Logic-Immo Liège & Luxembourg 145 du 19/09/15

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LES RÈGLES DELA NÉGOCIATION

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TRIBUNE LIBRE par Ozaam | photos : Ozaam

Swiping*,

Comment vous est venue l’idée de cette nouvelle application ?

Romain : Un samedi matin, ma femme sort de la voiture pour faire une petite course. En face

J’appelle le numéro sur le panneau immobilier mais demeure sans réponse. Je décide alors d’aller sur le site de l’agence avec mon smartphone. 5 minutes plus tard ma femme arrive et je n’ai toujours pas d’information sur

actuelle, il était incroyable de ne pas pouvoir obtenir des informations instantanément sur un bien.Le lendemain je partais en vacances avec mon

premières lignes du Business plan d’Ozaam ont

Quels sont les services proposés par Ozaam ?

Julien : C’est avant tout une application

devant un panneau immobilier d’accéder instantanément aux informations et photos de

le code se trouvant sur le panneau bleu Ozaam

R : Nous venons également d’ajouter un tout nouveau mode swiping*, démocratisé par l’application Tinder. Il vous permet de

vous pourrez regarder par la suite plus en détail.

Comment cela fonctionne pour les agences?

J : C’est très simple ! L’agence demande au propriétaire l’autorisation de placer un panneau comprenant le code Ozaam. L’agent l’insère

nous avons implémenté deux passerelles entre Ozaam et les logiciels immobiliers Whise et Omnicasa, Ozaam a accès aux données complètes du bien: photos, descriptif,

Pour faciliter la tache aux agences, nous avons même signé un accord avec la société Textographic, spécialiste du placement de panneaux immobiliers.

Quels sont les avantages pour l’agence ?

J : Ils sont multiples ! R : L’agence paie un forfait mensuel pour tous

son catalogue.L’utilisateur visite en priorité ce catalogue en tapant sur le bouton « biens similaires ». Il

J : Nous fournissons les coordonnées du visiteur

et programmer une visite.R : depuis le lancement : un grand nombre

panneau sur leur façade les acceptent. Ils ne veulent pas être absents d’Ozaam. Les agents essuient moins de refus et peuvent placer plus de panneaux !

N’avez-vous pas peur que vos utilisateurs contestent que vous transmettiez leurs coordonnées à l’agence ?

J : Il est clairement stipulé dans nos conditions

leur donner ces informations.R : À partir du moment où vous utilisez les

vous contacter. Aucun utilisateur ne s’en est

Quelle est la situation actuelle d’Ozaam ?

J : En deux mois de prospection, nous avons signé avec plus de 60 agences dont

groupes Latour&Petit, Macnash et Abita. Nous

grâce au partenariat avec les agences TREVI PARTNERS.R : Nous sommes en train de boucler une

d’ouvrir 5 nouveaux logiciels et d’engager deux commerciaux, l’un pour la Flandre et l’autre pour la Wallonie.De plus, deux partenariats clés sont en train de se formaliser mais tout cela reste encore

Pour en savoir plus, rendez-vous sur :

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Julien Meyers et Romain David, co-fondateurs de Ozaam.

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* : viens de l'anglais to swipe : balayer. On balaie l’écran avec le doigt d’un côté à l’autre.

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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER ?OU COMMENT REUSSIR SON ACHAT ?

Vous comparez le marché à une jungle immobilière, pourquoi une telle comparaison ?Notre marché immobilier est composé de nombreux types de biens. On pense souvent aux maisons, appartements ou terrains. On doit également citer les biens de rapport, les entrepôts, les chalets, les bois, les terres agricoles ou encore les commerces. On pourrait aussi parler des ruines, des propriétés d’exception, des fonds de commerces ou des villégiatures. Vous l’aurez compris, le marché est

complexe. On peut y trouver des perles et choses rares mais aussi des biens à éviter ou pour le moins, des biens à étudier en profondeur avant de passer à l’acte. Enfin, vous pouvez acheter la pleine propriété mais aussi la nue-propriété, un droit de superficie, insérer un droit de réméré,... Un univers plus complexe qu’il n’y paraît !

