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�� OBSERVATOIRE DU FONCIER ET DE L’HABITAT ÉTAT DES LIEUX ET DYNAMIQUES EN ŒUVRE

maîtriSer leS évolutionS deS marChéS de l’habitatauGmentation des prix, accession à La propriété, diversification de L’offre Locative : autant de sujets auxqueLs tentent de répondre Les poLitiques de L’habitat de La cceG, du scot, du conseiL GénéraL, …

PROJET D’AÉROPORT DU GRAND OUEST À NOTRE DAME DES LANDES�0

Le parc de LoGements par communede la Communauté de Communes d’Erdre et Gesvres (estimation)


un territoire fortement impacté par L’extension du bassin de vie de L’aGGLomération nantaise

Les communes de la CCEG sont fortement impactées par la périurbanisation croissante des ménages travaillant sur le pôle d’emploi de l’agglomération nantaiseEn moyenne, �� % des pétitionnaires de permis de construi-re déposés sur la CCEG de ��0 à �00� sont originaires de l’agglomération nantaise. Ce taux est dégressif à mesure de l’éloignement des limites de l’agglomération et des grands axes de déplacements (source : Diagnostic PLH CCEG).Au sein de la CCEG, le maintien dans sa commune de résidence concerne seulement 30 % des propriétaires accédants.À noter la modestie des mouvements internes au territoire de la CCEG : 7 %. Là encore, les secteurs ruraux préservent plus d’échanges entre communes (11 à 12 %), quand le secteur sud est totalement accaparé par la demande nantaise.Ce sont aussi ces deux secteurs nord qui accueillent le plus de propriétaires-occupants venus du reste du département.

Près de 450 logements neufs construits chaque annéeEntre 2000 et 2006, ce sont 425 logements qui ont été construits en moyenne chaque année sur la CCEG.De 1996 à 1999, la moyenne était de 367 logements neufs par an.Le PLH adopté par la CCEG se donne un objectif de 460 loge-ments neufs annuels.Une des difficultés d’ores et déjà constatée par la CCEG est la maîtrise des constructions neuves hors opérations organisées, par division de parcelles, notamment dans les villages et ha-meaux.

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Part des ménages originaires de Nantes Métropole dans les constructions neuves des communes de Loire-Atlantique • ��-�00�

AURAN • Sources : SITADEL - DRE - AURAN

PROJET D’AÉROPORT DU GRAND OUEST À NOTRE DAME DES LANDES��

Une part mineure, mais en croissance, des logements collectifs dans la construction neuveEn moyenne, 9 logements neufs sur 10 construits depuis 2000 sont des maisons individuelles. Ce taux est comparable à celui constaté sur la même période à l’échelle de l’ensemble de l’aire urbaine de Nantes.La croissance globale de la construction de logements col-lectifs semble participer d’une évolution structurelle parta-gée par l’ensemble de l’aire urbaine.

Un territoire de propriétaires-occupantsEn 1999, la proportion de propriétaires occupants était de 81,5 %. Seule la présence d’un pôle urbain d’importance et petit pôle d’emploi comme Nort-sur-Erdre génère une présence plus forte du locatif.De 1999 à 2004, 84 % de la construction neuve aura été destinée à l’accession (83 % de 1990 à 1998). Ce taux est très légèrement supérieur sur la zone d’influence nantaise (86 % de 1990 à 1998, 85 % de 1999 à 2004).

Depuis, la construction reste très majoritairement le fait de pro-priétaires-occupants. Seules les communes de Nort-sur-Erdre, Grandchamp-des-Fontaines et Sucé-sur-Erdre ont accueilli une offre un peu plus diversifiée.La question de la mise sur le marché de logements locatifs privés et sociaux constitue un des éléments forts, avec l’ac-cession à la propriété, des politiques de l’habitat du PLH et du SCoT. En 2005, 433 logements locatifs sociaux étaient répertoriés sur la CCEG (sources : USH, DRE), soit 2,5 % du parc des résidences principales.

