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Projet d’investissement – Groupe acheteurs
Corporate Strategy
Mahadhdhoo Island
Gaafu Alifu Atoll, Maldives
Charlène BARBEY
Nina CHARETON
Pauline MESSERE
Lauric HELFFERICH
Jade THERON Le 14 Janvier 2016
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Sommaire
I. Présentation générale…………...…………….…3 1. Dubai Holding………………………………...…3 2. Légitimité du groupe…………….……….……...5
II. Analyse de l’environnement………..…………...6 1. Analyse PESTEL…………………...…………….6 2. Analyse SARI……………………………………11 3. Analyse SWOT……………………………………………14
III. Le projet d’investissement…………………….16 1. Stratégie d’investissement……………………..16 2. Investissement…...……………………………...16 3. Rentabilité du projet…………………………...18 4. Compte de résultat prévisionnel………………19 5. Indicateur financier…………………………….20
IV. Cahier des charges……………………………...22
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I. Présentation générale du fonds d’investissement
1. Dubaï Holding
Fondée en 2004, Dubaï Holding est une société d'investissement mondiale disposant
d’intérêts dans 24 pays. C'est une société privée dans laquelle le principal actionnaire est
Son Altesse Cheikh Mohammed Bin Rashid Al Maktoum. Le chef de la direction est Fadel Al
Ali.
Employant 20.000 personnes de 121 nationalités, Dubaï Holding est gérée par deux groupes
d'entreprises :
Dubaï Holding Commercial Operations Group ( DHCOG )
Dubaï Holding Investment Group ( DHIG )
DHCOG développe et gère l'hospitalité, les parcs d'affaires, l'immobilier et les
télécommunications. Le groupe dispose de quatre unités d'exploitation : TECOM, Jumeirah,
Dubaï Properties et Emirates International Télécommunications.
DHIG supervise des actifs financiers de Dubaï Holding. Ceux-ci comprennent les placements
et les services financiers diversifiés.
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Les points forts du groupe
Dubaï Holding réalise des investissements actifs dans l’hôtellerie, la technologie, la
communication, l'éducation, la finance, l'immobilier, les soins de santé, les loisirs et le
divertissement, la fabrication industrielle, la biotechnologie, l'énergie, les
télécommunications et l'aérospatiale. Son large panel d’activités lui confère alors une
expertise significative dans plusieurs domaines ce qui lui procure un avantage certain
lorsqu’il souhaite investir dans de nouveaux projets.
Sa présence internationale (Azerbaïdjan, Bahreïn, Chine, Chypre, Egypte, Allemagne, Grèce,
Hong Kong, Inde, Italie Kazakhstan, Koweït, Malaisie, Maldives, Malte, Maroc, Oman, Qatar,
Singapour, Espagne, Tunisie, Turquie, Royaume-Uni et USA) lui permet une large
connaissance des marchés. Le Groupe est donc en mesure d’adapter ses actes aux diverses
tendances liées à la mondialisation.
Les mots d'ordre de la société
L'innovation : En privilégiant la pensée créative et innovante
L'excellence : En visant l'excellence dans toutes leurs actions
La rapidité : En travaillant vite pour réussir
La fidélité : En atteignant leurs objectifs grâce à l'engagement mutuel
L'intégrité : En agissant en tant qu'individus et non en tant qu'organisation
Le Personnel : En valorisant le talent et en récompensant les réalisations individuelles
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2. Légitimité du groupe
Pour rappel un fonds souverain, ou fonds d’investissement public, ou fonds d’État, est un
fonds d’investissement financé par des fonds publics, et donc de ce fait détenu par un État.
Le fonds souverain est alors une entité d’État à part entière, qui a pour principal but de
placer les fonds issus des excédents des balances commerciales des pays. Nous pouvons
également définir un fonds souverain comme un fonds de placements financiers détenu par
un État qui gère l’épargne d’un pays en l’investissant dans des placements divers. Du fait de
son rattachement à l’Etat, le fonds souverain est un fonds sûr et garanti qui ne posera pas de
problèmes de défauts de paiement contrairement à un fonds d’investissement privé qui
comprend des risques.
Nous avons pris le parti de choisir ce type de fonds d’investissement puisqu’il rassemble
l’ensemble de nos critères de sélection.
Dubaï Holding Commercial Operations Group (DHCOG) développe et gère des groupes
hôteliers, des parcs d’activités, des groupes immobiliers, et des groupes de
télécommunications. C’est au vu de ses caractéristiques que nous avons décidé de nous
identifier en tant que membre du groupe Dubaï Holding pour la réalisation du projet de
rachat de l’île Mahadhdhoo Island.