Est-il donc possible de s’y retrouver ? Comment faut-ils’y prendre ?Chaque secteur possède ses spécialistes. En tant qu’agence immobilière, nous sommes bien

préparés pour vous aider à vous frayer un chemin dans cette jungle. Nous connaissons notre secteur, les avantages et les inconvénients des différents biens. Chaque cas est différent et mérite analyse. La toute première étape est simple: la discussion. Faites nous part de ce que vous cherchez, de vos attentes et nous vous aiderons à y voir plus clair. Partons du principe qu’il existe un bien pour chaque personne et une personne pour chaque bien. Notre force est là: nous cherchons à comprendre nos clients pour leur proposer ce qui leur correspond exactement.

Et pour réussir un bon achat sans se tromper ?Nous n’allons pas décider à votre place mais nous allons tout faire pour que vous puissiez vous décider en connaissance de cause. Vous avez peur d’acheter trop cher, vous avez peur des problèmes d’humidité, vous avez peur des vices cachés, vous avez peur d’être noyé par des travaux ou tout simplement vous avez peur des frais cachés? Nous sommes spécialisés dans les ventes de biens, venez nous trouver, nous aurons des réponses.

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Home Schmidt home !

En tant qu’agence immobilière,nous cherchons à satisfaire nos clients car c’est le cœur

de notre métier. Je vous invite à consulter nos avis clients sur

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Nous sommes une agence entièrement composée d’agents immobiliers agrées IPI et seront

heureux de vous accueillir pour vous aider dans

votre aventure immobilière

Nul n’ignore que le belge a une brique dans le ventre. Cependant, le marché immobilier reste une jungle dans laquelle il faut pouvoir éviter les dangers et saisir les opportunités. Entretien avec Laurent Tintin, le gérant de l’agence immobilière Schmidt Wallonie située à Aywaille, qui va nous faire part de son expérience et de quelques astuces pour survivre à cette aventure immobilière.

LIÉGEOIS & DEMOULINRue de Rechain, 29-31

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PETIT-RECHAIN Rue Nicolas Arnold 31. Vaste entrepôt de ± 1.000m², offrant une très belle situation et de nombreuses possibilités d’aménagement. 199.000E

ANDRIMONT Sur les Heids 49. Belle gde maison avec jardin, terrasse et garage, 2-3 ch, en très bon état. Beaux espaces de vie et situation. Poss droits réduits. PEB en attente. 187.500E

VERVIERS Rue du Palais 69. Grosse maison bourgeoise avec jardin, 8 à 9 chambres, offrant de beaux espaces de vie, à une minute de toutes les commodités. PEB n° 20140929021436, indice E. 115.000E

DISON Hameau de Husquet. Beau terrain à bâtir, d’une largeur en façade de ± 75m et d’une superficie de ± 2.150m². Nombreuses poss de projets immobiliers, très belle situation. 130.000E

VIVEGNIS Rue Thier d’Oupeye 76. Petite maison agréable avec jardinet arboré, offrant un beau potentiel. Poss de réduction des droits d’enregistrement. PEB n° 20140703006792, indice F. 115.000E

STEMBERT Rue des Wallons 36. Grande maison d’habitation lumineuse et spacieuse, 5 chambres, avec jardin et terrasse, située dans un endroit calme. PEB n° 20150617027088, indice C. 179.000E

VERVIERS Rue du Moulin 74. Grand entrepôt de 125m² au sol, avec 2 étages, pour une superficie totale de 455m², offrant de nombreuses possibilités d’aménagement. 130.000E

VERVIERS Rue Jules Spinhayer 28. Bel immeuble mixte offrant de nombreuses possibilités d’aménage-ment (commerces, bureaux, professions libérales, appts,...). Avec jardin, en bon état. 210.000E

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VERVIERS Av Peltzer 28. Bel immeuble de caractère et de rap-port, composé de 3 appts en bon état. Bâtiment de charme, en ordre urbanistique. Très belle situation. Indices PEB (2015) E-F-F 370.000E

ANDRIMONT Sur le Tombeux 16. Sup ferme en pierres du pays rénovée, sur gd terrain arboré avec terrasse, 4 ch, gd garage + salle de fête à l’étage. Bien de charme! PEB 20140920001185, ind D. 315.000E

