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Note : La phase de pré-lancement a pour objectif de permettre aux investisseurs potentiels de prendre
connaissance des projets et des documents préliminaires du dossier d’Appel d’Offres et de soumettre
des propositions d’amélioration desdits documents et des recommandations relatives aux engagements
des investisseurs, stipulés au niveau du paragraphe 2.2 du présent document. Ces documents sont
susceptibles d’être modifiés à la fin de cette phase.
Mémorandum d’information
Processus de sélection des partenaires privés pour l’aménagement, la commercialisation et la gestion de parcs industriels dans la Région Casablanca-Settat / Maroc
Phase de Pré-Lancement
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Table des matières
1. Avant-propos .......................................................................................................... 4
2. Contexte, objectifs généraux et réalisations de la partie publique .......................... 5
3. Structure des Projets ............................................................................................. 11
4. Les Trois projets de parcs industriels localisés dans l’aire métropolitaine autour de
Casablanca .......................................................................................................... 14
5. Calendrier ............................................................................................................. 33
Annexes .................................................................................................................... 34
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Abréviations
Ha : Hectare
HT : Hors Taxes
CAPEX : Capital Expenditures (investissements)
CDC : Cahier des Charges
IAA : Industrie Agro-Alimentaire
ICPC : Industrie Chimique et Para-Chimique
IDE : Investissements Directs Etrangers
IEE : Industrie Electrique et Electronique
IMM : Industrie Métallique et Mécanique
ITC : Industrie du Textile et Cuir
MAD : Dirham marocain
MICEVN Ministère de l’Industrie, du Commerce, de l’Economie Verte et Numérique
MMAD : Million de dirham marocain
MCA : Agence MCA-Morocco
MCC : Millennium Challenge Corporation
OPEX : Operational Expenditures (charges d’exploitation)
PAI : Plan d’Accélération Industrielle
PIB : Produit Intérieur Brut
PME : Petite et Moyenne Entreprise
TCAM : Taux de Croissance Annuel Moyen
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1. AVANT-PROPOS
Le présent Mémorandum d’information est un document conçu dans le cadre de l'appel
d’offres relatif au projet de développement et de revitalisation des zones industrielles pilotes
de Bouznika, Had Soualem et Sahel Lakhyayta (l'"Appel d’Offres"). ll est communiqué dans
le cadre de la phase de pré-lancement de l’Appel d’Offres et sera susceptible d’être modifié à
la fin de cette phase.
Tout destinataire de ce document ayant l’intention de participer au projet, de quelque manière
que ce soit, est entièrement responsable de sa propre évaluation des informations figurant
dans ce document et du projet et ce, au travers des audits et diligences qu’il aura réalisés afin
d’apprécier par lui-même, et de manière indépendante, les opportunités et les conditions
techniques, économiques, financières et/ou juridiques du projet.
Ce document fait partie d’un ensemble de documents dont il est indissociable, il s'agit : du
règlement de l’Appel d’Offres et des projets de conventions de partenariat (la "Convention de
Partenariat") qui seront communiqués aux candidats au stade de l'Appel d’Offres.
Des études détaillées, ainsi que des concertations avec les autorités compétentes, ont permis
de définir des propositions de projets d’aménagement (comprenant les éléments du
positionnement marketing des zones, les Master Plans et les études techniques y afférentes).
Ces propositions peuvent être adoptées par le candidat dans son offre. Il peut également
proposer des projets d’aménagement différents. Dans les deux cas, il se conformera aux
directives et éléments fortement recommandés et invariables qui seront spécifiés dans le
règlement de l’Appel d’Offres et les cahiers des charges qui y seront annexés.
Le calendrier prévisionnel de déroulement des deux phases de pré-lancement et d’Appel
d’Offres est présenté ci-dessous.
03/01/2020
3 semaines
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2. CONTEXTE, OBJECTIFS GENERAUX ET REALISATIONS DE LA PARTIE PUBLIQUE
2.1 Programme de coopération entre le Maroc et les Etats-Unis d’Amérique via
Millennium Challenge Corporation
Le 30 Novembre 2015, les gouvernements respectifs du Maroc et des Etats-Unis d’Amérique
– via Millennium Challenge Corporation (MCC) - ont signé un deuxième programme de
coopération « Compact II » sur 5 ans couvrant plusieurs thématiques dont celle du foncier
industriel. A ce sujet, ce programme de coopération vise l’amélioration de l’accès au foncier,
et ce faisant, l’amélioration des conditions de l’investissement en général et de
l’investissement industriel en particulier et la promotion de de la croissance économique et de
l’emploi.
L’activité « Foncier industriel », relevant du Compact II, répond à l’objectif de promotion d’un
modèle de développement des zones industrielles, tiré par la demande et basé sur une
approche de partenariat public-privé et de durabilité. Cette activité s’inscrit dans la continuité
des plans mis en place par le Gouvernement Marocain afin de promouvoir les espaces
industriels, notamment :
- le Programme National d’Aménagement des Zones Industrielles (PNAZI) ;
- le Plan Emergence ;
- le Pacte National pour l’Emergence Industrielle ;
- le Plan d’Accélération Industrielle (PAI).
2.2 Projet des sites pilotes
Dans le cadre de l’activité « Foncier industriel », le Ministère de l’Industrie, du Commerce, de
l’Economie Verte et Numérique (MICEVN), et l’Agence MCA-Morocco, souhaitent mettre en
application ce modèle à travers la mise en place de trois projets pilotes de développement et
de revitalisation de zones industrielles dans le cadre d'un partenariat entre les secteurs public
et privé.
Les trois projets portent sur :
1. la revitalisation et l’extension de la zone industrielle de Had Soualem ;
2. la revitalisation et l’extension de la zone industrielle de Bouznika ;
3. la création d’une nouvelle zone industrielle à Sahel Lakhyayta.
Dans le cadre de ce partenariat, s’agissant de la nouvelle zone et des zones d’extension, Le
gouvernement du Royaume du Maroc, représenté par les Ministres et Entités Publiques
compétents (la "Partie Publique"), met à la disposition de la partie privée les éléments ci-
après :
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un foncier mobilisé et assaini ;
des études techniques relatives aux infrastructures hors-sites, concertées avec les
autorités compétentes et répondant aux besoins des industriels, ainsi que la réalisation
de ces infrastructures ;
une analyse de la demande en vue de confirmer l’attractivité des sites ;
des projets d’aménagement en ligne avec les résultats de l’analyse de la demande ;
des projets ayant obtenu la dérogation urbanistique ;
la conduite des études environnementales et sociales selon la norme marocaine et la
norme de la SFI (Groupe de la Banque mondiale) et l’obtention de l’acceptabilité
environnementale pour tous les projets.
S’agissant des zones existantes, la partie publique prend en charge également :
les travaux de revitalisation qui porteront sur l’amélioration des infrastructures au sein
des zones industrielles de Had Soualem et Bouznika, notamment la voirie, les réseaux
d’assainissement, d’eau potable, d’électricité et l’éclairage public ;
la mise en place d’un mécanisme d’incitation à la valorisation des lots non-valorisés ;
le renforcement des capacités des entreprises existantes en matière de gestion
environnementale et sociale ;
Incitation des acteurs locaux à améliorer la qualité des services de base.
Tenant compte de ces apports de la partie publique, le partenaire privé est appelé à :
Réaliser les aménagements in-site des zones ;
commercialiser les sites d’extension (location / vente) selon le schéma proposé par
site ;
gérer la nouvelle zone et/ou les zones d’extension selon de hauts standards de qualité ;
offrir des services, selon la demande, au niveau des zones existantes ;
respecter les normes sociales et environnementales et notamment les standards de la
Société Financière Internationale (SFI).
Par ailleurs, le partenaire privé est appelé à apporter une contribution financière (Droit
d’Entrée), pour bénéficier des projets proposés.
Le partenaire privé sera également invité à faire des propositions pour améliorer la
gestion des zones existantes.
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2.3 Objectif des partenariats
L'objectif du présent appel d’offres est de sélectionner, dans le cadre d’un partenariat avec la
partie publique, des investisseurs privés qui seront en charge de :
1. aménager, commercialiser et gérer le projet d’extension de la zone industrielle de Had
Soualem dans le cadre d’un schéma « locatif », basé sur la location de l’assiette
foncière au partenaire privé, qui procédera aux aménagements requis en vue de mettre
en place une offre locative au profit des clients finaux, ainsi qu’une offre de services à
valeur ajoutée en fonction de la demande au niveau de la zone existante. Le partenariat
portera sur une durée initiale de trente (30) ans, qui pourra être étendue d'un commun
accord entre les parties dans les conditions de la Convention de Partenariat.
