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PREMIERE PARTIE
La maîtrise de la propriété foncière par l’Etat,
les communes et les personnes privées
Section 1. Le droit de préférence des
propriétaires de parcelles boisées
I. Rappel du droit antérieur
Pour lutter contre le morcellement des bois et forêts, les articles L.331-19 et suivants du code
forestier, issus de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche n°2010-874 (LMAD) du 27
juillet 2010, prévoient un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelles boisées.
A. Le champ d’application du droit de
préférence
1. Le domaine d’application
Biens concernés par le droit de préférence : sont soumises au droit de préférence les ventes de
« propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d’une superficie totale inférieure à 4
hectares ».
Titulaires du droit de préférence : sont titulaires du droit de préférence « les propriétaires, tels qu’ils
sont désignés sur les documents cadastraux, d’une parcelle boisée contigüe à la propriété vendue ».
Les opérations soumises au droit de préférence : sont soumises au droit de préférence les ventes,
les cessions de droits indivis et les cessions de droits réels de jouissance.
2. Les exceptions légales
L’article L.331-21 du code forestier exclut 8 situations du champ d’application du droit de préférence,
ces exclusions tiennent à la qualité de l’acquéreur, à la nature du bien objet de la mutation ou à la
nature de l’opération.
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B. La hiérarchisation des droits de préférence
et de préemption L’article L331-19 alinéa 6 du code forestier prévoit essentiellement la primauté du droit de
préemption de la SAFER sur le droit de préférence des propriétaires de parcelles boisées. La doctrine
s’accorde toutefois pour retenir que l’ensemble des droits de préemption (Etat, collectivités
publiques, établissements publics, fermier et coïndivisaire) prime le droit de préférence forestier.
C. La procédure de purge du droit de
préférence
1. La notification de l’opération
L’auteur de la notification : la notification de l’opération incombe au propriétaire vendeur.
La forme et le contenu de la notification : la notification peut être faite individuellement à chaque
propriétaire ou par voie d’affichage en mairie.
2. La réponse du bénéficiaire
Le bénéficiaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour accepter purement
et simplement, ou refuser l’offre qui lui est faite.
3. Le choix du bénéficiaire En cas d’acceptation par plusieurs destinataires, le vendeur choisit librement parmi eux.
4. La régularisation de l’opération Si l’opération n’est pas régularisée par acte authentique dans les 2 mois de la réception de la
déclaration d’exercice du droit de préférence, cette dernière est inopposable au vendeur.
D. La sanction du non-respect du droit de
préférence La vente opérée en violation du droit de préférence est peut être annulée par un juge.
E. Les imperfections du mécanisme Les auteurs et praticiens ne remettent pas en cause le principe du droit de préférence, sinon des
imperfections ponctuelles. Parmi les points de discussions peuvent être cités :
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Un droit reposant sur le cadastre :
La doctrine reproche au droit de préférence de reposer sur le cadastre en dépit de son absence de
valeur juridique. Cependant, la référence cadastrale est un critère objectif qui a le mérite de la
praticité, de l’efficacité et de la sécurité juridique.
La lourdeur de la procédure et le coût des actes :
Les opérations objet du droit de préférence sont des mutations de faibles valeurs, mais sont frappées
par une lourde procédure et un coût élevé résultant notamment des nombreuses notifications et
informations à effectuer.
Le cas des biens mixtes :
La cession d’une propriété comprenant une parcelle de bois et d’autres biens n’est pas soumise au
droit de préférence. Or le législateur entend par la notion de « propriété » des biens liés par une
indivisibilité purement subjective (c’est-à-dire basée sur la simple volonté du vendeur). Il est ainsi
aisé de faire échec au droit de préférence. Par ailleurs, l’absence de définition de la notion de
« propriété » ouvre un large champ au contentieux et à l’insécurité juridique.
II. Les modifications apportées par la loi
d’avenir
Résumé : les modifications apportées par la loi d’avenir en la matière ne sont pas
substantielles. Elles corrigent des imperfections ponctuelles en consacrant bien souvent
des réponses ministérielles.
A. Le champ d’application du droit de
préférence : de nouvelles exclusions légales
1. L’exclusion en cas de rétrocessions de biens
préemptés par la SAFER
Désormais le dernier alinéa de l’article L.331-19 du code forestier prévoit que le droit de préférence
s’exerce sous réserve de la rétrocession découlant du droit de préemption de la SAFER et du code de
l’urbanisme. Ainsi, la rétrocession faisant suite à une préemption prime le droit de préférence. Il était
indispensable de consacrer cette solution, son absence remettant en cause la primauté du droit de
préemption de la SAFER. En effet, la SAFER, bien que primant les propriétaires riverains en cas de
préemption, se voyait contrainte de purger le droit de préférence lors de la rétrocession.
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2. L’exception des biens mixtes : un champ plus
large
Désormais, l’exclusion du droit de préférence est élargie à l’hypothèse où la propriété cédée
comprend plusieurs parcelles boisées et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.
Remarques :
Les nouvelles dispositions consacrent les Rép. Min. n° 6372 du 20 novembre 2012 et n°
7587 du 2 juillet 2013. Un « autre bien bâti ou non » pourra donc être défini, sur la base
de ces réponses ministérielles, comme une « parcelle cadastrée d’une autre nature ».
La loi d’avenir ne résout pas le problème de la sémantique autour de la notion de
« propriété » ; l’insécurité juridique et la possibilité d’écarter le droit de préférence
demeurent.
3. L’exclusion en faveur des exploitants de
carrières
Désormais, le droit de préférence est exclu lorsque la vente doit intervenir au profit d’un exploitant
de carrières ou d’un propriétaire de terrains à usage de carrière, et lorsque la parcelle se situe dans
ou en contiguïté d’un périmètre d’exploitation déterminé par arrêté préfectoral.
B. La hiérarchisation des droits de préférence et
de préemption Le dernier alinéa du nouvel article L.331-19 du code forestier consacre la primauté des droits de
préemption institués par le code de l’urbanisme sur le droit de préférence des propriétaires de
parcelles boisées.
C. La procédure de purge du droit de préférence
1. La notification de l’opération : des précisions
L’identité et l’adresse du destinataire de la notification
La notification de la vente doit se faire « à l’adresse enregistrée au cadastre. ».
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Remarque : l’article consacre la Rép. Min. n° 92781 du 11 janvier 2011. La solution a le
mérite de la sécurité juridique face aux difficultés de mise à jour du fichier cadastral.
Cependant, ce mécanisme, en faisant prévaloir la propriété cadastrale sur la propriété
réelle est en nette contradiction avec la volonté affichée de la loi, à savoir le
regroupement des parcelles boisées.
La forme et le contenu de la notification
Désormais l’article L.331-19 alinéa 2 du code forestier prévoit que la forme de la notification dépend
du nombre de notifications que le vendeur est tenu d’effectuer.
Hypothèse 1 : Le nombre de notifications à adresser est inférieur à 10.
Dans cette hypothèse, seule une notification individuelle à chacun des propriétaires riverains est
possible.
Hypothèse 2 : Le nombre de notifications à adresser est supérieur ou égal à 10.
