Rapport pour le conseil régional NOVEMBRE 2016 · 2019. 12. 17. · des services domaniaux de l’Etat (France Domaine), je vous propose, au travers de ce rapport, de voter ce déménagement

Rapport pour le conseil régional NOVEMBRE 2016

Présenté par Valérie Pécresse Présidente du conseil régional d'Ile-de-France

CR 219-16

DEMENAGEMENT DU SIEGE DE LA REGION ÎLE-DE-FRANCE A SAINT-OUEN (SEINE-SAINT-DENIS)

CONSEIL REGIONAL D’ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N°

Rapport CR 17-18 nov. 2016 Install siège Région St-Ouen V4 05/11/16 21:11:00

Sommaire

EXPOSE DES MOTIFS .................................................................................................................. 4

ANNEXE AU RAPPORT N°1 ......................................................................................................... 9

ANNEXE AU RAPPORT N°2 ....................................................................................................... 12



PROJET DE DELIBERATION ...................................................................................................... 31

ANNEXE A LA DELIBERATION N° 1 .......................................................................................... 33





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EXPOSE DES MOTIFS

Lors de la campagne pour les élections régionales, j’avais pris l’engagement auprès des Franciliens de déménager le siège de la région au-delà du périphérique.

Cet engagement répondait à deux impératifs.

Alors que la région n’a jamais été aussi fracturée, il est primordial d’être exemplaire et de tout mettre en œuvre pour réconcilier les territoires. Déménager le siège de la région hors de Paris, c’est l’occasion de dépasser concrètement la barrière du périphérique, de participer en acte au rééquilibrage au nord et à l’est et d’inclure de manière vivante les quartiers populaires dans le projet régional.

Le déménagement du siège de la région répond aussi au souci de rationaliser l’organisation et le fonctionnement de notre institution. Regrouper les services sur un site unique, c’est améliorer les conditions de travail des agents au quotidien et donc le service rendu aux Franciliens. Installer ce nouveau site au-delà du périphérique, c’est réduire fortement le train de vie de la région et gérer l’argent public au plus juste.

Cet engagement a été mis en œuvre sans attendre.

Dès le 21 janvier 2016, à l’occasion de sa première séance de la nouvelle mandature, le conseil régional a adopté – sans aucune voix contre - le principe du déménagement du siège de la région au-delà du périphérique.

Dès le 1er juillet, à l’issue d’un intense processus de sélection (cf. infra), je vous proposais de retenir le site de Saint-Ouen, en Seine-Saint-Denis, pour accueillir le futur hôtel de région.

Aujourd’hui, et après une ultime période de négociation exclusive et l’obtention de l’avis favorable des services domaniaux de l’Etat (France Domaine), je vous propose, au travers de ce rapport, de voter ce déménagement.

Au final, et malgré la lourdeur d’un tel dossier, il aura fallu moins d’un an pour traduire en acte cet engagement majeur pris auprès des Franciliens.

1. Le siège actuel de la région : des locaux dispersés, chers et inadaptés

Le siège de la région occupe aujourd’hui 16 sites (y compris les antennes territoriales et les archives) implantés pour l’essentiel dans les quartiers les plus chers de Paris. Celui-ci représente une superficie totale de 64.786 m² répartis en 33.683 m² en propriété et 31.103 m² de surfaces louées.

Une grande partie de ces implantations est composée de bâtiments relativement anciens et peu adaptés à l’implantation de services administratifs. Leur performance immobilière est médiocre avec des taux de rendement de surfaces insuffisants et un déficit de locaux auxiliaires (salles de réunion, locaux techniques, espaces communs…).

Leur éclatement géographique nuit aussi considérablement à la bonne efficacité de l’activité des services. Il génère des surcoûts de fonctionnement au travers des charges induites par l’éloignement physique des équipes (navettes, déplacements…) et la nécessité de maintenir sur chacun des sites des services de soutien et d’accompagnement (accueil, sécurité, courrier, fournitures, gestion des salles, etc.).

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A ces surfaces, doivent enfin être ajoutées celles des organismes associés, majoritairement financés par le conseil régional. En 2015, les loyers et charges associées de ces occupations (siège régional et organismes associés) ont représenté au total 30 M€ de dépenses de fonctionnement dont 21 M€ pour les loyers stricto sensu du siège. Les loyers hors taxes/hors charges des trois sites parisiens actuellement occupés par les services de la région (rue du général Bertrand, 115 et 142 rue du Bac et immeuble Nord-Pont) ressortent ainsi en moyenne à 504 € du mètre carré, un montant 26 % supérieur au référentiel de France Domaine pour des immeubles loués dans la capitale. 2. Un processus de sélection objectif, concerté et transparent Identifier une solution immobilière répondant à l’ensemble des enjeux de la région requiert non seulement des compétences techniques, financières et juridiques mais également une parfaite connaissance du marché immobilier et de ses modes opératoires. Aussi, dès que le principe du déménagement a été voté par l’assemblée régionale, a-t-il été fait appel à une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage pluri-disciplinaire pour accompagner la région dans le processus de sélection et de validation du choix (cf. annexe 1). Au terme de la procédure de marché public, c’est la société Colliers International, l’un des leaders mondiaux du secteur, qui a été retenue et a fourni à la région les éléments pour fonder un choix objectif parmi les 37 projets d’implantation initialement identifiés comme pouvant répondre au cahier des charges régional. En parallèle, une concertation intense avec les agents a été conduite. Les représentants du personnel ont notamment proposé et validé en comité technique (CT) et en comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail (CHSCT), la liste des 16 critères retenus pour choisir le lieu d’implantation du futur siège. Leur association à toutes les étapes du processus (définition des critères de sélection, visites sur place, rencontre avec les porteurs de projets, échange direct avec moi-même au cours d’une réunion spécialement organisée sur le déménagement…) a conduit la société Colliers – qui a accompagné des dizaines d’entreprises et d’administrations dans leurs opérations immobilières – à qualifier la méthode de concertation retenue par la région vis-à-vis des personnels et de leurs représentants « d’exemplaire ». Cette concertation intense a d’ailleurs conduit le comité technique à émettre un avis favorable sur le projet de déménagement à Saint-Ouen avec 7 voix « pour » au sein du collège des représentants du personnel (5 FO et 2 SYNPER). Les conseillers régionaux ont également été associés à ce processus. Tous les élus ont été invités à visiter les trois derniers sites restant en compétition avant l’été. Une réunion conjointe de la commission des finances et de la commission de l’administration générale s’est tenue le 10 juin au cours de laquelle toutes les questions entourant le déménagement ont pu être abordées. Enfin, l’annonce du choix du site faisant l’objet de la négociation exclusive a été précédée d’une réunion de la conférence des présidents. 3. Saint-Ouen : le choix du site présentant les meilleurs atouts pour la région 37 sites ont été identifiés comme pouvant accueillir le futur siège de la région. Une analyse de ces sites au regard du cahier des charges régional et de la liste des critères retenus par les représentants du personnel, menée par la société Colliers, a conduit à réduire cette liste à 14 puis à 6 sites en avril (Bagnolet, Ivry, Maisons-Alfort, un site à Saint-Denis et un site sur les communes

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de Saint-Denis et d’Aubervilliers, Saint-Ouen) et enfin, au terme d’une analyse plus approfondie, à 3 sites en mai (Ivry, Saint-Denis-Aubervilliers, Saint-Ouen).

Au final, le site de Saint-Ouen (immeubles Influence 1, proposé par Tishman Speyer, et Influence 2, proposé par Nexity) est apparu, parmi les trois sites finalistes, comme celui réunissant le plus d’atouts au regard des 16 critères de sélection (réunis en 5 grandes catégories) retenus par les représentants du personnel.

En termes d’accessibilité , c’est le site le mieux desservi par les transports avec la proximité immédiate de deux lignes de métro (ligne 13 et ligne 14 à partir de 2019) et de deux grands axes routiers (périphérique à 1,4 kilomètre et A86 à 3 kilomètres). Saint-Ouen présente ainsi l’avantage d’être à la fois au cœur du Grand Paris (à équidistance du site retenu pour le futur village olympique et de la future gare Pleyel), d’être parfaitement raccordé aux grandes gares parisiennes (8 minutes pour Saint-Lazare et 16 minutes pour la gare de Lyon) et de disposer d’un accès rapide à l’aéroport Charles de Gaulle (25 minutes).

Grâce à ces atouts, la région disposera d’un contact rapide avec ses partenaires : proximité immédiate de la Plaine Saint-Denis où se situent le siège de la SNCF, la Société du Grand Paris et la DIRECCTE ; liaison rapide via la ligne 14 vers le STIF et le siège de la RATP.

Le temps de trajet des agents de la région sera également préservé puisqu’il sera allongé de seulement 4 minutes pour atteindre un temps moyen de 53 minutes, inférieur au temps moyen du trajet domicile-travail des Franciliens (58 minutes), étant de surcroît précisé que le déménagement conduira à réduire le nombre de correspondances par agent (1,3 en moyenne contre 1,5 actuellement).

En termes de sécurité, Saint-Ouen s’est également imposé comme le site présentant les meilleures garanties. Le quartier est vidéoprotégé et le site audonien est le seul bénéficiant de l’immédiate proximité du siège de la police municipale. En matière de sécurité au regard des risques environnementaux, second critère de la catégorie « sécurité » retenu par les représentants du personnel, le projet de Saint-Ouen, comme ses concurrents, bénéficie de niveaux de pollution des sols et de l’air conformes aux règlementations en vigueur. A noter toutefois que, d’après les données d’Airparif, le niveau de dioxyde d’azote y est inférieur à la valeur constatée au siège des Invalides, ainsi qu’à Saint-Denis.

En termes de qualité des bâtiments, l’ensemble des projets finalistes répondait aux attentes élevées exprimées par la région. Le site de Saint-Ouen se distingue toutefois par sa compacité : deux immeubles reliés par une passerelle construite sur 3 niveaux là où les deux autres projets s’organisaient autour de 3 bâtiments séparés.

En termes d’environnement du site, le projet de Saint-Ouen est le seul à s’inscrire en plein centre-ville avec une proximité immédiate de services et de commerces appelés de surcroît à se développer rapidement dans le cadre du déploiement de la ZAC des Docks. Il est aussi le seul à disposer d’un espace vert aussi vaste et déjà planté (12 hectares) à proximité immédiate.

En termes de calendrier de projet, là encore, le site de Saint-Ouen se distinguait par rapport à ses concurrents. C’est le seul site actuellement en construction (l’immeuble Influence 2 dont la livraison est prévue pour le 31 mars 2017) autorisant ainsi une première phase de déménagement dès janvier 2018 contre fin 2018-2019, au mieux, pour les autres concurrents.

En termes financiers, le projet de Saint-Ouen est celui qui présente le meilleur rapport qualité-prix. Les conditions locatives offertes sur le site de Saint-Denis-Aubervilliers (258 €/m2 hors taxes et hors charges) étaient supérieures à celles obtenues sur Saint-Ouen. Celles offertes sur le site d’Ivry-sur-Seine (225 €/m2 HT/HC) étaient inférieures à celles obtenues pour l’immeuble Influence 1 (cf. infra) mais supérieures à celles obtenues pour l’immeuble Influence 2 (221 €/m2 HT/HC). En outre, le site d’Ivry ne disposait pas des mêmes atouts que le site de Saint-Ouen, en particulier en

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termes d’accessibilité (absence de métro en proche proximité), de qualité d’environnement immédiat du site et de calendrier.

Le site de Saint-Ouen comporte deux bâtiments conçus par un même architecte de renom, Jacques Ferrier, et reliés par une passerelle sur trois niveaux.

Le premier bâtiment, dénommé Influence 1, totalise 32.781 mètres carrés de surface utile et dispose de 239 places de parking. Sa livraison est prévue pour le 31 mars 2017 et la prise d’effet du bail avec la région pour janvier 2018. Il est destiné en priorité au regroupement des services administratifs et comporte un auditorium de 199 places. L’ensemble de l’exécutif, mon cabinet ainsi que la direction générale des services y déménageront en même temps que la plupart des services.

Le second immeuble, dénommé Influence 2, totalise 17.744 mètres carrés de surface utile (hors les 4.947 mètres carrés du socle) et dispose de 280 emplacements de parking. L’entrée de la région y est prévue début 2019. Il est destiné à accueillir l’hémicycle (construit en maîtrise d’ouvrage directe par la région dans le socle), les groupes politiques, une grande salle polyvalente, le reste des services ainsi que, le cas échéant, des organismes associés de la région (sur une surface pouvant aller jusqu’à 6.000 m2).

4. Des conditions financières attractives validées par France Domaine

Les services de la région ont négocié pour chacun des immeubles une location avec option d’achat.

Les conditions financières obtenues, aussi bien pour la location que pour l’achat, ont fait l’objet d’un avis favorable de France Domaine (cf. annexe).

Concernant l’immeuble Influence 1, il est proposé un bail d’une durée ferme de 10,5 ans étendue à 14 ans dans le cas où la région ne lèverait pas l’option d’achat exerçable entre le 1er avril et le 30 juin 2021 (pour une vente réalisée au 12 juillet 2022 au prix de 257.595.983 € HT).