Le groupe Jumeirah, que nous detenons en partie, sera l’exploitant de notre complexe
hôtelier. Ce dernier dispose d’ores et déjà de deux resort 5 étoiles présents sur l’archipel des
Maldives (les hôtels Vittaveli et Dheyalafushi). Ces deux hôtels correspondent en tous points
à l’image que nous souhaitons donner à notre futur établissement. Spécialistes du secteur,
nous souhaitons créer un nouveau resort de gamme identique à nos précédents projets mais
nous souhaitons cette fois-ci capter une nouvelle cible ; celle des familles. Cela nous parait
d’autant plus intéressant du fait que ce segment de clientèle est à ce jour inexploité sur
l’archipel des Maldives.
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II. Analyse de l’environnement
1. Analyse PESTEL
POLITIQUE
Anciennement sous régime sultanique, les Maldives obtiennent leur indépendance en 1965
et sont définitivement proclamées République le 11 novembre 1968. Depuis cette date,
l’état est une « république présidentielle » dans laquelle le président est à la fois chef de
l'État et chef du gouvernement, ce dernier exerçant le pouvoir exécutif. Le pouvoir législatif
est du ressort d'un parlement monocaméral, ou "Majlis" (conseil des citoyens). Le président
actuel des Maldives (au pouvoir depuis 2013) est AbdullaYameen Abdul Gayoom, son
mandat est de 5 ans renouvelable.
La législation est basée sur la charia où l’islam est religion d’État. L'ensemble de l'identité
nationale de la République islamique des Maldives est forgée autour de trois principes :
- Un seul peuple (les îles de cet archipel sont unies en 19 atolls administratifs)
- Une langue commune (le divehi: langue indo-aryenne)
- Une seule religion (l’islam sunnite, officiellement la religion de 100% de la
population).
De manière générale, les Maldives adoptent une politique interne stricte où les boissons
alcoolisées de même que la consommation de porc par exemple sont expressément
interdites (hors resort présents sur l’archipel). Plus drastiquement, bien que les lieux
touristiques privés ne soient pas concernés, il est à noter que les spa publics de l’archipel ont
récemment fermé car considérés comme étant des lieux de prostitution par le parti
islamiste. Ces exemples de mesures restrictives peuvent donc malgré-elles freiner certains
touristes dont les pratiques ne sont pas les mêmes.
Outre cela, la stabilité politique générale des Maldives est réellement remise en question
pour plusieurs raisons. Premièrement, depuis son arrivée au pouvoir en novembre 2013 à la
suite d'une élection controversée, Abdulla Yameen est critiqué par la communauté
internationale pour avoir mené une campagne de répression contre l'opposition. Il est
également soupçonné d'avoir procédé à des arrestations et décisions arbitraires. Par ailleurs,
après plusieurs rebondissements dont une tentative présumée d’assassinat sur le président,
ce dernier a décrété le 28 Octobre dernier l’état d’urgence sur l’archipel. Suite à ce climat de
tension, le principal parti d’opposition appelait récemment à la démission du président
«pour le bien de la nation». Ces évènements récents pourraient avoir des conséquences
considérables lorsque l’on sait que toute l’économie des Maldives repose sur son image de
paradis touristique. En tant qu’acheteurs, il nous faudra être attentif aux prochains
évènements afin de déterminer quel degré d’impact ils pourraient avoir sur notre projet.
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ECONOMIQUE
Avec un PIB total de 2,3 milliards USD en 2013 et un PIB par habitant de 6 665,77 USD à
cette même date, les Maldives sont considérées comme étant le pays le plus prospère d'Asie
du Sud. Or, malgré une croissance économique positive, la pauvreté subsiste puisque l’on
estime que 16% de la population vit en dessous du seuil de pauvreté. Le chômage est
également un point noir important puisqu’en 2012, on estimait son taux à 28%, en
comparaison avec la France qui enregistrait cette même année un taux à 10.6%.
La monnaie locale est le Rufiyaa des Maldives (MVR)
Le taux de change au 10/01/2016 était 1 MVR = 0,0651 USD / 1 MVR = 0,0596 EUR
Aux Maldives, le taux d’imposition pour une entreprise est de 7% et le taux d’imposition sur
les profits est de 30,7% (un des taux les plus bas d’Asie du Sud). Il est alors très intéressant
pour notre entreprise de s’installer dans cet archipel où la fiscalité est vraisemblablement
avantageuse.
La répartition des secteurs d’activité y est très inégale puisque le tertiaire représente à lui
seul 77.4% de l’activité économique et 60% de l’emploi total. L’agriculture (3,6%) et
l’industrie (19%) ne représentent alors qu’une part infime de l’économie globale.
