Embed Size (px)
Citation preview
MatinéeUDAF GARD
Le Logement Social,Habitat du Gard
Le 27 Mars 2018
Logement social en Europe
Le logement social est au titre du droit européen considéré
comme un SIEG (Service d’Intérêt Economique
Général) «Une activité de service marchand remplissant
des missions d’intérêt général et soumises de ce fait à
des obligations de service public».
Obligations
finalité non lucrative, nature exclusive de l’activité de
logement social, obligations statutaires, plafonds de
loyers, plafonds de revenus, cadre de priorité.
Avantages : des aides (subventions, avantages
fiscaux, taux préférentiels..)
Logement social en Europe
3 conceptions d’intervention
différentes
3
• Universaliste (Suède, Pays Bas,
Danemark) répondre à l’ensemble de la
demande,
• Résiduelle (Royaume uni, Irlande)
répondre totalement et exclusivement à la
demande sociale exclue du marché
• Généraliste (France, Allemagne, Autriche, Italie…)
répondre à une demande de ménages à revenus modestes
avec un objectif d’influer sur le marché du logement et de
générer de la mixité au sein du parc social.3
Quatre grandes catégories de
bailleurs sociaux en France
4
• Office Publics de l’Habitat rattachés à
une collectivité (Agglomération ou
Département) Habitat du Gard et Logis
Cévenols
• Entreprises Sociales de L’Habitat (ex
SA HLM) de droit privé et appartenant à
des 1%, à la caisse d’épargne (Un Toit
pour Tous, Erilia, SFHE Arcade…)
• SEM actionnariat privé public (collectivité
+ CDC) SEMIGA
• Coopératives appartenant à ses
coopérateurs
Le Logement social Français
5
• 264 Offices Publics de l’Habitat.
• 230 Entreprises sociales pour l’habitat.
• 173 Sociétés coopératives d’Hlm.
• 56 SACICAP (sociétés anonymes
coopératives d’intérêt collectif pour
l’accession à la propriété), rattachées au
groupe Crédit Immobilier de France.
• Soit au total 723 organismes animés par
12000 administrateurs bénévoles et 82 000
salariés.
En 2015, le secteur représentait :
• 17 milliards d’euros d’investissements.• 20,9 milliards d’euros de loyers (et 5,2 milliards de charges récupérables).• 3,2 milliards d’euros de dépenses d’entretien, soit 15%des loyers.• 8,4 milliards d’euros affectés aux annuités de dette (intérêts de la dette et remboursement en capital) soit 40%des loyers.• 2,2 milliards d’euros de taxe sur le foncier bâti, soit 10%des loyers.• 136 milliards d’euros de dettes financières locatives.
Le poids économique
• 4,5 millions de logements locatifs, 0,3 million de
logements-foyers.
• 84% environ de ces logements sociaux sont collectifs;
16% – soit 720000 – sont donc individuels.
• 32% se situent dans les quartiers prioritaires de la
politique de la ville (QPV).
• 28 % des logements Hlm ont été construits après 1990.
• 110 000 logements ont été réhabilités en 2016.
LE PARC SOCIAL NATIONAL
L’OCCITANIE
8
• 51 organismes
• CA 2 MDS €/an
• 4000 salariés
• 280 000 lgts
• 504 000 personnes logées
• 10 à 14 000 livraisons/an (neufs)
• 5000 réhabilitations
• 140 000 demandes de logements
• 35 000 Attributions
LE GARD
9
• 16 organismes
• 17 000 demandes de logements– 8644 Nîmes métropole
– 2734 Alès agglo
– 1077 Gard Rhodanien
• 3737 Attributions– Délai moyen 10 mois
Les dernières grandes lois
10
• 1977 Loi Barre crée les aides au logement
• 1990 Loi Besson
• 2000 Loi SRU
• 2007 Loi DALO
• 2014 Loi ALUR
• 2017 Loi égalité et citoyenneté
La loi SRU et l’obligation de création de logements sociaux
11
• 20 % à 25 % de logements sociaux à atteindre pour– Les communes de + de 3 500 habitants
– Au sein d’une communauté d’agglomération ou d ’une aire
urbaine importante
• Des amendes si le rythme de rattrapage n’est pas suivi
• La possibilité pour l’état de « prendre la main » et de
préempter des terrains
De bons résultats bien qu’insuffisants et des communes au
dessus des 20% malgré le besoin (Nîmes).