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TROOZ A 15 minutes de Liège, à deux pas de Beaufays (Péry), rare propriété rurale sur plus de 10 hectares. Imposant bâtiment de ferme de plus de 1.125m² au sol (hors annexes et hangars). Unique! 495.000E

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AYWAILLE Centre (rue piétonnière). Maison de commerce et d’habitation composée d’un rez commercial et 2 appartements. Excellent état. revenu annuel de 22.020€. 325.000e

EMBOURG Maison des années 30 située dans un quartier particulièrement calme et verdoyant. 3 à 4 chambres. Caves. Travaux de modernisation nécessaires. Une belle opportunité! 259.000E

CHÊNÉE Sur axe principal, maison d’habitation avec cour et garage-atelier de 53m². 3 chambres. Chaudière récente. Travaux de modernisation à prévoir. 125.000E

NEUVILLE-EN-CONDROZ Bois Impérial de Rognac, villa de style rénovée en 2012. 3 chambres et 2 salles d’eau. Annexe composé d’un garage 2 voitures et d’un étage aménageable. Un bien «coup de cœur». 399.000E

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VILLERS-LE-BOUILLET Rue de Huy 10. Visites libres entre 9h00 et 10h30.

LIEGE Rue Saint-Gilles 345 54. Visites libres entre 11h00 et 12h30

AWANS Chaussée Noël Ledouble 70 10. Visites libres entre 13h30 et 15h00

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Responsable de l’éditionXavier EverartsTél. : 0484 44 49 [email protected]

Reproduction même partielle interdite. L’éditeur

n’est pas responsable des éventuelles erreurs

d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs

sont de la responsabilité des annonceurs.

Tél. : 02 340 70 70

Fax : 02 340 70 77

[email protected]

79 rue des Francs - 1040 Etterbeek

Editeur responsableFrançois le Hodey

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Les règles de la négociation

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BEYNE-HEUSAY Maison 3 façades avec jardinm 4 ch, 2 sdb, gd séjour avec f-o, cuis éq, hall d’entrée et de nuit, wc sép, buanderie, caves, garage et cour. Equipée de châssis DV, compteur élect. Bi-H., ccgaz, panneaux photovol-taïques... A VOIR ABSOLUMENT ! PEB : D (262) 285 000E

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Sur le segment de la maison, la situation de la commune d’Aywaille est particulière en ce sens que celle-ci ne connaît pas le sort d’entités telles que Beaufays, Chaudfontaine, Embourg ou encore Tilff qui sont considérées comme les quartiers résidentiels de la banlieue liégeoise, et donc moins abordables pour les ménages qui souhaitent trouver un bien plus adapté à leurs capacités d’emprunt. Des communes comme Sprimont ou Esneux, bien que légèrement plus abordables, font encore partie de ce secteur très prisé en bordure de la capitale provinciale.

Aywaille constitue ainsi la première commune placée juste en dehors de ce secteur, et donc en dessous des prix qui y sont pratiqués, alors qu’elle n’est éloignée du centre de Liège que d’une vingtaine de kilomètres. Une

situation qui traduit le fort potentiel de cette commune vallonnée à cheval sur le Condroz et l’Ardenne, couvrant la plus grande superficie des 21 communes de l’arrondissement de Liège, mais dont le territoire ne comporte que 25% de zones urbanisées. Une commune qui bénéficie aussi d’une présence de plus en plus marquée de grandes surfaces commerciales et de l’autoroute E25 la traversant du Nord au Sud.

Stabilisation des maisons Petit flashback. En 2008, après une hausse de 35% sur les cinq années précédentes, le prix d’une maison unifamiliale à Aywaille était en moyenne de 210 000 euros. L’année suivante avait enregistré une baisse significative de plus de 20%, ramenant le prix de référence à quelque 170 000 euros. Mais

le marché avait ensuite repris des couleurs, si bien que l’évolution des prix en 2010 avait fait apparaître une nouvelle augmentation des prix, avec un bond de quelque 30%, à 220 000 euros.