Présent sur l’archipel depuis 1972, le tourisme est la première activité économique des
Maldives. Il représente plus de 35% du PIB de l’état et 80% des recettes du commerce
extérieur. En 2012, l’archipel a accueilli 958 027 visiteurs avec les chinois comme premier
marché (20.7%) suivi de l’Italie, de la grande Bretagne et de l’Allemagne. La présence
indispensable des touristes sur le territoire rend le rythme de croissance du pays fortement
dépendant de la conjoncture mondiale. Le fait que le tourisme soit la première activité
économique de l’ile nous conforte dans notre choix d’investir sur l’archipel, nous somme en
effet certain d’effectuer que notre projet sera rentable.
Outre le tourisme, la pêche est considérée comme étant « l’énergie vitale de la nation ». En
effet, cette activité contribue à 98% des exportations du pays et occupe à elle seule 11% de
la population active. Les principaux clients des Maldives sont la Tailande, la France, les Etats-
Unis, l’Allemagne et le Sri Lanka. La majorité des autres produits tels que le pétrole, le
textile, l’alimentation, le bois ou encore l’électricité sont quant à eux importés. Les
principaux fournisseurs de l’archipel sont les Emirats Arabes Unis, Singapour, l’Inde, la
Malaisie, le Sri Lanka et la Chine.
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SOCIOLOGIQUE
Constituées de 1 199 îles, Les Maldives recensaient en 2013 393 988 habitants répartis sur
les 202 îles habitées (dont 1/3 sur l’île capitale de Malé). Cela représentant une moyenne de
1326 habitants au km2. Le taux de fécondité est de 1,78 enfants par femme et 74.7% des
habitants sont âgés entre 15 et 64 ans. L’Age moyen est de 22 ans, la population n’est donc
pas considérée comme vieillissante.
La langue officielle est le divehi mais l’anglais est répandu dans la capitale et au sein des
hôtels présents sur le territoire ce qui nous permet d’envisager sereinement l’accueil de
touristes internationaux.
En 2014, l’indice de développement humain était de 0,698 (103ème sur une échelle de 187),
cela plaçant les Maladives dans la moyenne haute du classement. Cette constatation positive
rejoint le fait que l’espérance de vie de la population est en moyenne de 74.52 ans
(estimation en 2013). Par ailleurs, depuis 2002, le taux de scolarisation dans le primaire et le
secondaire avoisine 100% et celui d’alphabétisation est l’un des plus élevés de la région
(97%).
Malgré ces points positifs et l’image paradisiaque que renvoient les Maldives, beaucoup
ignorent, notamment les touristes, les problèmes sociaux auxquels la population locale est
confrontée. En voici quelques exemples :
La liberté de presse par exemple a reculé de 5 places par rapport à 2013 (108ème rang sur
180). La liberté politique quant à elle est considérée comme étant « partiellement libre », et
ce, bien que l’état soit fondé sur le principe d’une république.
Des disparités entre les droits des hommes et des femmes persistent et ces dernières sont
malheureusement encore fortement persécutées. A titre d’exemple, en 2006, sur 184
personnes condamnées à la flagellation pour relation extra conjugale, 143 étaient des
femmes. Isolée, la population « jeune » est confrontée à de sérieux problèmes d’addictions.
La cocaïne par exemple est devenue un véritable fléau sur l’archipel mais aucun programme
de désintoxication n’existe à ce jour.
Ainsi, malgré son niveau certain de développement, l’archipel doit, aujourd’hui encore, faire
face à des problèmes sociaux importants. En ce qui concerne notre intervention, nous
prenons évidemment en considération l’ensemble de ces facteurs négatifs mais nous
espérons que notre activité ne sera pas impactée. Les touristes sont en effet relativement
préservés des évènements externes à l’hôtel et n’ont quasiment aucun contact avec
l’extérieur.
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TECHNOLOGIQUE
Le succès rencontré par les Maldives pour améliorer la connectivité sur leur territoire en font
un cas à part parmi les PMA. Cette nation insulaire s’est connectée à l’Internet dès 1996 et
l’accès à Internet a été le premier segment de marché libéralisé. Malgré cela, le
développement de la communication sur les Maldives reste restreint. En effet, à titre
d’exemple, seulement une ligne téléphonique est disponible pour 15 personnes. Quant à
internet, seulement 39 personnes sur 100 en possèdent l’accès. Il est à noter que notre
projet ne sera pas impacté par ce manque d’installations puisque l’ensemble des resort
présents sur l’archipel disposent des dernières technologies disponibles sur le marché. Il en
sera donc de même pour notre hôtel.