France Domaine a calculé un loyer économique des bureaux de 248 €/m2 (étant précisé que ce calcul ne prend pas en compte le fait que les travaux d’aménagement, qui font l’objet d’une franchise, seront réalisés dans les 9 mois précédant la prise en bail, ce qui ramènerait le loyer à 229 €/m2).

Concernant l’immeuble Influence 2, il est proposé un bail d’une durée ferme de 10 ans pour un loyer économique, calculé par France Domaine, de 221 €/m2, le tout assorti d’une option d’achat d’un montant de 145.567.846 M€ HT exerçable dans les 12 mois suivant la prise d’effet du bail.

La notice jointe en annexe décrit dans le détail l’ensemble du dispositif juridique et contractuel qui vous est proposé.

Au final, la région louera donc ses locaux à un tarif moyen de 237 €/m 2 quand elle loue aujourd’hui les immeubles abritant son siège au tarif moyen de 504 €/m 2, plus de deux fois plus. La région paiera ainsi le même loyer (12,8 M€ HT/HC) pour louer 55.472 m2 à Saint-Ouen que ce qu’elle paie aujourd’hui pour louer 25.273 m2 à Paris tout en pouvant y loger des organismes associés et disposer d’un patrimoine dont le montant, en cours d’évaluation, est estimé autour de 250 M€.

*

La délibération qui vous est proposée comporte, pour chacun des immeubles, l’autorisation de signer les baux, les promesses unilatérales de vente et, concernant l’immeuble Influence 2,

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l’autorisation de signer un protocole d’accord relatif à l’organisation des relations de la région avec le bailleur avant la mise à disposition de l’immeuble loué.

Elle comporte également un article relatif à la localisation du siège de la région. L’article L. 4132-5 du code général des collectivités territoriales précise : « Le Conseil régional a son siège à l’hôtel de la région. L’emplacement de l’hôtel de la Région sur le territoire régional est déterminé par le conseil régional ». En conséquence, il vous est proposé de décider que le site de Saint-Ouen constituera le siège de la Région Ile-de-France à compter de son installation sur place.

Je vous prie de bien vouloir en délibérer.

La présidente du conseil régional d’Île-de-France

VALÉRIE PÉCRESSE

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sakaddour

SIGN VP



ANNEXE AU RAPPORT

N°1

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Note méthodologique sur le choix du site Pour choisir le site, la Région a fait appel à une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage pluridisciplinaire. En effet, identifier une solution immobilière d’installation requiert non seulement des compétences techniques, financières et juridiques mais également la parfaite connaissance du marché immobilier et de ses modes opératoires. Sélectionnée à partir d’une procédure d’appel à candidatures via un marché public, la société Colliers France International s’est vu confier la mission à la mi-mars. Composée de l’équipe pluridisciplinaire nécessaire et présentant de nombreuses références (immobilière, financière, technique, juridique …), ce bureau a su mobiliser les moyens nécessaires à un calendrier resserré. La prestation demandée consistait à accompagner la maîtrise d’ouvrage régionale dans le processus de sélection du site et de validation de ce choix. Tout d’abord, l’étude a porté en mars 2016 sur la définition des surfaces nécessaires, à partir d’un préprogramme fonctionnel et des scenarii d’évolution de l’organisation de l’institution régionale. Une analyse de l’existant (sites occupés, surfaces, postes de travail, échéanciers de sortie, coûts…) a été effectuée. Les référentiels de France Domaine en termes de surfaces et de plafonds de loyer pour les baux de l’Etat ont été identifiés. Une étude de géolocalisation et d’analyse des lieux de résidence des agents a également été effectuée. Lors des Comité Technique (CT) et Comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail (CHSCT) du 29 mars 2016, les représentants du personnel ont défini la liste des 16 critères déterminants permettant de choisir le futur site (cf liste infra). Celle-ci a constitué l’armature des différentes analyses multi-critères menées dans les phases qui ont suivi.

Un processus itératif de sélection par application des macro-critères définis en CT et en CHSCT a permis de constituer, parmi la liste de 37 projets préalablement identifiés, une première sélection de 14 sites puis de 6 sites. Dès lors l’étude a été approfondie sur chacun des sites suivants :

- East Time à Bagnolet - City Seine à Ivry-sur-Seine - Juilliottes à Maisons-Alfort - Melchior à Saint-Denis - Ilot E et C Parc Portes de Paris à Saint-Denis - Influence à Saint-Ouen

Chacun des 6 sites a fait l’objet de visites des organisations syndicales et des représentants d’agents de la Région le 14 avril. Ils ont tous fait l’objet d’une notation multi-critères et d’une analyse de leurs caractéristiques techniques et des contraintes juridiques liées au montage proposé par les opérateurs. Une liste restreinte de 3 sites a enfin été établie en CHSCT du 17 mai 2016 avec les sites suivants :

- Ilots E et C Parc Portes de Paris à Saint-Denis (93) - Influence à Saint-Ouen (93) - City Seine à Ivry-sur-Seine (94)

Un processus de négociation avec les promoteurs des 3 sites finalistes s’est ensuite mis en place, ce qui a permis de préciser, faire évoluer et compléter les offres.

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Au terme de l’analyse comparative entre les 3 sites des négociations avec les promoteurs, il en ressort notamment :

- au niveau du calendrier et de mise à disposition des locaux : le projet Influence à Saint-Ouen est le 1er site disponible (janvier 2018 pour Influence 1), le projet City Seine le sera un an plus tard soit au 2ème trimestre 2019 et celui de Saint-Denis impliquera au minimum 3 mouvements d’emménagement à partir de 2019.

- au niveau de la localisation et de la desserte en transports en commun, Saint-Ouen est positionné au cœur du Grand Paris avec à court terme une offre diversifiée de lignes RATP et un accès facilité aux gares parisiennes.

Le 1er juillet 2016, la Présidente de la Région Ile-de-France a annoncé que le site de Saint Ouen réunissait le plus d’atouts : calendrier, proximité et desserte des transports en commun, tissu économique et culturel dynamique, sécurité de l’environnement, projet architectural…

LISTE DES CRITERES

Comité technique et Comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail 29 MARS 2016

- Accessibilité du site :

o Caractère multimodal d’accès au site (métro, RER, bus, tramway, voiture, etc.) et temps de trajet à pied depuis les stations de transport en commun le desservant

o Accessibilité du site dans un temps raisonnable depuis les six gares parisiennes (Saint-Lazare, Montparnasse, Austerlitz, gare de Lyon, gare du Nord, gare de l’Est)

o Accessibilité du site (voies d’accès) et des bâtiments aux personnes handicapées o Proximité avec les sites des grands partenaires de la Région

- Sécurité du site : o Sécurité du site et de ses abords (accès au site sécurisé pour les agents et les visiteurs) o Sécurité de l’environnement du site (risque environnemental - Plan de Prévention du Risque

Inondation)

- Bâtiments : o Nombre de mètres carrés par agent concerné par le déménagement o Possibilité de bénéficier d’un hémicycle à proximité immédiate o Qualité du réseau numérique o Qualité architecturale et environnementale o Perspectives d’évolution des projets d’implantation o Superficie et aménagement des espaces collectifs :

o Parking pouvant accueillir la flotte des véhicules Région, les véhicules des agents, des bornes de recharge pour véhicules électriques, des deux-roues ; espace «covoiturage»...

o Espace de restauration collective prévu pour accueillir plus de 2000 agents et cafétéria ;

o Salle polyvalente et multimodale

- Environnement du site : o Présence de services et commerces de proximité afin de favoriser l’équilibre entre la vie

professionnelle et la vie privée (bâtiments à proximité d’une zone accueillant commerces, services publics, infrastructures sportives, centres médicaux, etc.) ;

o Insertion dans un tissu urbain accueillant.

- Eléments financiers : rapport qualité / prix des projets

- Calendrier du projet : date de disponibilité du site et des bâtiments

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ANNEXE AU RAPPORT

N°2

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Récapitulatif des phases de concertation menées avec les agents et les organisations syndicales concernant le déménagement des services du siège de la région Ile-de-France.

Initiée dès février 2016, une concertation intense avec les représentants du personnel et les agents a été engagée par l’exécutif et la direction générale. Entre le 16 février 2016 et le 19 octobre 2016, les représentants du personnel ont été consultés et associés au projet à 17 reprises dans le cadre des réunions des instances représentatives du personnel (CT et CHSCT) et à l’occasion de réunions d’information ou encore de visites de sites. Les éléments d’analyse des besoins de la collectivité d’une part et de l’offre immobilière globale sur le territoire d’autre part, ont été transmis aux représentants du personnel par le cabinet Colliers (conseil en immobilier mandaté par la région) tout au long de la phase de sélection du site. La direction générale a ensuite réalisé et transmis l’ensemble des éléments demandés par les représentants du personnel, jusqu’à la transmission finale du dossier présenté les 10 et 11 octobre lors du CT et du CHSCT. L’avis consultatif du comité technique sur le projet d’emménagement de l’Hôtel de Région à Saint-Ouen a été recueilli le 10 octobre. Cet avis est favorable avec, dans le collège des syndicats, le projet de déménagement qui a obtenu, de la part des syndicats, 7 voix pour (5 FO et 2 Synper) et 8 voix contre (3 CGT, 2 CFDT, 1 SUD, 1 FSU, 1 UNSA). La concertation des représentants du personnel se décompose ainsi :

• 5 réunions des instances représentatives du personnel CT et CHSCT (février, mars, mai, juillet et octobre 2016) ;

• 5 réunions d’information et d’échanges avec la Présidente, l’exécutif, le directeur général des services en lien avec le cabinet Colliers ;

• 2 visites organisées à l’intention des représentants du personnel (visite des 6 sites retenus et des locaux d’une entreprise dont l’aménagement a été réalisé par le bailleur potentiel).

Les agents sont également informés directement, via un espace dédié sur intranet et une newsletter envoyée par mail. Des référents déménagement, issus de chaque unité, sont réunis régulièrement : ils ont vocation, tout au long de la transition, à transmettre les informations à leurs pairs, et à relayer leurs interrogations et demandes. Deux groupes de travail ont déjà été montés : « les nouvelles conditions de travail, outils numériques et télétravail », et « open space et aménagement des bureaux ». Les référents déménagement sont également allés visiter le chantier à Saint-Ouen. Le détail des étapes de la concertation est indiqué dans le tableau ci-joint.

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Date Objet de la concertation

Niveau de la

concertation

DG Agents RP

16-févr.-16 Point d’information CT/CHSCT relatif au projet de

déménagement du siège de la Région Ile-de-France X

10-mars-16

Réunion du groupe de travail suite IRP et courrier DGS du 3

mars 2016 actant la création de ce groupe de travail

conjoint CT/CHSCT

X

29-mars-16 CT/CHSCT : adoption de la liste des critères de choix du

futur site de l’Hôtel de Région X

8-avr.-16 Réunion du groupe de travail conjoint CT/CHSCT :

présentation des 6 sites retenus par le cabinet Colliers X

14-avr.-16 Visite des 6 sites retenus X

Avr.-mai-16

Deuxième présentation aux RP du site de Maisons-Alfort à

la demande du maire de la ville (présentation de visuels 3D

pour faciliter la projection et la compréhension du projet)

X

17-mai-16 CT/CHSCT : Recueil des préférences des OS concernant le

choix du site d’implantation du futur Hôtel de région X

10 juin 2016

Commission des finances élargie à la commission de

l’administration générale : présentation du processus de

sélection du site

14-juin-16 Réunion référents déménagement X

1-juil.-16 Présentation aux RP par la Présidente, Valérie Pécresse, du

site retenu (Saint-Ouen) X

4-juil.-16 CT : point d’information sur le déménagement des services

du siège X

5-juil.-16 CHSCT : point d’information sur le déménagement des

services du siège X

24-août-16 Visites de bureaux à Rueil-Malmaison et Boulogne-

Billancourt (Comité de Direction Générale) X

29-août-16 COPIL Déménagement avec les DGA X

30-août-16 Agents des lycées en deux séances de deux heures X

31-août-16 Visite de bureaux à Montreuil (DGS/RH) X

5-sept.-16 COPIL Déménagement avec les DGA X

6-sept.-16 Réunion OS/DGS concernant le déménagement et la

réorganisation des services X


14-sept.-16 Réunion avec les OS sur les sujets du déménagement et de

la réorganisation des services du siège X


20-sept.-16 Réunion avec les OS sur les sujets du déménagement, du

macro-zoning et de la réorganisation des services du siège X

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22-sept.-16 Réunion référents déménagement X

28-sept.-16 Visite du site de Saint-Ouen (référents déménagement) X

28-sept.-16 Visite d’une entreprise dont l’aménagement intérieur a été

réalisé par le bailleur potentiel X

29-sept.-16

Réunion avec les représentants du personnel siégeant au

Comité technique sur les thèmes du déménagement et de

la réorganisation des services du siège

X

3-oct.-16 COPIL Déménagement avec les DGA X

10-oct.-16 Recueil de l'avis du CT sur l'emménagement de l'hôtel de

Région à Saint-Ouen X

11-oct.-16 Point d'étape au CHSCT concernant l'emménagement de

l'Hôtel de Région à Saint-Ouen X

19-oct.-16 Réunion des référents déménagement sur le thème

"Aménagement et open space" X

21-oct.-16 Visite du bâtiment Influence (DGA, Directeurs, chefs de

service – 60 personnes) X

2-nov.-16

Réunion organisée par le DGS et la VP Administration

Générale avec l’ensemble des agents sur les thèmes du

déménagement et de la réorganisation des services du

siège

X

4-nov.-16

Réunion organisée par le DGS et la VP Administration

Générale avec l’ensemble des agents sur les thèmes du

déménagement et de la réorganisation des services du

siège

X

2ème

quinzaine de

novembre

Réunion des référents déménagement sur le thème

« les nouvelles conditions de travail, outils numériques et

télétravail »

