Pourquoi le taux de vacance a-t-il augmenté depuis 2006

1

Vingt ans de vacancescourte et longue

Pourquoi le taux de vacance a-t-il

augmenté depuis 2006 dans des

zones où on ne s’y attendrait pas?

J. Friggit, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD, 21 septembre 2021.

1. Le taux de vacance a augmenté depuis 2006…

Source: CGEDD d’après Insee (recensements de la population) et compte du logement

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030

Proportion de logements vacants, ensemble de la France

1975-2006Diminution

Depuis 2006Augmentation

1954-1975Augmentation

…même en zones A et B1, et même en zone Abis depuis 2011 !!

Pourquoi? Et pourquoi stabilisation vers 2018-2019?

Source: CGEDD

d’après recensements

de la population3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030

Proportion de logements vacants selon les recensements successifs de la population

et selon la zone (définition 2012)

France

A

A bis

B1

B2

C

La stabilisation en 2019 est confirmée par la source fiscale

Zone janv.-18 janv.-19 Varn janv.-18 janv.-19 Varn janv.-18 janv.-19 Varn

Abis 7,5% 7,3% -0,17% 1,5% 1,5% -0,05% 9,1% 8,8% -0,22%

A 6,9% 6,8% -0,14% 1,7% 1,7% 0,00% 8,6% 8,5% -0,14%

B1 6,6% 6,7% 0,09% 2,6% 2,6% -0,05% 9,3% 9,3% 0,04%

B2 5,6% 5,7% 0,11% 3,3% 3,3% -0,05% 8,9% 9,0% 0,06%

C 4,6% 4,7% 0,09% 5,3% 5,2% -0,07% 9,9% 9,9% 0,02%

France 5,8% 5,8% 0,04% 3,5% 3,5% -0,05% 9,3% 9,3% -0,01%

Vacance courte = vacance de moins de 2 ans

Vacance courte Vacance longue Vacance totale

Parc privé, source DHUP d'après fichiers fonciers et LOVAC

5

2. Les sourcesPrincipalement deux sources:

• recensements de la population et des logements,

• et sources fiscales

Les sources fiscales (Filocom (années impaires 1995-2017), Fideli (2015-2019), fichiers

fonciers (depuis 2009), LOVAC (depuis 2018))

- surestiment la vacance en général (surtout la vacance courte semble-t-il; l’écart s’est

un peu réduit)

- mais fournissent davantage d’informations et en particulier permettent de

distinguer les vacances courte et longue:

- variable DUROC durée depuis le dernier changement d’occupant (depuis 1997)

(vacance courte DUROC<1 an ou 2 ans)

- dans Filocom, identifiant unique par logement constant dans le temps (depuis

1999) (vacance courte logement vacant en année N mais occupé en année N-2)