La spécificité insulaire du territoire engendre inévitablement des difficultés d’aménagement.
Les atolls sont en effet connectés par hyperfréquences et via des liaisons sous-marines ce
qui demande des installations spécifiques. Les communications internationales quant à elles
passent logiquement par les liaisons satellites.
En ce qui concerne les réseaux de distribution d’eau potable, les Maldives disposent d’un
système de désalinisation afin de rendre celle-ci propre à la consommation. Cependant, ce
système reste relativement coûteux et demande des investissements conséquents. Notre
volonté sera alors d’investir dans la recherche et développement afin de réduire ces coûts,
qui, de par leur importance, pourraient freiner certains investisseurs.
ECOLOGIQUE
Les Maldives doivent faire face à deux problèmes majeurs :
- D’une part, le traitement des déchets est actuellement un problème majeur pour les
Maldives. En effet, aucun système de gestion est instauré ce qui a engendré la
création « d’îles poubelles » dont celle de Thilafushi qui est entièrement consacrée
au stockage des ordures diverses. C’est pour cette raison que notre groupe a décidé
de traiter un complexe totalement autonome afin de ne pas impacter d’avantage ce
territoire paradisiaque.
- D’autre part, le réchauffement climatique est un facteur inquiétant. En effet, sachant
que 80% de l’archipel est considéré comme inondable, la montée des eaux menace
fortement les Maldives de disparaitre partiellement voir totalement à plus ou moins
long termes. Face à ce constat, notre groupe devra éventuellement prendre certaines
mesures (éventuels travaux d’aménagements) mais nous rappelons que nous avons
pour objectif de revendre le site (dans 5 à 10 ans) et nous ne devrions donc pas être
fortement touchés pas la montée des eaux.
Les complexes hôteliers installés aux Maldives sont de plus en plus des resort
Ecoresponsables et nous voulons nous aussi nous engager dans la préservation de cet
écosystème rare et fragile. « Cette collaboration met en valeur notre engagement envers la
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durabilité. Nous sommes fiers d’appuyer une initiative écologique » (parole de l’hôtelier
Jumeirah rapporté lors de notre première acquisition aux Maldives).
LEGAL
En ce qui concerne le cadre légal des Maldives, plusieurs disparités sont à noter.
Les salaires par exemple sont relativement faibles 479$/mois en moyenne. De notre point de
vue, cette législation peut être positive puisqu’elle permettra au Groupe Jumeirah de
diminuer ses coûts de masse salariale comparativement à l’implantation dans une autre
région du monde.
Le temps de travail, lui, est réglementé en fonction du nombre d’heures hebdomadaires
définies sur le contrat de travail signé entre l’employeur et l’employé. Officiellement, il
n’existe donc pas de temps de travail maximum.
L’âge légal pour travailler est fixé à 14 ans. Ceci doit être pris en considération car même si
nous serions dans la légalité en employant des mineurs de 14 ans et plus, il pourrait être mal
perçu de la part de nos clients qu’un mineur les accueils à l’hôtel par exemple.
Toujours dans le cadre légal, il nous parait important de mettre en évidence le
rétablissement de la peine de mort qui fut voté en avril 2014. Cette décision est en total
désaccord avec les valeurs et principes de notre future clientèle. Nous sommes donc
conscients que certains touristes ne choisiront définitivement pas notre destination en
raison de l’application de cette peine. Sur le plan international, un appel au boycott a
notamment été lancé sur les réseaux sociaux par de nombreuses célébrités et cette action a
suscité de nombreuses réactions d’indignation.
Après analyse du macro-environnement de la destination, nous concluons que notre
investissement est une décision viable et prometteuse.
La grande majorité des facteurs propres aux Maldives est encourageante (économie
basée sur le tourisme, taux d’imposition avantageux, faible coût de la masse salariale
etc...).
En revanche, il nous faudra être vigilants sur certains *** pouvant agir négativement
sur notre projet (instabilité politique, législation en désaccord avec les idéologies de
notre clientèle etc…).
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2. Analyse SARI
SECURITE
La sécurité générale de touristes au sein de l’archipel n’est que partielle lorsque ces derniers
sortent de leur hôtel. En effet, bien que les attaques de touristes soient rares, il peut être
dangereux de se promener sur les îles où la population locale vit selon des principes et
coutumes particulières. Au sein des hôtels certains vols sont à déplorer mais ces actes ne
sont que peu recensés. Il est à noter que le contexte politique actuel et les tensions
évoquées précédemment dans l’analyse PESTEL peuvent créer un sentiment d’insécurité.