12
Des normes de plus en plus exigeantes pour les logements neufs
• Adaptabilité du logement au handicap
(circulation et accessibilité, possibilité
d’adaptation)
• Normes énergétique RT 2012 (ex BBC)
• Normes sismiques, phoniques, inondabilité…
• Ascenseur à partir de 4 étages
Le logement social, Modèle
Economique
13
• Un prêt de la Caisse des Dépôts et
Consignations: PLAI, PLUS ou PLS
• Un plafond de loyer selon le prêt mobilisé
• Un plafond de revenu selon le prêt mobilisé
Un triptyque incontournable :
Les plafonds de revenus
14
PLUS
(Prêt Locatif à
Usage Social),
mode de
financement
classique
PLAI
(Prêt Locatif aidé
d’Insertion) finance
les logements
réservés aux plus
modestes
PLS
(Prêt Locatif Social)
finance les
logements
accessibles à des
personnes à
revenus moyens
Plafond de ressources annuel pour
1 personne seule20 304 11 167 26 395
Plafond de ressources annuel pour
3 personnes ou 1 adulte avec
enfant32 607 19 565 42 389
Plafond de loyer au m2 par mois 5,14 € à 5,54 € 4,56 € à 4,92 € 7,72 € à 8,67 €
58% des ménages sont propriétaires occupants, 25% sont locataires
d’un bailleur privé, 17% locataires d’un organisme de logement
social. Les organismes Hlm logent ainsi environ 10 millions de
personnes.
• Plus d’un logement sur quatre mis en location est attribué à un
ménage dont le revenu est inférieur à 20% des plafonds* de
ressources.
• 60% des ménages logés par les organismes ont des revenus
inférieurs à 60% des plafonds* de ressources, et un tiers des
locataires Hlm ont des ressources inférieures au seuil de pauvreté
(contre 14%pour l’ensemble des ménages).
• 2,2 millions bénéficient d’une aide personnelle au logement.
• 3% sont susceptibles d’être assujettis au supplément de loyer de
solidarité.
• dans les grandes agglomérations, les loyers dans le parc locatif social
sont 1,5 fois moins élevés que dans le parc privé.
Les ménages et le logement social en France
Actuellement un tiers des ménages peuvent prétendre à unlogement social compte tenu de leurs revenus.• En 2016, les organismes ont mis en chantier 80 000logements neufs. Ils en ont acquis et amélioré 7 000 et acquissans travaux 5 500.• Environ 10% du parc a également été proposé à la locationpar mobilité des locataires.• Chaque année, près de 500 000 familles emménagent• Fin 2016, on estimait à 2 millions les demandes delogements non pourvues, dont 660 000 déjà locataires Hlm.• En 2016, les logements vacants représentaient 4,5%du parc.
Le Demande de logements sociaux en
France
∞ Le revenu médian des
gardois est de 18 419€
∞ C’est dans les territoires
ruraux que l’on observe les
plus faibles revenus.
∞ 1 seul territoire possède un
revenu déclaré par Unité de
Consommation supérieur à la
moyenne nationale
(Vergèze)
Revenus Gardois
CC des Cévennes Gangeoiseset Suménoises
CC Leins
Gardonnenque
CC du Piémont Cévenol
CC de Cèze Cévennes
CA du Grand Avignon
(COGA)
CC du Pays de Sommières
CA de Nîmes
Métropole
CC Beaucaire
Terre d'Argence
CC Pays d'Uzès
CC Causses Aigoual Cévennes
CA du Gard Rhodanien
CA Alès Agglomération
CC du Pays Viganais
CC
Vivre en Cévennes
CC des Hautes Cévennes
CC de la Côte du Rhône
Gardoise
CC Rhony, Vistre, Vidourle
CC de Petite Camargue
CC Terre de Camargue
CC du Pont du Gard
CC du Pays
Grand Combien
∞ 1 tiers des ménages ont des
revenus inférieurs à 60 % des
plafonds PLUS
∞ 14 % de la population
couverte par une allocation
liée à la précarité
∞ 10 150 allocataires pour
lesquels les prestations CAF
correspondent à 100 % des
leurs ressources
La Précarité dans le Gard
CC des Cévennes Gangeoiseset Suménoises
CC Leins
Gardonnenque
CC du Piémont Cévenol
CC de Cèze Cévennes
CA du Grand Avignon
(COGA)
CC du Pays de Sommières
CA de Nîmes
Métropole
CC Beaucaire
Terre d'Argence
CC Pays d'Uzès
CC Causses Aigoual Cévennes
CA du Gard Rhodanien
CA Alès Agglomération
CC du Pays Viganais
CC
Vivre en Cévennes
CC des Hautes Cévennes
CC de la Côte du Rhône
Gardoise
CC Rhony, Vistre, Vidourle
CC de Petite Camargue
