MINISTERE DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT DE L’ASSAINISSEMENT

ET DE L’URBANISME

LES OPPORTUNITES D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN COTE D’IVOIRE

Hôtel Shangri-La, Paris 22 juin 2013

S O M M A I R E

1/ Contexte

2/ Situation actuelle de l’Habitat

3/ Nouvelle politique du logement

4/ Opportunités d’investissement

4.1 Acquérir un logement social4.2 Exercer en qualité d’entrepreneur ou de promoteur immobilier

1/ CONTEXTE

Entre 1960 et 1980, l’Etat a mis en place un dispositif de production d’un important parc immobilier d’environ 91 000 logements. Mais cette politique a connu un coup d’arrêt avec la crise économique des années 80. Ainsi l’Etat va se désengager de la production directe du logement. A partir de 1987 des reformes sont initiées pour redynamiser le secteur de l’habitat.

Les axes majeurs de ces reformes sont : (i) création du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH), (ii) renforcement des ressources du Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH) créé en 1984, (iii) mise en place du Compte des Terrains Urbains (CTU), (iv) création de la banque de l’habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) en 1994, (v) mise en place du Programme d’Appui à la Politique de l’Habitat (PAPH / 1997-2000) avec l’aide de la Banque Mondiale, (vi) création de l’Agence de Gestion Foncière (AGEF) en 1999

En principe ces instruments d’aide à la production et à l’acquisition de logements et de terrains urbains devraient permettre aux ménages à revenus modeste de disposer de logements et ou de terrains urbains à moindre coût. Malgré toutes ces réformes, les problèmes de logements subsistent toujours. La recherche d’une solution appropriée, pour la résorption du problème de l’habitat économique et social demeure un objectif majeur.

2/ SITUATION ACTUELLE DE L’HABITAT

La réglementation le secteur de la promotion immobilière est très peu réglementé ; le permis de construire ne garantit pas le respect des exigences techniques et architecturales les prix des matériaux de construction sont élevés et les coûts des loyers ne sont pas encadrés. Le foncier et la viabilisation les réserves foncières pour la construction de logements sociaux sont inexistantes ; l’offre de terrains mis à la disposition des promoteurs et aménageurs dans un cadre règlementaire est insuffisante

voire inexistante ; les coûts pratiqués par les détenteurs de droits coutumiers sont élevés ; les produits offerts par les aménageurs privés excluent plus de 70% de la population en raison de leur coût

d’acquisition ; les lotissements villageois accroissent la spéculation foncière et les conflits fonciers ; inexistence de terrains viabilisés par l’Etat. La production de logements urbainsIl existe d’une part un système formel qui bénéficie de mécanismes de financement et d’avantages fiscaux, mais qui ne satisfait pas la demande en logements et qui exclut de son champ d’action la demande locative. A contrario, l’on note d’autre part, une importante production de logements dont les règles de fonctionnement sont peu connues, mais qui à travers l’autoconstruction satisfait les besoins du marché locatif pour les différents types de standing. Le financement faible taux de participation du secteur bancaire ; faible bancarisation de l’économie ; le crédit aux promoteurs immobiliers est freiné entre autres par l’absence de titres de propriété fiables; le crédit acquéreur est limité par la hausse des prix des maisons alors que le pouvoir d’achat des ménages s’accroît

à un rythme plus lent ; le coût de sortie relativement élevé des ressources des mécanismes de financements mis place par l’Etat.