Malgré cela, le tourisme étant la ressource principale du pays, les voyageurs sont
relativement préservés des crises et des agressions.
La menace terroriste est également un point noir à évoquer surtout depuis les récentes
attaques que beaucoup de pays ont subis. Depuis quelques années, la menace terroriste se
fait de plus en plus forte dans le monde et les Maldives ne sont pas épargnées par le
phénomène.
De plus, l’islam étant très fort dans ce pays, les Maldives constituent un territoire privilégié
pour recruter des djihadistes. Les djihadistes maldiviens en Syrie et en Irak représentent le
plus important contingent du monde, proportionnellement à la population nationale. La
propagande de l’Etat Islamique aux Maldives est très présente.
Cette constatation peut être expliquée par les liens existants entre les groupes djihadistes
maldiviens et des groupes intégristes pakistanais. L’incapacité des autorités à enquêter sur
ces filières pose également problème.
Les groupes djihadistes en question ont récemment menacé de mort le président de
l’archipel et ont également menacé d’attaquer les resort hôteliers occupés par les touristes.
La menace terroriste ne doit pas être prise à la légère, un attentat visant les touristes serait
catastrophique et affecterait l’ensemble des resort du pays.
ACCESSIBILITE
De par son caractère insulaire, l’archipel des Maldives n’est pas aisément accessible.
Les exemples ci-dessous en témoignent :
Depuis l’Europe :
De nombreuses compagnies aériennes partent des grandes villes d’Europe. Aucun vol direct
n’existe et les escales sont souvent longues et multiples.
Prenons par exemple le temps de parcours d’un touriste français au départ de Paris :
- Paris Charles de Gaulle – Dubaï : 6H45
- Escale : 2H30
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- Dubaï – Malé : 4H15
- Total : 13H30
Depuis l’Asie :
Depuis le Japon un passage par la Chine, Singapour ou les Emirats est obligatoire.
Il existe des vols directs depuis la Chine.
Depuis l’Asie du Sud-Est, une escale au Sri Lanka est nécessaire.
Il existe des vols directs depuis l’Inde
Prenons ici l’exemple du temps de parcours d’un touriste chinois au départ de Hong-Kong :
- Hong-Kong – Malé : 6h 45min
- Total : 14H25
Depuis le Moyen-Orient :
Beaucoup de vols directs depuis le Moyen-Orient existent.
Prenons l’exemple du temps de parcours d’un touriste dubaïote au départ de Dubaï :
- Dubaï – Malé : 4H15
- Total : 4H15
Le hub de Dubaï est un atout majeur puisqu’il nous permettra de faire intervenir facilement
certains de nos partenaires (provenant notamment des Emirats).
En plus du temps de transport jusqu’à l’île de Malé, il ne faut pas omettre la nécessité de
transférer les touristes jusqu’à leur hôtel ce qui demande encore un temps d’attente
supplémentaire.
Il est à noter que lorsque le temps de trajets est important, les départs de courte durée
ne sont pas privilégiés, le temps minimum de séjour est alors d’au moins une semaine.
RELIGION
L’islam est la religion d’Etat et est la seule autorisée. Les autres religions sont interdites aux
citoyens. Les étrangers ne doivent pas exhiber des signes d’autres croyances. Les objets sont
consignés à l’arrivée des visiteurs et leurs sont rendus à leur départ.
Il est possible pour les résidents étrangers de pratiquer leur religion dans un cadre privé mais
le prosélytisme religieux est formellement interdit.
Les Maldives appliquent un islam rigoureux et font tout pour éviter les contacts entre les
touristes et les citoyens. Cette séparation évite en un sens que la religion soit trop visible
pour les voyageurs non musulmans. Les touristes musulmans quant à eux seront seulement
conscients d’être présents dans un territoire islamique et seront ainsi en accord avec leurs
croyances.
L’application de la loi islamique et les questions des droits de l’homme peut cependant
apparaître comme un frein pour une certaine partie des voyageurs.
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IMMOBILIER
L’immobilier des Maldives se compose de biens couteux et rares. Seule une poignée
d’investisseurs ont en effet la possibilité d’acquérir un petit coin de paradis sur cet archipel.
Voici quelques exemples qui en témoignent (prix en 2014) :
- Vente d’une île déserte aux Maldives : 10 millions de dollars
- Prix d’une villa flottante : de 1,2 à 2,5 millions de dollars
- Prix d’une île déserte : de 1 à 10 millions de dollars
- Prix d’une île «équipée » avec 50 villas, spas et courts de tennis : 55 millions de
dollars
En dehors des particuliers, certains grands fonds (déjà présents sur le territoire ou non) ont
pour coutume d’investir sur le territoire des Maldives. Vous trouverez ci-dessous quelques-
uns d’entre eux :
- Qatar Investment Authority : Fonds souverain du Qatar via différents groupes
hôteliers et immobiliers.