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La construction neuve de logements sur la CCEG

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L’évoLution des prix de L’immobiLier : contextes et tendancesL’analyse des notaires de Loire-Atlantique

Créée en 1990, et détenu à 100 % par le Notariat, PERVAL intervient auprès des notaires situés sur l’ensemble du territoire national, (Ile-de-France excep-tée), pour la constitution de la base de données des références immobilières du notariat, et des statistiques à l’usage du notariat.

La jurisprudence récente interdit en effet aux notaires de se contenter des déclarations faites par les parties et met à leur charge le recours à des éléments de référence.

C’est pourquoi la profession alimente depuis une dizaine d’années un fichier des actes de ventes réalisées. Cette base de données nationale (associée à la base BIEN en Île de France) est gérée par PERVAL.

Cette base de données est forte de plus de 7,5 millions de ventes référencées depuis 1994, dont 210 000 en Loire-Atlantique (59 000 pour la ville de Nantes).

N.B. : «Tous les prix correspondent aux prix de vente hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier.»


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Le contexte nationalAvec un prix de vente moyen estimé en 2006 à :– 210 000 E pour une maison ancienne,– 71 600 E pour un terrain à bâtir,le département de la Loire-Atlantique fait partie des 20 départe-ments les plus chers de province.

Il est également, et de loin, le plus cher du Grand Ouest, quel que soit le produit (appartement, maison, terrain).

La progression des prix aura été en 2006 de :– 11 % pour les maisons anciennes,– 18 % pour les terrains à bâtir.

Rappelons qu’entre 1999 et 2005, on avait connu une progres-sion de :– 94 % du prix des maisons anciennes,– 119 % du prix des terrains à bâtir

On constate par ailleurs que :– l’âge des acquéreurs est inférieur à la moyenne de la pro-

vince, pour des budgets supérieurs ;– les durées de détention similaires (autour de 11 ans pour une

maison ancienne).


Le contexte départementalLes prix sont très variables entre les différents secteurs du dé-partement :– pour les maisons anciennes : de 131 900 E sur Châteaubriant

à 322 700 E sur la Côte d’Amour,– pour les terrains à bâtir, de 41 800 E à 136 900 E sur les

mêmes secteurs d’étude.Les évolutions sont également contrastées, de +10 à +20 % (hors exception), les secteurs les «moins chers» ayant tendance à connaître des taux parmi les plus élevés.

La carte des prix exprime les deux principaux facteurs d’attrac-tivité :– le pôle urbain de Nantes,– le littoral.

� acquéreurs sur � sont originaires de Loire-Atlantique. Plus de 6 % viennent d’Île de France, et moins de 1 % de l’étran-ger.


Les évolutions des marchés locauxLes Notaires de Loire-Atlantique et Perval ont étudié les évolu-tions des prix des maisons anciennes et des terrains à bâtir sur le territoire de la CCEG, de 1999 à 2005.

Il en ressort que, si tous les territoires du département connais-sent des progressions plus ou moins parallèles, les prix décrois-sent avec l’éloignement de l’agglomération nantaise et du litto-ral.

Le territoire de la CCEG se situe dans la fourchette haute des prix, dans l’aire d’influence directe de l’agglomération nantaise, sans que l’on puisse distinguer à ce jour un impact particulier du projet d’aéroport.

De 1999 à 2005, les prix ont plus que doublé sur la CCEG :– + 106 % pour les maisons anciennes,– + 111 % pour les terrains à bâtir.

Sur la même période, la Loire-Atlantique a connu des progres-sions respectivement de + 94 % et + 119 %, ce dernier taux étant en grande partie dû à l’essor des prix et de l’offre de terrains à bâtir sur des territoires plus éloignés de l’aire urbaine de Nantes tel le secteur de Savenay (+ 254 %).



L’évoLution des prix de L’immobiLier : voLumes de transactions et coûts moyensL’analyse des données des services fiscaux (CP-DDE44)

L’extraction se fait automatiquement par usage du logiciel OEIL, outil de France Domaine service de la Comptabilité Publique (CP).

Compte tenu des caractéristiques de la base de données OEIL, il a été retenu de débuter les analyses en 2002, et de les conduire selon un pas de temps annuel.