2. aménager, commercialiser et gérer le projet d’extension de la zone industrielle de
Bouznika dans le cadre d’un schéma de partenariat « transactionnel », basé sur la
cession de l’assiette foncière au partenaire privé, qui procédera aux aménagements
requis. Le partenaire privé proposera également une offre de services à valeur ajoutée
en fonction de la demande au niveau de la zone existante. Le partenariat portera sur
une durée initiale de quinze (15) ans, qui pourra être étendue d'un commun accord entre
les parties dans les conditions de la Convention de Partenariat.
3. aménager, commercialiser et gérer le projet de la nouvelle zone industrielle de Sahel
Lakhyayta dans le cadre d’un schéma « locatif », basé sur la location de l’assiette
foncière au partenaire privé, qui réalisera les aménagements requis en vue de mettre
en place une offre locative au profit des clients finaux. Le partenariat portera sur une
durée initiale de trente (30) ans, qui pourra être étendue d'un commun accord entre les
parties dans les conditions de la Convention de Partenariat.
Il est à noter que les opérations de revitalisation des zones existantes de Had Soualem et
Bouznika seront prises en charge et réalisées par la partie publique et porteront sur
l’amélioration des infrastructures existantes et l’augmentation du taux de valorisation des
parcelles dans les zones.
2.4 Réalisations de la partie publique
Préalablement au lancement de l’Appel d’Offres, l’Agence MCA-Morocco et MCC, en
partenariat avec le Ministère chargé de l’Industrie, ont procédé à un ensemble de démarches
ayant permis la définition du cadre de réalisation de ces projets et le lancement effectif des
actions relevant des engagements de la partie publique.
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Ces démarches ont été précédées par la réalisation d’études de « due diligence » détaillées
ayant porté sur l’analyse d’une centaine de sites au Maroc et abouti à la sélection des trois
sites pilotes objets de l'Appel d’Offres et la détermination des études à conduire pour mettre
en œuvre ces projets, tel que présenté ci-dessous. Les résultats de ces études ont permis de
donner plus de visibilité quant aux engagements réciproques de la partie publique et de la
partie privée.
2.4.1 Un foncier public mobilisé et assaini
Le foncier de Lakhyayta et des zones d’extension de Bouznika et Had Soualem relève du
domaine privé de l’Etat, qui est mis à la disposition des trois projets.
Le foncier mis à la disposition des investisseurs sera totalement assaini et libre de toute
occupation préalablement à la signature des Conventions de Partenariat.
2.4.2 Utilisation des études réalisées
L’ensemble des études citées dans les Sections 2.3.3 – 2.3.7 ci-dessous seront mises à la
disposition des candidats à titre d'information dans le cadre de l’Appel d’Offres.
Tout candidat aura la latitude de les utiliser, de réaliser tout complément d’études, de les
modifier ou de les adapter en vue de la préparation de son offre.
2.4.3 Des opérations en vue de la revitalisation des deux zones industrielles existantes
de Had Soualem et Bouznika à la charge de la partie publique
La partie publique, par le biais de l’Agence MCA-Morocco, prendra en charge les travaux de
revitalisation qui porteront sur l’amélioration des infrastructures au sein des zones industrielles
existantes de Had Soualem et Bouznika, notamment la voirie, les réseaux d’assainissement,
d’eau potable, d’électricité et de l’éclairage public.
A ce stade, l’ensemble des études techniques ont été finalisées et les travaux s’étaleront de
janvier 2020 à janvier 2022.
L’amélioration du taux de valorisation des parcelles au niveau des sites existants fait
également l’objet d’une opération spécifique menée par l’Agence MCA-Morocco en
concertation avec les autorités locales.
2.4.4 Une connexion aux infrastructures hors-site selon les meilleurs standards
En ce qui concerne l’hors-site, l’Agence MCA-Morocco a réalisé les études techniques
relatives aux différents réseaux (assainissement, STEP, eau potable, électricité) durant la
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phase préparatoire précédant le lancement de l’Appel d’Offres. Celles-ci ont été finalisées et
validées par les autorités compétentes.
Une attention particulière a été accordée aux capacités offertes par le hors-site (puissance
électrique, débit d’eau potable et débit des rejets liquides), de manière à assurer des conditions
de raccordement optimales et selon les standards attendus par les opérateurs industriels.
Les travaux hors-sites pour chacune des zones industrielles ont été lancés en décembre 2019,
dans la perspective de leur achèvement en juillet 2021 (La STEP desservant les futurs parcs
industriels de Had Soualem extension et de Sahel Lakhyayta sera achevée en avril 2022). Un
calendrier de l’ensemble des travaux pris en charge par la partie publique, y compris la
réhabilitation des zones existantes, est précisé en annexe (Calendrier).
La gestion des STEP sera confiée aux opérateurs réseaux compétents en la matière, en
l’occurrence la RADEEC (Régie Autonome Intercommunale de Distribution d’Eau et
d’Electricité de Chaouia) et l’ONEE (Office National de l’Electricité et de l’Eau Potable).
L’Agence MCA-Morocco a conclu des conventions de partenariat avec ces derniers à cette fin.
2.4.5 Une analyse de la demande en vue de confirmer le potentiel
Les études préparatoires conduites incluent notamment une étude de la demande, en vue de
confirmer le potentiel des sites et d’évaluer les perspectives de commercialisation.
Ainsi, des projections ont été réalisées, d’une part, sur la base de la croissance des activités
industrielles historiques et, d’autre part, selon les objectifs du Plan d’Accélération Industrielle
(PAI). En parallèle, ces projections ont été soutenues par des analyses qualitatives basées,
entre autres, sur la consultation d’industriels, de responsables de fédérations et associations
professionnelles, d’aménageurs et de responsables au sein des administrations concernées.
Enfin, un croisement entre les différents enseignements tirés de ces analyses et les
caractéristiques intrinsèques des sites a été réalisé, permettant d’aboutir à un positionnement,
à un programme et à un master plan pour chacun des trois sites.
2.4.6 Un projet d’aménagement en ligne avec les résultats de l’analyse de la demande
De manière à confirmer la faisabilité des opérations sur un plan technique et financier, tenant
compte des caractéristiques des sites et des attentes, il a été conçu, pour chaque site, un plan
et un programme d’aménagement comprenant plusieurs éléments notamment la taille des lots,
le regroupement des activités industrielles par quartier, les locaux dédiés à la gestion, les
équipements collectifs, les espaces libres, les standards en matière d’aménagements, etc.
Ces éléments sont issus de l’analyse de la demande, et répondent aux exigences et
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préconisations de la partie publique concernant les aspects liés à la gestion des sites et les
aspects environnementaux et sociaux, santé et sécurité, inclusion sociale et genre.
Au terme de la conception des projets, des études techniques au stade avant-projet sommaire
(APS) ont été réalisées pour chaque site et ce, en plus des études topographiques et
géotechniques.
2.4.7 Des projets ayant reçu une dérogation urbanistique
Une dérogation urbanistique a été accordée aux trois projets par la commission régionale
d’investissement de Casablanca Settat sur la base de projets d’aménagement, lesquels ont
été révisés à la lumière des instructions de ladite commission (voir annexe 1).
Les candidats pourront, le cas échéant, adapter ces propositions d’aménagement dans le
cadre de la préparation de leurs offres, sans toutefois déroger à certaines spécifications
techniques relatives à la conception urbanistique et technique des projets, expressément
spécifiées dans les documents de l'Appel d’Offres.
2.4.8 Eléments portant sur les aspects environnementaux et sociaux, santé et sécurité,
inclusion sociale et genre
L’Agence MCA-Morocco a réalisé des études ayant abouti, pour les projets de parcs
industriels, au référentiel suivant :
- Etude d’impact environnemental et social ;
- Plan de Gestion Environnementale et Sociale ;
- Plan de gestion des situations d’urgence ;
- Plan de Santé et Sécurité au Travail ;
- Plan de gestion des déchets ;
- Plan de gestion des changements climatiques ;
- Plan d’action de réinstallation des populations (Sites de Had Soualem et Bouznika).
