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Adeus groupereflex_ Présentation de la problématique « Logement et Habitat » à Marseille
Salvatore CONDRO
Logement et Habitat
sur le territoire de
la Ville de Marseille
Adeus groupereflex_ Présentation de la problématique « Logement et Habitat » à Marseille
Salvatore CONDRO
Pour commencer…
Quelques éléments de
démographie Marseillaise
« Une ville polarisée »
Adeus groupereflex_ Présentation de la problématique « Logement et Habitat » à Marseille
Salvatore CONDRO
Population totale
RP90
Population totale
RP99
Var Pop 90-99
Var % pop 90-99
1er arrdt
35 535
37 388
1 853
5,2%
2ème arrdt
26 804
24 582
-2 222
-8,3%
3ème arrdt
42 388
41 707
-681
-1,6%
4ème arrdt
45 015
43 780
-1 235
-2,7%
5ème arrdt
40 222
41 386
1 164
2,9%
6ème arrdt
39 242
41 160
1 918
4,9%
7ème arrdt
36 663
35 973
-690
-1,9%
8ème arrdt
78 880
75 346
-3 534
-4,5%
9ème arrdt
70 840
72 760
1 920
2,7%
10ème arrdt
50 061
49 163
-898
-1,8%
11ème arrdt
51 186
53 520
2 334
4,6%
12ème arrdt
55 855
56 404
549
1,0%
13ème arrdt
78 817
80 174
1 357
1,7%
14ème arrdt
56 997
56 755
-242
-0,4%
15ème arrdt
74 537
70 885
-3 652
-4,9%
16ème arrdt
17 267
16 508
-759
-4,4%
Total Marseille
800 309
797 491
-2 818
-0,4%
Les variation de population entre 1990 et 1999
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Les évolutions de la population par âge
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Les CSP en 1999
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Les Niveaux de Diplômes
Évolution 90-99 du
taux de personnes
sans diplôme
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Évolution 90-99 du
taux de personnes
diplômée d’un bac+2
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Évolution 90-99 de
taux de personnes
diplômés de
l’enseignement
supérieur
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Le chômage: variations 90 - 99
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Analyse Multivariée en Composante Principale
C1:
Opposition entre les grands ensembles
populaires des quartiers nord et les quartiers
péricentraux Sud et Est des catégories
moyennes et supérieures
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Fig. 1) Scores de C1
(24% de l’information)
1990
L’opposition entre les
grands ensembles
populaires des
quartiers Nord et les
quartiers péricentraux
Sud et Est des
catégories moyennes
et supérieures.
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Fig. 2) Scores de C1
(22,9 % de l’information)
1999
L’opposition entre les
populations précaires
du parc social
(institutionnel et de
fait) et les catégories
supérieures
propriétaires de leur
résidence principales.
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Les polarisations de l’habitat
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Les statuts d’occupation en 1999
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Évolution 90-99 du
taux de locataire
HLM
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Évolution 90-99 du
taux de locataires
non-HLM
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Évolution 90-99
du taux de
propriétaires
occupants
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Analyse Multivariée en Composante Principale
C2:
Opposition entre le parc de logement
populaire du centre et celui de la périphérie
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Fig. 3) Scores de C2
(22,5 % de l’information)
1990
L’opposition entre le
parc de logements du
centre populaire et
celui de la périphérie.
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Fig. 4) Scores de C2
(17,6 % de l’information)
1999
L’opposition entre le
parc de logements du
centre populaire et
celui de la périphérie.
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Fig. 5) La structure socio-résidentielle marseillaise en 1999
Établie sur la base des deux premières composantes de l’ACP.
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La question de l’HABITAT
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Petit historique de la problématique
logement en France…
Une crise permanente?
La reconstruction
Priorité au logement social
Les années ZUP
Le temps de la réhabilitation
La montée des exclusions
Du logement à l’habitat
Le Plan de cohésion sociale et la loi Borloo
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1944 – 1953 Le temps de la reconstruction
À la Libération, la tâche est immense. Les conditions de logement en
France sont extrêmement dégradées. La priorité est alors à la relance de la
production et à la remise en ordre du domaine foncier.