CC Terre de Camargue
CC du Pont du Gard
CC du Pays
Grand Combien
Les Logements et statuts d’occupation
19
406 400 logements
dans le Gard
Sources : Insee, RP2013 exploitations principales
L’équipement en parc social Gardois
20
Taux d’équipement de 13%
pour tout le département
(= logements sociaux
familiaux, hors foyer et
institutions)
Source : DDTM
Répartition du parc social Gardois par
bailleurs
21
= 70% du parc
départemental
Au total = + de 38 000 logements sociaux
L’éligibilité des gardois au logement social
22
< plafonds PLUS : 62%
dont 34%
<plafonds PLAI
62% des ménages gardois sont éligibles
au logement social
(moins de 60% en France)
dont 34% sont éligibles
au logement très social
(moins de 30% en France) 34 %
62
%
100%
Source : FILOCOM 2011
De la demande à l’attribution
23
17000
demandeurs3 950
attributions
24
Prix des marchés locatifs : illustration des écarts de prix entre parc
privé et parc social
Sur le territoire de Nîmes Métropole, un logement se loue :
9,3 euros / m²
dans le parc privé5,5 euros / m²
dans le parc social
Résidence les terrasses du cirque
romain
à Nîmes (parc privé)
Résidence le Némausus à
Nîmes (parc social)
25
Prix des marchés locatifs : illustration des écarts de prix entre parc
privé et parc social
Sur le territoire de Nîmes Métropole, un logement de type 3 se loue :
550 euros / mois
dans le parc privé349 euros / mois
dans le parc social
Ecusson à Nîmes (parc privé) Résidence Carlos Gardel à Nîmes (parc
social)
26
Mobilité des locataires
Le taux de rotation (= part des logements libérés et reloués dans l’année) est
de :
29,2 %
dans le parc privé
9,7 %
dans le parc social
Résidence le Camargue à Nîmes
( parc privé et parc social)Villas de Santa Cruz à Nîmes
(parc social)
HABITAT DU GARD
PRESENTATION
28
PORTAIL GRAND PUBLIC
Le logement social, de l’Enregistrement Unique au Dossier Unique
Enregistrement de la demande de logement social,
actualisation de celle-ci et renouvellement
29
Le logement social, de l’Enregistrement Unique au Dossier Unique
Enregistrement de la demande de logement social,
actualisation de celle-ci et renouvellement
30
Le logement social, de l’Enregistrement Unique au Dossier Unique
Enregistrement de la demande de logement social,
actualisation de celle-ci et renouvellement
31
Le logement social, de l’Enregistrement Unique au Dossier Unique
Le logement social,enregistrement de la demande
32
Seuls sont demandés en complément du dossier
renseigné : un titre d’identité ou un titre de
séjour en cours de validité
Au moment de
l’enregistrement et de la
délivrance du numéro unique
Cette demande n’est bien évidement pas
suffisante pour accéder au logement social
Le logement social,Complétude du dossier
33
Avant attribution le dossier
devra être complété d’un
certain nombre de pièces
justificatives obligatoires :
• pour toute personne majeure vivant dans le
logement (voir arrêté du 24/07/13)
• A jour au moment du passage en CAL
Le logement social,Complétude du dossier (2)
34
Ces pièces justificatives nécessaires sont listées
dans un arrêté du 24/07/13.
Elles concernent essentiellement :
• L’Identité
• Le Revenu fiscal de référence
• La Situation familiale
• La Situation au regard du logement actuel
Le logement social, les Attributions
35
• La Commission d’Attribution des Logements :
Article R 441-9 du Code de la Construction et de
l’Habitat
. La CAL est composée de six membres désignés par
le conseil d'administration dont un représentant des
locataire ainsi que depuis la loi Egalité… un
représentant du préfet et des réservataires (avec
voie consultative). Est également présent le maire
de la commune ou le Président de l’EPCI où sont
situés les logements à attribuer.
Le logement social, Attributions
36
Les Réservataires
- Préfet : 30 % du total des logements de chaque
organisme dont 5 % au bénéfice des agents civils de
l'Etat
- collectivités territoriales, établissements publics les
groupant : 20 % des logements de chaque programme.