Dans cette hypothèse, l’auteur de la notification bénéficie d’un choix alternatif. Il peut notifier
individuellement la cession à chacun des propriétaires riverains, mais il peut également se contenter
d’une information unique en rendant publique le projet de cession, le prix et les modalités de la
vente par affichage en mairie et publication dans la presse locale (JAL).
Remarques :
● L’appréciation du seuil de 10 notifications
- En cas de propriété indivise : une notification de la cession doit être adressée à chacun
des propriétaires indivis (Bull. du CRIDON de Paris 15 juillet 2013).
- En cas de démembrement de propriété : la vente doit être notifiée au seul nu-
propriétaire.
● Regards critiques
- Le seuil choisi par le législateur est heureux car objectif.
- Cette nouvelle règle concilie les intérêts en présence en luttant contre la lourdeur du
formalisme tout en assurant l’information des riverains.
2. La régularisation de l’opération
L’article L331-19 alinéa 5 du code forestier prévoit que :
- Le bénéficiaire du droit de préférence dispose d’un délai, non plus de 2 mois, mais de 4 mois pour
régulariser la vente et ce, à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit.
- L’absence de réalisation de la vente dans le délai de 4 mois n’est sanctionnée par l’inopposabilité du
droit de préférence que si elle résulte d’une défaillance de l’acheteur.
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Remarques :
Antérieurement et dans l’hypothèse où il fallait purger le droit de préemption de la
SAFER, la doctrine retenait que le délai de régularisation de la vente de 2 mois ne
commençait à courir qu’à compter de la réponse de la SAFER concernant son intention
de préempter (qu’elle soit implicite ou explicite). Il semble que l’augmentation du délai
de régularisation de 2 à 4 mois consacre implicitement cette interprétation.
La limitation du domaine de l’inopposabilité à la défaillance de l’acheteur est pertinente
car elle protège l’acquéreur d’un vendeur de mauvaise foi bloquant la régularisation de
la vente.
Section 2. Les nouvelles prérogatives des
communes pour la maîtrise du foncier rural
Résumé : Création de nouveaux outils pour associer les communes à la lutte contre le
morcellement des forêts.
I. Le nouvel article L.331-24 du code forestier :
le droit de préférence des communes Le nouvel article L.331-24 du code forestier dote les communes d’une nouvelle prérogative : un droit de préférence en cas de vente de parcelles boisées situées sur leurs territoires.
A. Le champ d’application du droit de
préférence
1. Le domaine d’application
Le champ d’application du droit de préférence est posé à l’article L.331-24 alinéa 1er du code
forestier :
- Les actes soumis au droit de préférence : l’article vise les ventes, les ventes de droits indivis ou de
droits réels de jouissance.
- Les biens soumis au droit de préférence : le droit de préférence est institué en cas de vente «
d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à
quatre hectares », située sur le territoire de la commune.
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- Les personnes bénéficiant du droit de préférence : le droit de préférence est institué au profit de la
commune sur le territoire de laquelle se trouve la propriété vendue.
Remarque : le bénéficiaire du droit de préférence : quid de la titularité du droit de
préférence (et pour quelle surface) dans l’hypothèse où la propriété aliénée est à cheval
sur plusieurs communes ?
Les exclusions légales
Le droit de préférence est exclu dans les mêmes hypothèses que pour le droit de préférence des
propriétaires de parcelles boisées.
B. La hiérarchisation des droits de préférence
et de préemption Le droit de préférence de la commune et celui des propriétaires de parcelles boisées viennent en
concurrence. Le propriétaire choisit entre la commune et les propriétaires ayant fait usage de leur
droit de préférence la personne à qui il entend céder son bien.
Remarques :
- Le droit de préférence des communes vient en concurrence avec le droit de préférence
des propriétaires de parcelles boisées. La logique veut donc que le droit de préemption
de la SAFER et ceux institués par le Code de l’urbanisme priment le droit de préférence
des communes.
- Le texte ne précise pas la forme que doit revêtir le choix du vendeur. Le choix devra
toutefois être clair et il conviendra d’informer de ce choix les personnes non retenues.
C. La procédure de purge du droit de
préférence La notification de l’opération : le vendeur est tenu de notifier au maire l’opération projetée en lui
précisant le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée avec accusé réception.
L’exercice du droit de préférence : le maire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification
pour faire connaître au vendeur qu’il exerce le droit de préférence de la commune aux prix et
conditions indiqués.
Le délai de régularisation de la vente : la vente doit être régularisée dans les 2 mois de la réception
de la déclaration d’exercice de ce droit. A défaut, le maire ne saurait opposer au vendeur son droit de
préférence.
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D. La sanction du non-respect du droit de
préférence Le non-respect du droit de préférence est sanctionné par la nullité de la vente qui se prescrit par 5
ans.
Remarque : l’article omet de préciser le point de départ de la prescription quinquennale.
Par analogie avec l’article L.331-19 du code forestier, la logique veut qu’il s’agisse du
jour de publication de la vente.
E. Le régime applicable aux biens acquis par
droit de préférence Les bois et forêts acquis par droit de préférence sont soumis au régime forestier à l’expiration d’un
délai de 5 ans à compter de leur incorporation au domaine communal.
Remarque : la loi d’avenir ne précise pas le régime auquel les biens sont soumis pendant
les 5 ans de l’incorporation au domaine communal. Une interprétation par analogie de
l’article L.1123-4 du code général de la propriété des personnes publiques veut que la
commune puisse effectuer toute opération foncière pendant ce laps de temps.
II. Le nouvel article L.331-22 du code forestier :
le droit de préemption des communes Le nouvel article L.331-22 du code forestier dote les communes d’un droit de préemption en cas de
vente de parcelles boisées voisines d’une forêt communale soumise à un document d’aménagement.
A. Le champ d’application du droit de
préemption
Les opérations soumises au droit de préemption : le droit de préemption est institué en cas de vente
de parcelles boisées.
Les biens soumis au droit de préemption : sont soumises au droit de préemption les propriétés
classées au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre
hectares.
Les mêmes propriétés sont soumises au droit de préemption sans limitation de superficie lorsque le
vendeur est une commune dont les bois et forêts relèvent du régime forestier.
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Les personnes bénéficiant du droit de préemption : bénéficie du droit de préemption, la commune
sur le territoire de laquelle se trouve la propriété objet de l’opération et qui possède une parcelle
boisée contiguë soumise à « un document d’aménagement».
Remarques :
La terminologie retenue par le législateur est inadéquate. Le droit de préemption des
communes aurait du s’appeler droit de préférence et inversement.
La condition du droit de préemption relative à la possession d’une parcelle boisée
contiguë soumise à « un document simplifié » est une nouveauté ; elle n’est pas exigée
pour le droit de préférence des particuliers. Cette condition traduit la volonté du
législateur de n’attribuer ce droit qu’aux communes présumées avoir une gestion
durable et impliquée de leurs forêts.
B. La hiérarchisation des droits de préférence
et de préemption
Il résulte de l’article L.143-6 du Code rural et de la pêche maritime la primauté du droit de
préemption des communes sur le droit de préemption de la SAFER. Par ailleurs, le dernier alinéa de
l’article L.331-22 du code forestier prévoit la primauté du droit de préemption des communes sur le
droit de préférence des voisins.