La crise est profonde avec un déficit de 4 millions de logements à construire
ou à reconstruire. Avec 460 000 bâtiments d'habitation totalement détruits, 1
900 000 partiellement endommagés sur l'ensemble des régions françaises soit
au total plus de 20 % du parc existant en 1939.
Quelques chiffres
Moins de 400 000 logements construits entre 1944 et 1949
1950 : 109 400 logements construits dont 7 400 logements HLM
1953 : 187 500 logements construits dont 18 100 logements HLM
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1954 – 1964 Priorité au logement social
La pénurie de logements s’aggrave. Opinion publique et médias se
mobilisent. Mais l’effort de construction ne peut absorber l'arrivée massive des
rapatriés d'Algérie. Et pourtant, depuis 1956, on construit plus de 300 000
logements chaque année.
Avec un appareil de production restructuré, la France enfin libérée de ses
engagements militaires peut amplifier son effort de reconstruction. Par une
mobilisation sans précédent du mouvement HLM, elle va faire face à un
déficit de logements toujours estimé, en 1958, à 4 millions d’unités. La Caisse
des dépôts et consignations (CDC) accompagne puissamment ce
mouvement.
Quelques chiffres
Le plan "Courant" : un objectif de 240 000 logements à construire
chaque année
depuis 1956, on construit plus de 300 000 logements chaque année
1956 : 321 500 logements construits dont 71 900 logements HLM
1964 : 430 000 logements construits dont 95 000 logements HLM
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1965 – 1975 Les années ZUP
Il faut organiser l'entrée de la France dans le marché commun, développer et
moderniser l'appareil de production. Le secteur du logement n'échappe pas à ce
mouvement et son financement s'engage dans un processus de réformes qui va lui
permettre d'amplifier l'effort de construction notamment en développant
l'accession à la propriété.
Les ZUP, zones à urbaniser en priorité, se développent pour créer de nouveaux
quartiers disposant de tous les équipements nécessaires et atténuer ainsi l'effet
“cités-dortoirs”. Au total 195 ZUP seront construites représentant 2,2 millions de
logements pour l'essentiel de type HLM.
En l'espace d'une dizaine d'années, le regard porté sur les grands ensembles va
changer passant de l'enthousiasme à la critique virulente et sans appel. Entre
recherche de l’innovation et intervention sur le parc existant, c’est une nouvelle
stratégie de mixité urbaine qui se met en place préparant ainsi la période à venir,
celle de la réhabilitation.
Quelques chiffres
195 ZUP construites représentant 2,2 millions de
logements pour l'essentiel de type HLM.
Entre 1965 et 1974, 160 000 logements HLM sont
construits par an dont 130 000 locatifs
1973, année record avec 556 000 logements construits
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1976 – 1985 Le temps de la réhabilitation
À partir de 1975, la crise économique accélère le processus de dévalorisation
et de rejet des grands ensembles. Avec la baisse de la construction, on passe
du tout construction à une stratégie d'amélioration du parc de logements
existants. Les effets de la récession économique se font sentir: après la crise du
logement, c'est celle de l'habitat. Il s'agit désormais de valoriser l'image du
logement social, en termes de cadre de vie et de mixité urbaine.
La réforme “Barre” de 1977 déplace les interventions publiques vers l’aide à la
personne. Le financement des HLM et de l’accession à la propriété est réformé.
L’aide personnalisée au logement (APL) facilite désormais l’accession à la
propriété et allège les charges de loyer.
La volonté d'améliorer la qualité du bâti et les actions concourant au
développement de la vie sociale des quartiers (espaces extérieurs, équipements
collectifs, animations sociales…) ouvrent une réflexion, “comment refaire la ville”.
Quelques chiffres
1976 : 492 400 logements construits dont 87 900 logements HLM
1980 : 397 400 logements construits dont 60 300 logements HLM
1984 : 295 000 logements construits dont 55 000 logements HLM
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1986 – 1995 La montée des exclusions
Avec le conventionnement du parc HLM et le développement de l’accession à
la propriété, le nombre des bénéficiaires de l'APL augmente considérablement.
