en Ile-de-France sont fixés pour 2019 à :

Lieu de situation des locaux (1) 1e circonscription 2e circonscription 3e circonscription 4e circonscription

Locaux à u sage de bureaux 431,35 € 93,01 € 51,68 € 0 €

Locaux commerciaux 133,33 € 82,68 € 33,08 € 0 €

Locaux de stockage 14,4 €

(1) 1e circonscription : Paris (75) et Hauts-de-Seine (92). 2e circonscription : les communes de la métropole du Grand Paris, hors Paris et Hauts-de-Seine. 3e circonscription : les communes qui font partie de l'unité urbaine de Paris, hors Grand Paris. 4e circonscription : les autres communes de la région Ile-de-France.

Dérogation tarifaires Les communes de l a 1ère circonscription éligibles à la fois, pour l'année précédant celle de l'imposition, à la dotation de solidarité urbaine (DSU) et au bénéfice du fonds de solidarité des communes de la région Ile-de-France (FSRIF) sont classées pour l'assiette de la taxe dans la 2ème circonscription. Lorsqu'elles perdent leur éligibilité à la DSU ou au bénéfice du FSRIF, elles bénéficient, au titre de l'année suivant cette perte d'éligibilité et pendant les deux années suivantes, d'un abattement dégressif respectivement des trois quarts, de la moitié et du quart de l'augmentation du tarif de la taxe liée à cette perte d'éligibilité. Les valeurs applicables en 2019 sont les suivantes :

1e circonscription Perte DSU ou FSRIF en 2016

Perte DSU ou FSRIF en 2017

Perte DSU ou FSRIF en 2017

Locaux à usage de bureaux 431,35 € 93,01 € 51,68 €

Locaux commerciaux 133,33 € 82,68 € 33,08 €

Cette dérogation ne concerne pas les locaux de stockage qui sont soumis à un tarif unique de 14,4 € quelle que soit la circonscription.


SOCIÉTÉS ACTES ENREGISTRÉS

LOI DE FINANCES POUR 2019 (art. 26)

(FRFL, 1/19, page 219)

Les actes relatifs à la vie des sociétés sont enregistrés gratuitement. L'article 26, III, 7° à 18° de la loi de finances pour 2019 prévoit que les actes relatifs à la vie des sociétés qui étaient jusqu'à présent soumis au dr oit fixe de 375 € ou 50 0 € s elon le montant du c apital social sont enregistrés gratuitement. Sont visés notamment les actes qui se rapportent aux opérations réalisées durant l'existence ou la dissolution de la société. Les actes réalisés lors de l a constitution qui étaient jusqu'à présent exonérés sont également enregistrés gratuitement. Ces dispositions s'appliquent aux actes enregistrés ou aux déclarations déposées depuis le 1er janvier 2019.


REPONSES MINISTERIELLES - CIRCULAIRES – INSTRUCTIONS


DROIT DE PRÉEMPTION PINEL CHAMP D'APPLICATION

RÉP. MIN. 13 Novembre 2018

(BRDA, 24/18, page 15)

Le locataire exploitant une résidence-services peut exercer son droit de préemption sur le local vendu. Lorsqu'il envisage de vendre un local commercial, son propriétaire en informe le locataire, qui bénéficie alors d'un droit d'acquisition prioritaire (C. com., art. L. 145-46-1, al. 1). Ce droit de préemption bénéficie-t-il à une société qui loue des locaux pour y exploiter une résidence de tourisme, hôtelière, étudiante ou de retraite ? Le ministre de l'Economie et des finances répond que le contrat de bail liant le propriétaire d'un local et l'exploitant d'un tel établissement revêt une nature commerciale lorsque le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d'habitation qui composent la résidence mais qu'il met, en outre, à disposition des sous-locataires trois au moins des quatre prestations de services listées à l'article 261 D du Code général des impôts (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de m aison, réception de la clientèle). Dès lors que le bail est commercial, le droit de préemption s'applique. Le ministre précise par ailleurs que l'expiration du bail à la suite d'un congé régulièrement délivré au locataire fait obstacle au droit de préemption, même si le locataire se maintient dans les lieux, par exemple dans l'attente dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction par le bailleur, sauf à ce que le droit de préemption ait été contractuellement prévu (C. com., art. L. 145-28). En effet, le bail ayant pris fin, le locataire évincé ne bénéficie plus d'aucun droit tiré du statut des baux commerciaux.


BAUX HABITATION CONGÉ POUR REPRISE

RÉP. MIN. 11 Décembre 2018

(Defrénois Flash, 51-52/18, page 5) Logement meublé : le bailleur personne morale ne peut donner congé pour reprise. La loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur, personne morale, peut donner congé pour reprise d'un logement vide, dans deux cas : - lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ; - et lorsque le logement est en indivision. Si elle refuse ainsi le congé pour reprise aux sociétés commerciales, elle n'interdit pas expressément à un bailleur personne morale, société civile ou commerciale, de donner congé pour un logement meublé. Quelle interprétation donner à ce silence du texte ? Interrogé, le ministre de la Cohésion des territoires indique que : - en cas de déc ision de r eprendre, le bénéficiaire de la reprise ne p eut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacs, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ; - cette décision ne peut émaner que d' une personne en c apacité d'habiter personnellement le logement, ce qu'une personne morale n'est pas en capacité de faire ; - la Cour de cassation a précisé que "la reprise pour habiter à titre personnel ou pour faire habiter sa famille n'est, [en effet], pas envisageable pour les bailleurs personnes morales" (Cass. 3e civ., 7 févr. 1996) ; - l'article 13 prévoit toutefois les deux exceptions susvisées ; - s'agissant des logements loués meublés, l'article 25-8 prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise ; - les dispositions énumérant les bénéficiaires de l a reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'article 15 ; - la formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé ; - cette disposition ne c onnaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision ; - le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 ; - le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux.



RÉP. MIN. 8 Novembre 2018

(BFFL, 1/19, page 16)

La gratuité partielle du stationnement ne remet pas en cause le droit à déduction de l'exploitant de parking. S'agissant du régime de la TVA applicable aux locations d'emplacement pour le stationnement des véhicules consenties par les collectivités territoriales, il convient de distinguer le stationnement sur les voies publiques affectées à la circulation, du stationnement dans les parcs aménagés spécialement à cet effet. Dans le premier cas, les droits perçus en contrepartie des autorisations de stationner pendant un temps limité, sur la chaussée réservée à la circulation, ont avant tout un caractère dissuasif et répondent à une objectif de régulation de la circulation et du stationnement ; cette activité doit donc être rattachée à l'exercice du pouvoir de police du maire, considérée comme un service administratif hors du champ d'application de la TVA, tandis que, dans le second cas, la location des emplacements spécialement aménagés pour le stationnement des véhicules correspond à un service rendu aux usagers, susceptible d'être proposé par le secteur marchand et les redevances perçues en contrepartie sont assujetties à la TVA (CE, 16 févr. 2015). Les aménagements s'entendent des barrières ou de tout autre aménagement qui en restreint l'accès ou la sortie. Dans ce second cas, l'assujettissement à la TVA a pour corollaire la possibilité, pour l'assujetti, de déduire la TVA afférente aux dépenses supportées pour les besoins de ses opérations taxées dans les conditions de droit commun prévues par l'article 271 du Code général des impôts. Il ressort des principes dégagés par la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne que dans le cadre de l'exercice d'une activité de l ocation d'emplacement spécialement aménagés assujettie à la TVA, la mise en place d'une première "heure gratuite de stationnement" n'est pas de nature à remettre en cause le droit de déduction de l'exploitant au titre de la TVA grevant les dépenses d'investissement de f onctionnement afférentes à cette activité. Note : Solution donnée pour les exploitants publics de parkings mais transposable aux exploitants de droit privé.


ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES

RÉP. MIN. 6 Décembre 2018

(JCP N, 50/18, page 11) Regroupement d'associations syndicales libres en une structure commune. Plusieurs associations syndicales (autorisées ou libres) peuvent-elles se réunir en une structure commune pour mutualiser des charges fixes, et dans l'affirmative sous quelle forme juridique ? Il est répondu qu'"afin de rendre plus efficace leur action par une mutualisation volontaire des moyens, les associations syndicales de propriétaires peuvent se regrouper, selon leur nature juridique, au sein d'une union, d'un syndicat mixte, d'un groupement d'intérêt public (GIP) ou d'une association “loi 1901”. Les articles 47 et 48 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et les articles 75 à 82 du décret du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ouvrent la possibilité aux seules associations syndicales autorisées (ASA) et associations syndicales constituées d'office (ASCO) de s e regrouper au s ein d'une union pour l'exécution ou l'entretien de travaux et d'ouvrages d'intérêt commun ou p our en faciliter la gestion, ou de fusionner. Hormis pour sa création, qui n'est pas précédée d'une enquête publique préalable, le régime juridique de l'union est aligné sur celui des ASA. L'objectif de mutualisation des moyens pourrait également être poursuivi par le regroupement des associations syndicales de propriétaires de droit public au sein d'un syndicat mixte ouvert défini à l'article L. 5721-1 du Code général des collectivités territoriales, à l'exception des associations syndicales libres (ASL) qui sont des personnes morales de dr oit privé, l'adhésion à un syndicat mixte ouvert étant réservé aux seules personnes publiques. Les ASL quant à elles pourraient se regrouper au sein d'une association de droit privé dite “loi 1901” ou opter pour la formule du GIP (...)".


LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT D'ARGENT

LIGNES DIRECTRICES CONJOINTES ACPR-Tracfin du 5 Novembre 2018

(Revue Lamy Dt. des aff., n° 143, page 16) Obligations de déclaration à Tracfin : mise à jour des lignes directrices à destination des organismes financiers et des professionnels de l'immobilier. Les lignes directrices conjointes ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution)/Tracfin pour les secteurs de l a banque et de l 'assurance et DGCCRF (Direction générale de l a Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes)/Tracfin pour le secteur de l'immobilier ont été actualisées (Lignes directrices conjointes ACPR/Tracfin, oct. 2018 ; Lignes directrices conjointes DGCCRF/Tracfin, nov. 2018) pour tenir compte de l'entrée en vigueur du décret du 18 avril 2018 renforçant le disposition de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du t errorisme qui t ranspose la 4ème directive anti-blanchiment pour la partie réglementaire. La nouvelle version des lignes directrices conjointes ACPR/Tracfin pour les organismes financiers des secteurs de la banque et de l'assurance, qui a été publiée le 5 novembre 2018, tient également compte des modifications apportées au Code monétaire et financier par la loi du 3 juin 2016 renforçant la lutte contre le crime organisé, le terrorisme et leur financement. Les lignes directrices à destination des professionnels de l'immobilier incluent désormais les syndics de copropriété dans la liste des assujettis aux obligations relatives aux dispositifs LCB/FT depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Par ailleurs, la location a été intégrée depuis l'ordonnance du 1er décembre 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Des précisions sont notamment apportées sur les critères d'alerte devant conduire le professionnel à s'interroger davantage sur la licéité d'une opération (notamment la discordance entre le profil du client et la valeur du bien objet de l'opération, entre la valeur de marché du bien immobilier et le montant de la transaction…).


JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE


AUTORISATIONS D'URBANISME CHANGEMENT DE DESTINATION

C.E. 28 Décembre 2018

(JCP N, 03/19, 168)

Immeuble sans destination et permis de construire. Note de Mme Lucienne ERSTEIN : Une construction avait été édifiée à une époque où un permis de construire n'était pas nécessaire. Il n'était donc pas possible de se référer à la destination indiquée dans une autorisation d'urbanisme. Toutefois, l'utilisation était connue - il s'agissait d'une bergerie - mais avait cessé depuis longtemps à la suite de l'abandon du bâtiment, qui n'était pas en ruine. Elle ne pouvait donc être retenue pour apprécier la légitimité d'une demande de permis de construire une maison d'habitation. Une solution identique avait été adoptée dans le cas d'une ancienne filature ayant cessé toute activité depuis de nombreuses années et qui en avait perdu sa destination industrielle. La transformation en m aison d'habitation ne constituait donc pas un c hangement de des tination pouvant légalement justifier un refus de permis de construire (CE, 20 mai 1996). La demande devait donc être examinée au regard de l'usage qu'impliquent les travaux. Lequel doit être conforme aux règles d'urbanisme applicables dans la zone considérée.


AUTORISATIONS D'URBANISME CONSTRUCTION EXISTANTE IRREGULIERE

C.E. 26 Novembre 2018

(JCP N, 01/19, 115)

La déclaration d'achèvement sauve l'obligation de régularisation. Note de Mme Lucienne ERSTEIN : Si l'autorité administrative ne réagit pas dans les trois ou cinq mois de la réception de la déclaration d'achèvement, elle ne peut plus contester la conformité des travaux au permis de construire ou à la déclaration de travaux, le texte fixant expressément ce délai d'objection (C. urb., art. R. 462-6). L'inertie de l'administration est irrémédiable à cet égard. Ainsi, comme le juge dans un arrêt du 26 novembre 2018 le Conseil d'État, vraisemblablement saisi du moyen par le propriétaire, si celui-ci envisage de faire de nouveaux travaux, il ne peut plus être tenu de présenter une demande de permis ou une déclaration portant non seulement sur le projet, mais également sur les éléments de la construction existante qui méconnaîtraient l'autorisation précédemment obtenue ou la déclaration antérieurement déposée. Une entorse importante et textuelle au principe selon lequel toute construction édifiée sans les autorisations d'urbanisme requises doit être régularisée lors de la réalisation de nouveaux travaux. Le propriétaire doit alors déposer une demande ou une déclaration portant sur l'ensemble des éléments qui ont eu ou a uront pour effet de m odifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé, ou d e changer sa destination. Il est indifférent que les travaux envisagés ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Sauf application de la prescription de 10 ans dont bénéficient les travaux irréguliers sous certaines conditions (C. urb., art. L. 421-9). Sauf application encore d'une mesure bienveillante pour les travaux nécessaires à la préservation de la construction ou au respect des normes (CE, 16 mars 2015). L'exception aujourd'hui affirmée à l'obligation de régularisation est bien sûr exclue, comme le précise le juge de cassation, dans les situations de fraude.


