Embed Size (px)
Citation preview
CROUSIER Blandine DRICOT Céline PAGES Sylvain PUECH Sabine
Projet personnel : L’aménagement d’un Hôtel à Font Romeu
DESS Ingénierie Economique et Financière des Projets Régionaux
Mai 2003
Sommaire de l’étude I) Présentation générale A) Les différentes idées retenues
1) Projet d’une station de lavage à Florac 2) Projet d’un centre de thalassothérapie à Canet 3) Projet d’aménagement d’un hôtel à Font Romeu
B) La présentation du projet sélectionné
1) Le concept détaillé du projet 2) Le tourisme en montagne et dans les Pyrénées Orientales 3) Le secteur d’activité
a) L’hôtellerie b) La location c) Les débits de boissons
C) Eléments introductifs au projet
1) La finalité de l’évaluation 2) Partie juridique
a) Le bail précaire b) Le bail commercial
3) Le point de vue des acteurs 4) Les différences de métiers et d’apprentissage
II) Etude de marché A) Analyse quantitative de la clientèle potentielle
1) le compte rendu du questionnaire du CDT 2) Définition de la clientèle visée
B) Questionnaire réalisé à Font Romeu auprès des hébergements touristiques
1) L’échantillonnage 2) L’élaboration du questionnaire
2
C) Questionnaire réalisé auprès des étudiants de STAPS
1) La base de sondage 2) L’élaboration du questionnaire
a) Le choix des questions b) Le mode d’administration
3) Analyse du questionnaire III) Evaluation financière
Section 1) Présentation des différents tableaux A) Présentation du tableau d’activité B) Le tableau des investissements C) Identification des produits
1) Les locations étudiantes 2) Les locations touristiques
a) Le calcul du prix moyen des hôtels b) Le calcul du prix moyen des résidences c) Le calcul du prix moyen de l’ensemble des hébergements
D) Identification des charges
Section 2) Analyse des résultats A) Etude avant financement
1) Méthode de Monte Carlo 2) Analyse avant financement
B) Etude des besoins de financement C) Etude après financement Conclusion D) Simulation
3
Partie 1 : Présentation générale
4
Au départ nous nous sommes intéressés à trois projets. Chaque projet correspondait à un
secteur d’activité différent. Après s’être renseigné et avoir récolté un maximum d’information sur chacun des projets, nous avons décidé unanimement de choisir celui concernant l’aménagement d’un ancien hôtel à Font Romeu.
Avant de faire l’étude de ce dernier, nous allons présenter les trois idées de départ, ainsi que les intérêts de chacun et les motivations justifiant notre choix.
A) Les différentes idées retenues
1) Projet d’une station de lavage à Florac
Il s’agit d’un projet d’installation d’une station de lavage automobile à Florac en
Lozère. Le porteur de projet tient déjà un garage (qui est le seul de la ville) et il souhaite diversifier son activité.
Le point fort du projet est que la concurrence est minime. En effet la station la plus proche est à Mende, soit à une quarantaine de kilomètres. Il s’agit d’une chaîne de lavage nommée « éléphant bleu ». Ce dernier permet déjà le lavage de trois véhicules simultanément et deux aspirateurs opérationnels.
L’alternative possible dans ce projet serait d’envisager l’insertion de la station de lavage de Florac dans une chaîne de lavage afin de pallier la concurrence. Or le porteur de projet n’a nullement l’intention d’en faire partie.
L’intérêt de ce projet : il s’agit d’une étude d’implantation d’un service dans une petite ville ce qui nous paraissait intéressant. Par ailleurs le porteur nous a proposé le remboursement des frais de déplacement ainsi que la possibilité d’avoir l’ensemble des informations incontournables au bon déroulement de notre étude.
Cependant le concept n’est pas original étant donné qu’une promotion IEF antérieure à la notre avait déjà traité ce sujet, c’est pourquoi nous l’avons refusé.
2) Projet d’un centre de thalassothérapie à Canet
Il s’agit de la construction d’un centre de thalassothérapie à Canet en Roussillon dans les Pyrénées Orientales. Le porteur de projet veut développer l’activité en construisant un centre du même nom dans les Pyrénéens Orientales tout en favorisant le tourisme hors saison estivale.
5
Le but est de s’accaparer une clientèle touristique de type non estivale. L’objectif du
centre est de s’occuper au bien être de sa clientèle en lui proposant des nombreuses activités telles que l’amaigrissement par des programmes anti-cellulite mais aussi par des activités de remise en forme notamment pour les personnes âgées ainsi que pour les jeunes mamans.
Banyuls et Barcarès ont déjà mis sur pieds ce genre de bâtiment. La concurrence est donc déjà assez importante d’autant plus que ces deux derniers centres ont les mêmes clientèles que le projet de thalassothérapie à Canet.
L’intérêt du projet : Le concept nous paraissait intéressant mais le projet est en phase de construction. Le projet étant déjà en cours et le fait qu’il s’agisse d’une finalisation d’étude de type plutôt technique n’entrant pas dans nos compétences nous l’avons rejeté.
3) Projet d’aménagement d’un hôtel à Font Romeu
Il s’agit de l’aménagement d’un vieux bâtiment classé patrimoine historique (bâtiments de France) à 2 Kms de Font Romeu (station de ski des Pyrénées orientales). Ce bâtiment classé appartient à la mairie.
Les porteurs du projet sont au nombre de deux, ils gèrent déjà un débit de boissons situé au rez-de-chaussée et souhaitent aménager les trois étages du bâtiment sous forme d’hôtel appartements. Ils souhaitent passer d’un bail précaire à un bail commercial. Pour rendre le projet négociable les porteurs font donc appel à nous dans le but de soumettre l étude à la mairie.
L’intérêt du projet : le projet est nous paraît intéressant du point de vue du concept et du fait que l’étude à réaliser projet fait appel à nos compétences. Par ailleurs les frais de déplacement et d’hébergement sont pris en charge par les porteurs de projet.
Nous avons unanimement décidé de réaliser l’étude du dernier projet présenté. ⇒
6
B) La présentation du projet sélectionné
Nous allons dans cette partie présenter le concept du projet sélectionné. Pour cette
présentation nous nous sommes appuyés sur nos recherches et conclusions personnelles mais également sur un entretien qui a eu lieu dans l’établissement concerné avec les porteurs du projet.
1) Le concept détaillé du projet
Quoi ?
Il s’agit de réaménager les trois étages d’un vieux bâtiment en une résidence hôtelière c'est-à-dire en appart-hôtels (comme la chaîne « les citadines » présente à Montpellier), au-dessus d’un bar géré par les associés. L’ensemble du bâtiment appartient à la mairie de Font Romeu. Avant il y avait un hôtel qui a fermé il y a une dizaine d’années, les anciens propriétaires ont mal entretenu le bâtiment et ont fermé. La mairie en a fait alors l’acquisition car il s’agit d’un site classé et elle ne voulait pas le dénaturer. Les porteurs de projets après hésitation ont opté pour l’aménagement de 10 appartements avec kitchenette au lieu des 37 prévus initialement. En effet, les travaux de l’architecte leur font opter pour 10 appartements avec deux types de surfaces : 5 de 50 m² et 5 de 35m². Concernant les services annexes, seuls les petits déjeuners et la restauration rapide (déjeuner, sandwichs) seront proposés. De même qu’un service d’entretien minimum comme le ménage et la mise à disposition de draps. Il est envisagé à long terme de se mettre en partenariat avec des magasins de location de ski et peut être même créer un magasin de location dans une pièce jouxtant le bar.
Du fait que l’Ermitage soit considéré comme un patrimoine historique, les porteurs de projet doivent s’adapter à de multiples contraintes, notamment la disposition intérieure qui doit respecter les ouvertures de portes et fenêtres, ce qui limite donc le nombre d’appartements.
Qui ?
Il s’agit de deux associés. Ils ont en moyenne une trentaine d’année. Tous les deux sont des moniteurs de ski à Font Romeu. Ensemble ils gèrent depuis quatre ans le bar. Un bar qui est rentable bénéficiant d’une clientèle d’habitués. Au départ le statut de ce bar était sous forme de micro entreprise de 76 220 euros de chiffre d’affaires avec 30% de bénéfice (avec une déclaration au réel pour ne pas payer de TVA). Depuis avril 2001, le régime d’imposition est passé à une BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il faut noter que les associés souhaitent inclure le bar à l’activité hôtelière, l’ensemble de l’activité aura un statut de SARL
7
Où ?
Le bâtiment se situe à l’Ermitage à 2 Kms de Font Romeu. Il s’agit d’un site classé comportant plusieurs bâtisses dont des salles de classes et des appartements, situé à proximité de la faculté de STAPS et divers équipements sportifs (patinoire, centre équestre…). Il faut noter que les salles de classe seront délocalisées au Balcon de Cerdagne à partir de l’année prochaine (soit aux environs de 3 kilomètres).
Pour qui ?
Pour déterminer la clientèle visée nous avons démarché un certain nombre d’établissements de type hôteliers en s’appuyant sur une enquête afin de nous donner un ordre d’idée réaliste. Par définition, elle sera régionale (Languedoc Roussillon, Midi Pyrénées et Espagne).
Nous savons que la clientèle du bar est composée d’étudiants de STAPS mais aussi d’un certains nombres d’habitués en provenance de Perpignan. Cette clientèle appartient à la tranche d’âge des 30-50 ans. Or le concept d’appart hôtel fera appel à une clientèle plutôt touristique et étudiante très certainement en colocation pour l’année universitaire.
Pourquoi ?
Chacun des associés a souscrit l’un après l’autre un contrat de bail précaire auprès de la mairie de Font Romeu. En effet, les premiers 23 mois le bailleur était le premier associé (Monsieur LEBRUN Bernard) tandis qu’à la fin de ce contrat c’est le deuxième associé (Monsieur MARTIN Bruno) qui a passé à son tour un contrat de bail précaire auprès de la mairie ; il est alors devenu le nouveau bailleur. Mais ce dernier contrat arrivant à échéance fin mai 2003 oblige les deux associés, qui souhaitent garder les locaux et continuer leur activité, à proposer à la mairie de Font Romeu une idée de projet, en l’occurrence l’aménagement d’une partie du bâtiment en appartements.
Pour ce nouveau projet, les associés souhaiteraient obtenir de la mairie un bail commercial qui leur permettrait d’être les propriétaires du fonds de commerce (et donc la possibilité d’investir dans leur propriété contrairement à actuellement). Ils souhaiteraient par la suite se servir de leur fonds de commerce comme capital propre.
De plus, ce bail d’une durée minimale de 9 années permet au locataire d’avoir un droit à rester dans les lieux (seul le locataire peut tous les 3 ans résilier le bail avec un préavis de 6 mois, et au bout des 9 années si le loueur ne veut pas prolonger le contrat il doit verser des indemnités au locataire).
8
Quand ?
En hiver et en été les appartements abriteraient essentiellement des touristes, à l’année il s’agirait d’étudiants (sauf pendant les deux mois d’été).
2) Le tourisme en montagne et dans les Pyrénées Orientales
Les Pyrénées Orientales est le 2ième département en terme de fréquentation touristique dans le Languedoc Roussillon, derrière l’Hérault. C’est le département le plus touristique de la région en septembre. Le mois d’Août est le mois le plus touristique de l’année.
La clientèle étrangère représente 18.65% de la clientèle totale des hôtels, cette part est plus forte pendant les mois d’été
Les Chiffres clés de 2001 : 33 millions de nuitées 4 millions de touristes 4 millions d’excursionnistes Plus de 1 milliard d’euros de consommation touristique générée
La montagne accueille :
- La clientèle française représente 99.1% des nuitées, - Les familles représentent 60.5% des nuitées - 13.6% des séjours dans le département se déroulent en montagne (18.5% en hiver
et 48.1% en été)
NB : La clientèle espagnole très présente sur le secteur, ne vient qu’à la journée. Peu d’entre eux séjournent du côté français.
9
Fréquentation globale en terme de nuités en 2001
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
mars-01
avr-01
mai-01
juin-01
juil-01
août-01
sept-01
oct-01
nov-01
déc-01
Temps
nuité
es
Série1
Le chiffre d’affaires des remontées mécaniques pour le ski de piste dans le département est de 71.5 millions d’euros en 2001/02 (ce qui représente 8.81% du CA total en France).
Pour le ski de fond, ce chiffre d’affaire est de 117 millions d’euros en 2001/02 (chiffre en hausse par rapport aux deux saisons précédentes).