Remarques :
- Qu’en est-il de l’articulation des droits de préférence et de préemption sur les
propriétés boisées de la commune ? La question est déterminante car le non-respect de
ces droits peut entraîner l’anéantissement de la vente.
Plusieurs interprétations du texte sont possibles.
- Les droits de préférence et de préemption coexistent : il faut purger distinctement le
droit de préférence et le droit de préemption lorsque l’on entre dans le champ
d’application du droit de préemption (et donc nécessairement du droit de préférence).
- Le droit de préférence mute en droit de préemption :
-> Soit il est nécessaire que toutes les conditions de l’article L331-22 soient
remplies pour que le droit de préférence mute en droit de préemption (contigüités
d’une parcelle boisée appartenant à la commune et faisant l’objet d’un document
d’aménagement). Dans cette hypothèse, lorsque toutes les conditions de l’article L331-
22 sont remplies, il suffit de purger le seul droit de préemption de la commune. Dans
l’hypothèse inverse, il faudra purger le seul droit de préférence.
-> Soit il suffit que le bien vendu soit contigü à une parcelle boisée appartenant
à la commune pour que le droit de préférence mute en droit de préemption. Cette
interprétation est celle défendue par le Cridon de Paris. L’interprétation est dangereuse
car dans l’hypothèse où la commune est propriétaire d’une parcelle boisée, non objet
d’un document d’aménagement, contiguë au bien vendu sur son territoire, la commune
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perd toutes prérogatives. La commune n’a plus de droit de préférence car il a muté en
droit de préemption. La commune n’a par ailleurs plus de droit de préemption car la
condition relative au document d’aménagement n’est pas remplie.
C. La procédure de purge du droit de
préemption
La notification de la vente au maire : Le vendeur est tenu de notifier au maire l’opération, le prix et
les conditions de la vente projetée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’exercice du droit de préemption : Le maire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la
notification pour faire connaître au vendeur qu’il exerce le droit de préemption de la commune au
prix et conditions indiqués.
Remarques :
La procédure de purge est laconiquement décrite. En instituant un droit de préemption
sans en dessiner précisément les contours, la loi d’avenir ouvre un large champ au
contentieux et n’incite pas à l’usage de cette nouvelle prérogative qu’il faut pourtant
purger.
L’article ne prévoit pas expressément que pendant les 5 années de l’incorporation au
domaine communal le bien n’est pas soumis au régime forestier. Une interprétation
téléologique du texte, à la lumière des articles L331-24 du code forestier et L1123-4 du
code général de la propriété des personnes publiques, implique que le régime forestier
ne s’applique pas dans les 5 premières années de la préemption.
III. L’appropriation des biens ruraux sans
maîtres par les communes
A. Rappel du droit antérieur
Depuis 2004, les articles L 1123-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes
publiques permettent aux communes d’appréhender des biens présumés sans maître.
1. Le champ d’application de l’appropriation
Les biens susceptibles d’appropriation : Les biens susceptibles d’appropriation par les communes
sont des biens sans maîtres.
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Les bénéficiaires de l’appropriation : La commune sur le territoire de laquelle se trouve le bien sans
maître, et l’Etat à titre subsidiaire.
2. Les procédures d’appropriation des biens
sans maître L’appropriation est de plein droit lorsque le bien sans maître dépend d’une succession ouverte
depuis plus de 30 ans pour laquelle aucun successible ne s’est présenté.
Lorsque le bien est qualifié de bien sans maître à raison du défaut de paiement de la taxe foncière
par son propriétaire, l’appropriation se fait suivant la procédure d’acquisition prévue par les articles
L.1123-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques.
B. Les apports de la loi d’avenir
1. La modification de la définition des biens
sans maître
L’article 72 de la loi d’avenir pour l’agriculture crée une nouvelle catégorie de biens sans maître. Sont
des biens sans maître les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu, qui ne sont pas assujettis à
la taxe foncière sur les propriétés bâties et pour lesquels, depuis plus de trois ans, la taxe foncière sur
les propriétés non bâties n’a pas été acquittée ou a été acquittée par un tiers.
2. Une nouvelle procédure d’appropriation
pour les biens sans maître non bâtis
Le nouvel article L.1123-4 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit une
procédure spéciale d’appropriation pour la 3ème catégorie de biens sans maître. Le 1er mars de
chaque année, les centres des impôts fonciers sont tenus de signaler au préfet les immeubles entrant
dans le champ de l’article L.1123-1 3° du code général de la propriété des personnes publiques.
Avant le 1er juin de chaque année, le préfet doit arrêter la liste de ces immeubles par commune et la
transmettre aux maires des communes concernées. L’arrêté préfectoral est publié, affiché, s’il y a
lieu, notifié aux derniers domiciles et résidences du dernier propriétaire connu et de l’exploitant ou
de l’habitant si le bien est exploité ou habité et au tiers ayant acquitté les taxes foncières le cas
échéant. Le propriétaire de l’immeuble a 6 mois à compter de la dernière mesure de publicité pour
se faire connaître. A défaut, le bien est présumé sans maître. Le préfet notifie la présomption au
maire le cas échéant. Cette notification ouvre à la commune la faculté, par délibération du conseil
municipal dans les 6 mois de la notification de la vacance, d’incorporer au domaine communal le
bien. L’incorporation doit être constatée par arrêté du maire. A défaut d’incorporation dans 6 mois,
la propriété du bien est attribuée à l’Etat. Ce transfert de propriété est constaté par arrêté
préfectoral.
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3. Le régime des bois sans maître appropriés
par une commune ou par l’Etat
L’article L1123-4 alinéa 6 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit que les
bois et forêts acquis suivant la nouvelle procédure d’appropriation ne sont soumis au régime
forestier qu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’incorporation au domaine communal
ou de l’Etat. Dans ce délai, il peut être procédé à toute opération foncière.
Section 3. Le nouveau droit de préemption de
l’Etat sur les propriétés boisées (article L 331-
23 du Code forestier)
I. Le champ d’application du droit de
préemption
Les opérations soumises au droit de préemption : sont soumises au droit de préemption les ventes.
Les biens soumis au droit de préemption: sont soumises au droit de préemption les opérations
portant sur une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale
inférieure à quatre hectares.
Le bénéficiaire du droit de préemption : l’Etat bénéficie de ce droit de préemption sous condition
qu’une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente.
II. La hiérarchisation des droits de préférence
et de préemption
Le droit de préférence de l’Etat prime l’ensemble des droits de préférence et de préemption.
III. La procédure de purge du droit de
préemption
L’officier public chargé de la vente informe le représentant de l’Etat dans le département de
l’opération soumise au droit de préemption.
En cas de silence du représentant pendant 3 mois, l’Etat est réputé renoncer à son droit.
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Remarques :
La purge du droit de préemption est effectuée par le notaire. Ceci est sécurisant, mais
facilite les confusions entre régimes. De la même manière, la création d’un nouveau
délai de purge de 3 ans, facilite les confusions entre régimes.
Le texte prévoit laconiquement la procédure de purge. Il ne précise pas la forme de
l’information, le délai de régularisation de la vente et la sanction du non-respect du droit
de préemption.
D’une manière plus générale, l’ordre des articles choisi par le législateur est peu
pertinent en ce sens qu’il ne respecte pas la nouvelle hiérarchisation des droits de
préférence et de préemption sur les parcelles boisées.
