L’essentiel de l’actualité juridique et fiscale

la veille documentaire

Juillet-Août 2020

L’essentiel de l’actualité juridique et fiscale

IMMOBILIER

L’essentiel de

l’actualité juridique et fiscale

Juillet / Août 2020

L'actualité en bref

1°) L'entrée en vigueur de l'opposabilité du diagnostic de performance énergétique, qui est annexé

aux actes de vente et aux baux, a été reportée au plus tard au 1er juillet 2021 (Loi du 17 juin 2020).

(p.6)

2°) Copropriété : un décret du 2 juillet 2020 met en application les nouvelles mesures introduites

dans la loi de 1965 par l'ordonnance du 30 octobre 2019. (p.7)

3°) Une réponse ministérielle du 14 mai 2020 détaille la notion et le régime des servitudes dite "de

cour commune". (p.18)

4°) Autorisations d'urbanisme : le recours dirigé contre un permis de construire modificatif suspend

la période de validité du permis initial (CE, 19 juin 2020). (p.28)

5°) Un nouveau contentieux porte le régime de la TVA sur marge devant la Cour de justice de

l'Union européenne (CE, 25 juin 2020) (p.37), alors que par ailleurs le Conseil d'Etat a refusé de saisir

le Conseil constitutionnel d'une question prioritaire de constitutionnalité sur le même sujet (CE, 16

juillet 2020) (p.38).

6°) Dans une décision du 10 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a estimé que les loyers

commerciaux exigibles pendant le confinement étaient dus. (p.40)

7°) Droit de préemption Pinel : le bailleur de locaux commerciaux peut valablement notifier au

locataire son intention de vendre les locaux après les avoir fait évaluer par un agent immobilier et

étudié le marché, démarches inhérentes à tout processus de commercialisation (CA Paris, 27 mai

2020). (p.42)

8°) Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 22 mai 2020 précise l'étendue de l'obligation de sécurité

qui pèse sur l'employeur d'un gardien d'immeuble. (p.45)

9°) L'établissement de crédit, cessionnaire d'une créance professionnelle par bordereau Dailly, doit

recevoir du débiteur cédé le montant toutes taxes comprises de la créance cédée (Cass. com., 25

mars 2020). (p.50)

10°) Saisie immobilière : la péremption du commandement de payer valant saisie immobilière opère

de plein droit et s’impose au juge qui la constate (Cass. 2ème civ., 19 mars 2020). (p.52)

2 IEIF - L'essentiel de l'actualité juridique et fiscale - Juillet-Août 2020

Sommaire

LOIS - ORDONNANCES - DECRETS - ARRETES 5

LOI n° 2020-734 du 17 Juin 2020, art. 31 ........................................................................................................................... 6 DÉCRET n° 2020-834 du 2 Juillet 2020 ..............................................................................................................................7 ARRÊTÉ du 2 Juillet 2020 ....................................................................................................................................................... 8 ARRÊTÉ du 3 Juin 2020 .......................................................................................................................................................... 9 ORDONNANCE n° 2020-743 du 17 Juin 2020 ............................................................................................................... 10 ORDONNANCE n° 2020-744 du 17 Juin 2020 ................................................................................................................ 11 ORDONNANCE n° 2020-666 du 3 Juin 2020 ................................................................................................................ 12

REPONSES MINISTERIELLES - CIRCULAIRES - INSTRUCTIONS 15

MINISTÈRE DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE .................................................................................. 16 RÉP. MIN. 9 Juillet 2020 ......................................................................................................................................................... 17 RÉP. MIN. 14 Mai 2020 .......................................................................................................................................................... 18 RÉP. MIN. 9 Juin 2020 ........................................................................................................................................................... 19 BOI-RE-PREA-10-20, 15 Juillet 2020, § 240 ...................................................................................................................... 20 RÉP. MIN. 4 Juin 2020 ........................................................................................................................................................... 21 BOI-DJC-COVID19, 24 Juin 2020 ...................................................................................................................................... 22 RÉP. MIN. 30 Juin 2020 ........................................................................................................................................................ 23

JURISPRUDENCE CONSTITUTIONNELLE 25

CONS. CONST. 28 Mai 2020 ............................................................................................................................................... 26

JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE 27

C.E. 19 Juin 2020 .................................................................................................................................................................... 28 C.E. 22 Juillet 2020 ................................................................................................................................................................ 29 C.E. 10 Juin 2020 .................................................................................................................................................................... 30 C.E. 29 Juin 2020 ................................................................................................................................................................... 31 C.E. 27 Mai 2020 ..................................................................................................................................................................... 32 C.E. 27 Mai 2020 ..................................................................................................................................................................... 33 C.E. 10 Juillet 2020 ................................................................................................................................................................. 34 C.A.A. VERSAILLES 17 Décembre 2019 .............................................................................................................................. 35 C.A.A. VERSAILLES 25 Février 2020 .................................................................................................................................... 36 C.E. 25 Juin 2020 .................................................................................................................................................................... 37 C.E. 16 Juillet 2020 ................................................................................................................................................................. 38

JURISPRUDENCE JUDICIAIRE 39

T.J. PARIS 10 Juillet 2020 ...................................................................................................................................................... 40 C.A. PARIS 3 Juin 2020 .......................................................................................................................................................... 41 C.A. PARIS 27 Mai 2020 ......................................................................................................................................................... 42 C.A. PARIS 30 Juin 2020 ....................................................................................................................................................... 43 CASS. CIV. 3ème 28 Mai 2020 ............................................................................................................................................... 44 C.A. PARIS 22 Mai 2020 ......................................................................................................................................................... 45 CASS. CIV. 2ème 25 Juin 2020 .............................................................................................................................................. 46 CASS. CIV. 3ème 25 Juin 2020 .............................................................................................................................................. 47 CASS. CRIM. 23 Juin 2020 .................................................................................................................................................... 48 C.A. PARIS 3 Juin 2020 .......................................................................................................................................................... 49 CASS. COM. 25 Mars 2020 ................................................................................................................................................... 50 CASS. CIV. 2ème 27 Février 2020 .......................................................................................................................................... 51 CASS. CIV. 2ème 19 Mars 2020 .............................................................................................................................................. 52 CASS. COM. 1er Juillet 2020 ................................................................................................................................................. 53 C.A. AIX-EN-PROVENCE 25 Mai 2020 ............................................................................................................................... 54 CASS. COM. 10 Juin 2020 .................................................................................................................................................... 55 CASS. CIV. 3ème 28 mai 2020 ............................................................................................................................................... 56 CASS. CIV. 3ème 25 Juin 2020 .............................................................................................................................................. 57 CASS. CIV. 2ème 2 Juillet 2020 ............................................................................................................................................. 58


Liste des publications suivies .................................................................................................................................................... 59 Liste des publications citées ..................................................................................................................................................... 60 Index ................................................................................................................................................................................................... 61


LOIS - ORDONNANCES - DECRETS – ARRETES


Diagnostics immobiliers Diagnostic de performance énergétique

LOI n° 2020-734 du 17 Juin 2020, art. 31

(Dict. perm. Contr. et urb., bull. 520/521, page 10) L'entrée en vigueur du "DPE opposable" repoussée au plus tard au 1er juillet 2021. Note de M. Bruno PÉROT : Le législateur a décidé de décaler la date d’entrée en vigueur de l’opposabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE) fixée, à l’origine, au 1er janvier 2021 par la loi ELAN du 23 novembre 2018. La loi relative à la crise sanitaire, aux autres mesures urgentes et au Brexit du 17 juin 2020 reporte cette échéance "au plus tard au 1er juillet 2021, à une date fixée par décret". Ce décalage d’une durée maximale de 6 mois (durée raccourcie par décret si la situation le permet) est justifié par la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 qui a entraîné un arrêt important de l’activité des diagnostiqueurs, avec une fragilisation de la profession qui en résulte. Les opérateurs doivent pouvoir bénéficier de plus de temps pour se former aux nouvelles pratiques imposées par cette opposabilité du DPE. L’autre motif de ce report est le décalage, envisagé de 4 mois (du 8 novembre 2020 au 8 mars 2021), de la date maximale pour publier l’ordonnance, prise en application de l’article 15 de la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019, qui doit définir la notion de "passoire thermique" (notion de bâtiments ou de parties de bâtiments à usage d’habitation "à consommation énergétique excessive"). Or les étiquettes F et G du DPE, qui caractérisent les passoires thermiques, doivent être alignées sur la définition de ces dernières. La mise en place des deux dispositifs suppose donc d’adopter un calendrier commun.


Réforme de la copropriété Dispositions réglementaires

DÉCRET n° 2020-834 du 2 Juillet 2020

(JCP N, 28/20, 606)

Réforme du droit de la copropriété : les textes d'application sont publiés.

Un décret du 2 juillet 2020 prévoit les modalités de mise en œuvre des mesures nouvelles introduites dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Ce décret prévoit :

- les conditions d'organisation d'une assemblée générale à la demande de tout copropriétaire afin de faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions concernant ses droits ou obligations ;

- les informations à transmettre par un copropriétaire souhaitant faire réaliser des travaux d'accessibilité et inscription obligatoire à l'ordre du jour de l'éventuelle opposition de l'assemblée générale à de tels travaux ;

- les modalités de vote par correspondance (conditions de délais, de transmission du formulaire de vote au syndic, de prise en compte du vote) ; - l'encadrement de l'exercice des délégations accordées au conseil syndical par l'assemblée générale ;

- les modalités de mise en œuvre de la consultation des copropriétaires dans les petites copropriétés ;

- diverses mesures concernant les syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires ;

- les modalités de mise en œuvre de nouvelles procédures judiciaires introduites par l'ordonnance du 30 octobre 2019 ;

- la coordination et la mise en cohérence du décret du 17 mars 1967 ainsi que de ses annexes avec les dispositions prises par l'ordonnance du 30 octobre 2019.

Le décret entre en vigueur le 4 juillet 2020. Cependant, les dispositions de l'article 29 du décret entrent en vigueur le 31 décembre 2020.

Pour les syndics ayant été dispensés de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, les dispositions du c du 12° et du a du 13° de l'article 50 du décret, relatives au contrat type, s'appliquent aux contrats de syndic conclus à compter du 31 décembre 2020. Les autres modifications du contrat type s'appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement à l'entrée en vigueur du décret.

Les dispositions de l'article 9, de l'article 13, du 4° de l'article 14, de l'article 25, du 2° de l'article 26 et de l'article 27 du décret s'appliquent aux assemblées générales des copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.


Réforme de la copropriété Assemblée générale Vote par correspondance

ARRÊTÉ du 2 Juillet 2020

(JCP N, 28/20, 606) Un arrêté du 2 juillet 2020 fixe le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires. L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019, introduit la faculté pour les copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale. Le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation de l'assemblée qui est envoyée aux copropriétaires ou, le cas échéant, aux associés d'une société d'attribution.


Baux habitation Encadrement des loyers

ARRÊTÉ du 3 Juin 2020

(Dict. perm. Gestion im., bull. 536, page 8)

Encadrement des loyers : les loyers de référence applicables à Paris au 1er juillet 2020 sont parus. A Paris, les logements du parc privé concernés par le dispositif d’encadrement des loyers sont ceux qui font l’objet : - de locations nues ou meublées à titre de résidence principale ; - ou d’un bail mobilité. Seuls les baux nouvellement conclus ou renouvelés depuis le 1er juillet 2020 sont concernés. La direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) a mis en ligne un outil permettant aux locataires et propriétaires de connaître le loyer de référence applicable au logement loué à Paris. Un nouvel arrêté préfectoral fixe les loyers de référence, les loyers de références majorés et les loyers de référence minorés applicables entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021 selon les secteurs géographiques qu’il détermine. Les loyers des locations meublées font l’objet d’une majoration. Si les plafonds ne sont pas respectés, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de rectifier le contrat et de restituer le trop-perçu de loyer. Faute d’obéir à la mise en demeure, le bailleur encourt une amende de 5.000 € ou 15.000 € selon qu’il est une personne physique ou morale. Si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut exercer une action en diminution du loyer. Inversement, le bailleur peut exercer une action en réévaluation de loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.


Documents locaux d'urbanisme Hiérarchie des normes

ORDONNANCE n° 2020-743 du 17 Juin 2020

(JCP N, 26/20, page 8)

Rationalisation de la hiérarchie des normes applicable aux documents d'urbanisme.

Une ordonnance du 17 juin 2020 limite et simplifie les obligations qui imposent aux documents d'urbanisme transversaux (SCOT, PLU et autres documents en tenant lieu), d'intégrer les enjeux d'autres documents de planification relevant de politiques sectorielles telles que les risques, les continuités écologiques, les déplacements, etc.

