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PREFET DES HAUTS-DE-SEINE Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement

Le conventionnement APL

Nanterre, le lundi 9 décembre 2019

Sommaire

Etat des lieux 2018 et retour d’expériences 2019

De l’agrément à la convention APL

Évolutions introduites par le décret n° 2019-831 du 3 août 2019 et harmonisation régionale

Outils mis en place

Cas spécifiques sur la régularisation des conventions APL

Conclusion

II

III

I

IV

V

VI

Composition du bureau du suivi des organismes HLM

Laurent BANCHARAMChef du BSOH01 40 97 28 08

Irène PAROLINIAdjointe

01 40 97 29 35

Pôle Financement et APL(programmation,

agrément, paiement,convention APL, contrôle APL,

Déconventionnement, publication…)

Armelle GODIN01 40 97 28 26

Aicha HAR AFRIRE01 40 97 29 46

Christophe LE BIHAN 01 40 97 29 17

El Mehdi NAMI01 40 97 28 41

Caroline OLIVEIRA01 40 97 28 17

Pôle suivi des bailleurs(Aliénation, démolition,

CUS, requête locative,…)

Sandra PAULY01 40 97 29 69

Samia MANSOURI01 40 97 28 92

Odile LEBRUN01 40 97 28 12

Sommaire




Outils mis en place


Conclusion

II

III

I

IV

V

VI

En 2018 : État des lieux

Le conventionnement APL constitue la voie contractuelle de la politique de l’État en matière de logement social. L’enjeu principal est de constituer et de maintenir un secteur locatif social pour répondre aux besoins des ménages disposant de faibles ressources en les solvabilisant par l’ouverture au droit à l’APL.

En 2018, nos services ont traité 116 conventions représentent un total de 3 527 logements. Ces chiffres représentent une hausse en nombre de logement par rapport à 2017 où 2 599 logements ont été conventionnés.

2017 2018

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

488919

1148

1804963

804

Répartition des logements par type de financement

PLS PLUS PLAI

1er et 9ème déciles des loyers conventionnés en € / m²SU

PLAI 5,97€ - 6,98€

PLUS 6,46€ - 7,72€

PLS 12,87€ - 14,50€

Répartition des logements conventionnés par type de financement [2017 - 2018]

Loyers conventionnés par type de financement [€/m² SU ; 2018]

Conclusion de la réunion du 14 novembre 2018 : les pistes d’amélioration recensées

Côté bailleurs

> Anticiper le dépôt des projets de convention dès réception de l’agrément

> Ne réaliser que les modifications requises, tous les autres articles demeurent inchangés

> Faire une demande de renseignement via le CERFA n°3233 afin d’avoir les bonnes informations concernant le patrimoine

> Respecter le délai d’un mois pour produire l’attestation rectificative afin d’éviter de refaire la convention entièrement

> Régulariser les refus et rejets définitifs

> Utiliser une boîte partagée pour faciliter les échanges

Côté DRIHL 92Afin de réduire les délais d’échanges, mise en place d’un nouveau process :> Sous 7 jours : accusé de réception avec demande de pièces complémentaires si dossier incomplet> Sous 1 mois environ : retour complet des remarques de la DRIHL

Retour sur la durée moyenne d’instruction suite à la nouvelle procédure

4571%

610%

1117%

12%

Délai entre le dépôt de la convention et son accusé de réception (obj 7j) - S1 2019

0 à 6 jours7 à 13 jours14 à 20 joursPlus de 20 jours

Sur les 63 conventions instruites entre janvier et juillet 2019 (avant le renouvellement complet de l’équipe) : 71 % ont fait l’objet d’un accusé de réception sous 7j avec demandes de pièces complémentaires si le dossier est incomplet

Conclusions : › Objectif majoritairement atteint› Retour d’expérience : délai de 7 jours non tenable au regard des effectifs. Allonger à 14 jours le délai

pour accuser la réception et la complétude du dossier une fois l’équipe de la DRIHL formée


Sur les 63 conventions instruites entre janvier et juillet 2019 (avant le renouvellement complet de l’équipe) : 79 % ont fait l’objet d’un retour avec toutes les remarques de la DRIHL sous 1 mois

Conclusions : › Objectif majoritairement atteint› Retour d’expérience : maintenir ce délai une fois l’équipe DRIHL formée

5079%

813%

58%

Délai entre l'accusé de réception et le retour des remarques DRIHL (obj 1 mois) - S1 2019