Les Pyrénées se placent en 3ième position au niveau national après les Alpes du nord et du sud.
⇒
Font Romeu est la première station de ski de fond et de piste du département depuis son alliance avec Pyrénées 2000 (agrandissement du domaine skiable).
Le chiffre d’affaire des remontées mécaniques est d’environ 3 millions d’euros pour la saison 2001/02.
3) Le secteur d’activité
a) L’hôtellerie
- Le taux d’occupation augmente de façon proportionnelle au nombre d’étoile que possèdent les hôtels : le taux d’occupation est de 45% pour les hôtels sans étoile, de 60% pour ceux ayant une étoile et de 85.3% pour ceux ayant 4 étoiles.
- Le chiffre d’affaire du secteur s’élève à 10.53 milliards d’euros en 2001. - 53% des hôtels ont 2 étoiles et un quart d’entre eux sont sans étoile ou n’en possèdent
qu’une.
10
- Il s’agit d’une activité risquée. Les facteurs de risque sont la qualité de l’emplacement, les besoins en capitaux et la surcapacité hôtelière.
- Aptitude professionnelle des gérants : il n’y a pas de diplôme obligatoire mais 80% d’entre eux ont une formation spécifique. Le travail en famille est fréquent. L’hôtelier doit avoir le sens du contact, de l’accueil et du service.
- Les hôtels sont soumis à différentes contraintes tant au niveau de l’installation, des réglementations professionnelles et du statut juridique.
- Les facteurs de réussite sont : o Un concept innovant sur des niches pré identifiées o Un emplacement de premier ordre o Des prix attractifs o De l’autofinancement
- Les facteurs d’échec sont : o Une capacité d’accueil de moins de 20 chambres o Des locaux mal entretenus o Absence de stratégie commerciale claire et différenciée
Source : les fiches professionnelles Banque populaire
b) La location immobilière
En 1997 le nombre total d’entreprises dans ce secteur s’élevait à 9 336 et le chiffre d’affaire était de 202.3 milliard d’euros TTC. Le chiffre d’affaire est en constante augmentation depuis 1996 jusqu’en 1998.
Au cours de la phase d’installation, les investissements initiaux peuvent être très
conséquents. Les besoins de trésorerie sont fréquents. Le facteur de risque est très important dans ce secteur.
Les principaux facteurs de risque sont :
o La dégradation des niveaux de rentabilité. o L’inadaptation de l’offre locative et l’importance des locaux vacants. o Le poids des investissements
Les facteurs de réussite : o Dynamisme et professionnalisme o Notoriété
11
o Produits de qualité o Qualification professionnelle o Aptitudes commerciales o Compétence en gestion o Vie privée, train de vie
Les facteurs d’échec :
o Capitaux propres insuffisants o Parc locatif inadapté o Clientèle peu solvable o Importance des investissements o Gestion des stocks o Gestion du personnel o Gestion des créances client o Qualité de l’emplacement
Le marché :
o Absence de règles de protection et d’organisation du marché o Intensité de la concurrence économique o Sensibilité à la conjoncture économique o Sensibilité aux facteurs extérieurs
La location est le mode d’hébergement commercial le plus fréquemment choisi
par les touristes français et étrangers dans le département avec 31% des nuitées. Ces dernières années, le secteur locatif, a affiché des taux de remplissage stables.
c) Les débits de boissons
- Le chiffre d’affaire du secteur est de 2.71 milliards d’euros (ce chiffre est en constante augmentation depuis 1996).
- La profession semble avoir absorbé les impacts structurels de la désertification rurale et du mode de vie des ménages (concurrence de la télévision, confort des appartements, …).
- La concentration du secteur devrait se poursuivre. A terme, deux types de cafés devraient subsister : le café de centre ville adhérant à une enseigne et le café rural, centre de vie.
12
- L’activité « débit de boisson » comporte un risque élevé. Les principaux facteurs de risque sont : Le prix d’acquisition du fonds de commerce, l’augmentation des charges de personnel, la taille et l’emplacement du café et le manque de professionnalisme.
- Il y a obligation de posséder une Licence IV
- La salle doit être conforme aux normes d'hygiène et de sécurité.
Source : les fiches professionnelles Banque populaire
C) Eléments introductifs au projet
1) La finalité de l’évaluation
L’objet de notre étude est de préparer un dossier complet comportant une analyse de marché, une évaluation financière prévisionnelle avant la fin du mois de mai 2003 pour les associés. En effet, à cette date leur deuxième bail précaire qui n’est pas renouvelable prend fin. L’objectif premier est que le projet soit accepté par les propriétaires des locaux c'est-à-dire la mairie de Font Romeu et que celle-ci leur accorde en même temps un bail commercial qui permettrait aux associés d’être propriétaires du fonds de commerce. Dans un deuxième temps le projet, avec l’accord de la mairie sera présenté aux banques afin qu’un prêt leur soit accordé pour financer les frais d’aménagement de la résidence hôtelière.
13
Schéma récapitulatif
Associés Projet Mairie
Accord projet avec
bail commercial
Banque
Etudiants DESS
2) La partie juridique du projet a) Le bail précaire
Il s’agit d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Le bail précaire est un
bail qui est de courte durée soit de 24 mois au maximum qui ne peut pas être renouvelé (un locataire ne peut conclure qu’un seul bail dérogatoire car c’est un bail unique). Si le bail dépasse 24 mois (même d’une courte durée), on passe à un bail commercial ce qui a des conséquences importantes sur le propriétaire. Si à la fin de cette durée maximale le locataire est toujours dans les lieux, le propriétaire peut engager une sommation de départ des lieux voire une procédure d’expulsion. A l’inverse, si le locataire quitte les lieux en cours de bail, celui-ci s’expose à payer des intérêts au bailleur.
Ce bail est intéressant dans deux situations, pour démarrer une activité (pour voir si elle marche ou non) ou dans l’attente de trouver dans les locaux. Le principal inconvénient de ce type de bail est qu’il n’y a pas de pérennisation possible dans les locaux.
14
b) Bail commercial
Ce régime s’applique aux commerçants, artisans, industriels et aux établissements d’enseignement (les professions civiles sont exclues).
Le bail commercial est le contrat permettant à un locataire (le preneur), d’utiliser un local pour exploiter son activité commerciale moyennant un loyer. Il se distingue de la location gérance en ce sens que celle-ci porte sur l’ensemble des éléments d’un fonds de commerce.
La durée minimale est de 9 ans, pour assurer le commerçant d’une certaine stabilité dans l’exercice de son activité. Toutefois, le locataire peut dénoncer le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans avec un préavis de 6 mois. Il s’agit donc d’un bail qui est appelé couramment : bail 3, 6, 9 pour le locataire et bail de 9 ans pour le propriétaire étant donné que le locataire a un droit au maintien des lieux pendant toute la durée du bail (sauf en cas de faute grave).
A l’expiration de la période des 9 ans le locataire commerçant a droit au renouvellement de son bail. A défaut il peut prétendre à une indemnité d’éviction égale au préjudice subi. Il faut noter que le locataire a le droit de céder son bail à un éventuel acquéreur de son fonds de commerce.
Le loyer est fixé à partir de la valeur locative des locaux occupés. L’évolution du loyer est plafonnée (sauf exception) pendant la durée de bail et les 3 années suivantes à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE depuis la fixation du loyer en cours.
Le bail commercial comprend une clause « destination des locaux » qui détermine la nature du commerce que peut exercer le locataire dans les locaux. Un changement non autorisé par le propriétaire ou non prévu par le bail peut entraîner la résiliation du bail.
Il faut tenir compte lors de la conclusion d’un bail commercial du « pas de porte ». Il s’agit d’une somme exigée en principe par le propriétaire des locaux au moment de l’entrée dans les lieux. Celle-ci est destinée à dédommager le bailleur des contraintes que lui impose le statut des baux commerciaux (plafonnement du loyer, obligation de renouvellement du bail).
Le loyer initial est fixé librement par le propriétaire et le locataire selon une valeur du marché résultant de l’offre et de la demande. Le prix réel d’un local commercial s’apprécie en fonction de sa valeur locative, du droit au bail et des charges (plus le droit au bail ou les charges sont élevées, moins le loyer sera élevé et réciproquement). Il est d’usage de se référer aux prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
15
La valeur locative s’exprime généralement en valeur annuelle au mètre carré en prenant en compte : les caractéristiques du local considéré (situation, surface, accès…), la destination des locaux, les obligations respectives des parties (répartition des charges), les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier…) et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
3) Le point de vue des acteurs du projet
Le point de vue de chaque acteur, concerné directement ou non par le projet, permet de mettre en évidence leurs objectifs, leur logique mais aussi les éventuels conflits. Pour chacun on répond à la question : qu’est ce que leur rapporte le projet ou quels sont leurs intérêts ?
• Les porteurs de projets
Les objectifs des associés sont de deux types et se font en deux temps. Tout d’abord, ils souhaitent prolonger et modifier leur contrat de bail avec la mairie afin de continuer à exercer une activité professionnelle au sein de l’Ermitage. En effet, comme nous l’avons vu ci-dessus, leur contrat actuel n’étant non renouvelable et se terminant en mai 2003, ils souhaitent modifier ce contrat en un bail commercial afin d’avoir plus de flexibilité.
Ce contrat est moins contraignant étant donné que la durée minimale est de 9 ans, ce qui assure une certaine stabilité dans l’exercice de leur activité, et en cas d’échec le locataire peut dénoncer le bail à l’expiration de chaque période de trois ans. A l’expiration de la période de 9 ans le locataire commerçant a droit au renouvellement de son bail et à défaut, il peut prétendre à une indemnité d’éviction égale au préjudice subi. Enfin, ce contrat permettrait aux associés d’être propriétaires du fonds de commerce et donc d’avoir la possibilité d’investir dans leur propriété.
D’autre part ils souhaitent diversifier leur activité de débit de boisson et de petite restauration en une résidence hôtelière en aménageant les étages situés au dessus de leur bar. Il faut noter à ce sujet qu’une telle diversification leur permettrait d’avoir des horaires moins contraignants par rapport à ceux que leur impose leur profession actuelle. En effet, le bar ferme tard alors qu’avec le projet celui-ci fermera plus tôt pour minimiser les nuisances sonores et respecter le calme des clients des appartements. Ils chercheront dans ce cadre à ce que leur projet soit financièrement viable.
Il s’agit donc de présenter dans un premier temps à la mairie leur projet afin qu’elle accepte le concept et le changement de bail. Par la suite il faut le présenter à la banque avec leur fonds de commerce comme capital propre.
16
• La mairie (le bailleur)
La mairie, propriétaire de l’établissement depuis une dizaine d’années souhaite conserver la propriété étant donné que le bâtiment est classé patrimoine historique. C’est pourquoi l’aménagement des locaux doit respecter certaines contraintes et en particulier le fait que l’extérieur ne doit pas être modifié afin de ne pas le dénaturer avec le reste du site.
Jusqu’à présent la mairie a voulu louer le bâtiment sous la forme d’un bail précaire uniquement, étant donné que ce bail leur parait plus avantageux. En effet, d’une part il est de courte durée, d’autre part si le locataire quitte les lieux en cours de bail, il doit payer des intérêts au bailleur. On ne sait pas si celle-ci serait d’accord pour s’engager sur une période longue.
On constate qu’il y a conflit d’objectif entre les associés et la mairie qu’il est important de régler.
⇒
• La banque Les associés n’ayant pas les fonds nécessaires pour financer l’ensemble de leur projet,
feront donc appel à une banque pour faire un prêt. La banque attendra du projet qu’il soit financièrement rentable et que les porteurs
puissent rembourser l’emprunt sans problème aux échéances fixées. Elle demandera en plus des garanties telles que le nantissement du fonds de commerce,
et la caution des associés.
• Les clients
- Les étudiants chercheront à se loger pour l’année universitaire (de septembre à juin) à proximité de leur faculté dans un endroit neuf et meublé.
- Les touristes chercheront à se loger pour passer des vacances en famille dans un endroit calme, agréable et bon marché. Pour cela ils compareront les prix pratiqués par l’établissement à services équivalents avec les autres locations proposées à Font Romeu.
- Les clients du bar et de la petite restauration : ils s’agit essentiellement d’habitués (amis des associés en particuliers ou bien qui travaillent avec eux sur les pistes de ski). Ils cherchent une ambiance particulière (rustique et montagnarde).