Elle prévoit cinq évolutions dans la hiérarchie de normes applicables aux documents d'urbanisme :

- le SCOT se voit conforté dans son rôle de document devant intégrer les enjeux de toutes les politiques sectorielles ayant une incidence en urbanisme ; si un territoire est couvert par un SCOT, c'est ce SCOT qui doit être compatible avec les différents documents sectoriels et non le PLU ; l'élaboration du PLU s'en trouve simplifiée ;

- quatre documents de planification sectoriels ne sont désormais plus opposables aux SCOT, PLU (y compris PLUI) et cartes communales ;

- le lien juridique dit de "prise en compte" d'un document sectoriel est remplacé par le lien juridique de compatibilité avec ce document ; cela permet de ne conserver qu'un seul type de lien juridique et donc de clarifier la portée de ce qui doit être intégré dans un document d'urbanisme ; les programmes d'équipement et les objectifs des schémas régionaux d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET) ne voient pas leur lien de prise en compte modifié ;

- les délais pour mettre en compatibilité les documents d'urbanisme avec les documents de planification sectoriels se trouvent unifiés ; les collectivités devront examiner tous les trois ans la nécessité de mettre en compatibilité les documents d'urbanisme avec l'ensemble des documents sectoriels qui ont évolué pendant ces trois ans ; auparavant ce processus devait être répété chaque fois qu'un nouveau document sectoriel entrait en vigueur ou était modifié, ce qui multipliait le nombre des procédures nécessaires ;

- la note d'enjeux est introduite ; elle consacre une pratique existante qui permet aux collectivités élaborant des documents d'urbanisme de solliciter du représentant de l'État dans le département un exposé stratégique faisant état des enjeux qu'il identifie sur leur territoire et que le document d'urbanisme est appelé à traduire ; cela permettra d'accompagner et de faciliter l'élaboration des documents d'urbanisme et le dialogue entre la collectivité et l'État.

Les dispositions de cette ordonnance sont applicables aux SCOT, PLU, aux documents en tenant lieu et aux cartes communales dont l'élaboration ou la révision est engagée à compter du 1er avril 2021. Des mesures transitoires sont cependant prévues pour les SCOT en cours d'élaboration ou de révision pour appliquer ces simplifications par anticipation.

Un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement dans un délai de 3 mois.


Documents locaux d'urbanisme Schéma de cohérence territoriale


(JCP N, 26/20, page 8) Modernisation des schémas de cohérence territoriale. La loi Élan du 23 novembre 2018 a autorisé le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance, dans un délai de 18 mois, pour adapter l'objet, le périmètre et le contenu du schéma de cohérence territoriale (SCOT) afin de tirer les conséquences de la création du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires et du transfert de la compétence en matière de plan local d'urbanisme (PLU) aux établissements public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Une ordonnance du 17 juin 2020 fait évoluer le périmètre et le contenu et la structure du SCOT, afin d'accroître la cohérence entre les thématiques traitées et de rendre plus lisible le projet stratégique. Elle prévoit un renforcement du rôle du document dans la transition énergétique, par la possibilité donnée au SCOT de valoir un plan climat-air-énergie territorial (PCAET). Le rôle du SCOT dans la recherche de sobriété foncière est clarifié, sécurisant ainsi l'action des établissements porteurs de SCOT en la matière. Enfin, la possibilité d'établir un programme d'actions, afin d'améliorer la mise en œuvre et le suivi du schéma, et d'intégrer d'éventuels dispositifs contractuels signés par la structure porteuse de celui-ci, est clairement affichée. Cette ordonnance sera applicable au 1er avril 2021. Le texte prévoit des mesures transitoires pour les schémas en cours d'élaboration ou de révision, avec la possibilité, pour les collectivités qui le souhaiteraient, d'opter pour la révision ou l'élaboration d'un schéma de cohérence territoriale sous le nouveau format, sans attendre l'entrée en vigueur des dispositions de l'ordonnance.


État d'urgence sanitaire Délais applicables


(JCP E, 24/20, page 12)

Délais applicables en matière financière et agricole pendant l'état d'urgence sanitaire.

L'ordonnance du 3 juin 2020 apporte des aménagements et compléments aux dispositions prises sur le fondement de l'ordonnance "délais" du 25 mars 2020.

Période juridiquement protégée

À titre liminaire, elle apporte une précision quant aux conditions dans lesquelles le régime dérogatoire résultant de ces ordonnances s'est achevé.

L'ordonnance "délais" a instauré un dispositif de report de divers délais et dates d'échéance.

Elle a défini pour cela une "période juridiquement protégée" qui était d'abord fixée par référence à la cessation de l'état d'urgence sanitaire et qui, suite à l'ordonnance modificative, s'étend du 12 mars au 23 juin 2020.

Prorogation des délais

Dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 3 juin 2020, l'ordonnance "délais" du 25 mars 2020 exclut du champ des obligations dont le délai est prorogé les obligations, notamment de déclaration et de notification imposées en application des livres II, IV, V et VI du Code monétaire et financier aux entités, personnes, offres et opérations mentionnées à l'article L. 621-9 du même code ainsi que les obligations imposées en application des I et II de l'article L. 233-7 du Code de commerce.

Cette exclusion générale visait à éviter que des déclarations et notifications essentielles à l'exercice par l'AMF de ses fonctions de supervision ne soient pas réalisées dans les délais légaux. L'ordonnance du 3 juin prévoit deux exceptions à cette exclusion générale :

- elle rend ces dispositions applicables au délai de 5 mois suivant la clôture de l'exercice dans lequel les organismes de placement collectifs en valeurs mobilières et les fonds d'investissement alternatifs sont tenus de mettre en paiement les sommes distribuables ;

- elle rend également ces dispositions applicables au délai imposé aux fonds de capital investissement pour atteindre les quotas d'investissement dans des titres non cotés et apparentés qui leur sont applicables (quotas à atteindre au plus tard lors de l'inventaire de clôture de l'exercice suivant celui auquel le fonds a été constitué).

Par dérogation à l'ordonnance du 25 mars 2020, ces dispositions sont rendues applicables aux fonds de capital investissement qui étaient tenus de remplir cette obligation au 30 juin 2020, date de clôture de l'exercice suivant celui auquel le fonds a été constitué.

Ces fonds de capital investissement seront réputés avoir atteint leurs quotas dans les temps s'ils les respectent dans le délai légalement imparti pour agir et dans la limite de deux mois, à compter de la fin de la période juridiquement protégée.


Clauses pénales

L'ordonnance du 25 mars prévoit que les clauses pénales, des clauses résolutoires ainsi que des clauses prévoyant une déchéance, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, si ce délai a expiré pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.

Interprétation de l'ordonnance "délais"

L'ordonnance "délais" du 25 mars prévoit que tout acte qui aurait dû être accompli pendant la période juridiquement protégée sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois.

L'ordonnance du 3 juin vise à préciser le sens et la portée de cette disposition en ce qui concerne la date à partir de laquelle certains actes peuvent être réalisés.

L'ordonnance "délais" du 25 mars 2020 :

- réserve le bénéfice du report d'échéance qu'il institue à la personne qui doit, à peine de sanction, exercer une action dans un délai prévu par la loi ou le règlement.

Lorsque cette échéance intervient pendant la période juridiquement protégée prévue à l'article 1er de cette ordonnance (i.e., entre le 12 mars et le 23 juin), cette personne est néanmoins réputée avoir exercé cette action ou ce droit à temps si elle l'exerce dans un délai ad hoc institué par ledit article 2 (i.e., à compter du 23 juin, délai normalement prévu pour exercer l'action, dans la limite de deux mois) ;

- ne s'applique aux actes qui ne peuvent être accomplis qu'à partir d'une certaine date, définie par référence à l'expiration d'un délai bénéficiant de l'article 2.

Ces actes ne sont donc pas reportés.

L'objectif de ce mécanisme est d'éviter une paralysie de l'activité.

Mais cette lecture est contestée notamment par certains acteurs qui remplissent des fonctions au profit des entreprises et qui refusent de délivrer les actes nécessaires à la poursuite des opérations.

Cette difficulté a principalement été rencontrée pour les opérations pour lesquelles les créanciers bénéficient d'un délai d'opposition ou de contestation à l'issue duquel ces opérations peuvent être réalisées ou produire leur effet.

L'ordonnance du 3 juin propose une interprétation de ces dispositions afin d'asseoir la lecture exposée et éviter une paralysie de certaines activités :

- en matière de réduction de capital, le Code de commerce fixe un délai minimum pendant lequel les opérations de réduction de capital ne peuvent pas être réalisées et, a contrario, un point de départ pour la réalisation de ces mêmes opérations (C. com., art. L. 225-205, al. 3). Initialement, l'ordonnance, qui concerne notamment l'expiration des délais prescrits pour réaliser un acte, n'est pas applicable au délai prévu pour commencer les opérations de réduction de capital.

L'application de l'ordonnance ne conduit pas à différer la réalisation des opérations de réduction de capital au-delà du délai prévu aux alinéas 3 et 4 de l'article L. 225-205 du Code de commerce, c'est-à-dire l'expiration du délai d'opposition de 20 jours ou, le cas échéant,


lorsque l'opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées :

- en matière de transmission universelle de patrimoine, la date de réalisation de la transmission universelle de patrimoine (C. civ., art. 1844-5) ne correspond pas à un "acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement" au sens de l'ordonnance "délais".

Ce mécanisme ne s'applique pas à la réalisation de la transmission universelle de patrimoine.

Par ailleurs, "l'issue du délai d'opposition", événement qui sert de référence pour déterminer la date de réalisation de la transmission du patrimoine, n'est pas modifiée par l'ordonnance du 25 mars.

Cette disposition, qui permet seulement de déclarer valable une opposition faite hors délai, ne correspond pas, en effet, à une prorogation de délai.

L'application de l'ordonnance précitée ne conduit donc pas à décaler la date de réalisation de la transmission universelle de patrimoine au-delà du délai prévu à l'article 1844-5 du Code civil, c'est-à-dire l'expiration du délai d'opposition de trente jours ou, le cas échéant, lorsque l'opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées ;

- en matière de fonds de commerce.

De la même manière, l'application de ces dispositions au délai d'opposition des créanciers en matière de cession de fonds de commerce ne conduit pas à différer la date prévue par l'article L. 141-17 du Code de commerce, à partir de laquelle l'acquéreur peut valablement payer son vendeur et être libéré à l'égard des tiers par ce paiement.

- en matière de saisie de compte bancaire, l'application de l'ordonnance précitée au délai de contestation ne conduit pas à différer le délai prévu en application de l'article L. 211-4 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'issue duquel l'huissier peut réclamer le versement des fonds.

Le rapport au Président précise que cette interprétation est sans préjudice du droit des créanciers de former opposition ou du droit du débiteur d'élever contestation en bénéficiant des dispositions précitées, sous réserve de l'interprétation des effets de cette opposition ou contestation, objet l'ordonnance du 3 juin 2020.


REPONSES MINISTERIELLES - CIRCULAIRES – INSTRUCTIONS


Diagnostics immobiliers Nuisances sonores aériennes

MINISTÈRE DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE

(Dict. perm. Gestion im., bull. 536, page 8)

État des nuisances sonores aériennes : le formulaire est disponible.

Afin de renforcer l’information des acquéreurs et des locataires sur le risque de gêne occasionnée par la proximité d’un trafic aérien intense, la loi d’orientation des mobilités du 24 décembre 2019 impose, depuis le 1er juin 2020, la production, dès l’avant-contrat, d’un document comportant des renseignements précis sur la situation ou non du bien dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes.

Ce document n’est requis que pour les immeubles bâtis à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et les immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit (PEB).

Même si le site internet "service public" précisait que ce document pouvait être établi sur papier libre, le Ministère de la transition écologique et solidaire, et la Direction générale de l’aviation civile ont décidé de formaliser ce document d’information en créant un modèle intitulé "état des nuisances sonores aériennes".

Ce formulaire est établi par le vendeur ou le bailleur, et daté et visé par l’acquéreur ou le locataire. Il est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) qui est annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou au contrat de location. Il est également annexé directement à l’acte authentique de vente ou au contrat préliminaire en cas de VEFA.

Il comporte l’adresse de l’immeuble, l’indication claire et précise de la zone d’exposition au bruit, l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit des aérodromes, ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan à la mairie de la commune où est situé l’immeuble.

Note de Bruno PÉROT :

Si le bien se situe sur deux zones définies dans le PEB, le ministère préconise de retenir la zone de bruit la plus importante.