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DEUXIEME PARTIE
La SAFER acteur central du foncier rural
Les apports de la loi d’avenir concernant les SAFER s’articulent autour de cinq principaux axes. La
trame de fond de ces évolutions étant l’élargissement de leurs missions. Cela entraîne de
nombreuses conséquences, notamment la refonte de l’obligation d’information, du droit de
préemption ainsi que certaines modifications relatives à l’acquisition des parts de sociétés,
rétrocession et opérations locatives.
Section 1. Le renforcement du rôle des SAFER
dans la maîtrise du foncier
I. La loi d'avenir réécrit les missions des SAFER
Avant l’entrée en vigueur de la loi d’avenir, les SAFER avaient pour missions la mise en œuvre du
volet foncier de la politique d’aménagement et de développement durable du territoire rural. Elles
devaient également améliorer les structures foncières notamment par l’installation et le maintien
d’exploitants agricoles ou forestiers, tout en concourant à la diversité des paysages et à la
préservation des ressources naturelles.
La loi du 13 octobre 2014 vient élargir ces missions. En complément des dispositions antérieures, il
est prévu que les SAFER interviendront pour favoriser l'installation, le maintien et la consolidation
d'exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique
viable (au regard des critères du nouveau schéma directeur régional des exploitations agricoles) tout
en améliorant la répartition du parcellaire.
Il est par ailleurs précisé que ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production,
notamment en faveur de ceux combinant performances économiques, sociales, environnementales
et ceux relevant de l'agriculture biologique au sens de l'article L.641-13 du code rural et de la pêche
maritime. Ainsi les SAFER deviennent un instrument de la conversion à l’agro-écologie.
II. L’élargissement de l’obligation d’information
La loi crée une obligation légale d’information de la SAFER par les notaires. Jusqu’à présent, les
SAFER étaient informées des opérations réalisées dans le périmètre de leur décret au moyen : soit
d’une notification adressée par les notaires afin de purger leur droit de préemption (article L.412-8 al
1 et L.143-4 du Code rural et de la pêche maritime), soit par une déclaration préalable d’opération
non soumise ou exemptée de ce droit (R.143-9 du code rural et de la pêche maritime). Aussi, les
autres aliénations n’étaient donc pas portées à leur connaissance. Cet état du droit pouvait paraître
curieux puisque bon nombre de ces opérations, bien que non soumises à une information,
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participaient à l’évolution du marché foncier rural. Par ailleurs, cette absence d’information devenait
problématique puisque terreau fertile à la fraude.
Les conséquences pratiques: l’article L.141-1-1 du code rural et de la pêche maritime
instaure pour les notaires une obligation d’informer préalablement les SAFER de
l’ensemble des cessions de biens ruraux soumis ou non à leur droit de préemption. Cela
inclut les cessions de parts ou actions de sociétés ainsi que toutes les cessions entre vifs
conclues à titre gratuit ou onéreux portant sur des biens ou droits immobiliers du II de
l’article L.141-1 du code rural et de la pêche maritime.
Deux types de sanctions sont prévus à l’alinéa 3 de l’article L.141-1-1 du code rural et de la pêche
maritime. En matière de ventes, la SAFER peut, lorsque les biens sont soumis au droit de préemption,
demander au tribunal de grande instance soit la nullité de la mutation, soit demander sa substitution
dans les droits de l’acquéreur. Toutefois, cette possibilité est encadrée dans un délai de 6 mois à
compter de la publication de la vente ou à compter de la connaissance de la vente.
Par ailleurs, la SAFER peut, dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle en a été
informée, demander au tribunal de grande instance d'annuler une cession conclue à titre gratuit si
elle estime que cette cession aurait dû lui être notifiée en tant que cession à titre onéreux.
Seconde sanction, si le bien n’est pas soumis au droit de préemption, l’autorité administrative
d’office, ou sur demande de la SAFER, peut prononcer soit une amende administrative égale au
moins au montant fixé à l'article 131-13 du code pénal pour les contraventions de la cinquième
classe et au maximum 2% du montant de la transaction concernée.
Remarque : au regard de ces éléments, on remarque que le défaut d’information de la
SAFER est lourdement sanctionné. L’évolution est notable puisqu’auparavant la non-
information n’était pas sanctionnée.
Section 2. Le renouveau de l’acquisition des
parts ou actions de sociétés
Auparavant, la SAFER pouvait déjà acquérir à l'amiable des parts de GFA, mais elle devait les
rétrocéder dans les 5 ans et ne pas dépasser 30 % du capital social conformément à l'article L.322-2
du code rural et de la pêche maritime. Désormais, en vertu de l’article L.141-1, II, 3° issu de la loi
d’avenir, la SAFER peut acquérir des actions ou parts de société ayant pour objet principal
l'exploitation ou la propriété agricole (par dérogation à l'article L.322-1 du code rural et de la pêche
maritime), ainsi que la totalité ou une partie des parts de GFA ou de GFR. Aussi, l'acquisition amiable
peut également porter sur tout ou partie du capital social d'une SCEA, d'une SARL agricole ou encore
d'un GFA ou d'un GFR, mais dans la limite de 30% en cas d'acquisition d'une partie seulement du
capital de ces groupements.
Remarque : en vertu des articles L.323-1 et L.324-1 du code rural et de la pêche
maritime, les SAFER ne peuvent pas acquérir de parts de GAEC ou d’EARL puisque seules
des personnes physiques peuvent être membres de ces sociétés. Par ailleurs, elles ne
peuvent également acquérir des parts de groupements forestiers étant donné qu’il ne
s'agit pas d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole.
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Section 3. L’élargissement substantiel du droit
de préemption
Remarque: auparavant, les SAFER étaient investies du droit de préemption pour une durée déterminée. Ainsi, elles devaient en demander l’attribution au préfet dans chaque département. La loi d’avenir est intervenue, modifiant l’article L.143-7 du code rural et de la pêche maritime, dans le sens de la simplification. Désormais les SAFER sont investies du droit de préemption de manière permanente, les conditions d’exercice de ce droit sont toujours déterminées par décret mais sans limitation de durée.
I. Extensions du champ d'application du droit
de préemption
Jusqu’alors, le droit de préemption pouvait s’exercer pour des aliénations à titre onéreux de biens
immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leurs sont attachés. Ce droit couvrait
également des terrains à vocation agricole et bâtiments agricoles faisant partie d’une exploitation ou
bâtiments d’exploitation ayant conservé leur utilisation agricole. Cette « base » a peu évolué puisque
la loi du 13 octobre 2014 a seulement ajouté de nouveaux cas aux précédents. Ce changement
s’explique par la volonté du législateur, d’une part d’élargir le champ d’action des SAFER afin de
toujours mieux remplir leurs objectifs, et d'autre part d’apporter une réponse à de nombreuses
pratiques frauduleuses.
A. Les bâtiments à usage et vocation agricole Concernant les actes, la loi n’a pas apporté de modification puisqu’il s’agit toujours des aliénations à
titre onéreux. Toutefois, la définition des biens préemptables a été élargie par la réécriture de
l’article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime, modifiant deux critères : l’usage et la
vocation agricole.
