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P1 : LE CONTRAT DE VENTE

Définition :

Le contrat de vente, c’est un contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d’une

chose en contrepartie d’une somme d’argent. C’est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer

une chose et l’autre à la payer (art. 1582, C.civ). Le transfert de la propriété représente un effet de la

vente. L’article 1583 présente le transfert de la propriété comme une obligation.

Le transfert de la propriété et le prix sont les 2 éléments caractéristiques du contrat. C’est

ce qui permet de le distinguer des autres contrats.

Remarque : distinction avec le CONTRAT D’ENTREPRISE !

Le critère utilisé par la C.cass est le « travail spécifique » répondant à des indications

particulières fournies par le client dans le cadre d’un contrat d’entreprise. (C.cass com. 3/6/08)

Les caractéristiques du contrat de vente :

C’est un contrat nommé. Il dépend essentiellement du C.civ. Les dispositions du C.civ sont

pour l’essentielles des règles supplétives, car elle s’applique lorsque les parties ne se sont pas

d’accord sur le sujet. Ce contrat a suivi l’influence de l’OP. C’est un contrat qui s’est adapté aux

nouvelles techniques (Loi 10/7/2000). Son régime est très enrichit par la jurisprudence.

C’est un contrat consensuel, l’écrit n’est pas nécessaire à la formation de la vente (en

principe). Pour des raisons de preuve et de sécurité dans la pratique il y a toujours un écrit. Pour

certaines ventes (ex. fonds de commerce), la loi exige la présence de certaines mentions dans l’acte de

vente. Les règles sur la publicité foncière en matière de vente immobilière sont aussi importantes,

car le transfert de la propriété n’est opposable aux tiers qu’à la publication (acte authentique).

C’est un acte synallagmatique, puisqu’il impose des obligations réciproques. On applique la

théorie générale des obligations sauf exceptions (ex : inexécution, résolution judiciaire, application de la

théorie des risque etc.)

C’est un contrat commutatif, car ses obligation réciproques sont regardées comme

l’équivalente l’une de l’autre, lorsqu’on considère l’équilibre subjectif des gains fournis par les

parties (ex : la lésion). Il peut aussi être aléatoire (ex : vente moyennant une rente viagère).

C’est un contrat onéreux et translatif de propriété !

Titre 1 : LA VENTE – LE DROIT COMMUN

Sous-titre1 : LA FORMATION DE LA VENTE

On puise la théorie générale des obligations (C.civ). Qui peut être partie au contrat de vente ?

Chapitre 1 : LES PARTIES DU CONTRAT DE VENTE

Article 1594, C.civ : tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre. Ce

qui renvoi à la capacité juridique, au pouvoir de vendre/acheter, la liberté de choix du

cocontractant. Cette liberté peut être restreinte ou aboutir à des engagements de préférence

(« pacte de préférence »).

S1 : LE VENDEUR

1§ La capacité et le pouvoir La vente est un acte de disposition. Le vendre doit avoir la capacité de disposer de la chose

vendue. Il doit avoir la capacité d’agir et de vendre.

S’agissant du pouvoir : il faut prendre en compte le statut du vendeur.

Le mandat : lorsque le vendeur donne un mandat de vendre au mandataire, il doit respecter

certaines exigences (résultant de l’article 1988, C.civ). Pour passer un acte de disposition, le

mandant doit donner au mandataire un mandat exprès, il doit indiquer l’acte à accomplir.

Lorsque la vente est conclue par un époux, les liens nés du mariage peuvent limiter les

pouvoirs sur les biens des époux. Art.215 al.3 : les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des

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droits par lesquelles est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.

Dans un régime de la communauté (art.1424) – les époux peuvent l’un sans l’autre aliéné les

immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté et les droits sociaux

non négociables. Depuis la Loi 13/12/1997 la vente entre époux n’est plus prohibée.

Les situations particulières :

• Dans le cadre d’une ouverture de procédure collective ;

• Dans le cadre de l’ouverture d’une procédure de rétablissement du débiteur ;

2§ Les restrictions au droit de vendre ou de ne pas vendre On peut être confronté à une interdiction de vendre

1. Clause d’inaliénabilité

L’interdiction de vendre peut résulter d’une clause d’inaliénabilité par laquelle est tenu le

propriétaire du bien. Ex : dans les statuts d’une SAS peuvent prévoir l’inaliénabilité d’une action (art.

L227-13, C.com) pendant 10 ans maximum. A l’occasion d’une donation, une clause d’inaliénabilité peut

avoir pour objet le bien donné (art.1900-1, C.civ).

2. Obligation de vendre Le vendeur peut avoir l’obligation de vendre. « Nul ne peut être contraint de vendre », ce qui

reconnait le droit de propriété.

Entre professionnel et consommateur (L221-2, C.C°), en droit français, le refus de vendre est

interdit dans les relations, sauf motif légitime. Ce motif légitime doit avoir un caractère objectif, en

conséquence le vendeur ne peut pas invoquer comme raison des convictions personnelles (morales,

religieuses, …).

Entre professionnels, le refus de vente n’est pas sanctionner en tant que tel. Le refus de vente

peut être constitutif d’un abus de position dominante. La loi 4/8/2008 LME a supprimé les

pratiques discriminatoires.

Remarque : Quelques exceptions d’obligation de vendre du professionnel Les associations reconnues à utilité publique, la loi leur fait obligation de vendre les immeubles

donnés à l’association, lorsque ceux-ci ne sont pas nécessaires au fonctionnement de l’association.

Les participations réciproques entre SA, celle qui détient la fraction la plus faible dans le capital de

l’autre est obligée d’aliéner la part de capital qu’elle détient.

S2 : L’ACHETEUR

1§ La capacité et le pouvoir L’achat reste toujours un acte de disposition même du coté de l’acheteur. Le mineur peut

effectuer des achats de faible montant correspondant à des besoins de la vie courante.

S’agissant de la capacité d’acheter, il existe des incapacités spéciales. Dans certains cas,

limitativement énumérés, une personne souhaitant acheter un bien sera privée de ce droit en

raison de ces fonctions ou des pouvoirs qu’elle détient (par intervention de la morale ou pour éviter

des conflits d’intérêt).

Art. 1596, C.civ : la jurisprudence a étendu les dispositions de ce texte à toutes les ventes. Ne

peuvent acheter, ni par eux-mêmes, ni par personne interposée un certain nombre de personnes : - Les tuteurs des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;

- Les mandataires pour les biens qu’ils sont chargés de vendre (conflit d’intérêts) ;

- Les administrateurs des collectivités et des établissements publics ;

- Les officiers publics pour les biens nationaux dont la vente se fait par le ministère.

Art. 1597, C.civ : vise une série de professions (juges, magistrats, greffiers, huissiers, les avoués,

les avocats, les notaires) ne peuvent se rendre cessionnaires des droits litigieux qui sont de la

compétence du Tb dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions. La sanction est la nullité

relative, car elle protège le vendeur du conflit d’intérêt existant.

S’agissant des pouvoirs de l’acheteur, il faut un mandat exprès.

2§ La liberté d’acheter ou de ne pas acheter Cette liberté est plus grande en matière de vendre, car il y a très peu de restrictions à la

liberté d’acheteur. Le législateur peut même protéger l’acheteur dans sa liberté d’acheter.

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Ex : droit de la consommation, par : - La prohibition de la vente forcée ;

- Les ventes subordonnées imposant une quantité minimale (L122-1, C.C°).

Les restrictions sont essentiellement conventionnelles. Elles peuvent résulter d’une

promesse d’achat ou de clause limitant cette liberté dans un contrat.

S3 : LES RESTRICTIONS DU LIBRE CHOIX DU COCONTRACTANT Principe : la liberté. Mais peuvent exister des restrictions d’origine conventionnelle (pacte de

préférence) ou d’un organisme légal (droit de préemption).

1§ Le pacte de préférence Par un PP, une personne – le « promettant » s’engage à donner la préférence à une autre

personne – le « bénéficiaire » dans l’hypothèse ou le promettant souhaiterait contracter. Cet

engagement n’est pas propre à la vente, mais il est souvent utilisé dans ce domaine.

Le PP peut être inséré dans un autre contrat (stipuler dans un autre contrat – ex : location

gérance) ou être autonome.

A. La définition du PP C’est une convention, un contrat innommé (pas de définition dans le C.civ). Ce n’est pas un acte

unilatéral. Dans la convention du PP, le propriétaire d’un bien s’engage dans l’hypothèse où il

déciderait de vendre le bien à donner la préférence au bénéficiaire du pacte avant de proposer la

vente à des tiers. On trouve dans les contrats de distribution des PP.

Certains auteurs ajoutent un élément concernant le prix – le promettant donne la

préférence au bénéficiaire s’il paie le même prix que celui qu’offrent d’autres personnes intéressées

par le contrat de vente. En effet,

3° civ 20/05/1992 – la simple priorité d’achat ne constitue pas un PP.

1° civ 6/06/2001 N°98-20 673 – il n’est pas de la nature du PP de prédéterminer le prix du

contrat envisagé. Le promettant conserve la liberté de fixer les conditions de l’acte envisager.

Le fait que le prix n’est pas déterminé introduit dans le PP un caractère/condition potestative.

La C.cass rejette cet argument, le fait de ne prévoir aucun prix ne caractérise pas une condition potestative (3° civ 15/01/2003 N°01-03700). Art.1174, C.civ : la condition potestative doit émaner

de celui qui s’engage.

Le promettant s’engage à proposer la priorité de contrat s’il envisage la vente, il s’engage à

ne pas vendre le bien avant de proposer la chose au bénéficiaire. Le fait qu’il y ait prix/pas n’a

aucune influence sur le respect de l’engagement !

Mais si le prix proposé est très élevé n’a pas d’influence sur le pacte. Dans la mise en œuvre du

pacte, le promettant ne peut pas vendre à des conditions plus avantageuses que celles qu’il a pu

proposer au bénéficiaire.

S’il y a négociation avec le tiers et arrive à une baisse du prix, le promettant est obligé de

revenir et proposer le bien d’abord au bénéficiaire. Il n’y a pas de caractère potestatif, il se précise

par rapport aux conditions engageant le promettant.

Remarque : Le PP a été rapproché à la PUV. Dans la PUV, le promettant s’engage à vendre

le bien si le bénéficiaire le souhaite. Le PP serait alors une PUV à double condition : - Décision de vendre le bien par le promettant ; - Décision d’acheter par le bénéficiaire.

Cette analyse a été écartée par la jurisprudence, le PP n’est qu’un contrat innommé.

B. Les conditions de validité du PP Le régime est libéral. La capacité nécessaire pour conclure un PP :

L’engagement du promettant pris n’est pas un acte de disposition, car il ne s’engage pas de

vendre, mais de proposer la priorité en cas de décision de vente. Il lui faut la capacité relative aux

actes d’administration.

Le prix n’est pas une condition de validité (3° civ 15/01/2003).

La stipulation d’un délai n’est pas une condition de validité du PP (3° civ 15/01/2003).

La chose à vendre doit être déterminée dans le PP ainsi que la nature du l’acte – obligation

de détermination de l’objet.

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Remarque : Il peut y avoir des régimes spéciaux,

ex - L132-4, CPI : le contrat d’édition, la préférence que l’auteur peut accorder à l’éditeur sur ses

œuvres futures. Le PP peut poser des conditions de concurrence.

C. Les effets du PP Quelle est la nature de l’obligation du promettant ? La réponse dépend de la sanction en cas

d’inexécution de l’engagement du promettant. Il faut distinguer les rapports entre les parties :

1. Le rapport promettant/bénéficiaire

La nature de l’obligation du promettant : 3 types d’obligations (1126, C.civ)

- Obligation de donner : NON

Il n’y a pas d’engagement de vendre, il n’y a pas d’obligation de transfert de la propriété.

- Obligation de faire : OUI

Si obligation de faire, en cas de sanction on applique l’article 1142 du C.civ – toute obligation

de faire se résous en D&I en cas d’inexécutions de la part du débiteur. La C.cass fait une distinction

en fonction de la qualité de la personne.

- Obligation de ne pas faire : NON

Si obligation de ne pas faire (1143, C.civ) – le créancier a le droit de demander que ce qui

aurait été fait par contravention à l’engagement de ne pas faire soit détruit.

La jurisprudence dit que c’est une obligation de faire, PAS une obligation de ne pas faire (1°

civ 10/07/2002) car en cas de non respecte de l’engagement par le promettant, le bénéficiaire peut

demander dédommagement. Si le promettant décide de vendre, il doit aller voir le bénéficiaire pour

lui proposer le bien en 1er.

Remarque : Mais l’obligation de ne pas conclure le contrat projeter avec un tiers avant de

s’adresser au bénéficiaire peut être analysé comme une obligation de ne pas faire !

S’agissant de la durée du pacte, il y a 2 hypothèses en pratique.

- Les parties peuvent stipuler un délai de validité du PP

- Les parties peuvent ne pas préciser le délai

Souvent le PP est lié à un autre contrat. Le PP n’est pas toujours autonome. Sa durée

dépendra de la durée du contrat dans lequel il est stipulé. Il y a alors des conséquences en cas de

renouvellement du contrat (ce serait un nouveau contrat), le PP stipulé dans le contrat initial

devient caduc s’il n’est pas mentionné de nouveau dans le nouveau contrat (3° civ 21/12/1988).

- Le PP de durée indéterminée

La C.cass écarte la prohibition de l’engagement perpétuel dans le PP. De plus pour faire

courir une prescription, il faut que le bénéficiaire soit en mesure d’exercer son droit. Ce droit ne

cours qu’à compter du moment où le promettant a informé le bénéficiaire de sa décision. Tant que

l’information n’a pas eu lieu, l’engagement reste sans limite (1° civ 22/12/1959).

En tant que CDI, on considère la possibilité de résiliation unilatérale par une des parties

(c’est une proposition doctrinale). Le promettant doit laisser au bénéficiaire un délai raisonnable

pour exercer son droit.

Quand il y a violation du pacte par une partie – tous ce que le bénéficiaire peut demander

sont des DI (application de l’art.1142).

2. Les rapports avec les tiers On est dans l’hypothèse où le PP n’a pas été respecté et le promettant a vendu le bien à un

tiers. Le PP est une créance personnelle entre le bénéficiaire et le promettant. Les effets relatifs aux

conventions sont ici applicables, le bénéficiaire et le tiers ne sont pas liés.

Un revirement de JPC a eu lieu en 2006 (ch. mixte 26/05/2006) :

Avant 2006 : la C.cass refuse de reconnaitre l’inopposabilité du contrat conclu avec le tiers en

violation du PP. Elle refuse de prononcer la nullité du contrat. Exception, elle admettait l’hypothèse de la

mauvaise foi du tiers. Le tiers doit avoir eu connaissance du PP et de l’intention du bénéficiaire de se

prévaloir du PP. Elle refuse la substitution – la meilleure de réparation pour le créancier serait d’être

remplacé au tiers dans le contrat de vente.

Depuis 2006 : les faits - solution de partage établie en 1957 permettant de conserver les biens dans la même famille.

- 1985 : repartage de la partie du bien qu’il est obtenu en 1957 ;

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- Vente du bien sans respecter le PP à une SCI (société civiles immobilière) ;

- 7 ans plus tard, le bénéficiaire demande à être substituer dans les droits de la SCI.

La C.cass dit que si le bénéficiaire d’un PP est en droit d’exiger l’annulation d’un contrat

passé avec un tiers en connaissance de ce droit et d’obtenir la substitution à l’acquéreur c’est à la

condition de ce tiers ait eu connaissance de l’existence du PP et de l’intention du bénéficiaire de

s’en prévaloir. La preuve de la mauvaise foi du tiers est difficile à rapporter (3° civ 14/02/2007).

Si le bénéficiaire est informé que le promettant est en train de négocier dans son dos avec un

tiers – il peut informer le tiers de l’existence de ce PP et de son intention. En conséquence si le tiers

décide quand même de conclure, ce serait à ses risques et périls.

2§ Les droits de retrait et les droits de préemption Ce sont des mécanismes d’organismes d’origine légale, permettant au bénéficiaire de se

substituer à l’acquéreur. Le cocontractant est imposé.

A. Présentation (Définition) Droit de retrait: c’est une institution qui offre la possibilité d’une personne – le retrayant de

se substituer à l’acquéreur d’un bien – le retrayé, à charge d’indemniser ce dernier de ses frais et

débours.

Droit de préemption : droit pour une personne de se substituer à l’acquéreur.

La différence est théorique, le droit de retrait s’exerce après la vente, alors que le droit de

préemption s’exerce avant que la vente ne soit conclue. En pratique l’acheteur a été sélectionné et

l’accord a été conclu.

B. Exemple de droit de retrait

1. Le retrait litigieux (art.1699 – 1720, C.civ) Le retrait s’exerce sur un droit litigieux, un droit faisant objet d’une contestation en justice.

Dans l’hypothèse où ce droit fait l’objet d’une cession, le cédé se voit reconnaitre un droit de retrait

contre le cessionnaire (ex : en matière de cession de créance).

Le débiteur - défendeur du litige, peut se substituer au cessionnaire en lui remboursant le

prix effectif de la cession. L’intérêt est double : (3° civ 16/06/1993) - Fin du procès

- Possibilité de lutter contre une éventuelle spéculation portant sur le droit cédé.

Le cessionnaire peut toujours se tourner contre le cédant pour le montant de la créance.

2. Le droit de retrait dans le domaine de l’indivision Adjudication de tout/partie des droits d’un indivisaire (815-15, C.civ). Un co-indivisaire peut

se substituer à l’acquéreur dans un délai d’1 mois à compter de l’adjudication. Chaque co-

indivisaire est informé par une notification 1 mois avant la date prévue pour la vente.

C. Les droits de préemption Ils sont très nombreux et peuvent être reconnus au profit d’un particulier/de personne morale de

droit public. Il s’agit de préserver les intérêts économiques et sociaux de certaines personnes lors de vente.