Ce référentiel permet de clarifier les attentes de la partie publique en la matière pour permettre
le développement des zones industrielles objet de l’Appels d’Offres, conformément aux
standards qualitatifs souhaités.
L’Agence MCA-Morocco a également engagé une procédure pour l’obtention de l’acceptabilité
environnementale pour les trois projets avant la signature des contrats avec les partenaires
privés.
Pour les sites industriels existants de Had Soualem et Bouznika, l’Agence a réalisé des dues
diligences des sites industriels et des dues diligences sensibles au genre.
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3. STRUCTURE DES PROJETS
3.1 Deux structurations juridiques proposées
Deux schémas juridiques sont proposés :
- un schéma « transactionnel » pour le parc industriel de Bouznika-Extension, basé sur
la cession de l’assiette foncière au partenaire privé ; et
- un schéma « locatif » pour les parcs industriels de Had Soualem-Extension et Sahel
Lakhyayta, basé sur la location de l’assiette foncière au partenaire privé.
Les obligations des parties publiques et privées varient en fonction des schémas adoptés et
sont précisées dans le présent document au niveau des chapitres consacrés à chaque projet.
3.2 Les stipulations contractuelles prévues dans le cadre des Conventions de
Partenariat
Dans le cadre du projet, l'ensemble de l'assiette foncière appartenant au domaine privé de
l’Etat sera louée (pour les sites de Sahel Lakhyayta et Had Soualem) ou vendue (pour le site
de Bouznika) au partenaire privé.
En vertu des Conventions de Partenariat, le partenaire privé sera notamment responsable de :
(i) réaliser les travaux d'aménagement in-site de la zone industrielle concernée ;
(ii) construire le bâtiment d’accueil (abritant notamment l’administration des services
de gestion du site) et des équipements ;
(iii) commercialiser les lots (nus ou construits) des zones, à travers leur vente et/ou
location (pour le site de Bouznika) ou la location exclusivement (pour les sites de
Had Soualem et Lakhyayta) des parcelles aux industriels ou aux entreprises de
services associés aux activités industrielles ;
(iv) assurer la gestion et la maintenance de la zone ; et
(v) respecter les contraintes techniques, architecturales et environnementales qui
seront fixées dans les documents de l'Appel d’Offres.
La partie publique sera responsable, quant à elle, de financer et de réaliser l’aménagement
hors-site et les travaux de revitalisation des zones existantes (Had Soualem et Bouznika).
Il est à préciser que le développement des bâtiments industriels et de l’ensemble des
constructions, à l’exception du bâtiment d’accueil et de certains équipements, peut se faire
directement par le partenaire privé à la demande des acquéreurs de parcelles, sans que cela
ne constitue une obligation pour lui dans le cadre de la Convention de Partenariat.
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Le partenaire privé devra également fournir certains services pour les sites industriels
existants attenants aux parcs nouveaux à réaliser à Had Soualem et Bouznika (à l'exception
des services relevant des prérogatives de la commune) et ce, en synergie avec la gestion des
sites à développer. Ces services consistent principalement en une offre de sécurité privée
dans la limite d’un budget à convenir avec les associations des industriels des zones
existantes concernées. Il reviendra également au partenaire privé d’étendre l’offre de services
en libre adhésion et payants, prévus au sein des extensions, aux occupants des sites existants
adjacents et ce, conformément à son offre.
Il est à préciser que les services de base au sein des sites existants relevant des prérogatives
légales des communes continueront à être gérés par ces dernières. L’Agence MCA-Morocco
a engagé des discussions avec les communes concernées pour améliorer la qualité de ces
services.
Synthèse des engagements globaux des parties
Partie publique Partie privée
- Mobilisation du foncier ;
- Mise à disposition des infrastructures
hors-site, des études de Master Plan,
topographiques, géotechniques et de
VRD ;
- Financement et réalisation de l’opération
de revitalisation des zones existantes.
- Contribution financière ;
- Réalisation et financement des travaux in-
site ;
- Construction du bâtiment d’accueil et
d’équipements ;
- Commercialisation des lots ;
- Rôle de gestionnaire unique au sein des
parcs réalisés.
3.3 La gestion du parc industriel une fois réalisé : une composante clé de la qualité et
de l’attractivité des projets
L’analyse des réalisations en matière de parcs industriels au Maroc a révélé l’importance
d’assurer une gestion intégrée au sein des sites. En effet, l’implication d’un gestionnaire
garantit le maintien de la qualité des aménagements et des espaces communs et la qualité
des services de base devant être assurés au sein de la zone, ainsi que la possibilité de
mutualiser des services additionnels à valeur ajoutée et en libre adhésion au profit des
occupants. Ces éléments constituent un facteur de différenciation réel pour les sites et un
élément d’attractivité majeur des industriels.
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Il est ainsi prévu, dans le cadre de ces projets, de confier au partenaire privé un rôle de gestion
et d’animation couvrant les aspects suivants :
- les services de base dits de « Facility Management » devant être obligatoirement
assurés au sein du parc industriel réalisé (Les services sont définis dans le document
intitulé "Référentiel relatif au dispositif de gestion") :
la gestion des déchets ménagers ;
le nettoyage des espaces communs ;
l’entretien du réseau d’éclairage public ;
l’entretien et l’arrosage des espaces verts et;
l'entretien et la maintenance des voiries ; et
la sécurité privée : gardiennage, contrôle d’accès et vidéo surveillance 24H/24.
- L’animation du tissu industriel implanté dans le parc industriel réalisé, tels que
notamment les services d'accueil et d’information, la gestion des réclamations,
l'organisation d’évènements professionnels, la mise en réseau des professionnels, la
sensibilisation aux enjeux de durabilité, de R&D, d’innovation et la promotion du parc.
Il est entendu que la gestion des réseaux d’eau potable, d’assainissement et d’électricité,
réalisés par le partenaire privé, sera confiée aux entités gestionnaires desdits réseaux au
niveau de chacune des communes concernées, dans le respect de leurs compétences
respectives.
Le partenaire privé est également appelé à développer, selon l’opportunité et en adéquation
avec le positionnement du parc industriel et les besoins des industriels implantés, des services
à valeur ajoutée en libre adhésion pour ces derniers (pouvant, selon le cas, être payants ou
relevant de son rôle d’animation), tels que :
- la mise en place d'un guichet unique : assurant la mise en relation et l’interface entre les
investisseurs et les structures publiques en charge, par exemple, de l’octroi des
autorisations de construire, de la formation, de l’emploi, du financement public ;
- la fourniture de prestations supplémentaires et payantes lorsque l’opportunité et le
besoin sont confirmés. Celles-ci pourraient porter, à titre indicatif, sur la mise en place
d'une solution mutualisée pour le transport des employés, l'aide au recrutement /
formation, des services généraux mutualisés, une conciergerie de services, une
restauration inter-entreprises, des services de santé (local sur place et visite régulière
d’un médecin) ou d'autres services aux entreprises (notamment IT ou juridiques).
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4. LES TROIS PROJETS DE PARCS INDUSTRIELS LOCALISES DANS L’AIRE
METROPOLITAINE AUTOUR DE CASABLANCA
Les trois sites sont localisés dans l’aire métropolitaine centrale autour de Casablanca et
bénéficient, à ce titre, de la dynamique de la Région Casablanca-Settat qui constitue la 1ère
région industrielle du Maroc, générant 43% de la valeur ajoutée du secteur secondaire
nationale1.
Localisation des trois sites dans l’aire métropolitaine autour de Casablanca
Localisation des sites dans leur environnement immédiat et leurs superficies respectives
1 Source : Compte régionaux 2017 – Haut-Commissariat au Plan.
Site de
Bouznika
Site
de Had
Soualem
Site de Lakhyayta
Bouznika Had Soualem Lakhyayta
Casablanca
Site Zone existante
Site
Zone existante
Site
28 ha 51 ha 60 ha
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Les sites objet de l’Appel d’Offres totalisent 139 hectares de surface brute, soit environ 80
hectares de surface nette à usage industriel (sachant que la demande en foncier industriel est
estimée à environ 70 ha par an – voir annexe 1).
Les trois sites présentent des caractéristiques complémentaires et disposent d’atouts leur
permettant d’accueillir des parcs industriels performants, en mesure d’apporter les réponses
idoines aux besoins des différents types d’industriels.