En ce qui concerne l’usage agricole, le droit de préemption peut être exercé sur des biens
immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers qui leurs sont rattachés. Bien sûr, il faut que les
biens en question correspondent aux conditions d’exercice du droit de préemption (zonage et
superficie minimale prévus à l’article L.143-7 du code rural et de la pêche maritime). Ce droit
s’applique donc aux immeubles non bâtis, mais également aux bâtiments d’exploitation faisant partie
d’une exploitation agricole (art L.143-1 al 2 du code rural et de la pêche maritime).
Concernant la vocation agricole, elle est désormais déterminée par les documents d’urbanismes
(zones agricoles protégées, périmètres délimités, secteurs ou parties non encore urbanisée à
l’exclusion des bois et forêts). En l’absence d’un tel document, les terrains situés dans les secteurs
non encore urbanisés des communes (à l’exclusion des bois et forêts) sont également considérés
comme à vocation agricole.
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L’article apporte une précision quant à la définition des « terrains nus », c’est-à-dire «les terrains ne
supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements
qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. »
La vocation agricole englobe également les bâtiments. Sous l’empire de l’ancien droit positif, les
bâtiments d’exploitations n’étaient soumis au droit de préemption que s’ils avaient conservé leur
utilisation agricole au jour de la vente. Sur ce point la législation évolue, étendant le dispositif alors
applicable dans les zones de montagnes. L’alinéa 2 de l’article L.143-1 dispose désormais « Il peut
également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux des bâtiments situés dans les zones ou
espaces mentionnés au premier alinéa et qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au
cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole ». La
SAFER bénéficie donc désormais d'un droit de préemption en cas de vente à titre onéreux de
bâtiments situés en zone agricole, naturelle, forestière ou non urbanisée lorsqu'ils ont été utilisés
pour l'exercice d'une activité agricole au cours des 5 dernières années précédant la vente, afin de
leur rendre un usage agricole (et non plus uniquement ceux ayant conservé leur utilisation agricole).
Sont ici visés les bâtiments d'exploitation ainsi que les anciens bâtiments d'habitation qui n'ont pas
fait l'objet de travaux leur faisant pas perdre leur vocation agricole pour pouvoir bénéficier de
l'exonération de l'article R.143-2 du code rural et de la pêche maritime.
Il faudra donc lors de la vente fournir tous les documents attestant qu’il n’y a plus d’usage agricole
depuis 5 ans (attestation de départ à la retraite, bail….) si l’on veut éviter le droit de préemption.
Cette redéfinition de la vocation agricole pose difficulté en cas de parcelles de subsistances. En effet,
dans une telle situation l’exploitant reste agriculteur bien qu’il soit à la retraite, la parcelle
conservant ainsi son usage agricole.
B. L’extension de la préemption aux
démembrements de propriété La loi d’avenir a également étendu le droit de préemption aux démembrements de propriété. Avant
l’entrée en vigueur de la loi d’avenir, l’aliénation d’un droit démembré échappait -sauf cas de fraude-
au droit de préemption de la SAFER. Il était alors tentant d’utiliser ce biais, d’une manière plus ou
moins bien camouflée pour éviter le déclenchement du droit de préemption de la SAFER. Rappelons
qu’il est extrêmement difficile pour une SAFER d’apporter la preuve de la fraude, rendant délicats
des éventuels contentieux.
Il faut désormais dissocier la préemption de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Concernant
l’usufruit, les SAFER pourront désormais préempter en cas d’aliénation à titre onéreux de l’usufruit
des biens mentionnés à l’article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime. Concernant la nue-
propriété, en vertu l'alinéa 5 de l’article L.143-5 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER ne
peut préempter la nue-propriété que lorsqu'elle détient l'usufruit ou est en mesure de l'acquérir
concomitamment ou quand la durée de l'usufruit restant à courir ne dépasse pas 2 ans.
Cet élargissement est tempéré par une nouvelle exception prévue à l’article L.143-4, 8° du code rural
et de la pêche maritime : ce droit de préemption ne pourra s’exercer qu’à l’occasion de l’aliénation
d’un droit démembré lorsque les acquéreurs sont déjà nu-propriétaires du bien vendu en usufruit ou
s’ils sont usufruitiers du bien vendu en nue-propriété.
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Remarque : Il avait été voté que la SAFER puisse user de son droit de préemption sur la
nue-propriété « dans le but de la rétrocéder dans un délais maximal de 5 ans à
l’usufruitier ». Disposition morte dans l’œuf, puisque censurée par le Conseil
constitutionnel le 5 octobre 2014 au motif que cette faculté portait atteinte - au travers
de la durée de détention- au droit de propriété.
L’essentiel : la SAFER passe d’un droit d’information concernant les démembrements de
propriété (décret 14 mars 2012) à un droit de préemption
C. La préemption en cas de cession de la
totalité des parts ou actions d’une société
La SAFER peut maintenant préempter en cas de cession de la totalité des parts ou actions d'une
société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice de ce droit
a pour objet l'installation d'un agriculteur. Les SAFER ne pouvaient jusqu’alors acquérir des droits
sociaux qu’à l’amiable. Il faut toutefois remarquer que cette extension du droit de préemption
comporte certaines limites. En effet, ce droit ne porte que sur l’intégralité des droits sociaux, évitant
ainsi par l’action de la SAFER d’imposer l’entrée d’un nouvel associé constituant une atteinte à la
liberté contractuelle ainsi qu’à l’affectio societatis (article L.143-1 du code rural et de la pêche
maritime). Cependant, la difficulté est levée. En effet, dès lors que le droit de préemption ne peut
s’exercer que sur la totalité des part ou actions de sociétés, il n’y a plus de risque de permettre à la
SAFER, et donc à un éventuel rétrocessionnaire, de s’imposer comme coassocié ou coactionnaire.
D. Redéfinition des surfaces boisées
Traditionnellement, les surfaces boisées, en raison de leur nature, étaient exclues du champ
d'application du droit de préemption (article L.143-4, 6° du code rural et de la pêche maritime).
Jusqu’à maintenant, il fallait se référer à la réalité pour apprécier le caractère boisé ou non des biens
concernés. Cette solution est remise en cause par l'article 29, 8° de la loi d’avenir. Ce sont désormais
les parcelles qui se trouvent classées en nature de bois et forêts au cadastre qui sont soustraites au
droit de préemption de la SAFER dans la limite des exceptions prévues à l’article L.143-4 6° du code
rural et de la pêche maritime.
II. Nouvelles mises en œuvre du droit de
préemption
A. La possibilité d’une préemption partielle
En vertu de l’article L.143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER est maintenant
autorisée à exercer son droit de préemption d’une manière partielle. Autrement dit, elle peut user
de la préemption sur une partie des biens aliénés lorsque l'aliénation porte simultanément sur des
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terrains à usage agricole ou à vocation agricole et sur une ou plusieurs des catégories de biens
suivantes :
1. Des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés
2. Des bâtiments mentionnés au deuxième alinéa de l'article L.143-1
3. Des biens pour lesquels elle ne bénéficie pas d'un droit de préemption
Cette mesure, au même titre que celle concernant les droits démembrés vise
probablement à endiguer un phénomène croissant : la vente des terres agricoles avec
du bâti non préemptable. L’idée est simple, il suffit de vendre en même temps des terres
et une ancienne grange réhabilitée affectée à l’usage résidentiel ou touristique pour
empêcher, sous l’ancien droit positif, la préemption. Cela conduisait donc peu à peu à la
disparition dans certaines régions des terres agricoles.
