Ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de la Meren charge des Technologies vertes et des Négociations sur le climat

www.developpement-durable.gouv.fr

23 juin 2010

L'immobilier durable : combien ça rapporte ?

Chiffrer la

« valeur verte »

Aurélien CHAZEL – DHUP/QC4

Pages

2Chiffrer la « valeur verte » 23 juin 2010

SOMMAIRE

3

Combien ça rapporte ? 8

Conclusion 23 Conclusion 23

Est-ce que ça rapporte ?

L'immobilier durable :

23 juin 2010 3

Est-ce que ça rapporte ?

D'après des études statistiques, OUI

Utilisation de la méthode hédoniste

= ordonnée à l’origine

= prix d’une unité de la caractéristique i

= caractéristique i

Chiffrer la « valeur verte »

1 1 2 22... m m

PC C C

m

iC

23 juin 2010 4Chiffrer la « valeur verte »

Est-ce que ça rapporte ?

OUI, pour l'immobilier résidentiel en Suisse

2004 2008 2010

Valeur verte vénale maisons 9,1% 7,0%

Valeur verte vénale appartements 3,5%Valeur verte locative appartements 11,0% 7,0% 6,0%

Etudes de la banque cantonale zurichoise*

Impact du label Minergie sur la valeur vénale et la valeur locative en Suisse

‏

Conclusion :

Moins de différences techniques entre un bâtiment standard et un bâtiment Minergie

*Der Minergie - Boom unter der Lupe (2010), Minergie macht sich bezahlt (2008), Der Immobiliernmarkt transparent gemacht ‏(2004)

23 juin 2010 5

Est-ce que ça rapporte ?

OUI, pour des immeubles de bureaux aux Etats-Unis

Chiffrer la “valeur verte”

3 études académiques* différentes en 2008 et 2009 sur une base de données d'immeubles tertiaires américains

Impact de la certification (LEED, ENERGY STAR) sur la valeur vénale et la valeur locative‏

3 résultats très différents

Une étude mise en avant :

+ 16 % en valeur vénale, + 6 % en valeur locative (ENERGY STAR)‏

peu d'effets mais pas de prise en compte des différents niveaux (LEED)‏

Un point commun : impact positif

* Green Noise or Green Value (2008), Doing Well by Doing Good (2009), Does Green Pays off ? (2008)‏

23 juin 2010 6

Est-ce que ça rapporte ?

OUI, pour des immeubles de bureaux aux Etats-Unis

Résultats plus précis d'une autre étude académique sur l'immobilier tertiaire *

* Investment Returns from Responsible Property Investments (2009)‏

Chiffrer la « valeur verte »

Valeur verte vénale 13,5%

Valeur verte locative globale 5,9%

se décompose en

diminution du taux de vacance 0,9%

augmentation des loyers 4,8%

diminution des charges 9,8%

Diminution du taux de capitalisation 0,5%

23 juin 2010 7

Est-ce que ça rapporte ?

OUI, pour des immeubles de bureaux aux Etats-Unis

Résultats plus précis d'une autre étude académique sur l'immobilier tertiaire *

* Investment Returns from Responsible Property Investments (2009)‏

Chiffrer la « valeur verte »

Valeur verte vénale 13,5%

Valeur verte locative globale 5,9%

se décompose en

diminution du taux de vacance 0,9%

augmentation des loyers 4,8%

diminution des charges 9,8%

Diminution du taux de capitalisation 0,5%

23 juin 2010 8

Est-ce que ça rapporte en France ?

Difficile à dire

Nombreux groupes de travail

Un contexte législatif favorisant la « valeur verte »

Des initiatives pour mieux comprendre la « valeur verte » :

baromètre Novethic, green rating, IPD Code...

Mais manque de recul et d'indicateurs

Réflexions sur la notion de “valeur verte” - Notion de “valeur verte”

Pages

9Chiffrer la « valeur verte » 23 juin 2010

SOMMAIRE

3

Combien ça rapporte ? 8

Conclusion 23 Conclusion 23

Est-ce que ça rapporte ?

L'immobilier durable :

23 juin 2010 10

Combien ça rapporte ?...

en théorie

Chiffrer la “valeur verte”

De nombreux paramètres influent sur la « valeur verte » :

Consommations d'énergie

Productivité des employés

Coût des travaux

Image de marque

Connaissances du marché

Taux d'emprunt

Taux de capitalisation

Coût de l'énergie

Taux de vacance

Délai de commercialisation...

23 juin 2010 11

Combien ça rapporte ?