permet de savoir comment le statut d’occupation d’un logement évolue dans le

temps

On utilise ici surtout Filocom et son identifiant unique

Les approches par DUROC conduisent à des résultats qualitativement voisins là où

ils sont comparables

6

Les sources (suite)Porosité entre logements vacants et résidences

secondaires Exemple de Brest

Il faut donc étudier simultanément la vacance et le % de résidences

secondaires

Nécessite

approfondissement

Selon recensements de la population 2012 2017Variation

absolue

Variation

relative

Logements 81 515 83 179 1 664 2%

Résidences principales 73 083 74 723 1 639 2%

Résidences secondaires 1 920 2 754 833 43%

Logements vacants 6 512 5 703 -809 -12%

Résidences secondaires + logements vacants 8 432 8 457 25 0%

Selon FilocomMoyenne

2011-20132017

Variation

absolue

Variation

relative

Logements 82 080 83 681 1 602 2%

Résidences principales 71 378 73 067 1 690 2%

Résidences secondaires 2 241 2 649 409 18%

Logements vacants 8 462 7 965 -497 -6%

Résidences secondaires + logements vacants 10 702 10 614 -88 -1%

Nécessite

approfondissement

0%

5%

10%

15%

1960 1980 2000 2020 2040

Zone A

0%

5%

10%

15%

1960 1980 2000 2020 2040

Zone Abis

0%

5%

10%

15%

1960 1980 2000 2020 2040

Zone B1

0%

5%

10%

15%

1960 1980 2000 2020 2040

Zone B2

0%

5%

10%

15%

1960 1980 2000 2020 2040

Zone C

0%

5%

10%

15%

1960 1980 2000 2020 2040

France

0,0%5,0%10,0%15,0%

19002100

% logementsvacants

% résidencessecondaires

Les sources (suite et fin)

Source: CGEDD d’après

recensements de la population

et des logements

% de logements vacants et de résidences secondaires

Conclusion: la variation du %

de résidences secondaires

n’ « explique » pas

l’augmentation de la vacancesauf possibles exceptions locales

3. Vacance courte et vacance longue selon Filocom : 2001 à 2017

Source: CGEDD d’après Filocom. « Vacant longue durée » = logement vacant qui était déjà vacant 2 ans auparavant. « Vacant courte durée » = le reste.

01

03

05

07

09 1113

15

17

4%

5%

6%

3% 4% 5%

Vacance courte

Vacance longue

Vacance courte en fonction de la vacance longueFrance entière

Par année impaire successive

En forme de lettre « C »

Vacance totale

constante

constante croissante

décroissante

Comparaison de deux définitions de la vacance courte et longue: valeurs différentes mais mêmes formes!

Source: CGEDD d’après Filocom.

Vacance totale

constante


décroissante

01

0305

07

09 1113

15

17

4%

5%

6%

3% 4% 5%

Vacance courte

Vacance longue


Par année impaire successive97

9901

03

05

07

091113

15

17

4%

5%

6%

3% 4% 5%

Vacance courte

Vacance longue


Par année impaire successive

« Vacant longue durée » = logement vacant qui était

déjà vacant 2 ans auparavant.

« Vacant courte durée » = le reste.

« Vacant longue durée » = logement tel que DUROC >=2

« Vacant courte durée » = logement tel que DUROC <2

01

0305

07

0911

13

15

17

01

0305

07

091113

15

17

01

0305

07

091113

15

17

0103

05

07

091113

1517

0103

05

07

09 1113 15 1701

0305

07

09111315

17

3%

4%

5%

6%

7%

1% 2% 3% 4% 5% 6%

Vacance courte

Vacance longue

Vacance courte en fonction de la vacance longue

par zonePar année impaire successive

FranceZone C

Zone B2

Zone A

Zone B1

Zone Abis

Idem selon la zone


Vacance totale

constante


décroissante

Idem selon la zone et la taille


0103

05070911

1315

17 01

0305070911131517

0103

05

07

09111315

17

010305

070911131517

010305

0709 1113 1517

010305

070911131517

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%

Vacance courte

Vacance longue

APMA 1ou2p

01030507091113

151701

0305070911131517

010305

070911131517

010305

0709

11131517

01030507

0911131517

010305

070911131517

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%

Vacance courte

Vacance longue

APMA 3p

01030507091113

1517

010305070911131517

010305070911131517

010305070911131517

010305070911131517

010305070911131517

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%

Vacance courte

Vacance longue

APMA 4p

010305070911131517

010305070911131517010305070911131517

010305070911131517010305070911131517

010305070911131517

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%11%12%13%14%15%16%

Vacance courte

Vacance longue

APMA 5pet+

Ensemble appartements et maisons

par nb de pièces

Zones: Abis, A, B1, B2, C, France

Vacance totale

constante


décroissante

Conclusion:

- la vacance concerne surtout

les petits logements

- Pour une taille donnée, la

vacance courte dépend peu

de la zone

Ce sont surtout les petits logements qui sont vacants


AP 1p A bis

AP 2p A bis

AP 3p A bis

AP 4p A bisAP 5pet+ A bis

MA 1ou2p A bis

MA 3p A bis

MA 4p A bis

MA 5p A bisMA 6pet+ A bis

AP 1p A

AP 2p A

AP 3p A

AP 4p AAP 5pet+ A

MA 1ou2p A

MA 3p A

MA 4p A

MA 5p AMA 6pet+ A

AP 1p B1

AP 2p B1

AP 3p B1

AP 4p B1AP 5pet+ B1

MA 1ou2p B1

MA 3p B1

MA 4p B1

MA 5p B1MA 6pet+ B1

AP 1p B2

AP 2p B2

AP 3p B2

AP 4p B2AP 5pet+ B2

MA 1ou2p B2

MA 3p B2

MA 4p B2

MA 5p B2MA 6pet+ B2

AP 1p CAP 2p C

AP 3p CAP 4p C

AP 5pet+ C

MA 1ou2p C

MA 3p C

MA 4p C

MA 5p CMA 6pet+ C

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17%

Vacance courte en fonction de la vacance longueen 2017

Type de logement (appartement ou maison), nb de pièces, zone

Vacance totale

constante


décroissante

13

La vacance courte est très corrélée avec la rotation

d’occupation, donc avec la proportion de logements

locatifs privés (dont les occupants « tournent » le plus souvent)

AP 1p A bis

AP 2p A bis

AP 3p A bis

AP 4p A bisAP 5pet+ A bis

MA 1ou2p A bis

MA 3p A bis

MA 4p A bis

MA 5p A bisMA 6pet+ A bis

AP 1p A

AP 2p A

AP 3p A

AP 4p AAP 5pet+ A

MA 1ou2p A

MA 3p A

MA 4p A

MA 5p AMA 6pet+ A

AP 1p B1

AP 2p B1

AP 3p B1

AP 4p B1

AP 5pet+ B1

MA 1ou2p B1

MA 3p B1

MA 4p B1

MA 5p B1MA 6pet+ B1

AP 1p B2

AP 2p B2

AP 3p B2

AP 4p B2AP 5pet+ B2

MA 1ou2p B2

MA 3p B2

MA 4p B2

MA 5p B2MA 6pet+ B2

AP 1p CAP 2p C

AP 3p CAP 4p C

AP 5pet+ C

MA 1ou2p C

MA 3p C

MA 4p C

MA 5p CMA 6pet+ C

y = 0,13x + 0,02R² = 0,92

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Vacance courte en fonction du% de logements locatifs privés

en 2017

Type de logement (appartement ou maison), nb de pièces, zone

Source:

CGEDD

d’après

Filocom

Remarque: les petits logements

sont davantage concernés par

la vacance courte parce qu’ils

sont plus souvent locatifs

privés et donc leurs occupants

changent plus souvent

14

4. Comment s’explique la vacance en année

N en fonction de la vacance en année N-2?

* Vecteur des statuts d’occupation 𝑺𝑵:- S0N =nb de logts vacants

- S1N =nb de résidences principales occupées par le propriétaire

- S2N =nb de résidences principales locatives privées

- etc.

* Matrice des probabilités de transition de N-2 à N:

[T]N,N-2 = [Tj, i, N, N-2 ] = probabilité de passer du

statut i au statut j de l’année N-2 à l’année N

𝑺𝑵 = [𝑻]𝑵,𝑵−𝟐 𝑺𝑵−𝟐

=> Intérêt de d’isoler les effets des deux facteurs [T] et SN-2

Effet de chaque facteur: on neutralise les variations dans le temps ou dans l’espace de chaque facteur