1. Le droit accordé au particulier C’est celui d’un locataire d’un local à usage d’habitation (Loi 10/07/1989). Ce droit doit

permettre d’acquérir le logement par le locataire en cas de vente.

Le droit d’accorder à un indivisaire lorsqu’un des co-indivisaires souhaite céder à titre

onéreux à une personne étrangère à l’indivision tout/partie de ses droits du bien de l’indivision

(art.815, C.civ). Le cédant doit notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession

envisagée, et l’identification du futur acquéreur. Dans le délai d’1 mois suivant cette identification,

tout indivisaire peut exercer/faire savoir au cédant qu’il souhaite exercer son droit de préemption

au prix et condition qui lui son notifiées. La vente doit être réalisée dans les 2 mois.

2. Le droit accordé à la personne morale de droit public

- L’Etat à l’occasion de la vente d’objets d’art ;

- Le département afin de préserver la qualité des sites/paysages/lieux naturels ou prévenir

des risques technologiques (L515-15, C.env.) ;

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- La SAFER (société d’aménagement foncier et d’aménagement rural) – L143-1&2, C.rur lui

permet d’acheter des terres ou les revendre à des agriculteurs ;

Le but étant l’installation, la préservation de l’équilibre, le maintient des agriculteurs etc. La

SAFER demande au maire les zones pour lesquelles ce droit est reconnu. Il s’agit d’aliénation à

titres onéreux de biens immobiliers à destination agricole et de biens mobiliers qui leur sont

attachés ou de terrains à vocation agricole.

- Les communes dans le cadre du droit de préemption urbain (L211-1, C.urb.)

La commune doit avoir instituée un plan local d’urbanisme, le droit de préemption doit

être créé dans les zones urbaines : � les zones de préemption différées,

� les zones créées par les communes.

C’est une politique d’aménagement permettant d’éviter la spéculation foncière (L213-1&2, C.urb).

Les textes visent tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à

l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble bâti/non. De même pour les aliénations à

titre onéreux volontaire/forcé, de gré à gré, par adjudication, par échange ou par apport en société.

Le début de la procédure est marqué par une déclaration préalable faite par le propriétaire

à la mairie/commune pour le bien. Il s’agit de la DIA – déclaration d’intention d’aliéner. Elle porte

indication du prix de cession et des conditions de cession projetée.

1x informée, la commune peut renoncer – son silence pendant 2 mois vaut renonciation. Le

propriétaire pourra réaliser la vente au prix indiqué dans la DIA. La commune peut aussi exercer

son droit dans les conditions précisées dans la déclaration de la DIA.

Elle peut aussi proposer un prix différent que celui proposer dans la DIA, sans contrainte

pour le proprio. Si le propriétaire refuse, la commue peut avoir recours au juge. Lorsque le prix est

fixé judiciairement, les parties peuvent soit accepté le prix, soit y renoncé.

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Chapitre 2 : LES CONTRATS PREPARATOIRES A LA VENTE

En pratique, les parties peuvent faire précéder la vente de contrats/conventions qui

préparent et anticipent la vente projetée. Ex : lorsque le contrat présente une importance économique.

Il ne faut pas confondre ces contrats avec la contractualisation de la négociation – durée

de la négociation, accord entre les parties par rapport aux informations échangées pendant la négociation,

les conditions d’exclusivité. Il s’agit de participer à la préparation du contrat. Certains auteurs y font

entrer le pacte de préférence.

Les promesses unilatérales (A/V) et les promesses synallagmatiques de vente y font partie

indispensable (art.1589, C.civ). Ces promesses ne sont pas propres aux contrats de vente.

S1 : LA PROMESSE UNILATERALE

1§ Une présentation des PU

A. Définition C’est un contrat par lequel une personne – le promettant s’engage envers une autre

personne, qu’il accepte à conclure une vente dont les conditions sont définies si le bénéficiaire le lui

demande dans un certain délai. C’est un contrat unilatéral, ce n’est pas une offre.

Seul le promettant est engagé à contracter ce qui porte sur un contrat. Le bénéficiaire

dispose d’un délai pour lever l’option. S’il lève l’option le contrat de vente est formé. C’est un

contrat préparatoire qui a plusieurs intérêts pratiques :

¤ Laisser au bénéficiaire de la promesse un délai de réflexion : Le bénéficiaire n’a pas à

craindre de perdre l’occasion du contrat. Il a le temps d’effectuer certaines recherches ou

procédures pour obtenir un financement etc.

¤ La PUV comporte dans l’intérêt du bénéficiaire une condition suspensive : obtention d’un

permit de construire, obtention d’un financement. La loi peut rendre obligatoire la condition

suspensive en matière de crédit immobilier (L312-16, C.C°). Lorsque l’acte indique que le prix de

cession sera payé avec un prêt, l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt.

La durée de validité de cette condition ne peut être <1mois.

B. Pratique contractuelle : stipulation d’une indemnité d’immobilisation On rencontre cette pratique dans le cadre d’une vente d’un immeuble. La PUV peut prévoir le

versement par le bénéficiaire d’une indemnité dans l’hypothèse où il ne lèverait pas l’option. Le

montant choisit est versé par le bénéficiaire au moment de la conclusion de la promesse. Le

montant s’impute sur le prix de vente si le bénéficiaire lève l’option.

Cette indemnité constitue le prix de l’exclusivité que le promettant consent au bénéficiaire

de la promesse. Pour cette raison – la contrepartie de l’exclusivité, la C.cass admet la validité de

l’indemnité (1° civ. 5/12/1995).

¤ Si les conditions suspensives ne se réalisent pas, la promesse devient caduque. En

conséquence, si l’acheteur a déjà versée – elle doit être restituée.

¤ L’indemnité d’immobilisation ne doit pas être confondue avec une clause pénale, le juge

aura alors le pouvoir de réviser le montant de la somme. Le versement de cette somme n’est pas

versé pour sanctionner la partie qui ne lève pas l’option (3° civ 5/12/1984).

Du fait du versement de cette indemnité, la promesse devient-elle synallagmatique ? C’est le

régime de la preuve et l’art.1589-2 C.civ est mis en cause. Alors le statut synallagmatique dépend du

montant de l’indemnité.

� Si le montant est très important et ne peut que contraindre le bénéficiaire à acheter

– il y a alors engagement réciproque des parties (PUV – engagement de vendre / PSA –

engagement d’acheter).

� Si le montant de l’indemnité est raisonnable/acceptable

– le bénéficiaire conserve sa liberté de lever/non l’option, il n’y a pas de PSA

2§ Les conditions de validité de la PUV On peut distinguer 3 séries : conditions issues du droit civil, du droit fiscal, la PUA.

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A. Conditions issues du droit civil

Il y a le droit commun en termes de consentement et de capacités.

Les capacités : Le promettant s’engage à vendre – sa capacité est celle de vendre appréciée au jour de la

conclusion de la promesse. La promesse n’est pas remise en cause par une incapacité ou un décès

postérieur à la PUV.

Le bénéficiaire doit avoir la capacité d’acheter/vendre qui s’apprécie au jour de la levée de

l’option. Jusqu’avant le contrat n’est pas encore formé.

B. Les conditions issues du droit de la vente

La chose et le prix doivent être déterminées/déterminables.

C. Les conditions issues du droit fiscal Art.1589-2, C.civ : l’intervention du droit fiscal se justifie par la lutte contre certaines fraudes

(ex : dissimulation d’une partie du prix de vente en matière immobilière).

La nullité de toute PUV est prévue si elle est « afférentes à un immeuble, à un droit immobilier,

à un fonds de commerce, à un droit au bail, si elle n’est pas constatée par un acte authentique/acte sous

seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ».

Remarque : Cette origine fiscale a une conséquence sur la jurisprudence, la C.cass se livre à une

interprétation stricte de cette disposition – refus d’application du texte au PUA ou qualification de PU/PS !

D. Les cas particulier des PUA

C’est l’hypothèse où c’est l’acheteur qui s’engage. Art.1589-1, C.civ : vise la protection de

l’acquéreur immobilier face à certaines pratiques.

Exemple : Il s’agit de professionnels de l’immobilier faisant signer aux acquéreurs une offre d’achat

qui s’accompagner d’une somme d’achat. Le professionnel choisit l’offre la plus élevée. Le législateur

sanctionne de nullité tout engagement unilatéral souscrit en début de l’acquisition d’un bien ou d’un droit

immobilier pour lequel il est exigé/reçu un versement de celui qui s’engage, et quel qu’en soit la cause.

Le texte est rédigé en termes généraux – pas nécessairement un immeuble d’habitation.

L’acquéreur n’est pas qualifié, il peut être un professionnel/consommateur.

Remarque : La définition de l’engagement unilatéral est importante. Cet engagement vise

les simples offres d’achat. La promesse en fait-elle partie de cet engagement ? De nombreux auteurs

considèrent que OUI.

3§ Les effets de la PUV On distingue promettant et bénéficiaire.

A. A l’égard du promettant :

Il s’est engager à vendre, si le bénéficiaire de la PUV lève l’option, la vente est formée.

Quelles sont les conséquences par rapport à un promettant qui ne respecte pas sa promesse ?

La sanction de l’obligation dépend de la qualification de celle-ci. La C.cass considère qu’il s’agit

d’une obligation de faire, de maintenir son consentement à la vente dans l’attente de la décision

du bénéficiaire.

3° civ 13/12/1993 : Le promettant rétracte sa promesse, le bénéficiaire demande l’exécution forcée.

La C.cass dit que c’est une obligation de faire qui se résout en D&I. Cette décision est contestée dû à la

conséquence pratique de la rétractation. C’était une reconnaissance indirecte du droit de la

rétractation du promettant. Elle porte atteinte à l’efficacité de la PUV !

(–) : les critiques de l’arrêt L’engagement doit être considéré comme définitif et irrévocable, la levée de l’option doit entrainer la

formation de la vente. Il y a une violation de l’art.1134, C.civ et porte atteinte à la force obligatoire d’un

contrat (al.2 – révocation d’une convention est possible que lors de la décision commune des parties).

(+) : arguments en faveur de la solution La PUV n’est pas un contrat translatif de propriété, le promettant s’engage à vendre, mais tant que le

contrat n’est pas formé – il n’y a pas d’effet translatif. Il n’y a qu’un engagement unilatéral de la part du

promettant et en cas d’inexécution – on ne peut pas prévoir une exécution forcée du contrat et une

transmission forcée de la propriété, car tel n’était pas le but du contrat. Le promettant n’est pas libre de ne

pas exécuter sa promesse du fait de l’application de l’art.1142, C.civ qui se résous en D&I.

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3° civ, 27/03/2008 N°07-11721 : les parties à une PUV sont libres de convenir que le défaut

d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la

constatation judiciaire de la vente. Les parties peuvent écarter l’application de l’art.1142 !

Ch. mixte 26/05/1986 à propos du pacte de préférence : Une extension à la PUV pouvait en

résulter. Dans le carde du PP il y a une sanction grave, en conséquence il faudrait appliquer cette

solution à la PUV !

B. A l’égard du bénéficiaire 1. Le droit du bénéficiaire Ce n’est pas un droit réel sur le bien. Le promettant s’est simplement engagé à vendre. C’est

un droit personnel. Ce droit est particulier, car l’exercice de celui-ci (s’il est exercé) aura pour

conséquence de se transformer en droit réel. On parle de droit potestatif du fait de cette possibilité

de transformer cette situation unilatérale.

2. L’exercice de l’option

Tout dépend des stipulations de la promesse. Souvent la promesse stipule un délai pour

exercer l’option – une date d’expiration est fixée. On peut prévoir aussi que l’option soit exercée

qu’après expiration du délai prévu.

Lorsque l’option est levée après expiration du délai – la promesse est caduque, la vente n’est

donc pas formée. Le promettant n’est plus tenu de l’obligation.

Le promettant est tenu de son obligation jusqu’à la fin du délai, pour y mettre fin il doit

respecter un délai raisonnable et mettre en demeure le bénéficiaire pour qu’il s’exécute à l’avance.

Il faut une lettre en terme non-équivoque.

Les parties peuvent convenir des formes que doit respecter le bénéficiaire lorsqu’il décide de

lever l’option.

La vente se forme sans effet rétroactif, au jour de la levée de l’option. Dans la mesure où le

promettant n’a pas rétracté son obligation et que le bénéficiaire lève l’option dans les délais, le

bénéficiaire pourra demander l’exécution forcée si le promettant n’a pas procédé aux procédures

de transmission de la propriété.

3. La faculté de substitution L’idée est de permettre à un tiers de se substituer au bénéficiaire dans la PUV. En pratique la

PUV prévoit cette possibilité dans une clause.

A défaut de clause, il faut considérer que la substitution est interdite lorsque la PUV est

conclue intuitu personae. Si la personne du bénéficiaire à été prise en compte pour la formation du

contrat, ces éléments doivent être recherchés dans le contrat pour déduire sa validité.

Comment qualifier cette faculté de substitution dans la PUV lorsqu’elle est autorisée ?

Art.1690, C.civ : la cession de créance doit être notifiée au porteur de la créance.

Art.1589-2, C.civ : est nulle toute cession portant sur les PUV n’ayant pas fait l’objet d’un acte

authentique/sous seing privé enregistré dans les 10 jours de sa date de signature.

3° civ 2/07/1969 : C.cass contourne ces 2 articles en qualifiant la faculté de substitution de…!

La faculté de substitution a-t-elle un caractère translatif/attributif ? Cette qualification, le

substituant peut lever l’option lorsque le substitué déclare ne pas vouloir levée l’option (3° civ

27/04/1998). Le substituant reste créancier du promettant (3°civ 13/07/1999).

S2 : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE Elle se différencie de la PUV car elle comporte des engagements de la part des 2 parties à la

vente – un engagement de vente et un engagement d’achat.

Art.1589, C.civ : la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentements réciproques des

2 parties sur le prix et la chose.

Dérogation dans la pratique : la « promesse » est un abus de langage car le contrat est déjà

formé. Ou la promesse est un contrat préparatoire. Il y a des promesses qui valent vente, de

manière exceptionnelle des promesses qui ne valent pas vente.

1§ Les promesses valant « vente » En pratique il y a 2 hypothèses, car il y a une possibilité de stipulation d’une condition

suspensive ou une clause de substitution.

10

A. La stipulation d’une condition suspensive

Elle est très fréquente dans la pratique.

3° civ 6/12/2005 : promesse avec un engagement de vendre et un engagement d’acheter, le prix

dépend de l’accord des vendeurs. Cet accord étant la condition suspensive.

L312-16, C.C° : en matière de vente immobilière

La réalisation d’une condition aura un effet rétroactif et la vente sera formée au jour de la

signature de la PSV. Tant dis que si la condition ne se réalise pas, la promesse devient caduque.

B. La régularisation de la vente

C’est la stipulation par laquelle les parties conviennent que la vente ne sera définitive qu’au

moment de la réitération/refaire par acte authentique. Elle n’est pas considérée comme

incertaine. Il s’agit en fait d’un terme suspensif, on suspend les effets à un événement futur et

certain.

Conséquence de cette situation : l’exécution forcée est possible. La vente est formée, car il y

a déjà acte authentique et le contrat existe.

C. La stipulation d’une clause de substitution

Elle vient de la pratique. Son objectif est de permettre au promettant de se substituer à une

autre personne dans la PSV.

Conséquence sur la qualification de la promesse : (CA Paris) la faculté de se substituer à un

autre acquéreur avec la possibilité de se substituer à un autre acquéreur. La promesse est déjà

formée, les consentements sont déjà passés. La C.cass considère que la faculté de substitution est

sans effet sur qualification unilatérale de la promesse. C’est une PSV du fait de l’engagement

réciproque des parties (3° civ 28/06/2006).

La nature juridique de la substitution dans la PSV : c’est une cession de contrat. En principe la

PSV vaut vente !

2§ Les promesses ne valant pas « vente » Les parties n’ont pas voulu la formation de cette vente (à distinguer de l’hypothèse de

stipulation d’une condition). En conséquence, le seul fait de prévoir la réitération par acte

authentique ne suffit pas que les parties ont voulu retardé la formation de la vente.

La C.cass considère qu’il faut relever soit dans les termes de la convention elle-même, soit

dans les circonstances – que les parties ont voulu subordonner la formation et l’efficacité du

contrat à l’accomplissement d’une formalité (ex : passage devant un notaire).

3° civ 17/07/1997 : la recherche de la volonté des parties quant à la formation du contrat

relève de l’appréciation du juge du fond. Dans l’esprit sur la volonté des parties, il n’y aurait vente

qu’au jour de l’acte authentique.

Intérêt pratique : si on considère que les parties ont subordonné leur volonté à une telle

condition, tant qu’elle ne s’est pas réalisée – la vente n’est pas formée. Si la vente n’est pas formée,

chacun est libre de signer/non.

11

Chapitre 3 : LE PRIX

C’est un critère de qualification du contrat de vente.

Art. 1582 du C.civ définit la vente : « La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer

une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. »

Art. 1583 du C.civ: « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à

l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas

encore été livrée ni le prix payé. »

Art. 1591 du C.civ: « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »

Le Code civil exige-t-il un équilibre entre le montant du prix et la valeur de la chose ? De

manière exceptionnelle, le droit français contient des règles qui régissent le montant de ce prix. Il

s’agit notamment de la question de la lésion.

S1 : L’EXIGENCE D’UN PRIX Cette exigence d’un prix recouvre 2 aspects : - l’exigence de la détermination du prix ;

- l’exigence que le prix soit réel et sérieux.

§1 La détermination du prix Art. 1591 du C.civ : « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »

Art. 1592 du C.civ : « Il peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers ; si le tiers ne veut ou ne

peut faire l'estimation, il n'y a point de vente. » La JPC, se fondant sur ce texte et l’extrapolant, admet

que le prix soit seulement déterminable.