Il passe de 1, 6 million de foyers concernés en 1986 à 2,7 millions en 1995.
L'ensemble des dépenses d'APL est passé de 4 940 millions de francs en 1982
à 22 162 millions de francs en 1988, 32 657 millions de francs en 1993 pour
atteindre plus de 36 605 millions de francs en 1996. La paupérisation d'une
fraction de la population contribue également à cette augmentation.
Face à la crise croissante des grands quartiers d’habitat social, l’accent est
mis sur la dimension sociale, économique et culturelle des politiques de
requalification. Les nouvelles opérations de logements sociaux prennent en
compte l’engouement pour l’habitat individuel et se préoccupent de l’insertion
des constructions dans le tissu urbain.
Quelques chiffres
1986 : 295 500 logements construits dont 60 000 logements HLM
1989 : 339 000 logements construits dont 50 000 logements HLM
1993 : 256 500 logements construits dont 72 000 logements HLM
Près de 210 contrats de ville sont signés entre 1993 et 1997 concernant quelque 1500 quartiers.
Depuis 1995, plus de 900 000 accédants ont bénéficié d’un Prêt à taux zéro (PTZ).
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1996 – 2004 Du logement à l'habitat Les besoins de production de logements restent importants et sont de plus
en plus diversifiés. Les pouvoirs publics ont à faire face aux tensions sur les
marchés locatifs et à répondre à l’aspiration des Français pour l’accession à la
propriété tout en prenant en compte les nouveaux besoins liés au vieillissement
de la population.
La montée en puissance des collectivités locales et la diversité toujours plus
grande des marchés locaux de l’habitat donnent aux élus de nouvelles
responsabilités en matière de logement et à trouver de nouveaux équilibres
entre état, organismes d’HLM et collectivités locales. Néanmoins de
nombreuses personnes connaissent de graves difficultés pour accéder à un
logement décent. Le droit au logement reste une question de pleine
actualité.
Après 15 ans de politique de la ville, le renouveau du bâti et la restructuration
des grands quartiers d’habitat social deviennent un impératif. L’ambition
affichée de démolir et reconstruire 40 000 logements par an ouvre une ère
nouvelle de l’histoire du logement social. Quelques chiffres
Le mouvement HLM constitué par environ 1000 organismes répartis sur l'ensemble du territoire gère plus de
3,8 millions de logements sociaux et a construit plus de 1,4 million de logements pour l'accession à la
propriété.
L’ANRU prévoit sur 5 ans la démolition de 200 000 logements, la réhabilitation de 200 000 logements Sociaux
et la construction de 200 000 logements sociaux supplémentaires.
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2004 - 2005 Le plan de cohésion sociale,
la Loi Borloo
Des objectifs témoins d’une crise toujours d’actualité…
•L’objectif de 500 000 nouveaux logements sociaux sur 5 ans
•La réhabilitation par l’ANAH de 200 000 logements à loyers
maîtrisés dans le parc privé.
•Le développement de l’offre d’hébergement d’urgence afin de
mettre un terme au logement très coûteux dans les hôtels pour les
familles en grande difficulté (4 300 créations de places nouvelles
et 2 500 transformations en 2005).
•Le programme de rénovation urbaine piloté par l’Agence
Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)
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Zoom…
Le logement en centre ville de Marseille La population du centre ville
Un habitat dégradé: l’insalubrité récurrente
Un « parc social de fait » pour pallier à la faiblesse du parc de logements sociaux du centre
Le mise en place de dispositifs publics incitatifs ou… coercitifs:
•Euroméditerranée
•OPAH (Opération d’Amélioration de l’Habitat – La Plaine, Belsunce)
•ZAC (Zone d’Aménagement Concerté – St Charles, Bernard Dubois)
•PRI (Périmètre de Restauration Immobilière – Belsunce, Noailles)
•ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager)
La question du relogement Des exemples d’actualité: la rue de la République
et le quartier du Rouet
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Le centre ville de Marseille:
La fonction d’accueil d’un quartier portuaire central •Un lieu d’installation des primo-arrivants: depuis le 18ème siècle, le
quartier du port est celui où s’installent les nouveaux arrivants,
notamment issus de l’immigration.