FISCALITÉ TAXE ANNUELLE SUR LES BUREAUX EN IDF

T.A. MELUN 3 Mai 2018

(BFFL, 12/18, page 729)

Des locaux à usage de bureaux qui demeurent vides une partie de l'année restent soumis à la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France. Dès lors qu'une société, propriétaire de locaux situés en Ile-de-France, ne conteste pas avoir déclaré ces locaux comme étant à us age de bureaux, conformément à l a destination pour laquelle ils ont été conçus, et qu'ils n'ont pas fait l'objet d'un changement d'affectation, la seule circonstance que le locataire utiliserait les locaux comme "showroom" et que ces derniers demeureraient vides durant de longues périodes n'est pas de nature à remettre en cause leur assujettissement à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux prévue à l'article 231 ter du Code général des impôts.


FISCALITÉ TAXE SUR LES SURFACES COMMERCIALES

C.E. 24 Octobre 2018

(EFL, Actualités, 13 Décembre 2018)

L'activité de dépôt-vente constitue une activité de vente au détail, soumise à ce titre à la taxe sur les surfaces commerciales, et non une prestation de services. La taxe sur les surfaces commerciales assise sur la surface de vente des magasins de commerce de détail ne s'applique pas aux établissements dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 460.000 euros. La question inédite posée par le litige portait sur le point de savoir si, pour l'application de ce seuil, le chiffre d'affaires réalisé par une société, exerçant dans un même local, une activité d'achat-revente tant auprès des professionnels que des particuliers et une activité de dépôt-vente à destination des particuliers, devait inclure la part réalisée au titre de l'activité de dépôt-vente. La réponse dépendait de la nature de cette activité : vente au détail ou prestations de services. Le Conseil d'Etat juge que l'activité de dépôt-vente constitue une vente au détail au sens de l'article 3 de la loi du 13 juillet 1972, et non une prestation de services. En effet, il relève que l'activité de dépôt-vente exercée par une société, consistant à exposer dans son magasin de commerce de détail des marchandises dont elle n'acquiert pas la propriété, mais qui lui sont remises par des particuliers lui ayant donné mandat de les vendre pour leur compte et de leur restituer le produit de cette vente minoré d'une commission rémunérant son activité d'intermédiaire, permet que soit réalisée, au sein du magasin, la vente en l'état de marchandises à des consommateurs finaux. Note de Mme Isabelle LARCHER : Le Tribunal saisi sur renvoi sera sans doute conduit à se prononcer sur l'argumentation subsidiaire de la société selon laquelle seules les commissions versées par les déposants rémunérant son activité d'entremise et non les produits des ventes devraient alors être retenues pour le calcul du chiffre d'affaires. Le rapporteur public a indiqué que, dans la logique de la décision, le produit des ventes devrait être retenu.



C.A.A. NANTES 29 Novembre 2018

(La Revue Fiduciaire, 19 Décembre 2018)

L'indemnité de résiliation d'un bail doit-elle être soumise à la TVA ? Une indemnité de résiliation ayant pour objet exclusif la réparation du préjudice subi par le bailleur ne doit pas être soumise à la TVA. Dans l'affaire, la résiliation du contrat de bail a pris effet le 28 avril 2006. Cependant, la société locataire s'est maintenue dans les locaux jusqu'au 30 novembre 2007 et a été condamnée à verser une indemnité d'occupation. L'administration a considéré qu'une telle indemnité d'occupation constituait la rémunération d'une prestation de services à titre onéreux passible de la TVA. Statuant sur renvoi du Conseil d'État, la Cour Administrative d'Appel de Nantes confirme que l'indemnité d'occupation, dont le montant a été fixé par référence à celui du loyer prévu dans le bail, vise seulement à compenser le préjudice causé au propriétaire des locaux par l'occupant sans titre. Une telle indemnité ne peut, selon la Cour, être regardée comme constituant la rémunération d'une prestation de service à titre onéreux passible de la TVA. En conséquence, elle n'est pas soumise à la taxe. En pratique, pour être soumise à la TVA, l'indemnité versée doit constituer la contrepartie d'une prestation de services individualisée rendue à l'entité qui la verse. À l'inverse, une indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fût-il courant, n'a pas à être soumise à la TVA dès lors qu'elle ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de services.


JURISPRUDENCE JUDICIAIRE


BAUX RESPONSABILITÉ DE L'OCCUPANT

CASS. CIV. 3ème 20 Décembre 2018

(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1174, page 2)

La recevabilité de l'action en responsabilité délictuelle du bailleur contre un occupant n'est pas subordonnée à la mise en cause du locataire. Le propriétaire d'une maison loue celle-ci à une société qui la met à disposition de l'un de ses salariés. Peu après la résiliation du bail, il constate des dégradations dans la maison ; il assigne alors en réparation de ses préjudices tant le locataire que le salarié qui l'occupait. La Cour d'appel retient que la société preneuse doit être mise hors de cause. A l'issue d'une longue motivation, elle déclare irrecevable ses demandes contre l'occupant : l'action du bailleur ne pouvait, dans la même instance, être fondée à la fois sur la responsabilité contractuelle à l'égard du locataire et sur la responsabilité délictuelle à l'encontre des occupants qui ne l'étaient qu'en application du contrat de bail et de leur lien contractuel avec la société preneur, le respect des obligations d'entretien ou de réparation dans un contrat de location ne pouvait s'apprécier qu'à l'égard du locataire qui devait être appelé en la cause et au regard de ses obligations contractuelles, et il ne pouvait, dans la même instance, être apprécié indépendamment à l'égard des seuls occupants au regard des règles de la responsabilité délictuelle. En conclusion, il appartenait au bailleur de diriger son action contre son cocontractant à l'époque des dégradations alléguées sur la base de la responsabilité contractuelle de celui-ci. Bien au contraire, la Cour de cassation adopte une position inverse : au visa de l'ancien article 1382 du Code civil (art. 1240 nouv.) et de l'article 122 du Code de procédure civile, elle affirme que "la recevabilité de l'action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d'un logement contre un occupant auquel il n'est pas contractuellement lié n'est pas subordonnée à la mise en cause du locataire".


BAUX COMMERCIAUX ASSOCIATION

C.A. PARIS 27 Septembre 2018

(AJDI, 12/18, page 859)

La destination de "local pour association" n'implique pas la réception du public. Les deux baux comportent un article intitulé "Destination" ne donnant aucune définition précise de l'activité pour laquelle a été contracté le bail, se bornant à énoncer que le bail a pour objet un "Local pour association". Il s'infère clairement et sans ambiguïté des stipulations que le local a été donné à bail à l'usage d'une activité associative, activité qu'il appartiendra aux preneurs de définir et en fonction de laquelle il leur incombera d'aménager les lieux loués. Monsieur O. P. n'est donc pas fondé à se prévaloir de l'état dans lequel le local a été livré puisqu'il revenait aux preneurs, selon le bail, de le rendre conforme aux activités qu'ils avaient choisi d'y exercer, à savoir un lieu de culte et de célébration de cérémonies religieuses. Il n'est pas davantage fondé à exciper à l'encontre de la bailleresse de l'arrêté municipal décidant de la fermeture du local au public et pris sur le fondement des articles L. 123-1 et R. 123-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation relatifs aux établissements recevant du public. En effet, aucune stipulation du bail n'indique que les lieux loués sont destinés à recevoir du public ni n'engage le bailleur à délivrer un local répondant aux normes applicables aux établissements recevant du public. Si la formulation générale de la clause de destination des baux n'exclut pas que les preneurs puissent affecter le local à une activité impliquant de recevoir du public, il est expressément prévu aux termes de cette clause, que les preneurs déclarent faire leur affaire personnelle des autorisations administratives nécessaires à l'exercice de leur activité et s'obligent à la mise aux normes des locaux conformément à l'activité exercée, le tout de manière à ce que le bailleur ne soit jamais recherché ni inquiété à ce sujet. Il était dès lors loisible aux preneurs, selon le bail, de déployer dans les lieux une ac tivité impliquant une réception du public, mais il leur incombait, en ce cas, de faire leur affaire personnelle des prescriptions administratives et autres travaux de mise aux normes requis en matière d'établissement recevant du public. Il résulte de ce qui précède qu'aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut être reproché à la société civile immobilière et que, par suite, la demande de résiliation des baux, aux torts exclusifs de cette dernière formée par Monsieur O. P. doit être rejetée.