X

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ANNEXE AU RAPPORT

N°3

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Notice sur le dispositif juridique et contractuel

Le choix du nouveau site s’est porté sur le site de Saint-Ouen et les immeubles dénommés « INFLUENCE » dit Influence 1 et « INFLUENCE 2.0 » dit Influence 2 ont été retenus conjointement. Ces deux immeubles ont pour propriétaires respectifs TS INFLUENCE SCI (Tishman Speyer) et NEXIMMO 101 (Nexity). I - LE DISPOSITIF JURIDIQUE Le dispositif juridique s’articule autour de baux commerciaux (un par propriétaire/immeuble), pour une mise à disposition au profit de la Région dès achèvement de l’immeuble, et deux promesses unilatérales de ventes (une par propriétaire/immeuble) au bénéfice de la Région, rendant possible une acquisition de l’immeuble en cours de bail. Les phases se décomposent de la manière suivante :

• Phase de construction. Les baux et les promesses de ventes sont signés pour les deux immeubles, mais la prise d’effet des baux est différée. La promesse de vente est unilatérale de la part des propriétaires et la Région bénéficie d’une option d’achat. • Phase d’occupation. A l’achèvement de chaque immeuble, il y a prise d’effet du bail. la Région prend possession des immeubles. • Levée d’option et phase de transfert. A des dates définies, en cours de bail, la Région peut décider de lever l’option d’achat pour chaque immeuble séparément. La Région est alors engagée. A défaut de levée d’option, le bail se poursuit, éventuellement prorogé. • Transfert de propriété. A l’issue de la phase de transfert, en cas de levée d’option, la vente est signée, l’immeuble transféré et le prix payé.

II - CONDITIONS SUSPENSIVES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DU DISPOSITIF JURIDIQUE L’immeuble Influence 1 est en cours de construction au profit de son propriétaire et doit être livré le 31 mars 2017. Pour l’immeuble Influence 2, le permis de construire a été déposé par la société NEXIMMO 101, filiale de la Société NEXITY, le 7 juin 2016 mais n’a pas encore été délivré. En outre, ce permis nécessite la démolition d’un immeuble d’habitation situé sur le terrain d’assiette. Il en résulte que les deux contrats de location mais aussi les deux promesses de vente sont soumis à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire pour l’immeuble Influence 2 avant le 31 mars 2017. Les promesses de vente seront en outre conditionnées à la validité des baux.

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III – DESIGNATION DES IMMEUBLES La désignation des deux immeubles est la suivante : Immeuble Influence 1 Dans le lot n° N6 de la ZAC des DOCKS à Saint-Ouen sur Seine (93)

• 32.781 m² environ de surface utile totale en ce compris le restaurant et les services ; • 209 emplacements de stationnement pour véhicules légers dont 20 pour des véhicules électriques ; • une capacité de stationnement de 30 véhicules deux roues motorisés répartie en plusieurs aires de stationnement ; • une capacité de stationnement de 280 véhicules deux roues non motorisés, sur une surface située au rez-de-chaussée ; • une surface complémentaire d’environ 270 m² allouée à des emplacements véhicules deux roues non motorisés située au premier niveau de sous-sol.

Immeuble Influence 2 Dans le lot n° N12 de la ZAC des DOCKS à Saint-Ouen sur Seine (93) • 17.744 m² de surface utile de bureaux environ ; • 4.947 m² de surface utile de socle environ ; • 1.343 m² d’archives ; • 280 emplacements de stationnements véhicules légers. Passerelle Ces deux immeubles seront reliés au moyen d’une passerelle qui partira de l’immeuble Influence 2 vers Influence 1 (prévue dans le permis de construire de Nexity). La passerelle appartiendra à Nexity et son accrochage sur Influence 1 fera l’objet d’une convention particulière avec TS INFLUENCE SCI. IV - CONTRATS D’OCCUPATION – BAUX COMMERCIAUX Au terme de négociations commerciales, un accord est intervenu entre la Région et les propriétaires sur les conditions locatives des immeubles Influence 1 et 2. La direction de l’immobilier de l’Etat (anciennement France Domaine) a rendu un avis favorable joint au présent rapport. Les contrats d'occupation prendront la forme de deux baux commerciaux assurant ainsi à la Région une stabilité d’occupation pour une durée initiale de 12 ans pour chacun des immeubles.

- Bail commercial avec la société TS INFLUENCE SCI pour l’ensemble immobilier Influence 1

• Durée du bail : Le bail commercial sera conclu au plus tôt au 1er janvier 2018, avec une

période ferme de 10,5 années étendue en cas de non levée de l’option d’achat à 14 ans. Dans l’hypothèse où la date de prise de possession de l’immeuble n’interviendrait pas au 1er janvier 2018, des dommages et intérêts en faveur de la Région sont explicitement prévus au bail.

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Il est prévu une clause suspensive d’exécution du bail la soumettant à l’obtention du permis de construire de l’immeuble Influence 2 avant le 31 mars 2017.

• Conditions financières Le loyer annuel global hors taxes et hors charges (valeur janvier 2018) est fixé pour les bureaux et les emplacements de stationnement à 12 248 000 €, sur la base d’un loyer facial de bureaux de 360 € par m². Suite aux négociations, la Région a obtenu plusieurs mesures d’accompagnement qui représentent une franchise de 52 mois de loyers ventilée comme suit :

- 1ère mesure d’accompagnement : le loyer bureaux est limité pendant les trois premières années du bail à 7 144 667 € HT (hors indexation annuelle sur la base de l’ILAT), ce qui représente une franchise de 15 mois de loyer

- 2ème mesure d’accompagnement : le bailleur participe aux travaux d’aménagement initiaux de l’immeuble pour un montant de 27 558 000 € HT, ce qui représente une franchise de 27 mois de loyer.

- 3ème mesure d’accompagnement : 10 mois de loyer hors taxes hors charges soit 9.834.300€ en cas de non levée de l’option d’achat.

Après déduction de ces mesures d’accompagnement sur la durée ferme du bail (14 ans), le loyer économique de bureaux hors taxes et hors charges est ramené à 248€, montant qui justifie l’avis favorable de France Domaine. De plus, France Domaine n’intègre pas dans les mesures d’accompagnement la mise à disposition gracieuse des locaux entre la date de livraison de l’immeuble de mars 2017 et celle prévue de janvier 2018 pour la prise de possession effective des locaux qui peut être chiffrée à 8,85M€. Cette période sera celle au cours de laquelle seront réalisés les travaux d’aménagements intérieurs, travaux que la Région a pris à sa charge notamment pour les sites de la rue du Général Bertrand et pour la rue du Bac.

• Charges locatives et impôts Le Bailleur prendra en charge :

- les travaux relevant de l’article 606 du Code civil - les travaux de mise aux normes et de mise en conformité des locaux loués et des

équipements

- les travaux relevant de la vétusté, de la force majeure et des vices cachés.

Les autres charges seront supportées par la Région, unique occupant de l’ensemble immobilier. Au niveau de la fiscalité, la Région supportera les impôts relevant de l’usage de l’immeuble ou d’un service dont elle bénéficie et notamment la taxe foncière.

• Autres conditions locatives

- Indexation annuelle du loyer sur l’ILAT

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- Exonération de versement d’un dépôt de garantie

- Possibilité pour la Région de sous-louer ou mettre à disposition, une partie de l’immeuble à un ou plusieurs de ses organismes associés (dans la limite de 30% des surfaces).

- Construction de la passerelle entre les immeubles Influence 1 et 2 sans modifications des conditions locatives

- Restitution de l’immeuble en état usage sans qu’il soit nécessaire pour la Région de décloisonner et/ou de déposer le câblage.

- Bail commercial avec la société NEXIMMO 101 pour l’ensemble immobilier Influence 2

• Durée du bail : Le bail commercial sera conclu au cours du 1er trimestre 2019, pour une durée de 12 ans dont une période ferme de 10 ans.

• Conditions financières Le loyer annuel hors taxes et hors charges (valeur janvier 2019) est fixé à 8 597 296 €, sur la base d’un loyer facial bureaux de 360 € HT/HC par m² et de 310 € HT/HC par m² pour le socle, soit une moyenne de 349 € HT pour 22 691 m² de surface bureaux et socle. Suite aux négociations, la Région a obtenu plusieurs mesures d’accompagnement qui représentent une franchise de 44 mois de loyers ventilée comme suit :

- 1ère mesure d’accompagnement : une franchise de 18 mois de loyer est appliquée durant les trois premières années du bail (3 mois la première année et 15 mois répartis équitablement au cours des 2ème et 3ème années)

- 2ème mesure d’accompagnement : le bailleur participe aux travaux d’aménagement de l’immeuble, ce qui représente une franchise de 26 mois de loyer montant acquis quel que soit le montant des travaux.

Après déduction de ces deux mesures d’accompagnement sur la durée ferme du bail (10 ans), le loyer économique bureaux et socle, hors taxes et hors charges est ramené à 221 €, ce qui est inférieur au référentiel de la DIE - France Domaine.

• Charges locatives et impôts Les travaux relevant de l’article 606 du Code civil, les travaux de mise aux normes de nature immobilière et le remplacement des gros équipements sont à la charge du Bailleur. Les autres charges seront supportées par la Région, unique occupant de l’ensemble immobilier. Au niveau de la fiscalité, la Région supportera les impôts relevant de l’usage de l’immeuble ou d’un service dont elle bénéficie, à l’exception de la CET qui restera à la charge du Bailleur.

• Autres conditions locatives

- Indexation annuelle du loyer sur l’ILAT

- Exonération de versement d’un dépôt de garantie

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- Autorisation de sous-location partielle à hauteur d’un ratio de 30% maximum, en faveur d’entités majoritairement financées par la Région

- Restitution de l’immeuble en état d’usage, sans obligation pour la Région de déposer les cloisonnements et le câblage

Les dates de prise d’effet des baux diffèrent :

• Influence 1 : au plus tôt le 1er janvier 2018 avec une clause de caducité du bail au 31 mars 2017 en cas de non obtention du permis de construire par NEXIMMO 101 de l’Immeuble Influence 2. . Influence 2 : prévue à la fin du 1er trimestre 2019 avec une clause de caducité du bail en cas de non obtention du permis de construire par NEXIMMO 101 au 31 mars 2017.

Soit des baux dont l’échéance maximale est de : • 31 décembre 2031 pour l’immeuble « Influence 1 » • 31 décembre 2030 pour l’immeuble « Influence 2 ».

Des clauses de report et de majorations de ces franchises sont prévues en cas de non mise à disposition de l’immeuble à la date convenue et en cas de travaux pris en charge par le bailleur inférieur à un montant forfaitaire prévu au contrat. Les franchises éventuellement non utilisées en cours de bail seront imputées sur le prix d’achat en cas de levée d’option. V - PROMESSES UNILATERALES DE VENTE 1. Le principe juridique La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le propriétaire (promettant) s’engage irrévocablement à transférer la propriété des biens et droits immobiliers objet de la promesse de vente à une date déterminée à un tiers (bénéficiaire). Le bénéficiaire de la promesse de vente a une option lui permettant soit d’acquérir pendant la durée de validité de la promesse de vente, soit ne pas acquérir, sur sa simple décision. En cas de levée d’option par le bénéficiaire, la promesse unilatérale devient synallagmatique, c’est-à-dire que le bénéficiaire prend l’engagement réciproque d’acquérir. Aucun transfert de propriété n’est réalisé à ce stade, celui-ci étant différé à une date ultérieure, correspondant à la signature de la vente. Une promesse unilatérale de vente est conclue sous diverses charges et conditions suspensives usuelles (purge de droit de préemption, vérification des garanties du constructeur, élaboration de diagnostics techniques, absence d’hypothèques….) 2) Le calendrier de l’opération Les phases suivantes sont identifiées dans les actes de promesse de vente :

• Phase pré-option. La Région bénéficie de l’option. Les propriétaires doivent informer régulièrement la Région de l’état d’avancement des travaux.

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• Levée d’option. Pendant un temps défini, la Région peut signifier au propriétaire la levée de l’option. La promesse devient synallagmatique. • Phase de transfert. Les deux parties sont engagées, mais l’immeuble n’est pas transféré et le prix n’est pas payé. Les formalités juridiques sont activées pour permettre le transfert de propriété. • Transfert de propriété. La vente est signée et le prix est payé. L’immeuble est transféré.

3) Le dispositif proposé au vote La Région bénéficie de deux promesses unilatérales de vente consenties par les propriétaires/bailleurs qui sont totalement distinctes et peuvent donc être actionnées séparément. Option d’achat de l’immeuble Influence 1 et de son terrain d’assiette Le bail commercial contient une promesse unilatérale de vente de l’immeuble et de son terrain d’assiette. La Région ayant la possibilité d’exercer ou non son droit d’achat du 1er avril 2021 au 30 juin 2021. La Région notifie au bailleur son intention ferme et irrévocable d’acquérir l’immeuble. La vente interviendra le 12 juillet 2022 pour un montant de 257 595 983 € HT, majoré de la TVA au taux en vigueur et des frais d’actes. Dans l’hypothèse où la Région n’exercerait pas l’option d’achat telle que proposée ci-dessus, la durée du bail commercial serait prorogée jusqu’au 31 décembre 2031.