17
• Les fournisseurs L’objectif des fournisseurs de boissons et de petite restauration sera d’augmenter leur
activité et donc leurs bénéfices actuels.
• Les salariés
Avec l’aménagement des étages supérieurs, l’employée déjà présente au bar mais travaillant à temps partiel, passera à un temps complet. Cela qui lui permettra d’augmenter son salaire ; mais en contrepartie elle verra son temps libre diminuer.
Les deux autres employées, soit la femme de ménage et une employée chargée de l’accueil des clients seront à temps partiel. Etant donné qu’elles ne travaillent pas actuellement au bar, le projet leur permettra d’avoir une activité professionnelle (impact en terme d’emploi).
• Les concurrents
L’ouverture d’un nouvel établissement hôtelier d’une faible capacité d’accueil tel que notre projet (10 appartements dont seuls 6 sont réservés à la location touristique) ne représente pas une grosse concurrence pour les concurrents, et leur demande ne sera donc pas modifiée mais toutefois si tel est le cas ce sera dans des proportions minimes. De plus du fait du concept et de la localisation (à 2 Kms de Font Romeu), les clients se rapprocheront plus de ceux des gîtes que de ceux des hôtels.
Par ailleurs, concernant les locations étudiantes à l’année (ou sur 10 mois) on peut se
demander si les nouveaux appartements du projet auront un impact sur les locations offertes par des particuliers. On peut dire à ce propos que d’après les résultats des questionnaires réalisés auprès des étudiants, un certain nombre d’entre eux ont eu des difficultés à le trouver. On peut supposer que ce manque d’offre est lié au fait que les propriétaires préfèrent louer en haute saison, et surtout pendant les périodes d’ouverture des stations de ski, plutôt qu’à l’année. C’est pourquoi le projet n’aura que peu d’incidence sur les offres des particuliers.
• Les commerces extérieurs
Un seul commerce se situe à coté de l’établissement, il s’agit d’un loueur de ski. Ce magasin sera le plus concerné par les effets positifs de notre projet : en effet les touristes iront louer leur matériel à ce dernier du fait de sa proximité.
18
4) Les différences de métiers et d’apprentissage
Un des problèmes posés par le projet est lié au manque d’expérience des associés dans
le secteur de l’hôtellerie. En effet, comme nous l’avons déjà vu leur formation correspond à celle permettant d’exercer la profession de moniteur de ski (qu’ils exercent toujours en parallèle au bar). Les deux métiers sont très sensiblement différents.
Toutefois, il n’y a pas de diplôme obligatoire pour exercer la profession même s’il existe 400 écoles spécialisées et que plus de 80% des hôteliers ont suivi une formation spécifique pouvant aller du CAP d’employé d’hôtel au DESS d’hôtelier.
Pour avoir une fidélisation de la clientèle et une bonne réussite dans la profession, l’hôtelier doit avoir un goût prononcé du contact, de l’accueil et du service. Il doit faire preuve de rigueur afin de gérer au mieux son personnel et le motiver pour faire preuve de disponibilité et d’amabilité.
On peut cependant noter que depuis 4 ans les associés exercent en tant que cafetier qui est une activité qui nécessite également un goût du contact, de la disponibilité et de la convivialité pour fidéliser la clientèle. Leur activité étant en hausse depuis leur ouverture, on peut donc penser qu’ils ont une personnalité correspondant au profil demandé. De plus l’employée qui sert au bar depuis 4 ans sera celle qui continuera par la suite ; elle a elle aussi l’expérience nécessaire.
19
Partie 2 : Etude de marché
20
Au départ nous voulions faire un questionnaire qualitatif auprès d’une vingtaine de personnes afin de connaître la clientèle potentielle de notre projet. Nous avions déjà réfléchi aux questions que nous voulions poser, il s’agissait pour nous de connaître essentiellement la fréquence des départs à la montagne, le type d’hébergement, la durée, le budget vacances, les tranches d’âge représentatives (la taille du groupe ou de la famille), à combien ils partaient…
Mais en affinant nos recherches documentaires, nous avons trouvé les résultats d’une enquête réalisée en 1995 auprès de 336 touristes résidents à Font Romeu pour le CDT des Pyrénées Orientales.
Ces données fiables nous ont permis de répondre à nos questions. Il faut noter que ces données sont exploitables pendant 10 ans selon le Comité Départemental du Tourisme (CDT) des Pyrénées Orientales. C’est pourquoi nous avons utilisé les résultats de cette enquête plutôt que d’en faire une autre qui nous aurait certainement amené aux mêmes conclusions.
A) Analyse quantitative de la clientèle potentielle
1) Compte rendu du questionnaire du CDT
Figure 1 : Saison
Saison
7%
53%16%
24% autonnehiverprintempsété
Sur les 336 personnes interrogées 53% viennent à Font Romeu en hiver
21
Figure 2 : Le motif de séjour
Motif de séjour
89%
7%1% 1% 2% vacances
raison familialesantéaffairesautres motifs
Figure 3 : Hébergement commercial et non commercial
Hébergement commercial et non commercial
60%
38%2%
Hébergementcommercialhébergement noncommercialautres
6hc
Figure 4 : Hébergement détaillé
Hébergement détaillé
4%
22%
5%
30%25%
13%
2%
campin
g
locati
on
res sec
perso
30
89% viennent pour passer des vacances
0% prennent un ébergement ommercial
% sont en location
22
Figure 5 : Origine en grandes régions
Origine en grandes régions
10%10%
2%2%3%
13%6%
22%19%
12%1%0%0%0%
1
EspagneGrande BretagneAllemagneDom tomPacaLRmidi pyrénéesaquitainegrand ouestrhône alpesestnordcentreile France
Remarque : 99% des personnes interrogées ont la nationalité
Figure 6 : durée du séjour
Durée du séjour
4% 18%
11%
54%
12% 2%1 j2 j3 j4 à 8 j9 à 15 jplus de 15 j
La majorité viennent du midi pyrénéen (22%), Languedoc Roussillon (19%), et de la Paca (12%)
française.
54% y séjournent environ 4 à 8 jours
23
Figure 7 : Type de groupe
Type de groupe
11% 11%
38%
28%
11%
pers seule fam sansenfant
fam avecenfants
en couple entre amis
Il s’agit de famille avec enfants (38%)
Figure 8 : Fidélité
Fidélité
26%
40%
13%
21% 1 ere fois2 à 5 fois6 à 10 foisplus de 10 fois
40% sont fidèles et reviennent entre 2
et 5 fois à Font Romeu : on peut donc dire qu’ils sont satisfaits en
majorité de la station
Figure 9 : Catégorie Socioprofessionnelle
Catégorie socio professionnelle
31%
49%
12%8%
aisémoyenmodesteretraite
Quasi la moitié appartiennent la classe moyenne
24
Figure 10 : Age
Age
8%
16%
40%
21%
10%5%
moins de 25ans
25-34 ans 35-44 ans 45-54 ans 55-64 ans 65 ans etplus
40% ont la plupart du temps entre 35-44 ans
Figure 11 : Taille du groupe
Taille du groupe
12%
35%
17%
22%
15%
0% 10% 20% 30% 40%
1 pers
2 pers
3 pers
4 pers
5 pers
Figure 12 : Budget moyen en fonction de la saison
Durée moyenne Taille du groupe Budget m
Automne 4 j 2,4 p 266€
Hiver 6,7 j 3,2 p 792€
Printemps 3,8 j 2,6 p 194€
été 9,5 j 3,1 p 697€
Ils viennent en général àdeux (35%)
oyen
25
Budget moyen en fonction des saison
266 €
792 €194 €
697 €autonnehiverprintempsété
Ils prévoient l un budget de 792€ pour un groupe de 3à 4 personnes logeant une semaineà Font ro
meu.
SOURCE CDT PYRENNEES ROUSSILLON 1995
26
Synthèse
VacancesRaison familiale Santé affaire
AutomneHiver Printemps été
1j 2j 3j 4 à 8j 9 à 15j +15j
SeulFamille sens enfant Famille avec enfants Couple Entre amis
1 ere2 à 5 fois 6 à 10 fois + 10 fois
AiséMoyen Modeste retraite
-25 ans25-34 ans 35-44 ans 45-54 ans 55-64 ans + 65 ans
1 pers2 pers 3 pers 4 pers 5 pers
Hébergement commercial Hébergement non commercial autres
5%
1%
15%
10%
11%
12%
2%
21%
8%
21%
28%
54%
1%
24%
2%
17%
40%
12%
13%
38%
11%
1%
38%
35%
49%
40%
11%
18%
7%
60%
12%
8%
26%
11%
89%
7%
22%
16%
16%
53%
4%
31%
héb commounon
taille dugroupe
âge
CSP
fidélité
type dugroupe
durée duséjour
motif deséjour
saison
SOURCE CDT PYRENNEES ROUSSILLON 1995
27
2) Définition de la clientèle visée Une fois que les caractéristiques des touristes venant à Font Romeu ont été connues, il a
été nécessaire de faire une liste exhaustive de l’ensemble de la clientèle potentielle, des circonstances de leur venue et la période. Ce travail permet de partir d’un éventail large de façon à analyser par la suite toutes les variantes possibles de notre projet.
Nous avons résumé cette analyse dans le tableau suivant.
Clientèle potentielle Circonstances Périodes Etudiants du STAPS de Font Romeu (de la 1ère année à la
Licence) logements étudiants à l'année
de septembre à fin juin (année scolaire des étudiants
STAPS) février/ mars (sport d'hiver) vacances d'hiver, vacances
d'été été (actions sportives) Jeunes et groupes d'amis week-end de 2, 3 jours demi-saison
Famille: couple vacances scolaires et hors
saison été/ hiver/ demi saison
Famille: couple avec enfants uniquement pendant les
vacances scolaires été/ hiver/ demi saison
Excursion scolaire 12-17 ans (colonies, vacances vertes,
vacances de neige) avec instituteurs ou animateurs
vacances essentiellement pleine saison hiver/ été
hiver (sport d'hiver) Sportifs de hauts niveaux organisation de compétitions
été (sport d'été)
vacances avec famille vacances scolaires Personnes âgées et club du
3ème âge repos septembre, mai, et juin
essentiellement
Il est nécessaire de préciser que ce type de clientèle n’est concerné par notre projet que
pour certaines raisons. En effet pour recevoir des enfants il faut des normes particulières qui ne peuvent pas être mises en place dans l’établissement (grande salle pour la restauration notamment). De plus, il existe à quelques kilomètres un centre spécialisé pour accueillir les jeunes en colonies (UDSIST), il en est de même pour les sportifs de haut niveau.
28
A partir de cette liste, il nous est apparu des incohérences entre les différents types de clientèle. En effet, les personnes âgées qui viennent pour se reposer ne sont pas compatibles avec les étudiants ou groupe d’amis qui seront plus ou moins bruyants. Il en est de même pour les couples avec de jeunes enfants. La demande de ces clients est en effet très différente. D’autre part, la présence du bar au rez-de-chaussée fermant à 23 heures entraîne des nuisances sonores qui peuvent être gênantes pour la clientèle. Enfin, les associés nous avaient parlé de chambres comportant entre 4 et 6 couchages. Il apparaissait que ce type de logement ne pouvait pas être en adéquation avec les demandes des étudiants de STAPS pour une location à l’année.
Après avoir mis le doigt sur ces incohérences, il était nécessaire d’établir un ciblage plus précis. C’est pourquoi nous avons rencontré à Font Romeu les associés pour connaître leurs attentes. Notre rencontre a permis de définir les points suivants.
• La clientèle visée par les associés est la suivante :
- des étudiants seuls pour les appartements de 35 m² - des étudiants en colocation pour ceux de 50m² (2 ou 3 étudiants) - des familles, ou groupes d’amis plus particulièrement pour les touristes
• La répartition de leurs logements :
- 60% de leurs appartements pour des locations saisonnières - 40% pour des locations étudiantes à l’année (sauf les 2 mois d’été)
A partir de ces informations précises deux remarques sont à faire pour l’explication de la
logique de notre étude. Le nombre de locations touristiques étant faible, il nous a semblé que faire un
questionnaire quantitatif (soit environ 350 afin d’avoir des résultats fiables), n’était pas nécessaire sur Montpellier. Les analyses précédentes dans ce cas sont suffisantes. Par contre pour connaître les périodes des locations touristiques, il est nécessaire
de recourir aux taux d’occupation des hébergements de la zone tout au long de l’année. Pour les locations étudiantes : nous avons décidé de faire un petit questionnaire
auprès de 20 étudiants de STAPS afin de tester le concept d’appartements situés à l’Ermitage (donc dans le même site) de 35 et 50m².