Les mesures fiscales existantes En plus de son rôle en matière de foncier, l’Etat intervient notamment à travers des mesures fiscales et le refinancement des crédits acquéreurs. Les mesures fiscales en vigueur s’appuient sur les textes de base relatifs à la loi n° 71-683 du 28-12-1971, portant loi de finances pour la gestion 1972 et l’annexe fiscale de la loi n° 2004-271 du 15 avril 2004 portant mesures en faveur des grands investissements dans le secteur de l’habitat. Elles concernent aussi bien les promoteurs que les acquéreurs.  Annexe fiscale de la loi de 1971

 a) les promoteurs

- Réduction de 50% de l’impôt sur le bénéfice industriel et commercial ;- Exonération de la contribution des patentes pendant l’année de commencement des activités et pendant les 2 années suivantes ;- Exonération de la TVA sur les VRD, la construction, les fournitures intégrées et la main d’œuvre ;- Exonération de la taxe sur les opérations bancaires (intérêts des crédits promoteurs accordés pour la réalisation des programmes

agréés) ;- Exonération des droits d’enregistrement et de timbre. 

b) les acquéreurs de logements- Exonération de la taxe sur les opérations bancaires (exonération des prêts dits « acquéreurs ») ;- Exonération des droits d’enregistrement et de timbre sur les actes de vente de logement ;- Exonération de la TVA des honoraires facturés par les notaires pour les actes de vente.

  Annexe fiscale de la loi de 2004 relative aux grands investissements dans l’habitat

Les avantages accordés aux acquéreurs sont identiques à ceux cités précédemment. Cependant, le texte de base a été renforcé au bénéfice du promoteur, relativement aux volets suivants :

 b) Volet construction d’unités de fabrication de matériaux et autres intrants pour construction logement

- Exonération de l’impôt sur le bénéfice ;- Exonération de la contribution des patentes ;- Exonération de la contribution foncière des propriétés bâties et de la contribution foncière des propriétés non bâties ;- Exonération de la TVA sur les équipements, les matériels et les pièces de recharge nécessaires à la construction et à la production des

unités industrielles ;- Exonération des droits de douanes sur les intrants importés nécessaires à la production d’unités industrielles, conformément à la

réglementation en vigueur au niveau communautaire. Il convient de préciser que la période d’exonération des types d’impôts visés est de trois ans. En outre, les conditions à remplir pour bénéficier des avantages visés ci-dessus sont difficiles pour les promoteurs en général et les promoteurs immobiliers nationaux en particuliers.

3/ NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT Programme Sur la période 2012 – 2015, le programme porte sur la réalisation de 60.000 logements sociaux et économiques dont 50.000 logements à Abidjan et 10 000 dans des villes de l’Intérieur du pays. Dans la mise en œuvre du programme, le rôle essentiel de l’Etat est d’encadrer, encourager et inciter le secteur privé qui doit rester le promoteur.

définition du logement socialLe logement social est le produit d’une action volontariste des pouvoirs publics, à travers des subventions directes ou indirectes, visant à loger les ménages à revenus modestes moyennant un coût d’acquisition ou un loyer compatible avec leurs ressources. La tentative de définition du logement social doit être la plus réaliste possible car elle guide la mise en œuvre des programmes sociaux. Les deux principaux instruments qui pourraient être retenus à cet effet portent sur les critères techniques et financiers. Ce sont entre autres : la densité de construction la surface des terrains individuels, le taux d’occupation au sol le coût des logements

modèle organisationnel ou stratégie de mise en œuvre

1. La réalisation des logements dans un cadre de partenariat stratégique public-privé - Signature de protocole d’accord type, de convention et de cahier des charges- Diverses facilitations et appuis- Arrêté interministériel n°010/MCLAU/MPMEF/MMPE/MINESUDD/MIE/MI/MPTIC/du 10 janvier 2013 portant

création, composition et attribution du comité ad-hoc chargé de la facilitation des procédures ans les projets de réalisation des logements sociaux et d’aménagement de nouveaux terrains industriels

2. La réglementation du secteur de l’immobilier ;- le décret n°: 2013-223 du 22 mars 2013 portant création, organisation et fonctionnement de la commission

d’agrément des promoteurs immobiliers et des programmes immobiliers en abrégé CAPPI - le décret n°: 2013-222 du 22 mars 2013 portant réglementation du statut de la Copropriété,

l3. La mise à disposition d’un foncier sécurisé ;

- décret n°: 2013-224 du 22 mars 2013 portant réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général ;