A. Un prix déterminé par les parties Il appartient aux parties de chiffrer le prix qui sera dû. Cela suppose une évaluation de la

chose. Aucun équilibre objectif n’est ici exigé. Cela signifie que les parties ne peuvent pas saisir le

juge pour qu’il fixe le prix. Le juge ne peut pas réduire le prix qui a été fixé par les parties (3° civ

29/01/2003).

C.cass, com. 12/02/2008 n°06-18414 : cession d’actions. La CA avait diminué de 10%

l’évaluation faite par l’expert. La C.cass casse au visa de l’art. 1591 du C.civ indique que le juge ne peut

se substituer aux parties pour leur imposer une méthode de détermination du prix, qui n’aurait pas

requis leur accord.

Cette exigence d’un prix déterminé s’applique à toutes les ventes, et notamment aux cessions

d’offices publics ou ministériels (1° civ 7/12/2004). Le prix doit être chiffré précisément.

L’indication dans le contrat de vente, de limite inférieure ou supérieure, n’est pas considérée

comme une détermination du prix conforme à l’art. 1591 du C.civ (3° civ 10/05/1993).

Si le prix doit être chiffré précisément, les parties peuvent choisir de faire évoluer ce prix en

application d’un indice préalablement choisi. Quant au choix de l’indice, il n’y a pas une totale

liberté. L’ordonnance de 1958 indique que l’indice doit avoir une relation directe avec l’objet de la

convention ou avec l’activité de l’une des parties.

Le même texte interdit une indexation du prix fondée sur l’indice général des prix. La

question d’un prix global. Est-ce qu’il répond à l’exigence de l’article 1591 du C.civ ?

C.cass com. 8/04/2008 n°06-18042 : Il s’agissait de la cession de titre qui composait le capital de

plusieurs sociétés, les parties avaient stipulé un prix global. La C.cass considère que le prix est

suffisamment déterminé par un prix global, dès lors que la ventilation de ce prix entre chacune de

ces sociétés ne constitue pas une condition de la vente. Le prix global parait acceptable. La C.cass

relève qu’il s’agissait de la cession d’un ensemble formant un tout objectivement défini.

B. Le prix déterminable Dans le contrat lui-même, le prix n’est pas nécessairement chiffré au jour de la vente, mais

les parties ont prévu une modalité de détermination du prix qui permettra de déterminer ce prix

qui jusqu’à présent était déterminable.

Lorsque le prix n’est pas déterminé au jour de la vente, la fixation du prix à un moment voulu

est le fait de l’une ou l’autre des parties.

12

1. La fixation par un tiers (art. 1592 du C.civ)

C’est la 1ère modalité admissible. « Il peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers ; si le tiers

ne veut ou ne peut faire l'estimation, il n'y a point de vente. » Le texte parle d’arbitrage, mais il ne s’agit

pas ici d’un arbitrage au sens processuel du tiers, le tiers n’a pas pour mission de trancher un litige.

Il s’agit de confier à un tiers, à un mandataire le soin de fixer le prix. La JPC a précisé que

c’était un mandataire commun (1° civ 1997). La pratique parle parfois d’expert. Il ne s’agit pas d’un

expert au sens procédural, c.à.d. désigné par le juge. Il peut y avoir désignation d’un expert pour la

détermination du prix (Art. 1843, C.civ). Conditions :

- le choix de cette modalité doit avoir fait l’objet d’un accord entre les parties ;

- ce mandataire doit être un tiers véritable, c.à.d. qu’il ne doit pas être sous la

dépendance directe ou indirecte de l’une des parties ;

Conséquence : Le prix alors déterminé s’impose aux parties et au juge. A l’exception de

l’erreur grossière (le dol et la violence) de la part du tiers dans la détermination du prix. La

jurisprudence admet d’autres possibilités.

2. Les autres modalités de détermination du prix ¤ 1ère modalité : La fixation ultérieure du prix peut se faire en vertu des clauses du contrat

par voie de relation avec des éléments qui ne dépendent plus de la volonté ni de l’une ni de l’autre

des parties (7/01/1925). Cette JPC peut s’illustrer au travers de certains exemples parce qu’il est

impossible lors de la conclusion de la vente de déterminer le prix.

1ère technique : la référence à un cours ou à un prix du marché. En vertu de la JPC, pour

que cette clause soit valable, il faut pouvoir se référer à un cours dépendant d’un marché réalisé ou

un cours fixé par une autorité indépendante.

Ex. il s’agissait de la vente en gros de pommes de terre. Elle se fait 1 an à l’avance. La CA avait relevé

l’existence de cotation officielle significative, donnée par le service national des marchés de Rotterdam. La

C.cass a rejeté le pourvoi, le prix était bien déterminable (1° civ 14/12/2004).

¤ 2ème modalité : la référence aux tarifs du vendeur.

1ère hypothèse : le tarif du vendeur en vigueur au jour de la vente => aucune difficulté.

2nde hypothèse : il est renvoyé par le contrat au tarif du vendeur en vigueur au jour de la livraison. Dans cette hypothèse, le prix va être déterminé par la volonté du vendeur. C’est la raison

pour laquelle lorsqu’il s’agit d’un contrat de vente, la C.cass considère que le prix n’est pas

déterminable. La sanction sera la nullité du contrat de vente.

Remarque : lorsqu’il s’agit de contrat-cadre – des CONTRATS DE DISTRIBUTION, la C.cass a validé

la clause « barème du vendeur ». « La clause d’un contrat de franchisage faisant référence aux tarifs en

vigueur au jour des commandes n’affectent pas la validité du contrat. » Elle ajoute que l’abus dans la

fixation du prix ne donne lieu qu’à résiliation ou indemnisation (1/12/1995).

Certains auteurs considèrent que ces arrêts de 1995 devraient conduire la C.cass à revenir

sur sa solution à propos de la vente.

Ex. La vente d’une voiture. Le bon de commande faisait référence au prix en vigueur au jour de la

livraison. L’acheteur conteste et fait valoir que le prix dépendait de la seule volonté du constructeur. La CA

valide cette clause. Le contrat faisait référence au prix constructeur, répercuté par le vendeur. Pour la C.cass

le prix était déterminable indépendamment de la volonté du vendeur (1° civ 2/12/1997).

C. La sanction du prix indéterminé C’est la nullité absolue (3° civ 29/06/1994). La conséquence de cette qualification est qu’il

n’y a pas de confirmation possible.

Certains auteurs contestent le choix de la C.cass de la sanction de la nullité absolue.

§2 Un prix réel et sérieux Le prix ne doit pas être fictif, simulé. Le prix ne doit pas être dérisoire.

A. Le prix fictif

Il s’agit du prix qui ne correspond pas à la réalité, conformément à l’intention des parties.

1° les parties ont stipulé un prix qui ne sera pas payé ;

2° le prix déterminé est inférieur à celui qui doit être réellement payé.

13

¤ Dans le 1er cas, le contrat est en principe nul et de nullité absolue. C’est une vente sans

prix. Mais cette nullité peut être écartée lorsque ce contrat est requalifié en donation : donation

déguisée. Cette requalification suppose le respect de certaines conditions, notamment apporter la

preuve d’une intention libérale.

¤ Dans le 2nd cas, la vente n’est pas nulle. On est dans l’hypothèse de simulation, qui ne suffit

pas à entrainer la nullité. Dans l’hypothèse de prix stipulé < prix effectivement payé – la vente n’est

pas nulle. La simulation n’entraine pas la nullité du contrat non plus. La nullité de la contre-lettre ?

Principe de la nullité de la c/lettre : « est nulle de tout fait toute c/lettre ayant pour objet une

augmentation du prix pour la vente d’immeuble, de fonds de commerce et d’office ministériel. » (art.1321-1,

C.civ). Cette nullité doit inciter l’acquéreur à dénoncer le dessous de table.

� Si le supplément n’a pas encore été payé – l’acquéreur pourra refuser de payer le

supplément de prix.

� Si le supplément a été payé – l’acquéreur pourrait-il demander restitution ? il peut

demander restitution de supplément de prix payé.

La règle de l’immoralité : l’acquéreur est conscient de l’illicéité de la c/lettre. Cette règle ne

joue qu’en cas d’immoralité, pas d’illicéité. L’acte étant illicite, il ne s’oppose à la restitution du

supplément de prix.

Remarque : la nullité de la c/lettre laisse subsister l’acte apparent. L’acte apparent reste

valable (Ch. Mixte 12/06/1981). Lorsque la c/lettre n’est pas nulle, les tiers peuvent choisir

d’invoquer soit l’acte apparent, soit l’acte véritable.

B. Le prix dérisoire / le « vil prix »

Il appartient aux parties de fixer le prix. Le juge ne peut pas intervenir en principe (sauf

lésion). Le prix prévu/stipulé par les parties est d’un montant excessivement faible, jusqu’au point

qu’il est dérisoire au regard de la valeur du bien transmis par le contrat de vente. Ce qui suppose

une appréciation du montant du prix qui doit se référer à la valeur de l’objet transmis – l’objet du

contrat de vente. Cette appréciation relève des juges du fond. Parfois, le juge prend en

considération d’autres parties que le prix (montant/valeur de la chose).

1. La prise en considération du rapport valeur/prix et de la valeur de la chose Un critère a été proposé par la C.cass permettant de révéler le caractère dérisoire du prix

stipulé. Lorsque le revenu de la chose vendu suffit pour l’exécution des engagements contractés par

l’acquéreur auprès du vendeur.

Dans une telle hypothèse, l’acheteur ne subit aucune perte. Les revenus de la chose lui

permettent d’exécuter son engagement, l’opération est blanche. Il faut prendre en compte le revenu

propre de la chose, pas celui que pourrait tirer l’acquéreur de la bonne exploitation de la chose. Ex :

cession de parts sociales. La somme du prix convenu < dividende de l’année en cours (com. 25/04/1967).

Remarque : Il ne faut pas confondre le prix « dérisoire » avec le prix « lésionnaire ».

Lorsqu’il est dérisoire, cela équivaut à un prix inexistant, tandis que le prix lésionnaire est

déséquilibré.

2. La prise en considération d’autres c/parties fournies par l’acquéreur En présence d’une vente d’un prix « symbolique » (1€). En manifestant son intention libérale,

il propose un prix d’1€. On rencontre cette hypothèse lors de la cession de parts / entreprises. La

JPC prend en considération qui peuvent être imposées à l’acquéreur et qui constitueront une

c/partie. Le juge devra écarter la nullité du vil prix à partir de ce raisonnement.

3° civ 3/03/1993 : la vente d’un immeuble, dont l’acquéreur s’engage de prendre en charge un

certain passif social (la dette de l’entreprise). La valeur de l’engagement constitue une c/partie.

La JPC veille à ce que la c/partie soit réelle, effective et sérieuse.

3° civ 23/05/2007 n° 06-13629 : la C.cass considère que la c/partie n’était pas sérieuse, car

elle n’était pas évaluable.

3° civ 26/09/2007 n°06-16292 : C.cass confirme l’existence d’un vil prix décidé par la CA.

La sanction est la nullité absolue, car le prix est si bas qu’il y a absence de prix.

14

S2 : LA SANCTION DE LA LESION De manière exceptionnelle, le droit français intervient sur le montant du prix. 2 raisons : la

liberté contractuelle et les prix sont librement fixés par le jeu de la libre concurrence (L410-2,

C.com). Il y a aussi des dispositions en Droit de la concurrence (ex : interdiction de la vente à perte).

La lésion, c’est le préjudice qui résulte pour l’une des parties d’un contrat d’un défaut

d’équivalence entre l’avantage qu’elle reçoit du contrat et la c/partie qu’elle doit exécuter. Selon le

C.civ, la lésion ne vicie la convention que dans certains contrats au regard de certaines personnes.

1§ Le domaine de la lésion La vente immobilière, la cession des droits d’auteurs, le domaine de l’agriculteur.

A. La vente immobilière (1674 & svt, C.civ) Article 1683 : La lésion n’a pas lieu en faveur de l’acheteur. L’article 1674 ne vise que le

vendeur. Ce droit lui est reconnu à lui seul. La règle ne marche qu’au profit du vendeur.

La notion de « vente immobilière » est strictement interprétée par la JPC. Il doit s’agir d’une

vente au sens stricte, d’où l’intérêt de la qualification du contrat.

Conséquence : La vente ne peut pas être invoquée en matière d’apport en société. Une

cession de parts sociales de Sté donnant vocation à un immeuble ne peut pas relever de la lésion.

Certaines ventes sont exclues du domaine des ventes : - Vente aléatoire : risque de perte/chance de gain et éventuel déséquilibre dans le contrat

- Vente faite par autorité de justice (1684, C.civ)

- Vente de gré à gré autorisée par le juge commissaire (PLJ)

La lésion pourrait-elle être invoquée dans le cadre d’une vente de gré à gré ? La vente de gré à

gré est une vente qui ne peut être faite que d’autorité de justice et, en conséquence, n’est pas

susceptible de rescision pour lésion (com. 16/06/2004).

B. Les ventes de produits relatifs à l’agriculture

La lésion ne peut être invoquée que par l’acheteur ! Il faut protéger l’agriculteur. Quels sont

les produits concernés ? Les engrais, les semences, plantes destinées à l’agriculture, les aliments

destinés aux animaux.

C. La cession des droits d’auteurs (L331-5, CPI) C’est l’auteur qui peut se prévaloir de l’action. L’opération visée est la cession du droit

d’exploitation de l’œuvre moyennant une rémunération forfaitaire.

2§ Les conditions d’admission de la lésion dans la vente immobilière

A. L’importance de la lésion – le préjudice

Art.1674, C.civ quantifie la lésion : le vendeur doit avoir été lésé de >7/12 dans le prix de

l’immeuble. Le vendeur doit avoir reçu <5/12. Cette fraction varie dans les autres domaines : � Produits de l’agriculteur : >1/4 ;

� Les droits d’auteurs : >7/12.

La valeur réelle du bien : il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au

moment de la vente. La vente d’immeuble peut se faire en passant par un contrat préparatoire.

- En PUV : le moment de la vente est le moment de la levée de l’option (art.1675)

- En PSV avec conditions suspensive : le moment de la vente est le moment où la vente a été

conclue.

B. Les conditions procédurales

1. Les conditions relatives au délai : 2 ans Le délai de 2 ans cours à compter du jour de la vente. Ce délai est assez bref dans le but de ne

pas permettre la remise en cause d’une vente. C’est un délai préfix (pas de suspension). Le point de

départ du délai est le moment de la vente. Dans le cadre des contrats préparatoires :

¤ Si PUV : le départ du délai est le moment de la levée de l’option ;

¤ Si condition suspensive : l’action ne commence à courir qu’à compter du jour de la

réalisation de la condition. Avant la réalisation de l’événement constituant la condition, le vendeur

ne pouvait pas agir (3° civ 16/03/2005).

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2. Les conditions de preuve

Le vendeur doit prouver la vraisemblance de la lésion (art.1677) – des faits assez graves

pour présumer la lésion. Cette preuve est facilitée par la nomination de 3 experts. Le juge statue au

vue du rapport de ses 3 experts. C’est le jugement qui fera la preuve de la lésion.

C. Les effets de la lésion (art.1681, C.civ) L’acquéreur a un choix. Il peut soit rendre la chose en retirant le prix qu’il a payé – « rescision

pour lésion » ou peut choisir de garder le bien immobilier en payant le supplément – « juste prix ».

1. La rescision pour lésion

Elle entraine l’anéantissement rétroactif de la vente. Le vendeur doit restituer le prix.

L’acquéreur restitue le prix.

Problème : l’acheteur décide de rendre le bien, le vendeur demande le versement d’une

indemnité d’occupation. La C.cass rejette la demande en raison de l’effet rétroactif de l’annulation

de la vente (Ch. Mixte 9/07/2004).

2. Le paiement de supplément La difficulté est de déterminer le montant du supplément et de calculer le complément de

prix. Le supplément du prix représente une « fraction de la valeur du bien ».

Ex : si ¼ du juste prix a été payé, la fraction complémentaire serait de ¾. Cette fraction est

appliquée à la valeur de l’immeuble au jour où doit intervenir le paiement de ce supplément de prix

(3° civ 22/01/1970).

Art. 1681 : 1/10 du prix total doit être déduit du supplément du juste prix. Il faut prendre en

considération l’éventuelle erreur d’évaluation.

Le prix total = le paiement initial + supplément de prix.

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Chapitre 4 : LA CHOSE VENDUE

Le C.civ contient peu de dispositions spéciales relatives à la chose : � 1598 : les choses qui peuvent être vendues

� 1599 : la vente de la chose d’autrui

� 1601 : la perte de la chose

� 1129 : la chose doit être déterminée/déterminable

� 1130 : des choses futures peuvent être vendues

S1 : L’EXISTENCE DE LA CHOSE VENDUE

1§ La détermination de la chose La chose doit être déterminée ou déterminable, identifiée ou identifiable. Cette exigence s’y

trouve dans le cadre du droit spécial de la vente. On peut distinguer la nature juridique selon qu’il

s’agit de corps certain ou de corps identifiable.

A. La vente de corps certain L’objet de la vente est individualisé. Il faut opérer une désignation précise permettant

d’individualiser la chose. Si elle est insuffisante, le contrat ne sera pas considéré formé – la sanction

est la nullité. Ex : dans la vente immobilière, il faut identifier le bien immobilier par sa localisation et

description précise. 3° civ 17/07/1997 : vente de parcelles de terrains, mais leur localisation n’était pas préciser, ni leur

nombre dans l’acte de vente. La chose n’est alors pas déterminée.

3° civ 11/03/2008 n° 07-10348 : l’acte dans la clause de désignation précise qu’il s’agit d’une parcelle

de terrain avec une maison dessus + adresse. Sauf que sur ce terrain se trouve une autre maison, alors le

vendeur a prétendu que l’acte porte sur une seule des 2 maisons. La C.cass a considéré que l’étendu de la

chose n’est pas déterminée et que le contrat de vente est nul.