Moins de 1 moisEntre 1 et 2 moisEntre 2 et 3 mois


Sur les 63 conventions instruites entre janvier et juillet 2019 (avant le renouvellement complet de l’équipe) :

environ 50% sont signées dans les 4 mois après les remarques de la DRIHL

Conclusions : › Délai long qui tient compte de : la prise en compte des remarques par les bailleurs, les délais de

signature des deux parties et le délai d’envoi postal› Retour d’expérience : affiner le suivi des délais pour évaluer la durée moyenne de signature de la DRIHL

et réduire ce délai à 1 mois maximum

48%

1019%

1325% 6

12%

1937%

Délai entre le retour des remarques DRIHL et la signature - S1 2019

Moins de 1 moisEntre 2 et 3 moisEntre 3 et 4 moisEntre 4 et 5 mois Plus de 5 mois


La publication peut être longue selon le bureau des hypothèques, mais : ● La notification de refus doit intervenir dans les 15j après l’envoi au SPF

● Si aucune notification après 15j → la convention est soit publiée soit rejetée

● Le motif du rejet est souvent explicite, ce qui permet en général une régularisation via une attestation rectificative sans difficulté

Refus/rejets :

● Aucune amélioration sur le % de refus/rejets n’a été observée entre 2017 (36,3%) et 2018 (43,1%)

● Le SPF nous a indiqué avoir eu peu de demande cerfa 3233 → il vous appartient de solliciter votre notaire et de faire la demande de renseignement (cerfa 3233) pour éviter tout refus ou rejet.

Sommaire




Outils mis en place


Conclusion

II

III

I

IV

V

VI

Au moment de l’agrément est notamment fixé :

● Le loyer maximal de zone (LmZONE

) ;● Le taux maximum des marges loyers ;● Pour les agréments à partir de 2017, prise en compte de l’écart de 20 % par rapport aux loyers du

parc privé (référentiel OLAP) ;● A partir de 2018, la désignation des logements réservés pour le contingent préfectoral

Loyer = Min ( LmZONE

x CS x M

L ; OLAP-20% )


Agrément

Dans le cadre d’une VEFA :

Il est nécessaire d’obtenir un état descriptif de division en volume pour le logement social avec un détail par logement.

Cette précaution permet de faciliter la publication ultérieure et s’il y a lieu des futures ventes.


Agrément

Acte de vente

Un projet de convention APL est déposé par le pétitionnaire. Les pièces justificatives transmises avec ce projet permettent de définir :

● La durée ;● Les marges ;● Les surfaces ;● Le coefficient de structure ;● Le loyer plafond ;● Les loyers accessoires ;● Les lots auxquels s’appliquent et ne s’appliquent pas la convention

L’actualisation du loyer ne s’effectue qu’à partir de l’année de signature de la convention.


Agrément

Conventionnement APL

Acte de vente

Calcul du loyer maximum : des changements suite au GT régional de la DRIHL de 2019

1. Lmzone :

Le Lmzone pris en compte dans le calcul est celui de l’année de conventionnement, dans la limite de 2 ans à compter de l’année d’agrément. Les conditions particulières validées à l’agrément continuent de s’appliquer à la convention APL (cf exemples infra).

2. Coefficient de structure :

Le coefficient de structure PLUS et PLAI est commun afin d’assurer un écart de loyer suffisant entre PLUS et PLAI (conformément à la nouvelle fiche analytique renseignée à l’agrément).

Calcul du loyer maximum : des changements suite au GT régional de la DRIHL de 20193. Marges locales :

Reprendre celles inscrites dans la fiche analytique lors du financement. Les justificatifs de marge doivent être fournis au moment du conventionnement (à défaut, lettre du bailleur qu’en cas de non obtention des justificatifs, les marges concernées seront supprimées à la clôture avec baisse du loyer). Pour les marges labels, des certifications intermédiaires sont attendues (conception technique)

Pour les opérations qui ne sont pas encore mises en location : possibilité de revoir à la hausse le loyer art. 9 si les labels obtenus sont plus ambitieux que ceux prévus à l’agrément (plafond à 12 % de ML)

4. ANRU et Droit commun :

Pour les opérations couplées ANRU et droit commun : loyers uniques ANRU/DC pour PLAI et PLUS. Les ML sont les mêmes et les pièces à fournir aussi. L’année de l’agrément le plus ancien sera utilisée pour calculer le loyer en cas de décalage.

