PRÉSENTATION DE L'EPFL DU GRAND TOULOUSEBureau du CRHH

Mardi 2 avril 2019

● Un périmètre d'intervention réunissant aujourd'hui 3 EPCI + 1 EPCI pour partie, représentant 85 communes pour une population totale au 1/1/ 2019 de 918 775 habitants.

● Une ressource fiscale, à travers la Taxe Spéciale d'Équipement, avoisinant aujourd'hui les 18 M€.

● Un levier financier, dédié aux acquisitions, suivant un modèle économique, à savoir un volume d'acquisition potentiel annuel égal à 3 fois la TSE.

● Un potentiel réparti ensuite entre EPCI membres (*)

* enveloppe pour La Save au Touch sur 4 ans ( 2018-2021) et Le Muretain Agglo sur 3 ans ( 2017-2019)

● Chaque EPCI répartit son enveloppe au choix : exemple pour « Toulouse Métropole » : 2/3 pour le compte de l'EPCI, 1/3 pour ses communes, avec une répartition entre ces dernières au prorata de population.

l'EPFL, un outil foncier au service de ses membres et de leurs communes

EPCI membres Population (nbre hbts au 1/1/2018)

Enveloppe annuelle PPIF 2017-2021 (en

€)

Enveloppe totale PPIF 2017-2021

( en €)

Toulouse Métropole

768 494 46 383 750 231 918 750

SICOVAL 77 596 4 683 000 23 415 000

La Save au touch 39 918 1 197 540 4 790 160

Le Muretain (partie ex Axe Sud)

23 767 1 433 250 4 299 750

TOTAL 909 775 53 697 540 264 423 660

2

● L'EPFL n'a pas de stratégie ou de politique foncière propre (il n'agit qu'à la demande de ses membres), mais une intervention encadrée via 2 documents majeurs :

- un Programme Pluriannuel d'Intervention Foncière (PPIF), quinquennal, synthétisant la programmation des interventions foncières envisagées par les membres de l'Établissement (PPIF en cours 2017-2021) et son financement : les enveloppes de potentiel d’acquisition sont attribuées à l’occasion de son élaboration,

- un règlement d'intervention, fixant les modalités de ses interventions (durée de portage de 1 an à 15 ans, sauf exceptions, obligation de contractualisation entre le donneur d'ordre et l'établissement, à travers la signature d'une convention de portage du bien, modalités financières de portage).

● L'EPFL est un outil d'ingénierie foncière et immobilière : il acquière, sous toutes les formes autorisées (à l'amiable, par préemption voire par expropriation), porte et rétrocède à terme de l'immobilier, de toutes sortes (foncier bâti ou non, immeuble en mono ou copropriété,... ) ► l'EPFL ne réalise pas d'études.

l'EPFL, un outil foncier au service de ses membres et de leurs communes

4

● 4 grands champs d'interventions : - Habitat, dont logement social- Développement économique- Équipement public- Espaces agricoles, naturels et de loisirs

● Des portages de 1 à 15 ans, prorogeables une fois, d'une durée au + égale à la durée initiale avec un plafond de 20 ans.

● En cas de prêt Gaïa , la durée ne peut être que de 10 ans maximum, non prorogeable.

● Des exceptions introduites depuis le 25 juin 2018 pour :- les baux emphytéotiques à réhabilitation ou construction, avec une durée de 30 ans maxima,- les opérations d'aménagement concerté créées, suivant leur phasage de réalisation,- les espaces de compensation.

● Une répartition des interventions entre intercommunalité et leurs communes, au regard de leurs compétences respectives.

l'encadrement de l'intervention de l'EPFL

5

- opérations de renouvellement urbain : projet urbain de TESO (Métropole), renouvellement de centres urbains (Aucamville, Saint-Orens, Pibrac), renouvellement en tissu urbain constitué (Tournefeuille),

- urbanisation nouvelle à vocation d'habitat (Paleficat, Malepère pour la Métropole) ou du développement économique (Enova, Extension Aéroconstellation, Pex,...), OAP en tissu urbain (Tournefeuille, Villeneuve-Tolosane),

- opérations de logement, social ou mixte (Beauzelle, Aussonne, Saint-Orens),

- sauvegarde et la diversité du commerce : Commerce Avenir (Ville de Toulouse),

- sauvegarde du patrimoine et la rénovation de centre : Grand St Sernin (pour la Métropole)

- lutte contre l'habitat insalubre ou indigne (Métropole et Ville de Toulouse),

- équipement des communes,

- zones de loisirs (Parc urbain Pin Balma, Grand Parc Garonne),

- mesures conservatoires pour équipement d'envergure : future ligne de métro Toulouse Aérospace Express (Toulouse Métropole, Sicoval).