De manière générale, ce sont les petits biens qui avaient mieux gardé leur valeur, car les candidats acquéreurs s’étaient fondamentalement repliés sur ces derniers, dans une conjoncture fragile. Une conjoncture qui a d’ailleurs eu raison de cette hausse de 2010, en ramenant le prix de référence de 2011 à 203 500 euros, soit un recul de quelque 14%. Et alors que 2012 avait retrouvé son niveau de 2010, l’année 2013 avait pointé un nouveau recul de 10%, ramenant le prix de référence à 200 000 euros.

Sur ce segment de la maison ordinaire, l’année écoulée avait indiqué – du moins pour le premier semestre – un nouveau recul de l’ordre de 8%, pour un prix de référence de 185 500 euros. Sur base annuelle, on constate que la situation est en réalité restée inchangée. Avec ce prix de référence de 200 000 euros, on assiste donc actuellement à une stabilisation des prix des maisons. De quoi maintenir et, pourquoi pas, booster l’activité.

Précisons ici que les prix varient bien entendu selon la situation du bien et son état. Une maison en dehors du centre et qui reste à rénover devrait se vendre à un prix encore inférieur.

Flambée des appartements Alors que, à l’échelle provinciale, les notaires liégeois ont évalué pour l’année écoulée un appartement de seconde main à quelque 155 500 euros (pour une superficie de 100 m2), la situation à Aywaille indique une flambée des prix de pas moins de 53 % en l’espace d’un an,

Située à 20 km au sud de la ville de Liège, Aywaille se pose toujours en challenger face aux communes huppées de la banlieue liégeoise. Une offre de qualité et des prix stabilisés sur le segment de la maison ordinaire font de cette commune aux portes de l’Ardenne un marché attractif. Les appartements affichent quant à eux une flambée – temporaire – de leur prix.

AYWAILLE : Les appartementsplus chers que les maisons

Remouchamps. Impressionnants volumes! 5 chambres, séjour, cuisine, sdd, atelier, garage, cave, grenier, parking. Prévoir travaux. Poss droits d’enregistrement réduits à 6%. PEB F. 462 Kwh/m².an.

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passant de 182 000 à 279 200 euros. L’appartement à Aywaille apparaît même dans le top 5 provincial des hausses de prix décennales, avec une hausse de 188%, soit la troisième meilleure performance à ce niveau derrière Saint-Vith et Remicourt. Le prix d’un appartement à Aywaille atteint ainsi un sommet inédit, triplant presque en l’espace de 10 ans. Cette situation ne devrait toutefois pas durer, et on devrait s’attendre à terme à une correction à la baisse.

Villas en rattrapageEn fonction de l’état, de l’ancienneté, des finitions, des volumes et de la superficie du terrain, le prix de référence d’une villa à Aywaille s’est chiffré à 195 000 euros en 2014 (sur base de 18 transactions), soit un rattrapage de quelque 18% par rapport à 2013. Mais qu’on ne se leurre pas. Les transactions récentes qui ont tiré ce prix de référence vers le haut concernent majoritairement des villas bien situées, suffisament récentes pour ne pas nécessiter de travaux, et moins coûteuses en énergie que des biens plus anciens.

Offre abondanteAprès une année 2009 que d’aucuns n’avaient pas hésité à qualifier de catastrophique, le rythme des transactions a pu reprendre son souffle sur la commune d’Aywaille depuis 2010. Mais l’inactivité qui s’est étalée dans le temps a eu pour conséquence d’accumuler les biens mis sur

le marché. A l’offre normale s’est, en effet, greffée celle de tous les biens que les propriétaires s’étaient refusé à mettre en vente à l’époque, en attendant des jours meilleurs. L’offre actuelle étant abondante, les candidats acquéreurs ont naturellement tendance à faire des offres en dessous de la valeur du marché, ce qui a pour conséquence aussi d’allonger les délais de vente.

Foncier attractif Les promoteurs ont depuis longtemps saisi l’important potentiel de la commune. Nombre de lotissements et, dans une moindre mesure, de projets de résidences d’appartements, voient donc le jour sur la commune et sa périphérie.