•Depuis quelques années, la présence des étudiants, dont
l’installation dans ces quartiers est une volonté municipale.
•Une population précaire: on a assisté à une paupérisation importante
des secteurs centraux et de l’arrière-port au cours des dernières
décennies. C’est la constitution d’un « parc social de fait »
Un habitat fortement déprécié •Une structure urbaine très dense
•L’insalubrité récurrente
•Des interventions publiques rendues difficiles par la structure du parc
de logements: propriétaires occupants, bailleurs privés…
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La mise en place de dispositifs publics
Euroméditerranée
Une « Opération d’Intérêt National », pilotée conjointement par l’État, la
Région, le Département, le Communauté Urbaine et la Ville. Elle vise à
requalifier l’ensemble des quartiers entre la gare et le port: Joliette, St
Charles, Belle de Mai.
Il s’agit aussi bien d’opérations d’urbanisme (aménagement: tunnel St
Charles, espaces publics…), de promotion immobilière de bureau visant à
redynamiser l’économie (voir le quartier de la Joliette), d’équipements
publics (Musée) que d’amélioration de l’habitat (OPAH Euroméditerranée,
rue de la République)
Elle associe plusieurs outils: ZAC (St Charles, îlot Bernard Dubois), OPAH
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La mise en place de dispositifs publics
Les Opérations programmées d’Amélioration de l’Habitat
Une OPAH identifie un périmètre géographique (variable d’une grande copropriété à
un quartier) qui va être l’objet de travaux de réhabilitation du parc immobilier. Cela
permet de réhabiliter ce patrimoine bâti, d’améliorer le confort des logements, tout en
intégrant les foyers aux ressources modestes.
Elle résulte de conventions signées entre les collectivités territoriales, l’état et l’ANAH.
En général, une OPAH dure 3 ans.
Les propriétaires, bailleurs ou occupants, ont droit, dans le périmètre défini, à des
subventions pour les travaux d’amélioration de leur bien (de 20% à 35% d’un montant
total plafonné)
Les travaux subventionnables peuvent être de gros oeuvre ou de second
oeuvre : travaux extérieurs de remise en état des façades, de ravalement, planchers,
charpentes, reprises d'ouvertures réfection de toitures, mises hors d'eau,
assainissement, raccordement aux réseaux travaux intérieurs de remise aux normes,
d’équipement, d’amélioration du confort de réhabilitation de logements vacants, ou
d’immeubles vacants de travaux d’accessibilité pour les personnes âgées ou pour les
personnes handicapées.
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Les OPAH sur Marseille: un outil très utilisé Chronologie des OPAH en Centre ville : Panier
OPAH 1 1979- 1981
OPAH 2 1983 – 1986
OPAH 3 1988 – 1990
Belsunce
OPAH 1 « Préssencé » 1983 – 1985
OPAH 2 "Nationale" 1987 – 1989
OPAH 3 "Canebière" 1992- 1994
Centre Ville
OPAH 1 1995 – 1998
OPAH 2 1999 – 2002
La Plaine Notre Dame du Mont
OPAH 2000- 2002
Quartier Euroméditerranée
OPAH Euroméditerranée ( Joliette, saint Charles, une partie de la Belle de mai)
2001 – 2006
Rue de la république
OPAH République 2002 – 2006
Hyper centre
OPAH Hyper centre 2004-2008
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La mise en place de dispositifs publics
Les Zones d’Aménagement Concerté
Une ZAC permet à des personnes publiques de réaliser ou faire réaliser
l'aménagement de terrains en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à
des utilisateurs publics ou privés
Un Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) se substitue au POS ou au PLU.
Une concertation préalable avec le public est obligatoire pour la création de la ZAC,
ainsi que la mise en enquête publique du PAZ.
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La mise en place de dispositifs publics
Les Périmètres de Restauration Immobilière (PRI) et
les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et
Paysager (ZPPAUP)
Sur un périmètre défini, le PRI permet la création de programmes de travaux Déclarés
d’Utilité Publique, obligeant ainsi les propriétaires à réaliser les travaux prescrits sous
peine d’expropriation.