- Fosun International : Plus grand conglomérat chinois, via le fonds d’investissement
Gaillon (Club Med).
- Investment Corporation of Dubaï : fonds souverain via Kerzner International.
La présence de grands fonds d’investissement sur l’archipel est signe que le marché des
Maldives est viable. Ce constat nous rassure et nous incite d’autant plus à renforcer notre
impact sur l’archipel, ceci nous permettra également d’être dans une position avantageuse
sur ce marché porteur.
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3. Analyse SWOT
FORCES
1. Image de marque : Notre projet est présent sur le territoire des Maldives qui sont une
destination très prisée de par leur capacité à allier à la fois le luxe, la tranquillité et des
paysages paradisiaques.
2. Connaissance du territoire : Notre fond d’investissement Dubai Holding est propriétaire de
Jumeirah, présent sur deux hôtels des Maldives, ce qui nous permet de connaitre et
d’appréhender les facteurs agissant sur le territoire.
4. Différenciation : Notre projet a ciblé un segment de clientèle qui est à ce jour pas exploité
par les resort concurrents sur l’archipel.
FAIBLESSES
3. Aspect financier : Notre projet demande des investissements conséquents ; des travaux
importants de rénovation sont à prévoir.
5. Territoire d’implantation insulaire : le territoire reste malgré tout peu accessible
(importation des produits longue et couteuse, distance importante depuis les grands hubs
mondiaux, peu de laissions directes etc…)
6. Relation entre touristes et locaux : Les resort du territoire sont implantés sur des « iles
hôtels » où les touristes n’ont aucun contact avec la population locale (hormis les employés
du complexe) ils n’ont donc pas réellement la possibilité de connaitre et de découvrir les
coutumes et la culture du territoire.
OPPORTUNITES
1. Perspective de développement : Le tourisme est la première activité économique du
territoire des Maldives ce qui représente des opportunités de développement importantes
(tant aujourd’hui que demain).
3. Marché opportun : Géographiquement, la Chine est considérée comme étant « proche »
des Maldives ce qui représente un avantage certain lorsque l’on sait que les chinois sont la
première clientèle de la destination (représente plus de 20 % des touristes)
4. Fiscalité avantageuse du territoire : les Maldives possèdent des avantages non
négligeables pour les investisseurs.
MENACES
2. Instabilité politique des Maldives : Le territoire est en proie à de nombreuses tensions
politiques du fait des événements récents (état d’urgence déclaré).
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5. Dégradation de l’environnement : La mauvaise gestion des déchets est à l’origine d’une
pollution des eaux et des territoires, certaines îles sont appelées « îles poubelles »
6. Réchauffement climatique : La montée des eaux est une inquiétude grandissante, surtout
lorsque l’on sait que 80% de l’archipel est considéré comme étant une zone inondable.
Classement réalisé sur une échelle de 1 à 6 selon le degré d’importance des différents
facteurs internes et externes au projet.
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III. Projet d’investissement
1. Stratégie d’investissement
Notre investissement est un projet murement réfléchi de la Dubaï Holding, il se place dans
une logique spéculative et dans une stratégie opportuniste.
Nous souhaitons faire évoluer le concept de votre hôtel afin de tirer un avantage
concurrentiel non-négligeable en créant un complexe haut de gamme 5* à destination de
familles aisées. Du fait de notre spécialisation en hôtellerie, nous effectuons une stratégie de
domination par les coûts. Grâce à la spécialisation développée par notre fond souverain,
nous avons réussi à diminuer nos coûts d’investissement.
Dans cette optique, Jumeirah va adopter une route d’investissement opportuniste, qui nous
permettra de le revendre une fois l’investissement rentabilisé et arrivé à maturité.
En effet, votre projet apparaît comme un investissement risqué du fait de sa stagnation
depuis 2009. Cela ne signifie néanmoins pas que celui-ci ne sera pas rentable à terme.
Nous souhaitons agrémenter notre complexe hôtelier d’un Water Park, répondant
directement aux attentes de notre clientèle cible. Cet investissement, déjà réalisé par notre
groupe hôtelier, nous permet une création de valeur intrinsèque. De par cet atout, et en
faisant appel à notre marque Jumeirah, et à nos différents prestataire, nous souhaitons faire
de ce séjour, une expérience exceptionnelle du luxe en famille. Notre projet s’inscrit dans
une démarche soucieuse de l’environnement et respectueuse de la faune et la flore.