Il y a lieu de reporter dans le document les informations contenues dans l’arrêté préfectoral ou interpréfectoral approuvant le PEB dans lequel le bien est situé (sur la base des informations cartographiques, et, en particulier, la zone exacte du plan dans laquelle il est situé), ainsi que les informations propres à l’immeuble relatives aux normes acoustiques en vigueur. Doit notamment être mentionné si les travaux d’insonorisation prescrits par le PEB ont été ou non réalisés.


Urbanisme commercial Plans des surfaces de vente

RÉP. MIN. 9 Juillet 2020

(JO Sénat, 9 Juillet 2020, page 3170)

Déclaration du plan intérieur dans les demandes de permis de construire pour les créations de surfaces de vente.

Sur les pratiques consistant à sous-dimensionner les surfaces de ventes pour échapper à l'obligation d'obtenir une autorisation d'exploitation commerciale (AEC), la loi ELAN du 23 novembre 2018 a complété la législation applicable à l'urbanisme commercial.

Elle a en particulier renforcé le contrôle a posteriori de l'AEC et, pendant toute la durée de l'exploitation commerciale, prévu un dispositif permettant de constater et poursuivre l'exploitation illicite de surfaces de vente.

Ainsi, le préfet a désormais l'obligation de mettre en demeure le contrevenant de régulariser sa situation, puis l'obligation, à défaut de régularisation dans le délai imparti, d'ordonner la fermeture au public des surfaces irrégulièrement exploitées.

Le décret d'application de ces mesures étant paru en juin 2019, il est nécessaire de laisser aux services compétents et aux porteurs de projets d'aménagement commerciaux le temps de mettre en œuvre les nouveaux dispositifs afin d'en éprouver l'efficacité.

Sur la proposition de rendre à nouveau obligatoire les plans intérieurs des constructions, les consultations et expertises menées durant la réforme des autorisations d'urbanisme en 2005 - et non démenties à ce jour - ont conduit à limiter strictement le nombre de pièces devant composer les dossiers.

Ainsi, il a été établi que les plans intérieurs n'amélioraient pas la qualité de l'instruction des demandes d'autorisation dans la mesure où les services ne pouvaient vérifier leur exactitude s'agissant d'informations liées à la construction du bâtiment et non à l'application des règles d'urbanisme. Par ailleurs, la surface de vente étant un élément lié à l'autorisation d'exploitation commerciale, sa mention dans le dossier de permis de construire ne serait pas pertinente.

La loi ELAN a aussi prévu que le dossier joint aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables ne peut comprendre que "les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l'Union européenne, des règles relatives à l'utilisation des sols et à l'implantation, à la destination, à la nature, à l'architecture, aux dimensions et à l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d'une autre législation dans les cas prévus par le Code de l'urbanisme".

Par conséquent, aucune demande de pièces ne répondant pas aux objectifs listés ci-dessus ne saurait avoir juridiquement pour effet de retarder le départ du délai d'instruction des demandes de permis de construire.


Servitudes Servitude de cour commune

RÉP. MIN. 14 Mai 2020

(JO Sénat, 14 Mai 2020, page 2237) Notion de servitude de cour commune. De manière générale, une servitude est une charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant. Dans le cas de la servitude dite de cour commune, prévue par les articles L. 471-1 et suivants et R. 471-1 et suivants du Code de l'urbanisme, cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds. Instituée par voie conventionnelle ou, à défaut d'accord entre les propriétaires des fonds voisins, par voie judiciaire, elle permet de prendre en compte, pour apprécier le respect des distances imposées notamment par le règlement du plan local d'urbanisme, non seulement le terrain du propriétaire qui souhaite construire, tel que délimité par la limite séparative, mais également une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la servitude est établie. La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. Une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (Tribunal des conflits, 28 avril 1980). Sa constitution peut être aussi bien liée à l'octroi d'un permis de construire initial que d'un permis de construire modificatif (Cass., 3ème civ., 4 janvier 1995). En outre, la Cour de cassation a précisé que la cause d'une servitude de cour commune s'apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d'une modification ultérieure des règles d'urbanisme (Cass., 3ème civ., 23 janvier 2013). L'institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d'urbanisme édictées dans l'intérêt général, tout en satisfaisant l'intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire.


Copropriété Colonnes montantes

RÉP. MIN. 9 Juin 2020

(JOAN, 9 Juin 2020, page 4043)

Régime de propriété des raccordements collectifs.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 clarifie le régime applicable aux colonnes montantes en créant au sein du Code de l'énergie les articles L. 346-1 à L. 346-5.

Afin de garantir la sécurité des personnes et des biens et une égalité d'accès au service public de la distribution d'électricité, il est apparu en effet nécessaire de définir un cadre stable et simple qui règle les obligations réciproques des propriétaires immobiliers et des gestionnaires de réseaux publics sur ces ouvrages de manière à ce que leur entretien et leur renouvellement soient dans la durée assurés par les gestionnaires de réseaux publics ; ceci afin d'assurer la continuité du réseau public jusqu'au compteur et garantir le bon état et la sécurité de tous les ouvrages de la distribution.

Il résulte des dispositions précitées les principes suivants : les colonnes montantes mises en service à compter de la publication de la loi (intervenue le 24 novembre 2018) appartiennent au réseau public de distribution d'électricité.

Cela implique donc qu'elles appartiennent aux autorités organisatrices de la distribution d'électricité (AODE) et sont gérées et entretenues par les concessionnaires de la distribution publique d'électricité.

Concernant les colonnes montantes électriques mises en service avant la publication de la loi, le législateur est parti du postulat que les colonnes montantes électriques sont présumées faisant partie du réseau public de distribution d'électricité et ce, à l'expiration d'un délai de deux ans commençant à courir à compter de la promulgation de la loi, donc à partir du 24 novembre 2020.

Cette incorporation intervient sans condition de remise en état préalable et sans aucun flux financier.

Néanmoins, dans le délai de deux ans courant à compter de la promulgation de la loi ELAN, et donc jusqu'au 23 novembre 2020, les propriétaires ou copropriétaires d'immeubles ont la possibilité :

- soit de notifier au gestionnaire du réseau leur acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution d'électricité desdits ouvrages ; dans ce cas, les colonnes montantes électriques sont incorporées de manière anticipée dans le réseau (sans attendre le 24 novembre 2020), et ce, toujours sans condition, tenant notamment à leur état d'entretien ;

- soit de se manifester pour revendiquer la propriété de ces ouvrages, et faire ainsi opposition à leur incorporation dans le réseau public de distribution d'électricité.


Fiscalité Avis de mise en recouvrement Notification

BOI-RE-PREA-10-20, 15 Juillet 2020, § 240

(Dt. fiscal, 30-35/20, 258) Précisions administratives sur les modalités de notification de l'avis de mise en recouvrement à l'étranger. L'avis de mise en recouvrement (AMR) est notifié au redevable, par voie postale ou par le ministère d'un huissier : - soit au lieu de son domicile, de sa résidence, ou de son siège ; - soit à l'adresse qu'il a lui-même fait connaître au service compétent de la DGFiP (LPF, art. R. 256-6). Pour les débiteurs dont l'adresse est située dans un État étranger, l'Administration a également la faculté de recourir à la voie postale. Pour ce faire, l'État étranger devait auparavant avoir accepté la notification des AMR par voie postale. Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 15 juillet 2020, l'Administration précise que, désormais, les AMR peuvent être notifiés aux débiteurs à l'étranger, dès lors que État étranger n'a pas expressément refusé la notification par voie postale.


Fiscalité Taxe d'habitation


(JO Sénat, 4 Juin 2020, page 2542) Assujettissement à la taxe d'habitation des associations. Conformément au 2° du I de l'article 1407 du Code général des impôts, les associations, qu'elles soient ou non reconnues d'utilité publique, sont redevables de la taxe d'habitation (TH) pour les locaux meublés conformément à leur destination, qu'elles occupent à titre privatif et qui ne sont pas retenus pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises. Les locaux auxquels le public a accès et dans lesquels il peut circuler librement ne sont pas imposables à la TH. Quant à la distinction entre les notions de résidence principale et secondaire, elle ne s'opère que pour les locaux meublés affectés à l'habitation. Selon la doctrine administrative, la résidence principale du contribuable s'entend du logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille. Les locaux des associations à but non lucratif, lorsqu'ils sont occupés en tant que lieu de travail, à des fins strictement professionnelles, ne se rattachent pas à la catégorie des locaux d'habitation. Ils relèvent, dès lors qu'ils sont soumis à la TH, de la TH afférente aux locaux meublés non affectés à l'habitation principale. Enfin, en matière de TH, les avantages fiscaux sont réservés aux résidences principales, dans la mesure où ces dernières constituent une charge contrainte pour chaque foyer. En outre, à la demande du Président de la République, le Gouvernement a engagé un allègement de la pression fiscale pour l'ensemble des ménages. Dans la lignée de l'article 5 de la loi de finances pour 2018, l'article 16 de la loi de finances pour 2020 prévoit la suppression totale et définitive, par étapes, de la TH afférente à l'habitation principale. La TH afférente aux résidences secondaires ainsi qu'aux autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale est donc maintenue. Par voie de conséquence, les associations à but non lucratif demeurent assujetties à la TH.


Etat d'urgence sanitaire Procédures fiscales

BOI-DJC-COVID19, 24 Juin 2020

(FRFL, 31/20, page 3) Suspension des délais : de nouvelles précisions et des mesures de tempérament de l'administration fiscale. L'administration admet un arrêt du décompte de l'intérêt de retard pendant la période de suspension des délais applicables aux procédures de contrôle fiscal. Le délai spécial de réclamation ouvert au contribuable en cas de reprise ou de rectification, égal à celui imparti à l'administration pour établir l'imposition, se trouve prolongé du fait de la suspension du délai de reprise. L'allongement des délais de recours devant les juridictions emporte prolongation du sursis de paiement demandé par le contribuable. La suspension s'applique aux délais dans lesquels les contribuables doivent respecter des obligations ou des engagements pour bénéficier d'avantages fiscaux. L'administration admet que les déclarations fiscales accompagnant un acte soumis à la formalité d'enregistrement ou de publicité foncière (déclarations de plus-values immobilières notamment) bénéficient du même report de délai que celui prévu pour l'accomplissement de la formalité. Les déclarations principales de succession déposées hors délai du 12 mars au 23 juin 2020 ne font l'objet d'aucun intérêt de retard ni de pénalités


Etat d'urgence sanitaire Procédures d'urbanisme


(JOAN, 30 Juin 2020, page 4619)

Suspension des procédures d'urbanisme du fait du Covid-19.

L'ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a eu pour objet d'adapter de manière transversale à de nombreux secteurs, les délais de recours, les délais de préemption de validité d'autorisation, de permis ou d'agrément ou encore les délais d'instruction des demandes formulées par les administrés auprès des administrations, mais également des administrations envers les administrés.

Dans ce cadre, un dispositif de suspension des délais d'instruction et de délivrance des autorisations d'urbanisme a été instauré afin de tenir compte de la difficulté, pour l'ensemble des acteurs, à assurer leurs activités dans des conditions normales.

Par cette ordonnance, cette suspension courait du 12 mars 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire.

Afin d'assurer une reprise rapide de l'activité du secteur du BTP après la fin de la crise sanitaire et dans la durée, l'ordonnance du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de Covid-19 est venue apporter des aménagements spécifiques au secteur du BTP.

Cette ordonnance a réduit d'un mois la période de la suspension des délais d'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme en la limitant à la seule durée de l'état d'urgence sanitaire.

Ces aménagements s'appliquaient de la même manière aux délais impartis aux différents acteurs consultés dans le cadre de ces procédures pour rendre leur avis ou accord.

Pour renforcer la lisibilité du cadre juridique exceptionnel mis en place, l'ordonnance du 7 mai 2020 a définitivement fixé la fin de la période de suspension au 23 mai 2020 inclus pour les délais d'instruction et de délivrance des autorisations d'urbanisme.

Cela s'applique également aux délais de retrait des décisions de non-opposition aux déclarations préalables ou des autorisations d'urbanisme tacites ou expresses prises en application de l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme.

Cette suspension des délais n'affecte toutefois pas la possibilité durant cette période, pour les autorités compétentes, de poursuivre l'instruction des demandes ou de prendre des décisions avant la fin du délai légal.

Collectivités et services de l'État s'efforcent ainsi d'assurer la continuité de leur activité, dans la mesure des moyens dont ils disposent et sans contrevenir aux consignes de sécurité tant aux pétitionnaires qu'aux personnels.

Les ordonnances du 25 mars 2020, du 15 avril 2020 et du 7 mai 2020 aménagent également les délais encadrant les recours contentieux formés contre les autorisations d'urbanisme.


Une autorisation d'urbanisme permet à son titulaire d'entamer les travaux dès sa délivrance, la pratique est souvent d'attendre l'expiration du délai de recours.