Les deux sites de Had Soualem et Sahel Lakhyayta sont proches, tout en disposant d’éléments
de complémentarité et de distinction en termes d’opportunités de positionnement marketing et
d’aménagement.
Une localisation rapprochée des deux sites de Had Soualem et Lakhyayta
4.1 Parc industriel de Had Soualem Extension
4.1.1 Un site à forte vocation industrielle au sein d’un bassin à forte dynamique
d’urbanisation
Le site devant accueillir le parc industriel de Had Soualem extension s’étend sur 51 hectares
appartenant au domaine privé de l’Etat. Il est situé dans la commune de Had Soualem relevant
de la Province de Berrechid, à seulement 30 km de la ville de Casablanca.
Relié par la voirie urbaine principale de Had Soualem, à la Route Nationale n°1 et à l’autoroute
A5, le site se trouve ainsi à 5 km de l’échangeur de Had Soualem sur l’autoroute A5 qui le met
en relation avec les villes de Casablanca et El Jadida. Les voies des nouveaux quartiers en
construction le mettront en relation avec la Route Nationale n°1 et la Route Provinciale 3011,
ainsi qu’avec l’échangeur de l’autoroute A5.
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Le site est attenant à la zone industrielle existante, aménagée par le groupement des
communes d’Ouled-Hriz et s’étendant sur une superficie de 68,5 ha. La vocation industrielle
du site est également confirmée par les documents d’urbanisme ; le plan d’aménagement
couvrant la zone y prévoit des activités industrielles.
Le site du futur parc attenant à la zone industrielle existante de Had Soualem
Inséré dans le tissu urbain, le site présente une double vocation urbaine et industrielle.
Limitrophe du centre-ville de Had Soualem, il s’inscrit dans la continuité urbaine de la ville et
des territoires en cours d’urbanisation. Le parc industriel sera, à terme, entouré de territoires
urbanisés constituant, en jonction avec la zone industrielle, le pôle économique de la ville.
Outre la pertinence de sa localisation, le site bénéficie d’un bassin d’emploi local et de la
proximité de celui de Casablanca.
Zone industrielle existante de Had
Soualem
Site du futur parc industriel de Had Soualem Extension
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Un site en bonne insertion dans un environnement urbain en plein développement
En synthèse, le site concentre un ensemble d’atouts qui le destinent à accueillir un parc
industriel performant, en l’occurrence :
- la dynamique industrielle de la Région Casablanca-Settat, premier pôle industriel et
économique national, avec un accès à un bassin d’emploi large et qualifié ;
- l’accès à un bassin d’emploi direct pour des secteurs fortement demandeurs de main
d’œuvre ;
- l’insertion urbaine du site, en misant sur des lots de petites tailles, des activités sans
nuisance et une offre mixte Industrie-Tertiaire ; et
- la connexion du site à son environnement urbain et à la zone industrielle existante, en
offrant des services communs (marchands notamment).
4.1.2 Topographie du site
Selon les études topographiques et géotechniques réalisées par l’Agence MCA-Morocco, la
topographie de la zone est régulière avec une pente douce orientée vers le nord, avec des
cotes variant de 143 m NGM à 127 m NGM et une dénivelée de 16 m.
Cette régularité est interrompue par la présence du « Canal Jinja », réalisé par l’Agence du
bassin hydraulique de la Chaouia et de Bouregreg.
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Plan topographique du site
Source : étude topographique réalisée dans le cadre du projet
4.1.3 Un hors-site dimensionné pour un parc industriel performant en cours de
réalisation par l’Agence MCA-Morocco
L’hors-site a été dimensionné selon des standards à même de répondre de façon adaptée aux
besoins des industriels en termes de capacités, à savoir :
- un débit d’alimentation en eau potable en tête de réseau de 21,30 litre / seconde ;
- une puissance électrique de 10,30 MVA ;
- un débit moyen des rejets des eaux usées de 1 607 m3/ jour (débit de pointe pour les
deux zones de Had Soualem existante et extension : 82,4 litres / seconde).
Il est prévu également une station d’épuration (STEP) pour le traitement à la fois des effluents
du futur parc industriel de Had Soualem extension et du futur parc industriel de Sahel
Lakhyayta. Le procédé de boues activées à faible charge, avec un traitement des odeurs et
un traitement tertiaire, ont été retenus à cet effet.
Le site dispose de trois possibilités d’accès prévus pour le projet, de manière à faciliter l’accès
et la circulation aux abords du site des véhicules légers et des poids lourds :
- un accès principal, par la réalisation du prolongement de la voie principale du schéma
d’aménagement d’Al Omrane sur l’emprise de l’Oued Jinja qui sera couvert ;
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- un 2ème accès, par la réalisation d’une voie de raccord avec le système viaire d’Al
Omrane au sud-est de la parcelle ; et
- un 3ème accès du côté de la zone industrielle existante.
Les trois accès prévus pour le site
Une fois réalisées, les infrastructures hors-site, y compris la STEP, seront remises aux
opérateurs en charge des réseaux dans le territoire concerné, qui en assureront la gestion.
4.1.4 Un rehaussement de la qualité des infrastructures dans l’environnement immédiat
du site grâce à l’opération de revitalisation
L’opération de revitalisation de la zone industrielle existante de Had Soualem bénéficiera
considérablement à la zone d’extension. En effet, en rehaussant la qualité générale des
infrastructures et équipements publics dans l’environnement immédiat du futur site
d’extension, l’attractivité du territoire se trouvera améliorée et permettra à terme une
cohérence et une intégration qualitative du site dans son environnement.
Ainsi, l’Agence MCA-Morocco a procédé à un diagnostic des réseaux desservant la zone
industrielle existante de Had Soualem, à la suite duquel un programme de revitalisation a été
défini. Ce programme de renouvellement des infrastructures prévoit de couvrir notamment :
- le réseau de voirie, à travers un renouvellement total de la couche de roulement en
enrobé ;
Accès 1
Accès 2
Accès 3
Site de
Had Soualem Extension
Zone
industrielle
existante
20 WS1601.895288.1
- le réseau des eaux pluviales, qui sera renouvelé dans sa majorité en ciblant des
capacités à même de drainer des pluies décennales ;
- le réseau des eaux usées, dont la quasi-totalité sera renouvelée ;
- le réseau d’eau potable, qui sera également renouvelé en totalité compte tenu de sa
constitution en amiante de ciment ;
- le réseau d’éclairage public, qui sera aussi totalement renouvelé.
L’opération de revitalisation concerne non seulement l’amélioration des infrastructures, mais
aussi la gestion de la zone existante. Ainsi, l’Agence MCA-Morocco a engagé des discussions
avec les acteurs locaux en vue d’améliorer la qualité des services de base, en veillant à
impliquer l’association existante des industriels. Par ailleurs, le partenaire privé sera amené à
proposer une offre de services à valeur ajoutée en fonction de la demande au niveau de la
zone existante.
4.1.5 Structuration juridique envisagée pour le parc de Had Soualem
La réalisation du parc industriel de Had Soualem-extension est envisagée dans le cadre d’un
schéma locatif dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
- la location de l’assiette foncière par les domaines de l’Etat ou toute autre entité publique
compétente, désignée à cet effet, au partenaire privé en vertu d’un bail de longue durée ;
- en termes d’investissements, la partie publique prend en charge la réalisation et le
financement des travaux hors-site et de revitalisation (zone existante de Had Soualem).
Le partenaire privé sera en charge de la réalisation et du financement des aménagements
in-site, de la construction des composantes bâties (bâtiment d’accueil et équipements).
En fin de contrat, la partie publique recouvrera la jouissance du parc industriel ;
- en termes de commercialisation, le partenaire privé proposera une offre orientée
exclusivement vers la location des parcelles industrielles et de services ou de bâtiments
prêts à l'emploi ;
- la gestion de la zone d’extension sera à la charge du partenaire privé en tant que
gestionnaire unique moyennant des frais de gestion à facturer aux occupants. Ces frais
seront facturés en complément des loyers ;
- les conditions et modalités des services complémentaires, qui seront fournis dans la zone
existante par le partenaire privé (sécurité privée notamment, selon l’accord entre le
partenaire privé et l’association des industriels existants), sont à convenir avec
l’association des industriels de la zone existante de Had Soualem dans la limite d’un
budget. A cet effet, le partenaire privé s'engagera à se rapprocher de l’association des
21 WS1601.895288.1
industriels existants afin d'organiser la mise en place de services à des conditions
attractives ;
- les services à la carte, proposés individuellement aux investisseurs du parc industriel de
Had Soualem-extension par le partenaire privé, devront également pouvoir être proposés
pour les occupants de la zone existante ;
- le partenaire privé devra verser à la partie publique une compensation financière
(redevance) en contrepartie des investissements réalisés ;
- les revenus du partenaire privé seront donc composés des produits issus de la location
de parcelles aménagées ou bâties, de la rémunération liée à la gestion des sites et des
revenus de tout autre service payant offert au sein de la zone.