29
B) Questionnaire réalisé à Font Romeu auprès des hébergements
Nous avons eu par l’office du tourisme une plaquette comportant l’ensemble des hébergements à Font Romeu. Afin d’être sur d’avoir une base fiable nous avons regarder dans l’annuaire si la liste des hébergements été complète
Remarque : Nous n’avons pas pris en considération les locations particulières car les
propriétaires et les agences ne sont souvent pas sur Font Romeu ; de plus nous n’avons pas la liste complète.
Nous avons recensé les hébergements selon 3 types :
- Les hôtels restaurant (au nombre de 13) - Les résidences (au nombre de 5) - Les gîtes (chambre d’hôte/ auberge au nombre de 3)
Le total de ces hébergements s’élève à 21. ⇒
1) La sélection des hébergements : l’échantillonnage
Nous voulions sonder environ 10 hébergements au total en respectant la répartition des 3 catégories énoncées ci-dessous.
A partir de là nous avons calculé les pourcentages suivants :
- 13 hôtels restaurants (soit 61.9%) nous en avons donc sélectionné 6 - 5 résidences (soit 23.81%) nous en avons donc sélectionné 3 - 3 gîtes / chambres d’hôte / auberge (soit 14.28%) nous en avons donc sélectionné 2
Afin de faire un tirage aléatoire, nous avons pris un pas de 3 pour chaque catégorie.
⇒
Ce questionnaire s’est fait sous la forme d’entretiens semi directifs (donc en en face à
face) sur leur lieu de travail. Sur les 11 sélectionnés, nous avons eu 3 refus étant donné que nous sommes allés les voir un samedi en début de saison (nous n’étions sur place que pour le week-end).
30
Les 8 sondés se décomposent ainsi : - 6 hôtels restaurants - 1 résidence - 1 auberge / table d’hôte
Les résultats obtenus sont résumés dans le tableau de la page suivant le questionnaire.
31
2) Le questionnaire
1) Quelle est la date d’ouverture de votre établissement ? 2) De combien de chambres disposez-vous et quel est le nombre de couchage par
chambre ? 3) Quel est le taux d’occupation tout au long de l’année ? 4) Quelle est la durée moyenne des séjours dans votre établissement ? Week-end Moins d’une semaine 1 semaine plus d’une semaine
5) Quelle est la tranche d’âge de votre clientèle ? Moins de 25 ans De 25 à 45 ans De 45 à 60 ans Plus de 60 ans
6) Votre clientèle est plutôt composé de : Personne seule Couple Couple avec enfants Groupe d’amis (combien)
7) L’offre est-elle adaptée à la demande ? 8) Ces dernières années l’évolution de votre activité a été dans l’ensemble: Stable En augmentation En régression
9) Avez-vous prévue des investissements ces prochaines années pour un éventuel
agrandissement de votre établissement ?
.
32
Taux d'occupation annuel Durée séjour Type de clientèle
haute saison Etablissements Date de
création Nombre
de chambres haute
saison basse saison
hiver
été
basse saison Age Composition
Offre adaptée à
la demande
Variation du niveau
de l'activitéInvestissements
prévus
Regina 1950 27 49% 3 jours 35-55 couples oui stable non
Résidences soleil d'or 2002 24 100% 30% 1 semaine 2 semaines
couples et famille de 4 à 15 personnes
oui en hausse oui pour agrandissement
Castel 1930 22 100% 55-60% du week-end à la semaine tout
âge
groupes ou plusieurs familles
non en hausse oui pour
l'amélioration du service
Grand tétras 1981 36 98% 50-60% 1 semaine des
passages tout âge
famille ou groupe
Non à cause de la mauvaise répartition
des vacances scolaires
en hausse non
Cara sol 2001 22 100% 30-40% 1 à 2 semaines week-
end tout âge
famille de 4 personnes ou
couples
non surtout en haute saison
en hausse oui pour agrandissement
La montagne 1993 23 100% 1 semaine ou 3-4 jours 10 à 40
famille avec enfants en baisse non
La chouette 1999 14 100% 3 jours en moyenne 35-45 famille avec enfants stable non
30-35 famille avec
jeunes enfants
40-60 famille avec enfants plus
âgés
Clair soleil 1972 31 99% 90% (*) 4,5 jours 1 semaine
retraités
en hausse
(*) Fermeture annuelle : 3 mois/ an du 15 avril au 15 mai et du 30 octobre au 20 décembre.
33
C) Le questionnaires réalisé auprès des étudiants de STAPS
1) La base de sondage
Les étudiants de STAPS à Font Romeu sont au nombre de 300. La répartition par niveau d’étude est la suivante :
- 120 en 1ère année (40% des effectifs) - 80 en 2ème année (27% des effectifs) - 100 en Licence (33% des effectifs)
Il faut noter également que le pourcentage entre les filles et les garçons est différent : - 70% des étudiants sont des garçons - 30% des filles Ces critères nous ont permis de définir le profil des étudiants à interroger de façon à ce
que notre échantillon soit représentatif.
Filles : 2
Filles : 1
Filles : 2
Garçons : 5
Garçons : 4
Garçons : 6
3ème année
2ème année
1ère année
300
34
2) L’élaboration du questionnaire
Les objectifs du questionnaire sont de connaître les besoins et les attentes des étudiants concernant leur logement afin de savoir si cette population serait intéressée par le concept du projet.
Les différentes variables à mesurer sont les suivantes :
- Les caractéristiques de leur logement actuel - La satisfaction de leur logement actuel - Les critères de choix de leur logement - La détermination des prix à pratiquer (leur budget moyen et leur disposition à payer) - Le concept de colocation - L’évaluation du marché potentiel
Les questions posées dans le questionnaire nous permettent de répondre à ces divers
objectifs et variables.
a) Le choix des questions
Nous allons détailler ici pour chaque question nos motivations. 1. Comment vous logez-vous actuellement? Location Chez vos parents (famille) Autres ( préciser)……………….………………………………………………………..
Cette question correspond au filtre étant donné que nous cherchons à obtenir des
informations sur les étudiants qui sont en location. En effet ceux qui logent chez leur famille seront peu ou pas intéressés par les locations proposées par les associés.
2. Comment avez-vous trouvé votre logement ? Agence Annonce Connaissances Particulier
Cette question nous permettra de savoir par quel biais les étudiants ont trouvé leur
appartement. Les réponses nous permettront par la suite de conseiller les associés sur le mode de communication le plus efficace pour toucher cette cible.
35
3. Avez-vous eu du mal à le trouver ? Oui (pourquoi)………………………………………………………………………….. Non (pourquoi) …………………………………………………………………………
Cette question nous permet de quantifier l’offre par rapport à la demande de location
étudiante.
4. Votre logement est-il loin de la faculté ? Oui (distance approximative)…… Non
Cette question nous permet de voir si l’emplacement de l’établissement des associés
peut-être avantageux pour les étudiants. En effet si les réponses sont positives, ces derniers seront davantage susceptibles d’être intéressés par le projet.
5. Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel (et pourquoi) ? Pas du tout satisfait Moyennement satisfait Satisfait Très satisfait
Le niveau de satisfaction (et les justifications) des étudiants concernant leur logement
actuel nous permettront d’évaluer leurs attentes de façon à ce que les appartements du projet tiennent compte si possible de ces remarques.
6. Si globalement vous n’êtes pas satisfait, seriez-vous prêt à déménager ?………………
Les réponses permettront de déterminer l’éventualité des étudiants non satisfaits à
changer de logement pour un autre plus satisfaisant. Cela permet de mieux cibler la clientèle potentielle.
7. Quelles sont les caractéristiques de votre logement ? Surface……………… Type (studio, F1,…)……………… Meublé : oui……….. non……….. Plutôt récent ou ancien……………
Les réponses permettront de quantifier les besoins des étudiants concernant le type, la
surface… Cela permettra de voir quels sont les aménagements adéquats à faire pour répondre à leurs besoins.
36
8. Quels sont les inconvénients éventuels de celui-ci ?……………………………………
Cette question est complémentaire à la précédente. En effet pour identifier leurs besoins et attentes, il ne suffit pas de tenir compte des caractéristiques de leur logement actuel mais aussi de leurs inconvénients.
9. Quel est le critère de sélection le plus important pour le choix de votre logement ? Le prix La surface La localisation Autre (à préciser)………………………………………………………………………
Là encore les réponses nous permettront de mettre l’accent sur les critères de sélections
les plus importants pour leur choix. Ceux-ci seront à considérer pour les éventuels aménagements à fournir.
10. Etes vous en colocation ? Oui (à combien)…………………. Non
11. Si non, êtes-vous intéressé par ce mode de location ? Oui Non (pourquoi)………………….
Ces deux questions complémentaires nous permettent de connaître leur point de vue sur
ce mode d’hébergement. Les associés proposent des appartements de 35 m² où deux étudiants peuvent être en colocation (ou seuls s’ils le souhaitent bien sûr) et d’autres de 50m² où il peut y avoir trois étudiants. A partir des résultats on pourra faire des hypothèses quant à la répartition des locations.
12. Seriez-vous intéressé par un logement neuf à L’Ermitage ?
Cette question permet de tester l’une des facettes du concept du projet c'est-à-dire la location étudiante sur le même site que leur faculté.
13. De quelle surface souhaiteriez-vous disposer au minimum ?…………………………...
Cette question nous permettra de déterminer les préférences concernant le type
d’appartement disponible dans le projet.
37
14. Quel est votre budget mensuel (charges comprises) ?…………………………………..
15. Quelle est votre disposition à payer maximum pour avoir un logement à l’Ermitage ?
La détermination de leur disposition à payer est difficile à déterminer pour les étudiants, aussi nous avons différencié deux questions : ce qu’ils payent actuellement et jusqu’à combien ils accepteraient de payer pour un logement neuf proche de leur faculté. Ces dernières nous permettront de fixer les prix à pratiquer.
b) Le mode d’administration
Après avoir déterminer l’échantillon représentatif à interroger, nous avons fait passer le questionnaire au sein de la faculté de STAPS de Font Romeu par le biais d’une étudiante de licence que nous connaissions.
Questionnaire Sexe :… Age :….. Niveau d’étude :……
1. Comment vous logez-vous actuellement? Location Chez vos parents (ou famille) Autres ( préciser)……………….………………………………………………………..
2. Comment avez-vous trouvé votre logement ? Agence Connaissances
Annonce Particulier
3. Avez-vous eu du mal à le trouver ? Oui (pourquoi)………………………………………………………………………….. Non (pourquoi) …………………………………………………………………………
4. Votre logement est-il loin de la faculté Oui (distance approximative)…… Non
5. Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel (et pourquoi) ? Pas du tout satisfait Moyennement satisfait Satisfait Très satisfait
38
6. Si globalement vous n’êtes pas satisfait, seriez-vous prêt à déménager ?………………
7. Quelles sont les caractéristiques de votre logement ? Surface……………… Type (studio, F1,…)………………
Meublé : oui……….. non……….. Plutôt récent ou ancien……………
8. Quels sont les inconvénients éventuels de celui-ci ?…………………………………… 9. Quel est le critère de sélection le plus important pour le choix de votre logement ? Le prix La surface
La localisation L’état
Autre (à préciser)………………………………………………………………………
10. Etes vous en colocation ? Oui (à combien)…………………. Non
11. Si non, êtes-vous intéressé par ce mode de location ? Oui Non (pourquoi)…………………
12. Seriez-vous intéressé par un logement neuf à L’Ermitage ? Oui (pourquoi)…………………… Non (pourquoi)……………………
13. De quelle surface souhaiteriez-vous disposer au minimum ?…………………………...
14. Quel est votre budget mensuel (charges comprises) ?…………………………………..
15. Quelle est votre disposition à payer maximum pour avoir un logement à l’Ermitage ?
39
3) Analyse du questionnaire
Le détail des résultats du questionnaire figure en annexes.
Figure 13 Comment vous logez-vous actuellement ?
Comment vous logez-vous?
15,00%
85,00%
famillelocation
Les étudiants sont à 85% en location. Ils pourraient donc être intéressés par les locations proposées par les associés.
Figure 14 Comment avez-vous trouvé votre logement
Comment avez-vous trouvé votre logement?