4. La réalisation pour le compte de l’Etat des VRD primaires et secondaires ;

5. L’amélioration des mécanismes de financement- décret n°: 2013-219 du 22 mars 2013 portant organisation et fonctionnement du Fonds de Soutien de l’Habitat en abrégé FSH,

- décret n°: 2013-222 du 22 mars 2013 portant organisation et fonctionnement du Compte de Mobilisation pour l’Habitat en abrégé CDMH,

6. L’amélioration du système d’exonération fiscale; - Annexe fiscale à la loi n°2012-1179 du 27 décembre 2012 portant budget de l’année 2013 ;

7. La promotion des constructions en hauteur ;

8. La commercialisation par les promoteurs immobiliers des logements sur la base de critères de sélection établis par l’Etat.

- Agrément du Conseil des Ministres n°13 034 en date du 06 février 2013 pour l’application des critères d’éligibilité et des modalités de pré-commercialisation par la SICOGI,

4/ LES OPPORTUNITES D’INVESTISSEMENT

4.1 Acquérir un logement social

L’attribution des logements par les promoteurs immobiliers à des bénéficiaires économiquement faibles sera basée sur des critères d’éligibilité. Aussi, en application de la stratégie visant à offrir une meilleure réponse à l'objectif social des programmes de logements tout en limitant les risques d'acquisitions spéculatives, le Ministère a-t-il élaboré les critères d’éligibilité des futurs acquéreurs. Ce sont les critères suivants :

Etre de nationalité ivoirienne; Disposer d’un revenu mensuel inférieur ou égal à 400 000 FCFA pour le couple, Ne pas être propriétaire ou copropriétaire d’un logement en Côte d’Ivoire; Etre fonctionnaire, salarié du privé ou exercer une profession libérale d’artisans, de commerçants,

d’agriculteurs à revenus irréguliers avec un compte contribuable ;Au cas où la personne éligible ne remplit pas les conditions de solvabilité elle peut avoir recours à :

un aval solvable ; Ou une personne physique ou morale disposée à financer l’acquisition du logement

Dans tous les cas le titre de propriété sera établit exclusivement au nom de l’acquéreur éligible et ne peut pas faire l’objet de mutation ou de transfert avant le délai de 5 ans prescrit.

l’étape de la pré souscriptionDu 28 mars au 22 mai 2013, la SICOGI a organisé sous l’égide du Ministère de la Construction le recensement des demandeurs de logements sociaux à Abidjan et sur tout le territoire national. Cette opération a permis le recensement d’environ 56 000 demandeurs.

Organisation de la pré-souscription à l’étranger•  Inscription en ligneLes acquéreurs intéressés pourront s’inscrire également en ligne sur le site du Ministère de la Construction (www.ministère-construction.ci).

• Ouverture de guichet permanent dans les différentes chancelleriesEn effet, le Ministère de la Construction ouvrira dans les différentes chancelleries des bureaux de présouscriptuion. Les acquéreurs pourront s’inscrire sur des fiches préalablement élaborée.

4.2 Exercer en qualité d’entrepreneur ou de promoteur immobilier

Dans le cadre de la mise en œuvre du programme de logements sociaux, le Gouvernement vise également la création de milliers d’emplois dans les divers secteurs BTP, bureaux d’études, fournisseurs de matériaux etc. Ainsi, dans la mise en application de cette directive le Ministère de la Construction a lancé un appel à manifestation. Celle-ci s’est soldée par la sélection de 250 entreprises de construction et de 46 nouveaux promoteurs immobiliers.