Vacance courte en fonction de la vacance longue

Aux pour easylabels01

03

05

07

0911

13

15

17

01

0305

07

091113

15

17

01

0305

07

091113

15

17

0103

05

07

0911131517

0103

05

07

091113151701

0305

07

0911131517

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%

A occupation constante 2009Abis

A

B1

B2

C

France

01030507091113

1517

010305070911131517

0103050709 11131517

0103050709 11131517

0103050709 111315 17

0103050709 11131517

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%

A proba transition constante 2009 Abis

A

B1

B2

C

France

01

0305

07

0911

13

15

17

01

0305

07

091113

15

17

01

0305

07

091113

15

17

01

0305

07

091113

1517

0103

05

07

09 1113 15 1701

0305

07

09111315

17

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%

ObservéAbis

A

B1

B2

C

France

01

03

05

0709

11

13

1517

01

0305

07

091113

15

17

01

0305

07

0911131517

0103

05

07

0911131517

0103

05

07

09 11131517

01

0305

07

09111315

17

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%

A occupation N-2 nationale

Abis

A

B1

B2

C

France

01

0305

07

0911

13

15

17

01

0305

07

091113

15

17

01

0305

07

091113

15

17

0103

05

07

0911131517

0103

05

07

0911131517

01

0305

07

09111315

17

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

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5,5%

6,0%

6,5%

2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%

A occupation N-2 nationale constante 2009

Abis

A

B1

B2

C

France

0103050709111315

17

010305070911131517

010305070911131517

0103050709 11131517

0103050709 111315170103050709 11131517

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

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5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%

A proba transition constante 2009 et occupation N-2 nationale

Abis

A

B1

B2

C

FranceVacance totale

constante


décroissante


16

5. Pourquoi la vacance courte a-t-elle

augmenté de 2003 à 2017?- Augmentation de la vacance courte 1% du parc 1 an de

construction neuve donc significatif

- La vitesse de rotation d’occupation (nb annuel de mutations

d’occupation / nb de logements du parc) semble avoir peu varié

(à vérifier dans prochaine enquête logement). C’est donc la durée de vacance par

mutation d’occupation (friction unitaire) qui aurait augmenté.

- Le montant des travaux par friction semble avoir peu varié

- De 2013 à 2017, explication candidate, à tester: réduction du

préavis locatif de 3 mois à 1 mois en zone d’application de la taxe sur les

logements vacants (zone Abis, 90% de la zone A, la moitié de la zone B1). Les tests déjà faits

conduisent à des conclusions contradictoires mais doivent être refaits (erreur possible)

- De 2009 à 2013, pas de forte croissance de la vacance courte

- De 2003 à 2009, explications possibles à identifier puis à tester.

Modifications réglementaires?

- De 2001 à 2003, pas de croissance de la vacance courte

6. Pourquoi la vacance longue a-t-elle diminué avant 2006 puis augmenté?

Source: CGEDD d’après SDES (compte du logement 2020) et Insee.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

1/1 1950 1/1 1960 1/1 1970 1/1 1980 1/1 1990 1/1 2000 1/1 2010 1/1 2020 1/1 2030

Construction de logements NEUFS

et affectation de la croissance du parc

Accroissement annuel du nombre de logements vacants

Accroissement annuel du nombre de résidences secondaires

Accroissement annuel du nombre de ménages

Nombre de logements neufs commencés (*)

Dont hors résidences collectives (**)

Changement de série en 2000

Sur 12 mois. (*) Hors DOM avant 2000

(**) Depuis 2000

Lien avec la construction, autres

18

7. En conclusion sur l’augmentation

de la vacance depuis 2006- l’augmentation de la vacance depuis 2006 est principalement

celle de la vacance longue en zones C et B2 et de la vacance

courte en zones B2, B1 et A (et Abis depuis 2013)

- L’explication de ces deux phénomènes nécessite des travaux

complémentaires

- pour obtenir des conclusions à portée opérationnelle il faut

analyser à un niveau géographique plus fin

- Le traitement des vacances courte et longue peut relever de

mesures différentes

- Cette analyse ne pourra pas être actualisée après 2017 sauf

résurrection de Filocom ou insertion d’un identifiant unique

logement constant dans le temps dans les autres bases

fiscales accessibles

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Pourquoi le taux de vacance a-t-il augmenté depuis 2006