• Option d’achat de l’immeuble Influence 2 et de son terrain d’assiette La Région devra exercer son option d'achat dans un délai de trois mois à compter de la prise d’effet du bail. Le prix forfaitaire d’achat s’élève à 145 567 846 € HT, majoré de la TVA au taux en vigueur et des frais d’actes. Un délai de 3 mois après la prise d’effet du bail est prévu pour lever cette option. Au-delà de cette date et pour pouvoir disposer d’une prorogation du délai d’option de 9 mois supplémentaires, la Région devra verser une indemnité d’immobilisation de 14.556.784€ à valoir sur le prix de vente mais définitivement acquise au bailleur en cas de renonciation à l’achat. Pour les deux immeubles, ces montants seront éventuellement à diminuer du montant des franchises de loyers susvisées qui n’auraient pas pu être imputées sur les loyers au jour de la réalisation des ventes. Les promesses feront l’objet de conditions suspensives usuelles et de conditions suspensives particulières en cas de non délivrance du permis de construire de l’immeuble Influence 2 ainsi que du permis de démolir de l’immeuble existant.

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ANNEXE AU RAPPORT

N°4

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PROJET DE DÉLIBERATION

DU

Déménagement du siège de la Région Ile-de-France à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis)

LE CONSEIL RÉGIONAL D’ÎLE-DE-FRANCE VU VU

Le code général des collectivités territoriales et notamment l’article L 4132-5 ; Le code de commerce et notamment ses articles L145.1 et suivants relatifs au bail commercial ;

VU VU VU VU VU

La délibération n° CR 06-16 du 21 janvier 2016 relative au déménagement du siège de la Région Ile-de-France hors de Paris ; L’avis favorable de la direction nationale des interventions domaniales de la direction générale des finances publiques en date du 3 novembre 2016 ; L’avis favorable du CT et du CHSCT du 10 octobre 2016 ; L’avis de la commission des finances ; L’avis de la commission de l’administration générale ;

VU Le rapport présenté par Madame la Présidente du Conseil régional d’Ile-de-France ;

APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ,

Article 1 :

Décide de localiser le siège de la Région Île-de-France à Saint-Ouen en Seine-Saint-Denis sur le site Influence, 23, rue des Bateliers, à la date de prise de possession effective des locaux pris à bail.

Article 2 :

Autorise la présidente du conseil régional d’Île-de-France à signer le bail commercial relatif à l’Immeuble Influence 1 avec la Société TS INFLUENCE SCI dans les conditions figurant à l’annexe 1 de la présente délibération

Article 3 :

Autorise la présidente du conseil régional d’Île-de-France à signer le bail commercial relatif à l’Immeuble Influence 2 avec la Société NEXIMMO 101 dans les conditions figurant à l’annexe 2 de la présente délibération.

Article 4 :

Autorise la présidente du conseil régional d’Île-de-France à signer la promesse unilatérale de vente relative à l’Immeuble Influence 1 avec la Société TS INFLUENCE SCI dans les conditions figurant à l’annexe 3 de la présente délibération.

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Article 5 :

Autorise la présidente du conseil régional d’Île-de-France à signer la promesse unilatérale de vente relative à l’Immeuble Influence 2 avec la Société NEXIMMO 101 dans les conditions figurant à l’annexe 4 de la présente délibération.

Article 6 :

Autorise la présidente du conseil régional d’Île-de-France à signer le protocole d’accord relatif à l’organisation des relations entre la Région Île-de-France preneur à bail de l’immeuble Influence 2 et la Société NEXIMMO 101, Bailleur, jusqu’à la mise à disposition effective de l’immeuble loué dans les conditions figurant à l’annexe 5 de la présente délibération

La président e du conseil régional d’Île-de-France

VALÉRIE PÉCRESSE

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ANNEXE A LA DELIBERATION N° 1

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Bail Influence 1

Principales caractéristiques

Bail commercial Co-Contractant : Sté TS INFLUENCE SCI DESIGNATION DES BIENS LOUES Le bail commercial porte sur l’Ensemble Immobilier, comprenant l’intégralité de l’immeuble sis à Saint-Ouen (Seine Saint Denis), rue Paulin Talabot, rue T. Morrison, voie NEX 2 et voie NEX C, dans le périmètre de la ZAC des Docks, comprenant :

� 32.781 m² environ de surface utile totale de bureaux en ce compris le restaurant et les services ;

� 209 emplacements de stationnement pour véhicules légers dont 20 pour des véhicules électriques ;

� une capacité de stationnement de 30 véhicules deux roues motorisés répartie en plusieurs aires de stationnement ;

� une capacité de stationnement de 280 véhicules deux roues non motorisés, sur une surface située au rez-de-chaussée ;

� une surface complémentaire d’environ 270 m² allouée à des emplacements véhicules deux roues non motorisés située au premier niveau de sous-sol ;

ainsi que le terrain d’assiette de l’Immeuble. L’Immeuble forme un tout unique et indivisible au profit du Bailleur. L’Immeuble sera livré au preneur suivant des plans et des prestations, en ce compris les travaux d’aménagement initiaux correspondant aux travaux prévus par le bailleur dans ses documents commerciaux (plaquette commerciale). MISE A DISPOSITION Le Bailleur mettra l’Immeuble à la disposition du Preneur, à l'issue d'une visite contradictoire de l’Immeuble par les Parties, au terme de laquelle il sera constaté que l’Immeuble est conforme aux notices descriptives et plans et qu’il n’existe pas de désordre, mal façon et/ou non façon qui empêcheraient une jouissance paisible de l’Immeuble conformément à l’obligation de délivrance du Bailleur. Il est convenu entre les Parties que le Bailleur pourra procéder, à des modifications mineures, des notices descriptives et plans sous réserve qu’elles ne soient pas de nature à affecter les fonctionnalités essentielles de l’Immeuble. La Mise à Disposition interviendra prévisionnellement au 2 janvier 2018, sans que cette date ne puisse être avancée ; étant ici précisé que cette date prévisionnelle de Mise à Disposition sera prorogée, le cas échéant, en cas de survenance de cas de force majeure ou de causes légitimes de retard.

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Dans l’hypothèse où la date de Mise à Disposition n’interviendrait pas le 2 janvier 2018 (telle que cette date sera automatiquement prorogée des cas de force majeure et/ou causes légitimes de retard), le Preneur ne sera redevable d’aucun loyer, charges, impôts et taxes, prorata temporis jusqu’à la date de Mise à Disposition (exclue) et le Bailleur sera redevable envers le Preneur des indemnités suivantes en réparation du préjudice subi du fait du retard : (i) Si la date de Mise à Disposition intervient entre le 2 janvier 2018 et le 31 janvier 2018 (telles que ces

dates seront automatiquement prorogées des cas de force majeure et/ou causes légitimes de retard), aucune indemnité ne sera due.

(ii) Si la date de Mise à Disposition intervient après le 31 janvier 2018 (telle que cette date sera

automatiquement prorogée des cas de force majeure et/ou causes légitimes de retard), le Bailleur sera redevable d’une indemnité forfaitaire globale et libératoire d’un montant égal à :

(a) Si la date de Mise à Disposition intervient entre le 1er février 2018 et le 28 février 2018

(telle que ces dates seront automatiquement prorogées des cas de force majeure et/ou causes légitimes de retard) : dix-neuf mille cinq cent soixante-quatorze euros (19.574 €) par jour de retard ;

(b) Si la date de Mise à Disposition intervient après le 1er mars 2018 (telle que cette date

sera automatiquement prorogée des cas de force majeure et/ou causes légitimes de retard), la somme des deux montants suivants :

� la somme de cinq cent quarante-huit mille soixante-douze euros

(548.072 €) ; � trente-neuf mille cent quarante-huit euros (39.148 €) par jour de retard au-

delà du deuxième mois de retard (i.e. 1er mars 2018, telle que cette date sera prorogée des cas de force majeure et/ou causes légitimes de retard) ;

le tout, sans que le montant total de cette indemnité ne puisse, en tout état de cause, excéder un plafond maximum global (non indexable, non révisable) forfaitairement fixé à la somme totale de trois millions trois cent soixante-douze mille trois cent trente-trois euros et cinquante centimes euros (3.372.333,50 €).

Cette indemnité forfaitaire, si elle est exigible, sera payée par le Bailleur au Preneur selon les modalités suivantes :

(α) en cas d’exercice, de manière ferme et définitive, par le Preneur de la Promesse de

Vente, dans les conditions de ladite Promesse de Vente : par compensation avec la ou les dernière(s) échéance(s) de loyer (à l’exclusion de tous impôts, taxes, charges et autres accessoires) due(s) au titre de la période précédant immédiatement la date de vente (devant intervenir, le cas échéant, le 12 juillet 2022) ; ou

(b) dans le cas contraire : par compensation avec la ou les première(s) échéance(s) de loyer

(à l’exclusion de tous impôts, taxes, charges et autres accessoires) suivant immédiatement l’expiration de la période de dix (10) mois de franchise de loyer à consentir par le Bailleur au Preneur.

DUREE Le Bail est conclu pour une durée de douze (12) années commençant de plein droit à courir à compter de la date de Mise à Disposition de l’Immeuble. (i) le Preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du Bail, conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce (l’Immeuble donné à bail par les présentes étant à usage exclusif de bureaux) ; et

(ii) le Bailleur consent au Preneur la faculté de résilier le Bail à l’expiration d’une période de 10 ans et 6 mois courant à compter de la Date de Prise d’Effet.

Concomitamment aux présentes, le Bailleur consentira au profit au Preneur, par acte authentique une promesse unilatérale de vente de l’Immeuble permettant au Preneur d’acquérir l’Immeuble le 12 juillet 2022

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sous réserve d’une notification préalable d’exercice de la Promesse de Vente adressée au Bailleur, dans les conditions prévues à ladite Promesse de Vente, entre le 1er avril 2021 et le 30 juin 2021 au plus tard. A défaut de réception par le Bailleur d’une notification d’exercice ferme et définitif par le Preneur de la Promesse de Vente dans les conditions de la Promesse de Vente : (i) la durée initiale du Bail sera automatiquement prorogée de deux années supplémentaires ; soit fixée

à 14 ans ,

(ii) la durée du Bail deviendra ferme et incompressible, le Preneur ayant renoncé : (a) à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du Bail, conformément à

l’article L.145-4 du Code de commerce ; et (b) à la faculté de résiliation sus-mentionnée ;

(iii) le Bailleur consentira au Preneur une franchise exceptionnelle de loyer (hors taxes, impôts et

charges) applicable sur une période de dix mois courant à compter de la cinquième date anniversaire de la Date de Prise d’Effet du Bail ; étant précisé que : (a) l’indexation du loyer continuera à courir pendant cette période ; (b) pendant la période de franchise de loyer susvisée, tous les impôts, taxes et charges seront dus

par le Preneur, y compris le cas échéant la TVA liée au présent Bail.

CONDITION SUSPENSIVE Le Bail est soumis à la condition suspensive de l’obtention (sans condition de purge des éventuels recours et/ou décisions de retrait) du permis de construire de l’immeuble INFLUENCE 2.0 au plus tard le 31 mars 2017. Faute de réalisation de la condition suspensive au plus tard le 31 mars 2017, le Bail sera caduc de plein droit. Il est précisé que en cas de caducité du Bail, le bail sera de plein droit caduc sans indemnité de part et d’autre ; cette caducité intervenant de façon automatique sans qu’il soit nécessaire de formaliser quelque document que ce soit. DESTINATION L’Immeuble est à usage exclusif de bureaux. LOYER Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges et hors impôts initial fixé à :

� 12.248.000 €/an HT/HC correspondant à la valeur locative, tel que ce montant sera indexé annuellement à compter de la Date de Prise d’Effet (et pour la première fois à sa première date anniversaire).

Il est toutefois précisé que ce montant ne sera atteint qu’au terme du palier exceptionnel suivant :

� de la Date de Prise d’Effet (incluse) jusqu’à la troisième (3ème) date anniversaire de ladite Date de Prise d’Effet (exclue), le Loyer du bail sera égal à 7.144.667 €/an HT/HC,

tel que ce montant sera indexé annuellement à compter de la Date de Prise d’Effet (et pour la première fois à sa première date anniversaire). Il est précisé que dans l’hypothèse où le montant des Travaux d’Aménagement Initiaux du Bailleur serait inférieur à 27.558.000 €/HT, équivalent à 27 mois de loyers HT, le Bailleur consent au Preneur une franchise exceptionnelle de loyer d’un montant égal à la différence entre le montant des travaux d’aménagements du Bailleur et 27.558.000 €/HT. La franchise de loyer susvisée sera applicable de façon uniforme sur la troisième année à compter de la date de la Prise de Possession et sur les années suivantes, jusqu’à apurement complet de la franchise.