Toutefois, on remarque que lorsque la SAFER fait part au vendeur de son intention de ne préempter
qu'une partie des biens mis en vente, le propriétaire peut exiger qu'elle se porte acquéreur de
l'ensemble des biens aliénés. Dans ce cas, l’article L.143-1 2° instaure une rétrocession prioritaire à
l’acquéreur évincé des biens qu’elle a été tenue d’acquérir. Si ce dernier refuse, la rétrocession sera
alors effectuée au profit des candidats ayant motivés la préemption. S’il y a refus de ces derniers, la
SAFER peut céder à toutes personnes. Quoi qu’il en soit, et quel qu’en soit l’attributaire, le prix de
cession ne peux être supérieur au prix d’achat augmenté des frais supportés.
Si le vendeur accepte la préemption partielle (qui ne peut porter que sur des biens préemptables), il
peut exiger que la SAFER l'indemnise de la perte de valeur des biens non acquis. A défaut d'accord
amiable sur le montant de l'indemnisation, celui-ci est fixé par le tribunal de grande instance.
B. La préemption relative aux espaces agricoles et
naturels périurbain
On retrouve cette possibilité à l’article L.143-2 9°du code rural et de la pêche maritime. Ainsi, à la
demande et au nom du département, la SAFER peut exercer le droit de préemption dans les
périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains. A ce
titre, il faut remarquer que la SAFER peut user de cette faculté sur la demande et au nom du
département en révision de prix.
Remarque : Il ne faut pas oublier que, malgré cette ouverture du droit de préemption,
les SAFER sont toujours susceptibles de sanctions en cas d’abus.
Il faut ici s’attarder sur l’alinéa 8 de l’article L.143-1 du CRPM nouvellement créé. Ce
dernier prévoit deux types de sanctions.
- Le ministre chargé de l’agriculture peut suspendre le droit de préemption pour une
durée n’excédant pas 3 ans
- En cas de réitération des manquements, la SAFER encourt toujours la perte de son
droit.
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Section 4. Les apports de la loi d’avenir sur les
rétrocessions
L’emprise de la SAFER sur le foncier ne se limite pas au simple droit de préemption, elle s’étire
jusqu’au moment de la rétrocession. L’article L.142-5-1 du code rural et de la pêche maritime nous
apporte quelques précisions supplémentaires.
On remarque qu’en cas de mise en vente par la SAFER d’un terrain dont les productions relèvent de
l’agriculture biologique (article L.641-13 du code rural et de la pêche maritime), la priorité est
donnée à un candidat qui s’engage à poursuivre une exploitation en agriculture biologique pendant 6
ans au minimum. Par ailleurs, en matière de terrains boisés d’une superficie inférieure à 10 ha, la
priorité est donnée au propriétaire de terrains boisés contigus. En cas d’une pluralité de
propriétaires, on préfèrera celui qui a un plan de gestion.
Section 5. Les opérations locatives
Auparavant, en vertu de l’article L.142-6 du code rural et de la pêche maritime, la durée maximale de
conventions de mise à disposition de la SAFER d’immeubles ruraux par leurs propriétaires était de
trois ans renouvelables en fonction de la superficie. Elle sera désormais de six ans, renouvelable une
fois, et ce, quelle que soit la superficie des biens mis à disposition. Il en est de même pour la mise à
disposition d'immeubles ruraux dans le cadre de conventions conclues avec l'État, une collectivité
territoriale ou un établissement public.
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TROISIEME PARTIE
Le contrôle des structures
Section 1. Les instruments du contrôle des
structures
I. Modification de l'échelle des schémas
directeurs
La loi d'avenir pour l'agriculture, au sein de son article 32, a remplacé les schémas directeurs
départementaux des structures agricoles (SDDS) par des schémas qui seront désormais élaborés à
l'échelle régionale et prenant la dénomination de schéma directeur régional des exploitations
agricoles (SDREA).
Le nouveau schéma directeur régional des exploitations agricoles fixe, compte tenu des spécificités
des différents territoires et de l’ensemble des enjeux économiques, sociaux et environnementaux, le
seuil de surface au-delà duquel l’autorisation d’exploiter est requise (article L.312-1 du Code rural et
de la pêche maritime). Un décret en Conseil d’État précisera les modalités d’élaboration et de
révision du SDREA.
Pour aller plus loin : cette modification d'échelle traduit une volonté d'harmonisation des critères nécessaires à l'application du contrôle, notamment pour lutter contre les disparités entre départements voisins. Cette évolution s'inscrit également dans un mouvement plus général de promotion de la mise en œuvre des politiques agricoles au niveau de la région. Il sera ainsi plus facile d'orienter le schéma conformément au plan régional de l'agriculture durable.
C'est également le SDREA qui établit l'ordre des priorités entre les divers types d'opérations soumis
au contrôle des structures et qui sont traditionnellement : l'installation, l'agrandissement, la réunion
d'exploitation et la consolidation (article L.312-1 III du code rural et de la pêche maritime).
Cet ordre des priorités sera déterminé selon une pondération affectée à un ensemble de 8 éléments
parmi lesquels figurent la viabilité d'exploitation, le nombre d'emplois sur l'exploitation ou encore
l'impact environnemental. Le législateur a, par cette disposition, voulu une meilleure prise en
compte de l'intérêt économique et environnemental de l'opération projetée.
22
II. Suppression de l’Unité de Référence et de la
SMI
L'Unité de Référence est remplacée par le seuil de surface. Ce seuil correspond à la surface qui
permet d'assurer la viabilité de l'exploitation et à partir de laquelle on détermine si une autorisation
préalable d'exploiter est nécessaire ou non. Aux termes de l'article L.312-1 II du code rural et de
pêche maritime, ce seuil de surface est déterminé par le schéma directeur régional et est compris
entre le tiers et une fois la superficie agricole utile régionale moyenne.
Remarque : la fourchette laissée pour fixer le seuil de surface (entre le tiers et une fois
surface agricole utile régionale moyenne) ne répond pas au souci de réduire les
disparités entre départements voisins.
Le schéma directeur régional détermine par ailleurs des équivalences à la surface agricole utile
régionale moyenne (SAURM) selon les types de production. La SAURM sera établie dans des
conditions qui seront fixées dans le décret qui précisera les modalités d'élaboration et de révision du
SDREA.
La notion de surface agricole utile a pour but d'assurer que le contrôle des structures soit adapté aux
particularités régionales et aux spécificités des productions, tout particulièrement pour celles qui
bénéficient d'une appellation d'origine contrôlée. Ces équivalents seront fixés par région ou
territoires cohérents en matière agricole, en tenant compte de la surface utile moyenne du territoire
concerné.
Remarque : ce seuil de surface remplace également la surface minimum d'installation
puisque la loi d'avenir abroge l'article L312-6 du code rural et de la pêche maritime.
Ce seuil va forcément baisser par rapport à celui qui était jusqu'alors choisi.