La durée initiale de la Convention de Partenariat est de trente (30) ans à partir de la date de
son entrée en vigueur, incluant les phases d’aménagement et de gestion. Cette durée pourra
être étendue d'un commun accord entre les parties dans les conditions arrêtées à la
Convention de Partenariat.
Le schéma ci-dessous synthétise les flux relatifs au projet :
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4.2 Parc industriel de Lakhyayta
4.2.1 Un site à forte image de marque pour un parc industriel performant
Le site de Sahel Lakhyayta, s’étendant sur une superficie brute de 60 ha de foncier et
appartenant au domaine privé de l’Etat, est situé dans la commune de Had Soualem relevant
de la Province de Berrechid, à une distance de seulement 30 km de Casablanca.
Le site se trouve à environ 5 kilomètres au Sud-Est du centre-ville de Had Soualem, auquel il
est relié par la Route Provinciale 3011 et la Route Nationale n°1. La situation du site, assez
éloignée des zones d’habitat existantes, est en faveur d’une vocation industrielle marquée,
offrant plus d’opportunités aux investisseurs en terme de choix des industries à implanter.
Parmi les atouts forts du site figure sa connexion immédiate à l’autoroute. En effet, le site se
trouve en face de l’échangeur de Had Soualem, côté Sud de l’autoroute A5. Ceci facilite
grandement la liaison avec les villes de Casablanca et El Jadida, ainsi qu’avec le reste du
réseau autoroutier et augmente ainsi son attractivité. Enfin, la Route Provinciale 3011 le relie
à Berrechid et à Had Soualem.
Le site n’est pas couvert actuellement par un plan d’aménagement.
Image satellite du site pilote de Lakhyayta
Le site dispose de caractéristiques intrinsèques fortement valorisantes. Il bénéficie d’une
localisation stratégique et d’un accès direct à l’autoroute, lui permettant de valoriser l’effet
« vitrine – façade urbaine » et d’optimiser son image de marque. Au même titre que le site de
Site
23 WS1601.895288.1
Had Soualem, ce site bénéficie d’un bassin d’emploi local et de la proximité de celui de
Casablanca.
Ses atouts sont également confortés par la superficie importante qu’il offre et l’opportunité d’un
développement en « Greenfield », en faveur de l’émergence d’un parc industriel performant
pouvant constituer une véritable référence de plus pour l’industrie régionale et nationale.
4.2.2 Topographie du site
La topographie du site est régulière avec une pente douce orientée vers le nord, avec des
cotes variant de 148 m NGM à 138 m NGM et une dénivelée de 10 m. Cette régularité est
interrompue au sud-est par la présence d’une légère Chaâba située à l’Est qui débouche dans
un ouvrage existant sous l’autoroute.
Plan topographique du site
Source : étude topographique - CID
Il est à noter que la décharge située actuellement à proximité du site (à l’extérieur de la
parcelle) fait l’objet d’une convention entre les autorités locales et régionales concernées, qui
ont mobilisé les financements nécessaires pour sa délocalisation. Le site de la décharge sera
ainsi reconverti en espace vert. Le démarrage des travaux de construction de la nouvelle
décharge est attendu pour le premier trimestre 2020.
24 WS1601.895288.1
4.2.3 Un hors-site dimensionné pour un parc industriel performant en cours de
réalisation par l’Agence MCA-Morocco
L’hors-site a été dimensionné en vue de répondre aux besoins du futur parc industriel avec les
capacités suivantes :
- un débit d’alimentation en eau potable en tête de réseau de 24,48 litre / seconde ;
- une puissance électrique de 11,84 MVA ;
- un débit de pointe des rejets des eaux usées de 37,2 litre / seconde.
Comme précisé ci-dessus, il est prévu également une station d’épuration (STEP) pour le
traitement à la fois des effluents du futur parc industriel de Sahel Lakhyayta et de celui de Had
Soualem-extension. Le procédé retenu est celui des boues activées à faible charge, avec un
traitement des odeurs et un traitement tertiaire.
Le site sera desservi par un accès depuis le rond-point en face de l’échangeur sur la Route
Provinciale 3011. Ce rond-point sera réaménagé pour le rendre conforme au nouveau flux de
circulation généré par la réalisation du nouveau parc industriel.
Schéma du réaménagement prévu du rond-point desservant le site
Une fois réalisées, les infrastructures hors-site, y compris la STEP, seront remises aux
opérateurs en charge des réseaux dans le territoire concerné, pour assurer leur gestion.
4.2.4 Structuration juridique envisagée pour la réalisation du parc de Lakhyayta
La réalisation du parc industriel de Sahel Lakhyayta est prévue dans le cadre d’un schéma
locatif, dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
- la location de l’assiette foncière par les domaines de l’Etat ou toute autre entité publique
compétente (société de patrimoine) au partenaire privé en vertu d’un bail de longue
durée ;
25 WS1601.895288.1
- en termes d’investissements, la partie publique prend en charge la réalisation et le
financement des travaux hors-site. Le partenaire privé, quant à lui, sera en charge de la
réalisation et du financement des aménagements in-site, de la construction des
composantes bâties (bâtiment d’accueil et de gestion). En fin de contrat, la partie publique
recouvrera la jouissance du parc industriel ;
- en termes de commercialisation, le partenaire privé proposera une offre exclusivement
orientée à la location des parcelles industrielles et de services ou de bâtiments prêts à
l'emploi ;
- la gestion de la zone sera à la charge du partenaire privé en tant que gestionnaire unique,
moyennant des frais de gestion à facturer aux occupants. Ces frais seront facturés en
complément des loyers ;
- le partenaire privé devra verser à la partie publique une compensation financière
(redevance) en contrepartie des investissements réalisés ;
- les revenus du partenaire privé seront donc composés des produits issus de la location
de parcelles aménagées ou bâties, de la rémunération liée à la gestion des sites et des
revenus de tout autre service payant offert au sein de la zone.
La durée initiale de la Convention de Partenariat est de trente (30) ans à partir de la date de
son entrée en vigueur, incluant les phases d’aménagement et de gestion. Cette durée pourra
être étendue d'un commun accord entre les parties dans les conditions arrêtées à la
Convention de Partenariat.
Le schéma ci-dessous synthétise les flux relatifs au projet :
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4.3 Parc industriel de Bouznika Extension
4.3.1 Une localisation attrayante entre Casablanca et Rabat
Le site devant abriter le parc industriel de Bouznika-extension s’étend sur une superficie brute
d’environ 28 ha appartenant au domaine privé de l’Etat. Ce site se trouve dans la commune
de Bouznika relevant de la Province de Benslimane.
Situé à mi-distance entre Casablanca et Rabat, le site bénéficie d’une localisation stratégique
à la sortie de l’échangeur de Bouznika sur l’autoroute A3 (tronçon Casablanca – Rabat). Cette
localisation lui permet de bénéficier d’un bassin d’emploi diversifié (y compris en provenance
de Mohammedia) ayant permis à la zone industrielle existante d’attirer des acteurs industriels
de référence.
Plus précisément, le site est desservi par :
- l’autoroute A3 et l’échangeur de Bouznika, qui relie le site à Casablanca (57,5 km) et
Rabat (39,5 km) ;
- la Route Nationale n° 1, qui assure la liaison du site avec le territoire proche, mais aussi
avec Rabat et Casablanca ; et
- la route régionale 305, qui relie Bouznika à Benslimane à une distance de 32 km.
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Image satellite du site de Bouznika Extension
Le site est limitrophe de la zone existante de 31 hectares, aménagée par MedZ et objet d’une
importante opération de revitalisation dans le cadre du projet.