5. Plafonnement du loyer PLS :

Minorations PLS : -20 % par rapport aux loyers du privé, références OLAP par défaut, charge de la preuve au bailleur si mobilisation d’autres sources

Toutes les dispositions présentées ci-dessus sont applicables à compter de ce jour (indépendamment des hypothèses sur le Lmzone et le Cs qui avaient été prises à l’agrément)

Calcul du loyer maximum : cas spécifiques

1. Les réagréments : (changement de bailleur, problématique liée à la gestion des prêts, modification des types de financement,…), le Lmzone pris en compte dans le calcul est celui de l’année de conventionnement, dans la limite de 2 ans à compter de l’année du premier agrément.

2. Les engagements de plafonnement pris avec les partenaires : Un plafonnement des loyers (hors OLAP) peut parfois être prévu à l’agrément (demandes de la commune d’implantation, initiative bailleur pour améliorer l’attractivité du produit, échanges autour d’un projet social). Les loyers plafonnés pourront être revalorisés dans les mêmes conditions que la revalorisation du Lmzone entre l’agrément et le conventionnement (plafonné à agrément + 2 ans), et dans la limite du plafonnement OLAP.

3. Une évolution du marché libre impactant le « plafonnement OLAP » : Les données disponibles en année n+2 après l’agrément pourront être intégrées dans le calcul du loyer, sur demande du bailleur.

LmzoneLmzone

n+1 ou n+2 + X %

Loyer art 9 agréé

Loyer art 9 conventionné

+ X %

année agrément année conventionnement

Agrément


Publication

Acte de vente


Dès que la convention est signée par chacune des parties, celle-ci est envoyée en deux exemplaires au Service de la publicité foncière (SPF). La convention peut faire l’objet d’une publication, d’un rejet, d’un rejet définitif ou d’un refus.

Dépôt

Enregistrement Refus ?

La convention doit être republier avec une dernière page pour les besoins de la publicité foncière

Rejet ?

Publication

La convention est à régulariser, le bailleur doit fournir une attestation rectificative sous un mois

Oui

(notification sous 15j)

Non

Oui

Non

Non

Renvoi du dossier signé

Rejet définitif

Oui

L’avenant permet de corriger ou mettre à jour certains éléments de la convention (surfaces définitives, adresse, nombres de logements,…)

Si l’objet de l’avenant concerne les surfaces des logements, le tableau des loyers sera actualisé sans en modifier l’article 9.

Toutefois, si l’avenant intervient avant la mise en location, l’article 9 peut être modifié.


Agrément Acompte(s)


Publication Avenant

Acte de vente

Date d’achèvement des travaux

La clôture est obligatoire pour l’ensemble des agréments accordés par l’État (PLAI, PLUS et PLS).

Art D. 331-7 du CCH :

> Acquisitions-améliorations avec travaux et constructions neuves : l’agrément est valide 7 ans

> Acquisitions-améliorations sans travaux : l’agrément est valide 3 ans

> Les agréments sont prorogeables 2 ans. La demande doit intervenir 2 mois avant la fin de la durée de validité.

> En l’absence de demande de clôture, l’État met en demeure le bailleur qui dispose de 3 mois pour transmettre l’ensemble des pièces réglementaires. L’absence de réponse ou la transmission incomplète du dossier de clôture vaut caducité de la décision d’agrément (non-versement du reliquat de subvention et remboursement des sommes déjà versées).Le cas des subventions indirectes sera à voir directement avec la DDFIP (TFPB, IS, TVA,…).


Agrément Acompte(s) Clôture


Publication Avenant

Acte de vente



Agrément Acompte(s) Clôture


Publication Avenant

Acte de vente


1 à 6 mois

AA sans travaux 3 ansAA avec travaux et CN 7 à 9 ans

Immédiat

Sommaire




Outils mis en place


Conclusion

II

III

I

IV

V

VI

Il s’agit d’une convention type à compléter. Aucun élément n’est à ajouter :

– « sans objet »,

– « valeur »,

– « actualisation », ...

Logements Ordinaires

Type de bailleur Référence décret CCH

Organisme HLM Annexe I à l’article D.353-1 du CCH

SEM Annexe I à l’article D.353-59 du CCH

Autres Bailleurs Annexe I à l’article D.353-90 du CCH

Logements spécifiques

Type de logements Référence décret CCH

Résidence sociale Annexe 2 au III de l’article R.353-159 du CCH

Logements foyers Annexe 1 au III de l’article R.353-159 du CCH

Les décrets qui définissent la convention APL

Les nouvelles conventions-types APL comportent des dispositions spécifiques aux résidences universitaires.