BAUX COMMERCIAUX DOMANIALITÉ PUBLIQUE

C.A. PAU 13 Septembre 2018

(AJDI, 12/18, page 861)

Le déclassement du domaine public ne confère pas au bénéficiaire d'une convention précaire un droit au statut des baux commerciaux. Le déclassement du domaine public n'entraîne aucune obligation pour l'Etat de consentir à celui qui occupe le domaine public un bail commercial. L'occupante a bénéficié d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public ne relevant pas des dispositions du s tatut des baux commerciaux, s'agissant des baux comportant une em prise sur le domaine public. Par arrêté du ministère de l'Equipement, des transports et du logement, le terrain occupé a été déclassé du domaine public maritime et retiré des biens concédés à la Chambre de Commerce et de l'Industrie de Bayonne, par arrêté ministériel du 15 juin 1998 ; il fait donc partie du domaine privé de l'Etat. Le déclassement d'un bien du dom aine public ne modifie pas les conditions d'occupation antérieurement prévues et ne les transforme pas en contrat de droit privé en dehors de toute novation. Les rapports de droit public persistaient et ce d'autant plus que l'occupation restait précaire puisque la modicité de la redevance n'avait pas été modifié (32.000 €/an) et qu'un projet d'utilité publique était en cours dès l'origine concernant la réalisation d'un pont, que la commune avait un dr oit prioritaire sur les projets de c essions de biens immobiliers de l'Etat et avait informé l'Etat de son intérêt pour le site pour réaliser un réaménagement du quartier. L'Etat ne pouvait donc envisager une cession du site litigieux ni la conclusion d'un bail commercial pour ne pas faire obstacle au projet de la commune. Enfin, l'occupante n'a occupé les locaux qu'en vertu d'une convention d'occupation précaire spécifiant expressément qu'elle ne pouvait prétendre au s tatut des baux commerciaux et le déclassement du dom aine public ne pouvait, sans nouvel accord, modifier le caractère précaire de la convention. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'occupante de sa demande tendant à voir reconnaître à son profit l'existence d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.


DROIT DE PRÉEMPTION PINEL CHAMP D'APPLICATION

CASS. CIV. 3ème 15 Novembre 2018

(BRDA, 24/18, page 17) Pour vérifier si la vente de plusieurs locaux porte sur des locaux commerciaux et échappe aux dispositions sur le droit de préemption, la destination des locaux prévue par l'état descriptif de division est indifférente. Le droit de préemption ouvert au profit du locataire commercial n'est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts (C. com., art. L. 145-46-1). Une société est locataire d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété. Le propriétaire signe une promesse de vente au profit d'un tiers, portant sur ce local ainsi que sur un autre lot du même rez-de-chaussée, également donné en location. Le locataire commercial demande à bénéficier du droit de préemption. Cette demande est rejetée par la Cour de cassation : ce texte n'est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, ce qui était le cas en l'espèce. A cet égard, peu importait que l'état descriptif de division définissait le second lot, adjoint de la cession, comme un logement, dès lors que seule a valeur contractuelle le règlement de copropriété, lequel prévoyait que tous les lots du rez-de-chaussée de l'immeuble étaient à usage commercial. Note : En principe, l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel et ne peut pas prévaloir sur le règlement de copropriété en ce qui concerne la destination des lots. L'arrêt du 15 novembre 2018 en fournit une nouvelle illustration, dans une affaire où il s'agissait de déterminer l'usage, commercial ou d'habitation, de l'un des lots vendus, afin de vérifier si la vente était soumise au droit de préemption du locataire commercial. La Cour de cassation a admis la valeur contractuelle d'un état descriptif de division dans un cas où il n'y avait pas de règlement de copropriété et où l'état descriptif de division était le seul document de référence définissant la nature et la destination des lots (Cass. civ. 3e, 6 juill. 2007).


PACTE DE PRÉFÉRENCE


(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1172, page 1) Il y a violation du pacte de préférence dès la signature de la promesse unilatérale de vente. Il y a une vingtaine d'années, deux personnes signent un pacte de préférence portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété, pour une durée de dix ans. Un mois avant l'arrivée du terme de cette durée, le propriétaire conclut une promesse unilatérale de vente à un tiers ; la vente est réalisée trois semaines après l'arrivée du terme. Le bénéficiaire d'un pacte de pr éférence assigne alors le vendeur et l'acquéreur en a nnulation de la vente, substitution dans les droits de l'acquéreur, expulsion et paiement de dommages-intérêts ; en effet, il prétend que la vente était intervenue en violation du pacte de préférence. La Cour d'appel le déboute aux motifs que la lettre du pacte de préférence ne permettait pas de conclure que, en cas d'intention de vendre, l'obligation de laisser la préférence au bénéficiaire grèverait la promesse unilatérale de vente, que seule la date de l'échange des consentements était à prendre en considération et qu'en présence d'une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu'à la levée de l'option, intervenue postérieurement à la date d'échéance du pacte. Mais, au visa de l'ancien article 1134 du Code civil, la Cour de cassation censure ce raisonnement et affirme que "le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de d onner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien".


COPROPRIÉTÉ PARTIES PRIVATIVES


(EFL, Actualités, 3 Janvier 2019)

Un auvent installé par un copropriétaire pour protéger son balcon des intempéries est privatif. Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en remboursement du coût de réparation de la marquise surplombant son balcon. La Cour d'appel rejette sa demande. La Cour de cassation confirme. La Cour d'appel, ayant relevé qu'il ne s'agissait pas d'un élément de gr os œuvre et constaté que l'auvent, implanté au droit d'un seul balcon pour le protéger des intempéries et non pour assurer une quelconque étanchéité, n'avait d'utilité que pour le propriétaire de ce balcon, a pu retenir que la marquise, bien que fixée au mur extérieur, n'était pas une partie commune. Note de Mme Anne-Lise COLLOMP : Le règlement de copropriété définit les parties privatives et les parties communes. Mais dans le silence de celui-ci, ou lorsqu'il est ambigu, il convient de se référer aux critères légaux des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, en recherchant si la partie d'immeuble en cause est affectée à l'utilité de tous les copropriétaires ou à l'usage exclusif d'un seul (Cass. 3e civ., 28 févr. 2001 ; Cass. 3e civ., 30 mars 2010). L'article 3 énumère les parties d'immeubles réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres, au rang desquelles "le gros œuvre". Le gros œuvre comprend l'ensemble des ouvrages nécessaires à la stabilité, à la résistance et à la protection des bâtiments, ainsi que les planchers, plafonds, toiture et murs extérieurs. La Cour d'appel a retenu en l'espèce que l'auvent installé par un copropriétaire au-dessus de sa terrasse, bien que fixé au mur extérieur, n'était pas un élément de gros œuvre et n'avait pas pour but d'assurer l'étanchéité de l'immeuble mais n'avait d'utilité que pour ce seul copropriétaire. Elle en a donc légitimement déduit que cette marquise, réservée à l'usage exclusif de celui-ci, était une partie privative, dans le droit fil d'une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 9 juill. 2014 sur l'avant-toit couvrant d'une terrasse, constitué de plaques ondulées légères en PVC, mis en pl ace après l'aménagement de l a terrasse, n'ayant pas pour effet d'assurer la protection de l'immeuble et considéré comme une partie privative).


