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• Une offre de bureaux qui reste stable au global, en dépit des grandes transactions immobilières concrétisées ce trimestre ; • Mais une offre très inégalement répartie entre Paris intra-muros et la périphérie, et dont la qualité s’amoindrit – révélant la préférence des entreprises pour les bureaux labellisés ; • Cependant, des locataires en position de force : assouplissement des loyers, renégociations et mesures d’accompagnement sont de plus en plus fréquents et conséquents ; • Et à l’avenir : un marché qui devrait rester favorable aux preneurs potentiels … à condition qu’ils anticipent leurs opérations ! En témoignent les importantes livraisons de bureaux neufs prévues en 2013, mais dont 45% sont déjà pré-commercialisés.
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Perspectives Entreprises 3ème trimestre 2012
Un marché d’opportunités
pour les entreprises, à
condition qu’elles anticipent
leurs opérations !
En dépit des grandes transactions immobilières concrétisées ce
trimestre, l’offre de bureaux reste stable en Ile-de-France
Le décrochage constaté au 2nd trimestre se confirme : le nombre
de mètres carrés de bureaux consommés par les entreprises à
l’issue du 3e trimestre est en repli de 19% par rapport à 2011. De
très grandes transactions ont pourtant été bouclées au cours du
trimestre, en raison de la levée des conditions suspensives
associées. Mais elles n’ont pas compensé la baisse globale d’activité
constatée sur le marché de bureaux francilien depuis plusieurs mois.
En effet, les perspectives économiques moroses incitent
l’ensemble des acteurs à la prudence ; les transactions conclues
sont essentiellement régies par des logiques de regroupement et de
consolidation d’actifs, et les entreprises n’hésitent pas à mener des
renégociations de bail en parallèle de leurs recherches de locaux.
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France
demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.
Elle représente près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux
de disponibilité de 6,75%. Elle est effectivement peu entamée par la
consommation de surfaces des entreprises, d’autant que les très
grandes transactions concernent essentiellement des programmes
immobiliers non démarrés, répondant aux nouveaux standards
environnementaux - ces opérations ne viennent donc pas puiser
dans les réserves de bureaux disponibles.
L’offre demeure ainsi globalement abondante, mais de qualité
variable, et très inégalement répartie entre les différents secteurs
franciliens.
L’offre de qualité se fait rare dans certains quartiers de Paris,
tandis que le choix est abondant en périphérie
L’offre dans Paris intra-muros est réduite : le taux de
disponibilité y atteint 4,3% au global et se situe sous la barre des
3% dans plusieurs arrondissements (Paris 5 / 6 / 7èmes et Paris 12/
13èmes), nettement en deça du seuil de fluidité du marché. Dans les
endroits les plus prisés, les bureaux de qualité peuvent ainsi s’avérer
difficiles à trouver. Une difficulté qui ne devrait guère s’apaiser
compte tenu du très faible nombre de programmes immobiliers
lancés dans Paris…
A l’inverse, le choix est vaste dans le Croissant Ouest et en
Première Couronne, où les taux de disponibilité varient entre 5,3%
(à La Défense) et 17,8% (en Péri-Défense). Les disponibilités sont
conséquentes, avec près de 1.500.000 m² disponibles à fin
septembre au total des deux secteurs.
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) et du taux de vacance
Cartographie : Taux de vacance
Source: Immostat
Source: JLL
Pulse •Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012 - Page 2
En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un
marché à deux vitesses :
D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à
se raréfier (-7% en 1 an) ; les marges de négociation
s’amenuisent donc pour les acquéreurs.
De l’autre, le Croissant Ouest et la Première Couronne, où la
hausse se poursuit (respectivement +5% et +11% en 1 an).
Dans le Croissant Ouest, qui recense les disponibilités les plus
élevées d’Ile-de-France, la progression pourrait même
s’intensifier, compte tenu des importantes livraisons
d’immeubles à prévoir. La Défense en fournit un bon exemple :
le quartier recense aujourd’hui de nombreuses mises en
chantier, alors que la demande est en recul depuis plusieurs
mois. La négociation avec les propriétaires-bailleurs s’en
trouve naturellement facilitée pour les entreprises.
L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, confirmant la
préférence des entreprises pour les bureaux labellisés
La part d’immeubles neufs dans l’offre disponible se réduit ce
trimestre ; elle passe à 22% au total de l’Ile-de-France - contre
26% un an auparavant. Cette érosion de l’offre neuve témoigne de
l’attrait grandissant, auprès des entreprises, des immeubles neufs
remplissant les nouveaux standards environnementaux. En temps de
crise, alors que la renégociation de bail est souvent préférée au
déménagement, les entreprises qui prennent le « risque » d’un
déménagement portent très majoritairement leur choix sur des
immeubles neufs, plus efficaces en matière de rationalisation de
mètres carrés et de consommation énergétique.
Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue ici
encore, puisqu’il regroupe la plus forte concentration de surfaces
neuves ou restructurées disponibles, avec près de 250.000 m² en
attente de trouver preneur.
Evolution de la part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles
Répartition et évolution de l’offre de bureaux disponibles
Source: Immostat
Source: Immostat / JLL
Source: Immostat / JLL
Répartition de l’offre de bureaux neufs
Pulse • Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012- Page 3
Assouplissement des loyers, renégociations et mesures
d’accompagnement conséquentes : les locataires sont en
position de force
Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendance
est indiscutablement à la prudence, voire au report de décisions du
côté des locataires. De nombreuses entreprises profitent de
l’environnement chahuté pour faire jouer la concurrence et
renégocier leur bail. Et celles qui optent pour le déménagement se
tournent le plus souvent vers des immeubles très proches de leur
localisation d’origine : la tendance est aux mouvements
« endogènes », jugés moins risqués en matière d’adhésion des
salariés.
Afin d’assurer le remplissage de leurs immeubles, les propriétaires-
bailleurs se montrent pragmatiques et consentent à
d’importants efforts.
D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entre
valeurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.
Franchise de loyer et financement de travaux sont plus aisément
négociables auprès des propriétaires, qui se montrent également
plus conciliants quant à la division des grands ensembles.
Par-delà les mesures d’accompagnement, l’heure est bel et bien à
l’assouplissement des loyers.
Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme :
Le loyer haut de gamme parisien continue de baisser, pour le
3e trimestre consécutif : il s’établit désormais à 795€/m² contre
810€/m² le trimestre précédent - un niveau de loyer qui
correspond aux plus hauts loyers recensés sur le secteur, et ne
concerne donc qu’un nombre très réduit de transactions, souvent
accompagnées de mesures d’accompagnement conséquentes.
Un ajustement net s’opère au sein du 7e arrondissement :
après avoir recensé les transactions les plus élevées du marché
pendant plus d’un an, atteignant des niveaux de loyers
historiques (830€/m²), le secteur est aujourd’hui marqué par un
véritable « assèchement » de l’offre haut-de-gamme.
Le Quartier Central des Affaires est le seul secteur en
(légère) hausse, avec des transactions conclues au plus haut à
795€/m², contre 770€/m² le trimestre précédent. Il redevient ainsi
le marché le plus cher de la capitale en matière de loyers
faciaux, en raison de la rareté de ses immeubles de qualité.
Dans les autres arrondissements parisiens, la tendance est à la
stabilité.
En dehors de Paris, l’ajustement est conséquent : l’offre
locative élevée conduit de nombreux propriétaires à ajuster leur
politique tarifaire, avant même que les négociations ne soient
entamées. L’assouplissement touche tous les secteurs, y
compris les secteurs « établis » : à La Défense par exemple,
le loyer haut-de-gamme confirme sa décrue, et s’établit
désormais à 530€. Probablement l’indice que le secteur peine
aujourd’hui à se renouveler, concurrencé par de nouveaux
marchés plus compétitifs sur le créneau des grandes surfaces de
bureaux de qualité.
Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique :
Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des secteurs,
y compris dans l’hypercentre de la capitale.
Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,
dans la lignée des trimestres précédents.
Cartographie : Loyers haut-de-gamme (en €/m²/an)
Source: JLL
Cartographie : Loyers de seconde main (en €/m²/an)
Source: JLL
Pulse •Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012 - Page 4
Perspectives
L’examen de l’offre future de bureaux – son volume et son niveau de
disponibilité - permet d’apprécier l’évolution du rapport de force entre
offreurs et locataires potentiels.
Stabilité du volume de bureaux mis en chantier et des livraisons
d’immeubles qui ne devraient que peu alimenter l’offre
disponible d’ici à la fin de l’année
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la
hausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La
production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à
5.000 m²) en Ile-de-France atteint tout juste la barre de 1,5 million
de mètres carrés, en ligne avec le niveau constaté au 2e trimestre.