- Les collecteurs 1% Action logement ayant financés le
programme
Chacun de ces réservataires peut proposer des logements
sur ses logements. Ces propositions sont prioritaires
mais la CAL reste souveraine…
Le logement social, Attributions
37
Déroulement de la CAL
• Pour chaque logement trois candidatures (si possible)
doivent être présentées
• Il n’est plus possible d’ajourner un dossier
Une fois le logement attribué le candidat est invité à venir
signer le bail de location concrétisant l’attribution. La
plupart découvrent le logement à ce moment là
Dispositifs de priorité dans le Gard
38
Droit Au Logement Opposable,
Demande Relogement Prioritaire,
Service d’Information Accueil et d’Orientation
• Une définition des différents critères
d’éligibilité validée
• Une nouvelle commission en présence
des bailleurs sociaux pour la validation des
DRP, SIAO
• Un enregistrement dans le logiciel SYPLO
des candidats validés
Le logement socialDispositifs de priorité
39
DALO, DRP, SIAO
• Pour les bailleurs sociaux, lors de la préparation des
CAL, recherche des dossiers prioritaires dans le
logiciel SYPLO (flux ou stock)
• Pour les familles à la demande des bailleurs
sociaux pièces complémentaires pour passage en
CAL
• Pour certaines familles appui d’un travailleur social
(Demande FSL, mesure ASLL accès au parc social,
complétude du dossier…)
Le logement social Mutations
40
• Les Mutations Obligatoires
Les relogements liés aux démolitions des programmes ANRU
• Les Mutations Signalées
Pour le Département, dans le cadre du renouvellement du
PDALHPD, les mutations signalées par les travailleurs sociaux
seront prises en compte
• Dans le cadre de la mise en œuvre de la Loi égalité-citoyenneté,
les mutations qui correspondent aux publics prioritaires font parties
des attributions comptabilisées dans les objectifs de relogements
A saisir sur le SNE comme une demande classique
Le logement social Evolutions suite aux différentes lois : ALUR
41
La Loi ALUR modifie notamment les conditions
de demandes de logement social et
l’attribution de celui-ci.
Elle nomme comme chef de file les EPCI et fixe
les démarches à mettre en place.
Le logement social Evolutions suite aux
différentes lois : ALUR
42
• 1/ Tout EPCI doté d’un PLH approuvé doit mettre en place :
– Un plan partenarial de gestion de la demande de logement
social et d’information des demandeurs (PPGDLSID)
– Un dispositif de gestion partagée de la demande de logement
social.
2/ Tout EPCI compétent en matière d’habitat et comportant
dans son ressort territorial au moins 1 quartier prioritaire au
titre de la politique de la Ville (QPV) doit mettre en place :
- une Conférence Intercommunale du Logement.
Le logement social Evolutions suite aux
différentes lois : ALUR
43
Le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs
comportera :
• Un contenu obligatoire :
Dispositif de gestion partagée de la demande de logement
social
service d’information et d’accueil des demandeurs
• Un contenu facultatif :
cotation de la demande
Dispositif de la location choisie
autres actions locales…
Le logement social Evolutions suite aux
différentes lois : Egalité & Citoyenneté
44
45
Le logement social Evolutions suite aux
différentes lois : Egalité & Citoyenneté
Le logement social: Evolutions en fonction
des publics
46
• Loc’Adapt30 (Public concerné Fonctionnement)
• Les Maisons en Partage (Public concerné,
Fonctionnement)
47
Exemple: Loc’Adapt30
Objectifs :
• Faciliter le rapprochement de la demande de
personnes en situations de handicap et l’offre de
logements adaptés
• Faciliter l’adaptation des logements, en lien avec
les bailleurs sociaux, à la demande des locataires
48
L’ANRU
49
Agence Nationale pour la Rénovation urbaine
• ANRU I
des programmes ambitieux et coordonnés sur les quartiers dégradés
– + réalisés tels que prévus dans leur très grande majorité
– - Sans réussir à casser le principe de Ghetto et réinscrire une
forme de mixité
• ANRU II– L’accent mis sur la participation des habitants en lien avec la
politique de la ville (conseil citoyen)
– La mixité sociale dispose maintenant de plus d’outils d’intervention
au niveau des agglomérations
Le cahier des charges de gestion sociale
50
Ces mesures s’appliquent à tous les réservataires
Collectivités locales et Action Logement, doivent réserver 25% des attributions sur leurcontingent à des publics ayant une décision favorable au titre du DALO, relevant des accordscollectifs et des prioritaires du CCH.
Sur tout le territoire Sur le territoire EPCI
Publics prioritaires
• 25 % Contingent Préfecture
• 25 % Collectivité Locale
• 25 % Action Logement
• 25 % Attribution directe
Suivi des objectifs par
réservataires
Chaque réservataire est
responsable de ces objectifs
Soit environ 40 % des
attributions
Hors QPV (baux signés)
• 25 % 1er quartile ou RU
En QPV (décisions de la CAL)
• Au moins 50 % des 3 autres
quartiles
Exemple : Un DALO du 1er quartile
peut être compté 2 fois
y compris les mutations