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INDEXATION Les montants de Loyer seront indexés de plein droit à compter de la Date de Prise d’Effet, chaque année à la date anniversaire de ladite Date de Prise d’Effet, selon les variations (sans plancher ni plafond) de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié trimestriellement par l'INSEE. La première indexation s'effectuera à la première date anniversaire de la Date de Prise d’Effet par comparaison des deux valeurs d’indice suivantes :

� indice de référence : le dernier indice ILAT publié à la Date de Prise d’Effet ; et � indice de comparaison : l'indice du même trimestre de l'année suivante.

Pour les années ultérieures, il sera procédé à l'indexation de chaque montant de Loyer, par comparaison des deux valeurs d’indice suivantes :

� indice de référence : le précédent indice de comparaison ; et � indice de comparaison : l'indice du même trimestre de l'année suivante ;

et ainsi de suite pour les indexations ultérieures. DEPOT DE GARANTIE

Compte tenu de la qualité du Preneur initial, la Région n’est pas tenue de constituer de dépôt de garantie. MISE AUX NORMES Le Bailleur supportera les mises aux normes suivantes : � les mises aux normes liées aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil (hors travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique) ; et/ou � les mises aux normes qui sont de nature strictement immobilière et qui seraient applicables, de façon générale et indistincte, à tous immeubles de bureaux ; et/ou � les mises aux normes qui portent sur les Gros Équipements dès lors que ces mises aux normes nécessiteraient le remplacement total de ceux-ci.

TRAVAUX – ENTRETIEN – REPARATION Le Preneur tiendra l’Immeuble pendant toute la durée du Bail en bon état d’entretien et effectuera tous travaux, de quelque nature qu’ils soient, y compris toutes réparations et/ou remplacements (immobilier ou mobilier, notamment s’agissant des équipements de l’Immeuble) ; et ce, à la seule exception : � des grosses réparations strictement définies à l'article 606 du Code civil (hors travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique) ; � des travaux de Mises aux Normes Bailleur ; et � du remplacement total des Gros Équipements étant précisé que :

� seront assimilés à un remplacement total desdits Gros Équipements, une série de travaux

de remplacement partiel réalisés pendant une période continue de douze (12) mois et aboutissant au remplacement de l’ensemble des pièces de ces Gros Équipements ; et

� le Bailleur n’aura à réaliser les travaux de remplacement des Gros Équipements listés ci-dessus que si lesdits Gros Équipements ne peuvent être réparés et sont obsolètes ou si le coût de la réparation excède le coût du remplacement total.

Le Preneur souffrira, sans indemnité ni diminution du Loyer, par dérogation le cas échéant à l’article 1724 du Code civil, et quand bien même les travaux dureraient plus de vingt-et-un (21) jours, l’ensemble des réparations et travaux de toute nature que le Bailleur serait amené à faire exécuter dans l’Immeuble (y compris tous éventuels travaux liés à la levée des réserves, à l’obtention de la conformité, à la mise en jeu des assurances et/ou garanties obligatoires).

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Toutefois, dans l’hypothèse où des travaux visés à l’article 1724 du Code civil (à l’exclusion de tous travaux nécessaires à l’obtention des labels énergétiques et/ou touchant la passerelle ou ouvrage qui pourrait être érigée puis, le cas échéant, modifiée ou retirée/désinstallée, entre l’Immeuble INFLUENCE et l’immeuble INFLUENCE 2.0) occasionneraient une inaccessibilité de surfaces excédant 500 m² pendant plus de vingt-et-un (21) jours consécutifs, le Preneur bénéficiera d’une réduction de loyer à proportion des surfaces rendues inaccessibles pendant la durée excédant vingt-et-un (21) jours. SOUS LOCATION Le Bailleur autorise d’ores et déjà le Preneur à sous-louer, ou à mettre à disposition, une partie de l’Immeuble à une ou plusieurs personne(s) morale(s) financées par la Région, dans la limite totale à tout moment de trente pour cent (30%) des surfaces utiles de l’Immeuble (aucune sous-location ou mise à disposition n’étant autorisée au-delà de ce seuil). RESTITUTION DES LOCAUX LOUES Lors du départ du Preneur en cours ou en fin de Bail, le Preneur devra restituer l’Immeuble, libre de toute occupation et de tout mobilier, et après l’avoir remis à ses frais en état d’usage, à savoir : en bon état de propreté, entretien et réparations (la vétusté et l’usure normale des locaux restant en fin de jouissance du Preneur à la charge du Bailleur), le tout sans qu’il soit nécessaire pour le Preneur de décloisonner et/ou de déposer le câblage mais pour autant que le Preneur ait retiré les Travaux Spécifiques qu’il aurait pu réaliser en cours de Bail et qui serait requis par le Bailleur. IMPOTS ET TAXES L’intégralité des impôts et taxes sera à la charge du preneur : l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, la taxe sur le Grand Paris, et d’éventuelles redevances dues au titre de régie municipale. La Contribution économique territoriale (CET) est à la charge du Bailleur. CHARGES Les charges seront réparties entre le Bailleur et le Preneur de la façon suivante. Le Bailleur supportera : - les Travaux relevant de l’article 606 du Code Civil (hors travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique), - les Travaux de Mise aux Normes Bailleur :

� les mises aux normes liées aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil (hors travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique) ; et/ou

� les mises aux normes qui sont de nature strictement immobilière et qui seraient applicables, de façon générale et indistincte, à tous immeubles de bureaux ; et/ou

� les mises aux normes qui portent sur les Gros Équipements dès lors que ces mises aux normes nécessiteraient le remplacement total de ceux-ci.

- le Remplacement total des Gros Equipements. Le Preneur supportera l’ensemble des charges de l’Immeuble comme il est d’usage notamment sans que cette liste exhaustive :

� Les primes des polices d’assurances

� Les frais de nettoyage (intérieur et extérieur, y compris le ravalement des façades, notamment sur injonction de l’administration), d'entretien et de réparation de l’Immeuble et ses abords

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� Les travaux d'entretien, de réparation de tous les équipements de l’Immeuble (Gros Équipements, groupes électrogènes, appareils de levage et SSI, appareils de production d’énergie, minuteries, installations électriques ou au gaz, équipements concourants au bon fonctionnement et/ou à la sécurité de l’Immeuble, installations de télécommunications, canalisations, etc.), du matériel et de l'outillage nécessaires à la gestion et l'exploitation de l’Immeuble,

� Tous les frais liés aux consommations des équipements de l’Immeuble (tels que visés au paragraphe précédent) et, d’une façon générale, toute consommation de fluides quels qu’ils soient ;

� En particulier, les frais de chauffage et de climatisation, de combustible,

d'électricité, etc. ainsi que toutes dépenses de fonctionnement nécessaires au chauffage de l’Immeuble et aux autres équipements de l’Immeuble ;

� Les frais et salaires, charges sociales du personnel chargé de l’entretien et des travaux et réparations de l’Immeuble et ses équipements susvisés ;

� Les frais et charges liés aux abords et des espaces verts (jardins, patios, etc.) de l’Immeuble et/ou à ses abords ;

� Les frais d'élimination, de tri ou de mise aux normes des déchets ;

� Les frais relatifs au service d'un standard téléphonique et de toutes autres installations de télécommunications, s'il y a lieu ;

� L'entretien (y compris les réparations et remplacement), et les relevés, des compteurs divisionnaires ;

� Les redevances du contrat d'entretien des ascenseurs et monte-charges ;

� Les frais d’éclairage de l’Immeuble et ses abords, maintenance et consommation ;

� Toutes les dépenses de fonctionnement des services généraux de l’Immeuble, les charges d’accueil, de courrier, de conciergerie, de gardiennage, de standard téléphonique et téléphone, de décoration et de gestion technique de l’Immeuble, de collecte et gestion des déchets, de gestion des salles de réunions et de leur réservation, et/ou de fitness, etc. (s’il y a lieu) et autres services qui seraient fournis directement ou indirectement par le Bailleur au profit du Preneur ;

� Les frais de fonctionnement et d’entretien de tout restaurant, cafétéria ou autres prestations similaires au sein de l’Immeuble (y compris le prix du contrat de restauration, assurances correspondantes, acquisition et renouvellement des équipements, matériel de cuisine et/ou petit matériel, frais de fonctionnement de tout groupement ou association constitué(e) pour la gestion du RIE et dont le Preneur serait membre, etc.), le cas échéant ; fluides et consommations quelconques liés audit restaurant (ou assimilés) ;

� Les frais d'acquisition et de renouvellement de la décoration végétale ou de petit mobilier, ainsi que les frais d’entretien des espaces verts intérieurs et extérieurs ;

� Les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales du personnel assurant l'entretien et la propreté, la sécurité et/ou le gardiennage de l’Immeuble, ainsi que tout le personnel suppléant ou intérimaire ;

� Les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales et fiscales du personnel chargé de la surveillance et de l'exécution des tâches concernant des services ou des prestations, dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement ;

� La rémunération du ou des mandataires chargés de la gestion, de la maintenance et de l’administration de l’Immeuble (hors gestion des loyers de l’Immeuble) ;

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� Les charges issues de l'existence et/ou du fonctionnement d'une association syndicale, AFUL, groupement ou autre ou de l'appartenance de l’Immeuble à différents syndicats de copropriété ;

� Les frais et honoraires de gestion à l’exclusion (i) des honoraires liés à la gestion du Loyer et (ii) des honoraires liés à la réalisation des travaux à la charge du Bailleur ; et ce, dans la limite d’un montant annuel HT maximal égal à un pour cent (1%) du Loyer de référence annuel HT/HC.

La TVA est applicable à toutes ces sommes.

ENVIRONNEMENT Le Bailleur a déclaré vouloir obtenir les labels suivants pour l’Immeuble :

� "NF Bâtiments Tertiaires - démarche HQE, Bureaux Millésime septembre 2011, version 20 janvier 2012"; et

� "BREEAM Europe : Commercial, Offices, 2009" niveau Very Good ;

et à communiquer au Preneur une copie des certificats correspondants dès leur obtention. À défaut d’obtention et de remise au Preneur des certificats suivants dans les vingt-quatre (24) mois de la date de Mise à Disposition, le Bailleur sera redevable envers le Preneur des indemnités forfaitaires et libératoires fixées comme suit entre les Parties :

� s’agissant de la certification "NF Bâtiments Tertiaires - démarche HQE, Bureaux Millésime septembre 2011, version 20 janvier 2012" : la somme totale (non indexée, non révisable) de six cent soixante-quinze mille euros (675.000 €) ; et

� s’agissant de la certification "BREEAM Europe : Commercial, Offices, 2009" niveau Very Good : la somme totale (non indexée, non révisable) trois cent trente-sept mille cinq cent euros (337.500 €).

Ces indemnités, si elles sont dues et exigibles, seront payables par imputation sur les premières échéances de loyer suivant leur date d’exigibilité. HONORAIRES – FRAIS – ENREGISTREMENT Chaque partie supporte ses propres frais de rédaction des présentes. Le Bail pourra être enregistré à la demande du Bailleur. Tous frais d’enregistrement encourus seront à la charge du Bailleur.

CADUCITE DU BAIL À défaut de Mise à Disposition de l’Immeuble et de prise d’effet du Bail au plus tard à l’expiration d’un délai de trente (30) mois suivant la date de réalisation effective de la Condition Suspensive, les Parties conviennent que le contrat de Bail sera caduc de plein droit.

Dans l’hypothèse où le Bail deviendrait caduc, la Condition Suspensive ayant été valablement réalisée, le Preneur ne sera redevable d’aucuns loyers, charges, impôts et taxes et, le cas échéant, le Bailleur sera au surplus redevable, à titre de tous dommages et intérêts, de l’indemnité forfaitaire globale maximum de six mois de loyers initial soit 3.372.333, 50 €/HT. Cette indemnité, si elle est due et exigible, sera payée par le Bailleur au Preneur dans les huit (8) jours de la date à laquelle le Bail sera devenu caduc. EN RESUME

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DESIGNATION

� 32.781 m² environ de surface utile totale, en ce compris le restaurant et les services ; � 209 emplacements de stationnement pour véhicules légers dont 20 pour des véhicules électriques ; � 30 places pour véhicules deux roues motorisés réparties en plusieurs aires de stationnement ; � 280 places pour véhicules deux roues non motorisés (rez-de-chaussée) ; � 270 m² de places pour véhicules deux roues non motorisés (1er sous-sol).