Financements, actes notariés et chantiers dépendent fréquemment du caractère définitif de cette autorisation, ce qui se traduit généralement par la mise en place de clauses suspensives de purge des recours dans les actes contractuels nécessaires à l'opération.

Ainsi, de concilier l'objectif d'une purge rapide des recours nécessaire au redémarrage rapide de l'activité tout en préservant les droits au recours des tiers, l'article 12 bis de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée permet de gagner jusqu'à 3 mois sur ces délais.

Les délais applicables aux recours contentieux et aux déférés préfectoraux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, et qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus.

Ils recommencent à courir à compter du 24 mai, pour la durée restant à courir le 12 mars 2020 et sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai est reporté jusqu'à l'achèvement de celle-ci.

L'ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait initialement un redémarrage à zéro des délais de recours contentieux, même déjà entamés, c'est donc un système de suspension de ces délais qui s'applique, afin de permettre une relance rapide des chantiers.


JURISPRUDENCE CONSTITUTIONNELLE


Réforme de la copropriété Ordonnance du 30 octobre 2019 Valeur législative

CONS. CONST. 28 Mai 2020

(Dict. perm. Gestion im., bull. 536, page 5) L’ordonnance de réforme du droit de la copropriété a valeur législative. Le Conseil constitutionnel, par un revirement de jurisprudence, considère que dès lors qu’elles relèvent du domaine législatif, les dispositions d’une ordonnance prise dans le délai d’habilitation qui était imparti au gouvernement, ne peuvent, à l’expiration de ce délai, être modifiées que par la loi. Rendue à propos d’un article du Code de l’énergie, la décision a une large portée et peut tout à fait concerner l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété du 30 octobre 2019. Cette dernière ayant été prise avant le 24 novembre 2019, elle a, depuis cette date, valeur législative pour celles de ses dispositions qui ne relèvent pas du domaine réglementaire. En l’état, le projet de loi de ratification a été déposé sur le bureau du Parlement le 15 janvier 2020 mais n’a toujours pas été examiné. Le Conseil constitutionnel renforce ainsi la sécurité juridique des justiciables car ces derniers pourront lui demander d’examiner des dispositions qu’il considère désormais, sous les conditions qu’il fixe, comme législatives.


JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE


Autorisations d'urbanisme Délai de validité

C.E. 19 Juin 2020

(AJDA, 23/20, page 1264)

Incidence du recours contre un permis modificatif sur le délai de validité du permis initial.

Note de M. Jean-Marc PASTOR :

M. A. a obtenu, en décembre 2016, le transfert d’un permis de construire délivré en 2014.

Mme E., propriétaire d’une parcelle voisine, avait formé un recours contre ce permis de construire, qui a été rejeté par un jugement du Tribunal Administratif.

Elle a ensuite introduit un recours contre le permis modificatif délivré en 2017 à M. A. et obtenu son annulation.

M. A. est donc revenu au permis initial pour déposer une déclaration d’ouverture de chantier.

Mme E. a aussitôt saisi le juge des référés en se plaçant cette fois sur le terrain de la péremption de ce permis initial.

Le juge des référés du Tribunal Administratif a fait droit à sa demande.

Le refus de délivrer un permis modificatif et le recours contre ce refus sont sans incidence sur le cours du délai de validité du permis initial (CE, 21 févr. 2018).

Tout comme est sans incidence la délivrance d’un permis modificatif sur le délai de validité du permis initial (CE, 4 juill. 1994).

Mais, s’agissant du recours contre un permis, par la combinaison des articles R. 424-17 et R. 424-19 du Code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat estime que "si la délivrance d’un permis de construire modificatif n’a pas pour effet de faire courir à nouveau le délai de validité du permis de construire initial, le recours contentieux formé par un tiers à l’encontre de ce permis modificatif suspend ce délai jusqu’à l’intervention d’une décision juridictionnelle irrévocable".

En l’espèce, le juge des référés a ainsi commis une erreur de droit puisque le recours formé par Mme E. contre le permis modificatif délivré le 5 août 2017 à M. A. avait suspendu le délai de validité du permis de construire initial.


Plan de prévention des risques naturels Autorisations d'urbanisme

C.E. 22 Juillet 2020

(AJDA, 27/20, page 1510)

Les autorisations de construire doivent être compatibles avec les plans de préventions des risques naturels.

Note de M. Jean-Marc PASTOR :

Les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prévisibles s’imposent directement aux autorisations d’urbanisme.

Ces dernières peuvent même être assorties de prescriptions spéciales qui s’ajoutent à celles édictées par le plan.

Le Tribunal Administratif avait annulé, sur déféré du préfet, l’arrêté du 18 septembre 2017 par lequel le maire avait accordé à la société A. un permis de construire en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier en retenant comme motif d’illégalité, notamment, la méconnaissance de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme.

Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’Etat considère que le tribunal a commis une erreur de droit pour ne pas avoir recherché si les prescriptions du PPRN avait été respectées et n’étaient pas, à elles seules ou, le cas échéant, complétées de prescriptions spéciales, de nature à prévenir les risques d’atteinte à la sécurité publique.

Des prescriptions spéciales peuvent s’ajouter à celles du plan

Selon la Haute juridiction, les prescriptions d’un PPRN "s’imposent directement aux autorisations de construire, sans que l’autorité administrative soit tenue de reprendre ces prescriptions dans le cadre de la délivrance du permis de construire".

Pour délivrer une autorisation d’urbanisme, l’autorité compétente doit vérifier que "le projet respecte les prescriptions édictées par le plan de prévention et, le cas échéant, [...] préciser dans l’autorisation les conditions de leur application.

Si les particularités de la situation l’exigent et sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, il peut subordonner la délivrance du permis de construire sollicité à des prescriptions spéciales, s’ajoutant aux prescriptions édictées par le plan de prévention dans cette zone, si elles lui apparaissent nécessaires pour assurer la conformité de la construction aux dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme".

Si au vu d’une appréciation concrète de l’ensemble de la situation d’espèce et du projet pour lequel l’autorisation de construire est sollicitée, l’autorité compétente estime "qu’il n’est pas légalement possible d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions permettant d’assurer la conformité de la construction aux dispositions de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, […] elle peut refuser, pour ce motif, de délivrer le permis".


Droit de préemption urbain Information du maire d'arrondissement

C.E. 10 Juin 2020

(EFL Actualités, 9 Juillet 2020)

Le maire d’arrondissement doit être consulté pour avis sur les projets d’acquisition de la Ville de Paris mais, s’agissant spécialement des acquisitions par voie de préemption, le maire d’arrondissement en est seulement informé.

À l’occasion de la vente d’une parcelle située dans le 20ème arrondissement de Paris et supportant cinq garages, la Ville de Paris exerce son droit de préemption. La décision de préemption est contestée en justice.

Parmi divers arguments pour la faire tomber, le demandeur soutient que le maire du 20ème arrondissement n’a pas été en mesure d’émettre un avis sur le projet, en violation du Code général des collectivités territoriales (CGCT, art. L. 2511-30).

Argument rejeté. Pour le Conseil d’État, "de façon générale", la loi prévoit que le maire d’arrondissement soit consulté pour avis sur tout projet d’acquisition ou d’aliénation d’immeuble réalisée par la Ville de Paris dans l’arrondissement (CGCT, art. L. 2511-30).

Mais, précise la Haute juridiction, "s’agissant spécialement des procédures de préemption", la loi prévoit que le maire d’arrondissement soit seulement informé des déclarations d’intention d’aliéner (DIA) des biens situés dans l’arrondissement et soit informé, chaque mois, des suites qui leur ont été réservées. L’avis du maire du 20ème arrondissement sur le projet d’acquisition par voie de préemption n’était donc pas requis.

Note de Mme Juliette COURQUIN :

L’affaire se situait à Paris mais la solution est également valable à Lyon et à Marseille, villes également subdivisées en arrondissements.

L’information du maire d’arrondissement relative aux DIA ou son absence n’ont aucune incidence sur la validité de la décision de préemption.

Le demandeur soutenait aussi que la décision de préemption n’avait pas été notifiée dans le délai de 2 mois, la rendant ainsi illégale.

Or les juges ont relevé que la décision de préemption avait été notifiée au notaire des propriétaires par voie d’huissier, conformément à ce qui était prévu dans la DIA. Le notaire n’étant pas présent à l’office, l’huissier avait remis une copie de l’acte à un employé de l’étude qui avait accepté de la recevoir.

Cet acte relatait de manière suffisamment précise les circonstances ayant rendu impossible une signification à personne, l’huissier n’ayant pas pu avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le notaire.

Un avis de passage a été laissé. Le Conseil d’État a jugé que dans ces conditions, la décision de préemption avait été régulièrement notifiée le 9 novembre 2015, avant l’expiration du délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA par la Ville de Paris le 9 septembre 2015.


Droit de préemption urbain Référé-suspension Présomption d'urgence

C.E. 29 Juin 2020

(AJDA, 24/20, page 1324) Présomption d’urgence pour l’acquéreur évincé en cas de préemption. Note de M. Jean-Marc PASTOR : Un département avait décidé d’exercer son droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles sur des parcelles dont la société E. s’était portée acquéreur. Cette dernière a saisi le juge des référés du Tribunal Administratif d’une demande tendant à la suspension de l’exécution de la délibération. Sa demande ayant été rejetée, elle s’est pourvue en cassation. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets pour l’acquéreur évincé, "la condition d’urgence doit en principe être regardée comme remplie lorsque celui- ci demande la suspension d’une telle décision", rappelle le Conseil d’Etat. Il peut toutefois en aller autrement "dans le cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple, s’agissant du droit de préemption urbain, à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption ou, s’agissant du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, aux nécessités de l’intervention rapide de mesures de protection de milieux naturels fragiles". En outre, lorsque le propriétaire du bien préempté renonce à son aliénation, l’urgence ne peut être regardée comme remplie au profit de l’acquéreur évincé que "si celui- ci fait état de circonstances caractérisant la nécessité pour lui de réaliser à très brève échéance le projet qu’il envisage sur les parcelles considérées". Enfin, si la collectivité publique titulaire du droit de préemption ne respecte pas le délai qui lui est imparti pour payer ou consigner le prix d’acquisition, "la décision de préemption ne peut plus être exécutée et le vendeur peut aliéner librement son bien, de sorte que la condition d’urgence n’est, en tout état de cause, pas remplie". Ainsi, en l’espèce, le département n’avait ni payé ni consigné le prix d’acquisition dans le délai de quatre mois prévus par l’article L. 213-14 du Code de l’urbanisme. Dès lors, la décision de préemption ne faisait plus obstacle à la réalisation de la vente au profit de la société E.


Propriétés publiques Antenne-relais

C.E. 27 Mai 2020

(Dict. perm. Constr. et urb., bull. 520/521, page 18) L'opérateur n'a pas droit au maintien d'une antenne-relais sur le domaine public non routier. Note de M. Olivier CORMIER : En l’espèce, une communauté d’agglomération avait conclu avec un opérateur de téléphonie mobile plusieurs conventions d’occupation domaniale autorisant l’implantation d’antennes relais sur des réservoirs d’eau potable. Une fois ces contrats arrivés à terme, l’intercommunalité avait décidé de ne pas les reconduire et avait fixé, par délibération, de nouvelles conditions pour l’installation d’antennes sur ces mêmes emplacements. L’opérateur, qui désirait maintenir ses installations, avait engagé un recours en annulation à l’encontre de cette décision. Pour rejeter cette demande, le Conseil d’État rappelle que les autorités gestionnaires du domaine public non routier ne sont soumises à aucune obligation légale quant au maintien des installations. Elles ont simplement la possibilité d’autoriser par convention l’implantation d’équipements de communication électronique en contrepartie du versement d’une redevance, sous réserve que l’occupation ne soit pas incompatible avec l’affectation du domaine concerné (C. P. et communications électroniques, art. L. 45-9 et L. 46). La conclusion d’une telle convention n’a d’autre conséquence que d’autoriser temporairement l’occupation et n’ouvre aucun droit à l’opérateur. Une fois le contrat arrivé à échéance, l’autorité gestionnaire peut librement soit refuser de le renouveler, sans avoir à motiver sa décision d’une quelconque manière, soit proposer une nouvelle convention en augmentant le montant de la redevance souhaitée.