Ces dispositions dérogent aux règles applicables aux logements sociaux sur les points suivants (art 18 pour les OHLM) :

● les logements sont attribués en raison de la qualité d’étudiant ;

● ils peuvent être loués meublés ;

● les contrats de location ont une durée maximale d’un an (renouvelable) et les locataires n’ont pas de droit au maintien dans les lieux ;

● la récupération des charges sous la forme d’un forfait est autorisée.

Évolutions introduites par le décret

Les nouvelles conventions-types APL ont été mises à jour, afin de tenir compte des dernières évolutions législatives. Les principales modifications pour les OHLM et SEM portent sur :

● Ex Art 6 (OHLM) : la suppression des dispositions sur les réservations de logements au bénéfice de l’État, qui font l’objet des conventions de réservation (OHLM et SEM) ;

● Art 8 (OHLM) : la vérification de l’engagement d’occupation sociale, mentionné dans les clauses de mixité sociale, tous les deux ans (au lieu de trois ans)

● Art 10 (OHLM): la date de révision des loyers maximums et pratiqués (1er janvier de chaque année) ;

● Art 16 (OHLM): la mention, sur la quittance, du montant éventuel de la réduction de loyer de solidarité (OHLM et SEM) et de la contribution pour le partage des économies de charges (OHLM, SEM et autres bailleurs) ;

● Art 20 (OHLM): la transmission aux organismes liquidateurs de l’APL des éléments pour le renouvellement des droits à l’APL, au plus tard le 15 novembre et par voie dématérialisée ;

● Art 21 (OHLM): le remplacement de la CDAPL par la CCAPEX et la modification des procédures en cas d’impayé ;

● Art 22 (OHLM) : la compétence de l’Ancols en matière de contrôle des conventions APL.

Les n° d’articles différent entre SEM et OHLM, il convient de se référer au nom de l’article. Exemple art « Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des logements. » : art 7 pour les SEM et art 8 pour les OHLM.

Évolutions introduites par le décret

Identité des parties

Convention type conclue entre l’État et ........................ en application de l'article L.351-2 et L. 831-1 (2° ou 3°) du code de la construction et de l'habitation pour l’opération de construction neuve ou acquisition en VEFA (construction neuve) ou acquisition-amélioration ou acquisition simple (sans travaux) ou réhabilitation de X logements collectifs (PLUS / PLA-I / PLS) dont X logements financés en (PLUS ou PLA-I ou PLS) situés n° rue commune (code postal).[…]

D'une part,

et (Indiquer la dénomination de l’Office ou de la Société tel(le) que figurant dans l'extrait K BIS et sa forme juridique) (2) au capital de ………€, dont le siège social est situé (n° rue commune (code postal)), identifié(e) au SIREN sous le numéro ........... et immatriculé(e) au Registre du Commerce et des Sociétés de …, représenté(e) par (nommer la personne ayant pouvoir de signature), agissant en vertu d'une délibération en date du (date de la délibération), dénommé (e) ci-après, le bailleur,

La dénomination doit être inscrite en lettres capitales, et doit correspondre à l’extrait KBIS.

S’il s’agit d’une opération « usufruit locatif » indiquer la durée.

Vérifier le SIREN/SIRET, ainsi que le capital social et la correspondance entre le pouvoir de signature et la délibération.

Article 1er

Article 1er.Objet de la convention

La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L.353-1 à L.353-17 du code de la construction et de l’habitation pour l’opération de construction neuve ou acquisition en VEFA (construction neuve) ou acquisition-amélioration ou acquisition simple (sans travaux) ou réhabilitation de X logements collectifs financés en (PLUS/PLA-I ou PLS) situés n° rue commune (code postal), décrite plus précisément dans le document joint à la présente convention.

La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le livre VIII du code de la construction et de l'habitation.

Compléter la description de l’opération de façon similaire à celle du premier paragraphe « identité des parties ».

S’il s’agit d’une opération « usufruit locatif » indiquer la durée.

Article 3 : Date d’expiration

Article 3.Prise d'effet et date d'expiration de la convention

La présente convention, ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur signature.

Elle expire le 30 juin 20XX

La date d’expiration doit correspondre à la durée du prêt le plus long (prêt foncier ou bâti).

● Pour les PLUS/PLAI : La durée ne peut être inférieure à 9 ans et peut aller jusqu’à 60 ans.

● Pour les PLS : la durée ne peut être inférieure à 15 ans, et peut aller jusqu’à 40 ans.