Pour l’année 2006, les données cumulent les informations col-lectées jusqu’en fin septembre.

L’analyse a distingué 3 zones qui sont celles retenues pour le PLH de la CCEG.


Habitat individuel : 2 000 euros/ m² en moyenneL’analyse est fondée sur l’extraction dans la base de données des services fiscaux, des transactions de maisons individuelles, quelles que soient les surfaces des biens, leur localisation (pro-che de centre bourg ou éloigné...) et les caractéristiques de leur environnement (surface de terrain attachée à l’habitat, qualité du bâti..).

Il est constaté une variabilité, dans le temps, du nombre des tran-sactions attachées à chaque zone. En particulier pour la zone d’influence nantaise, la progression est régulière ; pour la zone nord-ouest un « pic » est constaté en 2005, et pour la zone nord est des « pointes » apparaissent pour 2003 et 2006.

Sources : CP, DDE44

Analyse du nombre des transactions

Maisons individuelles : analyse du coût moyen au mètre carré

Il est constaté une différence de coût moyen entre les zones constitutives de la CCEG (référence du PLH). La hausse du coût moyen est relativement régulière et sensible-ment la même pour chacune des zones. Elle a été plus importan-te entre 2004 et 2005 (de l’ordre de 20 à 25 % d’augmentation) et tend en 2006 à se tasser.Globalement, le nombre de transactions est en augmen-tation sur Erdre et Gesvres. On enregistre aujourd’hui en moyenne presque autant de transactions que de construc-tions neuves.

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PROJET D’AÉROPORT DU GRAND OUEST À NOTRE DAME DES LANDES�0

Terrains à bâtir : 55 euros/ m², +/- 20 eurosLe nombre des transactions est très fluctuant d’une zone à l’autre et varie selon les années. A l’échelle de l’ensemble de la CCEG, on peut émettre l’hypo-thèse d’une relative stabilité de l’activité du marché, de l’ordre de 130 transactions/an (l’année 2004 apparaissant alors une « an-née creuse » ; pour 2006 il est nécessaire d’attendre de disposer des informations pour le dernier trimestre) ; cette hypothèse reste à confirmer.

Le pic, en 2005, pour la zone nord-est peut correspondre à la mise sur le marché d’une opération de lotissement. Sources : CP, DDE44

Analyse du nombre des transactions

Terrains à bâtir : Analyse du coût moyen au mètre carré

On constate une très grande variabilité d’une année à l’autre et entre les zones. Le nombre réduit de transactions considérées pour chaque zone et chaque période constitue la limite de la fiabilité sta-tistique de l’échantillon.

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: CP,

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Un objectif de 460 logements neufs par anLe PLH de la CCEG, approuvé en juin 2006, prescrit la produc-tion d’une offre diversifiée de 460 logements annuels.Parmi le panel d’actions à engager sur la durée de 6 ans du PLH, certaines ont été jugées prioritaires à travers :– l’accompagnement dans la construction de logements

sociaux et d’accession sociale,– la constitution de réserves foncières publiques permet-

tant de peser sur les effets spéculatifs.

Le proGramme LocaL de L’habitat de La cceG

PLH de la CCEG : La production annuelle de logementsObjectifs prescriptifs évalués à l'issue des 6 ans

SecteursLocatifssociaux

Locatifs privésAccession

socialeLibre et diffus

TOTAL parsecteurs

Zone Sud 43 (18,0%) 30 37 (14,5%) 165 275Zone Nord-Ouest 12 (15,6%) 9 10 (13,0%) 59 90Zone Est 15 (17,8%) 11 13 (15,5%) 56 95TOTAL CCEG 70 50 60 280 460

Le PLH de la CCEG prévoit ainsi de construire 2 760 logements à l’horizon 2012, dont 420 loge-ments locatifs sociaux.

Il s’agit là d’un doublement du parc estimé à 433 LLS en 2005.