En matière de stratégie concurrentielle, nous nous établissons en tant que spécialiste. D’une
part grâce aux innovations que nous apportons, et d’autre part en permettant l’accessibilité
à des familles qui jusqu’à présent n’avaient pas les structures adaptées pour leurs séjours sur
l’archipel. De plus, nous souhaitons concurrencer les autres groupes hôteliers en s’intégrant
dans une démarche écologique et responsable.
2. Investissement
Nous souhaitons investir un total de : $45 250 000. Sur ce montant $8 000 000 seront
empruntés à une banque à un taux de 8%. En ce qui concerne les travaux, le budget prévu
était de $15 000 000, cependant du fait de notre spécialisation, nous avons réussi à diminuer
les coûts de l’investissement. Nous avons par le biais d’une stratégie de domination par les
coûts et la réduction du nombre de villas réussi à diminuer notre investissement à $14 000
000, incluant $ 12 500 000 pour le complexe hôtelier et les prestataires ainsi que $ 1 500 000
pour le Water Park.
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Investissement = Travaux prévus $ 14 000 000 Charges pour travaux et commercialisation
$ 2 350 000
Prêt à reprendre (20% de la dette) $ 4 700 000 Emprunt $ 8 000 000 Propriétaire $ 16 200 000 TOTAL= $ 45 250 000
Nous proposons donc le rachat de votre île pour $ 16 200 000 en vous ajoutant un
pourcentage sur le RBE en guise d’indemnisation annuelle pendant 5 ans. Ainsi nous
pouvons étaler le paiement de notre investissement et ceci vous procurera une rente
évolutive sur 5 ans.
Prix d’achat =
Dettes à reprendre 20 % des dettes : $ 4 700 000
Versement propriétaire 60 % du prix d’achat : $ 16 200 000
Proposition d’intéressement au
propriétaire
Nous proposons au propriétaire un
intéressement au RBE de 4% par ans
$ 2 524 510,184 sur 5 ans
Prix totale d’achat prévisionnel a terme des 5 ans : $ 23 424 510,18
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3. Rentabilité du projet
Année 1 Année 3
CA hébergement $ 12 656 003,8 $ 13 629 542,5
CA Restauration $ 7 959 111 $ 8 571 350
CA Spa $ 1 791 750
$ 1 929 577
CA Water Park $ 2 480 892
$ 2 671 730
CA Excursions $ 743 349
$ 800 530
CA Transfert $ 260 975
$ 281 050
CA Commerce $ 1 377 948 $ 1 483 944
CA Total $ 27 270 028,8 $ 29 367 723,5
Coûts totaux $ 10 410 945 $ 10 811 171
Marge brute $ 16 859 083,8 $ 18 556 552,5
Charge du personnel $ 1 487 436 $ 1 487 436
Marge sur cout principal $ 15 371 647,8 $ 17 069 116,5
Frais transport $ 1 200 000 $ 1 200 000
Impôts (9%) $ 2 454 302,592 $ 2 643 095,115
RBE $ 11 717 345,21 $ 13 226 021,39
Charge d’intérêt $ 2 160 000 $ 2 160 000
Charge de mandat de
gestion
$ 2 929 336, 3 $ 3 306 505, 348
Charge de rémunération du
propriétaire ( 4% RBE )
$ 468 693,8084 $ 529 040,8556
Profit Net $ 6 159 315,099 $ 7 230 475,186
19
4- Compte de résultat prévisionnel
Compte de résultat prévisionnel Année 1 Charges Du 01/12/16
Au 30/11/17 Produits Du 01/12/16
Au 30/11/17 Charges d’exploitations - Charges de
fonctionnement et exploitation
- Autres charges - Impôts et taxes (*) - Charges de personnels - Dotations aux
amortissements et provisions
Total 1
Charges financières - Intérêts d’emprunts - Prestations de services
extérieurs (-) Total 2
Charges
exceptionnelles - Allocation vendeur
Total 3
Total des Charges
$ 10 410 945
$ 1 200 000 $ 2 454 302,592
$ 1 487 436.00
$ 0.00
$ 15 552 683, 59
$ 2 160 000 $ 2 929 336, 303
$ 5 089 336, 303
$ 468 693,8084
$ 0.00
$ 21 110 713,7
Produits d’exploitation - Prestations
de service
Total 1 Produits financiers - Loyer perçu
Total 2 Produits exceptionnels
Total 3
Total des produits
$27 270 028,8
$27 270 028,8
$ 0.00
$ 0.00
$ 0 .00
$ 0.00
$27 270 028,8
Solde créditeur (bénéfice) $ 6 159 315,099 Solde débiteur (perte)
--
TOTAL GENERAL $ 27 270 028,8 TOTAL GENERAL
$ 27 270 028,8
(*) Il n’existe pas d’impôt sur les sociétés appliqué aux revenus du tourisme. La taxe
sur les biens et services de 9% appliquée aux Maldives est incluse dans le prix des
prestations
(-)Prestations de services extérieurs = Rémunération des différents mandats de
gestion + prestations MICE
20
5 – Indicateurs financier
Ce graphique nous permet de voir la contribution des différents secteurs au chiffre d’affaire
annuel de notre complexe.