Pour les baux réhabilitation, la durée de la convention est égale à la durée du bail.

Pour les opérations en usufruit, la durée de la convention est égale à la durée de l’usufruit à l’achèvement des travaux.

Harmonisation régionale : Si la convention est signée après le 30 juin, un an supplémentaire est rajouté. La durée est calculée à partir de l’année de signature de la convention APL et non l’année d’agrément

Article 8 a) : PLUS prévus pour les plafonds de ressources PLAI

Article 8.Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation des

logements

III. - Mixité socialea) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 du code de la construction et de l’habitation autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 du même code et qu'elle bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 du même code, 30 % au moins des logements, soit …... (4) logements, doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, au moins 30 % des logements, soit ….. logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), doivent être attribués à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au I de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux. Cette obligation n'est pas applicable aux opérations comportant un seul logement.

Cet article s’applique aux logements agréés et financés en PLUS. Il correspond au nombre de logements réservés aux personnes dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds PLUS.Au premier alinéa, il est demandé d’indiquer « au moins 30 % » des logements, donc arrondir à l’unité supérieure systématiquement.

Au deuxième paragraphe, il est demandé d’indiquer le nombre de logement réservés pour les opérations de moins de 10 logements, dans ce cas ce nombre s’obtient en arrondissant à l’unité la plus proche.

Article 8 b) : PLUS majorés

b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article D. 331-14 précité autres que celles prévues au II de l'article D. 331-1 précité et bénéficie de subventions prévues aux 2° ou 3° de l'article R. 331-15 précité, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.

Toutefois, lorsque l'opération ainsi financée comporte moins de 10 logements, 10 % des logements, soit logements (ce nombre s'obtenant en arrondissant à l'unité la plus proche le résultat de l'application du pourcentage), peut être loué à des ménages dont les ressources n'excèdent pas le plafond fixé au II de l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux.

Indiquer le nombre de logement réservé pour les ménages dont les ressources excèdent les plafonds dans la limite de 120 % de ces plafonds (arrondir à l’unité supérieure systématiquement).

On observe que les bailleurs gèrent principalement ces logements en stock. Aussi, il est rappelé que si un réservataire propose un ménage PLUS, il ne peut pas être refusé.Dans ce cas le loyer appliqué, sera un loyer PLUS.

La gestion de ces logements doit s’effectuer en flux et non en stock sur l’ensemble des logements de la convention.

Article 9 : Loyer maximum

Article 9.Montants des loyers maximum et modalités de révision

Le montant du loyer maximum mentionné à l'article D. 353-16 du code de la construction et de l’habitation est fixé à …... € le mètre carré de surface .

Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du b du 3° de l'article 8 de la présente convention.

Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé « Composition de l'opération » annexé à la présente convention.

Les loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l’article L. 353-9-2 du code de la construction et de l’habitation.

Indiquer uniquement le loyer maximum calculé et préciser surface utile ou surface corrigée.

Ne pas ajouter l’année de « valeur », ni la zone (A/Abis ou 1/1bis).

Article 9 bis : Loyer dérogatoire « opération-acquisition amélioration »

Article 9 bis.

Dispositions particulières relatives aux loyers maximums des logements conventionnés lors d'une acquisition ou d'une

convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition lorsque les loyers ne sont pas établis sur la base

de la surface corrigée, résultant de l'application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de

détermination de la surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel et de l'article 4 du décret n° 60-1063

du 1er octobre 1960 modifiant le décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la

surface corrigée des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article D. 331-12 précité pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou n’ayant pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources, par dérogation et à titre transitoire, est fixé à € par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 précité. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9 de la présente convention.

Harmonisation régionale :● Demander un état locatif au plus tard au

moment du conventionnement : indication par logement de la surface et du loyer pratiqué (hors charges)

● Loyer dérogatoire = au moins égale au loyer le plus élevé des logements actuellement occupés et au plus majoré de 10 % (cf annexe V, II de l’avis loyer)

● Un unique loyer art9bis pour les 3 types de financement

Signatures

Le Bailleur « Pour le Préfet des Hauts-de-Seine et par délégation. »

Simplification :Il n’est plus nécessaire de préciser les délégations de signature du Préfet

Pour le bailleur, dès accord sur les termes de la convention, les conventions doivent nous être retournées signées et tamponnés (avec le nom et fonction du signataire).

Document annexe

1. Désignation du ou des immeubles (6) :

Merci de saisir à partir de l’acte de vente publié aux Hypothèques : - les références cadastrales- le cas échéant : l’état descriptif de division - règlement de copropriété et/ou l’état descriptif de division volumétrique- si état descriptif de division - règlement de copropriété, indiquer la désignation des biens.