Il se caractérise par une localisation privilégiée et une visibilité importante qui permet d’attirer
des entreprises matures pouvant être intéressées par le choix de la localisation et par l’effet
« vitrine ».
4.3.2 Topographie du site
Le site se trouve dans un environnement de plateaux traversé par les Oueds Cherrat et N’fifikh.
Sa topographie est régulière avec une pente douce orientée vers le nord. Cette régularité est
interrompue par Oued Bouznika à l’ouest et au nord. A l’intérieur de l’assiette foncière du projet,
les côtes du terrain naturel varient de 33 m à 22 m NGM avec une dénivelée d’environ 11 m.
Site Zone
existante
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Plan topographique du site (image extraite de l’étude topographique CID)
4.3.3 Un hors-site dimensionné pour un parc industriel performant en cours de
réalisation par l’Agence MCA-Morocco
L’hors-site a été dimensionné en vue de répondre aux besoins du futur parc industriel. Ses
principales caractéristiques en termes de capacités sont les suivantes :
- un débit d’alimentation en eau potable en tête de réseau de 7,26 litres / seconde ;
- une puissance électrique de 4,68 MVA ;
- un débit moyen de rejets des eaux usées de 317 m3/ jour (le débit de pointe pour les
deux zones de Bouznika existante et extension est de 29,75 litres / seconde).
Le parc de Bouznika-extension est appelé à accueillir des industries propres dont les charges
polluantes des effluents sont assimilées à des eaux usées domestiques. La STEP sera
réalisée par l’Agence MCA-Morocco selon le procédé de lagunage aéré à mélange intégral,
suivi de filtration sur sable et désinfection par UV.
L’accès au site d’extension se fera par l’accès principal de la zone industrielle existante, dont
la voirie sera élargie dans le cadre du projet de revitalisation de cette dernière. Un pont sera
également réalisé par l’Agence MCA-Morocco pour une connexion directe et fluide vers le futur
parc industriel.
29 WS1601.895288.1
Une voie secondaire permettant un deuxième accès au nouveau site sera également
aménagée. Elle prendra origine dans une voie existante et traversera l’Oued Sikouk
moyennant un dalot qui sera réalisé dans le cadre du projet. Ceci contribuera à améliorer les
conditions de circulation dans l’ensemble du périmètre.
Les deux accès prévus pour le site de Bouznika-extension
Une fois réalisées, les infrastructures hors-site, y compris la STEP, seront remises aux
opérateurs réseaux compétents dans le territoire concerné pour assurer leur gestion.
4.3.4 Une opération de revitalisation améliorant l’environnement immédiat du site
L’Agence MCA-Morocco a prévu une opération de revitalisation du site existant de Bouznika,
qui aura pour objectif d’améliorer de manière significative les infrastructures et espaces
communs. Cette opération permettra un rehaussement des standards de la zone existante, en
totale cohérence avec les développements prévus au sein de la nouvelle zone, et une
augmentation de l’attractivité de l’ensemble.
Ce programme de renouvellement des infrastructures couvrira la majorité des réseaux,
notamment :
- la reconstruction totale du réseau de voirie, via le renouvellement de la couche de
roulement en enrobé, avec un renforcement de la couche de base en grave bitume ;
Accès
secondaire
Accès
principal
Site du futur parc
30 WS1601.895288.1
- la refonte totale du réseau des eaux pluviales : Les caniveaux superficiels des voies
qui serviront d’accès seront remplacés par des conduites enterrées. Les caniveaux des
voies secondaires seront maintenus, tout en les couvrant par des dalettes en béton
armé ;
- le remplacement des tronçons endommagés ou fissurés du réseau des eaux usées,
avec une reconstruction des regards de visite lorsque leur état le nécessite ;
- le renouvellement total du réseau d’eau potable vu sa constitution en amiante de
ciment ;
- le renouvellement total du réseau de moyenne tension ;
- la remise en état complète du réseau d’éclairage public, au travers un renouvellement
des candélabres et des luminaires en mauvais état.
Cette opération de revitalisation contribuera grandement à l’amélioration de l’environnement
global de la zone. De même, et de manière à pérenniser la qualité des infrastructures, la
gestion de la zone existante (réalisé par la commune avec l’appui de l’association existante
des industriels) sera améliorée dans le cadre d’un accord de partenariat en cours de
discussion avec la commune.
4.3.5 Structuration juridique envisagée pour la réalisation du parc de Bouznika
La réalisation du parc industriel de Bouznika-extension est envisagée dans le cadre du schéma
transactionnel, dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
- la cession de l’assiette foncière au partenaire privé par les domaines de l’Etat selon
un contrat de vente prévoyant des objectifs de valorisation engageant le partenaire
privé, en cohérence avec les obligations souscrites par ce dernier aux termes de la
Convention de Partenariat ;
- en termes d’investissements, la partie publique prendra en charge la réalisation et le
financement des travaux hors-site et de revitalisation (zone existante de Bouznika).
Le partenaire privé, quant à lui, sera en charge de la réalisation et du financement
des aménagements in-site et de la construction des composantes bâties (bâtiment
d’accueil et de gestion) ;
- en termes de commercialisation, le partenaire privé aura la flexibilité de proposer une
offre mixte orientée vers la vente. Il pourra également procéder à la location de
certaines parcelles industrielles et de services. Les revenus du partenaire privé (liés
à la commercialisation) seront ainsi composés des produits issus de la vente et de la
location de parcelles aménagées ou construites ;
31 WS1601.895288.1
- les modalités de gestion de la zone d’extension seront définies en amont par le
partenaire privé afin d'assurer une gestion et une maintenance pérennes de la zone
et d'organiser les mécanismes de recouvrement des frais de gestion à facturer aux
occupants ;
- la mise en place de services en faveur des occupants, dont les revenus contribueront
à la gestion et à la maintenance de la zone ;
- les conditions et modalités des services complémentaires, qui seront fournis dans la
zone existante par le partenaire privé (sécurité privée notamment, selon l’accord entre
le partenaire privé et l’association des industriels existants), sont à convenir avec
l’association des industriels de la zone existante de Bouznika dans la limite d’un
budget à convenir avec l’association. A cet effet, le partenaire privé s'engagera à se
rapprocher de l’association des industriels existants afin d'organiser la mise en place
des services à des conditions attractives ;
- le partenaire privé s’engagera à offrir aux occupants de la zone existante les services
proposés aux investisseurs du parc industriel de Bouznika-extension. Les services à
la carte proposés individuellement aux investisseurs du parc industriel de Bouznika-
extension par le partenaire privé devront également pouvoir être proposés aux
occupants de la zone industrielle existante ;
- le partenaire privé devra verser à la partie publique un prix pour l’assiette foncière
connectée à l’hors-site, dont il se porte acquéreur ;
- les revenus du partenaire privé seront donc composés des produits issus de la
location ou de la cession de parcelles aménagées ou bâties, de la rémunération liée
à la gestion des sites et des revenus de tout autre service payant offert au sein de la
zone.
La durée initiale de la Convention de Partenariat est de quinze (15) ans à partir de la date de
son entrée en vigueur, incluant les phases d’aménagement et de gestion. Cette durée pourra
être étendue d'un commun accord entre les parties dans les conditions arrêtées à la
Convention de Partenariat.
Le schéma ci-dessous synthétise les flux relatifs au projet :
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5. CALENDRIER
5.1 Calendrier global
Le calendrier de l’opération décliné ci-dessous est donné à titre indicatif et pourra être revu et
adapté.
Toute modification apportée à ce calendrier sera partagée avec les candidats potentiels à
l’Appel d’Offres.
5.2 Calendrier du processus de sélection du partenaire privé (indicatif)
Lors de la phase de sélection, les investisseurs potentiels seront invités à prendre
connaissance des trois projets de parcs industriels, des éléments de structuration de ces
projets et du processus de sélection des partenaires privés. Des réunions et des séances de
travail seront organisées pour la présentation des projets aux investisseurs et le recueil de
leurs avis, questions et suggestions sur l’ensemble des éléments en lien avec les projets.
03/01/2020
3 semaines
34 WS1601.895288.1
ANNEXES
Annexe 1- Projet d’aménagement des trois parcs industriels.
Annexe 2 – Liste des documents mis à la disposition des investisseurs potentiels lors de la
phase de Pré-Lancement.
Annexe 3 – Liste des documents mis à la disposition des candidats lors de la phase de l’Appel
d’Offres.