B. La vente de chose de genre Elle est définit par leur qualité, mais pas identifié. Le C.civ donne 2 modalités permettant la

détermination des choses de genre. Pour le reconnaitre :

� 585 : la vente au poids, au compte ou à la mesure La vente porte sur une quantité définie qui doit être prélevée dans un ensemble de quantité

supérieure. Pour procéder à la détermination, il faudra peser, mesurer. Ce n’est qu’à compter de la

réalisation de l’opération de pesage/comptage que la vente sera considérée parfaite. Elle entraine

le transfert de propriété et le transfert des risques.

Avant que l’opération ne soit pas effectuée, les risques (de perte de la chose) sont à la charge

du vendeur. Mais le contrat de vente est formé et a un effet obligatoire.

� 586 : Vente en block

La chose vendue est constituée par un ensemble. Ex : vente d’un stock. On peut déterminer ce

block/ensemble en indiquant où se trouve la chose, faire une liste/inventaire des biens composant

ce block. Dans cette hypothèse, la vente est parfaite au jour du contrat.

Ce procédé n’interdit pas la détermination du prix à la mesure ou au poids.

C. La vente de chose future Elle est valable (1130, C.civ), elle est même fréquente dans la pratique – ex : vente de chose à

fabriquer, une œuvre intellectuelle, droits de retransmission en matière sportive. Sa qualification pose

problème, le fait que la chose va exister peut être considéré comme un aléa ou un élément certain.

L’intérêt de la qualification dans le cadre d’un contrat aléatoire, l’acheteur devra payer le

prix que le bien existe/non. Si la vente n’est pas aléatoire, le contrat est alors commutatif et le prix

n’est dû que si la chose vient à exister. Si la chose ne vient pas exister, la vente sera caduque (sauf

faute d’une des parties).

Ils existent des hypothèses particulières : la vente d’immeuble à construire (1601-1 à 4

C.civ ; L261-10 svt C. construction).

Caractéristique : il faut une vente, le constructeur c’est aussi le vendeur. Le contrat prévoit

l’édification d’une construction par le constructeur qui doit être délimitée dans un délai.

Les modalités : c’est une vente de forme, on distingue la « vente en état futur d’achèvement » -

VEFA et la « vente à terme » - VAT.

17

Dans la VEFA, le vendeur transfert immédiatement à l’acquéreur les droits sur le sol/terrain et la

propriété des constructions existantes. Les constructions deviennent de la propriété de l’acquéreur au fur et

à mesure qu’ils existent, il doit payer le prix en fonction de l’avancement des travaux.

Dans la VAT, le vendeur s’oblige à libérer l’immeuble lorsqu’il est achevé et l’acheteur s’engage à

payer le prix à ce moment là, mais avec un effet rétroactif au jour de la vente. La constations par acte

authentique de l’achèvement de l’immeuble.

2§ La perte de la chose La notion de « perte », la C.civ envisage la perte totale ou partielle de la chose.

¤ La perte totale peut recouvrir 2 sous-hypothèses : � Destruction totale de la chose

� Perte des qualités de la chose

¤ La perte partielle, l’événement à l’origine de la perte fait disparaitre une partie de la

chose et détériore certaines qualités.

Les conséquences : on envisage la perte de la chose avant ou lors de la formation de la vente.

¤ Si la perte est totale – la sanction est la nullité faute d’objet (question si relative/absolue).

¤ Si la perte est partielle, la chose conserve une certaine utilité. L’acquéreur a alors un choix –

refuser la vente ou maintenir la vente pour la partie conservée mais avec une réduction

proportionnelle du prix – il y a réfaction du contrat.

S2 : L’EXISTENCE DU DROIT SUR LA CHOSE

1§ La vente de la chose d’autrui A. Les hypothèses Le contrat de vente doit entrainer/comporter un transfert immédiat de la propriété. Une

vente de chose future n’est pas une vente de chose d’autrui, sauf s’il se révèle que le vendeur n’a pas

de droit sur la chose vendue, de même pour la vente à terme.

Il faut qu’il y ait absence du droit de propriété. Elle peut résulter de 2 situations :

� Vente d’un même bien à 2 reprises

Le problème posé est de conflit entre les droits de propriété entre 2 acquéreurs successifs.

La vente ne sera opposable aux tiers qu’à compté de sa publication, c’est le moment de la publicité

foncière qui tranche le conflit.

� Le contrat par lequel le vendeur détient son droit de propriété est annulé/résolu

En raison de l’effet rétroactif de la nullité ou la résolution, la revente constituera une vente

sans droit.

B. La sanction (1599, C.civ) Le principe est la nullité, nul ne peut transférer plus de droits qu’il en a. La nullité est relative

qui ne peut être invoquée que par l’acheteur. Pourquoi pas absolue ?

On peut considérer que dans la mesure où le vendeur n’a pas de droits sur la chose, il n’a pas

de chose à vendre. Mais le vendeur ne peut pas invoquer la nullité, il est tenu d’une obligation de

garantie d’éviction (garantir que l’acheteur ne soit troublé dans l’acquisition de la propriété).

Un propriétaire réel est tiers par rapport à ce contrat ne pourra pas invoquer la nullité. Il

peut uniquement exercer une action en revendication sans attendre que la vente soit annulée.

Tempérament de la solution : nullité relative visant à protéger l’acquéreur.

- Alors si le propriétaire de la chose ratifie à postériori l’acte de vente, le contrat de vente

échappe à la nullité.

- L’acquéreur peut accepter une modification de l’obligation du vendeur.

- Le jeu de l’apparence : si le vendeur est un propriétaire « apparent », 2 conditions : o L’apparence doit résulter par une erreur commune et

o L’erreur doit être légitime.

Si les conditions sont remplies, le droit acquit par le tiers sera opposable au véritable

titulaire du droit. La JPC est très exigeante sur l’appréciation des conditions.

- L’acheteur peut demander des D&I s’il est de BF !

18

2§ La vente d’un bien indivis Chaque co-indivisaire est titulaire d’un droit, qui représente une fraction idéale de la chose

vendue. Il faut envisager 2 hypothèses dans la vente de la chose d’indivis :

A. La vente d’un bien indivis 815-3, C.civ : l’unanimité des co-indivisaires est requise pour effectuer tout acte de

disposition. Il faut le consentement unanime pour procéder à la vente du bien.

Si un co-indivisaire vend la chose sans consulter les autres, on est dans l’hypothèse de la

vente de chose d’autrui. Son droit ne porte que sur une fraction du bien, il ne possède pas le bien.

La part indivise vendue est valable, mais la vente des parts des autres est inopposable aux

co-indivisaires. Elle subordonner au résultat du partage. Si le bien est attribué à l’issu du partage –

il n’y a pas de difficulté, la vente produit pleinement ses effets. Si le bien n’est pas attribué à celui

qui a vendu le bien, il s’agira de la vente de la chose d’autrui.

B. La cession d’une part dans l’indivision Le co-indivisaire cède la part qui représente son droit (sauf exercice du droit de

préemption), cette vente présente un caractère aléatoire. La situation de l’acquéreur de la vente

dépend du partage.

S3 : L’ALIENABILITE DE LA CHOSE Ce qui peut être vendu est définit à l’article 1598 : tout ce qui est dans le commerce peut être

vendu lorsque des lois particulières n’ont pas prohibé la vente. Il s’agit de l’ensemble des actes

compris dans le commerce juridique (pas commercial). Certaines choses peuvent être hors du

« commerce ».

1§ Les choses pouvant être vendu Les meubles, immeubles, biens incorporels (cessions d’actions, de parts). On parle plutôt de

cession que de vente. 2 exemples :

A. La cession de clientèle ¤ La cession de clientèle commerciale est admise depuis longtemps. Elle fait partie du fonds

de commerce (depuis 1919). La clientèle artisanale est une clientèle civile, mais est assimilée à la

clientèle commerciale dans le cadre de sa cession.

¤ Concernant la clientèle civiles-libérales : pendant longtemps sa cessibilité était sanctionnée

par le législateur en raison de la particularité des liens personnels entretenus entre le client et le

professionnel libéral (médecin, avocat). On considérait qu’il n’y avait pas de droit sur la cession.

1° civ 7/11/2000 : revirement de JPC en admettant la cessibilité de la clientèle libérale

(médicale). La C.cass dit que la cession de la clientèle médicale à l’occasion de la constitution ou de la

cession d’un fonds libéral d’exercice de la profession n’est pas illicite à la condition que soit

sauvegardée la liberté de choix du patient. Elle reconnait l’existence d’un fonds libéral ! C’est le

droit de présentation du successeur qui est remis en cause, car considère qu’il a une valeur patrimoniale.

B. Les licences et autorisations administratives Elles conditionnent l’exercice de l’activité en cause. Leur aliénabilité a été remise en cause

dans le cadre de la vente de fonds de commerce. Ces autorisation sont données par l’autorité public

– l’Etat. La cessibilité/la patrimoniabilité des ces licences était remise en cause. Le législateur admet

que certaines de ces autorisations peuvent être aliénées sous condition que l’autorisation en cause

ne présente pas un caractère personnel. Le juge l’analyse selon qu’elle présente/non un caractère

personnel. Comment le déterminer ?

Le texte régissant l’autorisation doit préciser ce caractère personnel ou peut indiquer

qu’elle n’est pas cessible. Il peut aussi être déduit des conditions d’octroi de cette licence et des

qualités personnelles (ex : agent de voyage) du professionnel faisant les démarches.

2§ Les chose hors commerce C’est une catégorie difficile à délimiter : on prend en compte la dignité humaine et la morale.

� Le corps humain n’a pas de valeur et ne peut pas être vendu, son caractère est sacré.

� Le droit de vote et libertés humaines.

� Les substances et choses dangereuses.

� Les marchandises contrefaites (com. 24/09/2003).

19

Sous-titre 2 : LES EFFETS DE LA VENTE

Chapitre 1 : L’EFFET TRANSLATIF DE LA VENTE

La vente est créatrice d’obligations mais elle emporte aussi un transfert de droit de propriété. Cet

effet translatif est une caractéristique du contrat de vente. Il est très important car il détermine la qualité de

propriétaire, l’exercice de prérogatives liées à la propriété (usus, fructus, abusus) et le transfert des risques.

Le transfert des risque consiste à savoir qui, du vendeur / acheteur, 1x la vente formée, doit supporter le

risque de la perte de la chose en cas fortuit ? C’est la question du moment du transfert de la propriété. Le C.civ

pose le principe du transfert de la propriété au jour de la vente.

S1 : LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE AU JOUR DE LA VENTE Art. 1583, C.civ : la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à

l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on ait convenu de la chose et du prix – la vente est parfaite et

le droit de propriété est transférée de manière automatique.

1§ Le principe du transfert automatique Le principe : la solution figure dans le C.civ depuis 1804, mais à l’époque c’était une solution

nouvelle. Dans le droit romain il y avait une distinction entre le transfert de la propriété et la

formation du contrat. Le transfert était déduit d’un acte précis symbolisé par la remise de la chose.

C’est une manifestation de la force de la volonté qui justifie cette innovation du C.civ.

Théoriquement, le C.civ distingue entre obligation de faire/ne pas faire/donner – cette dernière

étant la présentation directe du transfert de la propriété.

A. L’absence de formalité particulière Sauf stipulation contraire des parties, la propriété est transférée automatiquement, sans

qu’il soit nécessaire que le prix soit payé. Dès la rencontre des consentements sur la chose et le prix

le transfert de la propriété s’opère légalement. Ce qui signifie que le vendeur reste tenu par

l’obligation de livrer la chose (à distinguer de l’obligation de transférer la propriété).

Remarque : les parties peuvent retarder ce transfert dans certains cas.

B. Le transfert des risques En droit français, il dépend du transfert de la propriété. Cette solution est particulière à la

vente. En principe, la charge des risques incombe au débiteur (« rest peri debitori »).

En matière de vente c’est la règle « rest peri domino » qui joue – le risque pèse sur le

propriétaire. A partir du moment où la vente est conclue, l’acheteur devient le propriétaire – c’est

alors lui qui supporte les risques. En conséquence, si la chose périt par cas fortuit, l’acheteur devra

s’acquitter du prix.

Com. 7/12/1993 : l’acheteur supporte la charge des risques. Il n’est pas nécessairement en

possession de la chose.

2§ L’opposabilité aux tiers du transfert de propriété Pour être pleinement efficace, le transfert de la propriété doit être opposable aux tiers. Il faut

distinguer la vente mobilière de la vente immobilière :

A. La vente mobilière 1. Les meubles corporels Art.2279, C.civ : la possession de BF suffit à établir à l’égard des tiers la qualité de

propriétaire. Cette règle est reprise pour trancher le conflit entre 2 acheteurs de biens meubles.

Celui qui a été mis en possession réelle même si son titre est postérieur en date qui est le vrai

propriétaire.

2. Les meubles incorporels Il faut rechercher si la loi a établit une solution particulière, ce qui est le cas pour les droits

de propriété incorporelle (licences, brevets, dessins et marque). Elle résulte de la publicité sur un

registre spécifique tenu par l’INPI. C’est cette inscription qui détermine l’opposabilité aux tiers qui

permet d’identifier le propriétaire.

S’agissant du fonds de commerce, la publicité n’a pas pour rôle de déterminer l’opposabilité

aux tiers, mais elle a pour but de protéger les intérêts des créanciers. Elle est opposable à elle-

même dès-lors qu’elle a date certaine (1328, C.civ).

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B. La vente immobilière

L’opposabilité est subordonnée au respect des exigences de la publicité foncière. La

mutation doit être publiée à la conservation des hypothèques. C’est cette publication qui rend la

vente opposable aux tiers. Dans le cadre de 2 acquéreurs successifs d’un même bien immobilier, ce

qui permet de trancher qui est le vrai propriétaire est la date de la publication foncière (sauf si

l’acquéreur qui a publié le 1er était de MF).

Si ce transfert est automatique, il peut être différé. La règle de l’automaticité peut être

remise en cause :

S2 : LE TRANSFERT DIFFERE DE LA PROPRIETE

1§ En raison des circonstances de la vente A. La vente de choses de genre Le transfert est subordonné à l’individualisation de la chose. Ce n’est qu’à compter de

l’individualisation que le transfert de propriété a lieu et en conséquence le transfert des risques.

B. La vente de choses futures Le transfert est subordonné à l’existence de la chose, son achèvement. Remarque : en matière d’immeuble à construire – vente à terme (transfert s’effectue lors de

l’achèvement de l’immeuble de manière rétroactive)/état futur d’achèvement (transfert progressif des droits

de propriété au fur et à mesure de l’avancement des bâtiments).

Dans le 2nde hypothèse le transfert des risques ne s’opère qu’au moment de la livraison, de

l’achèvement total de l’immeuble (3° civ 11/10/2000).

C. La vente en libre service Cette solution est d’origine pénale. Pour la JPC le transfert de la propriété est reporté différé

au moment du paiement – le passage en caisse (en raison du vol). C’est à ce moment là que

s’exprime l’accord sur la chose et le prix, avant on peut toujours remettre le produit en rayon.

2§ En raison de la volonté des parties Les parties peuvent recourir aux modalités de l’obligation, la vente peut être sous conditions

suspensive ou à terme ; ou recourir à une clause de réserve de propriété :

A. La vente sous condition suspensive Les parties subordonnent le transfert de la propriété à la réalisation d’un événement futur

et de réalisation incertaine. La réalisation de la condition a un effet rétroactif. Les risques liés sont

à la charge du vendeur jusqu’à la survenance de la condition (1182 al.2&3, C.civ).

Remarque : les parties peuvent, si elles le souhaitent, déroger au principe de la rétroactivité.

B. La vente à terme Les parties stipulent un terme suspensif – un événement futur et de réalisation certaine.

En pratique en matière de vente immobilière, ce terme suspensif s’y trouve souvent – le transfert

s’opère lors de la remise des clefs ou de la signature de l’acte authentique/acte notarié.

Aux yeux des parties, cet événement est regardé comme « un événement certain ».

C. La clause de réserve de propriété C’est une clause très utilisée dans les ventes mobilières commerciales. C’est une clause par

laquelle les parties conviennent de différer le transfert de la propriété jusqu’au complet paiement

du prix. La chose est livrée, mais le vendeur reste propriétaire jusqu’au complet paiement du prix.

Elle est utile dans l’hypothèse où l’acheteur/débiteur du prix de vente est soumis à une

procédure collective (PS/R/LJ). Le créancier n’ayant pas reçu la totalité du prix, reste propriétaire

et peut revendiquer dans la procédure. Il échappe au sort commun des créanciers. La doctrine a analysé juridiquement cette clause : est-ce un terme de la vente ou une condition

suspensive ? Lors de la rédaction d’une telle clause il faut faire attention à plusieurs détails :

� préciser les termes du paiement (moyens),

� le transfert des risques

La situation est inverse, le vendeur est toujours propriétaire même s’il n’a plus la possession

du bien. Les parties peuvent convenir de dissocier le transfert de la propriété et du transfert des

risques et prévoir que la charge des risques pèsera sur l’acheteur à compter de la mise en

possession lors de la livraison.

21

Chapitre 2 : LES OBLIGATIONS DU VENDEUR

Art. 1602, C.civ : le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscure

ou ambigüe s’interprète c/ le vendeur.

Art. 1603, C.civ : il a 2 obligations principales, celles de délivrer et celle de garantir la chose qu’il

vend. Ces dispositions présentent une certaine complexité et ont été interprétées par la JPC.

On retient 3 catégories d’obligations à la charge du vendeur : � obligation d’information et de conseil ;

� obligation de garantie.

S1 : L’OBLIGATION D’INFORMATION ET DE CONSEIL La JPC se fonde rarement sur 1602, mais préfère 1135, C.civ pour le forçage du contrat

lorsque le contrat ne prévoit pas ces dispositions.

1§ Le contenu de l’obligation La JPC ne fait pas de distinction précise entre l’information et le conseil, car elle est souvent

difficile à établir.

A. L’objet 1. L’obligation d’information

Le vendeur doit informer l’acheteur sur la chose vendue. Il doit l’informer sur les

caractéristiques essentielles du produit/bien vendu – contenu, usage, description. Cette obligation

ne concerne pas que les vendeurs professionnels, le vendeur profane est aussi tenu de cette

obligation à l’égard de l’acheteur.