20,00%
20,00%35,00%
25,00% agenceannonceconnaissancesparticulier
Les étudiants ont trouvé leur appartement par le biais de connaissances et de particuliers. Il apparaît donc nécessaire que les associés prévoient un budget publicité afin que la clientèle intéressée se dirige vers eux.
40
Figure 15 Avez-vous eu du mal à le trouver ? Avez-vous eu du mal a le trouver?
75,00%
25,00%
NO
Les trois quarts des étudiants n’ont pas eu de mal à trouver un logement. L’offre est en rapport avec la demande de location étudiante.
C’est essentiellement par le biais de connaissances que les étudiants n’ont pas eu de difficulté à trouver un logement
41
Figure 16 Votre logement est-il loin de la faculté ? Votre logement est-il loin de la
faculté?
10,00%
80,00%
5,00%5,00%
10Kms15kmsnonoui
L’emplacement de l’établissement des associés est avantageux pour les étudiants puisque ils sont 80% à vivre près de la faculté. Les étudiants seront donc susceptibles d’apprécier la proximité de l’ermitage.
Figure 17 Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel?
Etes-vous globalement satisfait de votre logement actuel?
25,00%
5,00%70,00%
moyennementpas du toutsatisfait
Les trois quarts des étudiants sont satisfaits de leur logement actuel. Et parmi ceux qui ne le sont pas, tous sont prêts à déménager.
42
Figure 18 Quelles sont les caractéristiques de votre logement ?
Surface
65,00%
35,00%moins 35m²[35; et plus] m²
Parmi les appartements de plus de 35 m² ; 20 % d’entre eux sont neufs ce qui correspond à l’une des caractéristiques des appartements du projet.
Quel est votre budget mensuel (charges comprises)?
6% 11%
17%
50%
17%[150;200[ €[200;250[ €[250;300[ €[300;350[ €[350;400[ €
43
Figure 19 Quels sont les inconvénients éventuels de celui-ci ?
Les inconvénients les plus fréquents des logements des étudiants tous confondus sont le bruit, les charges, manque d’ascenseur et la vétusté.
Figure 20 Quel est le critère de sélection le plus important ? Quels sont les critères de sélection?
5,00%
70,00%
20,00%5,00%
l'étatlocalisationprix surface
44
Le prix est le critère le plus important à 70% : il est donc nécessaire que les associés soient compétitifs dans leurs prix pour les locations étudiantes.
Figure 21 Etes-vous en colocation ?
45
90% des étudiants ne sont pas en colocation et parmi ces derniers seul 20% seraient
intéressés par ce mode de location.
Figure 22 Seriez-vous intéressé par un logement neuf à l’Ermitage ?
Seriez-vous intéréssés par un logement neuf à l'Ermitage?
35,00%
65,00%pas intéresséest intéressé
On peut constater sur ce camembert que 35% des étudiants interrogés seraient intéressés par un logement neuf à l’Ermitage. On peut donc dire que les 4 appartements du projet seront certainement loués par les étudiants de STAPS.
Figure 23 De quelle surface souhaiteriez-vous disposer au minimum ?
De quelle surface souhaiteriez-vous disposer au minimun?
60%
40% moins de 35 m²plus de 35 m²
On peut constater que 40% des étudiants souhaitent avoir un logement de plus de 35 m².
46
Figure 24 Quel est votre budget mensuel (charges comprises) ? Quel est votre budget mensuel
(charges comprises)?
6% 11%
17%
50%
17%[150;200[ €[200;250[ €[250;300[ €[300;350[ €[350;400[ €
La moitié des étudiants ont un budget mensuel pour leur logement se situant entre 250 € et 300 €. Nous avons déterminé dans l’analyse financière que le prix à pratiquer pour le projet est de 370 € pour les 35 m². Les budgets logement analysés ici sont légèrement inférieurs à ce que nous recommandons. Il faut cependant noter que les caractéristiques des logements actuels des étudiants ne sont pas tous comparables. Il aurait été peut être plus pertinent d’ignorer certains logements tels que les chambres étudiantes pour calculer le budget moyen.
Figure 25 Quelle est votre disposition à payer maximum pour avoir un logement à l’Ermitage ?
Selon que vous soyez intéressé ou non par l'Ermitage quelle serait votre disposition à
payer?
5%
11%
5%
11%
32%
5%
11% 11%
5%5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
pas intéressé intéressé
[200;250[ €[250;300[€[300;350[ €[350;400[ €[400;450[ €[450;500[ €
47
Les étudiants sont prêts à payer entre 250 € et 400 € pour un logement à l’ermitage. Il faut noter que le prix recommandé de 370 € est compris dans cette fourchette. Etant
donné que, comme nous l’avons vu précédemment, 70% des étudiants considèrent que le prix est le critère de choix le plus important, on peut donc dire que les appartements pourront être facilement loués.
48
Partie 3 : Evaluation financière
49
Section 1) Présentation des différents tableaux Pour remplir le tableau des activités et le compte de résultat sur Evalpro, nous nous
sommes servi du dernier compte de résultat (qui nous est parvenu par le comptable) sur 7 mois (année 2001). A partir de ces chiffres concernant l’activité du « débit de boissons et petite restauration », nous avons fait des estimations pour l’ensemble du bâtiment composé de 4 niveaux :
- Rez-de-chaussée : le bar - 1ier étage : 5 appartements de 35 m² environ - 2ième étage : 5 appartements de 50m² environ (avec 4 à 6 couchages) avec des
mezzanines (4ième niveau) Nous nous sommes servis des taux moyens haute saison et basse saison que nous avons
eu par une enquête réalisée auprès de 8 hébergements à Font romeu. Pour chaque ligne des tableaux nous allons ci-dessous expliquer nos évaluations. Présentation des différentes périodes touristiques : Pour établir de façon plus cohérente nos estimations tarifaires, nous avons défini 4
périodes touristiques en fonction des vacances scolaires (périodes pratiquées par les hébergements à Font Romeu).
• Période A : (très basse saison : 240 jours) - de septembre au premier jour des vacances de Noël (aux environs du 21 décembre) - 15 jours suivant la fin des vacances de Noël (jusqu’aux alentours du 18 janvier) - de la fin des vacances de février au 30 juin • Période B : (basse saison : 22 jours) - de mi janvier au début des vacances de février pour la 1ière zone à être en vacances • Période C : (moyenne saison : 75 jours) - 1ière semaine des vacances de Noël - 1ière semaine des vacances de février pour la zone C (région parisienne) - Juillet et Août • Période D : (haute saison : 28 jours) - 2ième semaine des vacances de Noël - vacances de février pour les zones B et C
50
A) Présentation du tableau des Activités : Il contient tous les volumes ainsi que les variables techniques et commerciales de l’évaluation. Ces informations servent à la construction du compte de résultat analytique et du plan d’investissement. De plus, certaines variables seront rentrées en temps que variables risquées afin de réaliser des scénarii sur celles-ci.
• Les locations étudiantes
- Elles sont au nombre de 4. - Elles sont louées aux étudiants pour une durée de 10 mois. - Elles sont liées au taux de montée en activité de l’établissement.
Formule : Nb de locations* Nb de mois de location* taux de montée en activité
On obtient le nombre de mois de location pour les 4 appartements destinés aux étudiants.
• Les locations touristiques
Nous les avons distinguées selon le type d’appartements loués (35m², ou 50m²) mais également selon des périodes (A, B, C, D). Nous avons ainsi obtenu des locations touristiques en fonction du type de surface et cela pour chaque période de l’année.
- Elles sont au nombre de 6 louées (5 de 50m² et 1 de 35m²) tout au long de l’année (donc sur 12 mois) ; et 4 louées (4 de 35m²) pendant les mois de juillet et août (2 mois).
- Elles sont également liées au taux de montée en activité. - Chaque période a une durée en jours correspondante.
Formule : Nb de locations* Nb de jours de location de la période considérée* taux de montée en activité* taux d’occupation de la période
On obtient le nombre de jours de location touristique pour ces 6 locations pour chaque
période touristique.
51
• Les locations été supplémentaires
Elles correspondent aux locations faites pendant les mois de juillet et d’août sur les appartements libérés par les étudiants.
- Elles concernent donc 4 appartements. - Sur une période de 2 mois (soit 62 jours). - Elles sont liées au taux d’occupation et au taux de montée en activité. Formule : Nb de locations* Nb de jours de location*taux de montée en activité* taux
d’occupation de la période On obtient le nombre de jours de location touristique pour ces 4 locations pour les mois
de juillet et d’août. • Taux d’occupation par période Nous en avons distingué deux. En effet, les taux d’occupation pour les périodes A et B
(basse saison) sont les mêmes ; de même que ceux des périodes C et D (haute saison). Ils sont respectivement de 0.4% et de 0.95%.
Ils correspondent au pourcentage d’occupation des hôtels. Ils ont été calculés à partir des données recueillies à partir d’un sondage réalisé auprès d’hébergements de Font Romeu.
• Taux d’occupation moyen pondéré D’après les enquêtes réalisées lorsque nous étions à Font Romeu, les hôteliers nous ont
donné une estimation des taux d’occupation soit 0.95% en haute et moyenne saison et 0.40% en basse et très basse saison. A partir de ces taux et des durées des différentes périodes touristiques, nous avons établi une moyenne annuelle.
Calcul : (240+22) / 365*0.4+ (75+28) / 365* 0.95 = 55.5% ⇒
• Vente annuelle de sandwichs Il s’agit du nombre total de sandwichs vendus durant une année. - 20 sandwichs sont vendus quotidiennement. - Leur vente est fonction du taux d’occupation moyen pondéré et du taux de montée
en activité
52
Formule : Volume de vente* 365* taux d’occupation moyen* taux de montée en activité • Vente de petits déjeuners Il s’agit du nombre total de petits déjeuners vendus durant une année. - 10 petits déjeuners sont vendus quotidiennement (estimation). - Leur vente est fonction du taux d’occupation moyen pondéré et du taux de montée
en activité Formule : Volume de vente*365*taux d’occupation moyen*taux de montée en activité
• Communication Cette ligne nous permet de faire varier le budget communication d’une année sur l’autre
par rapport au montant initial prévu.
• Montée en activité
Elle sera progressive car nous posons l’hypothèse que l’hôtel fonctionnera au maximum de ses possibilités à partir de la troisième année.
Ainsi, la première année, la montée en activité sera effectuée à environ 85% des possibilités, la deuxième à 95%, puis enfin fonctionner à plein régime à partir de la troisième année. L’augmentation est aussi rapide car il s’agit d’une petite structure.
Chaque calcul des charges et des produits tient compte de ce coefficient.
• Nombre d’appartements étudiants
Cette ligne permet de faire varier le nombre d’appartements proposés aux étudiants.
• Nombre d’appartements touristes Cette ligne permet de faire varier le nombre d’appartements proposés aux touristes.
53
B) Le tableau des investissements
Les données chiffrées nous ont été données par les associés. Ils ont eux-mêmes obtenus ces chiffres à partir d’une estimation faite par un architecte.
1) La rénovation de l’hôtel et l’aménagement des appartements
Ce poste comprend à la fois la rénovation complète des trois étages situés au dessus du bar ainsi que l’aménagement des 10 appartements y compris les salles de bain et les kitchenettes aménagées.
Les estimations s’élèvent à un total hors taxes de 411 600 euros ⇒
La durée d’amortissement envisagée par les associés est de 20 ans en mode linéaire. Le
montant annuel sur toute cette durée est de 20580 €. 2) Le mobilier
Il s’agit du montant global de l’aménagement en mobilier pour les 10 appartements.
L’architecte a estimé que le coût par chambre est compris entre 2290 € et 3050 €. Nous avons préféré pour notre évaluation prendre la fourchette haute.
Le coût global est de 30500 euros (HT) ⇒
Comme il s’agit d’un petit investissement, nous avons considéré que la durée
d’amortissement était de 7 ans en mode dégressif. Il faut noter que ce poste est renouvelable.
Remarque : Afin de conserver un outil de travail performant, l’entretien et la rénovation des appartements sont nécessaires, surtout pour ceux qui sont destinés à la location saisonnière.
Il faut souligner cependant que les travaux à effectuer sont moins fréquents et nombreux que pour l’entretien d’un hôtel.