Le tout formant un ensemble indivisible. CONDITIONS PRINCIPALES DE PRISE A BAIL

- Immeuble livré au preneur suivant des plans et des prestations, en ce compris les travaux d’aménagement, correspondant aux travaux prévus par le bailleur dans ses documents commerciaux (plaquette commerciale) ;

- Bail commercial à usage exclusif de bureaux ; - Durée de 12 ans susceptible d’être étendue à 14 ans ; - Première possibilité de donner congé pour le preneur : à l’issue d’une période ferme de 10,5 ans

après la prise d’effet du bail ; - Prise d’effet du bail : au plus tôt le 1er janvier 2018 avec une condition suspensive d’exécution du bail

la soumettant à l’obtention du permis de construire de l’immeuble Influence 2 avant le 31 mars 2017 ;

- Régime fiscal : TVA ; - Loyers et provisions pour charges, impôts et taxes payables trimestriellement et d’avance ; - Indexation annuelle suivant la variation de l’indice ILAT à la date anniversaire de prise d’effet du

bail ; - Dispense de versement de dépôt de garantie ; - Les frais d’enregistrement et publicité du bail seront à la charge du bailleur ; - Restitution des locaux en fin de bail en état d’usage, sans obligation de déposer les cloisonnements

et le câblage ; la vétusté et l’usure normal des locaux étant à la charge du bailleur LOYER

- Loyer annuel global hors TVA, hors charges, hors taxes et hors impôts (valeur janvier 2018) de : douze millions deux cent quarante-huit mille Euros (12.248.000€) soit, à titre indicatif :

- Surface locative bureaux et socle : 360€/m² ; - Emplacements de stationnement : 1.550€/unité ; - Véhicules deux routes motorisés : 650€/unité ; - Véhicules deux-roues non-motorisés : 170€/unité ; - Surface local deux roues non-motorisés : 170€/m². - Loyer fixé à 7.144.667€ valeur janvier 2018 pendant les trois premières années du bail hors effet de

l’indexation - Travaux d’aménagement initiaux du Bailleur de 27.558.000€ HT, équivalent à 27 mois de loyer hors

TVA, hors charges, hors taxes et hors impôts. CHARGES, IMPOTS ET TAXES Sont à la charge du bailleur les charges suivantes :

- Les travaux relevant de l’article 606 du code civil ; - Les travaux de mise aux normes de nature immobilière non liées à l’activité du preneur ; - Le coût de remplacement total des gros équipements de l’Immeuble.

L’ensemble des charges, y compris les honoraires de gestion (hors activités liées à la gestion des loyers et dans limite du plafond annuel égal à 1% des loyers bruts), ainsi que les réparations de toute nature, seront supportées par le preneur.

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L’intégralité des impôts et taxes sera à la charge du preneur, l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les bureaux, à l’exception de la CET. L’ensemble des charges, taxes et impôts sera payable à compter de la prise d’effet du bail ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée.

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Bail Influence 2


Bail commercial Co-contractant : NEXIMMO 101 (filiale de Nexity) DESIGNATION Le bail portera sur l’ensemble de l’Immeuble Influence 2 à construire dans le lot N12 de la ZAC des DOCKS à Saint-Ouen sur Seine (93), à savoir, les surface prévisionnelles suivantes telles que ressortant des plans commerciaux remis dans le cadre de l’offre ci-dessus référencée :

- 17 744 m² de SUBL bureaux ; - 4 947 m² de SUBL de socle, les espaces dédiés aux services compris dans le socle seront livrés

bruts, fluides en attente ; - 1 343 m² d’archives ; - 280 emplacements de stationnements VL.

Le tout formant un ensemble indivisible. CONDITIONS PRINCIPALES DE PRISE A BAIL MISE A DISPOSITION La mise à disposition interviendra prévisionnellement au cours du 1er trimestre 2019. En cas de retard dans la Mise à Disposition de l’Immeuble Loué au-delà de la Date de Mise à Disposition, ne pouvant être imputé à un ou plusieurs cas de force majeure et/ou à une ou plusieurs causes légitimes de retard, le Bailleur sera redevable envers le Preneur, de pénalités de retard d’un montant définitif et libératoire de :

• Du 1er au 30ème Jour de retard : Franchise de pénalités, • Du 31ème Jour de retard au 60ème Jour de retard : 17.665 € par Jour Calendaire de retard, • Du 61ème Jour de retard au 90ème Jour de retard : 26.497 € par Jour Calendaire de retard, • A partir du 91ème Jour de retard : 35.330 € par Jour Calendaire de retard,

Ces pénalités de retard sont en tout état de cause plafonnées forfaitairement et définitivement à la somme de 4.500.000 €. » DUREE Le Bail est conclu pour une durée de douze (12) années commençant à courir de plein droit à compter de la date de mise à disposition de l’Immeuble Loué, prévisionnellement fixée au 1er trimestre 2019. L’Immeuble donné à bail étant à usage exclusif de bureaux, le Preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du Bail, conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce.

Le Bailleur consent au Preneur la faculté de résilier le Bail à l’expiration d’une période de 10 ans courant à compter de la Date de Prise d’Effet.

Il est rappelé que, concomitamment à la signature du bail, le Bailleur consentira au profit du Preneur, par acte authentique une promesse unilatérale de vente de l’Immeuble Loué et de l’ensemble des terrains et volumes constituant son assiette foncière aux termes de laquelle le Preneur peut exercer l’option d’acquérir lesdits biens :

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• pendant une durée de trois (3) mois courant à compter de la Date de Prise d’Effet du Bail ; • ce délai de trois mois étant prorogé de plein droit d’une durée de neuf (9) mois sous réserve

que le Preneur ait versé avant l’expiration de ce premier délai de trois (3) mois l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la Promesse de Vente.

Sans que la durée d’option du Preneur puisse excéder une durée maximale de douze (12) mois courant à compter de la date de Prise d’Effet du Bail. CONDITIONS SUSPENSIVES

Le Bail est soumis aux conditions suspensives cumulatives suivantes : 1.1 justification du caractère définitif de l’arrêté n° IDF 2016-07-22-050 en date du 22 juillet 2016

accordant au Bailleur l’agrément bureaux ; 1.2 obtention par la Société NEXIMMO 101 (filiale de Nexity) du permis de construire de l’Immeuble

INFLUENCE 2.0 et justification de son caractère définitif, c’est-à-dire purgé de tous recours et retraits ;

1.3 acquisition par NEXIMMO 101 (filiale de Nexity) des parcelles et volumes nécessaires à la

réalisation de l’Immeuble, à savoir :

o de NEXIMMO 12 :

� d’une part, du terrain à bâtir sis à SAINT-OUEN (Seine-Saint-Denis), rue T. Morrison, rue Adrien Meslier, sans numéro, pour une superficie de 7.695 m², compris dans le périmètre de la ZAC des Docks, devant provenir de la division de la parcelle à ce jour cadastrée Section G n°174 :

� d’autre part, un volume immobilier au sein duquel doit s’inscrire la passerelle

destinée à relier l’Immeuble Loué avec l’immeuble voisin, dénommé « Influence »,

o de SEQUANO :

• Un volume sis à SAINT-OUEN (Seine-Saint-Denis), 8, boulevard Victor Hugo,

devant provenir de la subdivision du volume UN (1) ayant pour assiette foncière le terrain cadastré G 26 devant être créé aux termes de l’état descriptif de division en volumes qui sera établi sur le terrain ci-dessus désigné en conséquence de l’expropriation du tréfonds, constitutif du volume 2, prononcée au profit de la RATP suivant ordonnance du juge de l’expropriation rendue le 9 juillet 2013, et devant être désigné, aux termes dudit état descriptif de division volumétrique.

o De la VILLE DE SAINT-OUEN

L’emprise, sise au droit des terrains susvisés, comprenant :

• d’une part, le terrain, devant provenir de la division de la parcelle à ce jour cadastrée Section G, n°20 :

• d’autre part, du volume immobilier sis au-dessus du tunnel RATP, ayant pour assiette foncière le surplus du terrain susvisé cadastré Section G numéro 20 et devant être créé aux termes de l’état descriptif de division en volumes qui sera établi sur ladite emprise en conséquence de l’expropriation du tréfonds, prononcée au profit de la RATP suivant ordonnance du juge de l’expropriation rendue le 9 juillet 2013.

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Observations étant ici faites :

� que les emprises susvisées, constitutives d’une partie de la rue Adrien Meslier, seront, une fois leur désaffectation constatée, déclassées après enquête publique du domaine public communal ; l’intention de la Commune de SAINT-OUEN de procéder à la désaffectation des emprises considérées et à leur déclassement ayant été approuvée suivant délibération du Conseil Municipal de en date du 3 octobre 2016 ; Laquelle délibération transmise et reçue en Préfecture au titre du contrôle de légalité le 12 octobre 2016 et affichée en Mairie à compter du même jour.

• qu’aux termes de la délibération en date du 3 octobre 2016 précitée, le Conseil Municipal a également approuvé l’intention de la Commune de SAINT-OUEN de céder lesdites emprises au profit du Promettant ;

o De la Société TS INFLUENCE SCI

� Les emprises volumétriques au sein desquelles doit s’inscrire la passerelle devant relier les immeubles Influence et Influence 2.0, pour sa partie devant se prolonger sur la propriété de TS INFLUENCE SCI, correspondant :

� d’une part, à une fraction du volume de sursol ayant pour assiette foncière le terrain sis au pourtour de l'îlot N6, cadastré Section G numéro 151 pour 334 m² ;

� et d’autre part, à un volume à distraire de l’immeuble Influence, ayant pour assiette foncière le terrain d’assiette de celui-ci, cadastré section G numéro 150.

1.1 Obtention par SEQUANO du permis de démolir l’immeuble à usage d’habitation implanté sur le terrain d’assiette de l’Immeuble INFLUENCE 2.0, ayant acquis un caractère définitif ;

1.2 Achèvement de la démolition dudit immeuble. Faute de l’obtention du permis de construire de l’Immeuble Influence 2 au 31 mars 2017,le bail sera caduc de plein droit sans indemnités de part et d’autre. En cas d’obtention du permis de construire de l’Immeuble Influence 2 au plus tard au 31 mars 2017, l’ensemble des autres conditions suspensives devra être réalisé au plus tard à la date du 1er octobre 2017. A défaut, le bail sera caduc de plein droit sans indemnités de part et d’autre. Dans cette hypothèse, les parties sont convenues de se rencontrer aux fins de proroger la date de réalisation de la condition suspensive. DESTINATION

L’Immeuble est à usage exclusif de bureaux. LOYER FIXATION DU LOYER Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes, hors charges et hors impôts fixé au jour de la Mise à Disposition à :

HUIT MILLIONS CINQ CENT QUATRE -VINGT-DIX-SEPT MILLE DEUX CENT QUATRE -VINGT-SEIZE EUROS (8.597.296 € HT/HC).

A titre exceptionnel et commercial, le Bailleur consent au Preneur les franchises de loyer suivantes qui s’appliqueront de façon cumulative :

i. Franchise de Loyer 1 : une franchise de trois (3) mois de loyer hors charges, impôts et

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taxes, dès la première année du Bail courant sur les trois (3) premiers mois exigibles à compter de la date de Prise d’Effet.

ii. Franchise de Loyer 2 : une franchise de quinze (15) mois de loyer hors charges, impôts et taxes, amortis à parts égales sur les deuxième et troisième années du Bail.

iii. Eventuelle Franchise de loyer 3 : le preneur bénéficiera d’une éventuelle franchise complémentaire dont le montant sera égal à la différence entre le montant correspondant à 26 mois de loyer hors TVA, hors charges et hors impôts calculés sur la base des loyers et surfaces ci-dessus et le cout des travaux d’aménagement usuels prévus et intégrés dans le Programme du Bailleur et pris en charge et réalisés par celui-ci.

La franchise complémentaire de loyer susvisée sera applicable de façon uniforme sur la troisième année à compter de la date de la Prise d’Effet et sur les années suivantes, jusqu’à apurement complet de la franchise. En cas de levée d’option d’achat par le Preneur dans la période de 12 mois prévue dans la Promesse de Vente, les montants des franchises de loyer 2 et 3 prévues ci-dessus s’imputeront sur le prix de vente à concurrence du montant desdites franchises non déjà imputées sur les loyers.

INDEXATION Les montants de Loyer seront indexés de plein droit à compter de la Date de Prise d’Effet, chaque année à la date anniversaire de ladite Date de Prise d’Effet, selon les variations (sans plancher ni plafond) de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié trimestriellement par l'INSEE. La première indexation s'effectuera à la première date anniversaire de la Date de Prise d’Effet par comparaison des deux valeurs d’indice suivantes :

� indice de référence : le dernier indice ILAT publié à la Date de Prise d’Effet ; et � indice de comparaison : l'indice du même trimestre de l'année suivante.

Pour les années ultérieures, il sera procédé à l'indexation de chaque montant de Loyer, par comparaison des deux valeurs d’indice suivantes :

� indice de référence : le précédent indice de comparaison ; et � indice de comparaison : l'indice du même trimestre de l'année suivante ;

et ainsi de suite pour les indexations ultérieures. DEPOT DE GARANTIE Compte tenu de la qualité du Preneur initial, la Région n’est pas tenue de constituer de dépôt de garantie. TRAVAUX – ENTRETIEN – REPARATION Le Preneur tiendra l’Immeuble pendant toute la durée du Bail en bon état d’entretien et effectuera tous travaux, de quelque nature qu’ils soient, y compris toutes réparations et/ou remplacements (immobilier ou mobilier, notamment s’agissant des équipements de l’Immeuble) ; et ce, à la seule exception : � des grosses réparations strictement définies à l'article 606 du Code civil (hors travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique) ; � des travaux de Mises aux Normes Bailleur ; et � du remplacement total des Gros Équipements étant précisé que :

� seront assimilés à un remplacement total desdits Gros Équipements, une série de travaux

de remplacement partiel réalisés pendant une période continue de douze (12) mois et aboutissant au remplacement de l’ensemble des pièces de ces Gros Équipements ; et

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� le Bailleur n’aura à réaliser les travaux de remplacement des Gros Équipements listés ci-dessus que si lesdits Gros Équipements ne peuvent être réparés et sont obsolètes ou si le coût de la réparation excède le coût du remplacement total.