L111-1, C.C° : énonce cette obligation à destination du vendeur professionnel. Cette obligation est parfois précisée par d’autres domaines du droit, exemple :

� La vente immobilière Il y a une obligation générale d’information qui se formalise dans une clause de l’acte de vente – la

clause de désignation (description du bien vendu). Le vendeur doit informer l’acheteur de tout ce qu’il sait

ou qui pourrait intéresser l’acheteur – concernant la situation juridique de l’immeuble.

La loi a renforcé cette obligation en imposant un dossier de diagnostic technique à fournir par le

vendeur (Loi 30/12/2006) – art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Les documents qui

doivent être contenus, le dossier permet de faire le point sur l’ensemble des risques que pourraient affecter

l’immeuble (=> risque d’exposition au plomb ; présence/absence d’amiante ; présence de termites ; état de

l’installation de l’électricité/gaz ; diagnostic de performance énergétique ; contrôle des installations

d’assainissement collectif). Ce dossier doit être établit par un professionnel et un durée de validité précis des

documents (R271-5, CCH).

� En droit de l’environnement (L514-20, C.env) Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain

est tenu d’en informer par écrit l’acheteur. Le vendeur doit informer l’acquéreur des dangers/inconvénients

importants résultant de cette exploitation, pour autant qu’il les connaisse.

2. L’obligation de conseil Cette obligation peut avoir à s’exercer avant/après la conclusion du contrat. Avant la

conclusion du contrat, il s’agit de permettre à l’acheteur d’apprécier l’opportunité d’acquisition,

après la conclusion il s’agit de l’usage et de la technique d’utilisation.

Ex : un boulanger voulant acheter du matériel de boulangerie, achète du matériel qui ne correspond

pas à ses besoins. La C.cass reproche au vendeur de ne pas s’être informer de l’acheteur et de ne pas avoir

informé l’acheteur sur attitude et utilisation souhaité par l’acheteur. Il s’agit ici de 2 professionnels même

s’ils n’agissent pas dans les mêmes domaines (com. 4/06/2005).

Cette obligation n’a pas la même intensité selon les circonstances. Il n’y pas de solution

unique quant à la charge de l’information et de son importance.

B. L’intensité de l’obligation On peut faire une synthèse sur les éléments influençant l’intensité de l’information. Il y a 2

éléments à prendre en compte : la qualité des parties et la qualité de la chose vendue.

1. La qualité des parties C’est apprécier de coté du vendeur et du coté de l’acheteur.

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� Vendeur professionnel/acheteur profane

La JPC donne une très grande intensité à l’obligation du vendeur professionnel, il doit

conseiller l’acheteur non-professionnel. L’attitude de l’acheteur peut être prise en considération par

le juge. Le juge reproche souvent de ne pas avoir assez informé le vendeur ou de ne pas s’être

informer auprès du vendeur.

� Vendeur professionnel/acheteur professionnel

Il faut distinguer selon que les 2 professionnels sont ou ne sont pas de même spécialité –

¤ S’ils sont de même spécialité ils sont censé avoir les mêmes compétences et connaissances

sur le produit. Ils sont sensés savoir poser les bonnes questions.

¤ S’ils n’ont pas la même spécialité, l’obligation est plus importante pour le vendeur.

� Vendeur profane/acheteur profane

L’obligation n’est pas nulle, mais est appréciée modérément. La qualité des parties est très

importante.

2. Les qualités de la chose vendue

La +/- grande technicité de la chose a une influence sur l’intensité de l’obligation du vendeur.

De même pour le caractère +/- dangereux du bien vendu – elle est même renforcée dans le cadre

des rapports entre un vendeur professionnel et un consommateur.

2§ Les caractéristiques de l’obligation De quelle nature est-elle ? Comment l’inexécution est-elle sanctionnée ?

A. La nature de l’obligation Délictuelle/contractuelle ? La JPC retient généralement une nature contractuelle lorsqu’elle

le précise. De moyen/de résultat ? En prenant en compte l’objet, c’est une obligation de moyen car

le vendeur n’est pas maitre de ce que l’acheteur fera de son conseil. Il y a un caractère aléatoire du

résultat au regard du vendeur.

Remarque : l’obligation est de résultat dans l’hypothèse où le dommage subit par

l’acheteur ne peut s’expliquer que par une inexécution de l’obligation d’info ou de conseil. Ex : un

fabriquant d’engrais qui ne mentionne pas que l’acheteur doit se protéger les yeux dans des conditions de

vente. La charge de la preuve incombe au vendeur lorsqu’il est professionnel (1° civ 15/05/2002). B. La sanction de l’inexécution

L’obligation contractuelle est sanctionnée soit par la résolution du contrat, soit par des

D&I. Il est possible d’invoquer un vice du consentement (erreur/dol par réticence). Le fondement

sur vice du consentement aboutit à une sanction de nullité + réparation du préjudice en cas de dol.

S2 : L’OBLIGATION DE DELIVRANCE Il faut comprendre par délivrance, le transport de la chose vendue en la puissance et la

possession de l’acheteur (1604, C.civ).

1§ La notion de « délivrance » Il faut distinguer le transfert de propriété et la livraison !

A. Distinction « délivrance »/ « transfert de propriété » ¤ Le transfert de propriété porte sur un droit (réel), il est automatique.

¤ La délivrance concerne la chose elle-même, c’est la possession/puissance de l’acheteur sur

la chose. Le vendeur abandonner la détention de la chose pour permettre à l’acheteur de la saisir.

La délivrance n’est pas automatique, c’est une obligation au sens strict.

Remarque : Le transfert de la propriété et la délivrance ne sont pas obligatoirement

concomitant (ex : clause de transfert de propriété).

B. Distinction « délivrance »/ « livraison » ¤ La livraison, c’est la remise matérielle de la chose chez l’acheteur.

¤ La délivrance c’est plus que ça, elle ne suppose pas nécessairement la livraison – c’est

mettre l’acheteur en possession (c’est matériel et juridique).

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Remarque : Le C.civ met à la charge de l’acheteur une obligation de retirement. L’acheteur

doit venir chercher la chose auprès du vendeur, il doit la retirer. Les frais de la délivrance sont à la

charge du vendeur, ceux du retirement sont à la charge de l’acheteur.

Exemple : vente de matériel informatique. Le matériel est livré, mais s’il n’a pas le code pour se

servir de la chose – l’obligation de délivrance n’est pas remplie, même si la livraison est effectuée.

2§ L’objet de la délivrance L’objet se subdivise. La délivrance doit être conforme à ce qui est convenue entre les parties.

Le C.civ précise que l’obligation de délivrance comprend des accessoires (1615).

A. La chose conforme 1. L’appréciation générale de la conformité

Le point de départ est donné par les stipulations contractuelles. Toute différence entraine la

nullité du contrat. La charge de la preuve incombe à l’acheteur. C’est lui qui doit apporter la preuve

comme quoi la chose délivrée n’est pas conforme au contrat.

Remarque : le champ contractuel est +/- difficile à délimiter. Le législateur considère que

tout ce qui est autour rentre dans le champ contractuel. La conformité s’apprécie par rapport au

caractère esthétique et l’identité même de la chose (ex : objet d’art).

2. Les règles relatives à la contenance de la vente immobilière Le vendeur est tenu de délivrer la chose telle qu’elle est décrite au contrat. Il y a des

hypothèses où ce ne serait pas le cas (1616 svt, C.civ) :

� Le prix de vente de l’immeuble est définit en fonction de la surface (vente au m2).

2 conséquences :

� La surface réelle < surface annoncée :

Le vendeur est tenu de rendre la quantité convenue, l’acquéreur peut exiger que le vendeur

rende la surface annoncée si c’est possible. Sinon il doit y avoir diminution proportionnelle du prix ;

� Surface réelle > surface annoncée : marge d’erreur est prévue.

L’excédent doit être au moins = au 1/20° à la surface annoncée. L’acquéreur a le choix entre

se désister ou payer le supplément de prix. L’hypothèse est favorable pour l’acheteur.

� La surface est mentionnée mais le prix est global :

La différence de contenance n’est prise en considération qu’au delà du 1/20°. Si cette

différence profite au vendeur : il doit y avoir diminution du prix ; si elle profite à l’acquéreur : il le

choix entre se désister ou payer la différence supplémentaire (art. 1619&1620, C.civ).

� Si la superficie réelle > superficie exprimée dans l’acte : pas de supplément de prix ;

� Si superficie réelle < superficie exprimée : le vendeur à la demande de l’acquéreur va

supporter une réduction de prix proportionnelle. Ces dispositions sont supplétives.

B. Les accessoires

¤ Des accessoires matériels (ex : immeuble par destination, l’emballage dans une vente

mobilière) doivent être délivrés avec tous les titres afférents à ce bien (acte, justificatifs) ; les

documents administratifs indispensables à l’utilisation du bien (ex : carte grise d’un véhicule).

¤ Des accessoires juridiques : des droits réels, les servitudes. Les contrats sont-ils transmis

avec la vente immobilière ? Les contrats ne pouvant avoir effet qu’entre les parties. Il y a une

opposition, pour l’utilisation de certains biens, le contrat peut être transmis par décision de la loi.

Le contrat va suivre le bien, ex : le contrat d’assurance, le contrat de bail est transféré avec la chose louée

(1743, C.civ), en cas de cession/modification de la situation juridique de l’employeur – la transmission des

contrats de travail. Il reste la possibilité aux parties de stipuler au contrat de vente la transmission du

contrat-accessoire avec la chose vendue. Le contrat ne doit pas avoir été conclu en prenant en

considération la personne (intuitu personae).

Remarque : s’il s’agit de la vente d’un FDC exploitant une activité commerciale liée à un

contrat de distribution (ex : contrat de franchise). Ce type de contrat est souvent conclu intuitu

personae. Le vendeur doit faire agréer le nouveau franchisé par le franchiseur.

¤ Des droits et actions vont suivre la chose : la solution est d’origine jurisprudentielle

(C.cass Ass.plé 7/02/1986). Le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose

qui appartenait à son auteur (le vendeur du sous-acquéreur). Les droits et actions attachés au bien

suivent le bien. Le sous-acquéreur pourra agir en garantie c/ le vendeur originaire (le fabriquant).

24

Remarque : En matière d’acquisition d’un immeuble, le sous-acquéreur peut exercer contre

l’entrepreneur / architecte les garanties de construction. Pour la C.cass cette transmission des

accessoires liée aux droits et actions est liée à l’effet translatif.

3§ L’exécution de l’obligation de délivrance Comment ? Quelle preuve ? Quelles sanctions d’inexécution ?

A. Les circonstances

Ces dispositions sont supplétives – les parties peuvent prévoir des solutions différentes de

celles prévues par le C.civ. S’il y a une difficulté, le juge va revenir aux dispositions du C.civ.

Où ? 1609, C.civ : au lieu où était la chose au temps de la vente, c.à.d. au moment de la

formation du contrat. Ce qui explique que l’acheteur a une obligation de retirement.

Quand ? Il n’y a pas de solution particulière, le C.civ dit « au temps convenu ». Il faut vérifier

s’il existe des usages commerciaux en matière de vente commerciale. S’il n’y a rien de prévu, le juge

va se référer à un « délai raisonnable ». Le professionnel doit indiquer la date limite à laquelle il

s’engage à livrer le bien (si prix > 500€). Si la date est dépassée >7 jours, le consommateur a la

possibilité de refuser le contrat. Le consommateur a un délai de 60 jours à partir de la date indiqué

pour la livraison pour renoncer à la vente. Le contrat sera rompu de plein droit uniquement à la

réception de la lettre et sous condition que la livraison ne soit pas intervenue entre temps.

Comment ? L’exécution de l’obligation a lieu :

� Pour les immeubles, c’est la remise des clefs et des titres de propriété (art.1605) ;

� Pour les meubles, c’est la remise matérielle (art.1606).

B. La preuve 1. La charge de la preuve

Il appartient au vendeur d’établir qu’il a délivré la chose.

Si l’acheteur est insatisfait, car victime d’un défaut de conformité, il devra prouver que la

chose qui lui a été délivrée n’est pas conforme.

Remarque : (Com. 11/12/2001) concernant les accessoires. La C.cass considère que le

vendeur doit établir la preuve de la délivrance des accessoires de la chose vendue. En l’espèce il s’agit

d’une vente d’un véhicule – la CA avait rejeté la demande de l’acheteur au motif qu’il n’avait pas apporté la

preuve que ces documents ne lui avait pas été remis. C’est difficile d’apporter la preuve négative de ne pas

avoir reçu quelque chose. La C.cass inverse la charge de la preuve – c’est le vendeur qui devait prouver qu’il

avait bien délivré les documents en question.

2. La portée de la réception Définition : La réception, c’est un acte juridique par lequel l’acheteur exprime sa volonté

d’accepter le bien tel qu’il est délivré.

En l’absence de réserves exprimées par l’acheteur au moment de la réception, le bien est

considéré comme conforme. C’est à l’acheteur de refuser le bien ou d’émettre des réserves.

Conséquence : En l’absence de réserves, seront couverts (ne pourront plus être invoqués) les

défauts de conformité apparents. Cette délivrance sans réserve n’aura pas d’effets sur les défauts

non-apparents et les vices cachés.

C. Les sanctions de l’inexécution ¤ L’acheteur peut demander l’exécution forcée en nature. 1144, C.civ : l’acheteur peut

demander au juge l’autorisation de faire exécuter lui-même au dépends du vendeur/débiteur (après

l’avoir mis en demeure). En matière commerciale, l’autorisation judiciaire n’est pas obligatoire.

¤ L’acquéreur peut demander la résolution du contrat. S’il n’y a pas de clause de résolution

prévue par le contrat, le juge a une marge d’appréciation. En pratique, la stipulation d’une clause

résolutoire de pleins droits : en cas d’inexécution des obligations par une des parties il n’est pas

nécessaire de saisir le juge pour prononcer la résolution (il peut être saisit pour constater la présence

de la clause et de ses effets). L’inconvénient est qu’il peut y avoir effet couperet – une seule

inexécution peut suffire à anéantir le contrat sans que la partie puisse corriger son retard et

inexécution.

¤ L’acquéreur peut demander des D&I pour le préjudice subi : pour les ventes

commerciales il y a possibilité de réfaction de la vente (pas de réception de la chose exactement

25

commandée) – le juge procède à une révision du prix exceptionnellement. Ce qui suppose 2

conditions : - une marchandise livrée en quantité/qualité inférieures à celle convenue au contrat ;

- le bien livré doit être utile à l’acquéreur.

Le vendeur peut faire jouer la FM ou invoquer une clause limitative de garantie (sous

réserves des problèmes de validité – réputée non-écrie dans les rapports de consommation ; valable

dans les rapports entre professionnels/particuliers). Elle est valable si elle ne remet pas en cause à

l’obligation l’essentielle du contrat.

S3 : L’OBLIGATION DE GARANTIE Cette obligation se subdivise en 2 garanties : le vendeur doit � garantir une possession paisible de la chose vendue et

� garantir les vices cachés affectant l’usage de la chose vendue.

On parle de « garantie » et non de « responsabilité » - la faute ne fonde pas la garantie et

inversement l’absence de faute n’exclue pas l’obligation de garantie. Cette obligation est un

prolongement logique de l’obligation à l’effet translatif de la vente et de l’obligation de délivrance

qui se rattache aux conditions générales du contrat.

1§ La garantie d’éviction 1628 – 1640, C.civ : il s’agit de garantir la possession paisible de la chose vendue. La cause

du trouble de la jouissance paisible peut avoir pour origine le fait du vendeur ou par le fait de tiers.

A. Garantie du fait du personnel

1x l’obligation exécutée, il est normal que le vendeur s’abstienne de troubler l’acheteur. En

conséquence c’est une garantie d’ordre public (art.1628) – toute stipulation contraire est nulle.

Le trouble causé par le vendeur qui pourrait justifier l’acte du vendeur :

� Trouble de droit

Le vendeur accompli un tel trouble, il invoque un droit sur la chose vendue qui va troubler la

possession paisible par l’acheteur. Il s’agit d’n droit réel : usufruit/servitude ou un droit personnel consenti par le vendeur sur la chose et accepté par l’acheteur.

Il n’y a pas de garantie due par le vendeur que si l’acheteur n’a pas accepté ce droit lors de la

formation du contrat. La garantie doit être invoquée par voie d’exception (elle est imprescriptible).

� Trouble de fait

Le vendeur ne doit pas troubler par son comportement la possession paisible de l’acquéreur.

2 illustrations :

- Vente de fonds de commerce C’est un bien incorporel, le vendeur peut se rétablir et détourner la clientèle du fonds vendu. La JPC

fait obligation au vendeur de FDC de s’abstenir de tout acte de nature à détourner la clientèle du fonds cédé.

Cette obligation est imposée indépendamment de la stipulation d’une clause de non-concurrence. La JPC

sanctionne le vendeur (com. 16/01/2001).

- La cession de parts sociales/actions d’une société Le cédant peut-il se rétablir en créant une nouvelle Sté et concurrencer le cessionnaire ? Ce qui est

vendu en matière de FDC – c’est l’activité, ici on vend de parts sociales. Pour que la garantie d’éviction puisse

être invoquée, il faut établir que le comportement du cédant est de nature à empêcher l’acquéreur de

poursuivre l’activité économique de la Sté dont il a acquit les titres et de réaliser l’objet social (com.

20/02/2007 n° 04-19.932).

B. La garantie du fait des tiers

L’origine du trouble est le fait de tiers, ce qui a des conséquences sur le régime général de

cette garantie. Son domaine est plus étroit. L’action de la mise en œuvre est différente.

1. Le domaine de la garantie Il se définit par le C.civ. L’origine du trouble pris en considération est uniquement de droit,

ce qui n’oblige pas le vendeur de garantir le comportement des tiers. L’acheteur doit pouvoir se

protéger des troubles de fait des tiers, sauf s’ils ont pour raison la faute du vendeur.