Nous disposons des travaux à faire pour un hôtel mais pas pour une résidence hôtelière comme notre projet, aussi il faut faire des approximations. Ainsi pour un hôtel, il faut changer le mobilier tous les 10 ans, les moquettes tous les 5 ans environ et les chambres (peintures…) sont refaites tous les 7 ans environ. Le stock de linge est renouvelé tous les 3 ou 4 ans.
54
3) L’aménagement de la cuisine
Cet investissement correspond aux travaux dans la cuisine qu’il est nécessaire d’effectuer pour pouvoir exercer une activité de petite restauration (sandwichs et petits déjeuners) en respectant les normes imposées par le service sanitaire. Le montant des travaux s’élève à un montant de 5400 € hors taxes qui est amortis en 2 ans en mode linéaire.
Le coût global est de 5400 euros (HT) ⇒
C) Identification des produits
1) Les locations étudiantes
Nous sommes partis de l’hypothèse que seuls les appartements de 35m² seront destinés à
la location étudiante (soit 4 au total). D’autre part, nous avons considéré que les étudiants louent pendant 10 mois seulement, les 2 mois d’été les appartements pourront donc être loués à des touristes.
Nous avons estimé à partir des questionnaires que le prix moyen pour un 35 m² s’élève à 370 euros par mois.
Le total de ce poste s’élève à 3700 euros par an et par appartement. ⇒
2) Les locations touristiques
Sur les 10 appartements, les associés veulent que 6 soient pour les locations saisonnières. Nous avons fait l’hypothèse que les touristes loueront en priorité les appartements les plus grands (soit ceux à 50 m²). Pour nos calculs nous avons donc considéré que les 5 grands appartements et 1 petit étaient « réservés » aux locations touristiques.
De ce fait nous devons déterminer, les prix des locations pour les deux types d’appartements selon qu’ils sont loués à la semaine, au week-end, ou encore à la journée ; et cela en fonction des différentes périodes saisonnières.
Pour calculer les prix à pratiquer pour les appartements destinés à la location touristique
du projet, nous avons tenu compte de ceux pratiqués par la concurrence directe (soit l’ensemble des hébergements de Font Romeu). Cependant nous avons été confrontés à une hétérogénéité de l’offre et à l’absence de données.
55
Ainsi il est important de faire les remarques suivantes :
- les périodes de haute et basse saison diffèrent selon les établissements - les tarifs à la semaine, au week-end et à la journée n’existent pas forcément
partout - la superficie des logements est très rarement connue et diffère fortement - le nombre de couchage n’est pas homogène
Afin de déterminer les prix moyens pratiqués, il nous est nécessaire d’homogénéiser
l’ensemble des tarifs selon les critères explicités précédemment. Pour cela, nous avons tout d’abord déterminé le prix de location des hôtels, puis le prix
de location des résidences pour cinq personnes pendant une semaine et selon la date avec une surface se rapprochant le plus possible des appartements du projet (de 35 à 50 m²).
Nous avons choisi une base de cinq personnes car elle correspond à la moyenne du nombre de personnes par appartement du projet.
Remarque : Les données concernant les prix des hébergements proviennent de
brochures éditées par l’Office du Tourisme de Font Romeu.
a) Le calcul du prix moyen des hôtels
Les prix de chaque établissement sont donnés pour une chambre de deux personnes pendant un jour, en haute ou basse saison.
Nous avons donc tout d’abord :
1) Déterminé un prix moyen par hôtel selon chaque période touristique.
2) Ramené ce prix pour cinq personnes. 3) Calculé des taux en utilisant les tarifs de la résidence Catalogne qui différencie ces
durées. C’est à dire que nous avons ramené l’ensemble des tarifs pour chaque durée à un prix journalier pour cinq personnes ; puis nous avons calculé les variations entre chaque durée de location. Les résultats obtenus sont résumés dans les tableaux suivants.
56
Tableau 1 : Tarifs de la résidence Catalogne pour un appartement similaire Périodes Prix semaine/5p Prix week-end/5p Prix/jour/5p
A 324 165 97 B 364 184 106 C 582 291 157 D 754 356 198
Tableau 2 : Taux tarifaires
Périodes Prix journée à la semaine/5p Prix journée au week-end/5p Prix/jour/5p 46,29 55,00 97,00 A taux 18,83% 109,57%
52,00 61,33 106,00 B taux 17,95% 103,85%
83,14 97,00 157,00 C taux 16,67% 88,83%
107,71 118,67 198,00 D taux 10,17% 83,82%
Par exemple en période A, le tarif par jour pour une semaine de location est de 46.29
euros alors que celui-ci pour un week-end s’élève à 55 euros. La différence entre ces deux prix est de 18,83%.
4) Déterminé à partir de ces taux, les tarifs de l’ensemble des hôtels pour une durée d’un week-end, et d’une semaine en utilisant les taux précédents. En effet, si on raisonne en prix de location par jour pour un nombre défini de personnes, les prix sont différents selon qu’on loue à la journée, au week-end ou à la semaine ; plus la durée de location est importante est plus le prix par jour est faible.
Tableau 3 : Récapitulatifs des prix par hôtel et par période
Hôtels Nombre de chambres
Périodes Prix
moyen/jour/2p Prix/jour/5p
Prix week-end/5p
Prix semaine/5p
D 70 175 315 666 C 70 175 324 649 B 55 137,5 239 472
Carlit 58
A 55 137,5 234 459 D 66,5 166,25 299 633 C 66,5 166,25 308 616 B 53,5 133,75 232 459
Le grand tétras 36
A 53,5 133,75 228 447
57
D 66 165 297 628 C 66 165 306 612 B 54 135 234 464
La montagne 23
A 54 135 230 451 D 100 250 449 952 C 100 250 463 927 B 79 197,5 343 678
Sun valley 41
A 79 197,5 336 660 D 41 102,5 184 390 C 41 102,5 190 380 B 35 87,5 152 300
Cara sol 20
A 35 87,5 149 292 D 50,5 126,25 227 481 C 50,5 126,25 234 468 B 48 120 208 412
Clair soleil 31
A 48 120 204 401 D 50,5 126,25 227 481 C 50,5 126,25 234 468 B 42,25 105,625 183 363
Hôtel de la poste 23
A 42,25 105,625 180 353 D 45 112,5 202 428 C 45 112,5 209 417 B 41,5 103,75 180 356
Pyrénées hôtel 37
A 41,5 103,75 176 347 D 50,5 126,25 227 481 C 50,5 126,25 234 468 B 43 107,5 187 369
Le régina 27
A 43 107,5 183 359 D 49,5 123,75 223 471 C 49,5 123,75 229 459 B 42 105 182 361
Le romarin 14
A 42 105 179 351 D 50,5 126,25 227 481 C 50,5 126,25 234 468 B 44 110 191 378
Y sem be 20
A 44 110 187 367 D 46,5 116,25 209 443 C 46,5 116,25 215 431 B 42,25 105,625 183 363
Le castel 22
A 42,25 105,625 180 353 D 51,5 128,75 231 490 C 51,5 128,75 239 477 B 42,5 106,25 184 365
L'orée du bois 37
A 42,5 106,25 181 355 D 40,5 101,25 182 386 C 40,5 101,25 188 375 B 32,5 81,25 141 279
Résidence les cimes 23
A 32,5 81,25 138 271 D 46,5 116,25 209 443 C 46,5 116,25 215 431 B 39,5 98,75 171 339
L'homme des neiges 14
A 39,5 98,75 168 330 TOTAL 426
58
5) Pondéré chaque tarif selon le nombre de chambre de l’établissement
Formule : tarif chambre * (nombre de chambre par hôtel / nombre de chambres totales de tous les hôtels)
6) On peut maintenant établir la moyenne des prix dans les hôtels :
Tableau 4 : Moyenne des prix dans les hôtels selon la période et la durée de location (pour 5 personnes)
Périodes Prix/jour/5p Prix week-end/5p Prix semaine/5p A 122 207 406 B 122 211 418 C 146 270 541
D 146 262 556
b) Le calcul du prix moyen des résidences Comme précédemment, nous avons appliqué les mêmes étapes afin de déterminer les
tarifs pour l’ensemble des résidences. Nous avons ainsi obtenu des tarifs à la semaine, au week-end et à la journée pour les différentes périodes estivales, et cela pour cinq personnes (nous avons utilisé les mêmes taux calculés auparavant).
Pour l’établissement Catalogne nous disposions de la surface des appartements, ce qui
nous a permis d’établir des tarifs en fonction de la surface. C’est à dire que pour un appartement ayant à peu prêt les mêmes caractéristiques que ceux du projet mais avec une superficie légèrement différente, nous avons calculé son prix de location au m², puis nous avons utilisé ce prix pour établir le tarif des appartements ayant une superficie de 35m² et de 50m². Ces tarifs seraient semble t-il les plus proches de ceux du projet.
Mais afin d’établir le prix moyen des locations pour les résidences et ne disposant pas
des superficies des appartements des autres résidences, nous avons alors calculé un prix moyen des appartements de la résidence Catalogne puis le prix moyen de l’ensemble des résidences.
59
Tableau 5 : Prix dans les résidences selon la période et la durée de location
Résidences nombre
d'appartements Périodes Prix/jour/5p Prix week-
end/5p Prix semaine/5p A 97 165 324 B 106 184 364 C 157 291 582
Catalogne 42
D 198 356 754 A 108 183 359 B 122 212 420 C 154 285 569
Orion vacances 71
D 184 332 703 A 89 150 295 B 103 179 353 C 141 260 520
Maeva 79
D 168 302 540 A 157 265 520 B 156 263 520 C 162 300 600
Le soleil d'or 24
D 194 349 740 TOTAL 216
Tableau 6 : Moyenne des prix dans les résidences selon la période et la durée de location
Périodes Prix/jour/5p Prix week-end/5p Prix semaine/5p
A 104 177 347 B 116 200 396 C 151 279 557 D 182 328 657
c) Le calcul du prix moyen de l’ensemble des hébergements
Une fois les tarifs des hôtels et des résidences fixés, nous avons effectué leur moyenne en pondérant le nombre de chambres et d’appartements selon les ratios suivants :
- 426/642 pour les hôtels
60
- 216/642 pour les résidences
Au total il y a 642 logements (426 chambres et 216 appartements). ⇒
Tableau 7 : Moyenne des prix dans les résidences et les hôtels selon la période et la durée de location
nb total de logements Périodes Prix/jour/5p Prix week-end/5p Prix semaine/5p
642 A 116 197 386 B 120 207 410 C 148 273 546 D 158 284 590
Les prix moyens obtenus sont pour des logements comportant cinq couchages, or il est
nécessaire de distinguer les deux types d’appartement de notre projet. Ainsi on fait l’hypothèse selon laquelle les logements de 35 m² comportent quatre couchages et ceux de 50 m² six. Ce qui nous permet d’établir les nouveaux tarifs suivants :
Tableau 8 : Tarifs pour les 35 m²
Périodes Prix/jour/4p Prix week-
end/4p Prix semaine/4p
A 93 157 309 B 96 166 328 C 118 219 437 D 126 227 472
Tableau 9 : Tarifs pour les 50 m²
Périodes Prix/jour/6p Prix week-end/6p Prix semaine/6p A 139 236 463 B 144 249 492 C 177 328 656 D 190 341 708
61
Les hôtels amènent un biais car ils n’offrent pas les mêmes services (la plupart des hôtels possèdent 2 ou 3 étoiles). Certains de nos prix se voient donc surévalués notamment en basse saison (période A et B) et plus particulièrement pour les logements de 50m². Afin de compenser cette différence non justifiée, nous avons procédé à un ajustement des tarifs ; nous avons pour cela effectué une baisse de 10% des prix concernés (à partir du tableau 9), de sorte qu’ils se rapprochent de ceux pratiqués dans les résidences (car c’est le produit qui se rapproche le plus de notre projet). Cet ajustement donne les nouveaux prix suivants :
Tableau 10 : Tarifs pour les 35 m²
Périodes Prix/jour/4p Prix week-
end/4p Prix semaine/4p
A 93 157 309 B 96 166 328 C 118 219 437 D 126 227 472
Tableau 11 : Tarifs pour les 50 m²
Périodes Prix/jour/6p Prix week-end/6p Prix semaine/6p A 125 212 417 B 129 224 443 C 177 328 656 D 190 341 708
Nous allons maintenant déterminer un prix moyen à la journée pour les quatre périodes touristiques et pour chaque surface d’appartement (ces prix seront ceux utilisés dans Evalpro). Nous sommes partis du raisonnement que si l’hôtel était complet, pour chaque période le prix moyen qui serait effectivement perçu dépendrait du choix des touristes dans la durée de leur séjour. En effet, les prix à la journée, selon la durée du séjour, sont différents et de plus dégressifs.