Les disponibilités à court terme restent limitées, mais seront
nettement orientées à la hausse en 2013 :
D’ici la fin 2012, seuls 96.000 m² de bureaux neufs restent
à livrer, et plus de la moitié de ces surfaces sont déjà pré-
louées ;
A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets mis
en chantier est conséquent. Ainsi, même si 46% de ces
bureaux futurs sont déjà pré-commercialisés, et même si
le taux de pré-commercialisation est en forte
progression (20% en début d’année, 30% à l’été et 46%
à l’issue du 3e trimestre), une bonne moitié n’a pas encore
trouvé preneur : ce sont plus de 450.000 m² de bureaux
neufs, presque tous certifiés BBC, qui viendront
alimenter l’offre disponible.
Des livraisons d’immeubles neufs concentrées sur la proche
banlieue parisienne, dans le Croissant Ouest en particulier
C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des
disponibilités futures de bureaux neufs:
Dans le Croissant Ouest d’abord, où le taux de pré-
commercialisation encore réduit (inférieur à 30%), se conjugue à
un volume conséquent de mises en chantier. Résultat : le
secteur regroupe plus de la moitié des disponibilités futures
de bureaux neufs, soit un peu plus de 500.000 m². Un volume
de livraisons futures conséquent qui, conjugué au faible niveau
de la demande, devrait inciter les propriétaires-bailleurs à
proposer des conditions de location et d’acquisition tout à
fait avantageuses.
Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5000 m²
Offre future certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois
Offre future probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise
en chantier demeure incertaine.
Offre future potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours
d’instruction ou n’a pas encore été déposé.
Source: JLL
Source: JLL
Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin septembre
Offre future de bureaux par niveau d’engagement
Pulse • Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012- Page 5
En Première Couronne, dans une moindre mesure, avec près
de 150.000 m² de livraisons futures non encore pré-
commercialisées.
Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la
Deuxième Couronne ne devraient pas bénéficier de livraisons
aussi conséquentes. Ceci pour des raisons radicalement
opposées :
Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le
Quartier Central des Affaires et l’hyper-centre, qui restreint le
volume des mises en chantier ;
La frilosité des investisseurs en Deuxième Couronne, ceux-ci
évitant de s’engager sur des livraisons importantes sans
l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré-
commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs
pour les opérations « clés-en-main ».
Un marché qui devrait rester favorable aux preneurs potentiels
… à condition qu’ils anticipent leurs opérations !
Dans les mois qui viennent, les perspectives économiques peu
florissantes devraient accroitre la prudence de tous les acteurs.
Côté propriétaires, la crainte du vide locatif conduira
certainement des efforts toujours conséquents vis-à-vis des
locataires, en place (via des renégociations de baux) ou potentiels
(via d’intéressantes mesures d’accompagnement et un
assouplissement des loyers). Une tendance qui devrait tout autant
bénéficier aux immeubles de seconde main et à l’offre neuve
disponible, compte tenu du coût de portage des immeubles neufs
après livraison.
Du côté des locataires, d’intéressantes opportunités devraient donc
se profiler. Mais les négociations les plus avantageuses devront
être bien anticipées :
Afin de profiter au mieux du contexte actuel pour faire
« jouer la concurrence » entre propriétaires, et ainsi
avantageusement renégocier leurs loyers et leurs charges,
ou libérer des excédents de surfaces. En exploitant également
les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un contexte
où les hausses successives de l’ICC ont entraîné les loyers
indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts
aujourd’hui sur le marché . Ou encore en acceptant de repousser
de quelques années l’échéance de leur bail, en échange de
conditions de location plus avantageuses.
Plus encore pour pouvoir « s’offrir » un immeuble neuf ou
restructuré de qualité – plus performant sur le plan
énergétique, permettant une meilleure exploitation de l’espace,
mieux desservi par les transports, mieux localisé...
En effet, dans un contexte économique chahuté, les propriétaires
se montrent de plus en plus averses au risque et peu sont ceux
qui lancent encore d’importants programmes « en blanc ». Il
existe donc un danger accru de goulot d’étranglement,
notamment dans les secteurs les plus prisés, où l’offre
disponible n’est que peu renouvelée. Pour les entreprises à la
recherche de nouveaux locaux, il s’agira donc de se
positionner le plus en amont possible des opérations, afin de
pouvoir choisir l’immeuble répondant le mieux à leurs attentes.
Enfin, pour profiter du marché « gris », qui pourrait offrir de
multiples opportunités compte tenu des restitutions de plateaux
et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le
marché.
Pour bénéficier des plus belles opérations, anticipation et vigilance
seront donc de mise, d’autant que le prochain Projet de Loi de
Finance pourrait lui aussi avoir des répercussions sur les
transactions immobilières à venir…
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponibleSource: JLL
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans les projets mis en chantier > 5000 m²
Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
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Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
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