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Annexe 1 - Projet d’aménagement des trois parcs industriels
Ces projets d’aménagement sont donnés à titre indicatif et reflètent les résultats de l’analyse
de la demande et les exigences environnementales et sociales du projet. Il est à noter que ces
projets prennent en considération l’avis de la commission d’investissement chargée
d’examiner les dossiers d’autorisation.
I- Projets d’aménagements du parc industriel de Had Soualem-extension
a- Positionnement marketing indicatif du parc industriel de Had Soualem-extension
Caractéristiques et éléments déterminants du site :
Le site se distingue par la proximité d’un pôle urbain et de zones résidentielles, qui permet de :
- bénéficier d’un bassin d’emploi direct pour des secteurs fortement demandeurs de
main d’œuvre qualifiée ;
- exploiter l’insertion urbaine du site en misant sur des lots de petites tailles, des activités
sans nuisance et un mix Industrie-R&D-Tertiaire ; et
- connecter le site à son environnement urbain y compris la zone industrielle existante,
en offrant des services communs et ouverts (marchands notamment).
Concept : Un parc industriel PME/PMI inséré dans son environnement socio-urbain et
industriel
Le projet propose une offre en foncier s’adressant aux différents secteurs industriels porteurs,
en raison de la localisation du site dans un bassin d’emploi caractérisé par sa diversité. Il
permet de cibler des entreprises innovantes à faible impact environnemental.
En termes de services offerts aux entreprises et compte tenu de la proximité avec le site
existant et les zones urbaines, le site permet de proposer des services aux entreprises mais
aussi, à terme, des activités et services s’adressant au tissu environnant et, de ce fait,
d’augmenter l’attractivité globale du site (services aux entreprises et à la personne).
L’offre immobilière du projet est orientée principalement vers des lots de taille petite à moyenne
et des bâtiments prêts à l’emploi offerts à la location. Le projet peut prévoir également une
offre tertiaire adaptée au concept du projet et aux opérateurs industriels ciblés (laboratoire
R&D, atelier de prototypage…) :
- des lots de petite taille (500 à 2500 m²) à moyenne taille (2.500 à 5.000 m²), avec une
part importante de petits lots pour répondre à la demande des PME et TPE
marocaines ;
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- des terrains et des locaux prêts à l’emploi conformément à la demande exprimée pour
ce segment (notamment pour assurer un démarrage plus rapide des sociétés ou
encore pour permettre une montée en charge progressive avant l’installation dans les
locaux définitifs) ;
- un modèle basé sur la location (tant du foncier que des locaux prêts à l’emploi) et ce,
en phase avec la demande de plus en plus forte sur ce segment, permettant ainsi de
réduire l’impact du foncier sur l’investissement de départ.
b- Master Plan du parc industriel de Had Soualem-Extension
Densité et programme
Le COS global du projet est de 0,39.
Les superficies se répartissent comme suit :
Surface brute 51 ha
Surface des voiries 10,8 ha
Surface cessible industrie 31,6 ha
Accès et trame viaire :
Trois accès sont prévus pour le projet :
- un accès principal, par la réalisation du prolongement de la voie principale du schéma
d’aménagement d’Al Omrane sur l’emprise de l’Oued Jinja qui sera couvert ;
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- un 2ème accès du côté de la ZI existante ;
- un 3ème accès, par la réalisation d’une voie de raccord avec le système viaire d’Al
Omrane au sud-est de la parcelle.
La trame viaire est conçue pour permettre l’implantation de PME/PMI (petites et moyennes
parcelles). Elle est hiérarchisée (voies principales, secondaires et d’accès) et structurée de
façon à offrir des boucles de circulation fluides. Les besoins et contraintes des poids lourds
sont particulièrement pris en considération dans la configuration et le dimensionnement des
voiries (rayon de braquage, parking relai, stationnement …). Cette trame permet également
de mettre en valeur les espaces plantés et le traitement des eaux de ruissellement, à travers
notamment la bande « active » (voie principale).
Parcelles de services
Les services à la personne et à l’entreprise (cafés, restaurants, crèche, espaces de sport,
Coworking, …) sont prévus dans un cadre paysager de qualité, mettant en valeur l’espace
vert.
Le « Totem » constituerait le bâtiment emblématique à l’entrée du parc devant accueillir
l’administration du site, l’accueil et le guichet unique.
Il est également proposé un ensemble d’équipements logistiques, dont un parking relais, un
espace de gestion et de recyclage des palettes, une déchetterie et une parcelle à laisser libre
de toute construction dans la limite de la zone existante et ce, pour faciliter l’accès éventuel
des sapeurs-pompiers à certaines unités industrielles enclavées de la zone existante.
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Organisation des parcelles industrielles
Conformément à son positionnement, le projet, prévoit
notamment de petites parcelles en vue de répondre
spécifiquement à la demande des secteurs industriels
ciblés.
Une réflexion spécifique est portée sur l’organisation
des parcelles industrielles en vue d’apporter les
réponses idoines aux besoins de production et de logistique des activités industrielles. La
réflexion porte également sur les modalités de combinaison des différentes parcelles.
Un COS de 50% est prévu pour les trois types de parcelles (petite, moyenne et grande),
pouvant s’élever à 60% dans certains cas.
Le stationnement des poids lourds et des véhicules du personnel est prévu au niveau de
chaque parcelle.
c- Etat d’avancement du processus d’autorisation
Après examen de l’ensemble de ses composantes par les services techniques compétents, le
projet a obtenu la dérogation urbanistique par lettre du Wali de la Région Casablanca Settat
datée du 14 Mai 2019 et l’autorisation des travaux hors-site par décision de la commune Had
Soualem datée du 21 Novembre 2019.
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II- Projet d’aménagement du parc industriel de Lakhyayta
a- Positionnement marketing indicatif du parc industriel de Lakhyayta
Caractéristiques et éléments déterminants du site
Le site dispose de caractéristiques intrinsèques valorisantes.
Il bénéficie d’une localisation stratégique et d’un accès direct à l’autoroute, ce qui permet de
valoriser l’effet « vitrine » et d’optimiser l’image de marque du site. Il offre l’opportunité d’un
développement en « Greenfield » et une superficie importante qui permet à la fois de :
- bénéficier d’une large latitude dans le choix de l’aménagement et du positionnement,
avec des standards de qualité élevés ; et
- aménager des quartiers dédiés par industrie, selon les standards élevés des secteurs
exigeants (aéronautique, automobile, pharmaceutique) ; et
- attirer l’ensemble de la chaine de valeur (grands groupes, locomotives, filiales de
groupes étrangers, PME-PMI).
Concept : un parc industriel premium, vitrine de l’industrie régionale et nationale
Le projet prévoit un positionnement multisectoriel en adéquation avec la demande du marché.
Il propose une offre de foncier s’adressant aux différents secteurs industriels porteurs, avec
un positionnement majeur et ciblé sur l’aéronautique (quartier spécialisé). La forte orientation
vers des filières d’excellence est en adéquation avec les caractéristiques du site et les besoins
et standards visés par ces secteurs.
Le parc est ainsi conçu en « quartiers sectoriels » offrant une cohérence dans les implantations
et dans l’organisation spatiale du parc.
L’offre immobilière proposée est diversifiée pour couvrir les besoins de filières entières (de la
PME aux entreprises de grande taille). Elle comporte :
- des lots de petite taille (500 à 1.000 m²), moyenne taille (2.500 à 5.000 m²) à très
grande taille (à partir de 5.000 m²) ;
- des terrains nus et du bâti prêt à l’emploi.
Le modèle est basé sur la location (tant du foncier que des locaux prêts à l’emploi) à même
de répondre à la demande.
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b- Master Plan du parc industriel de Lakhyayta
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La répartition spatiale des activités industrielles est conçue de façon à permettre leur
regroupement dans des « quartiers » sectoriels.
Densité et programmes
Le COS global du projet est de 0,45.
Les superficies se répartissent comme suit :
Surface brute 60 ha
Surface des voiries 13 ha
Surface cessible industrie 38,2 ha
Accès et trame viaire
L’accès principal du projet est prévu depuis le rond-point de l’échangeur de l’autoroute A5, qui
se fera par la création d’une route parallèle à la piste. La mise en place d’un deuxième accès
depuis la route provinciale 3011 est étudié dans le master plan.