Entre 2006 et 2007, 129 logements sociaux et 12 logements en accession sociale ont fait l’objet d’une réception de travaux, d’une obtention de permis de construire suivie d’un permis de travaux, ou encore d’un accord de financement en terme de pro-grammation.Le bilan des acquisitions faîtes ou en cours par l’intercommuna-lité en zone d’urbanisation future ou en centre bourg lors de la première année du PLH s’établit à 9,2 hectares.


Une politique en phase avec les objectifs du SCoT Métropole

Les principes fondamentaux du PLH de la CCEGLa volonté d’élaborer le scénario de territorialisation en analysant la pro-duction de logements par commune sur les 5 dernières années et en rete-nant pour postulat de départ la moyenne des permis de construire déposés sur cette période. Pour rappel, le nombre de logements construits sur Erdre et Gesvres entre 1999 et 2003 était de 465 unités.

Le respect des objectifs affichés dans le document de stratégie de terri-toire. À savoir, une préservation du cadre de vie conjuguée à une maîtrise de l’étalement urbain par une diminution du rythme de constructions nou-velles à environ 460 par an. Eviter ainsi d’atteindre à nouveau le nombre maximum de logements jamais construits sur la CCEG, soit en 2000 avec plus de 530 logements commencés lors d’une même année.

La prise en compte des objectifs formulés par les communes exprimant pour la quasi-majorité le souhait de ne pas accélérer et de mieux maîtriser la progression de leur population dans les années à venir et, par corollaire, la production de logements en résultant.

Le maintien des effectifs scolaires des écoles primaires et élémentaires au-delà de la durée du PLH afin de garantir une rentabilité des investisse-ments consentis par les communes en termes d’équipements éducatifs et de loisirs.

La nécessité de diversifier le parc de logements, en particulier en four-nissant un effort indispensable en termes de production de logements so-ciaux équitablement répartis sur le territoire d’Erdre et Gesvres destinés à répondre à une demande en constante augmentation et pour l’essentiel locale (Le fichier départemental de la demande locative met en évidence que 63 % de cette demande émane de ménages, pour la plupart jeunes, issus de la CCEG).

La volonté de la Communauté de Communes d’Erdre et Gesvres d’assumer sa part de responsabilité pour répondre avec les autres intercommunalités du Schéma de Cohérence Territorial métropolitain (SCoT) aux défis de demain en termes d’accueil de nouvelles populations (entre 75 000 et 120 000 habitants à l’horizon 2020) et du vieillissement prochain de la population. Les objectifs du PLH d’Erdre et Gesvres s’inscrivent donc en cohérence avec ceux du SCoT métropole dont l’ambition est de produire annuellement 5 620 logements dont 1 200 logements locatifs sociaux, hors PLS.

Extrait du PLH de la CCEG, établi pour la période �00�-�0��, hors prise en compte du projet aéroportuaire

Le DOG du SCoT métropolitain organise la construction de logements, no-tamment de logements locatifs sociaux, à l’échelle de l’ensemble du terri-toire, détermine la répartition des objectifs par intercommunalité, et insiste sur le rôle tenu par les communes et pôles urbains structurants dans le déve-loppement de l’offre locative sociale.

Ces objectifs sont ensuite déclinés dans les PLH et schémas de secteurs des intercommunalités, et précisent en particulier les objectifs de densité des nouvelles opérations d’aménagement et de construction suivant leur locali-sation (centres urbains, villages, hameaux, …).

Ce dialogue entre les politiques de l’habitat des différentes intercommuna-lités se poursuivra à l’intérieur du SCoT, mais aussi à l’extérieur du fait de l’interaction entre les marchés de l’habitat des différents territoires.


Questions pour l’avenir :

Organiser l’accueil des populations liées au chan-tier aéroportuaire ?Dans l’hypothèse de la publication de la DUP, on estime que 1 emploi serait créé pour 150 000 euros de travaux, soit environ 3 000 emplois pour la réalisation du projet. Tous ne seront pas pourvus par des actifs déjà présents sur la CCEG.

Suivre la production et la diversification de l’offre locative ?Étendre l’analyse des prix aux appartements neufs ?Engager les réflexions sur la révision du PLH 2006-2012 ? suivant l’avis du CRH


Documents

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