Propriétés publiques Domaine public Occupant sans titre

C.E. 27 Mai 2020

(BRDA, 15-16/20, page 16) L’occupant sans titre du domaine public doit libérer les lieux dès la notification du jugement. Lorsque le juge administratif ordonne à l’occupant sans titre du domaine public de libérer les lieux sans délai, l’injonction et, sauf indication contraire, l’astreinte prennent effet dès la notification du jugement. Lorsque le juge administratif, faisant droit à une demande de la libération d’une dépendance du domaine public irrégulièrement occupée, ordonne à l’occupant de libérer les lieux sans délai, l’injonction prend effet à compter de la notification à la personne concernée de la décision du juge. Si l’injonction de libérer les lieux est assortie d’une astreinte, celle-ci court à compter de la date d’effet de l’injonction, à moins que le juge diffère le point de départ de l’astreinte dans les conditions qu’il détermine. Note : L’expulsion des occupants sans titre du domaine public est ordonnée par le juge administratif. Elle est habituellement demandée par la collectivité au juge des référés saisi sur le fondement de l’article L. 521-3 du Code de justice administrative. Le juge des référés vérifie que la demande est justifiée par l’urgence et ne se heurte à aucune contestation sérieuse (CE, 16 mai 2003). L’arrêt du Conseil d'Etat du 27 mai 2020 revient sur un précédent arrêt qui avait jugé que l’astreinte n’était pas due si le juge n’avait pas fixé son point de départ (CE, 3 juin 2009).


Marchés publics Résiliation


(AJDA, 26/20, page 1445) Un contrat irrégulier peut être résilié unilatéralement. Note de Mme Léa ZAOUI : Dans un arrêt du 10 juillet 2020, le Conseil d’Etat précise les conditions dans lesquelles une personne publique peut résilier unilatéralement un contrat irrégulier et les conditions d’indemnisation de son cocontractant. Il rappelle qu’en vertu "des règles générales applicables aux contrats administratifs, la personne publique cocontractante peut toujours, pour un motif d’intérêt général, résilier unilatéralement un tel contrat, sous réserve des droits à indemnité de son cocontractant" (v. CE, 2 mai 1958). Par conséquent, si une partie peut saisir le juge pour contester la validité d’un contrat public (CE, ass., 28 déc. 2009), la personne publique peut également opter pour la résiliation unilatérale. La Haute juridiction indique que "dans le cas particulier d’un contrat entaché d’une irrégularité d’une gravité telle que, s’il était saisi, le juge du contrat pourrait en prononcer l’annulation ou la résiliation, la personne publique peut, sous réserve de l’exigence de loyauté des relations contractuelles, résilier unilatéralement le contrat sans qu’il soit besoin qu’elle saisisse au préalable le juge. Après une telle résiliation unilatéralement décidée pour ce motif par la personne publique, le cocontractant peut prétendre, sur un terrain quasi- contractuel, pour la période postérieure à la date d’effet de la résiliation, au remboursement de celles de ses dépenses qui ont été utiles à la collectivité envers laquelle il s’était engagé. Si l’irrégularité du contrat résulte d’une faute de l’administration, le cocontractant peut, en outre, sous réserve du partage de responsabilités découlant le cas échéant de ses propres fautes, prétendre à la réparation du dommage imputable à la faute de l’administration. Saisi d’une demande d’indemnité sur ce second fondement, il appartient au juge d’apprécier si le préjudice allégué présente un caractère certain et s’il existe un lien de causalité direct entre la faute de l’administration et le préjudice".


Fiscalité TVA sur loyers

C.A.A. VERSAILLES 17 Décembre 2019

(BFFL, 6/20, page 6) La location de locaux nus à une clinique, qui ne constitue pas un établissement d'hébergement, est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La location à des cliniques de locaux nus acquis par la société requérante par voie de crédit-bail ne peut pas être regardée comme consentie à l'exploitant d'un établissement d'hébergement au sens de l'article 261 D, 4-b du Code général des impôts (CGI). Cette location est donc exonérée de TVA en application des dispositions de cet article. Dès lors que la société requérante n'a pas opté, en application de l'article 260, 2° du CGI, pour l'assujettissement à la TVA de ces prestations de location, c'est à bon droit que l'administration a remis en cause la déduction de la TVA supportée pour la fourniture de ces prestations. Note : À noter que, dans la même affaire, la société requérante avait loué des locaux à d'autres cliniques pour lesquelles elle avait exercé l'option prévue à l'article 260, 2° du CGI et avait estimé, pour ces autres locations, qu'elles étaient soumises au taux réduit de la TVA en tant que locations consenties à des exploitants d'hébergement. La Cour Administrative d'Appel de Versailles a également contredit cette analyse.


Fiscalité Cession d'immeuble loué Dispense de TVA

C.A.A. VERSAILLES 25 Février 2020

(BFFL, 7/20, page 7) La durée de location d'un immeuble avant la cession ne conditionne pas l'application de la dispense de TVA. Conformément à l'interprétation des dispositions de l'article 5, 8 de la 6ème directive, qui résulte de l'arrêt rendu par la Cour de justice de l'Union européenne le 27 novembre 2003, la dispense de TVA prévue par l'article 257 bis du Code général des impôts (CGI) lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens s'applique à tout transfert d'un fonds de commerce ou d'une partie autonome d'une entreprise dès lors que le bénéficiaire du transfert a pour intention d'exploiter le fonds de commerce ou la partie d'entreprise ainsi transmis, et non simplement de liquider immédiatement l'activité concernée. Ce transfert peut notamment porter sur des éléments corporels permettant cette exploitation, comme des éléments d'équipement commercial. L'acte de cession du 18 juin 2010 par lequel la société requérante, ayant notamment pour activité la location immobilière, a cédé un immeuble, inscrit dans ses actifs immobilisés et loué dans le cadre d'un bail commercial conclu le 7 septembre 2009 pour lequel elle a opté pour l'assujettissement des loyers dus par le preneur à la TVA, à une société qui a déclaré son intention de poursuivre l'activité de location immobilière de cet immeuble a notamment pour objet de permettre la transmission du cédant au cessionnaire de l'exploitation des locaux en litige et doit, par conséquent, être regardé comme procédant au transfert d'une partie autonome de l'entreprise au sens de l'article 257 bis du CGI permettant la poursuite d'une activité économique. Par suite, cette cession est dispensée de TVA, quand bien même la société cédante a constitué des provisions pour risques au cours des exercices 2008 et 2009 en vue d'une éventuelle cession de cet immeuble après sa rénovation et que sa location est intervenue seulement quelques mois avant la cession.


Fiscalité TVA sur marge

C.E. 25 Juin 2020

(FRFL, 30/20, page 6) Régime de la TVA sur marge en matière immobilière : le Conseil d'État saisit la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE). Saisi d'une affaire portant sur le régime de TVA applicable, avant le 11 mars 2010, à la revente par un lotisseur de terrains à bâtir, issus de la division parcellaire et de la viabilisation de terrains non bâtis, à des particuliers, le Conseil d'État a décidé de poser à la CJUE les deux questions préjudicielles suivantes : - l'article 392 de la directive TVA (transposé par l'article 268 du Code général des impôts) réserve-t-il l'application du régime de la marge aux livraisons d'immeubles dont l'acquisition a été soumise à la TVA sans que l'assujetti qui les revend ait eu le droit d'opérer sa déduction ou permet-il d'appliquer ce régime aux livraisons d'immeubles dont l'acquisition n'a pas été soumise à la taxe (opération hors champ ou exonérée) ? - ledit article exclut-il l'application de ce régime pour les livraisons de terrains à bâtir lorsque, entre leur acquisition et leur revente par l'assujetti, ces terrains, acquis non bâtis, sont devenus des terrains à bâtir ou ont fait l'objet de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux de viabilisation permettant leur desserte par divers réseaux ? Note : La réponse de la CJUE devrait permettre de lever certaines interrogations qu'ont pu faire naître, pour l'application du régime actuel de la marge, les prises de position de l'administration et du Conseil d'État. Ce dernier a récemment jugé que ce régime ne s'applique pas à la cession d'un terrain acquis comme terrain bâti, mais revendu en tant que terrain à bâtir à la suite de la démolition de l'immeuble qui y était édifié (CE, 27 mars 2020).


Fiscalité TVA sur marge


(FRFL, 33/20, page 10) TVA immobilière sur la marge : non-transmission d'une question prioritaire de constitutionnalité sur la condition d'identité de qualification. Saisi d'une nouvelle affaire concernant l'application du régime de la TVA sur marge en matière immobilière, le Conseil d'État refuse de transmettre au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité qui lui était soumise par le requérant, lequel soutenait que l'article 268 du Code général des impôts (CGI), tel qu'interprété par la Haute juridiction dans son arrêt Promialp du 27 mars 2020, méconnaîtrait les principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques en imposant de réunir, outre la condition tenant à l'absence de droit à déduction lors de l'acquisition d'un bien, une condition tenant à l'identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien vendu. Le Conseil d'État considère en effet que les dispositions de l'article 268 du CGI ainsi interprété, qui impliquent que seule la vente d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble de plus de cinq ans acheté comme tel peut bénéficier du régime de la marge alors que la vente d'un terrain à bâtir acheté comme un immeuble bâti relève du régime de droit commun de la TVA, se bornent à tirer les conséquences nécessaires, dans l'exercice de la faculté de transposition offerte aux États membres par l'article 392 de la directive, des dispositions précises et inconditionnelles de ce même article, qui ne mettent en cause aucune règle, ni aucun principe inhérent à l'identité constitutionnelle de la France. Note : La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) vient d'être saisie par le Conseil d'État de deux questions préjudicielles concernant le régime de la marge applicable avant le 11 mars 2010. Les réponses de la CJUE pourraient, le cas échéant, avoir une incidence sur le régime actuel de la marge tel qu'interprété par la jurisprudence Promialp.


JURISPRUDENCE JUDICIAIRE


Etat d'urgence sanitaire Baux commerciaux Paiement des loyers

T.J. PARIS 10 Juillet 2020

(JCP E, 31-32/20, 545)

Coronavirus : le bailleur d'un restaurateur peut exiger le paiement intégral du loyer du 2ème trimestre par voie de compensation.

Le Tribunal judiciaire de Paris était saisi de la question de savoir si un restaurateur qui n'a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation de la Covid-19, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020 - période de fermeture des cafés-restaurants.

Le bailleur demandait le paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020, par voie de compensation avec une somme qu'il devait au locataire.

Le locataire soutenait que l'ordonnance "délai" du 25 mars 2020 avait suspendu l'exigibilité du paiement des loyers dus lors de la période juridiquement protégée.

Le tribunal judiciaire écarte cette argumentation.

Il juge que l'ordonnance interdit l'exercice de voies d'exécution forcée mais ne suspend pas l'exigibilité du loyer qui peut être spontanément payé ou réglé par compensation, si le bailleur est, de son côté, redevable de certaines sommes à son locataire.

Il ajoute que les contrats devant être exécutés de bonne foi (C. civ., art. 1104), les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives.

En l'espèce, le bailleur avait fait des propositions d'aménagement du loyer échu pendant la période juridiquement protégée.

Le locataire n'avait fait aucune proposition en retour.

Le tribunal retient donc que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations.

Il fait droit à sa demande de paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020, par la voie de la compensation.


Baux Caractère perpétuel Vil prix

C.A. PARIS 3 Juin 2020

(Jurishebdo, n° spéc. 81, page 3) Un bail perpétuel conclu à vil prix comporte deux motifs de nullité. Une congrégation bouddhique avait conclu avec une association d'étude bouddhique un bail portant sur l'usage de locaux à Vitry-sur-Seine avec environ 1.500 m² de bureaux. Le tribunal avait jugé ce bail nul en raison du vil prix (12 euros par an) et sa durée illimitée. La Cour d'appel confirme la décision : "Par application de l'article 1709 du Code civil, les baux perpétuels sont nuls de plein droit. [...] La validité du bail, qu'il soit commercial ou ordinaire, implique toujours la stipulation d'un loyer, lequel, s'il peut être modique ou comporter des prestations en nature, ne doit jamais être vil, faute de quoi le bail est dépourvu de cause". La Cour confirme le jugement qui a retenu "que le bail avait été conclu pour un vil prix, à savoir 12 euros par an, eu égard à la consistance très significative de biens occupés par l'association". [...] En outre [...] le seul fait qu'une clause du bail mette à la charge du preneur toutes les réparations, même les plus grosses, ce qui était autorisé avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel et constituait même une clause usuelle dans les baux commerciaux, ne dispense pas les parties de prévoir un véritable loyer en contre partie de la remise de l'immeuble, ce à quoi la clause travaux ou/et la prise en charge des réparations y compris celles relevant de l'article 606 du Code civil ne correspond pas. [...] Outre le fait que le bail est dépourvu de cause en raison de son vil prix, il est conclu pour une durée illimitée de sorte que deux éléments essentiels du contrat de bail faisant défaut, c'est de manière justifiée que ledit jugement de première instance a retenu que le bail commercial litigieux conclu entre les parties devait être annulé". L'arrêt confirme la requalification en prêt à un usage à durée indéterminée.