La trame viaire est hiérarchisée (voies principales, secondaires et d’accès) et conçue de façon
à offrir des boucles de circulation fluides et adaptées aux poids lourds. Les besoins et
contraintes des poids lourds sont particulièrement pris en considération dans la configuration
et le dimensionnement des voiries (rayon de braquage, parking relais, stationnement …).
La trame permet également de mettre en valeur les espaces plantées et le traitement des eaux
de ruissellement, à travers notamment la bande « active » (voir schéma ci-dessous).
Parcelles de services
Les services à la personne et à l’entreprise proposés (cafés, restaurants, crèches, espaces de
Coworking, hôtel, Bornes Wifi, pistes cyclables, …) sont prévus dans un cadre paysager de
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qualité, mettant en valeur l’espace vert et l’élément « eau ». Ils sont, ainsi, en partie prévus au
niveau de la bande « active » qui constitue la partie centrale en terre-plein, destinée à accueillir
les fossés drainants, les rétentions partielles des eaux de ruissellement et les récupérateurs
d’eau de brouillard et de pluie.
Le « Totem » constituerait le bâtiment emblématique à l’entrée du parc devant accueillir
l’administration du site, l’accueil et le guichet unique. Il peut être réalisé selon des normes de
construction durable.
Il est également prévu un ensemble d’équipements logistiques, dont un parking relais et un
espace « Palettes ».
Organisation de parcelles industrielles
Conformément à son positionnement, le projet, prévoit de petites, moyennes et grandes
parcelles en vue de répondre spécifiquement à la demande des secteurs industriels ciblés.
Une réflexion spécifique est portée sur l’organisation des parcelles industrielles en vue
d’apporter les réponses idoines aux besoins de production et de logistique des activités
industrielles. La réflexion porte également sur les modalités de combinaison des différentes
parcelles.
Un COS de 50% est prévu pour les trois types de parcelles (petite, moyenne et grande),
pouvant s’élever à 60% dans certains cas.
Le stationnement des poids lourds et des véhicules du personnel est prévu au niveau de
chaque parcelle.
c- Etat d’avancement du processus d’autorisation
Après examen de l’ensemble de ses composantes par les services techniques compétents, le
projet a obtenu la dérogation urbanistique par lettre du Wali de la Région Casablanca Settat
datée du 14 Mai 2019 et l’autorisation des travaux hors-site par décision de la commune Had
Soualem datée du 21 Novembre 2019.
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III- Projet d’aménagement du parc industriel de Bouznika-Extension
a- Positionnement marketing indicatif du parc industriel de Bouznika-Extension
Caractéristiques et éléments déterminants du site
Le site se caractérise par une localisation privilégiée et une visibilité importante qui permet
d’attirer des entreprises matures, pouvant être intéressées par la localisation et par l’effet
« vitrine ».
Concept : un parc industriel qualitatif répondant aux besoins des entreprises de la
région
Mettant à profit la vocation et la visibilité du site, le parc cible des entreprises matures
(structurées et/ou occupant la zone existante ayant des projets d’extension, des PME
intermédiaires à matures), à travers une offre immobilière adaptée orientée vers des lots
moyens à grands et destinés en priorité à la vente.
Le positionnement est multisectoriel en adéquation avec la demande du marché et en
continuité avec la zone industrielle existante et les secteurs déjà en place (l’agroalimentaire y
occupe une place importante). Le parc est conçu en tant que parc de production « pur» avec
un positionnement qualitatif aux standards du marché.
L’offre immobilière proposée dans le projet est orientée vers des lots de tailles moyenne (2.500
à 5.000 m²) à grande (supérieure à 5.000 m²), principalement en terrains nus et destinés à la
vente et ce, en adéquation avec les besoins des secteurs et les entreprises ciblées. L’offre de
terrains à la vente permet de se positionner de manière complémentaire à l’offre locative
proposée au sein des deux sites de Had Soualem et Sahel Lakhyayta.
b- Master Plan du parc industriel de Bouznika extension
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Densité et programme
Le COS global du projet est de 0,45 (hors zones non aedificandi de l’oued et du passage LGV).
Les superficies se répartissent comme suit :
Surface brute 28
Surface des voiries 4,3
Surface cessible industrie 13,6
Accès et trame viaire
Deux accès sont prévus pour le projet :
- un accès principal, à travers la ZI existante avec une voirie reconfigurée à cet effet ;
- un accès de secours, via une voie secondaire à l’ouest de la zone.
La trame viaire est conçue conformément au caractère purement industriel de l’extension. Elle
permet de projeter de grandes et moyennes parcelles industrielles et de desservir le site avec
un seul accès.
La trame viaire est hiérarchisée (voies principales, secondaires et d’accès) et structurée de
façon à offrir des boucles de circulation fluides. Les besoins et contraintes des poids lourds
sont particulièrement pris en considération dans la configuration et le dimensionnement des
voiries (rayon de braquage, parking relais, stationnement …).
La trame permet également de mettre en valeur les espaces plantés et de traiter les eaux de
ruissellement, à travers notamment la bande « active ».
Organisation des parcelles industrielles
Une réflexion spécifique est portée sur l’organisation des parcelles industrielles en vue
d’apporter les réponses idoines aux besoins de production et de logistique des activités
industrielles. La réflexion porte également sur les modalités de combinaison des différentes
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parcelles. A ce titre, deux grandes parcelles en limite Est peuvent être agrandies par adjonction
des parcelles voisines (de manière à répondre à tout besoin spécifique de parcelles de grande
taille).
Un COS de 50% est prévu pour les différentes parcelles, pouvant s’élever à 60% dans certains
cas. Le stationnement des poids lourds et des véhicules du personnel est prévu au niveau de
chaque parcelle.
C- Etat d’avancement du processus d’autorisation
Après examen de l’ensemble de ses composantes par les services techniques compétents, le
projet a obtenu la dérogation urbanistique par lettre du Wali de la Région Casablanca Settat
datée du 14 Mai 2019 et l’autorisation des travaux hors-site par décision de la commune
Cherrat datée du 17 Décembre 2019.
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Annexe 2 – Liste des documents mis à la disposition des investisseurs potentiels lors
de la phase de Pré-Lancement
- Documents préliminaires du dossier d’Appel d’Offres :
o le présent mémorandum d’information ;
o le résumé du règlement de l’Appel d’Offres ;
o les principaux termes et conditions des Conventions de Partenariat relatives au
développement, au financement, à l’aménagement, à la commercialisation, à
la valorisation et à la gestion des trois parcs industriels.
- Documents relatif aux aspects environnementaux et sociaux, santé et sécurité, inclusion
sociale et genre :
le Plan d’Action Genre et Inclusion Sociale (PAGIS) de l’Agence MCA-Morocco ;
le guide d’orientation de l’Agence MCA-Morocco pour la prise en compte des
aspects du GIS dans le processus de réinstallation ;
le guide d’orientation de l’Agence MCA-Morocco pour l’intégration et le suivi des
analyses des risques de traite des êtres humains dans les projets du Compact II ;
la politique et les directives opérationnelles Genre de MCC.
- Documents techniques :
les études topographiques ;
les études géotechniques.
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Annexe 3 – Liste des documents mis à la disposition des candidats lors de la phase de
l’Appel d’Offres
- Documents du dossier d’Appel d’Offres :
le mémorandum d’information ;
le règlement de l’Appel d’Offres ;
les Conventions de Partenariat relatives au développement, au financement, à
l’aménagement, à la commercialisation, à la valorisation et à la gestion des trois
parcs industriels ;
Les cahiers des clauses environnementales, sociales, urbanistiques et
techniques.
- Documents relatifs aux aspects environnementaux et sociaux, santé et sécurité,
inclusion sociale et genre :
l’étude d’impact environnemental et social pour les trois projets, y compris les
études annexes en cours d’élaboration ;
une synthèse des dues diligences des sites industriels existants de Had
Soualem et Bouznika ;
le résumé des dues diligences sensibles au genre des sites industriels existants
de Had Soualem et Bouznika, élaborées en 2015 par MCC.
- Documents techniques :
les master plans proposés et les programmes y afférents ;
les études VRD y afférentes.
- Documents administratifs :
les documents relatifs à la procédure d’acceptabilité environnementale
engagée par l’Agence MCA-Morocco ;
les documents relatifs à la procédure de dérogation / autorisations
urbanistiques engagée par l’Agence MCA-Morocco.