Le Preneur souffrira, sans indemnité ni diminution du Loyer, par dérogation le cas échéant à l’article 1724 du Code civil, et quand bien même les travaux dureraient plus de vingt-et-un (21) jours, l’ensemble des réparations et travaux de toute nature que le Bailleur serait amené à faire exécuter dans l’Immeuble (y compris tous éventuels travaux liés à la levée des réserves, à l’obtention de la conformité, à la mise en jeu des assurances et/ou garanties obligatoires). SOUS LOCATION Le Bailleur autorise d’ores et déjà le Preneur à sous-louer, ou à mettre à disposition, une partie de l’Immeuble à une ou plusieurs personne(s) morale(s) financées par la Région, dans la limite totale à tout moment de trente pour cent (30%) des surfaces utiles de l’Immeuble (aucune sous-location ou mise à disposition n’étant autorisée au-delà de ce seuil). RESTITUTION DES LOCAUX LOUES Lors du départ du Preneur en cours ou en fin de Bail, le Preneur devra restituer l’Immeuble, libre de toute occupation et de tout mobilier, et après l’avoir remis à ses frais en état d’usage, le tout sans qu’il soit nécessaire pour le Preneur de décloisonner et/ou de déposer le câblage. IMPOTS ET TAXES L’intégralité des impôts et taxes sera à la charge du preneur : l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, la taxe sur le Grand Paris, et d’éventuelles redevances dues au titre de régie municipale. La Contribution économique territoriale (CET) est à la charge du Bailleur. CHARGES L’ensemble des charges, y compris les honoraires de gestion (hors activités liées à la gestion des loyers et dans la limite d’un plafond annuel égal à 1% des loyers bruts), ainsi que les réparations de toute nature, sera supporté par le Preneur. Resteront seuls à la charge du Bailleur :

- Les travaux relevant de l’article 606 du code civil ; - Les travaux de mise aux normes de nature immobilière non liées à l’activité du Preneur ; - Le coût de remplacement total des gros équipements de l’Immeuble, étant précisé que seront également

assimilés à un remplacement total, une série de travaux de remplacement partiel réalisés pendant une période continue de 12 mois et aboutissant au remplacement de l’ensemble des pièces de ces gros équipements. L’ensemble des charges, taxes et impôts sera payable à compter de la prise d’effet du Bail et pendant la période de franchise de loyer ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée dont le Bailleur pourrait être redevable au titre du Bail.

Autres conditions du Bail - Travaux Preneur : accord de principe du Bailleur pour tous travaux d’entretien courant et de

cloisonnement/câblage usuels n’affectant pas les éléments techniques de l’Immeuble.

ENVIRONNEMENT : A définir CADUCITE DU BAIL

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La Société NEXITY refuse d’envisager la caducité du bail à défaut de mise à disposition à une date déterminée. EN RESUME

- L’immeuble sera livré au preneur suivant des plans et des prestations, en ce compris les travaux d’aménagement, qui correspondent en substance aux travaux usuellement prévus par le bailleur à l’exception des espaces du socle de l’immeuble qui seront livrés bruts et fluides en attente ;

- Bail commercial à usage exclusif de bureaux ; - Durée de 12 ans dont une durée ferme de 10 ans ; - Prise d’effet prévisionnelle du bail : 1er trimestre 2019 - Régime fiscal : TVA ; - Loyers et provisions pour charges, impôt et taxes payables trimestriellement et d’avance ; - Indexation annuelle suivant la variation de l’indice ILAT à la date anniversaire de prise d’effet du bail. - Restitution des locaux en fin de bail en état d’usage, sans obligation de déposer les cloisonnements

et le câblage ; - La prise d’effet du bail est conditionnée par l’obtention du permis de construire au 31 mars 2017 et

de l’ensemble des autres conditions suspensives au 1er octobre 2017. Elle interviendra prévisionnellement au 1er trimestre 2019.

LOYER

- Surfaces locatives bureaux : 360€ HT HC par m² de surface utile brute locative ; - Surfaces du socle : 310 € HT HC par m² de surface utile brute locative ; - Archives : 180 € HT HC par m² de surface utile brute locative ; - Emplacements de stationnement : 1.550 € HT HC/unité.

Le loyer annuel global hors TVA, hors charges, hors taxes et hors impôts (valeur janvier 2019) s’établirait ainsi, sur la base des surfaces utiles ci-dessus, à : Huit millions cinq cent quatre-vingt-dix-sept mille deux cent quatre-vingt-seize Euros hors taxes hors charges (8.597.296 € HT HC). MESURES D’ACCOMPAGNEMENT Une première franchise de 18 mois de loyer hors TVA, hors charges, hors taxes et hors impôt à compter de la prise d’effet du bail, sera répartie de la manière suivante :

- 3 mois de franchise la 1ère année du bail, applicable dès la prise d’effet du bail sur les trois premiers mois exigibles ;

- 15 mois de franchise amortis à parts égales sur les deux années suivantes.

Une franchise complémentaire dont le montant sera égal à la différence entre le montant correspondant à 26 mois de loyer hors TVA, hors charges et hors impôts calculés sur la base des loyers et surfaces ci-dessus et le coût des travaux d’aménagement usuels prévus et intégrés dans le programme du bailleur et pris en charge et réalisés par celui-ci. Dans ces conditions, le loyer économique pour les surface de bureaux et du socle est de 221€/m² hors TVA hors charges et hors impôts, sur la période ferme du bail (10 ans), sans prendre en compte les mises à disposition anticipées de l’immeuble pendant la durée de réalisation des travaux. CHARGES, IMPOTS ET TAXES

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L’ensemble des charges, y compris les honoraires de gestion (hors activités liées à la gestion des loyers et dans limite du plafond annuel égal à 1% des loyers bruts), ainsi que les réparations de toute nature, seront supportées par le preneur. Resteront seuls à la charge du bailleur :

- Les travaux relevant de l’article 606 du code civil ; - Les travaux de mise aux normes de nature immobilière non liées à l’activité du preneur ; - Le coût de remplacement total des gros équipements de l’Immeuble.

L’intégralité des impôts et taxes sera à la charge du preneur, l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe sur les bureaux, à l’exception de la CET. L’ensemble des charges, taxes et impôts sera payable à compter de la prise d’effet du bail ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée.

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Immeuble Influence 1

OPTION D’ACHAT Dispositif : Promesse unilatérale de vente offrant option d’achat au bénéficiaire (Région Ile-de-France). Cette option d’achat est gratuite. Désignation succincte de l’immeuble (susceptible d’évolution) Dans le lot n° N6 de la ZAC des DOCKS à Saint-Ouen sur Seine (93)

• 32.781 m² environ de surface utile totale en ce compris le restaurant et les services ; • 209 emplacements de stationnement pour véhicules légers dont 20 pour des véhicules électriques ; • une capacité de stationnement de 30 véhicules deux roues motorisés répartie en plusieurs aires de stationnement ; • une capacité de stationnement de 280 véhicules deux roues non motorisés, sur une surface située au rez-de-chaussée ; • une surface complémentaire d’environ 270 m² allouée à des emplacements véhicules deux roues non motorisés située au premier niveau de sous-sol.

Prix de vente en cas de levée d’option Prix de vente net vendeur payable comptant le 12 juillet 2022 : deux cent cinquante-sept millions cinq cent quatre-vingt-quinze mille neuf cent quatre-vingt-trois euros (257.595.983€) HT S’imputeront sur ce prix toutes les franchises sur loyer non utilisées dans le cadre du bail. Période d’exercice de l’option du 12 juillet 2022 : La Région Ile-de-France devra notifier à TS Influence SCI, entre le 1er avril 2021 et le 30 juin 2021 au plus tard, son intention irrévocable d’acquérir l’Immeuble au 12 juillet 2022. (Levée d’option) Conditions suspensives Conditions suspensives à discuter, usuelles en pareille matière. Condition suspensive particulière : Délivrance du permis de construire non purgé du recours des tiers de l’immeuble Influence 2 au profit de NEXIMMO 101 au plus tard le 31 mars 2017.

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Immeuble Influence 2

OPTION D’ACHAT

Dispositif : Promesse unilatérale de vente offrant option d’achat au bénéficiaire (Région Ile-de-France). Cette option d’achat est gratuite, sauf le cas de prorogation ci-dessous Désignation succincte de l’immeuble (susceptible d’évolution) Dans le lot n° N12 de la ZAC des DOCKS à Saint-Ouen sur Seine (93) • 17.744 m² de surface utile de bureaux environ ; • 4.947 m² de surface utile de socle environ ; • 1.343 m² d’archives ; • 280 emplacements de stationnements véhicules légers. Prix de vente en cas de levée d’option Prix de vente net vendeur payable comptant de 145.567.846 € HT (Cent quarante-cinq millions cinq cent soixante-sept mille huit cent quarante-six euros Hors taxes). S’imputeront sur ce prix toutes les franchises sur loyer non utilisées dans le cadre du bail. Le prix sera payable, en cas de levée d’option, lors de la réalisation de la vente, Levée d’option L’option d’achat sera consentie à la Région Ile-de-France pour la totalité de l’immeuble et pourra être mise en œuvre dès la prise d’effet du bail, au cours d’un délai n’excédant pas trois mois. Si l’option d’achat n’était pas mise en œuvre dans ce délai de trois mois, la Région Ile-de-France pourra bénéficier d’un délai complémentaire de 9 mois de telle sorte que l’option d’achat puisse être mise en œuvre par elle dans un délai n’excédant pas 12 mois de la prise d’effet du bail. A titre de condition de cette prorogation de la durée d’option d’achat, une indemnité d’immobilisation sera versée par la Région Ile-de-France et « séquestrée » entre les mains du notaire du bailleur/promettant pour un montant de 14.556.784 € équivalent à 10% du prix de de vente global et forfaitaire HT. Cette indemnité d’immobilisation sera versée et séquestrée au plus tard trois mois après la prise d’effet du bail, dès lors qu’à cette échéance la Région Ile-de-France n’aurait pas mis en œuvre son option initiale d’achat et qu’elle souhaiterait bénéficier de la prorogation de cette option pour une durée supplémentaire de 9 mois. L’indemnité d’immobilisation versée par le preneur entre les mains du notaire du bailleur resterait acquise au bailleur si le preneur ne levait pas l’option d’achat consentie par le bailleur au plus tard dans les 12 mois de la prise d’effet du bail. En cas de levée d’option, cette indemnité d’immobilisation s’imputera sur le montant du prix de vente.

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Protocole d’accord faisant partie intégrante du Bail Influence 2


Protocole d’accord Co-contractant : NEXIMMO 101 OBJET Le protocole porte sur l’ensemble de l’Immeuble Influence 2 à construire dans le lot N12 de la ZAC des DOCKS à Saint-Ouen sur Seine (93), à savoir, les surface prévisionnelles suivantes telles que ressortant des plans commerciaux remis dans le cadre de l’offre ci-dessus référencée :

- 17 744 m² de SUBL bureaux ; - 4 947 m² de SUBL de socle, les espaces dédiés aux services compris dans le socle seront livrés

bruts, fluides en attente ; - 1 343 m² d’archives ; - 280 emplacements de stationnements VL.

et a pour objet d’organiser les relations entre la Région ILE DE FRANCE, en qualité de preneur, et la SAS NEXIMMO 101, en qualité de bailleur, à compter de ce jour et jusqu’à la constatation de la mise à disposition de l’Immeuble Loué ainsi que pour les suites de cette constatation sur certains points précis tels que la vérification des surfaces, la mise à disposition de l’Immeuble Loué au Preneur et la levée des réserves. Quoiqu’il soit formalisé dans un document séparé, pour en permettre une lecture autonome, le Protocole fait juridiquement corps, à rang égal, avec le Bail et ses annexes dont il est indissociable. Le Bail est signé en même temps que le Protocole et engage irrévocablement les Parties du seul fait de sa signature concomitamment aux présentes, sous la seule réserve de la réalisation des Conditions Suspensives qui y sont stipulées. Le Bail deviendra de plein droit parfait et définitif à la plus tardive des dates de réalisation des Conditions Suspensives qui y sont stipulées, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire, il ne prendra toutefois effet qu’au jour de la Mise à Disposition de l’Immeuble Loué au profit du Preneur. Le Protocole engage irrévocablement les Parties du seul fait de sa signature, sous la seule réserve de la réalisation des Conditions Suspensives qui y sont stipulées ; il deviendra de plein droit parfait et définitif à la plus tardive des dates de réalisation des Conditions Suspensives sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire et prendra alors immédiatement effet. SURFACES UTILES Préalablement à la date d’achèvement de l’Immeuble Loué, le Bailleur missionnera un géomètre expert, à ses frais, afin de faire procéder à un mesurage de la Surface Utile de l’Immeuble Loué et communiquera au Preneur ce mesurage avant la date de Mise à Disposition de l’Immeuble Loué, valant prise d’effet du Bail. Les coûts afférents à ce mesurage seront à la charge du Bailleur. Ce mesurage sera définitif et s’imposera aux Parties. Une tolérance de 1,5 % par rapport aux Surfaces Utiles Contractuelles prises en compte pour la détermination du loyer sera admise en deçà de laquelle ni le Bailleur ni le Preneur ne pourront élever aucune contestation ou réclamation en se référant à la consistance des Locaux Loués tels que décrits dans les présentes. Dans l'hypothèse où la surface utile de l’Immeuble Loué effectivement réalisée serait inférieure ou supérieure de plus de 1,5 % à la Surface Utile Contractuelle, il sera procédé à un ajustement du Loyer en

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principal, à partir du premier mètre carré de Surface Utile manquant ou excédentaire au-delà de la tolérance de 1,5%, calculé sur les valeurs unitaires suivantes :

- Bureaux : 360€HT/HC/m² SUBL/an ; - Socle : 310 €/HT/HC/m² SUBL/an - Archives : 180 €/HT/HC/m² SUBL/an

MISE A DISPOSITION - PENALITES DE RETARD La mise à disposition interviendra prévisionnellement au cours du 1er trimestre 2019. En cas de retard dans la Mise à Disposition de l’Immeuble Loué, ne pouvant être imputé à un ou plusieurs cas de force majeure et/ou à une ou plusieurs causes légitimes de retard, le Bailleur sera redevable envers le Preneur, de pénalités de retard d’un montant définitif et libératoire de :

• Du 1er au 30 ème Jour de retard : Franchise de pénalités, • Du 31ème Jour de retard au 60ème Jour de retard : 17.665 € par Jour Calendaire de retard, • Du 61ème Jour de retard au 90 ème Jour de retard : 26.497 € par Jour Calendaire de retard, • A partir du 91ème Jour de retard : 35.330 € par Jour Calendaire de retard,

Ces pénalités de retard sont en tout état de cause plafonnées forfaitairement et définitivement à la somme de 4.500.000 €. MISE A DISPOSITION ANTICIPEE Le Preneur pourra demander au Bailleur une mise à disposition anticipée du socle de l’Immeuble Loué, à l’exclusion de tous autres locaux.