COPROPRIÉTÉ PARTIES PRIVATIVES


(EFL, Actualités, 8 Janvier 2019) Un lot dont le sol est privatif peut être construit sans autorisation de l'assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d'un lot en cessation des travaux de réfection de la toiture engagés par son propriétaire et en démolition des ouvrages déjà exécutés sans autorisation de l'assemblée générale. La Cour d'appel rejette la demande : d'une part, ces travaux affectent des parties privatives et non des parties communes puisque, au terme du r èglement de c opropriété, le sol du lot est privatif ; d'autre part, bien qu'affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, ils ne sont pas soumis à autorisation de l'assemblée générale dès lors que le règlement de copropriété autorise la transformation de la construction se trouvant sur ce lot en un appartement et l'édification d'une nouvelle construction. Le pourvoi est rejeté. Au terme du règlement de copropriété, est attaché à ce lot le droit de transformer la petite construction adossée à l'immeuble en un appartement et le droit d'édifier une nouvelle construction ou d'agrandir celle existante. En conséquence, cette clause confère au titulaire du lot un droit à construire dont l'exercice n'est pas soumis à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de l'article 25, b de la loi du 10 juillet 1965. La clause n'est donc pas réputée non écrite et les travaux pouvaient être réalisés sans autorisation sur ce lot. Note de Mme Anne-Lise COLLOMP : Sont réputées non écrites les clauses du règlement de c opropriété donnant par anticipation une autorisation relevant des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, telle la réalisation de travaux sur les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble. En revanche, la validité des "lots transitoires", appelés encore "lots en attente", est admise de longue date par la jurisprudence. Les lots transitoires sont des lots de copropriété constitués d'un droit exclusif d'utiliser une partie commune pour y édifier une construction et d'une quote-part des parties communes. Le propriétaire d'un lot transitoire n'est pas soumis, pour édifier sa construction, à l'autorisation de l'assemblée générale. Mais en l'espèce, le lot n'était pas un lot transitoire puisque le sol du lot n'était pas commun mais privatif. Le règlement de copropriété conférait donc un droit d'utiliser une partie privative, et non pas une partie commune comme dans le cas des lots transitoires, pour y édifier une construction. Cela justifiait-il un raisonnement différent ? La Cour de cassation répond par la négative. Il aurait été en effet illogique d'exiger du propriétaire de ce lot qu'il demande l'autorisation de construire alors que si le sol avait été commun, il en aur ait été dispensé par application de la jurisprudence sur les lots transitoires. En conséquence, la clause du règlement autorisant une construction sur ce lot n'a pas été réputée non écrite. Le copropriétaire pouvait donc y faire les travaux prévus sans solliciter l'autorisation de l'assemblée générale.


COPROPRIÉTÉ RÉPARTITION DES CHARGES


(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1172, page 3)

L'utilité des services d'une résidence s'appréciant objectivement, chaque propriétaire en doit paiement au titre des charges. Un couple est propriétaire de lots dans une résidence-services soumise au statut de la copropriété. Tandis que le paiement des charges afférentes aux divers services leur est réclamé, il le conteste en soutenant que ces charges n'étaient imputables qu'aux propriétaires ayant l'usage des services concernés ; or, pour sa part, le couple n'avait pas occupé le logement. Il assigne alors le syndicat des copropriétaires en mainlevée de l'opposition, formée par le syndic, au paiement du prix de vente de l'un des lots. La demande du couple est rejetée par la Cour d'appel au terme d'un raisonnement approuvé par la Cour de cassation ; en effet, en l'espèce, "les charges relatives aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières étaient prévues au r èglement de copropriété, (…) et (…) l'utilité que les services ainsi fournis présentaient à l'égard de chaque lot s'appréciait de façon objective, indépendamment de l 'utilisation effective par les copropriétaires de ces services ou de l'occupation des appartements" ; et il n'était "pas allégué par M. et Mme X. que les montants réclamés dans les justificatifs produits par le syndicat n'étaient pas conformes à la répartition prévue dans le règlement de copropriété", de sorte que la Cour d'appel, "par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté du terme occupant dans le règlement de c opropriété rendait nécessaire, en a exactement déduit que M. et Mme X. restaient redevables des charges relatives aux services spécifiques assurés par le syndicat des copropriétaires". Note de Mme Cécile LE GALLOU : La répartition des charges spéciales s'opère selon l'utilité des services collectifs proposés (L. 10 juill. 1965, art. 10) ; la Cour de cassation rappelle qu'il s'agit d'une utilité objective, peu important que certains copropriétaires aient effectivement recours ou non à ces services. Le terme "occupant" dans le règlement de copropriété ne permettait pas une lecture différente de cette solution.