Baux commerciaux Droit de préférence

C.A. PARIS 27 Mai 2020

(BRDA, 13/20, page 12)

Le bailleur commercial peut entamer des démarches avant de faire une offre de vente au locataire.

Le bailleur de locaux commerciaux peut valablement notifier au locataire son intention de vendre les locaux après les avoir fait évaluer par un agent immobilier et étudié le marché, démarches inhérentes à tout processus de commercialisation.

Le propriétaire d’un local commercial loué qui "envisage" de le vendre doit notifier à son locataire une offre de vente qui comprend, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, le locataire disposant alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ; si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, si le bailleur ne l’a pas fait, notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix, ce qui vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire (C. com., art. L 145-46-1).

Le propriétaire de locaux à usage d’hôtel notifie au locataire des locaux son intention de vendre l’immeuble au prix de 5,050 millions d’euros, auquel s’ajoutent des frais évalués à 381.000 euros et des honoraires de négociation de l’agence immobilière de 300.000 euros à la charge de l’acquéreur. Le locataire conteste la validité de cette offre, en invoquant trois arguments, tous écartés par la Cour d’appel de Paris, qui juge au contraire l’offre régulière.

L’offre n’avait pas été notifiée tardivement. En effet, le bailleur est tenu, dans sa notification au locataire, d’indiquer le prix et les conditions de vente, celle-ci se faisant à ce prix, si bien que le bailleur pouvait entamer des démarches aux fins de commercialisation de son immeuble pour déterminer sa valeur et vérifier l’existence d’un marché ; le bailleur avait donc pu, sept mois avant la notification au locataire, faire évaluer l’immeuble par un agent immobilier mandaté pour le vendre et faire réaliser des visites.

En outre, la notification n’était pas invalidée par le fait que, quinze jours après, le bailleur avait conclu une promesse unilatérale de vente sous réserve du droit de préférence, car la promesse unilatérale de vente ne valait pas vente et était postérieure à la notification.

Le seul fait que le prix proposé dans l’offre de vente paraisse excessif au regard des prix du marché ne peut pas suffire à constituer un motif de nullité de cette offre, sauf fraude caractérisée ; une telle fraude n’apparaissait pas en l’espèce dès lors que le bailleur justifiait de deux estimations d’agence immobilière à un prix supérieur à celui finalement offert et d’une valorisation d’un expert équivalente à ce prix.

Le fait que l’offre de vente mentionnait, en plus du prix principal, le coût des honoraires de l’agent immobilier alors qu’ils n’étaient pas dus par le locataire n’était pas en soi une cause de nullité de cette offre car ces frais étaient mentionnés sans introduire de confusion dans l’esprit de l’acquéreur.


Bail à construction Clause résolutoire


(Jurishebdo, n° 814, page 2) La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas applicable à la construction. Une société civile immobilière (SCI) avait constitué dans un parc une résidence de loisirs soumise au régime de la copropriété. Elle avait consenti un bail à construction sur certains lots. Deux personnes avaient acquis des lots bénéficiant d'un bail à construction. La SCI avait engagé une procédure pour obtenir la résolution du bail à construction et le syndic pour obtenir le paiement des charges. Ayant réglé les arriérés de loyer, la locataire demandait au juge la suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour d'appel rejette la demande : "le juge ne peut faire droit à cette demande malgré l'apurement de la dette locative en l'absence de dispositions légales l'autorisant à déroger au contrat comme en matière de baux d'habitation, l'article 1343-5 du Code civil ne visant par ailleurs que la suspension des procédures d'exécution destinées à obtenir le paiement des sommes dues". Note : La loi du 6 juillet 1989 (art. 24) permet au juge d'accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Mais la loi, applicable aux baux d'habitation, ne peut être étendue à un bail à construction. Quant à l'article 1343-5 du Code civil, il permet d'obtenir le report du paiement des sommes dues, dans la limite de deux ans (art. 1244-1 ancien). Mais la Cour de cassation avait indiqué que le juge ne peut, en accordant des délais de grâce, paralyser le jeu d'une clause résolutoire de plein droit (Civ. 3ème, 4 juin 1986). L'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 30 juin 2020 le confirme.


Copropriété Règlement de copropriété Délai de prescription

CASS. CIV. 3ème 28 Mai 2020


Point de départ de l’action tendant au respect du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’une chambre de service afin qu’il lui soit fait interdiction de poursuivre sa location, qui contrevient selon lui au règlement de copropriété.

La Cour d’appel déclare la demande du syndicat prescrite. Elle retient que le délai de prescription décennal court du jour où l’infraction a été commise, soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot dans le cadre de locations successives, de la date de première location.

L’arrêt est cassé : le délai de prescription n’a couru que du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la location.

Note :

Confirmation de jurisprudence.

L’action tendant au respect du règlement de copropriété était soumise à la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi Élan du 23 novembre 2018.

Mais cet article ne prévoyait pas quel était le point de départ de ce délai de prescription.

La jurisprudence retient, depuis 2013, qu’il se situe au jour où la victime a été en mesure de connaître les dommages causés par l’infraction au règlement de copropriété ou au jour où le syndicat a eu connaissance du changement de destination d’un lot, faisant ainsi application du régime général de la prescription, qu’il n’y a pas de raison d’exclure en matière de copropriété.

L’article 2224 du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008, prévoit à cet égard que le point de départ du délai de prescription est "le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer".

La Cour d’appel ne pouvait donc faire partir le point de l’action du jour de la première mise en location de cette chambre de service, alors que le syndicat soutenait qu’il n’en avait eu connaissance que beaucoup plus tard.

Il est à noter que la difficulté ne devrait plus se poser dans l’avenir puisque, depuis la loi Élan, il est expressément renvoyé au régime de prescription du droit commun : "Les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat" (loi du 10 juillet 1965, art. 42).


Gardien d'immeuble Obligation de sécurité

C.A. PARIS 22 Mai 2020


L'employeur qui ne prévient pas l'agression du gardien d'immeuble commet une faute inexcusable.

Note de Mme Violaine MAGNIER :

Tout manquement à l'obligation de sécurité, notamment révélé par un accident du travail, alors que l'employeur avait ou aurait dû avoir conscience du danger auquel était exposé le salarié et qu'il n'a pas pris les mesures nécessaires pour l'en préserver, est une faute inexcusable.

La Cour d'appel de Paris a récemment appliqué cette définition à l'agression d'une gardienne d'immeuble sur son lieu de travail. Agression qui a provoqué un traumatisme à la main droite de la salariée et un choc psychologique aggravé et qui a été reconnue comme accident du travail.

La salariée intente une action en reconnaissance de faute inexcusable. Pour se défendre, l'employeur indique que le risque d'agression est inhérent à la profession de gardien et est recensé dans le document unique d'évaluation des risques (DUER) mais qu'un employeur n'a que très peu de moyens d'action. En outre, il argue avoir pris de nombreuses mesures pour prévenir ce risque, notamment faire suivre à la salariée des formations et équiper la loge d'une gâche électrique permettant de vérifier l'identité des personnes souhaitant entrer dans le bâtiment.

La Cour d'appel rejette ces arguments et fait droit à la demande de la salariée.

Tout d'abord, les juges relèvent que l'employeur était parfaitement conscient du risque d'agression puisqu'il avait évalué dans le DUER l'exposition comme importante et que la salariée avait déjà été agressée plusieurs fois sur son lieu de travail par le passé. Ensuite, ils retiennent que la loge n'était pas équipée d'un dispositif suffisant pour en contrôler l'accès faute de système de visiophone permettant de s'assurer de l'identité de la ou des personnes souhaitant avoir accès à la loge et d'en contrôler l'accès de façon efficace. En outre, la loge était dépourvue de moyen spécifique d'alarme permettant d'appeler tout secours utile en cas de danger.

Les juges d'appel en déduisent que, si l'employeur a pris quelques mesures pour éviter les risques d'agression, il n'a pas pris les mesures concrètes, nécessaires et suffisantes pour préserver la santé et la sécurité de la salariée. En conséquence, la faute inexcusable de l'employeur est caractérisée.

Cette solution, rendue à propos d'un office public de l'habitat, paraît totalement transposable aux copropriétés. La protection de la santé et de la sécurité des gardiens d'immeuble d'habitation, et notamment la prévention des risques d'agression, relève de la responsabilité de leur employeur, en fonction des circonstances propres à chaque immeuble.


Indivision Assurance pour compte

CASS. CIV. 2ème 25 Juin 2020

(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1243, page 1) Souscription d'une assurance pour garantir un bien indivis. Le copropriétaire indivis, avec ses enfants, d’une parcelle de terrain constituée d’une ancienne carrière inexploitée souscrit un contrat d’assurance. À la suite d’éboulements successifs, les propriétaires d’une parcelle voisine obtiennent en référé la désignation d’un expert, qui préconise d’importants travaux confortatifs pour éviter d’autres dommages. Après le décès de leur père, les enfants renoncent à la succession, le Directeur régional des finances publiques étant désigné en qualité de curateur à succession vacante. Les propriétaires de la parcelle voisine assignent les enfants en réalisation des travaux préconisés, ceux-ci appelant en garantie l’assureur. La Cour d’appel fait droit à la demande : elle condamne les enfants et le Directeur régional des finances publiques in solidum, tout en refusant d’appeler l’assureur en garantie. Ceux-ci forment alors un pourvoi, soutenant que si elle ne se présume pas, l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties ; en l’espèce, le père avait fait assurer l’intégralité du terrain litigieux, indépendamment de sa qualité de propriétaire indivis. La deuxième chambre civile rejette toutefois ce pourvoi. Elle juge qu’"il résulte de l’article L. 112-1 du Code des assurances que, si elle ne se présume pas, l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties". Cependant, "ayant relevé que si la volonté du souscripteur pouvait être recherchée dans les liens familiaux avec les autres propriétaires indivis du bien assuré, il apparaissait cependant que le régime juridique de la propriété du bien n’était pas connu de l’assureur dès la souscription du contrat ni ultérieurement, la Cour d’appel, tirant les conséquences légales de ses constatations, a pu en déduire que la volonté des deux parties de souscrire une assurance pour le compte des deux autres copropriétaires indivis de l’immeuble n’était pas établie".


Assurances-construction Travaux sur existant


(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1244, page 2) Notion d'ouvrage incorporé à l'ouvrage neuf et devenu techniquement indivisible couvert par l'assurance. Un couple confie à un entrepreneur l’aménagement des combles d’une maison après modification de la charpente. Se plaignant de l’apparition d’infiltrations et de fissures, ils assignent, après expertise, l’entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices. Ils obtiennent la condamnation à garantie de l’assureur, mais limité au montant du coût des travaux de reprise de l’ouvrage neuf, et sans être indemnisés des frais de relogement et de déménagement. Insatisfaits, ils forment un pourvoi. Ils considéraient d’une part que la Cour d’appel avait violé l’article L. 243-1-1 du Code des assurances en n’étendant pas la garantie aux désordres affectant les existants, de même qu’elle aurait privé sa décision de base légale en ne recherchant pas une incorporation de l’existant à l’ouvrage réalisé à l’étage. Ils considéraient d’autre part que les frais de déménagement et de relogement constituaient des dommages matériels, et non immatériels, dont ils auraient dû être indemnisés. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle juge d’abord que "la Cour d’appel a exactement retenu que les dommages causés par répercussion à l’ouvrage existant ne relevaient de l’obligation d’assurance que si cet ouvrage était totalement incorporé à l’ouvrage neuf et en devenait techniquement indivisible". Ayant relevé que "la modification de la charpente avait consisté à rigidifier le triangle supérieur des fermettes par la suppression des contre-fiches et l’ajout à chacune d’elles des renforts d’arbalétriers et des entraits et la mise en place de jambettes et d’une sorte d’entrait retroussé", en l’absence d’incorporation, et l’existant n’étant pas techniquement indivisible de l’ouvrage neuf, l’assureur ne devait sa garantie que pour les travaux de reprise des désordres atteignant l’ouvrage neuf réalisé par son assuré.


Constructions irrégulières Action en démolition

CASS. CRIM. 23 Juin 2020


Une association agréée de défense de l'environnement peut se constituer partie civile devant le juge pénal et obtenir la démolition d'une construction illicite.

Note de Mme Brigitte BROM :

Le propriétaire d'une maisonnette située dans une zone protégée en Corse dépose une déclaration préalable à son extension. Le maire prend un arrêté de non-opposition, à la suite duquel le propriétaire effectue ses travaux.

Mais une association locale de protection de l'environnement porte plainte : au lieu de l'extension projetée, le propriétaire a démoli la construction existante pour la remplacer par une maison plus grande, en violation du plan d'occupation des sols (POS) qui interdit toute démolition sans permis et n'autorise que les travaux de réhabilitation ou d'extension limitée dans cette zone.