Cette mise à disposition anticipée du socle ne pourra avoir comme objectif que la réalisation par le Preneur, à ses frais et sous sa responsabilité, de travaux d’aménagement et ce à l’exclusion de toute exploitation.

De plus, les travaux d’aménagement réalisés par le Preneur dans le cadre de cette mise à disposition anticipée ne devront pas entraver la bonne marche du chantier et ne devront pas porter atteinte à la solidité de l’Immeuble Loué, sa destination ou faire obstacle à la délivrance de l’attestation de non contestation de la conformité et des certifications environnementales.

Cette mise à disposition anticipée interviendra avant la date prévisionnelle de Mise à Disposition de l’Immeuble Loué, éventuellement prorogée en cas de force majeure ou de cause légitime de retard.

Obligations du Preneur

Dans le cadre de la mise à disposition anticipée du Socle, le Preneur s’oblige à confier une mission au coordonnateur santé sécurité et au bureau de contrôle désignés par le Bailleur.

Les honoraires complémentaires de ces intervenants seront à la charge du Preneur.

Le Preneur s’oblige à faire adhérer ses entreprises au compte prorata du chantier existant ou mis en place en raison de son intervention. Il en est de même concernant le compte inter entreprise.

Les travaux du Preneur seront exécutés en coordination avec le maître d’œuvre d’exécution désigné par le Bailleur.

Le Preneur s’oblige à respecter et à faire respecter par les entreprises qui réaliseront ses travaux d’aménagement, ou par toute autre personne intervenant dans le cadre de la réalisation de ses travaux d’aménagement, toute consigne ou obligation qui lui serait imposée par le Bailleur relative à l’organisation générale du chantier et notamment relative aux aspects suivants :

� la sécurité,

� les prescriptions de l’assureur TRC du Bailleur relatives à la sécurité incendie et de tout intervenant ou responsable à ce titre désigné par le Bailleur dans le cadre de la mise en œuvre et du contrôle de ces prescriptions,

� l’accès au chantier et le contrôle d’accès,

� les voies de circulation à l’intérieur de l’emprise du chantier,

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� le respect le cas échéant de la charte chantier à faibles impacts,

� les exigences des certifications environnementales visées à l’Article 3.2 du Bail.

Le Preneur garantit de plein droit le Bailleur de toute responsabilité que celui-ci pourrait encourir vis-à-vis de toute personne, à raison des nuisances ou des dommages imputables aux travaux du Preneur, sans qu’il soit besoin de prouver la faute du Preneur.

Le Preneur devra:

� assumer toutes les conséquences financières et les dommages ou nuisances pouvant découler des travaux qu’il réalisera et indemnisera le Bailleur de tout préjudice que celui-ci pourrait subir du fait des travaux d’aménagement qu’il a réalisés,

� exécuter ces travaux d’aménagement à ses frais dans les règles de l’art et en respectant les documents approuvés par le Bailleur,

� supporter tous les frais entraînés par ces travaux d’aménagement et toutes les conséquences en résultant notamment au regard des exigences des règles d’hygiène et de sécurité et de la réglementation du travail,

� ne causer aucune gêne excédant les troubles normaux de voisinage pour les immeubles voisins,

� faire son affaire personnelle de tous les griefs et réclamations pouvant être formulés par des tiers relatifs aux travaux d’aménagement,

� garantir le Bailleur de toute responsabilité que celui-ci pourrait encourir vis-à-vis de toute personne, à raison des dommages matériels ou immatériels résultant directement ou indirectement des travaux d’aménagement du Preneur,

� fournir après exécution des travaux d’aménagement à première demande du Bailleur les plans de récolement complets, accompagnés de plans de géomètre-expert des ouvrages exécutés.

Assurances

Le Preneur s’engage à souscrire à ses frais, toute police d’assurance afin de couvrir tout risque lié au transfert de garde du Socle Mise à Disposition Anticipée de façon à ce que la responsabilité du Bailleur ne puisse être recherchée, et/ou qu’il soit indemnisé de toute nature de préjudice qu’il subirait (et notamment des dommages survenant à tout ou partie de l’Immeuble Loué en construction à due concurrence de leur valeur).

A cet égard, une police d’assurance libellée en la forme Tous Risques Sauf, devra couvrir le Socle Mis à Disposition Anticipée contre notamment l’incendie, et les dégâts des eaux, avec la stipulation expresse aux termes de laquelle l’assureur couvre des locaux Mis à Disposition Anticipée objets de travaux d’aménagement en cours de réalisation dans un immeuble lui-même en cours de construction, non réceptionné et non livré et ce sans recours envers le bailleur, son assureur, ses entreprises et les assureurs de ses entreprises.

Les travaux d’aménagement dans le Socle Mis à Disposition Anticipée seront réalisés sous la responsabilité du Preneur.

A cet effet, le Preneur s’engage à souscrire à ses frais et à faire souscrire par les entreprises qui réaliseront ces travaux, ou à tout autre personne intervenant dans le cadre de la réalisation de ces travaux d’aménagement, toute police d’assurance afin de couvrir tout risque lié à la réalisation de ces travaux d’aménagement, de façon à ce que la responsabilité du Bailleur ne puisse être recherchée, et/ou qu’il soit indemnisé de toute nature de préjudice qu’il subirait ( et notamment des dommages survenant à tout ou partie des Locaux Loués en construction à due concurrence de leur valeur), et à en justifier au Bailleur préalablement au démarrage effectif des travaux d’aménagement.

Le Preneur devra contracter une Police Tous Risques Chantier (TRC) avec une extension aux Dommages aux existants.

La police TRC du Preneur devra comprendre des garanties de même nature et étendue que celle du Bailleur au bénéfice des assurés (le Preneur et ses intervenants) avec renonciation à recours contre le Bailleur et ses assureurs (dont TRC) et les assurés TRC et leurs assureurs.

Sur demande du Preneur ou en l’absence de souscription de cette police par le Preneur, le Bailleur se réserve la possibilité de faire adhérer le preneur et ses intervenants à son programme, aux frais du preneur.

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Le Preneur et ses intervenants devront également préalablement à la signature de tout Procès-verbal de Mise à Disposition Anticipée souscrire une police Responsabilité Civile du fait des travaux réalisés.

Le Bailleur sera considéré dans le cadre de ces polices comme tiers et pourra bénéficier de garanties de dommages immatériels consécutifs ou non.

Dans le cadre de la souscription par le Bailleur d’une police dommages ouvrage (DO), et d’une police Constructeur Non Réalisateur (CNR) et d’un Contrat Collectif de Responsabilité Décennale (CCRD), le Preneur s’oblige à prendre à sa charge toutes les conséquences financières, au titre de ces polices, qui seraient la conséquence de toute Mise à Disposition anticipée et/ou de toute réalisation de ses travaux d’aménagement.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Le Protocole est soumis aux conditions suspensives cumulatives suivantes : 1.3 justification du caractère définitif de l’arrêté n° IDF 2016-07-22-050 en date du 22 juillet 2016

accordant au Bailleur l’agrément bureaux ; 1.4 obtention par la Société NEXIMMO 101 du permis de construire de l’Immeuble INFLUENCE 2.0 et

justification de son caractère définitif, c’est-à-dire purgé de tous recours et retraits ; 1.5 acquisition par NEXIMMO 101 des parcelles et volumes nécessaires à la réalisation de l’Immeuble,

à savoir :

o de NEXIMMO 12 :

� d’une part, du terrain à bâtir sis à SAINT-OUEN (Seine-Saint-Denis), rue T. Morrison, rue Adrien Meslier, sans numéro, pour une superficie de 7.695 m², compris dans le périmètre de la ZAC des Docks, devant provenir de la division de la parcelle à ce jour cadastrée Section G n°174 :

� d’autre part, un volume immobilier au sein duquel doit s’inscrire la passerelle

destinée à relier l’Immeuble Loué avec l’immeuble voisin, dénommé « Influence »,

o de SEQUANO :

• Un volume sis à SAINT-OUEN (Seine-Saint-Denis), 8, boulevard Victor Hugo,

devant provenir de la subdivision du volume UN (1) ayant pour assiette foncière le terrain cadastré G 26 devant être créé aux termes de l’état descriptif de division en volumes qui sera établi sur le terrain ci-dessus désigné en conséquence de l’expropriation du tréfonds, constitutif du volume 2, prononcée au profit de la RATP suivant ordonnance du juge de l’expropriation rendue le 9 juillet 2013, et devant être désigné, aux termes dudit état descriptif de division volumétrique.

o De la VILLE DE SAINT-OUEN

L’emprise, sise au droit des terrains susvisés, comprenant :

• d’une part, le terrain, devant provenir de la division de la parcelle à ce jour cadastrée Section G, n°20 :

• d’autre part, du volume immobilier sis au-dessus du tunnel RATP, ayant pour assiette foncière le surplus du terrain susvisé cadastré Section G numéro 20 et devant être créé aux termes de l’état descriptif de division en volumes qui sera établi sur ladite emprise en conséquence de l’expropriation du tréfonds, prononcée au profit de la RATP suivant ordonnance du juge de l’expropriation rendue le 9 juillet 2013.

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Observations étant ici faites :

� que les emprises susvisées, constitutives d’une partie de la rue Adrien Meslier, seront, une fois leur désaffectation constatée, déclassées après enquête publique du domaine public communal ; l’intention de la Commune de SAINT-OUEN de procéder à la désaffectation des emprises considérées et à leur déclassement ayant été approuvée suivant délibération du Conseil Municipal en date du 3 octobre 2016 ; Laquelle délibération transmise et reçue en Préfecture au titre du contrôle de légalité le 12 octobre 2016 et affichée en Mairie à compter du même jour,] ;

• qu’aux termes de la délibération en date du 3 octobre 2016 précitée, le Conseil Municipal a également approuvé l’intention de la Commune de SAINT-OUEN de céder lesdites emprises au profit du Promettant ;

o De la Société TS INFLUENCE SCI

� Les emprises volumétriques au sein desquelles au sein desquelles doit s’inscrire la passerelle devant relier les immeubles Influence et Influence 2.0, pour sa partie devant se prolonger sur la propriété de TS INFLUENCE SCI, correspondant :

� d’une part, à une fraction du volume de sursol ayant pour assiette foncière le terrain sis au pourtour de l'îlot N6, cadastré Section G numéro 151 pour 334 m² ;

� et d’autre part, à un volume à distraire de l’immeuble Influence, ayant pour assiette foncière le terrain d’assiette de celui-ci, cadastré section G numéro 150.

1.6 Obtention par SEQUANO du permis de démolir l’immeuble à usage d’habitation implanté sur le terrain d’assiette de l’Immeuble INFLUENCE 2.0, ayant acquis un caractère définitif ;

1.7 Achèvement de la démolition dudit immeuble. Faute de l’obtention du permis de construire de l’Immeuble Influence 2 au 31 mars 2017, le protocole sera caduc de plein droit sans indemnités de part et d’autre. En cas d’obtention du permis de construire de l’Immeuble Influence 2 au plus tard 31 mars 2017, l’ensemble des autres conditions suspensives devra être réalisé au plus tard à la date du 1er octobre 2017. A défaut, le protocole sera caduc de plein droit sans indemnités de part et d’autre. Dans cette hypothèse, les parties sont convenues de se rencontrer aux fins de proroger la date de réalisation de la condition suspensive.

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Documents

Rapport pour le conseil régional NOVEMBRE 2016 · 2019. 12. 17. · des services domaniaux de l’Etat (France Domaine), je vous propose, au travers de ce rapport, de voter ce déménagement