Droit transitoire : aux termes de l'article 93 IX, les schémas directeurs régionaux des
exploitations agricoles devront être arrêtés dans un délai d'un an à compter de la
publication de la loi. Jusqu'alors, il sera fait application, pour le contrôle des structures
des modalités, seuils et critères figurant dans le schéma directeur départemental.
Il est précisé dans ce même article que les unités de référence arrêtées par le préfet de
département continueront à s'appliquer jusqu'à l'entrée en vigueur du schéma directeur
régional des exploitations agricoles.
23
Section 2. Le domaine du contrôle des
structures
I. Révision des objectifs du contrôle des
structures
La loi d'avenir pour l'agriculture crée un nouvel article L.331-1-1 et remodèle les articles L.331-1 et
L.331-2 du Code rural et de la pêche maritime.
Les objectifs restent globalement inchangés (consolider au lieu d'agrandir ou maintenir des
exploitations viables, maintenir une agriculture diversifiée génératrice de valeur ajoutée, limiter les
agrandissements et les concentrations d'exploitation).
Un nouvel objectif est toutefois prévu : promouvoir le développement des systèmes de production
permettant de combiner performance économique et performance environnementale, dont ceux
relevant du mode de production biologique au sens de l'article L.641-13 du code rural et de la pêche
maritime, ainsi que leur pérennisation. C'est donc un nouvel objectif d'agro-écologie qui est intégré
dans la loi.
II. Définition de l'agrandissement L'article L.311-1-1 du code rural et de la pêche maritime nouvellement créé définit plusieurs notions
dont celle d'« agrandissement », notion phare du contrôle des structures mais jusqu'alors imprécise.
Désormais correspond à un agrandissement d'exploitation le fait pour une personne qui met en
valeur une exploitation agricole, que ce soit à titre individuel ou dans le cadre d’une personne
morale, d'accroître la superficie de cette exploitation. Correspond également à un agrandissement le
fait, pour une personne morale, de bénéficier d'une mise à disposition de bien par un exploitant
lorsqu'il entre dans la société.
Pour aller plus loin : La loi telle qu'adoptée par les parlementaires prévoyait de faire entrer dans le champ du contrôle les prises de participation. Cela aurait permis de contrôler « la double participation ». Ainsi l’article L.331-1-1 du code rural et de la pêche maritime qualifiait également d’agrandissement ou de réunion d’exploitations au bénéfice d'une personne (exploitant individuel ou dans le cadre sociétaire) le fait, pour celle-ci, de prendre directement ou indirectement, participation dans une autre exploitation agricole. Cependant, le Conseil Constitutionnel (Décision n° 2014-701 DC du 09 octobre 2014), opérant un contrôle a priori de la loi, a censuré cette disposition comme portant atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre. Cette censure ruine la perspective d'un contrôle plus poussé des sociétés en matière d'autorisation exploiter puisque la prise de participation dans une société, même significative ou majoritaire, ne conduit pas l'associé à se soumettre au contrôle des structures alors même qu'il exploiterait déjà d'autres terres par ailleurs.
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III. Disparition de la condition d'âge
Antérieurement, une autorisation préalable d'exploiter était nécessaire en cas d'installation,
d'agrandissement ou de réunions d'exploitations au bénéfice d'une exploitation agricole dont l'un
des exploitants avait atteint l'âge auquel il pouvait prétendre à bénéficier d'un avantage de vieillesse
agricole. Cette cause de déclenchement du contrôle des structures a été supprimée par la loi d'avenir
(article 32 de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la
forêt).
IV. Conditions relatives aux exploitants
pluriactifs Sont soumis à autorisation préalable les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations appartenant à un exploitant pluriactif dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance (article L.331-2 du code rural et de la pêche maritime). Il était jusqu'alors fait référence aux revenus extra-agricoles du foyer fiscal. A partir de la loi d'avenir, il ne sera tenu compte que des revenus du demandeur de l'autorisation. En effet, faire référence aux revenus extra-agricoles du foyer fiscal portait une trop grande atteinte à l'indépendance professionnelle des époux.
Section 3. Le contrôle superficiaire
I. Mode de calcul des surfaces prises en
compte
L'ancien article L.331-2 du code rural et de la pêche maritime indiquait que la superficie totale mise
en valeur comptabilisée au titre du contrôle des structures correspondait à l’ensemble des
superficies exploitées par le demandeur, quel que soit la forme et la production, en appliquant les
équivalences fixées par arrêté du Ministre de l’agriculture pour les différents types de production.
Sont toutefois exclus de la superficie prise en compte les bois, landes, taillis, friches ainsi que les
étangs qui ne sont pas ne sont pas affectés à une activité de pisciculture.
Désormais, c'est dans l'article L331-1 du code rural et de la pêche maritime nouvellement créé, que
figure le mode de calcul des surfaces à prendre en compte pour le contrôle des structures, nouvel
article qui modifie légèrement la formulation antérieure.
Ainsi, il sera désormais fait référence aux équivalences fixées par le SDREA et non plus celle de
l'arrêté du Ministre de l'agriculture.
La situation des landes a également changé, elles font désormais parties des terres prises en comptes
pour le contrôle superficiaire. Les landes étant éligibles au DPB de base, il n'est pas surprenant
qu'elles soient désormais comptées dans la superficie lors de l’appréciation de la nécessité d’une
autorisation d'exploiter.
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II. Contrôle au titre du dépassement de la
superficie maximale : modification du seuil
L’article L.331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable les opérations
d'installation, d’agrandissement ou les réunions d’exploitations lorsque la surface totale qu’il est
envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations
agricoles. Le texte renvoyait antérieurement à un seuil fixé par le SDDS et compris entre une et deux
l’unité de référence. Désormais, il est fait référence au seuil de surface fixé par le SDREA, et compris
entre le tiers et une fois la SAURM.
III. Contrôle en cas de mise en valeur d'une
superficie inférieure au seuil fixé par le
schéma directeur : modification du seuil Sont soumises à autorisation les opérations d'installations, d'agrandissements ou de réunions
d’exploitations qui ont pour effet de supprimer une exploitation qui excède un seuil, ou de ramener
sa superficie en deçà du seuil.
Dans le précédent dispositif, le seuil de contrôle des suppressions ou démantèlements
d’exploitations était distinct de celui des installations ou agrandissements. Il figurait dans le SDDS et
était compris entre un tiers et une fois l’unité de référence.
Désormais, le seuil visé à l’article L.312-1 fixé par le SDREA sert au contrôle tant des installations ou
agrandissements que des suppressions.
IV. Opération sociétaires N’est toujours pas soumise à autorisation préalable la mise en société, sans autre modification, d'une
exploitation individuelle préexistante lorsque la personne physique qui l'apporte en devient l’unique
associé exploitant.
De même, échappe au contrôle des structures l'apport d’exploitations individuelles, détenues par
deux époux, à une société d'exploitation dont les seuls coassociés exploitants sont ces époux. Notons
ici que la loi d'avenir a étendu cette possibilité aux partenaires d'un PACS.
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V. Contrôle lors de l'adjonction de biens
éloignés de l'exploitation Dans l'ancien dispositif, une autorisation était nécessaire pour les agrandissements ou réunions
d'exploitations, lorsque le bien acquis se situait, par rapport au siège de l'exploitation, à une distance
supérieure à un minimum fixé par le schéma directeur départemental et qui ne pouvait pas être
inférieur à 5 kilomètres.