Etude d'un cas particulier

Chiffrer la “valeur verte”

3 scenarios de réhabilitation énergétique correspondant

à 3 stratégies : « core », « value-added », « opportunistic »

Chiffrage‏des‏économies‏d’énergie

Chiffrage des temps de retour sur investissement

23 juin 2010 12

Combien çà rapporte ?Valeur locative

Chiffrer la “valeur verte”

Analyse du bâti

Valeur locative actuelle

Économies d’énergie

Image de marque, confort

« Valeur verte »

Étude de marché

REHABILITATION

Questions :

Quels éléments de comparaison pour les loyers ? Aucune base de données

Besoin‏de‏connaître‏les‏économies‏d’énergie‏à‏l’avance

Quelle‏répartition‏des‏économies‏d’énergie‏?‏Notion‏de‏bail‏vert

Comment‏prendre‏en‏compte‏l’image‏de‏marque,‏le‏confort‏?‏Données‏non‏mesurables

Sur quelles données techniques se fonder ?

23 juin 2010 13

Combien çà rapporte ?Valeur vénale – méthode par capitalisation

Chiffrer la “valeur verte”

Questions :

Quels éléments de comparaison ? Pas de base de données

Comment‏mener‏l’analyse‏de‏risque‏?‏Comment‏traduire‏l’analyse‏de‏risque‏en‏diminution‏de‏la‏prime‏de‏risque,‏du‏taux‏d’emprunt‏?

Analyse du bâti Étude de marché

Valeur vénale actuelle

REHABILITATION

Diminution de la prime de risque

« Valeur verte » locative

Diminution du taux d’emprunt

Diminution du taux de capitalisation

« Valeur verte » vénale

Analyse de risque

(1 )D E

D ECMPC k t k

V V

23 juin 2010 14

Combien çà rapporte ?Valeur vénale – cash-flows futurs actualisés

Chiffrer la “valeur verte”

Questions :

Quels éléments de comparaison ? Pas de base de données

Comment‏mener‏l’analyse‏de‏risque‏?‏Comment‏traduire‏l’analyse‏de‏risque‏en‏diminution‏de‏la‏prime‏de‏risque,‏du‏taux‏d’emprunt‏?

Analyse du bâti Étude de marché

Valeur vénale actuelle

REHABILITATION

Diminution de la prime de risque

« Valeur verte » locative

Diminution du taux d’emprunt

Diminution du taux d’actualisation, de vacance

« Valeur verte » vénale

Analyse de risque

(1 )D E

D ECMPC k t k

V V

23 juin 2010 15

Combien ça rapporte ?

Analyse de sensibilité

Chiffrer la “valeur verte”

23 juin 2010 16

Combien ça rapporte ?

Quelle stratégie pour les investisseurs ?

1 ) Connaître les performances et les potentialités énergétiques de son parc

Connaître les consommations actuelles de son parc de bâtiment

2 ) Connaître les potentialités énergétiques de son parc

Établir des scenarios de réhabilitation

Chiffrage‏des‏économies‏d’énergie

Chiffrage des temps de retour sur investissement

Chiffrage‏d’indicateurs‏environnementaux‏(consommations‏d’eau,‏d’énergie,‏émissions‏de‏gaz‏à‏effet‏de‏serre…)‏

Chiffrer la “valeur verte”

23 juin 2010 17

Combien ça rapporte ?Quelle stratégie pour les investisseurs ?

3) Développer l'utilisation de bail vert

Répartition des économies de charges

Meilleur suivi des performances du parc et corrélation avec les performances financières

4) Mutualiser les données

Développer l'utilisation de bases de données vertes

5) Développer l'utilisation de contrats de performance énergétique

Diminution des risques attenant à l'immeuble

Chiffrer la “valeur verte”

Pages

18Chiffrer la « valeur verte » 23 juin 2010

SOMMAIRE

3

Combien ça rapporte ? 8

Conclusion 23

Est-ce que ça rapporte ?

L'immobilier durable :

23 juin 2010 19

CONCLUSION

Chiffrer la “valeur verte”

Peu de données sur la « valeur verte »

Peu d’outils disponibles actuellement

Sa réalité est pourtant avérée

Difficile de la chiffrer actuellement

Plutôt que d'essayer de créer des méthodes pour la chiffrer,

il faut créer un environnement favorable à sa prise en compte :

Bases de données renseignées

Bail vert

Harmonisation des méthodes d'évaluation de la performance environnementale

Contrats de performance énergétique

23 juin 2010 20

Merci de votre attention

Chiffrer la “valeur verte”