Recopier les éléments inclus dans l’acte notarial lors de l’acquisition.Attention, si des modifications sont intervenues depuis, il est nécessaire de les faire figurer.

Indiquer les références cadastrale : le formulaire n°3233 est à votre disposition afin d’obtenir les bonnes informations auprès du bureau des hypothèques.

Il vous est vivement conseillé de faire remplir cette partie par un notaire ayant préalablement fait une demande de renseignement auprès des SPF avec le formulaire n°3233.

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

En application des dispositions de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et de l’article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié, le programme à usage d’habitation ci-dessus désigné fait l’objet d’un état descriptif de division publié en même temps que la présente. L’ensemble immobilier est divisé en nombre en lettres (nombre en chiffres) lots, numérotés de 1 à X, savoir :

Dans la ou les conventions qui fait ou font référence à cet état descriptif de division, mettre le paragraphe ci-dessous :

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

En application des dispositions de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et de l’article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié, le programme à usage d’habitation ci-dessus désigné fait l’objet d’un état descriptif de division établi dans la convention n° XXXX du (cette date sera ajoutée par nos soins) en cours de publication.

N° lot Bâtiment Escalier Étage Nature du lot Quote-part des parties

communes*

1 N° ou unique

N° ou unique

Logement n° X

2 Cave du logement n°

3 Parking n°

État descriptif de division

En l’absence d’EDD/EDDV déjà publié, il est demandé de faire un EDD simplifié dans la convention PLUS, où apparaît l’ensemble des lots : logements, parkings et caves, avec une numérotation continue.Dans les conventions PLAI et PLS apparaîtra un paragraphe de renvoi.Cet EDD va permettre de différencier les lots en fonction du type de financement dans chaque convention.

En cas de doute, le formulaire n°3233 existe afin d’obtenir toutes les informations nécessaires concernant l’EDD (ou toutes autres éléments cadastre,origine des propriétés...), celui-ci est vivement recommandé afin d’éviter les refus.

Il vous est vivement conseillé de faire remplir cette partie par un notaire ayant préalablement fait une demande de renseignement auprès des SPF avec le formulaire n°3233.

/!\ choisir le bon paragraphe dans la convention type et supprimer les autres

Composition de l’opération

A. - Locaux auxquels s'applique la présente convention

La présente convention s’applique uniquement aux lots n° X à Y identifiés dans l’état descriptif de division sus-désigné au 1. Désignation du ou des immeubles.

B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la présente convention

- Locaux commerciaux (nombre) : - Bureaux (nombre) : -Autres : tous les autres lots n° X à Y identifiés dans l’état descriptif de division sus-désigné au 1. Désignation du ou des immeubles.

Indiquer par type d’utilisation (logements, caves, stationnement,…) les lots auxquels s’appliquent (A) ou ne s’appliquent pas (B) la présente convention. L’intégralité des lots décrits dans l’EDD/EDDV doit être reprise, une seule fois, dans ces parties.

Tableau des loyers

Harmonisation régionale :

Ne pas ajouter de colonne « réservataire », ni griser les lignes afin de distinguer les logements réservés.

Distinguer les types d’annexes (cave, balcon, cellier, terrasse).Pour vous aider, une calculette loyer est mise à votre disposition.

DESIGNATION des logements

SURFACE habitable

(art R 111-2)

SURFACE réelle des annexes 50 % de

la surface

des annexes

SURFACE UTILE (SH augmentée de 50 % de la surface

des annexes)

LOYER maximum du logement par mètre carré de surface

utile

COEFFICIENT propre au logement

Loyer maximum du

logement

Cave/balcon

Terrasse

plafonnée à 9m²

Loyers accessoires

Harmonisation régionale :

1. Jardin ou terrasse en RDC ?

Le bailleur doit justifier si c’est un jardin (c’est-à-dire apporter une preuve que l’espace repose sur de la pleine terre). A défaut, cet espace ne pourra pas en aucun cas faire l’objet d’une rémunération.