Le tiers va émettre la prétention d’un droit – il conteste le droit acquit par l’acheteur qui est

devenu proprio. Le droit invoqué doit avoir une cause antérieure à la vente. Si le droit transféré lors

de la vente par le vendeur, il serait déjà grevé du droit dont se prévaut le tiers.

26

Le domaine de la garantie se définit par la nature du trouble causé par le tiers : l’acquéreur

peut se prévaloir d’une éviction partielle (ex : droit d’usufruit) / totale (ex : tiers prétendant être

propriétaire ; bien grevé d’une sureté réelle).

L’acquéreur doit être de BF et ne pas avoir eu connaissance du droit dont se prévaut le tiers. Cette exigence rebondit, il faut démontrer que le vendeur n’a pas suffisamment informé

l’acquéreur sur l’existence d’un trouble de droit éventuel.

Remarque : parfois on considère que l’acheteur ne pouvait pas NE PAS connaitre l’existence

du trouble de droit. Ex : lorsque des servitudes constituent la situation normale de la propriété acquise.

2. La mise en œuvre de la garantie

Elle peut être mise en œuvre à titre principal ou titre incident.

¤ Si à titre principal : L’acquéreur subit le trouble – agit c/ le vendeur. Le C.civ donne les

moyens au vendeur de se défendre pour écarter la garantie mise en œuvre, s’il prouve qu’il existait

des moyens suffisants pour faire rejeter la demande (art. 1640).

¤ Si à titre incident : elle est mise en œuvre au cours du procès qui oppose le tiers se

prévalant d’un droit et l’acquéreur. Il appelle en garantie le vendeur, qui participe à la défense de

l’acheteur.

La garantie d’éviction n’est pas d’ordre public. Les clauses restrictives de cette garantie sont

licites, elles sont interprétées strictement. Indépendamment de leur validité, la C.civ précise la

portée de ces garanties (art.1629). En cas d’éviction, le vendeur est tenu de restituer le prix – il sera

exonérer de D&I. Lorsque l’acquéreur connaissait le risque de l’éviction, l’exclusion totale de la

garantie va jouer au profit du vendeur.

3. Les effets de la clause

Il faut distinguer 2 situations :

¤ Lorsqu’une éviction totale : le demandeur peut demander la restitution du prix et la

restitution des fruits de la chose (1635, C.civ). L’acheteur peut demander le remboursement des

frais liés à l’action de garantie et des faits de tiers.

Remarque : Le C.civ précise que le prix est restitué même si la valeur de la chose a diminué,

quelque soit la cause de la diminution de valeur (même a défaut d’entretient/de négligence de

l’acheteur). Si le prix de la chose a augmenté au jour de l’éviction, le vendeur doit le supplément. Si

le vendeur est de MF – il doit rembourser toutes les dépenses de l’acheteur.

¤ Lorsqu’une éviction partielle : (1636 & 1638, C.civ) il faut faire une distinction selon la

portée du consentement et du trouble. Si l’acquéreur peut établir qu’il n’aurait pas acheté le bien

sans la partie dont il a été évincé – il pourra demander l’anéantissement de la vente. Sinon, il peut

demander une indemnisation à la valeur de la partie dont il a été évincé, estimé à l’époque où il a

été évincé. (Remarque : la MF du vendeur peut être prise en compte, mais elle n’est pas déterminante !)

2§ La garantie c/ les vices cachés C’est une suite logique des obligations souscrites par le vendeur. L’origine historique de

cette obligation est dans le droit romain. Au XXème siècle elle a trouvé un nouveau domaine

d’application – dans le régime d’insatisfaction. Cette garantie a été complétée par une garantie dans

le C.C°. La garantie est écartée pour certaines ventes : aléatoires et faites par autorité de justice.

A. Les conditions de la garantie Art. 1641, C.civ : En raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rende impropre à

l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas

acquise ou en aurait donné un moindre prix. En conséquence :

¤ Il faut un vice/défaut inhérent à la chose. La cause du trouble subit par l’acheteur doit

résider dans la chose vendue. Il appartient à l’acheteur d’établir cette épreuve.

Remarque : le non-respect d’une obligation de concept peut être utilisé par l’acquéreur.

¤ Le vice doit rendre la chose impropre à son usage. Cette impropriété de la chose est

appréciée souverainement par le juge. L’existence du vice doit être recherchée en prenant en

considération l’usage normal de la chose.

Remarque : Une impropriété à un usage particulier de la chose ne permet de déclencher la

mise en œuvre de la garantie, sauf si les parties avaient prévues cet usage particulier. L’usage

27

devient alors de part la volonté des parties – une caractéristique du bien. Si l’acheteur est déçu par

rapport à cet usage – peut agir c/ le vendeur sur le terrain d’inexécution de délivrance conforme. Ce passage possible et cette référence générale à l’impropriété de la chose a conduit la JPC à

confondre « garantie de vice caché » et « obligation de délivrance conforme » ! Le délai pour la 1ère action était

bref, tandis que pour la 2nde c’était le droit commun qui s’appliquait. En 1993, la 1° et 2° civ se sont alignées

sur la JPC de la 3° civ : le critère est que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale

constitue le vice caché (1741, C.civ).

La non-conformité de la chose vendue, spécifications/caractéristiques convenues par les

parties, relève de l’obligation de délivrance.

� Si c’est un usage normal – c’est un vice caché ;

� Si c’est un usage particulier – il faut vérifier si les parties l’ont prévu au contrat ou

s’il y a atteinte à un usage normal.

¤ Le vice doit être antérieur au transfert de risque. Cette exigence ne repose sur aucun

texte, elle est la conséquence du fondement de la garantie. Le vendeur ne peut répondre que des

défauts de la chose vendue – des défauts qui existaient au moment de la vente. Si avant que s’opère

le transfert des risques, il n’y a aucune raison que le vendeur supporte les risques. L’acquéreur doit

apporter la preuve – la chorologie des faits.

Remarque : La garantie pose une présomption. La JPC est libérale, elle admet que « vice

existe en germe » au jour de la vente ! Ils peuvent apparaitre après la vente.

¤ Le vice doit être caché. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu

se convaincre lui-même (art.1542). L’appréciation se fait au regard de l’acheteur lui-même et la

nature de la chose vendue. C’est une appréciation in concreto.

Il y a une distinction à faire entre l’acheteur non-professionnel et l’acheteur professionnel. Il

doit pouvoir desseller les défauts, ce qui dépend de sa compétence. Si l’acheteur est un

professionnel, la JPC est plus exigeante.

L’acheteur non-professionnel : on ne peut pas reprocher à l’acquéreur de ne pas s’être fait

d’un expert. L’acheteur non-professionnel doit être de BF ! 3° civ 25/10/2006 n° 05-17.115 : Il n’est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier

l’absence d’informations données par le vendeur.

C.cass Ass.plé 27/10/2006 : insectes xylophages. L’acheteur n’est pas négligeant s’il n’a pas fait venir

un expert pour contrôler l’état de la charpente.

L’acheteur professionnel : les compétences techniques doivent permettre plus facilement

de déceler le vice. La JPC est plus exigeante lorsque les parties au contrat sont de mêmes spécialités.

Influence sur le caractère caché de la chose : ex des biens d’occasion. Lorsqu’on est en

présence d’une vente d’un bien d’occasion, la JPC est plus exigeante sur l’appréciation du caractère

caché du vice. La chose étant déjà utilisée, elle risque de présenter certains vices (quant au contrôle,

vérification, connaissance que l’acheteur peut avoir du bien et des risques qui se présentent).

B. La mise en œuvre de la garantie

Les protagonistes : le débiteur est le vendeur, c’est lui qui a l’obligation de garantir la chose ;

le créancier est l’acheteur.

Souvent la vente est le résultat d’une série de contrats en chaine. Par application stricte de

l’effet relatif des conventions – chaque protagoniste pourra agir en garantie c/ celui qui lui a vendu.

Mais dans une telle hypothèse, la JPC reconnait au sous-acquéreur le droit d’agir c/ le vendeur

originaire (le fabriquant). Cette obligation de garantie se transmet avec le bien, c’est un accessoire

au contrat (ass.plé 16/02/1986). Cette action est de nature contractuelle. Le délai est définit comme « bref » jusqu’en 2005, c’était un délai court en moyenne = 1 an (1648,

C.civ). La JPC basculait en action en responsabilité pour inexécution d’une obligation permettant de sauver

l’acheteur. Depuis une ordonnance 17/02/2005, le délai est de 2 ans à compter de la découverte du

vice. Le point de départ est alors l’élément difficile à déterminer.

Quand il y a expertise, demandée par voie de référée, le délai de prescription se modifie. La

loi 17/06/2006 définit les délais en matière de prescription : l’assignation en justice interrompe le

délai de prescription (2246, C.civ). Le juge accède à la demande de l’acheteur et désigne un expert –

ce qui entraine la suspension de la prescription (2139, C.civ). L’action est suspendue jusqu’à la fin

de la mission de l’expert. 1x le rapport de l’expert rendu – la prescription se remet à recourir

pendant 2 ans.

28

Les parties peuvent abréger ou rallonger la durée de la prescription – elle ne peut pas être

rendue à <1 ans ou étendue à >10ans. Les dispositions de l’article 1648 est-il d’ordre public ? NON,

certaines clauses sont valables sous certaines conditions (2254, C.civ).

C. Les effets de cette garantie

Art.1644 : choix est offert à l’acheteur ayant mis en œuvre la garantie avec succès.

� Il peut rendre la chose et se faire restituer le prix : c’est l’action rédhibitoire.

� Il peut garder la chose et se faire restitue une partie du prix : action estimatoire.

Le choix est libre, la seule limite étant l’impossibilité pour l’acheteur de restituer la chose.

1. L’action rédhibitoire

C’est une action résolutoire. Il faut distinguer selon que le vendeur était de BF/MF –

connaissait-il ou non le défaut de la chose ?

¤ Si le vendeur est de BF, il doit restituer le prix et rembourser à l’acquéreur les frais

occasionnés par la vente.

¤ Si le vendeur est de MF, il restitue le prix et rembourse les frais supplémentaires, mais en

plus il peut être condamné à réparer tout le préjudice causé à l’acheteur. Il va payer des D&I.

La tache de l’acheteur est facilitée par la JPC : le vendeur professionnel est présumé être de MF ! Le vendeur est considéré ne pas pouvoir méconnaitre le défaut. Il était en mesure de

connaitre le vice de part sa position de professionnel.

Remarque : le vendeur ayant subit une action rédhibitoire prétend que l’acheteur a pu se

servir de la chose avant l’apparition du vice et demande une indemnité d’utilisation. La JPC

rejette sa demande car l’action a un effet rétroactif de résolution du contrat.

Concernant les chaines de contrats de vente, le prix doit être restitué par celui à qui la chose

a été restituée, il ne peut restituer que ce qu’il a perçu.

2. L’action estimatoire Il appartient au juge de déterminer la partie du prix que doit être restitué – qui devrait

correspondre à la partie de l’usage dont l’acheteur est privé. Le juge a recours à une expertise pour

apprécier la diminution de valeur causé par le vice affectant la chose. Cette action ne peut pas

donner lieu à une restitution de prix intégral.

D. Les clauses relatives à la garantie

Le vendeur peut souhaiter de limiter sa garantie. Quelle est la validité des clauses

limitatives/exonératoires dans un contrat de vente ?

1. La validité de clause limitatives/exonératoires de garantie La C.civ pose que le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie pour les

vices cachés dont il n’a pas connaissance. Si le vendeur est de BF, il pourra stipuler une telle clause.

En pratique, la distinction essentielle est celle entre vendeur professionnel/non. Le professionnel

étant présumé de MF, il ne pourra stipuler une telle clause dans le contrat. Le droit de la

consommation définit ces limites de validité.

¤ Mais qu’en est-il des rapports entre 2 professionnels ? La JPC admet la validité des clauses

limitatives lorsque l’acheteur professionnel et le vendeur professionnel sont de même spécialité.

La compétence de l’acheteur annule la connaissance du vendeur face au vice – c’est une situation

d’égalité. En conséquence, s’ils ne sont pas de même spécialité – la clause n’est pas valable !

¤ Entre 2 particuliers : tout dépend de savoir si le vendeur est de BF/MF. Mais il n’y a pas de

présomption applicable. L’acheteur doit apporter la preuve de la MF du vendeur.

Ex : vendeur – Sté d’assurance qui doit effectuer des opérations sur la marché immobilier. Le vendeur

est-il professionnel/non ? Le fait que la Sté dispose d’un patrimoine immobilier ne suffit pas pour lui donner

la qualité de vendeur professionnel (3° civ 25/04/2007 n°06-13.290).

Ex : vendeur – profane, 21 ans, a connaissance exacte de la situation. Ces faits ne suffisent pas

d’écarter sa MF, car il avait procédé à des travaux avant la vente et aurait pu découvrir le problème (3° civ

28/03/2007 n°06-12.299).

2. La validité de la clause exclusive de garantie La garantie est contractuelle, ne doit pas exclure la garantie légale.

3. L’opposabilité d’une clause de non-garantie dans une chaine de contrats de vente � La clause figure dans la 1ère vente

L’acquéreur final voit son action paralyser, car la clause lui sera opposable.

29

� La clause stipulée dans une vente intermédiaire

L’acquéreur final peut agir c/ le vendeur originaire (3° civ 16/11/2005).

Les actions à la disposition de l’acheteur insatisfait : - vice du consentement (mais la sanction est limitée) ;

- inexécution d’une obligation conforme ;

- action en vice caché…

Des actions différentes, des conditions différentes, des résultats différents – présentent des

intérêts différents en fonction de ce que l’acheteur veut obtenir.

3§ La garantie légale due part le vendeur professionnel au consommateur Ordonnance 17/02/2005 transpose une directive communautaire du 25/05/1999 sur

« Certains aspects de la vente et des garanties de biens de consommation » N°9944. La directive a

pour objet de rapprocher les législations nationales pour assurer un droit de protection des

consommateurs communautaires. Elle ne fait pas la distinction de « conformité ». Pour la

transposer en droit interne, il y a eu choix entre C.civ et C.C° - le législateur a choisit le C.C°.

L211-3, C.C° : l’acheteur conserve le droit d’exercer l’action en vice caché ou tout autre action

en responsabilité contractuelle.

A. Le champ d’application de la garantie Il se définit par le contrat – donnant essence à la garanti, ensuite par les biens. Le contrat : � Nature du contrat : vente

L211-1, C.C° assimile au contrat de vente les contrats de fourniture de biens meubles à

fabriquer ou à produire. On assimile ces contrats au contrat de vente. Les prestations de service

sont exclues en principe.

� Parties au contrat : rapport de consommation est nécessaire

D’un coté un professionnel doit agir dans le cadre de sont activité professionnelle –

commerciale. L’acheteur agit en qualité de consommateur (pas de définition de la « qualité » de

consommateur). La JPC va définir qui sera consommateur et qui non. La C.cass utilise le critère de

« celui qui conclue une vente sans rapport direct avec l’activité qu’il exerce ».

Remarque : en droit communautaire, le consommateur est une personne physique, alors

qu’en droit interne une personne morale peut aussi être consommateur.

� Les biens : meubles corporels

On exclut les immeubles et les droits et biens incorporels. Il n’y a pas de précision sur les

biens d’occasions, la garantie légale aura vocation à s’appliquer.

(!) Exclusion expresse dans l’article : biens vendus par autorité de justice, les biens

publics, l’électricité.

B. L’objet de la garantie légale de conformité

L211-4 svt, C.C° : le vendeur est tenu de livrer un bien conforme au contrat et de répondre

des défauts de conformité existant lors de la délivrance.

1. Le défaut de conformité Il s’apprécie par rapport au contrat. Pour le définir, le C.C° distingue 2 hypothèses :

1° pour être conforme au contrat le bien doit présenter les caractéristiques définies d’un

commun accord par les parties ou bien être propre à tout usage spécial recherché par l’acheteur,

porté à la connaissance du vendeur et accepter par ce dernier.

2° pour être conforme le bien doit être propre à l’usage habituellement attendu d’un bien

semblable. Il doit correspondre à la description donnée par le vendeur et posséder les qualités

présentées à l’acheteur sous forme d’échantillon ou de modèle.

Le C.C° fait entrer dans le champ d’application 2 hypothèses :

– la description donnée par le vendeur (sous condition de preuve) et

– des échantillons/modèles entrant dans le champ contractuel.

Le bien doit présenter des qualités qu’un acheteur peut légitimement attendre eu égard

d’une déclaration publique faite par le vendeur, notamment dans la publicité et le l’étiquetage. Du

coté du vendeur professionnel, il pourra déclarer auprès de l’acheteur.

30

2. Les caractères du défaut de conformité

Le défaut doit être caché lors de la conclusion du contrat (L211-8, C.C°). Si le défaut était

connu de l’acheteur lors de la conclusion du contrat, il sera présumé être accepté. Le défaut doit

exister lors de la délivrance du bien (L211-4, C.C°).

Le législateur a facilité la preuve pour l’acheteur, car les défauts qui apparaissent dans un

délai de 6 mois à partir du moment de la délivrance sont présumés exister au moment de la

délivrance. La présomption est simple, car le texte dit « sauf preuve contraire ».

C. Les droits du consommateur Le consommateur veut utiliser le bien, l’action rédhibitoire n’est pas nécessairement la

solution de son besoin. La directive prévoit une hiérarchie de droits de ce que peut demander le

consommateur (L211-9&10, C.C°) :

� 1er rang : le consommateur a un choix pour répondre à ses attentes

- Demander la réparation du bien

- Demander le remplacement du bien

C’est une solution pragmatique. Il faut tenir compte de l’aspect économique pour le vendeur.

Ce choix peut être paralysé par de disposition économique. Le vendeur peut légitimement par le

choix exprimé par le consommateur/acheteur dans l’hypothèse où ce choix entrainerait un coût

manifestement disproportionnée au regard de l’autre modalité, compte tenu de la valeur du bien et

de l’importance du défaut.