Pour cela nous devons connaître la répartition des locaux selon la durée de séjour étant
donné qu’un même appartement peut être loué à la journée, au week-end ou à la semaine. La répartition entre ces différentes durées de séjour s’effectue comme suit : (à partir de l’enquête du CDT).
62
Tableau 12 : Pourcentage de répartition des locations selon la durée de séjour
Pour une journée Pour un week-end Pour une semaine
7.5% 25.8% 66.7% Remarque : dans cette enquête la répartition était effectuée selon : 1 jour, 2 jours, 3 jours, 4 à 8 jours, 9 à 15 jours et + de 15 jours.
Nous avons donc regroupé 2 et 3 jours afin d’obtenir la répartition pour le week-end ; nous avons fait de même pour la semaine en regroupant 4 à 8 jours avec 9 à 15 jours et + de 15 jours.
Nous avons donc pour chaque période touristique multiplié le prix journalier correspondant par les taux de répartition des locations selon la durée de séjour. Les prix ainsi obtenus représentent les prix moyens pratiqués.
Tableau 13 : Prix moyens journaliers par période
Pour les 35m² Pour les 50m² A 50 67.5 B 53 78 C 69.5 104 D 74 111
Locations supplémentaires 69.5
Exemple de calcul : pour 35m² en période A :
7.5%* 93 + 25.8%* (157/3) + 66.7%*(309/7) = 50 € par jour Remarque: Les 2 mois d’été les appartements libérés par les étudiants pour les locations
touristiques sont indiqués sous le nom de « locations été supplémentaires ». Les prix unitaires pratiqués sont ceux de la zone C (soit 69.5 euros).
Ces prix sont ceux utilisés dans Evalpro.
63
d) Limites Les calculs effectués précédemment soulèvent toutefois de nombreuses et importantes limites :
- Les produits que l’on additionne sont différents (chambres d’hôtel et appartements). - L’ensemble des produits n’est pas homogène (les prestations de services, la qualité
d’hébergement, ainsi que les superficies sont différentes). - Du fait que tous les établissements ne proposent pas des tarifs selon différentes durées
de séjour, il a été nécessaire de créer ce type d’offre pour les établissements ne le proposant pas (taux tarifaires calculés dans le tableau 2).
- On suppose que les taux tarifaires calculés pour passer à des tarifs journaliers, au week-end, à la semaine sont identiques pour l’ensemble des établissements et des différents types d’hébergements.
3) Activité du bar et de la petite restauration
Cette activité se décompose en trois sous parties : - L’activité débit de boissons du bar obtenue par les documents comptables a été
augmentée de 20% (s’expliquant par les consommations supplémentaires des touristes logeant dans l’établissement). Le chiffre d’affaires sur le compte de résultat que nous avons est égal à 59933 euros pour 7 mois soit pour un an 102742 euros. Une augmentation de 20% nous amène à un total de 123290 euros par an.
- La vente de petits déjeuners (activité nouvelle) : nous avons estimé le prix unitaire
à 5 euros (en fonction des prix pratiqués par les concurrents) avec des ventes moyennes journalières de 10 (lorsque l’établissement est complet). Le résultat a été multiplié par le taux d’occupation moyen annuel du bar.
⇒ (5 * 10* 365 jours) * 0.555 = 18250 euros annuel. - La vente de sandwichs (activité déjà existante mais qui va être développée) avec un
prix unitaire à 3 euros et des ventes moyennes journalières de 20 (toujours lorsque l’établissement est complet). Le résultat obtenu est là aussi multiplié par le taux d’occupation annuel moyen.
⇒ (3 * 20* 365 jours) * 0.555 = 12155 euros annuel.
64
Remarque complémentaire : nous avons tout d’abord effectué une estimation du nombre de sandwichs vendus quotidiennement à partir des données fournies par les associés. En effet, ils vendaient 5 à 10 sandwichs par jour et suite à la nouvelle clientèle de l’hôtel nous avons estimé le nouveau volume de vente à 20 sandwichs quotidiens.
Nous arrivons à un total annuel de 153695 euros. ⇒
D) Identification des charges
• Personnels Le nombre total de personnel sans les deux associés s’élève à 3 : - Une employée à temps plein au bar (déjà existante mais à temps partiel) payée au
SMIC horaire (35h par semaine) soit 13851 euros brut par an. - Deux employées à temps partiel payées au SMIC horaire qui seront à engager pour
le bon fonctionnement de l’établissement : une femme de ménage et une employée chargée de l’accueil. Soit un coût total de 13851 euros brut par an.
Le total des salaires versés par an brut s’élève à 27701 euros. ⇒
⇒
A ce total, il faut également rajouter le montant des charges patronales. Elles représentent pour l’employé à temps plein la somme de 473.3 euros par mois et pour chacune des employées à mi-temps la somme de 236.66 euros par mois. Soit un total de 11359 euros par an.
Le montant total des charges de personnels est de 39060 euros par an. Remarque :
Les revenus des exploitants n’apparaissent pas dans le calcul des charges de personnels étant donné qu’il s’agit de 2 exploitants non salariés. Dans ce cadre leur rémunération est fixée en pourcentage du bénéfice net. Elle intervient dans le compte de résultat analytique et n’est servie qu’en cas de résultat positif. C’est le bénéfice de l’année après financement qui est considéré comme attribué. Cette rémunération est considérée comme non déductible pour le calcul de l’IS. Cette modification ne touche pas la CAF comptable et donne lieu à un retraitement ; la rémunération fera baisser la CAF retraitée et donc aussi la rentabilité comme si c’était un salaire.
65
Dans le cadre du projet, on ne connaît pas le pourcentage que les associés veulent s’attribuer. On sait simplement qu’ils veulent garder au moins le même salaire qu’actuellement (environ 9200 euros par an chacun). C’est pourquoi nous avons avons appliqué un pourcentage de 100%, ce qui signifie que la totalité du bénéfice net après financement leur permet de se rémunérer.
• Location mobilière et immobilière La location du bar s’élève actuellement à 686 euros par mois pour environ 70 m². La
surface entière de l’établissement est de 570m². Nous l’avons estimé à un montant de 36500 euros par an.
La location mobilière (pour le bar) s’élève en 2001 à 185 euros.
Le total du poste location se monte à 36685 euros. ⇒
• Assurance Le père de l’un des associés est assureur à Narbonne, il a pu nous communiquer les
tarifs pratiqués pour un tel établissement soient 1524 euros.
• Electricité et gaz Nous avons d’abord calculé à partir du compte de résultat sur 7 mois le montant annuel
de ce poste. Activité existante (le bar) sur 7 mois:
Electricité = 155 € Gaz = 270 €
Sur 12 mois : Electricité = 266 € Gaz = 463 €
Soit un montant de 729 euros par an. ⇒
⇒
On suppose une augmentation d’activité de 20% dû aux nouveaux clients de
l’établissement.
Soit une augmentation liée à l’activité d’un montant de 146 euros par an.
66
De plus il faut déterminer le montant de la facture annuelle des 6 locations saisonnières (sachant que les consommations personnelles des étudiants seront directement payées par ceux-ci ; c’est pourquoi nous ne les avons pas pris en considération), ainsi que les consommations estivales des 4 appartements mis en plus (les étudiants ne restant pas l’été) à la disposition des touristes. Nous considérerons que ces dernières seront légèrement inférieures à celles de la période hivernale. - Pour les 50m² (au nombre de 5) : sur une base de 61 € par mois
5 * 61* 12 = 3660 € - Pour les 35m² (au nombre de1) : sur une base de 46 € par mois (et 31 € pour les 4 locations supplémentaires durant l’été)
1* 46 * 12 = 552 € et 4 * 31 * 2 = 248 €
Soit un montant de 4460 euros. ⇒
⇒
Le montant total de ce poste s’élève donc à 5335 euros par an.
Remarque : Les charges sont mensuelles et représentent une moyenne sur l’année.
• Fournitures (entretien, petit équipement, fournitures administratives)
On a fait une estimation à partir des résultats du bar, on arrive à un total de 5000 euros.
⇒
• Honoraires
Ils correspondent à ceux du comptable soient 1680 euros par an. ⇒
• Publicité
Le montant actuel par an s’élève à 866 euros. On a pour le moment estimé que les 2 premières années le poste communication doit se monter aux alentours de 1300 euros. A partir de la 3ième année ce montant passe à 1000 euros.
Les locations du projet apparaîtront gratuitement dans les brochures de l’Office du Tourisme de Font Romeu.
67
• Frais postaux et Télécoms On suppose qu’ils ne vont pas être modifiés suite à l’activité supplémentaire.
Ils se montent à environ 610 euros par an. ⇒
• Services bancaires
Ils s’élèvent à environ 195 euros par an. ⇒
• Autres charges externes :
Ces charges comprennent notamment l’entretien de l’immobilier, les transports sur
achats, les réceptions…toujours en faisant des extrapolations nous avons estimé le total à 6000 euros par an.
• Achats de marchandises et achats d’emballages
Pour établir le montant de cette charge, nous avons tout d’abord calculé celui du bar par an (à partir compte de résultat de 2001).
Achat marchandises = 42290 € par an Achat d’emballages = 442 € par an Total = 42732 euros par an Puis nous l’avons augmenté en calculant le pourcentage d’augmentation (soit selon nos
estimations cette hausse est de 49.6%) de l’activité du bar et de la petite restauration dû aux petits déjeuners et aux ventes de sandwichs supplémentaires. Calcul du pourcentage d’augmentation : Vente de marchandises avant projet = 102742 € après projet = 153695 €
Soit une augmentation de 49.6%
Le total de ce poste est donc de 63927 euros par an. ⇒
68
Section 2) Analyse des résultats
Nous avons rentré sur le logiciel Evalpro l’ensemble des valeurs citées ci-dessus. Nous allons donc maintenant faire l’analyse avant et après financement.
L’étude avant financement a pour vocation d’apprécier la faisabilité économique du projet.
Nous allons nous intéresser à la réalisation financière de l’opération, c'est-à-dire que nous allons réaliser un équilibre dans l’utilisation des flux de trésorerie (par le tableau de financement) et une recherche d’une rentabilité nouvelle (rentabilité avant financement).
A) Etude avant financement
1) Méthode de Monte Carlo :
C’est une méthode de calcul de la prime de risque en univers probabilisable. Pour cela on effectue un choix de variables dont les variations ont le plus d’impact sur le projet. Pour chaque variation, il faut une loi de variation et des paramètres correspondants.
Pour notre projet, les variables les plus risquées sont les suivantes :
- Montée en activité. Nous avons simulé un taux de 85% en année 1, mais s’il était inférieur, cela pourrait entraîner une faillite dès la première année.
- Taux d’occupation haute et basse saison : ces variables traduisent le niveau de la demande potentielle de notre projet, c’est pourquoi elles constituent un facteur déterminant de réussite ou d’échec du projet.
Ces variables sont liées au risque de marché (cela peut mettre le projet en difficulté sans
que le projet y soit pour quelque chose). Elles sont assimilées à une loi aléatoire pour lesquelles nous avons fixé les valeurs minimales et maximales possibles.
Cette méthode permet de calculer le taux de risque externalisé (indiqué dans le panneau de résultat, à la ligne « écart-type de rentabilité »), soit 3% environ dans notre cas après 100 itérations. Il faut noter que ce pourcentage correspond à un projet moyennement risqué.
69
2) Analyse avant financement
Nous allons procéder à l’analyse de la situation avant financement afin de dégager les premières tendances concernant la rentabilité de notre projet
• Le Flux Net de trésorerie Actualisé (FNTA) Il s’agit de l’indicateur le plus important de l’analyse ; il exprime la rentabilité minimale
attendue de l’investissement. Le tableau des flux nets de trésorerie fait apparaître un FNTA négatif (soit -22682 €).
Ce qui signifie qu’avant financement le projet est peu rentable (voir graphique supra). Par conséquent, la situation avant financement apparaît comme peut envisageable.
• Le Taux interne de Rentabilité (TIR) avant financement Le TIR correspond au taux maximal auquel l’entreprise peut emprunter (sous entendu
sans que l’effet de levier soit négatif) ; il s’agit du taux d’actualisation qui rend nul le FNTA. Il indique le taux effectif (et non pas nominal) d‘un placement du même montant que l’investissement et rapportant les différentes CAF sur la période.