Les conditions d’exercice en qualité d’entrepreneur

• Créer une entreprise de droit ivoirien,• Avoir une capacité d’autofinancement pour la réalisation d’au moins 25

logements à l’intérieur du pays et 150 logements à Abidjan,• Disposer de matériel de chantier ou cas échéant de contrats de location

Les conditions d’exercice en qualité de promoteur immobilier

Les engagements de l’Etat

Mettre à disposition de plusieurs fichiers de souscripteurs jusqu’à atteindre au minimum 3 000 acquéreurs avant juin 2014.

définir avec les banques octroyant les crédits acquéreurs des modalités de crédit avec un taux préférentiel n’excédant pas 5,5% et l’allongement des durées de remboursement allant de 11 à 20 ans.

accorder des exonérations fiscales au promoteur,

réaliser les travaux de VRD primaires en hors site,

Transmettre au promoteur les coordonnées du terrain affecté à la réalisation de son programme

Mettre à la disposition du promoteur un certificat de réservation du terrain

Agréer le promoteur en qualité de promoteur immobilier

délivrer l’agrément programme et le Permis de construire

Faciliter l’obtention de tous les documents administratifs conformément à l’arrêté n° 0010 MCLAU/DGLCV/DLC en date du 31 mai 2013

Activer l’arrêté interministériel n°010/MCLAU/MEMIS/MPMEF/MMPE/MINESUDD/MIE/MI/MPTIC en date du 10 Janvier 2013 du Comité ad’ hoc chargé de la facilitation des procédures dans les projets de réalisation des logements sociaux

Les engagements du promoteur

Créer dans un délai de trois (3) semaines une société de droit ivoirien chargée de la mise en œuvre du protocole Introduire, dans un délai de trois (3) semaines à compter de la date d’entrée en vigueur du protocole une demande

en vue d’être agréer en qualité de promoteur immobilier.

Assurer dans un délai n’excédant pas un (1) mois à compter de la date de signature du protocole le paiement de la première avance des frais de purge à hauteur de trente pour cent (30%) du montant total.

Régler les droits de purge après la commercialisation de la première tranche du programme.

Mobiliser les ressources nécessaires pour la finalisation du paiement de la purge des droits coutumiers

Réaliser toutes les études techniques d’Avant-Projet Sommaire (APS) dans un délai n’excédant pas un (1) mois

Mobiliser les ressources nécessaires à la construction d’au moins 3 000 logements,

Réaliser les travaux de VRD secondaires et tertiaires,

Procéder au démarrage immédiat du programme avec la construction d’au moins 25 logements Réaliser sur l’ensemble des terrains affectés une densité d’occupation au sol de 120 à 150 logements à l’hectare

repartis à hauteur de 10% de logements en villa basse et 90% de logements en immeubles collectifs.

Rétrocéder le chantier à un autre promoteur en cas de difficultés avérées et/ou d’arrêt des travaux du chantier.

Tenir à la disposition du Ministère de la Construction toutes les preuves des capacités financières du promoteur et certifiées par ses banques ou ses établissements financiers.

Tenir une comptabilité régulière

Recevoir dans un délai n’excédant pas deux (2) semaines à compter de la date de signature du protocole, une équipe du Ministère de la Construction chargée d’inspecter Le niveau d’équipement des bureaux commerciaux, la qualité du personnel commercial et technique d’encadrement, Les supports commerciaux (plaquettes, prospectus, plans type des logements, Le matériel de chantier

Commercialiser les logements sociaux et économiques en respectant les critères d’éligibilité des acquéreurs tels que définis par l’Etat,

Fournir une lettre d’engagement d’ouverture d’un ou plusieurs comptes séquestres auprès des banques ayant un siège en Côte d’Ivoire pour y domicilier tous les fonds versés par les acquéreurs au titre de leurs apports. Ce compte reste indisponible jusqu’à la main levée partielle ou totale par le Ministère de la Construction

Accepter que les paiements se fassent exclusivement au fur et à mesure de la livraison des maisons par tranche dont le nombre sera fixé dans la convention. Les payements se faisant sur présentation d’une main levée du Ministre de la Construction du Logement de l’Assainissement et de l’Urbanisme ou son représentant.

Ne pas collecter l’épargne des acquéreurs des logements sociaux et économiques sur des comptes autres que ceux

des comptes séquestres.

Respecter les prix fixés selon la politique du gouvernement pour les 60% de logements sociaux et économiques du programme. Le promoteur est libre de fixer les prix des logements de standing,

Respecter le cahier des charges type.