Avec un prix de référence descendu à 40 euros/m², le foncier d’Aywaille est plus attractif qu’en 2013. Il l’est d’autant plus au regard de communes comme Chaudfontaine qui affiche pas loin du triple…

Maison mitoyenne :

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Savoir négocier, c’est d’abord savoir écouter. Il est évident que chaque métier possède ses propres règles et, dans notre secteur, en tant qu’agent immobilier, nous nous devons de les faire respecter. Négocier, c’est exposer le résumé ou le topo d’une situation, faire ressortir les avantages comme les inconvénients et trouver le meilleur compromis pour les deux parties.

Les limites de la négociation sont aussi légales et déontologiques. Nous ne pouvons pas faire de vente aux enchères, par exemple. Pour le reste, je dirais qu’il n’y a pas de limites. Il convient d’ailleurs de faire preuve de créativité en matière de négociation, car chaque situation est unique et nécessite donc d’y apporter des solutions adaptées. Bien sûr, nous détenons aussi quelques astuces pour réussir une négociation, mais nous réservons cela à nos clients ! Dans une négociation mettant en jeu deux parties, nous sommes en quelque sorte le chef d’orchestre ou le maître d’œuvre. Nous mettons en place le contexte, choisissons soigneusement nos mots et, surtout, nous mettons tous les éléments sur la table afin que chaque partie soit en parfaite connaissance de la situation afin d’effectuer le meilleur choix. Nous conseillons

aussi nos clients en fonction de l’état du marché, du montant de l’offre ou encore de la solidité de cette dernière. Bref, nous remplissons notre rôle de conseil. Cependant, nous devons composer avec les éléments que nous recevons, et qui sont parfois contraignants ou vexants pour le vendeur ou l’acquéreur, comme par exemple une offre d’un montant indécent ou une offre valable seulement durant 4 heures ! Cela peut faire sourire, mais il ne faut jamais sous-estimer une telle proposition, car derrière celle-ci se cache certainement un véritable acheteur.

Bien que le marché immobilier reste actuellement favorable aux acheteurs, le raccourci consistant à croire que tout se négocie à la baisse n’est pas vrai pour autant. De même, un vendeur pensant que son bien est le plus beau ou le plus recherché se doit de prendre du recul. Plongés en permanence dans le marché immobilier local et régional, nous pouvons affirmer en avoir dégagé une solide expérience, et c’est bien notamment cette expérience qui nous permet de mener les négociations à bon terme, qui restent bel et bien un élément central du métier d’agent immobilier.

Négocier, ce n’est pas chercher à convaincre la partie « adverse ». C’est parvenir à un accordgrâce à des concessions de chaque partie. La négociation n’est pas un travail de persuasion mais bien un échange de concessions. Mais quelles en sont les limites, s’agissant d’immobilier ? Pour répondre à cette question, Logic Immo a interrogé un professionnel.

LES RÈGLES DE LA NÉGOCIATION

LAURENT TINTIN

Immobilière Schmidt

Wallonie

(Aywaille)

Bien que le marché immobilier reste

actuellement favorable aux acheteurs,

le raccourci consistant à croire que tout

se négocie à la baisse n’est pas vrai pour autant.

10 PAROLE D'EXPERT

LILiège, Visé, Juprelle, Herstal, Seraing, Esneux, Aywaille, Comblain-au-Pont, Ferrières.

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AMAY Spacieuse et belle maison. 4 ch (dont 2 à aménager), jardin, garage. 190m² bâtis. Poss réduc droits d’enr. Rez: garage 18m², 3 caves (16-11-3m²), jardin 280m², atelier 10m². 1er étage: hall 12m², cuis éq 16m² (hotte, four, frigo, évier, taques vitro), beau séjour lumineux 28m², buanderie 5m², wc. 2ème étage: 2 ch (22-16m²), sdb 12m². 3ème étage: grenier aménageable 50m². PEB: D 175.000€

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NEUPRE Très belle maison neuve (Vente sous régime TVA) Dv (pvc), électr bi-horaire conforme (2039). Super cie totale bâtie: 326m². Rdc: hall, séjour et salle à manger entièrement carrelés, cuisine super-équipée, buanderie, wc indépendant, garage, terrasse 30m², jardin 225m², parking extérieur 45m². 1er étage: 3 chambres (16,15,14), salle de bains carrelée, coin douche, dressing. PEB: B. 299.000€