2. Parking

Pas plus d’un parking par logement (souterrain ou extérieur)

3. Montant des loyers

Tarifs harmonisés en petite couronne

4. Evolution des loyersLes loyers accessoires fixés à l’agrément ne sont pas revalorisés à la convention APL

Transmission de la convention APL

Pour le bailleur, dès accord sur les termes de la convention, les conventions doivent nous être retournées signées et tamponnés en 3 exemplaires, à imprimer selon les modèles :

Impression RECTO Impression RECTO VERSO

Sommaire




Outils mis en place


Conclusion

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Outils mis en place

Agrément

Fiche analytique petite couronne

Conventionnement

Liste de pièces régionale

Loyer Calculette (.calc) à insérer directement dans la convention

Aide à l’instruction

Convention commentée pour les OHLM (SU et SC)

Convention commentée pour les SEM (SU et SC)

Convention commentée pour les résidences sociales

Modèles types Convention pour les OHLM (SU et SC)

Convention pour les SEM (SU et SC)

Convention pour les autres bailleurs

Convention pour les logements foyer – personnes handicapées ou âgées

Convention pour les résidences sociales

Acquisition-amélioration

Modèle d’enquête sociale

Modèles de conventions APL

Les modèles de conventions APL sont sous un format protégé : un message d’erreur s’affiche si l’on tente de modifier un champ non modifiable par le décret

Le texte de la convention doit être en noir même si certains articles ont été colorés dans le modèle type

Focus calculette – coefficient propre au logement

La moyenne pondérée est inférieure à 1 → loyers validés par la DRIHL

Focus calculette – coefficient propre au logement

La moyenne pondérée est supérieure à 1 → reprendre les coefficients propres au logement pour que la moyenne pondérée soit inférieure à 1

Focus calculette – terrasse

La surface des terrasses est plafonnée à 9m2

→ La calculette fait directement le calcul pour obtenir 50 % de la surface de la terrasse

● 1er cas : terrasse < 9 m²

● Pour une terrasse de 4m2, sa surface utile vaut 2m2

● 2e cas : terrasse > 9 m²

Pour une terrasse de 20m2, sa surface utile vaut 4,5m2

Liste de pièces (harmonisation régionale)

Sommaire




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Conclusion

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Envoi de la convention au SPF pour publication

Le conventionnement impose des restrictions au droit de disposer. La publication est indispensable pour qu’elle soit opposable de plein droit aux tiers, et particulièrement aux propriétaires successifs.

La convention est transmise en deux exemplaires au service de la publicité foncière. Elle peut faire l’objet d’une publication, d’un rejet, d’un rejet définitif ou d’un refus.

Le SPF examine les premiers éléments importants de la convention tels que la dénomination, le SIREN/SIRET, les informations cadastrales et celles concernant l’EDD.

Si des irrégularités existent sur ces points, la convention fait l’objet d’un refus. Une notification est transmise à la DRIHL qui la communique au bailleur.

Le bailleur se doit de régulariser la convention - redéposer la convention refusée la 1ère fois (laisser la 1ère page avec le bandeau « refus ») en ajoutant une dernière page « mention pour la publicité foncière » (un modèles est mis à votre disposition)

Une notification de refus n’est pas payante pour le bailleur.

Un délai d’un mois est accordé afin de régulariser les éléments notifiés par le biais d’une attestation rectificative, signée obligatoirement pas l’État mais pas nécessairement par le bailleur (15€ à la charge du bailleur pour la publication de l’attestation rectificative).

Si aucune attestation rectificative n’a été produite dans le délai imparti, le SPF transmets une notification de « rejet définitif », la convention est alors à refaire dans son intégralité.

Il est donc important de respecter ces délais et ainsi éviter de refaire la convention, impliquant un nouveau délai d’instruction.

Procédure en cas de refus Procédure en cas de rejet

Publication des anciennes conventions

Les conventions anciennes non publiées signées, devront être envoyées en l’état au service de la publicité foncière, en y ajoutant si besoin le Cerfa de publication afin de respecter l’encadré de « formule de publication » ainsi que les marges (mise en forme).

Afin d’éviter les refus potentiels, ces conventions sont traitées au cas par cas pour identifier les compléments nécessaires à ajouter pour les besoins de la publication.

La régularisation de ces conventions est indispensable pour la publication d’un avenant. En effet, ce dernier doit faire référence à la publication de la convention initiale.

Déconventionnement

À l’initiative du bailleur(article R.353-4 du CCH ou -36, -61, -92 selon le

type de bailleur) :

Les conventions APL sont renouvelées par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de leur date d'expiration (30/06/n), sauf résiliation expresse notifiée six mois avant cette date (31/12/n-1). La résiliation à l'initiative du bailleur est effectuée par acte authentique ou par décision administrative.