Les juges déclarent le propriétaire coupable de l'infraction de travaux sans permis et en violation du POS et le condamnent à une amende de 20.000 euros. En outre, afin de réparer le préjudice subi par l'association de défense de l'environnement, ils ordonnent la démolition de la maison édifiée illégalement.

Le propriétaire porte l'affaire devant la Cour de cassation. Il explique qu'une association agréée peut déclencher l'action civile mais ne peut demander que la réparation du préjudice personnel découlant de l'infraction.

Or la remise en état des lieux répare l'atteinte à l'intérêt général de protection de l'environnement, mais non le préjudice direct et personnel subi par l'association elle-même.

L'argument est écarté. La Cour de cassation rappelle que les associations agréées de défense de l'environnement peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile pour les faits portant un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu'elles défendent et qui constituent une infraction d'urbanisme ou environnementale (C. envir., art. L. 142-2).

La remise en état des lieux permet de réparer le dommage environnemental causé par l'infraction, et elle est proportionnée au regard de la gravité de l'atteinte portée au site remarquable par la construction illicite. La remise en état des lieux peut être prononcée par le juge pénal soit en tant que mesure de restitution (C. urb., art. L. 480-5), soit au titre de la réparation du dommage subi par la partie civile.

La démolition de l'ouvrage illégal est souvent réclamée sur ce dernier fondement par la commune concernée (pour un exemple, Cass. crim., 3 novembre 2010). Mais elle peut également être demandée par une association exerçant l'action civile, ainsi que l'illustre cette décision.


Propriétés publiques Contestation Juge compétent


(Jurishebdo, n° spéc. 81, page 3) Immeuble propriété d'une personne publique : une contestation sur la domanialité impose un renvoi devant le juge administratif. Un litige opposait un bailleur personne publique (les deux départements alsaciens) et une société exploitant le restaurant la maison d'Alsace à Paris pour la rénovation de l'immeuble. Le bailleur invoquait l'article L. 2331-1 du Code général de la propriété des personnes publiques qui prévoit une compétence d'attribution du juge administratif pour tous les litiges relatifs aux contrats impliquant une occupation du domaine public. La Cour d'appel de Paris relève que "lorsqu'un bien appartient à une personne publique, le juge administratif peut seul apprécier s'il relève de son domaine public ou de son domaine privé de sorte qu'en cas de contestation sérieuse à ce sujet, le juge judiciaire doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge administratif tranche la question préjudicielle de l'appartenance du bien au domaine public, le juge judiciaire ne se prononçant sur l'appartenance du bien au domaine public que si celle-ci relève de l'évidence". La Cour d'appel de Paris constate que les parties s'opposent sur l'appartenance de l'immeuble en cause au domaine public ou privé des départements. En raison de la contestation sérieuse sur la domanialité, publique ou privée de l'immeuble propriété des départements, la Cour saisit le Tribunal Administratif d'une question préjudicielle.


Bordereau Dailly Paiement de la TVA

CASS. COM. 25 Mars 2020

(BRDA, 13/20, page 10) L’établissement de crédit, cessionnaire d’une créance professionnelle par bordereau Dailly, doit recevoir du débiteur cédé le montant toutes taxes comprises de la créance cédée. En exécution d’une convention de cession de créances professionnelles par bordereau Dailly, un prestataire de services cède à un établissement de crédit une créance objet d’une facture d’un montant de 44.168 € TTC sur une entreprise, à qui la cession est notifiée le jour même. L’entreprise (le débiteur cédé) refuse de verser le montant de la TVA à l’établissement cessionnaire, faisant valoir que la TVA ne fait pas l’objet d’une créance, susceptible d’être cédée, dont serait titulaire le prestataire de services chargé de la recouvrer pour la reverser au Trésor public. Argument écarté par la Cour de cassation. En effet, il résulte de l’article 283, 1 et 3 du Code général des impôts (CGI) que la TVA est acquittée par la personne qui effectue l’opération imposable et que c’est le professionnel qui la facture qui en est redevable ; par ailleurs, selon l’article 269, 2-c du même code, en cas de transmission de créance, l’exigibilité de la TVA intervient à la date du paiement entre les mains du bénéficiaire de la transmission. Il résulte de la combinaison de ces textes que le débiteur cédé devait s’acquitter de la TVA entre les mains de l’établissement cessionnaire de la créance. Note : Application pure et simple de l’article 269, 2-c du CGI. Aux termes de ce texte, en cas de transmission de créance, l’exigibilité de la TVA intervient à la date du paiement de la dette transmise entre les mains du bénéficiaire de la transmission. Cette règle vaut quel que soit le mode de transmission de la créance (cession pure et simple, cession par bordereau Dailly, affacturage, titrisation, etc.).


Saisie-attribution Formalisme

CASS. CIV. 2ème 27 Février 2020

(Revue de Dt. bancaire et financier, 4/20, page 40)

Acte de saisie-attribution et mentions obligatoires.

Note de M. Stéphane PIEDELIEVRE :

En l'espèce, un établissement de crédit avait fait procéder à deux saisies-attribution sur le fondement de deux actes notariés de prêt.

Les juges du fond ont ordonné la mainlevée de cette mesure d'exécution.

Selon eux, le décompte de la créance doit permettre de déterminer le montant des sommes restant dues au regard des sommes perçues et de l'imputation de celles-ci sur les deux prêts pris distinctement.

Ils ajoutent que le décompte de créances est imprécis en ce que les imputations portées sur chacun des deux prêts ne sont pas indiquées, que la banque s'est contentée d'additionner le capital dû pour chaque prêt, les primes d'assurance, les indemnités de résiliation, les intérêts échus pour chaque prêt, les frais, le coût des actes de procédures pour en tirer un total général duquel toutes les sommes récupérés par ailleurs ont été déduites et que cette façon de procéder, parce qu'elle ne permet pas aux débiteurs de savoir sur quel prêt et dans quel ordre les sommes récupérées sont déduites des créances, ne constitue pas "le décompte" prévu par l'article R. 211-1, 4°, du Code de procédures civiles d'exécution.

La Cour de cassation les censure en indiquant "qu'il résultait de ses constatations que l'acte de saisie-attribution comportait un décompte distinct des sommes réclamées en principal, intérêts et accessoires pour chacun des deux prêts, décompte dont l'absence seule est susceptible d'entraîner la nullité de la mesure".

Les juges du fond avaient été au-delà des prescriptions de l'article R. 211-1 qui prévoit que l'omission de l'une des mentions obligatoires, hormis celle relative à l'heure, est sanctionnée par la nullité.

Or, en l'espèce, il existait bien deux décomptes pour les deux prêts à l'origine de la mesure d'exécution.

Ils considéraient que les débiteurs n'avaient pas été convenablement informés.

Qui plus est, visiblement les décomptes contenaient les sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus.

La nullité ne pouvait donc pas être prononcée.


Saisie immobilière Péremption

CASS. CIV. 2ème 19 Mars 2020

(Revue de Dt. bancaire et financier, 4/20, page 42)

Péremption et procédure de saisie immobilière.

Note de M. Stéphane PIEDELIEVRE :

La procédure de vente forcée par adjudication débute logiquement par une publicité destinée à attirer le plus grand nombre d'enchérisseurs possibles. Il appartient au créancier poursuivant d'annoncer la vente forcée dans un délai compris entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication et de supporter le coût de ces mesures.

Dans cette optique, il élabore un avis, qu'il devra déposer au greffe du juge de l'exécution, et qui sera affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement accessible au public. Il lui appartient, en outre, de faire procéder à la publication de cet avis dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement du lieu de situation de l'immeuble saisi.

L'absence de respect des délais pour effectuer les mesures de publicité est sanctionné par la caducité du commandement valant saisie. Aucune autre sanction n'est prévue en cas de manquement aux règles de publicité.

En l'espèce, des poursuites de saisie immobilière avaient été engagées par une banque, sur le fondement d'un acte notarié de prêt, par un commandement de payer valant saisie immobilière publié le 31 janvier 2014.

La vente forcée a été ordonnée par un jugement d'orientation du 6 octobre 2015 et fixée au 2 février 2016. Après plusieurs reports, la vente a été fixée, par un jugement du 21 mars 2017, au 3 octobre 2017.

À cette audience, le juge de l'exécution a prononcé la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, au motif que la publicité préalable à cette vente n'avait pas été réalisée par la banque dans les délais légaux.

Les juges du fond ont alors constaté la péremption du commandement de payer ; ils en ont ordonné la mention en marge de sa copie ainsi que la radiation. La débitrice saisie leur a reproché de ne pas avoir prononcé la caducité de la mesure d'exécution.

La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que "c'est par une exacte application de ces dispositions que la Cour d'appel, après avoir constaté que le commandement valant saisie était périmé depuis le 31 janvier 2016, cette péremption mettant fin à la procédure de saisie, ne s'est pas prononcée sur l'incident de caducité soulevé par Mme Q., qui portait sur des actes de procédure qui devaient être réalisés postérieurement à cette date".

La solution ainsi adoptée est logique. Le constat de la péremption du commandement de payer s'impose au juge de l'exécution. Dès lors, l'examen d'une question de caducité n'a plus d'objet, puisqu'il a déjà été mis fin à la procédure de saisie immobilière.


Procédures collectives Compensation légale

CASS. COM. 1er Juillet 2020

(JCP N, 31-35/20, 679) Compensation légale des créances nées régulièrement après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Des créances nées régulièrement après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et payables à leur échéance, si elles remplissent les conditions de l'article L. 641-13 du Code de commerce, peuvent faire l'objet d'une compensation légale. Dès lors, en rejetant la demande du cessionnaire du fonds de commerce et du liquidateur tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux aux motifs substantiels que les créances invoquées n'étant pas issues de l'exécution ou de l'inexécution d'un même contrat, elles ne sont pas connexes et ne permettent donc pas d'invoquer la compensation, alors qu'ayant relevé que la créance impayée de la SCI était née postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire de la débitrice et permettait à la société bailleresse, exerçant son droit individuel de poursuite, de mettre en œuvre la clause résolutoire, de sorte que toute référence à la connexité des créances réciproques était exclue, la Cour d'appel, qui devait seulement vérifier si les conditions de la compensation légale étaient réunies, a violé les articles L. 641-13 et L. 622-7 du Code de commerce, ce dernier rendu applicable à la liquidation judiciaire par l'article L. 641-3 du même code, et l'article 1290 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. En l'espèce, la cession du fonds de commerce de la débitrice en liquidation judiciaire a été contestée par la société bailleresse, qui invoquait la violation de la clause d'agrément figurant dans le bail. Au terme d'un long contentieux, la cession, qui a été définitivement autorisée, a été conclue le 28 octobre 2013. À la suite de la cession du fonds de commerce de la débitrice en liquidation judiciaire, la société bailleresse a fait délivrer au liquidateur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de loyers et de la taxe foncière. Un arrêt du 28 novembre 2013 a suspendu les effets de la clause pour une durée de 3 mois, reportant au prononcé de l'arrêt le point de départ du délai pour la régularisation de l'acte de cession, et dit que les fonds provenant de la vente seraient consignés entre les mains du notaire jusqu'à l'issue des procédures judiciaires en cours.


Reconnaissance de dette Acte de gestion

C.A. AIX-EN-PROVENCE 25 Mai 2020

(EFL Actualités, 23 Juillet 2020) Une reconnaissance de dette rédigée et signée ès-qualités par le président d’une association, constatant que cette dernière a reçu la somme d’argent pour faire face à ses dépenses, est un acte de gestion et non un acte de disposition. Note de M. Patrice MACQUERON : Le président d’une association rédige et signe ès-qualités un document par lequel il reconnaît devoir à une personne la somme de 10.000 € remise par chèque à l’ordre du groupement. L’association refuse de rembourser cette somme, arguant que ses statuts limitent le mandat de président aux actes d’administration, que ce dernier, ayant agi au-delà de ses pouvoirs, n’a pas pu engager le groupement et que seul le comité directeur aurait eu le pouvoir de signer une reconnaissance de dette. Un tribunal ayant accueilli favorablement les arguments de l’association et rejeté la demande de remboursement, le prêteur interjette appel. Pour la Cour d'appel, le prêteur a été sollicité pour "renflouer la trésorerie" de l’association. La reconnaissance de dette spécifie en outre que la somme a été avancée pour "aider le club face à ses dépenses". L’acte signé dans ces circonstances constitue donc un acte de gestion, établi pour les besoins de la vie de l’association et ne peut être assimilé à un acte de disposition que le président n’aurait pas eu le pouvoir de faire. L’association doit donc rembourser la somme prêtée.