Des objets d'interventions réalisées à ce jour très divers

6

Un modèle économique facilitant la sortie des biens

● Une transparence sur le financement des acquisitions : un autofinancement à hauteur

d'1/3, le reste étant censé être assuré par l'emprunt.

● Après chaque acquisition, l’enveloppe est actualisée, en fonction des opérations réalisées (acquisitions et/ou cessions) . Le crédit existant en fin d'année est reporté.

● Des frais de portage sont facturés au terme de chaque.

● Des rétrocessions suivant 3 options possibles :

- cession au au prix de revient égal au prix d'achat + frais de portage dus- ou cession avec décote foncière (dans le seul cas d'un autofinancement initial par la TSE).

2 options de décote offertes, non cumulables :

➢ décote égale aux frais de portage (vente au prix d’achat),➢ décote égale à l'autofinancement (vente pouvant être inférieure au prix d’achat).

● L'EPFL ne fait pas de plus-value sur le coût du foncier.

● Un bilan de gestion tenu indépendamment est facturé ou remboursé après cession.

7

● Un EPFL en amont du processus d'aménagement et d'équipement du territoire, nécessitant :

– une répartition claire des missions de chacun des acteurs (SEM ou SPLA d'aménagement, AOT, collectivités),

– une coordination de la programmation des acquisitions et des portages avec la programmation de réalisation de l'opération d'aménagement : l'EPFL vend en tant que de besoin au concessionnaire et allège ainsi la trésorerie du bilan de cette dernière.

● Mais un positionnement éventuel en aval, pour certaines opérations (voir cas d'opérations d'aménagement en difficulté).

● Un outil impliqué dans la production directe de logement, en appui des bailleurs sociaux, mais aussi dans la lutte contre l'habitat insalubre : des solutions de baux emphytéotiques, visant à faciliter la faisabilité financière des opérations.

● Un partenariat avec ces mêmes bailleurs, pour un appui en terme de relogement, dans le cadre d'opération(s) de renouvellement urbain, sur des courtes durées.

● Un partenariat avec la SAFER, visant à l'exploitation, durant leur portage, des fonciers agricoles appelés à être urbanisés à terme.

8

Un EPFL au coeur du processus de production de la Ville

● 43,5 M€ d'acquisitions en 2016, 24,45 M€ en 2017, 34,98 M€ en 2018 (moyenne 34,3 M€).

● Un stock constitué fin 2017 de 168,82 M€, à rapprocher du stock fin 2010, avant TSE de 13,7 M€.

● Une activité à relativiser au regard du marché des transactions immobilières constatées en 2016 sur le périmètre d'intervention de l'EPFL, représentant 74 % des transactions de l'aire urbaine, soit 1,2 % du montant global des 17 729 ventes, égal à 3,6 Md€.

● 218 hectares de foncier non urbanisé, acquis, représentant 1,25 années de consommation foncière moyenne constatée.

● Les transactions de l'EPFL permettent de stabiliser les valeurs foncières ou immobilières sur un secteur d'intervention déterminé, mais non les valeurs foncières globales du marché, notamment dans le diffus.

Une intervention forte, mais à relativiser….

9

● Une durée moyenne de portage entre 7 et 8 ans.

● 534 biens bâtis, dont 408 logements et 112 locaux commerciaux, plus de 218 hectares de foncier non bâti.

● Un taux de vacance de 37 % des biens bâtis, dont 41 % lié aux immeubles appelés à être démolis (opération TESO) et 21 % en attente de décision sur leur cession.

● Une gestion immobilière des biens libres de tout occupant, fonction de leur état.

● Des modes de contractualisation, hors baux transférés, variés :

– Convention d’occupation précaire,

– Mise à disposition des communes,

– Partenariat avec association (en cours de montage).

● Depuis 2017, une Régie de recettes, ayant encaissé 2,2 M€ de loyers sur cette année.

● Des dépenses en travaux de 823 k€ pour les travaux de maintenance, 244 k€ pour les autres travaux.

Une gestion de stock optimisée

10

11

L’opération de renouvellement du centre ville d’ Aucamville

Plan de situation

12

Situation actuelle : route de Fronton à Aucamville

13

Les enjeux urbains de revitalisation du centre-ville d’Aucamville Prise en compte des éléments

architecturaux environnants – repère urbain

14

Plan masse de l’opération

15

Une opération de 51 logements, dont 21 sociaux et de 2 commerces

Vue Perspective