VENTE À LA DÉCOUPE


(EFL, Actualités, 4 Janvier 2019) L'accord collectif de location du 9 juin 1998 n'est pas applicable en cas de vente par adjudication. Une société, propriétaire d'un immeuble, est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur saisit le juge commissaire afin d'être autorisé à procéder à la vente, par voie d'adjudication, d'un appartement situé dans cet immeuble et donné à bail d'habitation. La vente est ordonnée. Le pourvoi est rejeté : quand bien même la vente s'inscrit dans le cadre d'une opération de vente à la découpe, les dispositions de l 'accord collectif du 9 juin 1998 ne sont pas applicables en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée. Note de Mme Anne-Lise COLLOMP : Jurisprudence nouvelle. Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'un local d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel bénéfice d'un droit de préemption en cas de mise en vente de ce local consécutive à la division en lots de copropriété de l'immeuble qui l'inclut (L. 31 déc. 1975, art. 10). Le bailleur doit adresser, avant la vente de son bien, une offre de vente à ses locataires (L. 31 déc. 1975, art. 10, I). En cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, la loi prévoit l'obligation de convoquer le locataire à cette adjudication, avec une faculté de substitution à l'acquéreur si cette formalité est omise (L. 31 déc. 1975, art. 10, II). Les modalités de m ise en œuvre du droit de préemption du locataire ont été précisées par des accords collectifs, conclus en application de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986. Un premier accord collectif, signé le 9 j uin 1998, vise à r enforcer la protection des locataires instituée par l'article 10 précité. D'une part, il instaure un dispositif d'information préalable à l'intention des locataires concernés par une telle opération, couramment qualifiée de "vente à la découpe" et organise le contenu et les modalités de cette information, qui est préalable à la délivrance de l'offre de vente. D'autre part, il met en place des mesures visant à favoriser le relogement ou la prolongation du bail pour certains locataires fragilisés. Le champ d'application de ces accords a suscité des interrogations. La Cour de cassation a précisé que la durée de l'opération n'avait pas à être prise en considération. Elle juge également que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 ne sont pas applicables aux seuls locataires qui reçoivent congé pour vendre, mais également à ceux qui ne reçoivent qu'une offre de vente. Si la Cour de cassation a précisé récemment que cet accord est applicable même lorsque le propriétaire du bien fait l'objet d'une procédure collective, le fait que le propriétaire fasse l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ne dispensant pas le mandataire liquidateur de r especter, en c as de délivrance d'un congé pour vendre, les obligations imposées par l'accord collectif de 1998, encore faut-il que la situation en cause relève de celle dans laquelle les accords collectifs sont applicables. Or, tel n'est pas le cas lorsque la vente intervient sur adjudication. En effet, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instaure, en ses alinéas I et II, deux procédures distinctes visant à protéger les locataires. Si la notification préalable d'une offre de vente est prescrite par l'article 10, I, elle ne l'est pas en revanche par l'article 10, II qui prévoit que la protection du locataire est assurée d'une autre façon, c'est-à-dire par sa convocation à l'audience d'adjudication, qui lui permet de se porter acquéreur. L'accord collectif du 9 juin 1998, qui impose une information préalable à la notification d'une offre de vente, n'est


dès lors pas applicable en cas de vente du bien par adjudication. On ne voit d'ailleurs pas comment cette offre de vente pourrait être faite, faute pour le liquidateur de connaître à l'avance le prix de vente de l'appartement.


VENTE MESURAGE LOI CARREZ


(Loyers et copr., 01/19, 20)

Défaut de mention de la superficie loi Carrez dans la promesse de vente. Note de Mme Christelle COUTANT-LAPALUS : Aux termes de l 'alinéa 1er de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot sous peine de nullité de l'acte. Le législateur a cependant envisagé l'hypothèse d'une régularisation de la situation en permettant que cette superficie soit indiquée dans l'acte authentique de v ente en af firmant que la signature de l 'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. En l'espèce, les parties au contrat de vente ont cru pouvoir trouver une solution différente de celle énoncée par le législateur pour régulariser la situation d'une absence de mesurage dans la promesse de v ente. Ainsi postérieurement à l a conclusion de l 'avant-contrat, un c ertificat de m esurage a ét é établi et signé par les parties. Les juges du premier et second degré ont considéré que ce document complétait par un additif de même valeur juridique la promesse affectée de nullité. Par conséquent, ils admettent que l'action en nullité ne peut plus être exercée. Cette analyse est censurée par la Cour de cassation qui adopte une interprétation littérale de la loi de 1965 : seule la signature d'un acte authentique comportant la mention du mesurage des parties privatives entraîne la déchéance du droit à agir en nullité de l'avant-contrat pour défaut de mesurage. Cette solution se justifie, d'une part par le caractère impératif de l'article 46 qui interdit aux parties d'aménager cette disposition et, d'autre part par le caractère spécial de c e texte qui conduit à r ejeter des formes de régularisation d'un acte affecté de nullité admise en droit commun des contrats. Par cette décision, la Cour de cassation marque un arrêt à la pratique de l'additif à l'avant-contrat de vente d'un lot de copropriété dépourvu de mesurage plutôt bien accueillie par certaines juridictions du fond comme la cour d'appel de Paris qui a statué en ce sens en l'espèce (V. également CA Paris, 15 mai 2001 : les acquéreurs d'un lot de copropriété ne peuvent invoquer la nullité de l'avant-contrat de vente pour défaut de mention de superficie dès lors que cette dernière a ét é indiquée dans un acte additif), mais qui avait été rejetée par d'autres juridictions du fond (CA Nancy, 11 oct. 2015). Désormais ou bi en aucun mesurage n'a été effectué postérieurement à l 'avant-contrat de v ente d'un lot de copropriété et les notaires devront refuser d'établir l'acte authentique de vente qui est affecté de nullité, ou bien un mesurage a été réalisé postérieurement à cet avant-contrat et les notaires devront, dans le cadre de leur devoir de c onseil, informer les parties que l'avant-contrat est susceptible d'être annulé, qu'il est cependant possible de le régulariser dans le respect de deux conditions imposées par la loi, à savoir la signature d'un acte authentique de vente et la mention dans l'acte authentique de la superficie du lot de copropriété vendu, ou de la fraction vendue


FISCALITÉ DROITS D'ENREGISTREMENT

CASS. COM. 26 Septembre 2018

(BFFL, 1/19, page 39)

Cession d'usufruit viager entre sociétés civiles immobilières : le barème fiscal s'applique pour le calcul du droit de vente. L'article 669 du Code général des impôts (CGI), que ce soit en son premier ou en son second paragraphe, ne distingue pas entre personnes physiques et personnes morales pour l'évaluation de l'usufruit. L'application de l'article 669, I, du CGI n'est donc pas réservée aux cessions de dr oits démembrés entre personnes physiques. Par suite, la liquidation des droits d'enregistrement afférents à la cession d'usufruit intervenue entre deux sociétés civiles immobilières est soumise aux dispositions de l'article 669, I, du CGI, dès lors que l'usufruit, qui n'est cédé que pour la durée de vie des gérants respectifs de ces sociétés, est de nature viagère, peu important que cet usufruit entre personne morales ne puisse excéder trente ans aux termes de l'article 619 du Code civil.


INSCRIPTIONS HYPOTHÉCAIRES INDEMNITÉ D'ASSURANCE


(Dalloz Actualités, 17 Décembre 2018)

La délégation suppose le consentement des trois parties à l'opération et, notamment, celui du délégué, qui doit accepter de s'engager à régler la dette du délégant au profit du créancier délégataire. Pour financer l'acquisition de parts au sein de deux sociétés civiles immobilières (SCI), propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, une banque avait consenti à un particulier deux prêts dont le remboursement était garanti par deux inscriptions d'hypothèques conventionnelles sur ces lots. L'emprunteur s'était également engagé à s ouscrire une police d'assurance incendie individuelle auprès de l'assureur de son choix, couvrant l'immeuble appartenant aux deux SCI, avec délégation au profit de la banque, mais finalement, c'est une assurance multirisques qui avait été souscrite, non par l'emprunteur, mais par le syndic de copropriété de l'immeuble. A la suite d'un incendie ayant détruit une grande partie de l'immeuble, l'assureur avait versé au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires, ainsi qu'aux deux SCI, diverses sommes au titre de la garantie souscrite par le syndic. Se prévalant d'une délégation à s on profit de l'assurance incendie, la banque avait assigné l'assureur en paiement des indemnités d'assurance dues à la suite de l'incendie. La cour d'appel la débouta de sa demande au motif que l'assureur n'avait jamais consenti à une telle opération. La banque forma un pourvoi en cassation au moyen, d'une part, qu'un avenant au contrat d'assurance stipulait la mention "autres clauses : délégation de bénéfice au profit de la (banque)", signée tant par le souscripteur que par l'assureur, lequel avait ainsi expressément accepté la délégation et, d'autre part, qu'en tout état de cause, l'existence d'une délégation n'étant pas subordonnée à l'existence d'un rapport juridique préexistant entre les parties, il suffisait, pour que la délégation fût valable, que l es parties se soient volontairement engagées en connaissance de cause, en sorte que le fait que cette police n'avait pas été souscrite par l'emprunteur mais par le syndic de copropriété de l'immeuble constituait une circonstance inopérante. Son pourvoi est rejeté par la deuxième chambre civile, qui approuve la cour d'appel d'avoir énoncé qu'en l'absence d'engagement du délégué de régler le créancier, il n'y a pas de délégation, et retenu que la mention invoquée ne saurait valoir consentement de l'assureur à une délégation au profit de la banque, créancière de son seul emprunteur, d'une assurance qui n'avait pas été souscrite par celui-ci mais par le syndic de la copropriété comprenant notamment les deux SCI, en sorte que la cour d'appel en a exactement déduit que cette mention ne constituait qu'une simple indication de paiement.