Les travaux prescrits, approuvés par arrêté préfectoral, nécessitent l’élaboration d’une
AST (autorisation spéciale de travaux) : elle permet de vérifier la qualité du projet, via
notamment l’avis de l’architecte des bâtiments de France, qui contrôle la conformité du
projet de restauration avec les recommandations de la ZPPAUP.
L’objectif premier d’une ZPPAUP est la préservation du patrimoine. Associée à un PRI, elle
permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, à l’intérieur d’une ZPPAUP, les travaux
prescrits par une DUP sont défiscalisables (régime de la loi « Malraux »).
Le dispositifs de PRI est très critiqué sur Marseille. Il favorise en effet les investisseurs par des défiscalisations, dans le même temps qu’il peut obliger des petits propriétaires impécunieux à vendre leur bien s’ils n’ont pas les moyens d’assumer les travaux.
Le PRI centre ville est donc considéré par beaucoup comme un outil municipal pour modifier la sociologie de ce secteur.
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Le logement en crise à Marseille
38% des 6.500 personnes qui consultent une assistante sociale chaque
semaine à Marseille le font pour un problème de logement, soit près de
2.500 personnes par semaine
60.000 sans logis dans le département des Bouches du Rhône
15.000 demandes de logements sociaux insatisfaites en 2003 pour la seule
commune de Marseille
La Direction Régionale de l’Équipement estimait les besoins en production
de logements sociaux à 6.500 logements entre 1998 et 2002 sur le bassin
d’habitat de Marseille (soit en moyenne 1.625 par an)
Entre 1990 et 1997, seulement 11.810 logement sociaux ont été livrés dans
l’ensemble des Bouches-du-Rhône (soit en moyenne 1.687 logement par
an)
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Salvatore CONDRO
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Salvatore CONDRO
La Question du Relogement Lors de travaux de réhabilitation ou de démolition, les bailleurs, qu’ils soient
publiques ou privés, ont obligation légale de reloger les locataires dans des
conditions de confort et de localisation au moins équivalentes. Cependant, cette
obligation n’est pas sans poser des difficultés importantes aux bailleurs qui tentent
bien souvent de les contourner.
L’exemple de la Rue de la République
La majorité des appartements de cette artère appartenait à un seul et même bailleur, qui
s’était engagé auprès de la ville à procéder à la réhabilitation de son parc immobilier.
Bénéficiant de subventions dans le cadre de l’OPAH-République, il devait produire 30% de
logement sociaux. Ne pouvant assumer ses engagement, il a cédé l’ensemble des biens à
une filiale d’un Fonds de pension américain.
Ce nouveau propriétaire, n’étant pas intéressé par des logements à caractère social, cède
une partie de son patrimoine à des bailleurs sociaux. Mais il se trouve dans l’incapacité de
reloger de nombreux ménages, dont certains ont un loyer soumis à la loi de 1948.
Aujourd’hui, certaines collectivités (CG, CR) menacent de suspendre leur soutien financier
à l’opération si les engagements « sociaux » ne sont pas tenus.
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Salvatore CONDRO
La Question du Relogement Lors de travaux de réhabilitation ou de démolition, les bailleurs, qu’ils soient
publiques ou privés, ont obligation légale de reloger les locataires dans des
conditions de confort et de localisation au moins équivalentes. Cependant, cette
obligation n’est pas sans poser des difficultés importantes aux bailleurs qui tentent
bien souvent de les contourner.
L’exemple du quartier du Rouet
Dans ce quartier du 8ème arrondissement, une procédure de ZAC a été engagée afin de
restructurer entièrement la trame urbaine de ce secteur.
Mais sa localisation (un quartier « chic » en devenir), le mauvais état de nombreux
immeubles (insalubrité…) conduisent les pouvoirs publics à exproprier les habitants pour
mener à bien leur projet (démolition d’îlots, etc.)
Une association (le Rouet à Cœur ouvert) se bat pour faire respecter le droit (relogement
dans le quartier notamment)
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Salvatore CONDRO
Carte : AgAM 2004 ©