MANHAY Belle maison composée de 3 ch, jardin, garage. Ccmazout, double vitrage (bois). Super cie totale bâtie: 350m². Poss réduction droits d’enregistrement. Rez: hall d’entrée, séjour ent carrelé, sàm, cuis éq (hotte, four, frigo, évier, taques électriques), sdb, garage, jardin, atelier. 1er étage: 3 chambres. PEB: F. 220.000€

JEMEPPE Rénovée en partie, belle maison en bon état. 2 ch (poss +2), terrasse et jardin. DV pvc, électr conforme (2035), ccgaz. Poss réduc droits d’enr. 160m² bâtis. S-sol: cave carrelée 16m². Rez: séjour et sàm 32m², cuis éq carrelée 14m² (hotte, four, évier, taques gaz), buanderie 12m², sdb 5m², terrasse 20m², jardin 50m². 1er étage: 2 ch (16-16m²). 2ème étage: gren aménageable 32m². PEB: G. 123.000€

CHENEE Proche de tous les services, Belle maison en très bon état. 4 ch, 2 sdd, terrasse et jardin. Dv pvc, cc gaz, électr bi-horaire conforme (pour l’étage). Super cie totale bâtie: 152m². Poss de réduction des droits d’enregistr. Sous-sol: cave entièrement carrelée (15), cuis éq, débarras, sdd, terrasse, jardin (50). Rdc: hall, buand, 1 ch (12). 1er: cuis suppl, 1 ch (8). 2ème: 2 ch (11,7), sdd, wc. PEB:C. 145.000€

LIEGE Idéal pour grandes familles, maison en très bon état. 6 chambres, terrasse, jardin et garage. Cc gaz, dv (pvc). Super cie totale bâtie: 192m². Rez: hall, séjour (28), cuis éq (8), buanderie (12), wc ind., cour (6), terrasse (15), jardin (+/- 300). 1er étage: 4 chambres (19,14,12,12), salle de douche (5), dressing (4). 2ème étage: 2 chambres (20,11). PEB: E. 159.500€

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BEYNE-HEUSAY Prox tous les services, belle maison de caractère en cours de nition de rénovation. Cc gaz, dv (pvc) avec volets (en partie). Electr bi-horaire conforme (2028). Poss réduction des droits d’enregistr. Pouvant convenir pour prof lib. Caves. Rez: hall, cuis éq ouverte, séjour carrelé (35), bureau, wc, débarras, terrasse (35) + jardin. 1er: hall, 2 ch (16, 10). 2ème: hall, 1 ch (12), sdb, buand + grenier. Peb: F. 180.000€

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VISE CHERATTE Belle maison rénovée en excellent état. Cc gaz, électr bi-horaire conforme (2032), dv (pvc). Toiture neuve. Super cie totale bâtie: 170m². Possibilité de réduction des droits d’enregistr. Rez: hall d’entrée extérieur, séjour carrelé, cuis éq, débarras, salle de bains, cour, terrasse (35), abris (13). 1er étage: 2 chambres (20,12). 2ème étage: chambre (20), bureau (13). PEB: D. 139.000€

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OUPEYE VIVEGNIS Maison de commerce et d’habitation en bon état. Surface commerciale (185m²). Appartement 1 ch (45m²), terrasse sur le toit. Dv pvc avec volets, électr bi-horaire, cc gaz. Super cie totale bâtie: 230m². Rez (commerce): hall/bur, salle 1 (55), salle 2 (75), toilettes H/F, cuis (11), réserve/buand (23). 1er (appt): séjour (20), cuis éq, ch (13), sdd, buand. PEB: G. 239.000€

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SERAING Belle maison en bon état: 2 chambres, jardin. Chauffage central gaz en excellent état (2007). Double vitrage + volets. Super cie totale bâtie: 72m². Poss réduction droits d’enregistrement. Ss-sol: cave 9m². Rez: séjour 15m², cuis éq (9m², hotte, four, évier, taques gaz), sdb 9m², wc ind, jardin 54m², annexe 5m². 1er étage: 2 ch (15-12m²). PEB n° 20150714005554. E Totale: 36 675 kWh/an. E Spec: 489 kWh/m².an. Peb: F. 99.000€

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