À l’initiative de l’État(article L. 353-12 du CCH) :

La seule résiliation à tout moment prévue par les textes est une résiliation unilatérale de l’État, sous le motif d'intérêt général en cas de torts du bailleur (L.353-6 du CCH) mais aussi en cas de force majeure (L.353-12 du CCH), par exemple dans certains cas de catastrophes naturelles entraînant une impossibilité de louer le bien dans le respect de la convention. Par extension, dans le cas d’une démolition totale du bien ayant fait l’objet préalable d’une autorisation préfectorale, il convient que l’État résilie la convention APL n’ayant plus de raison d’être.

La résiliation de la convention APL peut se faire soit à l’initiative du bailleur, soit à l’initiative de l’État.

Par ailleurs, la réglementation ne prévoit pas un accord des parties pour résilier en cours de convention (sans distinction entre avant/après échéance).

La décision de l’État est prise par arrêté préfectoral, notifié au bailleur.

Quelle que soit la partie à l'initiative de la résiliation, le préfet publie la résiliation au fichier immobilier ou l'inscrit au livre foncier, par acte authentique ou administratif (cf. convention-type, article 24 pour les organismes HLM, etc.)Les frais sont à la charge du bailleur (15€ par convention).

Transfert inter-bailleur

Changement de dénomination et fusion absorption (recours obligatoire à un notaire) :

1 – En cas de changement de dénomination seulement :

Le notaire doit faire publier dans chaque bureau de SPF où le bailleur détient du patrimoine :

● l’acte authentique de changement de dénomination ; ● le PV de changement de nom ;● le nouveau KBIS.

2 – En cas de changement de dénomination, de fusion absorption et de transmission universelle dePatrimoine :

Le notaire doit faire publier dans chaque bureau de SPF où le bailleur détient du patrimoine :

● l’acte authentique de transmission universelle de patrimoine, de fusion absorption et de changement dedénomination ;● Les PV d’assemblée générale des sociétés absorbante et absorbée(s) + publication au BODACC + autres

documents (sous le contrôle du notaire) ;● L’acte complémentaire de désignation des immeubles par ressort géographique de chaque SPF concerné.

Nota : dans le cas d’une fusion, cette transmission se fait en même temps que les actes complémentairesaux traités de fusion aux fins de publication et de désignation du patrimoine (liste des immeubles) changepour chaque SPF en fonction du lieu de situation des biens immobiliers désignés).

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Conclusion

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Conclusion : les bonnes pratiques du bailleur social dans l’établissement de sa convention APL

● Anticiper le dépôt des projets de convention dès réception de l’agrément ;

● Transmettre tous les semestres à la DRIHL un tableau de suivi des conventions en attente et celles prochainement déposées.

● Insérer le tableau calculette dans la convention et transmettre l’état des surfaces dans un fichier au format .calc

● Faire une demande de renseignement via le CERFA n°3233 afin d’avoir les bonnes informations concernant le patrimoine ;

● Respecter le délai d’un mois pour produire l’attestation rectificative afin d’éviter de refaire la convention entièrement ;

● Régulariser les refus et rejets définitifs ;

● Utiliser une boîte partagée pour faciliter les échanges : apldrihl-92.bsoh.shru.udhl92.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr

mailto:apldrihl-92.bsoh.shru.udhl92.drihl-if@developpement-durable.gouv.fr

Pistes d’amélioration UDHL 92 pour optimiser l’instruction de la convention et la régularisation des rejets

Optimiser l’instruction :

Suite au premier retour d’expérience de 2019 du nouveau process, nous vous proposons :● Sous 14 jours : accusé de réception avec demande de pièces complémentaires si dossier incomplet ;● Sous 1 mois environ : retour complet des remarques de la DRIHL. ● Sous 1 mois : signature de la DRIHL à la réception des 3 exemplaires signés par le bailleur

Proposition d’un retour d’expérience sous 6 mois lors d’une prochaine réunion sur le thème du conventionnement.

Améliorer la régularisation des rejets :

L’attestation rectificative ne nécessite pas la signature du bailleur. Ainsi, si la notification explicite clairement l’objet du rejet, afin de respecter le délai d’1 mois pour la publication de l’attestation rectificative, la DRIHL propose de réaliser l’attestation rectificative, de la signer et de l’envoyer pour publication au SPF.

Les frais de publication de 15€ pour l’attestation rectificative restent à la charge du bailleur.

Documents

PREFET DES HAUTS-DE-SEINE Direction Régionale et ... · PREFET DES HAUTS-DE-SEINE Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement Le conventionnement