Sociétés Abus de majorité

CASS. COM. 10 Juin 2020

(BRDA, 14/20, page 5)

Même sans intérêt pour la société, la mise en réserve des bénéfices n’est pas forcément abusive.

L’associé minoritaire d’une société donnant en location des immeubles lui appartenant ainsi qu’à sa filiale demande l’annulation d’une résolution des associés ayant décidé la mise en réserve de plus de 550.000 € de bénéfices ; il fait valoir que cette résolution, qui fait suite à d’autres mises en réserve, était constitutive d’un abus de la part des associés majoritaires l’ayant approuvée.

Une Cour d’appel avait accueilli cette demande après avoir rappelé que la mise en réserve systématique, pendant de nombreuses années et sans projet d’investissement ou nécessité de gestion, des bénéfices d’une société est susceptible de caractériser un abus de majorité lorsqu’elle a pour effet de priver les associés minoritaires de leur droit aux dividendes.

Tel était le cas, selon la Cour d’appel, de la politique de mise en réserve suivie en l’espèce par la société, qui était une politique de pure thésaurisation, contraire à l’intérêt social :

- la vocation d’une société ayant une activité foncière est, en principe, de procurer un revenu périodique aux associés ;

- la société n’avait pas de crédit en cours ni de projet d’investissement ; si une gestion prudente peut justifier la constitution de réserves au regard de l’éventualité d’une vacance prolongée des biens loués, les justifications avancées à cet égard par les associés majoritaires en des termes très généraux et exempts de chiffrage ne permettaient pas de rendre compte de la légitimité de la mise en réserve litigieuse, cependant que les réserves de la société s’élevaient déjà à plus de 600.000 € ;

- les biens immobiliers appartenant à la société étaient donnés en location à une vingtaine de locataires différents et le plus important des deux biens appartenant à sa filiale était loué au conseil régional, si bien que la nécessité de se prémunir contre un risque de vacance devait être relativisée et ne pouvait pas justifier la constitution de réserves représentant plus de cinq fois le montant des charges externes de la société ;

- les disponibilités de la société s’élevaient, à la clôture du dernier exercice, à plus de 700.000 €, somme qu’il convenait de rapprocher du montant des valeurs mobilières de placement, de seulement 6.100 €.

Et la Cour d’ajouter qu’en privant ainsi l’associé minoritaire de son droit au bénéfice, cependant qu’aucun dividende n’avait été distribué depuis de nombreuses années, les actionnaires majoritaires avaient commis un abus. La Cour de cassation a censuré cette décision, car la Cour d’appel n’avait pas expliqué en quoi la résolution litigieuse avait été prise dans l’unique dessein de favoriser les majoritaires au détriment de l’associé minoritaire.


Sociétés Mandat apparent

CASS. CIV. 3ème 28 mai 2020

(Dt. & Patrimoine Hebdo, n° 1244, page 1) Mandat apparent : application à l'associé d'une société civile immobilière. Une société exploite son fonds de commerce dans deux locaux : l’un est détenu par son dirigeant et principal actionnaire et elle est propriétaire de l’autre. Le dirigeant vend d’abord son local à une société civile immobilière (SCI), dont il est associé, puis il vend ses actions dans la société locataire à des tiers, aux termes d’un protocole par lequel il s’engage également à ce que la SCI rachète le second local et qu’elle consente à la société une extension du bail du premier local au second sans contrepartie financière. Conformément à ce protocole, la SCI achète le second local ; toutefois, lors du renouvellement du bail, elle demande à ce que la société, au titre de l’occupation du second local, verse une indemnité d’occupation pour les années passées, et que le loyer du bail renouvelé soit déplafonné, pour prendre acte de la modification des caractéristiques des locaux. La Cour d’appel l’ayant déboutée, la SCI forme un pourvoi. Elle soutient que les tiers cessionnaires ne pouvaient se prévaloir d’un mandat apparent du cédant et qu’ils auraient dû vérifier ses pouvoirs ; or, celui-ci n’était pas gérant de la SCI, mais seulement associé de celle-ci. Mais la troisième chambre civile rejette le pourvoi : elle juge que "lors de la signature de l’acte rédigé par un professionnel du droit, le dirigeant de la société et associé de la SCI, s’était présenté comme gérant de celle-ci et porté fort de ses filles, également associées de la SCI. En l’état de ces constatations qui font ressortir des circonstances autorisant (les cessionnaires) à ne pas vérifier les pouvoirs (du cédant), elle a pu en déduire, sans modifier l’objet du litige, que ceux-ci avaient pu légitimement croire que (le cédant) avait agi en vertu d’un mandat apparent et dans les limites de celui-ci, de sorte qu’elle a ainsi légalement justifié sa décision". Note de Mme Pauline PAILLER : Cette solution n’était pas évidente, dans la mesure où la qualité de gérant d’une société est soumise à un régime de publicité légale et est donc aisée à vérifier par les tiers (en ce sens, Cass. com., 4 mai 1993). Mais la Cour de cassation admet la croyance légitime du tiers dans certaines circonstances, et notamment en cas d’intervention à l’acte d’un professionnel du droit.


Sociétés Assemblées générales


(BRDA, 15-16/20, page 3) L'associé doit informer la société de son changement d'adresse s'il veut participer à l'assemblée. Après qu’une société civile a envoyé à un associé une lettre de convocation à une assemblée générale à une ancienne adresse de l’associé, la convocation revient à la société avec la mention "Destinataire inconnu à l’adresse indiquée". Après la tenue de l’assemblée, à laquelle l’associé n’a pas participé, celui-ci se prévaut de l’irrégularité de la convocation tenant à l’indication erronée de son adresse pour demander l’annulation de l’assemblée. Cette demande a été rejetée : l’associé ayant changé d’adresse avant l’envoi des convocations, il lui appartenait d’informer le gérant de ce changement, ce qu’il n’avait pas fait ; l’adresse figurant sur la lettre de convocation était celle indiquée sur les extraits K-bis de la société, si bien que, dans le silence des statuts, les convocations avaient été valablement envoyées au dernier domicile connu de l’intéressé. Celui-ci avait donc été régulièrement convoqué à l’assemblée. Note : L’obligation pour l’associé d’informer la société de son adresse actuelle a déjà été affirmée pour des actionnaires de société anonyme titulaires de titres nominatifs (CA Paris, 10 mai 1995). Elle est ici reprise par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pour un associé de société civile mais la solution est transposable à tout associé de société commerciale. Il en résulte qu’un associé n’ayant pas respecté cette obligation ne peut pas se plaindre de ne pas avoir reçu la convocation. Tel était le cas en l’espèce.


Fiscalité Avis à tiers détenteur

CASS. CIV. 2ème 2 Juillet 2020

(Defrénois Actualités, 17 Juillet 2020) Inefficacité d'un avis à tiers détenteur en présence d'un nantissement du contrat d'assurance-vie. Depuis quelques années, les possibilités de contrôle par l'Administration pour lutter contre la fraude fiscale ont été considérablement renforcées. Dans cette dynamique, ont été introduites dans le Livre des procédures fiscales, par la loi du 6 décembre 2013, des dispositions prévoyant que peuvent faire l'objet d'un avis à tiers détenteur (ATD) les sommes versées par un redevable souscripteur ou adhérent d'un contrat d'assurance, et notamment d'un contrat d'assurance-vie, rachetable. Lorsqu'un contrat d’assurance-vie rachetable a été nanti, un ATD peut-il toujours produire ses effets ? Par un arrêt du 2 juillet 2020, ayant fait l’objet d’une large publication, la Cour de cassation répond négativement à cette question.


LISTE DES PUBLICATIONS SUIVIES

(entre parenthèses, l’abréviation utilisée) Bulletin de Fiscalité immobilière, plus-values et enregistrement, Francis Lefebvre (FL BIM)

Bulletin de Jurisprudence de droit de l’urbanisme, publication d’EFE (BJDU)

Bulletin rapide de droit des affaires (BRDA)

Construction - Urbanisme

Cridon-Paris

Dalloz

Droit des sociétés

Droit et Patrimoine Hebdo

Études foncières, publication de L’Adef

(Association pour le développement des études foncières)

Feuillets rapides Francis Lefebvre (FRFL)

Habitat Actualité, publication de l’ANIL (ANIL)

Journal officiel de l’Assemblée nationale (JO ASS. NAT.)

Juris Hebdo

L’Actualité juridique du droit immobilier (AJDI)

Le Moniteur des travaux publics et du bâtiment (Le Moniteur)

Le Quotidien juridique

Legal News

Les Petites Affiches

Loyers et Copropriété

Nota-Bene, publication du Cridon de Bordeaux-Toulouse (Cridon-Bordeaux)

Répertoire Defrenois (Rép. Defrenois)

Revue de Droit immobilier (RDI)

Revue Droit fiscal

Revue fiduciaire

Revue fiscale notariale

Semaine juridique édition notariale (JCPN)


LISTE DES PUBLICATIONS CITÉES

AJDA, 23/20 ; 24/20 ; 26/20 ; 27/20

BRDA, 13/20 ; 14/20 ; 15-16/20

BFFL, 6/20 ; 7/20

Defrénois Actualités, 17 juillet 2020

Dict. perm. Constr. et urb., bull. 536520/521 Dict. perm. Gestion imm., bull. 536 Dt. Fisca, 30-35/20 Dt. & Patrimoine Hebdo, n°1243 ; n°1244 EFL Actualités, 3-9-21-22 et 23 juillet 2020

FRFL, 30/20 ; 31/20 ; 33/20 JCP E, 24/20 ; 31-32/20 JCP N, 26/20 ; 28/20 ; 31-35/20 JOAN, 9 juin 2020 ; 30 juin 2020 JO Sénat, 14 mai 2020 ; 4 juin 2020 ; 9 juillet 2020 Jurishebdo, n° spécial 81 ; n°814 Revue de Dt. bancaire et financier, 4/20


INDEX

Assurances-construction Travaux sur existant ............................................. 47

Autorisations d'urbanisme Délai de validité ................................................... 28

Bail à construction Clause résolutoire ............................................... 43

Baux Caractère perpétuel

Vil prix .............................................................................. 41

Baux commerciaux Droit de préférence ............................................ 42

Baux habitation Encadrement des loyers ....................................... 9

Bordereau Dailly Paiement de la TVA ............................................. 50

Constructions irrégulières Action en démolition .......................................... 48

Copropriété Colonnes montantes ........................................... 19 Règlement de copropriété

Délai de prescription ...........................................44

Diagnostics immobiliers Diagnostic de performance énergétique .......... 6 Nuisances sonores aériennes ............................ 16

Documents locaux d'urbanisme Hiérarchie des normes ........................................ 10 Schéma de cohérence territoriale .................... 11

Droit de préemption urbain Information du maire d'arrondissement ........ 30 Référé-suspension

Présomption d'urgence .....................................31

Etat d'urgence sanitaire Baux commerciaux

Paiement des loyers........................................... 40 Procédures d'urbanisme ..................................... 23 Procédures fiscales .............................................. 22

État d'urgence sanitaire Délais applicables ................................................. 12

Fiscalité Avis à tiers détenteur .......................................... 58 Avis de mise en recouvrement

Notification ...........................................................20 Cession d'immeuble loué

Dispense de TVA ............................................... 36 Taxe d'habitation ................................................. 21 TVA sur loyers ....................................................... 35 TVA sur marge ................................................ 37, 38

Gardien d'immeuble Obligation de sécurité ........................................ 45

Indivision Assurance pour compte ..................................... 46

Marchés publics Résiliation .............................................................. 34

Plan de prévention des risques naturels Autorisations d'urbanisme ................................. 29

Procédures collectives Compensation légale .......................................... 53

Propriétés publiques Antenne-relais ...................................................... 32 Contestation

Juge compétent .................................................49 Domaine public

Occupant sans titre............................................33

Reconnaissance de dette Acte de gestion .................................................... 54

Réforme de la copropriété Assemblée générale

Vote par correspondance ................................... 8 Dispositions réglementaires ................................. 7 Ordonnance du 30 octobre 2019

Valeur législative ................................................. 26

Saisie immobilière Péremption ........................................................... 52

Saisie-attribution Formalisme ........................................................... 51

Servitudes Servitude de cour commune ............................ 18


Sociétés Abus de majorité .................................................. 55 Assemblées générales ......................................... 57

Mandat apparent ................................................. 56

Urbanisme commercial

Plans des surfaces de vente ................................ 17


Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.

L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres. Il s’appuie sur une équipe de 23 personnes, dont 7 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

À PROPOS DE L’IEIF

www.ieif.fr

INSTITUT DE L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE ET FONCIÈRE23, bd Poissonnière. 75002 Paris. Tél. : 01 44 82 63 63Email : [email protected]