Du a l’effet de levier, nous souhaitons financer une partie de notre investissement par la
dette.
Montant TOTAL = $ 45 250 000 Emprunt à 8% $ 8 000 000 Financement par capitaux propres
$ 37 250 000
Nous décidons de rembourser notre emprunt sur un remboursement à terme sur 4 ans ce
qui nous fera, intérêt compris, $ 2 160 000 de dette financière par an.
En ce qui concerne les charges pour les mandats que nous avons établis avec nos différents
prestataires, vous trouverez ci-dessous les coûts imputables par mandat de gestion que vous
pourrez retrouver sur notre compte de résultat dans la partie charges financières.
Mandat de Gestion = 10 % du RBE pour Jumeirah 1 171 734,521 $ 1 322 602, 139 $ 10% du RBE Prestataire et Restauration
1 171 734,521 $ 1 322 602, 139 $
5% du RBE Prestataire SPA 585 867,2605 $ 661 301, 0695 $ TOTAL = 2 929 336, 303 $ 3 306 505, 348 $
Pour évaluer la santé économique et la viabilité de notre projet nous avons calculé certains
profits. Du fait de la pertinence des éléments proposés, nous avons évalué ce projet rentable
bien que couteux. Ainsi, nous avons décidé de financer une partie de notre investissement
par la dette pour activer l’effet de levier qui permet une hausse de la rentabilité des capitaux
engagés. Au vu des profits estimés, nous aurons rentabilisé notre investissement d’ici 4 ans.
Nous souhaitons une exploitation commerciale sur une période de 5 à 10 ans pour
21
permettre de mener le projet à maturité dans une optique spéculative et de revente avec
une plus-value.
Indicateurs financiers
Rentabilité des capitaux empruntés
engagés
82,85%
Rentabilité des capitaux totaux 16,04%
Rentabilité des capitaux propres 21,83%
Retour sur investissement 46, 46 %
Taux de marge, rentabilité d’exploitation 24,30%
Rentabilité économique 45,76 effets de levier positif
Capacité d’endettement 26,35 %
Capacité de remboursement 14,05 soit une très bonne capacité de
remboursement
En conclusion, la Dubaï Holding décide d’investir dans votre projet dans un souci d’éco-
responsabilité et dans le souhait de proposer un concept novateur.
D’après nos calculs, le projet sera rentabilisé en 4 ans et les années d’exploitation suivantes
constituerons des bénéfices car la charge financière sera alors amortie.
Dans cette logique de durabilité et de rentabilité, nous souhaitons que vous trouviez votre
intérêt dans notre projet. La Dubaï Holding, qui est un fonds souverain stable de par sa
capacité de financement souhaite se développer d’avantage dans cet archipel paradisiaque
et ce, en adoptant une démarche éco-responsable.
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IV. Cahier des charges
Ci-dessous, nous avons établi un cahier des charges que nous avons remis au prestataire
hôtelier qui sera en charge de l’exploitation du site.
Commanditaire
Dubaï Holding Commercial Operations Group
Destinataire
Jumeirah Group
Descriptif du projet
Reprise d’un resort hôtelier sur une île des Maldives.
Thématique de l’hôtel Hôtel haut de gamme (5*) dont la cible principale est les familles.
Notre objectif
Développer un resort hôtelier aux Maldives pouvant accueillir des familles. Le but est d’obtenir un taux de remplissage suffisant pour dégager des bénéfices, tout en diminuant les coûts (sans pour autant sacrifier la qualité des prestations). L’hôtel doit devenir rentable rapidement pour permettre une revente à partir de la cinquième année d’activité.
Directives à suivre
Hôtel familial ; « family friendly » Prestations haut de gamme Respect de l’environnement Gamme de prestations variées Respect du budget Diminution des coûts
Les choix à charge de l'hôtelier
Les prestataires : services, restauration, communication etc…
Les activités de loisirs Le recrutement du personnel L’organisation de l’hôtel La communication Les tarifs des chambres et des prestations
Type de contrat
Mandat de gestion