70
On peut noter également que : plus le TIR est grand et plus un projet est rentable.
Dans notre cas il est de 6%. Or pour être rentable, ce taux doit être supérieur au taux
d’actualisation risqué (dans notre cas il est de 7%), ce qui signifie que le projet à ce stade n’est pas rentable.
• Le seuil de rentabilité
Il correspond au point mort ou au chiffre d’affaire critique. C’est la valeur minimale du
chiffre d’affaires à partir de laquelle l’exploitation est rentable. Ce point correspond à une activité avec un bénéfice nul.
Le point mort est d’une part un indicateur de performances étant donné qu’il retrace le niveau d’activité à partir duquel l’entreprise gagne de l’argent. D’autre part, il s’agit d’un indicateur de risque en cas d’une situation non bénéficiaire. Un résultat nul est un signe d’un faible autofinancement et donc d’une grande dépendance avec les différents apporteurs de capitaux.
71
n constate sur le graphique que le point mort, donc le seuil de rentabilité avant finan
ès rapidement
Le critère coût avantage
Le critère avantages / coûts actualisé (correspond au rapport des recettes sur les coûts) est ég t
e que d’après ce ratio, le projet apparaît comme plus ou moins accep
Le compte de résultat analytique
ous constatons en premier lieu que le bénéfice net est positif dès la première année, et ce durant toute la durée de notre étude. Selon nos estimations, les associés n’auront pas de pertes. Ce qui entraîne qu’ils devront payer un impôt sur le résultat tous les ans.
Ocement est atteint et ce dès la première année. C’est d’ailleurs pour cela que l’indice de
sécurité (permettant de tenir compte de la position de l’activité par rapport à l’activité critique) avant financement est toujours positif (il est de 0.2 la première année puis il se stabilise aux envions de 0.3-0.4 les autres années).
On constate également que le FNTA décroît tr •
al à 0.951. Le principe veut que tout projet pour être acceptable doit avoir un coefficiensupérieur ou égal à 1.
On peut donc dirtable • N
72
La CAF correspond à l’excédent de ressources internes dégagées durant l’exercice par l’ensemble de son activité et qu’elle peut destiner à son autofinancement. Elle permet de mesurer la capacité de développement de l’entreprise ainsi que son indépendance financière.
Sur le résultat de la première année on peut noter que la CAF est élevée (50405 € en année 1) et qu’elle ne variera quasiment pas durant les 8 années.
73
B) Etude des besoins de financement
La détermination des besoins de financement se fait à partir du tableau de financement qui retrace l’ensemble des mouvements de trésorerie sur la durée totale d’étude du projet, année par année. Le tableau de financement doit permettre d’aboutir à un équilibre de trésorerie chaque année. Les soldes cumulés doivent être positifs ou nuls.
Il apparaît un besoin de financement nécessaire dès la première année. Ce besoin est dû en grande partie aux investissements de rénovation et d’aménagement de la résidence hôtelière. On constate qu’il se répercute sur le solde cumulé pour les 8 années.
xes s’élève pour la première année à 447 500 € e
qu’en tant que SARL la TVA est remboursée durant la première année. On sait que les associés peuvent investir dans leur projet à hauteur de 10 % du total, soit
aux environs de 45 000 €.
Le montant total des investissements hors ta. En ajoutant la TVA (soit 5.5% pour la rénovation et l’aménagement et 19.6% pour l
mobilier et l’aménagement de la cuisine), le montant est de 477 174 €. Il faut noter
74
C’est pourquoi dans nos calculs de simulation nous ferons différents emprunts :
- Un de long terme (soit 20 ans avec un taux d’intérêt de 6 %) pour financer les investissements nécessaires pour l’ouverture et le fonctionnement de l’établissement. Le montant exact de cet emprunt sera déterminé dans Evalpro en utilisant la valeur cible (de manière à ce que le projet ne soit pas en sur ou sous financement).
- Un autre de très court terme pour avancer les montants de TVA. Le montant de ce
deux emprunts précédents est négatif en année 8. Il faut donc faire un emprunt en année 8 de façon à avoir un solde nul.
C) Etude après financement
crédit correspond donc à 29 674 € sur une durée de 1 ans avec un taux d’intérêt de 8.5%.
- De plus on constate que le solde du tableau de financement avec les
• Les soldes intermédiaires de gestion
- La production de l’exercice évalue le niveau d’activité de production de l’entreprise. Elle concerne l’activité location étudiante et touristique. Nous pouvons constater qu’elle est stable à partir de l’année 3 (année à partir de laquelle la montée en activité est maximale)
- La marge commerciale mesure les ressources d’exploitation de l’entreprise. Elle concerne l’activité du bar et de la petite restauration. Là encore, elle se stabilise à partir de la troisième année.
- La valeur ajoutée mesure la richesse créée et étant donné qu’elle intègre la production de l’exercice et la marge commerciale elle se stabilise aussi à partir de l’année 3.
ire
estissements et pour payer les charge financières. Il est de 62.26%. Le résultat d’exploitation représente le résultat généré par l’activité qui conditionne
ndustrielle et commerciale indépendamment de la politique financière de l’entreprise.
- L’excédent brut d’exploitation représente la part de la VA qui revient à l’entreprise et aux apporteurs de capitaux. C’est un indicateur de performance industrielle et commerciale d’une entreprise. A partir de l’EBE, on peut calculer le taux de marge brute d’exploitation (c’est à dle rapport entre l’EBE et le CA HT) qui permet de déterminer la part qui reste pour renouveler les inv
- l’existence de l’entreprise. Il permet de mesurer la performance i
75
Ce résultat est de 31348 € en année 1 ; il augmente fortement la deuxième année (+ 69%) puis il augmente régulièrement les années suivantes. En année 8, il diminue légèrement étant donné que les dotations aux amortissement augmentent (renouvellement du mobilier).
- Le résultat courant avant impôt mesure la performance de l’activité économique et financière de l’entreprise. Nous constatons que la première année il est de 5367 €, il augmente fortement (+
t du mobilier). Le bénéfice net indique ce qui reste à disposition de l’entreprise après paiement de l’IS, ou encore le revenu des associés après impôt.
me nous l’avons vu dans notre cas correspond à la CAF diminuée de la rémunération des associés. Elle positive et augment régulièrement tout au long de l’étude.
500%) la deuxième année, puis régulièrement jusqu’en année 7, pour ensuite diminuer la huitième année pour atteindre à peu près son niveau de troisième année (dû au renouvellemen
-
- La CAF après retraitement com
76
77
• Le tableau de financement après financement
Avec les emprunts déterminés à l’aide de la valeur cible, le solde du tableau est toujours
positif et le solde cumulé ne cesse d’augmenter. Il a été nécessaire de faire un emprunt en année 8 pour éviter d’être en sous financement. Le fonds de roulement apparaît toujours positif sur les 8 ans.
• Le TIR après financement
Le TIR après financement est de 24.3% (il a donc augmenté) mais toujours inférieur au taux d’actualisation après financement (31.4%).
78
Le projet selon ce critère n’est pas non plus rentable après financement.
A est négatif (dans une moindre mesure que celui avant financement).
Selon le graphique représentant le risque de rentabilité on remarque que la FNTA décroît beaucoup moins rapidement.
De plus, nous pouvons constater que le FNT
79
Le profil de rentabilité
Ce manque de rentabilité du projet vient sûrement du faible apport en capitaux propres
des associés (une simulation sera effectuée sur ce point ci-après). • Le seuil de rentabilité
Le seuil de rentabilité (de 207973 € en année 1) est atteint dès la première année. Nous pouvons constater sur le graphique de l’évolution du point mort (cf. infra) que le CA est toujours supérieur au point mort, ce qui est un point positif pour le projet. Cela implique que l’indi e de sécurité est positif dès l’année 1. ce dernier traduit la « marge » de sécurité détenue par les associés. Cet indice est tout de même faible étant donné qu’il est en moyenne de 0.25 (soit
Le levier financier
e critère permet de déterminer si le projet après financement est risqué ou non (et dans quelle proportion). En effet, plus cet indice est élevé et plus le projet est risqué. Dans notre cas, il est très élevé (de 8.15) ce qui signifie que le projet est très risqué. Ce levier financier diminue au cours des années.
c
25% du CA de marge). •
C
80
Conclusion
Après cette analyse, on peut dire que le projet apparaît non rentable (TIR < taux d’actualisation et FNTA < 0), même si le seuil de rentabilité est atteint dès la première année ; de plus, il est très risqué, cela s’explique par le fait que le montant des emprunts est très élevé comparativement au montant des capitaux propres. En effet, nous pouvons constater dans le tableau des ratios de chaîne que le niveau d’endettement est très élevé. Les SIG après financement étant acceptables, nous pensons qu’en augmentant les capitaux propres, le projet peut être moins risqué et rentable, c’est pourquoi nous allons faire une simulation.
D) Simulation
Au départ, nous voulions faire une simulation de baisse de la demande (à partir des taux d’occupation) mais cela conduirait à augmenter le risque du projet alors que ce dernier n’est pas rentable avec le risque que no ous voulons dans cette partie trouver un financement optimal permettant une hausse de la rentabilité. De plus, les taux d’occupation que nous avons pris sont représentatifs de ceux constatés dans la zone de pertin
us avons déterminé. Or, n
ence du projet, nous considérons donc qu’ils sont fiables. C’est pourquoi nous allons simuler un seul scénario.
Projet : Er tage - Scénario en cours : hausse des capitaux propres de 45% mercredi 21 mai 2003
Montant de v 447 500 0 0 0 0CAF avant ancement 50 405 44 791 48 091 47 666 47 112Variation B R 2 020 -8 056 -1 656 36 0
704 7046363,6
3,0%7,0%
FNTA avan financement -22 908
mi
s in estissementsfinF
Trésorerie de précaution 598 669 704Chiffre d'affaires 215 359 240 695 253 363 253 363 253 3Seuil de rentabilité avant fin 172 216 167 880 160 808 158 812 157 5Levier d'exploitation 5,0 3,3 2,7 2,7 2
TIR avant financement 6,0% Evalpro 4.0 - copyright LI2C - AILPETA sans risque 4,0%Tx de risque avant financementTA avant financement
t
81
tout d’abord : - Le solde cumulé du tableau de financement est positif sur l’ensemble de la période. - Le TIR après financement est de 24.2% et le taux d’actualisation après financement
de 23.8%. On constate donc qu’il est supérieur à ce taux, ce qui signifie que le projet
L’analyse avant financement est la même que précédemment étant donné que la simulation n’a pas modifié les valeurs influant sur le projet en lui-même mais sur le financement. Nous simulons une hausse des capitaux propres de 45.56% soit pour un montant de 65500 € au lieu des 45000 € prévus initialement. Nous allons donc analyser les impacts de cette modification sur l’analyse après financement. On constate
est rentable. De plus, le FNTA est positif (même si ce n’est que de 616 €), ce qui est normal aux vues du TIR et du taux d’actualisation. Sur le graphique du FNTA, on peut constater que la baisse est beaucoup plus progressive. De plus, le seuil de rentabilité est là encore atteint dès la première année.
- Le levier financier a diminué (il est passé de 8.15 à 5.59). Rappelons que plus cet indice est élevé et plus ce projet est risqué. On constate donc une baisse du risque.
Conclusion
Avec une hausse des capitaux propres, le projet après financement devient rentable et moins risqué. C’est pourquoi, nous conseillons aux associés de prévoir cette hausse avant de le présenter à un organisme financier.
Financementement 33 084 29 932 34 015 34 372 34 600 (variations) 65 500 0 0 0 0
Subve n d'investissement 0 0 0 0 0Emprunt -0Escompt 0
098
4 183 390Levier 'exploitation après fin 29,2 5,7 4,0 3,8 3,6Levier nancier annuel 5,62 5,32 4,42 3,64 3,00Valeur de l'incorporel -19 126 200 044 329 901 346 148 356 161
CAF après financCapitaux propres
ntio420 659 0 0 0
e 0 0 0 0Crédits à court terme 0 0 0 0Trésorerie apès financement 20 500 38 939 55 061 69 847 84 8
TIR après financement 24,2% Evalpro 4.0 - copyright LI2C - AILPELevier financier 5,62TA après financement 23,9%FNTA après financement 491
Seuil de rentabilité après fin 207 973 198 550 189 865 186 25 d fi
82