La loi d'avenir maintient le contrôle de l'éloignement géographique, mais le rend facultatif et change
l'appréciation de la distance. Une autorisation ne sera nécessaire, en cas d'adjonction de biens
éloignés de l'exploitation, que si le schéma directeur régional le prévoit. La distance à prendre en
considération figure dans le schéma directeur régional sans que la loi ne vienne plus imposer de
distance minimale.
VI. Contrôle des ateliers de production hors-sol Le critère de la superficie se révèle inadapté à l'usage hors sol qui permet de produire beaucoup avec
peu d'espace ; ainsi est-il remplacé par un seuil de production : toutes les créations ou
agrandissements d'ateliers de production hors sol au-delà d’un seuil de production sont soumis à
autorisation préalable. Ce seuil de production était antérieurement fixé par arrêté, il figure
dorénavant dans le SDREA (article L. 331-2, I, 5°du code rural et de la pêche maritime).
Section 4. Opérations soumises à déclaration
préalable
I. Les biens de famille La Loi d’avenir restreint le champ d'application du régime de la déclaration préalable applicable aux
biens de famille. Les opérations bénéficient du régime simplifié de la déclaration – et non du régime
de l'autorisation – lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente
ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus, et que plusieurs conditions sont
réunies.
La loi d'avenir ajoute une quatrième condition aux trois déjà posées par la loi. En plus de l'aptitude
professionnelle du déclarant, du caractère libre de location des biens et de leur détention en
propriété par le parent ou allié depuis au moins 9 ans, il faudra que les biens acquis soient destinés à
l’installation d'un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l'exploitation du déclarant, si et
seulement si la surface totale après l'agrandissement n'excède pas le seuil de surface prévu par le
SDREA.
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II. Suppression du régime de la déclaration
préalable pour les biens acquis d'une SAFER
Auparavant, une simple déclaration préalable était exigée lors de la mise en valeur de biens reçus
d'une SAFER sous certaines conditions. Ce régime favorable est supprimé : les opérations bénéficiant
autrefois du régime de la déclaration préalable regagnent désormais le régime de droit commun
d'autorisation. Toutefois, un aménagement subsiste dans la mesure où les opérations d’acquisition et
de rétrocession par les SAFER font l’objet d’un contrôle par l’État par le biais de deux commissaires
du Gouvernement : l'avis favorable ou défavorable donné à la rétrocession par le commissaire du
gouvernement tient lieu d'autorisation ou de refus d'exploiter (article L.331-2. III du code rural et de
la pêche maritime). Il y a fusion du contrôle des structures et du contrôle de la rétrocession par le
commissaire du gouvernement représentant le ministre chargé de l'agriculture. Notons toutefois que
si, pour le commissaire du gouvernement, le candidat ne doit pas être autorisé à exploiter les biens
qu’il envisage d’acquérir, il doit en faire expressément mention dans son avis.
Remarque : cet aménagement semble s'appliquer pour les cessions réalisées par les
SAFER, qu’il s’agisse de biens acquis à l’amiable ou dans l’exercice de leur droit de
préemption.
Cet aménagement permettra de simplifier la procédure dans la mesure où le candidat à la
rétrocession n'aura pas à demander d'autorisation d'exploiter. Cela pourra favoriser le recours aux
SAFER. Cependant, des recours pourraient également paralyser la rétrocession.
Pour aller plus loin : en cas d'avis défavorable des commissaires du gouvernement (et donc de refus d’une autorisation d’exploiter), le candidat à la rétrocession pourra acquérir le bien, mais ne le mettra pas en valeur. Ce renforcement du contrôle des structures pour les opérations de rétrocession réalisée par les SAFER ne fait pas obstacle à la rétrocession, mais le bénéficiaire sera obligé de donner l'immeuble à bail.
Section 5. Procédure
I. Publicité des demandes d’autorisation
d’exploiter
Aux termes des anciennes dispositions, la publicité n’était obligatoire que si la demande était relative
à un agrandissement ou à une réunion d’exploitations portant sur une surface supérieure à la moitié
de l’unité de référence. Dorénavant, la publicité sera obligatoire. L’autorité administrative sera tenue
d’assurer la publicité de l'ensemble des demandes d’autorisation d'exploiter dont elle est saisie,
selon des modalités définies par décret (article L.331-3 alinéa 1 du code rural et de la pêche
maritime).
Cette publicité a été instaurée dans un souci de transparence, de concurrence et de multiplication
des candidatures.
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II. Obligation de motivation de la décision de
l'autorité administrative
L'autorité administrative a l'obligation de rendre une décision motivée lorsqu'elle se prononce sur
une demande d'autorisation d'exploiter. Cette obligation figurait auparavant dans la partie
réglementaire. On la trouve désormais à l'alinéa 2 de l'article L.331-3 du Code rural et de la pêche
maritime.
III. Motifs de refus d’autorisation.
Jusqu’à présent, aucun motif de refus d'autorisation d'exploiter n'était prévu dans la loi. En cas de
refus, il fallait que celui-ci soit motivé. Le nouvel article L.331-3-1 du code rural et de la pêche
maritime, prévoit désormais explicitement plusieurs cas de refus d'autorisation d'exploiter :
- Existence d'un candidat à la reprise ou d'un preneur en place répondant à un rang de priorité
supérieur au regard du SDREA ;
- Opération compromettant la viabilité de l’exploitation du preneur en place ;
- Agrandissement ou concentration d’exploitations au bénéfice d’une même personne
excessifs et précisés par le SDREA, sauf s’il n’y a pas d’autre candidat à la reprise de
l’exploitation du bien considéré, ni de preneur en place ;
- Mise à disposition de terres à une société, lorsque celle-ci entraîne une réduction du nombre
d’emplois salariés ou non-salariés, permanents ou saisonniers, sur les exploitations
concernées.
Cet article permet de donner une base plus solide et légitime aux décisions de refus d'autorisation
d'exploiter.
IV. Suppression des autorisations conditionnelles
ou temporaires
Sous l'empire de l'ancienne loi, le préfet pouvait délivrer des autorisations conditionnelles ou
temporaires. Cette possibilité a été supprimée par la loi d'avenir.
Remarque : les autorisations partielles n'ont pas été supprimées par la loi d'avenir.
L'autorisation peut donc toujours n'être accordée que pour une partie de la demande.
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V. Communication à la SAFER des autorisations
d’exploiter délivrées à des sociétés
Un nouvel alinéa est ajouté à l’article L.331-5 du code rural et de la pêche maritime et prévoit que
l’autorité administrative communique à la SAFER compétente les autorisations délivrées à des
sociétés composées d’au moins deux associés exploitants. En contrepartie, il appartiendra à la SAFER
de transmettre à l’autorité administrative les informations qu’elle reçoit sur les cessions de parts
concernant ces sociétés, lorsqu’elles interviennent dans un délai de 6 ans à compter de la date de
délivrance de l’autorisation d’exploiter.
Ce dispositif a été instauré pour lutter contre les pratiques visant à éviter le contrôle des structures
en utilisant la forme sociétaire.