� 2nd rang : le choix peut être écarté dans 3 hypothèses

- Le réparation/remplacement impossible à réaliser ;

- L’une des 2 solutions ne peut être mise en œuvre dans le délai d’un mois suivant la

réclamation de l’acheteur ;

- La solution ne peut être mise en œuvre sans inconvénient majeur pour l’acheteur.

Le consommateur peut alors demander soit la résolution, soit la réduction du prix. Le 1er rang

consiste à maintenir le contrat, le 2nd rang pousse à mettre fin à la relation contractuelle. Cette

résolution ne pourra être prononcée que si le défaut de conformité n’est pas mineur.

L’application de ces dispositions, l’exercice des droits du consommateur doivent s’exercer

sans frais pour l’acheteur – il faut qu’elles soient neutres financièrement. L’action se prescrit par

2 ans (art.548, C.civ). Les conventions/clause limitant cette garantie directement/indirectement

sont réputées non-écrites.

D. Les dispositions relatives à la garantie commerciale/contractuelle Celle que consent le vendeur professionnel au-delà de ce que prévoit le C.C°. Le C.C° prend

acte de cette réalité – technique des vendeurs de fidéliser leur clients. Il y a une exigence de forme –

un écrit et contenir des mentions obligatoires (conditions de fond) énoncées par le C.C° : - Contenue de la garantie : vendeur précise ce à quoi il s’engage ;

- Elément nécessaire de la mise en œuvre ;

- La durée ;

- L’étendue territoriale ;

- L’identification du garant ;

- Le vendeur « reste tenu des garanties légales » : conformité (C.C°), vices cachés (C.civ).

L’acheteur peut agir en fonction de ce qu’il veut obtenir et de ce qu’il a subit.

31

Chapitre 3 : LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR

Art. 1750, C.civ : paiement du prix.

Art.1757 : prendre livraison de la chose vendue, c’est l’obligation de retirement. Ces

obligations ne doivent pas être contraires au C.ccrr – en matière de prix de fixé.

S1 : LES OBLIGATIONS DE PAYER LE PRIX

1§ Les modalités Il y a des dispositions dans le C.civ, supplétives et laissent une très grande liberté aux parties.

A. Le moment du paiement L’acheteur doit payer au jour convenu, c’est aux parties de déterminer le moment de

paiement. En principe le paiement peut être antérieur à la délivrance (mais sous respect des clauses

abusives définit au C.C°). Le paiement peut aussi être postérieur à la vente – dans les ventes

commerciales souvent il y a possibilité de différer le paiement à 30-60 jours avec une clause de

réserves de propriété.

Problème : les délais de paiement, plus il est long, plus la position du vendeur peut être

fragilisée. L’acheteur se constitue de la trésorerie sur le dos du fournisseur. La Loi LME 2008 a

plafonné ces délais de paiement.

Le paiement peut aussi être au comptant (1651, C.civ) à défaut de postulation contraire.

Remarque : acomptes et arrhes

¤ Les arrhes confèrent à chacune des parties une faculté de dédit (1590, C.civ) – possibilité

de revenir sur l’accord. Si l’acheteur use de sa faculté de dédit – perd ces arrhes versés, si le

vendeur use de cette faculté – il doit reconstituer le double de ce qui a été versé par l’acheteur.

¤ Alors que l’acompte ne laisse aucune possibilité de dédit – c’est une avance sur le prix qui

se déduit du montant global.

Dans les rapports de consommation, toute sommes versée par le consommateur est

présumée avoir la nature d’arrhes, sauf postulation contraire (L214-1, C.C°).

Le paiement antérieur à la délivrance peut être interdit, lorsque le prix est avancée au

moyen d’un crédit à la consommation (L311-23, C.C°) - l’acheteur ne peut contracter aucun

engagement à l’égard du vendeur tant qu’il n’a pas accepté l’offre préalable du préteur.

B. Le lieu de paiement Ce sont les parties qui prévoient où s’effectue le paiement, à défaut c’est le lieu de délivrance.

C. La preuve C’est la droit commun qui s’applique (1315, C.civ) : c’est l’acheteur qui doit apporte la preuve

du paiement effectif du prix.

¤ En matière de vente immobilière : c’est un acte authentique, souvent il y a une mention

précisant le paiement du prix (soit « en la vue du notaire » soit « ainsi qu’il résulte de la compta du

notaire »). Il n’y a pas de problème de preuve dans ces situations.

Mais le paiement peut être fait « hors la vue du notaire », alors la preuve sera un plus difficile

ou il y aura des dessous de tables. L’acheteur devra prendre le soin de se préconstituer une

preuve en demandant une quittance au vendeur confirmant qu’il a reçu le prix.

¤ En matière de vente mobilière : une quittance est encore est nécessaire. La JPC considère

que la remise de la quittance vaut présomption de paiement du prix.

2§ L’inexécution de l’obligation On applique les sanctions du droit commun : le vendeur peut invoquer l’exception

d’inexécution (refus de délivrer) ou demander la résolution.

Le vendeur peut prévoir une clause résolutoire de plein droit, ce qui signifie qu’en cas

d’inexécution qu’il n’est pas nécessaire de saisir le juge. Si le juge est saisit, il ne peut que constater

la clause et ses effets. L’intérêt de cette clause est de limiter les pouvoirs du juge. Cet avantage peut

être aussi un inconvénient, même si l’acheteur paie après – le contrat sera quand même résolu.

32

Alors un délai doit être précisé pour éviter ces inconvénients. Il s’agit de laisser la possibilité à

l’acheteur de sauver le contrat en payant.

C’est au rédacteur du contrat de choisir en fonction des circonstances.

S2 : L’OBLIGATION DE PRENDRE LIVRAISON On distingue entre vente mobilière et immobilière :

¤ En matière immobilière :

L’acheteur peut retirer sans le savoir, ce qui se fait par la remise de clefs et des titres de

propriété chez le notaire.

¤ En matière mobilière :

Il faut faire attention aux stipulations du contrat – est-ce le vendeur qui va livrer jusqu’au

portes de l’acheteur ou est-ce à l’acheteur d’aller retirer ses marchandises à l’usine ?

Dans les contrats internationaux, souvent les mentions sont précisées au contrat (précision

du prix et des conditions de retirement).

33

Titre 2 : LES VENTES – REGIMES SPECIAUX

Chapitre 1 : LA VENTE DU FONDS DE COMMERCE

Le fonds de commerce est un meuble incorporel, c’est un ensemble de biens meubles

réunis / affectés à l’exploitation d’une activité commerciale. C’est la pratique notariale qui a prit

conscience qu’il y a une valeur économique dans cet ensemble de biens (XIX° s).

C’est une universalité de faits, il n’y a que de l’actif – il n’y a pas de dettes/créances.

Remarque : Il ne faut pas confondre la notion de « fonds de commerce » avec la notion

d’ « entreprise ». Le FDC est une notion spécifique, car une entreprise peut avoir plusieurs FDC. De

même à ne pas confondre avec la « Sté » - personne morale qui peut être propriétaire d’un FDC.

Le législateur a régit la vente du FDC sous certaines aspects (Loi 17/03/1909 complétée par

Loi 29/06/1935). Le souci était de protéger d’abord le vendeur (Loi 1909) et ensuite l’acheteur (Loi

1935). Le FDC est l’élément le plus important dans le patrimoine du commerçant, c’est pour cela

qu’il faut le protéger. De même il faut prendre en compte les créanciers.

La clientèle et le CA sont assez importants, il faut alors s’assurer que l’acheteur saura les

protéger.

De point de vue des sources : il y a des dispositions spéciales, mais il n’y a pas de régime

juridique général de la vente du FDC. Le droit commun des obligations s’applique toujours à la

vente de FDC. Il y a aussi le droit spécial de la vente qui s’applique, de même que les dispositions

du C.com.

S1 : L’INFORMATION DE L’ACQUEREUR DU FDC Loi 1935 impose des conditions de validité – mentions de certaines informations dans

l’acte de vente. Elles doivent informer l’acheteur sur les caractéristiques de ce qu’il achète – le FDC.

En principe la vente de FDC est un contrat consensuel, mais par le biais de ces infos obligatoires, il

faut faire un écrit ! L’omission de ces mentions pouvant être sanctionnées par la nullité.

1§ Les mentions obligatoires figurant dans l’acte

A. Le contenu Art. L141-1, C.com : mentions qui doivent figurer dans l’acte sont d’ordre public. Il s’agit : - Le nom du précédent vendeur ;

- La date et nature de son acte d’acquisition ;

- Le prix de l’acquisition + prix ventilé ;

(Pour les éléments incorporels, pour le matériel, pour les marchandises) ; ~

- L’état des privilèges et nantissement qui grèvent le fonds ; ~

- Annoncer le CA réalisé durant les 3 exercices comptables précédents celui de la vente ;

- Si le local est loué, l’acte doit mentionner le bail/date/durée/nom & adresse du bailleur.

Ces mentions sont importantes, car l’acheteur peut demander le locataire quelles sont ses intentions.

B. Le domaine d’application Où doivent figurer ces mentions obligatoires ? L141-4, C.com : mentions impératives doivent

figurer dans tout acte constatant une cession amiable de FDC, consenti même sous conditions

(sous forme d’un apport en Sté). C.cass a pris acte de l’esprit de la loi et a exigé que ces mentions

figurent dans les actes par lesquels l’acquéreur s’engage à acquérir le fonds, même ci celui-ci ne

constitue pas l’acte de cession du FDC – ex : la PSV, promesse d’achat.

Remarque : Ces mentions doivent même figurer dans une PUV avec la stipulation d’une

indemnité d’immobilisation avec un montant très élevé !

C.cass com. 27/06/2001 : dans le cadre d’un compromis de vente, les parties passent la vente par

acte authentique. Les mentions obligatoires ne figurent pas dans le compromis de vente. Le compromis est-

il valable étant donné l’absence des mentions ? Il n’était pas nul dans la mesure où les mentions obligatoires

figurent dans l’acte authentique qui transfert la propriété. Cette solution est classique, mais contestable,

car dès le compromis de vente – l’acquéreur est engagé.

34

2§ Les sanctions des conditions de forme Elles sont précisées dans le C.com. On distingue 2 hypothèses : omission des mentions ou

inexactitude des mentions portées dans l’acte.

A. L’omission des mentions obligatoire L141-1 2§, C.com : sanction du défaut d’une mention obligatoire est la nullité relative du

contrat. Il n’y a que celui qui est protégé qui pourra invoquer la nullité – c’est l’acquéreur. Le juge

ne prononce la nullité qu’à la condition que l’acquéreur apporte la preuve que la mention omise a

vicié son consentement. Le C.com sanctionne l’atteinte du consentement de l’acquéreur par un vice.

La vente de FDC est un contrat consensuel. ¤ Si l’acquéreur dispose des infos non mentionnées, il ne peut pas invoquer la nullité. Il sera

très difficile d’établir que son consentement a été vicié. C’est une question de preuve par le vendeur

de la communication de l’information manquante. Ex : l’acquéreur qui est déjà locataire-gérant / salarié

du vendeur.

¤ Cette action doit être intentée dans l’année de la vente. C’est un délai préfixe (il ne peut

être ni interrompu, ni suspendu). Le délai a pour point de départ la vente et non la prise de

possession du FDC. L’existence d’un régime spécifique de l’action pour omission de mentions

obligatoires exclut la possibilité pour l’acquéreur de se placer sur le fondement du droit commun

pour demander qu’il soit sanctionné pour erreur l’omission de la mention obligatoire.

Remarque : Cela n’interdit pas à l’acheteur de demander la nullité pour erreur pour une

raison autre que celle de l’omission d’une mention obligatoire.

C.cass com. 15/01/2002 : reconnaissance de la possibilité de se placer sur le terrain du dol pour

obtenir des D&I. Les dispositions spéciales du C.com n’interdisent pas de rechercher la responsabilité de

droit commun du vendeur pour dol. En effet la question du cumul ne se pose que pour les mentions obligatoires.

B. L’inexactitude des mentions obligatoires

L141-3, C.com : elle est sanctionner sur le fondement de la garantie due par le vendeur à

l’acquéreur dans les conditions édictées par l’art.1544 & 1545 du C.civ (c’est la garantie des vices

cachés). Le délai pour agir = 1 an à compter de la prise de possession du fonds – mais l’action sur le

fondement du droit commun = 2 ans.

CA Lyon 21/05/1975 : L141-3 est étendu à l’inexactitude de toutes les mentions de l’acte de

vente, qu’elles soient obligatoires ou non.

L’acquéreur doit apporter la preuve de l’inexactitude de la mention. Il a le choix entre

demander la résolution de la vente ou la réduction du prix. Si l’inexactitude de la mention est sans

influence sur l’usage du FDC, l’action n’est pas possible.

S2 : LA PROTECTION DES CREANCIERS DU VENDEUR Le FDC constitue le plus souvent le bien le plus important du patrimoine du vendeur. Le fait

de la vente sort du patrimoine cette valeur importante. Alors le prix peut bien être insuffisant ou

caché. Le législateur est alors intervenu pour protéger les créanciers du vendeur en imposant une

publicité de la vente qui vise à informer ces créanciers. L’absence de publicité n’a pas d’influence

sur la validité de la vente.

1§ La publicité de la vente

A. Les modalités de la publicité légale La vente du FDC repose sur une double publication : locale et nationale (L141-12&13, C.com).

¤ Au niveau local, la publicité doit se réaliser dans les 15 jours de la vente à la diligence de

l’acquéreur, dans un JAL (d’un extrait ou un avis mentionnant la vente du FDC). Certaines mentions

sont obligatoirement présentes lors de cette publication (L141-13).

La publication au JAL doit être précédée par un enregistrement de la vente auprès de

l’administration de l’impôt.

¤ Au niveau national, c’est une insertion d’un avis au BODACC <15 jours de la publicité

locale.

35

B. La sanction

La dernière publication rend le prix de la vente indisponible pendant 10 jours. Le non-

respect du délai de publication au BODACC est sanctionné par le report du point de départ de ce

délai pendant lesquels le prix est indisponible. Si l’acquéreur paie le prix de la vente avant

l’expiration de ce délai, il pourra être contraint de payer une 2x les créanciers du vendeur.

La sanction du non respect de la publicité est l’inopposabilité du paiement – si la 1ère

publicité n’a pas été effectuée. Cette sanction est très rigoureuse.

2§ Les droits reconnus au créanciers du vendeur Cette protection profite à tous les créanciers du vendeur. Dans la pratique, elle profite plus à

certains créanciers qu’à d’autres. Elle profite essentiellement aux créanciers chirographaires (ils

ont un droit de gage général sur le patrimoine du vendeur, mais sur un bien particulier).

Les créanciers inscrits, dont la créance est garantie par une inscription sur un registre

(nantissement), sont moins exposés au risque de la vente. Ils sont protégés par le droit de suite et le

droit de préférence.

A. Le droit d’opposition (L141-14, C.com) Pendant le délai de 10 jours suivant la publicité nationale (au BODACC), tout créancier du

vendeur peut s’opposer au paiement du prix par l’acquéreur entre les mains du vendeur. Pour

l’opposition puisse être faite, le créancier doit produire une créance certaine.

Cette opposition doit être faite à peine de nullité dans le délai par un exploit d’huissier au

domicile élu dans l’acte de vente.

Cette opposition doit mentionner le chiffre et la cause de la créance. Elle bloque le prix de

vente entre les mains de l’acquéreur ou de l’intermédiaire. Le vendeur peut obtenir une mainlevée

de l’opposition si celle-ci a été faite sans titre et sans cause, ou qu’elle est nulle pour vice de forme.

¤ Si le prix de vente du FDC > montant des créances des créanciers opposant, le vendeur

peut, à l’expiration du délai de 10 jours, demander paiement du prix en consignant une somme

suffisante pour désintéresser les créanciers opposant. C’est le « cantonnement du prix » !

La répartition du prix entre les créanciers sera réalisée amiablement ou judiciairement.

¤ Si le prix de vente est insuffisant pour désintéresser les créanciers opposant et les

créanciers inscrits, intervient le droit de surenchère.

B. Le droit de surenchère (L141-19, C.com)

C’est le droit reconnu à tout créancier opposant ou inscrit de remettre en vente le fonds

lorsque le prix de vente est insuffisant pour les désintéresser. Les créanciers doivent agir dans un

délai de 20 jours à compter de la publicité au BODACC. La possibilité de procéder à une surenchère

suggère que les créanciers peuvent obtenir une valeur économiquement plus juste (pour écarter

l’hypothèse d’un prix déguisé).

Ces créanciers qui exercent ce droit doivent se porter surenchérisseur du fonds au prix de

vente convenu et majoré du 1/6. Si personne d’autre ne se porte surenchérisseur, ce créancier se

porte acquéreur du fonds. En pratique, ce droit de surenchère est très rarement utilisé.

L’intérêt de l’exercice de ce droit dans l’hypothèse où le prix stipulé dans le contrat de vente

est manifestement sous-évalué.

S3 : LES EFFETS DE LA VENTE DU FDC

1§ L’obligation du vendeur

A. L’obligation de délivrance Le vendeur doit mettre en possession l’acheteur avec tous les accessoires de cette délivrance

– local, documents comptables, éléments utiles à la pleine possession par l’acquéreur. La date est très

importante, car c’est le point de départ du délai pour agir sur le fondement d’inexactitude des

mentions obligatoires.

36

B. L’obligation de garantie

On y trouve la garantie d’éviction du fait personnel, avec l’application de cette obligation –

l’interdiction au vendeur de se rétablir (lorsque celui-ci porte atteinte aux droits acquis par

l’acheteur).

Com. 24/05/2005 N°02-70204 : le vendeur d’un FDC est une personne morale. Qui est tenu de la

garantie d’éviction ? En cas de cession de FDC, la garantie légale d’éviction interdisant au vendeur de

détourner la clientèle du fonds cédé, si le vendeur est une personne morale, cette interdiction pèse

non-seulement sur elle, mais aussi sur son dirigeant ou sur les personnes qui pourraient interposer

pour échapper à ces obligations.