RESPONSABILITÉ-CONSTRUCTION


(EFL, Actualités, 29 Novembre 2018) Le constructeur ne répond pas des dommages relatifs aux travaux qu'il n'a pas exécutés. Note de Mme Florence GALL-KIESMANN : Un particulier fait construire une maison dans le cadre d'un constat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Des remontées d'humidité sont constatées au rez-de-chaussée. Le dommage provient d'une malfaçon dans les travaux de pose et d'étanchéité des sanitaires, réalisés par une entreprise tierce mandatée par le maître de l'ouvrage et non par le constructeur. Le maître de l'ouvrage cherche néanmoins à en faire supporter la responsabilité à ce dernier. Son raisonnement est le suivant. Si le maître de l 'ouvrage se réserve certains travaux, ceux-ci doivent faire l'objet de m entions et clauses spécifiques dans le contrat (CCH, art. L. 231-2 et R. 231-4). À défaut, et si ces travaux sont indispensables à l'utilisation de l'immeuble, le constructeur doit les faire réaliser et en supporter le coût. Or, aucune clause du contrat ne réservait ces travaux d'étanchéité et de pose des sanitaires au maître de l'ouvrage. Les juges lui donnent tort. Le maître de l 'ouvrage ne saurait, sous couvert de l'irrégularité du contrat, faire supporter au c onstructeur la responsabilité d'une malfaçon dans l'exécution de travaux qui lui incombaient mais qu'il n'a, de fait, pas exécutés.


CONTENTIEUX DE L'URBANISME TRANSACTION


(Gazette du Palais, 8 Janvier 2019)

Urbanisme et délai d'enregistrement d'une transaction. Un promoteur ayant obtenu un permis de construire deux bâtiments comprenant plusieurs logements, la société propriétaire d'une parcelle voisine, demande au juge administratif l'annulation de ce permis. Le promoteur, cette société et son gestionnaire de patrimoine concluent une transaction qui, en contrepartie du désistement du recours pour excès de pouvoir, prévoit à la charge du promoteur le nettoyage des vitres de la maison située sur le terrain appartenant à la société, la plantation d'un mur végétal et le paiement de la somme de 12.000 euros. Sur requête de la société et de son gestionnaire de patrimoine, le président du Tribunal de Grande Instance confère force exécutoire à la transaction mais le promoteur les assigne rétractation de cette ordonnance. Il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du Code de l'urbanisme et 635, 1, 9° du Code général des impôts que la formalité de l'enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d'enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause. Considérer que le délai d'un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu'une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l'objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur. Ce délai d'enregistrement est un dé lai de r igueur qui ne p eut être prorogé et dont l'inobservation entraîne l'application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard. Si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l'obligation de l'autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l'absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du Code civil, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues. L'article 80 de la loi ELAN, modifiant l'alinéa 2 de l'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme, qui précise que la contrepartie est réputée sans cause dès lors que la transaction n'a pas été enregistrée dans le délai d'un mois prévu à l'article 635 du Code général des impôts, a un c aractère interprétatif, dès lors qu'il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution. La Cour d'appel de Grenoble, qui constate que la transaction conclue les 4 et 22 septembre 2014 n'a été enregistrée que le 24 m ai 2016, en déduit exactement que l e promoteur est fondé en sa demande de rétractation de l'ordonnance lui ayant donné force exécutoire.


TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE


(BRDA, 23/18, page 19) L'entrepreneur est voisin occasionnel responsable des troubles anormaux qu'il cause. Lors de travaux d'assainissement et de voiries réalisés par un groupement d'entreprises à la demande d'une collectivité territoriale, une canalisation de gaz est arrachée, provoquant une explosion et l'incendie d'un immeuble voisin. De dernier ayant dû être démoli puis reconstruit, son propriétaire, une société d'habitations à loyer modéré (HLM) poursuit l'entreprise ayant arraché la canalisation pour trouble anormal de voisinage. Selon elle, seul le propriétaire, l'occupant ou l'exploitant habituel d'un immeuble peut être tenu pour responsable d'un tel trouble ; un entrepreneur ne peut pas être considéré comme un voisin, car il occupe ponctuellement l'immeuble pour les seuls besoins de l'exécution de sa mission ; la notion de voisin "occasionnel", antérieurement appliquée par les tribunaux à des entrepreneurs, ne repose sur aucun texte et elle est désormais abandonnée. Enfin, soutient l'entreprise, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne s 'applique ni aux travaux publics ni au domaine public. La Cour de cassation écarte ces arguments et déclare recevable l'action de la société d'HLM contre l'entreprise : en application du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, l'entrepreneur, y compris de t ravaux publics, est responsable de plein droit pour avoir exercé une activité en relation directe avec le trouble anormal causé, nonobstant le fait que l'origine du dommage, causé par un véhicule, soit situé sur le domaine public.


CHEMIN D'EXPLOITATION


(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1171, page 1) Chaque propriétaire riverain d'un chemin d'exploitation peut seul en interdire l'accès aux non-riverains. Une parcelle, dont plusieurs personnes sont propriétaires, est desservie par un chemin d'exploitation. Or, divers non-riverains utilisent le chemin, ce qui gêne les propriétaires. Certains assignent alors ces non-riverains en interdiction d'accès au chemin en se prévalant de l'article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime. Mais la Cour d'appel déclare leur demande irrecevable aux motifs que l 'interdiction au public prévues par ce texte est subordonnée aux conditions de majorité prévues par l'article 815-3 du Code civil et que les demandeurs ne disposaient pas à eux seuls de la majorité des deux tiers des riverains, et ne pouvaient donc pas davantage se prévaloir d'un mandat tacite de ceux-ci. Bien au contraire, au visa de l'article L. 162-1 précité, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel et affirme que "l'usage commun des chemins d'exploitation n'est pas régi par le règles de l'indivision et que chaque propriétaire riverain dispose du droit d'en interdire l'accès aux non-riverains". Note de Mme Cécile LE GALLOU : Présumés appartenir aux propriétaires riverains en l'absence de titre, l'usage des chemins d'exploitation peut être interdit au public ; leur régime est distinct de celui des servitudes ; mais l'existence de servitudes n'exclut pas la qualification de chemin d'exploitation. Toutefois, cette disposition n'indique pas les conditions dans lesquelles cette interdiction doit être mise en œuvre : unanimité, majorité des deux-tiers ou demande d'un seul propriétaire riverain ? La Cour d'appel exigeait la majorité qualifiée de l'article 815-3 du Code civil, ce que conteste la Cour de cassation en rappelant la présomption de propriété de chaque riverain.