¤ Concernant la clause de non-concurrence : problème de validité car elle s’oppose au

principe de liberté de la concurrence. Principe : le domaine et le champ d’application temporel et /

ou spécial doivent être limités.

¤ Quant au rapport entre clause et la garantie d’éviction, comme elle doit être limitée dans

le temps. L’acquéreur peut-il encore se prévaloir de la garantie d’éviction du fait personnel ? La clause

de non-rétablissement/non-concurrence n’entraine pas l’extinction de l’obligation légale d’éviction.

¤ L’utilité d’une telle clause tient à la charge de la preuve. Il faut démontrer que les

exigences de la clause n’ont pas été respectées pour pouvoir invoquer la responsabilité

contractuelle du vendeur.

Tandis que dans le cadre du jeu de la garantie d’éviction – il faut que l’acquéreur démontre

que le rétablissement du vendeur a abouti à un détournement de clientèle. La charge est plus dure.

2§ Les obligations de l’acquéreur

A. Le paiement du prix Le prix convenu entre les parties doit être ventilé – décomposé en 3 montants qui

correspondent à 3 catégories d’éléments : � Marchandises

� Matériels et outillages

� Eléments incorporels (dont la clientèle)

L’utilité de cette ventilation est que le privilège du vendeur s’exerce en fonction de ces 3

rubriques. Il faut alors envisager 2 hypothèses à conséquences différentes :

- Vente au comptant en 1x Le paiement du prix ne peut intervenir que dans 10 jours. Il libère l’acquéreur.

- Vente échelonnée Il y a un ordre d’imputation des éléments au fur et à mesure du paiement. L145-5, C.com :

� 1° paiement : les parties sont libres d’imputer la somme versée au comptant sur l’une quelconque

des 3 rubriques.

� Pour les autres paiements partiels différés : le C.com impose un ordre d’imputation :

� Sommes payées s’imputent sur les marchandises (jusqu’à libération de la dette) ;

� Sommes payées suivant sur le matériel et l’outillage ;

� Sommes payées sur les éléments incorporels.

L’imputation se fait dans l’ordre décroissant des biens de liquidité.

B. La sanction du défaut de paiement du prix

Le droit commun peut jouer, mais le législateur est intervenu dans le but de protéger le

vendeur du FDC du fait de l’importance du bien vendu pour le patrimoine du vendeur. La loi

confère au vendeur un privilège mobilier spécial et une action résolutoire. 1. Le privilège du vendeur

Le C.civ confère au vendeur un privilège spécial, qui ne confère pas un droit de suite. L143-

12, C.com : le vendeur de FDC a un privilège propre. A défaut de désignation dans l’acte de vente, le

privilège ne porte que sur certains éléments de la vente (clientèle, enseigne, droit au bail). Sinon, le

privilège porte sur les éléments énumérés dans la vente. Le privilège doit être inscrit.

¤ Ce privilège est subordonné au respect de certaines conditions. La vente doit avoir été

constatée par un acte authentique/sous sein privé préalablement enregistré.

¤ Comme le privilège confère un droit de suite, il doit faire l’objet d’une publicité. Le

privilège doit être inscrit dans les 15 jours de la date de l’acte de vente, sous peine de nullité, sur un

registre spécial tenu au greffe du Tb de commerce dans le ressort duquel se trouve le fonds. La date

37

d’inscription du privilège rétroagit au jour de la vente. Au jour de la vente, le vendeur prime tous les

créanciers qui depuis le jour de la vente jusqu’à la fin du délai, seraient inscrit du chef de

l’acquéreur. Ce privilège vaut pour 10 ans, renouvelable.

¤ Le prix de vente doit avoir été ventilé lors de l’inscription du privilège. Il porte de

manière séparée sur les 3 catégories d’éléments de FDC – marchandises/outillage/éléments incorporels.

2. L’action en résolution

Le législateur a subordonné l’exercice de l’action résolutoire pour protéger les tiers. On en

trouve 2 limites : � L’action n’est opposable au tiers que si le vendeur en a réservé l’exercice lors de l’inscription du

privilège ;

� L’action ne peut être exercée au préjudice des tiers après l’extinction du privilège.

Cette sanction est sévère, mais ne joue que dans les rapports avec les tiers. Il reste toujours

la possibilité pour le vendeur d’exercer l’action de droit commun si les conditions du régime spécial

ne sont pas réunies. La JPC précise qui est le tiers au sens du C.com :

- PAS des tiers : les créanciers chirographaires (au sens du texte) ;

- EST un tiers : éventuel sous-acquéreur du FDC (pas protégé par l’art.2278, C.civ) ;

- EST un tiers : les créanciers inscrits sur le FDC du chef de l’acquéreur

L’action en résolution est paralysée par l’ouverture d’une procédure collective visant

l’acheteur.

38

Chapitre 2 : LES VENTES ENTRE PROFESSIONNELS

Ces ventes relèvent du droit commun du contrat et des droits spéciaux de la vente. Ce qui est

spécifique en l’espèce est le droit de la concurrence (Livre 4, C.com). Le législateur est intervenu à

plusieurs reprises : Ordo 1/12/1986 relative à la libre concurrence qui a subit plusieurs réformes : - Loi 1/07/1996 sur la loyauté et l’équilibre des relations commerciales ;

- Loi 15/05/2001 sur les nouvelles régulations économiques – NRE ;

- Loi 1/08/2005 en faveur des PME ;

- Loi 3/01/2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs ;

- Loi 4/08/2008 de modernisation de l’économie - LME !

Ce que recherche le législateur est une certaines transparence, mais il intervient aussi en

matière de prix.

S1 : L’EXIGENCE DE LA TRANSPARENCE DANS LES RELATIONS PROFESSIONNELLES Sur l’objectif de transparence, il est évident que la transparence tarifaire doit permettre

aux entreprises – les acheteurs de faire jouer la concurrence. C’est un moyen de garantir une

certaine loyauté dans les relations entre professionnels – il faut que chacun sache ce à quoi il est

tenu et à quoi il s’engage.

Souvent, les relations entre les producteurs et les fournisseurs, et la grande distribution –

des centrales d’achats sont rarement visés. Ces dispositions ne s’appliquent pas dans ces situations,

mais se justifient par l’existence d’un rapport de force qui est en faveur de la centrale d’achat. Cette exigence de transparence repose sur la communication des conditions générales de vente.

1§ La communication des CGV L441-6, C.com : impose à tout producteur/prestataire de service/grossiste/ importateur de

communiquer ses conditions générales de vente à tout acheteur d’un produit qui en fait la demande

professionnelle.

A. La condition des CGV

Les CGV constituent le socle de la négociation commerciale. Cette obligation permet de

fournir aux entreprises clientes une info précontractuelle.

Les CGV l’emportent – elles sur les conditions générales d’achat – CGA ?

¤ OUI, car le point de départ de la négociation doivent être les CGV.

¤ NON, car toutes les conditions sont négociables. Il n’y pas de primauté des CGV sur le CGA.

De plus la loi a supprimé l’interdiction des pratiques discriminatoires (LME 2008). Les négociations

entre fournisseur et acheteur ne sont plus encadrées.

Remarque : Cette négociabilité des conditions de vente se centre dans une politique des pouvoirs

publics pour permettre la hausse du PDA des consommateurs par le biais de la baisse des prix. Cette obligation de communiquer les CGV ne joue que lorsque l’acheteur en fait la demande

dans le cadre d’une activité professionnelle. Il doit avoir l’intention d’acheter.

La sanction en cas de non communication des CGV : c’est la responsabilité civile de l’auteur

qui refuse de communiquer les infos (L442-6 2§ 9°, C.com)

B. Le contenu des CGV � Les conditions de vente, c.à.d. les modalités de vente offertes par le vendeur ;

� Le barème des prix unitaires (pour autant que l’activité le permette) ;

� Les réductions de prix : rabais/remises/ristournes ;

� Les conditions de règlement : délais de paiement ;

� Conditions d’application et taux d’intérêt des pénalités de retard.

C. La différenciation L’idée est de permettre au fournisseur – vendeur de pouvoir présenter des conditions

générales différenciées (pas forcément uniques).

Les CGV peuvent être différenciées selon les différentes catégories d’acheteur ou de

produits. Le texte n’est pas restrictif, il y a une grande liberté de différenciation.

39

¤ L’intérêt juridique de la différenciation : l’obligation de communication des CGV ne

s’exerce qu’à l’égard des acheteurs relevant d’une même catégorie. Les CGV du « revendeur-

détaillant » ne vont être communiquées qu’à la catégorie concernée.

¤ La différenciation est très large : le C.com prévoit que le fournisseur peut élaborer des

conditions particulières de vente avec son vendeur. La LME a supprimé la restriction de spécificité

des services rendus. Ces conditions particulières sont le résultat de la négociation entre le vendeur

et l’acheteur. Le résultat n’est plus formalisé.

2§ La conclusion d’une convention récapitulant la conversion commerciale L441-7 C.com (Loi 3/01/2008) : une convention écrite doit être conclue entre le fournisseur

et un distributeur/prestataire de service. Cette convention doit contenir un certain nombre de

points résultant de la loi.

A. Le contenu de la convention Elle doit comporter 3 séries de mentions :

� Les conditions de l’opération de vente/service

� Les conditions de la coopération commerciale

« Les conditions dans lesquelles le distributeur/prestataire de service s’oblige à rendre au

fournisseur à l’occasion de la revente de ses produits/services au consommateur, ou en vue de la revente au

professionnel – à rendre tout service propre à favoriser la commercialisation de ses produits/services ne

relevant pas des conditions d’achat et de vente ». C’est un service rendu par le distributeur au

fournisseur dans un but de favoriser la commercialisation.

Cette coopération a suscité des abus de 2 ordres :

- Le distributeur se faisait rémunérer une distribution qui n’existe pas ;

C’était un moyen pour la grande distribution d’avoir des fonds liquides libres. Alors le

distributeur demandait un budget pour le traitement des produits du fournisseur.

- Rémunération 2x du même service

La coopération commerciale est légitime, mais il faut qu’elle existe réellement. C’est pour

clarifier les relations distributeur/fournisseur que ces mentions doivent être présentes.

� Les autres obligations : services distincts

Les obligations qui résultent ni des opérations d’achat et de vente, ni de la coopération

commerciale. Ex : services logistiques. Remarque : la facturation doit – elle être globale ou non ?

B. La forme Il faut un écrit. La convention peut être établie dans un document unique ou dans un

ensemble formé par un contrat-cadre annuel et des contrats d’application.

C. Les délais Il faut que la convention récapitulative soit conclue avant le 1/03 de chaque année. Cela

correspond au calendrier de négociation entre la centrale d’achat et le fournisseur. L’année ne doit

pas commencer sans que des rapports précis entre les fournisseurs et distributeurs soient clarifiés.

Cela permet de mettre une date limite de la négociation.

Remarque : pour les produits de consommation saisonnière – le délai cours à partir de la

période de commercialisation. Les dispositions ne sont pas applicables aux produits agricoles.

Si la négociation n’est pas finit avant le 1/03 – une sanction pénale de 75.000€ est imposée.

S2 : LES REGLES REGISSANT LE PRIX

1§ Les délais de paiement Le constat : les délais de paiement sont trop longs par rapport à la moyenne européenne.

L’inconvénient est que l’acheteur constitue de la trésorerie avant de payer le vendeur. Le législateur

a voulu plafonné ces délais de paiement.

A. L’instauration d’un plafond : le principe

L441-6, C.com : Sauf disposition contraire (les CGV), le délai de paiement est fixé au 30° jour

suivant la date de réception des marchandises ou d’exécution de la prestation. Le délai de paiement

conventionnel est aussi plafonné.

40

¤ Lorsqu’il est convenu entre les parties – il ne peut être >45 jours fin de mois (au cours

duquel la facture a été reçu) ou 60 jours à compter de la date d’émission de la facture.

Il est considéré comme abusif, le fait pour le débiteur/acheteur de demander au créancier

de différer la date d’émission de la facture.

¤ Conséquence économique : lorsque le produit a une rotation est beaucoup plus lente (ex :

voiture, vélo…) ce qui justifie les dérogations existantes.

B. Les dérogations Elles reposent sur un accord interprofessionnel, qui doivent permettre de tenir compte des

« spécificités sectorielles » afin d’amortir les conséquences d’une application des ces dispositions

dans ces secteurs là. Conditions :

� Conclusion avant le 1/03/2009 ;

� Fondement sur des raisons économiques objectives et spécifiques au secteur ; - Hypothèse où les délais constatés précédemment sont plus long que les délais légaux ;

- Hypothèse des produits de faible rotation ;

� Prévoir une réduction progressive jusqu’à atteindre le délai légal ;

� Validité des accords jusqu’au 1/01/2012 ; � Reconnaissance des accords par décret ; Le C.C° a d’autres dispositions relatives au prix : concernant le montant du prix.

2§ L’interdiction de la revente à perte En DDC, la revente à perte est prohibée car c’est une pratique restrictive de la

concurrence. Elle consiste en une vente du produit en dessous de son prix réel. Elles sont

interdites en elles-mêmes, il n’est pas nécessaire pour le législateur de démontrer que celle-ci est

restrictive de la concurrence car elles faussent la concurrence.

Le choix du législateur est justifié par 2 raisons :

� La revente à perte fausse l’appréciation par l’acheteur du rapport qualité/prix ;

� La pratique suppose une certaine surface financière : capacité d’assumer la perte Il s’agit de la protection du commerce traditionnel qui ne peut pas se permettre d’agir pareil.

� Pratique déloyale

Depuis 2005, la disposition a été réformée dans le but de rabaisser le seuil de la revente à

perte. Le législateur utilise les marges-arrières pour rabaisser les seuils.

A. Les éléments constitutifs de la pratique (L442-2, C.com) 1. L’auteur

Il doit être un commerçant – personne physique ou morale.

2. Le support C’est le fait de revendre à perte ou le fait d’annoncer une revente à perte. La publicité de la

revente, même si cela n’arrive pas, est sanctionnée.

3. Le produit Il faut une revente en l’état. S’il y a transformation, ce n’est plus une « revente en l’état ». Il

faut vendre le produit en l’état où il a été acheté.

4. Le seuil

La revente à perte est le fait de revendre à un prix inférieur au prix d’achat effectif - PAE.

¤ Le PAE est le prix unitaire net (PUN) figurant sur la facture :

� minoré du montant de l’ensemble des autres avantages financiers consentis par le

vendeur et exprimé en pourcentage du prix unitaire net du produit,

� majoré des taxes sur le CA, taxes spécifiques à la revente et du prix du transport.

¤ La facture est très importante, car dessus on trouve le PUN (c.à.d. déductions réduites).

Pour que les réductions soient prises en compte, il faut qu’elles soient liées à la vente et doivent

être acquises lors de la vente. Il faut que l’on puisse constater que la réduction a été remplie.

On enlève tous les autres avantages financiers : toutes les sommes que le vendeur va

verser à l’acheteur viennent en réduction du PUN. Pour calculer le prix, on prend le prix de la

facture et on lui enlève les autres avantages financiers obtenus et ensuite on lui rajoute les taxes. Le

but est de permettre de minorer le PUN des avantages financiers.

41

La différence perçue par le distributeur qu’il ne pouvait pas répercuté sur l’acheteur – il l’a

gardée en trésorerie. Ex : expérimentation des grandes surfaces pour les caisses automatiques.

B. Les sanctions L’amende est de 75.000€ (sanction pénale) – qui peut être porté à la moitié de la valeur de

l’annonce de la publicité de perte.

C. La revente à perte autorisée Il y a des hypothèses légales qui autorisent la revente à perte, exemples :

� Vente de produits périssables

(Si menacés d’une altération rapide, pas de publicité sur le produit périssable)

� Vente de produits présentant un caractère saisonnier marqué pendant la période

terminale de la saison des ventes

Exceptions :

� Exception de réapprovisionnement à la baisse,

En cas de RAB de produits aux caractéristiques identiques, le revendeur peut répercuter

cette baisse sur les produits qu’il a déjà achetés. Le prix d’achat effectif est remplacé par le prix

résultant de la nouvelle facture d’achat. Le législateur souhaite favoriser le jeu de la concurrence.

Remarque : définition des « caractéristiques identiques » ! Il ne s’agit pas des « mêmes ».

� Exception d’alignement Le prix de revente de certains produits peut être aligné sur des prix légalement pratiqué

pour les mêmes produits par un autre commerçant situé dans la même zone. Il s’agit des mêmes

produits et de la même zone d’activité, ce qui peut poser des difficultés de définition.

L’idée est de permettre aux commerces traditionnels de s’aligner sur les prix de la grande

distribution. Il y a aussi des conditions de surface pour bénéficier de cette exception :

- Si commerce alimentaire : surface ≥300m2

- Si commerce non-alimentaire : surface ≥1000m2.

3§ L’interdiction des prix pratiqués imposés à la revente L442-5, C.com : est prohibé le prix minimum imposé ou la fixation d’une marge minimale

qui équivaut à une fixation indirecte du prix de revente. Le fournisseur qui impose au revendeur un

prix de revente au consommateur/l’acheteur final. Il peut être imposé directement/indirectement.

Ex : contrat de distribution avec une clause de « pratique de prix acceptables » (en annexe une liste

de prix acceptables). Dans le contrat une clause marque que l’annexe rentre dans le champ contractuel et

une clause de résolution pour non-respect des clauses. => Conclusion du juge : imposition de prix de revente.

Remarque : il est licite de fixer le prix de revente maximum et le prix conseillé.

Cette pratique de PMI ou de FMM est interdite, car si un prix minimum est imposé, il n’y

aurait plus de concurrence entre les revendeurs. Son objectif est de préserver une concurrence sur

les prix entre concurrente. Une amende de 75.000€ est prévue pour cette pratique.