SOCIÉTÉS CESSION DE DROITS SOCIAUX

CASS. COM. 10 Octobre 2018

(BRDA, 23/18, page 13)

Même si un acte de cession de droits sociaux a été signé par les parties, la cession n'est pas conclue dès lors que les parties ont continué à en négocier certains aspects, subordonnant leur acceptation à la mise en place de garantie et à la réalisation d'un nouvel audit. Une société confie à une filiale à 100 % l'exploitation d'une centrale photovoltaïque réalise sur la toiture d'un immeuble, toiture prise ensuite en location par une autre société. La société locataire adresse deux ans plus tard à la société mère un projet d'acte par lequel cette dernière lui cède 50 % du capital de la filiale. La société mère signe le projet. Un litige survient entre la société mère et la locataire sur la nature de cet acte : la première soutient qu'il s'agit d'une simple offre de c ession qui est devenue caduque faute d'avoir été acceptée par la locataire ; cette dernière fait valoir que l'acte vaut vente en l'absence d'indication de toute condition suspensive ou réserve, car il mentionne les droits sociaux visés et leur prix. La Cour de cassation juge qu'il n'existe pas de consentement réel des parties à l'acte de cession, de sorte que ce contrat est nul. Si les sociétés avaient régularisé un acte de cession prévoyant l'achat, par la seconde, de la moitié des parts détenues par la première dans le capital de la filiale, elles étaient néanmoins restées en pourparlers après cette date : dans le cadre des négociations en cours, les parties avaient fait part de leurs exigences après la signature de l'acte litigieux, la société locataire subordonnant notamment son acceptation à l'intervention de sa propre filiale dans l'opération et à la mise en place de prêts bancaires par la filiale de la société cédante ; les parties avaient prévu d'autres éléments essentiels subordonnant leur accord à la cession, tels que la conclusion d'une garantie de passif par la société cédante au bénéfice de la société acquéreuse, la mise en place de contre-garantie par la société cédante, le vote d'une délibération du conseil d'administration de cette dernière et la réalisation d'un nouvel audit ; plus de trois mois après la signature de l'acte, le conseil de la société acquéreuse avait transmis par courriel à l'ensemble des parties un "projet de promesse de cessions d'actions" et un "projet de pacte d'associés".


LISTE DES PUBLICATIONS SUIVIES

(entre parenthèses, l’abréviation utilisée) Bulletin de Fiscalité immobilière, plus-values et enregistrement,

Francis Lefebvre (F.L.BIM.)

Bulletin de Jurisprudence de droit de l’urbanisme, publication

d’EFE (BJDU)

Bulletin rapide de droit des affaires (BRDA)

Construction - Urbanisme

Cridon-Paris

Dalloz

Droit des sociétés

Droit et Patrimoine Hebdo

Études foncières, publication de L’Adef (Association pour le développement

des études foncières)

Feuillets rapides Francis Lefebvre (FRFL)

Habitat Actualité, publication de l’ANIL (ANIL)

Journal officiel de l’Assemblée nationale (J.O. ASS. NAT.)

Juris Hebdo

L’Actualité juridique du droit immobilier (AJDI)

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment (Le Moniteur)

Le Quotidien juridique

Legal News

Les Petites Affiches

Loyers et Copropriété

Nota-Bene, publication du Cridon de Bordeaux-Toulouse

(Cridon-Bordeaux)

Répertoire Defrenois (Rép. Defrenois)

Revue de Droit immobilier (RDI)

Revue Droit fiscal

Revue fiduciaire

Revue fiscale notariale

Semaine juridique édition notariale (JCPN)


LISTE DES PUBLICATIONS CITÉES

AJDI, 12/18

BFFL, 12/18 ; 01/19

BRDA, 23/18 ; 24/18

Bulletin du Cridon de Paris, 1er novembre 2018

Code perm. Env. et nuisances, bull. 484 ; 484-1

Constr. urb., 11/18

Defrénois Flash, 51-52/18

Dict. perm. Const. et urb., bull. n°503

Dt & Patrimoine Hebdo, n° 1171 ; n° 1172 ; n° 1174

EFL, 29 novembre 2018 ; 13 décembre 2018 ; 3, 4 et 8 janvier 2018

Flash du Cridon de Paris, 6 décembre 2018

FRFL, 52/18 ; 1/19 ; 2/196 décembre 2018

Gazette du Palais, 8 janvier 2019

JCP N, 50/18 ; 51-52/18 ; 01/19 ; 03/19

Loyers & Copr., 01/19

La Revue Fiduciaire, 19 décembre 2018

Revue Lamy Dt.des aff., n°143


INDEX

ANTENNES-RELAIS ............................................ 20 ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES ............ 28 AUTORISATIONS D'URBANISME

Construction existante irrégulière ..................... 32 AUTORISATIONS D'URBANISME

Changement de destination ............................. 31 BAUX

Responsabilité de l'occupant ............................ 37 BAUX COMMERCIAUX

Association ....................................................... 38 Domanialité publique ........................................ 39

BAUX HABITATION

Congé pour reprise ........................................... 26 CERTIFICATIONS ENVIRONNEMENTALES

Label Bas-Carbone .......................................... 21 CHEMIN D'EXPLOITATION ................................ 53 CONTENTIEUX DE L'URBANISME

Transaction ....................................................... 51 COPROPRIÉTÉ

Parties privatives ........................................ 42, 43 Répartition des charges ................................... 44

DROIT DE PRÉEMPTION PINEL

Champ d'application ................................... 25, 40 FISCALITÉ

Droits d'enregistrement .................................... 48 Taxe annuelle sur les bureaux en IDF ............. 33 Taxe sur la valeur ajoutée ...................... 6, 27, 35 Taxe sur les surfaces commerciales ................ 34

FISCALITÉ D'URBANISME Taxe pour la création de bureaux en IDF ......... 22

INSCRIPTIONS HYPOTHÉCAIRES

Indemnité d'assurance ...................................... 49 INSTALLATIONS CLASSÉES

Garanties financières ........................................ 19 LOI ELAN

Diagnostic de performance énergétique ........... 16 Droit de rétractation .......................................... 15 Mesures fiscales ............................................... 17 Mouvement de terrain ....................................... 13

LOI ELAN

Aménagement commercial ............................... 10 Aménagement opérationnel .............................. 12 Baux commerciaux ....................................... 9, 14

LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT D'ARGENT

.......................................................................... 29 PACTE DE PRÉFÉRENCE................................... 41 RÈGLES DE LA COMMANDE PUBLIQUE

Codification ....................................................... 18 RESPONSABILITÉ-CONSTRUCTION ................ 50 SOCIÉTÉS

Actes enregistrés .............................................. 23 Cession de droits sociaux ................................. 54

TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE ......... 52 VENTE

Mesurage Loi Carrez ........................................ 47 VENTE À LA DÉCOUPE ...................................... 45


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